Построить дом под сдачу посуточно как бизнес

Я нахожу арендаторов даже в несезон, даже после ухода «Букинга» и Airbnb.

В 2021 году мы с мужем построили домик для сдачи в аренду на участке площадью 14 соток в Челябинской области. Это позволило нам зарабатывать около 100 000 Р в месяц. Более подробно о строительстве и отделке дома я писала в статье про домик в горах за 1,8 млн рублей.

В этой статье расскажу, как я продвигаю свой дом и что изменилось после весны 2022 года.

А вот как все начиналось

У моего мужа был участок в деревне Тыелга, в 180 км от Екатеринбурга и 110 км от Челябинска. В начале 2020 года мы решили построить там домик для сдачи в аренду. Место для этого подходящее: рядом национальный парк «Таганай» и памятник природы — озеро Тургояк.

Строили мы в течение полутора лет — на кредитные деньги и деньги, которые одолжила мама. Многое делали самостоятельно, чтобы сэкономить. Например, террасу, внутреннюю и внешнюю отделку дома муж делал сам. Я же продумывала весь дизайн, искала и привозила на машине стройматериалы. Мама помогала закапывать огромные ямы и приводить участок в порядок. Все это позволило нам сэкономить не менее 300 000 Р.

К моменту, когда дом был готов к сдаче, мы потратили 1,8 млн рублей. Эту сумму считаем окончательной, поскольку дальнейшие траты на его модернизацию покрывались прибылью с аренды.

Наши основные расходы:

1. Покупка инвентаря и улучшение дома. Например, в июне 2022 года мы поставили кондиционер стоимостью 45 000 Р, а в мае купили велосипеды — 30 000 Р.
2. Долги и кредиты — от 15 000 Р в месяц.
3. Налоговые отчисления. Я оформлена как ИП, и на налоги ежемесячно уходит 5000—6000 Р.

Некоторые траты мы не могли предусмотреть, например козлятник, так как завели козочек внезапно — они потерялись на городском пляже Миасса. Я их подобрала, нашла хозяев, а те отказались забирать животных. Мы оставили козочек себе и были вынуждены потратиться на их быт: возвели теплый домик с кормушкой за 15 000 Р, закупили сено на зиму за 12 000 Р, а еще по 1500 Р раз в два-три месяца уходит на комбикорм.

Эти расходы — максимум, что мы можем себе позволить, ведь нам нужно возвращать долги и кредиты, в сумме около 550 000 Р потребительских кредитов по ставкам от 13 до 19%. Еще 1 400 000 Р нужно вернуть маме.

Конечно, у нас есть и основная работа: я развиваю проекты в соцсетях и получаю 30 000 Р в месяц, а муж — экскаваторщик в РЖД с зарплатой в 38 000 Р. Но почти все заработанное уходит на жизнь: кредиты с наших зарплат не погасить. Поэтому аренду дома мы спешили запустить как можно быстрее, чтобы он сам себя начал окупать.

Сколько времени и денег уходит на сдачу дома в аренду

Я решила самостоятельно продвигать домик. У меня нет образования маркетолога: мои знания отрывочные и получены опытным путем. Но в последние годы я оформляю, веду и запускаю рекламу и страницы в соцсетях.

В нашей деревне есть еще несколько домов, которые сдают посуточно. Но там не такие хорошие условия, как у нас: в основном это деревенские избы с туалетом на улице и без водопровода. Никто не продвигает эти дома, так что заполняемость там низкая. Думаю, такие домики лучше сдавать на долгий срок, поскольку стоимость их аренды и обслуживания невысокая.

Так, у соседей в месяц уходит по 2000—3000 Р на обслуживание дома. Мы же тратим на модернизацию, инвентарь, коммуналку и налоги 20 000—50 000 Р. Кроме того, мы не можем просто оставить дом и уехать — приходится доплачивать местной девушке, чтобы она присматривала за козами и кошкой.

С августа 2021 года мы начали отлаживать процесс аренды и решали текущие проблемы с инженерными коммуникациями и обустройством гостей. С февраля 2022 года стало легче, тогда я привлекла для уборки девушку из деревни. Сейчас она все чаще подменяет меня, поэтому стало больше свободного времени.

В среднем на продвижение домика в интернете уходит два-три часа в день: я пишу посты, улучшаю визуал, обновляю календарь, общаюсь с гостями и отвечаю на многочисленные вопросы. Еще не менее двух часов я трачу, чтобы убраться в доме, перезаселить гостей и на уход за животными. В сумме выходит до пяти часов, а вместе с перерывами — практически полный рабочий день. Плюс еще основная работа — в среднем по три часа в день.

Какая сезонность у загородного жилья

Продвижение дома в первую очередь зависит от сезонности. Особенно это важно учитывать, когда бюджет ограничен. Таким образом можно воплотить гибкую схему: в высокий сезон, когда спрос большой, урезать рекламный бюджет, а если несезон — увеличить активность.

Мне такой подход позволяет экономить на рекламе и в целом оптимизировать процесс. Я разделяю сезонность домика на отрезки.

«Суперсезон». Это либо мегапраздники — новогодние, майские выходные, — либо лето, которое само по себе на Урале как праздник. Лето — с десятых чисел июня по конец сентября. Во все эти даты к нам приезжают семьи, и это, как правило, время каникул у детей. В суперсезон можно вообще не давать рекламу: все даты будут забиты, даже если поднять цену. Наша загрузка в такие периоды — 90—100%.

«Так себе сезон» — это время, когда погода стабильная и люди могут планировать поездку заранее. Речь про ноябрь, декабрь и отрезок с конца января по конец марта, когда с погодой все понятно: снежная зима с пушистыми елями за окном. Загрузка в такое время 65—80%, но без гарантий: может быть много народу, а бывает никого даже при хорошей погоде.

Как я продвигала дом до весны 2022 года

Составила маркетинговую кампанию. Я начала ее продумывать еще во время строительства дома. Расскажу, для чего мне нужна была стратегия:

1. Чтобы не паниковать во время сезонного спада — гораздо спокойнее придерживаться заранее намеченного плана.
2. С порядком действий легче привлекать определенную группу туристов. Например, мне хотелось видеть больше семейных пар с детьми или без. И я могу делать целенаправленные шаги для привлечения именно этой аудитории.
3. Можно привести сезонность в некий баланс — прикладывать больше усилий в низкий сезон и тратить меньше денег в высокий. Иначе в низкий сезон заполняемость будет слабая и непредсказуемая.

Маркетинговую стратегию можно составить в «Экселе».

В табличку вошло несколько онлайн-каналов продвижения — в социальных сетях и площадках для сдачи жилья в аренду. Из офлайн-мероприятий я задумала сделать свой мерч, карту местных достопримечательностей, пригласить блогеров и лидеров мнений из соцсетей и многое другое.

Зарегистрировала аккаунты и все оформила. Все аккаунты в соцсетях я создавала сама, пользуясь своим опытом, оптимизировала заголовки и описания страничек под поисковые запросы. Старалась делать душевно, чтобы посетители чувствовали искренность и открытость, а не намерение что-то впарить.

На «Букинге» мне не удалось разместиться. Новым пользователям «Букинг» отправляет бумажное письмо почтой, чтобы подтвердить адрес объекта размещения. Мне в Тыелгу письмо из Нидерландов так и не дошло, поэтому верификацию я не прошла.

Определила бюджет. Изначально на продвижение я закладывала 15 000 Р в месяц: учитывала как живые деньги на рекламу, так и бартер — когда нас рекламируют, а в обмен мы даем пожить в домике. Но когда мы начали сдавать дом в августе 2021 года, стало понятно, что раскрутки в соцсетях хватает, оттуда к нам шло много клиентов. Соответственно, и бюджета на маркетинг большого не надо.

