Право управляющей компании на обращение в суд от имени собственников

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Управляющая компания представляет интересы собственников в суде

Управляющая компания представляет интересы собственников в суде

Подборка наиболее важных документов по запросу Управляющая компания представляет интересы собственников в суде (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Нормативные акты

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-20516 (5) по делу № А40-217303/2016, в котором разобрался, может ли управляющая компания быть представителем собственников многоквартирного дома.

ООО «Строительно-Финансовая компания Атолл» являлось застройщиком жилого дома. В последующем решением Арбитражного суда г. Москвы от 29 марта 2017 г. общество было признано банкротом.

В декабре 2015 г. собственники жилых помещений этого дома приняли решение о выборе АО «ВК Комфорт» в качестве управляющей компании. В процессе приемки дома в управление УК обнаружила многочисленные нарушения при строительстве и существенные недостатки, приведшие к ухудшению качества объекта. Жители дома направляли застройщику претензии с требованием об устранении выявленных недостатков. Поскольку они так и не были устранены, общество как управляющая домом компания обратилось 30 января 2018 г. в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о включении в реестр своего требования в размере более 57 млн руб.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 1 июня 2018 г. учредитель должника – ООО «Концерн МонАрх» было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

При рассмотрении спора в суде первой инстанции была проведена строительно-техническая экспертиза, по результатам которой эксперты пришли к выводам о несоответствии качества выполненных работ по строительству названного жилого дома требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации. Эксперты пришли к выводу, что стоимость устранения недостатков составляет более 57 млн руб.

Разрешая спор, суд сослался на положения ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (Закон № 214-ФЗ), ст. 36, 161, 162 Жилищного кодекса, ст. 723, 724, 725 Гражданского кодекса и исходил из того, что претензии участниками строительства в адрес застройщика о наличии недостатков выполненных работ были заявлены в пределах гарантийного срока (который суд исчислил с момента ввода жилого дома в эксплуатацию), а результаты экспертизы подтверждают правомерность и обоснованность таких претензий.

Суд отклонил возражения «Строительно-Финансовой компании Атолл» об отсутствии у УК полномочий действовать в интересах собственников квартир. Он сослался на п. 3.1.30 договора управления многоквартирным домом, согласно которому общество обязано представлять интересы собственников в рамках исполнения своих обязательств по договору. При этом в случае, если недостатки не будут устранены, обязанность провести ремонт дома будет возложена именно на общество (и за его счет).

Апелляция и кассация оставили решение первой инстанции в силе.

Не согласившись с такими решениями, ООО «Концерн МонАрх» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд. Концерн утверждал, что по смыслу положений ст. 138 Жилищного кодекса полномочием действовать от имени всех собственников в многоквартирном доме обладает только товарищество собственников жилья. У общества как управляющей компании подобные права отсутствуют, а в обсуждаемом многоквартирном доме товарищество собственников жилья не образовано.

ВС заметил, что при рассмотрении спора на разрешение судов было поставлено два ключевых вопроса:

• о полномочиях управляющей компании действовать в интересах всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме (в том числе в части защиты их интереса, связанного с надлежащим состоянием и функционированием общедомового имущества);

• о порядке исчисления сроков, в течение которых участники строительства вправе предъявлять к застройщику требования, связанные с качеством переданного им объекта (в части общедомового имущества).

По мнению Судебной коллегии по экономическим спорам, отсутствие товарищества собственников жилья не должно приводить к утрате гражданско-правовым сообществом, объединяющим собственников помещений в многоквартирном доме, а также отдельных собственников права на предъявление исков, связанных с общим имуществом. При этом заявление подобного рода исков всеми собственниками (либо их привлечение к участию в процессе) является, во-первых, крайне затруднительным и, во-вторых, не отвечает требованиям процессуальной экономии. Потенциальные издержки, которые будут сопровождать предъявление группового иска, могут зачастую быть несоразмерными количеству имущественных благ, полученных в результате восстановления нарушенного права.

