- Главная
- Публикации
- Правоустанавливающие документы на квартиру и их образцы
18.05.2011
Правоустанавливающие документы на квартиру и их образцы
Правоустанавливающие документы служат основанием для регистрации права.
Правоустанавливающие документы служат основанием для регистрации права. Перечень этих документов приведён в ст. 17 Закона о государственной регистрации прав и этот перечень не является исчерпывающим.
Образцы документов, необходимые для осуществления прав, связанных со сделками с недвижимостью.
Оригинальные документы предоставляются клиентом агентству в сроки, указанные в договоре.
Если Вы планируете совершать какие-либо действия с квартирой, то на всех правоустанавливающих документах (не зависимо от даты их получения) должен стоять штамп о государственной регистрации с датой и номером в реестре. Тот, кто хотя бы раз непосредственно участвовал в проведении сделки с жилыми помещениями, знает, что для совершения любых операций с недвижимостью необходимо подготовить и собрать строго определенные документы, оформленные надлежащим образом. Причем в зависимости от того, с какими квартирами будет проводиться сделка (приватизированные муниципальные, кооперативные, приобретенные в собственность по договору купли-продажи, мены, дарения или в порядке наследования), перечень документов будет различен. Безусловно, во всех случаях в него войдут правоустанавливающие документы на квартиру.
С 1 января 2005 года государственной регистрацией всех видов сделок с недвижимым имуществом занимается Управление Федеральной регистрационной службой по Москве, М.О. и др. регионах РФ (УФРС).
К первичным правоустанавливающим документам на квартиру относятся:
- Свидетельство о собственности на жилище. Для Москвы оригинал Свидетельства о собственности (с 1991 до 2000 года) должен быть розового цвета. Если это дубликат, выданный в случае утери оригинала, то он может быть другого цвета с соответствующей пометкой.
- Договор передачи. В данном документе имеются сведения о форме собственности (совместной или долевой), координаты граждан, имеющих право проживания и пользования квартирой, но отказавшихся от приватизации. Этот документ относится к приватизационным муниципальным и ведомственным квартирам.
- Справка о выплаченном пае. Документ относится к квартирам ЖСК и должен быть подписан председателем, главным бухгалтером ЖСК, скреплен печатью ЖСК, иметь шифр учета в Росрегистрации.
- Свидетельство о государственной регистрации права (бланк зеленного цвета с водяными знаками до 2007 и розового с 2007 см картинки).
На этапах оформления права собственности на недвижимость выдаётся жилищный сертификат
К вторичным правоустанавливающим документам на квартиру относятся:
- Договор купли-продажи, мены, дарения, деления долей, вступление в наследство по закону или по завещанию. Целесообразно проверить данные нотариуса через нотариальную палату и шифр учета в ЕГРП. Хорошо также собрать информацию о бывших собственниках квартиры и проверить их прописку по новым адресам. Полезно знать историю квартиры, пообщаться с нотариусом, который регистрировал предыдущий договор
- Свидетельство о праве на наследство по закону и по завещанию. Удостоверяется только нотариусом. Необходимо убедиться в наличии или отсутствии наследников первой очереди, не указанных в свидетельстве, а также ознакомиться со свидетельством о смерти бывшего собственника.
- Решение суда. Проверить подлинность можно по шифру учета в Росрегистрации, через секретаря судьи, который вынес решение. Дополнительно выясните, были ли другие решения суда и наличие надзорного производства по делу.
Договор ренты с пожизненным содержанием. Договор заключается в двух случаях:
- Между родственниками, чтобы избежать налогов на дарение и наследство. После смерти собственника Плательщик ренты автоматически становится собственником.
- Между двумя любыми физическими лицами. Плательщик ренты обязуется пожизненно содержать бывшего собственника и обеспечить надлежащий уход за ним. Плательщик ренты становится полноценным собственником квартиры только после смерти Получателя ренты. Надо учитывать, что договор ренты может быть расторгнут в случае недовольства Получателя ренты условиями его выполнения.
Акт приемки-сдачи квартиры. Этот документ является обязательным приложением к правоустанавливающим документам, зарегистрированным после 1 марта 1996 года. Гражданский акт (556 ст. ГК РФ), который подписывается бывшими и новыми собственниками жилища после регистрации сделки, юридического или физического освобождения квартиры и передачи квитанций, счетов, книжек по оплате коммунальных услуг, электроэнергии, телефона, ключей от квартиры. Он подтверждает, что стороны не имеют друг к другу претензий по указанной квартире. Этот документ — неотъемлемая часть для проведения сделки, свидетельство полного исполнения договора купли-продажи.
В заключение следует отметить, что по форме правоустанавливающие документы определяются основанием возникновения права собственности на квартиру, различаются в зависимости от сроков их получения и видов собственности. Постоянные изменения и дополнения нормативно-правовой базы в области жилищных правоотношений приводят к расширению или уточнению приведенного перечня документов. Наше агентство недвижимости «ЦДН» обеспечит юридическую проверку документов, соберет все необходимые документы и справки для проведения сделки, сэкономив Ваше время и деньги.
Особенности заполнения выписки из Единого государственного реестра недвижимости о содержании правоустанавливающих документов
Особенности заполнения выписки из Единого
государственного реестра недвижимости о содержании
правоустанавливающих документов
136. Реквизиты «Вид объекта недвижимости», «Адрес», «Получатель выписки» заполняются согласно информации, указанной в пунктах 13, 18, 58, настоящего Порядка соответственно.
137. В реквизите «Дата закрытия раздела ЕГРН» указывается дата закрытия раздела ЕГРН на объект недвижимости в случае, если в ЕГРН внесены сведения о прекращении его существования.
138. В реквизите «Реквизиты правоустанавливающего документа» указываются сведения о наименовании, серии и номере (при наличии), дате выдачи (или подписания) документа, наименовании органа (организации), выдавшего документ, дате и номере государственной регистрации сделки (если таким документом является зарегистрированная сделка), о нотариальном удостоверении документа — фамилия и инициалы нотариуса, реестровый номер (если таким документом является сделка, совершенная в нотариальной форме, иной нотариально оформленный документ, например, свидетельство о праве на наследство).
Если лицо интересует конкретный договор, то в выписке указываются названные выше сведения об этом договоре, а также фамилии, имена, отчества (последнее — при наличии) физических лиц или наименования юридических лиц — сторон договора.
Если лицо запросило информацию о содержании документа, на основании которого было зарегистрировано право лица и (или) переход права на объект недвижимости от одного лица к другому лицу, то в выписке указываются названные выше сведения о реквизитах каждого из документов, на основании которых право (переход права) было зарегистрировано.
Если лицо, запросившее информацию, не указало конкретный документ, то в выписке отражаются реквизиты документов, на основании которых в ЕГРН внесены актуальные записи о государственной регистрации права или (если вещные права зарегистрированы не были, но было зарегистрировано ограничение (обременение) права, когда федеральный закон допускает такие случаи) ограничении (обременении) права. Если в ЕГРН все записи о вещных правах, ограничениях (обременениях) прав погашены и в запросе не указан конкретный документ или документ, на основании которого было зарегистрировано право конкретного лица и (или) переход права от одного к другому лицу, в выписке отражаются реквизиты документа, на основании которого в ЕГРН была внесена последняя запись о праве или ограничении (обременении) права (если вещные права зарегистрированы не были, но было зарегистрировано ограничение (обременение) права, когда федеральный закон допускает такие случаи).
139. В реквизите «Содержание правоустанавливающего документа» указывается содержание правоустанавливающих документов.
Если лицо, запросившее информацию, указало конкретный документ, то в выписке отражается содержание только этого документа. Например: если лицо интересует конкретный договор, то в выписке указывается содержание существенных условий договора, в том числе условий, которые нашли свое отражение в записях ЕГРН.
Если лицо запросило информацию о содержании конкретного положения (положений) названного им документа, которое, например, не является существенным условием для договоров данного вида, то в выписке отражается содержание этого положения (положений).
Если лицо запросило информацию о содержании документа, на основании которого было зарегистрировано право какого-либо лица и (или) переход права на объект недвижимости от одного лица к другому лицу, то в выписке указываются сведения о содержании каждого из документов, на основании которых право (переход права) было зарегистрировано.
Если лицо, запросившее информацию, не указало конкретный документ, то в выписке отражается содержание документов, на основании которых внесены актуальные записи о государственной регистрации права или (если вещные права зарегистрированы не были, но было зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости, когда федеральный закон допускает такие случаи) ограничении права и обременении объекта недвижимости. Если в ЕГРН все записи о вещных правах, ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости погашены и в запросе не указан конкретный документ или документ, на основании которого было зарегистрировано право конкретного лица и (или) переход права от одного к другому лицу, в выписке отражается содержание документа, на основании которого была внесена последняя запись о праве или ограничении прав и обременении объекта недвижимости (если вещные права зарегистрированы не были, но было зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости, когда федеральный закон допускает такие случаи).
