Провайдеры платят деньги в управляющую компанию

Раньше провайдеры занимали общее имущество на основании отдельных договоров об оказании услуг связи некоторым жителям. И суды долгое время это устраивало. Попытки согнать операторов (провайдеров) с общего имущества или хотя бы заставить платить за его использование чаще всего завершались в пользу владельцев оборудования.
В 2018 году после нескольких однотипных последовательных определений Верховного Суда РФ практика поменялась в пользу собственников.
В качестве иллюстрации выводов — кусочек из определения ВС РФ от 13 июня 2018 г. по делу № 308-ЭС17 – 22313:

«Между тем заключение договора об оказании услуг связи с отдельным абонентом, являющимся собственником помещения, вопреки доводам ответчика и выводам суда округа, не может выступать самостоятельным правовым основанием для пользования ответчиком общим имуществом и освобождать его от внесения платы за такое пользование.
… такой договор регулирует отношения исключительно этого абонента и оператора связи, при этом абонент, являющийся собственником, не может единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом.
… размещение технического оборудования с использованием общего имущества МКД (то есть использование такого общего имущества) может осуществляться на основании решения общего собрания и, если собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование».

То же самое можно прочесть в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда от 25.04.2018 г. № 304-ЭС17 – 10944, от 21.05.2018 г. № 303-ЭС17 – 22462, от 08.06.2018 г. № 306-ЭС18 – 448.
Их много посыпалось в тот год. После этих решений суды стали смелее взыскивать с провайдеров суммы, установленные на общих собраниях собственников в качестве платы за использование общего имущества.

Многих читателей интересуют конкретные цифры, поэтому вот примеры взыскания платы с расценками.

Определение ВС РФ от 9 сентября 2019 г. № 301-ЭС18 – 14237 по делу №А17 – 4238/2017:

Оставлены в силе решения нижестоящих судов о взыскании платы, установленной протоколом заседания правления ТСЖ (300 руб/мес за размещение комплекса оборудования в каждом из 14 подъездов дома). При этом собрание собственников уполномочило правление «провести работу по юридическому оформлению присутствия провайдеров в многоквартирном доме в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ». То есть здесь правление действовало по поручению и от имени собственников, но я рекомендую условия договоров, в том числе цену, утверждать на самом собрании собственников.

Определение ВС РФ от 7 августа 2019 г. № 306-ЭС19 – 12137 по делу № А65 – 34196/2018:

Также взыскана плата, установленная общим собранием собственников (с каждого интернет-провайдера 5 000 руб/мес.). Суды отметили, что ответчик не представил доказательств признания этого решения недействительным или установления в нём несоразмерной платы за пользование.

Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делам № А67 – 6011/2017, № А67 – 4370/2017 и № А67 – 3195/2017:

Управляющая компания взыскала с провайдера задолженность по договору об использовании общего имущества (150 руб. за один подъезд дома в месяц). Провайдер подавал встречный иск о признании этого договора недействительным в части условий о взимании платы, но суд ему отказал.

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа по делу № А31 – 6641/2018:

УК взыскала неосновательное обогащение с провайдера. Собственники на собрании утвердили плату в размере 295 рублей в месяц за каждую точку подключения, но провайдер отказался от заключения договора на таких условиях. Однако это не спасло его от взыскания денег.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А26 – 3945/2019:

УК из Карелии взыскала неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами. В этом деле стоимость размещения по решению общего собрания составляла 1 500 рублей в месяц за комплект оборудования (независимо от количества абонентов).

Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда по делу № А04 – 6181/2019:

УК из Амурской области успешно взыскала деньги с провайдера, хотя тот был очень сильно не согласен с расценками, установленными на общем собрании — 700 рублей в месяц.
Суд указал, что провайдер не доказал несоразмерности размера платы, протокол общего собрания собственников является действительным, не оспорен.
В обоснование своего утверждения о чрезмерности платы ответчик представил отчёт об оценке, согласно которому рыночная стоимость размера ежемесячной платы за размещение провайдерского оборудования в многоквартирном жилом доме составляет 53,36 рублей.
Суд же отметил, что выводы отчёта противоречат решению собрания в части размера платы, и для исключения противоречий необходимы специальные познания в области оценочной деятельности. Ответчик вправе был ходатайствовать перед судом о проведении по делу судебной экспертизы, но этого не сделал, поэтому в основу решения положено решение общего собрания о 700 руб. в мес.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа по делу № А76 – 43515/2018 из Челябинска:

