Посуточная аренда домов в подмосковье как бизнес

За три года мне пришлось превратить классический пассив — дачу — в бизнес.

У нашей семьи есть под Петербургом загородный дом, мы построили его в 2015 году. Сначала жили в этом доме сами, но потом решили вернуться в город. Дом от случая к случаю сдавали, но серьезных денег это не приносило.

В 2020 году у нас упали доходы, поэтому пришлось срочно искать новые варианты пополнения бюджета. Самым прибыльным оказалась аренда, и теперь мы все время сдаем наш загородный дом посуточно.

В статье расскажу, как мы пришли к такой идее, какова амортизация недвижимости и где мы ищем гостей.

Так ли убыточна аренда в 2020 году, как пишут аналитики?

На идею этой статьи меня натолкнули комментарии к материалу «Пустые комнаты и убытки: стоит ли участвовать в IPO Airbnb». Автор считал, что сервис Airbnb в упадке и вкладываться на IPO в него точно не стоит, поскольку рынок аренды на дне.

В заголовок был вынесен очевидный факт, что по последней отчетности Airbnb был убыточен, а в пандемию и подавно. Если смотреть со стороны, я с ним согласен. Но если опираться на личный опыт, то нет: уже больше года я активно сотрудничаю с Airbnb — и сервис помог моей семье существенно поправить материальное положение в 2020 году. То есть ни о каком падении доходов и речи не шло.

В итоге моя точка зрения была подкреплена инвесторами: в первую неделю после выхода на биржу акции Airbnb выросли в два раза. Возможно, это спекуляции трейдеров, но пока результаты такие.

Однако сдаются не только квартиры и студии, но и загородная недвижимость. И вот здесь в 2020 году как раз все было в порядке.

Расскажу подробнее, основываясь на личном опыте. Если у вас с загородной арендой все иначе, поделитесь своим опытом в комментариях.

Что у нас за дом и сколько мы тратим на содержание

Наш дом — каркасник на утепленной шведской плите. В нем пять комнат и кухня, есть санузел и техническое помещение. Окна деревянные и пластиковые: делать деревянными все было дорого. Внутри дом отделан итальянской штукатуркой и вагонкой, снаружи — декоративной штукатуркой «короед». Мы старались сделать дом в стиле «вилладж», похожий на домики на любимом Санторини. Получилось так себе: очень не хватает моря за окном.

Воду мы берем из своей скважины. Насос закачивает ее в дом, где она проходит через фильтр. Для канализации купили трехкубовый септик. Отапливаем дом электрическими конвекторами.

Удобство земельного капитала в том, что ты можешь сам выбирать участок на открытом рынке, тебя никто не ограничивает в выборе, не нужно соглашаться на одобренные государством варианты, которые, как правило, без дорог и коммуникаций, до многих просто невозможно добраться физически.

Неудобство земельного капитала — очень скромная сумма к возмещению для Петербурга и Москвы, хотя в регионах вполне можно на эти деньги купить хорошую землю. В Петербурге земельный капитал в 2021 году составляет 382 352,44 Р.

Даже если не жить в загородном доме, его все равно надо обслуживать. Вот какие разовые и регулярные расходы есть у нас.

Разовые расходы. В первый год после отъезда мы решили не топить: у нас очень хорошее утепление, даже при −10 °C зимой в доме +1…3 °C. Подумали, что раз не живем, то зачем тратиться на отопление.

С тех пор мы таких ошибок не совершали и топили круглогодично. Стараемся, чтобы температура внутри не опускалась ниже +16 °C.

Регулярные расходы. Электричество — основной источник тепла и света, также оно нужно для работы всех приборов в доме. Стоимость электричества в ночное время, с 23 до 7 часов, — 2,52 Р за кВт⋅ч, в дневное — 4,64 Р за кВт⋅ч. Поэтому мы старались по максимуму прогревать дом ночью, тогда же запускали посудомоечную и стиральную машины и прочую технику, потребляющую много энергии.

Дом остывал уже в течение дня. Повторно мы включали отопление примерно в 19—20 часов — на минималку, а с 23 часов — снова на максимум. У нас стоят розетки с датчиком температуры — они подают электричество, когда в доме становится холоднее +18 °C. Когда теплеет, они выключаются и электричество не расходуется.

Еще в отоплении помогают большие панорамные окна на восток. Восходящее солнце сильно нагревает самое теплоемкое помещение — гостиную площадью 36 м², прогреть которую тяжелее всего. Комфортная температура без внешних источников отопления держится примерно до обеда.

Наши расходы на электричество в загородном доме

	Октябрь — апрель	Май — сентябрь
Ночью	8 часов × 8 кВт × 2,52 Р/кВт⋅ч × 30 дней = 4838 Р	8 часов × 2 кВт × 2,52 Р/кВт⋅ч × 30 дней = 1210 Р
Днем	4 часа × 5 кВт × 4,64 Р/кВт⋅ч × 30 дней = 2784 Р	4 часа × 1 кВт × 4,64 Р/кВт⋅ч × 30 дней = 557 Р
Итого за месяц	7622 Р	1767 Р

В итоге за семь месяцев мы потратили на электричество 53 354 Р, за пять остальных — 8835 Р. В среднем за год получается 5182 Р ежемесячно:

(53 354 Р + 8835 Р) / 12 месяцев = 5182 Р/месяц

Откачка септика. У нас установлен трехсекционный септик на 3 м³. В нем копятся только твердые фракции, а вода после трех степеней очистки уходит в поле рассеивания.

Газовый баллон. У нас два газовых баллона по 27 литров — для газовой плиты и духовки. Нам очень нравится готовить именно на живом огне, к электрическим плитам мы никак не привыкнем. Это одна из причин, по которым мы не купили квартиру в новостройке: их газовыми плитами практически никогда не оборудуют.

