Управляющие компании имеют законное право осматривать квартиры собственников на предмет несогласованной перепланировки: на коммунальщиках висит обязанность обеспечивать безопасное и безаварийное содержание дома, поэтому никакие дополнительные согласования для проверки жилья им не требуются, указал Верховный суд РФ. Высшая инстанция напоминает, что свои визиты представители управляющих компаний должны согласовывать с собственниками и приходить к ним в гости в удобное для жителей время и не чаще одного раза в 3 месяца.
Суть дела
Управляющая компания хотела осмотреть квартиру жителей Красногорска, подозревая что в помещениях сделана перепланировка, которая может привести к изменениям технического и санитарного состояния оборудования.
Коммунальщики затребовали у жильцов документы о согласовании проведённой перепланировки, но не получили их. Тогда УК направила собственникам требование о предоставлении доступа в квартиру для осмотра внутреннего оборудования в целях обеспечения надлежащего обслуживания инженерных систем многоквартирного дома. Однако доступ в жилое помещение предоставлен не был и тогда компания обратилась в суд.
Решением Красногорского суда Московской области иск был удовлетворён. Суд первой инстанции сослался на положения статей 31 и 161 Жилищного кодекса, а также правила предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением правительства № 354 от 6 мая 2011 года. Судья исходил из того, что истец имеет право на осмотр внутриквартирного оборудования для предотвращения аварийных ситуаций.
Однако Мособлсуд отменил это решение и отказал коммунальщикам в доступе в квартиру.
Суд апелляционной инстанции исходил из того, что основания для предоставления доступа в квартиру для осмотра кухни и комнаты отсутствуют, поскольку в этих помещениях не имеется технического и санитарного внутриквартирного оборудования. К тому же никаких аварийных ситуаций в доме не произошло, указала апелляция. Также Мособлсуд сослался на отсутствие жалоб собственников других помещений из-за перепланировки. Это обстоятельство, по мнению апелляционной инстанции, свидетельствует об отсутствии нарушения прав истца и иных лиц действиями ответчиков.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
Позиция ВС
Высшая инстанция напомнила, что собственники обязаны поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества (часть 4 статьи 30 ЖК РФ).
Долг собственников соблюдать законные интересы соседей, а также исполнять нормы пожарной безопасности и санитарно-гигиенические и экологические требования закона также закреплён в части 4 статьи 17 ЖК РФ.
Кроме того, правила пользования жилыми помещениями, утверждённые постановлением правительства от 21 января 2006 года № 25 предписывают немедленно принимать меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в управляющую организацию.
При этом наниматель обязан допускать в квартиру уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, находящегося в нем оборудования и для проведения необходимых ремонтных работ (подпункты «д» и «и» пункта 10), указывает ВС.
Часть 1 статьи 161 ЖК предписывает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества, к которым относятся:
— соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
— безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
— соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.
Необходимость обеспечивать безопасность зданий в процессе их эксплуатации также закреплена в Градостроительном кодексе, который прямо предписывает проводить эксплуатационный контроль путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и мониторинга состояния конструкций и оборудования, поясняется в определении.
Об обязанности проводить регулярные осмотры с целью выявления несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан говорится и в пункте 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Эти правила регламентируют, что сотрудники управляющих компаний могут проводить такие осмотры (пункты 11 и 13), но они должны заранее согласовать с собственником время визита и приходить в гости не чаще одного раза в 3 месяца, при этом жильцы должны впускать их в занимаемые помещения (пункт 32 и 34).
«По смыслу приведённых норм, требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность. При этом техническое состояние внутриквартирного оборудования, которое должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг, является условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении) (подпункт «е» пункта 3 Правил №354)», — отмечает ВС.
Он подчеркивает, что закон прямо требует от управляющих компаний осуществлять эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путём осуществления периодических осмотров.
