Размер обеспечения обязательств для управляющей компании

Обеспечение исполнения обязательств управляющей организации, победившей в открытом конкурсе

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2007, N 3

Одно из направлений реформы ЖКХ — выбор собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления. Причем самым продвигаемым властями и наиболее адекватным является выбор управляющей организации. Вступивший в силу 1 марта 2005 г. новый Жилищный кодекс предоставил собственникам возможность до 1 января 2007 г. определиться со своим выбором. А если это не было сделано, то предполагалось принудительно выбрать управляющую организацию. Соответствующая обязанность возложена на органы местного самоуправления. Правовые основы проведения конкурса (далее — Правила) установлены Постановлением Правительства РФ N 75 <1>. До конца 2006 г. оставалась неопределенность по вопросу реализации этого документа — будут ли проводиться открытые конкурсы начиная с 1 января 2007 г. Объективная оценка ситуации в стране показала, что предложение на рынке услуг управляющих организаций не в состоянии обеспечить выполнение норм ЖК РФ: управляющих организаций попросту мало. Кроме того, местные власти не вели подготовки к проведению конкурсов, которые предполагалось завершить до 1 июля 2007 г. Поэтому в Госдуму поступила инициатива о продлении отведенного срока. Отметим, что у общественности и государственных органов нет единого мнения по этому поводу. Одни считали, что начинать рано, другие полагали, что продление указанного срока фактически означает торможение реформы, которая и так буксует. Однако нормативный акт — Федеральный закон от 29.12.2006 N 251-ФЗ — о продлении срока выбора управляющих организаций был принят и вступил в силу 31 декабря 2006 г. В частности, все конкурсы должны быть проведены до 1 мая 2008 г., при этом сроки начала и окончания их проведения вправе установить субъекты РФ для всех или отдельных муниципальных образований на их территории. Так, например, в Москве конкурсы начнутся с 1 января 2008 г.

<1> Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

Другими словами, проведение конкурсов неизбежно. Согласитесь, весьма сомнительно «сломить» менталитет жильцов в столь сжатые сроки. С другой стороны, открытый конкурс обязателен в отношении многоквартирного дома, полностью принадлежащего государству или муниципалитету (ст. 163 ЖК РФ). То есть практически все управляющие организации наверняка будут участвовать в таких конкурсах. А это означает, что они должны выполнять некоторые требования, в частности финансовые. А если конкретнее, должны предоставить обеспечение исполнения обязательств. О том, что это такое и, самое главное, как организовать бухгалтерский и налоговый учет такого обеспечения, мы сегодня и поговорим.

Добавим, что обеспечение исполнения обязательств управляющей организации не является обязательным условием договора управления домом в общем случае (если выбор в пользу управляющей организации сделан на собрании собственников). Однако недавно Владимир Яковлев, глава Министерства регионального развития, высказал опасения, что со стороны управляющих организаций возможны недобросовестные действия, значит, включать условие об обеспечении целесообразно в любой договор управления. Так, условие о предоставлении обеспечения исполнения обязательств приведено в примерном договоре управления многоквартирным домом, рекомендованном к применению Распоряжением ДЖКХиБ г. Москвы от 15.08.2006 N 05-14-243/6-1 «Об утверждении документов».

Кратко о процедуре конкурса

Итак, в период с 1 января 2007 г. по 1 мая 2008 г. (сроки могут быть конкретизированы органами власти субъектов РФ) органы местного самоуправления объявляют о проведении открытых конкурсов за право на заключение договора управления многоквартирными домами, собственники помещений в которых демонстрируют пассивное поведение, а именно:

• не выбрали способ управления;
• не реализовали принятое решение о выборе способа управления (не зарегистрировали ТСЖ и не заключили договоры управления многоквартирным домом).

К сведению: объектом конкурса может быть один многоквартирный дом или несколько домов, при условии если они расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут располагаться земли общего пользования, и общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в таких домах не должна превышать 100 тыс. кв. м (п. 6 Правил).

Организатор конкурса (орган местного самоуправления) создает конкурсную комиссию и публикует извещение о проведении конкурса в своем официальном печатном издании и размещает его на официальном сайте. Информация, которая должна содержаться в извещении, приведена в п. 38 Правил. Самое главное, пожалуй, это характеристика многоквартирного дома, перечень обязательных работ и услуг, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, рассчитанный организатором конкурса, перечень необходимых коммунальных услуг, размер обеспечения заявки, сроки и порядок проведения конкурса, а также порядок получения конкурсной документации.