ВС указал, что по смыслу ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса существует три способа управления многоквартирным домом: с помощью ТСЖ, через управляющую организацию и путем непосредственного управления жильцами. Поэтому, отметил Суд, наиболее рациональным в условиях отсутствия ТСЖ является предоставление возможности заявлять подобные иски через представителя – управляющую организацию (при ее наличии), обязанную действовать в интересах всех собственников помещений в доме (в случае непосредственного управления многоквартирным домом представитель может быть избран на собрании собственников помещений).

«В связи с этим выводы судов о наличии у общества как управляющей организации полномочий действовать в интересах собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе предъявлять к застройщику иски об устранении недостатков в общем имуществе дома) являются правомерными и соответствуют положениям ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом наличие у управляющей компании такого права не препятствует отдельным собственникам предъявлять аналогичные иски к застройщику», – подчеркнул Верховный Суд.

Относительно вопроса о порядке исчисления сроков, в течение которых участники строительства вправе предъявлять к застройщику требования, связанные с качеством переданного им объекта, Судебная коллегия указала, что положениями ч. 5 и 5.1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, в отношении которого этот срок установлен в три года. По общему правилу гарантийный срок исчисляется с момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства, являвшегося предметом договора (например, квартиры).

При этом в отношении технологического и инженерного оборудования срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства. «Подобное законодательное регулирование объясняется следующим: с момента, когда в доме появляется первый независимый владелец помещения (чей интерес объективно противопоставляется интересу другой стороны по договору – застройщика (продавца)), возникает режим общей долевой собственности на имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в доме (ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), в том числе возникает общая долевая собственность на технологическое и инженерное оборудование», – указал Суд.

Однако, подчеркнул ВС, поскольку не существует принципиальной разницы между правовыми режимами этого оборудования и иного общего имущества, следует исходить из того, что в отношении иного имущества, находящегося в общей долевой собственности, гарантийный срок также начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства (составляя при этом пять лет).

Суд заметил, что в рамках настоящего спора суды названные подходы к толкованию законодательных положений о применении гарантийных сроков не учли. В частности, суды ошибочно сослались на регулирование отношений из договора подряда (гл. 37 Гражданского кодекса), в то время как применению подлежали специальные нормы Закона № 214-ФЗ, а также положения гл. 30 Кодекса. «Исходя из этого, суды ошибочно исчислили гарантийный срок, начиная с 31 августа 2012 г. – даты выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, не установив день подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства, как это предусмотрено в отношении общего имущества ст. 7 Закона № 214-ФЗ», – отметил ВС.

Кроме того, он указал, что суды исходили из пятилетней продолжительности гарантийного срока, не приняв во внимание, что часть отраженных в экспертном заключении недостатков относятся к инженерному и технологическому оборудованию, для которого установлен трехлетний гарантийный срок (ч. 5.1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Суды также не устранили противоречия по вопросу о том, когда же в действительности были выявлены недостатки в общем имуществе собственников многоквартирного дома. Как указывал концерн, жильцы начали обращаться с требованиями об устранении недостатков, начиная с 2014 г. (что могло указывать на предъявление требования по настоящему спору за пределами срока исковой давности, на что также ссылался концерн). В то же время общество отмечало, что обнаружило недостатки только в 2017 г., т.е. предъявило спорное требование в пределах пятилетнего гарантийного срока.

«Таким образом, поскольку в настоящее время не установлены момент начала течения гарантийного срока, а также его продолжительность применительно к конкретным видам недостатков, не определен момент выявления недостатков в общем имуществе, разрешение вопросов о возможности применения гарантии качества (и исходя из этого о распределении бремени доказывания), а также о соблюдении обществом срока исковой давности является преждевременным», – посчитал Верховный Суд.

