Разработка бизнес плана агентства недвижимости курсовая

Курсовая работа: Разработка бизнес- плана для агентства недвижимости Астрея

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ПЕНЗЕНСКИЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОЛЛЕДЖ

СПЕЦИАЛЬНОСТЬ 080802

«ПРИКЛАДНАЯ ИНФОРМАТИКА (ПО ОТРАСЛЯМ)»

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Разработка бизнес- плана для агентства недвижимости «Астрея»

Студентка _________________________ Аляева О.Н.

Руководитель ______________________ Матвеева Л.В.

Консультант _______________________ Кузнецова Л.П.

Рецензент _________________________ Чикина Т.Н.

Н.Контроль________________________ Захарко Н.Д.

Зав. Отделением ___________________ Цаценко В.Б.

Пенза – 2009

Федеральное агентство по образованию

Федеральное государственное образовательное учреждение профессионального образования

Пензенский архитектурно-строительный колледж

специальность 080802

«Прикладная информатика (по отраслям)»

Задание

на выполнение дипломной работы

студенту Пензенского архитектурно-строительного колледжа

_____________________________________________________________

специальности 080802 «Прикладная информатика (по отраслям)» группы И-41_______

предлагается разработать выпускную квалификационную работу на тему:

_______________________________________________________________________________________________________________________________

Исходные данные:

Постановка задачи _______________________________________

_______________________________________________________________________________________________________________________________

Анализ входной документации_____________________________

_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Требования к функциональным возможностям разрабатываемой системы ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Дата выдачи « 30 » апреля 2009 г.

Сроки выполнения: начало « 5» мая 2009 г.

окончание « 20 » июня 2009 г.

Руководитель проекта_________________________________________

Согласовано:

Зав.отделением________________________________________________

Председатель ЦМК информационных дисциплин__________________

РЕФЕРАТ

Пояснительная записка: с. 53, рис. 2, табл. 29, схема 1, 3 графика, библиогр. назв. 13, прил. 2.

РАЗРАБОТКА БИЗНЕС – ПЛАНА АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ «АСТРЕЯ»

Агентство недвижимости «Астрея» – это агентство, которое занимается купле–продажей и арендой недвижимости.

Объектом разработки является проектирование информационного и программного обеспечения агентства недвижимости «Астрея».

Цель работы автоматизация процессов бизнес – планирования.

Бизнес–план включает характеристику объекта планирования, организационный и финансовый план, а также оценку рисков.

В процессе выполнения работы были проанализирована предметная область, конкретизированы поставленные задачи, разработаны алгоритмы их решения, проведенымаркетинговые исследования рынка жилья и прогноз цен.

Степень внедрения – расчеты выполненные в данном бизнес–план могут быть использованы при необходимости.

СОДЕРЖАНИЕ

РЕФЕРАТ

Введение

Постановка задач

Актуальность выбранной темы

РАЗДЕЛ 1. ИНФОРМАЦИОННЫЙ РАЗДЕЛ

1.1. Определение бизнес-плана

1.2. Краткая характеристика агентства. Основные направления деятельности

1.3. Структура бизнес-плана

1.3.1. Резюме

1.3.2. Описание услуг

1.3.3. Составление бюджета агентства

1.3.4. Конкуренты

1.3.5. Организационный план

1.3.6. Оценка возможных рисков

1.3.7. Товарная политика

1.3.8. Маркетинг

1.3.9. План инноваций

1.3.10. Стратегический план деятельности

1.4. Экономические информационные системы существующие в агентстве их задачи и назначения

1.5. Перечень бизнес процессов в рамках функционирования агентства

1.6. Рынок недвижимости и его характеристики

1.7. Проблемы рынка жилья

1.8. Коммерческая недвижимость

1.9. Первичный и вторичный рынки

1.10. Строительный «БУМ»

1.11. Информационная безопасность

РАЗДЕЛ 2. ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ РАЗДЕЛ

2.1. Программное обеспечение для бизнес — планирования

2.2. Понятие программного продукта

2.3. Использование программы Excelдля создания программного продукта

2.4. Математическая модель и программная реализация бизнес-плана

2.5. Экономическая выгода от реализации бизнес-плана

2.6. Концепция разработки информационной системы в MSExcel

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ РЕСУРСЫ

ПРИЛОЖЕНИЕ А

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

ВВЕДЕНИЕ

«Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

—PAGE_BREAK—

«Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»

Дж.Фридман и П.Орлуэй

Уже давно стал нормой тот факт, что при продаже или покупке квартиры или какой-либо другой недвижимости люди обращаются за помощью к посредникам. Такие посредники называются риэлторами.

Риэлтор – это специалист, который представляет интересы клиента, выступая в качестве посредника между продавцом и покупателем или же владельцем площади (жилой или коммерческой) и арендатором. Его задача – найти самую выгодную комбинацию для своего клиента в зависимости от его потребностей. Кроме того, также у него есть и другие обязанности, связанные с подготовкой сделки купли-продажи.

Бизнес-план необходим как при создании малого, среднего или крупного бизнеса, так и для его модернизации или реструктуризации. Он является одним из основных документов, определяющих стратегию развития бизнеса, в нем более подробно разбираются экономические и финансовые вопросы, дается технико-экономическое обоснование конкретных мероприятий. Но ценность бизнес-плана не ограничивается бизнес –предложением при переговорах с будущими партнерами.

Бизнес-план так же важен для управленческого персонала не только потому, что определяет цели, задачи и время их достижения, но и позволяет обнаружить проблемы перед тем, как привлекать заемные ресурсы.

Постановка задачи

Целью дипломной работы является разработка бизнес-плана агентства недвижимости «Астрея» для прогнозирования результатов ее деятельности в период с 01.01.2009 г. по 01.01.2011 г., с использованием MicrosoftExcel.

Исходя из поставленной цели, требуется решить следующие задачи:

запланировать годовой бизнес-план риэлтерской деятельности по видам услуг, количеству сделок, стоимости услуг, выручке, затратам и чистой прибыли;

выполнить маркетинговые исследования рынка жилья и прогноз цен;

составить бюджетные планы доходов (выручки), затрат и прибыли от риэлтерских услуг;

составить годовой бюджет по прибыли с контроллингом квартальных отклонений планируемых параметров входящих и исходящих денежных потоков;

осуществить анализ поведения затрат и прибыли через классификацию затраты на постоянные и переменные с определением точки безубыточности агентства недвижимости на первый месяц работы.

Мой бизнес-план включает в себя следующие подразделы:

резюме;

описание услуг;

инновационный план деятельности;

составление бюджета агентства;

конкуренты;

организационный план;

оценка возможных рисков;

товарная политика;

маркетинг;

план инноваций;

стратегический план деятельности.

Актуальность выбранной темы

Для своей дипломной работы я выбрала разработку бизнес-плана агентства недвижимости, так как в современном развитии бизнеса без бизнес-плана обойтись очень трудно.

Классический финансовый план, как правило, выполняет следующие функции:

доказывает надежность бизнеса, делая его выгодным объектом для инвестирования;

формирует кадровую и финансовую политику компании;

предоставляет анализ перспектив развития бизнеса, сроков его окупаемости;

дает возможность быстро реагировать на все изменения конкурентного рынка;

план ставит конкретные цели, которые должно достичь агентство в процессе развития бизнеса.

Таким образом, бизнес-планпозволяет описать главные аспекты коммерческой организации, определить проблемы, с которыми она может столкнуться в процессе развития бизнеса, и найти пути их решения.

Ну а что касается агентства недвижимости, я выбрала эту тему, потому что в современной жизни уже трудно представить какую-либо область купли-продажи жилья без участия в ней агентов по недвижимости, то есть риэлторов.

Результатом выполнения дипломной работы явилось разработка программного продукта – бизнес-плана агентства недвижимости «Астрея».

Программный продукт обладает возможностью производить автоматизированный анализ конкурентоспособности агентства недвижимости «Астрея» по основным разделам бизнес-плана, производить вывод отчетной документации.

РАЗДЕЛ 1. ИНФОРМАЦИОННЫЙ РАЗДЕЛ 1.1 Определение бизнес-плана

Бизнес-план – это документ, описывающий все основные аспекты будущего коммерческого предприятия, анализирующий все проблемы, с которыми оно может столкнуться, а также определяющий способы решения этих проблем. Поэтому правильно составленный бизнес-план, в конечном счете, отвечает на вопрос: «Стоит ли вкладывать деньги в это дело и принесет ли оно доходы, которые окупят все затраты сил и средств?»

Целью бизнес-плана является изучение конкретного направления деятельности агентства на рынке и в сложившихся организационно-экономических условиях, определение стратегии развития агентства, подробная разработка экономического и финансового аспекта стратегии, технико-экономическое обоснование конкретных мероприятий.

Бизнес-план позволяет решать целый ряд задач. Основными из них являются следующие: обоснование экономической целесообразности направлений развития агентства; расчет ожидаемых финансовых результатов деятельности, в первую очередь объемов прибыли, доходов на капитал; определение намечаемого источника финансирования и реализации выбранной стратегии, т.е. способы концентрирования финансовых ресурсов; подбор работников, которые способны реализовать данный план.

Кроме того в бизнес-плане, основное внимание сосредоточено на маркетинговых и финансово-экономических аспектах проблемы достижения успеха. Бизнес-план является одним из ключевых элементов стратегического планирования.

1.2 Краткая характеристика агентства. Основные направления деятельности

В целях ведения агентства недвижимости «Астрея» принята следующая организационно – правовая форма приобретения и эксплуатации коммерческой недвижимости – частное предпринимательство (ЧП) с общей системой налогообложения. Куплю – продажу и эксплуатацию нежилых помещений и земельного участка, необходимых для агентства недвижимости, планируется осуществлять через индивидуальное предпринимательство.

Агентство является коммерческой организацией. Имеет круглую печать, содержащую его полное фирменное наименование на русском языке и указание на его место нахождения. Агентство является собственником принадлежащего ему имущества и денежных средств и отвечает по своим обязательствам собственным имуществом.

Целью агентства является извлечение прибыли. Основные плюсы: минимум организационных формальностей и бухгалтерских документов; хозяйственная самостоятельность; нет необходимости вносить уставный капитал (при регистрации он не требуется); минимум налогообложения. Основной недостаток ЧП: ответственность всем своим имуществом. ЧПнесет ответственность и исполняет обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом.

1.3 Структура бизнес-плана

Бизнес-план состоит из следующих разделов:

резюме;

описание услуг;

составление бюджета агентства;

конкуренты;

организационный план;

оценка возможных рисков;

товарная политика;

маркетинг;

план инноваций;

стратегический план деятельности.

1.3.1 Резюме

Идея: создание агентства недвижимости по купле-продаже и аренде недвижимости.

Основная цель агентства – сбор данных о рынке недвижимости, оказание услуг по купле-продаже и аренде недвижимости, создание базы данных с целью предоставления клиентам информационных и консультационных услуг.

Услуги, которые будет предлагать агентство – проведение маркетинговых исследований рынка жилья и предоставление информации по следующим проблемам:

возможность прогнозирования конкретного товара или группы товаров на рынке;

группа потенциальных потребителей данной недвижимости;

продолжение
—PAGE_BREAK—

потребительские ожидания;

основные конкуренты, исследование конкурентных преимуществ;

потенциальная емкость рынка;

возможность стратегии действий на рынке;

оценка эффективности деятельности агентства.

Особенности наших услуг, позволяющие превзойти подобные услуги конкурентов:

надежность сведений;

качественная информация (высокая степень полноты и точности);

консультирование по сути предмета;

быстрота оформления сделок;

выработка оптимальных решений.

Основные требования:

помещение: хорошее техническое состояние, респектабельный внешний вид;

персонал: маркетолог, бухгалтер со специальным образованием, секретарь, специалист по купле-продаже недвижимости, специалист по аренде недвижимости. Коммерческий директор исполняет обязанности владельца агентства.

1.3.2 Описание услуг

Консалтинговое агентство предоставляет клиенту информацию по интересующим его вопросам о рынке недвижимости:

анализ реальной и потенциальной позиции конкретного товара на рынке;

стратегические альтернативы действий конкретного агентства на данном рынке;

консультации с учетом и анализом полученной информации.

Данные услуги удовлетворяют потребности клиентов в получении необходимой, качественной, максимально полной информации, обладающей высокой степень достоверности.

Уникальность данных услуг существует в отношении быстроты сбора информации, возможности глубокого профессионального анализа полученной информации, разработки краткой и долгосрочной маркетинговой стратегии.

Эти качества наших услуг и будут привлекать потребителя.

Жизненный цикл программного продукта–это период времени, охватывающий время принятия решения, создание программного продукта до изъятия его из эксплуатации.

Жизненный цикл такой отросли как услуги по предоставлению информации, и последующие консультации имеют 4 этапа:

1 – зарождение;

2 – рост;

3 – зрелость;

4 – спад.

На российском рынке агентства недвижимости находятся на втором этапе (рост). Спрос на них еще не удовлетворен полностью. Поэтому в данной отросли пока нет необходимости снижения цен, но нужна активная реклама для привлечения клиентов.

1.3.3 Составление бюджета агентства

Для составления бюджета нужно подготовить оперативный производственно – финансовый план деятельности агентства в рамках годового цикла внутрифирменного бизнес – планирования, который должен включить два типа бюджетов:

Операционный бюджетагентства, т.е. производственный план работы, состоящий из: бюджета продажкак ежемесячных, квартальных планов запланированных объемов продаж товаров в натуральных показателях реализации продукции.

Финансовый бюджетагентства (планирует и управляет прибылью и рентабельностью агентства) включает в себя:

бюджет движения денежных средств как ежемесячные, квартальные планы входящих и исходящих денежных потоков по видам деятельности агентства;

бюджет доходов и расходов (прибыли и убытков)как ежемесячные, квартальные планы денежных потоков по реализации недвижимости, прибыли (убытков);

бюджет налоговых платежейкак ежемесячные и квартальные планы налоговых потоков.

1.3.4 Конкуренты

Таблица 1

Конкуренты

А/>гентства

Категории

«Астрея»

Основные конкуренты

«ХИРШ»

«Мой дом»

«Атлантида»

«Сокол»

Соответствие

запросам потребителей

полное соответствие

частичное соответствие

полное соответствие

частичное соответствие

Надежность

высокая степень

высокая

степень

высокая степень

средняя степень

Качество

очень высокое

высокое

хорошее

удовлетворительное

Цена

высокая

средняя

высокая

средняя

ниже средней

Быстрота обслуживания

очень быстро

быстро

достаточно быстро

среднее

Круг

охватываемых проблем

широкий

средний

достаточно узкий

узкий

Послепродажное обслуживание

консультационная поддержка, систематический анализ

эффективности

консультационная поддержка

продолжение
—PAGE_BREAK—

–

Репутация

агентства

новое

предприятие,

новые услуги

надежная

надежная, постоянные клиенты

надежная, постоянных клиентов нет

сомнительная

Таблица 2

Расчет конкурентоспособности (условные единицы)

Факторы

Весомость факторов

«Астрея»

Основные конкуренты

«ХИРШ»

«Мой дом»

«Атлантида»

«Сокол»

Соответствие запросам потребителей

0,15

0,95

0,143

0,7

0,105

0,95

0,143

0,7

0,105

0,65

0,096

Надежность

0,10

0,9

0,09

0,9

0,09

0,9

0,09

0,6

0,06

0,6

0,06

Качество

0,20

1,0

0,2

0,8

0,16

0,8

0,16

0,7

0,14

0,7

0,12

Цена

0,05

0,7

0,035

0,8

0,04

0,7

0,035

0,8

0,04

0,9

0,045

Быстрота

0,20

1,0

0,2

0,9

0,18

0,8

0,16

0,7

0,14

0,65

0,13

Круг охватываемых проблем

0,18

0,8

0,144

0,8

0,144

0,6

0,108

0,5

0,09

0,4

0,072

Послепродажное обслуживание

0,04

0,8

0,032

0,7

0,028

Время работы

0,02

0,7

0,014

0,6

0,012

0,65

0,013

0,65

0,013

0,65

0,013

Репутация

0,06

0,8

0,048

0,9

0,054

0,6

0,036

0,4

0,024

Сумма

1,0

0,858

0,807

0,763

0,624

0,550

В процентном выражение коэффициенты конкурентоспособности отражает действительное положение агентства на рынке. Преимущества нашего агентства «Астрея» выше, чем аналогичные преимущества агентства «Сокол» на 30,8%, агентства «Атлантида» – на 24%. Эти конкуренты не очень опасны, наше положение на рынке относительно них устойчивое.

Однако наше агентство следует обратить особое внимание на агентство «Мой дом», которого мы превосходим лишь на 9,5%, и на агентство «ХИРШ» (5,1%). Эти агентства имеют сложившуюся, прочную репутацию, пользуются уважением клиентов.

Следует предпринять меры по улучшению качества услуг, чтобы завоевать симпатии клиентов. Наш самый большой плюс – быстрота и надежность информации. Это позволит привлечь значительное количество потребителей наших услуг и обеспечит место на рынке агентства.

продолжение
—PAGE_BREAK—1.3.5 Организационный план

Открыт расчетный счет в Россельхозбанке, на котором агентство остановило свой выбор для осуществления безналичных расчетов и различных банковских услуг. Руководство агентством осуществляет директор (учредитель). Ему непосредственно подчиняются:

Коммерческий директор — работает с клиентами, реализаторами услуг, заключает договора купли-продажи недвижимости.

Главный бухгалтер осуществляет все финансовые операции, контролирует правильность расходования денежных средств, осуществляет безналичные расчеты, расчеты с покупателями, учет товарно-материальных ценностей.

Схема 1. Схема управления

Осуществляя реализацию товаров покупателям, агентство получает доходы, которые признаются выручкой от продажи жилья, у агентства есть уверенность в том, что в результате операции купли-продажи произойдет увеличение экономических выгод, иными словами прибыли, в чем изаключается основная цель деятельности.

Организационная структура управления агентства: необходимые отделы, службы; потребность в менеджерах, маркетологах, специалистах по купле-продаже и аренде недвижимости и их должностные инструкции; условия труда и оснащенность; уровень возможной оплаты и системы материального и морального стимулирования работников; штатное расписание агентства.

Правовое обеспечение деятельности агентства:подготовка учредительных документов агентства (Устав, учредительный договор, акта о внесении средств партнеров в уставной капитал, расчет долей участников и пр.); государственная регистрация агентства как юридического лица; правовое сопровождение деятельности.

Возможные организационные этапы создания и развития бизнеса.

Область работы нашего агентства – достаточно рисковая, так как цены изменяется чрезвычайно быстро. Поэтому оптимальная ответственность – в пределах только своего вклада, а не всем имуществом. В случае банкротства и по заключенным договорам учредитель отвечает в размере своего вклада, а агентство всем своим имуществом.

1.3.6 Оценка возможных рисков

Риски оцениваются в условных единицах.

Риск потери времени: 0,2.

Риск имущественный: 0,5.

Риск денежный: 0,5.

Риск трудовой: 0,2.

Риск связанный собственным здоровьем: 0,3.

Риск престижа, потери лица: 0,2.

Политические риски: 0,4.

Риск форс-мажорных обстоятельств: 0,3.

Возможные источники возникновения рисков:

недостаточная информация о спросе на данную недвижимость;

недостаточный анализ рынка;

недооценка конкурентов;

повышение цен на данную недвижимость;

падения спроса на данную недвижимость.

Действие перечисленных рисков может быть ограниченно:

регулярным анализом рыночной ситуации;

разработкой эффективной рекламы и других средств привлечения клиентов;

своевременной разработкой и введением новых услуг;

анализом действий конкурентов;

строгим контролем движения денежных и иных активов

1.3.7 Товарная политика

Основные принципы, которых мы придерживаемся:

обеспечение стабильного положения на рынке;

активизация покупательского спроса;

соблюдение государственных правовых актов.

Наши цели:

достижение максимальной прибыли;

удержание покупателей и расширение круга своих клиентов;

оттеснение конкурентов;

завоевание устойчивого положения на рынке.

1.3.8 Маркетинг

Основные методы привлечения покупателей.

пресса;

печатная реклама;

реклама на транспорте.

2. Участие в выставках, ярмарках, посещение деловых семинаров и т.д. внимание потребителей будет привлекать с помощью личных контактов.

1.3.9 План инноваций

Инновационные элементы вносятся в:

рынок –в России уже существует рынок агентств недвижимости, но время его существования относительно небольшое, хотя «новым» его считать нельзя;

недвижимость – услуги по изучению рынка конкретного товара, разработка стратегий позиционирования и продвижения товара, в коротком и длительном периодах;

технологию –сочетание маркетинговых и стратегических методов.

Потенциальная доля рынка: для нашего агентства она составляет около 10% от потенциальной емкости рынка информационных и консалтинговых услуг.

Необходимость в разработке товарного знака и символики агентства, которые будут привлекать внимание клиентов, т.е. продумать создание фирменного стиля.

В течение трех лет работы мы должны:

освоить рынок новой недвижимости;

создать собственный раздел статистических исследований;

создать свой отдел рекламы;

начать применение новых технологий.

1.3.10 Стратегический план деятельности

4 недели: разработка рекламы, начало создания базы данных о рынке недвижимости в России, подключение к Интернет, начало работы по заказам клиентов.

8 недель: активизация рекламы в печатных изданиях, посещение выставок, выполнение заказов, продолжение создания баз данных.

12 недель: работа по заказам клиентов, начало работы по созданию собственной панели (определение первоначальной объема выборки).

24 недели: заказы, начало формирования панели.

1 год: расширение агентства, привлечение 2 – 8 новых специалистов, начало исследований новых рынков, внедрение новых методов в анализе эффективности деятельности.

3 год: начать работать над созданием собственного отдела статистических исследований.

5 – 7 лет: основные клиенты – крупные фирмы, значительно расширение агентства, прием на работу новых специалистов, возможно создание одного – двух филиалов.

1.4Экономические информационные системы существующие в агентстве их задачи и назначения

Под системой понимают любой объект, который одновременно рассматривается и как единое целое, и как объединенная в интересах достижения поставленных целей совокупность разнородных элементов.Информационная система — взаимосвязанная совокупность средств, методов и персонала, используемых для хранения, обработки и выдачи информации в интересах достижения поставленной цели.

Экономическая информационнаясистема — это среда, составляющими элементами которой являются компьютерные сети, программные продукты, базы данных, персонал, технические и программные средства связи. Это система, направленная на достижение множества целей, одной из которых является производство информации, необходимой для поддержки принятия управленческих решений.

продолжение
—PAGE_BREAK—

Экономическая информационная системапредназначена для решения задач обработки данных, автоматизации конторских работ, выполнения поиска информации и отдельных задач.

В современных условиях функционирования рынка внедрение информационных систем является важнейшей задачей любого динамично развивающегося агентства, в число которых входит агентство недвижимости «Астрея». Без использования информационных систем невозможно вести точный бухгалтерский и налоговый учет, что очень важно для руководителя агентства.

Любая форма хозяйственной деятельности требует достаточного количества документооборота, поэтому правильная обработка данных обеспечивает хранение экономической информации с целью выдачи (регулярной или по запросам) сводной информации, которая может потребоваться для управления экономическим объектом.

Автоматизация конторских работ предполагает наличие в агентстве системы ведения картотек, системы обработки текстовой информации, системы машинной графики, системы электронной почты и связи. Так как агентство ведет экономическую деятельность было бы целесообразно рассмотреть информационные системы в экономике.

Агентство использует широкий спектр информационных систем, таких как программы бухгалтерского учета и налоговой отчетности. Все компьютеры в офисе агентства образуют единую сеть для удобства сотрудников и экономии рабочего времени.

1.5 Перечень бизнес процессов в рамках функционирования агентства

MicrosoftExcelсовременная вычислительная программа относится к электронным таблицам, в ячейках которых производятся взаимозависящие функциональные вычисления по введенным формулам.

Агентство для автоматизации бизнес-процессов использует программу Excel.

В целом можно сказать, что механизм бизнес процессов нацелен на повышение эффективности разработки и сопровождения прикладных решений. Бизнес процессы нацелены на более глубокое вовлечение в процесс проектирования и настройки конкретных прикладных систем специалистов качественно иного уровня – бизнес–аналитиков, консультантов, а также менеджеров заказчика.

Появление механизма бизнес процессов в прикладных решениях позволяет агентству перейти от традиционной функциональной модели управления к современной процессно-ориентированной схеме, качественно улучшить деятельность агентства за автоматизации бизнес-процессов. Наиболее эффективной оказывается автоматизация ключевых бизнес-процессов, — которые начинаются и заканчиваются во внешней по отношению к агентству среде.

Бизнес-процессы формулируют и реализуют правила выполнения отдельных операций и их взаимосвязь, что позволяет значительно сократить или даже полностью исключить ошибки в ходе выполнения бизнес-процесса, связанные с человеческим фактором, к примеру, если в документе что, то сделано не правильно программа не проводит документ, это значит что документ не будет отражен в учете. Работа с простым списком заданий позволяет сотрудникам сконцентрироваться на выполнении своих непосредственных обязанностей.

Использование данной программы позволяет формализовать организационную деятельность и возложить обязанности по управлению совместной работой сотрудников на прикладное решение, что ведет к более эффективному использованию рабочего времени. Данные о выполнении задач и ходе бизнес-процессов могут служить источником информации для руководителей с целью оптимизации деятельности и организационной структуры агентства, выявления узких мест и скрытых ресурсов, и стать средством поддержки процессного управления.

Бизнес-процессы в Excelнужны для того, чтобы объединять отдельные операции (выписка счета, прием наличной оплаты, отпуск товара покупателю и т. д.) в цепочки взаимосвязанных действий, приводящих к достижению конкретной цели.

Моделирование бизнес-процессов в агентствепозволяет проанализировать не только, как оно работает в целом, но и как взаимодействует с другими организациями, заказчиками и поставщиками, но и как организована деятельность на каждом отдельно взятом рабочем месте.

Моделирование бизнес-процессов – это:

описание бизнес-процессов агентства, позволяющее руководителю знать, как работают рядовые сотрудники, а рядовым сотрудникам — как работают их коллеги и на какой конечный результат направлена вся их деятельность;

эффективное средство поиска, возможность улучшения деятельности агентства;

средство позволяющее предвидеть и минимизировать риски, возникающие на различных этапах реорганизации деятельности агентства;

метод позволяющий дать оценку текущей деятельности агентства по отношению к требованиям, предъявляемым к его функционированию, управлению, эффективности, конечным результатам деятельности и степени удовлетворенности клиента.

Агентство недвижимости «Астрея» как и многие другие агентства, вынуждено постоянно заниматься улучшением своей деятельности. Это требует разработки новых технологий и приемов ведения бизнеса, повышения качества конечных результатов деятельности и, конечно, внедрения новых, более эффективных методов управления и организации деятельности агентства

1.6 Рынок недвижимости и его характеристики

Согласно Российскому законодательству (Гражданский Кодекс РФ, статья 130), недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственно регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению: рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости. Рынок жилья представляет собой рынок квартир, коттеджей, то есть, всех объектов, в которых возможно проживание человека. Рынок коммерческой недвижимости — это рынок объектов, используемых для коммерческой деятельности: офисы, склады, торговые площади, даже самолеты (согласно Российскому законодательству).

Рынок жилья традиционно классифицируется следующим образом: рынок купли-продажи недвижимости и рынок аренды недвижимости.

Рынок купли-продажи в свою очередь можно разделить на: первичный рынок — это рынок жилых объекты, которые впервые предложены на рынке жилья, или находятся в стадии строительства. Например, квартиры в новых или строящихся домах, новые коттеджи, и т. д.

Вторичный рынок — это рынок жилых объектов, которые уже построены и выводились на рынок жилья ранее. Значительная часть этого рынка – жилые квартиры.

Действия, которые можно совершить над объектами, принадлежащим к первым двум типам рынков — полная передача прав владения и распоряжения объектом недвижимости.

Рынок аренды недвижимости – это рынок жилых объектов, которые используются их владельцами (арендодателями) для извлечения постоянного дохода, получаемого от арендаторов. На этом рынке передаются права пользования объектами недвижимости.

В России в условиях становления рыночной экономики все большую роль главную роль играет недвижимое имущество, его стоимость и участники рынка.

Как известно цена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

Таким образом, невозможно быть полноценными и профессиональными участниками рынка недвижимости и оценивать недвижимое имущество, не познав основных особенностей рынка.

Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические процессы. В условиях рыночных отношений непосредственным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости.

Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, определимся, что же понимается под самим термином «рынок недвижимости».

Такое определение важно не только с позиций академического интереса, но и с практической точки зрения, поскольку позволяет выделить среди субъектов рыночных отношений тех, чьи интересы в первую очередь связаны с недвижимым имуществом, показать специфику этих интересов, раскрыть, механизмы, присущие рынку недвижимости, их взаимосвязь и зависимость друг от друга, а на этой основе сформировать собственную стратегию и тактику поведения на этом рынке.

Если обратиться к литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.

Подобные определения фиксируют весьма важную составную часть проблемы – рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использования.

Однако при таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестор при вложении средств в недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав — это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.

В связи с этим более правильным представляется следующее определение рынка недвижимости:

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:

продолжение
—PAGE_BREAK—

в ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

в процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;

в процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом — объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.

Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг.

Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает купли-продажи различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости – это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

1.7 Проблемы рынка жилья

Планы правительства по вложению денежных средств в заказ социального жилья не помогут строителям. Изначально планировалось потратить 100 млрд. бюджетных средств на поддержку крупных застройщиков в обмен на снижение цен на недвижимость. Тем самым планировалось хоть как-то обеспечить поддержку программы «Доступное жилье», сделать квадратные метры действительно дешевыми (см. приложение А, график 1). Планировалось, что покупать будут по цене 30 тыс. за кв.м., но строители не согласились. А теперь конкретно для Пензенской области Минэкономразвития установил цену в 26,2 тыс. за кв.м., а по утверждению строителей это ниже себестоимости.

Проблемы рынка жилья наблюдается и в ситуации с банками. Резкое ужесточение условий выдачи кредитов и фактическая остановка выдачи ипотечных кредитов, как считают эксперты, мера временная. По упомянутой уже региональной программе поддержки социального строительства планируется предоставлять покупателю ссуду 30 %, из них 15% — безвозвратно. По новым правилам, возможно, использовать на приобретение жилья и материнский капитал. Несмотря на то, что покупательская способность на рынке жилья снизилась, покупатели есть.

1.8 Коммерческая недвижимость

Коррекция цен на рынке аренды коммерческой недвижимости к маю составит 25%. В последнее время по значительному количеству сделок переговоры были приостановлены, сокращено финансирование многих проектов, происходит смена собственников объектов коммерческой недвижимости, которые корректируют арендные ставки, стимулируют срочный приток денежных средств. Почти в каждом офисном или торговом здании в Пензе появились пустующие помещения, чего год-два назад не наблюдалось, особенно в центре города. Многие средние и малые компании начали переезжать в менее престижные, а затем, и более дешевые помещения. Происходят у компаний и сокращения в сфере дополнительных офисов, что тоже ведет к снижению количества площадей.

1.9 Первичный и вторичный рынки

По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный. Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому. Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельным является новое строительство при существующем уровне затрат. Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости выступает фактором, существенно осложняющим анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят, как известно, частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.Первичный рынок недвижимости– объекты недвижимости, которые еще не были оформлены в собственность. Как правило, речь идет о строящихся или только что построенных домах.Первичный рынок недвижимости формируется предложением различных застройщиков.

Когда идет речь о предложении на первичном рынке, то под этим понимается весь объем предложений на рынке новостроек. По мнению риелторов, основным достоинством первичного рынка недвижимости является отсутствие у квартиры какой-либо «истории», т.е. ее юридическая чистота. Кроме того, первичный рынок недвижимости предлагает квартиры, при строительстве которых были учтены все недостатки предыдущих проектов, а также использованы новые строительные материалы и технологии. Все представленные на первичном рынке недвижимоститиповые новостройки делятся на два типа: панельные и монолитно-кирпичные. Панельные дома построены из блоков, и квартиры в них имеют стандартные планировки, низкие потолки и посредственные эксплуатационные характеристики. Монолитно-кирпичные дома имеют каркас из железобетона, который снаружи отделан кирпичом. Минимальный срок эксплуатации таких домов значительно выше, чем у панельного жилья, и составляет по прогнозам 200 лет. Одним из существенных достоинств монолитного домостроения является наличие свободных планировок и более высоких потолков, но и площади квартир в таких домах существенно больше, чем в панельных, а, следовательно, и стоимость квартиры будет выше.

К марту произошло значительное оживление рынка. Если на январь в строящихся домах не продавалось более 1800 квартир (90 тыс. кв.м.), то в марте, по данным риэлторов, от 70 до 80 % было уже распродано. На графике 2 (см. приложение А) можно отследить динамику изменения цен на вторичное жилье. Начиная с февраля цены предложения, фактически не менялись. Колебания составляли порядка 30 рублей, что списывается на статистическую погрешность. Необходимо понимать что это – цена предложения. Реально квадратные метры в новостройках уходили по другим ценам.

По словам председателя Пензенской областной ассоциации риэлторов Александра Чуваша, «реальные сделки происходят по ценам на 10 – 20 % ниже от заявленных в базах риэлторов и рекламе. Фиксируемая в газетах и журналах заявленная продавцами стоимость жилья постепенно пошла вниз еще в осени. Что не характерно для обычной сезонности пензенского рынка недвижимости (осенью и зимой цены росли, весной стояли, а летом слегка снижались)». Однако, мера это временная и вынужденная. «То небольшое количество квартир на рынке, которое выставлено с дисконтом, исчезнет через два – три месяца. Надо понимать, что при этой разнице цен, которая существует сегодня, и надо действовать, чтобы не упустить момент, пока строительные компании и продавцы чрезвычайно слабы и не могут диктовать конечному покупателю свои правила».

Летом по прогнозам следует ждать повышения цен из-за инфляции. В следующем году, когда начнет ощущаться нехватка жилья, цены подрастут уже более существенно. Это будут уже не те цены, которые были даже полгода назад. Предполагаемая продолжительность кризиса на рынке недвижимости – на уровне 2 – 3 лет.

Главная тенденция вторичного рынка — расслоения по сегментам. Это ожидалось уже давно, но происходить стало только сейчас. Если еще летом прошлого года цены на квартиры в сравнительно новых домах и ветхих панельных 60-х годов постройки были сопоставимы, то сейчас они изменились. Первыми – покупатели, спрос на жилье в ветхих домах упал значительно уже в прошлом году, а теперь и продавцы стали осознавать, что их цены высокие. Особенно в условиях падения цен на новое жилье. Произошло осознание того, что затраты на ремонт и отделку нового и вторичного жилья по сегодняшним условиям не сильно различаются. В целом, на данное время вторичный рынок жилья подешевел (см. приложение А, график 3).

1.10 Строительный «БУМ»

Рассмотрим, что происходит в Пензе со строительством. По официальным данным, в 2008 году в нашей области введено в строй 602 тысячи квадратных метров жилья, против 700 тысяч планируемых. Строители обладают достаточным запасом прочности, все, что находится на стадии строительства, будет достроено. Правительство РФ объявило о готовности вложить средства в заказ доступного социального жилья по сниженным ценам. В Пензенской области принята региональная программа поддержки социального строительства, предполагающая увеличить социальный заказ на жилье. Для Пензенской области планируют выделить 400 млн. рублей на расселение фонда ветхого жилья. 900 квартир планируется приобрести за счет бюджета для военнослужащих.

Сроки реализации новых проектов будут существенно увеличены по причине малых объемов финансирования строек. Препятствием в этом вопросе стало именно расселение ветхого жилого фонда в зоне строительства.

Свои предложения у НП «Союз пензенских строителей». Его председатель, Александр Гах заявил, что «в скором времени планируется подготовить обращение к главе администрации Пензы о выделении земельных участков, занимаемых предприятиями строительного комплекса, в отдельный вид использования земель с установлением базового размера арендной платы, равной 1% от кадастровой стоимости участка. Также прорабатывается вопрос о подключении инженерных сетей с отсрочкой платежа либо с их оплатой после подключения, а так же разрабатываются предложения по сокращению сроков рассмотрения документации на строительство жилья в согласующих организациях и ведомствах».

Исходя из этого, можно прогнозировать, что уже в следующем году Пензе придется столкнуться с фактической нехваткой нового жилья.

1.11 Информационная безопасность

Термин безопасность информационных технологий понимается специалистами по-разному. Например, с точки зрения производителей источников безопасного питания серьезную угрозу для вычислительной системы предоставляет нестабильность энергии, а с позиции антивирусных программ риск по уничтожению данных.

Под информационной безопасностью понимают, обеспечение безопасности информации от попыток хищения (несанкционированного доступа) от угроз безопасности методами и средствами защиты информации. Развитие новых информационных технологий и всеобщая компьютеризация привели к тому, что информационная безопасность не столько становится обязательной, она еще и одна из характеристик информационных систем.

продолжение
—PAGE_BREAK—

Под безопасностью информационной системы понимают,защищенность системыот случайного или преднамеренного вмешательства в нормальный процесс ее функционирования.

Под угрозой безопасности информации понимается,события или действия, которые могут привести к искажению, несанкционированному использованию или к разрушению информационных ресурсов.

Защита от умышленных угроз – это своего рода соревнования обороны и нападения, т. е. кто больше знает, предусматривает действенные меры, тот и выигрывает.

Утечка конфиденциальной информации – этобесконтрольный выход конфиденциальной информации за пределы информационной системы или круга лиц, которым она была доверена.

Несанкционированный доступ – этопротивоправное преднамеренное овладение конфиденциальной информации лицам, не имеющим право доступа к охраняемым сведениям.

РАЗДЕЛ 2. ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ РАЗДЕЛ

2.1 Программное обеспечение для бизнес — планирования

Бизнес-план можно выполнить с помощью офисных программ (Word, Excel) или с помощью специализированных программ Project Expert, Альт – Инвест, Comfarи т.д.

Использование офисных программ с помощью макросов в программе MSExcel. Можно создавать различные шаблоны для подготовки бизнес-плана с изменяемыми данными. Такие создаваемые документы, претендуют на звание самостоятельных оболочек их ценность в разработанных формулах, закрепленные в таблицах. Эти формулы могут быть защищены.

В основе большинства специализированных программ лежит методика ЮНИДО (Организация Объединенных Наций по промышленному развитию) при этом учитывается специфика Российской экономики (система бухгалтерского учета, налогообложение, инфляция и т.д.).

Назначение и возможности этих программ:

детально описать инвестиционный проект и схему денежных потоков;

определить схему финансирования агентства;

оценить возможности и эффективность привлечения денежных средств из различных источников;

проиграть различные сценарии развития агентства, изменяя различные параметры;

сформировать бюджет проекта с учетом изменения внешней среды (инфляция, ставка, рефинансирование Центрального Банка);

оценить финансовую самостоятельность проекта рассчитать показатели рентабельности, оборачиваемости, ликвидности;

сформировать основные формы финансовой отчетности (отчет о движение денежных средств, отчет о прибыли, балансовый отчет);

эти программы позволяют провести анализ чувствительности проекта к изменению основных параметров;

получить результаты расчетов в табличных и графических видов.

Специализированные программы делятся на 2 вида систем:

закрытые;

открытые.

Закрытые системы позволяют пользователю использовать готовые формы, результаты вычислений от пользователя скрыты и не могут быть изменены, это страхует от ошибок и подтасовок. Можно внести изменения адаптировать программу с помощью создания собственных форм отчетности и аналитических таблиц.

К закрытым системам можно отнести Project Expert, Сomfar— одна из первых специализированных программ распространенная под системой ЮНИДО.

Программа Project Expert предлагаемая фирмой ExpertSystemпозволяет выполнить экспертное заключение, смоделировать прибыли и убытки. Разработан целый ряд программ – Lite, Standart, Proffessional, – рассчитанных на различную подготовленность пользователя. Это автономный продукт интерфейсом, близким Microsoft. Для работы Project Expert не нужно дополнительное программное обеспечение. Программа обеспечивает передачу отчетов в MS Word, возможность копирования итоговых таблиц в MS Excel и другие электронные таблицы. В последней версии появилась возможность формирования документов в формате HTML для публикации отчетов в Интернет. Сетевой вариант программы позволяет работать над проектом нескольким пользователям.

Сomfar– эту систему позиционируют как наиболее универсальную и пригодную для бизнес планирования по всему миру. К сожалению, она не адаптирована к российским условиям, к тому же последние пять лет не выходило ее обновлений. Как и большинство закрытых систем, Сomfarпостроена таким образом, чтобы вести пользователя через весь процесс разработки. Программа практически не требует времени на изучение. Сразу после запуска даже неподготовленный пользователь может начинать работу. То есть попросту ввод исходных данных. Однако интерфейс программы устарел и неудобен для пользователя.

Открытые системы привлекательней для профессионалов в них формулы для вычислений не скрыты пользователь может сам проверить их пригодность к своим условиям и корректировать (при изменение законодательства, инфляции и т.д.).

Открытые системы используют специфическую среду электронных таблиц, как правило, это Excel. Из наиболее популярных стоит упомянуть «Альт — Инвест» (фирма «Альт — Инвест»), «Аналитик» (фирма «ИНЭК»), «ТЭО-ИНВЕСТ» (разработчик – Институт проблем управления РАН), ENERGY-INVEST(Научный центр прикладных исследований РАО «ЕЭС России») и система проектов в нефтяной промышленности FOCCAL(фирма CIS).

Программа Альт — Инвест представляет собой набор таблиц в оболочке Excel. Пользователь имеет возможность создавать:

необходимую схему описания исходных сведений для расчетов;

просматривать последовательность выполнения расчетов;

изменять заложенный алгоритм расчетов;

вводить новые табличные формы и показатели, которые становятся полноценными элементами модели.

При запуске программы к стандартным инструкциям добавляются кнопки: параметры проекта, отображение открыть таблицу, открыть график, формирование отчета, о программе.

Структура программы Альт – Инвест представляет рабочую книгу Excel состоящую из нескольких взаимосвязанных листов:

о программе;

проект основной работы – лист, где производят настройку ввода данных и отчет итоговых показателей;

анализ – отражает зависимость проекта от таких параметров как уровень цен, объем продаж, стоимость материалов и комплектующих, общие издержки, размер инвестирования и ставка дисконтирования.

отчет – лист для формирования отчетов.

Расчетные формулы в программе открыты, редактирование формул производится как в строке формул, так и в ячейке.

Представленные программы являются дорогостоящими, поэтому мной бизнес-план сделан в программе MS Excel.

2.2 Понятие программного продукта

Программный продукт (softwareproduct) – это любой набор компьютерных программ, процедур и связанных с ними документации и данных, получаемых в результате разработки программного продукта и предназначенных для поставки пользователю.

Качество программного продукта (softwarequality) – полный набор параметров и характеристик, связанных со способностью программный продукт удовлетворять установленным или предполагаемым потребностям.

