Представление интересов собственников мкд управляющей компанией

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Управляющая компания представляет интересы собственников в суде

Управляющая компания представляет интересы собственников в суде

Подборка наиболее важных документов по запросу Управляющая компания представляет интересы собственников в суде (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Нормативные акты

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-20516 (5) по делу № А40-217303/2016, в котором разобрался, может ли управляющая компания быть представителем собственников многоквартирного дома.

ООО «Строительно-Финансовая компания Атолл» являлось застройщиком жилого дома. В последующем решением Арбитражного суда г. Москвы от 29 марта 2017 г. общество было признано банкротом.

В декабре 2015 г. собственники жилых помещений этого дома приняли решение о выборе АО «ВК Комфорт» в качестве управляющей компании. В процессе приемки дома в управление УК обнаружила многочисленные нарушения при строительстве и существенные недостатки, приведшие к ухудшению качества объекта. Жители дома направляли застройщику претензии с требованием об устранении выявленных недостатков. Поскольку они так и не были устранены, общество как управляющая домом компания обратилось 30 января 2018 г. в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о включении в реестр своего требования в размере более 57 млн руб.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 1 июня 2018 г. учредитель должника – ООО «Концерн МонАрх» было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

При рассмотрении спора в суде первой инстанции была проведена строительно-техническая экспертиза, по результатам которой эксперты пришли к выводам о несоответствии качества выполненных работ по строительству названного жилого дома требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации. Эксперты пришли к выводу, что стоимость устранения недостатков составляет более 57 млн руб.

Разрешая спор, суд сослался на положения ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (Закон № 214-ФЗ), ст. 36, 161, 162 Жилищного кодекса, ст. 723, 724, 725 Гражданского кодекса и исходил из того, что претензии участниками строительства в адрес застройщика о наличии недостатков выполненных работ были заявлены в пределах гарантийного срока (который суд исчислил с момента ввода жилого дома в эксплуатацию), а результаты экспертизы подтверждают правомерность и обоснованность таких претензий.

Суд отклонил возражения «Строительно-Финансовой компании Атолл» об отсутствии у УК полномочий действовать в интересах собственников квартир. Он сослался на п. 3.1.30 договора управления многоквартирным домом, согласно которому общество обязано представлять интересы собственников в рамках исполнения своих обязательств по договору. При этом в случае, если недостатки не будут устранены, обязанность провести ремонт дома будет возложена именно на общество (и за его счет).

Апелляция и кассация оставили решение первой инстанции в силе.

Не согласившись с такими решениями, ООО «Концерн МонАрх» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд. Концерн утверждал, что по смыслу положений ст. 138 Жилищного кодекса полномочием действовать от имени всех собственников в многоквартирном доме обладает только товарищество собственников жилья. У общества как управляющей компании подобные права отсутствуют, а в обсуждаемом многоквартирном доме товарищество собственников жилья не образовано.

ВС заметил, что при рассмотрении спора на разрешение судов было поставлено два ключевых вопроса:

• о полномочиях управляющей компании действовать в интересах всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме (в том числе в части защиты их интереса, связанного с надлежащим состоянием и функционированием общедомового имущества);

• о порядке исчисления сроков, в течение которых участники строительства вправе предъявлять к застройщику требования, связанные с качеством переданного им объекта (в части общедомового имущества).

По мнению Судебной коллегии по экономическим спорам, отсутствие товарищества собственников жилья не должно приводить к утрате гражданско-правовым сообществом, объединяющим собственников помещений в многоквартирном доме, а также отдельных собственников права на предъявление исков, связанных с общим имуществом. При этом заявление подобного рода исков всеми собственниками (либо их привлечение к участию в процессе) является, во-первых, крайне затруднительным и, во-вторых, не отвечает требованиям процессуальной экономии. Потенциальные издержки, которые будут сопровождать предъявление группового иска, могут зачастую быть несоразмерными количеству имущественных благ, полученных в результате восстановления нарушенного права.

ВС указал, что по смыслу ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса существует три способа управления многоквартирным домом: с помощью ТСЖ, через управляющую организацию и путем непосредственного управления жильцами. Поэтому, отметил Суд, наиболее рациональным в условиях отсутствия ТСЖ является предоставление возможности заявлять подобные иски через представителя – управляющую организацию (при ее наличии), обязанную действовать в интересах всех собственников помещений в доме (в случае непосредственного управления многоквартирным домом представитель может быть избран на собрании собственников помещений).

«В связи с этим выводы судов о наличии у общества как управляющей организации полномочий действовать в интересах собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе предъявлять к застройщику иски об устранении недостатков в общем имуществе дома) являются правомерными и соответствуют положениям ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом наличие у управляющей компании такого права не препятствует отдельным собственникам предъявлять аналогичные иски к застройщику», – подчеркнул Верховный Суд.

Относительно вопроса о порядке исчисления сроков, в течение которых участники строительства вправе предъявлять к застройщику требования, связанные с качеством переданного им объекта, Судебная коллегия указала, что положениями ч. 5 и 5.1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, в отношении которого этот срок установлен в три года. По общему правилу гарантийный срок исчисляется с момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства, являвшегося предметом договора (например, квартиры).

При этом в отношении технологического и инженерного оборудования срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства. «Подобное законодательное регулирование объясняется следующим: с момента, когда в доме появляется первый независимый владелец помещения (чей интерес объективно противопоставляется интересу другой стороны по договору – застройщика (продавца)), возникает режим общей долевой собственности на имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в доме (ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), в том числе возникает общая долевая собственность на технологическое и инженерное оборудование», – указал Суд.

Однако, подчеркнул ВС, поскольку не существует принципиальной разницы между правовыми режимами этого оборудования и иного общего имущества, следует исходить из того, что в отношении иного имущества, находящегося в общей долевой собственности, гарантийный срок также начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства (составляя при этом пять лет).

Суд заметил, что в рамках настоящего спора суды названные подходы к толкованию законодательных положений о применении гарантийных сроков не учли. В частности, суды ошибочно сослались на регулирование отношений из договора подряда (гл. 37 Гражданского кодекса), в то время как применению подлежали специальные нормы Закона № 214-ФЗ, а также положения гл. 30 Кодекса. «Исходя из этого, суды ошибочно исчислили гарантийный срок, начиная с 31 августа 2012 г. – даты выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, не установив день подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства, как это предусмотрено в отношении общего имущества ст. 7 Закона № 214-ФЗ», – отметил ВС.

Кроме того, он указал, что суды исходили из пятилетней продолжительности гарантийного срока, не приняв во внимание, что часть отраженных в экспертном заключении недостатков относятся к инженерному и технологическому оборудованию, для которого установлен трехлетний гарантийный срок (ч. 5.1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Суды также не устранили противоречия по вопросу о том, когда же в действительности были выявлены недостатки в общем имуществе собственников многоквартирного дома. Как указывал концерн, жильцы начали обращаться с требованиями об устранении недостатков, начиная с 2014 г. (что могло указывать на предъявление требования по настоящему спору за пределами срока исковой давности, на что также ссылался концерн). В то же время общество отмечало, что обнаружило недостатки только в 2017 г., т.е. предъявило спорное требование в пределах пятилетнего гарантийного срока.

«Таким образом, поскольку в настоящее время не установлены момент начала течения гарантийного срока, а также его продолжительность применительно к конкретным видам недостатков, не определен момент выявления недостатков в общем имуществе, разрешение вопросов о возможности применения гарантии качества (и исходя из этого о распределении бремени доказывания), а также о соблюдении обществом срока исковой давности является преждевременным», – посчитал Верховный Суд.

Кроме того, отметил он, суды не дали правовую оценку возражениям концерна относительно экспертного заключения, представленного в материалы дела. Как указывал концерн, выявление недостатков в переданном участникам строительства имуществе должно было происходить при помощи специального оборудования и специальными методами, в то время как экспертом был осуществлен лишь визуальный осмотр с использованием линейки и фотоаппарата.

Таким образом, Верховный Суд отменил акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.

В комментарии «АГ» ведущий юрист Содружества земельных юристов Никита Семякин заметил, что суды уже неоднократно признавали, что если общее собрание собственников многоквартирного дома наделило управляющую компанию полномочиями по представлению их интересов в суде путем принятия соответствующего решения, то такое судебное представительство признается легитимным (Определение ВС РФ от 12 мая 2015 г. по делу № 303-ЭС14-4720). «В рассматриваемом деле собственники не только приняли такое решение, но и закрепили это решение в договоре между собственниками и управляющей компанией», – подчеркнул он.

По его мнению, руководствуясь принципами свободы договора, справедливости и целесообразности при определении круга лиц, законно представляющих интересы собственников многоквартирного дома, Верховный Суд правомерно отнес управляющую компанию к правомочным представителям собственников в суде.

«Важно понимать, что отдельные собственники вправе предъявлять самостоятельные иски к застройщику, однако зачастую такие иски носят коллективный характер, и в силу большого количества истцов процесс перестает быть организованным, появляются признаки нерационально процессуальной экономии, которая может повлечь за собой принятие неверного решения. Именно с целью оптимизации времени рассмотрения дела (так как создание ТСН – процесс длительный и организационно сложный) ВС снял вопрос о полномочиях управляющей компании действовать в интересах всех собственников многоквартирного дома, в том числе в части защиты их интересов», – посчитал Никита Семякин.

Партнер Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP Иван Веселов указал, что СКЭС пришла к выводу о том, что УК является надлежащим представителем собственников помещений в жилом доме. По мнению эксперта, решение вопроса именно в таком ключе полностью отвечает интересам граждан-собственников и позволяет обеспечить защиту их нарушенных прав. Особо примечательно, подчеркнул он, что Суд использовал такое удачное определение, как «гражданско-правовое сообщество собственников помещений».

«Здесь также важно заметить, что Судебная коллегия акцентировала, что первостепенными задачами УК являются именно защита и представление интересов собственников. В то же время нижестоящие суды, обосновывая соответствующее право УК на представление интересов, в большей степени мотивировали это тем, что в рассматриваемом деле затрагиваются, в том числе, экономические интересы самой УК», – заметил Иван Веселов. Кроме того, добавил он, такая позиция соответствует принципам рационального правосудия и процессуальной экономии.

Иван Веселов обратил внимание на то, что указанное решение вопроса позволит в большей степени гарантировать и спокойствие судей, поскольку судебные заседания, в которых участвуют непосредственно сами дольщики или граждане – собственники помещений, проходят в накаленной атмосфере и зачастую заканчиваются вызовом приставов. «В этой связи ВС, “проявляя заботу” о нижестоящих судах, дает скрытый месседж, в соответствии с которым в подобного рода делах более предпочтительным для всех сторон отношений будет являться представление интересов через представителя (УК, ТСЖ, представителя собственников), – отметил эксперт. – Одновременно с этим Экономколлегия сделала важную оговорку о том, что наличие такого права непосредственно у УК в то же время не препятствует отдельным собственникам заявлять аналогичные иски самостоятельно».

По мнению эксперта, в определении также имеются следующие важные для практики позиции. Так, ВС РФ в очередной раз обратил внимание на важность и необходимость полного исследования и оценки фактических обстоятельств и доказательств по делу. В результате неполного исследования и оценки недостатков, их характера и принадлежности нижестоящие суды могли ошибочно распространить пятилетний гарантийный срок на оборудование, для которого 214-ФЗ установлен трехлетний гарантий срок. В свою очередь разрешение данных вопросов могло влиять на течение срока исковой давности.

Кроме того, заметил Иван Веселов, ВС РФ достаточно иронично высказался касательно порядка проведения строительной экспертизы. Отмечается, что выявление строительных недостатков, как правило, требует применения специального оборудования и методов исследования. Одного лишь визуального осмотра с линейкой и фотоаппаратом недостаточно. Данный вывод, по его мнению, следует полностью поддержать, поскольку в подобного рода спорах итоговый результат во многом зависит именно от итогов проведения строительной экспертизы, которая должна проводиться при полном соблюдении всех стандартов.

Каков порядок выбора представителя на общем собрании собственников жилья для представления интересов собственников жилья в суде

Распечатать

Заявитель спрашивает: Каков порядок выбора
представителя на общем собрании собственников жилья для представления интересов
собственников жилья в суде? Необходимо ли выдавать доверенность от всех
собственников жилья?

Ответ юриста.

В ходе консультации было уточнено, что данный дом
находится под управлением управляющей компании, не ТСЖ, но при этом
собственники хотят, чтобы их интересы представляло третье лицо

Внеочередное
общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть
созвано по инициативе любого из данных собственников (п.2 ст. 45 Жилищного
Кодекса Российской Федерации). Общее собрание собственников помещений в
многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие
собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем
пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (п.3 ст. 45 Жилищного
Кодекса Российской Федерации).

Решения
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам,
поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа
голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в
многоквартирном доме (п.1 ст. 46 Жилищного Кодекса Российской Федерации).
Вопрос, поставленный на голосование, по выбору представителя должен
содержать  круг полномочий представителя.

Согласно п.4. ст. 185 Гражданского кодекса Российской
Федерации «правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в
случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в
договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим
лицом, либо в решении собрания, если
иное не установлено законом или не противоречит существу отношений». Таким
образом, представитель от собственников жилья будет действовать на основании
протокола общего собрания собственников жилья, дополнительно оформления
доверенностей не требуется.

Юрисконсульт Лобастова Александра Ивановна

Консультация была дана в ноябре 2014 г.

Ответы на вопрос:

Официальный ответ

Обратите внимание, что информация актуальна на дату публикации.

На ваше обращение по вопросу о разъяснении прав и обязанностей представителя
собственников помещений в многоквартирном доме при взаимоотношениях с управляющей
организацией, поступившее на официальный сайт Администрации города Омска в
сети Интернет, департамент городского хозяйства Администрации города Омска
сообщает следующее.

Отношения собственников помещений в многоквартирном доме с управляющими организациями
строятся на основании Жилищного кодекса Российской Федерации (далее —
ЖК РФ) и иных нормативных правовых актов.

Согласно статье 44 ЖК РФ, органом управления многоквартирным домом является
общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьёй 162 ЖК РФ управляющая организация по договору управления
многоквартирным домом по заданию собственников помещений в многоквартирном
доме в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять
работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять
коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме.

Обязательными условиями договора управления многоквартирным домом являются:

• состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет
  осуществляться управление, и адрес такого дома;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном
  доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг,
  которые предоставляет управляющая организация;
• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт
  жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок
  внесения такой платы;
• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией
  её обязательств по договору управления.

Соответственно, контроль за деятельностью управляющих организаций по выполнению
обязательств по договору управления многоквартирным домом входит в полномочия
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая
организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет
собственникам помещений в многоквартирном доме отчёт о выполнении договора
управления за предыдущий год (часть 11 статьи 162 ЖК РФ).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491
утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее —
Правила содержания) и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт
жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению,
содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего
качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность
(далее — Правила изменения размера платы за содержание).