УК обратилась в суд с исковым заявлением к оператору связи о взыскании денег за фактическое пользование общим имуществом в сумме 0,5 млн руб. по ряду домов.
До этого общие собрания собственников в этих домах наделили её полномочиями по заключению договоров пользования общим имуществом, а также вести дела в судах со всеми правами истца по всем вопросам, связанным с пользованием общим имуществом, в том числе, по вопросам взыскания за фактическое пользование общим имуществом. Также на собрании установили размер минимальной платы за пользование общим имуществом — для провайдеров и операторов — не ниже 800 руб. в месяц.
Первая инстанция иск УК удовлетворила, а вторая отказала. Апелляционный суд решил, что протоколы не свидетельствуют о делегировании УК полномочий по распоряжению общим имуществом МКД, в том числе правомочий по судебной защите этого права распоряжения (из-за смены УК и по другим причинам).
Однако суд округа отменил решение апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение, указав, что нижестоящий суд «фактически полностью освободил оператора от обязанности по несению расходов за пользование общим имуществом МКД и полностью лишил собственников права на взыскание указанной платы». Заново дело еще не рассмотрено.

Отрицательный пример — Постановления Десятого арбитражного апелляционного суда по делам № А41 – 105024/18 и А41 – 21533/2018:

УК из Московской области попыталась взыскать 7 200 руб. за 9 месяцев использования общего имущества, однако ей было отказано, так как стоимость определяла сама управляющая компания. На общем собрании собственники уполномочили управляющую организацию самостоятельно принимать решения об условиях использования общего имущества по согласованию с Советом дома. Суд указал, что такой протокол не годится, так как не подтверждает, что собственники согласовали цену договора. Интересно то, что между УК и провайдером имелся подписанный договор с установленным в нём размером платы.

Еще более интересно то, что годом ранее аналогичная история с теми же действующими лицами, но противоположным результатом произошла по делу № А41 – 89114/17, дошедшего до Верховного Суда РФ (постановление от 15.02.2019 г. № 305-ЭС18 – 25285):
Та же управляющая организация взыскала с того же провайдера за 2 года 433 тыс.руб., и суд в тот раз не смутило самостоятельное определение компанией цены договора:

«В соответствии с договором управления ОАО „Жилкомплекс“ имеет право распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома (сдача в аренду, размещение оборудования, предоставление в пользование, проведение работ и т. д.) с целью наиболее эффективного обслуживания данного имущества.
Таким образом, ОАО „Жилкомплекс“, представляя интересы собственников нежилых помещений в многоквартирных домах и неся ответственность за надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, уполномочено заключать в интересах собственников помещений в многоквартирных домах договоры с организациями связи о размещении в помещениях, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, оборудования средств связи, в том числе — телекоммуникационной сети.
При заключении указанных договоров, их стороны, то есть управляющая организация с одной стороны, и организация связи — с другой, вправе определять условия таких договоров, в том числе условие о цене договора, то есть по взаимному соглашению определять соразмерную плату за пользование общим имуществом многоквартирного дома организациями связи».

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А60 – 57558/2018:

ТСЖ из Екатеринбурга взыскало с провайдера 32 тыс.руб. — по 1 000 за месяц использования общего имущества. Ответчик опять был недоволен суммой, но суд отметил, что провайдер сам подписал договор с такими условиями.

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А65 – 26788/2019:

ТСЖ из Казани взыскало 70 тыс. руб.. На общем собрании собственники приняли решение о предоставлении операторам связи (провайдерам) права пользования общим имуществом только на возмездной основе, в размере 5 000 руб. в месяц с каждого интернет-провайдера, наделив председателя правления ТСЖ полномочиями по заключению соответствующих договоров.
От заключения договора провайдеры отказались, но деньги в итоге пришлось заплатить.
В суде ответчик ожидаемо выразил свое несогласие с размером платы (5 000 руб.), указав на его несоразмерность. Суд отметил, что определение соразмерной платы находятся в исключительной компетенции общего собрания собственников, а вопросы ценообразования услуг по предоставлению в пользование части общего имущества и соразмерности платы за размещение оборудования связи законодательством не определены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться тем размером, который утвердили на общем собрании.