С августа 2021 года по март 2022 года на рекламу во «Вконтакте» я потратила 8000 Р — это дало 1500 переходов в нашу группу и 500 подписчиков. Вложения в «Инстаграм» составили 11 000 Р — получила 2500 переходов на страницу и 1600 подписчиков. При этом в случае с «Инстаграмом» большую роль сыграло сарафанное радио, чем платная реклама.

В заблокированной сейчас сети страница неплохо выглядела при ведении «своими силами» и довольно быстро начала приносить отдачу при минимальных вложениях в рекламу. К февралю 2022 года у нас уже было под 2000 настоящих подписчиков. Здесь важно то, что это реальные люди, которым интересна тема, и они активно взаимодействуют с аккаунтом: ставят лайки, пишут комментарии, задают вопросы.

В шапке у меня все было написано лаконично:

Плюсом я добавила ссылку на сервис «Таплинк» — это сайт, позволяющий сделать из одной ссылки сразу несколько. Благодаря «Таплинку» я могу разместить ссылки на «Вконтакте», на чат со мной в «Вотсапе» и «Телеграме», хотя в шапке профиля разрешена только одна ссылка.

Продвижение дома после февраля 2022 года

Сначала блокировка «Инстаграма» не сильно ударила по бронированиям, так как в марте люди продолжали по привычке туда заходить, выкладывали сторис, искали жилье и так далее. Но в апреле охват, то есть общее количество показов постов и сторис, упал. В моем аккаунте — примерно на 60%.

Другие мои каналы продвижения еще не работали в полную силу, поэтому апрель был провальным: загрузка ниже 50%, а выручка всего 75 000 Р. Такой низкий показатель был у нас только в первый месяц работы — в сентябре 2021 года. Тогда мы заработали 67 000 Р.

Эта ситуация быстро привела меня в чувство: нужно было как-то подстраиваться под новые реалии. Я стала вкладывать больше денег и усилий во «Вконтакте». Отдачу почувствовала только к середине мая, а к июню 2022 года «Вконтакте» стал закрывать 50% от общего числа заявок.

Я посетила все перечисленные сайты и попробовала разместить там объявления. Вот результат:

1. «Твил» не понравился из-за сложного интерфейса. Я так и не смогла добиться, чтобы мое объявление стало актуальным и появилось на картах. Думаю, если я как мотивированный владелец домика не могу нормально пользоваться сайтом, то потенциальные гости и подавно.
2. На «Островке» получилось зарегистрироваться и разместить объявление быстро, но за два месяца по нему не пришло ни одного бронирования. В итоге мне надоело обновлять там свободные даты и я прекратила размещение.
3. На «Яндекс-путешествиях» для размещения нужно было привязать систему бронирования — «Биново» или «Тревел-лайн». Это удобно для людей, у которых есть сайт, но таким малышам, как мы, смысла делать сайт нет. А другого варианта на «Яндекс-путешествиях» не предусмотрено.
4. «Суточно-ру» я изначально даже не рассматривала, поскольку по названию всегда казалось, что это агрегатор квартир для командировочных. Сейчас знаю, что там размещается много небольших домиков типа нашего, и у меня есть мысли опубликовать там объявление. Но пока руки не дошли.

Также я разместилась на «Авито». Раньше я не пользовалась этим сайтом, поскольку мне казалось, что туда люди идут только за низкими ценами и дешевыми вещами.

Бесплатные способы улучшить продвижение

По опыту знаю, что некоторые варианты продвижения можно применять практически бесплатно. Часто они увеличивают конверсию не хуже платных. Приведу примеры, что сработало в моем случае.

Регулярно и качественно вести сообщество. Соцсети не работают как магазин: один раз увидел, а потом возвращаешься за нужными товарами. В соцсетях есть группа людей, перед которыми вы постоянно мелькаете, напоминая о себе. Поэтому важно не бомбить людей ежедневными постами с пустым содержанием, а выкладывать что-то полезное. Пусть это будет не так часто, но и ценность для подписчиков повысится.

Приглашать блогеров и лидеров мнений — известный способ продвижения, который стал особенно актуален после запрета рекламы в «Инстаграме».

Договориться с турагентствами. Казалось, что этот вид бизнеса в текущих реалиях вымер. На самом деле за турпоездками до сих пор обращаются многие люди, у которых есть деньги на путешествие, но они не знают, как организовать классный отдых, или просто не хотят этим заниматься. Тем, кто сдает жилье, можно и нужно работать с турагентствами. Как правило, они берут комиссию 15—20% за свои услуги. Чтобы договориться с ними, надо походить по их офисам — писать бессмысленно.

Я потратила два дня на поиск турагентств и общение с турагентами. С моим домиком согласились работать три турагентства, но мы не смогли договориться о размере комиссии — они хотели не менее 20%. В итоге я решила, что через соцсети продам домик выгоднее. Поэтому пока с турагентствами не работаю, но в будущем, думаю, вернусь к этому варианту.

Если писать о чем-то полезном, например о ремонте или нюансах строительства, то можно охватить новую для себя аудиторию. Например, я написала статью о строительстве домика, и ко мне пришли почти четыреста новых подписчиков.

Отвечать на комментарии в профильных группах. Во «Вконтакте» очень много групп для путешественников и туристов. Можно найти такую, где много обсуждений и комментариев. Подпишитесь на них, и если появится тема, в которой у вас есть экспертное мнение, отвечайте от имени своей группы.

Например, я постоянно отвечаю на вопросы вроде «как дойти пешком через нацпарк Таганай» или «где варят самый лучший кофе в Миассе». Этот подход считается моветоном, но только если писать много и не по теме. Если же быть полезным — это способ завоевать доверие.

Подготовить сувениры. Это не совсем бесплатный способ, но недорогой. Придумайте какие-нибудь магнитики с классным фото домика, ручки, блокнотики — что сподручнее. Гости смогут взять их бесплатно, и у них останется напоминание о вас. Возможно, темным зимним вечером человек увидит ваш сувенир и захочет вернуться.

Посты в группах про интерьеры и строительство домов. Такие можно поискать в «Телеграме» или других соцсетях. Во «Вконтакте» есть также крупные сообщества про стройку и ремонт. Например, у «Школы ремонта» почти 4 млн подписчиков. Безусловно, не все они будущие гости вашего дома, но многие вас запомнят, подпишутся или расскажут о вас у себя в профиле.

Публикации в таких местах тоже стоит делать, исходя из пользы для читателя. Например, в моем случае обычно хорошо заходит тема «Как сэкономить на ремонте с нуля».

УТП, оно же уникальное торговое предложение. Это главная составляющая, которая обеспечивает 50% успеха. Многие думают, что достаточно построить любой дом, чтобы начать рубить деньги. На самом деле ваш проект должен чем-то отличаться, у него должна быть своя уникальность, изюминка, «душа» — люди ищут как раз это.

Все, о чем я пишу, я применяла на практике сама. Я не записывала конкретные шаги и действия, поэтому не могу точно перечислить, в каких группах я размещалась и где отвечала на комментарии. Да и у каждого проекта свой путь и порядок раскрутки — я привела свой для примера.

Если говорить о временных затратах, то бесплатные способы продвижения требуют больше времени, чем платные. Это касается как непосредственного воплощения, например написания поста, так и самого поиска идей — что и как лучше сделать. Обычно нужны нестандартные действия, поэтому уходит больше времени на обдумывание. Когда же запускаешь платную рекламу, обычно все делаешь по стандартному шаблону или привлекаешь специалиста со стороны.

Какие есть платные способы продвижения

В реальности их много, я расскажу лишь о тех, что применяла.

Продвижение на «Авито». Из всех агрегаторов жилья я выбрала именно этот. С «Авито» идет хороший приток — в июне 2022 года 30—50% всех бронирований. Стоимость размещения объявления — 420 Р в месяц. Бесплатного размещения для недвижимости на «Авито» нет.

