Построить здание под магазин пятерочка как бизнес

Стать франчайзи

Наши партнеры не только приобретают возможность работать при поддержке владельца готового проверенного временем бизнеса, но и получают полное сопровождение деятельности и консалтинговую поддержку.

Обратный франчайзинг, не имеющий аналогов на российском рынке, – это не просто покупка права вести бизнес под известным брендом, возможность использования делового имени и бизнес-модели компании. В отличие от прямого франчайзинга, в данной модели все управленческие функции ложатся на плечи франчайзера (торговой сети «Пятёрочка»).

По условиям обратного франчайзинга, торговая сеть передаёт партнёрам технологию ведения розничного бизнеса и оказывает ряд услуг: работает с производителями, поставляет товар, организует рекламные кампании и предоставляет другие возможности. При этом франчайзи рассчитывается за товар после его реализации. Франчайзи Х5 Group могут стать предприниматели, владеющие на правах собственности или долгосрочной аренды торговыми помещениями, а также частные инвесторы, желающие вложить деньги в доходные розничные проекты. На сегодняшний день открытие магазинов по технологии обратного франчайзинга возможно только в регионах присутствия магазинов торговых сетей X5 Group, а также в радиусе до 600 км от распределительных центров.

Пример расчета эффективности проекта

Указаны примерные инвестиции и расходы для магазина площадью 400 м² и сроком окупаемости 2 года

₽ 1,5 млн

Расходы, включая аренду

При расчёте каждого проекта показатели будут корректироваться исходя из территориальных особенностей магазина.

Основные требования к франчайзинговым объектам торговой сети «Пятёрочка» и партнерам

1. Оптимальная общая площадь для открытия эффективного магазина от 400 кв. м​;
2. Фактическое наличие необходимых электрических мощностей;
3. Территория присутствия — все экономические районы России, в которых работает торговая сеть «Пятёрочка»;
4. Соответствие помещения стандартам торговой сети (планировка, внешний вид, соблюдение норм пожарной безопасности, ремонтные работы, оборудование);
5. Предоставление сервиса на самом высоком уровне, следование всем ценностям ритейлера (честность, уважение, командность, стремление к достижениям, клиентоориентированность);
6. Добросовестное исполнение условий договора, желание развиваться.

Получить дополнительную информацию и оставить заявку можно на сайте franch.5ka.ru.

Идея № 353: условия и стоимость открытия магазина «Пятерочка» по франшизе

29.03.2019
0 комментарий

Расскажем в подробностях, как открыть «Пятерочку». Для отдельных предпринимателей стоимость франшизы и условия сотрудничества покажутся неприемлемыми. Но судя по отзывам это довольно выгодный проект, особенно для новичков, которые еще не имеют налаженных связей в торговле.

Прежде чем браться за такое дело нужно тщательно изучить все особенности работы, условия и обязанности, которые ложатся на плечи обеих сторон. И чтобы впоследствии не разочароваться в полученном результате следует внимательно определить, на что вы соглашаетесь.

В общих чертах опишем, в каком году открыли первый магазин и что представляет собой данная система. Франшиза – это форма сотрудничества между предпринимателями, когда одна сторона (франчайзи) заключает договор с торговой группой (франчайзер). При этом бизнесмен получает возможность использовать известную марку, бренд, имя для развития магазина и получать денежное вознаграждение.

Сотрудничество с «Пятерочкой» предполагает так называемую форму обратного франчайзинга, когда предприятие открывается за счет нового владельца. Но ежемесячный роялти не выплачивается. Вместо этого, существует лишь первоначальный паушальный взнос, а по мере увеличения продаж франчайзер выплачивает владельцу 14-17% от общего дохода. Таким образом, фирма оставляет за собой право полного контроля и ориентируется больше на собственный рост компании.

Первый продовольственный магазин под названием «Пятерочка» был открыт еще в 1999 году. Благодаря продуманной схеме рекламы, логистики, выбора товара он стал стремительно развиваться и привлек к себе множество покупателей. Буквально на протяжении года удалось открыть еще 15 подобных супермаркетов в разных регионах России.

Сотрудничество по франчайзингу компания начала в 2002 году, а с 2005 присоединилась к огромному холдингу под названием X5 Retail Group. Сегодня по всей территории РФ насчитывается больше 6 000 магазинов под данной торговой маркой. Это известная сеть супермаркетов, где можно приобрести товары ежедневного потребления и продукты высокого качество по приемлемой цене.

Такая форма работы дает возможность начинающему предпринимателю начать дело, которое точно принесет успех. Если действовать в точности по схеме франчайзера, вам остается лишь следить за качеством предлагаемого сервиса. Все продукты и другие товары поступают уже в готовом виде, вам не нужно налаживать контакты с поставщиками.

Преимущества

Многих пугает новая форма работы, но она отличается такими плюсами:

1. Нет ежемесячного денежного взноса в виде роялти. Вы передаете лишь полученную выручку от магазина.
2. Никакой отдельной платы за использование бренда, имени компании, логотипы и различные рекламные элементы не предполагается.
3. Простая структура работы, при которой соблюдение инструкции дает ожидаемый результат. Возникающие вопросы можно с легкостью решать с руководителем сети магазинов.
4. Налаженная поставка продукции снимает с вас многие риски и лишние проблемы по организации.
5. Франчайзи на постоянной основе получает прибыль, которая зависит лишь от выручки магазина. С этих отчислений нужно оплатить работу сотрудников, налоги и коммунальные. Все остальное – чистый доход предпринимателя.
6. Сотрудничество с известной торговой маркой предполагает рост потребительской базы на автоматическом уровне. Так как люди уже знакомы с сетью магазинов «Пятерочка» и доверяют ей, то и в новый супермаркет с таким же названием ходить будут с радостью.
7. Полное сопровождение, обучение и грамотные рекомендации помогут наладить все организационные моменты бизнеса.
8. Существует отлаженная схема выкладки товара.
9. Также продумана и система поощрения персонала.
10. Расходные материалы, рекламная продукция, логотипы, форма предоставляются на бесплатной основе.

