Подборка наиболее важных документов по запросу Расторжение договора управления МКД по инициативе управляющей компании (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Статья: Управляющая компания за 2 недели до истечения договора повесила объявление о расторжении договора в одностороннем порядке, без объяснений. Правомерны ли ее действия?
(Алексеевская А.)
(«Жилищное право», 2021, N 12)Таким образом, судебная практика не благосклонна к управляющим компаниям, пытающимся расторгнуть договор управления многоквартирным домом по собственной инициативе. Такой договор практика признает договором особого вида, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. И если для собственников помещений Жилищный кодекс предусматривает основания для расторжения договора, то в части прав управляющей компании Кодекс отсылает к общим нормам гражданского законодательства. Также весьма спорным представляется способ уведомления жильцов о факте расторжения договора в форме размещения объявления. В частности, имеется судебная практика, согласно которой такой способ был признан неприемлемым.
К нам в последнее время поступает всё больше вопросов от управляющих компаний касательно того, могут ли они в одностороннем порядке расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД. И сегодня мы попытаемся проанализировать ситуацию и дать ответ на данный вопрос.
Может ли управляющая компания расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД?
На самом деле нет. И сейчас поясним, почему.
Согласно ч.8 ст.162 Жилищного Кодекса изменение и/или расторжение договора управления МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В ст.450 ГК РФ сказано, что данные действия возможны по соглашению обеих сторон, если иное не предусмотрено по законодательству.
НО! В одностороннем порядке договор управления может быть расторгнут только по решению суда на основании заявления одной из сторон:
- при грубом нарушении договора;
- в других случаях, предусмотренных ГК РФ, прочими законами или договором.
Есть ещё одна статья Гражданского Кодекса (ст.310 ГК РФ), которая запрещает односторонний отказ управляющей компании от исполнения своих обязательства по договору управления, кроме случаев, предусмотренных законом. К таковым могут относится ситуации, когда существенно изменились обстоятельства, из которых жильцы МКД и УК исходили при заключении договора.
Ч.8.2 ст.162 Жилищного Кодекса предусматривает право собственников помещений в МКД расторгнуть в одностороннем порядке договор управления на основании решения общего собрания. Но здесь должно присутствовать главное условие — невыполнение управляющей компанией обязательств по договору управления. В данном случае жильцы МКД должны принять решение о выборе другой УК или о смене способа управления своим домом.
Резюмируя всё вышесказанное, можно сделать вывод, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления МКД только по инициативе собственников помещений в этом доме на основании решения ОСС. Что же касается управляющей компании, то ей такого права не предоставлено.
Почему УК не может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?
Понятно, что собственники помещений в МКД требуют расторжения договора с управляющей компанией, когда та плохо исполняет взятые на себя обязательства. Но и у управляющей компании может возникнуть желание расторгнуть договор с жильцами многоквартирного дома, например, когда у них образовалась большая задолженность за ЖКУ или собственники помещений в МКД не соглашаются на повышение стоимости услуг.
Также необходимость расторжения договора управления МКД может появиться у управляющей компании при подорожании услуг подрядных организаций, росте инфляции или кризисных явлениях в экономике.
В некоторых случаях, когда УК не удалось найти компромисс с жильцами дома, договор управления может быть расторгнут компанией в одностороннем порядке, если условиями договора установлено данное право. В качестве примера можно привести ситуацию, когда многоквартирный дом пришёл в аварийное состояние по независящим от управляющей компании обстоятельствам и которые она не в силах изменить.
В остальных случаях односторонний отказ управляющей компании не допускается по причине того, что договор управления является публичным документом. Из положений ч.5 ст.161, ч.4 ст.162 ЖК РФ в тесной взаимосвязи со ст.426 ГК РФ вытекает, что договор управления МКД является публичным для УК в отношении собственников помещений дома. Это следует из того, что заключение договора управления для жильцов дома обязательно, если УК выбрана на общем собрании собственников помещений в МКД, а условия ДУ одинаковы для всех.
Из определения Конституционного суда РФ №115-О от 06.06.2002 года следует, что существует обязательность заключения публичного договора при возможности предоставления соответствующих услуг. Это значит, что нельзя в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств, если существует возможность их выполнить. В противном случае требование закона об обязательном заключении договора теряет всякий смысл и правовой статус.