«Телеграм». Я не стала уводить аудиторию из заблокированных сетей в «Телеграм». Уверена, что мессенджер не совсем подходит для продвижения бизнеса — это скорее вариант для личного блога. Там нет рекламы, поэтому я в принципе не понимаю, как что-либо продвигать.

Все же отличие мессенджера от соцсетей фундаментальное: в последних аудитория обычно «холодная». Пример: человек сидит во «Вконтакте», листает ленту и ест мороженое. Он никуда не собирается — у него куча работы завтра. И тут ему высвечивается ваша реклама. Задача — за секунду заинтересовать человека и создать потребность в услуге. Мы как бы подсказываем, что нужны ему. Так из холодного клиента он становится тепленьким.

Мессенджеры же работают по принципу поисковика. Мы никому не попадаемся на глаза — уже заинтересованный человек целенаправленно ищет нас. Он должен зайти в мессенджер, вспомнить название, пролистать миллион аналогичных чатов и найти нужный.

Контекстная реклама в поисковиках. Контекстная реклама отличается от таргетированной в соцсетях. Ведь в поисковике мы показываем рекламу горячей аудитории — человеку, который уже ищет дом в аренду.

Это удобно, но есть существенные минусы:

1. Реклама выходит дороже таргетированной: по моим прикидкам, в контекстную рекламу «Яндекса» нужно вкладывать в два-три раза больше. А учитывая, что я сама не умею настраивать контекстную рекламу, мне придется платить кому-то еще и за это.
2. Реклама упускает огромную аудиторию, которая потенциально заинтересована в отдыхе на природе, но пока не искала дом. Также после запрета контекстной рекламы в «Гугле» мы автоматически упускаем людей, пользующихся этим поисковиком.
3. Для контекстной рекламы нужна какая-то посадочная страница — сайт. В моем понимании хороший сайт — это трудоемкое и дорогое удовольствие. Простой сайт-визитка на бесплатном шаблоне, считаю, не годится. Нужен сайт с продвинутой функциональностью: прикрутить календарь, систему бронирований, эквайринг для внесения предоплаты.

По этим причинам контекстную рекламу я не использую.

«Одноклассники». Не стоит думать, что это место для душнил и пенсионеров. Это соцсеть с людьми старше 45, которым тоже хочется отдыхать. При этом у них есть на это деньги и, как правило, они не предъявляют завышенных требований к жилью.

Над «Одноклассниками» многие смеются, хотя с марта 2022 года соцсеть зафиксировала рекордный рост аудитории — более 66%. Это сайт с маленьким количеством рекламы, понятным интерфейсом и простым продвижением. Например, нажатие кнопки «Класс» — это одновременно и лайк, и репост.

«Вконтакте». Пожалуй, главный бенефициар блокировки иностранных соцсетей. Вернуться во «Вконтакте» — самое простое решение, которое пришло многим в голову, когда с другими ресурсами начались перебои. И поэтому я сейчас бросаю все силы туда.

Так как эта соцсеть стала чуть ли не основной площадкой продвижения, остановимся на ней подробнее.

Как работает продвижение во «Вконтакте»

На мой взгляд, у этой соцсети достаточно преимуществ в сравнении с «Инстаграмом». Расскажу про основные.

Можно писать статьи и длинные тексты. Это важно, потому что соцсети должны быть полезными и интересными, а не просто продающими. Каждый раз, когда я пишу описание интересных мест, горных троп или классных пляжей на озерах, мне хочется, чтобы вышло максимально понятно для всех. Сделать подробное описание в пару тысяч символов в «Инстаграме» было крайне сложно.

Есть удобные инструменты в сообществах и группах. Так, если человек только пришел в группу, он быстро найдет ответы на свои вопросы благодаря интерфейсу и рубрикации. Писать личные сообщения при этом не обязательно.

Понятный рекламный кабинет с настройками, которых в других местах катастрофически не хватало. Например, можно взаимодействовать с подписчиками конкурентов или искать активную аудиторию. Я пользуюсь всеми доступными ручными настройками «Вконтакте».

При этом есть и недостатки: качество аудитории все-таки ниже, меньше молодежи и продвинутых пользователей. Я связываю это с тем, что «Вконтакте» испортил себе репутацию несколько лет назад, когда за высказываниями в комментариях, сохраненной картинкой или репостом мог последовать визит в полицию. Но все-таки здесь все еще много классных людей и полезных сообществ.

Думаю, поэтому пришедшая из заблокированной сети аудитория была немного шокирована. Крупные блогеры жаловались, что не работают должным образом сторис, клипы и подкасты. Хотя на самом деле функции исправны, просто нельзя наложить модель ведения той сети на «Вконтакте» — здесь нужен иной подход.

Пользовательское поведение тоже различается. По моим ощущениям, в «Инстаграме» многие покупки делались спонтанно, на эмоциях, и все было заточено под это: красивые картинки, кликнув на которые попадаешь в карточку товара с кнопкой «Купить». Упор на визуал воздействует на эмоции пользователя.

Во «Вконтакте» все иначе: из-за больших описаний человеку приходится сначала все досконально изучить, а потом принять решение о покупке. Поэтому многие предприниматели не любят «Вконтакте». Хотя люди принимают здесь более взвешенные решения о покупке, и это хорошо. Моя статистика по количеству отмен заездов в наш домик подтверждает это: практически все они приходят из «Инстаграма».

По такому принципу я создавала свои первые сообщества. Сейчас мне проще заранее продумать и прописать функциональность, которую я хочу видеть в сообществе, и сделать самой с нуля.

Минимальный набор нового сообщества:

1. Красивая обложка.
2. Короткое и простое описание сообщества с указанием контактов.
3. Красиво оформленные фотоальбомы.
4. Понятное меню.
5. Обсуждения, в которых есть ответы на часто задаваемые вопросы.
6. В разделе «Контакты» обязательно оставьте ссылку на свою страничку — люди любят общаться с реальными людьми, а не с сообществами.

Но это не единственный способ оформления для новичков. Есть крутые сообщества с готовыми и бесплатными дизайнами для работы в «Фотошопе». Например, сообщество Максима Чащина «Бесплатные PSD-шаблоны для соцсетей». Для пользования шаблонами понадобится только «Фотошоп» и минимальные навыки работы в нем. Все остальное, от размера и до графики, уже есть.

Настройка рекламы во «Вконтакте». У рекламного кабинета «Вконтакте» много настроек. Какие-то из них работают хуже, другие — лучше. Разобраться в настройках помогут сообщества экспертов. Например, Дмитрий Румянцев, автор сообщества «Интернет-маркетинг от А до Я», бесплатно распространяет книгу о продвижении во «Вконтакте».

А в сообществе «Церебро-таргет» есть целый марафон с видео, которые обучают работе в рекламном кабинете и рассказывают об эффективности каждого инструмента.

В общем, чем лучше изучить рекламный кабинет, тем точнее и эффективнее будет продвижение. У меня ушло несколько месяцев на то, чтобы разобраться, как все работает. Поэтому не стоит рассчитывать на мгновенный результат.

Как вкладываться в таргетированную рекламу во «Вконтакте». Вот мои принципы продвижения:

1. Учитывать сезонность — подстраивать рекламный бюджет под спады и подъемы спроса. Это позволяет экономить.
2. Создать понятное сообщество с лаконичными описаниями и меню. Всякий посетитель должен по названию и описанию с ходу понять его тематику.
3. Посмотреть обучающие материалы о запуске таргетированной рекламы. Я рекомендую сообщества «Маркетинг от А до Я» и «Церебро-таргет» с бесплатной информацией.
4. Обязательно делать тестовую рекламную кампанию перед запуском. Это когда вы выбираете две-три целевые аудитории и запускаете на каждую из них разную рекламу. При этом тратится небольшой бюджет, а вы получаете полную информацию об аудитории. Например, в одном рекламном объявлении будет видео, в другом — просто красивая картинка с надписью, в третьем — перечисление свободных дат в вашем домике. Вы анализируете, какая реклама лучше работает и на какую аудиторию, а затем запускаете основную рекламу с нужными параметрами.
5. Не забывать качественно вести сообщество. Люди, которые в него вступили благодаря таргету, нуждаются в интересных постах, красивых картинках и смешных историях. По моим наблюдениям, 80% контента должно быть легким и развлекательным, а только 20% — посвященным продажам.

И еще немного о целевой аудитории. Большинством это воспринимается как цельная аудитория — например, женщины 20—45 лет с высшим образованием и высоким доходом. Но в реальности портрет потенциального клиента крайне размытый.

В нашем случае хорошо работают такие аудитории:

1. Те, кто сортируют и сдают мусор: у нас в домике тоже раздельный сбор.
2. Работники ИТ-сферы на удаленке.
3. Йоги, танцоры, творческие люди.
4. Любители озера Тургояк.

Я поняла, что именно эти аудитории хорошо отзываются на рекламу после того, как запустила большую тестовую рекламную кампанию.

Традиционно хороший отклик есть и от аудитории конкурентов — часто это люди, которые искали место для отдыха, но, вступив в чью-то группу, не завершили поиски. Иногда они состоят в десятках групп и все еще ищут «то самое место».

Что в итоге

Продвигать посуточную аренду в домике в условиях санкций можно не менее эффективно, чем в прежние времена. Задача — поменять инструменты. Поначалу это непросто, но последовательное изучение инструментов и чужого опыта упрощает путь. Главное никуда не делось: люди и их потребности. Они все так же хотят отдыхать, общаться с животными, проводить время на природе.

На июнь 2022 года загрузка нашего домика в Тыелге — 100%. При этом из платных инструментов я использую только «Вконтакте» и «Авито». А всего на рекламу домика за год, с августа 2021 по июль 2022 года, потратила около 25 000 Р.

Я пока не знаю, как изменится моя стратегия после 1 сентября 2022 года, когда вступят в силу поправки в закон о рекламе. Они предполагают, что вся интернет-реклама будет проходить через операторов рекламных данных, а Роскомнадзор будет вести реестр всей информации, вплоть до образцов креативов. Возможно, операторы рекламных данных будут брать комиссию за свои услуги, что осложнит продвижение.

При этом желательно иметь и основную работу, потому что поначалу, пока дело раскручивается, есть много расходов: в нашем случае это долги, кредиты и внеплановые траты вроде козлятника.

Я более 10 лет ходил вокруг и недавно решился по полной вложиться в свою мечту. Хочу рассказать о том, как я к этому пришел, какие были трудности и соблазнительные варианты по дороге. А также немного про крутые строительные технологии и бизнес-процессы на рынке загородной недвижимости.

Будет крайне интересно и познавательно, особенно тем, кто ищет свой путь, интересуется стройкой или в поиске доходных вариантов для вложения своих накоплений. Время чтения 15 минут

Я всегда стремился найти свое дело, главное, чтобы было интересно и доходно. Живой интерес позволяет сохранять мотивацию, развивать и улучшать продукт, несмотря на сложности. Как вы поняли из предыдущих статей, я успел попробовать очень многое, но неизменно оставалось только одно — меня тянуло в стройку домов.

С раннего детства я обожал ездить в деревню, потому что там можно построить дом кошке, себе чердак или спроектировать дом на дереве.

Пока я взрослел, мозг в фоновом режиме искал возможность удовлетворить эту потребность. Особенно в отпуске, когда отдыхаешь, было время подумать, чем ты хочешь заниматься, и я каждый раз приходил к малоэтажному строительству.

Импульсивно покупал книжки по стройке, смотрел ютуб каналы, практиковался в 3д проектировании и ходил на выставки домов. Это давало знания, немного успокаивало, но не давало глубокого удовлетворения. Знания без практики — это пытка для меня.

Я начал более решительные действия: пытался устроиться помощником к одно известному предпринимателю-строителю, делал рекламные связки для привлечения клиентов на стройку домов, чтобы потом их передавать исполнителям и погружаться в процесс, даже проводил live-марафон по привлечению клиентов из интернета на стройку домов.

Если опускать подробности, то ничего из этого не дало прямого результата, ни в деньгах, ни в пути к мечте.

Годы идут, новогодние цели реализовываются, но не бл.ядское домостроение) Даже получилось сделать бизнес в черновой отделке коттеджей и

добиться небольшого прогресса в реализации модульных бань, ведь они тоже маленькие дома))

И вот мне 29 и у меня 1 год, чтобы успеть не разочаровать себя. Ведь я всю жизнь планировал до 30 реализовать эту цель. Страх тотального разочарования меня подтолкнул к еще более решительным действиям…

Я понял, что надо построить дом иначе я так и не сдвинусь с мертвой точки, а буду ходить вокруг да около, смотреть, читать.

Надо что то строить, кому зачем и почему. Не известно.

Допустим деньги я найду, а вот что именно строить и где — непонятно. Решил начать с изучения технологий, их преимуществ и недостатков. К этому моменту я уже примерно понимал куда копать: это должно быть оригинально, современно, интересно, с панорамными окнами, со вторым светом и хорошим видом.

Будучи вечным путешественником, я часто сталкивался с необходимостью бронировать жилье через Airbnb, я заметил что дома обладающие, упомянутыми выше качествами всегда Overbooked.

На рынке посуточной аренды большой спрос на такое жилье, а предложение достаточно редкое. Похожая история и на рынке в МО, кто пытался забронировать дома на выходные, знает о чем речь.

Идея № 1 построить дом и сдавать его посуточно

Я нарвался на интересные проекты типа A-frame, он же дом-шалаш. Оригинальная форма, панорамные окна, второй свет. Есть все необходимое.

Бонусом целый ряд дополнительных преимуществ благодаря такой форме:

Но есть и свои минусы:

Соотношение плюсов и минусов делают из этой архитектуры очень привлекательный вариант для посуточной сдачи, но недостаточно удобным для постоянного проживания семьи из 4 человек.

Если с архитектурой я определился быстро, то с технологией возведения я буксанул. Построить подобную конструкцию можно двумя путями: экономно по каркасной технологии или фахверк.

Фахверк VS Каркасник

Чтобы понять суть, надо немного углубиться в технологию.

В целом конструкция фахверковых и каркасных домов схожа, однако их нельзя считать идентичными по причинам, которые я постараюсь изложить ниже.

1. Весь каркас фахверка состоит из деревянных балок широкого сечения

Фахверк (Жирные балки)

Каркасник (Плоские доски)

2. Балочный каркас фахверка виден снаружи и внутри дома, это его отличительная особенность

Фахверк (Каркас проглядывается везде)

Каркасник (каркас зашивается внешней отделкой)

3. Большое межбалочное пространство

Фахверк (между балками много места)

Каркасник (как тетрадь в мелкую сетку)

4. Все элементы каркаса фахверкового дома как бы врезаны друг в друга, что заставляет узлы соединения работать на сжатие и напряжение.

Фахверк (Плотные стыки как в LEGO)

Каркасник (прибивают гвоздями и соплями)

В Фахверке несущий элемент — стойки, а у каркасника стены.

Эти конструкционные особенности делают фахверковые дома очень красивыми, теплыми и долговечными. Дома построенные по этой технологии могут служить верой и правдой сотни лет. В Германии и Франции можно найти такие дома в прекрасном состоянии возрастом более 600 лет!

Фахверк 15 века в Париже

Огромные конструкционные балки дают не только высокую прочность конструкции но и потрясающий визуальный эффект. Посмотрите как выглядит фахверк-интерьер которому сотни лет

За это удовольствие приходиться платить. Давайте прикинем что по чем

Утеплитель должен быть очень тонкий и очень энергоэффективный. Под эти цели подходит только PIR.

5 см PIR’а сохранят столько же тепла, сколько 122 см кирпича.