Суд апелляционной инстанции сделал ошибочный вывод о том, что право требовать допуска в помещение у коммунальщиков имеется только при аварийных ситуациях или в связи с жалобами других потребителей на нарушение их законных прав, поясняет ВС.
«Такое право имеется у представителей исполнителя в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено, в том числе, для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем», — подчеркивает высшая инстанция.
В связи с чем она отменила апелляционное определение Мособлсуда и оставила в силе решение Красногорского городского суда о допуске представителей УК «Вертикаль» в квартиру.
Алиса Фокс
Минстрой опубликовал разъяснения по поводу доступа посторонних людей в вашу квартиру: когда нужно впускать представителей управляющей компании и рабочих. Есть случаи, когда собственник обязан впустить чужих людей, если это нужно для осмотра и ремонта коммуникаций. Если отказаться, есть риск потерять много денег или стать ответчиком в суде. И тогда все равно заставят.
Кроме письма Минстроя еще есть свежее определение Верховного суда на ту же тему: когда собственников заставили предоставить доступ для осмотра квартиры. Вот главное из этих документов, чтобы отбиться от любопытных глаз и не возмещать ущерб.
Памятка для собственников квартир: осмотр и ремонт оборудования
Представителей УК и ее подрядчиков придется впустить в квартиру для осмотра или ремонта коммуникаций:
Если нет аварий или жалоб
1 раз в 3 месяца в согласованное время
Если нужен ремонт
по мере необходимости, но с письменным уведомлением
Если случилась авария
в любое время
Если отказать в доступе, могут быть такие последствия:
- Составят акт и переложат на вас всю ответственность за ущерб.
- Подадут в суд и заставят предоставить доступ в квартиру.
Расскажите близким, чтобы им не пришлось возмещать ущерб и платить штрафы без вины или по незнанию:
Собственник должен предоставить доступ к общедомовому имуществу в своей квартире
Кроме личного имущества в квартире могут находиться общие коммуникации — их называют транзитными. Например, общий стояк, который идет по всем этажам. Если в квартире есть такие коммуникации — они могут быть внутри помещений, в стенах или полу, — придется предоставить доступ для их осмотра и ремонта. Это не прихоть управляющей компании, а требование из постановления правительства и Госстроя.
Но впускать нужно не кого угодно, а бригаду подрядчика, который занимается ремонтом. У нее должны быть подтверждающие документы.
Если собственник уверен, что с коммуникациями все в порядке
Допустим, к вам пришли рабочие и представитель УК и говорят: «Пустите нас в квартиру, потому что у вас течет труба и заливает соседей снизу». Но вы видите, что труба у вас не течет, лужи нет, все сухо. Ремонт труб не нужен, замена вентиля тоже не требуется.
Тогда вы имеете право не пускать в квартиру этих людей. Но имейте в виду, что они не уйдут просто так, а составят акт. Там напишут, что ремонт провести нельзя, потому что собственник не пускает в квартиру. Вам предложат подписать этот документ. Отказ не поможет, это просто зафиксируют при свидетелях.
А дальше будут такие последствия:
- С этого момента вся ответственность за ущерб соседям или общему имуществу лежит на вас, как на собственнике квартиры.
- Если есть информация, что ремонт все-таки нужен, управляющая компания может пойти в суд и заставить вас впустить рабочих в квартиру. Решение суда нужно исполнять, иначе подключатся приставы и придется платить штраф.
Может получиться так, что на самом деле в протечке или поломке виновата управляющая компания или даже застройщик. Но при наличии акта они легко уйдут от ответственности, а возмещать ущерб придется вам.
Доступ в квартиру нужно предоставить, даже если нет аварий и жалоб, — для осмотра
Недавно в Москве закончили рассматривать дело о доступе в квартиру для осмотра. Выводы суда пригодятся всем собственникам.
