Резерв эссет менеджмент управляющая компания отзывы

Здравствуйте!

1) Соглашение об обеспечении исполнения обязательств по сути является предварительным договором и именно так его будут оценивать в суде.

В соответствие со ст. 429 ГК РФ,

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Однако проблема в том, что по предварительному договору не передаются ни имущество, ни деньги в его оплату. Предмет предварительного договора — только обязательства сторон заключить основной договор в будущем в определенный срок. Нельзя передать деньги по одному договору, направленные на частичную оплату другого, который еще не заключен. При оплате у получающей стороны возникает неосновательное обогащение. Вместе с тем, судебная практика допускает существование оплаты в таком виде и квалифицирует ее как предоплату (аванс). Если основной договор по истечении срока предварительного не будет заключен, этот аванс взыскивают как неосновательное обогащение (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.06.2007 г. по делу № А32-3298/2006-47/138-16/54).

Вместе с тем, в п. 5 этого предварительного договора сказано, что возврат денег осуществляется в течение месяца с момента заключения сторонами дополнительного соглашения о расторжении «предварительного». Однако, это не так.

С истечением срока, на который заключен предварительный договор, он прекращается самостоятельно (п. 6 ст. 429 ГК РФ):

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Кроме того, срок возврата денег, равный одному месяцу — слишком большой.

Договор уступки.

1) В первую очередь, надо выяснить координаты земельного участка, на котором строится дом. Стоит взять выписки из Росреестра и с информацией о правах на участок (наличие обременений, чужих прав на участок).

Помимо очевидного, тут еще дело в том, что застройщики часто берут кредиты в банках для строительства и, согласно пунктам 6, 7 ст. 13 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», объект переходит в залог к банку. В этом случае, застройщик, согласно п. 6 ст. 13 того же закона, до заключения договора долевого участия обязан обеспечить свои обязательства по передаче квартиры своим поручительством. Либо если поручительство он предлагает, но все же получил кредит от банка, должен получить от Вас согласие на то, что Ваши требования будут удовлетворяться из оставшихся после удовлетворения требования банка денег (п. 6 ст. 13, п. 2 ст. 15 закона).

2) В соответствии с п. 1 ст. 3 указанного выше закона, застройщик должен опубликовать проектную декларацию, в том числе путем размещения в интернете. Следует потребовать заверенную на момент подписания договора копию.

3) В п. 1.2. договора следовало бы согласовать в процентах предел увеличения/ уменьшения площади, чтобы у застройщика не было скрытого стимула дополнительно обогатиться за счет неконтролируемого изменения площади.

4) В п. 1.3. указано на то, что Вы ознакомлены с ДДУ. Обратите на это внимание.

5) В п. 2.5. указано, что любое нарушение по оплате влечет расторжение Договора уступки. Впрочем, это не так важно, если оплата осуществляется 1) зачетом аванса 2) кредитными средствами.

6) В п. 3.2. Цедент передает Вам копию договора участия после регистрации договора уступки. Во-первых, в связи со сменой стороны договора, ДДУ он должен отдать в оригинале. Во-вторых, он должен отдать его в момент подписания договора уступки.

7) Опять же по 3.6. возврат средств осуществляется в течение очень длительного срока — 1 месяц.

Пунктом 5.3 предусмотрен штраф в случае если Вы расторгнете Договор по своей инициативе, либо если его расторгнет Цедент, в связи с нарушением Вами Договора.

Однако штраф, в соответствие со ст. 330 ГК РФ,

(штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

И если случай с расторжением договора по Вашей вине еще более менее понятно, то применение Цедентом штрафа в ситуации, когда Вы сами расторгаете договор, — злоупотребление правом, потому как расторжение договора по инициативе одной из сторон — предусмотренное законом право. Во избежаение споров относительного этого пункта, его следует корректировать.

9) в п. 5.4. будьте внимательны на счет неустойки, которую определит Цедент. Ее размер не предусмотрен законом, поэтому может определяться Цедентом фактически в любом размере. Есть риск неконтролируемого роста расходов на оплату неустойки.

10) Помимо прочего, естественно, надо проверять на риски сам ДДУ.

ООО УК «РЭМ» ИНН 7718784153, ОГРН 1097746714317 зарегистрировано 16.11.2009 в регионе Москва по адресу: 115432, г Москва, пр-д Проектируемый 4062-Й, д. 6 СТР. 1, помещ. 36. Статус: Действующее. Размер Уставного Капитала 110 850 000,00 руб.
читать далее…