Преимущества тсж перед управляющей компанией многоквартирного дома

Людей, которые владеют жильем в многоквартирном доме (МКД), объединяет необходимость решать вопрос организации комфортного проживания на совместном пространстве. Ведь сломанный лифт или отсутствие отопления омрачают жизнь обитателей даже самых уютных квартир. Для эффективного и быстрого устранения проблем нужно избрать какую-то форму управления домом.

Что лучше выбрать: ТСЖ или управляющую компанию.

 

Формы управления МКД

В соответствии с положениями ст. 161 Жилищного кодекса РФ, жильцам МКД нужно выбрать тип управления, который позволит обеспечить:

• надлежащее содержание общего имущества;
• благоприятные условия проживания;
• предоставление коммунальных услуг;
• техническое обслуживание коммуникаций и оборудования: систем отопления, водоснабжения и иных.

Собственники квартир должны на общем собрании определить предпочтительную форму управления:

• непосредственное, если в доме не больше, чем 30 квартир;
• товарищество собственников жилья (ТСЖ);
• жилищный или иной специализированный потребительский кооператив;
• управляющая организация (УК).

 

Стандарты и нормы обслуживания для всех едины. Выбор влияет лишь на то, кто будет нести ответственность перед жильцами. Это — основное, чем отличается ТСЖ от управляющей компании.

Если выбрать управляющую компанию

Управляющая компания — это юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом на платной основе. Она является посредником между поставщиками и жильцами дома, контролирует и несет ответственность за качество оказываемых услуг и выполняемых работ.

Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Так, компания обязана обеспечивать свободный доступ к следующей информации:

— показатели финансово-хозяйственной деятельности;

— перечень оказываемых услуг по содержанию и ремонту;

— цены и тарифы на ресурсы.

— условия и порядок их предоставления;

 

Главное отличие управляющей компании от ТСЖ состоит в том, что она может обслуживать не один дом, а множество зданий, порой находящихся в разных частях города. Эта возможность ограничивается лишь материальными и кадровыми ресурсами.

Многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.

Собственники дома сами могут выбрать подходящую УК. Договор управлениязаключается по решению более 50 % собственников жилья. Процент рассчитывается согласно площади помещений.

Плюсы управления через ТСЖ

Товарищество собственников жилья – это некоммерческое объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом. ТСЖ может быть образовано на один или несколько домов при условии, что положительно проголосует более 50 % владельцев квартир.

Основы работы этого юридического лица прописываются в уставе, принятом на общем собрании. На нем избираются члены правления и ревизионная комиссия, ведь ТСЖ имеет свой бюджет и финансовый план, реализацию которого она контролирует.

Деятельность товарищества направлена на создание, содержание, сохранение и приумножение общего имущества, а также на обеспечение поставок коммунальных ресурсов жильцам.

 

Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией заключаются в том, что при этой форме управления каждый заинтересованный собственник может влиять на принятие любых решений.

У объединения первоначально отсутствует своя материально-техническая база, однако оно может выбрать подходящие подрядные организации по приемлемым ценам.

Преимущества и недостатки УК и ТСЖ

Как показывает практика, и ТСЖ, и управляющая компания имеют своих сторонников. И небезосновательно, ведь они являются самыми эффективными формами управления.

Так, УК не только организует проведение работ с помощью собственных ресурсов или посредством привлечения подрядчиков, но и несет ответственность за результаты. Кроме того, к плюсам УК относится:

• выполнение деятельности по графику: уборка придомовой территории, вывоз мусора;
• планирование бюджета;
• наличие собственной специализированной материальной и технической базы;
• знания и опыт работы в сфере оказания услуг ЖКХ;
• установленная плата по договору управления.

Но есть в работе УК и минусы:

1. Несмотря на провозглашенную прозрачность действий компании жильцам сложно добиться отчетности о расходовании средств.
2. Решения по обращениям собственников принимаются медленно, так как у УК на обслуживании находится не один дом, а сама она территориально удалена от зданий.
3. При выборе подрядчиков и поставщиков услуг мнение жильцов не учитывается, в том числе при расчете наиболее выгодной тарификации.
4. Высокая плата за работу по договору.

Плюсы и минусы есть и при выборе ТСЖ. К примеру, среди положительных моментов можно обозначить следующее:

• важные решения принимаются в кратчайшие сроки на собрании собственников;
• правление может получать дополнительные доходы на общие цели посредством сдачи помещений в аренду, размещения рекламы на фасадах;
• все финансовые операции прозрачны, у жильцов есть к ним доступ;
• возможность самостоятельно выбирать поставщиков услуг.

Жители домов, находящихся под управлением ТСЖ, отмечают и негативные моменты:

• некомпетентность правления. Оно избирается среди жителей дома, которые редко являются профессионалами;
• стоимость разовых услуг подрядчиков выше, чем у УК;
• объединение непросто ликвидировать.

Оптимальная форма управления домом

Если при выборе формы управления МКД использовать не шаблоны, а потребности и предпочтения жителей, однозначно ответить на вопрос, какая из них лучше, не получится.

Специалисты сферы ЖКХ заявляют, что оптимальной является смешанная форма — создание ТСЖ с последующим заключением договора оказания услуг с УК. Это позволяет сочетать опыт УК в устранении коммунальных проблем с демократическим подходом к принятию решений, присущим товариществу.

ТСЖ и управляющая компания в одном доме позволяют:

• сохранить прозрачность расходов общедомового бюджета;
• назначить председателя, ответственного за соблюдение договорных отношений с УК;
• оперативно решать вопросы распоряжения общим имуществом.

Резюме

Товарищество собственников жилья и УК являются самыми популярными формами управления многоквартирным домом. Их отличие заключается в том, что ТСЖ — это демократическая организация процесса коммунального обслуживания самими жильцами, а УК — коммерческое юридическое лицо, которое делает ту же работу профессионально, но за плату.

Выбор подходящей формы управления зависит от технического состояния МКД и степени самоорганизации жильцов. Оптимальный вариант — создание товарищества и заключение договора управления. В этом случае правление дома ТСЖ и управляющая компания действуют эффективнее.

 

Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья

Через формат ТСЖ собственники квартир управляют своим домом: решают вопросы его содержания и благоустройства двора. Однако есть у самой демократичной формы управления и свои минусы

Товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и жилищный кооператив являются формами управления многоквартирным домом (МКД). Формат ТСЖ больше подходит для активных собственников, которые готовы принимать непосредственное участие в вопросах эксплуатации, благоустройства дома и общего имущества жильцов.

Рассказываем, как создать ТСЖ, в чем его отличие от УК, а также о плюсах и минусах этой формы управления МКД.

Что такое ТСЖ

Товарищество собственников жилья, согласно Жилищному кодексу, представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. Основная цель ТСЖ — благоустройство прилегающей территории, решение вопросов эксплуатации и содержания общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг.

Как создать ТСЖ

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.

Права и обязанности ТСЖ

В обязанности правления ТСЖ, согласно Жилищному кодексу (ст. 148), входят управление домом, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Также правление может подписать договор с управляющей компанией на обслуживание дома и оказание различных услуг. Разница в случае с управляющей организацией в доме в том, что деньги ей перечисляются по факту выполнения работ. ТСЖ самостоятельно может нанимать подрядчиков на необходимые услуги. За выполнение работ перед собственниками отвечает выбранное правление, а перед ТСЖ — подрядчик.

ТСЖ регистрируется как юрлицо и имеет право вести экономическую деятельность на территории дома. Например, сдавать в аренду какие-то свободные площади, подвальные или технические помещения (этажи), размещать рекламу на фасадах здания и т. д. Вырученные средства могут пойти на дополнительное благоустройство и нужды для дома и двора, а также возможно сократить взносы жителей за какие-то определенные услуги в платежке. Все решения о заключении договоров с подрядчиками и другие важные вопросы принимаются на общем собрании.

Плюсы и минусы ТСЖ

У формы управления ТСЖ есть свои плюсы и минусы. Чтобы все работало правильно, жильцам дома нужно быть активными и ответственными собственниками, а управлением должны заниматься компетентные и честные люди.

Плюсы:

• один из главных плюсов ТСЖ в том, что оно не заинтересовано в повышении тарифов и даже в силах их минимизировать в отличие от УК, которая является коммерческой структурой и рассчитывает на получении прибыли;
• ТСЖ может сдать часть своих помещений (если есть такие) в аренду, получать прибыль от размещения рекламы на фасадах, установки вышек сотовых операторов на крышах и т. д. При этом финансовая деятельность ТСЖ обычно прозрачна и жильцам проще получить отчеты о стоимости оказанных услуг, чем в УК;
• вопросы эксплуатации и содержания дома можно решать между жильцами и правлением, а не в ходе часто сложных переговоров с управляющей компанией;
• ТСЖ сами могут выбирать подрядчиков на различные услуги и легко сменить их на другую компанию, если услуги оказываются некачественно. Жильцы сами выбирают подрядчиков, и если не нравится, как конкретная компания вывозит мусор, просто нанимают другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее и, возможно, придется делать это через суд.

Минусы:

• как и в управляющей компании, в правлении ТСЖ могут оказаться некомпетентные люди, жильцы могут быть неактивными, что приведет к сложностям в принятии важных вопросов по эксплуатации и содержанию имущества МКД;
• в отличие от УК, которые часто управляют большим числом домов и имеют достаточный капитал, у ТСЖ обычно нет собственных средств в необходимом количестве. В случае возникновения задолженности у жильцов могут возникнуть проблемы с расчетом с подрядчиками за содержание имущества;
• тарифы на некоторые работы для ТСЖ могут оказаться выше, чем для крупной управляющей компании, которая может снизить стоимость услуг благодаря большому объему заказов.

Как пожаловаться на ТСЖ

Если жильцы столкнулись с недобросовестными действиями ТСЖ, то можно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. Если руководство не реагирует на претензии, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию (когда проблема касается технического обслуживания и эксплуатации дома). Если проблемы в завышенных тарифах, неверных расчетах, а также в отказе предоставлять жителям информацию об услугах и выполнении тех или иных работ, следует обратиться в Роспотребнадзор. Если по результату обращений в эти органы и в ТСЖ не были получены ответы, а нарушения не были устранены, следует обращаться в прокуратуру или суд.

Жалоба на ТСЖ должна быть аргументированной, рекомендуется прикладывать все возможные доказательства и требования. При ее подготовке следует опираться на законодательные нормы, в первую очередь — на Жилищный кодекс и устав ТСЖ. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1 ст. 143.1) устанавливается право на обжалование решений ТСЖ. Основанием может выступать не только невыполнение взятых обязательств, но и нарушение прав собственников.

Преимущества ТСЖ

ЖКХ

ТСЖ как форма управления многоквартирным домом имеет целый ряд преимуществ:

1. Все Ваши платежи, будут аккумулироваться на расчетном счете образованного товарищества и, соответственно, расходоваться только на эксплуатацию и содержание Ваше дома.
2. Собственники жилых помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами (правлением, общим собранием) или силами специалистов — профессионалов (управляющим, управляющей компанией)
3. В случае выбора управления своим домом через управляющую компанию, ТСЖ заключает договор с ней на определенный перечень услуг и контролирует их качество по ежемесячным актам приемки. Если качество предоставляемых услуг управляющей компанией не будет удовлетворять требованиям жильцов (некачественная уборка территории, лестниц, несвоевременное выполнение аварийных работ), ТСЖ может расторгнуть договор с ней и заключить договор с другой управляющей компанией.
4. ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их первоочередность. План работ и смету расходов на год утверждает на общем собрании членов ТСЖ. Имеет право привлекать подрядные организации для выполнения каких-либо ремонтных работ по договору и так же контролировать их качество. Не надо никого ни о чем просить, обивая пороги инстанций.
5. На ТСЖ распространяются все льготы, дотации, средства на капитальный ремонт, предоставляемые государством.
6. Жильцы ТСЖ могут сами устанавливать размер тарифов. Они могут быть как ниже, так и выше муниципальных.
7. В ТСЖ создаются условия к экономному расходованию воды, тепла, э/энергии за счет установки приборов учета.
8. В ТСЖ создаются условия бережного отношения к местам общего пользования, в связи с тем, что жильцы знают, что именно им придется платить за ремонт. Как следствие повышается рыночная стоимость квартир, находящихся в ТСЖ, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт – что позволяет снижать ежемесячные платежи.
9. Участвуя в управлении собственным домом, жильцы сами определяют, какое именно соотношение в цене и качестве коммунальных услуг для них является оптимальным.
10. У ТСЖ появится возможность воздействия на должников по квартплате через предупреждения и суд, т.к. ТСЖ — юридическое лицо.
11. Для выполнения различных работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на договорных условиях жители этого же дома, то есть решается вопрос о возможности дополнительного заработка, а у должников появится возможность отработать долг по платежам.
12. У ТСЖ есть право самоликвидироваться по решению общего собрания. Кроме того закон предлагает изменять способ управления в любое время по решению домовладельцев.
13. Все жильцы дома (владельцы квартир, наниматели), арендаторы жилых и нежилых помещений, владельцы нежилых помещений подчиняются решению общего собрания членов ТСЖ, принимают участие в расходах на содержание и текущий ремонт мест общего пользования.
14. Объединение собственников в товарищество служит улучшению микроклимата в доме, так как люди, участвуя в собраниях, обсуждая важные стороны деятельности товарищества, лучше узнают друг друга, приучаются действовать сообща в общих интересах, и тем самым создают благоприятную атмосферу в доме для совместного проживания

По всем вопросам создания ТСЖ в Вашем доме вы можете обратиться в управу района по телефону: 447-15-60 ежедневно с 15.00 до 18.00, а также в ГУ «ИС Можайского района» по телефону 448-71-53.

Администрация района

Мне 30 лет, и уже третий год я председатель ТСЖ своего дома.

С помощью ТСЖ жильцы сами управляют многоквартирным домом: могут влиять на его благоустройство и снижать стоимость коммунальных услуг. Например, нам за два года удалось снизить платежи за тепло и горячую воду более чем в два раза. Я живу в квартире площадью 60 м² и за один только январь сэкономил больше 2 тысяч рублей на отоплении: раньше платил около 3500 рублей в месяц, сейчас не больше 1300.

Расскажу, как мы это сделали, с какими трудностями столкнулись и как их можно было избежать.

Почему мы решили создать ТСЖ

Я живу в обычном провинциальном городе — в Энгельсе, это Саратовская область. Тут живет 225 тысяч человек. Мой дом — десятиэтажный, 2008 года постройки, в нем 180 квартир. Весь первый этаж занимают магазины.

Мы решили выяснить, сколько в доме инициативных жильцов, и расклеили по подъездам объявление о собрании. Пришло только семь человек, хотя в доме пять подъездов и 180 квартир. На собрании мы пришли к выводу, что причина огромных и непонятных платежей за тепло — наша крышная котельная. При строительстве дома застройщик уверял дольщиков, что котельная — залог экономии, но получилось наоборот.

Наша котельная была не в общедолевой собственности, как положено по закону, а принадлежала компании, учредитель которой — гендиректор фирмы-застройщика. Помещение котельной сдавалось в аренду еще одной компании с лицензией на обслуживание котельных. В ее учредителях значился человек с той же фамилией.

Из-за такой цепочки жильцы были вынуждены платить за отопление и горячую воду по высокому тарифу, а не оплачивать ресурсы котельной и фактические затраты на ее обслуживание, как это должно быть по закону. Исправить эту ситуацию можно было только через суд — и только если с соответствующим иском обратилось бы ТСЖ, а не конкретные жильцы. Отдельные жильцы не смогут управлять таким опасным объектом, как котельная, а управляющей компании лишняя работа не нужна.

Так мы решили создать ТСЖ.

Что такое ТСЖ

Со временем все приходит в негодность, за всем нужно следить — этим и занимаются управляющие компании (УК). Но обычная УК — это в первую очередь коммерческая организация. Она может быть профессиональной и экономически выгодной, но не заинтересованной в снижении затрат собственников или в том, чтобы дом простоял подольше. Обычно чем больше денег сохраняется при содержании дома, тем больше прибыли получает руководство, часто в ущерб качеству работ и коммунальных услуг.

Настоящие хозяева дома — это товарищество собственников жилья, ТСЖ. ТСЖ — некоммерческое объединение собственников в многоквартирном доме, решивших вместе управлять домом, обеспечивать бесперебойность коммунальных услуг и содержать общее имущество.

Закон не запрещает помимо председателя нанять в ТСЖ профессионального управляющего. Вопрос только в финансах. В нашем ТСЖ оклад управляющего сейчас 17 000 рублей, председателя — 2900 рублей.

План создания ТСЖ

В интернете много информации о том, как создать ТСЖ. Но я все-таки рекомендую обратиться к юристу в сфере ЖКХ, чтобы он проконтролировал процедуру. Нам это стоило 10 тысяч рублей.

Инициативная группа. Сначала среди жильцов дома нужно найти минимум трех единомышленников, которые разделяют вашу позицию о создании ТСЖ и готовы действовать. Это можно сделать с помощью объявлений в подъездах и в чате дома, если такой есть.

Ваши единомышленники — будущее правление ТСЖ. Чтобы на голосованиях правления всегда было принято какое-то решение, число членов должно быть нечетным.

Финансы. Для деятельности ТСЖ нужны деньги. Они входят в коммунальные платежи и обозначаются в квитанциях строкой «Содержание общего имущества».

Уровень зарплат в регионах разный, поэтому поговорите с председателями ТСЖ в вашем городе, чтобы определиться с размером.

Кроме зарплаты сотрудникам деньги тратятся на работы по дому. Они определяются сметой доходов и расходов, которую нужно составлять и утверждать на собрании членов ТСЖ каждый год.

Чтобы понять, во сколько обойдется содержание ТСЖ каждой квартире, нужно сложить общую сумму расходов за год и разделить ее на суммарную площадь квартир и нежилых помещений. Получится ставка содержания и ремонта общего имущества за 1 м². Сравните ее с суммой в платежке: если ставка в ТСЖ получилась больше, чем в УК, ТСЖ не ваш вариант. Жильцы не захотят платить больше.

Общее собрание собственников дома

Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников. К этому собранию нужно готовиться: составить повестку, заказать выписки из Росреестра, чтобы составить список собственников, выбрать даты собрания и окончания голосования, распечатать бланки для голосования и т. п.

Очень важно правильно составить повестку голосования, чтобы не пришлось потом проводить собрание еще раз. Повестка — это список вопросов на собрании, по которым собственники должны будут проголосовать за или против.

Повестка дня на самом собрании должна соответствовать повестке в уведомлении, поэтому изменять список вопросов в процессе нельзя. Вопросы на очной части и в бланках решений должны отражать всю информацию и быть четко сформулированы, чтобы можно было проголосовать за, против или воздержаться без дополнительных комментариев голосующих. Например, пункт повестки «Утверждение вознаграждения председателю правления» в бланке решений может выглядеть так: «Утвердить вознаграждение председателю правления в размере 15 000 рублей в месяц».

Чтобы получить актуальный список собственников, нужно заказать выписки на все помещения дома через сервис ФГИС от Росреестра. Одна выписка стоит 4 рубля, но сначала нужно получить ключ в личном кабинете.

Загрузив выписки в один из сервисов проведения общедомовых собраний, например на сайте «Бурмистр» или «Росквартал», можно распечатать персональные бланки для голосования, в которых уже заполнены все данные собственника. Голосовать в таких бланках намного удобнее.

С таблицей нужно пройти по квартирам и нежилым помещениям — магазинам или банкам на первом этаже — и собрать как можно больше подписей собственников о том, что они получили уведомление. Остальным, кого уведомить лично не удалось, придется отправить заказные письма. Последнее уведомление необходимо отправить минимум за 10 дней до собрания.

Общедомовое собрание собственников обычно проводится в очно-заочной форме. То есть сначала проводится очная встреча со всеми желающими, а потом остальные голосуют на распечатанных бланках заочно и сдают заполненные решения лично или в почтовые ящики членов инициативной группы. Место сбора заполненных бланков должно быть в них указано.

На очной части нужно быть готовым отвечать на вопросы «Что изменит ТСЖ?», «Ты кто такой?» и «Тоже воровать собрался?» Обещайте людям абсолютную прозрачность всех начислений за ЖКУ и расходов. Важно понимать цель создания ТСЖ и его отличия от УК: излишки собранных на содержание общего имущества денег тратятся только на дом, все доходы и расходы можно контролировать, любые вопросы можно задать правлению лично, потому что члены правления — это жильцы дома.

В ходе заочной части собрания раскидывать по почтовым ящикам бюллетени для голосования неэффективно: люди не будут голосовать и просто выкинут эти бумажки. Придется ходить по квартирам и каждому проводить мини-собрание.

Итоги голосования. После сбора бюллетеней и подсчета голосов необходимо подготовить итоговый протокол общего собрания. В нем документируются все принятые решения.

Если использовать сервисы для проведения общедомовых собраний, этот протокол подготавливается автоматически. Остается только распечатать его со всеми приложениями — реестром собственников помещений в доме, перечнем проголосовавших, уведомлением о собрании, доверенностями и заполненными решениями собственников. Приложения тоже формируются автоматически.

Распечатать документы нужно в трех экземплярах: один остается на хранение председателю собрания, второй нужно отдать в УК, третий — в территориальный орган государственной жилищной инспекции (ГЖИ).

В УК и ГЖИ к протоколу необходимо приложить сопроводительное письмо в двух экземплярах для каждого: на одном сотрудники УК и ГЖИ должны поставить отметку о принятии протокола с приложениями. Все это нужно сделать в течение 10 дней после окончания заочной части голосования. Общая продолжительность заочной части не ограничена, мы обычно проводим ее за 2—4 недели.

Копии протокола также стоит разместить на информационных стендах в подъездах, чтобы с ними ознакомились все собственники помещений в доме.

Регистрация ТСЖ

Как и любую юридическую организацию, ТСЖ нужно зарегистрировать в налоговой. Причем регистрировать с 2014 года нужно ТСН, а не ТСЖ: в противном случае в регистрации откажут. Сейчас документы можно подать электронно и не платить госпошлину, но я регистрировал ТСН лично в налоговой.

Наш протокол о создании товарищества не подписали все собственники, которые проголосовали за ТСЖ, поэтому в налоговой у меня не хотели принимать заявление без списка с подписями. Пришлось отдать им лист уведомлений о вручении.

После получения ИНН и ОГРН нужно открыть расчетный счет, сделать печать, получить коды статистики, забрать извещение из Пенсионного фонда и свидетельство из ФСС.

Заключение договоров на поставку ресурсов

Во все ресурсоснабжающие организации, с которыми работала УК, нужно направить или отнести лично с пометкой о вручении письма о создании ТСЖ с требованием заключить договор на поставку ресурсов. Обычно это водоканал, энергетики, мусорщики, лифтовики и домофонщики.

В течение месяца ресурсоснабжающие организации должны заключить с ТСЖ новые договоры, а УК должна передать техническую документацию на дом и другие необходимые для работы документы, а также ключи от помещений.

Наша крышная котельная используется для отопления еще одного дома, который стоит рядом. Поэтому в идеале нам надо было создать ТСЖ сразу на два дома, чтобы сократить управленческие расходы — зарплаты бухгалтера и управляющего, диспетчера, расходы на офис и т. п. Но все пошло не так. В законе совсем мало говорится о создании ТСЖ на несколько домов, и в интернете по этой теме тоже почти ничего не найти.

У нас была общая котельная, а по данным публичной кадастровой карты участки под домами имели общую границу. Но оказалось, что на самом деле земельные участки домов не сформированы, а общих инженерных коммуникаций комиссия с участием представителей администрации города не нашла. Пообщавшись с десятком разных юристов, мы пришли к выводу, что нужно создавать ТСЖ на один дом.

Приемка дома от управляющей компании

До того как принять дом у управляющей компании, нужно составить дефектную ведомость — список видимых проблем дома. Делается это для того, чтобы в будущем у ТСЖ был повод отсудить у УК деньги, которые не были потрачены на ремонт дома, хотя должны были. Нам так удалось отсудить около 380 тысяч рублей за текущий ремонт, который УК не делала.

С комиссией от УК нужно будет повторно пройти по дому и указать на все моменты из списка. На обход подвала и техэтажа лучше пригласить знакомого слесаря или опытного председателя другого ТСЖ, чтобы они увидели проблемы, о которых вы можете не знать: засоры в лежаках канализации, неработающие компенсационные баки, забитые теплообменники и т. п.

Требуйте все документы, даже если считаете, что они бесполезны. Передавая мне кипу пыльных строительных проектов на дом, директор УК с сарказмом заявил, что они постоянно ими пользуются. В этих «бесполезных» проектах мы обнаружили, что подъезды дома должны были быть оборудованы наклонными подъемниками для людей с инвалидностью. Теперь наше ТСЖ подает иск к застройщику, ссылаясь на строительные проекты.

Многие жильцы не передают показания в УК, особенно в последние месяцы перехода в ТСЖ. Тогда управляющая компания начисляет плату по нормативу. А потом люди передают в ТСЖ показания приборов учета с числами меньше, чем передала УК. То есть ваш дом за первый месяц потребил, к примеру, 500 кубов холодной воды, а люди подают показания с отрицательным объемом, при которых не они должны платить за воду, а вы им. Это большая головная боль для ТСЖ: придется начислять кубы по нормативу и изменять стартовые показания счетчиков, которые внесены в программу.

Борьба за котельную

Получив в свои руки власть над домом, наше ТСЖ не получило главное — крышную котельную. Так как собственность на помещение котельной была официально зарегистрирована за сторонней компанией, мы обратились в суд с иском о признании права общей долевой собственности на спорную котельную. Перед этим мы провели общедомовое собрание о предоставлении ТСЖ права на подачу иска.

В иске мы также просили возместить затраты на юриста в размере 30 тысяч рублей.

У ответчика это была не первая спорная крышная котельная, и суд был непростой: разбирательство длилось 6 месяцев. 20 сентября 2017 года мы подали иск, было пять судебных заседаний, еще пять раз рассмотрение переносилось по той или иной причине — неявка ответчика, отсутствие запрошенных документов, ходатайство о переносе. 26 марта 2018 года мы подписали мировое соглашение: котельная стала общедомовым имуществом, а ответчик должен был оставить в ней все оборудование, которое тоже переходило в собственность дома. По мировому соглашению расходы на юриста ответчик возмещал не полностью — только 21 тысячу рублей.

Борьба за снижение платежей

ТСЖ начало работу, когда суд за котельную еще не начался. Поэтому сначала нам пришлось заключить договор на поставку тепла и горячей воды с организацией, которая ранее обслуживала котельную, и самим разбираться, как эта котельная работает. Договор был откровенно хамский: у теплоснабжающей организации были только права, а у ТСЖ — обязанности, мы обязались платить за тепло в первую очередь.

Расчет стоимости горячей воды. В платежном документе есть таблица расчетов начислений, каждая строка в ней — это отдельная услуга или коммунальный ресурс. В таблице пять основных столбцов:

1. Наименование услуги.
2. Индивидуальный объем потребления.
3. Объем потребления в целях содержания общего имущества.
4. Тариф за единицу объема.
5. Итоговая сумма за услугу.

Чаще всего для расчета горячей воды в современных домах используют двухкомпонентный метод: в дом поступает холодная вода и теплоноситель — горячая вода с растворенными реагентами против коррозии труб, а с помощью теплообменника готовится горячая вода. То есть, открывая кран горячей воды, вы получаете не пришедший по трубе откуда-то теплоноситель, а нагретую до нужной температуры уже на территории вашего дома воду. В платежке в этом случае появляется не одна строка «ГВС», а две: «Подача ГВС», то есть холодная вода, которую нагрели до горячей, и «Теплоэнергия на приготовление ГВС».

Так устроено и у нас в доме: в подвале стоит теплообменник, который нагревает горячую воду, а теплоноситель к нему спускается с крышной котельной. В платежке росла сумма именно на теплоэнергию, которая нужна для приготовления горячей воды. Поэтому первое, что мы сделали, — начали разбираться с тепловыми потерями.

Тепловые потери. Если горячая вода течет из точки А в точку Б по длинной трубе, а температура воздуха вокруг этой трубы значительно ниже температуры воды, то в точке Б вода будет холоднее, чем в точке А. Это явление называется тепловыми потерями.

В современных многоквартирных домах, как и в нашем, горячая вода постоянно циркулирует по всем этажам, чтобы, открыв кран с горячей водой, вы получили ее сразу горячей. Если циркуляции нет, приходится каждый раз сливать всю воду между вашим краном и нагревающим устройством, пока она не потечет горячей. А пока вода циркулирует по всему дому, она остывает. Чем больше она остывает, тем больше нужно потратить тепловой энергии, чтобы ее снова нагреть.

На подвал мы потратили примерно 65 тысяч рублей, на техэтаж — 16 тысяч рублей. Кроме труб мы теплоизолировали входы в подвал, а также стыки между секциями дома на техэтаже, чтобы морозный воздух попадал в помещение только по вентиляционным отверстиям и трубы меньше остывали.

Так удалось добиться снижения средней разницы температур между подачей и обраткой на 5—7%. Но сказать, что люди заметили это по платежкам, нельзя — перепады температур изо дня в день были слишком велики: изменялась температура воздуха за окном и температура воды на входе.

Анализ температур. Проблемы с котельной нарастали: слишком часто горячая вода переставала быть горячей и не всегда было понятно, знают ли об этом в диспетчерской обслуживающей организации.

Род моей основной деятельности — веб-программирование. Освоив немного программирование микроконтроллеров, я сделал устройство, позволяющее в реальном времени через интернет видеть график изменения температур горячей воды и теплоносителя от котельной. При падении температур мне тут же приходит оповещение в Телеграм, а по графику можно понять, случилась авария в котельной или проблема в чем-то другом.

Анализ температур помог найти основную причину нестабильности подачи тепла: горячий теплоноситель смешивался с водой, которая проходит через незакрытые задвижки на отключенных котлах, в помещении котельной, а не на пути к теплообменнику.

Обслуживание котельной. В мае 2018 года мы наконец-то получили котельную со всем оборудованием в общедомовую собственность и перестали платить за горячую воду по тарифу. Нашли организацию, которая нам помогла принять котельную и составить дефектную ведомость, чтобы мы могли обратиться за компенсацией расходов на ремонт всего нерабочего оборудования.

Эта же организация должна была обслуживать котельную за 55 тысяч в месяц. Сумма делилась на всех собственников помещений в двух домах пропорционально площади, получилось 2,91 Р на квадратный метр. Также мы решили собирать с каждого квадратного метра по 1,5 Р в фонд ремонта котельной для предстоящих ремонтов. Всего собственники отдавали на обслуживание котельной по 4,41 Р с квадратного метра.

В итоге причиной частых неполадок с горячей водой и больших платежей оказался не только высокий тариф на воду, но и неправильное обслуживание котельной: горячая вода остывала из-за отсутствия теплоизоляции и проблем с теплоносителем, а обслуживающие организации брали деньги на ремонт, который не проводили. Только когда наше ТСЖ разобралось со всеми проблемами и оформило котельную в общедомовую собственность, чтобы жильцы перестали платить по тарифу, платежи за воду и тепло уменьшились.

Итоги: насколько мы снизили стоимость отопления и горячей воды

Зная общую площадь помещений дома в собственности и общий объем потребленной за эти месяцы горячей воды, можно сравнить итоговые суммы к оплате со всего дома.

Расходы на отопление и нагрев горячей воды для нашего дома

	Январь 2019	Январь 2018	Январь 2017
Отопление и содержание котельной за весь дом	241 775,48 Р	360 522,53 Р	551 032,21 Р
Отопление и содержание котельной за квартиру 61,1 м²	1297,77 Р	1935,16 Р	2957,76 Р
Отопление и содержание котельной за 1 м²	21,24 Р	31,67 Р	48,41 Р
Тепло и ГВС за весь дом	289 889,00 Р	528 537,04 Р	676 594,92 Р
ГВС за весь дом	48 113,52 Р	168 014,51 Р	125 562,71 Р
ГВС за 1 м³	88,12 Р	307,72 Р	229,97 Р
Экономия для дома	386 705,92 Р	148 057,89 Р	—

Расходы на отопление и нагрев горячей воды для соседнего дома

	Январь 2019	Январь 2018
Отопление и содержание котельной за весь дом	157 118,28 Р	335 341,61 Р
Отопление и содержание котельной за квартиру 61,1 м²	1356,42 Р	2895,04 Р
Отопление и содержание котельной за 1 м²	22,20 Р	47,38 Р
Тепло и ГВС за весь дом	189 458,76 Р	430 153,24 Р
ГВС за весь дом	32 340,48 Р	94 811,64 Р
ГВС за 1 м³	126,33 Р	242,49 Р
Экономия для дома	240 694,48 Р	—

Получается, что для средней двухкомнатной квартиры в доме экономия за один январь 2019 года составила 2075 рублей. А если бы мы не организовали ТСЖ и не отсудили котельную, плата бы только выросла, как и все остальные тарифы ЖКХ.

Другие плюсы ТСЖ

Кроме снижения платежей за тепло и горячую воду от ТСЖ есть и другие плюсы. Мы полноправные хозяева в доме и сами решаем, что нам нужно.

ТСЖ заинтересовано в том, чтобы качество ЖКУ повышалось. Все деньги на содержание дома мы тратим собственно на дом. Мы сменили обслуживающую домофоны организацию, чтобы в каждый домофон бесплатно поставили камеру по федеральной программе «Безопасный дом». Во дворе мы поставили теннисный стол — дети теперь с удовольствием проводят вечера за игрой на улице, а не дома за компьютером. На Новый год мы организовали во дворе праздник. На периодических субботниках люди работают с удовольствием.

В будущем мы планируем оградить двор забором, построить современную спортплощадку, кое-где улучшить освещение в темное время суток, уменьшить неучтенный расход воды и электричества за счет более тщательного контроля за счетчиками, а из подъездов сделать парадные, выложив стены плиткой по примеру известного на всю страну ТСЖ 454.

Запомнить

1. Благодаря ТСЖ жильцы самостоятельно влияют на благоустройство дома. В отличие от УК ТСЖ заинтересовано в том, чтобы качество ЖКУ повышалось, потому что члены ТСЖ — жильцы дома.
2. Кто будет управлять домом — управляющая компания или ТСЖ, — решает общее собрание собственников. Чтобы создать ТСЖ, на общем собрании нужно набрать минимум 50,1% голосов «За». Количество голосов каждого собственника соответствует площади его собственности — мнение собственника трехкомнатной квартиры более весомо, чем владельца однушки.
3. Удобнее всего проводить общие собрания при помощи специальных сервисов, доступных, например, на сайте «Бурмистр» или «Росквартал».
4. Протокол общего собрания собственников должны подписать все собственники, которые проголосовали за ТСЖ. Этот протокол нужно представить в налоговую, УК и ГЖИ, чтобы уведомить их о создании ТСЖ. Если использовать сервисы для проведения общедомовых собраний, протокол подготавливается автоматически.
5. До того как принять дом у УК, нужно составить дефектную ведомость, чтобы в будущем у ТСЖ был повод отсудить у УК деньги, которые не были потрачены на ремонт дома.
6. В домах со своей котельной в платежке за горячую воду две строки: «Подача ГВС», то есть холодная вода, которую нагрели до горячей, и «Теплоэнергия на приготовление ГВС». Часто причина больших платежей — высокое потребление теплоэнергии из-за тепловых потерь и неправильное обслуживание котельной.
7. Чтобы котельная стала общедомовой собственностью и на ее работу можно было повлиять, в суд должно обращаться ТСЖ, а не отдельные жильцы.

В декабре 2018 года мы опубликовали небольшой рассказ об управляющей организации, ТСЖ и ТСН, ставших победителями конкурса «Супердомоуправ». Сегодня мы публикуем полную версию интервью, в котором представители успешных УО и ТСЖ дают множество полезных советов тем, кто стремится улучшить свою работу по управлению домами.

Не считайте новостройки беспроблемным жилфондом

Управляющая компания «Новый дом» – одна из победителей Всероссийского конкурса «Супердомоуправ», который проводил НП «ЖКХ Контроль» в этом году. Компания работает на рынке управления многоквартирными домами 2,5 года. В её управлении находятся 10 домов-новостроек в 16–17 этажей. В ближайшие три месяца УК планирует заключить договор управления ещё с тремя МКД.

Как отметил ведущий специалист УК «Новый дом» Дмитрий Шувакин, обслуживать новостройки порой даже сложнее, чем «зрелый» жилфонд: в новых домах приходится настраивать и отлаживать работы инженерного оборудования и выравнивать гидравлику. Головной болью УК становятся постоянные ремонты, несогласованные переустройства и перепланировки в доме.

Но управляющая компания справляется с этими проблемами и планирует расширяться: уже появился дополнительный офис УК, ведутся переговоры по заключения договоров с собственниками помещений в многоквартирных домах, которые не являются новостройками. Для этого проводится работа по подготовке новых кадров.

Дмитрий Шувакин, отвечая на вопросы РосКвартала, отметил несколько удачных практик из деятельности УК, которые, помимо соблюдения требований законодательства, помогают компании управлять домами и сохранять хорошие отношения с жителями.

Управляющая компания в соцсетях: как общаться с жителями

Общайтесь с жителями домов через социальные сети

Специфика новостроек в том, что соседи не знают друг друга, некоторые собственники ещё не въехали в квартиру и даже могут проживать в другом городе, что создаёт сложности в общении с соседями и УО. Альтернативной формой диалога с жителями многоквартирных домов и обратной связи стала созданная в январе 2017 года официальная группа УК в ВКонтакте.

Группа оказалась востребованной, поскольку в домах под управлением УК «Новый дом» проживают в основном молодые семьи. Общаться с ними через интернет оказалось удобно и эффективно.

Большое внимание было уделено оформлению группы: был разработан фирменный стиль, интерактивное меню – и распространению информации о ней среди жителей МКД. Сведения о группе вошли в блок информации об УК на официальных бланках и визитках, которые вручались клиентам при общении с работниками компании.

В группе дублируется практически вся информация с сайта УК, а также открыты обсуждения и диалоги. Участники группы могут задать вопрос или что-то предложить: УК обязательно отвечает на такие посты. В группе размещаются новости, информация об ОСС, объявления, опросы и авторские статьи.

Практика показала, что группа позитивно повлияла на лояльность жителей МКД к компании, что полезно в работе не только с новостройками, но и с остальным жилым фондом.

Активными пользователями интернета являются женщины от 21 до 35 лет – это и есть основная аудитория групп управляющей компании в ВК. Поэтому необходимо учитывать возраст целевой аудитории, решая вопрос о создании группы УО в социальной сети.

На определённом этапе группу следует сделать закрытой: там обязательно появятся представители конкурирующих компаний, которые будут всячески накалять ситуацию и задавать провокационные вопросы.

Не стоит создавать общие с жителями МКД чаты в мессенджерах, толку от них не будет. Пусть жители создают себе канал для общения, вовлекать в поток мнений УО не стоит.

Сроки ответов УО на обращения жителей домов и сторонних лиц

Вкладывайте деньги в профессионализм сотрудников

По словам Дмитрия Шувакина, главное в работе любой управляющей компании – наличие команды и её способность совершенствоваться и адаптироваться к изменяющимся условиям работы. Образцовой компанию делают люди, которые в ней работают. Это и есть главный источник успеха.

Не всегда получается взять на работу уже готовых, опытных, «матёрых» специалистов. Поэтому УК должна сама их растить, вкладываясь в обучение, курсы повышения квалификации, семинары для сотрудников.

УК, как часы, где каждая шестерёнка важна. При этом шестерёнка не должна думать, что она – золотой корпус, то есть сотрудник не должен считать, что его работа – самая важная, а остальные ничем не занимаются. Здесь важна роль руководителя, который должен найти баланс в трудовой нагрузке и мотивации каждого отдельного работника, учитывать коллективные интересы и поддерживать здоровые профессиональные отношения среди сотрудников.

Советы от УК «Новый дом»:

1. Вкладывайте деньги в своих сотрудников, растите собственных специалистов – профессионалов в своей отрасли. От них зависит успех компании.
2. Руководители всех уровней должны заниматься самообразованием, читать соответствующую литературу, которая поможет им улучшить свои профессиональные навыки.
3. Разделите все задачи, которые стоят перед коллективом, на группы: запланированные (периодические), которые зависят от установленных сроков; текущие (повседневные) и внезапные (непредвиденные). Распланируйте рабочее время сотрудников так, чтобы им хватало времени на все эти задачи.

Не взимайте с жителей плату сверх необходимого

Если конечная цель деятельности управляющей организации – получить прибыль от своей работы по управлению многоквартирными домами, то у товарищества собственников жилья или недвижимости цели совершенно иные. ТСЖ и ТСЖ – организации некоммерческие и состоят из активных жителей МКД, которые заинтересованы в улучшении условий жизни и поддержании в надлежащем состоянии общего имущества в доме, где они проживают.

Но даже среди жителей домов, которыми управляют ТСЖ или ТСН, сложно найти довольных созданными условиями людей. Не всегда товарищество справляется с поставленными задачами. Однако нет ничего невозможного.

Этот тезис подтверждают ТСЖ «Смоленский — 8/2», также ставшее победителем Всероссийского конкурса «Супердомоуправ», и его председатель Виктор Ежов. ТСЖ вот уже 12 лет управляет одним из многоквартирных домов в Твери, и за этот срок дом и придомовая территория преобразились до неузнаваемости. В 2016 году МКД был удостоен звания «Дом образцового содержания».

Как рассказал Виктор Ежов, жители многоквартирного дома вносят в ТСЖ плату только за содержание жилого помещения и взносы на капитальный ремонт. Размер платы в первом случае составляет 15 руб. с 1 кв.м. площади, находящейся в собственности. Тариф на капитальный ремонт – 7,7 руб./кв.м.

При этом жители не платят за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества дома: холодную и горячую воду, электроснабжение и с них не взимается отдельная плата за обслуживание домофонов. Плата за все эти работы и услуги уже включена в утверждённый размер платы за 1 кв.м. собственности.

Кто отвечает за содержание и благоустройство придомовой территории

Постепенно приведите в порядок всё общее имущество дома

Виктор Ежов рассказал, что на момент образования товарищества в доме протекала крыша, подвалы были полузатоплены фекалиями, окна выбиты и закрыты фанерой, двери в подъезды не закрывались, а перила были настолько расшатаны, что представляли опасность для людей. За 12 лет деятельности ТСЖ проведены следующие работы:

• крыша полностью перекрыта современными материалами;
• подвалы осушены;
• заменены и утеплены все трубы ХВС и ГВС, отопления, канализации;
• созданы новые и улучшены старые тепловые узлы: в одном подъезде тепловой узел создавался «с нуля», старые модернизированы и оснащены автоматическим регулированием подачи тепла в зависимости от температуры наружного воздуха;
• установлены общедомовые приборы учёта электроэнергии, холодной и горячей воды, тепловой энергии;
• проведён капитальный ремонт внутридомовой системы энергоснабжения: алюминиевые провода заменены на медные, заменено оборудование внутреннего распределительного устройства, электрооборудование поквартирных силовых щитов;
• в местах общего пользования установлены светодиодные светильники, в том числе, в подвале и на техническом этаже;
• на входах в подъезды установлены тепловые завесы, которые работают на обогрев и на охлаждение в зависимости от температуры воздуха;
• дом оборудован системой видеонаблюдения, которая состоит из 12 видеокамер;
• сделан косметический ремонт подъездов: стены и лестницы облицованы плиткой, заменены перила, в переходах и на площадках размещены картины с городскими видами.

Изменения коснулись и придомовой территории в 3,5 тыс. кв. м.: участок огорожен забором, установлены автоматические ворота с домофоном, включённым в одну систему с домофонами, установленными на подъездах. Во дворе оборудована детская площадка, постелен рулонный газон, высажены деревья и цветы. Дорога во дворе асфальтирована, также организованы парковка для автомобилей и площадка для сбора ТКО.

Не забывайте о цели создания ТСЖ – и следуйте ей во всём

Виктор Ежов, говоря о взаимодействии ТСЖ с жителями дома, обратил внимание на роль председателя в структуре и в системе управления домом, который должен быть на связи в любое время суток. Он отметил, что жители дома настолько привыкли обращаться к нему, что зачастую их вопросы даже не относятся к сфере содержания общего имущества. И он старается откликнуться и помочь.

«Часто дети в каких-то ситуациях во дворе звонят не своим родителям, а мне. Например, бегает во дворе чужая собака. Они мне звонят, говорят, что боятся её. И я иду её выгонять», – рассказал председатель ТСЖ «Смоленский — 8/2».

Единственной целью своей работы, миссией ТСЖ он видит создание и поддержание комфортных условий для проживания в доме людей. В том числе товарищество работает и для себя, в своих интересах, ведь все его члены – жители управляемого дома. Остальные жители также заинтересованы в изменениях, они уже привыкли к тому, что в доме «всё неплохо», и гордятся своим МКД.

Также Виктор Ежов, делясь опытом управления домом, отметил два важных в этой работе аспекта. Во-первых, в многоквартирном доме всё взаимосвязано. Не получится обеспечить надлежащее содержание дома, работая только над чем-то одним. Не будет комфортных условий в доме, если протекает крыша, в квартирах холодно или в подвале протекают трубы. Всё нужно устранять в системе.

Во-вторых, отстаивать своё право приходится «с кулаками». Инертная позиция удобна, в таком случае на дом не обращают внимания контрольные и надзорные органы, орган МСУ, жители соседних домов. Как только дом перестаёт быть «как все», выделяется, им тут же начинают интересоваться надзорные органы.

Так, за 10 лет в суде было рассмотрено 49 исков с участием ТСЖ, 47 из которых было выиграно. Причём товарищество не привлекало юриста; нет такого специалиста и в штате ТСЖ. Представляет интересы жителей дома сам Виктор Ежов, не имеющий юридического образования.

Вся работа ТСЖ «Смоленский — 8/2» и его председателя подробно освещается на сайте товарищества: здесь можно найти информацию об ОСС, о выполненных работах и оказанных услугах, о судебных делах, в которых участвовало ТСЖ, а также  финансовую отчётность, фотографии дома и придомовой территории. Так, согласно отчёту за 2017 год, ТСЖ заработало на сдаче в аренду и использовании части общего имущества дома более 1 млн рублей.

Боритесь за права собственников и ищите пути решения проблем

Через тернии к звёздам – так можно охарактеризовать путь создания и становления ТСН «Семья», которое управляет 12-этажным многоквартирным домом во Владимире. ТСН также стало победителем конкурса «Супердомоуправ», а ранее было признано образцовым товариществом собственников, лучшим во Владимирской области. Председатель правления ТСН Алла Панкратова поделилась опытом, как создать ТСН в новостройке и не сдаться в борьбе с застройщиком и администрацией.

Создать ТСН в новостройке сложно потому, что огромных трудов стоит найти и пригласить всех собственников на ОСС. Инициативная группа будущих жителей дома, узнав, что дом выставлен на открытый конкурс по выбору УО, приложила немало усилий, чтобы собрание все-таки организовать.

Первое собрание – самое сложное, ведь собственники ещё незнакомы друг с другом, а им приходится выбирать правление ТСН, голосовать за людей, которых они впервые видят. Так же сложно, как и избрать правление ТСН, оказалось выбрать для него название, которое бы устраивало всех.

Следующий очень проблемный этап – принять дом от застройщика при отсутствии опыта управления многоквартирным домом. Причём застройщик в случае с ТСН «Семья» настаивала на подписании акта приёмки дома с многочисленными нарушениями.

Также строительная компания требовала от собственников отказаться от товарищества в пользу аффилированной УО и оплатить накопленные за годы стройки долги перед РСО за электроэнергию. В ход шли шантаж и угрозы: в доме были заварены двери в технические этажи, отключены свет и водоснабжение. Но жители нового дома не сдались и добились, чтобы застройщик устранил недоделки и нарушения.

Дом был принят, но отсутствовало освещение двора. Городская администрация не взяла на баланс новые электросети и не заключила договор с поставщиком электроэнергии. В итоге после восьми месяцев борьбы собственники приняли решение провести работы по техническому подключению к трансформаторной подстанции за свой счёт, обратившись к собственнику подстанции и РСО.

Проблема заключалась в том, что территория без освещения прилегала к шести новостройкам, а администрация отказывалась провести межевание участков, чтобы ТСН могло оформить землю в долевую собственность.

Проект межевания появился только через 1,5 года после введения дома в эксплуатацию. Всё это время председателем ТСН велась активная работа с собственниками соседних домов и администрацией города.

Не принята на баланс города и единственная автомобильная дорога, которая ведёт к новостройке, – она считается недостроенной и остаётся до сих пор на балансе застройщика, который отказывается чистить её в зимний период от снега. Услуги по уборке снега с дороги с помощью спецтехники оплачивает ТСН.

Создаём ТСН: с чего начать

Эффективно используйте плату за содержание жилья

Несмотря на все эти проблемы ТСН успешно справляется с возложенными на него обязательствами по содержанию в надлежащем состоянии общего имущества многоквартирного дома.

В 2014 году при создании товарищества собственники установили размер платы за содержание и ремонт общего имущества в 20 руб. с одного кв.м. С тех пор он ни разу не повышался. Из этих средств подъезды были оснащены видеодомофонами, а двор – камерами видеонаблюдения, подключиться к которым жители дома могут через смартфон или компьютер.

Также силами ТСН была расширена парковка и перекрыт проезд во двор для сторонних автолюбителей, что решило проблему с нехваткой мест для автомобилей жителей МКД. По решению ОСС была организована комната для хранения велосипедов, заменены входные двери в подъезд.

Алла Панкратова отметила две важные вещи для успешной работы ТСН:

• активное участие жителей дома в управлении домом и работе ТСН, их бережное отношение к общему имуществу;
• постоянное повышение квалификации председателя ТСН и членов правления, использование полученных знаний и опыта в ежедневной деятельности.

Полезные советы УО на каждый день

Приведём ещё несколько практик от УК «Новый дом», которые помогают эффективно выполнять свои обязанности по договорам управления и поддерживать хорошие отношения с жителями многоквартирных домов:

1. Использование программ-планировщиков и приложений, через которые устанавливаются задачи. Руководитель может даже с телефона ставить задачи и следить за процессом их выполнения, а также планировать рабочее время сотрудников.
2. Направление платёжных документов по электронной почте без бумажной копии. Совсем незначительный процент жителей МКД пользуются личным кабинетом ГИС ЖКХ: собственникам намного удобнее получать счёт за ЖКУ напрямую на свою электронную почту.
3. Создание эффективно работающего Совета МКД, который станет помощником управляющей компании при решении самых разных задач.
4. B2B-сотрудничество со сторонними организациями на взаимовыгодных условиях. Как пример, установка камер видеонаблюдения во дворе за счёт интернет-провайдера. В ответ УК и собственники предлагают оператору связи льготные условия по размещению оборудования или иные привилегии.

Запомнить

Приведённые примеры из работы УО и ТСН, успешно выполняющих обязанности по управлению многоквартирными домами, показывают, что это возможно, если

1. Активно вовлекать в процесс управления домом жителей через Совет дома, общие собрания.
2. Обучать сотрудников и повышать уровень их квалификации.
3. Использовать современные технологии для общения с жителями МКД и доведения до них информации о деятельности УО, ТСН/ТСЖ.
4. Знать законодательство в сфере управления домами, неукоснительно следовать требованиям НПА и отстаивать права собственников перед сторонними организациями, госорганами, в суде.
5. Построить системную работу в коллективе УО/ТСЖ.
6. Внимательно относиться ко всем домам, находящимся в управлении.

Время чтения: 4 минут

Людей, которые владеют жильем в многоквартирном доме (МКД), объединяет необходимость решать вопрос организации комфортного проживания на совместном пространстве. Ведь сломанный лифт или отсутствие отопления омрачают жизнь обитателей даже самых уютных квартир. Для эффективного и быстрого устранения проблем нужно избрать какую-то форму управления домом. Анализ особенностей работы объединения собственников и УК позволит определить, что лучше — ТСЖ или управляющая компания.

Формы управления МКД

В соответствии с положениями ст. 161 Жилищного кодекса РФ, жильцам МКД нужно выбрать тип управления, который позволит обеспечить:

• надлежащее содержание общего имущества;
• благоприятные условия проживания;
• предоставление коммунальных услуг;
• техническое обслуживание коммуникаций и оборудования: систем отопления, водоснабжения и иных.

Собственники квартир должны на общем собрании определить предпочтительную форму управления:

• непосредственное, если в доме не больше, чем 30 квартир;
• товарищество собственников жилья (ТСЖ);
• жилищный или иной специализированный потребительский кооператив;
• управляющая организация (УК).

Стандарты и нормы обслуживания для всех едины. Выбор влияет лишь на то, кто будет нести ответственность перед жильцами. Это — основное, чем отличается ТСЖ от управляющей компании.

Больше о том, какие существуют способы управления многоквартирным домом.

Если выбрать управляющую компанию

Управляющая компания — это юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом на платной основе. Она является посредником между поставщиками и жильцами дома, контролирует и несет ответственность за качество оказываемых услуг и выполняемых работ.

Главное отличие управляющей компании от ТСЖ состоит в том, что она может обслуживать не один дом, а множество зданий, порой находящихся в разных частях города. Эта возможность ограничивается лишь материальными и кадровыми ресурсами.

Многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.

Собственники дома сами могут выбрать подходящую УК. Договор управления заключается по решению более 50 % собственников жилья. Процент рассчитывается согласно площади помещений.

Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Так, компания обязана обеспечивать свободный доступ к следующей информации:

• показатели финансово-хозяйственной деятельности;
• перечень оказываемых услуг по содержанию и ремонту;
• условия и порядок их предоставления;
• цены и тарифы на ресурсы.

Подробнее о том, как работает управляющая компания ЖКХ.

Плюсы управления через ТСЖ

Товарищество собственников жилья – это некоммерческое объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом. ТСЖ может быть образовано на один или несколько домов при условии, что положительно проголосует более 50 % владельцев квартир.

Основы работы этого юридического лица прописываются в уставе, принятом на общем собрании. На нем избираются члены правления и ревизионная комиссия, ведь ТСЖ имеет свой бюджет и финансовый план, реализацию которого она контролирует.

Деятельность товарищества направлена на создание, содержание, сохранение и приумножение общего имущества, а также на обеспечение поставок коммунальных ресурсов жильцам.

Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией заключаются в том, что при этой форме управления каждый заинтересованный собственник может влиять на принятие любых решений.

У объединения первоначально отсутствует своя материально-техническая база, однако оно может выбрать подходящие подрядные организации по приемлемым ценам.

Узнайте подробнее о том, что собой представляет товарищество собственников жилья.

Преимущества и недостатки УК и ТСЖ

Как показывает практика, и ТСЖ, и управляющая компания имеют своих сторонников. И небезосновательно, ведь они являются самыми эффективными формами управления.

Так, УК не только организует проведение работ с помощью собственных ресурсов или посредством привлечения подрядчиков, но и несет ответственность за результаты. Кроме того, к плюсам УК относится:

• выполнение деятельности по графику: уборка придомовой территории, вывоз мусора;
• планирование бюджета;
• наличие собственной специализированной материальной и технической базы;
• знания и опыт работы в сфере оказания услуг ЖКХ;
• установленная плата по договору управления.

Но есть в работе УК и минусы:

1. Несмотря на провозглашенную прозрачность действий компании жильцам сложно добиться отчетности о расходовании средств.
2. Решения по обращениям собственников принимаются медленно, так как у УК на обслуживании находится не один дом, а сама она территориально удалена от зданий.
3. При выборе подрядчиков и поставщиков услуг мнение жильцов не учитывается, в том числе при расчете наиболее выгодной тарификации.
4. Высокая плата за работу по договору.

Плюсы и минусы есть и при выборе ТСЖ. К примеру, среди положительных моментов можно обозначить следующее:

• важные решения принимаются в кратчайшие сроки на собрании собственников;
• правление может получать дополнительные доходы на общие цели посредством сдачи помещений в аренду, размещения рекламы на фасадах;
• все финансовые операции прозрачны, у жильцов есть к ним доступ;
• возможность самостоятельно выбирать поставщиков услуг.

Жители домов, находящихся под управлением ТСЖ, отмечают и негативные моменты:

• некомпетентность правления. Оно избирается среди жителей дома, которые редко являются профессионалами;
• стоимость разовых услуг подрядчиков выше, чем у УК;
• объединение непросто ликвидировать.

Оптимальная форма управления домом

Если при выборе формы управления МКД использовать не шаблоны, а потребности и предпочтения жителей, однозначно ответить на вопрос, какая из них лучше, не получится.

Специалисты сферы ЖКХ заявляют, что оптимальной является смешанная форма — создание ТСЖ с последующим заключением договора оказания услуг с УК. Это позволяет сочетать опыт УК в устранении коммунальных проблем с демократическим подходом к принятию решений, присущим товариществу.

ТСЖ и управляющая компания в одном доме позволяют:

• сохранить прозрачность расходов общедомового бюджета;
• назначить председателя, ответственного за соблюдение договорных отношений с УК;
• оперативно решать вопросы распоряжения общим имуществом.

Резюме

Товарищество собственников жилья и УК являются самыми популярными формами управления многоквартирным домом. Их отличие заключается в том, что ТСЖ — это демократическая организация процесса коммунального обслуживания самими жильцами, а УК — коммерческое юридическое лицо, которое делает ту же работу профессионально, но за плату.

Выбор подходящей формы управления зависит от технического состояния МКД и степени самоорганизации жильцов. Оптимальный вариант — создание товарищества и заключение договора управления. В этом случае правление дома ТСЖ и управляющая компания действуют эффективнее.

ТСЖ — одна из форм управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья может решать вопросы благоустройства территории, содержания имущества, которое относится к общедомовому. В создании ТСЖ есть положительные и отрицательные стороны, которые нужно учитывать перед тем, как выбирать такую форму управления.

Создавая ТСЖ, нужно соблюсти особый порядок действий — собрать собрание, оформить протокол, создать юрлицо. Если к работе ТСЖ будут претензии, можно направить жалобу председателю товарищества, в Роспотребнадзор, Жилинспекцию и суд.

Что такое ТСЖ?

Определение ТСЖ дает ЖК РФ. В нем указано, что это объединение людей, владеющих помещениями дома. Цель создания объединения — совместное управление имуществом, которое относится к общедомовому. ТСЖ выполняет разные функции — решает вопросы предоставления электроэнергии, газа и других ЖКУ, благоустраивает двор и прилегающую к нему территорию, обслуживает МКД, заключает договора с подрядчиками для проведения различных работ.

Что входит в обязанности товарищества

ТСЖ должно:

• держать на контроле движение средств, которые перечисляют члены товарищества;
• оформлять смету расходов, которые планируются в течение года;
• составлять отчеты о потраченных и полученных средствах, предоставляя их на собраниях;
• управлять домом или заключать договора для того, чтобы домом управляли;
• заключать договора с целью обслуживания дома, например, для проведения ремонтных работ;
• вести реестр тех, кто входит в состав товарищества;
• вести бухучет и отчетность, реестр дел;
• собирать и проводить собрания жильцов;
• выполнять другие обязанности, указанные в уставе.

ТСЖ — это не просто объединенная группа людей. Товарищество собственников жилья регистрируется официально — как юрлицо. Кроме непосредственных обязанностей, прописанных в ЖК РФ и уставе, ТСЖ имеет право вести деятельность, которая приносит прибыль. В частности, можно:

• предоставлять в аренду помещения МКД. Например, это могут быть подвальные помещения;
• предоставлять фасады МКД для того, чтобы на них была размещена реклама;
• продавать имущество, относимое к общему, или обменивать его.

Но перечисленные и другие виды деятельности допустимы при условии, что они не затрагивают интересы собственников помещений и не нарушают их права.  

С деньгами, полученными за аренду помещений и другие виды деятельности, можно поступать таким образом:

• организовать работы по дополнительному благоустройству территории или содержанию МКД;
• использовать на запланированные работы. В этом случае за счет вырученных средств можно сократить взносы жителей дома по определенным услугам.

Обязанности председателя ТСЖ

Полномочия лица, которого выбрали председателем товарищества, отражают в уставе. Тот, кто занимает такой пост, должен:

• контролировать выполнение решений, принятых правлением товарищества;
• распоряжаться средствами на счете ТСЖ;
• подписывать договора, заключенные с подрядчиками, платежные документы;
• рассматривать обращения, поступившие от жильцов дома;
• предоставлять отчеты — о проделанной работе, о потраченных средствах.

ТСЖ лучше чем УК?

По действующим нормам у МКД может быть только одна форма управления. Чаще всего это бывает ТСЖ или УК. УК, в отличие от ТСЖ, создают для получения прибыли от ведения деятельности. Другие различия в деятельности УК и ТСЖ в следующем:

• УК может обслуживать большое количество домов, расположенных удаленно друг от друга, например, на разных улицах, кварталах;
• в УК вопросы решаются председателем и действующим советом. В ТСЖ решения принимают на собраниях, причем на них должно присутствовать больше 50% собственников;
• во многих УК есть материально-техническая база и сотрудники, которые занимаются обслуживанием. При необходимости часть работ могут выполнять подрядные организации. ТСЖ для обслуживания дома и прилегающей территории нанимает подрядчиков;
• в интересы УК не входит поиск поставщиков с низкими тарифами на ЖКУ или подрядчиков, выполняющих работы по приемлемой стоимости. ТСЖ, поскольку оно состоит из владельцев жилья, обращает внимание на стоимость услуг и работ, поэтому при выборе поставщиков и подрядчиков цена имеет одно из определяющих значений;
• если домом управляет УК, жильцам не нужно вникать в нюансы управления. Но при необходимости жители дома могут вмешаться и направить жалобу председателю УК или в вышестоящие инстанции. ТСЖ требует внимания со стороны жителей дома — нужно заниматься всеми вопросами по управлению дома, участвовать в собраниях, принимать ответственные решения.

Преимущества и недостатки ТСЖ

С учетом особенностей ТСЖ его преимущества для жителей МКД в следующем:

• можно снизить расходы на ЖКУ и обслуживание дома;
• можно снизить расходы на обслуживание дома за счет предоставления помещений в аренду;
• можно непосредственно влиять на то, как эксплуатируется МКД. Доверяя управление дома УК, это тоже можно сделать, но такие действия требуют больше времени и сил;
• можно самостоятельно выбирать подрядные организации для обслуживания дома.

Минусы ТСЖ такие:

• в правление ТСЖ могут попасть люди, не желающие тратить время на решение вопросов, которым не будет важно качество работ, выполняемых подрядными организациями, их стоимость;
• обычно ТСЖ не обладает собственными средствами в достаточном количестве. Если образуется задолженность по вине жильцов, задержавших оплату, возникнут трудности при расчетах с подрядчиками, поставщиками;
• по некоторым работам и ЖКУ тарифы для ТСЖ могут быть выше, чем для УК. Это связано с тем, что за счет большого объема работ или услуг УК может добиться более низкой цены;
• на деятельность ТСЖ тяжелее воздействовать, чем на УК. В частности, у УК, действиями которой жильцы недовольны, можно отобрать лицензию.

Создание ТСЖ и начало деятельности товарищества

Что учесть при создании ТСЖ

При создании ТСЖ нужно учитывать такие нормы:

• устав, на основании которого действует ТСЖ, принимают собранием жильцов;
• входить в состав товарищества должно больше 50% голосов от их общего числа по дому;
• ТСЖ создают бессрочно, если другие положения не будут указаны в уставе товарищества;
• в одном МКД можно создать только одно ТСЖ;
• ТСЖ допускается создавать путем объединения нескольких МКД, которые расположены на общем участке или граничащих участках;
• регистрация ТСЖ осуществляется так, как и регистрация всех юридических лиц в РФ.

Собрание для создания товарищества

Для создания товарищества собирают собрание собственников жилья. Предложение организовать собрание может исходить от любого из тех, кто владеет квартирой в многоквартирном доме.

В повестку собрания обычно включают такие вопросы:

• выбор комиссии для подсчета голосов;
• определение способа управления домом;
• принятие устава, которым товарищество будет руководствоваться в ходе своей деятельности;
• выборы правления и члена товарищества, который будет председателем правления. Им должен быть один из членов правления;
• выбор ревизора или ревизионной комиссии. Ревизор или комиссия создаются с целью контроля работы председателя и правления ТСЖ;
• выбор представителя товарищества, который будет проводить регистрацию юрлица. Как правило, им становится председатель правления;
• расторжение договора с УК. Этот пункт присутствует при условии, что домом на момент проведения собрания управляет УК.

Оформление протокола

После рассмотрения всех вопросов и проведения голосования счетная комиссия подсчитывает голоса. После подсчета голосов секретарь собрания составляет протокол. Для его оформления есть 10 дней с момента проведения собрания. В протокол нужно включить такие сведения:

• дата составления документа и его номер;
• дата, на которую проводили собрание, и место, где оно проходило;
• сведения о том, кто предложил собрать собрание;
• вопросы, которые стояли на повестке дня;
• информация о том, кто принимал участие в собрании;
• данные о голосовании;
• адрес хранения протоколов;
• приложения к протоколу, если они есть.

Для создания ТСЖ в одном МКД достаточно более 50% голосов собственников помещений. Но если ТСЖ создают на несколько МКД, то такое решение может считаться принятым в случае, если за него проголосуют более 2/3 собственников помещений в каждом из домов. Например, если ТСЖ создают на два дома, а в одном из них проголосовало меньше 2/3 собственников, то решение не считается принятым.

Регистрация ТСЖ

Когда решение о создании будет принято, ТСЖ регистрируют в качестве юрлица.  Чтобы провести регистрацию, нужно:

• заявление о регистрации юрлица;
• протокол с подписями владельцев помещений дома. К протоколу прилагают сведения о тех, кто на собрании отдал голос за создание ТСЖ. Протокол прошивают, нумеруют и скрепляют подписью того, кого на собрании уполномочили проводить госрегистрацию товарищества;
• два экземпляра устава товарищества. Они должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены подписью председателя товарищества;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Документы предоставляются в ФНС лицом, которого уполномочили проводить госрегистрацию. При необходимости это может сделать представитель уполномоченного лица. Но тогда к документам прилагается доверенность, заверенная у нотариуса.

Заявление направляют одним из таких способов:

• при личном обращении в отделение налоговой инспекции;
• через портал Госуслуг;
• почтой с описью вложенных документов;
• с помощью сервиса подачи документов на госрегистрацию ИП и юрлиц.

Что делать после того, как ТСЖ зарегистрирована

Если домом управляла УК, о принятом решении уведомляют управляющую компанию и запрашивают у нее техническую и другую документацию, которая связана с управлением дома. Документы УК должна передать в течение 30 дней с момента ее уведомления.

После того, как ТСЖ будет официально зарегистрирована, необходимо:

• сделать печать юридического лица;
• открыть в банке расчетный счет и уведомить о его реквизитах ФНС;
• встать на учет в ПФР и страховых фондах.

Также ТСЖ после своей регистрации уведомляет Жилинспекцию о том, что деятельность товарищества началась. К уведомлению нужно приложить такие документы:

• копию протокола собрания, на котором было принято решение о создании ТСЖ. Копия заверяется печатью и подписью председателя;
• копия свидетельства о регистрации ТСЖ в качестве юрлица.

Как подать жалобу на ТСЖ

Какими могут быть жалобы на ТСЖ

Собственники жилья не всегда бывают довольны работой ТСЖ. Если есть основания, можно пожаловаться на работу товарищества. Основаниями могут выступать разные ситуации. Например, жалобу можно направить в таком случае:

• были установлены слишком высокие тарифы на ЖКУ. Это может происходить в случае, когда тарифы были искусственно завышены правлением товарищества для того, чтобы увеличить прибыль. В частности, для этого в тарифы ЖКУ могут быть включены затраты, которые связаны с управлением МКД;
• одному или нескольким собственникам жилья было согласовано проведение незаконной перепланировки. В результате этого были нарушены строительные и другие нормы, что поставило под угрозу целостность дома, может уменьшить срок его эксплуатации;
• ТСЖ использует общее имущество в своих интересах. Например, когда было принято решение о предоставлении в аренду какого-то из общедомовых помещений по заниженной цене или безвозмездно. В этом случае лица, которые взяли в аренду помещения, могут быть членами правления или людьми, связанными с ними;
• собственнику жилого помещения неправомерно вменили задолженность за предоставление каких-либо услуг. Пример такой ситуации – когда нового собственника квартиры заставляют платить долги, которые по закону должен погасить предыдущий владелец жилья.

Куда жаловаться на работу ТСЖ

В первую очередь жалобу нужно направить на имя председателя ТСЖ. Жалоба составляется в письменном виде. Если председатель правления не отвечает на направленную жалобу, если ответ не удовлетворил того, кто ее направил, можно направить заявление в:

• Жилищную инспекцию. Например, если обращение касается обслуживания дома и его эксплуатации. Жилинспекция задокументирует факты нарушений и может потребовать от ТСЖ их устранения. Заявление можно направить почтой, через сайт Госжилинспекции или сайт ГИС ЖКХ;
• Роспотребнадзор. Например, если жителям отказали в предоставлении услуг, выполнении работ. По результатам проверки Роспотребнадзор может оказать содействие заявителю в восстановлении его прав, которые были нарушены. Заявление можно направить почтой или онлайн — оформить его на сайте Роспотребнадзора или портале Госуслуг.

При необходимости пожаловаться на ТСЖ можно также в органы прокуратуры и суд. Обращаться в суд можно после того, как председатель ТСЖ не удовлетворил заявление, или после проведения проверок Роспотребнадзором или Жилинспекцией.

Что писать в заявлении

В заявлении с жалобой на ТСЖ необходимо аргументировать претензии к работе товарищества и по возможности приложить доказательства. При оформлении заявления можно ссылаться на положения ЖК РФ, устав ТСЖ.

При обращении в государственные органы необходимо включить в заявление такие данные:

• название органа власти, куда подается заявление, в том числе территориальное подразделение, в которое она направляется;
• сведения о том, кто подает заявление – ФИО, место постоянной регистрации и место проживания, контактные данные;
• суть сложившейся ситуации — что именно не устраивает в работе ТСЖ. В этой части заявления стоит указать то, какие именно положения ЖК РФ или устава ТСЖ нарушает;
• информация о том, к какому результату привела жалоба, направленная председателю;
• требования, которые предъявляются к ТСЖ;
• действия, которых заявитель ожидает от органа, куда он обратился;
• перечень материалов, приложенных к заявлению;
• подпись заявителя и дата составления.

Жалобу составляют в двух экземплярах и к ней прикладывают:

• копию обращения, направленного председателю ТСЖ;
• фотографии, если они отражают суть проблемы. Например, неисправное домовое имущество, ненадлежащее состояние подъезда, подвальных помещений, придомовой территории;
• платежки, подтверждающие оплату ЖКУ, справки, которые свидетельствуют об отсутствии долгов. Это может потребоваться при жалобе на неправомерное начисление долга;
• другие документы, подтверждающие, что своими действиями ТСЖ нарушает ЖК РФ, устав или затрагивает права владельцев помещений в МКД.

Места общего пользования: о чем нужно знать жильцам многоквартирного дома и как заставить управляющую компанию содержать их в порядке

«Отключаем вам свет и воду!» Что делать, если борьба с управляющей компанией зашла в тупик

Выбор квартиры на вторичном рынке: как найти хорошее жилье и что проверить перед покупкой

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости