Решение создать управляющую компанию сложно назвать особо популярным среди отечественного бизнеса. Вместе с тем этот вид деятельности при условии серьезного отношения заслуженно считается одним из самых интересных и привлекательных, так как приносит стабильный доход. Рассмотрим подробнее, как открыть управляющую компанию с учетом актуальных требований законодательства, а также насколько перспективным является этот бизнес в сегодняшних условиях.
Открытие управляющей компании – особенности
Что потребуется и как открыть УК
Как получить дома в управление
Ошибки новичков и как их решают
На какие еще виды бизнеса стоит обратить внимание
Открытие управляющей компании – особенности
Управляющая компания – это юридическое лицо или ИП, которое занимается обслуживанием многоквартирных жилых домов. Можно выделить несколько характерных особенностей этого бизнеса, включая:
- необходимость получения лицензии;
- жесткое регулирование деятельности УК со стороны контролирующих органов;
- сравнительно невысокий уровень конкуренции на рынке;
- возможность прямых договоренностей с жильцами и их объединениями;
- стабильное получение дохода;
- хорошие перспективы для расширения бизнеса, в том числе – за счет участия в открытых конкурсах по выбору управляющих компаний, которые проводят местные администрации.
Экономика – расходы и сколько можно заработать
Немаловажной особенностью бизнеса УК выступает относительно небольшой объем начальных инвестиций. Его величина стартует на уровне 1 млн. руб. Обойтись меньшей суммой удается в достаточно редких случаях.
Норму прибыли в подобной деятельности сложно назвать высокой. В большинстве случаев она находится в диапазоне 7-15%. В то же время после заключения договора с собственниками жилья управляющая компания получает источник стабильного дохода, который к тому же поступает в ежемесячном режиме.
Уровень неплатежей в коммунальной сфере находится на относительно низком уровне. А потому проблем с получением оплаты за предоставляемые УК услуги обычно не возникает. Результатом становится сравнительно небольшой срок окупаемости вложенных средств, редко превышающий 2-2,5 года.
Что потребуется и как открыть УК
Чтобы стать управляющей компанией многоквартирного дома, необходимо произвести ряд предварительных мероприятий. Наиболее значимые из них описываются далее.
Что говорит закон
Но сначала требуется перечислить самые важные законодательные акты, регламентирующие деятельность управляющих компаний. Их перечень достаточно велик и включает:
- Жилищный и Гражданский кодексы;
- несколько Федеральных законов (базовые по рассматриваемой теме — №185-ФЗ от 21.07.2007 и №210-ФЗ от 30.12.2004);
- Постановление №170, выпущенное Госстроем 27.09.2003;
- ПП №1110 от 28.10.2014 (в актуальной редакции от 05.02.2022) и т.д.
В соответствии с положениями перечисленных нормативно-правовых документов, деятельность управляющей компании является лицензируемой. Важным дополнением становится возможность исполнения функций УК как юридическим лицом, так и ИП. Но второй формат ведения бизнеса практически не используется, так как не вызывает доверия со стороны жильцов. Далее перечислены основные шаги, которые требуется сделать для создания управляющей компании в сфере ЖКХ.
Шаг №1. Регистрация юрлица
Как было отмечено выше, подавляющее большинство УК являются юридическими лицами, преимущественно ООО. Процедура регистрации состоит из нескольких этапов:
- Сначала выбирается название компании.
- Затем требуется определить юридический адрес, для получения которого приобретается или арендуется офис. Каких-либо особых требований к нему не предъявляется.
- После этого подбираются коды деятельности (по ОКВЭД-2) из нескольких возможных. Для УК лучше всего подходят три: 68.32.1, 68.32.2 и 68.32.3, соответственно управление жилым и нежилым фондами, а также их техническая инвентаризация.
- Далее производится разработка учредительной документации, включая Устав и решение об учреждении ООО.
- Потом необходимо выбрать систему налогообложения из двух доступных – ОСНО или упрощенка.
- После этого оформляется заявление на регистрацию, для чего применяется форма Р11001.
На завершающем этапе регистрации заявление вместе с учредительной документацией подаются в ФНС. Используются несколько способов сделать это – от личного визита или отправки Почтой России до направления документов в электронном формате посредством портала Госуслуги или непосредственно на сайте ФНС. Во втором случае удается избежать необходимости платить госпошлину в размере 4 тыс. руб.
Самым удоным и быстрым способом регистрации бизнеса является подача заявления у нас на сайте. В этом случае Вам не понадобится никуда идти и платить госпошлину в размере 4000 рублей. Чтобы посмотреть условия компаний, можно перейти по данной кнопке:
Шаг №2. Квалификационный экзамен и получение лицензии
Обязательным требованием к руководителю УК и последующему лицензированию выступает получение квалифицированного аттестата. Форма документа доступна для скачивания на портале Госуслуги. Услуга предоставляется бесплатно.
Для сдачи экзамена, проходящего офлайн, требуется подать заявление. Порядок его проведения регламентируется Минстроем. Полная экзаменационная программа включает 200 вопросов. Руководителю УК необходимо правильно ответить на заданные ему. При необходимости происходит повторная сдача, количество попыток не ограничено.
После получения квалифицированного аттестата можно обращаться в Жилищную инспекцию за лицензией на ведение деятельности УК – или лично, или через портал Госуслуги. Необходимо для этого заявления можно скачать там же. К нему прикладывают три сопроводительных документа:
- о подтверждении полномочий руководителя;
- квалификационный аттестат;
- об уплате государственной пошлины в размере 30 тыс. руб.
Срок действия лицензии – 5 лет. Повторное получение разрешительного документа обойдется в 5 тыс. руб. Длительность рассмотрения документов – не более 45 рабочих дней. Основные причины для отказа – судимость у руководителя или отзыв ранее полученной лицензии.
Шаг №3. Приобретение оборудования
Следующий этап открытия УК – комплектование организации необходимым оборудованием. Оно делится на две категории – офисное, которое используется для оснащения рабочих мест персонала, и рабочее, непосредственно занятое обслуживание многоквартирных жилых домов.
В первую категорию входят:
- столы;
- стулья;
- компьютеры;
- оргтехника и т.д.