В течение 30 дней (п. 37 Правил) после опубликования извещения организация или индивидуальный предприниматель, отвечающие требованиям п. 15 Правил и желающие принять участие в конкурсе, подают заявку и вносят ее обеспечение. Форма заявки, приведенная в Приложении N 4 к Правилам, и реквизиты счета, на который нужно перечислить обеспечение, входят в состав конкурсной документации. Также согласно п. 41 Правил конкурсная документация содержит акт о состоянии общего имущества в доме, перечень обязательных и дополнительных работ по ремонту и содержанию и их расчетную стоимость, проект договора управления многоквартирным домом и срок действия договора, который, согласно п. 5 ст. 162 ЖК РФ, варьируется от одного года до трех лет. Из конкурсной документации претендент может узнать, каков размер обеспечения исполнения обязательств.

По результатам рассмотрения заявок в установленный срок претендент может быть признан участником конкурса. Если до дня проведения конкурса собственники в конкретном доме выберут способ управления или реализуют принятое решение (то есть если оснований для проведения конкурса не будет), то конкурс по выбору управляющей организации для управления данным домом не проводится.

Порядок проведения конкурса регламентирован разд. VIII Правил. Перечень и стоимость обязательных работ обсуждению не подлежит. Критерием отбора участников является предложенная ими стоимость дополнительных работ и услуг в соответствии с расчетной стоимостью каждой работы и услуги, которая указана в конкурсной документации. Предпочтение отдается участнику, назвавшему максимальную стоимость, однако заявлять необоснованно большую сумму нет смысла, так как участнику, который сделал предложение по наибольшей стоимости, будет предложено перечислить дополнительные работы и услуги. При этом, как следует из п. 77 Правил, общая стоимость названных участником дополнительных работ и услуг должна быть не менее представленного им предложения по стоимости этих работ и услуг. В этом случае участник признается победителем конкурса.

Примечание. Участник конкурса принимает обязательства выполнять обязательные и предложенные им дополнительные работы и услуги за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса и в конкурсной документации, предоставлять коммунальные услуги, а также исполнять иные обязательства, указанные в проекте договора управления многоквартирным домом (п. 80 Правил).

К сведению: согласно пп. 5 п. 38 Правил в извещении о проведении конкурса указывается размер платы, рассчитанный организатором конкурса в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, степени износа, этажности, наличия лифтов и другого механического, электрического, санитарно-технического оборудования, материала стен и кровли, других параметров, а также от объема и количества обязательных работ и услуг. В свою очередь, в конкурсной документации отражается расчетная стоимость каждой из обязательных и дополнительных работ и услуг, самостоятельно определенная организатором конкурса (пп. 4 и 5 п. 41 Правил, Приложения N N 2 и 3 к Правилам).

Примечание. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения — плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. м общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (п. 2 Правил).

Итак, победитель определен. В течение 3 рабочих дней организатор конкурса передает ему один экземпляр протокола и проект договора управления многоквартирным домом. При этом п. 83 Правил установлено, что стоимость каждой обязательной и дополнительной работы и услуги, состав которых был определен по результатам конкурса и будет отражен в договоре управления, подлежит пересчету. В результате пересчета общая стоимость этих работ и услуг должна быть равна плате за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации. Другими словами, победитель конкурса за изначально установленную и в последующем не изменяемую цену договора обязуется оказать обязательные работы и услуги, а также дополнительные, перечень и стоимость которых самые большие из предложенных другими претендентами.

Примечание. Конкурс — форма торгов, победителем которых признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение одного года выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс (п. 2 Правил).

В течение 10 рабочих дней со дня проведения конкурса его организатор уведомляет всех собственников помещений в доме о результатах конкурса и об условиях договора, разместив проект договора, например, на досках объявлений в каждом подъезде (п. 5 ст. 161 ЖК РФ, п. 89 Правил). Одновременно с этим победитель конкурса обязан представить организатору подписанный проект договора, а также обеспечение исполнения обязательств (п. 90 Правил). Со дня проведения конкурса также отсчитывается 20 дней, которые даются победителю для направления собственникам помещений подписанных проектов договоров управления. Последние подписывают эти договоры в обязательном порядке (п. 5 ст. 161 ЖК РФ, п. 91 Правил, ст. 445 ГК РФ).

Средства, внесенные в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе, возвращаются победителю в течение 5 рабочих дней со дня представления организатору конкурса подписанного управляющей организацией проекта договора и обеспечения исполнения обязательств (п. 95 Правил).