Аналогичные решения того же суда:

• по делу № А65 – 19684/2019: ТСЖ взыскало с Ростелекома 40 000 руб. (по 5 тыс.руб. за месяц использования).
• по делу № А65 – 3150/2019: ЖСК из Казани вытрясло опять из Ростелекома 12 000 руб. за 2 месяца использования общего имущества.
• по делу № А55 – 30542/2018: ТСЖ из Самарской области взыскало 36 000 руб. неосновательного обогащения, так как собственники приняли решение об ежемесячной оплате из расчета 500 руб. за единицу оборудования (получилось 2 000 руб. ежемесячно). Между сторонами имелся подписанный на таких условиях договор.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А56 – 110639/2017:

Управляющая компания взыскала 1 млн. руб. — именно столько накапало по 52 домам, находящихся под её управлением, за несколько лет использования общего имущества (оплата в 600 руб. в мес. была установлена на общих собраниях).

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А09 – 14142/2017:

Товарищество из Брянска взыскало с провайдера 1 500 руб. за каждый месяц использования общего имущества (всего 10 500 руб.). Имелось решение общего собрания о такой цене, а также досудебная оценка (экспертиза) об определении рыночной величины арендной платы за пользование местом под размещение телекоммуникационного оборудования.

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А03 – 7581/2018:

Интересное, хоть и типичное дело из Барнаула.
Типичность в том, что ТСЖ взыскало всё, что полагалось (больше 1 тыс. руб. в месяц за каждый антивандальный шкаф с оборудованием).
Интересность в том, что здесь в договоре была предусмотрена возможность индексации платы. Но когда ТСЖ этой возможностью воспользовалось и повысило плату с 3,5 тыс. руб. в месяц до 4,2 тыс., Ростелеком забил на оплату и стал присылать жалкие 300 руб. в месяц за всё.
В суде провайдер также пытался утверждать, что расторг договор в одностороннем порядке, на что суд заметил:

«К рассматриваемым правоотношениям не применяются положения статьи 782 ГК РФ об одностороннем расторжении договора оказания услуг, которыми руководствовалось общество, а условия договора не предусматривают возможность одностороннего отказа от договора, и, кроме того, заявив отказ от договора, ответчик продолжил использовать общее имущество МКД в своей деятельности для оказания услуг связи отдельным собственникам, являющимся его абонентами. Таким образом, суды пришли к верному выводу, что договор в установленном законном порядке не расторгался и не оспаривался, заявление ответчика об отказе от договора носило формальный характер, так как он продолжал использовать имущество МКД».

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А60 – 43646/2019:

Спор из Екатеринбурга закончился стандартно: ТСЖ взыскало 200 тыс.руб. за 2 года, но в этом деле есть жирная изюмина: в решении суд просто раскатал ПАО «Мобильные ТелеСистемы» и его отчёт об оценке размера платы.
Из судебной практики оператор понял то, что надо доказывать несоразмерность установленной жителями платы. В данном случае собственники утвердили расценки: за размещение в жилом доме кабельных линий (кроме транзитных) — 1 500 руб. в месяц и за размещение 14 цельнометаллических шкафов — 7 000 руб. в месяц, итого 8 500 руб. в месяц.
Поэтому в суд был принесён отчёт оценщика, согласно которому размер платы за весь период составляет не 200 тыс., а 4 950 руб.
Суд не стал принимать его во внимание, отдав приоритет решению общего собрания и указав, что определенная оценщиком стоимость является рекомендуемой, а не обязательной к применению.
Дальше в решении крайне детально расписано что не так с самим отчётом. Вот только часть из написанного:

• отчёт не содержал каких-либо выводов о несоразмерности платы, установленной собственниками,
• расчёт рыночной стоимости права пользования проведён без учёта дополнительных критериев, например, размера материальной выгоды, которую получает ответчик в связи с размещением оборудования.
• отчёт оценщика не соответствовал требованиям Федерального Закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности, требованиям обязательных Федеральных стандартов оценки:
  • в Отчёте не было информации о размещении оборудования связи для транзита, не хватало сведений о конкретном составе оборудования связи;
  • не принят во внимание тот факт, что истец оплачивает электрическую энергию, потреблённую оборудованием ответчика;
  • состав оборудования определён оценщиком на основании справки оператора, фактическое же количество оборудования оценщиком не проверялось и не определялось;
  • отсутствует описание объекта оценки (части общего имущества), вместо него описан сам дом;
  • оценщик использовал информацию, размещённую в ГИС ЖКХ в период изготовления отчёта, то есть не на дату, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки;
  • анализ наиболее эффективного использования оценщиком не проводился;
  • не выявлено зависимости от характеристик оборудования, так как для предоставления своих услуг провайдеры, как правило, используют сопоставимое оборудование; по мнению оценщика ценообразующими факторами, являются: местоположение в городе, физические характеристики объекта (год постройки), т. е. не имеет значения, сколько и какого в доме установлено оборудования оператора связи, имеется ли оборудование для транзита, либо нет.

