Принцип работы управляющей компании в сфере жкх

Управляющая компания — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом, а собственники квартир ей за это платят.

Такие компании следят за лифтами, поддерживают чистоту в подъездах, ремонтируют трубы в доме. Еще они в ответе за то, чтобы не текла крыша и ни на кого не упала сосулька.

Основной документ, регулирующий деятельность управляющей компании, — Жилищный кодекс РФ.

Что входит в обязанности УК

УК оказывает эти услуги самостоятельно или нанимает подрядчиков. Управляющая компания отвечает за качество и сроки работ перед собственниками.

Контакты с другими поставщиками. Кроме управляющей компании дом обслуживают другие поставщики коммунальных услуг: за электричество, воду и отопление управляющая компания обычно не отвечает.

Она выступает посредником между поставщиками и жильцами дома:

1. Контролирует счетчики коммунальных услуг. Часто управляющая компания отправляет поставщикам показания квартирных счетчиков за жильцов.
2. Собирает плату и работает с должниками. Люди платят поставщикам, а управляющая компания помогает в этом.
3. Предупреждает собственников о перебоях. Например, если будут менять трубы и отключат воду.
4. Информирует об авариях. Если на линию электропередач рухнул столб, УК не будет это чинить, но может сообщить, что произошло и когда дадут свет.

В каких вопросах управляющая компания может и не может помочь

Услуга	Может помочь	Не может помочь
Уборка в подъезде	На лестницах грязь — УК нанимает и отвечает за уборщиц	Сосед высыпает мусор перед дверью — разбирайтесь с соседом или обратитесь в полицию
Электричество	У вас перегорела лампочка — если не можете поменять сами, УК пришлет электрика. Услуга может быть платной	Авария на линии электропередач — УК только проинформирует, а ремонтировать будет поставщик электроэнергии
Водопровод	В квартире сломался кран — УК пришлет сантехника	Летом отключили горячую воду и ведут технические работы — УК только предупредит об отключении
Отопление	Зимой в вашей квартире холодные батареи, а у соседей горячие — УК проверит систему отопления	В холодное время года просто плохо топят — это поставщик может экономить топливо

Как проверять УК

Управляющие компании размещают информацию на сайтах и предоставляют ее по требованию собственника.

Что проверять. УК обязана предоставлять данные о своей работе по просьбе жильцов. Вы имеете право проверить:

1. Правильно ли выставили счета для оплаты коммунальных услуг. Не завышены ли тарифы.
2. Как управляющая компания выполняет свои обязанности по договору — что сделала, что планирует сделать.

Куда жаловаться на управляющую компанию

Руководитель управляющей компании. Сначала обратитесь в саму УК — напишите заявление на имя руководителя. Жалоба в другие места будет весомее, если вы пытались решить вопрос напрямую, но не смогли. Последующие жалобы подкрепите письменным отказом управляющей компании либо укажите, что они проигнорировали обращение. К тому же иск в суд могут не принять, если с вашей стороны не было попытки досудебного урегулирования.

Некоммерческие организации. С нарушениями в жилищно-коммунальном хозяйстве борются политические партии и общественные организации, например общества по защите прав потребителей.

Суд. Если жалобы не помогают, вы имеете право подать иск в суд. Почитайте, как правильно выбрать суд.

Кто контролирует управляющие компании

Это не обязательно те же самые организации, в которые жалуются на УК. Некоторые органы контролируют и рассматривают жалобы, другие только контролируют, а жаловаться туда не стоит. Контроль за управляющими компаниями ведут по нескольким направлениям: соблюдение нормативов, лицензионный контроль, контроль за тарифами и проверка качества работы.

Лицензирование. Управляющие компании лицензирует Госжилнадзор, а потом устраивает для них проверки. Это называется лицензионным контролем. В ходе таких проверок жилищная инспекция ищет нарушения — и если найдет, то может отозвать лицензию. Если вы сообщите о нарушении в Госжилнадзор, они могут провести внеплановую проверку УК.

Контроль за тарифами. Федеральная антимонопольная служба следит, чтобы управляющая компания устанавливала тарифы на услуги по закону. Этим же занимается региональный комитет по тарифам, а если его нет — региональное министерство энергетики.

Все эти вопросы проверяют также муниципальные органы власти. Обычно это управление ЖКХ при городской администрации. Раз в год они должны проводить плановые проверки, а внеплановые устраивают при поступлении жалоб.

Жильцы дома тоже могут контролировать свою управляющую компанию — об этом мы рассказали выше.

От работы управляющей компании зависит комфорт, а зачастую и безопасность всех жильцов многоквартирного дома. Чем занимается управляющая компания и как ее можно выбрать? Рассказывают наши эксперты.

Какие обязанности несет управляющая компания

Чем занимается управляющая компания? Управляющая компания (УК) отвечает за функционирование всех коммуникаций в доме. Водопровод, электричество, вывоз мусора, сохранность всего общего имущества (и в том числе самого дома), работа лифтов – все это входит в обязанности управляющей компании. Если управляющая компания хорошо справляется со своими обязанностями, все неисправности быстро устраняются, а аварии предупреждаются или ликвидируются благодаря быстрому ремонту.

Предполагается, что у управляющей компании есть перечень ежедневных, ежемесячных, сезонных работ, а также график запланированного ремонта.

С управляющей компанией заключается договор, в котором должны быть прописаны ее обязанности.

Какие вообще есть варианты управления домом и чем УК лучше?