Ко второй, намного более дорогой и актуальной для выполнения прямых функциональных обязанностей УК, относятся:
- различные приборы учета, требования к которым устанавливаются действующими нормативно-правовыми актами;
- инструменты для работы сантехников и слесарей;
- разнообразная специальная техника для выполнения ремонтных работ (строительный кран), для уборки территории (машина или трактор со щеткой) или вывоза мусора мусороуборочный автомобиль).
Именно последний пункт списка требует наиболее серьезных инвестиций. Тем более с учетом того, что значительная часть качественной и долговечной спецтехники производится за рубежом.
Шаг №4. Набор персонала
Штатное расписание управляющей компании определяется с учетом масштабов и специфики бизнеса. Помимо руководителя, среди персонала в обязательном порядке присутствуют:
- главный инженер;
- другие ИТР (инженерно-технические работники), например, технолог, сметчик и т.д.;
- водители спецтехники и автотранспорта;
- рабочие – сантехники, слесари, отделочники, кровельщики и другие (могут работать не в штате, а по договорам подряда);
- дворники и другой технический персонал.
Как получить дома в управление
Успешная деятельность управляющей компании в значительной степени зависит от количества многоквартирных домов, которые она обслуживает. Поиск клиентов ведется по двум основным направлениям:
- На вторичном рынке жилья – проведением переговоров непосредственно с жильцами, которые являются собственниками МКД. Убедить их далеко не просто и требует серьезных затрат – не столько финансовых, сколько временных. Но такой вариант действия справедливо считается самым эффективным.
- На первичном (новостройки) – участием в конкурсах, проведением которых занимается местная администрация. Срок реализации мероприятия – 60 суток после ввода дома в действие. Альтернативная причина проведения конкурса – отказ прежней УК обслуживать жилье. Принцип определения победителя прост и понятен – предложение минимальной цены на обслуживание МКД.
Нередко применяют еще два способа получения дома в управление. Первый предусматривает договоренность с застройщиком. В этом случае УК обслуживает дом до объявления конкурса.
Второй предполагает назначение УК непосредственно муниципалитетом. Такой вариант возможен, если конкурс не состоялся или жители не смогли сами выбрать УК.
Плюсы и минусы бизнеса
Бизнес управляющих компаний, как и любой другой, имеет как плюсы, так и минусы. В качестве наиболее важных преимуществ выделяются такие:
- сравнительно невысокий уровень конкуренции;
- относительно низкий порог входа;
- стабильное поступление дохода;
- небольшой срок окупаемости инвестиций;
- возможность выбора МКД для привлечения к сотрудничеству (преимущество обычно отдается новым домам, не требующим больших затрат на содержание).
Наиболее значимыми недостатками деятельности управляющих компаний выступают:
- невысокая норма прибыли, редко доходящая до 12-15%;
- высокий уровень бюрократизации;
- жесткий контроль со стороны государственных органов, включая частые проверки и серьезную ответственность за выявленные нарушения;
- необходимость получения руководителем – квалификационного аттестата, а всей УК – лицензии.
Ошибки новичков и как их решают
Первой и самой частой ошибкой новичков становится непонимание сложности и специфики бизнеса УК. Заниматься этим видом деятельности далеко не просто. Тем более – с учетом необходимости получения лицензии и несения достаточно серьезных расходов в виде инвестиций. Решение проблемы – внимательное изучение нюансов законодательства и четкое следование приведенным в статье рекомендациям.
На какие еще виды бизнеса стоит обратить внимание
Сегодня перед отечественным бизнесом открыты самые разные направления деятельности. В числе самых популярных выделяются: IT-отрасль во всех ее многочисленных проявлениях, сфера общепита, онлайн-образование, бьюти-индустрия, цветочные магазины, пекарни и многое другое.
Часто задаваемые вопросы
Чем занимаются управляющие компании и в чем их специфика?
Управляющие компании занимаются обслуживанием многоквартирных домов. Они выступают посредниками между жильцами/собственниками жилья и коммунальными компаниями. Характерными особенностями бизнеса выступает необходимость лицензирования и жесткий контроль со стороны государственных органов власти.
Насколько перспективным является бизнес УК в сфере ЖКХ?
При грамотной организации дела управляющая компания становится источником стабильного и достаточно существенного дохода. Причем поступающего на ежемесячной основе.
Какой размер инвестиций потребуется для создания УК?
Открытие управляющей компанией обойдется в сумму в районе 1 млн. руб. Если поставить цель обслуживать несколько крупных по размерам многоквартирных домов, потребуется еще больше – полтора-два миллиона.
В течение какого срока созданный бизнес окупится?
Практика показывает, что при должном отношении к открытию УК и ведению бизнеса вложенные средства окупаются в течение 2-2,5 лет. Дальнейшая деятельность управляющей компании приносит чистую прибыль.
Подведем итоги
- Управляющие компании в сфере ЖКХ – перспективный вид бизнеса.
- Его главными достоинствами становится относительно невысокая конкуренция и вполне разумный уровень начальных инвестиций, которые дополняются стабильно поступающим доходом.
- Потенциальными рисками становятся: сложность поиска клиентов, сильная бюрократизация этого вида деятельности, невысокая норма прибыли и серьезная ответственность.
- Открытие управляющей компании требует финансовых вложений в размере от 1 млн. руб.
- Срок окупаемости составляет около двух-двух с половиной лет.
Управляющие компании в сфере ЖКХ занимаются обслуживанием общего имущества многоквартирных домов по договору управления с собственниками жилья. В этой статье мы расскажем, как создать управляющую компанию.
Регистрация юридического лица
Для того чтобы управляющая компания могла начать свою деятельность, нужно зарегистрироваться в ФНС. Управлять домами может как индивидуальный предприниматель, так и юридическое лицо в любой организационной форме: ООО, ЗАО, АО и другие.
Чтобы зарегистрировать ИП, необходимо заполнить заявление по форме Р21001, оплатить госпошлину и подать пакет документов в налоговую инспекцию. Через три рабочих дня будет готово свидетельство о регистрации ИП (ОГРНИП) и выписку из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП).