Поскольку в такой системе для самого холдинга важна высокая прибыль, отсутствие убытков, то и вы защищены от поражения. Проработанная и продуманная схема организации всех этапов обеспечивает взаимовыгодное сотрудничество обеих сторон. Если оценивать реальные отзывы предпринимателей, заключивших договор по франшизе «Пятерочка», можно сделать выводы, что меньше 10% начинаний заканчиваются провалом. Все остальные проекты становятся успешными.

Основным преимуществом являет продуманная имиджевая политика компании. Она предполагает улучшенный образ каждого супермаркета, что обеспечивает постоянный приток клиентов. Сюда входят и ежедневные акции, различные скидки для семей, пенсионеров, строгое соблюдение закона о продаже спиртных напитков совершеннолетним, контроль уровня сервиса, наличие так называемых «выручай карт», программа лояльности для постоянных клиентов и пр.

Минусы

Чтобы реально оценивать риски, нужно уделить внимание не только вопросу, сколько стоит франшиза «Пятерочки». Обязательно проанализируйте и другие моменты:

• Не всех предпринимателей устраивает система обратного франчайзинга, то есть получать лишь небольшой процент от выручки считается малопривлекательным фактором.
• Поскольку существуют определенные логистические ограничения, то и открыть подобный супермаркет разрешено не во всех регионах, обязательно учитывайте список доступных населенных пунктов для сотрудничества.
• Также не каждому бизнесмену нравится постоянный и полный контроль за всеми этапами работы со стороны владельцев торговой марки.

Условия сотрудничества

Если вас не пугают данные минусы, и остается желание узнать, как открыть собственный магазин под торговым брендом «Пятерочка», следует внимательно ознакомиться со всеми требованиями, которые компания предъявляет кандидатам:

1. Помещение нужно выбирать размером не меньше 300 кв. м. общей площади, хотя лучше, если это будет 400-1100 кв. м. Тогда сам торговый зал можно расположить на свободном пространстве в 300-800 кв. м. Франчайзи должен предоставить договор длительной аренды или право собственности на магазин.
2. При этом важно и место расположение будущего супермаркета. Предпочтение отдается высокой проходимости, близости спального района, дорожной развязки, остановок городского транспорта, метро и пр.
3. Старайтесь отыскать зону с низким уровнем конкуренции.
4. Вся планировка должна быть подходящей для проведения коммуникаций и установки необходимого оборудования.
5. Налажена интернет связь и есть несколько телефонных линий.
6. Фасад предполагает возможность размещения рекламы, которую видно с дороги, улицы, а ночью доступно включить подсветку.
7. Удобство подъезда для крупного транспорта, выгрузки товара.
8. Обязательно наличие парковки перед входом для клиентов.
9. У владельца должно быть достаточно финансовых средств для оплаты первого взноса, приобретения самой франшизы и закупки всех необходимых элементов для старта бизнеса. Приблизительная сумма инвестиций составит около 3-10 млн рублей.
10. Обращается внимание и на существующую кредитную историю владельца, наличие или отсутствие проблем с правоохранительными органами.
11. Вы должны быть готовы к тесному сотрудничеству, постоянному контролю со стороны франчайзера и соглашаться действовать строго по инструкции.

Обязанности франчайзера

Со своей стороны холдинг X5 Retail Group предоставляет:

• Отработанную технологию ведения торговой деятельности.
• Перечень документов, необходимых для организации бизнеса, составляется своеобразная инструкция для предпринимателя.
• Консультации специалистов по применению рекламной продукции, использованию логотипов, расстановке товара и пр.
• Обучение персонала.
• Помощь при подборе работников магазина.
• Включение нового владельца в общую информационную сеть, охватывающую все супермаркеты, работающие под брендом «Пятерочка».
• Программное обеспечение для налаженной связи.
• Консультационную помощь при проведении ремонта, установке оборудования.
• Поставку товаров высокого качества.
• Рекламную деятельность в отношении конкретного магазина.
• Контроль за соблюдением всех рекомендаций и результатами работы.

Новый предприниматель не просто получает готовую инструкцию, товар и узнаваемый бренд, но и личные консультации, ответы на вопросы, и помощь в преодолении сложностей.

Документация

Чтобы такой бизнес существовал на законных основаниях, вам нужно оформить следующие бумаги:

1. Зарегистрироваться как ИП или ООО, второй вариант в данном случае является предпочтительным.
2. Выбирается подходящая система налогообложения, в зависимости от которой будут учитывать получаемый процент вознаграждения (14,41% для упрощенной и 17,5% для основной).
3. Если своего помещения под магазин нет, нужно найти подходящее здание и составить долгосрочный договор аренды.
4. Подписывается договор коммерческой концессии, который дополнительно регистрируют в Роспатенте, что предоставляет право предпринимателю использовать бренд компании, торговую марку и ее логотип.

Финансовая сторона вопроса

Коротко предоставим суммарную стоимость франшизы «Пятерочки» с учетом всех затрат на открытие.