Поэтому PIR — это самый эффективный и дорогой утеплитель на рынке. Им, к слову, утепляют космические ракеты, а там перепады температур.. ну вы понимаете.

Итого мы получаем самое дорогое дерево, самый дорогой утеплитель и стеклопакет. Разница в цене реализации стартует от 5 раз. А вы готовы заплатить 5 млн вместо 1 за очень похожую конструкцию?

Ах да, еще не будем забывать про землю. Дома по нашему запросу требовательны к видам. Огромные окна должны куда то выходить, и вряд ли на пузаны соседей.

Участок должен быть на первой линии леса или водоема, а это заметно сказывается на цене.

Бесконечная очередь на аренду таких домов обусловлена именно видами, которые создаются благодаря панорамным окнам

Как мы поняли за последний месяц, найти такие участки невероятно сложно. Но об этом позже.

Как вы поняли, визуальная разница не очевидна

Какую технологию выбрать? Вопрос сложный, с одной стороны банальная окупаемость проекта, а с другой эстетика и долговечность.

Я посмотрел фотки кучи реализованных проектов, чтобы определиться с решением, и почти договорился с собой на бюджетный вариант (каркасник), все таки первый опыт и большие деньги на кону.

Но душенька воспротивилась и сказало свое «фи».

В какой то момент, я понял что не смогу кайфануть по-настоящему, если сделаю то, чем не буду восхищаться.

Ну черт побери, как я могу вложить свои бабки в это

Когда можно построить это, пусть и в 5 раз дороже

Опущу долгие подробности поиска строительных компаний, изучения смет, расчетов стоимости домокомплекта+ инженерки, отделки, мебелировки.

Когда картина с ценами прояснилась, стало очевидно, что моих денег не хватит даже если я продам все свои активы и пару почек=(

Искать инвестора сложно, ведь проект «экспериментальный». Да и цены на рынке бешено растут.

Вообщем очередной провал еще до старта.

Конечно это подкосило мое вдохновение и мотивацию, но что ж делать, не первый раз такое. Зализываю раны и думаю дальше…

Жилье дорожает, а аренда дешевеет

Наверно все заметили, как за последние полгода-год выросли цены на жилье. Для тех кто в танке коротко, то из-за дешевой ипотеки, подорожания стройматериалов, налог на депозиты, люди побежали покупать квартиры. Это взвинтило цены на жилье

И тем же причинам упала стоимость аренды квартир.

Многие в COVID лишись работы и части дохода, а на рынок вывалилось куча свежекупленной недвиги.

Все это привело к очень низкой рентабельности от сдачи квартиры. Грубо говоря, жилье которое стоило 6 млн и сдавалось за 40к/месяц давало 8% годовых. Что в целом неплохо.

А теперь это же жилье стоит 8 млн и сдается за 35к/мес, что дает 5% годовых. Это вообще-то сопоставимо с официальной инфляцией.

Тоже самое произошло с моей квартирой, которая сдается большую часть времени. Я понял, что должен найти способ выгодней инвестировать эти средства, чем мои 4,8% годовых.

Сказано сделано — хата продана. Этот процесс занял от А до Я около полугода, и все это время я искал варианты для инвестиций с максимальной доходностью и минимальными рисками. Оказалось это очень непростая задача.

Первым на ум приходит — инвестиции в собственный бизнес, в отлаженную схему заталкиваешь деньги, а на выходе получаешь больше.

К сожалению, был печальный опыт, даже когда казалось верняк 100%. Покупал строительную технику, транспорт и даже вкладывали большие деньги в масштабирование рекламы.

Все закончилось не очень, оборудование продали, машины стоят, реклама не сработала.

А тут задача кратно сложней: надо найти вариант выгодней, чем банковский депозит или сдача квартиры, но с минимальными рисками

Идея № 2 Пацанский ломбард

Благодаря моим корешам, был неожиданным образом найден интересный вариант — вложить всю сумму на выкуп различных ценностей из ломбарда.

Суть такова: Ломбарды за срочный залог берут ОТ 50% годовых на авто. Если найти их клиентов, то можно легко договориться на 20-40% годовых. Останется только выкупить их собственность из ломбарда и трясти свои комиссионные.

Через сарафан, таких клиентов мы нашли и сделали первый «выкуп». Это был Мерседес под залог на 2,5 млн рублей.

Пробивая эту тему, оказалось что мы нашли еще активов на 12 млн, которые можно было выкупить таким же образом. Я довольный и в предвкушении хороших доходов от этих сделок…

Но тут судьба-злойдека начинает испытывать меня. Буквально через пару дней после получения наличных с продажи квартиры, мне попадается объявление об открытии продаж первой франшизы одной крутой строительной компании, которая как раз специализируется на строительстве домов по технологии Фахверк.

Стать одним из их первых фрачайзи выглядит очень перспективно, а у меня как раз на руках есть пачка наличности.

Предо мной сложнейший выбор — залить все деньги в «пацанский ломбард» и получать стабильный почти безрисковый доход от 20% годовых или спустить все и даже больше в строительную франшизу, доход от которой прогнозировать очень сложно, особенно на падение строительного сезона, роста цен и тд.

Благодаря поддержки моих близких, я все таки решаюсь на франшизу, чем неплохо подставляю мою ломбард-команду, ведь на мои деньги уже были определенные договоренности. Но меня поняли, мечта есть мечта, спасибо пацанам

Идея № 3 Франшиза строительной компании

Из-за подписанного соглашения о неразглашении я не могу дать название компании и детали нашего соглашения, но это не помешает мне рассказать нашу историю.

Для начала скажу, что за это компанией я слежу с самого ее появления и даже раньше, а также лично знаком с основателем. Поэтому в качестве продукта я не сомневался.

Чтобы стать франчази необходимо пройти отбор среди желающих, т.к далеко не каждый сможет вывезти этот бизнес без опыта.

Мои компетенции идеально подходили: Я хорошо разбираюсь в интернет-маркетинге, продажах и отделке помещений, а это делает из меня отличного кандидата.

Но есть целый ряд сложностей, которые надо как то решить:

1. Я живу в Италии, а франшизой надо управлять на месте.

2. По итогу расчетов мне все равно не хватает денег. Cама франшиза стоит 2,5 млн, но необходимо построить выставочный дом, который с отделкой под ключ выйдет в ±13 млн.рублей, купить землю с хорошим видом ±3 млн и обустроить офис продаж ±0,5 млн.

3. Нужно выбрать регион. Франшизу можно взять только в регионе, а самые вкусные места типа Москвы и МО, Спб и ЛО, Краснодара и Екатеринбурга заняты компанией или партнерами. Остаются менее платежеспособные варианты.

Решения этих проблем не заставили себя ждать.

1. Удаленное управление. Посколько головной офис организовывает стройку, то для реализации продаж необходимо нанять РОПа (руководитель отдела продаж) и менеджера продаж на месте — в регионе. Этого достаточно для организации удаленного управления.

Я сообщаю своему бизнес партнеру о намерениях вписаться в авантюру. Я даже не мог представить, что партнер разделит мои амбиции, но к моем великому удивлению оказалось, что он со своей семьей давно ищут идеи для инвестиции, и мой вариант оказалось наиболее перспективным.

Мы себя успокоили тем, что даже если не выгорит, нам головная компания построит выставочный дом по себесу, а значит продать за эту цену или дороже более, чем реально.

3. Остается выбрать регион. Самые вкусные места заняты или не продаются. Лучшие кандидаты Нижний Новгород, Казань, и Самара.

Мы поехали на разведку в Нижний. Прекрасный город, есть крутые виды, да и загородная недвижка строятся более менее активно.

Пару фоток с командировки)

Один минус — регион с убывающим населением. Демография там падает много лет.

Пока мы думали по поводу НН, запланировали разведку в Казани.

Все те же плюсы, что в Нижнем, но с демографией все ок.

Но головной офис отказал, говорят там удаленка не прокатит. Все таки менталитет и рынок там отличается.

Нам остается Самара. Там у партнера много родственников и знакомых, которых можно было бы втянуть в дело. Партнер запланировал рабочую поездку туда, заодно родственников поведает.

Вообщем дело идет к подписанию договора и покупаке франшизы, но…

собатаж НА корабле! Франшиза под угрозой

Мой партнер — Иван уехал в Самару, нескольких дней не выходит на связь, не отвечает на вопросы, и не объясняет в чем дело, говорит — потом объясню. Готовиться что то мутненькое..

Поступает звонок

Тезисы:

Мне было не просто отказаться от идеи франшизы, но аргументы и подача была настолько убедительной, что мне не осталось выбора. С болью и облегчением мы отказываемся от франшизы…

Хоть франшиза реально крутая, бренд и продукт просто огненные, но совокупность наших ресурсов и компетенций позволяют заработать большие деньги при меньших рисках.

Сейчас я чувствую, что отказ от франшизы в пользу своей компании — правильное решение. Спасибо Ивану, за то что нашел способ меня переубедить. А это очень не просто)

Строим свой дом под ключ на перепродажу.

Мы начали с изучения конкурентов на готовые дома под ключ и сразу очень приободрились. Ценник на рынке за фахверковые дома с землей под ключ стартуют от 25 млн.р без чистовой отделки и мебели.

Конкуренты недооценили фишку с видами. Все готовые или полуготовые конструкции продаются на обычных участках с видом на того самого пузатого соседа.

На рынке буквально нету домов с премиальной дизайном и прекрасным панорамным видом в нашей ценовой категории.

А те что имели наполовину похожие характеристики быстро продаются и пропадают с досок объявлений.

Покупка земли

Если со стройкой у нас все схвачено, то вот землей самая жопа. Найти участок, недалеко от Москвы с панорамным видом первой линии на лес или воду невероятно сложно.

3 риелтора и наши менеджеры проковыряли все доски объявлений, перспективные варианты прозванивали, уточняли актуальность информации, проверяли чистоту застройщика, и только потом организовывали просмотры.

Грубая статистика такова: 1000 вариантов могут подойти на уровне фильтров, после детального изучения остаются около 100 вариантов. После проверок, прозвонов на просмотр остаются только 10.

и мы находим 1, идеально подходящий по нашим требованиям. ОДИН из тысячи. И вот на днях мы его купили!

Так началось дело, о котором мечатал много лет.

И так немного фактов о бизнесе:

С проектом определились, заказали докомкомплект, решаем вопрос комплектации. Склоняемся к варианту 230м2 (170м2 жилая+ 2 террасы и балкон 60м2).

Я не знаю как и чем это дело закончиться. Буду рассказывать о наших успехах в этом блоге. Предчувствие хорошее, меня нереально прет с момента как я вписался в эту движуху. Ночами напролет я проектирую, моделирую, читаю и изучаю тонкости технологии и этого бизнеса, и энергия только добовляется.

Пишите свои мысли и рекомендации в комментариях, буду очень признателен. В следующих статьях буду рассказывать о рисках с покупкой земли, планировках, интерьере крутых решений в отделке, и конечно же как на этом зарабатывать. Так что подписывайтесь, скучно не будет=)

Желаю всем найти свое дело и гореть им! Спасибо за внимание.

Мой телеграмм канал о проекте, подписывайтесь, буду обозревать прогресс проекта, технологии строительства и бизнес.

Что строить

Простейшим «сарайчиком» с удобствами на улице тут не обойтись, считает директор по стратегическому развитию Ассоциации деревянного домостроения Семен Гоглев — такие дома будут большей частью пустовать. Жители мегаполисов привыкли к комфорту. А менее требовательные арендаторы, желающие без больших затрат выехать на природу, скорее, отправятся в поход с палатками, чем будут платить за дом. «В тысяче километрах от Москвы есть две турбазы для рыбаков. Одна — самая простая и дешевая, вторая — с санузлами, но дороже в 1,5-2 раза. И вторая заполнена гораздо больше», — приводит пример Гоглев.

Дома, предназначенные для аренды, можно разделить на два класса. Это может быть шикарный коттедж, который снимают для празднования свадьбы, корпоратива или Нового года. Но его арендаторам нужен отдельный участок. Либо это относительно скромный дом, который арендует семья для недолгого отдыха. Таких как раз может быть два-три на участке. В доме должно быть, как минимум, достаточное число спальных мест для семьи, небольшая гостиная, кухня, один-два санузла, водопровод и канализация. Минимальная стоимость строительства такого здания — от 2-3 миллионов рублей.

Обычные дачные дома без удобств, которые сдаются не посуточно, а на месяц всего за 20 тысяч рублей, особым спросом не пользуются, отмечает управляющий директор «Миэль» Мария Жукова. Их арендуют не отдыхающие, а, в основном, бригады строителей, которые работают неподалеку.

Где строить

Чтобы построить 2-3 дома, участок должен быть от 8-10 соток, считает Гоглев. И обязательно с «изюминкой» — либо рядом красивый лес, водоем, открывается живописный вид, либо в пешей доступности туристические достопримечательности — например, в Подмосковье это могут быть усадьба «Архангельское», Сергиев Посад, Абрамцево. Многих привлекает возможность погулять по знаменитым местам не в час пик.

Конечно, три дома не должны смотреть окна в окна, а от соседей желательно отгородиться хотя бы живой изгородью. Приветствуются деревья, сосны на участке. Желательно обустроить у каждого дома террасу, сделать панорамное остекление. А вот площадка для барбекю, беседка, бассейн и сауна могут быть общие на три дома, считает Гоглев. Постояльцы договорятся, кто когда ими пользуется, либо объединятся в одну компанию — многие любят на отдыхе пообщаться. Детскую площадку оборудовать не обязательно, отмечает эксперт, этим не удивишь. Лучше запастись бадминтоном, мячами и другими уличными развлечениями.

Как содержать

Такой способ заработка — это не пассивный доход. Хозяину придется либо нанимать персонал и платить ему, либо постоянно быть рядом: заселять или провожать арендаторов, делать уборку, решать мелкие проблемы постояльцев. Учтите коммунальные платежи — если отапливать дом электронагревателями, а не газом, счета могут быть весьма солидными.

Это неплохой способ сохранения денег и получения дохода для тех, кто уже живет в том же поселке, считает Гоглев. Он может вложить средства в пустующий участок неподалеку, получать доход, а при необходимости в будущем продать его.

Проще построить на участке дом на несколько квартир и сдавать их в долгосрочную аренду, отмечает Жукова. Однако такой вариант возможен только рядом с большими городами или в популярных местах отдыха.

Загородный дом или коттедж — хорошее место для совместного отдыха с семьёй или друзьями. Но что делать, если своего дома нет, а выходные хочется провести за городом? Или у вас есть дом, в котором вы не бываете?

И в первом, и во втором случае поможет аренда. Снять дом на выходные не составляет труда. А если ваш коттедж пустует, то его можно сдавать. Как это сделать, чтобы получать постоянный доход, вы узнаете далее.

Почему стоит заняться арендным бизнесом

Бизнес на аренде очень привлекателен, в последнее время он набирает большую популярность. Практически на каждой остановке можно увидеть объявление “Сдам/Сниму Х-комнатную квартиру, рядом остановка, детский сад/школа/магазин. Тел. 89123456789”. А сайты объявлений забиты подобными предложениями.  

Это доходная сфера. Если вы сдаете жильё в долгосрочную аренду, то у вас будет постоянный пассивный доход. Разберемся в видах аренды.

Виды аренды и от чего зависит цена

Для начала определимся, что можно сдавать в аренду. Это может быть комната в квартире, квартира, дом или коттедж.

Аренда бывает долгосрочной и посуточной. Долгосрочная аренда привлекательна для семей, которые устали от городской суеты и мечтают о загородном доме, чистом воздухе и красивом виде из окна. Аренда на длительный срок не требует больших вложений, гарантирует постоянство и ежемесячный доход.

Сдача в посуточную аренду — самый прибыльный бизнес для начинающего предпринимателя. За месяц можно заработать гораздо больше, чем при долгосрочной аренде. Это объясняется тем, что арендуют загородные дома или коттеджи большие компании или семьи, желающие провести время на природе. Посуточно снимают коттеджи и та категория людей, что предпочитает активный отдых.

Цена зависит от многих факторов:

• расположение (удаленность от города, наличие подъездных асфальтированных дорог);
• инфраструктура (школа, детский сад, поликлиника, магазины);
• характеристики дома (год постройки, коммуникации, наличие ремонта).

Бизнес на сдаче домов в аренду относят к сезонным видам деятельности. Но проведение корпоративов и свадеб в межсезонье окупят время затишья с лихвой.  Не стоит забывать, что во время новогодних и майских праздников цена может увеличится до 20-30%

С чего начать: как сделать так, чтобы дом работал на вас

Если вы ищете способ, как заработать на аренде жилья, то этот вариант для вас. Для воплощения идеи в жизнь нужен дом или коттедж — не важно, свой или арендованный.  Можно приобрести землю, а на ней самостоятельно построить дом. Это значительно сократит затраты и позволит выполнить планировку в соответствии со своими задумками. Однако потребует больше времени и денег, что также нужно учитывать.

Если вы решили купить коттедж, нужно детально изучить информацию об интересующем вас доме, обратить свое внимание на документацию коттеджа и все прилагающиеся разрешения. Идеальный вариант, когда у вас уже есть объект недвижимости и вам нужно сделать только ремонт, привести дом в надлежащий вид.

Регистрируем бизнес и легализуем свои доходы

В первую очередь необходимо решить, будете ли вы регистрировать свой бизнес. С получаемого дохода нужно платить налог. Если вы скроете доход, то вам придется не только уплатить налог, но и штраф в размере 40% от него. Плюс за непредставление налоговой декларации – 5-30% за каждый месяц просрочки.

Предлагаем ознакомиться с вариантами регистрации.                           

Заключение договора как физическое лицо	Регистрация ИП
Облагаются НДФЛ по ставке 13%	Общий режим налогообложения. Упрощенная система  налог составит 6%. Патент — стоимость расчитывается индивидуально как процент от предполагаемого дохода.

Арендодатель физ.лицо:

• Паспорт;
• Документы подтверждающие право собственности;
• Удостоверение об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг ( выписка из Росреестра).
• Кадастровый паспорт (берется из Кадастровой палаты либо в Росреестре).
• Письменное согласие, заверенное нотариально от всех собственников жилого помещения, если их больше одного.
• Письменное согласие, заверенное нотариально от опекуна, если арендодатель является несовершеннолетним либо признан недееспособным.
• Заверенную доверенность, если договор заключается не собственником недвижимости.

Арендодатель ИП:

• Паспорт.
• Документ, удостоверяющий право сдачи недвижимости в аренду (свидетельство права собственности, договор первичной аренды либо договор купли-продажи).
• Удостоверение об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг (для этого нужно взять выписку из Росреестра или УК).
• Лист записи ЕГРИП (нотариально заверенная копия).

1. Свид-во о постановке на учет в ФНС (нотариально заверенная копия).
2. Выписка из ЕГРИП  (оригинал документа, дата выдачи не раньше, чем за 7 дней до заключения сделки).
3. Реквизиты банковского счета (в виде документа, заверенного печатью и подписью ИП).
4. Приказ о назначении лица, ответственного за пожарную и электрическую безопасность.

Не стоит забывать, что при наличии штатных сотрудников, нужно делать пенсионные отчисления в ПФР.

Выбираем код ОКВЭД

Определившись с регистрацией, подбираем код ОКВЭД (общероссийский классификатор видов экономический деятельности)  для аренды.

Для  аренды дома подойдут следующие коды:

• 70.20 Сдача внаем собственного недвижимого имущества
• 70.20.1 Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества.

Разрешений и лицензий для оформления аренды не требуется.

Сколько можно заработать на аренде дома

Разберем на примере, сколько можно заработать на сдаче дома в аренду. Допустим, коттедж сдается в долгосрочную аренду. Для начала посчитаем расходы.

Ремонт — 500 тыс. руб., сбор товарищества собственников недвижимости (ТСН) — 1000 руб., и налог 500 руб.

Не забываем и о регулярных тратах. Это коммунальные услуги — 3000 руб., сбор ТСН, налог и пр.

В год регулярные расходы составят 51,5 тыс. руб.

Теперь перейдём к доходам. Например, вы сдаёте дом в аренду за 50 тыс. руб./мес. в долгосрочную аренду. За год вы заработаете 600 тыс руб. Чистый доход составит 548,5 тыс. руб.

Для посуточной аренды потребуется намного больше вложений. Нужно учесть не только внешний вид, но и внутреннее содержание дома. Это интерьер, интересный дизайн, а также наличие дополнительных услуг, которые повысят стоимость аренды  — интернет, мангал, бильярд, караоке, теннис, батут, бассейн, баня, кальян и др. Целевой аудиторией таких гостевых домов станут большие компании, которые приезжают отдыхать на выходные.

В этом случае нужно нанять человека, который будет следить за порядком и сможет приготовить дом к следующим гостям. Соответственно, сумма вложений на первом этапе  может составить от 60 000 и более 1 000 000 рублей. Если дом находится рядом с трассой, то логичнее сделать свой гостиничный бизнес.

Где искать клиентов

Вы начали сдавать дом и ищете клиентов. Найти их можно следующими способами:

• самостоятельно (через  доски объявлений);
• с помощью агентства недвижимости.

Чтобы понять, какой способ действеннее, нужно попробовать каждый из них. В первом случае вам нужно грамотно составить объявление о сдаче жилья в аренду, сделать качественные фото с описанием дома и найти площадки для размещения объявлений интернет, газеты. Не лишним будет расклеить объявления на остановках, местных  магазинах. Также можно договорится с таксистами насчет распространения ваших визиток.

Выбирать агентство недвижимости лучше проверенное, иначе можно нарваться на мошенников. Второй вариант больше подходит для сдачи дорогого жилья. В этом случае заключается договор с агентством, которое берет все обязанности на себя. Посмотрите , также как открыть свое агентство недвижимости.

Риски в арендном бизнесе

Основные риски, которые нужно предвидеть арендодателю:

• чрезвычайные ситуации (пожар, подтопления),
• порча имущества,
• долги за аренду, коммунальные услуги;
• нестабильный спрос;
• мошеничество;
• субаренда.

На случай чрезвычайной ситуации можно застраховать дом, обговорив детали со страховой компанией.

Главным документом, подтверждающим сделку между арендодателем и арендатором и гарантирующим правовую защиту с обеих сторон,  является договор аренды. В договоре подробно указываются данные об объекте аренде с описанием всех условий, сюда могут входить площадь, адрес, этаж и т.д.

Следующим наиболее важным пунктом является срок заключения сделки. Об этом заранее договариваются участники договора. Особым пунктом в договоре является арендная плата, здесь стороны договариваются о сумме оплаты, периодичности внесения платежей и способе оплаты. В договоре нужно прописать возможность повышения оплаты в будущем и условия, при которых цена может измениться.

Отдельным пунктом нужно выделить некоторые спорные вопросы, которые могут возникнуть в результате эксплуатации помещения. Это оплата коммунальных услуг и пользование имуществом арендодателя. Важно составить список предметов в доме, особенно ценных, а также было бы неплохо приложить фото, чтобы избежать недоразумений в будущем.