Чтобы зарегистрировать юрлицо, понадобятся учредительные документы компаний, если в составе учредителей есть организации. Кроме того, потребуется решение о создании юрлица, подписанное всеми учредителями, а также текст устава. Документы подаются в налоговую инспекцию. Через 5 дней в ФНС можно будет получить документ о регистрации компании (ОГРН), выписку из единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) и копию устава организации с печатью регистрирующего органа.
После получения регистрационных документов компания должна открыть расчётный счёт в банке, изготовить печать предприятия и зарегистрировать предприятие в пенсионном фонде и фонде социального страхования.
Квалификационный экзамен руководителя компании
Всем руководителям управляющих компаний нужно получить аттестат о прохождении квалификационного экзамен. Экзамен проводится с 2015 года, чтобы подтвердить компетентность директора УО. Аттестат – это бланк зелёного цвета размера А4, заверенный подписью и печатью представителя госжилнадзора. Аттестат действует 5 лет, на всей территории РФ.
Организатором экзамена является лицензионная комиссия, созданная при органе госжилнадзора вашего региона. На экзамене проверяют знание жилищного законодательства РФ. Сам экзамен — это тест из 100 вопросов. В каждом вопросе — несколько вариантов ответа, только один из которых – верный. Для того, чтобы принять участие в экзамене, нужно подать заявление в органы госжилнадзора с указанием ФИО того, кто будет сдавать, его паспортных данных и адрес электронной почты для получения уведомлений о регистрации. Вместе с заявлениям необходимо отправить согласие на обработку персональных данных.
После получения заявления органы госжилнадзора проверяют, нет ли имени заявителя в реестре дисквалифицированных лиц. Если всё в порядке, заявитель получает уведомление о допуске к квалификационному экзамену.
На сдачу теста отводится 2 часа. Участник экзамена для успешной сдачи должен правильно ответить как минимум на 86 вопросов.
Организация управляющей компании и получение лицензии
С 1 мая 2015 года все управляющие компании обязаны получить лицензию на управление МКД. Если руководитель компании прошёл квалификационный экзамен, можно подавать заявление на получение лицензии.
Заявление на получение лицензии подаётся в орган жилищного надзора вашего региона. Как правило, он называется Государственная жилищная инспекция (ГЖИ), но это может быть и госкомитет, и другие организации. Главное, чтобы этот орган власти был уполномочен осуществлять жилищный надзор и лицензионный надзор в сфере управления МКД. О том, куда вам обратиться за получением лицензии, можно узнать на официальном сайте местных органов власти.
Вместе с заявлением вам нужно будет предоставить копии учредительных документов вашей компании и сертификата о прохождении руководителем квалификационного экзамена. Лицензиат может управлять домами только в том регионе, в котором он получил лицензию. Поэтому, если ваша компания собирается работать в нескольких регионах, то в каждом из этих регионов вам придётся пройти процедуру получения лицензии.
Руководитель управляющей компании не должен числится в реестре дисквалифицированных лиц, у него не должно быть непогашенных судимостей. Эту информацию органы жилищного надзора проверяют после подачи заявления.
На сегодняшний день срок действия лицензии на управление МКД не ограничен. Но в ближайшее время законодательство, возможно изменится, и лицензию нужно будет продлевать. Следите за публикациями на нашем портале, чтобы быть в курсе.
Как получить МКД в управление
Есть два пути получения в управление многоквартирного дома: стать управляющей компанией МКД на основании собрания собственников помещений (ОСС) или принять участие в конкурсе на выбор управляющей компании, которую организуют местные органы власти.
Чтобы получить в управление дом на основе ОСС, придётся провести кампанию сродни предвыборным компаниям в политике. Найдите инициативных жильцов дома, расспросите у них, какова ситуация с управлением в их доме, что делает и что не делает компания, которая сейчас управляет домом.
Далее вам нужно решить, как вы поможете собственникам решить их проблемы, связанные с обслуживанием дома. Расскажите инициативным жителям, что вы собираетесь предпринять для улучшения ситуации в доме. Здесь главное – не врать и правильно оценить свои силы. Инициативные жители помогут склонить на вашу сторону других собственников. И, если всё пройдёт удачно, большинство собственников жилья проголосуют за вашу компанию на собрании собственников помещений, организованном инициативными жителями.
Чтобы получить дом в управление на конкурсе, организованном органами местной власти, необходимо оформить конкурсную документацию и стать участником торгов. Такие торги устраиваются в отношении домов, в которых собственники более полугода не могут выбрать способ управления домом. Это могут быть новостройки или дома, оставшиеся без управления после того как управляющая организация лишилась лицензии.
Основными документами для участия в конкурсе является лицензия на право вести деятельности по управлению МКД и сертификат о прохождении квалификационного экзамена на имя руководителя компании. Если у вас нет этих документов, ваша компания вообще не имеет права управлять многоквартирными домами.
Открытие управляющей компании пошагово
Открытие управляющей компании ЖКХ до сих пор не самое легкое дело. Но очевидные плюсы много лет привлекают предпринимателей входить на этот рынок. Для начала коротко определим, что же это такое и чем нужно заниматься.
Управляющая компания ЖКХ – это коммерческая организация, которая является посредником между потребителями и поставщиками электроэнергии, воды и тепла. Ведет расчет потребления и выполняет обязанности по санитарно-техническому содержанию домов. Деньги в компанию идут за счет оплаты содержания и текущего ремонта мест общего пользования, также оплаты централизованных коммунальных услуг.
Какие главные преимущества открытия УК:
Вечная стабильность.
Трудно представить себе времена, когда понизиться спрос на подобные услуги. Количество населения растет, а вместе с этим их дома и потребление коммунальных услуг.
Низкая конкуренция.
На рынке наблюдается отсутствие повышенной конкуренции и значительный потенциал для развития бизнеса благодаря высокой доходности.
Возникает главный вопрос, каким способом начинающей управляющей компании договориться об обслуживании домов. Вот несколько вариантов:
Можно договориться с жильцами напрямую.
Способы управления домов жильцы выбирают на общих собраниях. Тут главное убедить людей в плюсах работы с вашей компанией, ведь протокол должны подписать не меньше 50% владельцев домов
Можно участвовать на открытых конкурсах или на торгах по выбору УК.