В Жилищном кодексе указываются три способа управления многоквартирным домом:

Управление при помощи специализированной компании имеет свои плюсы: сами собственники могут не тратить время и силы на решение текущих и срочных вопросов, им не нужно вникать в специфику работы обслуживающих организаций и вдаваться в юридические тонкости. При этом собственники жилья могут сами принимать решение относительно того, какой именно компании доверить свой дом.

Критерии выбора управляющей компании

Как выбрать управляющую компанию? Самое главное – потенциальная управляющая компания должна иметь соответствующую лицензию. Перед тем как заключать любые договоры, обязательно нужно проверить ее наличие и убедиться, что лицензия действующая.

Отыскать подходящие компании, работающие в том или ином районе, можно на порталах ЖКХ, в электронном справочнике (2ГИС, «Яндекс», «Гугл карты» и так далее), на порталах районов или округов (если таковые есть). Таким образом можно отобрать УК, которые обслуживают дома в районе, а также сразу посмотреть, сколько многоэтажек уже находится на их попечении (если есть свободное время, можно даже попытаться получить отзывы от жильцов этих домов, чтобы оценить работу УК).

При выборе управляющей компании стоит обратить внимание на то, за какие дома она уже отвечала и в течение какого времени. Управляющие компании могут предоставлять список своих услуг и прайс на их выполнение с указанием повышающих коэффициентов. Лучше выбирать, конечно, ту, которая готова оказывать весь комплекс услуг, в противном случае придется заключать дополнительные договоры или искать сторонних исполнителей. У некоторых управляющих компаний есть своя материально-техническая база, а также собственный персонал. Все нюансы об этом нужно узнавать заранее, также поинтересуйтесь квалификацией сотрудников.

Если рассматриваются несколько компаний, можно попросить их сделать предложение, в котором будет наглядно видно, какой именно комплекс услуг оказывается и за какие деньги. Если вам предлагается типовой договор, его требуется заранее изучить и, возможно, показать юристу для оценки. Помните, что вы можете со своей стороны вносить предложения по изменению договора. В договоре должны быть следующие пункты: перечисление общедомового имущества, перечень работ и услуг, а также система дополнения этого перечня, список коммунальных услуг, размер, порядок и сроки оплаты услуг УК, формат отчета УК перед жителями. Естественно, с учетом конкретных обстоятельств можно добавлять пункты, которые актуальны для конкретного дома.

Лучше, если переговоры будет проводить совет управления дома, в этом случае меньше вероятность того, что один человек упустит какие-то важные нюансы.

Предполагаемую компанию обязательно нужно проверить на банкротство. В этом поможет Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Если УК имеет большие долги, она не сможет выполнять свою работу – дом останется без должного внимания, а выплаченные деньги, по сути, не принесут никакой пользы жильцам.

Какая управляющая компания лучше: частная или государственная

Зависит от конкретной ситуации. Частная компания может за дополнительную плату оказывать дополнительные услуги, которые необходимы конкретному дому. Но качество работы конкретной компании зависит от ее руководства и возможностей. Поэтому есть смысл рассматривать и государственные, и частные компании, а выбирать по другим критериям: набор услуг, типовой договор, отзывы жильцов домов, которые она обслуживает.

Рекомендуемый алгоритм по выбору УК

Чтобы выбрать управляющую компанию, собственники должны организовать общее собрание. На нем будут рассмотрены актуальные предложения, после чего голосованием решается, какой именно компании отдать предпочтение. Если приоритеты в выборе уже расставлены, можно пригласить на собрание представителей УК, чтобы они сами рассказали, как будут выполнять свою работу.

Порядок выбора управляющей компании предполагает, что решение принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Управляющая компания может оказать поддержку в оформлении всех документов. Если вы не уверены в том, что делаете все правильно, можно воспользоваться услугами УК, но лучше как можно больше вникать в ситуацию, чтобы максимально со своей стороны ее контролировать.

О том, куда жаловаться, если УК не выполняет свою работу, читайте в нашей статье 

Какие проблемы есть в сфере ЖКХ и как их решить?

Что надо знать о работе управляющей компании? Что входит в ее обязанности?

Как избавиться от неплатежей за коммунальные услуги?

В чем преимущество ГИС ЖКХ?

Жилищно-коммунальное хозяйство является одной из важнейших отраслей в России и охватывает крупный производственно-технический комплекс. В его состав входят общественные, жилые сооружения, транспортные, эксплуатационные и иные объекты.

От результативности работы жилищно-коммунальных служб зависит состояние инфраструктуры и непосредственно среды обитания граждан. Основная часть жителей крупных городов живет в многоквартирных домах (далее — МКД), которые требуют надлежащего содержания как самого МКД, так и территории вокруг него (уборка, ремонт, техническое обслуживание лифтов, вывоз мусора и т. п.). Эти работы выполняют управляющие компании (УК) которые входят в состав ЖКХ.

Деятельность ЖКХ направлена на удовлетворение потребностей граждан и организаций, обеспечение нормальных условий работы и жизни. Соответственно, ключевые направления данной сферы — надлежащее содержание жилищного комплекса, обеспечение населения и организаций коммунальными ресурсами (электроэнергией, водой, теплом).

ЖКХ считается одной из самых затратных экономических отраслей.

Потребители оплачивают коммунальные услуги. Оплата осуществляется в соответствии с тарифами. Тарифы устанавливает местная администрация. Поступающие за коммунальные услуги платежи должны покрывать затраты ЖКХ.

Однако в нашей стране довольно остро стоит проблема неплатежей, растет задолженность по коммунальным услугам. Из-за высокой дебиторской задолженности предприятия жилищно-коммунального хозяйства зачастую не в состоянии покрыть свои издержки и несут убытки.

Неплатежи по коммунальным услугам

Доходы управляющих компаний складываются следующим образом:

1. Основной доход — платежи, поступающие от жильцов. Ежемесячно все жильцы должны платить деньги на содержание дома. В едином платежном документе на оплату коммунальных услуг они прописаны как плата за содержание и ремонт жилья.

2. Дополнительный доход:

2.1. Средства, которые поступают от собственников, помимо квартирной платы (установка сантехнического оборудования, дополнительный ремонт в квартирах, установка или замена полотенцесушителей и т. п.)

2.2. Платежи, которые поступают от арендаторов помещений.

Согласно Налоговому кодексу РФ к доходам управляющих компаний ЖКХ не относят средства, носящие характер целевого финансирования. К ним относят:

• платежи собственников, которые направлены на финансирование капитального ремонта многоквартирного дома (если специальный счет открыт у УК);
• средства из бюджета, которые выделяются на управление домами, например, субсидии.

Напомним, что управляющая компания (УК) — это юридическое лицо (может быть любой организационной формы) или индивидуальный предприниматель, обеспечивающие надлежащее управление многоквартирным домом. Хозяйственная деятельность управляющих компаний регламентируется Жилищным и Гражданским кодексами РФ, финансовая — бухгалтерским и налоговым законодательством.

В Москве работает много управляющих компаний. Лидером является государственное бюджетное учреждение «Жилищник». Его деятельность распределяется по районам, например ГБУ «Жилищник» Таганского района, ГБУ «Жилищник» района Богородское и т. д.

Право выбора управляющей компании остается за жильцами, которые на общем собрании МКД или ТСЖ большинством голосов (50 % + 1) могут выбрать управляющую компанию и заключить с ней договор. Договор заключается с каждым собственником МКД, а ТСЖ заключает договор с УК на обслуживание домов как юридическое лицо. Если жильцы заключили договор с УК, то управление их домом, в том числе решение различных финансовых вопросов, возлагается на нее.

На практике договор с МКД заключают лишь небольшой процент собственников, как правило, это члены правления МКД, инициативные жильцы.

В протоколе общего собрания собственников МКД указывается название управляющей компании и количество голосов собственников, проголосовавших за нее.

Обязанности управляющих компаний содержатся в нормативных правовых актах:

• в Жилищном кодексе РФ;
• Постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (в ред. от 15.09.2018; далее — Постановление № 354);
• Постановлении Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и др.

Обязанности УК обязательно прописываются в договорах с жильцами многоквартирных домов. 

Управляющая компания должна в сроки и на условиях, оговоренных в договоре управления, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества за определенную плату (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

К сведению

В состав общего имущества дома входят помещения общего пользования, в том числе лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и др., крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, земельный участок, на котором расположен дом, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения и др.

Управляющая компания следит за состоянием общего имущества дома, проверяет состояние крыши, чердака, подвала, труб, канализации, осуществляют работы по ремонту и восстановлению объекта с учетом степени износа дома, осуществляет подготовку дома к зимнему и летнему сезону. Меры противопожарной безопасности — также ответственность УК.

Ремонтные работы в МКД проводятся с согласия собственников. Периодичность прописывается в договоре (как правило, это период от 3 до 5 лет). По окончанию работ председатель МКД подписывает акт выполненных работ. Без подписи, т. е. без надлежаще оформленного акта, расходы не считаются произведенными, а работы — выполненными. Акт считается документальным обоснованием произведенных расходов и списания денежных средств на ремонт с расчетного счета УК.

Одна из обязанностей всех управляющих компаний — поддержание чистоты в подъездах, лифтах, на лестничных клетках, придворовой территории, озеленение и благоустройство этих территорий с соблюдением всех санитарных норм. Также УК обязаны вывозить мусор и бытовые отходы, установив для этого специальные контейнеры для мусора так, чтобы мусоровозам не составило труда подъехать к ним.

Конкретные обязанности и периодичность выполнения услуг прописываются в договоре управления, заключенным с каждым собственником. Они должны соответствовать положениям Жилищного кодекса РФ.

Так, управляющим организациям могут быть вменены следующие обязанности:

• ежедневно подметать две первые лестничные клетки и все площадки перед мусоропроводами;
• каждый день мыть пол в лифтах;
• контролировать исправность всех конструктивных элементов в подъезде;
• производить немедленную замену битых стекол в окнах, дверях;
• контролировать температурный режим в подъезде (не ниже 16 ˚С);
• ежемесячно дезинфицировать мусоропровод;
• раз в неделю убирать все площадки и пролеты.

Для выполнения обязанностей по содержанию дома УК несет расходы:

1) материальные:

– на покупку материалов;

– приобретение хозяйственных принадлежностей и необходимого инвентаря;

– приобретение специальной одежды для сотрудников;

2) на оплату коммунальных услуг, которые потребляются офисом управляющей компании;

3) на содержание УК (заработная плата персоналу, социальные начисления на заработную плату, услуги связи, интернет, обслуживание программ, повышение квалификации сотрудников и т. п.);

4) транспортные расходы, если на балансе у УК числятся транспортные средства.

Планируемые поступления от жильцов и расходы по содержанию дома и придомовой территории, текущему ремонту отражаются в смете доходов и расходов.

Как правило, планируемые поступления от жильцов сильно отличаются от фактических. У управляющих компаний так же, как и во всей системе ЖКХ, остро ощущается проблема неплатежей, что отрицательно сказывается на хозяйственной деятельности УК, так как она в полной мере не может покрыть понесенные расходы по содержанию дома.

Одна из проблем неплатежей — низкое качество услуг, оказываемых управляющей компанией. Обычно это связано с недостатком квалифицированных кадров (управленцев, электриков, сантехников), низкой производительностью труда, незнанием работниками новых технологий, некачественными материалами, используемыми в работе.

Кроме того, УК часто не соблюдают нормы, установленные Приложением 2 к распоряжению Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 26.12.2012 № 05-14-535/2 «О нормативах численности персонала управляющих организаций и организаций, осуществляющих работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме». Например, взять уборку МКД. Часто за домом закреплена одна уборщица, хотя по санитарным нормам их должно быть две.

Пример 1

Год постройки дома — 2003.

Общая жилая площадь — 8537 м², 12 этажей, 3 подъезда, 6 лифтов, площадь лестничных клеток — 2500 м².

Норматив для такого дома — 1175 м² на одну уборщицу. Соответственно, нормативное количество уборщиц:

2500 / 1175 = 2,12 чел. на дом, т. е. 2 уборщицы на дом.

Если управляющая компания выделит на дом 1 уборщицу, скорее всего, в таком доме чистоты и порядка не будет.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей управляющие компании несут административную ответственность в соответствии с Постановлением № 354.

Например, одну из управляющих компаний привлекли к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ за ненадлежащее состояние кровли и чердачного перекрытия (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.11.2010 по делу № А31-4299/2010).

Нарушения по данной статье влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 4000 до 5000 руб.; на юридических лиц — от 40 000 до 50 000 руб.

Борьба с должниками по оплате коммунальных услуг

Действующим законодательством предусмотрены способы борьбы с должниками — пени за просрочку платежей, отключение коммунальных услуг, ограничение выезда за границу.

Управляющая компания, как правило, через 2–3 месяца после образования задолженности выставляет должнику претензию.

Сведения, которые указываются в претензии:

• с какого числа не поступала оплата и за какие месяцы;
• сроки оплаты;
• обязанности хозяина квартиры;
• последствия неуплаты.

Аварийно-диспетчерская служба  домов принимает все запросы от жильцов. Например, если в квартире пахнет газом, собственник может обратиться как в специализированное ведомство, так и в диспетчерскую своей УК. Сотрудник диспетчерской обязан урегулировать этот вопрос: оперативно вызвать специализированную организацию, полностью проконтролировать их приезд, выполнение работ, оформить закрытие заявки и получить удовлетворительный ответ от собственника.

Звонить в диспетчерскую управляющей компании (узнать адрес и телефон управляющей организации вашего дома вы можете на сайте «Дома Москвы» стоит в следующих случаях:

• вашу квартиру заливает водой;
• нет горячей или холодной воды;
• взломана или неисправна дверь на чердак;
• понижение температуры горячей воды;
• вы почувствовали в подъезде посторонние запахи или увидели грызунов или насекомых.

Также управляющая компания может оказать услуги на платной основе, в случаях неисправности электрики и сантехники (которые не входят в состав общего имущества в МКД).

А для улучшения качества и оперативности выполнения заявок жителей, контроля качества и сроков их выполнения, мониторинга всех поступающих жалоб жителей, выявления типовых проблем, а также для предотвращения и предупреждения аварийных ситуаций в Москве был создан единый диспетчерский центр комплекса городского хозяйства города.

Все телефоны объединенных диспетчерских служб районов Москвы выведены на городской Сall-центр единой диспетчерской. Жители Москвы с заявками обращаются по тем же телефонам, по которым звонили до создания этого центра. Каждой заявке присваивается порядковый номер, благодаря которому житель может получить актуальную информацию о сроках и ходе выполнения заявки, ремонтных работах.

Все заявки направляются по принадлежности в диспетчерские районов для оперативного решения проблем. Потом единая диспетчерская вместе с районной контролируют работу конкретных мастеров.

Телефон единой диспетчерской службы: 8 (495) 539-53-53.

Замечания жителей по работе службы принимаются по телефону: +7 495 587 73 73 или по электронной почте: kopkaevady@it.mos.ru

С номерами горячих линий «Мосводоканала», «Мосгаза», МОЭКа и других организаций, работающих в сфере ЖКХ в Москве, вы можно ознакомиться на mos.ru.

3 октября 2019

Основные задачи и функции управляющей компании в сфере ЖКХ

Что должна делать управляющая компания

Управляющая компания — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом. Её основные функции — следить за состоянием общего имущества и быть посредником между жильцами и поставщиками ресурсов. Но эти формулировки довольно размытые. Поэтому разберём подробнее, что означает каждая из обязанностей.

1. Содержать и ремонтировать общедомовое имущество

Есть несколько документов, которые регламентируют действия управляющей компании. Если интересно, прочитайте их целиком, чтобы ещё лучше понимать, на что вы можете рассчитывать. Они, в отличие от многих остальных нормативных актов, небольшие и понятные:

• Постановление о минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
• Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
• Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

Если разбирать подробнее, все обязанности УК можно разделить на несколько групп.

Обеспечивать надёжность и безопасность дома

УК отвечает за то, чтобы с фундаментом, стенами, перекрытиями и перегородками, крышами, подъездами было всё в порядке. Для этого она должна периодически проверять их, чтобы выяснить, нет ли коррозии на важных металлических конструкциях, не сгрызли ли короеды деревянные балки и не течёт ли крыша.

Осмотры бывают текущими и сезонными. Первые проводятся в соответствии с технической документацией. Сезонные проводятся дважды в год — весной и осенью. В случае аварии или стихийного бедствия организация также обязана провести внеочередной осмотр. В процессе представители УК должны составить список недочётов.

Разумеется, осмотром дело не ограничивается. В некоторых случаях нужен незамедлительный ремонт. Например, если в подъезде разбито окно в отопительный сезон, его надо заменить не откладывая. Быстро отреагировать также должны, когда есть риск обрушения отделки в подъезде или протекла крыша. Если проблема не требует срочного вмешательства, УК составляет план восстановительных работ.

Жильцам обязаны сообщать о планах по текущему ремонту. Результаты каждого осмотра вы можете запросить у управляющей компании. У вас также есть право потребовать компенсацию, если вы пострадали от бездействия организации. Например, из‑за протечки крыши у вас появлялось мокрое пятно на потолке.

Поддерживать работу систем и оборудования

Системы отопления, канализации, водо-, газо- и электроснабжения также в ведении УК. Именно она должна осматривать их и своевременно приводить в порядок. Управляющая компания также несёт ответственность, если авария на коммуникациях причинила ущерб. Правда, в некоторых случаях отдельные участки сети попадают в зону ответственности владельца квартиры. Речь идёт о сегментах, которые отрезаны от общей сети вентилем или другим отсекающим устройством. Причём за сам вентиль тоже отвечает УК.

Допустим, у вас прорвало батарею и вы залили соседей. Если на батарее есть кран, которым вы можете перекрыть поступление туда воды, то это ваша вина. Именно вы должны были обеспечить её исправность. Если вентиля нет, имущество считается общим. А раз так, то в случае аварии на сегменте сети, который относится к общему, вы можете требовать починки от УК. Впрочем, специалиста вам могут прислать, даже если поломалось что‑то из вашего имущества. Но его услуги, скорее всего, придётся оплатить.

У аварийной службы есть регламент работы. Диспетчеру даётся 5 минут, чтобы принять звонок, и 10 минут, чтобы обработать заявку по электронной почте. Устранить протечку в системе водо- и теплоснабжения должны в течение получаса. Ещё три дня даётся на ремонт. Канализацию и мусоропровод обязаны прочистить в течение получаса.

Ремонтировать общие помещения

К ним относится всё, кроме собственно квартир: чердаки, технические этажи, колясочные, лифты и даже общие коридоры перед квартирами. Если кто‑то сломал перила или сжёг почтовые ящики, перегорела лампочка на лестничной площадке — пишите в УК, она должна это исправить.

Что касается более масштабного ремонта подъезда, здесь всё непросто. По закону УК должна проводить его раз в 3–5 лет. Но в случае необходимости можно попросить компанию пересмотреть срок ремонта.

Поддерживать чистоту в подъездах

УК организовывает сухую и влажную уборку. Причём в чистоте надо держать не только пол, но и перила, подоконники, окна, двери и дверные ручки. А ещё в этот раздел входит устранение грызунов и насекомых.

Работы должны проводиться с такой периодичностью:

• Влажное подметание лестничных клеток первых трёх этажей, мытьё пола в лифте — ежедневно.
• Влажное подметание всех остальных этажей — 1–3 раза в неделю.
• Мытьё остальных поверхностей лифта, кроме пола, — два раза в месяц.
• Мытьё лестничных маршей и площадок — два раза в месяц. Если в подъезде есть лифт, выше третьего этажа со шваброй следует подниматься не реже одного раза в месяц.
• Мытьё стен, дверей, перил и так далее, обметание потолков — один раз в год.
• Мытьё окон и батарей — дважды в год.

Заботиться о прилегающей территории

В обязанности управляющей компании входит убирать территорию рядом с домом от мусора и снега, вывозить отходы, мыть урны, поставленные у подъездов, следить за наличием освещения.

2. Обеспечивать связь с ресурсоснабжающими организациями

УК собирает с жильцов деньги, если те не заключили с поставщиками прямые договоры. Кроме того, именно её сотрудники должны предупреждать вас об отключениях и авариях на сетях.

Что делать, если управляющая компания не выполняет обязательства

Для начала стоит убедиться, что УК в курсе проблемы. Вы можете позвонить, направить обращение по почте, электронным письмом, через ГИС ЖКХ или локальный сервис вашего города. Иногда этого достаточно, чтобы к вам пришли и поменяли лампочку или почтовый ящик.

Если стандартные каналы связи не помогают, напишите жалобу на имя руководителя УК. Подготовьте два экземпляра и отнесите их лично, чтобы на вашей копии поставили отметку о том, что документ принят. Сроки, в которые УК должна отреагировать, зависят от ситуации. Но чаще всего ответ обязаны дать не более чем через 10 дней.

Если реакции нет, остаётся обращаться:

• В Госжилинспекцию. Это орган, уполномоченный контролировать деятельность УК. Сюда стоит жаловаться на неправильное техническое обслуживание, махинации с общими собраниями жильцов, сомнительную подготовку к отопительному сезону и так далее.
• В Роспотребнадзор. Это ведомство поможет разобраться, если вам оказывали услуги ненадлежащего качества, обсчитывали или что‑то навязывали.
• В прокуратуру. Если предыдущие шаги ничего не дали, обращайтесь сюда. В компетенции этого ведомства наказать за бездействие тех, кто вас проигнорировал.
• В суд. Важно помнить, что у управляющей компании есть юридическая служба, одна из основных функций которой — процессы с недовольными жильцами. Так что важно хорошо подготовиться и иметь доказательства того, что ваши права были нарушены.

Читайте также 🧐

• Что будет, если не платить за коммунальные услуги
• 8 ситуаций, в которых стоит сэкономить с помощью «Госуслуг»
• 4 ошибки с налогами, которые могут стоить вам денег

В декабре 2018 года мы опубликовали небольшой рассказ об управляющей организации, ТСЖ и ТСН, ставших победителями конкурса «Супердомоуправ». Сегодня мы публикуем полную версию интервью, в котором представители успешных УО и ТСЖ дают множество полезных советов тем, кто стремится улучшить свою работу по управлению домами.

Не считайте новостройки беспроблемным жилфондом

Управляющая компания «Новый дом» – одна из победителей Всероссийского конкурса «Супердомоуправ», который проводил НП «ЖКХ Контроль» в этом году. Компания работает на рынке управления многоквартирными домами 2,5 года. В её управлении находятся 10 домов-новостроек в 16–17 этажей. В ближайшие три месяца УК планирует заключить договор управления ещё с тремя МКД.

Как отметил ведущий специалист УК «Новый дом» Дмитрий Шувакин, обслуживать новостройки порой даже сложнее, чем «зрелый» жилфонд: в новых домах приходится настраивать и отлаживать работы инженерного оборудования и выравнивать гидравлику. Головной болью УК становятся постоянные ремонты, несогласованные переустройства и перепланировки в доме.

Но управляющая компания справляется с этими проблемами и планирует расширяться: уже появился дополнительный офис УК, ведутся переговоры по заключения договоров с собственниками помещений в многоквартирных домах, которые не являются новостройками. Для этого проводится работа по подготовке новых кадров.

Дмитрий Шувакин, отвечая на вопросы РосКвартала, отметил несколько удачных практик из деятельности УК, которые, помимо соблюдения требований законодательства, помогают компании управлять домами и сохранять хорошие отношения с жителями.

Управляющая компания в соцсетях: как общаться с жителями

Общайтесь с жителями домов через социальные сети

Специфика новостроек в том, что соседи не знают друг друга, некоторые собственники ещё не въехали в квартиру и даже могут проживать в другом городе, что создаёт сложности в общении с соседями и УО. Альтернативной формой диалога с жителями многоквартирных домов и обратной связи стала созданная в январе 2017 года официальная группа УК в ВКонтакте.

Группа оказалась востребованной, поскольку в домах под управлением УК «Новый дом» проживают в основном молодые семьи. Общаться с ними через интернет оказалось удобно и эффективно.

Большое внимание было уделено оформлению группы: был разработан фирменный стиль, интерактивное меню – и распространению информации о ней среди жителей МКД. Сведения о группе вошли в блок информации об УК на официальных бланках и визитках, которые вручались клиентам при общении с работниками компании.

В группе дублируется практически вся информация с сайта УК, а также открыты обсуждения и диалоги. Участники группы могут задать вопрос или что-то предложить: УК обязательно отвечает на такие посты. В группе размещаются новости, информация об ОСС, объявления, опросы и авторские статьи.

Практика показала, что группа позитивно повлияла на лояльность жителей МКД к компании, что полезно в работе не только с новостройками, но и с остальным жилым фондом.

Активными пользователями интернета являются женщины от 21 до 35 лет – это и есть основная аудитория групп управляющей компании в ВК. Поэтому необходимо учитывать возраст целевой аудитории, решая вопрос о создании группы УО в социальной сети.

На определённом этапе группу следует сделать закрытой: там обязательно появятся представители конкурирующих компаний, которые будут всячески накалять ситуацию и задавать провокационные вопросы.

Не стоит создавать общие с жителями МКД чаты в мессенджерах, толку от них не будет. Пусть жители создают себе канал для общения, вовлекать в поток мнений УО не стоит.

Сроки ответов УО на обращения жителей домов и сторонних лиц

Вкладывайте деньги в профессионализм сотрудников

По словам Дмитрия Шувакина, главное в работе любой управляющей компании – наличие команды и её способность совершенствоваться и адаптироваться к изменяющимся условиям работы. Образцовой компанию делают люди, которые в ней работают. Это и есть главный источник успеха.

Не всегда получается взять на работу уже готовых, опытных, «матёрых» специалистов. Поэтому УК должна сама их растить, вкладываясь в обучение, курсы повышения квалификации, семинары для сотрудников.

УК, как часы, где каждая шестерёнка важна. При этом шестерёнка не должна думать, что она – золотой корпус, то есть сотрудник не должен считать, что его работа – самая важная, а остальные ничем не занимаются. Здесь важна роль руководителя, который должен найти баланс в трудовой нагрузке и мотивации каждого отдельного работника, учитывать коллективные интересы и поддерживать здоровые профессиональные отношения среди сотрудников.

Советы от УК «Новый дом»:

1. Вкладывайте деньги в своих сотрудников, растите собственных специалистов – профессионалов в своей отрасли. От них зависит успех компании.
2. Руководители всех уровней должны заниматься самообразованием, читать соответствующую литературу, которая поможет им улучшить свои профессиональные навыки.
3. Разделите все задачи, которые стоят перед коллективом, на группы: запланированные (периодические), которые зависят от установленных сроков; текущие (повседневные) и внезапные (непредвиденные). Распланируйте рабочее время сотрудников так, чтобы им хватало времени на все эти задачи.

Не взимайте с жителей плату сверх необходимого

Если конечная цель деятельности управляющей организации – получить прибыль от своей работы по управлению многоквартирными домами, то у товарищества собственников жилья или недвижимости цели совершенно иные. ТСЖ и ТСЖ – организации некоммерческие и состоят из активных жителей МКД, которые заинтересованы в улучшении условий жизни и поддержании в надлежащем состоянии общего имущества в доме, где они проживают.

Но даже среди жителей домов, которыми управляют ТСЖ или ТСН, сложно найти довольных созданными условиями людей. Не всегда товарищество справляется с поставленными задачами. Однако нет ничего невозможного.

Этот тезис подтверждают ТСЖ «Смоленский — 8/2», также ставшее победителем Всероссийского конкурса «Супердомоуправ», и его председатель Виктор Ежов. ТСЖ вот уже 12 лет управляет одним из многоквартирных домов в Твери, и за этот срок дом и придомовая территория преобразились до неузнаваемости. В 2016 году МКД был удостоен звания «Дом образцового содержания».

Как рассказал Виктор Ежов, жители многоквартирного дома вносят в ТСЖ плату только за содержание жилого помещения и взносы на капитальный ремонт. Размер платы в первом случае составляет 15 руб. с 1 кв.м. площади, находящейся в собственности. Тариф на капитальный ремонт – 7,7 руб./кв.м.

При этом жители не платят за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества дома: холодную и горячую воду, электроснабжение и с них не взимается отдельная плата за обслуживание домофонов. Плата за все эти работы и услуги уже включена в утверждённый размер платы за 1 кв.м. собственности.

Кто отвечает за содержание и благоустройство придомовой территории

Постепенно приведите в порядок всё общее имущество дома

Виктор Ежов рассказал, что на момент образования товарищества в доме протекала крыша, подвалы были полузатоплены фекалиями, окна выбиты и закрыты фанерой, двери в подъезды не закрывались, а перила были настолько расшатаны, что представляли опасность для людей. За 12 лет деятельности ТСЖ проведены следующие работы:

• крыша полностью перекрыта современными материалами;
• подвалы осушены;
• заменены и утеплены все трубы ХВС и ГВС, отопления, канализации;
• созданы новые и улучшены старые тепловые узлы: в одном подъезде тепловой узел создавался «с нуля», старые модернизированы и оснащены автоматическим регулированием подачи тепла в зависимости от температуры наружного воздуха;
• установлены общедомовые приборы учёта электроэнергии, холодной и горячей воды, тепловой энергии;
• проведён капитальный ремонт внутридомовой системы энергоснабжения: алюминиевые провода заменены на медные, заменено оборудование внутреннего распределительного устройства, электрооборудование поквартирных силовых щитов;
• в местах общего пользования установлены светодиодные светильники, в том числе, в подвале и на техническом этаже;
• на входах в подъезды установлены тепловые завесы, которые работают на обогрев и на охлаждение в зависимости от температуры воздуха;
• дом оборудован системой видеонаблюдения, которая состоит из 12 видеокамер;
• сделан косметический ремонт подъездов: стены и лестницы облицованы плиткой, заменены перила, в переходах и на площадках размещены картины с городскими видами.

Изменения коснулись и придомовой территории в 3,5 тыс. кв. м.: участок огорожен забором, установлены автоматические ворота с домофоном, включённым в одну систему с домофонами, установленными на подъездах. Во дворе оборудована детская площадка, постелен рулонный газон, высажены деревья и цветы. Дорога во дворе асфальтирована, также организованы парковка для автомобилей и площадка для сбора ТКО.

Не забывайте о цели создания ТСЖ – и следуйте ей во всём

Виктор Ежов, говоря о взаимодействии ТСЖ с жителями дома, обратил внимание на роль председателя в структуре и в системе управления домом, который должен быть на связи в любое время суток. Он отметил, что жители дома настолько привыкли обращаться к нему, что зачастую их вопросы даже не относятся к сфере содержания общего имущества. И он старается откликнуться и помочь.

«Часто дети в каких-то ситуациях во дворе звонят не своим родителям, а мне. Например, бегает во дворе чужая собака. Они мне звонят, говорят, что боятся её. И я иду её выгонять», – рассказал председатель ТСЖ «Смоленский — 8/2».

Единственной целью своей работы, миссией ТСЖ он видит создание и поддержание комфортных условий для проживания в доме людей. В том числе товарищество работает и для себя, в своих интересах, ведь все его члены – жители управляемого дома. Остальные жители также заинтересованы в изменениях, они уже привыкли к тому, что в доме «всё неплохо», и гордятся своим МКД.

Также Виктор Ежов, делясь опытом управления домом, отметил два важных в этой работе аспекта. Во-первых, в многоквартирном доме всё взаимосвязано. Не получится обеспечить надлежащее содержание дома, работая только над чем-то одним. Не будет комфортных условий в доме, если протекает крыша, в квартирах холодно или в подвале протекают трубы. Всё нужно устранять в системе.

Во-вторых, отстаивать своё право приходится «с кулаками». Инертная позиция удобна, в таком случае на дом не обращают внимания контрольные и надзорные органы, орган МСУ, жители соседних домов. Как только дом перестаёт быть «как все», выделяется, им тут же начинают интересоваться надзорные органы.

Так, за 10 лет в суде было рассмотрено 49 исков с участием ТСЖ, 47 из которых было выиграно. Причём товарищество не привлекало юриста; нет такого специалиста и в штате ТСЖ. Представляет интересы жителей дома сам Виктор Ежов, не имеющий юридического образования.

Вся работа ТСЖ «Смоленский — 8/2» и его председателя подробно освещается на сайте товарищества: здесь можно найти информацию об ОСС, о выполненных работах и оказанных услугах, о судебных делах, в которых участвовало ТСЖ, а также  финансовую отчётность, фотографии дома и придомовой территории. Так, согласно отчёту за 2017 год, ТСЖ заработало на сдаче в аренду и использовании части общего имущества дома более 1 млн рублей.

Боритесь за права собственников и ищите пути решения проблем

Через тернии к звёздам – так можно охарактеризовать путь создания и становления ТСН «Семья», которое управляет 12-этажным многоквартирным домом во Владимире. ТСН также стало победителем конкурса «Супердомоуправ», а ранее было признано образцовым товариществом собственников, лучшим во Владимирской области. Председатель правления ТСН Алла Панкратова поделилась опытом, как создать ТСН в новостройке и не сдаться в борьбе с застройщиком и администрацией.

Создать ТСН в новостройке сложно потому, что огромных трудов стоит найти и пригласить всех собственников на ОСС. Инициативная группа будущих жителей дома, узнав, что дом выставлен на открытый конкурс по выбору УО, приложила немало усилий, чтобы собрание все-таки организовать.

Первое собрание – самое сложное, ведь собственники ещё незнакомы друг с другом, а им приходится выбирать правление ТСН, голосовать за людей, которых они впервые видят. Так же сложно, как и избрать правление ТСН, оказалось выбрать для него название, которое бы устраивало всех.

Следующий очень проблемный этап – принять дом от застройщика при отсутствии опыта управления многоквартирным домом. Причём застройщик в случае с ТСН «Семья» настаивала на подписании акта приёмки дома с многочисленными нарушениями.

Также строительная компания требовала от собственников отказаться от товарищества в пользу аффилированной УО и оплатить накопленные за годы стройки долги перед РСО за электроэнергию. В ход шли шантаж и угрозы: в доме были заварены двери в технические этажи, отключены свет и водоснабжение. Но жители нового дома не сдались и добились, чтобы застройщик устранил недоделки и нарушения.

Дом был принят, но отсутствовало освещение двора. Городская администрация не взяла на баланс новые электросети и не заключила договор с поставщиком электроэнергии. В итоге после восьми месяцев борьбы собственники приняли решение провести работы по техническому подключению к трансформаторной подстанции за свой счёт, обратившись к собственнику подстанции и РСО.

Проблема заключалась в том, что территория без освещения прилегала к шести новостройкам, а администрация отказывалась провести межевание участков, чтобы ТСН могло оформить землю в долевую собственность.

Проект межевания появился только через 1,5 года после введения дома в эксплуатацию. Всё это время председателем ТСН велась активная работа с собственниками соседних домов и администрацией города.

Не принята на баланс города и единственная автомобильная дорога, которая ведёт к новостройке, – она считается недостроенной и остаётся до сих пор на балансе застройщика, который отказывается чистить её в зимний период от снега. Услуги по уборке снега с дороги с помощью спецтехники оплачивает ТСН.

Создаём ТСН: с чего начать

Эффективно используйте плату за содержание жилья

Несмотря на все эти проблемы ТСН успешно справляется с возложенными на него обязательствами по содержанию в надлежащем состоянии общего имущества многоквартирного дома.

В 2014 году при создании товарищества собственники установили размер платы за содержание и ремонт общего имущества в 20 руб. с одного кв.м. С тех пор он ни разу не повышался. Из этих средств подъезды были оснащены видеодомофонами, а двор – камерами видеонаблюдения, подключиться к которым жители дома могут через смартфон или компьютер.

Также силами ТСН была расширена парковка и перекрыт проезд во двор для сторонних автолюбителей, что решило проблему с нехваткой мест для автомобилей жителей МКД. По решению ОСС была организована комната для хранения велосипедов, заменены входные двери в подъезд.

Алла Панкратова отметила две важные вещи для успешной работы ТСН:

• активное участие жителей дома в управлении домом и работе ТСН, их бережное отношение к общему имуществу;
• постоянное повышение квалификации председателя ТСН и членов правления, использование полученных знаний и опыта в ежедневной деятельности.

Полезные советы УО на каждый день

Приведём ещё несколько практик от УК «Новый дом», которые помогают эффективно выполнять свои обязанности по договорам управления и поддерживать хорошие отношения с жителями многоквартирных домов:

1. Использование программ-планировщиков и приложений, через которые устанавливаются задачи. Руководитель может даже с телефона ставить задачи и следить за процессом их выполнения, а также планировать рабочее время сотрудников.
2. Направление платёжных документов по электронной почте без бумажной копии. Совсем незначительный процент жителей МКД пользуются личным кабинетом ГИС ЖКХ: собственникам намного удобнее получать счёт за ЖКУ напрямую на свою электронную почту.
3. Создание эффективно работающего Совета МКД, который станет помощником управляющей компании при решении самых разных задач.
4. B2B-сотрудничество со сторонними организациями на взаимовыгодных условиях. Как пример, установка камер видеонаблюдения во дворе за счёт интернет-провайдера. В ответ УК и собственники предлагают оператору связи льготные условия по размещению оборудования или иные привилегии.

Запомнить

Приведённые примеры из работы УО и ТСН, успешно выполняющих обязанности по управлению многоквартирными домами, показывают, что это возможно, если

1. Активно вовлекать в процесс управления домом жителей через Совет дома, общие собрания.
2. Обучать сотрудников и повышать уровень их квалификации.
3. Использовать современные технологии для общения с жителями МКД и доведения до них информации о деятельности УО, ТСН/ТСЖ.
4. Знать законодательство в сфере управления домами, неукоснительно следовать требованиям НПА и отстаивать права собственников перед сторонними организациями, госорганами, в суде.
5. Построить системную работу в коллективе УО/ТСЖ.
6. Внимательно относиться ко всем домам, находящимся в управлении.