Управляющая компания из Москвы узнала, что в одной из квартир ее дома провели перепланировку и это могло повлиять на состояние коммуникаций. Попытались осмотреть квартиру, но собственники показали только ванную и маленькую комнату. А кухню и зал они не открыли: это, мол, личная собственность, не обязаны давать к ней доступ, на нас никто не жаловался. Подтверждение, что перепланировка согласована, владельцы квартиры тоже не предоставили.
Управляющая компания не собиралась отвечать за последствия переноса труб — и пошла в суд с требованием предоставить квартиру для осмотра. Первая инстанция встала на сторону УК: собственники обязаны показать всю квартиру, включая комнаты и кухню.
Апелляция была в пользу собственников квартиры: аварий не было, соседи не жалуются, ванную вам показали — отстаньте уже от собственников, нет повода лезть к ним в дом со своими проверками.
А вот аргументы Верховного суда по поводу осмотра квартиры:
- Собственники квартир должны пускать в квартиру представителей УК и надзорных органов, чтобы те осмотрели оборудование и, если надо, провели ремонт.
- Управляющая компания отвечает за состояние коммуникаций и должна делать так, чтобы в доме все работало и не было аварий. Для этого она может проводить периодические осмотры и текущий ремонт, даже если ничего не случилось и никто не жалуется.
- Доступ нужно предоставлять в заранее согласованное время. Для осмотра — не чаще 1 раза в 3 месяца, для ремонта — по мере необходимости, при авариях — в любое время.
Собственников квартиры заставили показать кухню и большую комнату. Если представители УК выяснят, что была перепланировка и она не согласована, могут быть другие суды — придется возвращать все как было, иначе есть риск вообще потерять квартиру. А в случае ущерба возмещать его соседям и управляющей компании будут собственники.
Разве это не нарушение права на частную собственность?
Кроме права на частную собственность и неприкосновенность жилища есть обязанности:
- Собственник должен содержать квартиру в таком состоянии, чтобы все работало и не было вреда общему имуществу и другим жильцам.
- Управляющая компания должна следить, чтобы никто без разрешения не переносил стояки, а из-за сорванного вентиля не заливало соседей.
Если кто-то не исполняет свои обязанности или не дает другим их исполнять — придется платить.
Что могут потребовать от собственника, который не пустил в квартиру для осмотра и ремонта?
Если выяснится, что ремонт все-таки был нужен и кто-то пострадал, придется возмещать:
- Реальный ущерб — стоимость ремонта, мебели, оборудования и найма квартиры.
- Моральный вред — дискомфорт соседей, если им пришлось снимать квартиру, жить в одной комнате или на время разъехаться.
- Упущенную выгоду — если повреждена квартира, которую сдавали, и наниматели съехали.
- Судебные расходы — если дело дошло до суда, истец нанял юриста, заказал экспертизу и заплатил госпошлину.
На практике суммы исков могут составлять сотни тысяч рублей.
Если пока ничего не случилось, могут заставить открыть квартиру для осмотра через суд. За неисполнение решения суда тоже придется платить:
- Исполнительский сбор — 5000 Р.
- Штраф — от 1000 до 2500 Р.
Если до суда не дойдет, будет акт об отказе в допуске для осмотра или ремонта. Тогда управляющая компания переложит свою ответственность на собственника. В случае чего с него потребуют денег.
Собрали в статье рекомендации юристов, органов Госжилнадзора и судебную практику по вопросу, как управляющей организации получить доступ в квартиру для устранения аварий на общедомовых сетях. Узнайте алгоритм действий и доводы для обращения в суд.
Собственники обязаны незамедлительно пускать в квартиру ремонтную бригаду для ликвидации аварий
ГЖИ Ставрополья на сайте рассказала о случае в одном из многоквартирных домов в регионе. В выходные дни в сетях водоотведения дома образовался засор, и специалисты УО пытались получить доступ к стояку через нежилое помещение. Но собственник не пустил рабочих, и МКД более суток оставался без канализации. ГЖИ и УО только на второй день удалось добиться доступа к трубам.