Кроме того, отметил он, суды не дали правовую оценку возражениям концерна относительно экспертного заключения, представленного в материалы дела. Как указывал концерн, выявление недостатков в переданном участникам строительства имуществе должно было происходить при помощи специального оборудования и специальными методами, в то время как экспертом был осуществлен лишь визуальный осмотр с использованием линейки и фотоаппарата.

Таким образом, Верховный Суд отменил акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.

В комментарии «АГ» ведущий юрист Содружества земельных юристов Никита Семякин заметил, что суды уже неоднократно признавали, что если общее собрание собственников многоквартирного дома наделило управляющую компанию полномочиями по представлению их интересов в суде путем принятия соответствующего решения, то такое судебное представительство признается легитимным (Определение ВС РФ от 12 мая 2015 г. по делу № 303-ЭС14-4720). «В рассматриваемом деле собственники не только приняли такое решение, но и закрепили это решение в договоре между собственниками и управляющей компанией», – подчеркнул он.

По его мнению, руководствуясь принципами свободы договора, справедливости и целесообразности при определении круга лиц, законно представляющих интересы собственников многоквартирного дома, Верховный Суд правомерно отнес управляющую компанию к правомочным представителям собственников в суде.

«Важно понимать, что отдельные собственники вправе предъявлять самостоятельные иски к застройщику, однако зачастую такие иски носят коллективный характер, и в силу большого количества истцов процесс перестает быть организованным, появляются признаки нерационально процессуальной экономии, которая может повлечь за собой принятие неверного решения. Именно с целью оптимизации времени рассмотрения дела (так как создание ТСН – процесс длительный и организационно сложный) ВС снял вопрос о полномочиях управляющей компании действовать в интересах всех собственников многоквартирного дома, в том числе в части защиты их интересов», – посчитал Никита Семякин.

Партнер Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP Иван Веселов указал, что СКЭС пришла к выводу о том, что УК является надлежащим представителем собственников помещений в жилом доме. По мнению эксперта, решение вопроса именно в таком ключе полностью отвечает интересам граждан-собственников и позволяет обеспечить защиту их нарушенных прав. Особо примечательно, подчеркнул он, что Суд использовал такое удачное определение, как «гражданско-правовое сообщество собственников помещений».

«Здесь также важно заметить, что Судебная коллегия акцентировала, что первостепенными задачами УК являются именно защита и представление интересов собственников. В то же время нижестоящие суды, обосновывая соответствующее право УК на представление интересов, в большей степени мотивировали это тем, что в рассматриваемом деле затрагиваются, в том числе, экономические интересы самой УК», – заметил Иван Веселов. Кроме того, добавил он, такая позиция соответствует принципам рационального правосудия и процессуальной экономии.

Иван Веселов обратил внимание на то, что указанное решение вопроса позволит в большей степени гарантировать и спокойствие судей, поскольку судебные заседания, в которых участвуют непосредственно сами дольщики или граждане – собственники помещений, проходят в накаленной атмосфере и зачастую заканчиваются вызовом приставов. «В этой связи ВС, “проявляя заботу” о нижестоящих судах, дает скрытый месседж, в соответствии с которым в подобного рода делах более предпочтительным для всех сторон отношений будет являться представление интересов через представителя (УК, ТСЖ, представителя собственников), – отметил эксперт. – Одновременно с этим Экономколлегия сделала важную оговорку о том, что наличие такого права непосредственно у УК в то же время не препятствует отдельным собственникам заявлять аналогичные иски самостоятельно».

По мнению эксперта, в определении также имеются следующие важные для практики позиции. Так, ВС РФ в очередной раз обратил внимание на важность и необходимость полного исследования и оценки фактических обстоятельств и доказательств по делу. В результате неполного исследования и оценки недостатков, их характера и принадлежности нижестоящие суды могли ошибочно распространить пятилетний гарантийный срок на оборудование, для которого 214-ФЗ установлен трехлетний гарантий срок. В свою очередь разрешение данных вопросов могло влиять на течение срока исковой давности.

