Рейдерский захват управляющей компанией многоквартирного дома

Материалы к статье

Презентация «Как противостоять рейдерскому захвату МКД практические инструменты» 23 страниц 2456 Кб

Видеозапись онлайн-семинара «Как проивостоять рейдерскому захвату МКД: практические инструменты» 2 hours, 7 minutes

Видеозапись выступления Елены Шерешовец о борьбе с рейдерством в ЖКХ 1 hour, 29 minutes

В России участились случаи «рейдерских» захватов домов управляющими компаниями, рассказали «Известиям» эксперты сферы ЖКХ. УК подделывают протоколы собраний собственников жилья и самовольно назначают себя управляющими. Например, в феврале 2022 года в подмосковном Домодедове жильцы дома по улице Курыжова сами провели собрание и выбрали УК «МКР Дружба Юг». Компания приступила к работе в июне, но уже в августе люди с удивлением узнали, что теперь их домом управляет никому не известная УК «Компас», которая якобы провела еще одно собрание. По показаниям жильцов, их подписи на бланках голосования подделаны. Люди писали письма в самые разные органы власти, но пока всё безрезультатно.

Частая практика

В России по-прежнему регулярно происходят случаи подделки решений собраний собственников жилья, в том числе по выбору УК. Проблема с «рейдерскими» захватами многоквартирных домов недобросовестными организациями стоит действительно остро, сказал «Известиям» советник президента ассоциации управляющих организаций «Новое качество» Олег Малахов.

— В последнее время участились случаи подделки протоколов и решений общих собраний. В таких ситуациях собственникам помещений крайне сложно доказывать, что они не проводили собрание и тем более не голосовали, — отметила директор НП «Национальный жилищный конгресс» Татьяна Вепрецкая.

Есть даже случаи, когда инициаторы собрания, указанные в протоколе, вообще ничего об этом не знают, сказала она. Обычно недобросовестные организации подделывают протоколы собраний собственников жилья и самовольно назначают себя управляющими. Например, в феврале 2022 года в подмосковном Домодедово жильцы дома по улице Курыжова сами провели собрание и выбрали УК «МКР Дружба Юг».

— К тому моменту наша бывшая УК «М-4» фактически обанкротилась, и мы выбрали новую. Компания приступила к работе в июне и нас полностью устраивала, — рассказал один из жильцов дома Андрей.

В середине июля люди с удивлением узнали, что с 1 августа их домом будет управлять никому не известная УК «Компас».

— Эта управляющая компания подделала наши подписи на бланках голосования собрания, которое никто из нас не посещал. Мы сами провели еще одно собрание, снова выбрали УК «МКР Дружба Юг», но вскоре «Компас» снова подделал решение собрания, — рассказала еще одна жительница дома Екатерина.

По ее словам, собственники квартир писали письма в разные инстанции, включая прокуратуру, губернатора Подмосковья и так далее, но пока всё тщетно. УК «Компас» продолжает работать.

«Известия» направили запрос в упомянутые ведомства и Минстрой.

Каждый десятый

Подделка протоколов общего собрания жильцов происходит в одном из десяти случаев, отметил эксперт «Народного фронта» Павел Склянчук. Поэтому проблему в сфере управления многоквартирными домами действительно можно считать хронической, сказал он.

По данным заместителя председателя подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Евгении Петуховой, к примеру, сейчас только в подмосковном городском округе Щелково идут споры за право управления более чем 30 домами, в Красногорске — более 200. Количество судов по оспариванию поддельных протоколов превысили 70 в Лобне, Дмитрове, Долгопрудном и Москве, рассказала эксперт.

— Выходом из ситуации может стать переход на электронные формы подписных листов с использованием сервиса «Госуслуги». Также следует отменить правило «последнего протокола», когда госжилинспекция (ГЖИ) считает легитимным то решение, которое поступило последним, — сказал Павел Склянчук.

В-третьих, нужны изменения в законодательстве, которые упростят расследование уголовных дел по факту подделки подписей жильцов в протоколах, добавил он.

— Как законодатели, мы достаточно подробно регламентировали процедуру выбора УК, однако проблема последующего управления остается нерешенной, что позволяет конкурирующим организациям после завершения голосования вновь организовывать проведение нового собрания с более поздней датой, — сказал член комитета ГД по строительству и ЖКХ Александр Якубовский.

По его словам, вопрос недобросовестной конкуренции, задвоения платежных документов и фальсификаций протоколов общих собраний действительно остается открытым. По мнению Олега Малахова, предотвратить подобные явления позволит ужесточение ответственности для лиц, фальсифицирующих материалы общих собраний.

— Сегодня на рассмотрении Госдумы находится законопроект, который устанавливает годовой ограничительный период для смены выбранной управляющей компании. С одной стороны, это позволит избежать подобных случаев, с другой — даст возможность УК сконцентрироваться на эффективном управлении имуществом, а не борьбе с конкурентами, — сказал Александр Якубовский.

Также, по мнению депутата, необходимо дополнительно дорабатывать вопрос уголовного наказания за подделку протоколов — в части квалификации и применения действующей статьи Уголовного кодекса. Сегодня, по сути, эта статья практически не применяется правоохранителями в этой области, пояснил он.

Поскольку случаев фальсификации решений собраний собственников в части выбора УК становится всё больше, в сфере управления многоквартирными домами возникает недобросовестная конкуренция, что сказывается на качестве предоставления жилищно-коммунальных услуг, отметил гендиректор СРО Ассоциации «Объединение управляющих компаний многоквартирными домами» Дмитрий Жуков.

Сегодня начало деятельности по управлению домом зависит не от договора сторон — собственников и управляющей организации, а от решения административного органа — госжилинспекции о включении в реестр лицензий, уточнила доцент, председатель подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Сусана Киракосян. Единственные же подлинники протоколов и бюллетеней собраний хранятся именно у ГЖИ, добавила она.

В конце декабря в Госдуму был внесен законопроект, который призван сделать проведение собраний и сами их решения более прозрачными. Как рассказала зампредседателя комитета ГД по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева, проект предусматривает, например, право собственников принимать решение об изготовлении дополнительных экземпляров протокола общего собрания.

0

05.02.2020
09:46
5 февраля 2020 в 9:46

Фраза «рейдерский захват» широко распространена в современном русском языке. Основные ассоциации с этим понятием – негативные. ЖКХ, являясь частью национальной экономики – не может оставаться в стороне от процессов рейдерства, главными объектами которого выступают многоквартирные дома.

Рейдерство в ЖКХ

Самое понятие «рейдерство» — не юридическое. Оно родом из корпоративных отношений и его содержание трактуется как некое недружественное корпоративное действие (например, поглощение) с использованием неконкурентных или недобросовестных методов менеджмента такого процесса.
Рейдерство не запрещено уголовным законом и не имеет правовой трактовки и квалификации. Кроме того, само по себе рейдерство не обязательно может быть  связано с нарушением закона, но может характеризоваться грубым пренебрежением этических процедур. В этом случае говоря о рейдерстве чаще указывают на эмоционально-негативный окрас такого действия.
При общем монополизме – ЖКХ не лишено процессов рыночной конкуренции. И объектами такого конкурентного процесса – являются многоквартирные дома. Многие участники рынка ЖКХ-услуг стремятся получить в управление именно определенные дома в силу их выгодности (например, это может быть жилье премиум-класса или просто дома с площадью помещений от 20 тысяч квадратных метров).
Конкурентная смена способа управления – это не рейдерство, но следствие спроса и предложения. Но грубое вмешательство в процессы управления домом, которое сопровождается недобросовестной информационной агитацией, запугиванием собственников, манипуляцией сознанием или же (в ряде случае) физическими угрозами и насилием ряда жителей – это признаки того, что осуществляется рейдерский захват дома.

Голосовать или нет?

Любой рейдерский захват реализуется на базе определенной процедуры, которая прописана в законе. Это некая легитимизация процесса вхождения на объект, которая предполагает, что за управляющую домом организацию нужно проголосовать, а результаты голосования сдать на проверку в жилищную инспекцию (которая в дальнейшем внесет дом в реестр лицензии такой организации). Таким образом, процедура должна быть соблюдена всегда.

первый вопрос, который нужно решить при ситуации рейдерского захвата дома – голосовать или нет.
В соответ. с п. 1 ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Между тем, решение о смене способа управления домом в силу положений ст. 44 и 46 ЖК РФ принимаются большинством от кворума, который должен быть не менее 50% голосов от общего числа собственников.
Таким образом, участие в общем собрании – легитимирует явку, даже если собственник голосует против. Поэтому самой правильной стратегией в ситуации рейдерского захвата дома – является максимальное неучастие в процессе голосования, чтобы затруднить управляющей организации ее стремление собрать кворум.
С другой стороны, если в доме есть собственник (например, крупное нежилое помещение), которое в одиночку обеспечивает 10-15% кворума, его голос может иметь существенное значение в вопросе смены способа управления домом. В таком случае сценарий участия в голосовании против – может видеться логичным.
Иными словами, конкретное решение об участии или неучастии в голосовании нужно принимать исходя из текущих тактических или стратегических соображений.

Фиксирование нарушений

Следующий момент, связанный с противодействием рейдерскому захвату дома – максимальное фиксирование нарушений в процессе голосования. Это могут быть разные нюансы, которые в дальнейшем позволят оспорить принятое решение.
Например, сообщение о проведении общего собрания в нарушении положений ст. 45 ЖК РФ не было размещено за 10 дней до даты голосования. Или в протоколе общего собрания решения принимаются не по тем вопросам повестки, которые были изначально озвучены в сообщении (т.е. были изменены).
Кроме того, если собрание проводится в очно-заочной форме, то очная часть могла не отвечать требованиям п. 3 ст. 47 ЖК РФ и вместо самого голосования по очной части – был проведен сход (а сход – это не то же самое, что общее собрание с регламентированной в законе процедурой).
Все нарушения должны быть кропотливо собраны и в дальнейшем использованы для признания недействительным решения собрания в соответ. со ст. 12 ГК РФ.

Информационный ресурс и агитация

Безусловное важное значение в противодействии рейдерскому захвату дома отводится агитации. В числе ключевых способов информационного менеджмента можно выделить следующие:
1.Традиционные ассиметричные каналы – агитационные и информационные листовки. Это коммуникация без обратной связи, но ее преимущество в большой репрезентативности. Листовками можно достучаться до каждого жителя, а кроме того, на бумаге можно изложить много фактов, правильно их структурировать и подвести жителя к нужным адресату выводам.
2.Онлайн коммуникация не менее важна для надлежащего информационного реагирования. Практически у каждого дома есть группа  дома в мессенджере, сообщество в социальной сети или иные каналы обратной связи, завязанные на интернет. В отличие от листовок, онлайн коммуникация – симметричная, это коммуницирование с возможностью ответов на вопросы жителей, т.е. с обратной связью. Это может быть важно для колеблющихся  жителей, которые хотят элементарно разобраться в сложившейся ситуации.

Когда рейдерский захват удается

Никакой рейдерский захват не будет возможным реализовать, если у вас есть поддержка жителей в доме. Работать и управлять домом без реальной поддержки людей – нельзя, это очень недалекая политика, которая безусловно «аукнется» в среднесрочной или долгосрочной перспективе. Чаще всего управляющая компания теряет дом из-за своей жадности, глупости и лени, а если более емко – то неумении работать с людьми. Если у управляющей компании налажена эффективная обратная связь (но не виде доносителей, а в виде лояльных жителей), то никакие рейдерские захваты не страшны.

Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук

Громкоговоритель поясной настенные громкоговорители.

Главная / Архив номеров / № 3 (11) 2012 /Статья Рейдерство в сфере ЖКХ

Рейдерство в сфере ЖКХ

Реформирование системы управления многоквартирными жилыми домами, излишняя вера наших законодателей в способность собственников помещений к самоорганзиции, явная недостаточность правового регулирования там, где речь идет об управлении нежилым фондом, позволяют заинтересованным лицам проводить атаки на собственников помещений с целью получения себе зданий в управление. В отличие от рейдерских захватов в более выгодных сферах экономики, рейдерство в ЖКХ, как правило, не влечет острых социальных проблем, возникающие конфликты затухают, в результате чего должная работа над ошибками не поводится и несовершенство нашего законодательства и практики его применения не устраняются, а дают возможность через какое-то время возникать аналогичным проблемам.

1. Понятие и признаки рейдерства

Понятие рейдерства применительно к ЖКХ может рассматриваться в узком и широком смысле:

— в узком смысле – уголовно наказуемое деяние – захват или попытка захвата с помощью противоправных механизмов, коррупционных связей имущества, включая имущественные комплексы, имущественных и неимущественных прав, денежных средств;

— в широком смысле – любые действия, направленные на недружественное – вопреки интересов большинства собственников – приобретение чужих активов или приобретение контроля за ними, которые необязательно являются преступными. Нарушения закона здесь зачастую могут носить характер злоупотребления правами или вообще отсутствовать в случаях, когда лицо реализует в ущерб другому лицу принадлежащие ему права.

Мы будем придерживаться определения рейдерства в широком смысле.

Пострадавшими от рейдерских атак могут быть, в первую очередь, потребители услуг ЖКХ – владельцы жилых и нежилых помещений либо добросовестные управляющие организации.

Отметим, что вопрос добросовестности очень оценочный – далеко не всегда можно утверждать, что компания, производящая захват объекта обслуживания ЖКХ, будет работать хуже, менее эффективно, чем те, кто управляют в настоящий момент. Поэтому в конечном итоге в выигрыше оказывается не тот, кто работает лучше, а тот, кто смог убедить большинство собственников принять его сторону либо просто «замучил» противоположную сторону, и она отказалась от борьбы. Провести грань между «правильным» и «неправильным» поведением возможно далеко не всегда – «рейдер» может действовать в своих, законных интересах, которые могут совпадать с интересами инертного большинства собственников помещений, используя имеющиеся в законодательстве лазейки и несогласованности, а также промахи в работе другой стороны. И кто здесь будет рейдером – тот, кто, используя закон, стремится к захвату власти в доме или тот, кто, используя другие лазейки в законе, пытается удержаться у власти?

При рассмотрении вопросов рейдерства мы сознательно не будем исследовать вопросы захвата рынка поставки коммунальных ресурсов у их поставщиков на территории муниципальных образований, так как это совершенно отдельная тема для обсуждения.

Отметим, что жилищно-коммунальная сфера включает в себя не только оказание коммунальных услуг и управление многоквартирными жилыми домами, но и управление нежилыми объектами (офисные центры, гаражные комплексы и др.), а также различного рода жилыми поселками. Изучая проблему рейдерства, мы в большей степени будем опираться на законодательство и правоприменительную практику, связанные с управлением многоквартирными жилыми домами.