Таким образом, если организация выиграла конкурс, то она может быть уверена, что договор управления будет подписан собственниками помещений (на срок, установленный организатором, от одного до трех лет). Причем, как уже говорилось, если до дня проведения конкурса они выберут способ управления, то конкурс не будет проводиться. Если же собственники, узнав о результатах уже состоявшегося конкурса и условиях договора, примут решение о другом способе управления или предпочтут другую управляющую организацию, то они все равно должны будут подписать проект договора с победителем и в течение года исполнять его. Дело в том, что п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ предусматривает, что в данном случае собственники помещений вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора. Но если управляющая организация будет нарушать какие-либо условия договора, то общее собрание собственников может сделать это в любой момент (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Итак, зная основные этапы конкурса, перейдем к обеспечению исполнения обязательств.

Обеспечение исполнения обязательств управляющей организации

Итак, повторим, что размер обеспечения обязательств известен заранее (из конкурсной документации — пп. 12 п. 41 Правил), а представить его нужно в течение 10 рабочих дней со дня проведения конкурса. Непредставление обеспечения расценивается как уклонение от заключения договора управления (п. 92 Правил). Обеспечению исполнения обязательств посвящены п. п. 42 и 43 Правил.

Из общей теории гражданского права следует, что способы обеспечения исполнения обязательств являются дополнительными обязательствами, которые нужны для того, чтобы стимулировать должника к надлежащему исполнению своей обязанности (обязанностей) по основному обязательству, а в случае неисполнения им своей обязанности должны служить средством удовлетворения интересов кредитора. Кто является кредитором и исполнение каких обязательств управляющей организации необходимо обеспечить? Ответы на эти вопросы даны в п. 43 Правил, представим их в таблице.

 В пользу кого предоставляется
         обеспечение?         

       Исполнение каких обязательств      
              обеспечивается?             

В пользу собственников        
помещений в многоквартирном   
доме                          

- возмещение убытков или неустойки        
(штрафа, пеней) вследствие неисполнения,  
просрочки исполнения или иного            
ненадлежащего исполнения обязательств по  
договорам управления;                     
- возмещение вреда, причиненного общему   
имуществу многоквартирного дома           

В пользу ресурсоснабжающих    
организаций                   

- оплата управляющей организацией ресурсов
ресурсоснабжающих организаций (холодная   
и горячая вода, электрическая и тепловая  
энергия, сетевой газ)                     

Среди мер обеспечения в п. 43 Правил названы:

• страхование ответственности управляющей организации;
• безотзывная банковская гарантия;
• залог депозита.

Согласно п. 92 Правил победитель конкурса должен подтвердить обеспечение исполнения обязательств путем представления организатору конкурса нотариально заверенной копии договора о страховании ответственности или договора о залоге депозита либо безотзывной банковской гарантии. Конкретный способ выбирает сама управляющая организация.

Поскольку обеспечение исполнения обязательств призвано служить средством удовлетворения требований кредитора, лица, в пользу которых предоставляется обеспечение исполнения обязательств, вправе предъявлять требования по надлежащему исполнению обязательств за счет средств обеспечения (п. 43 Правил).

Также Правила вводят весьма важное условие: если обеспечение будет реализовано, то управляющая организация обязана гарантировать его ежемесячное возобновление. Это требование должно быть включено в качестве существенного условия в договоры:

• управления многоквартирным домом;
• ресурсоснабжения;
• приема (сброса) сточных вод.

В п. 42 Правил регламентирован порядок расчета размера обеспечения обязательства. Хотя устанавливает его организатор конкурса, управляющим организациям также нелишне будет знать, как он определяется.

       Размер обеспечения    =     Коэффициент    x   Цена договора
    исполнения обязательств     (от 0,5 до 0,75)        управления

При этом коэффициент устанавливается организатором конкурса, а под ценой договора управления понимается сумма двух величин:

• ежемесячная плата за содержание и ремонт общего имущества, указанная в извещении о проведении конкурса, умноженная на общую площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (за исключением помещений общего пользования);
• ежемесячная плата за коммунальные услуги (рассчитывается исходя из среднемесячных объемов потребления ресурсов за предыдущий календарный год, а если такие сведения отсутствуют, то в расчете применяются нормативы потребления коммунальных услуг, площади помещений и тарифы на товары и услуги организаций коммунального комплекса).

