Посуточная аренда как бизнес с чего начать

Разбираемся, выгодно ли сдавать квартиру посуточно, как выбирать квартиру под сдачу и какие есть подводные камни у этой деятельности.

Что выгоднее: краткосрочная или долгосрочная аренда

Сдача квартиры в аренду приносит доход, который позволяет не только погасить затраты на обслуживание жилья, но и заработать. Аренда может быть долгосрочной и краткосрочной. В первом случае все понятно: вы находите арендаторов, заключаете договор, ежемесячно получаете арендную плату и периодически проверяете состояние квартиры. Последнее, впрочем, необязательно: существует страховой депозит, за счет которого можно покрыть убытки, если они будут.

С посуточной арендой сложнее: во-первых, искать жильцов необходимо почти ежедневно, как и следить за состоянием недвижимости. Это может занимать достаточно много времени, совмещать такую деятельность с полным рабочим днем непросто. В то же время доход от посуточной сдачи квартиры может заменить доход от работы в найме.

К примеру, по данным сервиса «Найди дом», месячная аренда однокомнатной квартиры в Москве обходится в среднем в 41 тысячу рублей, а посуточная — примерно в 2,5 тысячи. То есть при загрузке квартиры более 16 дней в месяц краткосрочная сдача окажется выгоднее. В больших городах квартиры простаивают редко, особенно если находятся в хорошем месте и в приличном состоянии.

Несмотря на то, что посуточная аренда может быть выгоднее, не все готовы на такой бизнес, говорит управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. «Собственники, которые предпочитают долгосрочную аренду, почти никогда не соглашаются на короткие сроки. И наоборот, те, кто сдает квартиру посуточно, редко сдают квартиры даже на 1–2 месяца. Это совершенно разные потоки, которые не хотят пересекаться», — отмечает она.

Сколько можно заработать на посуточной аренде

На первый взгляд, бизнес на сдаче жилья в аренду может показаться менее выгодным, нежели вложения в инвестиции или другие финансовые инструменты, особенно если квартиру под сдачу придется сначала купить за свои деньги. По подсчетам аналитиков ЦИАН, в среднем в Москве квартира приносит 5,5% годовых со сроком окупаемости в 18 лет. Однако здесь не берется в расчет стоимость самого актива, а ведь квартиры стабильно дорожают, особенно в крупных городах.

Еще выгоднее сдача апартаментов — специально приспособленных для этого помещений, которые стоят дешевле обычного жилья, но приносят не меньшую прибыль.

«Краткосрочная аренда без простоя с точки зрения дохода для собственника более выгодна, чем долгосрочная аренда (не менее 1 месяца). Для квартир бизнес-класса разница в доходе может отличаться в 2–3 раза. Если квартира с помесячной арендой ставкой приносит собственнику 50 тысяч рублей в месяц, то посуточно она может приносить до 150 тысяч рублей», — подтверждает Жукова.

По данным агентства IRN, за 20 лет квартиры в Москве подорожали в 10 раз — если в 2000-х годах квадратный метр обходился в 25–30 тысяч рублей, то сейчас он стоит около 250 тысяч и более. Но для покупки надо иметь сразу всю сумму, и быстро изъять ее не получится, поскольку продажа квартиры даже с дисконтом занимает время.

Купить квартиру для сдачи в аренду с помощью ипотеки

Если у вас нет квартиры, но вы хотите заняться бизнесом с посуточной сдачей квартиры, недвижимость можно купить с помощью ипотечного кредита и покрыть платежи за счет аренды.

Начальная стоимость квартир в Москве варьируется в диапазоне 6–10 млн рублей. Далее закладываем стоимость ремонта (от 500 тысяч рублей) или берем с готовой отделкой, закупаем минимально необходимую мебель (около 100–300 тысяч рублей) и сдаем за 2,5–5 тысяч рублей в сутки. Даже с 50% загрузкой доход составит около 30–60 тысяч рублей в месяц после вычета коммунальных платежей и трат на расходные материалы.

Если у вас есть около 2 млн рублей на первоначальный взнос, ваш ежемесячный платеж за «однушку» составит примерно 35–45 тысяч рублей, что как раз покрывается посуточной арендой. Вы все равно остаетесь в плюсе, ведь в итоге жилье оказывается у вас в собственности. Правда, банк может прописать в условиях договора ипотеки запрет на сдачу жилья в аренду. При проверке и обнаружении нарушения он вправе потребовать от вас досрочно погасить кредит. Однако если ипотечные платежи поступают регулярно, банк вряд будет вас беспокоить.

Воспользоваться чужой квартирой на правах субаренды

Есть и другой способ. Если своего жилья нет и брать ипотеку не хочется, сдавать в аренду можно чужую недвижимость. Для этого придется самому снять квартиру на длительный срок и заключить с хозяином договор, в котором прописать возможность посуточной сдачи. Лучше использовать эту схему добросовестно, то есть заранее предупредить собственника и обозначить в договоре право на субаренду. Иначе в соответствии со ст. 615 ГК РФ владельцы квартиры вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Вашим доходом станет разница в цене между долгосрочной и посуточной арендой за вычетом трат на рекламу, уборку, расходники в квартиру и т. п. Как правило, хосту (тому, кто организует посуточную сдачу на правах субаренды) достается от 5 до 20% прибыли, но по договоренности с хозяином можно прописать точную сумму или проценты в договоре.

Какую квартиру выбрать для краткосрочной сдачи в аренду

Чтобы максимизировать прибыль от бизнеса на посуточной сдаче квартир, важно правильно выбрать объект.

Есть несколько параметров, на которые надо обратить внимание:

• Расположение квартиры. Локация принципиально важна для посуточной сдачи жилья. Располагаться объект должен близко к центрам притяжения — культурным и деловым объектам, достопримечательностям. Если же ваша квартира находится в спальном районе, обратите внимание на транспортную доступность — чем проще добраться до квартиры на общественном транспорте, тем легче будет ее сдать посуточно.
• Размер квартиры. Считается, что лучше всего для краткосрочной аренды подходят однокомнатные квартиры или студии. Это действительно так: туристы и командированные часто ездят поодиночке или парами, редко бывают дома, поэтому не хотят переплачивать за лишние метры. Кроме того, в маленьких квартирах вряд ли будут устраивать вечеринки, а это значит меньше проблем с соседями. Но и двух-трехкомнатные квартиры могут быть востребованы, к примеру, в курортных регионах: отдыхающие часто приезжают семьями и, не желая брать два номера в отеле, арендуют большую квартиру. Таких квартир на рынке меньше, а значит можно устанавливать цену без оглядки на конкурентов.
• Наличие ремонта. Нужно позаботиться о привлекательности внешнего вида квартиры. В отпуске или командировке человеку важен максимальный комфорт. Гость принимает решение об аренде за секунды, посмотрев несколько фотографий. В квартире должны быть минимально необходимые вещи: мебель, кухонный гарнитур, телевизор, холодильник и другая бытовая техника. Такие дополнения, как посуда, салфетки и шампунь, увеличат шансы на посуточную сдачу. Хорошим тоном считается, когда на кухне есть сахар, соль, снеки, необходимые бытовые средства.

#}

Ставка: от 5.5%

Платеж: 9 059 ₽

#}

Как платить налоги за сдачу недвижимости в аренду

Перед тем как сдать квартиру, выберите один из вариантов, как вы будете платить налоги за поступающие доходы:

• Оформить ИП. В этом статусе можно платить налоги по упрощенной схеме — 6% выручки, или по патентной, что предполагает единый платеж за определенный срок. Стоимость патента зависит от региона, уточнить его размер можно в налоговой инспекции. ИП обязательно должны платить взносы в Пенсионный фонд и фонд ОМС. Они фиксированные, и в 2022 году составляют 43 211 рублей. Кроме того, ежегодно в Пенсионный фонд нужно дополнительно перечислять 1% от суммы заработка более 300 тысяч рублей.
• Получить статус самозанятого. Это делается онлайн, через приложение «Мой налог». Если вы сдаете физлицам, то платите 4% от выручки, юрлицам — 6%. При этом нет никаких обязательных страховых взносов.

Важно! Тем, кто сдает квартиру нелегально, грозит штраф. Придется заплатить: 13% неучтенного подоходного налога за три последние года, причем конкретную сумму установит суд, 5% за отсутствие декларации, 40% неучтенного дохода за сокрытие налогов и 500–200 рублей за факт незаконной предпринимательской деятельности.

Также позаботьтесь о страховке квартиры — это покроет убытки, если они все же случатся. После обращения в страховую компанию на объект приедет оценщик, который посчитает стоимость страхового покрытия и премию.

Сдача квартир посуточно: плюсы и минусы

«Посуточные квартиры (квартиры выходного дня) — это фактически гостиница, в которую человек приезжает с одним чемоданом. Там должен быть набор посуды, набор постельного белья, минимальный набор мелкой бытовой техники: чайник, микроволновка. Постоянно меняющийся состав жильцов влечет больше трудозатрат на клининг — приведение квартиры в порядок, смену постельного белья», — говорит Мария Жукова из «Миэль».

Вместо заключения: советы тем, кто собирается сдавать квартиру в аренду

Квартиры посуточно как бизнес могут принести неплохой доход, но сам процесс потребует от вас сил, времени и личного участия. Либо придется нанять персонал в помощь, которому нужно будет платить деньги.

«Крайне редко посуточной арендой занимаются сами собственники. Это либо собственник — юридическое лицо, которое когда-то купило несколько квартир и занимается «гостиничным бизнесом». Либо это квартиры, которые по доверительному управлению берет компания. Собственник может жить где-то далеко, даже за границей, а агентство или доверительный управляющий, беря все расходы и сложности на себя, гарантирует ему фиксированный доход», — говорит Жукова.

Если вы все же решили заняться посуточной сдачей жилья, то:

• решите, будете ли вы сдавать свою или чужую квартиру по договору субаренды;
• оцените локацию, размер квартиры и ремонт в ней;
• оформите все необходимые документы, чтобы заниматься бизнесом легально;
• оцените рыночную ситуацию и посчитайте свои вероятные доходы и расходы.

С помощью сервиса Банки.ру вы можете подобрать оптимальные условия по кредиту или ипотеке, найти подходящий вклад или накопительный счет, а также изучить тему инвестиций и выбрать брокера.

Еще по теме:

Я начал свой путь в бизнесе в 2014 году, когда выкупил у своего партнера пять квартир в Подольске. Нигде не было информации о том, как продвигать посуточную аренду, какие маркетинговые стратегии применять и как вообще вести бизнес. Тогда я понял, что нужно создавать свое комьюнити, тем более что у риелторов уже были обучающие сообщества и свои каналы в социальных сетях развивал Циан. 

Я завел блог во «ВКонтакте», а затем вместе с инициативными подписчиками мы создали «Самый посуточный чат» в Телеграме, в котором на сегодняшний день более 4000 подписчиков. 

Сейчас в управлении у моей команды 30 объектов. К сентябрю мы планируем увеличить базу до 50 квартир, а еще скоро начнем работу по управлению апарт-отелями в соседних городах — Щербинке и Видном. 

Об эффективных практиках управления бизнесом в сфере посуточной аренды 

Универсальная формула успеха, которую я вывел для себя, такова: 

Далее мы детально разберем каждое из этих слагаемых. 

Хороший продукт

Наш основной сегмент — командированные, и основной упор мы делаем на спальные места и качественное постельное белье (этому мы учимся у гостиниц). 

Для командированных важны:

• локация в шаговой доступности от места назначения;
• цена ниже гостиничной;
• работа вбелую;
• предоставление всех отчетных документов;
• отдельные спальные места;
• наличие кухни. 

Как мы работаем над продуктом

1. Важно, чтобы гость увидел ту же самую квартиру, которая была на фотографиях. Ожидание и реальность должны совпадать. 
2. Можно превзойти ожидания гостя, не указывая некоторые дополнительные преимущества: например, наличие наборов для чистки зубов, тапочек, питьевой воды.
3. При наполнении объектов посуточной аренды важно в первую очередь ориентироваться на целевую аудиторию. Например, если бы мы сдавали квартиры в Санкт-Петербурге, то сосредоточились бы на интересных планировочных и дизайнерских решениях.

Хороший сервис 

У меня есть четкий план масштабирования. Я понимаю, что как только мы возьмем еще пять объектов, мне понадобится несколько горничных, третий менеджер по продажам и управляющий. Важно, чтобы штат сотрудников соответствовал объему вашей базы объектов, ведь если одна горничная обслуживает 8–10 квартир в течение месяца, она со временем устанет, и у вас появятся негативные отзывы. 

Вот как выглядит наш штат при объеме в 30 объектов с перспективой на рост: 

• шесть постоянных горничных (из расчета пять квартир на одну горничную + время на логистику);
• 1–2 запасных горничных;
• 1 house-мастер;
• 1 ассистент для оценки качества;
• 1 маркетолог-ассистент;
• 2 менеджера по продажам;
• 1 руководитель отдела продаж;
• PR/SMM-специалист. 

Как мы работаем над сервисом

1. У нас есть чек-листы и стандарты. Мы стараемся делать все свои квартиры одинаковыми, чтобы упростить работу горничных. А еще мы настроили дистанционное заселение и освободили функционал администратора. 

Единые стандарты обслуживания гораздо важнее, нежели круассан на постельном белье, как это любят хоумстейджеры. 

2. Не менее важен контроль качества. Мы разработали свое мобильное приложение Aparty Pro, чтобы удаленно контролировать горничных. 

Есть заблуждение, что контроль — это недоверие сотрудникам. Но на самом деле это помощь персоналу со стороны руководства. И состоит она в том, чтобы сравнить идеальный результат с фактическим. У горничных может быть «замылен» взгляд и они не заметят того, что заметит гость.

3. Мы увеличили скорость обработки звонков. С уходом зарубежных сервисов на отделы продаж легла большая нагрузка, ведь многие раньше вообще не занимались обработкой звонков.

Прием звонков в нашей сфере — это огромный стресс, многие рантье и хосты не понимают, как работать с возражениями и просто «сажают» кого-то на телефон в качестве справочного бюро. Из-за этого много гостей «сливается». 

4. Мы научили менеджеров работать с возражениями. С уходом зарубежных сервисов наша воронка сильно расширилась, и менеджерам нужно было помочь научиться работать в новых условиях: не просто принимать звонки, но и продавать, выяснять потребности клиента, предлагать варианты.

В результате за полгода наш средний чек повысился с 2190 до 2575 рублей*. Это притом что за указанный период компания приросла всего тремя новыми объектами. 

*У наших менеджеров 2 KPI: план по продажам и план по среднему чеку. Мы не можем ставить KPI на конверсии в сделку, так как отсеиваем определенные категории клиентов на этапе телефонного звонка (например, не заселяем молодых людей до 23 лет и не сдаем квартиры для вечеринок). 

Хороший маркетинг 

Помимо хорошего продукта и сервиса нужен хороший маркетинг. Проведем аналогию с рыбалкой: что нужно, чтобы поймать рыбу? Нужно, чтобы ваш крючок плавал не в ряске, а в хорошем месте, и чтобы он отличался от окружающего фона: был ярким, «вкусным», сочным. 

Как мы работаем над маркетингом

1. Диверсифицируем источники трафика. Люди не хотят работать, они хотят, чтобы пришел какой-нибудь классифайд-гигант, который давал бы им клиентов. Когда вы профессиональная управляющая компания, вы не можете делать ставку на какой-то один источник трафика. Ваш маркетинг должен быть объемным и диверсифицированным. 
2. Диверсифицируем источники поставок. Например, посуду мы покупаем у местных поставщиков, в FixPrice и на рынках. 
3. Анализируем деятельность конкурентов. Каждое объявление для классифайда требует серьезной работы. Но при этом не стоит писать в нем того, чего нет. Основная ваша задача в данном случае — отличаться от конкурентов. Грубо говоря, если все используют какое-то яркое выделение, вы будете отличаться, не применяя его. 

Как работать с классифайдами

Циан входит в топ-5 наших инструментов по привлечению звонков. Мы поставили себе задачу поработать над увеличением трафика и уменьшением стоимости лида с площадки. 

1. Поэтому первое, что мы сделали, — прошли верификацию и все проверки по программе «Работаю честно». 
2. Еще мы пользуемся возможностью писать заголовки и постоянно тестируем новые варианты. 
3. Мы экспериментируем с ценой и форматами продвижения. Не всегда цена является ключевым фактором для звонка. 
4. Также мы используем возможность скрывать предложения конкурентов в блоке рекомендаций, чтобы повысить охваты. 
5. Люди любят читать объявления, им важно получить информацию без необходимости звонить по телефону, поэтому мы активно экспериментируем над содержанием объявлений. 

Пример оформления объявления

Если кратко, в объявлении нужно указывать максимум возможной информации: дополнительные услуги и фишки, расположение мест притяжения, чтобы упростить процесс получения информации потенциальными клиентами. 

Пример эффективного описания объекта по шаблону

Хорошее управление

Мы работаем с командированными, и здесь тоже есть сезонный спрос — активность спадает в конце зимы и весной. 

Как пережить сезонное снижение спроса

1. Переориентировать объекты под другую целевую аудиторию. Например, переключиться с деловых людей на любовные пары: поменять объявления (вместо работы вбелую и отчетности — конфиденциальность и бесконтактный заезд), использовать кровати формата Box Spring, чтобы сдвигать и раздвигать их в зависимости от сезона.
2. Планировать расширение воронки — просчитывать, насколько у вас должен увеличиться маркетинговый бюджет, чтобы сохранить загрузку на должном уровне. Анализировать воронку нужно именно в горячий сезон, когда есть большой объем данных и право на ошибку. 
3. Анализировать, на каком этапе воронки могут быть проблемы: в процессе заселения, в работе отдела продаж, в уборке или даже в неработающей кнопке на сайте. 
4. Наращивать фонд рекламы и фонд развития, чтобы быть готовыми к любым происшествиям и кризисам.

Главное

1. Простой способ превзойти ожидания гостя — не упоминать в объявлении часть преимуществ: например, о наличии наборов для чистки зубов, тапочек, питьевой воды.
2. При наполнении объектов посуточной аренды важно в первую очередь ориентироваться на целевую аудиторию. 
3. Увеличить средний чек в посуточной аренде можно с помощью обучения отдела продаж и разработки стандарта приема звонков. 
4. Нужно диверсифицировать источники трафика и поставок, а также создавать резервный фонд для рекламы и развития.
5. Основная задача на классифайдах — отличаться от конкурентов. 
6. В горячий сезон нужно готовиться к спаду трафика: планировать расширение воронки и анализировать, на каком этапе клиентского пути по ней могут возникнуть проблемы. 
7. Объявления на классифайдах нужно составлять тщательно, подробно описывая объекты. 

В активном поиске. Как устроен бизнес краткосрочной аренды жилья

Сервис LOVEAP.ART конкурирует с крупнейшими онлайн-сервисами по краткосрочной аренде жилья и стимулирует рантье работать вбелую

«Если хочешь создать успешный бизнес, стань своим первым клиентом», — говорит основатель компании LOVEAP.ART Анна Мирошниченко. Шесть лет назад она, владелица небольшого рекламного агентства, отправилась на зимовку в Индию, а съемную квартиру в центре сдала в субаренду, чтобы сэкономить на высоких платежах.

Опыт оказался полезным во всех отношениях: вернувшись через несколько месяцев в Москву, Мирошниченко продала свой бизнес и решила запустить сервис по краткосрочной аренде жилья, но уже по договоренности с собственниками.

Особый подход

Общение с потенциальными арендодателями — самый сложный этап работы, признается Мирошниченко. Единственно действенный способ убедить владельцев сдавать квартиру посуточно — предоставить им дополнительные гарантии, например двойной депозит, который покроет расходы на ремонт, если он потребуется. А также, чтобы привлечь большее количество клиентов, необходимо было во всех квартирах делать косметический ремонт, продумывать техническое задание на аттестацию и дизайн-оснащение объекта. Завоевывать доверие у собственников жилья приходилось долго — для России это все-таки новая схема работы. «С развитием онлайн-платформ стало легче: если раньше работать с нами соглашался один из ста собственников, то сегодня — каждый третий», — говорит Мирошниченко.

Краткосрочная аренда позволяет владельцам недвижимости зарабатывать больше: если обычная аренда квартиры в Москве обходится в среднем в 55 тыс. руб., то посуточная ставка составляет 3,2–3,5 тыс. руб. Таким образом, за 27 дней собственник может заработать не менее 90 тыс. руб. Из этой суммы вычитаются расходы на уборку, коммунальные платежи, рекламу, а также налоги и комиссия контрагенту, то есть LOVEAP.ART. «Мы работаем по схеме 70/30: большую часть суммы получает владелец квартиры, остальное — нам. Таким образом, наш доход составляет около 20 тыс. руб. с одного объекта. Всего таких объектов в Москве в нашем управлении 80», — объясняет Мирошниченко.

Убедить владельцев недвижимости платить налоги — самая сложная задача. Для того чтобы сэкономить на налогах, собственнику квартиры проще зарегистрироваться как самозанятому: при управлении апартаментами собственник регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя и подпадает под упрощенную систему налогообложения в 6%. Легализация позволяет включить таких инвесторов в единую систему LOVEAP.ART и стабильно получать повышенный доход со своего объекта недвижимости.

Инструменты продвижения

Наладить поиск потенциальных арендодателей помогли онлайн-агрегаторы объявлений. «В какой-то момент Airbnb начал терять свои позиции, тогда как у конкурентов — «Авито. Недвижимость», «Домофонд», «Яндекс.Недвижимость» — база стремительно расширялась. Было бы глупо не использовать этот ресурс», — вспоминает Мирошниченко. Именно поэтому в 2016 году LOVEAP.ART начали работать на площадке «Авито Недвижимость».

Самая большая проблема в работе со всеми агрегаторами — фейковые объявления, на них приходится больше половины всех размещенных объявлений. Однако после того как «Авито» начали внедрять роботов, которые проверяют кадастровый номер недвижимости и оригинальность фотографий (недобросовестные собственники, как правило, используют снимки, взятые в стоках). В результате из 21 тыс. объявлений осталось 7 тыс. реальных, звонки стали целевыми, а число клиентов выросло.

«Сегодня «Авито» приносит нам около 15–20% всех бронирований, и в будущем эта доля, видимо, будет только расти. Увеличить ее помогло бы внедрение автоматических ограничителей средней арендной ставки, ниже которой собственник не может выставить свою квартиру. Например, для Тверского района реальная минимальная цена — 3,2 тыс. руб. в сутки, а все, что предлагается дешевле, — сомнительные объявления, которые отнимают у нас клиентов, не предлагая качественный продукт», — говорит Мирошниченко.

Сейчас LOVEAP.ART развивает собственную франчайзинговую сеть: в базе компании уже более 200 объектов. По словам Мирошниченко, больше всего запросов поступает из российских городов-миллионников — Казани, Санкт-Петербурга, Сочи. Кроме того, интерес к арендному бизнесу проявляют россияне, проживающие за рубежом: за последний год выросло число обращений из Белоруссии, Казахстана, Чехии, Швейцарии, Нидерландов. «Получить франшизу можно, находясь в любой точке мира: для этого нужно пройти курс онлайн-обучения из 36 уроков Getcourse. К каждому, кто захочет таким образом получить франшизу, прикрепляется наш куратор — он помогает запустить бизнес-процесс, учитывая особенности того или иного региона.