140. При оформлении выписки на бумажном носителе, если все подлежащие внесению в нее сведения не умещаются на одном листе, выписка составляется на нескольких листах. В этом случае листы выписки нумеруются, сшиваются, после чего на оборотной стороне последнего листа выписки проставляются печать органа регистрации прав и подпись специалиста, ответственного за ведение делопроизводства в органе регистрации прав, с указанием количества пронумерованных и сшитых листов выписки.
Если вы являетесь владельцем недвижимого объекта, будь то земельный надел, квартира, частный дом или иное имущество, важно хранить все документы, подтверждающие право собственности на недвижимость. В противном случае, доказать причастность к владению зданием или землей будет практически невозможно, что приведет к сложностям с юридическими и финансовыми операциями с недвижимостью или вовсе его отчуждению в пользу третьих лиц или государства.
Какой документ подтверждает право собственности на квартиру, земельные территории, промышленные, коммерческие здания или недвижимость иного типа – рассказывают эксперты нашего правового онлайн-сервиса. Коротко о главном:
- Официальная форма может называться по-разному. В числе основных и признанных наименований – правоустанавливающий документ или документ-основание.
- Бланки о предоставлении и закреплении имущества за конкретным лицом выдаются органами государственной власти или регионального муниципалитета.
- Документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество, формируются в результате купли-продажи, получения наследства или дара.
К правоустанавливающим также относят государственный акт, устанавливающий факт ввода объекта в эксплуатацию, сдачу в аренду, разрешение на строительство, декларации, договоры ЖСК и иное.
Чтобы быть полностью легальным и неоспоримым, документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости, должен быть оформлен на бланке установленного образца, содержать точные сведения об имуществе и владельце, выдаваться в соответствии с нормами законодательства уполномоченными органами.
В числе требований:
- Выдача осуществляется в МФЦ или государственных структурах;
- В теле документа содержится описание объекта и его характеристики;
- Обязательно наличие печатей и подписей сторон или ЭЦП;
- Возможна регистрация печатного или рукописного бланка, заверенного нотариусом.
Что является документом, подтверждающим право собственности, определяют рамки законодательства. В большинстве случаев для подтверждения прав потребуется выписка из ЕГРН или свидетельство о госрегистрации в Росреестре (до 2016 года).
Виды документов, подтверждающих право собственности на жилое помещение
Помимо указанной выписки из ЕГРН потребуется предоставление кадастрового паспорта и одной из форм, перечисленных ниже. Только при полном пакете документации можно осуществлять финансовые и юридические операции относительно объекта недвижимости. В перечень правоустанавливающих и правоподтверждающих видов бумаг входят:
- Договор ренты, купли-продажи или дарения;
- Документ об обмене или долевом участии нескольких собственников;
- Сертификат о приватизации или наследстве;
- Судебное решение, где недвижимость присваивается истцу на том или ином основании.
Получить документы, подтверждающие право собственности на недвижимость в 2023 году можно в МФЦ, Росреестре, местных муниципальных органах или оформить их самостоятельно с привлечением нотариуса. Перед составлением и заполнением бланков рекомендуется обратиться за помощью к юристам, так как любая ошибка способна привести к лишению прав собственности или другим критическим последствиям.
Правоподтверждающие документы должны дополнять формы из списка выше и сопровождать любую сделку с имуществом. Основание права собственности выдается кадастровой палатой и подкрепляется данными из Росреестра. Сведения о документе, подтверждающем право собственности, включают:
- Физический адрес объекта и его базовые свойства или характеристики;
- План расположения помещений с указанием площади;
- Год сдачи дома в эксплуатацию, этажность и ликвидную стоимость по кадастру.
Особенности госрегистрации объектов недвижимого имущества
Специалисты рекомендуют подробнее изучить особенности двух основных форм, которые могут использоваться в качестве подтверждения владения имуществом.
Выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости
В начале 2018 года работа кадастровых служб и ЕГРП была частично переведена в электронный формат, что позволило гражданам Российской Федерации упростить регистрацию своих жилищ, а также быстро запросить реквизиты документа, подтверждающего право собственности на квартиру или помещение. Теперь установка прав путем заказа выписки или сертификата, а также кадастрового паспорта требует обращения на официальный сайт Росреестра с предоставлением личных данных и ЭЦП. Полноценная выписка из ЕГРН включает в себя:
- Информацию о техническом состоянии здания, а также его технологических свойствах и возможностях;
- Сведения кадастрового учета и о физическом расположении объекта;
- Данные о владельце, его организационно-правовой форме и статусе относительно помещения;
- Данные о наличии или отсутствии обременений, залогов или иных финансовых обязательств относительно недвижимости.
Документ, подтверждающий право собственности на квартиру или земельный участок, который называется выпиской из ЕГРН, нужен для последующего обращения за регистрационным учетом в ГКН и Росреестр, а также проведения любых операций с домом, квартирой или земельным участком. Чтобы получить бланк, нужно пройти регистрацию на сайте Госуслуг, оплатить пошлину в размере не более 200 рублей и заполнить бриф.
Свидетельство о госрегистрации (до 2016 года)
По существовавшему ранее порядку, после получения во владение любого типа недвижимого имущества независимо от его размеров, стоимости и степени ликвидности, важно своевременно поставить его на учет в муниципальных органах. Без этого свидетельства покупатель или гражданин, получивший имущество иным путем, не мог доказать, что является его собственником в юридическом смысле. Не считался правообладателем и не мог распоряжаться квартирой или землей по своему усмотрению.
Для получения свидетельства требовалось подать заявку в регистрационную палату или региональный многофункциональный центр по месту расположения недвижимости. Оформление свидетельства являлось финальной стадией регистрации, а документ, подтверждающий право собственности на землю, гараж или на объект капитального строительства, можно уже было предъявить в любой инстанции.
Что содержало свидетельство:
- Номер и серию документа, а также указание о наличии копий и дубликатов;
- Личные и паспортные данные владельца имущества;
- Технические и кадастровые сведения о недвижимости;
- Вид основания, ввиду которого появилось право собственности;
- Наличие обременений и иные условия.
Выдача свидетельств о государственной регистрации официально прекращена с 15 июля 2016 года.
С указанной даты единственным документом, подтверждающим права на недвижимое имущество, стала выписка из ЕГРН.
- Выписка из ЕГРН предоставляется на бумажном носителе или электронном формате, онлайн-форма стоит дешевле и выдается быстрее. Заказывается она в Росреестре, в МФЦ, на портале Госуслуг или на специализированных онлайн-порталах.
- Стоимость стандартной выписки о правах на недвижимость составляет от 290 до 460 рублей для физических и от 820 до 1270 рублей для юридических лиц.
По одному полю в выписке из ЕГРН можно понять, по каким основаниям могут оспорить сделку.
В выписке из ЕГРН есть поле «документ-основание», которое показывает, как продавец приобрел недвижимость. Еще их называют правоустанавливающие документы. К документам, которые указаны в этом поле, стоит отнестись с особой внимательностью. Потому что если продавец стал владельцем жилья с нарушением закона, есть риск, что сделку оспорят: например, наследники, которых обошли при распределении наследства.
В этой статье расскажем, какие бывают документы-основания и как они выглядят, а также что нужно проверить в этих документах.
Расскажем о семи основных документах-основаниях:
- Договор купли-продажи
- Договор участия в долевом строительстве
- Договор дарения
- Свидетельство о праве на наследство
- Решение суда
- Справка ЖСК о полной оплате пая
- Документ о приватизации — передаче квартиры в собственность
Как получить документ-основание
В выписке из ЕГРН будет краткая информация о документе-основании: например, номер, если есть, и дата договора купли-продажи, дата заключения сделки и фамилия нотариуса, если было нотариальное заверение.
Чтобы получить сам документ-основание, то есть, например, договор купли-продажи, придется попросить об этом продавца. Оригинал необязателен: можно попросить прислать фотографии документа или сделать копии, чтобы забрать их при встрече.
Законных методов истребовать документ-основание вопреки воле продавца нет. То есть если продавец отказывается показывать такой документ, заставить его нельзя.
Если причина, по которой продавец отказывается, не кажется вам правдивой и он ведет себя странно и в другом, например постоянно переносит показ квартиры, от такой сделки лучше отказаться.
Документ-основание
Договор купли-продажи недвижимости
Этот документ означает, что действующий владелец квартиры ее купил. Это самое распространенное основание. Предыдущие покупатель и продавец подписывают договор и указывают в нем все условия сделки: стоимость квартиры, порядок передачи ключей и денег, ответственность.
Договор обычно несут в МФЦ, чтобы зарегистрировать в Росреестре переход права собственности, либо регистрируют электронно. Если все в порядке, покупатель становится владельцем квартиры.
В выписке из ЕГРН будет указана дата заключения договора купли-продажи.
Что проверить в договоре купли-продажи
В договоре купли-продажи стоит обратить внимание на четыре момента.
Было ли нотариальное удостоверение. Стороны могли сделать договор сами и заверить у нотариуса. Если договор делал нотариус, вы это поймете по гербовой цветной бумаге, фамилии, печати и подписи нотариуса. Еще договор будет сшит лентой.
