При определении стоимости предприятия бизнес необходимо оценить рыночную стоимость машин в методе

Если спросить человека, сколько денег у него в кошельке или на счетах, он назовет конкретную сумму. Легко понять, сколько стоит квартира или машина. А как же быть с бизнесом? Можно оценить его стоимость? Конечно, да. Для этого существует три подхода к оценке стоимости бизнеса. Рассмотрим их подробнее.

Содержание статьи

Затратный подход

1. Метод чистых активов
2. Метод ликвидационной стоимости

Доходный подход

1. Модель дисконтированных денежных потоков
2. Метод капитализации

Сравнительный подход
Подводим итоги
Резюмируем

Оценка стоимости бизнеса может потребоваться в следующих случаях:

• при продаже компании;
• для привлечения инвестиций или при открытии новых проектов;
• для оценки эффективности работы, страхования компании или оптимизации налогообложения;
• если собственник решил закрыть компанию.

Олег владеет химчисткой. Помещение в аренде, оборудование: 4 стиральных и 4 сушильных машины. Мебель: стойка администратора, стул, диван и стол в клиентской зоне, кофемашина.
Для открытия брали кредит, по нему осталось выплатить 200 000 рублей. Олегу поступило предложение от конкурентов, которые хотят масштабироваться, о покупке бизнеса, поэтому он решил посчитать, сколько стоит его компания.

Для оценки стоимости бизнеса можно воспользоваться тремя подходами: затратным, сравнительным и доходным. Специалисты рекомендуют использовать два разных подхода и сравнить результат. Он не должен сильно отличаться. Если разница большая — где-то допущена ошибка.

Сергей Васильев, руководитель финансового направления консалтинговой компании Smart Success Group:

«Оценка бизнеса позволяет понять, сколько можно получить за него при желании его продать. Для отслеживания динамики развития компании рекомендуется проводить оценку регулярно, например, ежегодно.
Важно понимать, что ключевое слово — это «оценка». Полученные показатели — это не всесторонне объективное значение, это субъективное мнение. От того, кто проводит оценку, будет зависеть, какой метод использовать, какие предположения и допущения принять во внимание, какой горизонт планирования закладывать. Я неоднократно оценивал компании, рассматривая их с точки зрения денежных потоков или сравнивая их с аналогами. И я уверен, что в зависимости от целей, компанию можно оценить диаметрально противоположно: можно как занизить, так и завысить стоимость. Объективность в данном вопросе — понятие относительное»

Оцениваем бизнес затратным подходом

Стоимость объекта оценки определяется как сумма затрат, необходимых для создания такого же объекта с учетом износа. Важный нюанс — учитывается не сколько денег потратил предприниматель на бизнес, а сколько денег потребуется, чтобы воссоздать такую же компанию.

Например, кофемашина, которая стоит у Олега в клиентской зоне, подарена друзьями на открытие бизнеса. Стоимость приобретения — ноль рублей. Новая машина такой же модели будет стоить 30 000 рублей. Но для оценки стоимости бизнеса потребуется ее рыночная цена. Сейчас эта модель с той же степенью износа стоит 20 000 рублей. Эта стоимость и будет использоваться в оценке.

Затратный подход включает два метода:

1. Метод чистых активов

Стоимость компании равна сумме всех активов за вычетом обязательств.
Олег проанализировал, сколько стоит оборудование и мебель, вычел обязательства по кредиту и получил результат 630 000 рублей.

2. Метод ликвидационной стоимости

Бизнес рассматривается как комплекс активов, которые нужно продать как можно быстрее для погашения обязательств. В этом случае, стоимость активов, полученная предыдущим методом, корректируется на дисконт (размер скидки для ускорения продажи) и стоимость рекламы.

Предположим, Олег решил переехать и продать химчистку как можно быстрее. Все активы он продает со скидкой 10% и планирует потратить еще 30 000 рублей на рекламу.

Скидка = 830 000 х 10% = 83 000 (руб.)
Стоимость активов = 830 000 — 83 000 = 747 000 (руб.)
Стоимость бизнеса = 747 000 — 30 000 — 200 000 = 517 000 (руб.)

Сергей Вербицкий, трабл-шутер, ментор:

«Оценка бизнеса нужна, если вы готовитесь к какому-то событию. Например, взять кредит в банке, продать весь бизнес или его часть, привлечь инвестиции. Ее можно провести самостоятельно, но вторая сторона может не доверять такой оценке. Чтобы этого избежать, можно обратиться в стороннюю компанию. Каждый метод оценки имеет свои и плюсы и минусы. Лучше выбирать тот, который привычен инвестору. Если же проводит оценку бизнеса сторонний специалист, то он лучше знает, какой метод предпочитает банк, фонд или инвестор»

Проводим оценку с помощью доходного подхода

Если затратный подход опирается на стоимость имущества, то доходный основан на определении ожидаемых поступлений от бизнеса. Он предполагает, что бизнес будет приносить стабильную прибыль на протяжении долгого периода. Резкие изменения экономики, локдауны, революционные предложения на рынке остаются «за скобками». Так, владелец нефтяной вышки будет рассчитывать стоимость бизнеса исходя из текущей прибыли, не задумываясь о растущей популярности электротранспорта.

Доходный подход также включает два метода:

1. Модель дисконтированных денежных потоков

Основана на будущей прибыли.
Чтобы понять, сколько денег будет приносить бизнес в будущем, строится финансовая модель денежного потока, похожая на отчет о движении денежных средств.

Химчистка Олега приносит 40 000 рублей в месяц. Узнать эти данные не составило труда, так как Олег с открытия ведет учет в сервисе Планфакт. Размер денежного потока в следующие три года составит:

Денежный поток = 40 000 х 12 х 3 = 1 440 000 рублей.

Казалось бы, дело сделано. Но все не так просто. Деньги сейчас стоят больше, чем деньги в будущем. У всех нас есть примеры того, что какая-то вещь раньше стоила меньше, чем сейчас. Дорожает недвижимость, товары, услуги, путешествия. С каждым годом объем товаров, который можно купить на 1000 рублей уменьшается. Значит, 1000 рублей в 2031 году будет стоить меньше, чем 1000 рублей в 2021.
Снижение стоимости денег показывает ставка дисконтирования. Она может определяться различными методами, рассчитываться на основании мнений экспертов или доходом по надежным инструментам, например, государственным ценным бумагам. Чаще всего, она выше ставки по депозитам, так как учитывает, что вложения в бизнес более рискованные. И чем надежнее бизнес, тем меньше риск и ниже ставка дисконтирования.

Для того, чтобы облегчить расчеты, можно воспользоваться функцией ЧПС (чистого приведенного дохода) в Excel или NPV в Google Таблицах. Олег посчитал, что у него стабильный, приносящий доход бизнес, поэтому установил ставку дисконтирования 30%. При прогнозируемом доходе 480 000 рублей в год, стоимость бизнеса в настоящий момент составляет 871 734 рубля.

2. Метод капитализации

Оценивает бизнес исходя из прошлых доходов. Прибыль в течение последних 3-5 лет суммируется, усредняется и делится на ставку капитализации. Результат — стоимость компании. Ставка капитализации — это значение ставки доходности на вложения, рассчитанная по отрасли или рынку.

Ставка капитализации по отрасли = Годовой доход / Стоимость имущества

Стоимость компании = Средний годовой доход компании / Ставка капитализации

Полина Каплунова, директор по развитию «Смарткемпер»:

«Подход, основанный на оценке прибыли, состоит в том, что ценность бизнеса заключается в его способности производить богатство в будущем.
Если бизнес в прошлом году имел доход в 1 миллион рублей, а средняя ставка капитализации в отрасли составляет 10%, вы можете оценить стоимость, разделив 1 миллион рублей на 10%. Итоговая стоимость компании составит 10 миллионов рублей.
Оценка бизнеса индивидуального предпринимателя может стать сложной задачей, поскольку лояльность клиентов напрямую зависит от личности владельца бизнеса. Будут ли клиенты автоматически ожидать, что новый владелец предоставит такой же уровень обслуживания и сервиса? Поэтому оценка бизнеса должна включать риск, при котором бизнес может быть потерян в результате смены владельца. Хотя метод оценки прибыли является наиболее популярным, самым правильным будет использование комбинации методов оценки стоимости бизнеса»

Используем сравнительный подход

Для оценки стоимости бизнеса сравнительным подходом нужно выбрать несколько сделок на рынке с похожими компаниями, у которых известна цена продажи. Сравнение проводится по какому-то общему показателю. Это может быть выручка на квадратный метр площади, заполняемость номерного фонда, число посадочных мест.

Олег связался со своими знакомыми владельцами химчисток, посмотрел объявления о продаже и собрал базу для анализа. В нее попали 4 компании с похожим спектром услуг и расположением в городах с населением от 300 до 500 тысяч человек, как и его бизнес. В качестве основного показателя для сравнения Олег выбрал количество стиральных машин, потому что от него зависит объем продаж.

В результате анализа выяснилось, что цена продажи бизнеса, в расчете на одну стиральную машину колеблется от 150 000 до 200 000 рублей, а, в среднем, составляет 182 500. Если умножить эту величину на количество стиральных машин в химчистке Олега, можно получить стоимость его бизнеса сравнительным методом.

182 500 х 4 = 730 000 (руб.)

Полина Каплунова, директор по развитию «Смарткемпер»:

«Сравнительный подход — это определение стоимости компании в сравнении с аналогичными, которые недавно были проданы. Идея похожа на использование сравнений с недвижимостью для оценки квартиры или дома. Этот метод работает только в том случае, если существует достаточное количество похожих компаний для сравнения.
Оценка стоимости бизнеса индивидуального предпринимателя на основе рыночной стоимости особенно сложна, так как найти общедоступную информацию о предыдущих продажах аналогичных предприятий часто просто невозможно»

Подводим итоги

Итак, у Олега получилось три разных варианта стоимости бизнеса:

• 630 000 рублей рассчитано затратным подходом;
• 871 734 рубля получилось в результате доходного;
• 730 000 рублей — результат оценки с помощью сравнительного подхода.

Эти суммы дали Олегу понимание того, с какой стоимости можно начать переговоры и ниже какой цены лучше не опускаться. Покупатель может согласиться или нет с результатами оценки и ценой бизнеса, но Олег знает, на что ориентироваться в ходе сделки.

Марина Захарова, CEO Dolce Style:

«Когда продавала долю бизнесе, пользовалась простым подходом, отталкиваясь от того, сколько люди реально готовы заплатить. Пыталась привлечь оценщиков, но это не помогло. В итоге, продала долю за сумму, равную годовой прибыли»

Ян Петручик, основатель digital-агентства «Медиаобраз»:

«Я продал два готовых бизнеса: магазин и сервис техники Apple, точку по продаже хот-догов в торговом комплексе. Оценку провел по простой формуле:
Стоимость бизнеса = Годовая прибыль + Стоимость активов
В магазине активами я посчитал: торговое оборудование: стенды и инструменты. Для точки фаст-фуда добавил к годовой прибыли стоимость холодильников и прочей техники. Аккаунты в социальных сетях и настроенные рекламные кампании передавал покупателям бесплатно»

Резюмируем

• Оценка стоимости бизнеса — сложный процесс, который может понадобиться при продаже компании, страховании или привлечении инвестиций.
• Собственник может периодически оценивать свой бизнес, чтобы наблюдать динамику.
• В оценке используется три подхода: затратный (сколько денег нужно на воссоздание такого же бизнеса), доходный (бизнес оценивается исходя из прибыли) и сравнительный (компания сравнивается с аналогичными).
• Для более точной оценки лучше использовать два разных метода, если результаты близки — все сделано правильно. Большая разница в оценке говорит об искажении результата.

Оценка стоимости бизнеса — это деятельность профессионалов по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости предприятий, видов бизнеса (любого вида деятельности или долевого участия в нем), на основе действующего законодательства и стандартов.

Содержание:

• 4 вида стоимости бизнеса
•       1. Рыночная стоимость бизнеса
•       2. Инвестиционная стоимость бизнеса
•       3. Восстановительная (текущая) стоимость бизнеса
•       4. Ликвидационная стоимость бизнеса
• 3 подхода к оценке стоимости бизнеса
•       1. Доходный подход
•       2. Сравнительный подход
•       3. Затратный подход
•       Подходы и выводы
• Примечание к методам
• 5 шагов по оценке стоимости бизнеса
•       Шаг 1: Определение цели
•       Шаг 2: Выбор оценочной компании
•       Шаг 3: Сбор документов
•       Шаг 4: Выбор модели оценки
•       Шаг 5: Интерпретация результатов
• Как избежать ошибок при оценке стоимости бизнеса?
• Как повысить стоимость при оценке бизнеса?
• Заключение

Все чаще средства бизнеса инвестируются в предприятия для перепродажи / покупки или слияния с другими организациями для получения прибыли. И тогда возникает вопрос: «Как вы оцениваете стоимость компании, принимая во внимание все инвестиции?»

Экспресс оценка «на доске». Если у вас простой бизнес и вам нужна смета по оценке компании, подумайте о ней следующим образом: «заработок за 1-2 года + вся собственность» и продайте ее.

Далее мы расскажем об основных методах, которые может использовать профессиональный оценщик. Но также мы советуем Вам прочитать статью внимательно, особенно если вы планируете эту процедуру в Вашей компании.

4 вида стоимости бизнеса

Прежде всего, мы должны определиться с видами оценки бизнеса. Разные классификации дают нам разные виды стоимости, но мы решили остаться внутри базовых понятий. Кстати, у каждого из этих типов есть свои цели и задачи для оценки. Вы поймете, почему это необходимо!

Также мы хотим отметить, что эти виды стоимости относятся к существующим предприятиям.

1. Рыночная стоимость бизнеса

Цена продажи / покупки компании на конкурентном рынке.

Рыночная стоимость будет являться ценой всего имущества организации с учетом дохода, который может быть получен в будущем.

Эта стоимость бизнеса определяется, когда необходимо определить место организации на рынке слияний и поглощений (M&A), продаж компании или корректировки долгосрочной стратегии развития.

Определение рыночной стоимости при оценке компании основано на углубленном анализе прибыли и денежных потоков.

Простой пример

Проанализируем рыночную стоимость компании на примере ООО «Программные Технологии». Основатель хочет скорректировать стратегию развития. И для этого он устанавливает такую ​​таблицу:

Показатель / год	2017 год	2018 год	Скорость роста,%
Рыночная стоимость компании, руб.	7 000 000	7 320 000	104,5

Мы видим, что цена бизнеса в этом году выросла на 320 000 рублей, что свидетельствует о положительном темпе роста ООО «Программные Технологии». Компания идет вверх.

2. Инвестиционная стоимость бизнеса

Стоимость имущества для конкретных инвестиционных целей.

Она рассчитывается, когда владельцы бизнеса решают начать инвестиционные проекты. Или инвесторы считают, что в эту организацию они хотят инвестировать.

В зависимости от ожидаемой доходности инвестиций тип затрат этого вида может быть выше рыночных и ниже рыночных.

Простой пример

ООО «Программные Технологии» планирует стратегическое партнерство с ООО «Майкрософт Рус». Партнерство считается инвестиционным проектом.

В этом случае для оценки бизнеса необходимо определить инвестиционную ценность партнерства, для этого мы ожидаем выгоды, которые мы можем получить от слияния с другой компанией. 

Индикатор	Ценность
ООО «Программные Технологии» инвестиции, руб.	7 300 000
Доход от партнерских отношений ежегодно через 5 лет, руб.	11 756 723

Стоимость инвестиций компании в реализацию партнерского проекта через 5 лет составит 11 756 723 рубля, что выгодно для ООО «Программные Технологии». Этот пример расчета более подробно обсуждается ниже в разделе «метод скидок».

3. Восстановительная (текущая) стоимость бизнеса

Сумма всех затрат на создание и ведение бизнеса, включая активы.

Это необходимо, когда руководство организации решило застраховать имущество, в том числе, если учредители решили переоценить активы. И еще — когда вам нужно оптимизировать существующую налоговую систему.

Простой пример

Руководство ООО «Программные Технологии» считает, что необходимо застраховать компанию от рисков, а открытие бизнеса состоялось 5 лет назад. В этом случае активы переоцениваются для страхования и определяется стоимость замены компании.   

Показатель / год	Начальная стоимость (2013)	Стоимость обмена (2018)	Абсолютное изменение, руб.
Стоимость оборудования, руб.	1 800 000	980 000	— 820 000
Стоимость имущества, руб.	2 1000 00	1 650 000	— 450 000
Стоимость компании, руб.	7 200 000	6 500 000	— 700 000

За этот период цены на основные средства (оборудование, недвижимость) значительно снизились, что отражает стоимость замены предприятия.

Переоценка оборудования и недвижимости в 2018 году привела к снижению стоимости бизнеса по сравнению с 2013 годом на 700 000 рублей.

4. Ликвидационная стоимость бизнеса

Стоимость в денежном выражении за вычетом всех затрат, связанных с его продажей.

Эта оценка стоимости необходима, когда из-за непредвиденных обстоятельств необходимо как можно скорее закрыть компанию.

Важно помнить, что в случае экстренной продажи товаров их стоимость становится ниже, чем на рынке, а также при осуществлении деятельности в обычном режиме.

Простой пример

ООО «Программные Технологии» закрываются из-за высокой конкуренции на рынке. В этом случае, согласно последнему отчету, определяется цена всего имущества.

Все долги подрядчикам и партнерам, выплаты работникам, комиссия агентам по недвижимости за продажу недвижимости, расходы на содержание оборудования в хорошем состоянии до продажи вычитаются из полученной суммы.

Не забывайте, что даже при ликвидации организация может получать прибыль.   

Индикатор	Стоимость, руб.
Стоимость продажи недвижимости	5 600 000
Счета к оплате	1 800 000
Затраты на содержание имущества до продажи	1 200 000
Прибыль за период ликвидации	2 900 000
Ликвидационная стоимость компании	5 500 000

Разница между стоимостью имущества и затратами в период ликвидации ООО «Программные Технологии» составила 5 500 000 рублей.

3 подхода к оценке стоимости бизнеса

Есть три способа оценить компанию. И согласно российскому законодательству оценщик обязан применять все три подхода, и если какой-либо из них не будет использован, то необходимо подробно объяснить почему.

1. Доходный подход

Доходный метод оценки бизнеса основан на прогнозе прибыли бизнес-операций. Поэтому будущая прибыль компании доводится до текущей стоимости.

Другими словами, чем выше планируемый доход организации, тем выше текущая цена компании.

1.1 Метод прямой капитализации

На основании доходов организации с учетом запланированных темпов роста бизнеса.

Этот метод подходит для организаций, которые планируют поддерживать или увеличивать темпы роста и прибыльности компании, то есть для крупных, постоянно растущих компаний. В этом случае формула оценки выглядит следующим образом:

V = I / R

Где «V» — стоимость компании, «I» — доход организации, «R» — коэффициент капитализации.

Доход рассчитывается на основе данных из отчета о финансовых результатах, отраженных в форме 2 финансового отчета. Чаще всего эти данные собираются в течение 3-5 лет и усредняются.

Если в отчетах можно найти информацию о доходах, то коэффициент капитализации (R) следует рассчитывать по формуле:

R = ставка дисконта — прогнозируемое среднее увеличение доходов компании

пример

Оценка стоимости направлена ​​на повышение эффективности управления. Примечание: в 2017 году стоимость ООО «Программные Технологии» оценивалась в 7 500 000, а выручка — 1 350 000 рублей.

Предположим, что ООО «Программные Технологии» в 2018 году имеет выручку 1 098 000 рублей. Мы делим это значение на коэффициент капитализации и получаем стоимость бизнеса в 7,320,000 рублей.   

Наименование показателя	Ред. Единицы	Формула	Значение показателя
База данных капитализации (I)	тереть	I = средневзвешенный прогноз доходов	1 098 000
Коэффициент капитализации (R)	%	R = ставка дисконта — прогнозируемое среднее увеличение доходов компании	15%
Стоимость капитализации (V)	тереть	V = I / R	7 320 000

После текущих расчетов мы видим, что организация теряет позиции, бизнес падает, управление денежными потоками становится менее эффективным.

1.2 Метод дисконтирования предполагаемых денежных потоков

Этот метод основан на том факте, что деньги и активы, которые у компании сейчас есть, стоят больше, чем те же деньги и активы в будущем.

Метод дисконтирования позволяет оценить стоимость крупного предприятия, подверженного воздействию различных факторов окружающей среды, например, сезонности доходов.

Денежный поток — это поток денежных средств в компанию.

Дисконтирование денежных потоков осуществляется путем умножения денежного потока на коэффициент дисконтирования по формуле:

Где «DCF» — дисконтированный денежный поток, «r» — ставка дисконтирования, «n» — количество периодов для расчета денежного потока, «i» — номер периода.

пример

Целью оценки затрат является определение влияния слияния ООО «Программные Технологии» с ООО «Майкрософт Рус».

Предположим, что ООО «Программные Технологии» сотрудничает с выручкой в ​​размере 7 300 000 рублей. в год, а после 5 лет партнерства стремится заработать 9 миллионов рублей с доходностью 10% в год. Как определить, является ли данный проект прибыльным?

Инвестиционная стоимость = (9 000 000) / (1 + 0,1) ^ 5 = 5 588 291,9 руб.

Благодаря элементарным расчетам получается, что через 5 лет ООО «Программные Технологии» сможет получить желаемый доход, вложив в общей сложности 5 588 291,9 рубля. Поэтому ООО «Программные Технологии» и ООО «Майкрософт Рус» прибыльны.

2. Сравнительный подход

В этом методе оценки деловой репутации оцениваемая организация сравнивается с аналогичными компаниями. Подобные компании должны быть похожими по экономическим, материальным, техническим и другим условиям.

После выбора компаний-аналогов для них рассчитываются соответствующие множители, то есть отношение цены продажи к экономическому индексу.

Стоимость компании с методом сравнительной оценки рассчитывается путем умножения полученных множителей на ключевые финансовые показатели оцениваемой организации.

2.1 Метод сделок или метод продаж

Этот метод основан на анализе рыночных цен на покупку или продажу контрольных или абсолютных пакетов акций в организациях, аналогичных оцениваемому бизнесу.

После расчета и применения множителей итоговая стоимость бизнеса приводит к средневзвешенному значению. Метод транзакции использует следующую формулу:

Стоимость бизнеса (рыночная капитализация) = Показатель * Мультипликатор

пример

Целью оценки является продажа бизнеса. Поэтому необходимо оценить 100% всех выпущенных акций ООО «Программные Технологии».

Мы возьмем предварительные данные из финансовой отчетности: выручка = 730 000 рублей, стоимость активов = 410 000 рублей.

Изучив рынок и внешнюю среду, мы выбрали три компании — аналоги. Поскольку они являются публичными компаниями, их отчетность открыта для внешних пользователей, благодаря чему мы можем легко отобразить интересующие нас множители.

В таблице ниже приведены данные аналогичных компаний, рассчитанные мультипликаторы и показатели ООО «Программные Технологии».   

Индикатор	ООО «Программные Технологии»	Аналог № 1	Аналог 2	Аналог № 3	Взвешенный мультипликатор
Большие буквы	???	30 000 000	5 500 000	1 000 000	—
Выручка в рублях	730 000	1 900 000	1 200 000	800 000	—
Стоимость активов, руб.	410 000	1 550 000	960 000	450 000	—
Мультипликатор P / R (капитализация к выручке)	—	15,79	4,58	12,50	9,30
Мультипликатор P / A (капитализация к сумме активов)	—	19,35	5,73	22,22	14,20

Чтобы определить точное значение множителей, необходимо вывести взвешенные значения множителей (у нас 9.30 и 14.20).

Кроме того, для оценки стоимости ООО «Программные Технологии» мы умножаем выручку и стоимость активов ООО «Программные Технологии» на полученное взвешенное соотношение и получаем две окончательные оценки компании:

• По множителю P R — 6 789 000 рублей;
• По коэффициенту P R — 5 822 000 руб.

Однако общая стоимость компании должна быть одна, поэтому необходимо взвесить полученные значения.

Если установить весовой коэффициент для множителя P R — 0,8, а для множителя P A — 0,2, то с помощью элементарных расчетов мы получим общую стоимость деятельности ООО «Программные Технологии» в размере 6 595 600 рублей.

Этот метод не требует дальнейшей адаптации к степени контроля, поскольку цены контрольных акций в аналогичных компаниях использовались в качестве предварительной информации.

2.2 Метод рынка капитала

Этот метод основан на анализе сопоставимых цен акций, доступных на открытом рынке.

В этом случае специалисты используют множители, в которых цена акций находится в числителе, а финансовый показатель, например, доход или прибыль, находится в знаменателе.

Используя этот метод, финансовые коэффициенты на акцию корректируются, например, прибыль на акцию. В противном случае этот метод идентичен методу транзакции:

Стоимость = Выручка * (цена за акцию) / (выручка на акцию)

пример

Целью оценки является продажа ООО «Программные Технологии». Учитывая то, что компания достигла годовой прибыли в 100 000 рублей за последние несколько лет.

Соотношение «цена за акцию / прибыль на акцию» (с поправкой на одну акцию) для аналогичных компаний равно 7. Как проверить, сколько стоит ООО «Программные Технологии»?

Стоимость ООО «Программные Технологии» = (годовая прибыль) x (множитель «цена за акцию / прибыль на акцию»)

100 000 х 7 = 700 000 руб.

2.3 Метод отраслевых коэффициентов

Этот метод основан на использовании предварительно рассчитанных и проанализированных отношений между продажной ценой компании в данной отрасли и ее финансовыми показателями.

Например, маркетинговые агентства могут быть проданы за 0,9 годового дохода, а консалтинговые агентства — за 0,7 годового дохода.

В России метод отраслевого фактора еще не получил широкого распространения, поскольку нет углубленного анализа отраслевых показателей статистическими и специализированными службами.

пример

Целью оценки является корректировка стратегии развития бизнеса. Для этого рассчитаем годовой доход, который составляет 6 500 000 руб.

ООО «Флорист» работает в сфере оптовой продажи цветов. Согласно анализу рынка, можно получить отраслевой коэффициент эквивалентный 1,8.

Так со стоимостью бизнеса 11,7 млн ​​руб. с выручкой в ​​размере 6 500 000 руб. правление ООО «Флорист» может принять решение о расширении сети.

3. Затратный подход

Метод стоимостной оценки стоимости определяет стоимость компании как цену существующего имущества компании. Чтобы применить этот подход, оценщик должен иметь достоверную информацию о стоимости покупки и обслуживания активов.

3.1 Метод чистых активов в оценке бизнеса

Этот метод основан на анализе активов. Первым шагом является оценка нематериальных активов. Затем проводится анализ инвентаря, инвентарь. Затем проводится детальная оценка неденежных активов (дебиторской задолженности).

Метод чистых активов достаточно прост в расчетах, стоимость бизнеса определяется по формуле:

Стоимость бизнеса = рыночная стоимость активов — долг

пример

Целью оценки является определение стоимости ООО «Программные Технологии» для страхования от кредитного риска.

Необходимо указать сумму активов и долгов ООО «Программные Технологии». Таким образом, все активы установлены на уровне 4 573 100 рублей, а долговые обязательства на уровне 25 466 900 рублей. Таким образом, стоимость ООО «Программные Технологии» оценивается в 7 120 000 рублей.

В результате оценки было установлено, что ООО «Программные Технологии» может быть застраховано на сумму 7 120 000 рублей.

3.2 Метод ликвидационной стоимости

Он используется, когда известно наверняка, что компания будет ликвидирована, и владельцы должны определить стоимость своего бизнеса для быстрой реализации. Расчетная формула:

Стоимость бизнеса = рыночная стоимость активов — долг

пример

Целью оценки является расчет стоимости бизнеса ООО «Программные Технологии» для определения общей суммы ликвидации, которая может быть использована для покрытия первоначального банковского кредита, поскольку организация не может справиться с погашением задолженности банку.

Поскольку компания находится в процессе ликвидации, мы рассчитываем выручку от продажи оборудования, инвентаря и материалов, адаптированных для быстрого внедрения.

Таким образом, рыночная стоимость активов ООО «Программные Технологии» установлена ​​в размере 5 213 100 руб. В то же время затраты на содержание и обслуживание оборудования и расходных материалов до продажи составят 543 000 руб.

Организация недавно понесла значительные долги перед кредиторами в размере 1 876 000.

Кроме того, на заключительном этапе все выходные пособия должны быть выплачены работникам в размере 665 200 рублей. Прибыль за ликвидационный период составит 4 871 100 руб.

В результате стоимость ООО «Программные Технологии» по методу ликвидационной стоимости установлена ​​в размере 7 000 000 рублей.

Подходы и выводы

После подробного анализа всех подходов к оценке компании целесообразно структурировать полученную информацию и определить преимущества и недостатки каждого метода.

Подход	Плюсы	Минусы	Лучшая ситуация для метода
Доходный	Анализ будущих доходов; учитывает особенности компании; универсальный, подходит для различных целей оценки; выявляет слабые стороны бизнеса	Используются прогнозные данные; сложность расчетов; субъективный и вероятностный характер результатов; неточные результаты	Повышение эффективности управления; обоснование решения о запуске инвестиционного проекта
Сравнительный	Используются текущие рыночные данные; оценивает производительность в текущих условиях	Не учитывает ожидания инвесторов; Трудности с поиском похожих объектов в некоторых отраслях	Принятие решения о дополнительной эмиссии акций; изменение стратегии развития; покупка или продажа компании; реструктуризация
Затратный	Активы оцениваются; точность оценки оправдана; расчеты очень просты, информация доступна	Перспективы развития не принимаются во внимание; отражает прошлую ценность бизнеса; значение может не соответствовать текущим рыночным ценам	Ликвидация или быстрая продажа; переоценка активов; оценка финансовых результатов деятельности организации; платежеспособность предприятия и стоимость обеспечения по кредитам, страхованию

Примечание к методам

Итак, после проведения расчетов тремя методами необходимо определить окончательный результат. Кстати, расходы должны быть примерно одинаковыми.

Данные различаются в основном из-за того, что один конкретный подход больше подходит для цели оценки, чем другой или полностью отражает текущую ситуацию. Координация осуществляется по формуле:

Общая стоимость = прибыльная × K1 + сравнительная × K2 + стоимость × K3

«K1», «K2», «K3» — выбранные весовые коэффициенты в зависимости от важности заданной стоимости в итоговой оценке. Коэффициенты в сумме должны быть один.

пример

Рассмотрим уже известный ООО «Программные Технологии». Расчетные данные приведены в таблице ниже.   

Подход	Доходный	Сравнительный	Затратный
Стоимость, руб.	7 321 000	6 800 000	7 000 000
фактор	0.2	0.7	0,1

Уточнение коэффициентов: эксперт считает, что в этом случае сравнение является наиболее значимым, поэтому ему был присвоен максимальный вес.

Так, по расчетной формуле окончательный согласованный гудвилл установлен в размере 6 924 200 руб.

5 шагов по оценке стоимости бизнеса

В этой главе мы опишем основные этапы оценки стоимости бизнеса. Конечно, у каждой компании есть свои нюансы, об этом следует помнить.

Шаг 1: Определение цели

Прежде всего, Вы должны указать цели, для которых оценивается компания. Этот шаг важен для достижения экономических интересов сторон, которые приняли решение об оценке компании. И чаще всего оценка проводится в следующих случаях:

1. Повысить эффективность управления организацией;
2. Обосновать решение о начале инвестиционного проекта;
3. Купить или продать компанию или ее долю;
4. Реструктуризация предприятий;
5. Разработать долгосрочную стратегию развития;
6. Оценить финансовые результаты деятельности организации;
7. Примите решение о выпуске и продаже ценных бумаг.

Шаг 2: Выбор оценочной компании

Это очень важный шаг. Во многих странах оценки бизнеса проводятся независимыми специалистами, которые придерживаются установленных отраслевых стандартов в своей работе.

Хорошим инструментом, который может помочь вам выбрать оценщика, является оценка доверенных агентств, таких как:

1. Эксперт — рейтинговое агентство
2. КоммерсантЪ — издательский дом
   
3. TerraDoсsInvest — аккредитованная оценочная компания

Основными критериями выбора оценщика могут быть рыночное время, профессионализм и репутация, наличие списка известных партнеров, которые уже воспользовались услугами компании, положительные отзывы клиентов и узкая специализация.

Шаг 3: Сбор документов

На данном этапе оценки бизнеса документы собираются. Качественная информационная база является ключевым фактором точности оценки.

Необходимо использовать информацию из различных источников, что позволит вам изучить внешнюю среду организации и ситуацию на рынке. Список документов для оценки:

1. Учредительные документы компании (устав, учредительный акт, свидетельство о регистрации, проспект эмиссии, отчеты об итогах выпусков ценных бумаг).
2. Финансовая отчетность компании за последние три года (формы 1-5), квартальные отчеты за последний год.
3. Баланс компании.
4. Бизнес-план с доходами, прибылью, требованиями к капиталу и планами по текущим активам.
5. Ограничения оцениваемого предприятия (обязательства из-за залога или долгов).

Вся предоставленная информация должна соответствовать основным характеристикам информации об оценке: достоверность данных, точность информации, сложность материала, полнота.

Шаг 4: Выбор модели оценки

Давайте теперь рассмотрим, какой метод оценки использовать в качестве основного и что влияет на выбор.

Итак, исходя из основных критериев выбора подходов — стоимости (и цели), информационной базы, а также правовой формы, вы можете выбрать правильный подход к оценке бизнеса.   

Подход	Тип	Юридическая форма	Infobase
Дорогой	Рынок, ликвидация, восстановление	ИП, ООО, ОАО и др.	Очень подробная, полная отчетность, расшифровка всех статей
Рентабельный	Рынок, инвестиции	ИП, ООО, ОАО и др.	Очень подробная, полная отчетность, расшифровка всех статей
Сравнительная степень	Рынок, инвестиции	ОАО (ПАО)	Отчеты сверстников должны быть открыты

Шаг 5: Интерпретация результатов

В результате процедуры оценки бизнеса мы должны получить три значения, рассчитанные разными методами.

Чтобы согласовать окончательную стоимость, качество и надежность используемой информации, соответствие подхода заявленной цели оценки, преимущества и недостатки подходов должны быть приняты во внимание.

На основании этой информации оценщик определяет факторы корректировки стоимости, рассчитанные для каждого используемого подхода, что в конечном итоге приводит к согласованной стоимости и окончательной оценке компании.

В результате работы оценщик предоставляет клиенту отчет об оценке, в котором подробно описывается каждый этап оценщика и обобщаются результаты всего процесса.

Как избежать ошибок при оценке стоимости бизнеса?

Часто у финансистов и профессиональных оценщиков возникают проблемы с оценкой бизнеса. Это связано с нестабильной рыночной ситуацией и развитием новых направлений бизнеса.

В основном проблемы оценки бизнеса можно разделить на три большие группы:

1. Ошибки в выборе подхода к определению стоимости;
2. Ошибки в использовании конкретных методов оценки;
3. Ошибки в финансовом моделировании.

Мы предлагаем несколько простых советов, чтобы избежать ошибок:

• Нужно анализировать! Необходимо глубоко погрузиться в существующий бизнес, найти граф всех отношений и построить логическую интерпретацию результатов.
• Просите расшифровки! Достоверность результатов оценки во многом зависит от полноты и качества информации.
• Консультируйтесь! Проводите обсуждения и консультации по возникающим вопросам с топ-менеджментом компании.
• Только высококачественный анализ! Обратите внимание на внебалансовые активы, уровень оборотного капитала, стоимость исследовательской компании — репутацию компании.
• Оцените экологическую ситуацию . Рассмотрим конкурентов, поставщиков, потребителей и все, что может повлиять на создание денежного потока.

Как повысить стоимость при оценке бизнеса?

Цель любого существующего бизнеса — максимизировать прибыль. И, как мы уже поняли, чем выше выручка и денежный поток компании, тем выше стоимость оценки. Ниже приведены основные способы увеличения стоимости:

1. Оптимизация налоговой системы. Стоимость увеличивается, если налоговая база меньше.
2. Уменьшение оттоков. Сокращение оттока денежных средств и затрат компании окажет положительное влияние на стоимость бизнеса
   
3. Сокращение дебиторской задолженности. Дебиторская задолженность уменьшается, оборотный капитал уменьшается — доходы увеличиваются.
4. Создание рыночных барьеров. Чем меньше потребителей уходит к конкурентам, тем выше доходы организации.
5. Снижение стоимости заемного капитала. Большинство организаций на рынке работают с заемными средствами. Эти источники капитала всегда нуждаются в регулярной оптимизации.

Существует два основных принципа повышения стоимости компании: увеличение доходов, снижение затрат.

Заключение

Весь процесс оценки бизнеса основан на правильном определении цели, после которой выбирается подход.

Каждый подход имеет свои преимущества и недостатки, а также предрасположенности к использованию в конкретных ситуациях, которые соответствуют целям оценки бизнеса.

Основные особенности каждого подхода:

1. Сравнительный — цена сделки учитывает рыночную ситуацию, а гудвилл отражает ее экономический эффект. Однако информация о рынке ограничена, что делает результат оценки менее точным.
2. Затратный — фактическая стоимость и текущие активы организации оцениваются, но такой анализ не учитывает перспективы развития организации.
3. Доходный — отражает ситуацию на рынке, применяя корректировки учетной ставки и факторы риска. Это самый сложный метод, который не учитывает затраты, понесенные при открытии компании.

В идеале, независимо от используемого подхода, результат оценки должен быть одинаковым. На практике это происходит редко. Чаще всего конечный результат должен быть тщательно скоординирован и приведен к одному оптимальному значению.

Для руководителей бизнеса информация о результатах оценки является очень ценной, поскольку она помогает понять слабые стороны организации, а также показывает, как повлиять на величину дохода и стоимости компании.

Для того чтобы работа управленческого аппарата увеличивала стоимость бизнеса, необходимо выполнить следующие действия:

• Анализировать инвестиции и увеличивать доходы;
• Снижать стоимость использования накопленного капитала;
• Отслеживать возврат инвестиций, он должен быть выше стоимости приобретенного капитала;
• Генерировать денежный поток и ускорять развитие компании.

Бизнес – это не только процесс производства товаров и услуги и извлечения прибыли, это еще товар на рынке, поэтому оценка бизнеса имеет большое значение. Читайте, в каких случаях она требуется, какие есть методы оценки и кому ее можно доверить.

Ключевые концепции оценки стоимости бизнеса

Оценивая бизнес, мы анализируем то, что он принесет в будущем, но в том виде, как есть на момент оценки. При оценке не предполагается никаких дополнительных инвестиций, иных вложений или условий, мы исходим только из текущего состояния и эффективности активов, оценки емкости и динамики рынка.

Также мы должны учитывать временную стоимость денег. Суммы на счетах сегодня имеют большую ценность, чем те же самые суммы через год, а суммы через год дороже тех же сумм через два года. Это не только вопрос инфляции, но и предпочтений – человек всегда хочет иметь и владеть здесь и сейчас, а не завтра и где-то далеко. Временная стоимость денег учитывается при оценке в ставке дисконтирования.

В основу оценки ложится предположение о наилучшем, то есть максимально эффективном использовании активов бизнеса.

Риски

В реальности все сделанные предположения и оценки могут быть ошибочны, не точны. Мы не располагаем всей полнотой информации, которая требуется для принятия решений, даже при условии использования мощных средств компьютерного моделирования доступных в настоящее время. Поэтому аналитики должны учитывать риски: либо используя сценарный подход, либо корректируя в ставку дисконтирования.

Мы оцениваем бизнес, исходя из предположения, что он будет работать бесконечно долго, он устойчив, но спрогнозировать его динамику мы можем на относительно короткий срок.

В каких случаях требуется оценка бизнеса

Понимая оценку бизнеса, как достигнутый результат деятельности менеджмента, сфер применения такого исследования несколько. Рассмотрим их далее.

Оценка для целей продажи

В первую очередь мы оцениваем бизнес, когда предполагаем его продать – полностью или частично. Например, продажа компании целиком, продажа пакета акций или доли, продажа отдельного подразделения, филиала, предприятия из состава холдинга, производственной площадки. Под эту задачу также подпадают IPO – первичное размещение акций на фондовом рынке, ICO – первичное размещение токенов в экономике-blockchain.

Оценка рыночной стоимости бизнеса требуется и покупателю и продавцу. Только одному надо, чтобы оценка была ниже – и он будет крайне пессимистично оценивать перспективы бизнеса, стремиться ухудшить предпосылки. А другому нужно завысить оценку, используя самые оптимистичные прогнозы, наибольшие из имеющихся коэффициентов. Обе стороны к этой ситуации относятся с пониманием и, используя каждый свою оценку, движутся к компромиссу, который и станет в результате ценой сделки.

Оценка при привлечении средств в действующий бизнес

Необходимость в оценке также появляется в случае привлечения средств – заём, кредит, эмиссия облигаций, когда требуется оценка бизнеса, его долей, акций как объекта залога, гарантий обеспечения возврата привлеченных средств.

Стоимость компании — основной критерий успешности деятельности менедмента и роста благосостояния собственников

Оценка бизнеса, как критерий его эффективности

Современный подход акцентирует внимание на стоимости компании, как основного критерия успешности деятельности менедмента и роста благосостояния собственников. Капитализация компании и динамика этого показателя говорят о перспективах бизнеса больше, чем дивидендные выплаты собственнику. На развитых финансовых рынках собственники получают свой доход, торгуя акциями или фиксируя прибыль, продавая бизнес стратегическому инвестору с прибылью, а не выводя деньги из бизнеса. Поэтому для собственников стоимость компании – это важный показатель, который они ставят в качестве критерия работы и мотивации менеджмента, и требуют регулярного расчета и обоснования этого показателя для контроля своих активов. Методика оценки бизнеса в этом случае разрабатывается, согласовывается с собственником и менеджментом, а затем регламентируется для использования длительном временном горизонте, чтобы получать регулярно прозрачные и сравнимые оценки.

Оценка стартапа

Особняком стоит оценка бизнеса в случае стартапа. Ее цель – оценить стоимость для распределения долей в компании между основателем и первым инвестором. Оценка строится на предположении, что к моменту выхода из проекта стартап будет приносить не менее какого-то целевого значения прибыли. И оцененная на основе данной прибыли компания сможет быть продана стратегическому инвестору или выйти на IPO, что принесет многократный доход на вложенный капитал инвестору. В данном случае оценка делается на гипотетических построениях для бизнеса, который еще не существовал, не работал и не приносил не только прибыли, но даже зачастую выручки.

Методы оценки бизнеса

Методов оценки бизнеса несколько, но все они укладываются в три основные группы:

1. Сравнительные.
2. Доходные.
3. Затратные.

Сравнительные методы

Эту группу методов правильнее назвать рыночными, так в их основе лежит информация об уже состоявшихся сделках с похожими компаниями, либо с акциями на фондовом рынке.

В случае сделок с компаниями выбирается несколько сделок с бизнесами, максимально похожими на оцениваемый, по которым известна цена покупки компании целиком либо контрольного пакета или доли. Затем изучают состояние компании накануне совершенной сделки с двумя целями:

• первая – сопоставление целевой и выбранной компании по финансовым и производственным показателям, с тем чтобы оценить сравнимость компаний и обосновать выбор данной компании, как аналога;
• вторая – расчет мультипликаторов: цена / прибыль, цена / денежный поток, цена / балансовая стоимость, в зависимости от имеющихся данных.

Используя рассчитанные мультипликаторы по каждой компании-аналогу, оцениваем стоимость бизнеса целевой компании в интервале от минимальной до максимальной. Чтобы получить одну величину, рассчитывают среднее значение или выбирают самый близкий аналог и оценивают только по нему.

Таким методом оценивают приобретение контрольного пакета или 100% частных, не торгуемых на фондовом рынке компаний.

В случае использования текущей рыночной цены акции на фондовом рынке как ценового ориентира, мы также рассчитываем мультипликаторы либо на одну акцию, либо на полную стоимость компании, если знаем число или долю акций, торгуемых на рынке (free float). Эти мультипликаторы уже применяем к нашей базе (чистая прибыль, выручка и т.п.) и получаем оценку на основе данных фондового рынка.

Известным вариантом сравнительного подхода является метод отраслевых коэффициентов – при наличии объективных данных о большом числе сделок купли-продажи бизнеса в определенной отрасли можно рассчитать показатели стоимости для типичных сделок и использовать их в последующем для оценки. Таким образом, можно оценивать компании малого и среднего бизнеса, но, к сожалению, в России очень мало доступной информации по совершенным сделкам.

Стоимость бизнеса, оцененная этими методами, должна быть скорректирована (уменьшена) на величину обязательств предприятия. При этом предварительно надо изучить обязательства использованного предприятия-аналога и то, как они учитывались при расчете стоимости.

Доходные методы оценки строятся на прогнозировании доходов от оцениваемого бизнеса в будущем

Доходные методы оценки бизнеса компании

Данная группа методов строится на прогнозировании доходов от оцениваемого бизнеса в будущем.

Если компания стабильно получает доход в течение 3–5 лет и его величина составляет в среднем N, то такую компанию можно оценить по формуле:

V = N / R,

где R – ставка капитализации – отраслевое, целевое или рыночное значение ставки доходности на вложения. Также это может быть ставка доходности вложений в альтернативные активы.

Этот метод называется методом капитализации.

В большинстве случаев стабильного дохода на горизонте 3–5 лет добиться не удается, поэтому можно использовать данные по доходу за последний год, принимая во внимание вероятность изменения доходности в будущем.

Другой вариант решения данной проблемы – построение финансовой модели с учетом фактора времени и рисков – метод дисконтированных денежных потоков.

В рамках метода строится финансовая модель денежного потока (близка к форме отчета о движении денежных средств) на прогнозный период, то есть такой период, в течение которого денежные потоки мы способны спланировать или спрогнозировать. При этом по завершении прогнозного периода мы предполагаем стабилизацию денежных потоков.

Ключевой момент – выбор ставки дисконтирования, которая определяет временную стоимость денежных потоков и должна учитывать риски и альтернативную доходность активов.

В итоге стоимость бизнеса этим методом определяется по формуле:

V = ∑CFn / (1+r)ⁿ+ TV,

где CFn – суммарные денежные потоки за каждый прогнозный период с первого по последний,

r – ставка дисконтирования,

n – номер соответствующего периода.

TV – терминальная стоимость бизнеса, определяется по формуле Гордона, если бизнес продолжит работу. Если предполагается ликвидация бизнеса, терминальная стоимость рассчитывается, как ликвидационная стоимость, а если предполагается продажа – как стоимость чистых активов.

Аналогично сравнительным методам стоимость бизнеса, оцененная доходными методами, также должна быть скорректирована (уменьшена) на величину задолженности предприятия.

При использовании метода ликвидационной стоимости бизнес рассматривается, как комплекс активов, который следует как можно быстрее распродать, чтобы рассчитаться по обязательствам

Затратные методы

Основная идея этой группы методов – оценить, сколько денег потребуется инвестору, чтобы воссоздать такой же бизнес. Эта величина и есть стоимость бизнеса и инвестору не следует тратить больше этой суммы при приобретении.

Суммарная стоимость компании может быть оценена как стоимость всех активов за вычетом всех обязательств. Это так называемый метод чистых активов.

Однако использовать в оценке балансовые стоимости активов не целесообразно, их следует переоценить и привести в соответствие с рыночными ценами, тогда оценка методом чистых активов будет лучше соответствовать реальной стоимости компании в соответствии с концепцией данного подхода.

Другим методом оценки бизнеса из этой группы является метод ликвидационной стоимости. В этом случае бизнес рассматривается, как комплекс активов, который следует как можно быстрее распродать, чтобы рассчитаться по обязательствам. Тогда стоимость активов, определенная описанным выше методом чистых активов, корректируется на дисконт (для ускорения продажи) и на затраты по рекламе продаваемых активов.

Несколько слов об убыточном бизнесе и его оценке

Бизнес может быть убыточным по разным причинам:

• в силу конъюнктуры рынка в текущем периоде и это временное явление, которое со сменой «ветра» на рынке вернется в положительную для прибыли зону;
• из-за стратегических управленческих решений, например, компания стремится захватить долю рынка и допускает операционные убытки, используя для своего развития накопленную ранее финансовую «подушку безопасности»;
• в результате ошибок менеджмента, которые уже не исправить и речь идет о банкротстве.

Если речь идет о временном явлении и в перспективе финансовые потоки выйдут в положительную зону, для такого бизнеса наиболее обоснован метод дисконтированных денежных потоков, который строится на предполагаемых результатах будущих периодов.

Но если речь о перманентной убыточности, тогда стоимость такого бизнеса – это сумма стоимостей активов за вычетом обязательств, в соответствии с методом чистых активов.

В большинстве случаев оценку бизнеса лучше доверить профессионалам

Оценка своими руками или с помощью профессионалов

Что лучше – сделать оценку собственными силами или обратиться к профильной компании? В большинстве случаев ответом на этот вопрос будет – обратиться к профессионалам. Во-первых, для многих задач, стоящих перед оценкой, требуется документ от независимого оценщика, входящего в саморегулируемую организацию оценщиков и застраховавшего свою ответственность. Сделать такую оценку самостоятельно невозможно.

Во-вторых, специалисты-оценщики в штате – это дорого. Специалисты такой квалификации не нужны компании на постоянной основе, им нужно иметь профильное образование и повышать квалификацию минимум раз в три года, чтобы подтверждать свой профессиональный уровень.

Если оценка требуется для внутренних целей, например, нужно посчитать стоимость бизнеса, как показатель KPI менеджмента для собственников, тогда, конечно же, профессиональный оценщик не нужен, требуется. Тогда оценку данного показателя может сделать квалифицированный специалист финансового блока компании.

Оценка бизнеса – это вид искусства или отрасль знания, в которой используются строгие математические методы, при этом они опираются на предпосылки, допущения, прогнозы и гипотезы. Поэтому получаемые в результате цифры – это лишь ориентиры, а не руководство к действию или окончательная цена. Оценка бизнеса, особенно выполняемая независимым профессиональным оценщиком, снимает субъективные факторы и вопросы о возможных манипуляциях информацией. Без обоснованного анализа, без ориентиров, которые дает оценка, прийти к окончательной цене и сделке было бы крайне затруднительно.

Рыночная стоимость имущества – это количественный показатель, в денежном выражении. Проще говоря, это стоимость, за которую покупатель готов приобрести, а продавец продать имущество, на свободном и конкурентном рынке.

Отличительные черты

Процесс определения рыночной стоимости регламентируется действующим законодательством. В законе также отображены основные черты, характеризующие специфический процесс оценки имущества:

• оценка может проводиться исключительно в контексте рыночной цены, то есть определяться в сравнении с теми ценами, которые актуальны на дату проведения оценки;
• оцененное имущество не обязательно к продаже или к покупке;
• полное соответствие стоимости сделки и рыночной цены.

Расчет рыночной стоимости проводится исключительно в контексте открытых рыночных отношений. Поэтому такую величину можно назвать усредненным показателем.

В каких ситуациях требуется оценка

Необходимость в проведении оценочных работ может возникнуть в следующих случаях:

• если будет проводиться конфискация активов для государства;
• определение стоимости имущества для заключения лизингового или кредитного договора, ипотечного;
• для определения величины вкладов;
• для определения рыночной стоимости акций АО;
• если открыта процедура банкротства, то реализуемое имущество подлежит независимой оценке;
• перед куплей-продажей имущества.

Методики расчета

• Метод сравнительных продаж. Имущество в таком случае оценивается путем сравнения цен на аналогичные вещи. Таким способом можно оценить практически все, недвижимость, акции, землю. Методика применима в 90% случаев.
• Метод затрат. В данном случае оцениваются гипотетические издержки, то есть, сколько уйдет средств на восстановление объекта.
• Доходный метод. Способ подразумевает учет вероятной прибыли, которую может принести имущество. Как правило, такой способ используются при определении ликвидности бизнеса или акций. В то же время, способ достаточно трудоёмкий и сложность состоит в том, что очень сложно спрогнозировать ставки дисконтирования или провести мониторинг определенной отрасли бизнеса.

Виды оценки

На сегодняшний день выделяют несколько процедур проведения оценки имущества.

По подходу к определению стоимости:

• массовая, то есть одновременно оценивается несколько объектов;
• индивидуальная, соответственно, оценке подвергается отдельно взятый объект.

По типу имущества:

• оценивание недвижимого имущества;
• движимого;
• оценка бизнеса.

В зависимости от способа расчета выделяют:

• рыночную оценку, то есть реальную и обоснованную;
• инвестиционную, то оценка ожидаемого дохода;
• ликвидационная, используется в случаях, когда имущество подлежит реализации, независимо есть ли на него спрос или нет;
• для определения налоговой базы;
• утилизационная, в этом случае учитываются все затраты, включая и процесс утилизации.

Оценка недвижимости

В отношении недвижимого имущества проводится два вида оценки:

• инвентаризационная, то есть на размер стоимости влияют технические характеристики объекта;
• кадастровая оценка, это учет не только технических характеристик, но и рыночной стоимости.

Страховая оценка

Часто, в момент заключения страхового договора, заказчик сталкивается с термином – страховая оценка. Эту величину определяют две стороны – страховщик и страхователь, но ответственность за правильность определения стоимости лежит полностью на страховом агенте. Чтобы правильно оценить имущество, страховщику может потребоваться балансовая стоимость, документальное подтверждение покупки, к примеру, чеки или квитанции. Страховщик может проанализировать рынок, то есть он не ограничен на уровне закона в методиках определения страховой оценки.

Процедура проведения оценки

Прежде всего заказчику необходимо выбрать уполномоченную организацию, сотрудники которой должны иметь сертификаты на право осуществления этой деятельности.

Затем проводятся предварительные консультации между заказчиком и исполнителем. Заказчик определяет цели проведения оценки. После этого согласовывается стоимость работ, и подписывается договор. В договоре рекомендуется четко пописать объект, подлежащий оцениванию, срок выполнения работ и их стоимость.
Оценщик в обязательном порядке выезжает на объект, который подлежит оцениванию, осматривает имущество, либо если предмет договора документы – то их. Готовит фотоотчет.

В случаях, когда оценка проводится для возмещения материального ущерба, то лучше всего, чтобы на месте происшествия присутствовала виновная сторона, в противном случае, оценка может быть опротестована в судебном порядке. После осмотра объекта оценщик обрабатывает полученную информацию, анализирует ее и проводит расчеты. В итоге, заказчик на руки получает готовый отчет и может оплатить выполненные работы.

Яскевич Е.Е.
Евдокимов А.В.

Введение. Постановка задач исследований.

Развитие оценочной практики требует постоянного совершенствования методов оценки, поэтому в данной работе предлагаются новые варианты методических решений для затратного и доходного подхода. Для удобства пользования введем термин «изделие» (частный случай единиц промышленной продукции), объединяющий машины и оборудование. Характер изменения стоимости изделий во время их эксплуатации или хранения зависит от многих факторов, поэтому возникает целый ряд вопросов, ответы на которые до сих пор недостаточно ясны:

1. неясен характер снижения стоимости в начальный период (для нового изделия этот период связан с периодом действия гарантийного обслуживания);
2. неясен характер изменения стоимости неэксплуатируемого изделия при его хранении на складе или «законсервированном» рабочим состоянии;
3. неясен характер изменения стоимости за счет проведения текущего, капитального ремонта, реконструкции;
4. неясен характер общего снижения стоимости (линейный, экспоненциальный, степенной и т.д.).

Эти вопросы требуют уточнения, поэтому в настоящей работе приводятся статистические и цитируемые данные по изменению стоимостей различных типов машин и оборудования в эксплуатационных диапазонах наработки и восстановления. Общепринятым является представление об изменении стоимости изделий во время эксплуатации на базе следующей графической модели:

Стоимость изделия располагается в заштрихованной области и может приближаться к левой граничной линии (минимальная стоимость при интенсивном износе) или к правой граничной линии (максимальная стоимость при замедленном износе). Стоимость изделия снижается вплоть до «скраповой» стоимости.

Затратный подход основан на определении стоимости восстановления (замещения) изделия с учетом влияния износов, как факторов снижения стоимости изделия. Алгоритмы определения стоимости восстановления (замещения) нового изделия; учета влияния физического и функционального износа достаточно подробно разработаны, однако вопрос о внешнем износе изделия до сих пор остается открытым. В настоящей работе проанализированы возможные варианты учета влияния внешнего износа

Доходный подход требует соблюдения принципа наиболее эффективного использования изделия, в соответствии с которым стоимость определяется для такого варианта эксплуатации, когда отдача от него максимальная.

Учитываются такие факторы, как:

• степень новизны изделия;
• максимальная полезность изделия;
• качество изделия;
• конъюнктура рынка и т.п.

Доходный подход в основном реализуется в следующих методах;

• метод капитализации дохода;
• метод дисконтированных денежных потоков (ДДП);
• метод равноэффективного аналога.

Третий метод основан на расчете стоимости оцениваемого объекта по цене базисного объекта при условии их равной прибыльности (здесь имеются сложности с подбором базисного объекта и его сопоставлении с образцом).

Предпосылкой для реализации первых двух методов является наличие информации по чистому доходу, приходящемуся на оцениваемое изделие. Чистый доход можно определить следующими методами:

• при анализе бизнеса предприятия путем вычленения денежных потоков, приходящихся на изделие (обычно это используется при оценке доходоприносящих производственных комплексов и т.п.);
• при наличии информации по аренде или лизингу аналогичных изделий (такую информацию обычно сложно получить ввиду неразвитости рынка аренды и лизинга по большинству классов машин и оборудования).

В настоящей работе предлагается вариант ориентировочной оценки чистого дохода, приходящегося на изделие.

1. Изучение характера изменения стоимости изделий во время их эксплуатации и хранения (консервации).

1.1. Характер изменения стоимости изделий в начальный период эксплуатации (влияние гарантийных обязательств на стоимость изделий).

Наиболее развитыми рынками купли-продажи изделий в настоящее время являются:

• рынок легковых автомобилей;
• рынок бытовой техники;
• рынок компьютеров;
• рынок определенных типов металлообрабатывающих и деревообрабатывающих станков.

Исследования характера изменения среднерыночной стоимости изделий в начальный период эксплуатации производились путем анализа рынка для различных типов изделий на вышеупомянутых рынках купли — продажи. Статистический набор данных осуществлялся при выборках порядка 15…25 шт. В таблицах представлены средние величины по выборкам. Коэффициенты вариации имели тенденцию к прогрессирующему росту с увеличением времени эксплуатации. Для получения коэффициентов вариации в диапазонах до 20…30 % производилось расширение объемов выборок.

Рынок легковых автомобилей (гарантийные обязательства – 2…3 года)

Таблица 1

Рынок бытовой техники (гарантийные обязательства – 1…2 года)

Таблица 2

Рынок компьютеров (гарантийные обязательства 1…3 года)

Таблица 3

Рынок станочного парка (гарантийные обязательства 2…3 года)

Таблица 4

На рынке металлорежущих станков прослежены изменения среднерыночной стоимости станка 1М63 (РМЦ-3 м., масса – около 5 т.) в течение времени вплоть до полной выработки ресурса (по сроку амортизации при односменной работе станка).

Данные, приведенные в табл.1,2,3 показывают, что в течение периода действия гарантийных обязательств наиболее интенсивно падают относительные стоимости для изделий, подверженных функциональному износу (старые модели автомашин, постоянно совершенствующиеся марки телевизоров и т.п.). Для примера приведены графики снижения относительной стоимости легковых автомобилей, Пентиум – 4 и достаточно востребованной на отечественном рынке мебельной стенки «Престиж».

Легковые автомобили

На верхнем графике представлен график изменения стоимости ВАЗ 21103, на нижнем – ВАЗ 21043.

Компьютеры (Пентиум – 4)

Мебельная стенка «Престиж»

Для металлорежущих станков следует отметить экспоненциальное снижение стоимости вплоть до выработки полного ресурса станка.

Станок 1М63

В целом влияние срока гарантийных обязательств сказывается по большей части на высокотехнологичных изделиях, замедляя темпы снижения относительной стоимости изделий в самый начальный период (первый год эксплуатации).

1.2. Характер изменения стоимости изделий при хранении (консервации)

Стоимость изделий, которые не эксплуатировались, но хранились в «законсервированном» виде определялась на вторичном рынке. Данные представлены в табл. 5. Обычно ко вторичному рынку относятся изделия, бывшие в эксплуатации, а также восстановленное и модернизированное оборудование. В нашем случае рассматриваются изделия, не эксплуатируемые и хранившиеся в надлежащих условиях.

Таблица 5

На основании данных, приведенных в табл.5 мы имеем снижение относительных стоимостей изделий, не имеющих физических и функциональных износов (они не эксплуатировались), но перешедших на вторичный рынок в связи с изменением понятия «новое» изделие на «старое». Поскольку эти условия можно отнести только ко внешнему износу изделий, — перед нами встает вопрос о появлении внешнего износа при переходе изделия на вторичный рынок. Подробнее об этом сказано ниже.
Сравнение данных (табл.1 — для эксплуатируемых изделий и табл.5 — изделий в консервации) для легкового автомобиля ВАЗ 21043, приведено в табл. 6, откуда следует, что разница в полученных значениях может быть отнесена только на счет влияния физического износа:

Таблица 6

* Физический износ рассчитан, исходя из внешнего износа 0,10 (переход на вторичный рынок) с использованием формулы (4).
Таким образом, анализируя разницу в продажах нового и эксплуатируемого оборудования, мы получаем данные по влиянию совокупного износа (в случае с автомобилем ВАЗ 21043 нами получен общий износ, включающий физический износ и внешний износ при переходе на вторичный рынок).

1.3. Влияние ремонтов на стоимость изделий.

В работах Д.Герасимова, Е.Дряхлова, А.Ковалева, В.Быковой, опубликованных на сайтах www.archive.ru, www.archive.expert.ru и т.п., указываются верхние граничные значения стоимости изделий (главным образом – металлорежущих станков), прошедших ремонт, либо имеющих гарантии изготовителей:

Таблица 7

В табл.4 приведена стоимость станка 1М63 после капремонта, которая составила в среднем 0,388 от нового. Следует отметить, что стоимость капремонта в среднем для этого станка составляла 0,271 от стоимости нового станка, в ремонт принимались станки полностью изношенные (стоимостью ниже 0,103 от нового станка по табл.4), поэтому и рыночная стоимость отремонтированного станка находилась в районе суммы стоимости станка до ремонта и стоимости ремонта с учетом прибыли предпринимателя при продаже:

0,271 + 0,103 = 0,374(0,378 < 0,388)

Вероятно, это соотношение может быть использовано Оценщиками для определения рыночной стоимости изделий после проведения ремонта:

РС = (РСдо + Стоимость ремонта) * ПП ⁽¹⁾,

Где:
РС – рыночная стоимость изделия после ремонта,
РСдо — рыночная стоимость изделия до ремонта,
ПП – прибыль предпринимателя
В нашем случае со станком 1М63:
ПП = 0,388 / 0,378 = 1,026

2. Учет влияния внешнего износа на стоимость изделий.

2.1. Общие понятия.

Учет влияния износов преследует цель корректировки стоимости восстановления (замещения) изделия и превращения ее в стоимость, близкую к рыночной.
Выражение для рыночной стоимости изделия (РС) принимает вид:

РС = СВ — П = СВ* По ⁽²⁾,

Где:
СВ – стоимость восстановления (замещения) изделия.

В большинстве случаев используется не прямая (П), а относительная поправка (По):

По = (1 — Ио) = (1 – Физ.И) * (1 – Фукц.И) * (1 — Вн.И) ⁽³⁾,

Где:
Ио – совокупный износ изделия;
Физ.И – относительная потеря в стоимости за счет физического износа;
Функ.И – относительная потеря в стоимости за счет функционального износа;
Вн.И – относительная потеря в стоимости за счет внешнего износа.

Проанализируем выражение для относительной поправки.
При отсутствии физического и функционального износа мы получаем выражение для снижения стоимости восстановления (замещения). Иными словами, стоимость нового изделия за счет внешнего износа (если таковой есть) должна быть сразу же снижена на рынке купли – продажи. Однако мы не наблюдаем такого эффекта снижения стоимости на первичном рынке для большинства изделий, иначе это привело бы к свертыванию производства новых изделий. Внешний износ в итоге выражается в сокращении спроса на изделие за счет внешних факторов (внутриотраслевые изменения, сокращение спроса на определенную продукцию, ухудшение качества сырья или его недостаток, административными ограничениями и т.п.). На первичном рынке не происходит снижение стоимости новых изделий, — они востребованы на рынке (за исключением изделий, цена которых ниже их себестоимости). Однако переход изделия на вторичный рынок при относительно незначительных величинах физических и функциональных износов приводит сразу же к снижению стоимости.
В табл.1 приведены стоимости ГАЗ 3110 и ВАЗ 21043 после годового срока эксплуатации. Мы наблюдаем падение стоимости этих изделий сразу же на 14 %. Эту разницу никак не отнесешь целиком на физический и функциональный износ. Аналогично этому в табл.3 приведены стоимости “Пентиум — 4” после годового срока эксплуатации. Здесь мы наблюдаем падение стоимости на 16 %. Опять эту разницу никак целиком не отнесешь на физический и функциональный износ.
В табл.5 приведены стоимости изделий при их переходе на вторичный рынок при отсутствии физических и функциональных износов.
Здесь имеет место внешний износ на вторичном рынке (ВН.И2), проявляющийся только на вторичном рынке. Тогда выражение для общей относительной поправки “По” должно принять следующий вид:

По = (1 – Физ.И) * (1 – Фукц.И) * (1 – Вн.И1) * (1 – Н * Вн.И2) ⁽⁴⁾,

Где:
Вн.И1 – внешний износ на первичном рынке;
Вн.И2 – внешний износ на вторичном рынке;
Н – функция Хевисайда (математическая функция условий):
Н = 0 – для первичного рынка;
Н = 1 – для вторичного рынка.

У ВАЗ 21043 и Пентиум-4 нет внешнего износа на первичном рынке (продажа этих изделий осуществляется по цене выше себестоимости), однако имеет место ярко выраженный износ на вторичном рынке.
Внешний износ на первичном рынке может появляться там, где отрицательная рентабельность продаж (по отраслевым выборкам – это отдельные изделия химической, лесной, легкой отраслей, черной и цветной металлургии). Наиболее подвержены внешнему износу специальные машины и технологические комплексы, у которых не предусмотрены переналадка и они сняты с производства.

Там где нет прибыли при продаже, появляется внешний износ на первичном рынке. Продажа таких изделийц на первичном рынке свертывается.

Внешний износ на вторичном рынка может быть обусловлен тремя причинами:

• потерей гарантийного обслуживания и повышением рисков при эксплуатации изделия;
• наличием на вторичном рынке изделий, производство которых и запчастей к ним прекращено (изменились внешние условия) в связи с чем повышаются риски при эксплуатации изделий;
• перенасыщением рынка изделиями б/у (спрос на таковые намного ниже предложения).

Например, новые сепараторы для молокозаводов имеют достаточно устойчивый первичный рынок, однако, при наличии сложностей со сбором молока в отдельных регионах, вторичный рынок сепараторов перенасыщен старыми изделиями и стоимость таковых за счет внешнего износа на вторичном рынке считается очень низкой.

Первичный и вторичный рынок имеют существенные различия по спросу и предложению изделий.

Например, первичный рынок импортных легковых автомобилей находится в стадии развития, а вторичный рынок – перенасыщен подержанными автомобилями и стоимость таковых за счет внешнего износа вторичного рынка считается очень низкой.
Для высоколиквидных изделий (легковые автомобили, компьютеры) переход на вторичный рынок может характеризоваться потерей в стоимости на 10…14 % (косвенное подтверждение этим цифрам приведено в табл.6 для станочного парка, где стоимость гарантийных обязательств оценивается на уровне 10 %).

Учет влияния внешнего износа на стоимость изделия должен определяться при анализе его наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ). Следует подчеркнуть, что мы имеем дело с движимым имуществом.

2.2. Общепринятые методы расчета внешнего износа.

Рассмотрим общепринятые методы расчета внешнего износа и их недостатки.
1). Метод, основанный на «недозагрузке» изделия /1/.

Общепринятым подходом при определении внешнего износа является учет его недозагруки с использованием выражения:

Вн.И = 1 – (Загр.т / Загр.о) ⁽⁵⁾,

Где:
Вн.И – внешний износ изделия
Загр.т – текущая загрузка изделия;
Загр.о – максимальная загрузка изделия;
П — коэффициент «торможения» (0,7…0,8 – в зависимости от одно …трехсменной работы изделия).

Однако, недоиспользование изделия в настоящее время происходит зачастую не из-за внешних причин, а в связи с плохим управлением на конкретном предприятии или иными факторами влияния /1/.
Например, престижный Мерседес, на котором выезжает изредка глава фирмы, имеет очень низкую загрузку, но его содержат по соображениям престижности и речи о его внешнем износе нет.
Применение этого метода с точки зрения «локального» подхода приводит к занижению стоимости изделия, однако при проведении АННЭИ на межотраслевом уровне метод может давать правдоподобные результаты для внешнего износа на вторичном рынке.

2). Методы, основанные на расчете общего внешнего износа для всего имущественного комплекса /2,3/.

К таким методам можно отнести рыночный сравнительный метод (компании — аналоги), доходный метод (метод прямой капитализации), метод на основе анализа рентабельности отраслевого капитала, метод на основе анализа коэффициента «цена акций / балансовая стоимость акций», метод на основе анализа валовой прибыли, метод на основе анализа дефицита доходов компании /3/. Предпринимались попытки расчета внешнего износа на основе анализа микро и макроэкономических составляющих (по зарплате в регионе и стране) /2/. Общий недостаток указанных методов – распространение общего внешнего износа имущественного комплекса на индивидуальное изделие.

2.3. АННЭИ и его значение для оценки машин и оборудования.

Решение вопросов определения внешнего износа (для затратного подхода), корректировок (для сравнительного подхода) и проведения расчетов (для доходного подхода) связаны с проведением анализа наилучшего и наиболее эффективного использования изделия.
При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования изделия могут применяться, как и для объектов недвижимости, четыре основные критерия анализа:
1). ФИЗИЧЕСКАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ – возможность наиболее эффективного отраслевого использования изделия с целью его максимальной загрузки и получения прибыли.
2).ДОПУСТИМОСТЬ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ УСЛОВИЙ – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственников изделия и соответствует требованиям производственной безопасности.
3).ФИНАНСОВАЯ ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТЬ – допустимый с точки зрения закона порядок использования изделия должен обеспечить чистый доход собственнику изделия.
4). МАКСИМАЛЬНАЯ ПРОДУКТИВНОСТЬ – кроме получения чистого дохода как такового наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает либо максимализацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости объекта.
Рассмотрим общие алгоритмы решения задач анализа:

Физическая возможность:
После идентификации изделия, мы должны понять, — в каких отраслях производства может использоваться оцениваемое изделие и где оно может дать максимальную прибыль. Немаловажный аспект при этом анализе имеют информационные данные по среднеотраслевой рентабельности производства.
Нам следует понять, может ли изделие работать «автономно» или для наиболее эффективного использования оно должно работать в составе определенной технологической цепочки, какова загрузка при различных вариантах использования (проработка этих вопросов относится к сфере финансовой целесообразности). Возможно ли приобретение дополнительных элементов этой цепочки и будет ли цепочка эффективна и конкурентоспособна. Ликвидность изделия и его стоимость могут возрасти за счет влияния синергетического эффекта, когда стоимость и ликвидность системы из нескольких элементов (изделий) превышает суммарную стоимость (ликвидность) каждого элемента.

Допустимость с точки зрения законодательства:
Характер предполагаемого использования изделия должен отвечать нормам производства (техника безопасности и охрана труда, пожарная безопасность, требованиям по консервации и хранению, страховым требованиям и т.п.). Нам следует понять – какое место в пространстве занимает изделие, какое пространство требуется для его работы, какие условия должны быть созданы для эффективной работы изделия (нужен ли фундамент, крепление, подвод инженерных сетей и т.п.).

Финансовая целесообразность:
Финансовая целесообразность подразумевает анализ работы изделия в автономном или системном режиме с возможным приобретением дополнительных элементов.

Максимальная продуктивность:
Максимальная продуктивность может быть оценена при рассмотрении нескольких вариантов использования изделия.

Условно – сокращенные примеры описательной части АННЭИ:

Бытовая техника – пылесос.
Может использоваться как в домашних условиях, так и в различных отраслях производства при сопутствующих операциях (уборка помещений, чистка изделий и т.п). Работает автономно при подключении к бытовой сети электроэнергии. Приобретение дополнительных приспособлений (кроме фильтров) не целесообразно. Занимает около 0,3 кв.м. Индивидуального места установки не требует. Может храниться в мебели. Максимальная продуктивность может быть получена при использовании для сопутствующих операций.
Текущее использование – для производственной уборки помещений. Загрузка – минимальная (1 час в день).
Текущее использование не отвечает максимальной доходности.
Первичный рынок продаж достаточно развит, вторичный рынок – перенасыщен аналогичными изделиями. Внешний износ на первичном рынке отсутствует. Внешний износ вторичного рынка имеется. Запчасти выпускаются.

Металлорежущий станок — 16К20.
Может использоваться только в производственных условиях главным образом в машиностроении (отраслевое применение достаточно широкое). Работает как автономно, так и в технологической цепочке. Приобретение дополнительных приспособлений (кроме режущего инструмента и эксплуатационных материалов) не требуется. Занимает около 3 кв.м., по условиям техники безопасности требует около 5 кв.м. пространства. Устанавливается как на фундаменте, так и на виброподушках. Требует подвода силового кабеля электроэнергии, а также размещения в зданиях производственного типа.
Текущее использование – в составе ремонтной мастерской гаражного комплекса. Текущая загрузка – минимальная (2 часа в неделю).
Текущее использование не отвечает максимальной доходности.
Первичный и вторичный рынок продаж достаточно развиты. Запчасти выпускаются. Внешний износ первичного рынка отсутствует. Внешний износ вторичного рынка имеется

Часть производственной линии – аппарат плазменной резки (индивидуальный проект).
Может использоваться только в производственных условиях главным образом в машиностроении (отраслевое применение достаточно узкое). Работает в составе технологической цепочки. Приобретение дополнительных приспособлений (кроме эксплуатационных материалов) целесообразно (линия подачи материала). Занимает около 5 кв.м., по условиям техники безопасности требует около 8 кв.м. пространства. Устанавливается на жестком фундаменте. Требует подвода силового кабеля электроэнергии, принудительной производственной вытяжки, а также размещения в зданиях производственного типа.
Текущее использование – в составе технологической цепочки металлообрабатыващего цеха совместно с линией подачи материала. Текущая загрузка – максимальная (6 часов в день).
Текущее использование отвечает максимальной доходности. Ликвидность изделия повысится при продаже совместно с линией подачи материала.
Первичный рынок продаж аналогичного оборудования недостаточно развит, продаются главным образом серийные унифицированные установки, вторичный рынок аналогичных изделий недостаточно развит. Запчасти не выпускаются. Внешний износ первичного и вторичного рынка имеется.

2.4. Оценка влияния отраслевого внешнего износа.

Машины и оборудование определяются как активная часть основных фондов (движимое имущество), а недвижимость – как пассивная. Отсюда следует, что при перемещении изделия с одного предприятия на другое предприятие другой отрасли понятие о внешнем отраслевом износе может измениться. Для движимого имущества определяется стоимость в купле – продаже в привязке ко всему рынку изделий, поэтому отраслевая узкоспециализированная принадлежность может являться причиной возникновения внешнего износа.
Внешний износ в итоге выражается в сокращении спроса на изделие за счет внешних факторов (внутриотраслевые изменения, сокращение спроса на определенную продукцию, ухудшение качества сырья или его недостаток, административными ограничениями и т.п.). Потери за счет ликвидности изделия на рынке обратно пропорциональны внешнему износу (чем выше износ, тем выше потери за счет ликвидности — Лэ).

Вн.И = f ( 1 / Лэ) ⁽⁶⁾

Рассмотрим отраслевые показатели, характеризующие внешний износ.
Определим рыночную стоимость изделия с точки зрения доходного подхода

РСи = ЧОДи / Ккап ⁽⁷⁾

Определим рыночную стоимость всех активов с точки зрения рентабельности

РСа = ЧОДа / ROA ⁽⁸⁾

Где:
ЧОДи – чистый доход, приходящийся на изделие.
Ккап – коэффициент капитализации;
ЧОД а– чистый доход, приходящийся на все активы;
ROA – рентабельность всех активов.

Активы – различны по своей доходности:

ЧОДа = S ЧОДi ⁽⁹⁾

Следует отметить, что отдельные активы являются бизнесообразующими, другие — вспомогательными (не дающими явного дохода), третьи – не участвуют в процессе производства (не дают дохода), четвертые – требуют расходов на свое содержание (например, объекты социальной сферы). Эффективность хозяйствования, виды активов и оптимальное использование активов создает в отрасли разницу между ROA для лучших предприятий и среднеотраслевых.

Рассмотрим отраслевые показатели рентабельности активов ROA на базе выборки данных , представленных на сайте www.micex.ru («Индикатор»):

Таблица 8

Разница в среднеотраслевой рентабельности активов (ROA—) и аналогичному показателю для 10 лучших предприятий (ROA+) может служить ориентировочной характеристикой внешнего износа изделия при его эксплуатации на различных предприятиях отрасли.

Вн.Иотр = (ROA+ — ROA-) / ROA+ ⁽¹⁰⁾

Отсюда логически вытекает вывод о том, что изделие может иметь внешний “отраслевой” износ, но величина этого износа должна приниматься на базе анализа его наилучшего использования, то есть у нашего рассматриваемого изделия в “купле – продаже” внешнего износа не будет при использовании в надлежащей отрасли и на 10 лучших предприятиях.
Иными словами, при определении рыночной стоимости «в купле – продаже» у станка 16К20 при его использовании в отрасли машиностроения на 10 лучших предприятиях отрасли будет отсутствовать внешний износ на первичном рынке, но будет иметь место внешний износ на вторичном рынке, связанный с потерей гарантий и увеличением рисков при эксплуатации изделия. У того – же станка при определении его стоимости «в пользовании» при работе в отрасли строительных материалов на среднем предприятии внешний отраслевой износ составит:

(12,6 – 2,7) / 12,6 = 0,785;

— а при работе на лучших предприятиях отрасли строительных материалов:

(12,6 – 18,6) / 12,6 = — 0,476 (т.е. внешнего отраслевого износа не будет).

3. Возможные варианты решения доходного подхода.

При оценке объектов недвижимости одним из ориентировочных методов расчета стоимости является метод валового рентного мультипликатора (ВРМ), когда по величине арендной ставки путем ее умножения на рыночный коэффициент соотношения «стоимость / арендная ставка» мы получаем удельную стоимость здания, сооружения, земельного участка и т.п.. Аналогичный метод мог бы быть развит (и со временем будет применяться все шире и шире) для машин и оборудования, но он требует достаточного развития рынка купли – продажи для надежного установления коэффициентов соотношения между арендной ставкой и рыночной стоимостью с использованием рыночной экстракции данных.
При определении стоимости арендной ставки для объектов недвижимости все шире получает развитие затратный подход, основанный не на сопоставлении рыночных данных, а на обосновании стоимости постоянных затрат по содержанию рассматриваемого объекта недвижимости. Минимальная стоимость годовых арендных платежей определяется как суммарные постоянные годовые затраты, умноженные на прибыль предпринимателя или на коэффициент, учитывающий внешний износ.
Развитие лизинга изделий требует определения рыночных платежей по лизингу, величины которых могут обосновываться на базе стоимости восстановления ( замещения) изделия «ВС» с учетом постоянных расходов по содержанию изделия и прибыли предпринимателя.
Следует отметить, что в затратном подходе достаточно приближенно должна производиться оценка стоимости «ВС» объекта и его физического износа с возможным выходом на остаточный срок экономической жизни изделия. Наличие этих расчетных параметров позволяет предложить коллегам Оценщикам еще один вариант расчета минимальной арендной ставки для применения в первых двух методах (прямой капитализации и ДДП) и методе валового рентного мультипликатора.
Реализация предлагаемого метода может быть основана на следующих предпосылках:

• В основе расчета арендной ставки положен принцип наилучшего и наиболее эффективного использования изделия, который позволяет ориентировочно определить прибыль предпринимателя или внешний экономический износ изделия;
• Арендная ставка для оцениваемого изделия может определяться затратным путем с ориентацией на лизинговые расчеты;
• В основе расчетов арендной ставки лежат постоянные затраты на содержание и уход за изделием;
• Общая сумма затрат на содержание и уход за изделием при переходе к арендной ставке увеличивается на прибыль предпринимателя либо уменьшается на величину внешнего износа.

Выражение для определения рыночной стоимости изделия прямым методом капитализации может иметь следующий вид:

РС = (К * S Зп) / Ккап ⁽¹¹⁾

Где:
К – коэффициент учета прибыли предпринимателя или внешнего износа;
S Зп – сумма годовых постоянных затрат по содержанию и уходу за изделием;
Ккап – коэффициент капитализации изделия.
Выражение для определения рыночной стоимости изделия методом ДДП может иметь следующий вид:

РС = К * S (Зпi / (1 + d)Ni-0,5) + ЛC / (1 + d)N ⁽¹²⁾

Где:
Зпi – прогнозные данные по годовым постоянным расходам, относящимся    к содержанию и уходу за изделием;
Ni — периоды дисконтирования;
N – конечный период дисконтирования (может быть связан как с периодом экономической жизни изделия, так и со сроком окупаемости);
ЛС – ликвидационная стоимость (может быть связана как со скраповой стоимостью в конце экономической жизни изделия, так и с рыночной стоимостью изделия после срока его окупаемости).
d – дисконт .

Рассмотрим структуру постоянных расходов и источники получения требуемой информации:

1). Налог на имущество.
Налог рассчитывается на базе балансовых данных (налог составляет 2,2 % от остаточной стоимости изделия – как разницы между 01 и 02 счетом с учетом проведения индексации на дату оценки). Для прогнозирования налога на имущество при использовании метода ДДП принимается линейный закон начисления амортизации при использовании 10 амортизационных групп, а ранее — “Амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов № 1072” или принадлежность изделия к одной из 10 амортизационных групп. При полной амортизации изделия налог на имущество не принимается в расчет.
Информационная база – остаточная стоимость изделия по балансу с учетом индексации на дату оценки.

2). Налог на прибыль.
Налог применяется при использовании прибыли предпринимателя для расчета коэффициента “ К”

К = Кпп * (1 – Налог на прибыль)

Где:
Кпп – прибыль предпринимателя;
Налог на прибыль – действующая ставка – 0,24 (24 %)
При использовании внешнего износа налог на прибыль не учитывается.
Информационная база: прибыль предпринимателя, внешний износ, норматив отчислений в виде налога на прибыль.

3). Амортизация при двухсменной работе изделия.
Амортизация при двухсменной работе изделия определяется при использовании данных  по 10 амортизационным группам ( или сборника “Амортизационные отчисления на полное восстановление основных фондов № 1072”) и стоимости восстановления (замещения) “ВС”.
Информационная база – ВС, является результатом проведения расчетных работ в затратном подходе.

4). Страховые взносы.
Страховые взносы являются индивидуальной характеристикой изделия, зависящей от многих факторов и определяются на базе практических данных по средним величинам страховых взносов.

5). Плата за аренду производственно – складской ( гаражной) площади.
Плата за аренду площади определяется как средняя по региону, наиболее выгодных условиях эксплуатации изделия в одноэтажном здании, расположенном на окраине или на удалении от крупных городов. Условия определены, исходя из оптимальной прибыли предпринимателя для производственно – складских и гаражных комплексов.
В расчет принимается средняя площадь между площадью, занимаемой изделием и площадью, потребной для его эксплуатации.
Информационной базой служит средняя годовая арендная ставка по региону и нормативные требования по площади, занимаемой изделием и площадью, требуемой для эксплуатации изделия.

6). Плата за земельный участок.
Плата за земельный участок с точки зрения наилучшего использования может определяться как земельный налог на собственника земельного участка в рассматриваемом регионе (величина площади ЗУ равноценна производственно – складской или гаражной площади).
Информационной базой может служить текущая плата за пользование ЗУ (налог на ЗУ) средняя по региону для окраины крупных городов или на удалении от них.

7). Коммунальные услуги.

Учет коммунальных услуг может вестись на базе АННЭИ, при получении сведений о дополнительном обеспечении изделия силовым электрокабелем, системой вентиляции и т.п. Экспертный коэффициент учета коммунальных услуг может располагаться в минимальном диапазоне 1,0…1,05 (1,05 – для изделий, требующих наличия полного комплекса дополнительных инженерных сетей – электроэнергия, вытяжка, водопровод, сжатый воздух и т.п.)

8). Охрана.
Экспертный коэффициент учета охраны определяется на базе АННЭИ и ориентировочно может располагаться в диапазоне 1,0 – 1,05 (1,05 – для изделий, требующих усиленной охраны).

9). Неучтенные затраты.
Экспертный коэффициент неучтенных затрат определяется на базе АННЭИ и ориентировочно может располагаться в диапазоне 1,0 – 1,05 (1,05 – для изделий, требующих различных дополнительных затрат).

10). Дисконт.
В работе /5/ дисконт предлагается определять на базе безрисковой ставки (по Сбербанку или еврооблигациям) и премии за риск (от 3 до 10 %). Премия за риск выбирается с учетом рисков инвестиционных вложений в рассматриваемое изделие.
Коэффициент капитализации может определяться суммированием дисконта с нормой возврата капитала (по модели Ринга).

Реализация метода прямой капитализации:

В основе построения арендной ставки на базе затратного подхода лежит использование только постоянных расходов, которые должен нести собственник при неработающем изделии. Структура расходов ориентировочно представлена в табл. 9

Таблица 9

^* Расчеты ведутся в у.е. для удобства восприятия, но коэффициент капитализации определяется по рублевому диапазону.
^** Прибыль предпринимателя возможно определять в соответствии с максимальным значением, полученным по пп. 10.1 и 10.2

Таблица 10

Как видно из вышеприведенных примеров, предлагаемый вариант расчета доходного подхода может использоваться для расчетов рыночной стоимости изделий, при этом в предлагаемом варианте можно учитывать специфические особенности условий эксплуатации изделий (гаражное хранение для автомашин, ремонтопригодность, потребности в рабочих площадях, наличие охраны и т.п.)

ВЫВОДЫ:

• В течение периода действия гарантийных обязательств наиболее интенсивно падают относительные стоимости для изделий, имеющих функциональные износы (старые модели автомашин, постоянно совершенствующиеся модели телевизоров и т.п.).
• Анализируя разницу в продажах нового и эксплуатируемого оборудования, мы получаем данные по влиянию совокупного износа, включающего физический износ, функциональный и внешние износы.
• Влияние ремонтов на изменение стоимости изделий может производиться расчетным путем, суммируя стоимость изделия до ремонта со стоимостью ремонта при учете прибыли предпринимателя.
• Внешний износ изделий разделяется на внешний износ на первичном и на вторичном рынке.
• Учет влияния внешнего износа вторичного рынка на стоимость изделия должен определяться при анализе его наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ).
• Для расчета внешнего износа может быть использован отраслевой износ на базе рентабельности активов (ROA).
• Предложен вариант расчета рыночной стоимости изделий доходным подходом на базе капитализации годовых постоянных расходов по содержанию изделия.

Литературные источники:

• Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Серия «Оценочная деятельность». Учебно – практическое пособие.- М.: Дело, 1998. – 240 с.
• ООО «РЭА центр «Перспектива». Карцев П.В. Внешний (экономический) износ имущественных комплексов промышленных предприятий. Методы расчета. Тверь.2001 г.
• Экономический износ. Michael J. Remsa, P.E., ASA, CMI. The M&TS Journal, Volume № 1, 1999 – 2000.
• Минстрой России. Сборники ресурсных сметных норм на монтаж оборудования. Общие положения по применению сметных норм на монтаж оборудования. Письмо Минстроя РФ от 23.05.1995 № ВБ 61485-128…178
• Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств, М., «Интерреклама», 490 с.