Метрика качества программного продукта (softwarequalitymetric) – количественная шкала и метод, который может использоваться для определения значения характеристики конкретного программного продукта.

Основными требованиями моего ПП являются проникновение в рынок фотосалона и последующее расширение рыночной доли предприятия, расширение спроса за счет увеличения и стимулирования объема продаж, ценовой политики.

2.3 Использование программы Excelдля создания программного продукта

MicrosoftExcel–современная вычислительная программа относится к электронным таблицам, в ячейках которых производятся взаимозависящие функциональные вычисления по введенным формулам.

Электронные таблицы(такие как MicrosoftExcel2007) позволяют составлять бюджет, проводить инвентаризацию или следить за расходами организации с помощью персонального компьютера.

продолжение
—PAGE_BREAK—

Система MicrosoftExcel, наряду с MicrosoftWord, является одной из наиболее существенных и популярных составных частей пакета MicrosoftOffice. MSWordв основном предназначен для работы с текстовыми данными, MicrosoftExcel– главнейший инструмент при работе с числовыми данными и формулами и т.д.

Преимущество электронных таблиц заключается в том, что, во-первых, этот процесс автоматизирован, во-вторых, теперь изменение одного или нескольких показателей автоматически ведет к мгновенному перерасчету результатов.

В общем виде таблица состоит из множества ячеек (клеток), образуемых пересечением строк и столбцов таблицы. В электронной таблице каждая ячейка имеет адрес в виде: имя столбца и номер строки и может быть пустой, либо содержать информацию в виде текста, числа, формулы.

Группа ячеек, образующих прямоугольный фрагмент таблицы, называется диапазоном.

Содержимым ячеек может быть текст, число, дата, время, формула. Формула представляет собой выражение, по которому вычисляется новое значение из уже существующих. Формула может содержать операторы и функции, константы, ссылки на ячейки, диапазоны. При создании формул часто приходится ссылаться на отдельные ячейки или диапазоны.

2.4 Математическая модель и программная реализация бизнес-плана

Данный вид бизнеса является стабильно перспективным, с минимальными требованиями к стартовому капиталу для начала предпринимательской деятельности, отсутствием лицензирования, достаточно привлекательным уровнем дохода и высокой степенью конкуренции.

Табл. 3

Организации риэлтерского бизнеса потребует следующих затрат:

Стартовые затраты учредителя

Сумма:

1.1

Госпошлина на регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя

500 руб.

1.2

Оплата аренды офисного помещения с мебелью площадью 10 м по цене 430 руб/м²

4000 руб.

1.3

Оплата компьютера, принтера, сейфа в кредит на 3 года с ежемесячными платежами

500 руб.

1.4

Затраты на рекламу ежемесячные

1000 руб.

1.5

Прочие затраты

1000 руб.

Итого:

7000 руб.

Операционные затраты риэлтерской фирмы (транспортные расходы, юридическая экспертиза, консультации, затраты, связанные с оформлением документов)

6% от ежемесячных риэлтерских доходов

Перспективу развития риэлтерского бизнеса выполняем через прогнозирование его основных исходных параметров в виде табл. 1. Все таблицы, представленные в этом подразделе, находятся в приложение Б.

В качестве неизменных исходных данных выступает план риэлтерских услуг по количеству сделок купли-продажи Niи план риэлтерских услуг по аренде жилья Nj.

В качестве переменных величин принимается прогнозная стоимость 1 м² общей площади жилья (Цi), стоимость услуг (yi, уj)..

Маркетинговые исследования рынка жилья и прогноз цен выполняется с целью годового прогноза цен на рынке жилья по принятым сегментам рынка услуг в виде графических моделей (рис. 1) состоит из двух этапов: ретроспективный маркетинг цен за прошедший годовой период; годовой прогноз цен по сегментам рынка услуг риэлтерского бизнеса. При этом принят следующий прогнозный темп инфляции на цены всех типов риэлтерских услуг />=3%.

Рис. 1. Маркетинговый анализ цен на рынке недвижимости г. Пензы

Расчет изменения стоимости цен на услуги производим через индекс инфляции следующим образом:

/>=Ц/>βt(1)

Ц0 — расчетная стоимость услуг (i, j) по состоянию на Т;

/>— индекс инфляции цен на t— месяц для условий постоянства ежемесячной инфляции 3% в месяц на весь прогнозный период.

/>(2),

где t— период прогноза цены в месяцах от Т.

/>.

Первоначально я выполнила расчет квартальных бюджетов доходов от риэлтерских услуг в форме табл. 2,3,4,5.

Доходы от риэлтерских услуг по купле-продаже жилья Diопределяется следующим образом:

/>(3)

/>— расчетная стоимость жилого помещения по состоянию на То, м2;

/>— прогнозный ежемесячный индекс цен на недвижимость, %;

/>— стоимость оказываемых услуг, %.

Доходы от риэлтерских услуг по аренде жилья Djопределятся:

/>(4)

/>— расчетная стоимость ежемесячной аренды жилого помещения, м2;

/>— прогнозный ежемесячный индекс арендной платы за недвижимость, %; /> — стоимость оказываемых услуг, %.

Все данные для расчета берутся из таблицы 1 с помощью ссылок. Чтобы рассчитать доход двух комнатной квартиры за январь (табл. 2) необходимо сделать ссылку на лист ‘План бизнеса’ и в итоге получится ячейка С6 которая =’План бизнеса’$I7*’План бизнеса’!$E7*’План бизнеса’!$H7*’План бизнеса’!$F7. Таблицы 3,4,5 рассчитываются аналогично.

Затем я рассчитала годовой бюджет доходов от риэлтерских услуг в форме таблиц 6.

Все данные по доходу (Di, Dj) берутся поквартально с помощью ссылок из табл. 2,3,4,5 из ячеек в которых показана общая сумма дохода за 3 месяца.

Количество жилья по сделкам купли-продажи Niи план риэлтерских услуг по аренде жилья Njберется также из таблицы 1 из ячеек, где показана сумма реализованной недвижимости по квартально за каждые 3 месяца.

продолжение
—PAGE_BREAK—

Расчет бюджета затрат на оплату труда персонала я выполнила в форме таблиц 8,9,10,11 без учета прибыли директора (учредителя).

Заработная плата специалисту по купле-продаже недвижимости учитывается по штатному расписанию (табл. 7) и по формуле

Фк-п =∑ Di∙30% (5),

где 30% это сумма совершенных сделокпо купли-продажи недвижимости.

Чтобы рассчитать заработную плату за январь (табл. специалисту по купле-продаже недвижимости необходимо сделать ссылку на лист ‘Доход 1кв’ ячейку C10, где рассчитана выручка от купли-продажи недвижимости за январь и умножить на ячейку D4 в которой находится % от суммы совершенной сделки, тыс. руб., и в итоге получается =’Доход 1кв’!$C10*D4.

Заработная плата специалистов по аренде недвижимости учитывается также по штатному расписанию и по формуле

Фар=∑ Dj∙35% (6),

где 35% это сумма совершенных сделок от аренды недвижимости.

Чтобы рассчитать заработную плату за апрель (табл. 9) специалисту по аренде недвижимости необходимо сделать ссылку на лист ‘Доход 2кв’ ячейку C14, где рассчитана выручка от аренды недвижимости за апрель и умножить на ячейку D5 в которой находится % от суммы совершенной сделки, тыс.руб., и в итоге получается=’Доход 2кв’!$C14*D13. Остальные таблицы 10,11 рассчитываются аналогично.

Затем я рассчитала годовой бюджет на оплату труда персонала в форме таблицы 12. Все данные по оплате труда берутся поквартально из табл. 8,9,10,11 из ячеек, в которых показана общая сумма дохода за 3 месяца каждого из специалистов.

Индивидуальный предприниматель будет использовать упрощенную систему налогообложения, при которой объектом налогообложения является доходы (ставка – 6% от суммы доходов). Расчет налогов производится согласно налоговому законодательству Российской Федерации в соответствии со ставками налогов таблицы 13. Бюджет налоговых выплат рассчитывается в форме таблиц 14,15,16,17.

Единый социальный налог (ЕСН) рассчитывается по формуле ЕСН=ФОТ ∙ 20% (7),

20% ставка налога, ФОТ — фонд оплаты труда. Чтобы рассчитать ЕСН за январь ячейка C5 (табл. 14) нужно сделать ссылку на лист ‘Бюджет на оплату труда’ ячейку E6, где рассчитан итог заработной платы персонала за январь и умножить на лист ‘Ставка налога’ ячейку D3, где находится ставка ЕСН налога и в итоге получается =’Бюджет на оплату труда’!$E6*’Ставка налога’!$D3.

Налог на доход (НD) рассчитывается по формулеНD=(D-ЕСН) ∙ 6% (8),

6% — ставка налога.

Чтобы рассчитать НDза апрель ячейка C15 (табл. 15) нужно из ячейки C13 (доход от риэлтерских услуг за апрель) отнять ячейку C14 (ЕСН за апрель) и умножить на лист ‘Ставка налога’ ячейку D4 в которой находится ставка налога на доход и в итоге получается =(C13-C14)*’Ставка налога’!$D4.

Подоходный налог (ПН) рассчитывается по формуле ПН=ФОТ ∙ 13% (9),

13% ставка налога. Чтобы рассчитать ПН за июль ячейка C25 (табл. 16) необходимо сделать ссылку на лист ‘Бюджет на оплату труда’ ячейку E22 где рассчитан итог заработной платы персонала за июль умножить на лист ‘Ставка налога’ ячейку D5, где находится ставка ПН и в итоге получается =’Бюджет на оплату труда’!$E22*’Ставка налога’!$D5.

Таблица 17 рассчитывается аналогично.

Годовой бюджет налоговых платежей рассчитывается в таблицы 18. Все данные по налоговым платежам берутся поквартально с помощью ссылок из таблиц 14,15,16,17 из ячеек, в которых показана общая сумма дохода за 3 месяца.

Квартальные бюджеты по прибыли я выполнила в форме таблиц 19,20,21,22.

Чтобы рассчитать бюджет за январь (табл. 19) необходимо сделать ссылку на лист ‘Доход 1кв’ ячейку C10, где рассчитана выручка от купли-продажи недвижимости за январь и на лист ‘Доход 1кв’ С14, где рассчитан доход от аренды недвижимости за январь, получаем ячейку С7 — общий доход (D0).

Далее рассчитывается чистый доход по исходящим (затратным) потокам. Cпомощью ссылки на лист ‘Бюджет налоговых платежей’ ячейку C5, где рассчитан единый социальный налог за январь получаем ячейку С9. Остаток дохода (D1) я нашла по формуле D1=D0-ЕСН (10)

получила ячейку С10, которая =C7-C9. Делаем ссылку на лист ‘Бюджет налоговых платежей’ ячейку C6, где рассчитан налог на доходы (НD) за январь получаем ячейку С11. Далее рассчитывается остаток дохода по формуле D2=D1–НD(11) получается ячейка С12 которая =C10-C11. Далее заполняются ячейки с остальными затратами (∑3) суммируем их СУММ (C15:C20) получаем ячейку С21 и находим в ячейке С23 чистый доход по формуле D3= (D2-∑3) (12) получаем C12-C21. Остальные табл. 20,21,22 рассчитываются аналогично.

Затем рассчитывается годовой бюджет по прибыли с контроллингом квартальных отклонений планируемых параметров входящих и исходящих денежных потоков в форме табл. 23. В данной таблицы показаны поквартально данные по плану которые берутся по квартально с помощью ссылок из табл. 19,20,21,22 из ячеек в которых показана общая сумма за 3 месяца. Отклонение от плана считается по формуле Δ= факт – план и переводится в %.

Расчеты 2010 года считаются аналогично 2009 году.

Контроль поведения затрат и прибыли я выполнила через классификацию затрат на постоянные и переменные с определением точки безубыточности агентства недвижимости на первый месяц работ на основе графической модели (рис. 2).

Все данные для построения точки безубыточности берутся из бюджета по прибыли за 1 квартал (табл. 19). К постоянным затратам отнесены все стартовые затраты. Переменные затраты и включают: ЕСН, налог на доходы, операционные затраты и фонд оплаты труда. D3 – чистая прибыль.

Рис. 2. График поведения затрат и прибыли с определение точки безубыточности

2.5 Экономическая выгода от реализации бизнес-плана

Планирование деятельности агентства с помощью бизнес-плана сулит немало выгод, например:

заставляет руководителей заниматься перспективами агентства;

позволяет осуществлять более четкую координацию предпринимаемых усилий по достижению поставленных целей;

устанавливает показатели деятельности агентства, необходимые для последующего контроля;

заставляет руководителя конкретнее определять свои цели и пути их достижения;

делает агентство более подготовленной к внезапным изменениям рыночных ситуаций (повышает скорость адаптации);

наглядно демонстрирует обязанности и ответственность руководителя агентства.

В ходе выполнения дипломного проектирования была достигнута основная цель данной работы – разработка бизнес-плана агентства недвижимости «Астрея» для прогнозирования результатов ее деятельности.

Для достижения поставленной в дипломном проекте цели проделана следующая работа:

анализ средств создания проекта;

собран и обработан материал по экономическим показателям;

сформулировано общее представление о проекте и выделены основные направления деятельности агентства.

Разработанный бизнес-план решает следующие задачи, поставленные агентством:

цены на услуги, предоставляемые агентством;

планируемая прибыль;

функционирование и дальнейшее развитие.

Применение программы MSExcelдля разработки бизнес-плана позволило составить структуру организации, план сбыта услуг; разработать план по каждому кварталу; а так же значительно упростить и ускорить процесс подготовки отчетности о балансе агентства, о движении денежных средств.

2.6 Концепция разработки информационной системы в MSExcel

Несмотря на эти и другие ограничения, средства управления данными в Excel– это мощный инструмент для создания небольших баз данных и работы с выборкой записей из крупных баз данных.

продолжение
—PAGE_BREAK—

При создании рабочих листов, которые используются в качестве базы данных, необходимо соблюдать два правила:

пустая строка указывает на окончание базы данных. Не оставляйте пустых строк между заголовками столбцов и записями данных;

имена полей располагаются в верхней части столбцов.

Любой ранее созданный рабочий лист можно использовать как базу данных, хотя может возникнуть необходимость в удалении или добавлении строк или в редактировании заголовков столбцов, чтобы удовлетворить этим требованиям.

Ввод данных с помощью формы базы данных.

В Excelпредусмотрено мощное, удобное и в то же время простое средство для облегчения ввода в базу данных – форма ввода данных. Для того чтобы воспользоваться формой данных:

выделите диапазон базы данных;

выберите команду меню «Данные», «Форма». Откроется диалоговое окно с именем рабочего листа, на котором находится база данных;

с помощью полосы прокрутки выберите запись, которую необходимо отредактировать или удалить;

нажмите кнопку «Удалить», если необходимо удалить запись;

нажмите кнопку «Добавить», если нужно создать новую запись, при этом поля ввода очистятся, и в них можно будет ввести данные.

если необходимо внести данные в область критериев, нажмите кнопку «Критерии». Для возврата к вводу в область базы данных нажмите кнопку «Форма»;

с помощью кнопок «Назад» и «Далее» можно переходить на предыдущую и последующую записи соответственно;

по окончании ввода нажмите кнопку «Закрыть».

Первичная и вторичная информация. Ввод информации в ячейку.

В ячейки листа можно вводить два типа данных: константы и формулы. Константы разделяются на три основные категории: числовые значения, текстовые значения и значения дат и времени.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В рамках данной работы объектом исследования и управления было агентство недвижимости «Астрея», расположенное по адресу г. Пенза, ул. Богданова 22, оф.111.

Мной был запланирован годовой бизнес-план риэлтерской деятельности по видам услуг, количеству сделок, стоимости услуг, выручке, затратам и чистой прибыли, выполнить маркетинговые исследования рынка жилья и прогноз цен. Составлен бюджетный план доходов (выручки), затрат и прибыли от риэлтерских услуг. Составлен годовой бюджет по прибыли с контроллингом квартальных отклонений планируемых параметров входящих и исходящих денежных потоков. Осуществлен анализ затрат и полученной прибыли через классификацию затраты на постоянные и переменные с определением точки безубыточности агентства недвижимости на первый месяц работы.

В заключение хочется подчеркнуть, что в современных условиях хозяйствования целью деятельности любого предприятия является получение прибыли, для этого руководитель должен предпринимать все возможное для сокращения затрат, а для этого необходимо внедрение современных информационных технологий и моделирование бизнес процессов. На мой взгляд агентство внедрив современные технологии может сократить затраты и время для достижения наилучшего результата работы своих сотрудников и агентства в целом.

Проведение экономических расчётов позволило выработать практические рекомендации по эффективному управлению и стратегическому развитию агентства недвижимости «Астрея».

Таким образом, проведенная работа позволила провести комплексную оценку бизнес идей и дать положительное заключение заказчику.

Проект бизнес – идеи агентства недвижимости «Астрея» рекомендуется к реализации.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ РЕСУРСЫ

Алексеева М.М. Планирование деятельности фирмы: Учебно-методическое пособие. –М.: Финансы и статистика, 1997.

Акулов О.А., Медведев Н.В… Информатика: базовый курс: Учебник для студентов вузов, бакалавров, магистров, обучающихся по направлениям 552800, 65460 «Информатика и вычислительная техника».-М.: Омега-Л, 2004.-550 с.

Буров В. П.;. Морошкин В. А.; Новиков О. К. Бизнес-план. М, 1995

Информационные системы в экономике: Учебник / под ред. Дика В.В. -М.: Финансы и статистика, 1996.

Бизнес-план. Под редакцией проф. Маниловского Р.Г. “Финансы и статистика”. — М, 1996

Трубицын В.А. «Успех и Бизнес-план», Ставрополь, 1997г.

Тельнов Ю.Ф. Реинжиниринг бизнес-процессов. — М.: изд-во МЭСИ 2000 — 122 с.

Уткин Э.А. «Как развивать собственное дело» // «Акалис», Москва, 1997

Уткин Э.А. «Организация и планирование предпринимательской деятельности» // «Акалис», Москва, 1997

Стратегическое планирование / Под ред. Уткина Э.А. – М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Издательство ЭКМОС, 1998

Учебное пособие Бизнес – план: методика составления и анализ типовых ошибок / шестое издание, стереотипное. — Москва 2007.

Пособие по составлению бизнес-плана. ERNST&YOUNG Москва, 1995

13. http://www.biz-plan.ru/

ПРИЛОЖЕНИЕ А

График 1. Среднестатистическая стоимость 1 комнатных квартир по районам г. Пензы

Табл. 1. Среднестатистическая стоимость 1 комнатных квартир по районам г. Пензы

График 2. Динамика среднерыночной стоимости 1 кв. м². на рынке вторичного жилья с 16 июня 2008 по 9 марта 2009 года

Табл. 2. Динамика среднерыночной стоимости 1 кв. м². на рынке вторичного жилья с 16 июня 2008 по 9 марта 2009 года

График 3. Среднестатистическая стоимость 10,76 кв. м². на рынке вторичного жилья

Табл. 3. Среднестатистическая стоимость 10,76 кв. м². на рынке вторичного жилья

ПРИЛОЖЕНИЕ Б

Табл. 1. Прогнозирование исходного годового плана риэлтерского бизнеса на 2009 год

Табл. 2. Бюджет доходов (выручки) от риэлтерских услуг за 1 квартал 2009 г. тыс.руб.

Табл. 3. Бюджет доходов (выручки) от риэлтерских услуг за 2 квартал 2009 г. тыс.руб.

Табл.4. Бюджет доходов (выручки) от риэлтерских услуг за 3 квартал 2009 г. тыс.руб.

Табл. 5. Бюджет доходов (выручки) от риэлтерских услуг за 4 квартал 2009 г. тыс.руб.

Табл. 6. Годовой доход (выручки) от риэлтерских услуг на 2009 г. тыс.руб.

Табл. 7. Штатное расписание и порядок расчета фонда оплаты труда (ФОТ) на 2009 г.

Табл. 8. Бюджет на оплату труда персонала на 1 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 9. Бюджет на оплату труда персонала на 2 квартал 2009г., тыс. руб.

Табл. 10. Бюджет на оплату труда персонала на 3 квартал 2009г., тыс. руб.

Табл. 11. Бюджет на оплату труда персонала на 4 квартал 2009г., тыс. руб.

Табл. 12. Годовой бюджет затрат на оплату труда на 2009 г., тыс. руб.

Табл. 13. Ставка налога на 2009 год

Табл. 14. Бюджеты налоговых платежей за 1 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 15. Бюджеты налоговых платежей за 2 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 16. Бюджеты налоговых платежей за 3 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 17. Бюджеты налоговых платежей за 4 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 18. Годовой бюджет налоговых платежей на 2009 г, тыс. руб.

Табл. 19. Бюджет по прибыли за 1 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 20. Бюджет по прибыли за 2 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 21. Бюджет по прибыли за 3 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 22. Бюджет по прибыли за 4 квартал 2009 г., тыс. руб.

Табл. 23. Годовой бюджет по прибыли с контроллингом квартальных отклонений планируемых параметров входящих и исходящих денежных потоков на 2009г, тыс. руб.

/>/>

Источник

Федеральное агентство
по образованию Российской Федерации

Государственное образовательное
учреждение высшего профессионального
образования

«Южно-Уральский государственный
университет»

Факультет «Высшей математики
и информатики»

Кафедра «Математические
методы в экономике и статистика»

Бизнес-план: агентство
недвижимости ООО АН «Новый век»

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

К КУРСОВОЙ РАБОТЕ

по дисциплине Бизнес-планирование

ЮУрГУ-080601.2012.642 ПЗ КР

Руководитель

Лыкова Т. А.

_____________2012г.

Автор работы

студент группы ВМИ-575

Жирова П.Д.

_____________2012г.

Работа защищена

с оценкой

_____________2012г.

Челябинск, 2012

Оглавление

Введение

Бизнес-план представляет
собой комплексный (сводный) план развития
бизнеса (предприятия, обособленного
подразделения, бизнес-линии и т.п.).
Сводный характер бизнес-плана – его главная
отличительная черта, выделяющая этот
план среди других, подготавливаемых на
предприятии. Сводный характер документа
проявляется в том, что он взаимосвязывает
все основные функциональные сферы деятельности
предприятия – от производственно-технической
до маркетингово-сбытовой, оценивая при
этом их влияние, во-первых, друг на друга
и, во-вторых, – на результирующие целевые
показатели предприятия в целом.

По данным Росстата во
втором полугодии 2012 г. в России было
введено 21,2 млн. кв. м жилой площади, что на
34,8% больше, чем в соответствующем периоде
2011 г. Темпы роста строительства превысили
также соответствующие показатели 2010
и 2009 гг. (9,8% и 9,2% соответственно). В 2012 г.
наблюдался настоящий «строительный бум»,
связанный с рядом факторов, в первую очередь,
теплой зимой и вводом объектов, ранее
замороженных, было введено около 9,5 млн.
кв. м жилья. Наибольшие объемы строительства
— 4 млн. кв. м, были зафиксированы в марте.
Во II квартале объемы строительства несколько
снизились, оставаясь, тем не менее, выше
прошлогодних уровней, в апреле и мае объемы
ввода составили 2,8 и 2,9 млн. кв. м жилья,
соответственно. Традиционно, в июне были
введены максимальные объемы жилья — 6
млн. кв. м — к концу полугодия застройщики
стараются сдать заявленные объекты.

Актуальность работы,
обусловлена тем, что рынки жилья
и коммерческой недвижимости является
растущими, однако, в ближайшие годы
можно ожидать насыщения рынка
и, соответственно, перехода к стадии
зрелости. В связи с этим на текущий момент обостряется конкуренция,
как среди компаний-застройщиков, так
и среди компаний-посредников, к которым
относятся агентства недвижимости. Именно
поэтому застройщики стараются привлекать
своих потенциальных покупателей разнообразием
планировок, выгодным месторасположением,
выгодными условиями приобретения и т.п.
Особенно это видно на рынке первичной
жилой недвижимости – когда рядом строятся
два или несколько объектов жилой недвижимости,
между ними обязательно возникает конкурентная
борьба за потенциальных покупателей
квартир. Ситуация на рынке коммерческой
недвижимости аналогична, но менее конкурента
– пока еще спрос на помещения во всех
сегментах этого рынка неудовлетворен,
однако, в данном случае все большее значение
приобретает оперативность поиска помещений
с заданными характеристиками, т.к. объектов
коммерческой недвижимости строится меньше,
чем жилой. Поэтому сделки по коммерческой
недвижимости в основном проходят по вторичному
рынку.

Таким образом, для того,
чтобы сориентироваться в большом количестве предложений по жилому
рынку и ускорить процесс подходящего
объекта на коммерческом рынке, потенциальным
клиентам целесообразно обращаться к
услугам посредников. В связи с этим отмечается
рост конкуренции и на рынке агентств.
В данной ситуации на первый план выходит
умение привлечь потенциальных покупателей
и удержать их до момента совершения сделки.
Таким образом, целью данной работы является
разработка бизнес-плана создания агентства
недвижимости на рынке Челябинска.

Таким образом, в соответствии с целью поставлены и решены
следующие задачи:

• рассмотрены теоретические
и методические основы бизнес-планирования;

• проведен комплексный
анализ условий реализации проекта по
открытию агентства недвижимости, а именно
анализ социально-экономического положения Челябинска, анализ рынка
жилой недвижимости, конкурентный анализ;

• выявлены риски реализации
проекта;

• разработан план реализации
проекта по открытию агентства недвижимости,
включая формирование организационной
структуры, маркетинговой стратегии;

• рассчитаны затраты по
реализации проекта.

В качестве объекта исследования
выступает создаваемое агентство
недвижимости. Предметом исследования
является план создания агентства недвижимости.

1. Меморандум
конфиденциальности

Этот бизнес план представляется на рассмотрение
на конфиденциальной основе исключительно
для принятия решения по финансированию
данного проекта и не может быть использован
для копирования или каких-либо иных целей,
а также передаваться третьим лицам. Принимая
на рассмотрение этот бизнес-план получатель
берет на себя ответственность и гарантирует
возврат данной копии инициатору проекта
по указанному адресу если он не намерен
участвовать в финансировании проекта.

Все данные, оценки, планы,
предложения и выводы приведенные по данному проекту, касающиеся
ее потенциальной прибыльности, объемов
реализации, расходов, нормы прибыли и
будущего ее уровня основываются на согласованных
мнениях всего коллектива участников
проекта. Информация содержащаяся в данном
бизнес-плане получена из источников заслуживающих
доверие.

2.Резюме

Создаваемое агентство
недвижимости является обществом с
ограниченной ответственностью. Учредителем
является частное лицо – директор
компании. Полное название — ООО
АН «Новый век».

Суть и цель проекта: открытие агентства
недвижимости в Челябинске, которое будет
специализироваться на жилой и коммерческой
недвижимости.

Помещение для создания
агентства арендуется в г. Челябинск, по ул.Труда, д.84. Площадь
офиса составляет 40 кв.м. Как видно, агентство
недвижимости будет иметь выгодное местоположение,
что позволят привлечь потенциальных
клиентов.

Срок окупаемости: 12 месяцев.

3. Описание
проекта

На текущий момент,
создаваемое агентство недвижимости
будет реализовывать стратегию «старый товар –
старый рынок», т.е. будет направлено на
постоянное совершенствование своей деятельности
на рынке на основе выявления ошибок в
деятельности конкурентов и избавления
от проблем, которые обязательно возникнуть
на начальном этапе работы агентства.

Также можно рассматривать
такой вариант как развитие рынка
(географическое), однако, на текущий
момент рано говорить о том, сколько
и где необходимы дополнительные
офисы компании, т.к. на текущий день
создается еще только первый офис.

Таким образом, создаваемое
агентство недвижимости будет предлагать
своим клиентам следующие услуги
на рынке недвижимости:

— продажа и покупка
новостроек в Челябинске и области;

— продажа, покупка
и обмен квартир в Челябинске и области;

— аренда объектов жилой недвижимости;

— продажа и покупка
объектов загородной недвижимости;

— продажа, покупка
и аренда объектов коммерческой
недвижимости;

— экспертная и лицензионная
оценка объектов недвижимости;

— юридическая экспертиза,
оформление правоустанавливающих
документов;

— согласование перепланировок
жилых и нежилых помещений.

В дальнейшем можно выделить
основные направления товарной политики
агентства:

— расширение количества
предоставляемых услуг своим
клиентам;

— расширение количества
предложений в рамках каждой услуги (расширение базы предложений
по сегментам недвижимости, районам и
др.).

Иными словами, компания
должна реализовывать стратегию
расширения и углубления ассортимента.

Стоимость услуг будет
составлять: для сделок продажи –
2-3% плюс НДС с продажной цены (в зависимости от вида и состояния
объекта) или для арендных сделок – размер
месячной арендной платы. Что касается
покупки, то процент тот же, что и для продажи,
но если клиент подберет себе вариант
самостоятельно (а на сегодня это несложно),
то с него будут взяты только за сопровождение
сделки. При этом, покупая квартиру из
базы агентства, клиентам не стоит забывать,
что компания продает квартиры своих клиентов
по ценам выше, чем на открытом рынке. Но
как уже говорилось, на открытом рынке
существует вероятность заключения рискованной
сделки. Стоимость дополнительных услуг
в агентстве будет определяется индивидуально
в зависимости от объекта.

Базовые тарифы на основные
риелторские услуги:

— продажа объекта (поиск
покупателя, реклама, оформление
и сопровождение сделки);

— покупка объекта (поиск,
оформление и сопровождение сделки);

— помощь в выборе
банка и открытии кредитной
линии в этом банке;

— подбор и покупка
земельного участка;

— оформление земли
или построек в собственность;

— оформление собственности на землю через административные
органы;

— приватизация;

— оформление и сопровождение
сделки продажи квартиры (подготовка
к передаче аванса, участие в
переговорах, оформление аванса/задатка,
подготовка к сделке, проведение
сделки);

— оформление и сопровождение сделки покупки квартиры (подготовка
к сделке, проведение сделки);

— оформление дарения;

— регистрация права
собственности;

— оформление наследства
без суда;

— составление договора
купли-продажи.
4.
Состояние отрасли и рынка

В настоящее время
в г. Челябинске на рынке недвижимости
действуют больше 200 единиц компаний, как
крупных, так и мелких.

Конкурентами на рынке
недвижимости в г. Челябинске можно назвать 10 самых крупных
компаний, по рейтингу, составленному
журналом «Деловой квартал».

Таблица 1. Рейтинг агентств недвижимости

№	Название компании	Общее количество квартир проданных в 2011 г	Общая площадь офисов, кв. м.	Количество офисов в Челябинске	Количество штатных риелторов в Челябинске на 01.02.2012	Год начала работы в Челябинске
1	АН «Компаньон»	1500(1)	520	2	73	2003
2	IBC-недвижимость	1014	150	1	24	2005
3	ЦН «Елькина 85»	642	580	2	20	2001
4	ЦН» Форум»	з/д	150	2	20	2007
5	АН «Инженер»	589	250	2	25	2005
6	АН «Альфа»	з/д	140	1	13	2004
7	«Дан-Инвест»	315	120	2	15	2004
8	«Марис-недвижимость	250	170	1	21	2004
9	АН «Информ плюс»	212	95	2	6	2001
10	РК «Служба недвижимости»	н/д	145	1	10	1992

Источник

Бизнес-план агентства недвижимости ‘Благовест’

Министерство образования и науки,
молодежи и спорта Украины

Высшее учебное заведение

Приазовский государственный
технический университет

Кафедра маркетинга и
предпринимательства

Курсовая работа на тему:

«Бизнес-план агентства
недвижимости «Благовест»

Выполнила:

Студентка группы МК-10

Чайка Людмила

Мариуполь 2013

Содержание

1. Пояснительная записка

2. Описание компании

3. Стратегические направления и планы

3.1 Миссии

3.2 Цели

3.3 Конкурентные преимущества

4. Ситуационный анализ

4.1 Swot — анализ

4.2 Анализ отрасли

4.3 Анализ конкурентов

4.4 Анализ компании

4.5 Анализ клиентов

5. Товарно-рыночная ориентация

5.1 Маркетинговые и товарные цели

5.2 Стратегия дифференциации

5.3 Позиционирование

6. Маркетинговая программа

6.1 Стратегия продукта

6.2 Стратегия цены

6.3 Стратегия продвижения

6.4 Стратегия сбыта

7. Финансовые показатели

7.1 Доходы от прошлых продаж

7.2 Трехлетнее проектирование

8. Реализация плана

1.
Пояснительная записка

Семь лет подряд компания «Благовест» становится
победителем международного фестиваля-конкурса «Выбор года» в
номинации «Лучшее агентство недвижимости». Нам очень приятно, что
профессионалы международного уровня уже который год признают агентство
недвижимости «Благовест» лидером рынка риелторских услуг. Однако
намного важней для нас признание и оценка клиентов, которые, обращаясь к нам,
уверенны, что получат качественную профессиональную услугу. Сегодня на рынке
недвижимости залогом успеха является постоянное развитие, движение вперед,
повышение уровня и качества работы. Компания «Благовест» постоянно
работает в этом направлении, повышает стандарты корпоративной культуры,
отслеживает все изменения и нововведения рынка.

Мы благодарны всем клиентам за то, что по достоинству оценили
наш профессионализм и уверены, что в лице АН «Благовест» Вы всегда
сможете найти надежного партнера на рынке недвижимости.

Продажа квартир в Киеве является одной из основных сфер
деятельности агентства недвижимости «Благовест». Продажа недвижимости
— это то, чем мы занимаемся с 1993 года. Вся недвижимость в Киеве, которая
предлагается к продаже или аренде всегда есть в базе объектов нашей компании,
что позволяет быстро и качественно оказывать профессиональную помощь, если
ведется продажа квартир в Киеве или продажа недвижимости любого другого вида и
типа. Чтобы посмотреть, какая недвижимость в Киеве представлена к покупке,
продаже или аренде воспользуйтесь формой поиска объектов на нашем сайте. Вся
недвижимость в Киеве собрана в одной базе данных АН «Благовест».

Агентство недвижимости «Благовест» — только лучшая
недвижимость Киева!

бизнес план маркетинговый миссия

К Вашим услугам самая полная, ежедневно обновляемая база
объектов: аренда недвижимости, покупка недвижимости, продажа недвижимости в
Киеве и пригороде. На сайте агентства недвижимости «Благовест»

2. Описание
компании

Признанный лидер рынка — компания «Благовест» —
была основана в 1993 году и является крупнейшим в столице агентством
недвижимости.

В 10 филиалах АН «Благовест», действующих сейчас в
разных районах Киева, работают свыше 880 сотрудников, предоставляющих клиентам
полный спектр профессиональных риэлторских услуг.

Будучи универсальным оператором на рынке недвижимости,
компания «Благовест» обладает сегодня наиболее обширной и ежедневно
пополняемой базой данных объектов недвижимости в Киеве и пригороде. Практически
неограниченный выбор вариантов позволяет нам предложить каждому нашему клиенту
оптимальное для него решение по покупке, продаже либо аренде жилья или
коммерческой недвижимости.

Помимо собственной базы данных, АН «Благовест»
предоставляет своим клиентам также эксклюзивный фотокаталог объектов
недвижимости, позволяющий самостоятельно оценить множество возможных вариантов
покупки и аренды элитных апартаментов, престижной или недорогой трехкомнатной,
двухкомнатной и однокомнатной квартиры либо бюджетной «гостинки»;
загородного дома, коттеджа, дачи или земельного участка, а также офисов,
магазинов, кафе, производственных, складских и других нежилых помещений.

Многолетний опыт успешной работы на рынке, стабильно высокое
качество и надежность наших услуг, профессионализм сотрудников и содействие
клиентам в решении полного комплекса вопросов, сопутствующих операциям с
недвижимостью, закрепили за агентством «Благовест» статус надежного
партнера крупнейших украинских и иностранных компаний, множества организаций и
частных лиц.

Сегодня коллектив АН «Благовест» — это сплочённая
команда профессионалов и единомышленников, в которой преданность общему делу
сочетается с индивидуальным стремлением к самореализации, служащим источником
динамичного развития всей компании.

Мы уверены, что успех каждого является залогом успешности
компании в целом. Поэтому руководство агентства недвижимости
«Благовест» всегда стремится обеспечить каждому сотруднику компании
оптимальные условия труда и возможности для профессионального роста.

С целью постоянного повышения квалификации персонала в
компании разработан и внедрен План обучения, предусматривающий регулярное
проведение тренингов, семинаров и аттестаций для сотрудников АН
«Благовест».

Высокие результаты сотрудников, их приверженность
корпоративным принципам поощряются в компании индивидуальными премиями, а
практика рейтингового оценивания работы отдельных филиалов, сетов и
подразделений способствует постоянному обмену опытом внутри нашего коллектива.

Все сотрудники компании «Благовест» руководствуются
в своей работе Кодексом деловой этики, который формулирует ключевые ценности,
принципы, деловые нормы и правила, принятые в нашем коллективе:

В компании действует также специальная Этическая комиссия в
составе дирекции и ведущих сотрудников агентства, призванная на основе Кодекса
деловой этики разрешать все спорные вопросы, возникающие в рабочем процессе.

Миссия компании «Благовест»

«Оказание высокопрофессиональных риэлторских услуг,
гарантирующих клиенту максимальную эффективность и безопасность его операций с
недвижимостью. Ежедневная работа, направленная на расширение круга клиентов и
установления с ними доверительных партнерских отношений, позволяющих каждому
клиенту рекомендовать услуги компании своим близким и коллегам».

Неустанно налаживая новые партнёрские связи, разрабатывая и
реализуя новые проекты, компания «Благовест» приглашает к
сотрудничеству всех, кто может быть заинтересован в наших услугах. Мы ценим
доверие каждого клиента и прилагаем максимум усилий для достижения наиболее
эффективных результатов в своей работе!

Мы стремимся находить общие точки соприкосновения бизнесов с
каждым из наших партнеров. Двигаясь вперед согласованно и вместе, мы достигнем
желаемой цели быстрее.

Контактная информация:

, г. Киев, ул. Мечникова, 3.

Тел. /факс: 537-07-07 (многоканальный)

E-mail: blagos@blagovist.ua, пресс-служба: press@blagovest.com
<mailto:press@blagovest.com>

3.
Стратегические направления и планы

3.1 Миссии

Наша компания стремится предоставить своим заказчикам
безопасное, комфортное и современное жилье. В отличие от многих других
компаний, ориентирующихся исключительно на достижение максимальной прибыли,
наша компания в первую очередь стремится полностью удовлетворить запросы клиентов.

Мы будем поддерживать конкурентоспособные цены, расширять
спектр услуг повышать прибыль. Внутри компании мы обеспечим гармоничную
атмосферу, в которой основным правилом поведения сотрудников будет полная
самоотдача. Удовлетворенность персонала своей работой для нас не менее важна,
чем удовлетворенность заказчиков. Основатели компании считают, что лояльные
сотрудники обеспечат успех всей компании и станут залогом ее долговременного
успеха.

Основатели компании «БЛАГОВЕСТ» привержены идеалам
здорового образа жизни и придают большое значение, качеству жилья, считая, что
оно является залогом продуктивной работы.

. Стать крупным агентством на рынке недвижимости
города Ярославля.

2. В мире недвижимости мы обеспечиваем комфорт и
безопасность нашим Клиентам, воплощая их мечты в реальность; миссия агентства
недвижимости заключается в оказании нашим клиентам (гражданам и организациям)
риэлтерских услуг в Киеве, соответствующем высшим профессиональным и этическим
стандартам; улучшить качество и комфорт жизни людей, максимально способствовать
созданию цивилизованного рынка недвижимости, где отношения
клиент-риэлтор-агентство основаны на взаимном доверии и уважении.

. Основная миссия — сделать человека счастливее,
помогая приобрести ему любимый долгожданный дом, т.е. дом, квартиру.

.2 Цели

1. Объем продаж в 2011 г. — 23 млн грн., в 2012 г. — 30
млн грн., в 2013 г. — 37 млн грн.

2. Обеспечить валовую маржу больше 50%.

. Добиться, чтобы чистая прибыль в конце третьего года
превысила 20% объема продаж.

.3
Конкурентные преимущества

Компания «БЛАГОВЕСТ» является лидером на рынке.
«БЛАГОВЕСТ» — признанный лидер на украинском рынке недвижимости.
Объем оказываемых компанией риэлторских услуг обусловили ее лидирующее
положение на рынке недвижимости. При этом четкое следование тенденциям рынка,
максимальный учет требований дают ей возможность для дальнейшего развития.

Нашим конкурентным преимуществом является стабильность при
купле-продаже объектов недвижимости. В связи с этим агентством была выработана
новая технология работы с клиентами — разработаны договора, позволяющие при
купле-продаже с большой степенью вероятности гарантировать сделку, избегая
поспешных и необдуманных отказов от нее со стороны покупателя или продавца.
Таким образом обеспечивается минимизация рисков для всех участников сделки.

Кроме того, мы целенаправленно стремимся обеспечить высокий
уровень обслуживания клиентов, предоставив им охранные услуги, устанавливая
системы сигнализации и подключая их дома к сети Internet. Все сотрудники
компании прошли специальное обучение и приобрели навыки, которые позволяют им
полностью удовлетворить любые запросы клиентов.

4.
Ситуационный анализ

4.1 Swot-анализ

Таблица 1. SWOT-АНАЛИЗ

Сильные стороны
Опыт работы на рынке Бренд компании Качество услуг Широкий спектр предлагаемых
услуг Выгодное местоположение офиса

Слабые стороны
Нет филиалов агентств в других городах

Возможности
Рост доходов населения. Развитие рынка ипотечного кредитования Рост рынка
жилой и коммерческой недвижимости Возможность завоевания большего доверия
потребителей, выступая с акциями благотворительности и спонсорства.

Угрозы 1.
Утечка кадров; 2. Рост конкуренции на рынке; 3. Отсутствие потребительского
спроса; 4. Увеличение стоимости арендной платы; 5. Замедление темпов роста
рынка жилой недвижимости; 6. Рост цен на недвижимость; 7. Низкие барьеры
выхода на рынок новых конкурентов.

Таблица 2 Ключевые цели по функциональным подсистемам

Функциональная подсистема	Ключевая цель
Маркетинг	Выйти в лидеры по оказанию услуг в риэлтерской деятельности города Киев.
Производство	Увеличить количество сделок до объёмов, удовлетворяющих спрос.
Инновации	Максимально приблизиться к лидерам или стать лидером по введению новых технологий в сфере риэлтерской деятельности и совершенствовании оказании услуг, максимальная эффективность выполняемых работ.
Финансы	Сохранять и поддерживать на необходимом уровне все виды финансовых ресурсов.
Персонал	Обеспечить условия для безопасного труда работников, а также для повышения заинтересованности в работе.
Менеджмент	Определить проблемы, существующие в области управления и способы их решения для получения запланированных результатов.

4.2 Анализ
отрасли

Обзор рынка новостроек Киева: февраль 2013 г.

В феврале 2013 года средняя стоимость квартир в новостройках
Киева составила 13 459 грн. /кв. м. Относительно января 2013 года средняя
стоимость уменьшилась на 0,07%. С февраля 2012 года средние цены на квартиры в
новостройках Киева увеличилась на 2,2%. Учитывая погрешность в расчете
средневзвешенной цены предложения (±2%), можно сделать вывод о продолжающейся
ценовой стабильности на первичном рынке недвижимости Киева.

Рис. 1 Динамика средней цены предложения квартир в
новостройках Киева

Таким образом, за последний месяц изменение цен по классам
первичной недвижимости составило: эконом-класс — рост на 0,3% до 9 987 грн.
/кв. м; бизнес-класс — снижение на 1,13% до 15 240 грн. /кв. м; премиум-класс —
снижение на 0,27% до 21 401 грн. /кв. м. Снижение средних цен на жилье в
столице объясняется изменением структуры выставленных на продажу объектов. За
счет того, что в феврале 2013 года были сняты с продажи достроенные объекты, в
которых стоимость кв. м выше, чем в домах недавно выставленных на продажу на
ранней стадии строительства, произошло снижение средних цен на квартиры.

Таблица 3 Динамика стоимости квадратного метра квартир в
новостройках Киева

Класс	Период	Однокомн. квартиры	Двухкомн. квартиры	Трехкомн. квартиры	4-х и более комнатные квартиры
		Ср. цена Грн. /кв. м	Изм.,%	Ср. цена Грн. /кв. м	Изм.,%	Ср. цена Грн. /кв. м	Изм.,%	Ср. цена Грн. /кв. м	Изм.,%
Эконом	Янв.13	9 887	0,35	10 057	0,4	9 747	0,3	10 517	-1,2
	Фев.13	9 922		10 102		9 781		10 394
Бизнес	Янв.13	15 529	-2,0	15 303	-1,13	15 347	-1,25	1 5576	0,4
	Фев.13	15218		15 130		15 155		15 635
Премиум	Янв.13	21 675	-0,3	21 785	-0,69	21 045	-0,13	21 541	0,0
	Фев.13	21 602		21 635		21 017		21 541

Общая ситуация на первичном рынке недвижимости

В феврале к продаже предлагались квартиры 63 операторами в
134 объектах, по базе данных ИАП «Столичная Недвижимость». В их число
входят как объекты незавершенного строительства, так и нереализованные квартиры
в домах, сданных в эксплуатацию.

Рис. 2 Динамика предложения новостроек на первичном рынке
жилья Киева

Предложение квартир в феврале в общей площади и денежном
выражении на рынке новостроек Киева увеличилось на 1,6% и на 1,52%
соответственно относительно января 2013 года.

В структуре предложения первичного жилья преобладают
новостройки эконом-класса — 59%. Новостройки бизнес-класса составляют 28% от
общего количества, премиум-класса — 13%. За месяц доля новостроек эконом-класса
уменьшилась на 1%, бизнес-класса увеличилась на 1%.

В феврале 2013 года с продажи были сняты 3 новостройки: 2
эконом-класса и 1 — бизнес-класса. В то же время, начаты продажи в 3-х домах
эконом-класса, 2-х — бизнес-класса и в 1-м доме премиум-класса.

Уменьшена цена продажи квадратного метра квартир в 2-х
новостройках эконом-класса на 200-300 грн. /кв. м. Цены были повышены в 2-х
новостройках эконом-класса (на 400-600 грн/кв. м). Цены также увеличили в 1-м
объекте бизнес-класса (на 500-660 грн. /кв. м) и 2-х объектах премиум-класса на
(400-600 грн. /кв. м).

Цены квадратного метра квартир по классам первичной
недвижимости Киева

Эконом-класс

Проанализировано 79 новостроек (689 квартир, площадью от 30
до 312 кв. м), расположенных в 4-й зоне.

По сравнению с январем 2013 г., средняя цена квадратного
метра квартир в новостройках эконом-класса увеличилась на 0,3% до 9 987 грн. /кв.
м: однокомнатные квартиры — рост на 0,35% (на 35 грн.) до 9 922 грн. двухкомнатные
квартиры — рост на 0,4% (на 45 грн.) до 10 102 грн. трехкомнатные
квартиры — рост на 0,3% (на 34 грн.) до 9 781 грн.

-х и более комнатные квартиры — снижение на 1,2% (на
123 грн.) до 10 394 грн.

Бизнес-класс

Проанализировано 37 новостроек (344 квартиры, площадью от 37
до 348 кв. м), расположенных в 3-й и 4-й зонах. По сравнению с январем 2013 г.,
средняя цена квадратного метра квартир в новостройках бизнес-класса снизилась
на 1,13% и составила 15 240 грн. /кв. м:

однокомнатные квартиры — снижение на 2% (на 311
грн.) до 15 218 грн. двухкомнатные квартиры — снижение на 1,13% (на 173
грн.) до 15 130 грн. трехкомнатные квартиры — снижение на 1,25% (на 192
грн.) до 15 155 грн.

4-х и более комнатные квартиры — рост на 0,4% (на 59
грн.) до 15635 грн.

Премиум-класс

Проанализировано 18 новостроек (224 квартир, площадью от 36
до 323 кв. м), расположенных во 2-й и 3-й зонах. По сравнению с январем 2013
г., средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов в новостройках
премиум-класса снизилась на 0,27% до 21 401 грн. /кв. м:

однокомнатные квартиры — снижение на 0,3% (на
73 грн.) до 21 602 грн. двухкомнатные квартиры — снижение на 0,69% (на
150 грн.) до 21 635 грн. трехкомнатные квартиры — снижение на 0,13% (на
28 грн.) до 21 017 грн.

4-х и более комнатные квартиры — цена не изменилась —
21 541 грн.

Таблица 4. Средние цены предложения квартир на первичном
рынке жилой недвижимости Киева, февраль 2013 г.

Класс/Зона	К-во комнат	К-во жк	К-во Кварт. ед	Площадь, Кв. м			Ср. цена квартиры	Ср. цена Кв. м
				мин	Ср.	Макс.	Грн.	Грн/кв. м
В целом по Киеву	131	1257	30	89	348	1253 049	130459
Эконом-класс		78	689	30	77	312	772 196	9 987
4 зона	1-комн.		232	30	48	113	474 467	9 992
	2-комн.		232	46	72	125	728 679	10 102
	3-комн.		168	67	100	168	976 566	9 781
	4-комн.		57	85	150	312	1 558 776	10 394
Бизнес-класс		36	344	37	105	348	1 542 130	15 240
3,4 зона	1-комн.		88	37	55	74	823 755	15 218
	2-комн.		100	62	84	140	1 261 901	15 130
	3-комн.		101	80	116	193	1 758 112	15 155
	4-комн.		55	116	184	348	2 804 414	15 635
Премиум-класс		17	224	36	108	323	2 288 156	21 401
2,3 зона	1-комн.		46	36	57	77	1 216 587	21 602
	2-комн.		60	66	90	126	1 906 900	21 635
	3-комн.		76	82	121	184	2 510 751	21 017
	4-комн.		42	165	165	323	3 603 638	21 541

Мониторинг цен на первичном рынке недвижимости Киева
осуществляется ИАП «Столичная Недвижимость» ежемесячно на основании
данных предоставленных в отделах продаж инвестиционно-строительных компаний. Во
всех объектах для анализа цен взята общая площадь нескольких типов планировок
квартир выставленных на продажу.

Анализ цен на вторичном рынке жилой недвижимости
Киева: март 2013 г.

В марте средняя стоимость представленных к продаже
1-4-комнатных квартир отмечена на уровне 16209 грн. /кв. м., относительно
февраля средняя цена уменьшилась на 0,3%. В течение месяца средневзвешенная
цена предложения изменилась в пределах погрешности (±0,8%), что свидетельствует
о ценовой стабильности. Относительно марта 2012 года, средняя цена 1 кв. м
жилья уменьшилась на 2%. Индекс роста составил 0,98.

Рис.3 Динамика средней цены предложения квартир на вторичном
рынке жилья Киева

Цены на дешевое/дорогое жилье Относительно февраля средняя
цена предложения 20% (или 3802) квартир низкого ценового сегмента увеличилась
на 0,7% до 9664 грн. /кв. м, а в 20% квартир высшего ценового сегмента
стоимость уменьшилась на 1,6% до 26601 грн. /кв. м. Индекс расслоения
(отношение цены «дорогого» жилья к «дешевому») уменьшился
на 0,07 и составил 2,75.

Рис.4 Динамика стоимости 1 кв. м «дешевого» и
«дорогого» жилья на вторичном рынке жилой недвижимости Киева

За год ценовые показатели уменьшились в «дорогом»
сегменте жилья на 6,3%, а в «дешевом» увеличились на 3,2%. Средняя
стоимость квартир по расположению: Левый берег — рост на 0,6 до 11968 грн. /кв.
м Правый берег — рост на 0,2% до 15516 грн. /кв. м Центр — снижение на 1,6% до
22822 грн. /кв. м

Таблица 5 Средние цены представленных к продаже квартир по
расположению и количеству комнат, март 2013 г.

Расположение	Кол-во комнат	Кол-во квартир	Ср. общая Пл., кв. м	Ср. цена Квартиры, грн	Ср. цена Грн/кв. м	Изм., %
В целом по Киеву	19011	77	1 281 420	16 209	-0,3	6537	74	868 331	11 968	0,6
	1-комн.	1780	45	557 446	12 626	0,4
	2-комн.	1947	67	797 449	11 952	1,2
	3-комн.	2336	91	1 052 345	11 575	0,3
	4-комн.	474	123	1 420 067	11 500	-0,1
Правый берег	7495	71	1 135 012	15 516	0,2
	1-комн.	1897	40	610 920	15 367	-0,8
	2-комн.	2385	63	1 006 160	15 607	0,2
	3-комн.	2581	88	1 383 955	15 288	0,70
	4-комн.	632	128	2 177 727	16 550	1,5
Центр	4979	90	2 044 161	22 822	-1,64
	1-комн.	644	45	953 561	21 462	0,1
	2-комн.	1751	68	1 561 394	23 043	-1,3
	3-комн.	1784	102	2 386 774	23 443	-2,3
	4-комн.	800	146	3 214 721	22 046	-2,6

4.3 Анализ
конкурентов

В рамках данной работы рассмотрим основных конкурентов
агентство недвижимости «БЛАГОВЕСТ». Основными конкурентами
«БЛАГОВЕСТ» в городе Киев являются четыре агентства недвижимости
«АЛЬФАБРОК», «КИЕВСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ», «УКРАИНСКИЙ
ДОМ», «РОДНОЙ ДОМ».

Таблица 6 — Оценка сравнительных преимуществ

Факторы конкурентоспособности	«БЛАГОВЕСТ»	«АЛЬФАБРОК»	«КИЕВ. НЕДВ. »	«УКР. ДОМ»	«РОДНОЙ ДОМ»
1. Виды услуг в сфере недвижимости	5	5	5	3	4
2. Качество оформления сделок	5	5	4	5	5
3. Ассортимент предлагаемых квартир и др. объектов недвижимости	5	5	4	5	5
4. Цена за квадратный метр	5	4	4	2	3
5. Разработка четкой стратегии	5	5	3	1	2
6. Правовое обслуживание сделок	4	1	1	1	1
7. Скорость заключения сделки по купле-продаже недвижимости	4	4	4	2	2
8. Общее количество баллов	33	29	25	19	22

Таблица 6 — Оценка сравнительных преимуществ (по 5-ти бальной
системе: минимальная оценка — 1; максимальная — 5) В баллах Лидером рынка
является Агентство недвижимости «БЛАГОВЕСТ». «АЛЬФАБРОК»
отстает от непосредственного лидера на 4 балла. Главными критериями, по которым
«АЛЬФАБРОК» уступает лидеру, являются цена, разработка четкой
стратегии, скорость заключения сделки по купле-продаже недвижимости. Тем не
менее, «АЛЬФАБРОК» обладает рядом преимуществ перед конкурентами,
имея большой ассортимент предлагаемых услуг, высокое качество оформляемых
сделок с недвижимостью. Агентство недвижимости «УКР, ДОМ» уступает
«БЛАГОВЕСТ» 14 балла, КИЕВСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ» 8 «РОДНОЙ ДОМ»
— 11 баллов.

Конкурентное преимущество:

Уровень сервиса не зависит от суммы предполагаемой сделки:
внимательно отношение и профессионализм специалисты агентства проявляют, как в
отношении желающих арендовать дешевые квартиры, так и в отношении интересующихся
элитной недвижимостью за счет того, что в нашей базе квартир найдется
жилплощадь на любой вкус и достаток.

Уникальность услуг, например оценка недвижимости
(конкурентные преимущества):

Гибкое ценообразование при неизменно высоком качестве работ.

Кратчайшие сроки исполнения работ — от 1 рабочего дня до 1
месяца.

Большой опыт оценки всех видов имущества и высокая
квалификация специалистов-оценщиков.

В числе наших клиентов, как обычные физические лица, так и
крупнейшие банки, финансовые организации, страховые компании и госпредприятия.

Количество предложений

Марки/ Компании	квартиры	дома	участки
АН «БЛАГОВЕСТ»	18 360	3 310	1 857
АН «АЛЬФАБРОК»	14 585	2 908	2 126

Компания	Доля рынка
АН «БЛАГОВЕСТ»	35%
АН «АЛЬФАБРОК»	25%
АН «КИЕВ. НЕДВ. »	19%
АН «УКР, ДОМ»	14%
АН «РОДНОЙ ДОМ»	7%

Лидирующие позиции компании были закреплены за счёт занимаемой
доли рынка. Также мы сохраняем позицию лидера за счёт всевозможных акций,
привлекательных предложений и опыта наших сотрудников. Чтобы оставаться на 1
месте компании «БЛАГОВЕСТ» требуется регулярно проводить мониторинг
конкурентной среды, знать последний тенденции в области потребностей
потребителей.

А чтобы быть в курсе того, что предлагают конкуренты, требуется
проводить мониторинг СМИ, посещать ежегодные выставки недвижимости.
Обязательно, нужно обращать внимание на качество рекламы конкурентов, какие
акции они проводят и на что реагируют клиенты. При учёте всего
вышеперечисленного, мы сможем, как можно дольше сохранять лидирующие позиции.

В целом, анализ конкурирующих фирм показывает общую картину
конкурентной борьбы, в том числе по определенным позициям. При этом особенно
важно, выделить наиболее опасных (приоритетных) конкурентов, которые будут
определять направления конкурентной борьбы.

4.4 Анализ
компании

Лидер столичного рынка — агентство недвижимости
«Благовест» — предлагает Вам полный комплекс профессиональных
риэлтерских услуг, благодаря которым процесс выбора и покупки недвижимости в
Киеве или пригороде будет для Вас максимально выгодным, надежным и удобным.

К Вашим услугам крупнейшая в городе база данных 1-комнатных,
2-комнатных, 3-комнатных и многокомнатных квартир, а также элитных
апартаментов, которые можно купить сегодня в Киеве. Информация о недвижимости,
представленная в нашей базе данных, обновляется ежедневно и используется в
работе сотрудниками АН «Благовест».

Вся база данных недвижимости, которая продается в Киеве и
пригороде, разделена на 4 категории объектов: квартиры, нежилые помещения, дома
и земельные участки. В первой категории представлены квартиры различного типа
(от «гостинок» до апартаментов класса «люкс»), которые Вы
можете купить в разных районах Киева и в пригороде. Офисы, магазины, кафе,
склады, гаражи и другую коммерческую недвижимость, выставленную на продажу, Вы
можете найти в категории нежилых объектов. В две отдельные категории выделены
земельные участки, а также дома, дачи и другое загородное жилье.

Крупнейшее в столице сетевое агентство недвижимости
«Благовест», продолжает активное развитие и открывает новое
направление деятельности — франчайзинг. Теперь бренд «Благовест»
может стать символом успеха и надежности риэлтерской компании в любом регионе
Украины.

Одним из стратегических направлений развития нашей компании
является продажа франшизы торговой марки «Благовест».

Мы заинтересованы в партнерах, которые смогут начать
эффективный бизнес в индустрии посреднических услуг по купле-продаже, аренде
жилой и коммерческой недвижимости, используя накопленный опыт, стратегию и
тактику лидера рынка недвижимости «Благовест».

И действующие агентства недвижимости, и потенциальные
инвесторы получат целый комплекс преимуществ, развивая свою деятельность под
брендом «Благовест».

.5 Анализ
клиентов

Агентство недвижимости «Благовест» предоставляет
своим клиентам полный спектр услуг, связанных с покупкой, продажей, арендой
жилой и коммерческой недвижимости в г. Киеве, а также в пригороде столицы.

Целью настоящего исследования является получение и анализ
первичной информации для выявления факторов, влияющих на отношение
потенциальных клиентов к объектам недвижимости, и к рынку недвижимости, в
частности, а также выявление их потребностей с целью разработки мер по
расширению возможности приобретения жилья.

Маркетингового исследования — опрос потребителей. Инструмент
реализации опроса в данной работе — анкета. С помощью вопросника получена
первичная информация, необходимая для определения потребности покупателей в
объектах недвижимости, охвата исследуемой проблемы. Анализ анкет клиентов
показал, что респонденты, в основной массе, желали бы улучшить свои жилищные
условия: из 50 опрошенных всего лишь 3 человека не нуждаются в улучшении
жилищных условий.

Варианты ответов	Всего опрошенных, чел.
Да	47
Нет	3
Всего:	50

Приведем примеры пары вопросов анкеты:

. Респондентам ставился вопрос «Что не устраивает
Вас в Вашем жилье?». Удалось выяснить, что большинство респондентов не
устраивает площади жилья — этот параметр отметили 76% опрошенных, 12 % не
устраивает район проживания, 6% — тип дома, 4% — планировка, и только 2%
отметили, что их не устраивает не благоустроенность их жилья.

2. Удалось выяснить, какие типы домов предпочтительнее
покупателям: кирпичные либо панельные. Большинство потребителей предпочитают
квартиры в кирпичном доме (62%), 38% отдают предпочтение панельной застройке.

3. На вопрос «Как Вы относитесь к возможности сдачи
жилья в счет оплаты нового?», ответы распределились следующим образом: 39
человек согласны на сдачу жилья в счет нового, 11 человек заявили, что
постараются оплатить за счет других средств.

Варианты ответов	Всего опрошенных, чел.
Обязательно воспользуюсь	39
Оплачу за счет других средств	11
Всего:	50

Большинство респондентов — от 25 до 55 лет, т.е. работающее
население.

Целевой рынок

Таким образом, исследование позволило проследить поведение
клиентов и оценить отношение их к процессам приобретения жилья.

Респонденты, в основной массе, желали бы улучшить свои жилищные
условия. Большинство опрашиваемых имеют жилье в виде однокомнатных и
двухкомнатных квартир, хотя есть и жители, имеющие малометражные квартиры.

Основную массу респондентов не устраивает площадь жилья, где они
проживают — этот параметр отметили 76% опрошенных, 12 % не устраивает район
проживания, 6% — тип дома, 4% — планировка, и только 2% отметили, что их не
устраивает не благоустроенность их жилья.

Кроме того, удалось выяснить предпочтения потребителей в плане
статуса потенциально приобретаемой квартиры. Большинство респондентов предпочли
бы приобрести 3-комнатную квартиру, 8 человек отметили элитное жилье, 6 человек
предпочли бы приобрести 2-комнатную квартиру, также есть желающие приобрести
частный дом, 4-комнатную квартиру и коттедж, в то время, как ни один респондент
не пожелал бы приобретать жилье неблагоустроенное. Квартиру на первичном рынке
желали бы приобрести 84% опрошенных, 16% — на вторичном рынке недвижимости.
Большинство потребителей предпочитают квартиры в кирпичном доме, 38% отдают
предпочтение панельной застройке.

Далее в исследовании ставился вопрос о типе планировки квартиры.
Большинство жителей, конечно же, хотят жилье улучшенной планировки, меньшая
часть — индивидуальной планировки, и только самый минимум — 4% опрошенных
согласны жить в квартирах простой планировки.

Последними вопросами анкеты были вопросы классификационного
характера, куда относились вопросы о возрасте, поле, уровне дохода. Выяснено,
что большинство клиентов — мужчины, возрастной ценз различен: большинство
респондентов, основная масса — работающее население города. В отношении дохода
клиентов можно сказать, что они достаточно платежеспособны — большинство
респондентов отметили параметр дохода от 3 000 до7 500 грн.

5.
Товарно-рыночная ориентация

5.1
Маркетинговые и товарные цели

. За последний год прибыль компании составила 3 млн. грн

Цель: достичь прибыли 4 млн. грн. Эта цель будет реализована
за счет увеличения стоимости услуг.

. Учет растущих потребностей потребителей.

.1 Проведение акций (В преддверии Нового года клиенты
компании «БЛАГОВЕСТ» получают уникальную возможность приобрести
квартиру в новостройке по самым выгодным условиям.)

.2 Удержание лидирующих позиций.

.3 Активное развитие филиальной сети.

Политики.

Стратегия развития продукта (новый продукт —
существующий рынок).

Возможным путем роста является предложение на существующем
рынке услуг, имеющих характеристики, обновленные таким образом чтобы улучшить
их соответствие рынку. Возможности для роста основываются на:

· добавление новых свойств услуг или услуг с
повышенным качеством

· расширение спектра услуг (в т. ч. за счет
новых вариантов предложения существующих услуг)

· разработка нового поколения услуг

· разработка принципиально новых услуг

5.2 Стратегия
дифференциации

· Уровень сервиса не зависит от суммы
предполагаемой сделки: внимательно отношение и профессионализм специалисты
агентства проявляют, как в отношении желающих арендовать дешевые квартиры, так
и в отношении интересующихся элитной недвижимостью за счет того, что в нашей
базе квартир найдется жилплощадь на любой вкус и достаток.

· Уникальность услуг, например оценка
недвижимости (конкурентные преимущества):

Гибкое ценообразование при неизменно высоком качестве работ.

Кратчайшие сроки исполнения работ — от 1 рабочего дня до 1
месяца.

Большой опыт оценки всех видов имущества и высокая
квалификация специалистов-оценщиков.

· В числе наших клиентов, как обычные
физические лица, так и крупнейшие банки, финансовые организации, страховые
компании и госпредприятия.

5.3
Позиционирование

Компания «БЛАГОВЕСТ» — это наилучший выбор, который
могут сделать люди, ценящие высокое качество и комфорт. Мы гарантируем нашим
клиентам полное удовлетворение их запросов, круглосуточную связь, интерактивную
справочную систему и услуги охранного агентства.

Агенство «БЛАГОВЕСТ» сегодня является крупнейшей
компанией на рынке недвижимости. Спектр профессиональных риэлтерских услуг,
предлагаемых агентством, очень широк: продажа, покупка, обмен квартир и комнат,
аренда квартир и офисов, сделки с загородной недвижимостью, недвижимость,
жилищные программы, юридическое сопровождение проводимых операций с
недвижимостью. Семь лет подряд компания «Благовест» становится
победителем международного фестиваля-конкурса «Выбор года» в
номинации «Лучшее агентство недвижимости»Деятельность компании
регулярно отмечается профессиональными и общественными наградами.

6.
Маркетинговая программа

6.1 Стратегия
продукта

Стратегия развития продукта — предполагающая решение
задачи роста за счет производства нового продукта и его реализации на уже
освоенном ею рынке.

· Помимо оказания риэлтерских услуг на рынке
недвижимости, агентство развивает бизнес под брендом «Благовест» для
франчайзинг.

· продажа франшизы торговой марки
«Благовест»

6.2 Стратегия
цены

Уровень цен по отношению к конкурентам: комиссия во всех
агентствах, приблизительно, одинаковая.

Ценность для потребителя: возможность приобрести качественную
услугу + бонусы по оптимальной цене.

6.3 Стратегия
продвижения

Реклама на радио и телевидении, наружная реклама, серия
флэш-баннеров онлайновых рекламных акций риэлтерской корпорации
«БЛАГОВЕСТ».

6.4 Стратегия
сбыта

Агентство сотрудничает: с государственным и коммерческими
банками, агентствами недвижимости (киевскими и пригородными), государственными
и частными нотариусами; оценщиками, юристами;

Мы сосредоточиваемся на продаже высококачественного жилья,
расположенного в удобных и безопасных местах, и создали крупную базу клиентов.
Кроме того, поддерживаем исключительно высокий уровень качества, намного
превосходящий уровень работы наших конкурентов. Для этого разработан
продуманный план действий, гарантирующий успех, и поддерживание постоянных
тесных связей с клиентами по телефону и через Web-сайт.

7. Финансовые
показатели

Таблица 7 Стоимость 1 кв. м. указана в долларах США,
стоимость квартир — в тысячах долларов США.

Город	1 комнатные	2 комнатные	3 комнатные
	мин сред макс 1м2	мин сред макс 1м2	мин сред макс 1м2
Киев	18,8 71,0 310,0 1 806	30,0 114,1 850,0 1 863	58,0 183,6 1600,0 20 034

3-х комнатные квартиры

2-х комнатные квартиры

1 комнатные квартиры

Рис.5 Средняя стоимость квартир в Киеве

3-х комнатные квартиры

2-х комнатные квартиры

1 комнатные квартиры

Рис.6 Средняя стоимость квадратного метра квартир в Киеве

.1 Доходы от
прошлых продаж

Показатели	2010 г.	2011 г.	2012 г.
Выручка по направлениям, млрд. грн.: Покупка Продажа Экспертная оценка	5,176 5,236 1,980	5,798 5,986 2,387	6,874 6,896 2,587
Итого выручка, млрд. грн.	12392	14,171	16,357
Прибыль по направлениям, млрд. грн.: Покупка Продажа Экспертная оценка	3,2 3,425 1,32	3,652 3,53 1,42	3,82 3,91 1,598
Итого прибыль, млн. грн.	7,945	8,602	9,328

7.2
Трехлетнее проектирование

Таблица 8 План продаж

2011 2012 2013
Однокомнатные квартиры	12 500 000грн.	15 000 000грн	20 000 000грн.
Двухкомнатные квартиры	25 000 000грн.	35 000 000грн	45 000 000грн.
Четырехкомнатные квартиры	30 000 000грн.	40 000 000грн.	50 000 000грн.
Элитные коттеджи	50 000 000грн.	60 000 000грн	70 0000 000грн.
Совокупный объем продаж	117 500 000грн.	150 000 000грн.	185 000 000грн.
Затраты на продажи
2011 2012 2013
Однокомнатные квартиры	1 250 000грн.	1 500 000грн.	2 5000 000грн.
Двухкомнатные квартиры	2 5000 000грн.	3 500 000грн.	4 5000 000грн.
Четырехкомнатные квартиры	5 000 000ггрн.	7 000 000грн.	9 000 000грн.
Элитные коттеджи	10 000 000грн.	12 000 000грн.	15 000 000грн.
Общие затраты на продажи	18 750 000грн.	31 000 000грн.

8. Реализация
плана

Таблица 9 Реализация плана

Источник

Курсовая работа: Разработка бизнес- плана для агентства недвижимости Астрея

Введение

1. Меморандум конфиденциальности

2.Резюме

3. Описание проекта

Бизнес-план агентства недвижимости ‘Благовест’

2. Описание компании

3. Стратегические направления и планы

3.1 Миссии

.2 Цели

.3 Конкурентные преимущества

4. Ситуационный анализ

4.1 Swot-анализ

4.2 Анализ отрасли

4.3 Анализ конкурентов

4.4 Анализ компании

.5 Анализ клиентов

5. Товарно-рыночная ориентация

5.1 Маркетинговые и товарные цели

5.2 Стратегия дифференциации

5.3 Позиционирование

6. Маркетинговая программа

6.1 Стратегия продукта

6.2 Стратегия цены

6.3 Стратегия продвижения

6.4 Стратегия сбыта

7. Финансовые показатели

.1 Доходы от прошлых продаж

7.2 Трехлетнее проектирование

8. Реализация плана

1. Меморандум
конфиденциальности

3. Описание
проекта

2. Описание
компании

3.
Стратегические направления и планы

.3
Конкурентные преимущества

4.
Ситуационный анализ

4.2 Анализ
отрасли

4.3 Анализ
конкурентов

4.4 Анализ
компании

.5 Анализ
клиентов

5.
Товарно-рыночная ориентация

5.1
Маркетинговые и товарные цели

5.2 Стратегия
дифференциации

5.3
Позиционирование

6.
Маркетинговая программа

6.1 Стратегия
продукта

6.2 Стратегия
цены

6.3 Стратегия
продвижения

6.4 Стратегия
сбыта

7. Финансовые
показатели

.1 Доходы от
прошлых продаж

7.2
Трехлетнее проектирование

8. Реализация
плана