Кроме того, заметил Иван Веселов, ВС РФ достаточно иронично высказался касательно порядка проведения строительной экспертизы. Отмечается, что выявление строительных недостатков, как правило, требует применения специального оборудования и методов исследования. Одного лишь визуального осмотра с линейкой и фотоаппаратом недостаточно. Данный вывод, по его мнению, следует полностью поддержать, поскольку в подобного рода спорах итоговый результат во многом зависит именно от итогов проведения строительной экспертизы, которая должна проводиться при полном соблюдении всех стандартов.

НЕТ ПРАВА на ИСК у управляющих организаций, ПОЛУЛЕГАЛЬНО действующих в сфере ЖКХ

ОБ ОТСУТСТВИИ у УК и ТСЖ ПРАВА на ИСК

(набор тезисов на разные случаи жизни противостояни произволу в сфере ЖКХ)

Вступительные замечания

Согласно п.1 ч.1 ст. 134 ГПК РФ если заявление о взыскании задолженности за якобы предоставленные жилищно-коммунальные услуги предъявлено организацией, которой не предоставлено такое право, суд обязан отказать в его принятии.

Если же оказалось, что иск принят и гражданское дело возбуждено, то при выявлении обстоятельств, указывающих на то, что истцу не предоставлено право на предъявление иска суд обязан прекратить производство по делу на основании ст. 220 ГПК РФ

Отсюда следует, что подлежит тщательной проверке обстоятельства – а предоставлено ли истцу право на обращение в суд?

1. Нарушенные права, как основание права на представление иска

Согласно ч.1 ст.3 ГПК РФ “заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов”.

Согласно ч.1 ст. 4 ГПК РФ “суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов”.

Согласно п.4 ч.2 ст. 131 ГПК РФ “в исковом заявлении должны быть указано, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования.

Общей чертой для всех исков о взыскании задолженности за услуги в сфере ЖКХ является отсутствие упоминания о каких-либо нарушенных правах.

2. Квалифицирующий признак управляющей организации – наличие договора управления

Квалифицирующим признаком управляющей организации многоквартирным домом является факт заключения договора управления многоквартирным  домом в соответствии с нормами ст. 162 ЖК РФ, причем непременно в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Существенные условия договора управления многоквартирным домом включают порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

Посредством заключения договора участники правоотношений связываются взаимными юридическими правами и обязанностями, соблюдение которых обеспечивается возможностью государственного принуждения.

«В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное  действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности» ( ч.1 ст. 307 ГК РФ).

Отсутствие договора, заключенного в письменной форме, согласно требований ст. 161 и 162 ЖК РФ, лишает юридическое лицо статуса управляющей организации. У такой организации нет права на оказание услуг. У нее нет права на обращение в суд.

Заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями  не создает для собственников обязанностей по оплате 

—       Пунктом 3 ст. 308 ГК РФ установлено, что договор не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, то есть договоры, заключенные между поставщиками услуг (монополиями) и тсж, не создают обязанностей для потребителей (жителей МКД).

—       Ст. 432 ГК РФ полагает договор заключенным, только если между сторонами достигнуто соглашение по существенным условиям.

—       П. 1 ст. 16 ФЗ-212 «о защите прав потребителей» признает недействительными условия договоров, ущемляющих права потребителей, например, заключенных кем-то от имени потребителя, но без его участия.

—       Ст. 37 ФЗ-212 гласит: «Порядок расчетов за выполненную работу/оказанную услугу определяется договором между потребителем и исполнителем»,

3. Просрочка кредитора

Внесение платы в отсутствии договора в условиях массовых злоупотреблений в сфере ЖКХ было бы недопустимым для законопослушного гражданина проявлением безответственного, неосторожного, неосмотрительного и – следовательно – неразумного поведения. Между тем как в ст. 6 ГК РФ закреплены такие принципы, как добросовестность и разумность, означающие, что хозяйствующий субъект не должен брать на себя риск заключения сделок с сомнительными организациями, в чем, по сути, проявляется должная осмотрительность.

Должная осмотрительность предполагает, что риск наступления неблагоприятных последствий, в частности, риск утраты уплаченных ТСЖ денежных средств, ложится на плательщика. Чтобы денежные средства были использованы по назначению, а не присвоены злоумышленниками, нужно проверить, соблюдены ли требования закона на всех стадиях взаимодействия собственника помещения с организацией, которая пытается истребовать плату.

В соответствии с ч.3 ст. 405 и ч.1 ст. 406 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора, в том числе не совершения кредитором предусмотренных законом действий, до исполнения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

4. Невозможность оказания услуг и невозможность образования задолженности в отсутствие договора управления.

Под услугами в гражданском законодательстве понимается совершение за плату определенных действий или осуществление определенной деятельности по заданию гражданина для удовлетворения личных (бытовых) нужд (ст.779 ГК РФ, а также преамбула Закона «О защите прав потребителей»).

В полном соответствии с упомянутыми нормами в ЖК РФ также установлено, что для оказания услуг в соответствии с законом надлежит оформить ЗАДАНИЕ собственников помещений:

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, …в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.(часть 2 ст. 162 ЖК РФ).

Поскольку между истцом и ответчиком договора не заключалось, а следовательно, не возникло оснований для разрешения спора в рамках Правил предоставления коммунальных или жилищных услуг.

Использование ключевых слов: по заданию стороны и за плату – означает, что оплата производится исключительно тех услуг, которые были заказаны по договору, а у стороны нет оснований на предъявление оплаты предоставленных услуг, если они не были заказаны.

Юридически правильно действия истца следует квалифицировать не как оказание услуг, а как действия с интересах жителей, а спор в части оплаты таких действий (не услуг) должен разрешаться в порядке, предусмотренном главой 50 Гражданского кодекса РФ: (Статья 982. Последствия одобрения заинтересованным лицом действий в его интересе. Статья 983. Последствия неодобрения заинтересованным лицом действий в его интересе)

Отсюда следует, что суд, принявший процессуальное решение о рассмотрении иска от организации, не наделенной правом на подачу иска, не вправе использовать понятие “задолженность” из-за того, что услуги не были заказаны. Но вправе квалифицировать поставку коммунальных ресурсов как действия истца в интересах ответчика

5. Решение собрания о выборе способа управления в отсутствие договора управления не дает оснований считать организацию управляющей

Выбор собственниками помещений способа управления в виде управляющей организации является необходимым, но не достаточным основанием для предъявления материальных притязаний на оплату услуг в сфере ЖКХ со стороны избранной управляющей организации. Законодатель считает, что единожды избранный способ управления может быть реализован, а может оказаться нереализованным. В последнем случае возникает необходимость проведения открытого конкурса:.

“Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом ИЛИ если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано” (ч.4 ст. 161 ЖК РФ)

С этой нормой корреспондируется положение ч. 4 ст. 20 ЖК РФ:

“Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом ИЛИ если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано”.

С этой нормой корреспондируется Порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Согласно подпункту 2 пункту 3 указанного Порядка основанием для проведения конкурса явлется ситуация, при которой принятое собственниками помещений в многоквартирном доме при наличии решения о выборе способа управления договоры управления многоквартирным домом,предусмотренные статьей 162 ЖК РФ, не заключены.

Государственный орган – Федеральная Антимонопольная служба — в своих Рекомендациях по применению статьи 15 Федерального закона «О защите конкуренции» в случае непроведения органами местного самоуправления конкурсов по отбору управляющих организаций для управления МКД (октябрь 2014 г.) разъясняет:

 В случае не заключения договора с управляющей организацией собственниками помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме или при не заключении договора управления всеми собственниками помещений многоквартирного дома, способ управления многоквартирным домом не реализован.

Таким образом, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

 Пунктом 16 “Правил содержания общего имущества…”, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 №491, установлено, что договор управления является основным условием надлежащего содержания общего имущества при выборе способа управления посредством управляющей организации.

 «Правилами осуществления деятельности по управлением МКД”, утвержденными Постановлением Правительства №416,  предусмотрено, что деятельность по управлению МКД может быть осуществлена только теми управляющими организациями, заключившими договор управления многоквартирным домом (п.”в”

ст. 1).

Таким образом, договор управления является доказательством реализации способа управления. Это доказательство определенного вида.

Поскольку договора управления с собственниками управляющая организация не заключило, тем самым доказано, что способ управления домом не реализован. И оплачивать услуги той организации, которая опустит в почтовый ящик счет, было бы проявлением неосмотрительности со стороны излишне доверчивых жителей. Между тем законодательство обязывает граждан проявлять осторожность и осмотрительность (ст. 32, 40, 49, 51 — 53 НК РФ).

При нереализованном способе управления управляющая организация действует в обход закона, за пределами правого поля, в расчете на введение в заблуждение как граждан, так и государственных органов.

В договоре управления должны быть прописаны возможности контроля за исполнением обязательств сторон. В отсутствие договора нет никакой гарантии сохранения денежных средств потребителей услуг вообще.

Отсутствие договора создает  благоприятные условия для злоупотреблений. По закону должен быть прописан порядок приемки исполнения. Если приемка не организована, то не исключено предъявление «нарисованных» объемов потребления по произвольным ценам. Оплачивать заведомо завышенные счета  — означает поощрять незаконную деятельность.  А поэтому единственный выход — приостановить оплату до устранения нарушений требований закона. 

6. Наличие обязанностей не означает право на нарушение установленного порядка  исполнения обязанностей

 Коррупционно ориентированные органы власти иногда выдвигают странное утверждение: отсутствие договора управления не освобождает потребителя услуг от обязанности нести расходы на содержание общего имущества. Современный толковый словарь русского языка Ефремовой Т.Ф. толкует “несение обязанностей” как выполнение каких-либо обязанностей или поручений. Но выполнение поручений, а равно обязанностей предполагает некоторый порядок исполнения.

Если в ч.2 ст.59 Конституции РФ, например, указано: “Гражданин Российской Федерации несет военную службу в соответствии с федеральным законом”, то в Федеральном законе «О воинской обязанности и военной службе» в деталях дано представление о порядке исполнения этой обязанности, в частности:

в год достижения 17-летия несовершеннолетний обязан явиться по вызову военного комиссара в связи с постановкой на учет, а также сообщить о перемене места жительства, сняться с воинского учета и по прибытии на новое место жительства в двухнедельный срок встать на воинский учет (ст. 8,9).

Точно также в отношении “несения обязанностей по оплате потребленных услуг” надлежит руководствоваться не мнением отдельных должностных лиц, а конкретными указаниями закона, но в ст. 153 ЖК РФ, на которую обычно при этом ссылаются, порядке несения обязанностей не представвлен. 

Между тем ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ платы за жилое помещение и коммунальные услуги согласно п.16 ст. 12 ЖК РФ отнесен к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений. Этот порядок представлен в двух подзаконных актах.

ПОРЯДОК УСТАНОВЛЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ за коммунальные услуги определен ч.1 ст. 157 ЖК РФ и п. 69 Правил, утвержденных Постановлением Правительства №354, согласно которым размер платы за коммунальные услуги рассчитывается, исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета (при их наличии), а в платежном документе указывается  «объем каждого вида коммунальных услуг», измеряемого  — в кг, в литрах, в калориях, киловаттах. Поэтому в Договоре управления отражается порядок снятия показаний приборов и порядок участия в этой процедуре собственников помещений.

ПОРЯДОК УСТАНОВЛЕНИЯ РАЗМЕРА ПЛАТЫ за жилищные услуги, определенный “Правилами содержания общего имущества …,” утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 №491, требует в качестве исходного условия принять перечень работ и услуг

 «размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ» (п. 35);

 «собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования» (п.17)  

7. Взимание платы при отсутствие перечня работ и услуг указывает на поборы

В п. 3 письма Минрегионразвития от 14.10.2008 г. № 26084-СК/14 разъясняется:

“законодательство Российской Федерации не предусматривает возможности одностороннего установления управляющей или подрядной организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, условий их оказания и выполнения, а также размера их финансирования. Эти положения должны быть согласно ч. 3 ст. 162 и ст. 164 Жилищного Кодексауказаны в заключённых договорах».

Таким образом, ПОРЯДОК определения РАЗМЕРА ПЛАТЫ за жилое помещение включает требование определения общим собранием собственников:

—       перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества;

—       условий их оказания;

—       условий их финансирования.

Отсюда следует: при отсутствии перечня работ и услуг и принятого собранием условий их финансирования деятельность по управлению общим имуществом невозможна

В обоих случаях ПОРЯДОК установления платы включает необходимость заключения договора управления. В силу пункта 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае — собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

 В соответствии с пунктом 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены, в частности, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня.

 Однако в рассматриваемом случае управляющая организация отказалась от вынесения на утверждение собрания перечня работ и услуг и потом лишило себя права на предъявление каких-либо материальных притязаний

 Согласно ч.1 ст.4 ГПК РФ гражданское дело возбуждается по заявлению лица, выступающего в защиту только своих законных интересов. И напротив, предъявление иска в защиту незаконных интересов влечет за собой отказ в принятии искового заявления в порядке п.1 ч.1 ст.134 ГПК РФ.  

  Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 22 мая 2012  внес правку в Постановление Пленума «О судебной практике по делам о взяточничестве и коммерческом подкупе». В новой редакции приводятся примеры незаконных действий: фальсификация доказательств по уголовному делу, несоставление протокола об административном правонарушении, когда это обязательно по закону, внесение в документы сведений, не соответствующих действительности. Тем самым высший судебный орган специально разъяснил, что на признак «законный» в действиях должностных лиц указывает соблюдение предписаний закона. По аналогии права законными правами следует считать права, вытекающие из исполнения закона.

Однако в исковом заявлении не приведено никаких доказательств того, что у истца оказались нарушенными именно ЗАКОННЫЕ ПРАВА или ОХРАНЯЕМЫЕ ЗАКОНОМ интересы. 

По смыслу искового заявления можно догадаться, что истец рассчитывает на оплату работ и услуг с моей стороны, хотя правоотношения сторон не были урегулированы в соответствии с требованиями закона.

Между тем непременным условием для защиты ЗАКОННЫХ интересов является наличие договора между исполнителем и потребителем услуг:

— Согласно ст.37 ФЗ «О защите прав потребителей» «потребитель обязан оплатить оказанные ему услуги в порядке и в сроки, которые установлены договором с исполнителем».

— Согласно п.1 ст.8 ГК РФ гражданские обязанности вытекают из договоров.

— Согласно п.1 ст.10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают «из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным

Ответим на несколько вопросов о ведении УО и ТСЖ претензионно-исковой работы с неплательщиками за ЖКУ. Читайте, обязаны ли управляющие домами это делать, как правильно подать заявление в суд и отработать требование прокурора о ведении деятельности по взысканию долгов. 

Взыскание долгов за ЖКУ 

В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, организация по договору управления, заключённому с собственниками, обязана за плату выполнять работы и оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги. 

В пункте 2 Постановления Правительства РФ № 416 указано, что деятельность по управлению МКД – это соблюдение требований статьи 161 Жилищного Кодекса РФ и реализация решений общего собрания собственников. К указанным требованиям относятся расчёты с жителями за услуги по договору управления, за коммунальные услуги, а также ведение претензионной и исковой работы в отношении неплательщиков за жилищно-коммунальные услуги. 

Работа УО по взысканию задолженности до обращения в суд 

Проводить мероприятия по взысканию долга управляющие организации может с первого дня после окончания срока внесения платы за ЖКУ, установленного в части 1 статьи 155 Жилищного Кодекса РФ. Но обычно претензионная работа начинается спустя 2-3 месяца после образования задолженности, когда исполнитель коммунальной услуги уже имеет право ограничить подачу ресурса, согласно раздела XI Постановления Правительства РФ № 354. 

Направление неплательщику досудебной претензии – это право УО, но не ее обязанность, согласно абзаца 7 статьи 132 Гражданского Процессуального Кодекса РФ, пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 декабря 2016 года № 62. В претензии указываются размер задолженности, основания для взыскания, срок оплаты и последствия неоплаты. На погашение долга предоставляется 30 календарных дней. Документ вручается неплательщику лично в руки под подпись либо направляется заказным письмом с уведомлением. 

Как правильно вести исковую работу по взысканию долгов за ЖКУ 

УО имеет право подать в суд исковое заявление без предварительной претензионной работы или в случае, если потребитель не оплатил долг в срок, указанный в претензии. 

Взыскать через суд долг, сумма которого не превышает 500 тысяч рублей, можно по упрощённой процедуре – получить судебный приказ, в соответствии с частью 1 статьи 121 и статьи 122 Гражданского Процессуального Кодекса РФ. В таком случае УО должна обратиться с заявлением на получение судебного приказа в мировой суд по месту жительства должника. При этом следует учитывать, что срок исковой давности для взыскания долга за услуги ЖКУ составляет три года, согласно части 1 статьи 196 Гражданского Кодекса РФ. 

Судебный приказ, согласно статьи 122 Гражданского Процессуального Кодекса РФ, выдаётся в случае, если заявлено требование о взыскании задолженности по оплате: 

• жилого помещения, в том числе содержания общего имущества; 
• взносов на капитальный ремонт; 
• коммунальных услуг. 

К заявлению о вынесении приказа УО должна приложить документы, подтверждающие обоснованность требования по взысканию долга, в соответствии со статьей 124 Гражданского Процессуального Кодекса РФ. Среди таких документов должны быть сведения, подтверждающие личность должника и права на помещение в МКД.

Требование прокурора о необходимости начать вести претензионно-исковую работу 

Если УО получила такое представление, а работать с долгами ещё не начали, то организации следует отчитаться перед прокуратурой о подготовительных мероприятиях. 

Нужно доказать ведомству, что компания: 

• ведёт информационно-разъяснительную работу с должниками; 
• заказывает выписки из ЕГРН по жилым и нежилым помещениям должников в МКД; 
• направляет претензии с требованием оплатить задолженность. 

Эти действия нужно подтвердить: составить и отправить претензии, копии которых УО следует приложить к ответному письму прокуратуре вместе с доказательствами их отправки. 

Юристы советуют УО готовить комплекты документов для подачи в суд заявлений для вынесения судебных приказов. Если у компании уже есть доказательства обращения в суд для взыскания задолженности, то нужно отправить их в надзорное ведомство и указать, какая работа и по каким должникам сейчас ведётся. 

Законные способы для получения долгов за ЖКУ 

Помимо претензионной и судебной работы с должниками, управляющие домами и поставщики ресурсов применяют и другие методы, которые помогают профилактике образования задолженности и помогают им влиять на неплательщиков. 

Например, одним из самых эффективных способов работы с должниками, по мнению некоторых УО, является разъяснение жителям многоквартирных домов, из чего состоит тариф или размер платы, из чего он складывается. Открытое экономическое обоснование размера платы работает в тех случаях, когда потребители услуг не платят не из-за отсутствия денег, а из-за непонимания этого вопроса. 

Среди других популярных методов работы с должниками: 

• печать квитанций на бумаге яркого цвета; 
• установка «конструкций позора»; 
• рекламные щиты и списки должников без указания персональных данных.