Суд округа это решение поддержал.

Кратко:

▪ В данный момент проблем со взысканием денег с провайдеров практически не наблюдается. Суды исходят из того, что ответчики не могут доказать несоразмерность размера платы, установленной собственниками.
▪ Цену надо прописывать в самом решении общего собрании.
▪ Там же желательно наделить УК / ТСЖ / кто у вас там / полномочием на обращение в суд (на всякий случай).
▪ Само собой нужно решение о том, кто будет заключать договоры от имени собственников. При этом отказ провайдеров от заключения этих договоров пока не спасает их от взысканий.
▪ Рано или поздно операторы продавят для себя более мягкие условия размещения своего оборудования. Пока этого не произошло, читающим меня представителям провайдеров можно рекомендовать не ждать, пока собственники установят свои цены, а с помощью какого-либо жителя провести собрание для принятия решений о приемлемых условиях использования общедомового имущества.

Другие материалы про оборудование провайдеров в многоквартирном доме:

• Провайдеры в доме: УК должна выгонять или проводить собрание?
• Управляющая компания не пускает провайдера в дом
• Что управляющей организации (ТСЖ, ЖСК) делать с оборудованием провайдеров, размещённым без спроса?
• Управляющая организация взыскала с провайдера почти 5 млн руб. за использование общедомового имущества

В любом многоквартирном доме есть возможность подключить услуги связи: интернет, телефонию, телевидение. Причем такие услуги жителям оказывают конкурирующие друг с другом организации – провайдеры. Для того, чтобы эти услуги оказывались, провайдеры должны разместить внутри дома специальное оборудование и подключить его на внутридомовых сетях энергоснабжения. Попытки урегулировать взаимодействие провайдеров и управляющий организаций пока не увенчались успехом.

Кто такие провайдеры и как он приходят в дом

Те, кого мы на бытовом уровне называем провайдерами, в ст. 2 закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ «О связи» называются операторами связи.
Оператор связи – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, оказывающие услуги связи на основании соответствующей лицензии. Провайдеры, будучи операторами связи и имея лицензию, оказывают услуги связи потребителями, которые в законе называются абонентами.

Абонент – это пользователь услугами связи, с которым заключен договор об оказании таких услуг при выделении для этих целей абонентского номера или уникального кода идентификации. Такой договор является публичным и заключается с каждым, кто обратится к провайдеру для его заключения.

Управляющая организация не являются частью процесса по оказанию услуг связи потребителями. У нее нет для этого специальной лицензии, а сами услуги связи не входят в Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290 (то есть, в «минимальный перечень»).

Для того, чтобы провайдер появился в доме, есть два сценария.
1.Если дом старый, то провайдер обращается в управляющую организацию и заключает с ней договор. После чего размещает свое оборудование и начинает процедуру заключения публичных договоров с абонентами.

2.Если дом новый, то провайдеры решают вопрос доступа с застройщиком на этапе строительства дома, либо с управляющей организацией от застройщика (через п. 14 ст. 161 ЖК РФ). Провайдеры спешат войти в новый дом из-за того, что кто первый войдет в дом, то и подключит большую часть абонентов. В дальнейшем смена провайдера может быть затруднена консервативностью самих жителей.

Договорные отношения с провайдерами

С точки зрения эксплуатации общего имущества приход провайдера в многоквартирный дом – не самая приятная перспектива для управляющей организации. Установка оборудования провайдером осуществляется крайне небрежно, а висящие и перепутанные провода (кабели) – являются общей болезнью любого провайдера: они ставят оборудование на потоке и чаще всего в ущерб качеству и нормам, регулирующим этот процесс. Например, кабели должны быть в кабель каналах, что само по себе редкость.

Для того, чтобы провайдер был допущен до общего имущества, он заключает договор с управляющей организацией, которая допускает провайдера к размещению оборудования.

Основной вопрос в том, что в соответ. с пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ, только общее собрание собственников уполномочено на принятие решений о пользовании общим имуществом иными лицами (провайдерами), в том числе о заключении договоров об установке внешнего оборудования, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. И в силу положений п. 1 ст. 46 ЖК РФ, такие решения должны приниматься 2/3 голосов от общего числа собственников. Чаще всего, таких решений нет, а договора с провайдерами есть (а оборудование уже размещено).

Назад в такой ситуации не откатишь, потому что жители уже заключили публичные договора на услуги связи с провайдером, а потому демонтаж незаконно (на первый взгляд) установленного оборудования – приведет к волне недовольства внутри дома. Поэтому все что остается – попытаться выстроить рабочие отношения с провайдерами.

Основные проблемы здесь сводятся к следующему:

1.Низкая цена договора. В зависимости от региона провайдеры платят от 200 до 3000 р. за один многоквартирный дом в месяц. Поскольку данные договора не являются обязательными ни для провайдера, ни для управляющей организации, вопрос определения справедливой стоимости нельзя передать на рассмотрение суда. Здесь действует исключительно принцип свободы договора сторон. Некоторые провайдеры (например, ЭрТелеком) вообще рассылают бесплатные договоры с ценой договора равной нолю.

2.Кабальные условия самого договора. Провайдеры крайне редко заключают договор аренды общего имущества. Обычно эти договора называются «Договор на предоставление доступа», «Договор на размещение оборудования» и т.п. Условия такого договора часто включают не только текущую аренду, но и попытку узаконить технические условия на подключение оборудования провайдера постфактум. Поскольку в большинстве случаев само подключение оборудования провайдером на грани фола (как с точки зрения технических требований, так и самой процедуры), то условие об узаконивании того, что уже установлено по факту, для провайдера весьма существенно.

3.Подмена одним договором – другого. Провайдер стремится не просто включить в договор условие на размещение, например, шкафов с оборудованием, необходимым для оказания услуг связи, но и условие, например, о возможности использовать крышу дома для переброски кабелей, не связанных с оказанием услуг связи жителям (а связанных, например, с трансляцией выборов или иными целями). Эти условия нужно внимательно отслеживать в договоре и либо исключать их, либо требовать дополнительной оплаты за их включение.

Партизанские методы взаимоотношений с провайдерами

Факт того, что государством никак не урегулированы вопрос доступа провайдеров к общему имуществу многоквартирного дома – приводит к определенным проблемам.

Со стороны управляющей организации нет понимания о том, почему она должна обеспечивать доступ провайдеру за условные 200 рублей в месяц. Частые поломки оборудования требуют взаимодействия с провайдером, а это дополнительные операционные затраты управляющей организации, которые никак не возмещаются.

Со стороны жителей может быть противодействие при реализации в доме дополнительных IT-возможностей (например, публичной точки доступа). Так, Верховный суд РФ указал, что в отсутствие согласия большинства собственников помещений многоквартирных домов, принятого по результатам голосования на общем собрании, а также без внесения соответствующей платы за пользование общим имуществом, уплачиваемой в интересах названных лиц, законных оснований для размещения оператором связи своего оборудования в многоквартирных домах не имеется (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21.05.2018 №№ А73-2945/2017, 303-ЭС17-22462). Получается, что если такого согласия нет (а набрать 2/3 голосов непросто), то жители будут сидеть без услуг связи вообще, что само по себе неприемлемо. А ведь 2/3 можно элементарно не набрать по причине «дремучести» самих жителей, боязни излучений и прочих страшилок (нужно  помнить, что все хотят жить вечно).
Со стороны провайдера рост цены на аренду общего имущества повлечет рост операционных издержек и увеличение цены по публичному договору, который заключается провайдером с абонентом.

Это очевидный конфликт интересов всех сторон, который пока нельзя разрешить. По всей видимости нужен какой-то типовой договор, обязательный для всех сторон и с рыночной методикой определения стоимости по нему (со всеми необходимыми переменными и затратами).
Пока такого договора не будет, управляющие компании будут узаконивать свои отношения с провайдерами полулегально, либо (если не получается договориться) вести против провайдеров партизанскую войну, создавая умышленные аварии и выводя из строя оборудование провайдеров, пока те не начнут платить за нахождение в доме.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru

Для подключения любого из жителей дома к услугам Интернет и ТВ, провайдерам необходимо разместить телекоммуникационное оборудование в подвале или на чердаке МКД и подключить его к электрическим сетям жилого здания. Установка и эксплуатация оборудования на крышах и в подъездах домов производится с согласия собственников жилых помещений.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п. 2 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 крыши, коридоры и межквартирные площадки относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД. Такое имущество принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности. В связи с чем, владельцы квартир вправе предъявить к оплате провайдеру за пользование (размещение оборудования) общим имущество в многоквартирном доме. На собрании собственники могут определить размер арендной платы, и кому они предоставят в аренду общедомовое имущество.