	Расходы	Цена, в рублях
1	Первый взнос	750 000
2	Оборудование	750 000
3	Специальная техника	3 000 000
4	Рекламная кампания	200 000
5	Ремонт помещения	500 000
	Итого:	5 200 000

Но нужно понимать, что эти цифры отображают лишь приблизительный расчет с минимальными показателями. Более точный бизнес-план можно просчитать, зная все особенности и нюансы конкретного магазина и условий договора.

Владельцы холдинга обещают, что окупаемость настанет через полтора года успешной работы. На уровень стабильной выручки в 1 000 000 рублей можно выйти уже через 3-4 месяца. Но по опыту предпринимателей лучше не завышать ожидания до такого уровня, а рассчитывать, что подобный успех придет к вам через полгода.

Видео: открытие “Пятерочки”.

Отзывы

Марина: «Долго обдумывала данный проект и не могла решиться из-за негативного опыта в прошлом и странной системы франшизы. Но теперь жалею, что не сделала этого раньше. Подписав договор, я получила подробные инструкции и полную поддержку от франчайзера, что сделало бизнес успешным».

Константин: «В нашем городе уровень конкуренции среди продуктовых магазинов и супермаркетов очень высокий. Боялся, что риски себя не оправдают, но узнаваемая марка и проверенный бренд явились залогом стабильной прибыли. Теперь хочу расширяться и открыть еще один в другом районе».

Игорь: «Для начинающих предпринимателей, не имеющих опыта в налаживании этапов торговли, это замечательный шанс изучить всю «кухню» изнутри. Перенимая опыт профессионалов, со временем можно заняться и собственным брендом, избегая грубых ошибок».

Однако строгие нормы законодательства и высокая конкуренция – трудности, с которыми непременно столкнется предприниматель, желающий открыть собственный магазин. Хорошим вариантом будет партнерство с одной из крупных сетей, например франшиза «Пятерочка» поможет избежать многих проблем.

Развитие крупнейшей сети и особенности франчайзинга

В 1999 г. появился первый супермаркет «Пятерочка» формата «у дома» (и этот формат до сих пор является преимущественным). Магазин оказался популярным, и открывались новые точки этого бренда – сначала десятки, потом сотни в год. Так родилась крупнейшая на данный момент российская сеть.

В декабре 2019 г. произошло знаменательное для компании событие – был открыт 15 000-й магазин в России. Но развитие сети на этом не закончилось: открываются все новые и новые супермаркеты, и сейчас «Пятерочка» есть почти в каждом городе.

Важно! Большинство магазинов открываются по франшизе, несмотря на ее достаточно высокую стоимость.

Первая франшиза была продана в 2001 г., через два года после появления бренда. Модель оказалась успешной и популярной у франчайзи, поэтому франшиза регулярно занимает первые строчки различных рейтингов.

С 2011 г. компания работает по системе обратного франчайзинга. Суть данной концепции: франчайзи заключает договор с владельцем бренда, платит паушальный взнос, открывает точку на собственные средства, но затем всю выручку получает франчайзер, а партнеру выплачивается 17% от товарооборота.

Что входит в пакет франшизы

Покупая франшизу «Пятерочка», франчайзи платит не только за возможность работать под широко известным брендом. Помимо этого франчайзер предлагает:

• маркетинговую и рекламную поддержку, в том числе проведение промоакций и других специльных мероприятий для привлечения покупателей;
• доступ к программному обеспечению, обеспечивающему управление магазином;
• систему ведения документооборота магазина;
• помощь с поиском помещения и сотрудников и другую необходимую поддержку на организационном этапе, включая разработку плана точки;
• сопровождение и консультации на всем протяжении сотрудничества, включая рекомендации по выкладке товара и повышению мотивации сотрудников;
• мониторинг деятельности точки, содействие в разработке решений для снижения издержек и повышения прибыли;
• единая логистическая система поставок: поставка 92% всех товаров (алкоголь не поставляется) из распределительного центра или от собственных поставщиков.

Главная составляющая пакета: проверенная временем, отработанная технология ведения розничного бизнеса.

Франшиза «Пятерочка»: стоимость в 2021 и 2022 годах

Открытие точки под этой торговой маркой потребует немалых средств. Стартовые инвестиции складываются из:

• Паушального взноса. Его размер – от 450 000 до 1 000 000 рублей*, в зависимости от региона, населенного пункта и ряда других факторов.
• Первоначальных вложений, необходимых для открытия магазина и начала деятельности. Их размер – от 7 до 21,5 млн рублей*.

Роялти система обратного франчайзинга не предусматривает.

Обратите внимание: учитывая предлагаемую систему франчайзинга, перед покупкой франшизы магазина «Пятерочка» необходимо рассчитать, будет ли партнерство действительно выгодным.

Основные плюсы и минусы партнерства

Преимуществ много, и они очевидны:

• возможность на законных основаниях использовать узнаваемый бренд, тем самым значительно сократив расходы на рекламу;
• самостоятельное ведение хозяйственной деятельности по готовой бизнес-модели и отработанным схемам;
• достаточно быстрая окупаемость и высокий уровень прибыльности благодаря реализации товаров проверенного качества по конкурентоспособным ценам;
• использование специализированного программного обеспечения и системы контроля ведения бизнеса, готовой системы документооборота;
• отсутствие необходимости в поиске поставщиков;
• постоянный мониторинг со стороны франчайзера, помогающий избежать ошибок.

Но как и любое, даже самое проверенное и выгодное предложение, при партнерстве с «Пятерочка» франчайзинг имеет оборотную сторону. Прежде всего, это жесткие требования со стороны франчайзера. К недостаткам также можно отнести невозможность вносить изменения в концепцию бизнеса и выбирать поставщиков, менять ассортимент и регулировать ценообразование.

Также существенным минусом является то, что франчайзи должен самостоятельно оформлять лицензии на продажу алкогольных напитков и закупать их. Помимо дополнительных сложностей, это означает, что проведение сетевых акций и распродаж, включающих алкоголь, может быть для него крайне невыгодным.

Предъявляемые к франчайзи требования

Стать франчайзи может не каждый желающий. Для заключения договора недостаточно только наличия денежных средств, необходимых для ремонта помещения и закупки оборудования. Потенциальный партнер должен соответствовать следующим условиям:

• обладать статусом ООО или ИП и применять упрощенную систему налогообложения;
• иметь в собственности или в долгосрочной аренде соответствующее требованиям помещение;
• обладать безупречной деловой репутацией и хорошей кредитной историей;
• быть готовым выполнять все обязательства и соблюдать условия партнерства.

Только при соответствии всем требованиям можно ожидать положительного решения на отправленную заявку.

Какие документы требуются для начала бизнеса

Для того, чтобы заключить договор, требуется ряд документов:

• паспорт;
• ИНН;
• свидетельство о регистрации юридического лица или ИП;
• заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения;
• свидетельства о постановке на учет в ПФР и ФСС;
• свидетельство о праве собственности на помещение или договор аренды.

Далее, для открытия магазина, понадобится получить заключение МЧС о соответствии требованиям пожарной безопасности и заключение Роспотребнадзора о соответствии санитарным нормам, а также оформить лицензию на продажу спиртных напитков.

Каким требованиям должно соответствовать помещение

Франчайзинговые точки сети должны соответствовать следующим условиям:

• общая площадь – от 300 кв. м, торговый зал – от 200 кв. м;
• расположение в месте с высокой проходимостью, в густонаселенных районах сложившейся застройки и рядом с жилыми домами, недалеко от станций метро, остановок общественного транспорта и/или транспортной развязки;
• наличие всех необходимых коммуникаций (водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция и кондиционирование) и электроснабжения достаточной мощности (от 60 кВт);
• наличие складской зоны и разгрузочной зоны с отдельным входом и подъездным путем;
• не менее двух телефонных линий и выделенная линия интернет;
• наличие охранной сигнализации;
• наличие парковки;
• на фасаде должно быть место для размещения брендированной вывески;
• количество сотрудников – 10-12 человек, в зависимости от размера магазина.

Перед заключением договора франчайзер готов осмотреть помещение и дать оценку о его пригодности, рекомендации относительно ремонта.

Обратите внимание: открыть точку можно только в тех регионах, где присутствует франчайзер, при этом расстояние от магазина до распределительного центра компании не должно превышать 600 км.

Взаимодействие франчайзи и франчайзера

Франчайзи выполняет все предусмотренные договором условия, в том числе, перечисляет всю полученную выручку франчайзера. В его обязанности также входит следить, чтобы в магазине не нарушались санитарные, противопожарные и другие нормы.

Франчайзер оказывает партнеру поддержку, в том числе, на организационном этапе: оценка помещения, обучение сотрудников и т.п. Для открытия и начала работы магазина франчайзи получает первую партию товара (общая стоимость – 5 млн рублей*). В дальнейшем оказывается поддержка в ведении деятельности, повышении прибыльности точки, решении организационных, юридических и других вопросов.

Что входит в обязанности франчайзера

Паушальный взнос выплачивается не только за торговую марку и бизнес-модель. После заключения договора в течение всего периода сотрудничества франчайзер выполняет ряд обязательств:

• обучение персонала в собственном учебном центре;
• сопровождение бизнеса;
• регулярные поставки продукции (за исключением алкоголя) на собственном транспорте;
• оснащение торгового зала собственными кассами;
• предоставление сотрудникам фирменной униформы;
• обеспечение свободного доступа к внутренней информационной сети;
• осуществление регулярного контроля за деятельностью магазина:
• предоставление всех необходимых консультаций;
• своевременная выплата агентского вознаграждения.

Структура первоначальных вложений

Общая сумма стартовых инвестиций – от 8 до 22 млн рублей*. Сюда входят:

• паушальный взнос (от 450 000 до 1 млн рублей*);
• ремонт помещения и оформление его в соответствии с корпоративным стилем (от 1 до 2,5 млн рублей* в зависимости от региона, площади торговой точки и т.д.);
• закупка торгового и технического оборудования (от 3 до 8 млн рублей*);
• иные расходы, в том числе оформление необходимой документации, зарплата сотрудников, получение разрешений и согласований.

Важно! Кредит на закупку оборудования можно взять у самой компании. Но выдан он будет только в том случае, если кредитная история франчайзи безупречна.

Структура ежемесячных расходов

К обязательным ежемесячным расходам относятся:

• выплата сотрудникам заработной платы – около 5% от товарооборота;
• коммунальные платежи – около 1% от товарооборота;
• прогнозированные потери – 1% от товарооборота;
• иные расходы, в том числе отчисления в ПФР и ФСС и налоги – около 1,5% от товарооборота.

Учитывая, что в качестве агентского вознаграждения франчайзи получает 17% от товарооборота, его прибыль составит около 8,5%

Структура операционных расходов

В целом, операционные расходы составляют 10-10,5% от товарооборота. Сюда входят:

• закупка товара;
• ремонт оборудования;
• мелкий ремонт торгового зала, фасада, подсобных помещений;
• транспотные расходы;
• закупка расходных материалов, офисных принадлежностей.