Вентиляция спроектирована таким образом, что теплый воздух из кухни разгоняется по всему дому, — это резервная система отопления.

Заправка газового баллона стоит 576 Р, заправляем раз в три месяца. В доме всегда есть полный резервный баллон. Заправлять езжу сам, до газовой заправки 10 минут. Получается, в месяц газ обходится нам в 192 Р. В городе, кстати, магистральный газ при похожем расходе получается дешевле: 68 Р в месяц.

Налоги, дороги и охрана. Наш поселок охраняется, есть шлагбаум, будка охранника. Зимой, в снегопад, чистятся дороги. Раз в год я плачу в администрацию оргвзносы согласно площади участка.

Коллективные оргвзносы в администрацию — 8800 Р в год, или 733 Р в месяц.

Кроме того, есть налоги. В год:

1. За дом — 65 Р.
2. За участок — 1108 Р.

Всего в год получается 9973 Р: 8800 Р + 65 Р + 1108 Р. В месяц это 831 Р: 9973 Р / 12.

Постоянные расходы на дом до сдачи — 7288 Р в месяц

Электричество	5182 Р
Септик	1083 Р
Налоги и админ. расходы	831 Р
Газ	192 Р

Как мы решили сдавать дом

Мы пришли к выводу, что дача из актива — недорогого расширения жилплощади — превратилась в чистый пассив. Мы почти в ней не жили, но ежемесячно платили больше 9 тысяч рублей за ее содержание: ведь помимо регулярных расходов возникали еще и нерегулярные. Поэтому решили ее сдавать.

Идея пришла перед очередными новогодними праздниками, когда мы поняли, что уже несколько лет не отмечали Новый год нигде, кроме как в доме. И для пробы сдали его на новогодние каникулы. До этого мы пускали в дом только знакомых и сами никогда арендаторов не искали.

Со временем я обнаружил странную вещь: при длительной аренде — до нескольких месяцев — дом убивали гораздо сильнее, чем при посуточной. Наши знакомые, которым мы сдавали дом на сезон, умудрились разбить часть посуды, потерять инструмент, порвать пару простыней. Это мелочи, но незнакомые арендаторы всегда возвращали дом в идеальном состоянии. Этот неочевидный факт тоже подтолкнул нас к посуточной аренде вместо долгосрочной.

На что мы потратились перед тем, как сдавать дом

Марафет для гостей. Он понадобился, чтобы дом выглядел красиво. Есть моменты, которые для себя можешь и не делать, но перед гостями стыдно. Например, мы подкрасили облупившиеся уголки на потолке, купили новое постельное белье, посуду, шашлычные принадлежности и елку для создания загородного настроения. Это были разовые расходы.

Много посуды брать не стали, поскольку чаще всего в загородный дом приезжают на шашлыки. Купили два набора шампуров и два набора решеток для жарки мяса и рыбы, а также стандартный набор кастрюль для готовки.

Страховка. Также я сделал страховку. В «Альфа-страховании» мне отказали: как я понял из беседы с агентом, они нашли мое объявление о сдаче дома на Airbnb, а объекты, которые сдаются в аренду, они не страхуют. Тогда я обратился в «Ресо». Там предложили покрытие рисков в 3 млн рублей без выезда и осмотра, нужно было просто прислать фотографии — меня это устроило.

Я зашел с тыла и сразу обратился к оценщику за консультацией: он как раз жил через два дома от меня. Оценщик сказал, что, пока дом не оформлен как жилой, никто и никогда не оценит его больше чем в 3 млн. Это и был наш вариант.

Я застраховал конструкцию дома — в первую очередь от пожара, а также от полного уничтожения — и внутреннюю отделку. Еще есть покрытие в 500 000 Р от кражи и грабежа. Но на это я обращал внимание в последнюю очередь, поскольку в доме кроме постельного белья, столов и стульев брать нечего. Встроенную технику красть как-то странно.

Страховка обошлась мне в 22 500 Р за год, или 1875 Р в месяц.

Как я сдавал дом

Вот какими площадками я пользовался для размещения объявлений.

«Авито». Изначально я решил разместить объявление о сдаче на «Авито». Мы встретились со знакомым фотографом, с помощью дрона сделали красивые снимки дома.

Пришлось ехать в дом еще раз и делать ужасные фотографии на обычный смартфон, чтобы разбавить ими красивые снимки профессионального фотографа.

Объявление пользовалось популярностью: несколько сотен человек сохранили его в избранное, один или два раза в неделю мне писали с просьбой о просмотре. Я срывался с места, ехал из центра города в область, показывал дом, а мне говорили: «Ага, спасибо. А что, бани у вас нет?» Или: «Точно нельзя с животными?» Или: «А можно на полдня снять? Нам на целый не нужно». И дальше люди пропадали.

Чтобы отсеять огромное количество пустых звонков, я дополнил объявление:

1. Залог — 10 000 Р.
2. Минимальный срок аренды — 7 дней.
3. «Это отличный вариант для семейного отдыха». А не для попоек в выходные — но это я уже дописывать не стал.

Счетчик «Избранного» продолжал расти, но ни одного бронирования так и не было. Вишенкой на торте стал сам сервис, который попросил платить за неэффективное объявление 100 Р в месяц.

Я снял объявление и с «Авито» больше не работал.

Сарафанное радио. Первыми арендаторами стали знакомые знакомых. Тогда у нас еще не было идеи зарабатывать на сдаче в коммерческих масштабах. Ребята сами искали загородный дом, и это была их инициатива. За проживание в сентябре 2018 года они заплатили 40 000 Р. Залог с них я не взял.

Одна семья сняла дом с мая по июль 2019 года за 45 000 Р в месяц. Но потом они уехали в другую страну, и найти новых арендаторов, чтобы сдать надолго и забыть, я не смог. А было лето, разгар сезона.

Чтобы не терять время, в августе я пошел на Airbnb и «Букинг».

«Букинг». С этим сервисом у меня тоже ничего не вышло. Возможно, я был недостаточно настойчив, хотя обвинять в недостаточной настойчивости отца троих детей по меньшей мере смело.

Обязательное правило для публикации объявления на «Букинге» — почтовый адрес, на который сервис отправляет специальный код. Потом этот код нужно ввести для активации объявления. В тот момент почтового адреса у нашего дома еще не было. На этом наша работа с «Букингом» закончилась, так и не начавшись.

Это еще один пример того, что даже «Букинг» не замечает огромного рынка аренды загородного жилья. Сервис чем-то напомнил мне госуслуги: нагромождено много всего, неудобно, а поддержка работает плохо — вернее, совсем не работает.

Но, возможно, если бы не было других каналов, я разобрался бы и в работе «Букинга».

Airbnb. На этот сервис я как хозяин недвижимости пришел в 2019 году. Сначала мне не верилось, что с ним что-то получится, но потом я вспомнил, что мы сами во время путешествий снимали апартаменты через Airbnb — в Тель-Авиве, на Тенерифе и на Крите. Это было жилье не в центре, но дешевле гостиниц в 2—3 раза. И я решил попробовать.

В итоге через Airbnb я сразу сдал дом на август и сентябрь — за те же 45 000 Р в месяц, что и предыдущим арендаторам. Только на всю процедуру у меня ушло полтора часа против нескольких недель поиска по знакомым.

Как все устроено в сервисе Airbnb для владельцев недвижимости

Для регистрации нужно только верифицировать почту. Документы на недвижимость сервис не спрашивал, но пару раз просили арендаторы. Первые заявки посыпались уже через час.

Поскольку раньше я уже снимал жилье через Airbnb, у меня оказался один профиль и для арендатора, и для хозяина недвижимости. Это неудобно. Я в них постоянно путался, поэтому поставил себе приложение на смартфон. В нем четыре кнопки из пяти в меню относятся именно к сдаче, а не к поиску жилья.

Когда приходит бронь, у меня на телефоне всплывает уведомление и я несколько минут переписываюсь с арендаторами в чате. У меня есть две ачивки: «Отвечает в течение часа» и «100% ответов».

Если мы с арендаторами договорились, они подтверждают бронь и оплачивают ее. Деньги уходят в Airbnb, а мне они поступают в течение 1—2 дней после заселения. То есть может быть так, что арендатор заплатил за новогодние праздники в сентябре, а я увижу эти деньги только 13—14 января. Все это время деньги находятся у Airbnb. Поначалу я сдавал в долларах, и первое время были очень интересные скачки курса при выплатах — в обе стороны. Потом я стал сдавать в рублях.

Я думал, что не смогу конкурировать с турбазами, но это оказалось и не нужно. Понадобилось только выставить стоимость 1500 Р в сутки и указать, что минимальный срок аренды — 30 дней. Для друзей это было уже дорого, а на коммерческом рынке оказалось еще дешево. Хорошие фотографии дома тоже сделали свое дело.

На турбазы же люди ехали, как правило, на выходные и с алкоголем. Это был не наш контингент: дом мы строили все-таки для себя и очень за него боялись.

Что мне очень понравилось у Airbnb. Сначала человек открывает бронирование, то есть подает заявку на него. Я должен подтвердить, что даты свободны и никакие другие гости в это время не приедут. Только после этого гость начинает задавать вопросы об объекте. Никто ни разу не приехал «посмотреть». Так очень удобно понимать, интересует человека бронирование или он просто проходил мимо, как на «Авито».

Платить за публикацию объявления, как на «Авито», не нужно. Airbnb сначала показывает живые деньги, а уже потом просит с них комиссию. Реклама на сервисе тоже бесплатная — кроме как с помощью системы рейтинга и рекомендаций продвинуться там нельзя. На «Авито» иначе: заплатил — и тебя все видят, не заплатил — не видит никто.

Как проходит заселение

За день до заезда я списываюсь с гостями в «Телеграме» или «Вотсапе»: присылаю подробную карту проезда и договариваюсь, во сколько им удобно заселиться. В назначенный день еду туда сам за 1—2 часа, везу с собой электрическую чудо-швабру «с турбонаддувом», как мы ее называем, для влажной уборки. Также набираю расходники из бытовой химии: таблетки и соль для посудомойки, стиральный порошок, ополаскиватели, маленькие гели для душа и прочие подобные вещи.

За час до прибытия пишу контрольное сообщение, чтобы вовремя выйти из дома. Ситуаций, когда гости опоздали, а я их ждал, не было ни разу. Зато пару раз опоздал я сам.

У меня свободный график, поэтому есть возможность совмещать посуточную аренду с основной работой. Но даже при свободном графике бывает, что я не могу отдать ключи, — тогда подстраховывает супруга, которая сейчас в декрете.

Заселение в среднем занимает час-полтора, выезд — 10 минут. Арендаторы чаще всего заезжают со своими продуктами. Но даже если приехать без них, с голоду у нас не умрешь: поскольку иногда мы живем там сами, в доме всегда есть питьевая вода, стратегический запас круп, макарон, сахара, муки, соусов. Молоко и мясо мы заранее не закупаем — портится, но выпить кофе или чаю наши гости могут всегда. Возможно, если бы это был дом только для аренды, список вещей, которые в нем есть постоянно, сильно сократился бы.

Иногда гости просят что-то привезти, но об этом пишут заранее. Например, проектор, тостер, настольные игры, детскую кроватку. Летом популярностью пользуются кресла-мешки и батут, гамаки на улице и качели, мячи для игр на свежем воздухе, спирали от комаров, москитные сетки и т. п.

Уборка

Мы стираем и гладим белье после арендаторов прямо в доме, когда живем там сами. Обычно это делает жена.

Когда срок проживания гостей заканчивается, я тоже договариваюсь об удобном времени, приезжаю и забираю ключи. Специально слежу, чтобы в один день не было заезда и выезда, поэтому все, как правило, проходит спокойно.

Из подтвержденных бронирований за год с небольшим у меня не было ни одной отмены. Первая случилась весной 2021. Вся публика адекватная и соблюдает правила дома: не курить, не заселяться в большем количестве, чем число спальных мест, и прочее. Все делают после себя уборку, хотя не должны. С соседями тоже не было проблем: мы боялись, что арендаторы станут шуметь.

Арендаторы у меня понимающие. Однажды у нас прямо перед заездом сломался кран в ванной, а отменять бронь было уже неудобно: у людей тоже планы. Я написал об этом арендатору, а он сказал, что ничего страшного. Тем более что второй кран был на кухне и работал душ.

Мы стали в авральном режиме искать сантехника, который был готов ехать за город. Он приехал через два дня и починил кран. За неудобства половину арендной платы за эти два дня мы вернули гостям — они были приятно удивлены.

Договор

Я стараюсь подписывать договор аренды с каждым арендатором, но иногда забываю. Благодаря системе рекомендаций стороны еще на этапе бронирования могут посмотреть отзывы и сразу решить, подходят они друг другу или нет. Отказываю я примерно в 30% случаев. Так, всегда отказываю тем, у кого вообще нет отзывов. Также читаю, что в отзывах пишут. Если хозяева остались недовольны гостями, потому что те непунктуальны, для меня это не имеет значения. А вот если пишут, что гости разбили унитаз, — таким отказываю.

Доходы до пандемии и после: как пассив стал активом

За 2019 год мне удалось выручить за аренду 370 000 Р, из них чуть больше половины — через Airbnb. Тогда же мы оформили супругу самозанятой, чтобы платить налог 4%.

За вычетом 4% налога на руках осталось 355 200 Р.

Доходы от сдачи дома за 2019 год — 370 000 Р

Май	90 000 Р
Июнь	45 000 Р
Июль	45 000 Р
Август	45 000 Р
Сентябрь	45 000 Р
Октябрь	—
Ноябрь	—
Декабрь	100 000 Р

Когда я стал сдавать дом, к моим постоянным расходам на него прибавилась страховка. Теперь я ежемесячно трачу на дом 9163 Р, в год — 109 956 Р. Разовые расходы тоже есть, за 2019 год они составили 17 492 Р. Сюда входит реклама дома на «Авито», светильник, проектор, кресло и еще некоторые вещи.

Получается, за весь 2019 год мы выручили чистыми:

355 200 Р − 109 956 Р − 17 492 Р = 227 752 Р

Это 18 979 Р в месяц. Не самый прибыльный бизнес, но и не чистый минус. Кто же знал, что начнется в следующем, 2020 году.

Что стало с арендой в 2020 году

Январь, февраль и март были абсолютно мертвыми месяцами, но на 23 Февраля и 8 Марта дом снимали по одной неделе. В праздники я решился поднять цену — и дом уходил уже не по 1500 Р, а по 3000 Р в день.

В конце марта мы изолировались в доме сами. Но ненадолго, так как доходы на основном месте работы резко просели: нам было что есть, а вот платить ипотеку стало уже нечем. Я писал об этом в своем дневнике трат.

Сыграли роль два фактора: паника — неизвестно было, как долго продлится изоляция, — и отсутствие объектов на рынке. Люди писали мне, что свободных загородных домов с апреля по август не было. И о стоимости речь уже не шла.

Когда закрыли границы, все быстро поняли, что летний отпуск накрывается. Но деньги на него были отложены, и их нужно было потратить. И тут очень кстати пришлись загородные объекты, в том числе мой дом. Изолироваться с детьми на отгороженном от посторонних участке намного приятнее, чем в городской квартире. Тем более летом, в Санкт-Петербурге и когда до города полчаса.

Расходы на содержание изменились мало — те же 109 956 Р.

Разовые расходы выросли до 87 291 Р: мы делали межевание, чтобы в будущем было легче продать дом, вызывали кадастрового инженера, закупались комплектами постельного белья и снова чинили сантехнику. Не все из этих расходов относятся напрямую к аренде, но я учитываю по максимуму, так как при отсутствии дома их бы не было — а я считаю вообще все, что потратили на дом.

Итого на руки за 2020 год мы получили 505 347 Р: 702 594 Р − 109 956 Р − 87 291 Р. Это 42 112 Р в месяц — рост в два раза по сравнению с 2019 годом.

Как быстро окупится дом

Коронавирус не будет длиться вечно. Рынок уже остывает, хотя дом по 5000 Р в сутки все еще снимают: бронирования были и в феврале 2021 года.

В случае нового локдауна рынок снова взлетит, причем даже сильнее, чем в прошлом году. Владельцы загородной недвижимости теперь понимают, что делать в ситуации ажиотажного спроса: повышать цену. А емкость рынка ничтожно мала по сравнению с количеством желающих выехать летом за город. Тем более если выехать больше некуда.

Если локдауна не будет, цены постепенно вернутся к прошлогодним — 3000 Р в сутки.

Я решил однозначно: вдолгую сдавать больше не буду, только посуточно. Проще сдать два раза на семь дней — и выручить те же деньги, что и за целый месяц. А еще две недели пожить за городом самому.

Если говорить про годовую окупаемость дома, то у меня только приблизительные числа. Объясню почему:

1. Я считаю только денежный поток — так называемый вал. И не категоризирую его внутри одного объекта. У меня нет отдельных расходов на документы, обслуживание и содержание.
2. Если разделить общий денежный поток на грязную прибыль, можно получить достаточно точную картину.

Итоговое значение денежного потока по расходам на дом, включая, например, проценты по кредиту, у меня есть — 3 843 089 Р. То есть 1 м² загородного жилья под ключ обошелся мне в 36 600 Р: 3 843 089 Р / 105 м².

Но в этой сумме уже учтена, например, вся коммуналка, поскольку сама постройка дома обошлась нам в 3,3 млн. А мы уже вычитали коммунальные платежи при расчете чистой прибыли от сдачи дома. Поэтому есть два способа подсчета окупаемости дома в процентах годовых.

Первый способ — вычесть из стоимости дома коммуналку за пять лет. Способ не очень корректен, потому что расходы плавали, а один год мы вообще не топили дом зимой.

«Грязная» коммуналка за пять лет:

109 956 Р × 5 = 549 780 Р

Вычитаем ее из стоимости дома:

3 843 089 Р − 549 780 Р = 3 293 309 Р

Считаем окупаемость:

505 347 Р / 3 293 309 Р = 15% годовых

Второй способ — разделить прибыль от аренды до налогов на «грязную» стоимость дома вместе с коммуналкой. Это более точно отразит картину, потому что данных учитывается больше:

731 869 Р / 3 843 089 Р = 19% годовых

Если считать с налогами:

702 594 Р / 3 843 089 Р = 18% годовых

Если мы проживем в условиях пандемии пять лет, дом окупится только за счет аренды.

Резюмирую: необязательно много зарабатывать на сдаче, стремясь к большим входящим суммам. Можно зайти с другой стороны — снизить порог входа: в формуле «Доход от аренды / Стоимость жилья» не увеличивать числитель, а уменьшать знаменатель. То есть не покупать дорогие квартиры под сдачу, а искать более бюджетные варианты, например частный дом.

Как заработать на загородной недвижимости

1. Найдите «свою» площадку, через которую будете сдавать. Возможно, объявления во «Вконтакте» или в «Инстаграме» тоже отлично работают, просто я не пробовал.
2. Старайтесь заполучить постоянных клиентов. Именно благодаря людям, с которыми я познакомился в 2020 году, у меня зимой уже есть забронированные даты на лето 2021 года. Еще год назад такое невозможно было представить.
3. Лучше платить налоги, чтобы не было проблем с соседями и проверяющими органами. Да и вообще лучше платить налоги.
4. Застрахуйте все, что можно застраховать, чтобы спать спокойно.
5. Просчитайте финансовую модель: иногда бюджетные загородные дома дают больше процентов годовых, чем дорогие квартиры.
6. Позаботьтесь об отоплении на этапе строительства. Грамотно устроенная вентиляция и большие панорамные окна помогут сэкономить на коммуналке. И лучше не строить дом на неровном участке, если только дизайнерские изыски не победили в вашей голове здравый смысл и вы не хотите вложить в фундамент полторы стоимости дома.

Конституционный суд запретил приравнивать посуточную аренду квартир к гостиничному бизнесу по формальным признакам и предложил законодателям урегулировать порядок и особенности предоставления жилья в краткосрочный наем

Сдача частной квартиры в посуточную аренду не может приравниваться к гостиничным услугам без тщательной оценки всех обстоятельств, связанных со сдачей конкретной квартиры, говорится в постановлении Конституционного суда Российской Федерации (КС). Рассмотрев жалобу жителя Пскова, которому запретили сдавать посуточно принадлежащую ему квартиру, суд постановил пересмотреть ранее вынесенные судами решения.

«Собственник жилого помещения вправе сдавать его по договору найма для проживания гражданам на срок, не превышающий пяти лет. Минимальный срок такого договора законодательством не установлен», — говорится в сообщении КС.

В постановлении КС подчеркивается, что положения ч. 3, ст. 17 Жилищного кодекса, которая не допускает размещение в жилых помещениях гостиниц, не предполагают запрета при наличии только формальных признаков оказания гостиничных услуг.

«Суд должен установить, действительно ли краткосрочный наем конкретного жилого помещения создает для иных жильцов дома неудобства, существенно превышающие те, которые возникают при обычном использовании жилья, либо очевидно повышает эксплуатацию мест общего пользования в многоквартирном доме вплоть до интенсивности, присущей гостиничной деятельности», — сформулирована позиция КС в его пресс-релизе.

КС пришел к выводу, что определенный пробел в законодательстве существует, и обязал федерального законодателя принять меры к урегулированию особенностей краткосрочного найма жилых помещений в МКД, поддерживая при этом баланс интересов всех участников.

Посуточная аренда — не повод для оказания гостиничных услуг

В своем решении Конституционный суд сделал оговорку, что конституционность статьи Жилищного кодекса, запрещающей размещение гостиниц в жилых помещениях, не вызывает сомнений и подтверждена уже в двух определениях КС, вынесенных ранее. Таким образом, предметом рассмотрения стал не сам по себе запрет гостиничных услуг, а вопрос, как разграничить гостиничные услуги и краткосрочную (посуточную) сдачу квартир внаем, говорит руководитель аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс» Ольга Плешанова.

КС сделал акцент не на формальных признаках гостиничных услуг, которые могут совпадать с процессом сдачи квартир внаем, а на соблюдении прав жильцов многоквартирного дома, интенсивности использования мест общего пользования, соблюдении правил пожарной безопасности и санитарных норм, объясняет Ольга Плешанова. При этом КС обратил внимание, что даже при краткосрочной сдаче квартиры внаем количество постояльцев в ней не может превышать нормативное количество, соответствующее площади квартиры.

По словам эксперта, КС исходил из того, что краткосрочная сдача квартир внаем занимает промежуточное положение между сдачей квартир для длительного проживания и предоставлением гостиничных услуг. Жильцы, снявшие квартиру для длительного проживания, как правило, не отличаются от обычных жильцов многоквартирного дома и не создают избыточной нагрузки. А запрет оказания гостиничных услуг призван защитить жильцов многоквартирных домов именно от существенных неудобств, превышающих обычный уровень при проживании в многоэтажке.

«При нормальном (отвечающем обычному проживанию в квартире данной площади) количестве постояльцев и при их разумном поведении (грубое отступление от стандартов которого предполагает возможность наступления ответственности) уровень воздействия на инфраструктуру мест общего пользования может и не отличаться кардинально от такового при постоянном проживании. Более того, и постоянно проживающие лица вправе, например, прибегать к услугам доставки товаров и еды, что создает такой же эффект появления чужих лиц в местах общего пользования», — говорится в постановлении КС.

Принимая решение, КС постарался соблюсти баланс прав жильцов многоквартирных домов и права собственников жилых помещений сдавать их внаем, извлекая доход. В постановлении отмечено, что в курортных местах посуточная сдача жилых помещений внаем может быть для граждан единственным источником дохода, а для туристов благом является возможность выбора вариантов размещения, разъясняет Плешанова. Исходя из этого, КС признал допустимой краткосрочную сдачу квартир, даже если при этом присутствуют отдельные признаки оказания гостиничных услуг.

Вместе с тем КС исходит из недопустимости использовать законную возможность сдавать квартиры посуточно для прикрытия деятельности по оказанию гостиничных услуг. Для деятельности такого рода необходимо перевести жилое помещение в нежилое, предусмотреть соответствующее оснащение, звукоизоляцию, выполнить требования обеспечения пожарной безопасности и прочее, резюмирует Ольга Плешанова.

Посуточная аренда квартир конкурирует с гостиничным бизнесом

По данным сервиса «Авито Недвижимость», в марте 2023 года объем предложения сдаваемых в посуточную аренду квартир составил 180,1 тыс. объектов. Это пока значительно меньше объема гостиничных номеров в отелях и других объектах размещения в России, по статистическим последним данным он достигает 749 тыс.

Однако по сравнению с мартом прошлого года количество квартир, сдаваемых в посуточную аренду, увеличилось на 21% и далее будет увеличиваться в таком же темпе, говорит руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости» Артем Кромочкин. По мнению эксперта, на это влияет более низкая стоимость арендного жилья для путешественников по сравнению с гостиницами.

В крупных городах отставание объема жилья в краткосрочную аренду от номерного фонда быстро сокращается, замечает Артем Кромочкин. В Москве в марте этого года в посуточную аренду на «Авито» сдавалось более 14 тыс. квартир, а количество номеров в отелях в столице при этом немногим превышает 20 тыс. Разница в цене существенная: сутки в квартире обойдутся путешественникам в среднем в 2,7 тыс. руб., а в гостинице — 6,9 тыс. руб.

Похожая ситуация и в Санкт-Петербурге. Здесь гостиничный фонд, по последним данным «Авито», составляет 26,3 тыс. номеров, тогда как количество квартир в краткосрочную аренду на сервисе достигает 13,7 тыс. Цена одной ночи в гостиничном номере города составляет 4,87 тыс. руб., а стоимость аренды квартиры — 2 тыс. руб. в сутки.

В октябре 2019 года занимавший тогда пост премьер-министра России Дмитрий Медведев подписал постановление, запрещающее использовать квартиры для оказания гостиничных услуг. Документ содержал формулировку, что жилое помещение в многоквартирном доме не может быть использовано для предоставления гостиничных услуг. Однако из постановления следовало, что сдавать жилье в посуточную аренду не запрещается. В ст. 671 Гражданского кодекса РФ и п. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ нет никаких ограничений по срокам сдачи жилья в аренду.

По словам заместителя министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Никиты Стасишина, постановление направлено исключительно на применение правил пользования жилыми помещениями и не ограничивает прав граждан на аренду квартир, которая не является гостиничными услугами.

После этого постановления депутаты и общественные организации периодически выступали с инициативами о запрете посуточной аренды квартир. В 2020 году «Российская общественная инициатива» (РОИ, интернет-ресурс для размещения общественных инициатив граждан) собирала подписи за запрет посуточной сдачи квартир в многоквартирных домах.

А летом 2021 года с таким предложением выступила депутат Госдумы от партии «Справедливая Россия» Галина Хованская. По ее мнению, в России нужно постепенно отказываться от практики посуточной сдачи квартир, заменяя их небольшими гостиницами экономкласса или гостевыми домами.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Предположим, что у вас есть домик, в котором никто не живет, а коммунальные платежи при этом вы оплачиваете регулярно. И совсем не радует эта дополнительная статья расходов. Либо вы хотите приобрести домик в ипотеку, а как платить по ней непонятно.

Выход — сдавать дом в аренду на длительный срок или ещё более выгодная посуточная аренда . Давайте поподробнее разберемся в бизнесе на аренде домов и выясним насколько привлекательна эта сфера.

Анализ спроса на рынке аренды недвижимости

В 2019 году рост цен на недвижимость вынудил многих людей к съему жилья, так как покупка своего собственного стала недоступна. Этот бизнес снова стал популярным и, как показывает статистика за 2020г, цены на аренду в мегаполисах выросли на 5-7%. Сайты в интернете забиты объявлениями «Сдам/сниму», остановки городского транспорта обклеены предложениями о сдаче жилья посуточно или на длительное время, при этом в красках описываются преимущества района, в котором находится арендное жилье.

Желающих снять жилье тоже предостаточно – это студенты, приезжие граждане, молодежные компании, молодые семьи, командировочные. Сроки тоже разные, кому два-три дня, а кому и на год. Спрос рождает новые сферы бизнеса, зачастую довольно прибыльные.

Но, как и любой другой бизнес у него есть свои нюансы и тонкости, так давайте ознакомимся с ними.

Аренда жилья

Что такое аренда? Аренда – это форма договора, при котором собственник сдает недвижимость во временное пользование за определенную плату. Выделяют три вида аренды:

Посуточная аренда

Посуточная аренда, это сдача недвижимости на период от 1 дня до месяца. Этот вид аренды наиболее выгоден, так как позволяет получить доход в 3 раза больше, чем сдавать этот же дом на длительное время и при оформлении не занимает много времени. Не требует государственной регистрации и не надо заверять нотариально. Но есть существенный недостаток-постоянный активный поиск клиентов и подготовка помещения между заселениями.

Претендентов снять жилье на сутки или 2-3 дня достаточно. В основном это приезжие, которые не охотно селятся в отелях, молодые семьи или молодежные компании, решившие организовать поездку выходного дня с шашлыками на природе. Сдав дом на сутки, будьте морально готовы к мелким неприятностям в виде сломанной мебели, испорченных газонов, шумных вечеринок и недовольства соседей по этому поводу.

Иногда суточная аренда оформляется без заполнения документов, а на устном договоре, что тоже не несет гарантии в возмещении причиненного ущерба.

Долгосрочная аренда

Долгосрочная аренда предполагает соглашение на передачу пользования недвижимостью сроком от 12 месяцев до 5 лет. Существенное отличие: при аренде на 12 месяцев и более, договор должен пройти регистрацию в Росреестре, из-за этого часто договор заключают на 11 месяцев, а затем продлевают.

Прибыль при долгосрочной аренде будет меньше, чем прибыль от краткосрочной, но при этом есть свои плюсы: меньше износа имущества, не надо постоянно искать клиентов для съема жилья, при этом не надо подготавливать и убирать дом к въезду съемщиков. Еще один немаловажный плюс-это надежность, стабильность и намного меньше рисков. Просто подписываете договор и длительное время получаете доход.

При этом, внести какие-либо изменения в договор длительной аренды с вашей стороны будет не так просто, каждое дополнительное соглашение придется регистрировать в Росреестре.

За три месяца до окончания срока аренды, необходимо согласовать продление договора, в противном случае он будет продлен автоматически. Прервать договор с жильцами вы не имеете права, а вот со стороны арендатора вашего жилья все намного проще, достаточно просто предупредить вас за три месяца до прекращения сделки.

Как сдать дом в аренду

Прежде чем начать бизнес по сдаче дома в аренду, рекомендуем застраховать имущество. В страховой полис можно добавить пункт гражданской ответственности и в случае, например, пожара по вине съемщика, убыток возместит страховая компания.

Затем уделите внимание внешнему виду помещений, если решили сделать косметический ремонт, то лучше выбрать спокойные, приглушенные тона. При этом особое внимание обратите на наполнение дома, так как отсутствие мебели может затянуть процесс сдачи дома в аренду, но при этом не обязательно тратить большие суммы на приобретение новой и дорогой техники, но морально устаревший телевизор или буфет лучше заменить на более современный.

Минимальный список необходимых вещей:

Не стоит загромождать дом мебелью и различными предметами интерьера, клиент все равно не оценит ваших стараний. Лучше предоставьте арендатору возможность обустраивать себе быт самостоятельно, хочется купить другую люстру или переставить мебель-пожалуйста, пусть занимается, главное, чтобы все переделки согласовались с вами. Создайте иллюзию его собственности, возможно это повлияет на продление ваших отношений как арендатора и арендодателя.

Рекомендуем провести проверку и ремонт газового оборудования, сантехники и электрики. Во-первых, это гарантия сохранить имущество, во-вторых, избавит от лишнего разбирательства с арендатором.

Как искать арендаторов

Теперь смело можно заняться поиском съемщика. Выбирайте наиболее привлекательный и удобный для вас способ для решения этой задачи. Первый вариант-это заниматься поиском самостоятельно, второй-поручить подбор клиентов профессионалам.

Кто работает на рынке недвижимости не первый год, отдают предпочтение агентствам. Они помогут как в поиске клиента, так и в заключении договора аренды. Есть минус: придется оплатить услуги агентству, и эта сумма может быть далеко не маленькая.

Если вы будете заниматься поиском клиентов сами, то тщательно продумайте текст объявления, не надо приукрашать свой дом, но имеющиеся плюсы укажите обязательно. При этом укажите, на какой срок планируете сдавать свое жилье. Не стоит описывать все детали и нюансы жилья, достаточно прикрепить фото, и клиент увидит все сам.

Согласование условий аренды

Чтобы определиться с ценой, по которой вы планируете сдавать дом, сначала необходимо провести мониторинг цен на похожие объекты, а потом учесть следующие факторы:

Обязательно обговорите дополнительные условия, например, с какой периодичностью будете приезжать с проверкой, сроки оплаты аренды, условия содержания домашних животных, как вести себя с соседями, кто будет заниматься мелким ремонтом и т.п.

Заключение договора найма

Для подписания договора аренды, необходимы следующие документы:

Помните: договор вступает в силу с момента его подписания!

Вы можете составить опись имущества, которое сдается вместе с домом, но при этом не стоит описывать все в плоть до ложек, обычно в такой список вносят только дорогостоящее имущество.

Обязательно составьте акт приема передачи собственности, где вы укажите состояние бытовой техники и мебели, приложить фотографии помещения и имущества, отметить показания всех счетчиков.

В стандартном договоре обязаны быть следующие пункты:

Убедитесь, что документы съемщиком в порядке и только после этого подписывайте договор.  При передаче дома в аренду, также арендуется и участок, на котором находится этот дом.

Формат доходный дом

Название «Доходный дом» говорит сам за себя. Эти дома были построены для получения дохода и представляли собой многоквартирное здание, предназначенное для сдачи квартир в аренду. Появились такие дома с 1785 года и пользовались большим успехом. Идея проекта состояла в том, что владелец такого дома сдавал в долгосрочную аренду квартиры, доступные для среднего класса.

В Европе этот формат бизнеса имеет большую популярность, а в России только начинает развиваться. В 2003 году завершилось строительство первого в России доходного дома, состоящего из 47 квартир.

Есть предположения, что доходные дома помогут большинству людей получить доступ к комфортной и в тоже время недорогой аренде жилья. Но для реализации этого проекта, необходимо глобальное строительство домов и стоимость найма должна быть ниже рыночной.

Выделяют следующие виды доходных домов:

Вид доходного дома	Стоимость проект, руб	Срок окупаемости
Гостевой дом	1 500 000	2,5 года
Мини-отель	6000 000	1, 5-2 года
Хостел	5000 000	1,5-2 года
Таунхаус	10 000 000	от 5 лет

Преимущества такого бизнеса — возможность оплачивать кредит за счет арендной платы, построение собственного бизнеса, наличие пассивного дохода, а также нет необходимости уклоняться от налогов.

Какие налоги платит арендодатель

Сдача дома в аренду, как сфера бизнеса, предполагает оплату налога.  Существует два способа налогообложения для арендодателя.

Первый способ и самый простой — оплата налога как физического лица. Раз в год заполняется декларация и платиться налог. Но есть недостаток — самая высокая ставка налога — 13%, если вы гражданин РФ и, если лицо иностранной державы ставка налога будет составлять — 30%.

Второй, более привлекательный по стоимости-оплата налога по ставке 6%, как индивидуальный предприниматель, но при этом не избежать отчислений в пенсионный фонд и заполнения ежеквартальных отчетов.

Для оплаты налога после подписания договора об аренде, надо заполнить декларацию и предоставить ее в налоговую службу не позднее 30 апреля за прошедший год (форма 3-НДФЛ), сумму начисленного налога необходимо внести до 15 июля. При неуплате налога предусмотрено административное наказание в виде штрафа до 40% от расчетной суммы согласно Налогового кодекса России.

Как рассчитать прибыльность бизнеса

Давайте определимся, на сколько будет доходным этот бизнес и стоит ли он вашего внимания? Для реализации этого проекта вам нужен будет стартовый капитал.

Составим приблизительный список статей расходов:

Статья расходов	Сумма, руб
Косметический ремонт	150 000
Необходимый сбор в ТСН	1 000
Выплата налога	500
Коммунальные платежи в год	30 000
ИТОГ	1 81 500

Ежемесячная аренда дома 50 000 руб, в год это сумма составит 600 000 руб, минус налог (6%-если вы оформлены как индивидуальный предприниматель и 13%-если вы простое физическое лицо), сумма налога-36 000-78 000 руб.

Чистая минимальная прибыль за год составит: 340 500 руб.

Необходимо ли регистрировать юридическое лицо

Для ведения бизнеса вам понадобится официальная регистрация. Самый оптимальный вариант— зарегистрировать форму собственности ИП, что позволит выбрать более простую форму налогообложения. При этом у вас появится возможность выдавать документы о сроках проживания, что дополнительно привлечет новых клиентов, которые бывают в командировках.

Возможные риски бизнеса

В любом бизнесе есть свои риски, в идеале лучше стараться их избегать или хотя бы минимизировать ущерб от них. В нашем случае могут наступить следующие риски:

Основной договор, который гарантирует социальную и правовую защиту выступает договор аренды, подписанный с обоих сторон. Поэтому при заполнении данного договора указываете паспортные данные, адрес, подробную информацию объекта: можно указать площадь, состояние, приложить фотографии и опись имущества, прописать штрафные санкции за испорченное имущество.

Дополнительно прописать некоторые спорные нюансы, например, кто будет заниматься мелким текущим ремонтом, как будет происходить оплата коммунальных платежей и т.п.

Так как дом часто любят снимать на празднование дня рождения, нового года или для корпоративной вечеринки, есть риски, что может пострадать ваше имущество. Когда дом арендует семья, то как правило, от них меньше беспокойства, они более бережно относятся к имуществу, выполняют мелкий ремонт самостоятельно, но учтите, в семьях бывают четырехлапые питомцы, которые могут изрядно подпортить мебель и ковры.

Обязательно застрахуйте свой дом. Страховые компании не очень любят страховать сдаваемое в аренду жилье, поэтому в этом случае страховой платеж будет выше, чем обычно, но страховка компенсирует ваши затраты в случае нанесения ущерба.

Как видим, аренда дома-одна из сфер бизнеса, приносящая стабильный пассивный доход. Развивать его можно как в мегаполисах, так и в глубинке.  Но не стоит забывать главные правила:

1. заключение договора должно быть обязательным, это гарантия в спорных ситуациях;
2. при сдаче в аренду учитывайте все факторы, которые могут повлиять на цену аренды;
3. старайтесь не затягивать простои недвижимости-вы теряете деньги.

Вложенные инвестиции в недвижимость-это беспроигрышный и прибыльный вариант.

Желаем вам добросовестных клиентов и удачи!