Органы ГЖН нередко признают незаконной индексацию УО размера платы за жилое помещение без проведения общего собрания собственников даже в том случае, если такой порядок закреплён в договоре управления. Читайте о том, когда, по мнению Минстроя РФ и ВС РФ, УО может изменить размер платы без организации ОСС.
Изменение размера платы возможно только с разрешения ОСС
Заключая договор управления, собственники помещений и УО должны внести в него пункты о порядке определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, порядок внесения такой платы (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Также в ДУ стороны согласовывают перечень работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту дома (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).
Перечень работ и услуг, которые включены в договор управления, не может быть меньше минимального перечня, утверждённого ПП РФ № 290 для обеспечения надлежащего содержания общего имущества МКД.
В соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, если в доме не созданы ТСЖ или ЖК, то размер платы за жилое помещение устанавливается на ОСС с учётом предложений управляющей домом организации. Общее собрание собственников проводится в соответствии с требованиями ст.ст. 45–48 ЖК РФ. Размер платы утверждается сроком не менее, чем на 12 месяцев.
Как правильно отразить в договоре управления индексацию его цены
Суды не признают законной индексацию размера платы без ОСС
В п. 17 постановлении Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22 отмечено, что УО не имеет права в одностороннем порядке:
- изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения,
- начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем утверждённый на ОСС размер такой платы.
ВС РФ при этом ссылается на ч. 7 ст. 156, ч. ч. 1–3, 8 ст. 162 ЖК РФ, п. 1 ст. 310, п. 1 ст. 432, ст. ст. 450–453 ГК РФ.
Эта позиция ВС РФ приводится судами всех инстанций при разборе споров управляющих организаций и органов ГЖН, которые при проверках деятельности УО устанавливают факт повышения размера платы за жилое помещение без проведения ОСС и выдают предписания об устранении нарушения.
Суды признают такие предписания законными, указывая на то, что УО не имела права индексировать размер платы без проведения ОСС. Например, к такому выводу пришёл ВС РФ в деле № А75-10618/2015, оставив в силе решение предыдущего суда и подтвердив правомерность требований органа ГЖН сделать перерасчёт платы за содержание жилого помещения жителям дома, которые на ОСС не принимали решения о повышении размера такой платы.
Суд акцентирует внимание на том, что включённые в договор управления условие ежегодной индексации размера платы и порядок такой индексации не могут рассматриваться судом в качестве доказательства принятого на ОСС решения об изменении размера платы (дело № А50-9160/2017).
УО попыталась отстоять в суде право повышать плату без проведения ОСС
Рассмотрим дело № А76-3786/2017, в котором кассационный суд и ВС РФ в 2018 году пришли к другому выводу. В суд обратилась управляющая многоквартирным домом организация, требуя признать недействительным предписание органа ГЖН Челябинской области об устранении УО нарушений в части повышения размера платы за жилое помещение.
ГЖИ в ходе внеплановой проверки установила, что УО индексировала размер платы за содержание и ремонт жилого помещения без проведения общего собрания собственников. Надзорный орган предписал УО сделать жителям перерасчёт начислений и вернуть размер платы на утверждённый ранее на ОСС уровень.
Первый и второй суды основывали свои выводы на ч. 7 ст. 162 ЖК РФ. Они отметили, что, согласно законодательству, основной способ изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения – волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Иной способ противоречит требованиям закона и нарушает права потребителя.
Такое требование жилищного законодательства должно обеспечить прозрачность определения размера платы и гарантировать права и интересы собственников как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией.
В суде апелляционной инстанции УО настаивала на том, что индексация проведена в соответствии с договором управления, заключённом с собственниками помещений на ОСС. Решение этого собрания не было оспорено в суде, следовательно, установленный порядок индексации размера платы действует.
Однако апелляционный суд не принял это как доказательство незаконности предписания ГЖИ. Судья пришёл к выводу, что УО повысила размер платы вопреки воле собственников в одностороннем порядке и с нарушением сроков: до истечения одного года с момента его установления.
Эта позиция двух судов соответствовала сложившейся практике, в том числе ВС РФ:
- постановление Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 304-АД15-6059 по делу № А27-19838/2014,
- постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2016 по делу № А76-24260/2015,
- определение Верховного Суда РФ от 14.04.2017 № 304-ЭС17-2651 по делу № А45-7987/2016.
Корректируем договор управления согласно НПА, принятым в 2018 году
Повышение размера платы без ОСС возможно при наличии этого условия в договоре управления
УО в кассационной жалобе указала, что собственники на ОСС не устанавливали фиксированного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а согласовали механизм начисления и изменения платы – в соответствии с нормативными актами органов местного самоуправления. Этот механизм применялся с момента утверждения условий договора управления МКД и не изменялся на протяжении его действия.
Кассационный суд отметил, что предыдущие суды не учли, что договор управления МКД должен содержать порядок определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).
В договоре управления УО с собственниками указано, что размер и периодичность изменения платы за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту устанавливаются в соответствии с нормативными актами органов местного самоуправления.
Соответственно, стороны ДУ предусмотрели возможность изменения платы за работы и услуги по непосредственному содержанию и текущему ремонту в соответствии с решениями органа МСУ. Предписание ГЖИ было признано незаконным, а решения предыдущих судов отменены.
Верховный суд РФ, куда в свою очередь подала жалобу ГЖИ, в определении от 16 апреля 2018 года согласился с выводами кассационного суда, тем самым подтвердив, что если в договоре управления собственники и УО согласовали порядок проведения индексации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то проводить ОСС для изменения этой платы не нужно. В таком случае индексация размера платы не будет считаться односторонней.
Повышение размера платы без ОСС возможно при наличии условий в договоре управления
С таким мнением ВС РФ согласился и Минстрой РФ в письме от 26.12.2018 № 51876-ОО/04. Ведомство прямо указало на то, что индексация размера платы за содержание и ремонт жилого помещения может быть предусмотрена условиями договора управления.
В таком случае управляющей организации не нужно повторно выносить этот вопрос на общее собрание собственников. Индексация уже установлена соглашением сторон и не будет являться односторонним решением управляющей организации.
В какой форме УО составить годовой отчёт за 2018 год
Запомнить
Данная позиция ВС РФ и мнение Минстроя РФ, выраженная в письме от 26.12.2018 № 51876-ОО/04, ещё раз формулируют важные для УО постулаты, которые следует учитывать при подписании договора управления и индексации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения:
1. Основным способом изменения установленного размера платы является решение общего собрания собственников помещений в доме. Выносить этот вопрос на ОСС можно не чаще раза в год.
2. Другим способом является внесение механизма индексации в договор управления и утверждение этого механизма на ОСС. В таком случае изменение размера платы УО может проводить в соответствии с утверждённым порядком без проведения общего собрания.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 748 подписчикам
Статьи по теме
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Как проиндексировать размер платы за содержание жилого помещения без отдельного решения ОСС
Эксперты показали опасные и безопасные положения про индексацию размера платы в договоре управления. В конце года Верховный суд назвал, что должно быть в договоре, чтобы индексировать плату можно было без отдельного решения ОСС. Готовая формулировка – в новой рекомендации Системы УМД.
Что дает право проиндексировать плату без отдельного протокола ОСС
Проиндексировать размер платы без протокола ОСС можно только по условиям договора управления. Если в договоре управления нет механизма индексации, то УО не вправе увеличить размер платы без решения ОСС. Суд посчитает индексацию односторонним изменением размера платы, а это недопустимо.
«УО вправе повысить размер платы за содержание жилого помещения на индекс потребительских цен на ЖКУ без ОСС, если это предусматривает договор управления», – такие выводы сделал Верховный суд в определении от 25.12.2018 № 301-КГ18-22044.
Суд отметил, что данные об индексе потребительских цен на ЖКУ Росстат публикует в открытом доступе на своем сайте. Каждый собственник помещения в МКД может самостоятельно проверить размер платы с учетом этого индекса. Позицию Верховного суда поддержал Минстрой (письмо Минстроя от 26.12.2018 № 51876-ОО/04).
Опишите механизм индексации
В договоре управления сначала надо описать, что на что умножить, а затем пояснить, какие цифры где брать.
Если сформулировать условие об индексации в договоре управления недостаточно подробно, то нельзя сделать однозначный вывод: разрешили собственники устанавливать размер платы за содержание помещения без утверждения на общем собрании или нет (определение Верховного суда от 16.11.2020 № 308-ЭС20-17459). Суды считают волеизъявление собственников «первоочередным способом изменить размер платы за содержание жилого помещения». Собственники помещений принимают решения на общем собрании.
СИТУАЦИЯ
Вправе ли УО проиндексировать размер платы за содержание на процент инфляции
Установите, какой показатель применяете для индексации, и назвать, где будете брать данные
Есть два варианта, как указать в договоре показатель для индексации размера платы.
1. Указать, что индексацию будете проводить на величину индекса потребительских цен, которую возьмете на официальных ресурсах.
2. Указать величину, на которую будете индексировать размер платы ежегодно. Например, так: 3,8 процента или 3,5 процента.
Дело в том, что в последние три года прирост цен на платные услуги – не выше 4,5 процента. За 2019 год – 3,8 процента. Это значит, что вы не ошибетесь, если укажете в договоре управления ежегодную индексацию в размере, например, 4 процентов. Если применить клиентоориентированный подход, то стоит указать индексацию, например, на 3,5 процента. Значение 3,5 процента покажет жителям, что индексация – ниже уровня инфляции, а в денежном выражении разница между 4 и 3,5 процента не велика.
Индекс потребительских цен вы можете найти из информационного бюллетеня «Инфляция на потребительском рынке», его публикует ЦБ в январе каждого года. Например, 17 января 2020 года опубликовали № 12 (198), декабрь 2019 года.
Обозначьте, что именно будете индексировать
Обозначьте в договоре плату, которую будете ежегодно индексировать. Сформулируйте название платы, которую будете индексировать, – без этого в суде проиграете. Чтобы в случае суда ваша позиция была непробиваемой, лучше указать и название, и размер платы, который будете индексировать.
По законодательству от УО зависит только плата за содержание жилого помещения. Плату за коммунальные услуги УО начисляет по утвержденным властями тарифам, а взносы на капремонт утверждают власти региона или собственники на ОСС.
В плату за содержание жилого помещения входит плата:
- за услуги, работы по управлению МКД;
- содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД;
- КР на СОИ.
Структура платы определена в части 2 статьи 154 ЖК.
Получается, что по условиям договора управления УО индексирует только плату за содержание жилого помещения – это и нужно указать в договоре управления.
Определите период применения конкретных показателей и значений
Из условий договора управления должно быть ясно, в каком расчетном периоде УО начисляет плату собственникам с учетом индексации. Разберем на примере.
Расчетный период для всех УО – календарный месяц. УО должна представить жителям платежные документы не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим (ч. 2 ст. 155 ЖК). Значит, 1 февраля 2020 года УО должна представить жителям платежки за январь.
Росстат, ЦБ публикуют официальные данные за прошедший год в январе. Например, данные за 2019 год опубликованы в январе 2020 года. Получается, что в первой половине января УО не могла начислять плату с учетом проиндексированного размера платы. Оптимальное решение такое: начислить плату с учетом индексации за расчетный период «февраль» и представить жителям платежки не позднее 1 марта.
Избегайте «плохих» положений про индексацию
С формулировкой в договоре управления, которую мы привели на рисунке 1, УО не смогла доказать в суде, что имела право проиндексировать размер платы (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2020 № 15АП-512/2020).
Вот претензии к подобным формулировкам:
- договором не предусмотрен конкретный механизм индексации;
- не указано, какой именно уровень инфляции взят для индексации;
- не обозначен размер платы, который будут индексировать;
- не установлен период применения.
Готовая безопасная формулировка про индексацию
Чтобы ваши действия по индексации размера платы признали законными, сложите все подсказки из этой рекомендации. Пример готовой формулировки смотрите на рисунке.
Рисунок 1. Готовые положения для договора управления об индексации
Скачать
Верные формулировки по этим пунктам обеспечат вам преимущество даже на случай, если придется выступать ответчиком в суде.
Какие могут быть последствия
Если в договоре управления сформулировать условие об индексации общими словами, то впоследствии придется:
- получить предписание от ГЖИ сделать перерасчет;
- стать ответчиком в суде по иску ГЖИ или собственников;
- вернуть деньги как неосновательное обогащение.
В предписании госжилнадзор укажет, что УО должна «устранить нарушение и сделать перерасчет путем снижения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД».
Есть случаи, когда ГЖИ выставляет требования уплатить штраф за нарушение лицензионных требований.
С 1 декабря повысились тарифы на услуги ЖКХ. Индексация, которая по плану должна была произойти в 2023 году, пройдет досрочно. При этом в следующий раз тарифы изменятся лишь с июля 2024 года, заверяет Минэкономразвития.
Творческая попытка объяснить населению необходимость вовремя оплачивать коммуналку. / Соцсети
Повышение платы для всех регионов на этот раз будет одинаковым — на 9% (с июля 2022 года тарифы подросли на 4%). При этом внутри региона в разных городах размер подорожания может варьироваться.
Правительством установлено, что электричество и тепловая энергия подорожают на 8,9-9% по сравнению с тарифами, действующими на конец ноября. Повышение стоимости остальных услуг опять же может разниться — так, чтобы в целом плата за все услуги выросла на 9%.
Что лучше: немного раньше начать платить по новым тарифам или же зимой остаться без отопления и горячей воды?
Досрочное повышение тарифов на коммунальные услуги необходимо для их бесперебойного предоставления, пояснял ранее замминистра строительства и ЖКХ Алексей Ересько. Индексация тарифов — традиционная, предусмотренная законом процедура, которая проводится в рамках ежегодной инфляции, отражающейся на стоимости ресурсов, необходимых для оказания коммунальных услуг, ремонта сетей и объектов, а также на стоимости топлива для котельных, реагентов для очистки воды, говорил он. По законодательству изменения тарифов не могут превышать инфляцию, при этом на протяжении последних нескольких лет сохранялась ситуация, при которой повышение тарифов было значительно ниже показателей инфляции и роста цен на сопутствующие товары и услуги. «Индексация тарифов продиктована необходимостью своевременного финансирования операционной деятельности для бесперебойного предоставления коммунальных услуг», — отмечал замминистра.
Весной после введения санкций нарушились логистические цепочки, товаропроводящие связи, и это привело к тому, что невозможно было вовремя провести ремонт, восстановительные работы, установить необходимое оборудование, говорит заместитель исполнительного директора НП «ЖКХ Контроль» Андрей Костянов. Но прошло уже довольно много времени, появились новые поставщики. Какие-то товары мы смогли импортозаместить. И сейчас средства от повышения тарифов будут направлены, как обычно, на модернизацию и ремонт коммунальной инфраструктуры, говорит Костянов. «Тут нужно понимать, что лучше: немного раньше начать платить по новым тарифам или же зимой остаться без отопления и горячей воды?» — говорит он.
«За последнее время произошло несколько аварий в ЖКХ. Возможно, по халатности и недосмотру, но возможно, из-за того, что в свое время не успели заменить оборудование. Этого оборудования, запчастей просто не было», — замечает эксперт. Нужно учитывать, что срочный ремонт стоит дороже, чем плановый — из-за более сжатых сроков, необходимости привлечения большего числа проектировщиков, рабочих и т.п.
В последние годы тарифы на коммунальные услуги обычно менялись с июля, и часто говорят, что нынешнее повышение произойдет на семь месяцев раньше, однако это не совсем так, добавляет Костянов. В соответствии с законодательством изменение тарифов может происходить два раза в год — не только с 1 июля, но и с 1 января, и такое уже бывало, подчеркивает он. Так что сроки повышения переносятся не на 7 месяцев, а всего на один.
Всеобщее декабрьское подорожание касается платы за отопление, горячее и холодное водоснабжение, газ, электроэнергию, вывоз мусора. Остальные платежи (например, плата за содержание и ремонт жилья, за капремонт) не ограничиваются предельными индексами, их повышение не привязано к единой дате. Однако некоторые муниципалитеты уже приняли решения индексировать с 1 декабря и платежи за содержание и ремонт — тоже на 9%.
Инфографика «РГ»/Леонид Кулешов/Марина Трубилина
Ряд регионов с декабря поднимают плату за капремонт. По данным Ассоциации региональных операторов капремонта (АРОКР), увеличение минимального взноса на капремонт с декабря планируется в Ярославской и Кемеровской областях (на 10%), Ненецком и Ямало-Ненецком АО (по 9%), Северной Осетии и Омской области (на 4%), Пермском крае (2%), Удмуртии (11%), Ханты-Мансийском АО (13%), на Камчатке (17%).
При необходимости регионы могут поднять тарифы на коммунальные услуги и больше предельного индекса, но они должны обосновать это и согласовать с Федеральной антимонопольной службой. Семьи, где на квартплату уходит более 22% дохода, могут получать субсидии на оплату ЖКУ. В ряде регионов этот порог ниже. По словам Ересько, субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг получают 2 млн человек. Также есть компенсации на оплату ЖКУ для многих категорий льготников. К примеру, из федерального бюджета (то есть по всей стране) компенсации предоставляются участникам Великой Отечественной войны, ветеранам боевых действий, чернобыльцам, инвалидам и пр.