2. Причины, порождающие рейдерство.
В чем состоит привлекательность объектов ЖКХ для захвата

Интерес к управлению объектами ЖКХ постоянно проявляют различные коммерческие структуры, что подтверждает привлекательность объектов ЖКХ для бизнеса.

Сфера ЖКХ интересна потому, что в ней всегда есть деньги, независимо от социальных потрясений, экономических спадов и подъемов. Обычный 300-квартиный дом на 15000 кв. метров имеет годовой оборот более 3 миллионов рублей платежей только по статье содержания жилья. Чем больше домов в управлении – тем больше денег.

В случае, если проявить смекалку, выручка управляющей организации будет складываться не только из платежей по статье «содержание», но и из разницы между суммами оплат поставщикам услуг по домовым приборам учета при сборе платежей с пользователей по нормативам, из сумм, возникающих при манипулировании общедомовым потреблением, средств от сдачи в аренду объектов общего имущества, получения «откатов» с подрядчиков, обналичивания денег, выделенных на ремонт Фондом содействия реформированию ЖКХ и т.д.

Нежилые объекты могут быть привлекательны для рейдеров в связи с тем, что, в отличие от жилых домов, тарифы на обслуживание и управление такими объектами государством не урегулированы и зачастую начисляемые платежи зависят только от «аппетитов» управляющей организации. Кроме того, применительно к нежилым объектам иногда заранее, еще на стадии строительства здания, создаются ситуации, при которых собственники здания практически не могут отказаться от услуг навязанной им управляющей организации ввиду того, что ей принадлежит коммунальная инфраструктура здания. Объекты для ведения коммерческой деятельности имеют такую специфику, что им нельзя ни на день останавливаться – потери могут быть слишком велики. Поэтому бизнес готов платить неугодной ему компании только потому, что для него неприемлема ситуация, которая может возникнуть при попытке смены власти, когда подача коммунальных ресурсов в здание на некоторое время может быть прекращена.

Предметом интереса рейдеров могут являться также земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом либо общие помещения этого дома (рекламные площади на фасадах, подвалы, чердаки).

 В случае, если речь идет о вновь построенном доме, у застройщика имеются свои причины контролировать власть в доме, поставив «своих» людей на управление – это позволит избежать необходимости устранения части недоделок, а до сдачи дома в эксплуатацию получить дополнительные средства на содержание строящегося дома.

Однако экономика не всегда является причиной попыток захвата власти. Мотивы тех, кто проводит атаки на управляющую организацию, могут быть и иные – возникновение недовольства действующей управляющей организацией вследствие низкой квалификации ее сотрудников или элементарного неумения ее сотрудников и руководства работать с людьми.

Таким образом, изначальными причинами рейдерской атаки с целью захватить коммунальную власть на объекте могут быть либо недовольство действующей системой власти (управления) либо желание получить материальную выгоду от управления объектом ЖКХ.

3. Виды рейдерских захватов

Формы рейдерства различны и многообразны, они могут применяться по отдельности или параллельно друг с другом.

Их можно разделить на две большие группы – захват власти в доме и захват имущества в доме. 

Захват власти

1.     Смена от имени собственников действующей управляющей организации в доме на другую организацию.

        Если взять два основных способа управления многоквартирными домами, то смена управляющих организаций может осуществляться по модели – смена ТСЖ на управляющую компанию; смена управляющей компании на ТСЖ; замена одной управляющей компании другой.

        Говоря о смене управляющей организации, мы прежде всего учитываем положения статьи 161 Жилищного кодекса РФ, устанавливающей, что способ управления многоквартирным жилым домом может быть изменен собственниками в любое время.

2.     Заключение товариществом собственников жилья договора с управляющей компанией на управление домом.

        Управляющая компания может являться не только организацией, которая была выбрана собственниками в качестве способа управления многоквартирным жилым домом, но и просто по договору с ТСЖ осуществлять все или часть функций по управлению и обслуживанию дома.

        При определенных условиях такие действия можно рассматривать в качестве рейдерских, так как в результате негласных договоренностей между руководством ТСЖ и управляющей компанией условия договора могут оказаться для ТСЖ не очень выгодными — тарифы в договор заложены большие, договор заключен на длительный срок без возможности одностороннего расторжения, система контроля качества услуг не определена.

3.     Получение возможности управления домом в результате аукциона в доме, который не определился с выбором способа управления.

Жилищный кодекс в статье 161 устанавливает, что по результатам конкурса договор на управление жилым домом заключается собственниками в обязательном порядке.

 В нашей практике был случай, когда одна управляющая компания предпринимала всевозможные действия для того, чтобы взять в управление один жилой дом. В результате вынесения судебного решения два общих собрания собственников по выбору способа управления были признаны недействительными, созданное ТСЖ исключено из госреестра, а дом формально оказался в категории домов, не определившихся с выбором способа управления. По странному стечению обстоятельств администрация района как раз в это время организовала аукцион по выбору управляющей компании, в котором единственной кандидатурой оказалась та самая противоборствующая компания.

4.     Недружественная смена правления и председателя правления в действующем ТСЖ.

        В результате окончания срока полномочий правления ТСЖ либо вследствие досрочного прекращения полномочий всех или отдельных членов правления возникает необходимость проведения выборов членов правления. Лица, намеренные попасть в руководство ТСЖ, используя недобросовестные методы, предпринимают попытки досрочного прекращения полномочий действующего правления ТСЖ и проникновения в состав вновь избранного органа.

        Такие действия могут осуществляться по инициативе собственников помещений в доме или собственниками по наущению третьих лиц, имеющими свой интерес в смене правления (например, управляющая компания, намеренная заключить с ТСЖ договор на управление).

5.     Узурпация власти в ТСЖ одними лицами.

        Лица, управляющие ТСЖ, боятся утратить свою власть и экономические возможности, вследствие чего они либо не проводят общие собрания членов ТСЖ по переизбранию правления либо манипулируют с документами общего собрания. Поле для деятельности здесь дает Жилищный кодекс РФ, устанавливающий, что если иное не предусмотрено в уставе, оппозиционное действующему правлению собрание должен вести свергаемый председатель правления.

        В случае, если товарищество собственников жилья было создано застройщиком на этапе строительства дома (ст. 139 Жилищного кодекса РФ, утратившая силу в 2011 году, это допускала), то руководить ТСЖ поставлены сочувствующие застройщику люди («марионеточное правление»). Такое правление, как показывает практика, несколько лет может управлять домом, потому что остальные собственники просто одни не могут сорганизоваться, так как часть собственников (дольщиков) никому, кроме застройщика, неизвестны, устав ТСЖ адаптировался застройщиком в своих интересах, доступ к технической документации дома закрыт.

        В случае избрания нового правления – отказ от передачи под различными предлогами реального управления, технической документации, создание препятствий в оформлении полномочий вновь избранного председателя правления в регистрирующем органе и в банке, например, путем инициирования судебного процесса по оспариванию решений, принятых на общем собрании членов ТСЖ по избранию нового состава правления.

6.     Узурпация власти управляющей компанией.

        У управляющих компаний имеются возможности манипулирования проведением и подведением итогов общих собраний возникают вследствие того, что управляющие компании, в отличие от собственников, недовольных их работой, обладают данными обо всех собственниках в доме. Их оппоненты зачастую не могут нормально организовать общее собрание только потому, что у них эта информация отсутствует. Кроме того, у них есть материальные и организационные возможности – подчиненные управляющей компании консьержи нередко вытаскивают из почтовых ящиков бюллетени для голосования, разложенные оппонентами либо срывают с дома листовки «конкурентов».