Подытоживая всё вышеописанное, можно смело сделать вывод, что законом не предусмотрено правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления МКД по инициативе управляющей компании.
Расторжение договора управляющей компанией в судебном порядке
По инициативе управляющей компании договор может быть расторгнут только в судебном порядке, но при обстоятельствах существенного нарушения его условий со стороны жильцов МКД.
Существенным считается такое нарушение условий договора собственников помещений в МКД, которое наносит УК ущерб, лишающий её прибыли, на которую она рассчитывала при заключении. Самым частым и ярким примером подобных нарушений может служить неуплата жильцами дома услуг управляющей компании 2 и более раз подряд или ухудшение по их вине состояния жилого фонда.
Однако, как показывает судебная практика, сегодня подобные дела в судах рассматриваются крайне редко из-за технической сложности, поскольку невозможно вызвать в качестве ответчиков сразу всех собственников помещений в МКД. Поэтому управляющим компаниям остаётся только взыскивать задолженность по оплате с неплательщиков через суд, а по окончании срока действия договора отказаться от пролонгации.
Следующим непростым способом одностороннего расторжения договора управления для УК считается предусмотренный ст.451 ГК РФ метод в связи с существенным изменением обстоятельств. Он применяется, если стороны не достигли компромисса в приведении договора в соответствие с сильно изменившимися обстоятельствами. Тогда договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны. При этом должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- в момент заключения договора жильцы МКд и УК не предвидели, что в дальнейшем могут произойти сильные изменения обстоятельств;
- изменение обстоятельств вызвано непреодолимыми причинами со стороны заинтересованных участников процесса и невозможностью их выполнения после возникновения;
- исполнение договора без изменения его условий нарушит баланс имущественных интересов сторон и повлечёт для заинтересованной стороны серьезный ущерб;
- договор не предполагает, что риск изменения обстоятельств ложится на плечи заинтересованной стороны.
- жильцы МКД или управляющая компания могут в судебном порядке потребовать определения последствий расторжения данного договора для справедливого распределения между ними понесённых затрат.
Иск о расторжении договора может быть подан управляющей компанией в суд только после получения отказа каждого собственника помещений в МКД на соответствующее предложение. Также, если ответ не получен в срок, указанный в предложении о расторжении, либо, при отсутствии указанного срока, в тридцатидневный период (п.2 ст.452 ГК РФ) УК имеет право подать иск в суд с требованием о расторжении договора.
Однако следует помнить, что если управляющая компания понесла убытки в результате своей предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, то это нельзя списать на существенные условия для расторжения договора. Об этом сказано в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.03.2009 по делу № А632036/2008С316. В документе говорится, что факт сам возникновения убытков не является основанием для расторжения договора.
Ст.451 ГК РФ также гласит, что сам по себе факт убыточности управляющей компании в результате деятельности по управлению МКД при отсутствии иных обстоятельств, подтверждающих изменение ситуации на рынке ЖКХ, не относится к причинам, позволяющим расторгнуть договор управления в одностороннем досудебном порядке.
В соответствии с ч.1 и 4 ст.162 Жилищного Кодекса договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения. Следовательно, договорные условия должны быть одинаковыми для всех. Соответственно, расторжению подлежат все договоры управления, заключенные УК с собственниками помещений в МКД.
Поэтому, если управляющая компания берёт на себя управление каким-либо многоквартирным домом, то она должна иметь ввиду, что не сможет в одностороннем порядке расторгнуть договор с жильцами дома. Значит ей придётся в любом случае исполнять взятые на себя по договору обязательства на протяжении 5 лет его действия, а затем уже отказываться от продления. Либо долго и мучительно добиваться расторжения через суд. Иных вариантов и оснований для данного действия не предусмотрено.
Автор:
Мария Букреева
Мы знаем, что собственники помещений в многоквартирном доме в ввиду каких-либо обстоятельствах могут расторгнуть договор с управляющей компанией. А может ли УК расторгнуть договор со своей стороны? Разберемся в статье.
Пункт 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ устанавливает запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий. Исключения из данного правила возможны только в случаях, прямо предусмотренных законом.
Одной из норм, устанавливающих подобное исключение, является ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, предусматривающая право собственников расторгнуть договор управления при неисполнении управляющей организацией его условий.
Чаще всего суды признают договор между собственниками помещений МКД и УК публичным и считают, что управляющая организация не может от него отказаться в одностороннем порядке.
Кто может расторгнуть договор управления
Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, определить или изменить способ управления МКД могут собственники помещений на общем собрании. Расторгнуть договор управления в одностороннем порядке они имеют право в любое время. Это зафиксировано в постановлении Президиума ВАС от 22.11.2011 № 7677/2011. Управляющие организации такого права лишены.
Для управляющих компаний существуют два законных способа, чтобы расторгнуть договор с жителями МКД:
- Поднять вопрос на общем собрании собственников помещений в МКД;
- Расторгнуть договор в одностороннем порядке после истечения срока его действия.
Способ 1.
Причины, по которым УК хочет расторгнуть договор управления с МКД, могут быть совершенно разные. Например, увеличение задолженности жителей за услуги ЖКХ и сложность её взыскания, аварийность дома, отказ собственников от повышения тарифов. Несмотря на причины, УО может попробовать договориться с жителями МКД и вынести вопрос о расторжении договора на общее собрание собственников (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ). УК должна предоставить аргументы, почему собственникам стоит сменить компанию, отвечающую за содержание и ремонт общего имущества МКД. Инициировать ОСС может как собственник помещений в МКД, так и управляющая организация (ст. 45 ЖК РФ). Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Также на этом собрании жители МКД должны принять решение, кто будет управлять их домом: поменять способ управления или выбрать другую УК.
Способ 2.
Управляющая компания может расторгнуть договор управления после окончания срока его действия согласно ст. 162 ЖК РФ. Такой способ разорвать договорные отношения с проблемным МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12. Хотя итог тяжбы был в пользу собственников, в ходе рассмотрения дела суд отметил важные аспекты в толковании некоторых статей ЖК РФ и ГК РФ о расторжении договоров управления. Собственники МКД подали иск на управляющую компанию. Они провели ОСС, на котором решили сменить способ управления и создать ТСЖ. Решение собрания зафиксировали в протоколе, зарегистрировали ТСЖ и уведомили УО. Но управляющая компания отказалась передать ТСЖ техническую документацию на дом согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ. Областной арбитражный суд, куда обратились жители МКД, в иске отказал. В решении суд отметил, что в протоколе ОСС нет решения о расторжении договора с управляющей компанией, заключённого до смены способа управления. Арбитражный апелляционный суд поддержал выводы первой инстанции и жалобу жителей МКД отклонил. Собственники помещений в МКД обратились в Федеральный арбитражный суд округа, который с мнением первых двух судов не согласился. Суд отметил, что жители МКД зафиксировали в протоколе ОСС факт смены способа управления домом и уведомили УО о своём решении. Таким образом, договор с управляющей организацией был расторгнут. Решение суда первой инстанции и постановление арбитражного апелляционного суда были отменены, а иск собственников – удовлетворён.
26.03.2018
В настоящее время в службу государственного жилищного надзора Иркутской области поступает много вопросов о том, законно ли поступает управляющая организация, угрожая отказом от обслуживания многоквартирного дома по разного рода основаниям, а в частности:
— дом ветхий или аварийный;
— собственники многоквартирного дома на общем собрании отказались поднимать плату за ремонт и содержание жилья.
Однако, служба государственного жилищного надзора Иркутской области, разъясняет, что в соответствии с частью 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским или Жилищным кодексом РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных Жилищным или Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (например, в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора).
Необходимо отметить, что в силу пункта 1 статьи 426 ГК РФ договор управления многоквартирным домом является публичным, т.е. является соглашением, заключаемым коммерческой организацией и устанавливающим ее обязанности по оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится; при этом коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами. Обязательность заключения публичного договора, каковым является договор управления многоквартирным домом, при наличии возможности предоставить соответствующие услуги означает и недопустимость одностороннего отказа исполнителя от исполнения обязательств по договору, если у него имеется возможность исполнить свои обязательства (предоставить лицу соответствующие услуги).
Указанная правовая позиция службы соответствует правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 06.06.2002 № 115-О.
Вместе с тем, согласно части 82 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Таким образом, расторжение договора управления многоквартирным домом возможно только по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников. Для управляющей организации такого права действующим жилищным законодательством не предусмотрено.