В домах, где жильцы не решили вопрос самостоятельно, администрации проводит конкурс выбору УК. Информация размещается на сайте по проведению государственных торгов.
Теперь рассмотрим, как открыть управляющую компанию пошагово:
1. Регистрация
- Выбираете форму собственности будущей организации: ООО, ОАО или ЗАО.
- Предоставляете следующие документы и регистрируете юридическое лицо:
- решение об организации УК, являющееся протоколом общего собрания учредителей;
- устав новой компании;
- учредительный договор (если предприятие ЖКХ создается с участием нескольких лиц);
- заявление о гос. регистрации (по форме № Р11001 прил. №1 Постановления Правительства РФ №439 от 19.06.2002 г.);
- заявление о регистрации вносимых в учредительные документы юр. лица изменений (по форме №Р13001 прил. №3 Постановления Правительства РФ от 19.06.2002 №439);
- документы для регистрации вносимых модификаций в учредительные документы действующей фирмы;
- новый или измененный Устав;
- решение о необходимых изменениях в учредительных документах, являющееся протоколом собрания учредителей по внесению соответствующих изменений).
2. Получение лицензии
- УК в сфере жилищно-коммунальных услуг лицензии выдаются в Госжилнадзоре.
- Выданная лицензия действительна лишь на территории того региона, в котором она была получена, при этом она является бессрочной.
- Чтобы претендовать на получение лицензии, УК ЖКХ должна иметь:
- штат квалифицированных сотрудников, которые будут производить обслуживание, в том числе электрика, монтажников, сантехника и др.;
- оборудование, требуемое для предоставления услуг в области жилищно-коммунального хозяйства;
- нежилое помещение, отвечающее ее потребностям;
- квалификационный аттестат руководителей УК (документ о повышении квалификации в сфере ЖКУ);
- соответствие принятым стандартам раскрытия информации.
3. Выбор помещения
Ваша компания должна иметь помещение, в котором она сможет полноценно осуществлять свою деятельность. Ей потребуется, в частности, размещать немалое число сотрудников, необходимых для исполнения поставленных задач, а для этого будет необходима определенная площадь.
В зависимости от масштабов организации, можно, например, арендовать в одном здании несколько офисов или разместиться сразу на нескольких этажах. Желательно, чтобы офис УК находился на территории, где она будет осуществлять свою деятельность, или хотя бы поблизости от нее.
4. Реклама
УК в сфере ЖКУ не нужны как таковые рекламирование своих услуг и маркетинг: ведь организация будет непосредственно осуществлять коммуникацию со своими заказчиками. Обычно представители только что открывшихся организаций сами обходят многоквартирные дома, предлагая им сотрудничать
Если фирма добросовестно выполняет свою работу, о ней обязательно узнают и без рекламы: такова специфика отрасли.
5. Выбор приборов учета
В соответствии с п.33 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011г. № 354, при наличии индивидуальных приборов учета потребитель имеет право ежемесячно снимать его показания и передавать полученные показания исполнителю или уполномоченному им лицу (МУП «Расчетный центр») не позднее даты, установленной договором управления.
- по телефону;
- на сайте в разделе Управляющей компании;
- при оплате путем внесения показаний в специальные графы платежного документа;
6. Сайт компании
Объяснять причины почему любой компании нужно иметь свой сайт уже не имеет смысла. А для управляющих компаний сайт поможет более эффективно работать с клиентами и получать обратную связь. Быстро и легко создать многофункциональный сайт товарищества собственников жилья либо УК поможет использование современной программы
«VDGB: Сайт ЖКХ».
Раскрытие информации на сайте уже реализовано по требованиям постановления правительства 731
Как просто автоматизировать управляющую компанию
Работа в управляющей компании представляет собой большое количество трудоемких операций. Тут важно максимально оптимизировать все рабочие процессы для бесперебойной и эффективной работы.
Главным решением такой задачи является использование специальных программ для автоматизации бизнес-процессов. Самой популярной и проверенной временем является программа «1С:Предприятие 8. Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК». Она разработана для полной автоматизации процессов ведения учета хозяйственной деятельности управляющих компаний ЖКХ, ТСЖ (товариществ собственников жилья), ЖСК (жилищно-строительных кооперативов) и остальных управляющих компаний сектора ЖКХ.
Использование этой программы поможет облегчить:
 |
 |
 |
| Ведения налогового и бухгалтеского учета | Ведение паспортного учета | Расчет квартплаты и коммунальных услуг |
 |
 |
 |
| Контроль взаиморасчетов с получателями ЖКУ | Управления зданиями | Ведение строительства и ремонта |
 |
 |
 |
| Обеспечение работы аварийно-диспетчерской службы | Обмен данными с «1C: Сайт ЖКХ» | Обмен информацией с ГИС ЖКХ |
Более подробная информация по функционалу программного продукта «1С:Предприятие 8. Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК» представлена в описании.
Особенности работы УК ЖКХ
Что нужно обязательно учесть при работе, чтобы избежать неприятностей?
Оплата коммунальных платежей
Как учесть все квитанции на оплату коммунальных услуг?
Единый платежный документ (единая расчетная книжка), служащий для повышения качества обслуживания потребителей и оптимизации расчетов. С ее помощью производятся разнообразные платежи: оплата жилья, коммунальных услуги и пр.
Что должно быть в квитанции?
- Указание почтового адреса помещения и информации о его собственнике.
- Коммунальные услуги, подлежащие оплате, единицы их измерения, тарифы, объемы потребленных за расчетный период ресурсов, данные об изменениях оплаты с их объяснением
- отражаться информация о задолженности потребителя за предыдущий период, предоставлении ему льгот или субсидий в форме скидки и другие обязательные по договору и законам РФ данные
Какие есть способы приема жилищных и коммунальных платежей?
- Через кассу;
- с помощью банкомата;
- с использованием платежного терминала;
- путем блиц-платежа;
- с помощью Интернет-банкинга; через мобильный банк; на «Почте России».
Раскрытие информации
Обязательно ли раскрытие информации о своей деятельности?