Захват имущества

1.     Продажа общих площадей застройщиком.

Многократно в Екатеринбурге доводилось сталкиваться с тем, что застройщик использует любые возможности для того, чтобы выгородить в подвалах, на чердаках или иных местах обособленные помещения и продать их. Делать это ему позволяет то, что вся проектная документации храниться у застройщика и изменить ее до ввода дома в эксплуатацию не представляет большого труда.

Частным случаем являются ситуации, когда администрация города возлагала на застройщика обязательство обеспечить дом помещением для размещения ТСЖ, однако не решался вопрос, кому и на каком праве это помещение будет принадлежать. В результате такие помещения строятся, однако оформляются они на праве собственности за застройщиком, который готов передать помещение ТСЖ, но только в аренду, за плату.  

2.     Включение общих помещений в состав государственной или муниципальной собственности.

В тех домах, которые приватизировались, не всегда разрешены вопросы собственности на отдельные общие помещения. Так, мы сталкивались с ситуацией, когда в государственную собственность был оформлен подвал под жилым домом. О том, в каком качестве этот подвал строился, информация не сохранилась, так как дом построен в начале 20 века, однако отдельного входа от жилой части он не имел, а проходящие в подвале общедомовые коммуникации заинтересованная в аренде подвала организация срочно «прятала» под гипсокартон. Основанием для признания подвала государственным и подлежащим сдаче в аренду было решение о включении его в реестр госсобственности.

3.     Собственники или иные лица оформляют в свою собственность либо забирают в пользование часть общих помещений.

        Как правило, без участия или попустительства товарищества собственников жилья такие действия не совершаются. Известны случаи, когда в подземных парковках, расположенных под домом, в которых парковочные места оформлены в виде доли в праве общей долевой собственности, отдельные собственники, не спрашивая согласия других сособственников, огораживали себе парковки и оформляли из как индивидуально-определенные, выделенные из состава общей долевой собственности, объекты. 

        Повсеместно собственники огораживают часть лестничной клетки вокруг своей квартиры.

        При переводе жилых помещений в нежилые зачастую захватывают часть общего земельного участка для расширения площади переводимого помещения либо захватывают подвалы под помещениями для размещения подсобных помещений и складов.

4.     Захват части земельных участков, на которых расположен дом.

        Проявления такого захвата могут быть различными. Это может быть организация посторонними людьми платных парковок на придомовой территории без надлежащего согласования этого с собственниками помещений в доме, «закрепление» парковочных мест (возмездно или безвозмездно) органами ТСЖ в пользу определенных автовладельцев.

Случается, органы местного самоуправления пытаются «перенарезать» границы земельных участков под многоквартирными домами. На этом следует остановиться подробнее. Земельные участки под многоквартирными домами бывают двух видов – сформированные или несформированные. Если участок сформирован (до строительства дома или после ввода его в эксплуатацию), этот участок имеет четко обозначенные границы, фиксированную площадь, которые отражены в кадастровом плане (теперь – в кадастровом паспорте) земельного участка. В силу статьи 16 закона «О введении в действие Жилищного кодекса…» с момента формирования участка он признается принадлежащим собственниками помещений в доме на праве общей долевой собственности. Для того, чтобы наличие права собственности признавалось, каких-либо дополнительных правоподтверждающих документов, помимо кадастрового паспорта, закон не требует.

        Если взять Екатеринбург, то в настоящее время администрация города осуществляет межевание территорий в кварталах города, и по имеющейся информации, не всегда территории, закрепляемые за конкретными домами, соответствуют территориям, закрепленным в кадастровых паспортах. В результате возможны ситуации, когда если границы участков изменяются не в интересах собственников многоквартирного дома.

5.     Несогласованное размещение рекламы и иных конструкций на доме.

        На одном из домов сразу после его возведения была установлена радиоантенна высотой 14 метров. В таком виде дом просуществовал несколько лет. После многочисленных жалоб жильцов, опасающихся за свое здоровье, были проанализированы основания установки антенны на крыше здания и оказалось, что никаких разрешений и согласований от собственников получено не было, и проектом строительства дома такая конструкция не предусмотрена. По решению суда она была снесена.

        Случается, под видом информационных указателей на доме размещаются рекламные конструкции. Реклама на общем имуществе может размещаться только с согласия собственников.

4. Организаторы и исполнители рейдерских акций

Инициатором рейдерских акций, связанных с получением в управление многоквартирного жилого дома является либо некая внешняя сила – структура, заинтересованная в извлечении прибыли от управления домом либо часть собственников помещений в этом доме. Причем это могут быть как собственники жилых, так и собственники нежилых помещений. Собственники нежилых помещений проявляют инициативу взять управление домом на себя в случае, если это соответствует их бизнес-интересам – имеется потребность в застройке дополнительного участка земли, в расширении площади занимаемых помещений за счет общего имущества и т.д.

Любой «заход» в дом извне опирается на инсайдеров. Первая задача захватчика – найти недовольных действующей властью и использовать это в своих интересах. Группа из нескольких пенсионеров, не обремененных работой, но горящих жаждой деятельности и вступивших в конфликт с действующей системой власти в доме – основа для захвата. Эти люди могут быть инициаторами общих собраний, проводить просветительскую работу, от их имени можно подавать иски в суд и заявления в правоохранительные органы. К тому же, как правило, они работают за идею, а не за деньги. Через них можно получать необходимую информацию (списки собственников и др.)

Встречаются ситуации, когда захватчики делали предложения о переходе к ним на работу активных (при этом не обязательно грамотных) сторонников действующей власти.

К сожалению, встречались и случаи, когда на особо активных участников мероприятий по установлению того или иного способа управления даже совершались нападения, которые связывают именно с коммунальными войнами.

        Интересным субъектом в процессе рейдерских атак могут стать органы местного самоуправления. Их участие при смене власти в доме двуедино – с одной стороны, они как собственник представляют на общем собрании квартиры, которые не приватизированы, а с другой стороны это органы власти, от мнения которых зависит принятие решений по поводу управления домом.

        Так, уже имеется практика, когда во время спора между управляющими компаниями о том, которая из них вправе управлять домом, администрация муниципального образования от себя как от одного из собственников квартир, пишет письмо о признании того или иного собрания. Такого письма бывает достаточного для того, чтобы поставщики коммунальных ресурсов определились, с какой из управляющих организаций следует заключить договор.  

        Встречались ситуации, когда по инициативе органов местного самоуправления созывались общие собрания собственников с предложением выбрать определенную управляющую компанию. Следует отметить, что такие «предложения» не означают, что у собственников становятся связанными руки, и они не могут выбрать другие способы управления или организации. Мнение администрации уважаемо, но не окончательно – все решают именно собственники.

5. Законодательные основы защиты интересов управляющих организаций

Прежде чем обратиться к анализу правовых актов, выделим основную идею, которую мы исповедуем в любой коммунальной войне – прав тот, за кого большинство собственников. Пусть при организации собрания допущены ошибки, пусть суд признал общее собрание недействительным, пусть возбудили административное дело! Если при этом люди опираются на поддержку большинства и готовы работать, получение власти в доме – вопрос времени.

        Неспроста главный и единственный орган, принимающий решения по принципиальным вопросам управления домом – по способу управления, по ремонту, по использованию общего имущества, включая земельный участок – это общее собрание собственников помещений.  