Расторжение договора по инициативе управляющей организации возможно только в судебном порядке при наличии обстоятельств, связанных с невозможностью исполнять договор. Вопрос же о том, была ли возможность у я предоставить необходимые услуги и правомерен ли односторонний отказ управляющей организации от исполнения обязательств по договору, разрешаются судебными органами на основе исследования и оценки фактических обстоятельств дела, толкования понятия «возможность» применительно к каждой конкретной ситуации.
Отказ управляющей компании от управления многоквартирным домом
17 января 2018 года, 12:54
Что делать в случае отказа управляющей компании от управления многоквартирным домом?
В первую очередь необходимо разобраться — может ли управляющая компания (далее — УК) отказаться от управления многоквартирным домом (далее — МКД) в одностороннем порядке.
Как следует из требований части 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), изменение или расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Согласно общим требованиям статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) УК не может в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств в отношениях с гражданами, являющимися потребителями услуг, предоставляемых УК. Частью 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что договор изменяется и расторгается по соглашению сторон. Иное может быть предусмотрено только отдельными положениями ГК РФ и других законов, а также самим договором, заключенным между сторонами. Изменение и расторжение договора в одностороннем порядке возможно только лишь по решению суда в следующих случаях: — при существенном нарушении договора другой стороной; — в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Также договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке по причине существенного изменения обстоятельств в порядке, установленном статьей 451 ГК РФ. Таким образом, законодательством не предусмотрено право УК на односторонний отказ от управления МКД.
Что делать, если УК отказалась от дома?
С момента, когда УК объявлено о прекращении собственных полномочий, жильцы обязаны определиться с видом управления МКД. Статьей 161 ЖК РФ предусмотрено три вида способа управления: 1) непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МКД.
При выборе способа управления следует учитывать особенности каждого способа. При непосредственном управлении ответственность перед собственниками жилых помещений в МКД несут лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление, обращение с твердыми коммунальными отходами. В случае если управление МКД осуществляется товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, то указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.
При управлении МКД УК, она несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме. Важно помнить, что статьей 162 ЖК РФ установлена обязанность УК за тридцать дней до прекращения договора управления МКД передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы (в том числе оформить отчет по затратам, понесенным УК, а также остаткам средств на лицевых счетах жильцов) вновь выбранной УК, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления МКД, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
В течение какого срока должен быть реализован способ управления?
По общему правилу, установленному статьей 161 ЖК РФ, собственникам помещений для выбора и реализации способа управления МКД предоставлен один год. Если собственники МКД в течение указанного времени не смогли по каким-либо причинам реализовать свое право, орган местного самоуправления (на территории города Омска – это департамент городского хозяйства Администрации города Омска) проводит открытый конкурс по отбору УК. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, орган местного самоуправления уведомляет всех собственников помещений в МКД о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в МКД обязаны заключить договор управления этим домом с УК, выбранной по результатам открытого конкурса.
Каков порядок проведения общего собрания собственников помещений в МКД при выборе способа управления и управляющей компании?
Порядок и сроки проведения общего собрания собственников помещений в МКД предусмотрены статьями 44, 45 ЖК РФ. Общее собрание собственников может быть проведено посредством в очного, заочного или очно-заочного голосования.
Заочная форма подразумевает собой голосование собственников помещений в МКД не в момент общего собрания собственников, а в течение обозначенного времени путем заполнения бюллетеня. По общему правилу на общем собрании должны присутствовать собственники помещений в данном доме или их представители. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКД на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Общее собрание может быть признано состоявшимся, а его решения легитимными, только в том случае, если соблюден кворум. В общем собрании должны принять участие собственники помещений в МКД или их представители, обладающие более чем 50 процентов голосов от общего числа голосов. Собственники путем голосования принимают решение о выборе способа управления, избирают наиболее привлекательную из предлагаемых УК (в случае, если принято решение о таком способе управления). При отсутствии кворума общее собрание собственников помещений в МКД переносится.
Решение, принятое общим собранием собственников помещений в МКД, оформляется в виде протокола. Копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в МКД подлежат обязательному представлению в УК. Также следует помнить, что каждый из представителей УК, претендующей на заключение договора управления МКД, обязан ознакомить жильцов дома с видами своей деятельности и условиями оказания услуг, а также предоставить сведения о наличии лицензии на соответствующий вид деятельности. Весь период, пока управление не будет передано новой организации, старая УК должна выполнять свою работу в полном объеме.