Советы по успешному ведению бизнеса

Мы разобрали, как сдавать дом в аренду, чтобы он в итоге приносил прибыль. Предлагаем ознакомиться с нескольким рекомендациями, чтобы ваш бизнес процветал:

1. Заключайте договор с каждым арендатором. В случае спорных и конфликтных ситуаций договор защитит ваши интересы.
2. Учитывайте расположение дома при сдаче в аренду. Удобная транспортная развязка в пределах 5 — 10 км добавит стоимости к вашему дому.
3. Не затягивайте ремонт перед сдачей дома в аренду. Каждый месяц простоя для вас – это потерянные деньги.

Аренда жилья — не единственный бизнес, которым вы можете заниматься. Есть другие идеи и стратегии, какое дело лучше всего открыть.

Заключение

Заработать на сдаче дома реально, правильный подход и поэтапные действия помогут вам приумножить свой капитал. И несмотря на то, какой будет арендная плата, у вас под рукой будет надежный актив, который всегда можно продать или использовать в личных целях. Желаем вам успехов и добросовестных арендаторов!

Источник

Источник

В пригородной зоне Петербурга коттеджи площадью 120-150 кв. м сдаются в аренду за 50-60 тыс. рублей в месяц. При этом строительство такого дома будет стоить не сильно дороже покупки двухкомнатной квартиры в спальном районе, которую получится сдать всего за 20-25 тыс. рублей в месяц.

Делайте ставку на уникальность

Сдача коттеджа действительно приносит хорошую прибыль. Однако нужно понимать, что спрос на рынке аренды загородной недвижимости гораздо ниже, чем в сегменте городского жилья. Поэтому, чтобы привлечь постоянного арендатора, советуем сформировать максимально интересный «продукт».

Начнем с выбора места. Коттедж, который планируется сдавать на постоянной основе, а не как дачу, должен быть расположен не далее 10-15 км от Петербурга, в живописном месте (желательно наличие озер поблизости) с развитой социальной инфраструктурой. Поэтому лучше всего для этого подходят Всеволожский район Ленобласти, некоторые части Ломоносовского и Тосненского. Меньше шансов сдать дом в Гатчинском районе с его унылыми равнинными пейзажами.

Следуйте правилу «золотой середины»

Коттедж для круглогодичной аренды, – это по определению недвижимость комфорт-класса. Поэтому шести соток земли будет недостаточно. Но и сильно большой участок покупать не стоит. Оптимальный размер, считают эксперты, – 8-10 соток. Адекватная цена за такой участок (вместе с инженерными коммуникациями) составит 1,2-1,5 млн рублей.

Применительно к коттеджам тоже действует правило «золотой середины»: слишком маленькие и слишком большие сдаются плохо.

Практика показывает, что чаще всего арендаторы ищут себе дом площадью 120-150 кв. м.

Выбирайте газобетон – он дешевле

На строительство такого дома понадобится порядка 3-3,5 млн рублей, если в качестве основного материала выбирать газобетон (в указанной стоимости уже учтены расходы на разводку внутридомовых коммуникаций).

Строить из дерева нецелесообразно – выйдет слишком дорого. Каркасно-панельная технология тоже оказывается более дорогой, чем строительство из газобетона, если делать все качественно. Дешевый же «каркасник», собранный народными умельцами, скорее всего, отпугнет потенциальных арендаторов.

Внутренняя отделка дома потребует, по примерным подсчетам, еще около 1 млн рублей. Итого покупка участка и строительство дома с отделкой обойдутся нам примерно в 6 млн.

Допустим, построенный дом мы успешно сдали постоянным арендаторам за 60 тыс. рублей в месяц, тогда за год удастся выручить 720 тыс. Таким образом, срок окупаемости нашего проекта составит 8,3 года. Для сравнения: если бы мы купили двухкомнатную квартиру и сдавали ее в аренду, деньги бы полностью вернулись лет через 12-15.

Хотите больше – сдавайте посуточно

На сдаче коттеджа можно заработать еще больше, если выбрать посуточный формат аренды. В течение года дом площадью 120 кв. м можно сдавать каждые выходные за 10 тыс. рублей в сутки. Наиболее прибыльными оказываются праздники, в особенности Новый год и

Рождество. Только за три дня – с 31 декабря по 3 января – за аренду коттеджа площадью 120 кв. м обычно просят 80-100 тыс. рублей.

Однако нужно учитывать, что посуточная сдача дома, тем более в период гуляний, связана с дополнительными рисками – гости могут испортить отделку, бытовую технику и даже устроить пожар. На случай подобных бедствий дом рекомендуется застраховать, но все равно износ коттеджа при посуточной аренде будет довольно высоким (хотя, с другой стороны, при посуточной аренде отделку и меблировку допустимо выбирать более скромные).

Кроме того, посуточная аренда требует много усилий: хозяину коттеджа придется постоянно рекламировать свой объект, вести переговоры с арендаторами, своевременно решать вопросы уборки и ремонта загородного дома.

Поэтому некоторые арендаторы делают из сдачи коттеджей настоящий бизнес: строят 3-4 дома в перспективном месте, нанимают управляющего и занимаются только организационными вопросами.

Возведение объектов недвижимости, в том числе бани, на земельных участках регламентируется законодательством, несоблюдение которого влечет за собой наложение штрафов, а порой и вовсе потерю имущества. Эксперты Росреестра рассказали о законодательных нюансах постройки бань на земельных участках разного вида.

Согласно действующему законодательству возводить бани допускается на участках с различными видами разрешенного использования земли.

Обращаем внимание! С сентября 2019 года в нашей стране действует Закон о ведении садоводства и огородничества. В нем разграничивается, какие виды построек можно возводить на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства, а какие – для огородничества.

Если участок предназначен для садоводства, на нем можно возвести хозяйственные постройки, в том числе баню. Если постройка будет на фундаменте, то ее придется зарегистрировать, так как в таком случае она станет объектом капитального строительства.

Если участок предназначен для огородничества, то строить на нем баню и другие вспомогательные постройки капитально, то есть на фундаменте, запрещено.

Если владелец хочет установить прочный фундамент, ему придется изменить вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. При выборе ВРИ земельного участка стоит учитывать правила землепользования, застройки и расположение участка в определённой территориальной зоне.

Важно! Нельзя изменить вид участка, который был предоставлен садоводческому или огородническому некоммерческому объединению граждан, созданному до 29 июля 2017 года. Это правило закреплено в ч. 24 ст. 54 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Под исключения попадают случаи, когда товарищество (кооператив) ликвидированы или не действуют. Статус объединения можно проверить в Едином государственном реестре юридических лиц.

Если участок предназначен под индивидуальное жилищное строительство, то на нем также можно возводить баню.

На участках с подсобным хозяйством, находящихся в частной собственности, тоже допускается возводить баню, однако в данном случае существуют некоторые особенности. Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельные участки двух видов: приусадебные (находятся внутри населенных пунктов) или полевые (находятся за пределами населенных пунктов на сельскохозяйственных землях). На последних строить запрещено законом, в то время как на приусадебных участках разрешено возводить баню.

Как зарегистрировать баню, если она является объектом капитального строительства?

Для начала необходимо провести обмеры бани и составить ее технический план. Выполнить соответствующие работы и подготовить документ сможет кадастровый инженер. О том, на что нужно обратить внимание при выборе специалиста, читайте в данном материале.

Затем необходимо обратиться в офисы МФЦ с заявлением об осуществлении одновременно кадастрового учета и регистрации прав с приложением к нему подготовленного технического плана, правоустанавливающего документа на земельный участок (если земельный участок не зарегистрирован) и документа об уплате государственной пошлины. В течение 12 рабочих дней ее поставят на кадастровый учет и зарегистрируют право собственности, а также определят ее кадастровую стоимость.

Обращаем внимание, что кадастровый инженер, который готовил документы, имеет право подать в Росреестр заявление на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в качестве представителя правообладателя объекта недвижимости.

Вам помог ответ?ДаНет