У нотариуса договор заверяют не всегда, а только в определенных случаях:
- если это договор купли-продажи долей и не все собственники продают свои доли. Например, в квартире живут бабушка и внук, у каждого в собственности доля ½. Бабушке не нравится поведение внука, и она решает продать свою долю, добавить накопления и купить дом в деревне. Такую сделку придется регистрировать у нотариуса. Хорошо, если внук не будет возражать;
- если продавец несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный. Например, в квартире живут муж, жена и ребенок 5 лет. У ребенка есть доля в собственности. Такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. Нотариус не будет спрашивать мнения ребенка, за него решение принимают родители. Но нотариус проверит, не ухудшит ли сделка условия для ребенка и не ущемит ли она его права как-то иначе;
- если стороны договорились о нотариальном удостоверении. Такое бывает, если кто-то хочет перестраховаться или чистота сделки вызывает сомнения.
Если договор не удостоверен нотариально, хотя этого требует закон, сделка считается недействительной. Кто-то из участников сделки может оспорить куплю-продажу и потребовать вернуть все как было. Оспорить сделку могут даже третьи лица, например прокуратура или отдел опеки, если уже после продажи выявят нарушение закона.
Использовался ли маткапитал. Об этом может быть запись в пункте договора, где идет речь о порядке расчетов. Например, так: «Покупатель уплачивает за счет средств материнского капитала часть стоимости объекта недвижимости, а именно 483 881,83 Р». Также будет указан номер сертификата и кем он выдан.
Если в договоре про маткапитал ни слова, а у продавца есть несовершеннолетние дети — первый, родившийся после 1 января 2020 года, или второй, третий, родившиеся после 1 января 2007 года, велика вероятность, что маткапитал родители все-таки получали.
Чтобы проверить, куда его потратили, попросите у продавца выписку из ПФР со счета, на котором лежит материнский капитал. Из выписки будет понятно, потратили ли его и на какие цели.
Если продавец когда-то покупал квартиру с использованием материнского капитала, в ней должна быть выделена доля ребенку. Для продажи такой квартиры нужно согласие опеки, а в новой квартире обязательно выделить ребенку сравнимую долю. Так как в сделке участвует ребенок, нужно еще и нотариальное удостоверение — мы говорили об этом выше.
В противном случае сделку могут оспорить как узнавшие о своих правах дети или их родители, так и прокуратура.
Например, Мосгорсуд аннулировал сделку купли-продажи квартиры, которая раньше была куплена за счет средств материнского капитала, но доли детям продавцы не выделили. Суд вернул квартиру прежним владельцам и обязал их выделить доли детям.
Была ли квартира куплена в браке. Если квартиру купили или приватизировали в браке, она находится в совместной собственности у супругов, причем даже если в ЕГРН в качестве собственника указан только муж или только жена.
Чтобы проверить, была ли квартира куплена в браке, запросите у продавца скан страницы паспорта со штампами о браках, если квартиру купили до 15 июля 2021 года, или свидетельство о браке, если квартиру купили после 15 июля 2021 года.
Можно проверить соцсети продавца или даты замены паспорта на последней странице и сообщить продавцу о своих сомнениях.
Если продавец отказывается предоставлять документы или объясняться в целом, это повод насторожиться и решать, готовы вы ли вы рисковать, не увидев документов.
Для продажи такой квартиры формально нужно нотариально заверенное согласие второго супруга, но если его нет, квартиру все равно можно продать.
У супруга, без согласия которого квартиру продали, есть три года, чтобы оспорить сделку. При этом срок начинают отсчитывать не с даты сделки, а с того момента, когда супруг о ней узнал, то есть это возможно даже спустя 10 лет.
Согласие супруга не нужно, если квартира:
- куплена до брака;
- подарена одному из супругов во время брака;
- унаследована во время брака;
- по брачному договору принадлежит одному из супругов;
- приватизирована одним из супругов.
Если квартиру супруги купили в браке, а потом развелись, то в большинстве случаев в результате раздела имущества квартира перейдет в собственность к одному из супругов. Запросите у продавца соглашение о разделе имущества или решение суда, из которого видно, кому досталась квартира.
Использовалась ли доверенность. В самом начале договора купли-продажи, где перечисляются участники сделки, может быть упоминание о доверенности: «Иванов Иван Иванович, который действует от имени Ивановой Марии Петровны по доверенности от 09.06.2020, выданной нотариусом…»
Человек, который выдал доверенность, называется доверителем. Тот, кому выдана доверенность, — поверенным.
Продавец с большой долей вероятности может и не сохранить доверенность — ведь она ему после сделки перестала быть нужна.
В таком случае можно потребовать у продавца получить копию доверенности в Росреестре. Он вправе это сделать, направив через МФЦ запрос в кадастровую палату о получении копий документов из реестрового дела. Это почти бесплатно — например, копия договора в электронном виде стоит 170 Р.
Если есть возможность посмотреть копию доверенности, вот что нужно проверить:
- Дату выдачи и срок действия доверенности. У доверенности обязательно должна быть дата выдачи, иначе она недействительна. Срок действия тоже в большинстве случаев указан явно, а если его нет, то доверенность действует в течение 1 года с даты выдачи.
- Есть ли доверенность в реестре. Проверить доверенность по номеру, дате и данным нотариуса можно на специальном сайте Федеральной нотариальной палаты. Если доверенность есть в реестре, значит, она как минимум не поддельная.
- Полномочия поверенного. Иногда выдают генеральные доверенности, то есть доверенности на совершение любых юридически значимых действий: с такой доверенностью поверенный может ходить по инстанциям, чтобы согласовать перепланировку, а может продать квартиру. Иногда полномочия поверенного ограничены: например, он вправе найти покупателя, но не вправе подписать договор — нужна подпись собственника. Нужно проверить, совпадают ли полномочия поверенного с тем, что описано в договоре купли-продажи: имеет ли он право подписи, может ли представлять доверителя в МФЦ и Росреестре, оформлять регистрацию прав.
- Был ли жив ли доверитель на дату сделки. Если доверитель выдал доверенность и умер, доверенность стала ничтожной в момент его смерти. С 2014 года ввели единый реестр доверенностей, и такая ситуация перестала быть проблемой для покупателя. Обычно Росреестр приостанавливает регистрацию или отказывает, поскольку у продавца нет полномочий.
Поэтому попросите контакты доверителя и, если вдруг он все еще жив, попробуйте связаться с ним и уточнить, действительно ли он был согласен на сделку. Если однажды выяснится, что доверителя заставили выписать доверенность под угрозами, будут проблемы.
Документ-основание
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)
Этот документ должен быть, если предыдущий собственник покупал квартиру у застройщика.
При заключении договора участия в долевом строительстве покупатель не приобретает готовую квартиру, а дает застройщику деньги на ее строительство. Застройщик деньги берет и обязуется построить дом вместе с квартирой.
С 1 июля 2019 года застройщики не получают деньги напрямую от дольщиков, только через эскроу-счета. Это значит, что деньги переводятся на специальный счет эскроу в банк и застройщик не получает их, пока не завершит строительство.
Право собственности на квартиру можно зарегистрировать только после того, как:
- Застройщик получил разрешение и ввел дом в эксплуатацию.
- Дольщик получил квартиру по передаточному акту.
Что нужно проверить в ДДУ
Сдан ли дом. Наличие у продавца ключей, машины во дворе и общий обжитой вид не означают, что застройщик ввел здание в эксплуатацию. Проверить, так ли это, можно на сайте «Реформа ЖКХ» и в сервисе Минстроя по проверке новостроек. На первом сайте будут уже сданные дома с указанием года, когда дом введен в эксплуатацию. В сервисе Минстроя будут только строящиеся дома, также там будет указан планируемый срок сдачи.
Если дом уже построили и сдали, можно не проверять ДДУ: взаимоотношения действующего собственника и застройщика закончены, нужно заключить с таким продавцом обычный договор купли-продажи.
А вот если дом до сих пор строят, потребуется заключить договор уступки прав требования. Продавец таким договором передает покупателю право требовать у застройщика окончания строительства и передачи квартиры.
В таком случае нужно проверить ДДУ перед сделкой, а именно выяснить следующие пункты.
Уплатил ли продавец полную стоимость по ДДУ застройщику. Если дольщик расплатился с застройщиком, согласовывать с застройщиком сделку не нужно, кроме единственного случая — когда это прямо прописано в ДДУ.
Если же дольщик выплатил стоимость квартиры не до конца, то одновременно с договором уступки прав требования нужно заключить соглашение о переводе долга. То есть покупатель получает право требовать квартиру у застройщика, но и застройщик получает право требовать у нового дольщика уплаты недостающей суммы.
Чтобы заключить соглашение о переводе долга, нужно письменное согласие кредитора, то есть застройщика. Если это согласие не получить, Росреестр может приостановить регистрацию сделки.
Чтобы проверить, расплатился ли предыдущий дольщик с застройщиком, попросите у продавца справку о полной уплате стоимости ДДУ. Продавец может запросить ее у застройщика.
Есть ли в ДДУ обязанность получать согласие застройщика на уступку. Как мы уже говорили, в ДДУ может быть прямо прописана обязанность согласовать с застройщиком уступку прав требования — неважно, оплачена квартира полностью или частично.
Если при таких условиях совершить сделку без согласия застройщика, он может оспорить ее в суде. Если продавец полностью уплатил стоимость квартиры и перевода долга нет, суды обычно не встают на сторону застройщика, ведь его права не нарушены.
А вот если продавец остался должен, сделку могут аннулировать.
Какова надежность застройщика. Изучите проектную декларацию, проверьте новостройку на сайте наш.дом.рф, почитайте отзывы в интернете, проверьте, не банкрот ли застройщик.
Ведь если застройщик ненадежный, шансы получить готовую квартиру в запланированные сроки снижаются.
Не забудьте взять у продавца оригинал ДДУ после оформления уступки.
Документ-основание
Договор дарения
Договор дарения обычно заключают между близкими родственниками.
Если дарят квартиру, то договор обязательно составляют в письменной форме и регистрируют в Росреестре. Когда договор зарегистрируют, новый собственник вступает в свои права.
Что проверить в договоре дарения
Пункт об отмене дарения. Он нужен на случай, если получатель квартиры умрет раньше дарителя.
Например, отец подарил квартиру сыну. На всякий случай они включили в договор дарения пункт, что если сын умрет раньше отца, то квартира вернется в собственность отца. Сын начал сделку по продаже квартиры, подал документы в Росреестр, но погиб в ДТП до регистрации перехода права. Теперь у отца есть право оспорить сделку и через суд вернуть себе квартиру.
Такие ситуации встречаются очень редко и не грозят добросовестному покупателю, когда право собственности на квартиру к нему уже перешло.
Риска для добросовестного покупателя практически нет, потому что при отмене дарения одаряемый обязан вернуть вещь дарителю, только если она у него все еще есть. Если вещь, допустим квартира, уже продана, считается, что ее у одаряемого уже нет и дарителю нужно потребовать другого, а не возврата квартиры.
Это подтверждает и Мособлсуд в определении по делу № 33-6093/2014. Суд отмечает, что даже если вещь продана только для того, чтобы избавиться от нее и не возвращать дарителю, вернуть ее нельзя, а даритель может выбрать другой способ защиты права.
Основания, по которым можно оспорить дарение. Участники дарения могут потребовать у суда признания его недействительным в течение трех лет с даты сделки. Список причин для этого ограничен.
Вот они:
- Даритель был младше 14 лет или недееспособным в момент сделки. Недееспособность — это состояние человека, когда он не способен понимать смысл своих действий и руководить ими, даже с помощью других. Недееспособность устанавливает суд.
- Даритель находился в медицинской или социальной организации на лечении или содержании и подарил недвижимость работнику этой организации.
- Даритель подарил недвижимость госслужащему или муниципальному служащему в связи с выполнением им должностных обязанностей. Этот запрет, как и предыдущий, создавался для борьбы с коррупцией и злоупотреблениями властью. Они помогают избежать случаев, когда, например, персонал психоневрологического диспансера убеждает пациентов переписать квартиры в качестве благодарности или потому, что пациенты все равно ничего не понимают.
- Договор подписывал представитель дарителя по доверенности, в которой не указано, что дарят по договору.
- Сделка притворная, то есть прикрывает другую сделку: например, дарение прикрывает куплю-продажу, чтобы продавцу не надо было платить НДФЛ с полученного дохода.
- Дарение произошло под угрозой или насилием. Дарение можно признать недействительным в течение года с того момента, как прекратились угрозы или насилие.
- Даритель обанкротился в течение трех лет после того, как подарил квартиру. Дарение можно признать недействительным как совершенное с целью причинить вред имущественным интересам кредиторов, но тот, кому квартиру подарили, должен был знать или догадываться о неплатежеспособности дарителя в будущем.
Те, кто не участвовал в сделке, например родственники дарителя, тоже могут оспорить дарение по этим же основаниям, но срок в три года для этих людей начинает течь с того момента, когда они узнали о нарушении своих прав.
Адекватность и дееспособность дарителя. Если есть возможность с ним пообщаться, скажите, что вы хотите купить квартиру, которую он когда-то подарил, и проверяете, все ли с квартирой в порядке.
Спросите:
- действительно ли квартира принадлежала ему раньше;
- как он ее получил;
- почему он решил ее подарить;
- какие у него отношения с тем, кому он подарил квартиру.
Документ-основание
Свидетельство о праве на наследство
Если в выписке из ЕГРН указано свидетельство о праве на наследство, это означает, что продавец получил квартиру по наследству после смерти ее предыдущего владельца.
В большинстве случаев принять наследство нужно в течение 6 месяцев с даты его открытия.
Что нужно проверить в свидетельстве о праве на наследство
Основание наследования. Наследование бывает по завещанию и по закону.
В завещании умерший явно определил, какое его имущество кому достанется после смерти. Необязательно имущество достанется родственникам, завещать можно любому человеку.
Единственное — не стоит забывать об обязательной доле, то есть о части имущества, которая достается определенным лицам по закону, несмотря на завещание. Об обязательной доле мы подробно писали в другой статье.
Наследование по закону происходит, когда нет завещания. По закону имущество достается родственникам умершего в порядке очередей. Например, первыми получают наследство дети, супруг или супруга и родители, а последними — пасынки и падчерицы, отчим и мачеха.
Если в качестве основания наследования указано завещание, то стоит его посмотреть и проверить:
- Данные наследодателя и наследника.
- Площадь и адрес квартиры, которую унаследовали.
- Было ли открыто наследственное дело на сайте Федеральной нотариальной палаты.
- Справку из банка или выписку из Росреестра о том, что запись об ипотеке прекращена, если наследодатель покупал квартиру в ипотеку. Ведь если он при жизни ипотеку не выплатил, долг перешел к наследнику вместе с квартирой, а потом может перейти и к вам.
Если ипотека еще не погашена, вы увидите запись об этом в выписке из ЕГРН, поэтому документы, о которых мы пишем выше, скорее дополнительные, чем обязательные. - Есть ли в завещании завещательный отказ и в чем он заключается. Например, отец мог завещать квартиру сыну при условии, что его дочь от второго брака сохранит право жить в этой квартире. Если наследник продает квартиру, завещательный отказ не исчезает, а переходит на покупателя.
Как давно квартира в собственности у наследника. Особенно важно это сделать, если наследник получил квартиру по завещанию, ведь завещание можно признать недействительным:
- в течение 3 лет с даты открытия наследства — по основанию ничтожности;
- в течение года с момента, когда стало известно о нарушении прав, — по основанию оспоримости.
В журнале уже была подробная статья о том, когда завещание можно оспорить и по каким основаниям.
Например, у мужчины была дочь в браке и сын вне брака. С внебрачным сыном мужчина не общался. Мужчина умер. Квартира по наследству досталась дочери, которая спустя 5 лет решила ее продать. И тут появился сын, который узнал о смерти отца только что, увидев объявление о продаже его квартиры на «Циане». Поскольку сын не знал и не мог узнать раньше, что отец умер, пятилетний срок не мешает ему заявить о своих правах наследования.
В последнее время суды принимают сторону добросовестного приобретателя. То есть если вы проверили продавца как могли, выяснили все известные обстоятельства его жизни и историю квартиры, то вы в относительной безопасности. Если и появятся еще наследники, разбираться с ними будет тот наследник, который без их ведома продал квартиру.
Такой позиции придерживается и Верховный суд, который в постановлении пленума отметил, что если наследник вступил в права наследования позже законного срока и имущества уже нет в наличии, он может претендовать только на денежную компенсацию доли.
То есть если один наследник без злого умысла уже продал квартиру, второй наследник, скорее всего, не сможет изъять эту квартиру у покупателя — только потребовать у первого наследника стоимость доли.
Чтобы снизить риски, попросите продавца оформить у нотариуса заверение о том, что ему неизвестно о других наследниках, в котором продавец также даст обязательство урегулировать своими силами и за свой счет любые претензии от потенциальных наследников.
Документ-основание
Решение суда
Бывает, что квартира переходит в собственность на основании решения суда: оно становится основанием, чтобы Росреестр зарегистрировал право. В таком случае как документ-основание будет указано судебное решение с его номером и указанием суда. По решению суда право собственности переходит в самых разных случаях.
Имеет смысл проверять решение суда, если с даты его вынесения прошло до трех лет: в остальных случаях риск того, что решение оспорят, минимален.
Вот самые распространенные ситуации.
Признание факта владения имуществом в силу приобретательной давности. Если владеть квартирой 15 лет как своей, можно узаконить права на нее, даже если их не было.
Обычно такие процессы трудоемкие, потому что человеку, претендующему на недвижимость, нужно доказать не только то, что он жил в квартире не менее 15 лет, но и что он жил добросовестно, открыто и непрерывно:
- Добросовестно, то есть не знал и не мог знать, что у него нет прав на квартиру, в которой живет. Например, дядя продавца въехал в частный дом, который был заброшен, отремонтировал его, но право собственности не оформлял, а потом передал дом племяннику по завещанию.
- Открыто, то есть продавец считал себя собственником и не скрывал этого: платил за услуги ЖКХ, участвовал в собраниях жильцов, поддерживал контакты с соседями.
- Непрерывно, то есть владел квартирой, не прекращая, в течение 15 лет. Даже если продавец сдавал квартиру в аренду, владение все равно считается непрерывным.
Чтобы стать собственником недвижимости в силу приобретательной давности, нужно подать иск в суд о признании права собственности. Иск подается к прошлому владельцу, если он известен, или без указания владельца.
Если суд удовлетворит иск, на основании этого решения и регистрируют право собственности.
Признание права собственности на самовольную постройку. Если покупаете не квартиру, а дом или дачу, вполне может быть, что предыдущий владелец через суд узаконил самострой. Это нормально: такая ситуация гораздо лучше, чем покупать постройку, над которой висит угроза сноса.
Признание сделки недействительной. Это означает, что продавец судился из-за квартиры и оспаривал какую-то сделку, выиграл иск и суд закрепил за ним право собственности. Например, можно признать недействительным договор купли-продажи недвижимости, которую муж продал без согласия жены.
Что нужно проверить в решении суда
Данные квартиры и собственника в решении суда и на деле. Попросите у продавца номер и дату судебного дела и найдите решение на сайте суда. Сверьте фамилии и адрес.
Суть решения суда. Внимательно прочитайте решение суда и посмотрите, кто и чего требовал и какое решение в итоге принял суд. Если вам дали номер только постановления апелляционного или кассационного суда, которые рассматривали жалобу на решение суда первой инстанции, лучше найти исходное дело. Посмотрите, решение какого суда обжаловалось, зайдите на сайт этого суда и по номеру решения постарайтесь найти первоначальный судебный акт.
Если вам, наоборот, дали только номер решения суда первой инстанции — как правило, это городской или районный суд, спросите у продавца, было ли обжалование, а потом проверьте эту информацию на сайте суда апелляционной инстанции. Суд, в котором можно обжаловать решение первой инстанции, указан в самом конце этого решения. Важно добраться до самого конца, чтобы не получилось, что решение при обжаловании отменили, а вы об этом не узнали.
Документ-основание
Справка ЖСК о полной оплате пая
Если предыдущий собственник был членом жилищно-строительного или другого кооператива, то право собственности на квартиру у него возникло после полной оплаты пая. Это основание встречается все реже.
Подтверждает полную оплату пая справка из ЖСК.
Утвержденной формы справки нет, но обычно в ней указывают следующее:
- наименование, юрадрес, ИНН, ОГРН ЖСК;
- ФИО и паспортные данные пайщика;
- дату приема в кооператив (реквизиты протокола общего собрания членов кооператива о приеме в ЖСК);
- размер пая;
- дату выплаты пая;
- описание объекта недвижимости: адрес, номер квартиры, общую площадь, жилую площадь.
Что нужно проверить
Легитимна ли справка. Она должна быть заверена подписью уполномоченного сотрудника ЖСК — обычно это председатель или главный бухгалтер.
Сам ли пайщик выплачивал пай или, например, с женой. Право собственности на квартиру возникает с момента полной оплаты пая, и только потом ее можно регистрировать в ЕГРН. Поэтому если супруги выплачивали пай вместе, а потом развелись до регистрации права собственности, они оба имеют право на недвижимость.
Документ-основание
Документ о приватизации
Приватизация — это передача квартиры из государственной или муниципальной собственности в частную. Большинство желающих давно воспользовались правом на бесплатную приватизацию: к 1 января 2015 года, по данным Росстата, приватизировали 79% всех помещений, для которых это было возможно. Приватизированные квартиры стали частью рынка, свободно покупаются и продаются.
Обычно при приватизации квартира приобретается в общую долевую собственность, а в договоре указаны доли каждого члена семьи, если она есть.
Но небольшие риски при покупке приватизированных раньше квартир еще остаются.
Что нужно проверить
Кто зарегистрирован в квартире и не отказывался ли он от участия в приватизации. Члены семьи собственника, которые имели право пользоваться квартирой вместе с ним в момент приватизации, могут и дальше пользоваться этой квартирой. Причем право пользования сохраняется даже после продажи такой квартиры.
Бывший член семьи собственника, который отказался от участия в приватизации, обычно сохраняет право жить в приватизированной квартире, пока он там зарегистрирован. Как только он из квартиры выписывается, право на проживание исчезает.
Проще говоря, надо проверить, кто прописан в квартире, потому что покупая приватизированную квартиру, часть жильцов которой не участвовали в приватизации, вы в теории рискуете провести некоторое время в судах, выселяя их из своей новой квартиры.
Если дойдет до суда, он, скорее всего, встанет на сторону покупателя. Конституционный суд призвал суды при разрешении подобных споров «соблюдать баланс прав участников жилищного строительства» и указал на несоответствие Конституции указанной выше нормы о пользовании квартирой после приватизации.
Были ли у того, кто приватизировал квартиру, несовершеннолетние дети и в каком году была приватизация. До 11 августа 1994 года включать в договор приватизации несовершеннолетних было необязательно. А вот после этой даты такая обязанность появилась, и периодически приватизация оспаривается теми, чье право было нарушено.
Наиболее популярное решение судов по таким требованиям — признать договор приватизации недействительным и вернуть стороны в состояние до сделки.
Например, в Москве родители специально выписали ребенка из квартиры и прописали в другой, чтобы при приватизации не выделять ему долю. Мосгорсуд в апелляционном определении признал это нарушением и постановил вернуть квартиру в собственность города. Суд посчитал это злоупотреблением правом при приватизации.
Старайтесь проверить, как обошлись с правами несовершеннолетних при приватизации:
- Спросите об этом напрямую у продавца.
- Запросите копию паспорта со страницей о детях. Если они туда вписаны, можно определить возраст детей на дату приватизации.
- Включите в договор купли-продажи гарантию от имени продавца: «продавец гарантирует, что при приватизации квартиры были соблюдены права и законные интересы всех членов семьи продавца в соответствии с действующим законодательством на дату приватизации».
Право владения движимым имуществом лишь в некоторых случаях требует регистрации. Для недвижимости государственная регистрация собственности обязательна. Только она дает возможность государству защитить права собственника недвижимости законным путем.
Свидетельство о регистрации собственности представляет собой документ установленной законом формы. Каким образом оформляется свидетельство? На основании чего? Как должен действовать приобретатель недвижимости? Какие нюансы следует учесть при оформлении? На все эти вопросы вам ответит подготовленная нами статья.
Основные моменты
В России новейшего времени регистрация права собственности на недвижимость в качестве отдельного документа существует с 1998 года. До этого БТИ (бюро технической инвентаризации) – государственный орган учета недвижимости — просто ставил штамп и делал запись о регистрации прямо на правоустанавливающем документе.
С 1998 по 2015 год владельцам квартир, домов и прочих недвижимых объектов выдавалось свидетельство о регистрации, оформленное на ценном документальном бланке. Документ изготавливался и выдавался после того, как сведения в недвижимости и ее владельце вносились в Единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРП).
В свидетельстве указывались:
- Реквизиты правоустанавливающего документа на конкретный объект недвижимости
- Персональная информация владельца (гражданство, ФИО, время и место рождения, ИНН, СНИЛС)
- Адрес объекта недвижимости
- Его технические характеристики
- Кадастровый номер
- Вид права, обременения, ограничения (при наличии)
- Номер и дата записи в ЕГРП
- Дата выдачи свидетельства
Начиная с 2015 года ценные бланки отменили, свидетельства стали печатать не на гербовой, а на простой бумаге формата А4. Документ подписывался регистратором и заверялся печатью Управление Государственной службы государственной регистрации. Вероятнее всего это происходило в ходе постепенного перевода документооборота в электронный формат, поскольку с 2022 года документальную форму регистрации свидетельства на право собственности отменили вовсе. Теперь ее роль исполняет выписка из ЕГРП, которую граждане получают по мере надобности.
Что это такое
Сведения регистрации права собственности и ранее вносились в единый реестр. Но, как вы сами понимаете, извлечь запись из бумажного архива достаточно непросто. Электронный документооборот позволяет сделать это за считанные минуты. Независимо от того, насколько давно была сделана запись.
Процесс перехода на электронный документооборот занял довольно много времени. Ведь «старую» информацию следовало вначале внести в компьютеры, а затем синхронизировать архивы всех регионов. Законодательно же изменения были закреплены в 2016 году, когда вышла новая редакция ФЗ № 122. Согласно внесенным изменениям, единственным подтверждением законной регистрации сделки с недвижимостью стала выписка из ЕГРП.
Для собственников, в принципе, ничего не изменилось – выписка из ЕГРП и раньше была основным документом, подтверждающим право на недвижимость. Информация, содержащаяся в ней аналогична той, что печаталась в свидетельстве. «Бумажный» документ ее просто дублировал, поскольку неоднократное получение актуальной выписки в «карточном» архиве занимало бы слишком много времени.
Но документ на бумаге нередко утрачивал свою актуальность и переставал соответствовать реальной выписке. Например, если на недвижимость накладывалось обременение, в реестр вносились соответствующие изменения, а «бумажное» свидетельство оставалось прежним. То есть, подтверждало информацию, которая более не соответствовала действительности.
Электронная каталогизация позволяет делать выписки оперативно. Получить ее можно в любой момент, когда потребуется подтвердить свое право владения недвижимости. Состояние права указывается на дату выдачи. Начиная с 2022 года выписки выдает не ЕГРП, а ЕГРН.
Назначение документа
Новая аббревиатура не означает не смену органа, выдающего документы, либо его переименование. Это результат реорганизации. ЕГРП объединилась с ГКП (государственным кадастром недвижимости). Произошло это 1 января 2017 года. Обновленная структура называется ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости. Выдаваемый им документ объединил функции свидетельства о регистрации прав на недвижимость и кадастровый паспорт.
Речь идет о полной, трехстраничной выписке общего характера. Заказать и получить ее вправе любой гражданин, не только собственник данной недвижимости. Основной смысл нововведения – объединить базы ЕГРП и ГКН. Они и раньше существовали в рамках одного органа, но из-за несвоевременной синхронизации данные в них могли различаться. Документальное разночтение позволяло мошенникам производить незаконные сделки с недвижимостью.
Благодаря введению в документооборот выписки из ЕГРН значительно уменьшилось число случаев продажи квартир владельцами, ограниченными в правах. Минимизированы также случаи, когда собственники умышленно продавали квартиры и дома с обременениями, которые ложились на обманутых покупателей. В настоящее время контрагент сделки с недвижимостью может попросить продавца взять актуальную выписку из ЕГРН или сделать это самостоятельно. Другими словами, выписка из ЕГРН гарантирует юридическую чистоту сделки не только продавцу, но и покупателю.
Помимо «главной» выписки, которая одновременно является кадастровым паспортом, существуют иные утвержденные формы, предназначенные для подтверждения права собственности. Их также можно взять по мере надобности. Подобные выписки выдаются исключительно собственникам недвижимости по личному запросу. Третьи лица их получить не могут.
Правовые нормы
Принципиальных изменений нововведения 2022 года в ФЗ № 218, действующий с 2015, не внесли. По-прежнему единственным законным подтверждением права владения недвижимостью является ее регистрация в уполномоченном государственном органе. Только в настоящее время подтверждение считается актуальным лишь в течение месяца (таков «срок годности» выписки из ЕГРН).
Все прежние свидетельства о регистрации (как на гербовой бумаге, так и на листах А4) утратили свою силу. Их не примет ни одна инстанция. Достоверной считается лишь информация, содержащаяся на данный момент в реестре. Оспорить запись можно лишь в судебном порядке. Делается это, когда по какой-то причине запись произведена некорректно и не соответствует действительности, и у собственника имеются доказательства этого факта.
В реестр вносятся:
- Сведения о возникновении права собственности
- Сведения о прекращении права собственности
- Сведения о переходе права собственности от одного лица к другому
То есть, всякий раз, когда физическое или юридическое лицо строит, покупает, продает или совершает иную операцию с недвижимостью, данные реестра обновляются во время регистрации сделки. Собственник получает новую выписку. Документ состоит из двух частей:
- Текстовая таблица, содержащая сведения об объекте недвижимости
- Графическое изображение с данными кадастрового учета
Суть нововведения
Подытоживая все, что мы писали об изменении порядка регистрации права собственности на недвижимость в последние годы, можно сформулировать следующие основные моменты:
- Раньше «повседневным» документом было свидетельство о праве собственности, а «дополнительными» (например, для заключения сделок) – выписка из ЕГРП и кадастровый паспорт. Теперь все они объединены в один документ – выписку из ЕГРН
- Выписка из ЕГРН в 2022 году является единственным законным документом, подтверждающим право владения недвижимостью
- Новый формат предполагает срочное действие документа. Выписка действительна в течение месяца после получения. То есть, содержит исключительно актуальную информацию относительно правового состояния недвижимости
- Для собственников ничего не изменилось. Прекращение выдачи свидетельств о регистрации не означает отмены государственной регистрации следок с недвижимостью. Просто регистрация ныне существует лишь в электронном виде, в базе ЕГРН. Собственник же получает «бумагу» на руки лишь в случае возникновения такой необходимости
- Порядок действий контрагентов сделок с недвижимостью остался прежним
- Получение выписок значительно упростилось
Кем выдаются документы на собственность
Правоустанавливающие документы на объект недвижимости могут быть выданы разными инстанциями.
Это зависит от того, каким образом собственник получил право собственности.
Нужно ли получать свидетельство о праве собственности на квартиру
Необходимость оформления документа, подтверждающего регистрацию права на недвижимость может возникнуть при:
- Совершении сделок по отчуждению объекта недвижимости. То есть, если собственник хочет его продать, подарить, обменять.
- Возникновении судебного спора о принадлежности недвижимого имущества
- Получении квартиры, дома, участка, иного объекта недвижимости, в наследство
- Составлении договора долевого участия в строительстве
- Закладывании недвижимости под заем
- Получении официальных разрешений на серьезную реконструкцию, либо перепланировку помещений (если ремонт приведет к изменению кадастровых характеристик объекта)
- Составлении договоров на подключение к общественным коммуникациям
- Установке стационарного телефона
- Прописке (регистрации) по месту расположения недвижимости
Полученный документ предназначен лишь для использования в ходе конкретной операции, а не для длительного хранения. Через месяц он утрачивает силу, и чтобы в следующий раз подтвердить регистрацию прав собственности, необходимо будет получить свежую выписку из ЕГРН.
Алгоритм оформления
Процесс получения свидетельства на право собственности в настоящее время максимально упрощен.
- Необходимо понять порядок действий: поискать в интернете, спросить у юриста (можно на портале Prav.io), или просто узнать у знакомых, которые в недавнем времени решали подобный вопрос.
- Затем подготовить нужные документы (какие – мы расскажем ниже).
- Затем подать запрос и получить документ на руки.
Последний этап – подачу документов и получение выписки — можно проделать несколькими разными способами.
Личное присутствие
Гражданин лично обращается в уполномоченный орган. Там ему следует написать заявление по установленному образцу и предъявить необходимый пакет документов.
Форма заявления может немного различаться в зависимости от того, какая именно выписка требуется. Если собственник квартиры несовершеннолетний, все это делает его законный представитель, предъявляя свой паспорт и метрику ребенка. Несовершеннолетний гражданин, имеющий паспорт (старше 14 лет), должен лично явиться в учреждение, выдающее выписки.
Пошлина за услугу оплачивается на месте. Регистратор сообщает, когда нужно явиться за готовой выпиской. Для ее получения также потребуется предъявить свой паспорт.
Заказ через сайт Росреестра
Главным преимуществом этого способа является то, что для работы на официальном сайте Росреестра не требуется официальная регистрация. То есть, гражданин может просто зайти на него и получить выписку, не проходя дополнительных процедур, не создавая личный аккаунт. Подучить выписку очень просто:
- Нужно зайти на страницу официального сайта
- Открыть вкладку «Услуги и сервисы»
- Затем на страницу «Получение сведений ЕГРН»
- Далее необходимо заполнить нужную форму запроса и оплатить получение справки предложенным способом (вид карты или электронного платежа предлагается на выбор)
Получить оформленную справку можно двумя способами: по электронной почте или при личной явке.
Через «Госуслуги»
При помощи портала госуслуг можно получать самые разнообразные справки и выписки. Пользование порталом экономит массу времени и значительно облегчает социальную жизнь.
Но для того, чтобы получить возможность использовать «Госуслуги», необходимо создать на портале личный кабинет. Это довольно трудоемкий процесс, требующий сканирования документов и подтверждения их подлинности. Он сам по себе занимает немало времени.
Так что, если аккаунта на «Госуслугах» у вас нет, а выписка нужна срочно, проще получить ее лично, либо через официальный сайт Росррестра.
Но, если личный кабинет на «Госуслугах» уже зарегистрирован и опробован, пользоваться им чрезвычайно удобно. Нужно просто следовать пошаговой инструкцией. Оформление заявки займет буквально несколько минут. Выписка будет отправлена по адресу электронной почты.
Через МФЦ
Многофункциональные центры предоставления государственных услуг (теперь они официально называются ГБОУ «Мои документы») тоже призваны облегчать гражданам совершение всевозможных «бюрократических» процедур. Они, как правило, отличаются удобством расположения и берут на себя посредничество между гражданами и государственными органами. Правда, за счет участия посредника, сроки получения услуг увеличиваются на различные сроки. В случае получения выписок из ЕГРН это два дня.
До 2022 года регистраторы МФЦ могли отказать в приеме документов на основании того, что представлен не весь необходимый пакет. Поскольку в наше время переход на электронный межведомственный документооборот практически завершен, МФЦ в любом случае примет запрос, если обратившийся гражданин предъявит паспорт.
Однако сам Росреестр может счесть, что сведений, полученных от гражданина, недостаточно для выдачи выписки. Запрос вернут в МФЦ, и недостающие документы придется «доносить». Процесс, соответственно, затянется еще больше. Поэтому, получая выписку через МФЦ, важно быть внимательным.
ВНИМАНИЕ! Получить выписку через МФЦ возможно только, если учреждение находится в том же кадастровом округе, что и объект недвижимости. Если же квартира или дом расположены в другом регионе, выписки выдает только непосредственно Росреестр.
Необходимая документация
Для первоначального оформления свидетельства о регистрации права собственности на недвижимость, необходимы следующие документы:
- Правоустанавливающий документ на недвижимость (это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследовании и т.д.)
- Кадастровый и технический паспорт
- Поэтажный план эвакуации (запрашивается в БТИ)
- Справка из жилищного органа обо всех лицах, на которых оформляется собственность
- Письменные, нотариально заверенные отказы от права собственности от тех, кто теоретически может претендовать на владение данной недвижимостью
- Паспорт объекта культуры
- Приемопередаточный акт
- Общегражданский паспорт собственника недвижимости
- Квитанция об оплате пошлины за регистрацию собственности
Данный список исчерпывающий. То есть, все вышеперечисленные документы требуются не в обязательном порядке, а в зависимости от конкретных особенностей недвижимости.
Например, иных претендентов на недвижимость может не быть, так что и отказ от них не потребуется. Здание, в котором расположена недвижимость, может не иметь статуса объекта культуры – то есть, этого документа попросту не существует в природе. Как и поэтажного плана эвакуации из обычной квартиры в «хрущевке».
Приемопередаточный акт актуален лишь для новостроек, а не для рынка вторичного жилья. И так далее. Так что в реальности список может быть значительно короче.
Если оформлением занимается не сам собственник, а его доверенное лицо, понадобится также нотариальная доверенность на это лицо.
Оформленная один раз регистрация никуда не девается, хотя собственник и не имеет на руках никакой «официальной бумаги». Если для совершения каких-либо социальных действий собственнику понадобится выписка из ЕГРН – он в любой момент может запросить ее в Росреестре. Понадобится для этого только паспорт.
Подача заявления
Все документы, о которых шла речь в предыдущем разделе, подаются одновременно с заявлением установленного образца. Бланк выдает «живой» регистратор в Росреестре или МФЦ, либо соответствующая вкладка на портале Госуслуг. В него необходимо внести следующую информацию:
- Свои паспортные данные (в соответствии с графами бланка)
- Адрес и технические характеристики объекта недвижимости
- Список всех приложенных к заявлению документов
- Личную подпись
После проверки заявления регистратором или сервисом портала, оно регистрируется и принимается к рассмотрению. Заявлению присваивается входящий номер. Номер сообщается заявителю. По нему впоследствии можно будет следить за ходом дела.
Стоимость и сроки рассмотрения
Пока в ходу были свидетельства о регистрации на гербовой бумаге, оформление каждого экземпляра обходилось собственнику в 1000 рублей. Причем, в случае долевой собственности (например, всех членов семьи на квартиру) каждый из собственников должен был оформлять собственный экземпляр. То есть, семья из четырех человек платила за регистрацию права на свою квартиру 4000 рублей. Это было весьма внушительной суммой для большинства российских семей.
Замена «гербовых» документов электронными выписками значительно удешевила процесс.
Во-первых, сейчас не требуется, чтобы каждый собственник одного объекта недвижимости имел/представлял собственный экземпляр. Достаточно одного на всех.
Во-вторых, сам порядок сумм изменился в меньшую сторону. В настоящее время, в зависимости от вида выписки и статуса собственника цены следующие:
- Электронный вариант для физического лица – 300 рублей
- Электронный вариант для юридического лица – 600 рублей
- «Бумажный» вариант для физического лица – 750 рублей
- «Бумажный» вариант для юридического лица – 2.200 рублей
Что же касается срока, то он зависит от способа, которым будет подан запрос. На официальном сайте Росреестра оформление электронного варианта займет не больше 5-10 минут. Это минимальный срок. Максимальный срок предусмотрен законом для получения «бумажной» выписки через МФЦ. Это 3-5 дней.
Возможен и отказ в выдаче свидетельства
При соблюдении всех требований закона и необходимых формальностей – невозможен. Но время от времени собственники все-таки сталкиваются с трудностями при получении свидетельств. Это объясняется ошибками, которые допускают они сами. К самым распространенным причинам отказа (который на практике происходит сравнительно редко) относятся:
- Попытка оформить регистрацию через представителя, не имеющего доверенности. Совершить подобные операции, согласно законодательству РФ, через доверенное лицо можно лишь при наличии у последнего генеральной доверенности. Разумеется, заверенной законным способом у нотариуса. Позаботьтесь об это заранее.
- Несоответствие информации в документах и в заявлении. Например, гражданин подает заявление на регистрацию права собственности на комнату в коммунальной квартире. А прикладывает техпаспорт на всю квартиру. Необходимо тщательно подходить к подготовке документации.
- Отсутствие в документах о сделке подписей сторон и печатей. Важно проверять подобные моменты в процессе заключения сделок.
Как получить свидетельство на право собственности квартиры в новостройке?
По сравнению с рынком так называемой вторичной недвижимости, оформления права собственности на вновь созданные объекты имеет свои особенности. Особенно, если речь идет о покупке еще не достроенного жилья (долевом строительстве). Оформляя права на новую во всех смыслах квартиру, важно учитывать следующий момент:
- Пока задание не сдано долевым инвесторам, его собственником считается и остается застройщик, а не дольщик, фактически уже купивший свою квартиру. Оформить право собственности не недостроенную недвижимость можно только после определенного момента, обычно указанного в договоре долевого участия.
- Поэтому перед заключением договора на долевое строительство следует тщательно проверить девелопера на отсутствие признаков мошенничества. А саму процедуру регистрации права собственности совершать с помощью нотариуса, либо юриста. Такого помощника вы всегда сможете найти на портале Prav.io.
В остальном процедура регистрации стандартна – готовите пакет документов и подаете заявление в Росреестр. После того, как соответствующая запись будет внесена в реестр, ваше право собственности становится законным.
Если квартира в ипотеке
Приобретение жилья при помощи ипотечного кредита – весьма распространенное явление, и не только в России. Его безусловный плюс состоит в том, что семья может жить и растить детей в квартире, деньги за которую еще не полностью выплачены. В противном случае люди вынуждены были бы полжизни копить средства, необходимые для покупки.
Владелец ипотечной квартиры, разумеется, является ее собственником с точки зрения жилищного законодательства. Но пока кредит полностью не погашен, право собственности неполное. Жилье, фактически, находится под арестом у банка, и совершать с ним сделки нельзя. Поэтому алгоритм регистрации права собственности на ипотечную квартиру слегка отличается.
После того, как ипотечный кредит одобрен, покупатель проводит сделку купли-продажи, а банк рассчитывается с продавцом. Банк предоставляет кредитополучателю документы, необходимые для оформления права собственности на купленную квартиру. Информация об этом вносится в ЕГРН. То есть, выписки будут в обязательно порядке содержать информацию о том, что права собственника на данную недвижимость ограничены. Запись изменяется только после полного погашения кредита.
Автоматически это не произойдет. Рассчитавшись с банком полностью, собственник должен обратиться в Росреестр, представив документы о том, что теперь квартира свободна от ареста. И он вправе не только пользоваться ею, но и совершать любые сделки с данным объектом недвижимости.
Основания на право владения жильем
Гражданин не вправе владеть недвижимостью «просто так» — заплатив его прежнему владельцу определенную сумму. Право владения недвижимым имуществом необходимо подтверждать документами.
Все они носят общее название «правоустанавливающие документы». И могут быть нескольких видов.
Договор купли-продажи
Это наиболее распространенный вид правоустанавливающего документа на дома и квартиры. На его основании и производится соответствующая запись в Росреестре. А затем – выдаются выписки из ЕГРН.
Договор купли-продажи обычно заверяется у нотариуса. Это служит подтверждением его подлинности.
Завещание
Такое название используется в быту. С точки зрения закона, право на недвижимое имущество дает не завещание само по себе, а полученное у нотариуса свидетельство о наследстве. Это разные документы.
Завещание может быть успешно оспорено в суде. В этом случае волеизъявление умершего не будет иметь законной силы, и права на оставленное им имущество перейдут к другим наследникам. Кроме того, завещания может вообще не существовать. И права на имущество переходят к правопреемникам, согласно законным очередям наследования.
Свидетельство о наследстве нотариус выдает исключительно актуальному, законному правопреемнику. Таковых может быть несколько (например, супруг, дети, внуки по праву представления). На основе данного нотариального свидетельства и регистрируется право собственности на недвижимость, оставшуюся после покойного гражданина.
Договор дарения
Данный документ отличается от договора купли-продажи только одним: недвижимость переходит к другому владельцу на безвозмездной основе. Все остальное аналогично.
«Дарственная» является полноправным правоустанавливающим документом на любой объект недвижимости. На ее основе регистрируется право собственности.
Договор ренты
Подобные сделки встречаются достаточно редко. Они означают временный переход прав на владение и распоряжение недвижимостью от собственника к контрагенту сделки в обмен на ежемесячную плату.
Договор ренты имеет срочный характер и требует обязательного нотариального заверения. Рента является видом обременения. Следовательно, сведения о ней необходимо вносить в Росреестр. На срок заключения договора ренты все права на недвижимость переходят к тому лицу, которое платит ренту.
Но, поскольку обременение имущества зафиксировано, продать «чужую» собственность контрагент сделки не вправе. После окончания срока договора ренты права в полном объеме возвращаются к собственнику недвижимого имущества.
Договор мены
Еще один «родственник» договора купли-продажи. Его заключение подразумевает, что контрагент-приобретатель полностью или частично оплачивает приобретенную недвижимость «натурой». Например, меняет квартиру меньшей площади на квартиру большей площади с доплатой. Или недвижимость в одном районе/регионе на аналогичную в другом.
На основе договора мены регистрируется право нового собственника на недвижимость.
Контракт долевого участия
Подобный договор заключается между застройщиком и долевым инвестором и дает право долевому инвестору зарегистрировать свое право собственности на строящуюся квартиру.
Если же данная недвижимость становится должнику не нужна, он вправе передать свои права другому лицу.
Ипотечная квартира
Регистрация права собственности на квартиру, купленную по ипотечному кредиту, почти идентична той, что производится на основании договора обычной купли-продажи.
Однако ипотечная недвижимость облагает некоторыми ограничениями до полной выплаты кредита. Фактически она находится под арестом у банка. Собственник имеет право проводить с ипотечной квартирой сделки (аренду, дарение, продажу), но обязан получить на их проведение согласие банка.
Договор аренды
Официально заключенный договор аренды также подлежит ресторации в Росреестре.
Арендатор имеет право пользоваться квартирой, но для совершения любых сделок с ней должен получить разрешение собственника.
Что делать при утере
В настоящее время этот вопрос уже не очень актуален. Все права граждан на недвижимость, полученные после 1998 года, зарегистрированы в Росреестре. Выписку из ЕГРН можно легко получить в любое время.
Но все же еще осталась недвижимость, приобретенная или приватизированная до 1998 года, и с тех пор ни разу не менявшая собственника. Для ее владельцев доказательство прав собственности на свои дома, квартиры, участки, гаражи и прочие недвижимые объекты может быть актуальным.
Если правоустанавливающие документы утрачены, следует обратиться в территориальное подразделение жилого фонда/жилищной политики по месту расположения недвижимости. При этом обязательно нужно предъявить паспорт/удостоверение личности.
В течение 15 дней после обращения заявителю выдадут дубликат потерянного правоустанавливающего документа. За его изготовление придется уплатить пошлину.
Налоги
Налоги при регистрации прав собственности на недвижимость не взимаются. Платится лишь установленная законом пошлина – как за любые операции, связанные с оформлением и выдачей государственных документов. Квитанцию следует приложить к пакету документов при подаче заявления.
Но есть одно исключение. Налог, возможно, придется уплатить при оформлении в собственность унаследованной недвижимости. Его размер 0.6% от стоимости дома, квартиры, участка и т.д.
Данный вид налога взимается не со всех и не всегда. Его платят лишь наследники, не входящие в число близких родственников наследодателя.
Другие нюансы, которые следует учитывать при регистрации
Мы уже говорили, что законных оснований для отказа в регистрации права собственности не так уж много, и все они связаны с некорректным оформлением поданных документов. В частности, не примут документы:
- С исправлениями и подчистками
- С дополнениями и приписками, под которыми не указано, что они юридически верны
- С истекшим сроком действия (что случается с документами из БТИ)
- Заполненные карандашом
- Имеющие «нечитаемые» печати, подписи и прочие подтверждения подлинности
Поэтому внимательно рассмотрите все документы перед подачей, убедитесь, что с ними все в порядке. Если окажется, что документы могут не принять – обратитесь к юристам, которые подскажут оптимальные способы исправления недочетов.
Если вы оформляете первоначальную регистрацию права собственности через сайт Госуслуг – весь пакет документов нужно сканировать и загрузить на сайт сканы.
Существуют профильные юридические компании, которые предлагают помощь в ресторации прав. Достаточно написать доверенность, представить оригиналы документов (вам скажут, каких именно) и оплатить услугу. Такую же помощь может оказать любой частнопрактикующий юрист. Если «бюрократические процедуры» даются вам слишком тяжело – можете нанять помощников.
Некоторые граждане, приобретя недвижимость и имея на руках правоустанавливающие документы, полагают, что регистрировать право собственности необязательно. Все и так сделано по закону!
Это не совсем так. Регистрация права собственности на недвижимость является требованием закона, и без нее право собственника на недвижимое имущество не считается полным. Это означает, что вы не сможете:
- Совершить последующее сделки с данной недвижимостью
- Зарегистрироваться (прописаться) в доме или квартире
- Получить льготы на оплату коммунальных услуг или другие субсидии
- Устроить ребенка в школу или детский сад
- И совершить еще множество стандартных правовых процедур, которые требуют представления выписки из ЕГРН
Поэтому не затягивайте с регистрацией. Может случиться, что выписка из ЕГРН понадобится вам срочно. Получить ее электронный вариант можно в течение 5 минут. Но только в том случае, если право собственности ранее уже зарегистрировано.
Если же нет — придется срочно регистрировать сделку. А по «закону подлости» сложности и временные затяжки происходят именно тогда, когда времени и так мало.
Заключение
Давайте подытожим главные моменты, о которых шла речь в нашей статье:
- Регистрация сделки с недвижимостью является обязательной. Без регистрации право собственности на недвижимость остается неполным.
- Сама по себе процедура не является сложной и длительной, при условии, что все документы в порядке. Занимает она от пяти минут до пяти дней.
- В настоящее время свидетельство о регистрации права собственности хранить у себя не надо. Вся информация хранится в государственной электронной базе, и может быть оперативно получена по мере надобности.
- При оформлении регистрации необходимо заплатить государственную пошлину. Она меньше, чем была до 2017 года. Уже потому, что совместным собственникам не нужно оформлять индивидуальное свидетельство на каждого.
- Существуют разные виды правоустанавливающих документов, но все они позволяют зарегистрировать право собственности на недвижимость. Различаться они будут лишь наличием, либо отсутствием ограничений и обременений.
- Можно зарегистрировать право собственности самостоятельно, либо прибегнуть к помощь доверенных лиц, специализированных компаний, юристов.
Если у вас остались вопросы относительно правового обоснования и хода процедуры, вы можете задать их юристам портала Prav.io.
Что относится к реквизитам правоустанавливающих документов на объекты недвижимости?
Здравствуйте! сообщите, пожалуйста, что относится к реквизитам правоустанавливающих документов на объекты недвижимости: № записи регистрации и дата или № бланка и дата выдачи св-ва?
31 января 2018, 07:04, Сергей, г. Пермь
Что относится к реквизитам правоустанавливающих документов на объекты недвижимости?
Сергей
Добрый день! Правоустанавливающим документом является свидетельство о праве собственности или выписка из гос реестра недвижимости или же решение суда или решение какого либо органа по передаче объекта???
Здравствуйте! сообщите, пожалуйста, что относится к реквизитам правоустанавливающих документов на объекты недвижимости: № записи регистрации и дата или № бланка и дата выдачи св-ва?
Сергей
О регистрации права собственности делается соответствующая запись в росреестре номер и дата — это и есть. Бланк это документ на котором изложена информация об объекте и зарегистрированном праве собственности.
31 января 2018, 10:15
Похожие вопросы
Или обязательно по истечении 6 месяцев?
Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, мама умерла месяц назад, у нее есть вклад в банке, а имущества, зарегистрированное на ее имя по официальным документам нет, но объекты недвижимости приобретались во время брака. При этом брачный договор не составлялся. Кто должен вступить в наследство супруг, либо я — родная дочь? Если я, то могу оформить только на вклады в банке без оформления недвижимости? И где открывается наследственное дело? По последнему месту жительства гражданина? До 6 месяцев можно открыть наследственное дело? Или обязательно по истечении 6 месяцев?
10 марта, 14:17, вопрос №3632113, Яна, г. Москва
C какого времени исчисляется срок владения недвижимостью?
Вопрос с какого времени исчисляется срок владения недвижимостью? Нужно ли будет в моём случае платить налог?
Хронология:
1. В 1942 г. Умер мой дед. Нотариусом выдано свидетельство о праве наследования по закону на мать и сына (моего отца). При этом, Имя сына указано не правильно.
2. Только В 2022 г. По суду было установлено, что указанный в данном документе собственник и мой отец -одно и то же лицо. Такии образом за отцом признано право собственности на половину дома.
3. Вторым судебным заседанием отец признан принявшим наследство, признано право собственности на вторую половину дома. Тоже в 2022 г.
4. Оформлена собственность в Росреестре на дом и землю по двум решениям суда.
5. Дом с землёй продали.
Нужно ли платить налог и подавать декларацию в данном случае, Если право собственности оформлено менее трёх лет, но права по существу были всегда. Отец прожил в этом доме всю жизнь. Возможно на разные половины дома действуют разные правила?
10 марта, 13:43, вопрос №3630904, Светлана, г. Ижевск
Почему нельзя оформить документы в городе?
Здравствуйте! Нужно оформить дарственную на маму, на садовый участок с домом. В ближайшей нотариальной конторе сказали что если объект находится в области то и обращаться к областному нотариусу — так ли это? Почему нельзя оформить документы в городе?
10 марта, 12:11, вопрос №3631892, Максим, г. Липецк