Приблизительный расчет окупаемости торговой точки

Средний срок окупаемости – от 1 года. Но это во многом зависит от расположения магазина: владельцы точек, расположенных в крупных городах в удачных местах отмечают, что получают устойчивую прибыль уже через 8-10 месяцев, в то время как в небольших населенных пунктах точка может окупиться только через два года.

Если взять помещение минимальной площади (300 кв м.), то основные финансовые показатели (основываясь на открытых данных финансовой деятельности компании) будут следующими:

• среднемесячная выручка – 7,5 млн рублей*;
• ежемесячная прибыль – 1 млн рублей*;
• чистая прибыль – 800 000 рублей*.

При стартовых инвестициях в 8 млн рублей, магазин, при достижении указанных выше показателей, торговая точка окупится через 10 месяцев. Если первоначальные вложения были максимальными (22 млн рублей) – за 27 месяцев.

Обучение персонала и другая поддержка

Так как полученная от партнеров выручка составляет основную часть доходов франчайзера, он заинтересован в хорошей рентабельности каждой точки. Поэтому вся предусмотренная договором поддержка оказывается в полном объеме.

Весь персонал до открытия магазина проходит обучение в учебном центре франчайзера, а затем – стажировку в одном из действующих супермаркетов. В процессе работы есть возможность повышать квалификацию.

Франчайзи оказывается содействие в в составлении перечня необходимого оборудования, его закупке и установке. На всем протяжении сотрудничества деятельность торговой точки анализируется и даются рекомендации по проведению рекламных акций.

Хотя закупка алкоголя – ответственность франчайзи, при необходимости он может получить консультации относительно его поставок.

Дополнительная информация. Предварительно узнать о возможности партнерства с Пятерочкой и франчайзинге можно на официальном сайте, где указаны контакты руководителей этого направления.

Не стоит ожидать, что покупка франшизы «Карусели», «Пятерочки», «Перекрестка» или другого известного бренда – гарантия успеха. Придется много работать и следить за тем, чтобы все аспекты деятельности магазина соответствовали требованиям и стандартам франчайзера. Нарушение условий договора может привести к его расторжению, и немалые средства, потраченные на франшизу, пропадут.

* Цены актуальны на март 2022 г.

Читатели просили меня написать о том, как я вкладываю в недвижимость. Расскажу про один из инструментов. Скоро будут и другие материалы на эту тему.

Все началось с того, что меня перестала устраивать доходность моих “однушек”. Куча хлопот ради микроскопической ренты в 5%.

Долгое время я облизывался на двухзначные доходности коллег из коммерческой недвижимости. Но не понимал как к ним присоединиться. Любые попытки войти в “высшую лигу” заканчивались провалом.

Сначала меня отпугивали хлопоты. Я сидел на форумах и с интересом читал захватывающие истории рентополучателей, которые пытались скупать квартиры на первых этажах, переводили их в нежилой фонд и сдавали магазинам. Неплохая была “тема”. Правда сегодня она уже не работает. Слишком сложно получить разрешение.

Затем меня стал смущать порог входа в 20-30 млн рублей в более-менее нормальные объекты. Не хотелось отдавать существенную часть своего капитала в один из инструментов инвестирования. Это противоречило моей формуле. Я понимал, что такая игра доступна тем, у кого суммарный капитал превышает 300 млн рублей. У меня столько не было.

В 2015 году я натолкнулся на проект Aktivo.ru — коллективные инвестиции в недвижимость. Я неплохо знал его основателя Оскара Хартманна. В первую очередь как создателя стартапов и лучшего в России умельца впарить их следующей партии крупных инвесторов (пишу без иронии и считаю это высшим пилотажем). Думаю, что многие знают его проекты: KupiVip, CarPrice и другие.

Примечание автора: сейчас меня обвинят в “зашкваре” и рекламе. Но мне пофигу. Я люблю рассказывать об инструментах, которые кормят не только их создателей, но и инвесторов. Их не так много на рынке. Кого не устраивает, отписывайтесь.

Имя Оскара внушало доверие. Вряд ли человек будет ставить на кон свою репутацию ради того, чтобы развести толпу из пары сотен “хомячков”.

Смущали другие факторы. Во-первых, сам формат коллективных инвестиций. От риелторов я слышал только ухмылки и скепсис. Мол, что это за идиотский способ вкладывать в недвижимость. Попахивает лохотроном.

Ругали проект и за форму собственности — ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд). В кругах “экспертов” такой пай считался “подтиркой”, не имеющей никакой ценности.

КАК ЭТО РАБОТАЕТ. 100-200 человек скидываются деньгами. Покупают помещение, в котором УЖЕ сидит арендатор. Нанимают управляющую компанию. Раз в месяц получают деньги с аренды

Начали ребята из “Активо” красиво и с размахом. Но очень глупо.

Инвестором предлагалось вложиться в объект, стоимостью более чем 1 миллиард рублей в центре Москвы на Тверской.

Слава Б-гу, что первый блин оказался комом. Средства привлечь не удалось. Нет ничего глупее, чем покупать коммерческую недвижимость по рыночной цене в самом дорогом месте страны. Выгоду вы там не получите. Намучаетесь с арендаторами, которые будут постоянно съезжать. Красиво, можно попонтоваться перед друзьями, но денег в этом вообще нет.

Через пару месяцев у фонда произошел пивот. Они совершили ряд шагов, которые позволили сделать продукт очень соблазнительным:

• Выбрали самую удачную нишу в коммерческой недвижимости — стрит-ритейл. Последнее на чем люди будут экономить в кризис — это продукты.
• Выбрали самый правильный формат магазинов — сети шаговой доступности. “Ашаны” и “Метро” к тому времени стали заметно сдавать позиции “Пяторочкам” и “Магнитам”.
• Внедрили принцип 1 объект = 1 фонд (1 ЗПИФ). Самая главная неприятность паев заключается в том, что сначала ты вкладываешь в одно, а потом тебе начинают запихивать совершенно другое. Тут это было исключено. Ребята покупали магазин, ставили его на баланс фонда и в Уставе запрещали потенциально опасные действия, которые могли бы ухудшить положение инвесторов.
• Никаких строек, котлованов и прочих авантюр. Проект покупался с уже готовыми арендаторами. 2-3 месяца после покупки, и тебе начинает капать денежка.
• Форма ЗПИФ — это защита от дебилов. Если у объекта более одного собственника, то рано или поздно мы приходим к ситуации когда кто-то (обычно идиот) пожелает поставить там палатку с шаурмой. Здесь это исключено. У пайщиков есть только право получать платежи, продавать паи, продать весь объект и голосовать по важным вопросам.
• Ушли подальше от центра Москвы. Решение очень грамотное. Именно там вся доходность. Больше скажу, по настоящему крутая доходность будет в малых городах России. Жду когда у “Активо” появятся больше объектов в локациях с населением менее 200.000 человек.

Появился первый нормальный объект — магазин “Пятерочка” в Люберцах.

Прогнозируемые финансовые показатели были соблазнительными.

Была проведена понятная процедура Дью Дилиженс (это когда под микроскопом изучают все возможные подводные камни).

Я рискнул и вложил небольшую сумму в объект.

Плюсы

• 11-ая доходность в недвижимости — это космос для вчерашних квартирных рантье.
• Порог входа 400.000 рублей — колоссальное преимущество. Нет необходимости вбухивать весь капитал в один магазин. Можно очень неплохо диверсифицировать портфель
• Никаких хлопот. Раз в месяц я получаю деньги на карту. Ни разу не был на объектах!:)
• Налоги за меня платит управляющая компания (“КСП Капитал” и “Альфа Капитал”).
• Индексация 3% ежегодно.
• С удивлением обнаружил, что у меня есть белый НДФЛ от сдачи объектов. И его можно забирать обратно у государства. Например, при помощи ИИС.
• ЗПИФ в некоторых вещах превосходит REIT. Во-первых, моно-объект, а не авоська из непонятных объектов. Во-вторых, не ведет себя как акция, практически отсутствует волатильность.

Минусы

• За беззаботность с меня берут приличные деньги. Сейчас я получаю около 10-11% в рублях. Если бы объектом я занимался сам лично, то доходность достигала бы 14%. Вот такая плата за лень.
• Сам пай скорее всего неликвиден. Если я захочу сейчас продать его, то мне придется искать покупателей среди своих друзей. “Активо” заявляет, что у них есть вторичный рынок. Но думаю, что и там придется ждать покупателя многие месяцы. С другой стороны… а зачем продавать пай с такой доходностью?

Риски

• Cъезд якорного арендатора. Если из локации убегает “Магнит”, то шансы еще есть. Если уезжает “Пятерочка”, то инвестиции конец. После них остается выжженная земля. Спасение здесь только одно, диверсификация. Сейчас у меня в портфеле сразу несколько магазинов.
• Физическая утрата объекта (пожар и др.). Обычно подобные объекты страхуют.
• Гиперинфляция. С удивлением обнаружил, что продуктовые сети платят за аренду процент от выручки. Это прописано в договоре. Подорожали продукты, увеличилась выручка, увеличились арендные отчисления.
• Появление конкурентов рядом. Это проблема. Они могут сожрать более половины трафика. Защита от каннибализации — снова диверсификация.
• Законодательные риски. Например, если магазин будет стоять очень близко от школы, то ему запретят продавать алкоголь и табак. А это львиная доля выручки. Защита — диверсификация.

Цифры

Размер “бумажной” коммерческой недвижимости в моем портфеле не превышает 20% (ЗПИФы и американские REIT)

Сейчас я владею сразу несколькими магазинами — “Пятерочка”, “Виктория”, “Перекресток”, “Лента” и др.

Вот показатели одного из объектов. Чистая десятая доходность.

Средняя окупаемость объекта — 7 лет.

Частота выплат — ежемесячно.

Срок действия фонда — 15 лет. Дальше собираемся и решаем что делать с объектом. Продавать или доить дальше.

Смотреть показатели и отчеты УК можно тут

www.alfacapital.ru/disclosure/messages/

kspcapital-am.ru/ru/zpif/10/

Спрашивайте в комментариях, если про что-то забыл.

Наблюдения

За время изучения инструмента я узнал много интересных подробностей. Расскажу про них:

• Зачем вообще кто-то в здравом уме продает такую недвижимость? Ну, это рынок. Кому-то всегда нужны деньги. Кто-то затыкает дыры в других бизнесах. Кто-то разводится и делит имущество. Кто-то навсегда покидает Россию.
• Если объект решают продать, то обычно в Договоре есть пункт, что преимущественное право выкупа есть у самого магазина.
• Идеальный вариант для владельца когда магазин сам платит поставщикам коммунальных услуг.
• Моно-объекты с якорными арендаторами рулят. Якоря сами по себе генерируют трафик. Проще потом сдать остальные площади более мелким арендаторам.
• Меня всегда мучил вопрос: а почему сети сами не покупают магазины. Менеджменту в свое время нужно было делать выбор — либо быстрая экспансия, либо покупка недвижимости для себя. Думаю, что рано или поздно они придут к модели полного выкупа объекта.
• Зачем некоторые люди лезут в строительство таких объектов? Обычно ради двух вещей. Первое — любимая локация. Вот хотят они Подмосковье, и все тут. И окупаемость в этом случае может быть до 5 лет.

Зачем я сижу в подобных инструментах?

• Напомню, что я — доходный инвестор. Сейчас у меня нет ни зарплаты, ни поступлений от бизнеса. Мне нужно на что-то кушать. Очень сложно найти инструмент с доходностью 10%+ и с ежемесячными поступлениями.
• Я довольно нервно переносил ранее виртуальные просадки портфеля. Очень ценю крепкий сон. В этом инструменте почти нулевая волатильность. А значит часть моего портфеля не скачет как необъезженная лошадь.
• Возможно, что следующий кризис будет сопровождаться мощной инфляцией. Мне нужна защита от этого явления. Рента от процента с продуктовой выручки — прекрасный инструмент. Подорожали хлеб и молоко — повысились отчисления в мою копилку.
• Опыт. Я хочу разбираться не только в доходных инструментах фондового рынка.

Есть ли аналоги у “Активо”?

Есть. Недавно наткнулся на investore.club/

ВНИМАНИЕ! Ничего про них не знаю. Сам туда ни разу не инвестировал. Ваши деньги — ваша ответственность.

 

Ставьте лайк, если статья понравилась.

Не согласны с автором? Закидайте его помидорами в комментариях.

И подписывайтесь на самый нескучный телеграм-канал по инвестициям @pensiya35

Рассказываем об особенностях инвестиций в небольшие коммерческие площади, ценах покупки и выгодной сдаче в аренду

Если у вас есть определенная сумма денег, которую вы хотите вложить в недвижимость для сдачи ее в аренду, то наверняка уже встали перед выбором, какой объект приобрести. Самый распространенный среди частных инвесторов способ заработка на аренде — покупка жилья. Но есть инвесторы, которые принципиально не связываются с квартирами и предпочитают вкладывать деньги в небольшие коммерческие помещения — под офис, магазин или салон красоты.

В чем особенности вложений в коммерческую недвижимость, сколько стоят небольшие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать — об этом мы расспросили экспертов.

Насколько это выгодно

Покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее, чем покупка жилья, утверждают участники рынка. Ставки аренды на них выше, чем на квартиры, а срок окупаемости вложений — короче.

Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев для примера предложил сравнить два помещения: двушку площадью 50 кв. м на этапе котлована в спальном районе Москвы и офисное помещение той же площади по той же цене в небольшом бизнес-центре. Сдать квартиру после завершения строительства дома можно будет за 35–40 тыс. руб., предварительно на ремонт и покупку мебели уйдет около 1 млн руб. Затраты на покупку, ремонт и обстановку окупятся примерно через 17 лет, отметил эксперт. От сдачи аналогичного по площади и цене офисного помещения владелец будет получать примерно 80–85 тыс. руб. в месяц (при ставке аренды 20 тыс. руб. за 1 кв. м в год), а срок окупаемости составит семь-восемь лет, подсчитал Стригалев.

В помещениях торгового назначения арендные ставки также выше и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции. «Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, — рассказала директор направления стрит-ретейла в компании Knight Frank Виктория Камлюк. — Но абсолютной цифры для стрит-ретейла нет: каждое помещение уникально по-своему».

Другие плюсы и минусы

Кроме цены и срока окупаемости у коммерческих площадей есть и другие преимущества. К ним ведущий аналитик «НДВ-Супермаркет недвижимости» Константин Енин относит, например, тот факт, что этот рынок лучше регулируется, чем непрозрачный квартирный. Здесь все договоры оформляются официально, а владельцы платят налоги — это позволяет легче решать спорные ситуации.

«Кроме того, меньше проблем с ремонтом, — отметил Енин. — Часто арендатор коммерческих помещений сам делает ремонт помещения, компенсируемый арендными каникулами, в то время как ремонт квартиры, если он нужен, обычно ложится на арендодателя».

Однако надо понимать, что коммерческие помещения — более сложный продукт, чем квартиры. Успех их работы на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда отсутствие лишь одного из них делает покупку помещения невыгодной. Поэтому покупателю нужно заранее все просчитать.

Что пользуется спросом

На столичном рынке — широкий выбор предложений на любой вкус. Наиболее востребованы помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни. В новых районах или комплексах популярны все форматы, потенциально имеющие спрос у будущих жильцов — магазины всевозможных сегментов, спортивные студии, детские развивающие центры, медцентры и другое, отметили эксперты «НДВ». Быстрее всего с рынка уходят помещения в местах с высокой проходимостью и высокой плотностью населения вблизи объекта.

«В идеале это объекты на первой линии жилых домов, — рассказал брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. — Важно, чтобы была разумная цена и понятный поток покупателей. Если трафик вполне ясно считается, то у такой недвижимости самый высокий оборот. Помещения в торговых и бизнес-центрах — тоже довольно активный рынок, и многие инвесторы отдают предпочтение им. Хуже уходит в продажу и аренду недвижимость свободного назначения в глубине района».

Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам (впрочем, это не будет лишним и в случае с торговыми площадями). Офисные помещения требуют четкого бизнес-плана и отчетливого понимания, где эти помещения расположены, кому они могут быть нужны и как долго они будут востребованы.

«Покупка помещения в бизнес-центре высокого класса в местах деловой активности, скорее всего, окажется неподъемной задачей для инвестора с небольшим капиталом, — считает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — А предложения попроще также несут с собой множество рисков, и основной из них — простой помещения. Поэтому без профессионального управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость могут оказаться убыточными».

Цены покупки и аренды

Разброс цен продажи коммерческих помещений в Москве очень большой — 1 кв. м может стоить и 35 тыс. руб., и 1,5 млн руб. Но в данном случае стоимость объектов всегда зависит от доходности. За самую низкую цену можно получить абсолютно неликвидное помещение, которое будет невозможно сдать, отмечают эксперты.

«Небольшое помещение в новостройке спального района будет стоить от 30–50 млн руб., но цены на качественные торговые площади в центральных локациях начинаются от 100 млн руб., — рассказала Виктория Камлюк. — При покупке помещения в центре стоимостью 85–120 млн руб. арендная ставка может достигать 0,7–1 млн руб. В итоге срок окупаемости составит примерно десять лет. Покупка некоторых помещений в спальных районах Москвы обойдется в 50–65 млн руб., а стоимость аренды составит 500–600 тыс. руб. Таким образом, срок окупаемости составит примерно восемь-девять лет, а доходность — 11–12%».

Впрочем, в новостройках встречаются и более бюджетные предложения причем сразу с арендаторами. По данным «НДВ», в ближнем Подмосковье можно найти помещение площадью 35 кв. м с арендатором и существующим арендным потоком около 32 тыс. руб. в месяц — купить его можно за 3,2 млн руб. Кстати, в новых жилых комплексах многие застройщики периодически проводят акции и готовы давать индивидуальные скидки.

«Что касается арендных ставок, то в офисном сегменте они начинаются от 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, но таких объектов мало, — рассказал Сергей Коршунов. — Средние арендные ставки на офисы — от 18 тыс. руб. и выше. В торговле же все индивидуально. Если помещение находится на неходовой улице с непонятным трафиком, ставка начнется от 15 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В центре Москвы у станции метро «Белорусская» помещение под ретейл может сдаваться за 85 тыс. руб. за 1 кв. м в год».

Как подобрать помещение

Перед покупкой коммерческого помещения необходимо сформулировать для себя ясную цель приобретения — долгосрочные или краткосрочные инвестиции, ожидаемая доходность, степень участия в управлении помещения и т. д., рекомендуют эксперты «НДВ».

Затем нужно обратить внимание на вероятность сдачи помещения в аренду: оно должно быть максимально востребованным. После чего стоит соотнести стоимость лота с потенциальным арендным доходом.

«Надо понять, для какого вида деятельности эта недвижимость может пригодиться и насколько данная деятельность нужна в районе, — советует Сергей Коршунов из Century 21 Milestone. — Оцените пешеходный и транспортный трафик, техническое состояние помещения, правоустанавливающие документы, при необходимости — наличие парковок. Если это новостройка или реконструкция, проверьте основания для строительства, распорядительную и техническую документацию».

Как рассказала Виктория Камлюк из Knight Frank, в стрит-ретейле ликвидность помещений оценивается по нескольким параметрам: местоположению, общей площади (к примеру, с подвалом или вторым этажом), качеству планировки, а также юридически грамотно оформленным документам. Разница арендной ставки между левой и правой сторонами одного дома может отличаться чуть ли не вдвое из-за специфики распределения трафика.

«Наиболее подходящее помещение должно иметь правильную форму и небольшую площадь — до 300 кв. м, тогда оно наиболее универсально для любого бизнеса, — отмечает эксперт. — Соответственно, и его ликвидность будет выше. Самыми ликвидными считаются сетевые арендаторы. Поэтому небольшому «семейному» продуктовому магазину крайне сложно выдержать конкуренцию, если рядом откроется сетевая «Пятерочка» или «Перекресток».

Какой район выбрать — старый или новый

У новичков часто возникает соблазн купить площади в новом спальном районе просто потому, что предложение кажется им выгодным из-за небольшой суммы сделки, более низкой арендной ставки или акций. Но эксперты рекомендуют выбирать такие помещения аккуратно, поскольку можно сделать неудачное приобретение.

Например, комплекс недостаточно заселен жителями или перенасыщен магазинами одного профиля (допустим, продуктовыми сетями), что приводит в частой смене арендаторов и нестабильности арендных потоков.

Такой подход может обернуться для начинающего инвестора значительной потерей средств, поэтому для минимизации рисков лучше всего работать с профессиональными консультантами, которые помогут во всем разобраться. Или же можно просто выбрать густонаселенную обжитую локацию, где уже понятно, каких предприятий не хватает и как распределяются пешеходные потоки.

На что еще обратить внимание

Из технических характеристик следует обратить внимание на параметры самого помещения, советует Константин Енин из «НДВ». Нужно оценить планировку, назначение по документам, витринное пространство и визуальную доступность, достаточность мощностей.

У арендаторов могут быть специфические требования. Например, продуктовым магазинам необходимо больше электронных мощностей, вытяжки и зона выгрузки-погрузки. Аптеки не станут арендовать меньше 75 кв. м, а медицинским и косметологическим центрам может потребоваться более высокий уровень нагрузки на «квадрат» из-за тяжелого оборудования. Учебным центрам нужна регистрация по адресу, что создает дополнительные бюрократические сложности.

При покупке коммерческих помещений в жилых домах также следует помнить, что на них существует ряд ограничений, предусмотренных для удобства жителей. Например, некоторые рестораны в жилых домах обязаны работать только до 22:00.