Есть случаи, когда компании услуг связи не хотят платить за аренду, ссылаясь на заключение индивидуальных договоров с собственниками помещений, которые не могут выступать самостоятельным правовым основанием для пользования юридическим лицом, оказывающим такие услуги, общим имуществом МКД и освобождать его от внесения платы за такое пользование.

Не может отдельно заключить договор с провайдером и управляющая компания. Обслуживающая организация ограничена в правах по пользованию и распоряжению общим имуществом МКД. Если собственники на общем собрании наделили УК полномочиями распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, она может предоставить в пользование на возмездной основе на участках ограждающих конструкций кровли и технических этажей МКД размещать волоконно-оптический кабель и коммутационное оборудование без предварительного согласования.

Гражданам по отдельности трудно будет получать прибыль от аренды имущества — для получения и размещения денег необходимо иметь юридическую структуру для оплаты налогов. Проверить поступают ли денежные средства за аренду, и на что они были потрачены, собственники помещений могут в любой момент, инициировав собрание для уточнения информации. УК обязана отчитываться о доходах и расходах дома. Если же деньги не переводятся на счет дома, то закономерно встает вопрос о смене УК.

 Выводы

Согласие общего собрания собственников обязательно для установки оборудования в помещениях, относящихся к общему имуществу собственников помещений в МКД. Собственники могут взимать с провайдеров плату за пользование общим имуществом дома.

Источник фото: https://www.pexels.com/

Только-только появилась относительная определенность в вопросе взаимоотношений управляющих организаций с операторами связи/интернет-провайдерами (далее будем именовать лиц, размещающих в многоквартирных домах средства связи и соответствующее телекоммуникационное оборудование, операторами связи) в части обеспечения им доступа к общему имуществу в МКД (напомним, что размещение технического оборудования с использованием общего имущества МКД может осуществляться на основании решения общего собрания собственников помещений и, если общим собранием не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование, о чем неоднократно указывалось в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 04.07.2016 N 304-КГ16-1613, 22.11.2016 N 305-КГ16-3100 и 26.04.2018 N 304-ЭС17-10944), как возникли новые вопросы:

• Обязана ли управляющая организация сообщать в РСО о подключении оператора связи к внутридомовым системам электроснабжения, если такое подключение осуществлено после ОДПУ?

• Обязан ли оператор связи в МКД заключать договор энергоснабжения с РСО или с управляющей организацией?

• Обязана ли управляющая организация в случае подключения оператора связи после общедомового прибора учета оплачивать весь объем электроэнергии, зафиксированный ОДПУ, или из этого объема вычитается объем, потребленный оборудованием оператора связи?

С учетом появившейся свежей судебной практики отвечаем по порядку на поставленные вопросы.

Об информировании РСО

Если обратиться к п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, то в нем за управляющей организацией закреплена обязанность предоставить в РСО сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме, а также направить уведомления таким собственникам о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с РСО.

Под действие данного пункта не подходят операторы связи, не являющиеся собственниками нежилых помещений в многоквартирном доме, из чего можно было бы сделать вывод о том, что управляющая организация не должна уведомлять о них РСО. Однако, это не так.

Согласно пп. в) п. 18 Правил №124, в договоре ресурсоснабжения предусматривается обязанность сторон по информированию о выявлении несанкционированного подключения к внутридомовым инженерным системам и порядок взаимодействия при выявлении такого подключения, в том числе порядок осуществления перерасчетов по оплате коммунальных ресурсов.

Т.е., на наш взгляд, УО в обязательном порядке должна уведомить РСО о факте подключения оператора связи к внутридомовым сетям электроснабжения в целях надлежащего исполнения договора ресурсоснабжения, а также для урегулирования возможных спорных вопросов, связанных с определением объема потребленной операторами связи электроэнергии и ее оплатой.

О заключении оператором связи в МКД прямого договора с РСО

Что касается заключения самостоятельных договоров операторами связи с РСО, то прямого регулирования таких отношений действующее законодательство не содержит, поэтому необходимо учитывать следующее.

В п. 21 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 N 124, прямо указано, что из объема, определенного по ОДПУ, вычитается только объем, потребленный в нежилых помещениях.