Чтобы понять механизм, предлагаемый Правилами, рассмотрим пример. Допустим, что ежемесячная плата за коммунальные услуги, которую должны внести собственники помещений в многоквартирном доме, составляет 1 000 000 руб. При этом размер платы за содержание и ремонт общего имущества равен 100 000 руб. Размер обеспечения обязательств был установлен организатором конкурса как половина цены договора, то есть 550 000 руб. Предположим, что собираемость платежей составляет 90%. В такой ситуации управляющая организация получит в срок денежные средства, которые должна перечислить поставщикам коммунальных ресурсов, в размере 900 000 руб. (1 000 000 руб. x 90%). Это значит, что оставшиеся 100 000 руб. она должна перечислить за счет собственных средств, в противном случае ресурсоснабжающие организации получают право предъявить требование об уплате задолженности за счет средств обеспечения, что фактически ведет к тому же результату (погашение задолженности финансируется управляющей организацией). Таким образом, бремя ответственности за собственников, которые задерживают оплату коммунальных платежей, возлагается на управляющую организацию в полном объеме.

Кроме того, Правила не устанавливают, по каким основаниям должны быть удовлетворены требования кредиторов за счет средств обеспечения обязательств управляющей организации. Полагаем, что во всех случаях нужно оговаривать необходимость установления вины управляющей организации в неисполнении обязательств или причинении вреда общему имуществу.

Рассмотрим три предложенных Правилами способа обеспечения обязательств.

Залог депозита

К залогу применяются положения § 3 гл. 23 ГК РФ. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя) (п. 1 ст. 334 ГК РФ). В нашем случае залогодателем является должник по основному обязательству — управляющая организация. Залогодержателями выступают кредиторы по основному обязательству, то есть собственники помещений и ресурсоснабжающие организации. Это означает, что договор залога должен быть заключен по меньшей мере с двумя категориями контрагентов — собственниками помещений и ресурсоснабжающими организациями. Закон дает право включить условие о залоге в договор, по которому возникает обеспеченное обязательство <2>, — договор управления и договоры поставки коммунальных ресурсов. Получается, что договоров залога или основных договоров, в которых можно упомянуть о залоге, несколько, несмотря на то что в п. 92 Правил указано: чтобы подтвердить обеспечение исполнения обязательств, управляющая организация должна представить нотариально заверенную копию договора о залоге депозита (в единственном числе!). Кроме того, размер обеспечения обязательств рассчитывается общей суммой, без распределения на разные виды обязательств. Получается, что единой суммой депозита обеспечивается исполнение нескольких разнородных обязательств. Единственный случай, при котором законом предусмотрена возможность «перезалога» одного и того же имущества, — это последующий залог. Согласно п. 1 ст. 342 ГК РФ, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

<2> Пункт 4 ст. 10 Закона РФ от 29.05.1992 N 2872-1 «О залоге».

Таким образом, если управляющая организация заключит несколько договоров залога одного и того же депозита, то некоторые кредиторы получат преимущество перед другими. Но объективно нет никаких предпосылок отдавать предпочтение кому-либо из кредиторов. Вариант распределения размера обеспечения по видам обязательств, по нашему мнению, также недопустим, поскольку алгоритма такого распределения не установлено и опять же, скорее всего, будет нарушен баланс интересов кредиторов.

Итак, пока непонятно, заключать ли договор залога с каждым кредитором и если заключать, то какую указывать в нем сумму залога? В любом случае главный вопрос — каким образом обеспечить одновременное исполнение обязательств перед различными кредиторами за счет общей суммы залога?

Не останавливаясь на этих нестыковках, пойдем дальше. Итак, чтобы заложить депозит, необходимо сначала заключить с банком договор банковского вклада (депозита), который регулируется гл. 44 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 834 ГК РФ по договору банковского вклада (депозита) одна сторона (банк), принявшая поступившую от другой стороны (вкладчика) или поступившую для нее денежную сумму (вклад), обязуется возвратить сумму вклада и выплатить проценты на нее в условиях и в порядке, предусмотренных договором.

Гражданский кодекс предусматривает два вида банковского вклада — до востребования и срочный. Сумма вклада, внесенного юридическим лицом, может быть выдана по первому требованию вкладчика, только если такой вклад является вкладом до востребования. Другими словами, юридическое лицо не может получить сумму срочного вклада до истечения определенного договором срока (ст. 837 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 836 ГК РФ договор банковского вклада должен быть заключен в письменной форме. В противном случае он является недействительным (ничтожным). При этом письменная форма считается соблюденной, если внесение вклада юридического лица удостоверено депозитным сертификатом. Напомним, что согласно п. 43 Правил управляющая организация должна ежемесячно возобновлять депозит в случае необходимости. На наш взгляд, более целесообразно включить условие об этом в договор с банком, нежели каждый раз заключать новый договор.