Главный специалист отдела правового обеспечения, муниципальной службы и кадров администрации Советского округа Юлия Бубнович
Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока действия договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Для расторжения договора с управляющей организацией собственникам помещений необходимо сделать следующее.
Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений
В повестку дня общего собрания должен быть включен вопрос о расторжении договора с управляющей организацией и выборе иной управляющей организации или об изменении (выборе) способа управления домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).
Решение общего собрания по указанным вопросам принимается большинством голосов от общего количества голосов принимающих участие в собрании собственников помещений. При этом следует учесть, что собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в доме или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа голосов (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
При расчете кворума учитываются также лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, которые могут принимать участие в собрании в течение года со дня ввода МКД в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ; Письмо Минстроя России от 26.02.2020 N 5607-ОГ/04).
Шаг 2. Направьте уведомление о принятом решении в управляющую организацию
В течение пяти дней уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения необходимо направить в (п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416; ч. 1.1 ст. 20 ЖК РФ; Письмо Минстроя России от 19.11.2019 N 40814-ОГ/04):
организацию, ранее управлявшую домом;
орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля, если региональным законодательством соответствующие полномочия переданы органам местного самоуправления).
Указанное уведомление должно содержать, в частности, наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении общего собрания о выборе способа управления.
Уведомление может быть направлено с использованием государственной информационной системы ЖКХ (абз. 2 п. 18 Правил N 416).
Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (абз. 2 п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; п. п. 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).
В течение трех дней со дня прекращения договора управляющая организация должна передать указанному в уведомлении лицу техническую документацию и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома, а также реестр собственников помещений (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ; п. 19 Правил N 416).
В одностороннем порядке договор управления многоквартирным домом расторгается путем проведения общего собрания собственников помещений также и в случае выбора собственниками иных способов управления многоквартирным домом, таких как ТСЖ, жилищный кооператив, специализированный потребительский кооператив (ч. 2 ст. 161, ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).
Дата актуальности материала: 06.02.2021
Источник фото: https://www.pexels.com/
С момента выхода статьи о том, какие отличия имеет прекращение договора управления от его расторжения и одностороннего отказа прошло несколько месяцев, но особого интереса так и не было замечено, если не считать предложения сочинить краткую инструкцию по теме «бросить ненужный дом».
Ответьте честно на два вопроса хотя бы самим себе. Первый. Вам навязывали дома и угрожали проблемами, если не заберёте «чемодан без ручки»? Второй. Почему вы прячете за словом «ненужный» другое слово?
Я сомневаюсь, что например, подавая заявку на открытый конкурс по отбору управляющей организации, вы купили кота в мешке. На конкурс никто никого не толкает, напротив — по всей стране стон стоит, что конкурсы заранее куплены и нереально победить, не имея «своего человека» в администрации.
Может цинично, но верно звучит мысль: любой непонятный вопрос переводи на деньги.
Примените это к своей ситуации: вы получили по конкурсу дом зачем? Да заработать вы хотели! Это не стыдно сказать вслух, вы же коммерсанты, ваша цель — получить прибыль.
Идём в конкретику; вы получили новостройку? А вы заранее, до подачи заявки на конкурс, понимали, что не прибыль, а убытки вы получите в первый отопительный сезон? Новостройка это пустой бетонный муравейник («человейник»), в который въедут в лучшем случае молодые ипотечники (вариант хуже — переселенцы из аварийных бараков). Спросите у коллег на форуме, сколько сотен тысяч рублей должна новостройка за отопление каждый зимний месяц, сколько новых гарантийных лифтов (грузовых и пассажирских) сломано в первые полгода после ввода дома в эксплуатацию гастарбайтерами, которые по тонне цемента грузят в кабинку.
Попутно управленцы таких «новостроечных» управляшек расскажут вам, что квартплату они получают с жителей по остаточному принципу, поскольку каждый второй жилец голосит о том, что у него ипотека, жена в декрете, а все деньги на ремонт уходят.
Если вы об этом не подозревали, то по каким объективным данным вы рассчитывали перспективы получения прибыли на управлении новостройками?
А если вы забирали по конкурсу «немолодой» дом, то где были ваши глаза, когда (и если) вы проводили осмотр, положенный по правилам проведения открытого конкурса?
Просто так до окончания срока действия договора управления «бросить дом» вряд ли получится. А вот расстаться с домом по истечении очередного года действия — возможно…
Нет домов ненужных, есть те, которые невыгодно
брать в управление, которые заведомо загонят в убыток. И это заранее можно и нужно просчитать.
А вот что нельзя предугадать, так это размер платы, который на внеочередном собрании могут утвердить собственники.
Именно в такой ситуации оказалось ОАО «ГУК Засвияжского района», управлявшее домом № 89А по ул. Ефремова в Ульяновске.
С собственниками помещений этого дома 12.05.2014 г. заключен договор управления сроком на один год с правом пролонгации договора, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении.
Управление продлилось четыре года, а в апреле 2018 года управляшка уведомила собственников помещений о прекращении действия договора с 12.05.2018 в связи с окончанием срока его действия и отсутствием у управляшки волеизъявления на продление договора на новый срок.
Оказывается на внеочередном общем собрании собственниками был установлен размер платы на содержание жилого помещения без учета предложений управляшки, в размере, не обеспечивающем надлежащее содержание ОИ, то есть одностороннем порядке изменили существенное условие договора управления.
Любопытных просим на РеформуЖКХ, там в архиве и договор управления, и все протоколы собраний.
О прекращении действия договора уведомлено было и УЖКХ Администрации г. Ульяновска как собственника муниципальных жилых помещений и как органа, который проводит конкурс по отбору управляющей организации для управления МКД.
Орган ГЖН, куда управляшка подала заявление об исключении дома из реестра, отказал, сославшись на то, что «невозможно определить достоверность сведений, указанных в заявлении», так как отсутствуют решения собственников. Ну и не приложены документы, установленные пп. «а,б,г» п. 3 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ (утв. Приказом Минстроя России от 25.12.2015 г. № 938/пр).
Задумаемся; если управляшка заявила, что не намерена продлевать договор на очередной год, что её не устраивает одностороннее изменение цены, то какие «решения собственников» ожидал увидеть орган ГЖН? О чём речь вообще?
Управляшка обратилась в арбитражный суд и заявила требования к органу ГЖН:
- признать незаконным решение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий Ульяновской области;
- обязать в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу, внести в реестр лицензий сведения об исключении спорного МКД.
В отзыве орган ГЖН заявил всем известный довод: действующим жилищным законодательством не допускаются ситуации появления МКД, в отношении которых возникает риск остаться без управления, в том числе, когда управляющая организация фактически прекращает исполнение своих обязанностей в отношении такого МКД, поскольку такие ситуации влекут нарушения прав граждан и создают угрозу безопасности проживания в МКД. Фактически, это ссылка на ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, та самая «лямка»…
Мы даже представляем, откуда орган ГЖН почерпнул такую логику: письмо Минстроя от 28.12.2016 г. № 44691-ОД/04, где сказано: «Приказ № 938/пр распространяется на случаи внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации на основании прекращения договора управления многоквартирным домом».
Удивительно в письме и то, что Минстрой перед адресатом извинился за задержку ответа, а ещё не приписал в конце как обычно, что всё изложенное это просто мнение, ни к чему не обязывающее.
Управляшка в поддержку своей позиции указала на то, что не расторгала, не изменяла договор управления, а заявила о прекращении данного договора в связи с истечением срока его действия и отсутствием волеизъявления на продление действия договора на новый срок, уведомив об этом собственников и Администрацию г. Ульяновска, поэтому у него нет обязанности соблюдать требования Приказа № 938/пр при подаче заявления об исключении МКД из реестра. Оспариваемый отказ возлагает на управляшку бремя по надлежащему содержанию МКД на кабальных условиях; принуждает к исполнению обязательств по договору, срок действия которого истек, противоречит принципу свободы договора, установленного ст. 421 ГК РФ.
Решением АС Ульяновской области от 06.12.2018 г. по делу № А72-9830/2018 управляшке отказано. Постановлением 11 ААС от 14.03.2019 г. решение первой инстанции оставлено без изменения. Постановлением АС Поволжского округа от 19.07.2019 г. № Ф06-49045/2019 по тому же делу судебные акты нижестоящих судов оставлены без изменения.
Суды как один указывали, что управляшка обязана надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме до наступления событий, указанных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.
Вооружившись КАС РФ, управляшка обратилась в Верховный Суд РФ с заявлением о признании недействующими подп. «а», «б», «г» п. 3 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства…
Полная версия доступна только подписчикам