Из этого, а также из п. 6 Правил №354, можно сделать вывод, что оператор связи, не являющийся собственником нежилого помещения, не обязан заключать прямой договор с РСО.

Такого мнения придерживается и Семнадцатый арбитражный апелляционный суд, в Постановлении которого от 16.01.2020 №17АП-17982/2019-ГК по делу №А71-10314/2019 указано, что «… оборудование провайдеров нельзя отнести к собственникам нежилых помещений, которые в обязательном порядке должны заключать договоры энергоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающей организацией. …»

Аналогичная позиция изложена в Постановлении 17 ААС от 04.12.2019 №17АП-14583/2019-ГК по делу №А71-10898/2019.

Следует отметить, то рассматривая дело №А71-10314/2019 о взыскании задолженности с управляющей организации за электроэнергию, отпущенную в многоквартирные дома, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд согласился с тем, что в тех многоквартирных домах, в которых оператор связи имел самостоятельный заключенный договор с РСО на приобретение электроэнергии, управляющая организация не несет обязанности по ее оплате в объеме, потребленном оборудованием оператора связи. Т.е. суд вполне допускает ситуацию, при которой между оператором связи в МКД и ресурсоснабжающей заключается прямой договор энергоснабжения, аналогично как с собственником нежилого помещения в МКД.

Имеется также пример судебной практики, когда УО, оспаривая судебные решения о взыскании с нее задолженности, указывала на то, что «суды не учли, что гарантирующий поставщик не исключает из объема электрической энергии, потребленной спорными многоквартирными домами, объема, потребленного оборудованием операторов сотовой связи».

Суд кассационной инстанции данные аргументы отклонил, указав следующее: «Ответчик в нарушение требований статьи 65
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательства заключения операторами связи договоров энергоснабжения с гарантирующим поставщиком. При таких обстоятельствах, ответчик не лишен возможности урегулировать свои взаимоотношениям с операторами связи в самостоятельном порядке». (см. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.01.2020 N Ф01-6426/2019 по делу N А43-17802/2018, оставлено в силе Определением Верховного Суда РФ от 19.05.2020 N 301-ЭС20-6729 по делу N А43-17802/2018).

Т.е. получается, что если бы управляющая организация предоставила суду доказательства заключения операторами связи прямых договоров с гарантирующим поставщиком, то объемы электрической энергии, потребленные оборудованием оператора связи, были бы исключены из подлежащих оплате управляющей организацией. Следовательно, суд также не исключает возможности существования прямых договоров между оператором связи в МКД и РСО.

В Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 13.04.2020 N Ф09-1564/20 по делу N А60-43646/2019 также упоминается решение общего собрания собственников помещений, согласно которому лица, разместившие в МКД активное оборудование, потребляющее электроэнергию, обязаны заключить договоры энергоснабжения с ресурсоснабжающей организацией.

Таким образом, можно сделать вывод, что если общим собранием собственников помещений будет принято решение о размещении оператором связи технического оборудования с использованием общего имущества МКД с предоставлением им соразмерной компенсации за такое использование общего имущества и с условием заключения им прямых договоров с РСО, такой оператор связи должен будет обратиться в РСО для заключения договора энергоснабжения.

Если же такого решения собственниками помещений принято не будет, то оператор связи, обязанный предоставить соразмерную компенсацию за пользование общим имуществом, должен будет заключить соответствующий договор с управляющей организацией на компенсацию расходов по оплате электрической энергии, потребляемой размещенным им на общем имуществе оборудованием.

…

Доброго времени суток всем тем, кто читает данную статью.

Вопрос одной из моих подписчиц заставил меня написать ее, дабы разъяснить определенные права и обязанности людям, вынужденным жить в одном большом (или не очень) строении, именуемом многоквартирным домом. Как показал опрос в одной из моих статей, подавляющее большинство наших граждан недовольно (и это мягко сказано) теми услугами, что предоставляют наплодившиеся без меры, управляющие компании. Многие руководители подобных фирмочек, интуитивно чувствуя, что их век недолог, а жильцы могут отказаться от их услуг, стараются хапать деньги и выжимать доходы с каждого квадратного миллиметра и дохлого таракана (в подвале), используя их по своему усмотрению. Действительно, когда читаешь отчеты УК о проведенной работе складывается впечатление, что жильцы настолько мало оплачивают за услуги ЖКХ, что бедный директор УК в каком-нибудь Урюпинске, вынужден сидеть «со шляпой» на паперти, пустить всех своих родственников на органы, дабы хоть как-то обслуживать эти убыточные строения. Правда, убыточность предприятия ему не мешает ездить на дорогой иномарке. =)

В этой статье, я хочу рассказать, откуда собственники могут взять деньги на благоустройство дома.

1. Купюры на проводах.

Как известно, наш стремительный век привносит в нашу жизнь множество технических новинок. Телевидение и интернет есть «в каждом доме, в каждой хате».А найти дом без домофона также сложно, как, извините за каламбур, девственницу в борделе. =) При этом, никто не задумывается: как было установлено это оборудование, кто за него получает деньги, кто платит за использованную этим оборудованием электроэнергию, которая по умолчанию, вписана в графу «одн на содержание общего имущества». Провайдеры связи без разрешения собственников устанавливают на крышах домов своё оборудование, протягивают провода в подъездах. Недовольные владельцы помещений обращаются за помощью сперва в управляющие компании, а затем и в суд, чтобы отстоять своё право на общее имущество. Провайдеры связи считают, что для установки и эксплуатации оборудования на крышах и в подъездах домов согласие собственников помещений многоквартирных домов необязательно. Своё мнение они аргументируют тем, что оборудование устанавливается на благо собственников: для оказания услуг связи.

Существует судебная практика, которая поддерживает позицию провайдеров, например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.03.2015 № А 50-4669/2014.

Однако, в данном вопросе, была поставлена точка Верховным Судом РФ, который в своем определении от 01.03.2018 № 306-КГ 17-17056 придерживается противоположного мнения.

Итак, открыв ст. 36 Жилищного Кодекса РФ, мы увидим, что крыши, коридоры, стены (кроме внутриквартирных ненесущих перегородок) и межквартирные площадки относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД. Эта же позиция закреплена и в п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Такое имущество принадлежит собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности. Вопросы, связанные с распоряжением общим имуществом решаются на общих собраниях собственников помещений (письмо Минстроя РФ от 23.07.2015 № 22876-АЧ/04).

2. Порядок предоставления общедомового имущества провайдерам в аренду.

Согласно ст. 45 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ, для использования провайдером связи общего имущества многоквартирного дома нужно провести общее собрание и принять решение квалифицированным большинством голосов, т.е ⅔.

На собрании собственники могут определить размер арендной платы и кому они предоставят в аренду имущество.

ВАЖНО!
Заключение частью жителей многоквартирного дома договоров на предоставление услуг связи с провайдером не означает, что оператор связи вправе размещать оборудование в технических и иных помещениях дома при отсутствии решения общего собрания собственников по данному вопросу.

3. Когда Управляющая компания самостоятельно заключила договор на размещение телекоммуникационного оборудования с провайдером.

УК не может самостоятельно заключить договор с провайдером, поскольку ограничена в правах по пользованию и распоряжению общим имуществом МКД.

ВАЖНО!
Решение о порядке использования помещений, относящихся к общему имуществу, может принять только общее собрание собственников такого дома (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Самостоятельно управляющая организация не может:

1. Запретить провайдерам устанавливать своё оборудование в помещениях, относящихся к общему имуществу МКД;

2. Требовать от провайдера оплаты за размещение оборудования;

3. Заключить с провайдером договор на размещение оборудования.

ВАЖНО!
Если собственники на общем собрании наделили УО полномочиями распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, она может выполнить любое из этих действий без предварительного согласования.

Такой позиции придерживается Верховный Суд РФ в определениях от: 11.09.2017 № 305-АД 17-6347, 22.11.2016 № 305-КГ 16-3100, 04.07.2016 № 304-КГ 16-1613.

Право собственности позволяет собственнику помещения в МКД извлекать доход из принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ). Следовательно, если крышей, либо стенами дома пользуются провайдеры, собственники помещений такого дома могут требовать его вносить плату за пользование имуществом, находящимся в их общедолевой собственности, даже если оборудование необходимо установить для оказания услуг собственникам, проживающим в доме.

4. Сколько брать за аренду?

Размер арендной платы собственники устанавливают самостоятельно. Отмечу, что право передать общее имущество в бесплатное пользование у собственников также имеется.

Таким образом, ВС РФ указал, что согласие общего собрания собственников обязательно для установки оборудования в помещениях, относящихся к общему имуществу собственников помещений в МКД. Собственники могут взимать с провайдеров плату за пользование общим имуществом дома. Размер такой платы они устанавливают на общем собрании большинством в ⅔ голосов.