К залогу, предметом которого является право требования денежных средств с депозитного счета, предъявляются следующие требования:

• залог возникает в силу договора (п. 3 ст. 334 ГК РФ);
• договор о залоге должен быть заключен в письменной форме (п. 2 ст. 339 ГК РФ), в противном случае он является недействительным.

Кроме этого, в п. 1 ст. 339 ГК РФ перечислены существенные условия, которые должны присутствовать в договоре залога, иначе он является незаключенным на основании п. 1 ст. 432 ГК РФ.

1. Предмет залога и его оценка, указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Здесь весьма важную роль играет формулировка предмета залога. Обращаем ваше внимание, что предмет залога не может быть определен как «денежные средства, находящиеся на банковском счете» <3>. В правоприменительной практике наиболее распространено мнение о том, что в случае залога депозита предметом залога является право требования, принадлежащее вкладчику по договору депозита. Также предмет залога допустимо определить как депозит (Постановление ФАС СКО от 25.08.2005 N Ф08-3670/2005). По мнению суда кассационной инстанции, определяя предмет договора залога понятием «депозит», стороны указывают на передачу в залог совокупности принадлежащих вкладчику гражданских прав, перечисленных в договоре депозита.

<3> Пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге».

Кроме того, в договоре залога обязательно нужно дать ссылку на реквизиты депозитного счета, на договор с банком (см., например, Постановление ФАС МО от 22.07.2004 N КГ-А41/5925-04).

1. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Здесь опять возникает вопрос относительно количества кредиторов и определения их круга. Допустимо ли перечислять в одном договоре залога несколько разнородных обязательств? Действующее законодательство этого не предусматривает. Однако в гражданском праве действует принцип диспозитивности — все, что не запрещено, то разрешено.

Например, как отметил Президиум ВАС РФ в п. 8 Информационного письма от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», исполнение обязательств, вытекающих из двух и более кредитных договоров, заключенных между одними и теми же должником и кредитором, может быть обеспечено одним договором об ипотеке здания.

В свою очередь, если управляющая организация примет решение заключить договоры залога, вместо описания основного обязательства в них можно сделать ссылку на договор, регулирующий основное обязательство и содержащий соответствующие условия <4>. Этот вариант в принципе подойдет для залога, обеспечивающего обязательства по договорам с ресурсоснабжающими организациями. Но, согласитесь, сформулировать данное существенное условие договора залога можно только после заключения договоров с контрагентами, которые точно установят, например, размер и срок исполнения обязательства управляющей организации по оплате коммунальных услуг. К тому же возникает вопрос: как выполнить требование о представлении организатору конкурса нотариально заверенной копии договора залога? Здесь также необходимо учитывать акцессорный (дополнительный) характер обязательства по договору залога, что исключает возможность заключения договора залога в форме предварительного договора <5>.

<4> Пункт 43 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
<5> Постановление ФАС УО от 28.03.2006 N Ф09-2126/06-С3.

Существо, размер и срок исполнения обязательств, возникающих из причинения вреда общему имуществу в доме, следуют из положений гл. 59 ГК РФ. Но было бы нелишним конкретизировать порядок установления размера ущерба, вины управляющей организации, а также сроки возмещения вреда.

Условие о способе обращения взыскания на заложенный депозит не является существенным, но также может найти отражение как в договоре залога, так и в договоре банковского вклада (депозита) и основных договорах (управления, поставки коммунальных ресурсов). Согласно общему правилу требование залогодержателя удовлетворяется за счет заложенного движимого имущества по решению суда, иное может быть предусмотрено соглашением залогодателя и залогодержателя (п. 2 ст. 349 ГК РФ). Другими словами, если в договоре залога не установлен особый порядок обращения взыскания на заложенное имущество, лица, в пользу которых предоставляется обеспечение (собственники помещений и ресурсоснабжающие организации), следуя п. 43 Правил, вправе обратиться в суд.

Итак, рассмотрение положений ГК РФ о залоге позволяет сделать следующие выводы. Залог как способ обеспечения обязательств в своем традиционном понимании подразумевает, что основное обязательство, исполнение которого нужно обеспечить, на момент заключения договора о залоге уже существует. Кроме того, сторонами договора о залоге выступают должник и кредитор по основному обязательству — лица, круг которых в нашем случае, в принципе, известен заранее (собственники помещений, а также ресурсоснабжающие организации, являющиеся обычно монополистами). Но поскольку обязательства разнородные и контрагенты разные, необходимо заключить несколько договоров залога. В то же время известен лишь общий размер обеспечения, без распределения по видам обязательств. И в данном случае не могут быть применены нормы о солидарных требованиях (ст. ст. 321, 326 ГК РФ), так как солидарные кредиторы выступают как сторона одного обязательства, а в нашем случае имеют место разные обязательства, не связанные друг с другом. Как же быть?

На наш взгляд, нужно в первую очередь заключить с банком договор депозита в сумме, равной размеру обеспечения обязательств управляющей организации, указанному в конкурсной документации. Относительно заключения договоров залога и представления их нотариальных копий организатору конкурса остается ждать официальных разъяснений. Думаем, они появятся, так как власти не планируют отказываться от проведения конкурсов.

Если дальше рассуждать о залоге как способе обеспечения обязательств управляющей организации, то вопросы вызывает также требование о ежемесячном его возобновлении. Означает ли это, что возобновлять, пополнять сумму депозита требуется только раз в месяц? Согласитесь, никто не застрахован от того, что требование об обращении взыскания может быть выдвинуто в течение месяца неоднократно и превысить сумму депозита. Нужно ли в таком случае, например, дважды в течение месяца перечислять денежные средства на депозит? Этот вопрос пока остается открытым.

Безотзывная банковская гарантия

Банковская гарантия является одним из определенных ст. 329 ГК РФ способов обеспечения исполнения обязательств наряду с неустойкой, залогом, задатком, поручительством и т.д. Банковской гарантии посвящен § 6 гл. 23 ГК РФ (ст. ст. 368 — 379). На основании ст. 368 ГК РФ в силу банковской гарантии банк, иное кредитное учреждение или страховая организация (гарант) дают по просьбе другого лица (принципала, в нашем случае управляющей организации) письменное обязательство уплатить кредитору принципала (бенефициару, в нашем случае собственникам помещений и ресурсоснабжающим организациям) в соответствии с условиями даваемого гарантом обязательства денежную сумму.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения принципалом своих обязательств бенефициар представляет гаранту требование в письменном виде по банковской гарантии. В ст. 374 ГК РФ указано, что в требовании или приложении к нему следует указать, в чем заключается нарушение по исполнению основного обязательства, в обеспечение которого выдана гарантия. К требованию нужно приложить документы, поименованные в гарантии. То есть при получении банковской гарантии управляющая организация должна указать, какие документы должны быть представлены бенефициаром, чтобы гарант выплатил ему денежную сумму. После получения требования гарант должен без промедления уведомить об этом управляющую организацию и передать ей копии требования и приложенные документы. Затем гарант проверяет обоснованность требований и их соответствие условиям гарантии. Если они не соответствуют, то гарант отказывает в удовлетворении требований бенефициара. Конкретные сроки, в течение которых гарант должен рассмотреть требования бенефициара, законодательством не предусмотрены. В п. 2 ст. 375 ГК РФ лишь указано, что сделать это нужно в разумный срок.

Примечание. Банковская гарантия не может быть отозвана гарантом, если в ней не предусмотрено иное (ст. 371 ГК РФ).

Предусмотренное банковской гарантией обязательство гаранта перед бенефициаром ограничивается уплатой суммы, на которую выдана гарантия (п. 1 ст. 377 ГК РФ).

Согласно ст. 369 ГК РФ банковская гарантия обеспечивает надлежащее исполнение принципалом его обязательства перед бенефициаром (основного обязательства). За выдачу банковской гарантии управляющая организация должна уплачивать гаранту вознаграждение.

По соглашению сторон в договоре о предоставлении банковской гарантии может быть предусмотрено право гаранта потребовать от принципала в порядке регресса возмещения сумм, уплаченных бенефициару по банковской гарантии (ст. 379 ГК РФ).

Ни Правилами, ни ГК РФ не установлен порядок предъявления требований бенефициара. Означает ли это, что устанавливать их должна управляющая организация при получении банковской гарантии? По нашему мнению, нет, иначе бенефициары могут оказаться в неравном положении. А это означает, что такие правила должны быть установлены нормативным актом, как это сделано, например, в Законе о туристской деятельности.

Страхование ответственности управляющей организации

Как видно из приведенной выше таблицы, управляющая организация должна застраховать гражданскую ответственность:

• за причинение вреда;
• за нарушение договора.

Предполагается, что размер обеспечения обязательств, устанавливаемый организатором конкурса, ограничивает нижний предел страховой суммы по договору страхования.

По договору страхования риска ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда общему имуществу многоквартирного дома, страхователем является управляющая компания, выгодоприобретателями — собственники помещений в многоквартирном доме. Предлагаем обратить внимание на формулировку п. 4 ст. 931 ГК РФ: в случае, когда ответственность за причинение вреда застрахована в силу того, что ее страхование обязательно, а также в других случаях, предусмотренных законом или договором страхования такой ответственности, лицо, в пользу которого считается заключенным договор страхования, вправе предъявить непосредственно страховщику требование о возмещении вреда в пределах страховой суммы.

Закон не налагает никаких ограничений на страхование ответственности за причинение вреда, чего нельзя сказать об ответственности по договору. Согласно п. 1 ст. 932 ГК РФ страхование риска ответственности за нарушение договора допускается в случаях, предусмотренных законом. Страхование профессиональной ответственности в настоящее время все чаще применяется как способ обеспечения интересов потребителей, например, в туристской <6>, аудиторской <7> деятельности. Также застраховать свою ответственность за нарушение договора лизинга в пользу лизингодателя может лизингополучатель <8>. Если же страхование ответственности законом не предусмотрено, то заключенные договоры страхования являются ничтожными (в частности, это справедливо в отношении перевозок <9>, частной детективной и охранной деятельности <10>). Поэтому возникает вопрос: можно ли считать, что обязанность управляющей организации страховать ответственность за нарушение обязательств по договорам управления многоквартирным домом, а также в случае невыполнения обязательств по оплате коммунальных ресурсов установлена законом? По нашему мнению, нет (согласно ст. 3 ГК РФ под законами понимаются только федеральные законы). И это еще один пробел в регулировании вопросов проведения конкурса по выбору управляющей организации.

<6> Статья 4.1 Федерального закона от 24.11.1996 N 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в РФ» в редакции, вступающей в силу с 1 июля 2007 г.
<7> Статья 13 Федерального закона от 07.08.2001 N 119-ФЗ «Об аудиторской деятельности».
<8> Пункт 4 ст. 21 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».
<9> Постановление ФАС МО от 27.04.2006 N КГ-А40/2898-06.
<10> Постановление ФАС УО от 14.09.2005 N Ф09-2933/05-С4.

Итак, все вышесказанное позволяет сделать неутешительные выводы. Авторы, разработавшие Правила, поставили перед собой весьма благородную цель — защитить интересы собственников помещений. Однако такой подход требует детальной проработки данного нормативного акта либо закрепления передачи полномочий лицам, которые обладают достаточной компетенцией сделать это. Вместе с тем Правила были опубликованы больше года назад, но поскольку масштабной работы по подготовке к проведению конкурсов не велось, это время было потеряно <11>. По всей видимости, наверстывать упущенное власти будут уже в условиях, когда на местах документ будет применяться. А мы знаем, к чему это приводит. Достаточно вспомнить ситуацию с учетом жилищного фонда, когда органы местного самоуправления издавали нормативные акты, которые устанавливали особый порядок, не соответствующий федеральному законодательству. Поэтому советуем управляющим организациям, которые заявляют себя как претендента на участие в открытом конкурсе, обратиться к его организатору с письменным запросом о разъяснении положений о предоставлении обеспечения. В соответствии с п. 48 Правил, если запрос поступил к организатору конкурса не позднее чем за 2 рабочих дня до даты окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе, он в течение 2 рабочих дней с даты поступления запроса направляет разъяснения в письменной форме. Одновременно эти разъяснения размещаются на официальном сайте, где опубликована конкурсная документация.

<11> О подготовительной работе по проведению открытых конкурсов читайте Письмо Минрегиона России от 21.07.2006 N 6301-РМ/07.

Бухгалтерский и налоговый учет

Закроем глаза на все нестыковки и пробелы в правовых вопросах. Как нужно организовать бухгалтерский и налоговый учет операций по предоставлению обеспечения обязательств, реализации и возобновлению этого обеспечения?

Залог депозита

В бухгалтерском учете движение средств, вложенных организацией в банковские вклады, учитывается на счете 55 «Специальные счета в банках», субсчет 55-3 «Депозитные счета». При передаче имущества в залог перехода права собственности на него не происходит, поэтому отразить передачу депозита в залог нужно только в забалансовом учете с применением счета 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные».

Суммы убытков, неустойки (штрафа, пеней) за нарушение условий договора, а также возмещение причиненного организацией вреда включаются в состав прочих расходов на основании п. 11 ПБУ 10/99 <12> и отражаются с применением счета 91. Оплату ресурсов ресурсоснабжающих организаций как требование, которое может быть удовлетворено за счет залога, нельзя признать прочими расходами. Это задолженность перед контрагентом, здесь применяется счет 60.

<12> Положение по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утв. Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н.

Для целей налогового учета расходы в виде признанных или подлежащих уплате на основании решения суда налогоплательщиком штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также затраты на возмещение причиненного ущерба включаются в состав внереализационных расходов (пп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Пример 1. Управляющая организация, ставшая победителем в открытом конкурсе, предоставила в качестве обеспечения исполнения своих обязательств залог депозита в сумме 600 000 руб. Виновными действиями управляющей организации был причинен вред общему имуществу в размере 50 000 руб. Возмещение осуществлено за счет залога. В этом же месяце обеспечение восполнено.

В бухгалтерском учете управляющей организации необходимо сделать следующие проводки:

             Содержание операции            

  Дебет 

 Кредит 

  Сумма,  
   руб.   

Перечислены денежные средства в депозит     

  55-3  

    51  

  600 000 

Депозит передан в залог                     

   009  

  600 000 

Организация признала вину в причинении вреда
общему имуществу                            

  91-2  

    76  

   50 000 

Возмещение осуществлено из залога           

    76  

  55-3  

   50 000 

Депозит восполнен                           

  55-3  

    51  

   50 000 

Банковская гарантия

Затраты на выплату гаранту вознаграждения за выдачу банковской гарантии являются прочими расходами, так как попадают в категорию затрат, связанных с оплатой услуг кредитных организаций (п. 11 ПБУ 10/99). Согласно п. 1 ст. 377 ГК РФ предусмотренное банковской гарантией обязательство перед принципалом ограничивается уплатой суммы, на которую выдана гарантия. Поэтому если вся сумма гарантии будет выплачена бенефициарам, то управляющая организация будет вынуждена получить новую гарантию.

В налоговом учете затраты, связанные с получением банковской гарантии, можно признать в составе расходов:

• прочих, связанных с производством и (или) реализацией (пп. 25 п. 1 ст. 264 НК РФ);
• внереализационных (пп. 15 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Об этом свидетельствуют Письма УФНС по г. Москве от 11.03.2005 N 20-12/15534, УФНС по Московской области от 05.10.2006 N 22-22-И/0459.

Пример 2. Расходы на получение банковской гарантии в качестве обеспечения исполнения обязательств управляющей организации составили 100 000 руб.

В бухгалтерском учете хозяйственные операции будут отражены следующим образом:

             Содержание операции            

  Дебет 

 Кредит 

  Сумма,  
   руб.   

Уплачено банку вознаграждение за выдачу     
банковской гарантии                         

    76  

   51   

  100 000 

Отражены прочие расходы на получение        
банковской гарантии                         

  91-2  

   76   

  100 000 

Страхование ответственности

Затраты на страхование являются расходами будущих периодов и отражаются с применением счета 97 <13>. Выплата выгодоприобретателям страхового возмещения в учете организации не отражается.

<13> Пункт 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утв. Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н.

В налоговом учете управляющая организация наверняка столкнется с трудностями в признании расходов на страхование ответственности. Оснований считать обязательным страхование ответственности за причинение вреда общему имуществу нет, а в перечень добровольных видов оно не входит <14>, не говоря о том, что страхование ответственности по договору в нашем случае не соответствует закону. Поэтому в учете управляющей организации возникают постоянные разницы и постоянные налоговые обязательства.

<14> О мнении контролирующих органов о налоговом учете расходов на страхование ответственности читайте на с. 62.

Пример 3. Управляющая организация — победитель открытого конкурса в качестве обеспечения исполнения своих обязательств выбрала страхование ответственности. Согласно договору со страховой организацией, заключенному на один год, размер страховой суммы равен 600 000 руб., а страховой взнос — 40 000 руб.

В бухгалтерском учете будут сделаны такие проводки:

             Содержание операции            

  Дебет 

 Кредит 

  Сумма,  
   руб.   

Страховщику уплачен страховой взнос         

  76-1  

   51   

  40 000  

Затраты по страхованию включены в состав    
расходов будущих периодов                   

   97   

  76-1  

  40 000  

               Ежемесячно в течение срока действия договора              

Отражены расходы по договору страхования    
(40 000 руб. / 12 мес.)                     

   20   

   97   

   3 333  

Отражено постоянное налоговое обязательство 
(3333 руб. x 24%)                           

   99   

   68   

     800  

Е.В.Ермолаева

Редактор журнала

«Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение»