Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 162 ЖК РФ
1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.
(см. текст в предыдущей редакции)
1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.
(часть 1.1 введена Федеральным законом от 05.04.2013 N 38-ФЗ)
КонсультантПлюс: примечание.
Действие положений ст. 162 (в ред. ФЗ от 03.04.2018 N 59-ФЗ) распространяется на отношения, возникшие из договоров управления многоквартирным домом, заключенных до 03.04.2018.
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;
(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;
(в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
КонсультантПлюс: примечание.
Ч. 5 ст. 162 при управлении многоквартирными домами, предоставлении коммунальных услуг не применяется на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).
5. Договор управления многоквартирным домом заключается:
1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;
2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;
3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.
(часть 5 в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.
(часть 7 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
(часть восьмая.1 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
(часть восьмая.2 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
(часть 10 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.
(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.
(часть 12 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)
Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).
Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока действия договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Для расторжения договора с управляющей организацией собственникам помещений необходимо сделать следующее.
Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений
В повестку дня общего собрания должен быть включен вопрос о расторжении договора с управляющей организацией и выборе иной управляющей организации или об изменении (выборе) способа управления домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).
Решение общего собрания по указанным вопросам принимается большинством голосов от общего количества голосов принимающих участие в собрании собственников помещений. При этом следует учесть, что собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в доме или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа голосов (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
При расчете кворума учитываются также лица, принявшие от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, которые могут принимать участие в собрании в течение года со дня ввода МКД в эксплуатацию (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ; Письмо Минстроя России от 26.02.2020 N 5607-ОГ/04).
Шаг 2. Направьте уведомление о принятом решении в управляющую организацию
В течение пяти дней уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения необходимо направить в (п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416; ч. 1.1 ст. 20 ЖК РФ; Письмо Минстроя России от 19.11.2019 N 40814-ОГ/04):
организацию, ранее управлявшую домом;
орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля, если региональным законодательством соответствующие полномочия переданы органам местного самоуправления).
Указанное уведомление должно содержать, в частности, наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении общего собрания о выборе способа управления.
Уведомление может быть направлено с использованием государственной информационной системы ЖКХ (абз. 2 п. 18 Правил N 416).
Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (абз. 2 п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; п. п. 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).
В течение трех дней со дня прекращения договора управляющая организация должна передать указанному в уведомлении лицу техническую документацию и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома, а также реестр собственников помещений (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ; п. 19 Правил N 416).
В одностороннем порядке договор управления многоквартирным домом расторгается путем проведения общего собрания собственников помещений также и в случае выбора собственниками иных способов управления многоквартирным домом, таких как ТСЖ, жилищный кооператив, специализированный потребительский кооператив (ч. 2 ст. 161, ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).
Дата актуальности материала: 06.02.2021
К нам в последнее время поступает всё больше вопросов от управляющих компаний касательно того, могут ли они в одностороннем порядке расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД. И сегодня мы попытаемся проанализировать ситуацию и дать ответ на данный вопрос.
Может ли управляющая компания расторгнуть договор управления с собственниками помещений в МКД?
На самом деле нет. И сейчас поясним, почему.
Согласно ч.8 ст.162 Жилищного Кодекса изменение и/или расторжение договора управления МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В ст.450 ГК РФ сказано, что данные действия возможны по соглашению обеих сторон, если иное не предусмотрено по законодательству.
НО! В одностороннем порядке договор управления может быть расторгнут только по решению суда на основании заявления одной из сторон:
- при грубом нарушении договора;
- в других случаях, предусмотренных ГК РФ, прочими законами или договором.
Есть ещё одна статья Гражданского Кодекса (ст.310 ГК РФ), которая запрещает односторонний отказ управляющей компании от исполнения своих обязательства по договору управления, кроме случаев, предусмотренных законом. К таковым могут относится ситуации, когда существенно изменились обстоятельства, из которых жильцы МКД и УК исходили при заключении договора.