Решение Правительства от 23.09.2010 г. «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» регламентирует для данных компаний обязательное информирование о своей работе с помощью публикации соответствующих сведений на специализированном Интернет-сайте —
www.reformagkh.ru.
Отчетность в ЖКХ и ТСЖ
Какие формы включает?
- накопительного лицевого счета;·
- бланка строгой отчетности (квитанции);·
- отчета о движении денежных средств;·
- отчетного документа о состоянии расчетов с поставщиками и подрядчиками;
- отчета о финансовых результатах деятельности по управлению жилищным фондом;·
- документа о состоянии расчетов с собственниками помещений;·
- отчета об исполнении подрядных работ;·
- списка дополнительных услуг, оказываемых УК собственникам за отдельную плату;·
- протокола общего собрания, проводимого учредителями ООО;
- привязки к плану счетов бухучета классификаторов управленческого учета; ·
- расчетного документа-счета;·
- сметы расходов и доходов;·
- расчетно-платежного документа (счета-квитанции);·
- заявления о разрешении на реконструкцию;·
- типовых документов по работе с должниками;
- регламентированной управленческой отчетности;
- отчетов о финансовой деятельности УК.
Обмен данными с ГИС ЖКХ
Что такое ГИС ЖКХ?
ГИС ЖКХ – это единая федеральная централизованная информационная система, функционирующая на основе программных, технических средств и информационных технологий, обеспечивающих сбор, обработку, хранение, предоставление, размещение и использование информации о жилищном фонде, стоимости и перечне услуг по управлению общим имуществом в многоквартирных домах, работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлении коммунальных услуг и поставке ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги, задолженности по указанной плате, объектах коммунальной и инженерной инфраструктур, а также иной информации, связанной с жилищно-коммунальным хозяйством.
Что позволяют делать функциональные подсистемы ГИС ЖКХ?
- Вести реестр с целью консолидации информации о программах в области ЖКХ и оценки эффективности их реализации;
- создавать и заполнять электронные паспорта жилых домов, документацию о состоянии находящихся в муниципальных образованиях объектов инженерной и коммунальной инфраструктуры;
- формировать данные о деятельности фирм, предоставляющих сведения в ГИС ЖКХ;
- управлять ЖКХ: осуществлять планирование и учет предоставления ЖКУ, планово-профилактических и аварийных работ, ограничения поставки, принимать показания приборов учета и т.п.;
- обрабатывать лицевые счета потребителей услуг, просматривать и распечатывать электронные счета и оплату начислений за ЖКУ;
- инспектировать жилищный фонд;
- работать с обращениями граждан.
Какие обеспечивающие подсистемы входят в нее ?
- прикладное администрирование;
- информационная безопасность;
- взаимодействие с внешними системами;
- анализ и формирование отчетности;
- ведение нормативно-справочной информации.
При открытии управляющей компании с нуля потребуется соблюсти ряд обязательных процедур, предусмотренных законодательством. Управляющая компания не сможет работать без зарегистрированного юридического лица, лицензии, офиса. Придется подобрать необходимые документы, определиться со структурой и разработать бизнес-план.
Содержание статьи
- 1 Порядок действий по созданию УК
- 1.1 Законодательные документы, регламентирующие открытие УК
- 1.2 Необходимые документы
- 1.3 Процедура получения лицензии
- 1.4 Свидетельство о регистрации в налоговом органе юридического лица
- 1.5 Структура управляющей компании
- 2 Пример разработки бизнес-плана управляющей компании ЖКХ
- 2.1 Затраты
- 2.2 Рентабельность управляющей компании
- 3 Что требуется для получения в управление МКД
- 3.1 Заявка на участие в конкурсе
- 4 Что делать после получения дома в управление
Порядок действий по созданию УК
При создании управляющей компании нужно выполнить определенный порядок действий:
- зарегистрировать юрлицо;
- оформить лицензию управляющей компании;
- подобрать офис для работы персонала. Желательно в здании, управление которым будет осуществляться, либо вблизи от него;
- принять на работу специалистов;
- принять в управление МКД;
- заключить договор управления с хозяевами жилья.
Для создания управляющей компании необходимо разработать бизнес-план и определиться со структурой.
Входить в состав руководства и открывать предприятие, управляющее фондом жилья, могут только граждане, не имеющие судимости за правонарушения в сфере экономики.
Законодательные документы, регламентирующие открытие УК
Законы об управляющих компаниях содержатся в следующей нормативно-правовой документации федерального уровня:
- в Жилищном кодексе;
- в ФЗ РФ № 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ»;
- в Правилах и нормах технической эксплуатации жилого фонда;
- ФЗ РФ № 261 «Об энергоснабжении….»;
- ПП РФ № 1075 «О тарифах в сфере теплоснабжения»;
- ФЗ РФ № 416 о регуляции тарифов водоснабжения и водоотведения;
- ФЗ РФ № 255, существенно ужесточающем условия лицензирования организаций, которые будут управлять домами;
- статьях гражданского законодательства.
Необходимые документы
Чтобы открыть свою УК с нуля, потребуется подготовить следующую документацию:
- заявление по установленной форме № Р11001 от 2002 г. на то, чтобы управлять домом;
- уставная документация;
- свидетельство о принятии на учет в ФНС;
- подтверждение о регистрации компании;
- сведения из ЕГРЮЛ;
- протокол собрания о формировании компании;
- учредительное соглашение управляющей организации;
- распоряжение о назначении руководителя;
- согласие от владельца офиса о нахождении в нем УК или соглашение об аренде;
- чек об уплате госпошлины.
Процедура получения лицензии
Лицензирующая документация выдается Госжилинспекцией. Для создания управляющей компании ЖКХ с нуля учредителям рекомендуется следовать пошаговой инструкции:
- оформить в аренду либо приобрести офис, где будут трудиться сотрудники;
- купить инвентарь и оборудование для проведения работ по управлению;
- управляющей компании нужно следовать правилу неразглашения индивидуальной информации;
- персонал управляющей организации должен состоять из компетентных сотрудников;
- руководящему составу нужно иметь свидетельства о повышении квалификации;
- сдать экзамен на соответствие квалификации.
Госжилинспекция выдает лицензию управляющим компаниям на деятельность.
После успешных экзаменационных испытаний руководителю будет выдан сертификат о повышении квалификации. Экзаменационные вопросы касаются законодательных актов в сфере предпринимательства.
Далее, после предоставления перечня перечисленной выше документации и сертификата, руководителю будет выдана лицензия на управление жилым фондом.
Свидетельство о регистрации в налоговом органе юридического лица
В фискальную структуру по месту нахождения офиса управляющего предприятия подается заявление на регистрацию компании ЖКХ определенной формы собственности. К заявлению потребуется приложить соответствующий пакет документов.
На дальнейшем этапе действий по открытию управляющей компании надо оформить регистрацию в ПФР, соцстрахе и в статистике. Для этого нужно иметь юридический адрес, на который будет отправляться вся документация. При подборке адреса надо остерегаться мошенников, предлагающих адреса, на которых оформлено несколько десятков юрлиц.
Для осуществления регистрации управляющей компании нужен только уставный капитал. Он может быть представлен имуществом стоимостью до 20 тыс. руб. Затем руководителю потребуется выбрать банковское учреждение, для открытия расчетного и накопительного счетов. Условием открытия последнего будет внесение как минимум половины от суммы уставного капитала. Оставшуюся часть придется перечислить на протяжении 1 года после завершения регистрации.
При открытии организаций, управляющих жилым фондом, нужно иметь в виду, что их деятельность будет основательно отслеживаться.
Если на протяжении 12 месяцев на УК будет выписано 2 административных протокола, то компания лишится лицензии. Величина штрафных санкций составит 200 тыс. руб.
Структура управляющей компании
Структурные особенности управляющей компании зависят от ее размеров, количества домов, состоящих на балансе организации:
- Руководит управляющей компанией директор. Его обязанности состоят в осуществлении надзора за деятельностью УК.
- За каждым домом либо их группой, для более эффективной деятельности, рекомендуется закрепить начальника. Ему нужно осуществлять контроль над ходом работ на участке, следить за выполнением требований безопасности. Работа с хозяевами жилья и государственными структурами, осуществляющими контрольные мероприятия, также входит в круг обязанностей начальников.
- Услуги, которые обязана предоставлять управляющая организация жильцам дома, выполняются персоналом, состоящем в штате УК.
Пример разработки бизнес-плана управляющей компании ЖКХ
Чтобы открыть в сфере ЖКХ управляющую компанию, надо разработать программу финансирования и работ по созданию юридического лица. Бизнес-план управляющей компании ЖКХ должен содержать определенные пункты, заключающие в себе набор необходимых операций:
- цели предприятия, обслуживающего имущество МКД;
- величина инвестиций и стартового капитала;
- сумма расходов;
- вероятные сложности при управлении жильем.
В качестве целей, для которых возникла потребность создать управляющую компанию в сфере ЖКХ, можно отметить:
- извлечение прибыли из управления жилой постройкой;
- предоставление собственникам помещений качественных услуг в области ЖКХ;
- добиться постоянной рентабельности от деятельности в области управления МКД.
Этот перечень может дополняться другими задачами, выполнение которых потребуется от учредителей управляющей компании.
Чтобы организовать УК, потребуются инвестиции. Их минимальная сумма соответствует величине вложений для ООО (ОАО и так далее). Если юридический статус организации определен, как ООО, то величина наименьших вливаний в Уставный капитал будет равняться 10 тыс. руб.
Если руководство хочет создать управляющую компанию ЖКХ с нуля для работы с большим количеством домов, то сумма инвестиций существенно увеличится. Для успешной работы в этом направлении сумма вложений должна равняться 20-25 млн. руб.
Затраты
При открытии коммунального хозяйства для управления МКД учредителям потребуется подготовить деньги для покрытия следующих затрат:
- аренда офиса для управляющей организации;
- возмещение расходов на транспорт;
- приобретение специального оборудования;
- принятие на работу персонала;
- закупка расходных материалов;
- прочие затраты.
Необходимо накопить денежный капитал на первоначальные траты при открытии коммунального хозяйства.
Полный перечень расходов будет определяться обязанностями, закрепленными за управляющей организацией. Для оптимизации затрат следует найти поставщиков и партнеров, которые смогут сотрудничать постоянно и предоставлять скидки.
Рентабельность управляющей компании
На основе статистических данных, показатели рентабельности дела по управлению домами не превышают показателя в 5-10 %. Формирование прибыли происходит за счет оплаты жильцами МКД услуг, предоставляемых УК, за вычетом расходов на текущие ремонтные работы. Тарификация услуг производится на законодательном уровне. Самостоятельно повысить сумму тарифа не получится.
Поэтому, для увеличения рентабельности, можно прибегать к следующим приемам:
- добиваться большей эффективности работы сотрудников (использование услуг временных работников, предоставляющих сервис в сфере ЖКХ, распределение нагрузки граждан, работающих по трудовому договору);
- внедрение энергосберегающих технологий;
- передача в аренду нежилой части МКД (мансард);
- оказывать жильцам дома дополнительный спектр услуг.
К последнему пункту можно отнести перечень услуг:
- ремонтные работы внутри помещения;
- установка приборов учета;
- ремонт, покупка оборудования и запасных частей;
- услуги охранника на автостоянке, консьержа в подъезде и прочее.
Показатели рентабельности увеличиваются по мере принятия на баланс новых МКД, что обеспечивает постоянную нагрузку на персонал, работающий в компании по обслуживанию домов. Для получения прибыли в управление необходимо взять не меньше 5-ти домов.
Перед созданием УК потребуется принять во внимание риски, сопровождающие данную деятельность:
- потребность в значительной величине инвестиций;
- кадровый дефицит;
- необходимость следовать рекомендациям муниципалитета;
- невысокая рентабельность;
- возможное изменение законодательства в сфере управления многоквартирным жилым фондом, что может непредсказуемым образом сказаться на деятельности УК.
Что требуется для получения в управление МКД
Для получения в управление МКД потребуется выполнить одно из следующих действий:
- получить право управлять домом на конкурсе;
- договориться с хозяевами квартир о расторжении договора управления с организацией, предоставляющей услуги в настоящий момент, и заключении соглашения с новой компанией.
Для осуществления 2-го способа следует потратиться на рекламу созданной УК. Нужно доказать хозяевам квартир, что новая компания лучше предыдущей по качеству предоставляемых услуг. Необходимо, чтобы жители поняли: им необходимо явиться на собрание, инициатором которого является руководство новой УК.
Убедить хозяев жилья в необходимости перехода в новую фирму по управлению можно на собрании собственников жилья. Решение о смене УК считается принятым, если протокол будет подписан более чем половиной владельцев собственности в доме.
Управляющей компании необходимо убедить жителей МКД о переходе в свое управление.
Для МКД, жители которого не сумели самостоятельно выбрать УК, управляющая структура определяется по итогам конкурса, проводимого муниципалитетом. С перечнем таких МКД можно ознакомиться на официальном веб-ресурсе местных властей. Чтобы участвовать в конкурсе, претенденты должны подавать заявки.
Заявка на участие в конкурсе
Помимо самой заявки, руководство УК должно предоставить следующие бумаги:
- официальные бумаги с наименованием юрлица, его формой, адресными данными;
- выдержку из ЕГРЮЛ;
- выписки из банковского учреждения о наличии расчетного и накопительного счетов;
- финансовую документацию;
- сведения о соблюдении претендентом конкурсных условий;
- свидетельства о выполнении финансовых обязательств перед подрядными организациями за обслуживание МКД.
Что делать после получения дома в управление
Если решение о переходе в новую УК принималось на собрании граждан, проживающих в МКД, то потребуется новое собрание. На нем руководству следует обсудить с хозяевами детально все условия предстоящего соглашения. Как только будет достигнуто согласие, можно приступать к оформлению договора. Этот документ должен быть завизирован каждым собственником недвижимого объекта, для чего вновь созывается собрание.
В соглашении многоквартирного дома с управляющей компанией прописываются следующие положения:
- задачи подписываемого соглашения;
- описание предоставляемых услуг управляющей организацией;
- права и обязательства участников;
- стоимость услуг, предоставляемых компанией;
- способ перечисления денег гражданами, живущими в доме;
- периодичность и порядок отчетности о деятельности УК.
Мнение эксперта
Миронова Анна Сергеевна
Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве
Каждый жилец МКД обладает правом внесения корректировок в соглашение и высказывания предложений. Если кто-либо из живущих в МКД отказывается от подписания договора, то это не является основанием для неуплаты полученных услуг. Соглашение может быть оформлено на промежуток от 1 года до 5 лет.
Время чтения: 6 минут
Большинство многоквартирных домов обслуживают управляющие компании. Жители МКД ежемесячно перечисляют средства на поставку коммунальных услуг и содержание объекта. В силу изменений в законодательстве, особую актуальность получил вопрос, как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля.
Понятие УК
Управляющая организация – коммерческая структура, обеспечивающая обслуживание дома. В ее полномочия также входит поставка жителям ресурсов (воды, газа, электроэнергии), поддержание оптимального санитарного и технического состояния объекта.
УК может управлять деятельностью сразу нескольких МКД. Функции организации конкретизируются в договоре, который заключается с жителями дома.
Управляющие компании в сфере ЖКХ – юридические лица, которые распоряжаются денежными средствами на благо дома, внутридомовых и наружных коммуникаций, оборудования. Организация берет на себя ответственность за содержание МКД.
Рекомендуем узнать подробнее, как функционирует управляющая компания ЖКХ.
Требования к созданию УК
Эффективную работу фирмы обеспечивает надежный персонал. Офисные сотрудники и работники по обслуживанию оборудования должны иметь профильное образование, а их навыки – подтверждаться квалификационным аттестатом.
Желательно, чтобы в УК было несколько операторов, которые смогут круглосуточно отвечать на звонки.
Персонал должен работать в подходящих условиях, а для контактов с клиентами понадобится офис.
Еще одно из требований: юридический адрес. Когда клиенты оргаинзации знают, куда обратиться с вопросом, повышается доверие к ней.
Чтобы фирма, работающая в сфере ЖКХ, могла стать управляющей компанией многоквартирного дома, нужны финансовые вложения. Стартовый капитал должен быть в диапазоне от $2000 до 70000. Основные расходы:
- выплата зарплат;
- покупка техники и инструментов;
- аренда площади под офис и так далее.
Вместе с тем работает простое правило: чем больше объектов обслуживает компания, тем выше прибыль.
Отдельное место занимает учетная политика. Есть два варианта ее разработки: предприятие формирует план действий самостоятельно или привлекает к процессу специализированную фирму ЖКХ. Выбирая первый способ, нужно быть готовым к крупным затратам на новый отдел. Но и во втором варианте без расходов не обойтись, ведь услуги других компаний стоят денег.
Ещё один из важных моментов: отсутствие судимости у должностных лиц УК. Для этого нужно предоставить подтверждение, что лицо (руководитель) не привлекалось к судебным разбирательствам в качестве обвиняемого.
Законы, регламентирующие открытие УК
Разобраться в том, как организовать деятельность управляющей фирмы, поможет профильное законодательство, в частности:
- Жилищный кодекс.
- Гражданский кодекс.
- Постановление Госстроя № 170 от 27.09.2003.
- Закон № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21.07.2007.
- Закон №210-ФЗ от 30.12. 2004 о тарифной политике.
- Федеральный закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».
- Федеральный закон от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах».
Те, кто интересуется, как открыть управляющую фирму, должны понимать, что нормативно-правовые акты устанавливают достаточно жесткие требования к созданию УК. К примеру, в 2014-м году введено обязательное лицензирование деятельности.
Статус управляющей компании определяют положения ГК РФ. Кроме того, эти организации должны придерживаться Правил предоставления коммунальных услуг (постановление Правительства № 354 от 6.05.11).
Если учредители будут соблюдать требования, изложенные в вышеперечисленных документах, открытие управляющей компании в сфере ЖКХ пройдет без особых препятствий.
Необходимая документация
Для создания новой управляющей компании понадобятся следующие документы:
- Заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года).
- Устав.
- Протокол собрания о создании УК.
- Учредительный договор.
- Приказ о назначении директора.
- Гарантийное письмо от собственника помещения с согласием на размещение исполнительной организации или договор аренды.
- Квитанция об уплате госпошлины.
Документы лучше подготовить заранее и предоставить единым пакетом, иначе на создание компании уйдет больше времени.
Порядок создания
Чтобы лучше понять, как создать новую УК, представим поэтапную последовательность действий. Для этого нужно:
- С помощью специльного агентства или самостоятельно разработать детальную схему деятельности УК.
- Создать организацию в статусе индивидуального предпринимателя или «ООО». Ещё один из вариантов: внести в действующую фирму новое направление работы из Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, переоформив регистрационные бумаги.
- Сдать экзамен на знание ЖК РФ и иных основных законов в данной сфере. Пошаговая процедура по открытию УК обязательно включает в себя эту стадию.
- Оформить разрешение на открытие управляющей компании ЖКХ.
- Зарегистрировать юридическое лицо.
- Пройти лицензирование и аттестацию.
- Заключить договоры с ресурсоснабжающими оранизациями.
- Найти место под офис, назначить отделы, приобрести оборудование и технику.
- Разработать источник информации о компании. Не помешает создание официального сайта.
- Подписать соглашение с собственниками квартир в МКД, оформить техническую документацию.
После этого УК может приступать к управлению общедомовым имуществом и обслуживанию МКД.
Регистрация УК
Для регистрации управляющей компании нужно оформить юридическое лицо (АО, ООО и так далее). В зависимости от типа юрлица подается соответствующее заявление и документы, содержащие основные данные об организации: название для управляющей компании, ее расположение, ФИО директора и так далее.
После этого нужно поставить УК на учет в Пенсионный фонд, фонд социального страхования и орган статистики. Необходимо указать актуальный юридический адрес, на который будет доставляться корреспонденция.
Большинство учредителей в качестве формы УК выбирают ООО. Благодаря этому регистрация управляющей организации проходит без выпуска акций, что существенно сокращает сроки проведения регистрационных процедур.
Еще один аргумент в пользу ООО: большая свобода в выборе типа управления и корпоративных мероприятий.
Если речь идет о том, как назвать организацию, практика показывает, что учредители в наименовании пытаются отобразить специфику деятельности компании, к примеру: ООО «Чистота», “Комфорт” и тому подобное.
В среднем создание УК занимает 3-4 недели. Это время уходит на:
- подготовку и согласование пакета документов;
- регистрацию в ЕГРЮЛ;
- изготовление печати;
- открытие расчетного счета.
Если компания создается как акционерное общество, инструкция по ее учреждению несколько отличается, ведь предусмотрена регистрация выпуска акций.
Процедура лицензирования
С 2014-го года лицензия – обязательный документ, без которого запрещена деятельность УК. Получение этого документа проходит в три этапа:
- Подготовка документов в Госжилнадзор: справки о регистрации, об отсутствии судимости, выписки из реестров, квитанция об уплате госпошлины и так далее. Чтобы получить лицензию, нужно подготовить копии квалификационных аттестатов и список МКД, которые будут находиться под управлением.
- Сдача экзамена. Хотя это требование обязательно лишь для руководителя, желательно, чтобы тесты сдал весь руководящий состав, тем более, что это бесплатно. УК не может функционировать без квалифицированного руководителя, а случае необходимости несложно будет найти директору достойную замену.
- Подача заявления в Госжилнадзор и лицензирование.
В среднем процесс длится 35-45 дней. Особое внимание жилинспекция уделяет проверке пакета документов. Все данные должны соответствовать реальному положению дел в компании.
После этого лицензионная комиссия принимает решение.
Детальнее о том, в чем заключаются лицензионные требования к управляющим компаниям ЖКХ.
Принятие МКД в управление
Основанием, по которому УК принимает МКД в управление, является публичный договор. Это соглашение устанавливает права и обязанности компании по выполнению работ или оказанию услуг клиентам, а также определяет привилегии и ответственность жильцов.
Управляющая организация должна проводить работы и предоставлять услуги собственникам жилого дома согласно установленным обязательствам.
Заключение договоров с жильцами
Договор – главный документ, устанавливающий отношения между коммунальными работниками и владельцами жилплощади. Если на общем собрании собственники квартир выбрали домоуправляющую компанию, то договор заключается с каждым из них индивидуально.
Если управляющей организаций является товарищество собственников жилья, то соглашение заключает ТСЖ от лица всех хозяев квартир.
В договоре детально указываются обязанности УК, перечень и объем услуг, их стоимость и частота проведения работ. Обязательные пункты, которые отображаются в документе:
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общедомового имущества;
- состав общей собственности;
- порядок внесения и размер платы за коммунальные услуги, содержание жилья;
- надзор за выполнением УК своих обязанностей.
Ознакомьтесь, какие еще положения включает в себя договор с управляющей компанией.
Права и обязанности УК
Для начала перечислим обязанности, возложенные на управляющую организацию:
- оказание максимально возможного количества услуг по содержанию МКД. Детали содержатся в соглашении между жителями и УК;
- проведение капитального и текущего ремонта;
- прием и расчет коммунальных платежей;
- распределение средств на благоустройство дома;
- создание условий для безопасной эксплуатации МКД.
Этот перечень может быть расширен.
Управляющая компания имеет право:
- информировать уполномоченные органы о незаконной перепланировке, других неразрешенных способах использования жилья, нежилых площадей;
- взыскивать задолженности с жильцов;
- распоряжаться резервными средствами для проведения работ;
- требовать от жильцов или исполнителей полного возмещения убытков, возникших по их вине;
- реализовывать другие права на основании положений договора или нормативных актов.
В своей деятельности УК должна соблюдать интересы жильцов, находить компромисс в спорных ситуациях. Если фирма не выполняет функции, указанные в договоре, к ней применяются штрафные санкции.
Узнайте, какие есть ещё права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов.
Заключение
Создание управляющей компании с нуля – процесс трудоемкий. Но если заранее подготовиться к процедуре, продумать алгоритм действий, учесть нюансы, сделать это будет гораздо проще. Открытие УК предусматривает регистрацию организации, сдачу руководителем специального экзамена, получение лицензии на деятельность и заключение договора с жильцами МКД.