Орган Госжилнадзора напомнил жителям МКД, что:
- если на общедомовых инженерных сетях произошла авария, собственники должны незамедлительно предоставить УО доступ к общедомовому имуществу.
- при плановом ремонте владелец обязан пустить рабочих в помещение после письменного уведомления;
- для профилактического осмотра представители УО вправе согласовать время допуска в квартиру, но не чаще 1 раза в 3 месяца.
Отказ в доступе может привести к судебному разбирательству, компенсации затрат по оплате госпошлины и оплате последствий аварии, возникших по вине собственника, не пустившего в квартиру или офис аварийную бригаду.
Должна ли УО платить за отключение дома от теплосети при аварии
При отсутствии соседей жители дома могут на долгое время остаться без коммунальных услуг из-за аварии
Требовать доступ в помещение собственника для локализации и устранения аварий и проведения ремонтных работ на общедомовых инженерных системах – одно из прав сотрудников аварийно-диспетчерской службы УО. Это необходимо, если нет другого способа ликвидировать аварию.
В такой ситуации диспетчер АДС обязан проинформировать собственника о причинах, из-за которой аварийной бригаде нужно попасть в помещение, и согласовать с ним дату и время визита. Сотрудник диспетчерской передаёт владельцу фамилию, имя и отчество работников, которые приедут для ремонта.
Но право требовать не всегда автоматически значит получить разрешение войти в квартиру. Собственник может отсутствовать не только в своём помещении, но и в городе или стране.
О такой ситуации рассказал один из членов Ассоциации «Р1». В доме, которым управляла УО, произошёл прорыв на внутридомовых сетях горячего водоснабжения. Аварийная бригада отключила воду в МКД. Ремонт необходимо было провести на трубах в квартире, и УО не смогла найти собственников.
Неприкосновенность жилища можно преодолеть с помощью полиции при угрозе жизни людей или через суд
Юристы Ассоциации «Р1» отметили, что процедура получения доступа в квартиру при аварии сложна из-за конституционного права каждого гражданина РФ на неприкосновенность его жилища (ст. 25 Конституции РФ). Это право может отменить только суд (ст. 3 ЖК РФ). В ином случае проникновение в квартиру вопреки воле собственника квалифицируется как уголовное преступление по ст. 139 УК РФ.
Если из-за непроведения ремонта произойдёт новая авария, причинение ущерба общему имуществу или имуществу жителей дома, то УО в суде нужно будет доказать, что она сделала всё возможное, чтобы выполнить свои обязанности по надлежащему содержанию дома. Поэтому УО нужно оформить следующие документы:
- Зафиксировать причину, по которой АДС потребовался доступ в квартиру
- Уведомить собственника помещения, доступ в которое необходим, об этих причинах и дате визита сотрудников АДС. Направить уведомление любым способом, который обеспечит быструю доставку и при этом позволит зафиксировать факт отправки такой информации.
- Составить акт о недопуске сотрудников в помещение, если собственник не отреагировал на уведомление или отказался впустить бригаду в квартиру (письмо Минстроя РФ от 16.01.2019 № 794-АО/06). Один экземпляр такого документа обязательно вручить владельцу помещения или же отправить по почте с уведомлением.
При этом можно попытаться убедить участкового в необходимости вскрыть квартиру на основании ст. 15 Федерального закона от 07.02.2011 № 3-ФЗ – для спасения жизни людей или их имущества, обеспечения безопасности граждан.
«Аварийная ситуация и отсутствие горячей воды на протяжении долгого времени потенциально влекут угрозу жизни и здоровья других собственников, поэтому, возможно, у УО получится убедить участкового обеспечить допуск», – отметили юристы Ассоциации «Р1». – «Но следует учитывать, что участковый на законных основаниях может и отказать, ссылаясь на неприкосновенность жилища».
Какие важные права есть у аварийно-диспетчерской службы УО
При авариях на сетях в МКД суды встают на сторону УО и требуют у собственников пустить рабочих в квартиру
Если в досудебном порядке УО не удалось получить доступ в помещение для ликвидации аварии, ей необходимо подать исковое заявление об обязании предоставить доступ в помещение к собственнику. Отсутствие собственника в суде не является препятствием для решения по иску. Такие дела рассматриваются быстро – около 10 дней.
После вынесения решения компании необходимо с исполнительным листом обратиться в службу судебных приставов. Приставы обязаны обеспечить доступ в помещение.
В судебной практике есть примеры таких дел с положительным для УО исходом:
- постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А12-25299/2013,
- решение АС Республики Татарстан по делу № А65-8715/2014.
Мы также писали о подобных случаях на портале:
- УО в Кургане через суд добилась права починить трубы в квартире
- Об обязанности жителей предоставлять УО доступ к общему имуществу
УО может получить доступ в квартиру не только при авариях, но и при других ситуациях на общем имуществе
Рассмотрим ещё один пример из судебной практики, когда УО добилась доступа в квартиру собственника – определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 25.01.2022 по делу № 88-1921/2022. В компанию обратился житель дома: в его квартире уже 10 лет не было холодной и горячей воды.
УО проверила квартиру заявителя и установила, что трубы выходят из стены смежного помещения. Тогда компания осмотрела соседнюю квартиру и установила, что на смежных с соседями трубах установлены металлические заглушки. При перекрытии кранов подача воды в кухню и ванную заявительницы прекращалась.
УО отметила, что такие заглушки нужно демонтировать: они позволяют перекрывать воду соседям и при этом безучётно потреблять ресурсы. Но собственники не позволили представителям управляющей организации это сделать, не пустив рабочих в квартиру.
Компания подала иск в суд, чтобы обязать владельцев квартиры с заглушками на трубах впустить работников УО для демонтажа кранов и сварки. Суды трёх инстанций сделали выводы, что:
- установленные запорные устройства не позволяют жителям соседней квартиры беспрепятственно получать коммунальные услуги;
- демонтаж запорных устройств не является переустройством и не приведет к изменению объёма общедомового имущества, не нарушит функционирование системы водоснабжения.
Суды обязали владельцев квартиры впустить сотрудников УО для демонтажа заглушек, и собственники не смогли обжаловать это решение.
Как УО получить доступ к стоякам водоснабжения в квартире
На заметку
Если УО или ТСЖ попали в ситуацию, когда им необходимо попасть в квартиру для устранения аварий, ей следует:
- Зафиксировать причину, почему нужен допуск в квартиру.
- Уведомить владельца помещения о необходимости попасть в помещение.
- В случае отказа – пригласить участкового для оформления акта недопуска.
- Обратиться в суд с требованием обеспечить УО доступ в квартиру для ликвидации аварии.
- Направить исполнительный лист приставам.
Есть ли в вашей практике положительные кейсы получения допуска в квартиру собственника? Поделитесь практикой в комментариях.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 902 подписчикам
Статьи по теме
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
- Главная
- Правовые ресурсы
- Подборки материалов
- Доступ управляющей компании в жилое помещение
Доступ управляющей компании в жилое помещение
Подборка наиболее важных документов по запросу Доступ управляющей компании в жилое помещение (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.04.2021 N 304-ЭС20-20515 по делу N А45-31721/2019
Требование: Об обязании передать техническую документацию на МКД и иные документы.
Обстоятельства: Вновь избранная управляющая компания указала на частичное исполнение прежней компанией обязательств по передаче необходимой документации.
Решение: Дело в части обязания ответчика передать истцу паспорт фасада и энергетический паспорт на МКД и взыскания денежных средств за неисполнение вступившего в законную силу решения арбитражного суда отменено, в данной части дело направлено на новое рассмотрение, поскольку судами не дана оценка доводам ответчика об отсутствии правовых оснований для возложения на него обязанности по передаче спорных паспортов, а также о неисполнимости судебного акта.В силу части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления МКД обязана передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в МКД, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации МКД и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме (в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ).
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Неприкосновенность жилища: высшая ценность или угроза безопасности соседей
(Козырь О.М.)
(«Юрист», 2021, N 12)Отдельную группу составляют случаи, когда при наличии решения суда о предоставлении доступа в жилое помещение в него могут входить работники управляющей организации, коммунальных служб, представители сетевой организации или гарантирующего поставщика, а также представители органов государственного контроля и надзора. В этих случаях уже не идет речь об аварийных ситуациях. Такие случаи, а также соответствующий круг лиц определены, в частности, в Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов <3>. Необходимость и возможность доступа в жилое помещение следует и из Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме — в той мере, в какой осмотр общего имущества дома для определения его состояния требует проведения осмотра его элементов в конкретном жилом помещении (т.е. внутриквартирного оборудования) <4>.
Нормативные акты
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019)Отменяя решение суда первой инстанции о возложении на ответчиков обязанности обеспечить представителям управляющей компании доступ в принадлежащее им жилое помещение, суд апелляционной инстанции исходил из того, что основания для предоставления доступа в квартиру для осмотра кухни и комнаты отсутствуют, поскольку в указанных помещениях не имеется технического и санитарного внутриквартирного оборудования, с учетом отсутствия аварийных ситуаций. Истцом не представлено доказательств наличия жалоб собственников других помещений многоквартирного дома в связи с проведенным переоборудованием жилого помещения, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав истца и иных лиц действиями ответчиков.
«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 21.11.2022)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023)10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Эксперты «АГ» положительно оценили выводы Суда. По мнению одной из них, воспрепятствование допуску УК в помещение для проведения контрольных мероприятий исключает ее возможность надлежащего исполнения своей обязанности, при этом с нее не снимается ответственность за негативные последствия, которые могут возникнуть в случае аварийных ситуаций. Другой эксперт полагает, что правовая позиция ВС согласуется с выводами Конституционного Суда.
7 мая Верховный Суд РФ вынес Определение № 4-КГ19-6 по спору между собственниками квартиры и управляющей компанией относительно предоставления сотрудникам последней доступа в жилье.
ООО «УК Вертикаль» обратилось в суд с иском к Игорю и Марии Исаевым о предоставлении доступа в их квартиру, расположенную в многоквартирном доме. Истец утверждал, что ответчики сделали в своей квартире перепланировку, которая могла изменить техническое и санитарное состояние внутриквартирного оборудования.
До обращения в суд управляющая компания безрезультатно пыталась истребовать у Исаевых документы о согласованности осуществленной ими перепланировки. Собственники жилья также отказались предоставить УК доступ в квартиру для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в целях надлежащего обслуживания инженерных систем дома.
Красногорский городской суд Московской области удовлетворил иск, обязав ответчиков обеспечить доступ в кухню и комнату спорной квартиры. Первая судебная инстанция сочла, что УК имеет право на осмотр внутриквартирного оборудования для предотвращения аварийных ситуаций. Свое решение суд обосновал ссылкой на положения ст. 31, 161 ЖК РФ, а также Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, (утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354).
Впоследствии апелляция отменила решение суда и отказала в удовлетворении иска. Вторая инстанция исходила из отсутствия оснований для предоставления доступа в квартиру в целях осмотра кухни и комнаты, поскольку в указанных помещениях не было технического и санитарного внутриквартирного оборудования. Апелляция отметила факт отсутствия аварийных ситуаций и недоказанность УК наличия жалоб со стороны других жильцов дома на перепланировку спорной квартиры, что свидетельствовало об отсутствии нарушения чьих-либо прав.
Не согласившись с решением апелляционного суда, УК обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, Судебная коллегия по гражданским делам которого сочла ее обоснованной.
Со ссылкой на ряд норм ЖК РФ и Правил пользования жилыми помещениями (утв. Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25) высшая судебная инстанция напомнила основные обязанности собственников жилых помещений в многоквартирном доме по содержанию и пользованию жильем. Верховный Суд отметил, что Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами, которые обеспечивают, в частности, надежность многоквартирных домов, безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества.
Как пояснил Суд, содержание общего имущества дома включает в себя его осмотр, в том числе ответственными лицами, в целях своевременного выявления несоответствия состояния такого имущества требованиям законодательства, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан. В число лиц, имеющих право осмотра общего имущества, входит и управляющая компания, представители которой имеют право на допуск в жилье для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг. Такой допуск предоставляется им по мере необходимости, в заранее согласованное с жильцом время, не чаще одного раза в три месяца, а в случае ликвидации аварий – в любое время.
«Требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность», – указано в тексте определения ВС.
В связи с этим Суд пришел к выводу, что у представителей УК имеется право требовать допуск в жилье в силу прямого указания в законе. Такое право не зависит от конкретных обстоятельств и продиктовано необходимостью профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем. С учетом этого ВС отменил судебный акт апелляции и оставил в силе решение суда первой инстанции.
Адвокат АП г. Москвы Алина Емельянова поддержала выводы Суда. «Позиция ВС РФ представляется верной: управляющая компания в силу закона обязана осуществлять контроль за техническим состоянием внутриквартирного оборудования, поддерживать его в надлежащем состоянии. Воспрепятствование допуску УК в помещение для проведения контрольных мероприятий исключает ее возможность исполнять свои обязанности надлежащим образом, при этом с нее не снимается ответственность за негативные последствия, которые могут возникнуть в случае аварийных ситуаций», – пояснила эксперт.
Адвокат также обратила внимание на позицию апелляционного суда в той части, в которой он делает вывод об отсутствии нарушения прав истца и иных лиц действиями ответчиков. «Действительно, исследование вопроса о праве на иск является необходимым для вынесения обоснованного судебного акта. К сожалению, определение ВС РФ не содержит рассуждений по этому вопросу», – отметила Алина Емельянова.
Старший юрист корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры» Ольга Дученко также согласилась с позицией ВС. Эксперт отметила, что она согласуется с выводами Конституционного Суда, который ранее пояснял, что допуск представителей УК в помещения направлен на поддержание в надлежащем состоянии внутриквартирного оборудования и качественное предоставление коммунальных услуг, обеспечивая при этом необходимый баланс интересов собственников (пользователей) помещений, лиц, предоставляющих коммунальные услуги, а также представителей контролирующих государственных органов (Определение Конституционного Суда РФ от 29 мая 2018 г. № 1239-О). Юрист выразила надежду, что разъяснения Верховного Суда приведут к единообразию судебной практики по данному вопросу.
Пускать ли в квартиру?
ООО «УК «Вертикаль» хотело проверить, как семья Исаковых* сделала перепланировку своей квартиры. Управляющая компания попросила Исаковых прислать согласование перепланировки, но получила отказ. Тогда она захотела попасть в квартиру, чтобы осмотреть техническое и санитарное состояние оборудования, а также измерить площадь отапливаемого помещения. Управляющая объяснила: это необходимо для обслуживания инженерных систем. Исаковы в квартиру пустили, но в комнату, на кухню и лоджию представители управляющей компании так и не попали. Поскольку полный доступ в помещение не был предоставлен, общество обратилось с соответствующим иском в суд. Жильцы настаивали, что это их личная собственность и пускать посторонних они не обязаны.
Красногорский городской суд Московской области обязал Исаковых обеспечить доступ в квартиру для осмотра кухни и комнаты. Он решил, что управляющая компания имеет на это право как минимум для предотвращения аварийных ситуаций (ст. 31, 161 Жилищного кодекса, Правила № 354).
Московский областной суд отменил это решение и вынес новое, которым отказал в удовлетворении иска ООО «УК «Вертикаль». Он пришел к выводу, что основания для предоставления доступа на кухню и в комнату отсутствуют, поскольку в этих помещениях нет технического и санитарного внутриквартирного оборудования; авария не произошла. По мнению апелляции, управляющая не доказала, что другие жильцы жаловались на проведенную Исаковыми перепланировку. А значит, права ООО «УК «Вертикаль» не нарушены.
ИСТЕЦ: ООО «УК Вертикаль»
ОТВЕТЧИКИ: семья Исаковых*
СУТЬ СПОРА: о возложении обязанности предоставить доступ в жилое помещение
РЕШЕНИЕ: апелляционное определение отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции
Тогда общество обратилось в Верховный суд. Тот разъяснил: управляющая компания обязана периодически осматривать помещения для эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования. Поэтому она вправе требовать допуска в занимаемые жилые и нежилые помещения в согласованное время, но не чаще одного раза в три месяца (пп. «е» п. 3 Правил № 354). ВС решил: апелляция сделала ошибочный вывод, что представитель управляющей может зайти в квартиру только в аварийной ситуации или в связи с жалобами других жильцов. У нее есть соответствующее право в силу прямого указания в законе, оно не зависит от конкретных обстоятельств и установлено для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем. Поэтому ВС отменил апелляционное определение, оставив в силе решение суда первой инстанции (№ 4-КГ19-6).
Практика существовала давно
Юрист направления «Налоги и право» ГК
Федеральный рейтинг.
Михаил Прихожан напомнил: суды и ранее выносили решения об обязании собственников обеспечить доступ представителям управляющих компаний и органов власти (№ 56-КГ14-9, № 33-42342/2017, № 33-8651/2017, № 33-231/2017). «В целом решение ВС является логичным развитием уже имевшейся судебной практики. Оно послужит прецедентом для разрешения аналогичных споров», – отметил Прихожан. Аналогичной точки зрения придерживается адвокат КА «Меклер и партнеры» Анатолий Клейменов: «ВС лишь установил единообразное толкование норм жилищного права».
Это решение ВС не следует воспринимать как начало «гонений» на собственников, сделавших незначительные перепланировки. Оно касается только тех, кто внес весьма существенные изменения. Например, снес несущие стены или соединил лоджию с комнатой. Также стоит беспокоиться тем, чьи перепланировки были проведены с нарушением строительных норм и правил.
* – имя и фамилия изменены редакцией.
- Верховный суд РФ
Жилье ,
27 дек 2019, 16:42
0
ВС разъяснил, когда собственник обязан впускать коммунальщиков в квартиру
Представителей управляющей компании должны пускать в квартиры, но в удобное для хозяина время
Собственник квартиры не имеет права отказать представителям управляющей компании (УК) в доступе в помещение с проверкой. Это касается случаев, если в квартире произведена перепланировка. Такое решение вынесла Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России после рассмотрения спора управляющей компании и собственника квартиры с неузаконенной перепланировкой, сообщает Legal.Report.
Причиной рассмотрения спора собственника и управляющей компании стал отказ в предоставлении доступа к кухне и одной из комнат для проверки после перепланировки. Владельцы квартиры также не предоставили документы УК о согласовании переустройства.
Судебная коллегия ВС разъяснила, что, согласно правилам предоставления коммунальных услуг, владелец жилья обязан пускать представителей УК для осмотра оборудования и ремонта. Это право закрепляется вне зависимости от конкретных обстоятельств, в том числе для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем.
Кроме того, в правилах содержания общего имущества многоквартирного дома, установленных правительством России, сказано, что исполнитель имеет право требовать допуск в жилое или нежилое помещение, которое занимает собственник, в заранее согласованное время, но не чаще одного раза в три месяца, уточняется в публикации.
В России введут штрафы для юридических и должностных лиц за незаконную перепланировку в многоквартирных домах. Штрафы распространяются на жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах. Должностным лицам придется заплатить штраф от 4 тыс. до 5 тыс. руб., а юрлицам — от 40 тыс. до 50 тыс. руб.