Ч.8.2 ст.162 Жилищного Кодекса предусматривает право собственников помещений в МКД расторгнуть в одностороннем порядке договор управления на основании решения общего собрания. Но здесь должно присутствовать главное условие — невыполнение управляющей компанией обязательств по договору управления. В данном случае жильцы МКД должны принять решение о выборе другой УК или о смене способа управления своим домом.
Резюмируя всё вышесказанное, можно сделать вывод, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления МКД только по инициативе собственников помещений в этом доме на основании решения ОСС. Что же касается управляющей компании, то ей такого права не предоставлено.
Почему УК не может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке?
Понятно, что собственники помещений в МКД требуют расторжения договора с управляющей компанией, когда та плохо исполняет взятые на себя обязательства. Но и у управляющей компании может возникнуть желание расторгнуть договор с жильцами многоквартирного дома, например, когда у них образовалась большая задолженность за ЖКУ или собственники помещений в МКД не соглашаются на повышение стоимости услуг.
Также необходимость расторжения договора управления МКД может появиться у управляющей компании при подорожании услуг подрядных организаций, росте инфляции или кризисных явлениях в экономике.
В некоторых случаях, когда УК не удалось найти компромисс с жильцами дома, договор управления может быть расторгнут компанией в одностороннем порядке, если условиями договора установлено данное право. В качестве примера можно привести ситуацию, когда многоквартирный дом пришёл в аварийное состояние по независящим от управляющей компании обстоятельствам и которые она не в силах изменить.
В остальных случаях односторонний отказ управляющей компании не допускается по причине того, что договор управления является публичным документом. Из положений ч.5 ст.161, ч.4 ст.162 ЖК РФ в тесной взаимосвязи со ст.426 ГК РФ вытекает, что договор управления МКД является публичным для УК в отношении собственников помещений дома. Это следует из того, что заключение договора управления для жильцов дома обязательно, если УК выбрана на общем собрании собственников помещений в МКД, а условия ДУ одинаковы для всех.
Из определения Конституционного суда РФ №115-О от 06.06.2002 года следует, что существует обязательность заключения публичного договора при возможности предоставления соответствующих услуг. Это значит, что нельзя в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств, если существует возможность их выполнить. В противном случае требование закона об обязательном заключении договора теряет всякий смысл и правовой статус.
Подытоживая всё вышеописанное, можно смело сделать вывод, что законом не предусмотрено правовых оснований для одностороннего отказа от исполнения договора управления МКД по инициативе управляющей компании.
Расторжение договора управляющей компанией в судебном порядке
По инициативе управляющей компании договор может быть расторгнут только в судебном порядке, но при обстоятельствах существенного нарушения его условий со стороны жильцов МКД.
Существенным считается такое нарушение условий договора собственников помещений в МКД, которое наносит УК ущерб, лишающий её прибыли, на которую она рассчитывала при заключении. Самым частым и ярким примером подобных нарушений может служить неуплата жильцами дома услуг управляющей компании 2 и более раз подряд или ухудшение по их вине состояния жилого фонда.
Однако, как показывает судебная практика, сегодня подобные дела в судах рассматриваются крайне редко из-за технической сложности, поскольку невозможно вызвать в качестве ответчиков сразу всех собственников помещений в МКД. Поэтому управляющим компаниям остаётся только взыскивать задолженность по оплате с неплательщиков через суд, а по окончании срока действия договора отказаться от пролонгации.
Следующим непростым способом одностороннего расторжения договора управления для УК считается предусмотренный ст.451 ГК РФ метод в связи с существенным изменением обстоятельств. Он применяется, если стороны не достигли компромисса в приведении договора в соответствие с сильно изменившимися обстоятельствами. Тогда договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны. При этом должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- в момент заключения договора жильцы МКд и УК не предвидели, что в дальнейшем могут произойти сильные изменения обстоятельств;
- изменение обстоятельств вызвано непреодолимыми причинами со стороны заинтересованных участников процесса и невозможностью их выполнения после возникновения;
- исполнение договора без изменения его условий нарушит баланс имущественных интересов сторон и повлечёт для заинтересованной стороны серьезный ущерб;
- договор не предполагает, что риск изменения обстоятельств ложится на плечи заинтересованной стороны.
- жильцы МКД или управляющая компания могут в судебном порядке потребовать определения последствий расторжения данного договора для справедливого распределения между ними понесённых затрат.
Иск о расторжении договора может быть подан управляющей компанией в суд только после получения отказа каждого собственника помещений в МКД на соответствующее предложение. Также, если ответ не получен в срок, указанный в предложении о расторжении, либо, при отсутствии указанного срока, в тридцатидневный период (п.2 ст.452 ГК РФ) УК имеет право подать иск в суд с требованием о расторжении договора.
Однако следует помнить, что если управляющая компания понесла убытки в результате своей предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, то это нельзя списать на существенные условия для расторжения договора. Об этом сказано в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.03.2009 по делу № А632036/2008С316. В документе говорится, что факт сам возникновения убытков не является основанием для расторжения договора.
Ст.451 ГК РФ также гласит, что сам по себе факт убыточности управляющей компании в результате деятельности по управлению МКД при отсутствии иных обстоятельств, подтверждающих изменение ситуации на рынке ЖКХ, не относится к причинам, позволяющим расторгнуть договор управления в одностороннем досудебном порядке.
В соответствии с ч.1 и 4 ст.162 Жилищного Кодекса договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения. Следовательно, договорные условия должны быть одинаковыми для всех. Соответственно, расторжению подлежат все договоры управления, заключенные УК с собственниками помещений в МКД.
Поэтому, если управляющая компания берёт на себя управление каким-либо многоквартирным домом, то она должна иметь ввиду, что не сможет в одностороннем порядке расторгнуть договор с жильцами дома. Значит ей придётся в любом случае исполнять взятые на себя по договору обязательства на протяжении 5 лет его действия, а затем уже отказываться от продления. Либо долго и мучительно добиваться расторжения через суд. Иных вариантов и оснований для данного действия не предусмотрено.
Какие действия надо предпринять, чтобы расторгнуть договор с УК или заставить ее работать по новому договору?
- Главная
- Правовое просвещение
- Ответы на вопросы
- Для граждан
- Жилище. ЖКХ. ТСЖ. УК
БРОШЮРЫ И ПАМЯТКИ
Вопрос:
Договор с УК ООО «Мастер Комфорта» закончился в прошлом году. Работа компании жителей МКД не устраивает. Какие действия надо предпринять совету дома и жителям, чтобы расторгнуть договор или заставить УК работать по новому договору и новым тарифам? Счета и платежи пока идут от предыдущей компании.
Ответ:
Отвечая на данный вопрос, укажем, что правилам выбора способа управления домом, условиям и основаниям смены одной управляющей компании на другую или передачи управления ТСЖ посвящен раздел VIII «Управление многоквартирными домами» Жилищного кодекса РФ.
Согласно п. 6 ст. 162 ЖК РФ при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Следовательно, до истечения срока договора с управляющей компанией собственники помещений должны направить ей уведомление о том, что они не хотят продлевать договор на прежних условиях или отказываются от ее услуг. Указанное решение должно быть принято на общем собрании собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Из заданного вопроса следует, что договор управления многоквартирным домом считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Соответственно, в случае, если срок договора управления многоквартирным домом не истек, чтобы сменить управляющую компанию или способ управления многоквартирным домом, необходимо расторгнуть договор с прежней управляющей компанией. Согласно ст. 450 ГК РФ расторжение договора осуществляется: по соглашению сторон; по основаниям, предусмотренным в самом договоре; по основаниям, предусмотренным ГК РФ; по основаниям, предусмотренным другими законами; по решению суда.
В случае если управляющая компания и все собственники помещений согласны расторгнуть договор, они подписывают соглашение о расторжении договора, в котором определяется порядок передачи новой управляющей компании технической документации на дом, иных документов, связанных с управлением домом, средств на текущий и капитальный ремонт, собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней управляющей компанией, средств на оплату поставленных ресурсов, собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней управляющей компанией.
Также основания и порядок расторжения договора могут быть предусмотрены в самом договоре управления многоквартирным домом.
В соответствии со ст. 451 ГК РФ договор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В случае если добровольное согласие сторон о расторжении договора отсутствует, договор может быть расторгнут в судебном порядке.
Возможно расторжение договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке. Так, согласно п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В соответствии с п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Заметим, что п. 3 ст. 161 ЖК РФ предоставляет право общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме в любое время изменить способ управления многоквартирным домом. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 № 7677/11 также указано, что анализ законодательства не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Таким образом, для одностороннего отказа от договора управления многоквартирным домом необходимо провести общее собрание собственников многоквартирного дома, где определить новую управляющую компанию или изменить способ управления многоквартирным домом. К примеру, можно создать ТСЖ. Данное решение должно повлечь расторжение договора с управляющей компанией. Расторжение договора с прежней управляющей компанией должно быть оговорено в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Также на этом собрании следует утвердить текст договора с новой управляющей компанией, если собственники захотят привлечь к управлению новую управляющую компанию и не решатся управлять домом силами ТСЖ.
Отметим, что очень важно правильно организовать проведение общего собрания собственников многоквартирного дома (ст. 44–48 ЖК РФ). Не позднее чем за десять дней до даты проведения собрания необходимо сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Кворум считается достигнутым при наличии 50% плюс один голос. Число голосов считают по долям в праве собственности на общее имущество, а не по количеству собственников. Доля каждого собственника пропорциональна площади квартиры. Обычно число голосов у одного собственника равно числу имеющихся в его квартире квадратных метров. Решения собрания необходимо зафиксировать в протоколе.
Договор управления многоквартирным домом может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении его условий со стороны управляющей компании. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). При этом существенные нарушения (например, длительное несоблюдение в жилых помещениях температуры, установленной для отопительного сезона, систематические перебои в водо- и электроснабжении, неисправные лифты, вода в подвалах и пр.) должны быть документально подтверждены. Для того чтобы зафиксировать нарушения, необходимо обращаться с жалобами в саму управляющую компанию, Инспекцию государственного жилищного надзора Пермского края, Управление Роспотребнадзора по Пермскому краю, прокуратуру, нужно собирать все ответы на жалобы. Нарушения со стороны управляющей компании жители дома также могут фиксировать самостоятельно, такие акты о нарушениях со стороны управляющей компании составляются при участии соседей, с их подписями. Все эти доказательства в совокупности могут стать решающими для суда. Для принятия решения об обращении в суд также необходимо созвать общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, на котором следует выбрать лиц, уполномоченных представлять интересы собственников помещений.
Что касается вопроса о тарифах, то в случае, если тарифы, на ваш взгляд, являются завышенными, необходимо обратиться за разъяснениями в управляющую компанию. В случае отказа управляющей компании дать разъяснения можно направить письменную претензию по почте, при этом копии отослать в Инспекцию государственного жилищного надзора Пермского края, Управление Роспотребнадзора по Пермскому краю и прокуратуру.
Полезные сайты:
Инспекция государственного жилищного надзора Пермского края
Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Пермскому краю
К нам не раз обращались собственники квартир и нежилых помещений, которые жаловались на работу управляющих компаний, обслуживающих их многоквартирные дома. Их интересовало главное: как уйти от своей «укашки»? Сегодня мы расскажем о том, как законным способом расторгнуть договор с управляющей компании и распрощаться с ней навсегда.
1 шаг. Фиксируем невыполнение вашей управляющей компанией условий договора управления многоквартирного дома.
Главная задача – доказать, что ваша управляющая компания не выполняет условия договора управления многоквартирным домом. Для этого пригодятся самые разные документы: неисполненные предписания жилищной инспекции, постановления судов о привлечении к административной ответственности управляющей компании за непредоставление услуг надлежащего качества, обращения в органы прокуратуры на действия (или же бездействие) УК.
Важна и ваша активная позиция по принуждению управляющей компании к выполнению условий договора управления. К примеру, если вы направляете жалобы на работу управленцев в Жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или Прокуратуру, то, полученные ответы помогут вам доказать, что проблемы с качеством оказываемых услуг у УК действительно имеются. Еще лучше, если вы получите постановления о привлечении управляющей компании к ответственности. Напишите обращение в Жилищную инспекцию и из ее ответа вы узнаете, штрафовалась ли ваша УК. Главное – улики.
Но что делать, если управляющая компания не так уж сильно нарушает, а, например, ее услуги просто дорого стоят? Закон разрешает собственникам «метров» в одностороннем порядке отказаться от своей управляющей компании не только, если она не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия собственниками решения о выборе другой УК или при изменении способа управления данным домом. Главный вопрос теперь – как это правильно оформить?
2 шаг. Проводим общее собрание собственников многоквартирного дома.
Единственным инструментом смены управляющей компании является собрание собственников многоквартирного дома. В его повестку нужно включить вопрос о расторжении договора управления с действующей управляющей компанией и о выборе новой.
Напомним, что Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления домом:
— обслуживание управляющей компанией;
— управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом;
— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (если квартир в доме не более 30).
На общем собрании собственников необходимо соблюсти правила его проведения. Среди них:
1. Извещаем всех собственников многоквартирного дома о предстоящем собрании не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.
2. Обеспечиваем наличие кворума на собрании (50 % голосов от общего числа голосов).
3. Правильно оформляем решение общего собрания собственников и протокол общего собрания собственников. Решение принимается большинством голосов собственников от общего количества голосов, принявших участие в собрании дома.
Отдельно остановимся на понятии «голос». Это не просто владелец квартиры, а владелец квадратных метров, как непосредственно принадлежащих ему (по праву собственности, т.н. «зеленке»), так и пропорциональной им доле в общедомовом имуществе. Грубо говоря, «вес» одного голоса на голосовании шикарной трехкомнатной и крохотной однокомнатной квартиры-студии будет совсем разным. Для принятия решения нужно, чтобы «за» проголосовали владельцы более 50% квадратных метров, включая и нежилые помещения (коммерческую собственность), составившие кворум собрания. Если инициаторы собрания не выполнят указанные выше процедуры, то это приведет к тому, что управляющая компания или несогласные с решением общего собрания собственники оспорят его в суде и признают решение недействительным.
Что же на сей счет говорит закон? Ответ кроется в Гражданском кодексе. Согласно ему, решение общего собрания собственников можно оспорить, если допущены значительные нарушения. К примеру, существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, повлиявшее на волеизъявление участников собрания. Или если у лица, выступавшего от имени участника собрания и голосовавшего, отсутствовали полномочия (например, доверенность). Также значительным нарушением, ставящим под угрозу легитимность собрания, будет признано нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола или голосование по вопросу, не включенному в повестку дня и отсутствие кворума.
3 шаг. Уведомляем управляющую организацию о принятом общим собранием собственников решении.
Итак, собрание окончено, а его протокол должным образом оформлен. Далее в течение 5 рабочих дней после голосования уполномоченный собранием представитель собственников дома с копией решения общего собрания извещает саму управляющую компанию и жилищную инспекцию.
Он передает уведомление о принятом решении, в котором должен содержаться ряд обязательных данных: название выбранной управляющей компании, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками — сведения об одном из собственников, указанном в решении общего собрания о выборе способа управления. К уведомлению необходимо приложить копию решения общего собрания. Также документы можно переслать заказным письмом с описью вложения, а в жилищную инспекцию их можно переслать с помощью сайта ГИС ЖКХ.
С какого момента прекращается работа с управляющей компанией? Согласно Гражданскому кодексу, если это не прописано отдельно в договоре, то он прекратит свое действие с момента получения УК уведомления. Прежние управленцы в течение 3 рабочих дней со дня прекращения договора управления обязаны передать вновь выбранной управляющей компании или ТСЖ всю техническую документацию, ключи от общедомовых помещений, технические средства и оборудование, необходимое для эксплуатации здания.
Но что делать, если прежние управленцы отказываются передавать техническую документацию на здание, ссылаясь на ее отсутствие? В этом случае Закон обязывает их восстановить документацию и в течение 3 месяцев после получения уведомления передать ее по отдельному акту вновь выбранной управляющей организации или органам ТСЖ.
Таким образом, порядок расторжение договора управления с управляющей компанией довольно прост. Но простота этого механизма без юридической точности всех этапов может привести к длительным судебным разбирательствам и отмене решения собственников. Тщательно изучите эту процедуру, а лучше обратитесь к профессионалам. Поверьте, что лучше потратить время и деньги на подготовку смены управляющей компании, чем потом годами ходить в суды или оказаться в центре противостояния двух «укашек», воюющих за свои финансовые интересы до последнего жителя.
Автор:
Мария Букреева
Мы знаем, что собственники помещений в многоквартирном доме в ввиду каких-либо обстоятельствах могут расторгнуть договор с управляющей компанией. А может ли УК расторгнуть договор со своей стороны? Разберемся в статье.
Пункт 1 ст. 310 Гражданского кодекса РФ устанавливает запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий. Исключения из данного правила возможны только в случаях, прямо предусмотренных законом.
Одной из норм, устанавливающих подобное исключение, является ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, предусматривающая право собственников расторгнуть договор управления при неисполнении управляющей организацией его условий.
Чаще всего суды признают договор между собственниками помещений МКД и УК публичным и считают, что управляющая организация не может от него отказаться в одностороннем порядке.
Кто может расторгнуть договор управления
Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, определить или изменить способ управления МКД могут собственники помещений на общем собрании. Расторгнуть договор управления в одностороннем порядке они имеют право в любое время. Это зафиксировано в постановлении Президиума ВАС от 22.11.2011 № 7677/2011. Управляющие организации такого права лишены.
Для управляющих компаний существуют два законных способа, чтобы расторгнуть договор с жителями МКД:
- Поднять вопрос на общем собрании собственников помещений в МКД;
- Расторгнуть договор в одностороннем порядке после истечения срока его действия.
Способ 1.
Причины, по которым УК хочет расторгнуть договор управления с МКД, могут быть совершенно разные. Например, увеличение задолженности жителей за услуги ЖКХ и сложность её взыскания, аварийность дома, отказ собственников от повышения тарифов. Несмотря на причины, УО может попробовать договориться с жителями МКД и вынести вопрос о расторжении договора на общее собрание собственников (ч. 3 ст 161 ст. ЖК РФ). УК должна предоставить аргументы, почему собственникам стоит сменить компанию, отвечающую за содержание и ремонт общего имущества МКД. Инициировать ОСС может как собственник помещений в МКД, так и управляющая организация (ст. 45 ЖК РФ). Решение утверждается большинством от общего числа голосов, принимавших участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Также на этом собрании жители МКД должны принять решение, кто будет управлять их домом: поменять способ управления или выбрать другую УК.
Способ 2.
Управляющая компания может расторгнуть договор управления после окончания срока его действия согласно ст. 162 ЖК РФ. Такой способ разорвать договорные отношения с проблемным МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12. Хотя итог тяжбы был в пользу собственников, в ходе рассмотрения дела суд отметил важные аспекты в толковании некоторых статей ЖК РФ и ГК РФ о расторжении договоров управления. Собственники МКД подали иск на управляющую компанию. Они провели ОСС, на котором решили сменить способ управления и создать ТСЖ. Решение собрания зафиксировали в протоколе, зарегистрировали ТСЖ и уведомили УО. Но управляющая компания отказалась передать ТСЖ техническую документацию на дом согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ. Областной арбитражный суд, куда обратились жители МКД, в иске отказал. В решении суд отметил, что в протоколе ОСС нет решения о расторжении договора с управляющей компанией, заключённого до смены способа управления. Арбитражный апелляционный суд поддержал выводы первой инстанции и жалобу жителей МКД отклонил. Собственники помещений в МКД обратились в Федеральный арбитражный суд округа, который с мнением первых двух судов не согласился. Суд отметил, что жители МКД зафиксировали в протоколе ОСС факт смены способа управления домом и уведомили УО о своём решении. Таким образом, договор с управляющей организацией был расторгнут. Решение суда первой инстанции и постановление арбитражного апелляционного суда были отменены, а иск собственников – удовлетворён.