        Можно использовать «дыры» в законе и несовершенство практики его применения для того, чтобы временно захватить власть в доме или приостановить деятельность текущей управляющей организации, но если большинство активно высказывается против этого, такая организация в доме не устоит.

        В случаях рейдерских захватов самый правильный путь защиты – это суд и правоохранительные органы. Проблема в том, что правоохранительные органы воздерживаются от вмешательства в дела домов, а судебные разбирательства тянутся месяцами, тогда как счет может идти на дни, если не на часы. Изменениями, внесенными в Жилищный кодекс в 2011 году, расширены контрольные полномочия жилищной инспекции и органов местного самоуправления, поэтому обращение туда может оказаться эффективным.

        Поэтому для того, чтобы отбиться от рейдерских атак, приходится пользоваться условно законными методами работы, такими как проникновение в общие помещения дома (электрощитовая, узлы учета, подвалы и др.) против воли изгоняемой организации или, наоборот, заключение договора с ЧОП в случае, если рейдеры пытаются проникнуть в дом. На грани закона практика вскрытия помещений ТСЖ с целью получения документации. С одной стороны, если было проведено собрание, которое не признано недействительным, избран способ управления и вновь избранным людям не передают документацию, решение собственников – по сути, вотум доверия и разрешение действовать от имени собственников в защиту их интересов. Однако если при этом протокол общего собрания был сфальсифицирован, ни о каком праве управления говорить не приходится и попытка получения документации сама является рейдерской.

Поведение сторон в подобной ситуации следует рассматривать с позиции норм Жилищного кодекса РФ. В силу статьи 138 Жилищного кодекса РФ обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования общим имуществом, обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме – это не право, а обязанность ТСЖ. 

В соответствии со статьей 46 Жилищного кодекса РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в пределах его компетенции, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

        Любая рейдерская атака на власть в доме основана на решении общего собрания. К сожалению, документ под названием «протокол общего собрания» может быть не только результатом долгой кропотливой работы рабочей группы по проведению общего собрания, но и фальсификацией, за которой нет никакой реальной работы.

Закон говорит о двух формах проведения общего собрания собственников помещений в доме – очное и заочное собрание. Проблема очных собраний в том, что в случае их оспаривания зачастую в суд невозможно представить доказательства того, кто и как голосовал. Наиболее правильным будет проведение голосования как на очном, так и на заочном собрании бюллетенями, которые будут являться неотъемлемой частью протокола общего собрания.

Когда речь идет о решении общего собрания собственников, закон, к сожалению, не говорит, какую ответственность будет нести тот, кто подводит итоги голосования. Учитывая последствия, которые может повлечь решение общего собрания для многоквартирного дома, мы считаем, следует повысить ответственность счетной комиссии или иных лиц, подводящих итоги голосования, за свои действия. Фактически ответственность у таких лиц на сегодня отсутствует. Они часто не обладают достаточной информацией о собственниках и количестве принадлежащих ему метров площади, они не контролируют собственноручность подписания бюллетеней при заочном общем собрании. Тем не менее, документу, который они подписывают, придается правоустанавливающая сила независимо от качества проведенной работы.

Когда в доме борются противоборствующие группировки, каждая из которых продвигает собственную идею об управлении домом, часто бывает, что у каждой из них на руках оказывается собственный протокол общего собрания собственников помещений в доме или общего собрания членов ТСЖ, и протоколы эти своими решениями взаимно противоречат друг другу. Если компромисс не найден, есть перспектива судебного разбирательства.

Пункт 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ предоставляет право любому собственнику помещения в многоквартирном доме, который не принимал участие в голосовании или голосовал против, обжаловать в суде незаконное решение, принятое общим собранием собственников помещений. Аналогично члены ТСЖ и иные собственники, чьи права и интересы затрагиваются принятым решением, вправе обжаловать в суд решения общего собрания членов ТСЖ.

Нормы, которая предоставляла бы право обжалования решения общего собрания управляющей организации – ТСЖ или управляющей компании – в законе нет.

В случае попытки захвата власти в многоквартирном доме уголовно-правовые последствия для захватчика маловероятны – у него всегда есть возможность сослаться на протокол общего собрания, который был им подготовлен. Кроме того, специальной статьи, посвященной рейдерству, Уголовный кодекс не предусматривает; как правило, рейдеров привлекают к ответственности по статье 159 Уголовного кодекса РФ – «мошенничество», то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием.

Если в жилой сфере порядок проведения общих собраний и подсчета голосов, а также последствия принятых решений хоть как-то урегулированы Жилищным кодексом РФ, то когда речь идет об управлении объектами нежилого назначения – гаражными комплексами, офисными центрами и др. –  законодательство дает только самые общие направления, которые порождают множество двусмысленностей и разночтений, позволяют моделировать такие отношения между управляющей организацией и собственниками, которые иначе как кабальными не назовешь.

Отношения между собственниками помещений в нежилых строениях регулируются общими нормами Гражданского кодекса РФ, регулирующими право общей долевой собственности (глава 16 ГК РФ), а также устанавливающими обязанность собственника по содержанию принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ).  

В этом смысле революционным было появление Постановления пленума ВАС № 64 от 23 июля 2009 г., который разрешил давний спор о том, кому принадлежат общие помещения в нежилых зданиях. Суд указал на то, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ, то есть собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

Эти разъяснения создали реальные предпосылки для собственников нежилых помещений избавиться от бремени жадных управляющих компаний, вся заслуга которых заключается в том, что они сумели оформить в свою собственность общие помещения в здании и теперь не допускают до управления никакой иной организации на рыночных условиях.

Тем не менее, нежилые здания со множеством собственников до сих пор могут чувствовать себя в чем-то ущербными по сравнению с жилыми домами, так как для них степень правового регулирования так и остается недостаточной – не определены условия процедуры отбора управляющей организации, нет параметров определения стоимости коммунальных услуг и услуг про управлению, обслуживанию и ремонту здания, отсутствует обязательное периодическое проведение общих собраний собственников, решению большинства собственников не придается общеобязательная сила для тех, кто выступает против принятых большинством решений, а также законом не предусмотрено создание самоуправляемой организации наподобие ТСЖ, чьи решения были бы для собственников обязательными. Такие собственники до сих пор остаются сильно зависимыми от изначально созданной на объекте управляющей компании.

Признаки рейдерского захвата, способы противодействия. последствия захватов

Рейдерские захваты могут быть результатом негласной работы, проведение которой до момента захвата было незаметным или, наоборот, результатом планомерной работы, когда захват был ожидаемым.

Для захвата всегда используются подложные документы –   протоколы общих собраний собственников помещений и членов ТСЖ. Для их подготовки может создаваться видимость проведения заочного или очного голосования (например, прошли несколько соседей по подъездам, попросили расписаться) или он просто может быть сфальсифицирован. С этими документами рейдеры делают следующий шаг.

Наиболее опасный случай – когда управляющая организация вдруг обнаружила, что она больше этим домом не управляет – к собственникам приходят квитанции с новыми реквизитами, поставщики коммунальных услуг начинают выставлять счета другой организации, появилась новая охрана.

Если речь идет о смене руководства ТСЖ, то для этого необходим протокол избрания правления в новом составе им протокол правления об избрании нового председателя правления. С этими документами, а также с уставом и свидетельством о регистрации ТСЖ необходимо пойти к нотариусу, заверить подпись на заявлении и подать его на регистрацию в налоговый орган. При этом Федеральная налоговая служба по закону не имеет права заниматься проверкой документов, регистрация носит уведомительный характер, однако выписка из реестра, полученная после регистрации, может открыть доступ к банковскому счету и реальному управлению всеми финансовыми потоками ТСЖ и уж, как минимум, дестабилизировать его работу.

        Лучший рецепт при борьбе с рейдерами – проведение постоянной активной работы с собственниками. Когда люди знают друг друга, свое правление, его работу, участвуют в жизни дома, а в случае управления управляющей компанией сотрудники этой компании всегда доступны и не обладают непомерными запросами –  у рейдеров практически нет шансов на успех.

        В любом случае надо постоянно отслеживать ситуацию, не относиться легкомысленно к попыткам отдельных собственников собрать подписи по вопросам переизбрания руководства ТСЖ или избрания другого способа управления.

        Если «противники» — собственники инициировали общее собрание, возможны два варианта поведения – саботировать общее собрание, не голосовать и просить других собственников воздержаться от голосования либо, наоборот, проголосовать на общем собрании, высказав свою позицию против. Мы более склоняемся ко второму варианту – если люди проголосовали, за них не подделать подпись, подсунув фиктивный бюллетень.

        При организации проведения общих собраний необходимо четко фиксировать каждого участника общего собрания, проверять его полномочия и количество голосов. При этом не надо забывать, что многие помещения находятся в долевой собственности, голоса следует принимать с учетом принадлежащей доли. Поскольку одним из доводов при оспаривании общего собрания является ненадлежащее уведомление собственников, о планируемом общем собрании помимо вывешивания объявлений следует направлять письменные уведомления заказными письмами каждому собственнику, если не был установлен другой способ уведомления.

        При проведении общих собраний членов ТСЖ следует учитывать норму пункта 5 статьи 146 Жилищного кодекса РФ, согласно которой общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель, а в случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества. Если правление нам подконтрольно, эта норма идет на пользу, а если оно недружественно – наоборот. Всем известно, что иногда при подведении итогов собрания недостающие голоса «добирают» среди собственников. В итоге картина голосования может поменяться по сравнению с первоначальной.

        Одним из важных моментов противодействия рейдерам – недопущение передачи им документации на дом, финансовых документов, ключей от общих помещений. Наоборот, если документация была захвачена рейдерами, необходимо принимать меры по получению ее. Готовых рецептов, как действовать, здесь нет. В случае, если вы уверены в своей правоте, в правильности подготовленных документов, можно просто прийти и забрать эти документы. Так, недавно в одном ТСЖ председатель правления не признавал вновь избранных членов правления и нового председателя, отказывался передавать документацию. На заседании правления было принято решение – утром комиссионно войти в помещения ТСЖ, при необходимости сломав замки и установив собственные, произвести опись все документации. Непосредственно перед проникновением в помещения уведомление об этом было передано смещенному председателю правления. Заранее этого не было сделано, так как часть документации могла быть прежним председателем изъята. В этой ситуации правление было уверено в собственной правоте, так как общее собрание было проведено правильно и оснований для сомнений в его итогах не было.

        Важная часть работы при борьбе с рейдерами – «война компроматов». Как правило, недобровольная смена власти не обходится без различных листовок, зачастую анонимных. Методы такой борьбы не следует игнорировать, так как собственники часто не обращают внимания на то, что происходит у них в доме и при принятии решений ориентируются именно на те документы, которые им положили в почтовый ящик или вывесили на видное место. На грязные пасквили достаточно отвечать взвешенными разумными доводами, обязательно при этом подписываясь.

        Одной из тактик рейдеров является заваливание управляющей организации многочисленными жалобами во все возможные инстанции. Самым неприятным в этом является то, что вместо нормальной хозяйственной работы огромное количество времени приходится тратить на то, чтобы отбиться от претензий и проверок. Тем не менее, эту работу надо проводить, так как любой промах и каждый штраф противниками будет расцениваться в свою пользу и об этом сразу же будет сообщено всему дому.

        Практика обращения в суды по вопросам обжалования общих собраний показывает, во-первых, отсутствие какого-либо единого подхода при рассмотрении судами таких исков, а во-вторых, свидетельствует о том, что суды дистанцируются от оперативного разрешения спора. Разбирательство может длиться месяцами, и в итоге даже после подтверждения того, что большинство проголосовало за решение, оно может быть отменено по формальным основаниям из-за таких оснований как неуведомление части собственников о проведении общего собрания надлежащим образом.

        На судебное разбирательство необходимо время, за которое новая управляющая организация успеет открыть счет, начать рассылать квитанции собственникам на оплату жилищно-коммунальных услуг. Рано или поздно суд расставит все точки над «i», однако пока идет разбирательство, часть собственников часто платит в одну управляющую организацию, часть – во вторую, а часть вообще никуда не платит. При этом беснуются поставщики услуг, которые недополучают свои деньги. Вопрос распределения платежей и расходов за этот период – один из самых сложных, однако вполне решаемый при наличии стремления сторон разрешить ситуацию. Положительную роль здесь играют органы прокуратуры, которые настойчиво рекомендуют согласовать и закрыть все взаиморасчеты, чтобы не доводить дело до уголовного преследования.

Нередко смена власти в доме сопровождается шантажом потребителей – отключением коммунальных услуг ввиду того, что старая организация расторгнет договор с поставщиками услуг, а новая не успеет его заключить; отключением лифтов и т.д. Для того, чтобы такие ситуации не происходили, по нашему мнению, администрация муниципального образования совместно с поставщиками коммунальных ресурсов должны выработать некую методику, алгоритм действий при смене одной управляющей организации на другую, в том числе при недружественной смене.

Автор: Силиванов Алексей Владимирович — Директор Юридической компании «КОНУС»

Опубликовано: Правовая газета «Статус» № 3 (11) 2012 С. 7-9

Копирование любых материалов с сайта допускается только при указании на источник с активной ссылкой на сайт http://gazeta-status.ru/

Жилищно-коммунальная сфера давно уже
превратилась в поле нешуточных боев. И порой жильцы оказываются «трофеем», даже
не зная того. Как происходит рейдерский захват дома недобросовестной
управляющей компанией и что делать в таких случаях собственникам?

Если покопаться в общероссийской практике, то можно обнаружить огромное
количество «рейдерских» сценариев. Начиная от самовольного прихода на
обслуживание дома и заканчивая захватом общего имущества собственников
многоквартирного дома (подвалов, крыш, фасадов) и последующего его отчуждения
(к примеру, чтобы сдавать в аренду и получать от этого доход). Суть у всех
рейдерских захватов одинакова – получить контроль над домом, чтобы извлечь из
этого материальную выгоду. При этом отсутствие сплоченности в среде жильцов,
распри между соседями или просто инертное отношение к жилищно-коммунальному
обслуживанию своего дома играют только на руку навязчивому «варягу».

Остановимся на самом
популярном варианте, когда рейдерская УК подделывает документы (а именно
Протокол голосования собственников, который является обязательным в
соответствии с ст.46 ЖК РФ), тем самым вытесняя прежнюю обслуживающую
организацию. «Это страшный
вопрос в Новокузнецке, — говорит юрист Дмитрий Максаков, — потому что рейдерский захват домов происходит
очень и очень часто. Проблема в том, что в городе много управляющих компаний и некоторые
из них в борьбе за жилфонд порой используют незаконные методы».

Почему так происходит?

Законодательство
разрешает менять обслуживающую организацию хоть каждый день, при условии
соблюдения всех необходимых процедур. «Допустим, вывесили уведомление о
проведении собрания с повесткой «Смена УК», — поясняет Дмитрий Максаков, —
через 10 дней провели очное собрание, затем заочное голосование. Написали
протокол, подписали договор на обслуживание с новой УК. А затем можно хоть на
следующий день заново проводить выборы. При этом законодательство разрешает
проводить у нас как очное, так и заочное голосование: инициаторы собрания
проходят по квартирам и собирают подписи
собственников (на практике у нас зачастую проходит именно заочное голосование
жильцов). Таким образом, если УК-рейдер получает откуда-либо реестр
собственников жилья, она не брезгует подделать подписи жильцов в свою пользу,
имитируя заочное голосование. Это уже стандартный привычный сценарий».

Как захватывают дом?

Тут надо понимать,
что конкуренция среди УК очень высока. Они готовы биться за каждый дом,
приносящий прибыль. Кто-то пытается работать со старшими домов: предлагают им
заманчивые тарифы, обещают идеальное обслуживание, возят на
образцово-показательные дома – тем самым склоняя заключить договор с их
организацией. А кто-то действует, выходя за рамки закона. «Допустим, УК-рейдер
находит среди жильцов того, кто готов выступить инициатором собрания – а сделать
это может каждый собственник, — рассказывает Дмитрий Максаков. – Таким жильцом
может быть и крепко дружащий с алкоголем безработный, и обиженный на старшего
дома сосед, и бабушка, которой наобещали золотые горы… И вот вывешивается объявление,
что по инициативе данного собственника будет проведено собрание. Люди выходят –
этот факт регистрируется УК. Подписи протокола потом подделываются, а документы
о смене УК рассылаются по соответствующим инстанциям. Все просто. Расчет
УК-рейдера, что жители молча стерпят такое их появление и начнут платить по
новым счетам».

Как регулируются финансовые потоки?

Станет ли рейдерский
захват успешным – это напрямую зависит от того, начнут ли жильцы платить новой
УК. Как правило, старая УК тоже не хочет так просто уходить с дома. В итоге
жильцы начинают получать две квитанции об оплате жилищных услуг. И вот здесь
начинается самое интересное: всегда найдется тот, кто не станет особо вникать и
заплатит УК-рейдеру. По незнанию или из-за нежелания тратить силы на разборки. Тем
более, новая УК развивает «бурную» деятельность: присылает своих дворников,
обновляет освещение в подъездах – в общем, наводит лоск. Хотя при этом в
подвалах и на крышах остается все та же разруха. Вообще, вопрос о том, будет ли
добросовестно работать компания, которая обманом пришла на дом, из разряда
риторических…

«Дело в том, что
счета как такового у дома не существует: есть счета компаний, на которых
аккумулируются все платежи жильцов, — поясняет Дмитрий Максаков. – Поэтому,
если у компаний счета в разных банках, они вполне могут одновременно получать
платежи за один и тот же дом. Если в пункте оплаты ЖКХ видят, что на один дом
приходится два счета разных УК, то там могут заморозить прием платежей. Поэтому
мой совет в подобных ситуациях: не платить до тех пор, пока ситуация не
прояснится. Конечно, в такой ситуации страдает сам дом: плановые работы не
ведутся, новая УК может в принудительном порядке срезать все замки на дверях
подвалов и чердаков. И в этой чехарде обслуживающих организаций собственники
вообще могут оказаться без доступа к жилищным коммуникациям своего дома. Если
же вы все-таки заплатили какой-либо из УК и после разобрались, что УК на тот
момент не имела права собирать платежи с жильцов, то следует написать на имя
директора компании заявление о возврате денег и приложить номер своего
расчетного счета».

Как решить проблему?

По закону
недопустимо, чтобы дом находился в обслуживании двух и более управляющих
компаний либо ТСЖ. Однако ни один орган власти не имеет права вторгаться в дела
собственников. Ни прокуратура, ни ГЖИ, ни ОБЭП. Поэтому разбираться с двумя УК
придется все же самим собственникам в судебном порядке. Во-первых, можно
обратиться в ГЖИ и попросить инспекторов проверить правомочность договоров с
обслуживающими организациями: присутствуют ли все необходимые протоколы,
подписи и прочее. Если же жилищная инспекция не выявляет нарушений и бумаги
новой компании окажутся в порядке, жильцы должны будут решить, какая именно
обслуживающая организация их устраивает больше: предыдущая, новая (рейдер) или
вообще какая-либо третья. И уже на новом собрании в новом протоколе
зафиксировать свое решение.

«По
статистике, только в 35 процентах случаев жильцы избавляются от УК-рейдера.
Причины могут быть разными: или собственники пустили ситуацию на самотек, или у
них не хватило знаний и настойчивости избавиться от рейдера. Хотя сделать это
достаточно просто, не прибегая даже к помощи суда. Собственники должны провести
собрание и утвердить в правах именно ту управляющую компанию, с которой они
желают сотрудничать. Расторжение договора на обслуживание дома происходит в
одностороннем порядке. Собственники должны набрать более 50 процентов голосов в
пользу смены УК, за 30 дней нужно уведомить прежнюю УК о расторжении отношений
и проконтролировать, чтобы накопленные средства были переведены на счета новой
компании и передана вся техническая документация по дому, а также ключи от
подвалов и чердаков. Тут главное не опускать руки и не соглашаться на навязанные
условия игры».

Работой компании «Центурион» недовольны владельцы квартир в новостройках города Химки. Ее обвиняют в рейдерском захвате домов при поддержке властей района

Обновлено 21:29

Жители десятков новостроек в Химках не могут избавиться от недобросовестной управляющей компании. Даже через суд. Они жалуются на рейдерский захват домов, который, по их мнению, поддерживают власти района.

Таких пострадавших от недобросовестных действий «Центуриона» наберется на шесть десятков домов. Все они пытаются законными способами сменить управляющую компанию, но пока безрезультатно, поскольку покровительство «Центуриону» оказывает местная администрация, говорит член Общественной палаты города Химки Игорь Горбашов:

Игорь Горбашов член Общественной палаты города Химки

Business FM удалось связаться с мэрией Химок, и там совсем по-другому видят ситуацию. Первый заместитель главы администрации городского округа Химки Дмитрий Кайгородов считает, что причин изгонять «Центурион» из города просто нет.

Дмитрий Кайгородов первый заместитель главы администрации городского округа Химки

А в самой компании «Центурион» на просьбы об интервью не ответили.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Источник фото: https://www.pexels.com/

Ежемесячно статистика насчитывает десятки случаев захвата фирм и организаций различных сфер деятельности в нашей стране. Не обходит стороной такая беда и управляющие организации (далее-УО).

Безусловно, в таком случае «скатертью дорога» недобросовестным УО, с которыми «намучались» собственники помещений многоквартирного дома (далее-МКД). А вот как быть тем компаниям, которые годами выстраивали свою работу через тернии законодательства и держали жилищный фонд в надлежащем состоянии? В особенности, если такой организацией довольны жильцы…

В настоящей статье попробуем разобраться, какие действия может предпринять «старая» управляющая организация, если одномоментно вдруг оказалась «не на коне».

Захват власти условно разделяют на три группы:

• чёрный (с помощью угрозы убийством и иных незаконных действий);

• серый (частично законный). Захват МКД с помощью внешне законно проведенного общего собрания собственников с черным пиаром, «купленными» проголосовавшими за новую УО собственниками и «демонстрантами-революционерами», имеющими ораторский дар для участия в собраниях;

• белый (по договоренности с собственниками помещений в МКД).

Справедливости ради, стоит заметить, что «белый» рейдерский захват не будет являться для «старой» недобросовестной УО случайным, так как налицо позиция собственников по принципу «с кем угодно, только не с ними». И жильцы, действительно, выберут любую новую УО, чтобы поменять жизнь своего МКД в лучшую сторону.

Чёрный захват, к счастью, является событием редким, и новости о захвате дома и должности председателя, а также технической документации по причине реальных угроз здоровью и жизни граждан в сфере рейдерства встречаются нечасто.

Серый захват МКД — самое обыденное явление в данной сфере. Внешне изображая законную процедуру проведения голосования, новые компании применяют все способы для овладения домом: подкуп жильцов, расклеивание листовок, очерняющих репутацию действующей УО, двойные квитанции по факту якобы состоявшегося ОСС с решением об оплате новой УО и т.п.

В настоящее время действующим законодательством довольно чётко прописан механизм «кнута» для УО. Ежедневно в своей работе они натыкаются на предписания, угрозы лишения лицензии, штрафы. Однако когда помощь нужна управляющему, приходится руководствоваться общими нормами законодательства. УО, столкнувшиеся с данной проблемой, к тому же знают, что в таких случаях и органы местного управления ведут себя по принципу «моя хата с краю». И здесь полагаться нужно только на себя. Зачастую только помощь судебной системы способна избавить от последствий захвата.

Как известно, суд — дело долгое. И если раньше при наличии судебной тяжбы старые УО могли оттянуть момент включения в реестр домов спорного дома вновь избранной УО, то с осени 2017 года Государственная жилищная инспекция, получив оригинал протокола общего собрания собственников, без препон включает дома. Причиной тому является решение Верховного суда РФ от 29.09.2017 года № АКПИ17-704, в котором  был признан частично не действующим подпункт «а» пункта 9 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ, утвержденного Приказом Минстроя РФ от 25.12.2015г. № 938-пр. Суд постановил признать не действующим указанный выше подпункт «а» пункта 9, в части, допускающей в качестве основания для отказа во внесении изменений в реестр лицензий и возврата заявления наличия судебных споров по вопросу определения лица, правомочного осуществлять управление многоквартирным домом.

Следует отметить, что от рейдерских захватов страдают и собственники помещений в МКД. «Караван» представителей «старой и новой» УО досаждает жителей звонками и приходами. Вновь избранная УО в роли победителя сносит замки с подвальных и чердачных помещений, электрощитовых, подвергая опасности жизнь и здоровье несовершеннолетних.

Итак, как защититься в данной ситуации? В соответствии с имеющейся практикой УО в условиях редейрского захвата МКД существуют следующие способы борьбы:

1. 1. На каждое проводимое общее собрание собственников помещений МКД (далее-ОСС) конкурентной УО) направляем в суд иск о признании такового незаконным. Ответчиком по такому иску будет являться инициатор ОСС (физ.лицо, являющееся собственником помещения в МКД и действующее по договоренности с конкурентной УО). Истцом предпочтительней будет являться физ.лицо, являющееся собственником помещения в МКД и выступающее против новой УО (на вашей стороне). Договориться об иске с собственником помещений МКД необходимо любым законным способом, действовать юристу вашей УО по доверенности от этого собственника (чтобы жильцу не ходить в суд). Зачастую таким человеком является председатель Совета МКД либо иное инициативное, не равнодушное к случившейся ситуации лицо. По закону истцом может быть и «старая» УО (интерес которой затронут действиями конкурента).

2. 2.В судебные процессы для доказательства поддельности подписей и отсутствия кворума приводить как можно больше жильцов МКД. Некоторые УО направляют в суд свой (арендный) автобус в оговоренное с жильцами время для дачи в суде свидетельских показаний.

3. 3.Направление в органы полиции заявлений собственников о фальсификации подписей в решениях собственниках. Такую помощь юридически не грамотным гражданам также в интересе оказать пострадавшая УО. Как показывает практика, пользы не принесет, но сделает определенный резонанс.

4. К сведению, если внимательно прочесть статью 46 ЖК РФ, то найдём, что с 01 января 2016 года протокол ОСС относится к официальным документам. А в статье 327 Уголовного кодекса говорится, что подделка удостоверения официального документа наказывается вплоть до лишения свободы на срок до двух лет, а за использование заведомо подложного документа можно получить наказание вплоть до ареста на срок до шести месяцев.

5. 4.Направление в органы Государственного Жилищного надзора субъекта РФ (далее-ГЖИ) заявлений собственников о фальсификации подписей в решениях собственниках и с просьбой о приостановлении принятия решения о включении их МКД в реестр домов мошеннику. Юридически заявления считаются неграмотными, но считаем, что собственники пишут в ГЖИ на уровне «обывателя». Таким образом, в ГЖИ будут знать о резонансном происшествии и как вариант более тщательно изучать документы конкурента.

6. 5.Учитывая нахождение иска в суде, участие собственников в судебных заседаниях, письмах в ГЖИ и полицию, изложение данных фактов во всех доступных СМИ.

7. Информацию о «протестах» собственников МКД изложить на своём сайте. При возможности сделать совместный ролик с представителями местного ТВ, разместить статьи в местных газетах. Писать только о реальных действиях собственников, чтобы избежать в дальнейшем судебного иска от конкурентной УО о защите чести и достоинства (клевета).

8. 6.Участвовать во всех ОСС, проводимых конкурентом (2-3 человека от действующей УО). Задавать провокационные вопросы при жильцах о возможностях новой УО, её средствах, техническом оснащении, наличии техники, компетентных сотрудников и рабочих и т.д. Как показывает практика, рейдерская компания зачастую не имеет ни персонала, ни техники для осуществления деятельности по управлению МКД.

9. 7.По возможности произвести в спорных домах в пределах возможных средств работы, о которых давно просили жильцы (видеонаблюдение на 1 этаже, датчики движения для электроэнергии и т.д.) для облегчения дальнейшего контакта с собственниками помещений МКД.

10. 8.Как уже излагалось в настоящей статье, у УО нет возможности отсрочить включение в реестр МКД в случае наличия судебного спора. Однако в ГПК существует норма под названием обеспечительные меры (статья 140 ГПК РФ), согласно которой можно приостановить деятельность мошенника до вынесения судебного решения.

Братский городской суд Иркутской области в определении от 15 февраля 2018 года по делу № 2-200/2018 удовлетворил ходатайство и запретил инициатору исполнять решения собственников помещений МКД, приостановил решение ГЖИ о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ, запретил рейдерской компании приступать к управлению МКД.

И ещё: не забываем то том, что в соответствии со статьей 46 ЖК РФ:

Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,
содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

Таким образом, если «старая» компания в течение 3 месяцев проведет следом за рейдерской УО новое ОСС, то после получения протокола ОСС ГЖИ субъекта РФ обязана инициировать проверку по данному факту.

Учитывая вышеизложенное, только комплекс мер во взаимодействии с собственниками помещений в МКД помогут «старой» компании выстроить защиту против рейдерской УО. Поддержка жильцов будет являться гарантом-подтверждением ваших доводов суду. Совершенно очевидно, что, столкнувшись с плохим управлением, собственники не явятся в суд для дачи нужных показаний. А тут, как говорится, «старая» УО раскроется по принципу «работа огородная, да слава всенародная».

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь.