Привлечение инвестиций в гостиничный бизнес

Инструментов инвестирования много. Например, можно купить облигации Сбербанка, акции Роскосмоса или ГАЗПРОМА или отдать деньги в управление девелоперской компании, которая построит для вас квартиру. Это тоже инвестиция в результате которой вы получаете квартиру в новострое.

Также можно вложить деньги в отельный бизнес. Например, напрямую и через посредников, купить объект полностью или вложиться вместе с другими участниками.

В этом материале вы узнаете:

1. Как инвестировать в доходный гостиничный бизнес с небольших сумм.
2. О том, на что стоит обратить внимание и что нужно учесть.
3. Какую прибыль дает инвест отель и что поможет увеличить прибыль.
4. Почему лучше стать совладельцем 30 инвест отелей, чем купить или построить 5 собственных.

Что такое инвест отели?

Это апарт-отели или гостиницы в которые вы можете инвестировать и получать долю от прибыли. Инвест отель может быть уже функционирующим или новым/будущим объектом (находиться в процессе строительства). В обоих случаях владелец продает доли в объекте и привлекает инвесторов.

Зачастую при сотрудничестве по такой схеме вам предлагаются разные программы инвестирования в тот или иной апарт-отель, отель. Сумма инвестиций может быть минимальной для нескольких участников или в полном размере стоимости объекта. Ее устанавливает управляющий и/или организатор проекта инвест отеля.

Обычно вам предлагают покупать доли, юниты или токены в каждом объекте. А в договоре прописывают, что дает такая покупка.

Инвестиция может быть короткой или долгосрочной. Все зависит от предложения инвестору, которое готовит управляющая компания.

При данной схеме сотрудничества к инвестору может переходить часть права собственности на объект. То есть вы получаете право на долю в прибыли или фиксированные платежи от управляющей компании.

Все условия инвестирования в инвест отель прописываются в инвестиционном договоре между инвестором и управляющей компанией.

Чем выше риск, тем больше прибыль. Этот принцип никто не отменял и в отельном бизнесе. Когда инвестируешь в проект на этапе проектирования, начала строительства или покупки старого здания, цена доли в 2-3 раза ниже работающего объекта.

Мифы об инвестировании в такие отели

1. Инвестиция в отель — это риск.

Это правило применимо к любой инвестиции. И конечно его нельзя игнорировать в случае с инвестицией в отельный бизнес или бизнес посуточной аренды жилья. Вот секрет успешной инвестиции. Нужно выбирать локацию в туристическом месте и возле метро. Должна быть инфраструктура: кафе, бар, ресторан, магазины, место не только для отдыха, но и для работы. Также хорошо, когда рядом с объектом или в помещении, где расположены апартаменты — есть спортзал.

2. Сезонность.

В низкий сезон заполняемость ниже, в высокий — наоборот. Не у каждого объекта есть сезонность или она очень разная по времени. В случае с инвест отелями этот фактор нивелируется инвест договором. Обычно вы получаете дополнительные фингарантии на минимальные платежи. Если вы взяли кредит для такой инвестиции, именно эти платежи помогут платить кредит без просрочек. Даже в низкий сезон.

3. Посуточная аренда — это хлопотно.

И это верно. Но в инвест отеле за хлопоты отвечает управляющая компания. Точнее вы ей платите за хлопоты, заполняемость, продвижение, управление. И в итоге даже за прибыль которую мы получаем в инвест отеле на посуточной аренде жилья.

В Петербурге активно развивается бизнес посуточной аренды. Для гостей это чаще дешевле по сравнению с гостиницей. Спрос растет каждый год. Есть один общий вывод — результаты объекта всегда выше после первого года работы с управляющей компанией.

4. Управляющая компания не сможет обеспечить нужную заполняемость.

Сегодня в Санкт-Петербурге нехватка жилья для посуточной аренды или мини-отелей уровня 3‑х звезд. Год назад из этого сегмента ушли хостелы и жилье посуточно не может их полностью заменить. Инвест отели отлично подходят как для иностранных туристов, так и для деловых людей, которые приехали на пару дней и хотят сэкономить. Чаще всего проект под инвест отель уже работает и видна статистика заполняемости за год. Ее дает управляющая компания. Располагая информацией, легче принять решение.

Учтите, что рынок апарт-отелей, апартаментов посуточно за последние 5 лет растет более чем в 7 раз за год. К примеру, за 2019 год он вырос аж на 810%.

5. Мой номер будет простаивать.

Это и вправду миф. В инвест отелях вы приобретаете не номер, а долю в отеле и получите долю от прибыли всего отеля. Этим вложение в инвест отел отличается от инвестирования в квартиру для сдачи посуточно.

6. Высокие налоги.

Как и в любом бизнесе налоги вы платите после получения прибыли.
Зарегистрируйте ИП и платите 6% с дохода на инвестицию. Если вы не узаконите свой бизнес, то как физическое лицо вам придется платить 13% от прибыли. Если вы ИП, то избавляетесь от налога на имущество. В случае если нет ИП то его ставка 0.1% от кадастровой стоимости апартаментов. Если их цена 1 млн, то ваш налог на имущество в России составит 1000 рублей.

Доли в инвест отелях или гостиница в собственности, что лучше?

«Храните яйца в разных корзинах», ведь так разделяете риски. Диверсификация важна для управления прибылью от инвестирования в отельный бизнес и бизнес посуточной аренды квартир. Наука и жизнь нам говорит, что лучше инвестировать по частям в три объекта отельного бизнеса, чем владеть и управлять одним. С учетом сезонности и продвижения какой-то из объектов точно даст хорошую прибыль.

Поэтому управляющие компании привлекают инвестиции в развитие своего номерного фонда через запуск инвест отеля. Если хотите инвестировать в бизнес посуточной аренды жилья, обратите внимание на этот формат вложений.

Портфолио Сокрома (Презентация)

Управляющая компания Сокрома — пример успешного отельного бизнеса в Санкт-Петербурге. За 6 лет работы мы вышли на среднегодовую заполняемость объектов 85%. Опыт здесь крайне важен. Он дается дорого, но продается по адекватной цене. Работа с УК обходится в 30% от прибыли. При этом вы избавляетесь от хлопот по самостоятельному управлению, а чистая прибыль объекта растет.

Часто предлагаем наши проекты инвест отелей с долевым участием. Доходность объектов 13-41%. Чем выгоднее предложение, тем больше желающих. И тем быстрее доли разбирают. Если вам интересен такой формат, свяжитесь с нами.

И немного инсайдерской информации. Ниже показан уровень сервиса, который предоставляем в каждом из отелей, апарт-отелей или апартаментов. Это преимущество, которое важно в бизнесе посуточной аренды жилья.

Мы повышаем стандарты отельного бизнеса в России, развиваем гостеприимство и доводим сервис до совершенства. Продвигаем франшизу по регионам, чтобы помочь отельерам продвигать их бизнес. У нас много решений, которые позволяют выстоять даже в самый серьезный кризис.

Постоянно тестируем и внедряем новые методы управления объектами. И это работает ведь наши клиенты экономят и зарабатывают миллионы рублей! Если хотите так же, давайте сотрудничать и продвигать зарабатывать вместе.

Есть свои плюсы в том, чтобы отдать апартаменты в управление профессионалам. Но сначала инвестору стоит проанализировать свои возможности: придется ли привлекать ипотеку и сколько личного времени есть на этот бизнес? Кому-то удобнее и выгоднее вести дела через управляющую компанию и не отвлекаться от основной работы, а кому-то — заниматься арендой самому.

На мой взгляд, если купить ликвидные апартаменты и отдать в управление надежной УК, то прибыль будет примерно такая, как от аренды квартиры на длительный срок.

Собственники, которые купили несколько ликвидных апартаментов в апарт-отелях в разном ценовом сегменте, — в более выигрышном положении по прибыли. А владельцам одних апартаментов часто выгоднее заниматься арендой самостоятельно.

Расскажу обо всем подробнее.

Что такое апарт-отели

Апарт-отели — это гостиничные комплексы, в которых есть управляющая компания и организован необходимый минимум сервиса: уборка номеров, круглосуточный ресепшен и охрана. Номера в апарт-отелях больше похожи на квартиру, чем на гостиничный номер. Обычно это одна или несколько комнат с кухонным блоком, прихожей и личным санузлом.

У каждых апартаментов есть свой собственник — инвестор, который каждый месяц получает доход с аренды номера по договору с управляющей компанией этого апарт-комплекса.

Инвестору это удобно. Ему не приходится искать жильцов, убирать номер и стирать простыни. Он просто каждый месяц получает от УК доход по агентскому договору.

Как устроен рынок апарт-отелей в России

Выделяют две категории апартаментов, которые отличаются уровнем сервиса для постояльцев:

1. Апарт-отель — это гостиничный комплекс высокой звездной категории с развитой инфраструктурой и коротким сроком аренды, обычно от нескольких дней до недели. Он предоставляет больше услуг: химчистку, курьеров, билеты на экскурсии, вызов такси. У таких отелей есть собственная инфраструктура: например, парковка, конференц-зал, коворкинг, ресторан, бар, фитнес, салон красоты, продуктовый магазин, аптека и медицинский центр.
2. Сервисные апартаменты — это комплекс для длительного проживания, от нескольких месяцев и дольше. Там меньше гостиничного сервиса и менее развита инфраструктура.

А вот жилые квартиры, которые поделили на отдельные студии, бывшие коммунальные квартиры и просто апартаменты без сервиса для постояльцев хотя и называют себя апарт-отелями, но ими не являются.

Что влияет на доходность

Я бы выделила несколько характеристик, которые влияют на размер прибыли.

При этом любая управляющая компания заинтересована в своей прибыли. Поэтому в первую очередь будет заселять апартаменты в ее собственности, а инвестиционные — по остаточному принципу.

Повышение цен на обслуживание. Со временем нагрузка на лифты, места общего пользования и инженерные системы увеличивается. Здание изнашивается, а затраты на эксплуатацию растут. В отличие от жилых домов сборы на капитальный ремонт в апартаментах отсутствуют. Поэтому, если договор заключен на срок больше года, УК обычно прописывает индексацию тарифов на коммунальные услуги, эксплуатацию объекта и свои услуги.

Посуточная аренда выгоднее, чем долгосрочная. Но у второй свои достоинства: амортизация не такая быстрая, потому что арендаторы бережнее относятся к временному жилью. А при посуточной аренде высокие расходы на амортизацию, ремонт помещений, техники, замену мебели и сантехоборудования.

Застройщик продает инвестпродукт с готовым бизнес-планом, но в ходе строительства может поменять концепцию проекта. Например, апарт-отель заявлен как четырехзвездочный, а после сертификации получит только три. Это случается, если были ошибки в расчетах на этапе проектирования или резко выросли цены на стройматериалы, как было во время пандемии.

Грамотные застройщики на этапе проектирования обращаются в консалтинговые фирмы, чтобы определить категорию апарт-отеля и посчитать, сколько денег под это заложить. Если этого не сделать, отель может потерять в категории.

При выборе апарт-отеля на этапе застройки инвестору стоит обратить внимание, на какой стадии готовности он находится. Чем больше срок до конца строительства, тем выше риски.

Борьба за клиента влияет на доходы с инвестиций — они падают. Поэтому, прежде чем вкладываться, изучите предложения на рынке, чтобы выбрать ликвидный апарт-отель. На ликвидность влияют четыре основных параметра: локация, инфраструктура, хороший ремонт и качественный сервис обслуживания.

Сертификация и категорийность. Иногда апарт-отели строят на земле, которая не предназначена для строительства гостиниц. Например, реконструируют под отель промышленное здание. Пройти сертификацию в этом случае сложно, а если и получится, то отелю дадут самую низкую категорию. А это влияет на доходность: она будет ниже по сравнению с апарт-отелями высшего сегмента.

Как проверить назначение земельного участка

Существует система классификации по категориям земель РФ. У каждой категории есть целевое назначение и разрешенный законодателем способ эксплуатации.

Проверить назначение земельного участка можно двумя способами.

По выписке из ЕГРН об основных характеристиках земельного участка. Ее можно получить через МФЦ или за минуту в электронном виде на сайте Росреестра. Для этого нужна регистрация на госуслугах и адрес или кадастровый номер апарт-отеля.

Придется уплатить госпошлину — 290 Р, а также комиссии за квитанцию и сервис по уплате — 51 Р. После оплаты документ формируется мгновенно, и его можно скачать в электронном виде.

Какие программы доходности бывают

Чтобы принять решение о покупке апартаментов, инвестор ориентируется на программу доходности, которую предлагает управляющая компания или застройщик. Программа показывает рентабельность бизнеса. Например, заполняемость номеров, доход от реализации апартаментов, стоимость номера в сутки. Эти показатели отражают эффективность работы управляющей компании.

Есть три основных вида доходных программ:

1. Программа с гарантированным доходом, когда инвестор получает ежемесячный доход по фиксированной ставке независимо от заполняемости номера и экономических факторов.
2. Программа с гибкой доходностью, когда доход инвестора привязан к проценту с общей прибыли за месяц по его апартаменту. В сезон доход с номера по этой программе может быть в несколько раз выше, чем в обычное время, а во время простоя — нулевой.
3. Программа совокупной доходности — это производная первых двух. Инвестор получает прибыль по фиксированной невысокой ставке плюс процент.
4. «Котловой» метод дохода, когда прибыль от всех действующих номеров в собственности собирается в общий котел и пропорционально делится между инвесторами. Эта программа прозрачная, так как обеспечить высокую ежемесячную заполняемость в каждый номер невозможно. На мой взгляд, это более справедливый метод распределения дохода между инвесторами, который снижает риски простоя номера.

Как определить эффективность управляющей компании

На доходность влияет не только расположение и звездность апарт-отеля, но и прозрачная работа управляющей компании. Она должна специализироваться на гостиничном бизнесе. Обычно это дочерняя фирма застройщика, реже — сторонняя компания.

Вот несколько параметров, на которые стоит обратить внимание при выборе управляющей компании.

Сколько объектов и какого сегмента в управлении. Если компания управляет двумя и более объектами в разном ценовом сегменте, это говорит о продуманном менеджменте: проекты дополняют друг друга и привлекают разную целевую аудиторию.

В каком состоянии апарт-отели. Обращайте внимание на чистоту прилегающих территорий, мест общего пользования, исправность лифтов, инженерных систем, работу инфраструктуры.

Качество услуг и обслуживания клиентов. Чтобы выяснить это, можно расспросить постояльцев, насколько они довольны сервисом.

Доходность программы и эффективность УК. Чтобы оценить доходность программы и эффективность управляющей компании, перед покупкой инвестору стоит запросить показатели доходности апарт-отеля. Но нужно понимать, что УК может в этом отказать.

Если покупать апартаменты на этапе застройки у неизвестного застройщика с УК без истории на рынке, то проверить эффективность ее работы не получится: показателей просто еще нет. В этом случае остается только сравнить программу доходности с предложениями других застройщиков, а оценивать эффективность уже в процессе управления апартаментами.

Показатели доходности апарт-отеля

Показатель	Как рассчитать	На что ориентироваться
Заполняемость апарт-отеля, или Occupancy, OCC	Количество сданных номеров / Количество свободных номеров, не закрытых на ремонт или на сезон и не предназначенных для внутреннего пользования, × 100%	Для хорошей прибыли заполняемость должна быть не менее 70%
Средняя стоимость суточной аренды номера, или Average daily room rate, ADR	Выручка за период от сданных номеров / Количество сданных номеров за этот период	В идеале ADR должен расти по сравнению с прошлым периодом
Средний доход за один конкретный номер, или Revenue per available room per day	ADR × OCC	Показатель растет, если продаж много или стоимость номеров высока

Как решать проблемы с управляющей компанией

Если с управляющей компанией что-то случится — например, будет реорганизация или она обанкротится, — застройщик создаст новую либо привлечет стороннюю. Инвесторам этот вопрос решать не придется.

Но иногда возникают разногласия и проблемы, которые не получается уладить с УК путем переговоров. Тогда их решают через суд.

Это значит, что УК, которые управляют апарт-отелями, не обязаны регистрировать свою деятельность в реестре государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства — ГИС ЖКХ. А значит, жилищная инспекция не контролирует УК и не может провести проверку качества ее работы в случае жалобы.

Когда примут закон. Поправки в законы, которые определят правовой статус апартаментов, должны были внести еще в 2021 году, но законопроект не рассмотрели. Теперь закон планируют принять в 2022 году.

Из-за отсутствия закона о статусе апартаментов в судебной практике действуют по аналогии с нормами жилищного кодекса — суд применяет их по своему усмотрению. Отношения между собственниками апартаментов и управляющей компанией регулируются пунктом 41 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25.

Как посчитать доходность от инвестиций в апарт-отель

Разберу пример на абстрактных цифрах. Допустим, стоимость апартаментов с ремонтом, мебелью и техникой — 6 000 000 Р. Средняя прибыль от аренды в месяц с учетом простоя — 50 000 Р, в год это 600 000 Р.

Чтобы посчитать доходность, нужно поделить годовой доход на текущую рыночную стоимость апартаментов:

600 000 Р / 6 000 000 Р × 100% = 10%.

Текущую рыночную стоимость можно узнать из объявлений по продаже апартаментов, аналогичных вашим, или сделать оценку с помощью риелтора.

Что в итоге

О перспективах инвестиций в апарт-отели говорить сложно. Каждый инвестор хочет, чтобы бизнес был прозрачным и предсказуемым, а доход — стабильным. На успех долгосрочного проекта влияет много факторов: бизнес-план, политика и экономика страны, новые законы и ограничения, умение инвестора или УК видеть новые запросы целевой аудитории и подстраиваться под обстоятельства, чтобы извлекать из них выгоду.

Но любые долгосрочные инвестиции подразумевают риски. И оценить их с учетом расходов и возможных убытков в виде простоя — ответственность инвестора.

Инвестирование в недвижимость: расстановка приоритетов

Хорошие новости для инвесторов. Всемирный банк обновил прогноз по росту мировой экономики. В 2018 году он поднимется с 2,9% до 3,1%. По мнению экспертов, на первом месте по надежности вложений стоит вывоз мусора, на втором – гостиничная индустрия. Если несмотря на это, вы все еще раздумываете, куда лучше вложиться – в жилую недвижимость или коммерческую, то почитайте этот текст.

Чтобы определиться окончательно, рассмотрим оба типа недвижимости. По нашему опыту, жилая дает доходность в пределах 5-6%. Ее окупаемость – в пределах двадцати лет. Коммерческая недвижимость демонстрирует более высокую доходность:

• Офисная – 6-7%
• Торговая – 7-8%
• Гостиничная – от 9 % и выше

Соответственно, вы сможете рассчитывать на окупаемость гостиничных проектов в пределах семи-десяти лет. Наверное, вы сейчас думаете, что ждать прибыли придется слишком долго. Но рекомендуем учесть то, что отельный бизнес в последние годы стал одним из самых выгодных объектов инвестиционного портфеля. Благодаря стратегическому бизнес-планированию отельно-ресторанные комплексы, на наш взгляд, относительно безболезненно переживают неблагоприятные рыночные колебания. А это, согласитесь, очень актуально во время экономических потрясений, от которых не застрахована ни одна страна в мире.

Международный специалист в сфере коммерческой недвижимости, компания CBRE Hotels, утверждает, что сегодня доходность от объектов отельной недвижимости существенно превосходит прибыльность инвестирования в офисные и торговые активы. Мы им верим, потому что соотнесли вполне реальные и очень интересные цифры. Делимся ими с вами: по данным консалтингового агентства TRI Hospitality Consulting, с каждым годом количество международных путешественников увеличивается на 4%. А теперь вспомним, что отельный номер каждый день продается заново. Улавливаете выгоду? Факт ежедневных продаж выгодно отличает гостиницы от других видов недвижимости и позволяет бизнесу моментально реагировать на любую динамику рынка гостеприимства.

Поэтому вложение капитала в гостиничную сферу – это прибыльная и набирающая популярность альтернатива для крупных международных инвесторов и владельцев активов среднего звена.

Вероятно, вы удивитесь, но…

Разумеется, инвестиции в отели – это долгосрочное вложение средств. Поэтому логично отдать предпочтение рынкам с большим потенциалом. Вероятно, вы удивитесь, но мы считаем, что такими являются рынки Украины и России.

Исходя из нашего опыта работы, мы можем сделать вывод, что сегодня в Украине сложились наиболее благоприятные условия для инвестиций в недвижимость. С этим связан строительный бум в городах-миллионниках. А отельная сфера находится на старте своего развития и характеризуется, согласно нашему опыту, низким уровнем насыщения и высоким спросом.  

Что касается российского рынка, отметим, что объекты торговой и офисной недвижимости пользуются наименьшим спросом. Мы сопоставили данные нескольких независимых ресурсов и выяснили, что количество бизнесменов, готовых вкладывать средства в торговые и офисные площади в Москве и области, сводится к 6%. По другим городам и регионам России этот процент вдвое меньше.

Возникает потребность в гостинично-ресторанных комплексах. В частности, на рынке образовался дефицит отелей среднего ценового сегмента. И рост спроса на них будет долгосрочным, утверждает вице-президент по развитию и операционной деятельности IHG в России и странах СНГ Арон Либинсон. Поэтому мы рекомендуем рассмотреть вариант инвестиций в гостиничный бизнес.

Три работающие модели инвестирования

Выбор бизнес-модели для определенного гостиничного объекта зависит от цели инвестора.

Я выделяю три основные модели.

• Модель с быстрой окупаемостью

Она предполагает, что инвестор вкладывает средства в строительство недорогих отелей или покупает советские здания и делает реконструкцию. Отель этот может быть на 80, 100, максимум 150 номеров. Такие гостиницы могут достичь окупаемости через четыре-пять лет. Главные недостатки такой модели – необходимость в жестком менеджменте. То есть экономить нужно на всем. Это приводит к быстрой изнашиваемости отеля и оборудования. И, как следствие, снижению продажной стоимости.

Наш совет. Если вы хотите не только быстро получить дивиденды от своих вложений, но и продлить их действие – закупите хорошие материалы для ремонта, простую, но крепкую мебель и надежное оборудование. Поверьте, на самом деле разница между качественными перегородками, дверями, кроватями не такая существенная и определенно не стоит репутационных и повторных финансовых затрат.

• Модель с большей окупаемостью и лучшей капитализацией

Такие отели, как правило, требуют лучшей инфраструктуры, более качественной мебели, ремонта. В совокупности на тот же объем инвестиций получится меньше номеров и, соответственно, доходность будет меньше. Но такие отели однозначно будут держать свою продажную стоимость. А с правильным и эффективным управлением, она будет с годами только расти.

Не так давно мы реализовали строительство отеля и после двух лет успешного управления смогли его продать зарубежному инвестору на 50% дороже изначальной стоимости. Таким образом, его рентабельность с учетом того, что два года объект успешно работал, была почти 70%. Этот опыт мы внесли в работающий кейс и делимся им на профессиональных семинарах и конференциях.

Наш совет. Качественные мебель и ремонт – это не все составляющие успеха. Обратите внимание на персонал. Если в первое время у вас нет оборотных средств на его полноценное обучение, организовывайте ежедневные утренние собрания и приближайте их к своим ценностям и философии гостеприимства.

• Модель с большой капитализацией

Инвестор вкладывает в очень дорогие объекты: пятизвездочные отели или огромные загородные комплексы. Основная цель этой модели – сохранение инвестиций в одном объекте недвижимости, фиксирование рентабельности и доходности на уровне железных 5-6% годовых и положительный имидж стабильно развивающегося объекта.

Наш совет. Обратите внимание на систему лояльности гостей. Они должны помнить, что у вас им комфортнее и выгоднее, чем у других. Принцип Парето актуален и в гостиничном бизнесе – 20% ваших постоянных гостей приносят 80% дохода, а 80% обычных клиентов приносят 20%.  

Доверять ли бизнес управляющей компании

После того как вы определились с целью и моделью инвестирования, возникает закономерный вопрос: самому ли вести бизнес или доверить управляющей компании.

Если вам по душе первый вариант, то готовьтесь к тому, что прочтения нескольких статей в интернете будет недостаточно. Нужно обладать необходимыми знаниями законодательства, ментальности жителей того или иного региона, специфики ведения вашей ниши, а также опытом управления и навыками менеджмента.

Если же вы хотите инвестировать и получать дивиденды, особенно не вникая во все тонкости, тогда лучше всего доверить свои инвестиции профессионалам.

Основная сложность для собственника, который решил преобразовать свое или приобретенное помещение под мини-отель или хостел, – подобрать правильных подрядчиков. Например, архитектора, который имеет опыт работы в HoReCa и может эффективно спланировать пространство, строительную компанию, которая правильно подберет необходимые материалы для гостиницы и в срок сдаст объект, компании, которые занимаются комплектацией мебели и оборудования, специализированного под эксплуатацию в гостиницах.

***

По законам рыночной экономики, неудовлетворенный спрос не может жить долгое время, поэтому скоро на него появятся предложения.

От кого они будут – от предприимчивых и дальновидных иностранных инвесторов или от отечественных бизнесменов – покажет время. Но, учитывая экономический потенциал, климат и географическое положение, Украина и Россия имеют все шансы стать самыми продвинутыми туристическими центрами Европы и Азии.

---

Материалы по теме:

Революция началась. Проведена первая в мире токенизация коммерческой недвижимости

Купил сейчас – потом заработаешь: самые перспективные районы мира для покупки недвижимости

Виртуальная реальность поможет риелторам продавать квартиры

Женщины инвестируют лучше мужчин. Но почти этим не занимаются

На этом зарабатывают стартапы в сфере недвижимости

1. Инвестировать в отель рискованно

Сегодня на рынок Петербурга действительно выходят масштабные отельные инвестиционные проекты, но, чтобы стать успешными для инвесторов, они должны соответствовать определенным критериям. Во-первых, нужна удачная локация рядом с метро. Во-вторых, в отеле должна быть своя инфраструктура: места для отдыха и работы, точки общепита, спортзал. В-третьих, не обойтись без управляющей компании, которая будет его обслуживать.

Часто опасения инвесторов связаны и с сезонным характером этого бизнеса: не секрет, что заполняемость в межсезонье гораздо ниже, чем летом или в праздники.

«Действительно, в низкий сезон, например, при загрузке отеля ниже 60%, случаются небольшие простои. Они с лихвой компенсируются в высокий сезон, когда доход может быть в несколько раз выше среднего, — рассказывает Екатерина Лисовская, генеральный директор отельного оператора PLG (инвест-отели IN2IT и «Про.Молодость» в Петербурге). — Но если инвестор хочет иметь гарантированный доход, ему подойдет наша программа доходности «Гарантия»: собственник получает фиксированные ежемесячные выплаты вне зависимости от заполняемости отеля. Также у нас есть ограниченное предложение «Двойная гарантия», согласно которому он получает гарантированный доход в размере 30 тыс. рублей ежемесячно, а спустя пять лет наша управляющая компания выкупает этот номер по цене в 1,5 раза выше, чем заплатил инвестор на входе».

Большинство инвест-отелей оформляет отношения с инвестором по надежной схеме ДДУ в соответствии с ФЗ-214, который гарантирует соблюдение прав дольщиков.

2. Зарабатывать на аренде хлопотно

Нисколько. Именно этим номер в инвест-отеле и отличается от квартиры, которую вы сдаете в аренду самостоятельно. Управляющая компания берет на себя все заботы по заполнению и обслуживанию номера. Именно она ищет гостей и обеспечивает заполняемость номеров в соответствии с выбранными инвестиционными программами, именно она следит за состоянием номера после выезда каждого гостя.

Все, что требуется от инвестора, — купить номер с полным оснащением и выбрать доходную программу.

По данным консалтинговой компании Knight Frank, сегмент сервисных апартаментов, где инвестору нужно лишь выбрать доходную программу и довериться оператору, активно развивается в Петербурге: за 2019 год спрос на такие объекты вырос на треть.

3. Управляющая компания не обеспечит необходимый поток туристов

В Петербурге наблюдается дефицит гостиниц в сегменте три звезды. Хостелы, ранее занимавшие эту нишу, в прошлом году ушли с рынка, а арендное жилье так и не стало полноценной заменой гостиницам: оно не подходит группам, иностранным туристам, а также тем, кто приезжает в город по работе и ведет отчетность по расходам. Именно эту нишу и заполняют апартаменты.

Гостями инвест-отеля являются не только туристы, а потому в низкий сезон заполняемость обеспечивают деловые люди, прилетающие в Петербург на один-два дня или на выходные. В этом случае преимущество имеют отели, расположенные недалеко от аэропорта.

При этом туристический поток в Северную столицу стабильно прирастает на 810% ежегодно. 2019 год показал такой рост даже по сравнению с футбольным 2018-м. Инвест-отели — инструмент, позволяющий заработать на этом.

4. Мой номер будет простаивать

В инвест-отелях существуют программы, которые исключают неравномерное распределение гостей по отелю. «Программа «Кооператив» в проекте «Про.Молодость» исключает простаивание отдельных номеров, — рассказывает Екатерина Лисовская. — Общий валовый доход отеля делится между всеми собственниками в соответствии с количеством приобретенных квадратных метров и даже при загрузке 60% будет достигать 12% годовых».

5. В апартаментах нельзя оформить прописку

Прописку, то есть постоянную регистрацию, в апартаментах действительно оформить нельзя, поскольку по закону это коммерческая недвижимость. Но допускает оформить временную регистрацию сроком на пять лет, а ограничений на продление такой регистрации нет.

Если купить апартаменты в отеле, где работает управляющая компания, то все документальные вопросы по оформлению регистрации она возьмет на себя.

6. Апартаменты невыгодны из-за высоких коммунальных платежей

Номер в отеле можно купить не только с инвестиционной целью, но и для собственного проживания. По данным Knight Frank, даже в сервисных апарт-отелях доля таких покупок — как минимум 20%.

Коммунальные платежи в подобных проектах формируются исходя из площади номера и ставки за квадратный метр. Она действительно иногда чуть выше, чем в жилье, поскольку расчет ведется для коммерческой недвижимости. Но эта разница уменьшается, если в апарт-отеле работает собственная управляющая компания.

7. Я буду платить высокие налоги

Для индивидуальных предпринимателей налог на доход со сдачи в аренду отельного номера составляет 6% по упрощенной системе налогообложения, для физического лица — 13%.

Еще один платеж — налог на имущество, который оплачивается один раз в год. Индивидуальные предприниматели от него избавлены, для физического лица это 0,1% кадастровой стоимости номера. «Так, если средняя кадастровая стоимость студии равна 700–800 тыс. рублей, то сумма налога — всего 700–800 рублей в год», — отмечает Екатерина Лисовская.

8. Владельцу апартаментов сложнее доказать право собственности

Право собственности на отельный номер подтверждается ровно так же, как и право собственности на квартиру — выпиской из ЕГРН. Эта выписка является единственным официальным документом, который подтверждает право собственности владельца отельного номера. При этом распоряжаться своим недвижимым имуществом он вправе на свое усмотрение — так же, как и квартирой или офисным помещением.

9. Банки не дают ипотеку на покупку апартаментов

Это не так. Банки выдают ипотеку на покупку апартаментов, а ставки по таким кредитам часто даже ниже, чем на приобретение жилья. Апарт-комплексы работают с банками — в рамках партнерских программ ставка еще привлекательнее. Так, партнерские программы инвест-отелей PLG («Интуит», «Про.Молодость») позволяют оформить ипотеку по ставке от 7,99%.

Набор документов для оформления ипотеки на апартаменты тот же, что и для жилой недвижимости. При этом стоят апартаменты в среднем на 10–15% ниже, чем аналогичная по площади и локации квартира. 

10. Для инвестиций в недвижимость нужно много денег

Если ипотека по какой-либо причине не подходит, обратитесь напрямую к девелоперу. Некоторые инвест-отели предлагают стартовые доходные программы, в которые удастся войти с небольшим капиталом. К примеру, в линейке отелей PLG есть предложения, рассчитанные на любой бюджет: S, M, L и XL. Самое недорогое из них — S-программа, которая позволяет войти в отельный бизнес уже при наличии 300–350 тыс. рублей. Предметом инвестиций в этом случае станут квадратные метры коммерческих площадей.

Управление инвестиционной деятельностью гостиничных предприятий

Предприятия на сегодняшний день могут успешно функционировать, в полном объеме реализовывать свои функции толь в том случае, если они повышают свою конкурентоспособность и укрепляют свои позиции на рынке. Для этого многие компании ищут инвесторов, которые будут вкладывать средства в капитал компании, получая взамен определенную прибыль. В этой связи компаниям, в том числе и в сфере индустрии гостеприимства, необходимо разработать определенные инвестиционные стратегии, постоянно совершенствуя свою деятельность в данном направлении.

В соответствии с Законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» в качестве инвестиций рассматриваются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции, а также иные ценные бумаги, технологии, оборудование, машины, кредиты, иное имущество либо имущественные права, объекты интеллектуальной собственности, которые используются с целью получения прибыли или дохода и достижения положительного социального эффекта.

В широком смысле под инвестициями можно рассматривать любые денежные или имущественные вложения с целью их дальнейшего последующего увеличение. При этом рост капитала должен быть достаточен для того, чтобы вернуть инвестору вложенные денежные средства, компенсировать его вложения в бизнес. Стоит учитывать, что инвестиционные вложения, как и любая предпринимательская деятельность, характеризуются определенной степенью риска. Например, возврат денежных средств может зависеть от уровня инфляции в определенные периоды.

Инвестиции могут классифицироваться по ряду оснований. Например, выделяют следующие виды инвестиций:

«Особенности инвестиционной деятельности в индустрии гостеприимства» 👇

• Капиталообразующие — направлены на развитие функционирования основных фондов предприятий.
• Портфельные — средства, которые помещены в финансовые активы.
• Интеллектуальные — предполагают затраты на ноу-хау, лицензии, покупку патентов, подготовку и обучение персонала для работы, рекламные расходы и т.д.

Кроме того, в зависимости от субъекта, инвестирующего капитал, инвестиции могут быть государственными, то есть осуществляемыми за счет бюджетных и иных ассигнований, а также частными, то есть осуществляемыми за счет средств организаций и индивидуальных предпринимателей, физических лиц, банков и т.д. Инвестиции также могут быть иностранными, если они поступили от субъекта, который располагается за пределами страны местонахождения организации (на территории другого государства).

Особенности инвестирования в индустрию гостеприимства

Индустрия гостеприимства, как и любая другая, нуждается в определенных инвестиционных вложениях. Более того, как утверждают специалисты, от инвестиционной деятельности в гостиничном бизнесе зависит развитие туризма в регионе и даже в стране.

Однако согласно исследованиям, инвестиции в сферу гостиничного бизнеса в России в настоящее время практически не растут. Наибольшее увеличение объема финансирования данной сферы наблюдалось 2002-м году, а затем пошло на постепенное снижение. При этом отдельные регионы самостоятельно развивают туристский бизнес, делая инвестиционные вложения в развитие гостиниц. Безусловным лидером по финансированию развития данной сферы является Москва, Следом за ней располагаются Краснодарский край и Санкт-Петербург. Подобная ситуация обуславливается большим притоком туристов в данные регионы, вследствие чего возникает необходимость развития сферы гостеприимства. В то же время в некоторых регионах России гостиничный бизнес переживает настоящий бум, а потому многие предприниматели, организации вкладываются в данную сферу. Особенно это касается наиболее часто посещаемых регионов. Увеличение инвестиций в гостиничном бизнесе имеет место и за рубежом, где на сегодняшний день активно развивается сфера туризма.

Для того чтобы инвестировать в гостиничную деятельность максимальное количество инвестиционного капитала, необходимо создавать проекты, которые будут максимально привлекательными для инвесторов. В качестве примера можно привести опыт деятельности компании Mirax Group, которая инвестировала в свои гостиничные проекты не менее 500 миллионов долларов. Данная компания заявила о своих планах развивать гостиничную сеть, и не собирается ограничиваться только четырьмя проектами гостиниц в Москве и в Турции — в планах компании создать гостиничную сеть самого высокого уровня, причем не только на территории России, но и открыть свои представительства в Греции, Черногорье, Швейцарии, Украине и т.д.

Перспективы инвестирования в индустрию гостеприимства России

Гостиничный бизнес в России с каждым годом все более активно развивается, открываются новые гостиничные предприятия, причем не только в центре, но и в регионах. Необходимость инвестирования связана с трудностью строительства ряда гостиничных объектов, спецификой получения хороших участков под строительство. В качестве финансовых инструментов для развития инвестиций в гостиничном бизнесе используются разные средства, например, закрытые паевые инвестиционные фонды. Так, используя данный инструмент, были реализованы многие бизнес проекты на территории России.

В настоящее время инвесторам предлагается вкладывать инвестиции в следующие три аспекта развития гостиничного бизнеса:

• Строительство и реконструкцию гостиниц.
• Сдачу гостиничных комплексов в аренду.
• Вложение денежных средств в гостиничный бизнес, его развития.

Однако многие организации пока что не готовы к использованию такого инструмента, как инвестиции, так как не имеют соответствующих методик по привлечению инвесторов. Кроме того, инвестиции в гостиничный бизнес по сравнению с инвестициями в строительство торговой или офисной недвижимости отличаются сравнительно низкой доходностью. Вместе с тем это одна из самых надежных и стабильных сфер, который позволяет привлекать небольших инвесторов. Например, в Санкт-Петербурге имеется положительный опыт инвестирования в сферу малого гостиничного бизнеса.

Чем опасны инвестиции в апарт-отели

Маскируясь под финансовый инструмент, такие вложения намного более рискованны для инвесторов, чем стандартные способы инвестиций

Практика инвестирования в отели или отдельные гостиничные номера распространена во всем мире.

Наиболее популярными способами вложения средств в этой сфере являются:

• Создание гостиничных комплексов в туристических городах и зонах на территории России;
• Возведение загородных мини-отелей в привлекательных природных местах (например, на берегу рек и озер);
• Строительство деловых отелей для бизнесменов и командировочных в центре какого-либо города;
• Приобретение готовых объектов гостиничного бизнеса в России для дальнейшего их развития;
• Покупка готовых или строительство новых отелей за пределами РФ.

Особенно часто инвесторы выбирают апартаменты и гостиницы в европейских странах, США, Великобритании и Дубае. Экономика этих стран стабильна, что позволяет получать большую прибыль от инвестиций.

На заметку! Если инвестор хочет, чтобы его средства стали приносить доход как можно быстрее, затратив при этом минимум усилий, то лучше остановиться на приобретении готовой гостиницы.

Преимущества от инвестиций в гостиничный бизнес

Инвесторы готовы вкладывать свои средства в гостиничную недвижимость по ряду причин:

• В Европе цены на гостиницы относительно низкие – стоимость гостиничных номеров начинается от 100000 евро, поэтому небольшой отель в 3-4 этажа обойдется сравнительно недорого;
• Если инвестор не разбирается во всех нюансах бизнеса, он может передать полномочия по управлению отелем стороннему лицу или управляющей компании. В таком случае вложение в этот бизнес будет выступать в качестве варианта для диверсификации своего инвестиционного портфеля;
• Инвестиции в гостиничные номера за границей являются стабильным источником дохода в иностранной валюте. Как правило, годовая доходность от отельного бизнеса составляет от 4 до 10%.

Риски инвестирования в гостиничный бизнес

Любой вид бизнеса связан с определенными рисками.

При вложениях средств в гостиницы следует учитывать:

• Если приобретать отель за границей, то оформление сделки лучше проводить в сопровождении местного юриста. Это связано с тем, что в каждой стране есть свои особенности законодательства, которые могут знать только специалисты;
• Когда инвестор нанимает для управления отелем стороннее лицо, он должен принимать во внимание то, что маркетинговая стратегия бизнеса будет исключительно в ведении управляющего. При выборе неправильной политики, инвестор уже не сможет повлиять на ее эффективность;
• В отельном бизнесе необходимо учитывать сезонный фактор. Прибыль от сдачи апартаментов не всегда будет высокой. В сезоны, непривлекательные для туристов, номера могут простаивать и не приносить вообще никакого дохода. Это касается гостиничных комплексов, построенных вблизи морского побережья;
• При продаже отеля может возникнуть проблема поиска нового владельца. Каждый отдельный объект обременен своими условиями владения в соответствии с конкретным договором. Такие условия подходят далеко не всем инвесторам. Обычно главным претендентом на покупку является сама управляющая компания. Но она, как правило, хочет приобрести гостиницу по сниженным ценам без учета капитализации;
• Проживание инвестора в собственном отеле невыгодно для оператора и для самого владельца, поскольку может снизить инвестиционную доходность. Поэтому управляющая компания выставляет жесткие условия для проживания владельца: либо просит сдать объект на все время действия соглашения, либо устанавливает лимит на время сдачи номера;
• Серьезную конкуренцию отелям составляют квартиры, которые сдают в аренду частные лица. С появлением интернет-ресурсов снять частное жилье для туриста стало значительно проще. Для этого не нужны посредники, а само жилье зачастую стоит дешевле гостиничных номеров. Поэтому инвестор должен серьезно подходить к организации бизнеса и обеспечивать максимально выгодные условия для своих клиентов.

Этапы инвестирования в отельный бизнес

Инвестирование в гостиничный сектор – трудоемкий процесс, который состоит из большого количества этапов. Все они подробно рассмотрены в таблице ниже.

Важно! На первоначальной стадии запуска проекта возможно возникновение таких рисков как: малые загрузки отеля, большие затраты на установку инженерных коммуникаций и коммунальные платежи, ошибки недостаточно компетентного персонала.

Доходы и расходы гостиничного бизнеса

Особенности получения дохода от отельного бизнеса:

• Доход от гостиниц обычно меньше, чем от другой коммерческой недвижимости. В среднем он составляет 25-30%, иногда может достигать 35-40%;
• Величина дохода зависит от загруженности номеров и их средней стоимости;
• Важной составляющей частью прибыли от гостиницы являются доходы от оказания сопутствующих услуг. Их величина от общей прибыли может доходить до 70%;
• Невозможно абсолютно точно рассчитать доходы от отеля, поскольку на их размер влияют много факторов, зависящих от маркетинговой стратегии компании. Например, заполняемость номеров и спрос на дополнительные услуги будет зависеть от репутации отеля, отзывов о нем и качества обслуживания;
• Особенность окупаемости в гостиничном бизнесе такова: чем масштабнее проект, тем дольше его окупаемость. Маленькие отели начинают приносить доходы значительно раньше. Но если инвестор хочет в долгосрочной перспективе получать высокую прибыль, то ему стоит выбирать крупный гостиничный комплекс.

Основные доходы гостиницы складываются из следующих составных частей:

1. Ежедневный доход от каждого номера рассчитывается исходя из стоимости комнаты и ее загрузки.
2. Сумма дополнительных платежей за питание.
3. Выручка, получаемая от работы бара.
4. Доходы от арендаторов помещений на территории гостиничного комплекса.
5. Доходы от других видов услуг.

На заметку! В случае кризисной ситуации и снижения доходности гостиницы можно воспользоваться действиями, которые помогут увеличить прибыль: например, поднять стоимость оплаты за проживание или дополнительные услуги, снизить отдельные категории закупок и сократить фонд оплаты труда.

Расходы при ведении отельного бизнеса

Операционные расходы в гостиничном деле очень велики за счет того, что:

• Значительную долю составляет фонд оплаты труда, потому что функционирование отеля требует наличия большого штата персонала;
• Величина коммунальных расходов всегда будет высокой;
• Для деятельности гостиницы необходимо осуществлять такие постоянные закупки, как: пищевая продукция для ресторана, текстильные изделия для номеров (полотенца, постельное белье), бытовая химия для уборки комнат и т.д.

Важная информация! Составляя бюджет для гостиницы, необходимо учитывать статью, которая будет предусматривать порчу имущества постояльцами. Это может быть сломанная мебель, разбитая посуда, кража различных предметов. Чтобы избежать неожиданной нехватки той или иной вещи, нужно заранее закупать наиболее часто портящиеся предметы.

Особенности организации питания в гостиничном бизнесе

Ресторанное дело в гостиничном бизнесе играет важную роль. От качества и стоимости питания зависит и спрос на номерной фонд.

Если владелец отеля не хочет затрачивать много внимания и средств на организацию ресторана, он может ограничиться небольшим кафе, которое будет предоставлять услугу завтраков для клиентов. Если же отель заявлен как полноценный гостинично-ресторанный комплекс, то придется всерьез задуматься о грамотном подходе к организации питания.

Отель может предоставлять один или несколько видов услуг питания:

• Завтраки – обязательная составляющая любого отельного питания;
• Комплексное питание – завтраки, обеды и ужины по выбору клиентов;
• Мини-бар в гостиничном номере;
• Ресторан, работающий при гостинице – питание можно получать по системе «шведский стол» или с помощью заказа продуктов из меню;
• Бар с напитками;
• Небольшой буфет в лобби-зоне;
• Угощения для гостей на ресепшн.

Совет! Если гостиница находится в городской зоне, то для ресторана лучше предусмотреть отдельный вход. Так можно будет разграничить постояльцев и обычных горожан для удобства посещения заведения.

Инвестиции в гостиничный бизнес на территории России

Инвестиции в строительство и покупку гостиниц в России последнее время показывают положительную динамику. Это обусловлено, в первую очередь, проведением Чемпионата Мира по футболу в 2018 году и повышением в связи с этим туристической привлекательности страны.

Количество инвестиций в гостиничный бизнес в первом квартале 2018 года оказалось в 4 раза больше, чем их объем за весь 2017 год. Причем вложения осуществляли инвесторы, для которых отельный бизнес не является профильным. Другой причиной такого роста стало ослабление рубля.

На заметку! Привлекательность гостиничного бизнеса в России могла бы быть и выше, если бы был снижен налог на имущество. В настоящее время он составляет 1,5-2,2% от балансовой стоимости.

Причины быстрой окупаемости небольших гостиниц и хостелов

В России можно наблюдать высокий спрос на небольшие отели со стороны частных инвесторов, в том числе и иностранных предпринимателей.

Причин для этого несколько:

• Маленькие гостиницы включают в себя всего несколько номеров, которые можно открыть в жилом здании. При этом не обязательно покупать помещение, можно взять его в аренду;
• Нет необходимости вкладывать значительные средства в модернизацию отеля. Для такого варианта подойдет периодическое недорогое обновление внешнего вида номеров;
• Текущие коммунальные расходы и амортизационные издержки не так высоки, как в крупных гостиничных комплексах. Именно поэтому их окупаемость наступает не через 10 лет, а уже после 3-4 лет работы отеля.

Инвестиции в гостиничную недвижимость города-курорта в Сочи

Сочи – это один из самых известных южных курортов в России. Многие инвесторы рассматривают его в качестве объекта для выгодного вложения своего капитала.

Особой популярностью пользуются гостиничные объекты премиум-класса на Красной Поляне. Это объясняется тем, что курорт привлекает большое количество туристов круглый год.

А количество высокобюджетных гостиниц на этом объекте не так уж и велико. Сроки окупаемости для крупных проектов в этой локации составляют в среднем 5 лет.

Большой спрос на премиальные отели на Красной поляне связан и с санкционными ограничениями для российской элиты.

Чаще всего в отели Сочи вкладываются инвесторы из Казахстана, а также граждане США, Украины, Германии и Республики Беларусь.

Доход от вложений в дорогие гостиницы на загородных территориях Сочи составляет от 16,5 до 49 миллионов рублей. Годовая доходность отельного комплекса в черте города не превышает 17 миллионов рублей.

Интересная информация! Крымский полуостров не может пока в полной мере конкурировать с сочинскими гостиницами. Инфраструктура Крыма слаборазвита, а зарубежные инвесторы не готовы вкладывать в него свои инвестиции по причине санкций и политических проблем.

Инвестиции в заграничные гостиницы

Инвесторы разных стран активно вкладывают свои средства в гостиничную недвижимость Средиземноморья. Такие инвестиции являются одними из самых распространенных в Средиземноморском регионе.

Большая часть иностранных денежных потоков оседает в Испании, Италии, Португалии, Греции и Франции. Эта тенденция объясняется стабильной экономической обстановкой в государствах, невысокими банковскими ставками, перспективами получения высоких доходов от инвестиций, а также программами по выдаче вида на жительство за инвестиции.

Среди разных видов отелей в Средиземноморье особой привлекательностью пользуются трех- и четырехзвездочные отели и курорты.

Интересная информация! В последние годы туристы отдают свое предпочтение не крупным гостиничным комплексам с отличной репутацией, а небольшим и уютным апартаментам. В связи с этим некоторые известные гостиничные сети меняют концепцию своего бизнеса и перепрофилируют традиционные отели в апартаменты.

Причиной приобретения гостиничной недвижимости в Средиземноморье зачастую является желание инвесторов иметь собственное жилье на побережье, приносящее доход.

Однако некоторые бизнесмены выбирают инвестиции в гостиничный бизнес Средиземноморья исключительно для диверсификации своего инвестиционного портфеля.

Бывают случаи, когда отельный бизнес не приносит желаемого дохода инвестору. Это может быть связано с низкой эффективностью управления объектом инвестиций.