Вернуться назад
Портрет покупателя квартиры бизнес-класса в Москве
Исследование целевой аудитории бизнес-класса в Москве, проведенное в
конце 2020 года, позволило ГК ФСК сформировать портрет покупателя
московской квартиры бизнес-класса.
Чаще всего в качестве покупателя выступает семья, в состав которой
входят супруги, состоящие в зарегистрированном браке, и дети до 16
лет. Средний возраст покупателя составляет 41 год, причем 74%
покупателей старше 35 лет.
Как правило, покупатель проживает в Москве – на респондентов из
Московской области приходится только 11%, а на регионы РФ и зарубежье
– суммарно 9%.
Исследование показало, что покупатели имеют различный опыт проживания
в жилых комплексах бизнес-класса, соответственно, и различные
представления о том, каким должен быть идеальный жилой комплекс
бизнес-класса. Кроме того, покупатели в зависимости от наличия опыта
отличаются по некоторым характеристикам и формируют две различные
категории покупателей жилья бизнес-класса.
Так, 54% респондентов оказались «новичками» на рынке бизнес-класса –
ранее они не имели опыта проживания в таких жилых комплексах.
Представление о бизнес-классе у данного сегмента сформировано, в
первую очередь, благодаря посещению знакомых, проживающих в жилых
комплексах бизнес-класса (72%), а также презентациям менеджеров по
продаже (45%), рассказам знакомых (36%), просмотру фильмов (19%) или
проживанию во время путешествий (18%).
Сфера деятельности покупателей бизнес-класса достаточно сильно
отличается в двух группах клиентов. Среди опытных покупателей половина
– владельцы или совладельцы компаний или топ-менеджеры. В свою
очередь, «новички» чаще работают руководителями среднего звена (38%),
а доля владельцев бизнеса или топ-менеджеров у «новичков» ощутимо
ниже, чем у опытных – только 31%.
При этом, большинство респондентов в обеих группах имеют доход на
семью выше 250 тысяч рублей в месяц (85% «новички» и 92% «опытные»).
Средний доход покупателей с опытом проживания в жилых комплексах
бизнес-класса составляет 596 тысяч рублей в месяц, а покупателей без
опыта – 564 тысячи рублей в месяц. Интересно, что опытные покупатели,
несмотря на больший доход, реже считают себя обеспеченными людьми, чем
покупатели без опыта (77% против 91% соответственно).
Большинство покупателей в обеих группах путешествуют два раза в год и
чаще (59% «новички» и 73% «опытные»). Также обе категории схожи в
любви к спорту – регулярно занимаются 61% «новичков» и 66% «опытных»,
при этом опытные посещают фитнес-центры чаще.
Отличаются две категории в подходе к приготовлению еды: более четверти
покупателей, ранее проживавших в жилых комплексах бизнес-класса,
привлекают персонал для приготовления еды, в то время как среди
новичков только 8% пользуются данными услугами.
Аналитика была сформирована на основе количественного опроса 300
респондентов, среди которых 150 человек приобрели квартиры в
московских жилых комплексах бизнес-класса в течение последних двух
лет, а 150 остальных – планируют приобретение в ближайшие два года.
Портрет современного покупателя элитной недвижимости. Как он меняется, и почему это важно?
Казалось бы, вопрос очень простой, и зачем про это вообще говорить? Какая нам разница, кто он такой этот современный покупатель, спросите Вы? Лишь бы купили. А кто, как и зачем – это уже не важно. Тем не менее, именно этот вопрос очень важен!
В первую очередь важен для продавца. Ведь от этого может зависеть судьба человека, как бы высокопарно это не звучало.
Начиная продажу квартиры, продавец скорее всего уже нарисовал себе приблизительный сценарий. Представил, кто придет покупать его квартиру, сколько это займет времени, как это будет происходить. Одним словом, все распланировал и уже потратил полученные деньги. А как можно планировать, не располагая объективной информацией?
Будем откровенны, во многом сейчас именно от покупателя зависит продажа квартиры. От того как он думает, как принимает решения, на что обращает внимание, что ему интересно и так далее.
Видим, что зачастую продавец даже не может в это поверить и искренне не понимает в чем дело? Что не так? Поэтому сейчас нужно обращать внимание на многие и многие моменты, и мы постараемся раскрыть их для Вас.
Как говорится, предупрежден – значит вооружен.
Элитные квартиры. Кто их покупает?
Если говорить о категориях покупателей, то здесь многое изменилось. Отметим пару моментов.
1. К списку покупателей элитной недвижимости добавились профи узких специальностей, например, из IT-индустрии.
2. Очень много покупателей выглядят скромно. У них хороший цвет лица, машины, но одежда не обязательно кричащих марок.
А в целом, конечно, как и прежде, покупают бизнесмены, топ менеджеры и чиновники. В том числе из регионов – миграция в Петербург возрастает, регионы похоже продолжают деградировать.
Так же к этому списку можно добавить уже и их детей.
Кстати говоря, очень часто видим, что они стараются сами себя создать. Безусловно родители помогают, но в целом есть четкое стремление чего-то добиться, что-то купить. Самим. Взяв при этом ипотеку, но все-таки самим.
Хорошее воспитание и образование делают свое дело. Правда есть и исключения, но не будем об этом.
Отсюда вытекает и отношение к суммам покупки, локации и выбору самой квартиры. Об этом мы с Вами поговорим в следующей статье.
Отдельно хотел бы обратить Ваше внимание на то, как выглядит современный покупатель.
Зачастую, они выглядят достаточно скромно, сдержанно. Встретишь на улице и не скажешь, что этот человек владеет квартирой за десятки миллионов рублей.
На просмотр этой самой квартиры за несколько десятков миллионов могут спокойно приехать на метро или прийти пешком.
Все это конечно вводит продавца в ступор. А иногда возникает и прямой вопрос, а деньги то у Вас есть? Чего пришли смотреть мою квартиру? Что конечно может оскорбить покупателя и безвозвратно потерять его.
Покупатель тогда, и сейчас.
Что бы понять, как изменился портрет покупателя, предлагаю немного отмотать назад. Вспомним, каким он был раньше.
Наверняка, каждый риэлтор, который стоял у истоков рынка недвижимости сможет рассказать Вам, как на сделку приезжал покупатель с большой спортивной сумкой, туго набитой деньгами. Я сейчас говорю даже не только про «девяностые».
При этом, во время сделки, он спокойно мог выйти покурить или выпить чашку кофе, оставив деньги без присмотра.
Байки, скажете Вы. И тем не менее это правда. Может не на каждой сделке, но так было.
Для чего я Вам про это рассказываю? Что бы отразить отношение покупателя к деньгам, сделкам, жизни.
Все просто, все легко. Заработал – купил.
На мой взгляд, отчасти это связано с тем, что называется «дорвались». Ощущение свободы. Первые капиталы создавались очень быстро. Быстро заработали, быстро приняли решение, быстро потратили. И было ощущение, что так будет всегда.
Купить с первого просмотра, или даже без него – да легко.
Внести обеспечительный платеж, например, миллион рублей, не вникая в документы – да без проблем. И даже «забыть» его, если вдруг передумал покупать – да запросто.
И это было настолько ярко, что до сих пор этот стереотип остается в памяти.
И мы видим, что многие продавцы до сих пор ждут именно таких покупателей.
Пришел, увидел, купил!
А что на самом деле? А на самом деле происходит следующее. Современный покупатель стал очень осторожен. Череда кризисов, волнений, стремительно меняющаяся реальность изменила и отношение к покупкам.
Безусловно, легкие покупки «как раньше» еще остались, и мы периодически их встречаем. Но уже это скорее исключение, чем правило.
У покупателя сейчас скорее выжидательная тактика. И богатый выбор квартир этому конечно способствует.
Плюс нет острой необходимости решать вопрос здесь и сейчас.
Как правило уже давно есть где жить, и хочется выбрать самое лучшее. Еще один бриллиант в коллекцию.
Выбрать, посмотреть, подумать. Потом еще раз посмотреть. Собрать информацию, в том числе о скидках, и снова пропасть на какое-то время. Вот тактика современного покупателя.
Видим, что на покупку тяжело решиться. И в голове один и тот же вопрос – а надо ли? Правильно ли я делаю? А вдруг еще не время? А вдруг будет что-то лучше?
В результате видим, что одни и те же покупатели ходят годами с одним и тем же запросом.
В итоге конечно покупают, но срок принятия решения сейчас в разы больше.
На что еще обращает внимание современный покупатель элитной квартиры?
Если кратко, то место, социальное окружение, практичность квартиры и стиль квартиры и дома – главные критерии.
Самое необычное для меня и часто встречающееся – коммунальные услуги. Уверен Вас это тоже удивляет.
Могли бы Вы раньше предположить, что при покупке элитной квартиры возникнет такой вопрос? Думаю, что нет.
А сегодня это очень важный для покупателя вопрос.
Некоторые прямо говорят, сегодня у тебя все хорошо, и ты на коне, а завтра бизнес закончился, а квартиру обслуживать надо.
Зачастую это сотни тысяч, если не миллионы рублей в год.
К тому же, как правило, эта квартира не единственная, и жить в ней будут не постоянно. А платить огромные деньги за обслуживание, если квартира большую часть времени будет «простаивать», для многих покупателей просто теряет смысл.
Что еще изменилось?
Пожалуй, это покупка паркинга.
Еще совсем недавно, буквально пару лет назад, абсолютное большинство покупателей даже не пойдут смотреть квартиру, если к ней нет хотя бы одного места в подземном паркинге.
Если квартира большая семейная, то таких мест должно быть два, а то и три.
А что сейчас? А сейчас часто не покупают паркинг.
Во-первых, он стоит как квартира студия в спальном районе.
Сразу возникает объективный вопрос, а зачем платить такие деньги?
Это же никогда не окупится. А во-вторых еще и дополнительные коммунальные платежи возникают.
А ведь так приятно «подняться из паркинга прямо в квартиру»? Покупать не хотят, а арендовать с удовольствием!
Подводя итог, можно сказать следующее. Все быстро меняется. Покупатель, продавец, их желания и сам процесс покупки и продажи квартиры. Чтобы этот процесс правильно организовать, надо понимать, что хочет клиент! Чтобы организовать все четко и с комфортом для клиентов, нужна концентрация.
Мы, в компании VIPFLAT, занимаемся продажей элитных квартир многие годы, знаем тренды и особенности рынка, все его процессы и потребности клиентов ОТ и ДО. Будем рады Вам помочь! Обращайтесь!
«Рынок новостроек бизнес-класса Москвы сегодня очень активен. За истекший год объем предложения в этом сегменте увеличился, выросло и количество заключаемых сделок. Кто сегодня приобретает новое жилье данной качественной категории? Специалисты компаний Savills и «Дон-Строй Инвест» на основе имеющихся данных за 2018 г. составили портрет покупателя недвижимости в новостройках бизнес-класса», – рассказал Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России
Согласно данным Savills, по итогам трех первых месяцев 2019 года, объем предложения на рынке новостроек бизнес-класса Москвы продолжает держаться на максимально высоких отметках. Всего на данный момент в продаже находится почти 10 тыс. квартир и апартаментов от застройщиков.
Увеличивается и объем спроса. Среднее число сделок с новостройками бизнес-класса в месяц по итогам I квартала 2019 г. превысило 370. По сравнению с аналогичным периодом годом ранее, показатель вырос на +11%. В целом, за три первых месяца этого года покупатели приобрели 1 135 квартир и апартаментов.
Фокус на однушки с отделкой
Наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры – этой зимой и в начале весны им отдали предпочтение 43% покупателей. Эксперты отметили, что средняя площадь экспонируемых лотов бизнес-класса на февраль-март 2019 г. составила 78 кв.м.
«При этом мы наблюдаем динамику уменьшения общей площади квартир и апартаментов бизнес-класса. Аналогичный показатель в феврале 2014 г. составлял 90 кв.м., а в 2011 г. – 103 кв.м. Данный тренд объясняется, прежде всего, желанием приобретать жилье оптимальной площади», – поясняется в аналитике Savills.
Стоит отметить, что у покупателей вырос интерес к лотам с отделкой, а также сделки стали чаще проходить с привлечением заемных средств. В период с января по март 2019 г. доля сделок с лотами с отделкой составила 14%, в то время как год назад – 8%. По итогам I квартала, с привлечением ипотечных средств был заключено 41% сделок, тогда как годом ранее – лишь 29%.
«Доля явных инвесторов по бизнес-классу, покупающих недвижимость с целью дальнейшей продажи или сдачи в аренду, составляет, в среднем, 10% – хотя показатель сильно разнится от объекта к объекту и может доходить до 20%. При этом мы видим активно растущую долю пассивных инвесторов – тех, кто покупает квартиру как «второе жилье»: если 5 лет назад доля таких сделок составляла 14%, то в 2018 г. она достигла 37%. Можно сказать, что для большинства россиян вложение средств в недвижимость по-прежнему понятнее и интереснее, чем более сложные финансовые инструменты» – отмечает Евгения Колосова, заместитель генерального директора «Дон-Строй Инвест».
Кто они?
Как и для апартаментов в Москва-Сити, преимущественной целевой аудиторией покупателей являются мужчины, хотя их доля несущественно превышает объем женской аудитории (52% и 48%, соответственно). Чаще всего это клиенты без детей (50%) или с одним ребенком (28%).
Более 70% покупателей такого типа жилья относятся к возрастной группе от 26 до 45 лет. Доля покупателей от 46 лет суммарно составляет почти четверть спроса – 24%. Спрос со стороны наиболее молодой аудитории (до 25 лет) составляет 4%.
Для детей приобретают недвижимость около 16% клиентов. Согласно опубликованным данным, подавляющее большинство клиентов (69%) покупают недвижимость бизнес-класса для собственного проживания. Для инвестиционных решений лоты рассматриваемого сегмента приобретают порядка 10% клиентов (7% – для аренды, 3% – для последующей перепродажи).
«Если сравнить, например, с покупкой недвижимости в ММДЦ «Москва-Сити», то в башнях этого делового центра, как мы упоминали ранее, мотив приобретения с целью инвестиций составляет 40% от общего объема спроса среди прочих целей», – говорится в пресс-материале.
Чем занимаются и где отдыхают
Покупательская аудитория представлена специалистами-профессионалами (в какой-либо сфере) – это 26% спроса. Значительную долю составляют руководители среднего и высшего звена (22% и 15%, соответственно), а также владельцы компаний (19%).
Если говорить о географической принадлежности клиентов, то 69% всех покупателей на текущий момент – это жители Москвы. Значительную долю составляют клиенты из регионов России и Московской области (по 16% и 15%, соответственно).
Наиболее популярен среди клиентов отдых с семьей. Именно так ответили 17% покупателей недвижимости бизнес-класса в Москве. От 10% до 13% покупателей в свободное время выбирают рестораны, кино, фитнес и театр.
Аналитики также составили «туристическую карту». Самым популярным направлением для отдыха среди покупателей бизнес-класса является Западная Европа – почти 30% клиентов выбирают западноевропейские страны для своего отпуска. Около 16% покупателей предпочитают отдых в России, в то время как страны Восточной и Юго-Восточной Азии выбирают 12% покупателей. Ближний Восток и страны Карибского бассейна популярны среди 14% клиентов (по 7% на каждое направление). Балтия, Восточная Европа и страны СНГ чаще всего вызывают интерес среди 16% покупателей.
Источник: FromMillion.ru
Старший менеджер по маркетингу «Резиденции МОНЭ» Анастасия Томм – о том, кому по душе лофты, а кто согласен только на пентхаус.
Спрос на элитную недвижимость не падает даже в кризис. Да, клиентов не становится больше с каждым днем, как в предыдущие годы, но и продажи не останавливаются. Насколько покупатели квартир в клубных домах отличаются от тех, кто приобретал премиум-жилье раньше? «Портрет» современного покупателя элитной недвижимости специально для MetrPrice.ru составила старший менеджер по маркетингу и продажам «Резиденции МОНЭ», дома премиум-класса в центре Москвы, Анастасия Томм.
Высокий сегмент: молодой, красивый, загадочный
Топ-сегменту недвижимости, такому, каким его знают сейчас, немного лет. В начале 1990-х годов те квартиры, которые позже стали называть элитным жильем, приобретали в основном чиновники, бывшие партийные работники, крупные бизнесмены. Средний возраст покупателей составлял 50-65 лет. Конечно, тогда предложения были совсем другими: по большей части это был вторичный рынок, к примеру, переделанные на вкус первых появившихся дизайнеров бывшие коммуналки в пределах Садового кольца, квартиры в «сталинских» высотках.
С тех пор выбор стал намного шире и сегодня способен удовлетворить любого клиента. Тем не менее, у застройщиков и риэлторов все еще не существует официально принятого единого классификатора сегментов недвижимости, который бы позволил более точно разделить дорогое жилье. Сегодня все проекты получают статус в прямом смысле слова «по ощущениям» девелоперов, а восприятие клиентов формируют брокеры.
Обычно дорогой сегмент недвижимости делится на два класса – элитный и премиум-класс. Основные параметры для элитного класса – это уникальная локация, оригинальная идея возведения дома, использование качественных материалов при постройке или реконструкции здания.
Премиум-класс немного уступает элитному, впрочем, чаще всего только в локации (премиум-дома удалены от Кремля, строятся, как правило, за пределами Садового кольца). Иногда проект не причисляют к элитному, потому что не продумана инфраструктура или в доме слишком много квартир.
«Резиденция МОНЭ», дом премиум-класса в центре Москвы
Для занятий искусством, для уединения, для детей
Если говорить о тех, кто чаще всего покупает жилье премиум-класса в наши дни, то это семейные пары, в возрасте от 35 до 50 лет: активные, предприимчивые люди, путешествующие по миру и имеющие представление о высоких стандартах качества. Они окружают себя стильными, комфортными вещами, обладают развитым художественным вкусом. Эти люди избавлены от советского восприятия роскоши, предпочитают сдержанность, элитарность, камерность. Социальный статус покупателей – в основном, владельцы бизнеса и топ-менеджеры.
Среди тех, кто приобретает элитное жилье, выделить категории покупателей по предпочтениям сложнее – здесь возможны самые разные ситуации. Например, лофты покупают преимущественно молодые люди, часто имеющие отношение к искусству. Индустриальный стиль и свободные пространства в зданиях бывших заводов оставляют большое поле для творчества жильца, но это не отменяет того, что крупный бизнесмен может просто любить высокие потолки и кирпич в отделке и тоже приобретет лофт.
Пентхаус – «эксклюзивная история», такое жилье покупают, пожалуй, самые обеспеченные из всех, кто может себе позволить элит- и премиум-недвижимость. Верхние этажи, обособленность от соседей – владельцами больших площадей чаще всего становятся известные люди или крупные бизнесмены, которые хотят уединения.
Маленькие метражи в дорогом сегменте покупают самые разные люди: семья, которая решила максимально улучшить жилищные условия и оформила ипотечную сделку, или топ-менеджер, который хочет не откладывая купить небольшую студию для сына в дополнение к своему пентхаусу.
«Резиденция МОНЭ», дом премиум-класса в центре Москвы
Выбирают жены, платят мужья
Современные покупатели элитного жилья делятся на две основные категории. Первая – клиенты-инвесторы: они приобретают квартиры с небольшим метражом и по минимальной стоимости, рассчитывая впоследствии продать недвижимость и получить прибыль на разнице в цене. Сейчас таких людей в целом по рынку стало меньше из-за нестабильной экономической ситуации. У них возникают сомнения: а завершится ли проект в срок, будет ли спрос на это жилье в кризис, получится ли его продать? Да, некоторые застройщики, чтобы привлечь покупателей, дают очень большие скидки, но когда человек инвестирует в недвижимость, он тщательно просчитывает возможные риски.
Вторая категория – люди, которые выбирают квартиры для себя. А вот их на волне кризиса стало больше – это связано с ростом курсов валют и нестабильной экономической ситуацией: люди стараются выгодно вложить накопления, особенно те, кто хранил сбережения в долларах и получил возможность приобрести квартиру за докризисный бюджет, но классом выше, большего метража, лучшей локации.
В связи с кризисом конкретно по нашему проекту (дому премиум-класса «Резиденция МОНЭ») состав покупателей не изменился. Мы отмечаем, что стало меньше покупателей-инвесторов, но это связано не с экономической ситуацией, а с тем, что дом находится на финальной стадии строительства и цены на квартиры соответствуют. Инвесторы обычно входят в проект на этапе котлована.
Если говорить о гендерном соотношении, то мужчин-покупателей по статистике больше. Даже в случае приобретения квартиры семьей договор обычно составляется на мужа, который и оплачивает покупку. Тем не менее, когда квартиру выбирает пара, первым делом с объектом знакомится супруга, а в процессе заключения сделки смотреть будущее жилье приезжают и остальные члены семьи. Это могут быть и взрослые дети, и старшее поколение – родители мужа, жены. Решающее же слово в 90% случаев остается за главой семьи.
Среди свободных от брака клиентов также преобладают мужчины, а вот одиноких женщин, покупающих элитное жилье, – единицы.
Москвичи против регионалов
Основную долю клиентов в высоком классе недвижимости – около 90% – составляют москвичи и жители Подмосковья. Региональных покупателей недвижимости в высоком сегменте традиционно меньше, они составляют лишь около 7% от общего количества сделок. Значительная часть потенциальных покупателей из регионов часто совершают ознакомительные визиты, но на сделку не выходят. Это связано с тем, что далеко не у всех есть возможность каждый раз приезжать на объект, встречаться с представителями застройщика. Поэтому жители других городов подробно изучают вопрос до поездки к девелоперу, они в принципе не совершают покупки спонтанно. Среди москвичей нередки такие случаи, когда, находясь в поисках нового жилья, потенциальный покупатель случайно видит интересный объект из окна машины и в этот же день выходит на застройщика, чтобы узнать детали. А регионал ограничен интернетом с проектной документацией и изображениями, а также телефоном, по которому уточняет нюансы у консультантов. Когда же такой клиент, наконец, приезжает непосредственно на объект, то ожидания могут не оправдаться и дом не произведет должного впечатления, а может произойти и наоборот – в последний момент человек осознает, что этот уровень ему не по карману.
По причине географической удаленности люди из регионов не могут позволить себе каждый раз приезжать на объект со своим юристом. Они часто пользуются услугами риэлторов – во-первых, потому что не знают рынка. Во-вторых, потому что агентства как раз обеспечивают минимальную юридическую помощь. Москвичам в этом плане, конечно, удобней: они ездят на встречи с юристами, а иногда и доверяют им ведение сделки полностью.
Оставшаяся доля клиентов (3%) застройщиков премиум-сегмента приходится на иностранных покупателей, которыми, в основном, являются русскоговорящие граждане из стран СНГ и ближнего зарубежья. И такое процентное соотношение, по опыту, в последние годы не меняется. Амплитуда колебаний внутри доли составляет максимум 2-3%.
«Резиденция МОНЭ», дом премиум-класса в центре Москвы
Хочется «большего за меньшие деньги»
Если говорить о предпочтениях покупателей из Москвы, регионов или зарубежья, то они принципиально не отличаются. Конечно, требования к будущему жилью у каждого клиента индивидуальны, независимо от его текущего местожительства. Каждый активно интересуется архитектурой здания, качеством строительства и используемых материалов. Разумеется, всех интересует надёжность застройщика.
Если попытаться обозначить «в среднем», то обычно клиенты элитного сегмента интересуются предложениями с метражом от 60 до 90 квадратных метров на 5-10 этажах. Однако у нас, например, часто бывает так, что, изучив прайс и другие варианты в нашем офисе продаж, многие клиенты меняют свой выбор в пользу лотов с большим метражом на более высоких этажах. В целом же требования самых разных покупателей элитного жилья в последние годы остаются неизменны: люди хотят получить большее за меньшие деньги.
Подводя итоги, отмечу, что элитное, клубное жилье не меняет локации, оно остается в центре города, в уникальных районах Москвы, где практически невозможно возвести новое здание. Трансформации происходят в премиум-сегменте, в котором некоторые застройщики не без помощи брокеров «размывают» само понятие «премиум», присваивая этот статус своим проектам по собственным соображениям. Но покупатели, конечно, всегда отличат дома на Пречистенке и Остоженке от застройки в районе ТТК. Что же касается тех моментов, когда к премиуму, например, причисляют большой квартал с огромным количеством квартир на небольшом, ограниченном со всех сторон плотной застройкой участке, то у понимающего клиента это вызывает разве что улыбку.
Анастасия Томм, старший менеджер по маркетингу и продажам «Резиденции МОНЭ»
ПОРТРЕТ ПОКУПАТЕЛЯ ПРЕМИАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ
В последние годы в сегменте премиального жилья отмечаются значительные изменения в портрете покупателя. Самое заметное из них – это снижение возраста клиента. Согласно проведенному аналитиками компании INSIGMA и агентства элитной недвижимости TWEED исследованию, основную долю покупателей в сегменте премиум-класса сегодня составляют клиенты в возрасте до 40 лет. При этом каждый десятый покупатель моложе 30 лет
Эксперты компаний INSIGMA и TWEED обработали данные почти 250 покупателей премиальной недвижимости, заключавших реальные сделки в новостройках Москвы в 2017-18 годах. Анализ данной информации позволил составить портрет современного клиента, ориентированного на приобретение квартир и апартаментов в премиальных комплексах. Главный вывод, который удалось сделать специалистам, заключается в том, что покупатель высокобюджетного жилья значительно помолодел. Если 10-15 лет назад дорогие квартиры покупали в основном мужчины «за 50», то сегодня 60% всех сделок заключается клиентами в возрасте до 40 лет включительно. При этом среди них практически в равных долях представлены и мужчины, и женщины.
Портрет покупателя премиального жилья
В целом на долю покупателей в возрасте до 30 лет приходится 9,1% сделок, а на возрастную категорию от 30 до 40 лет приходится 51,1% всех покупок в премиальных новостройках. Клиенты в возрасте от 40 до 50 лет занимают долю в 29%. А тех, кому «за 50», не на много больше, чем тех, кому «до 30» – 10,8%. При этом стоит отметить, что довольно заметная доля – 6,7% от общего количества – покупателей старше 40 лет приобретает жилье для детей. Таким образом, количество молодых жителей будет еще выше за счет тех, кто получит квартиру в подарок от родителей.
Собирательный образ покупателя премиальной недвижимости сегодня выглядит следующим образом: это в равной степени мужчина или женщина в возрасте до 40 лет. Среднестатистический клиент состоит в браке, у него один или два ребенка. Сюда также можно добавить наличие московской прописки (88,5% респондентов), а также то, что основные сферы занятости – это банковский сектор, юриспруденция, строительная отрасль, нефте- и газодобыча. Стоит также отметить отдельную группу молодых клиентов, заработавших капитал в сфере IT и digital, в том числе на взрывном росте курсов криптовалют. Также среди соседей по элитной новостройке могут оказаться госслужащие, спортсмены и даже летчики. При этом 88% покупок совершается для собственного проживания, а доля инвесторов составляет всего 4,4%.
Помимо того, что покупатели в возрасте до 40 лет сегодня составляют большинство в сегменте «премиум», аналитики также обнаружили ряд расхождений в предпочтениях молодой и более возрастной аудитории. Исследование показало, что старшее поколение больше уделяет внимания локации, планировкам и наличию отделки, в то время как молодежь более требовательна в вопросах инфраструктуры, окружения, а также соотношения цены и качества.
Предпочтения покупателя премиального жилья
Впрочем, важность локации в той или иной степени отметили обе рассматриваемые группы – для сегмента премиальной недвижимости этот фактор по-прежнему является определяющим при выборе объекта для покупки. Его выбрали 69,1% клиентов в возрасте до 40 лет и 77,2% покупателей старше 40 лет.
Качество проекта обе возрастные группы считают важным примерно в равной степени: 45,3% клиентов до 40 лет и 43,5% более старших покупателей обозначили этот пункт в числе приоритетных.
А вот в вопросе инфраструктуры было отмечено значительное расхождение. В обеих группах данный параметр идет на третьем месте по значимости, однако в категории «до 40» его важность отметили 43,2% респондентов, а среди более старшего поколения – 29,3%.
На критерии «стадия строительства» и «благоустройство территории» обе возрастные группы обращают примерно равное внимание – около четверти покупателей. А вот по параметру «соотношение цены и качества» аналитиками снова было отмечено расхождение. Клиенты в возрасте до 40 лет оказались более рациональными – данный пункт отметили 20,9% из них. Среди более взрослой аудитории этот критерий считают важным только 16,3%.
Далее в списке значимых характеристик приобретаемого объекта недвижимости идут архитектурная концепция и виды из окон. По обоим параметрам рассматриваемые группы покупателей высказались почти одинаково. Следующий пункт – окружение – более важен для молодых покупателей (11,5%), чем для более взрослых (7,6%). Но последние три позиции оказались более значимыми для клиентов старше 40 лет. Это стоимость недвижимости, вариативность планировочных решений и наличие отделки. При этом в последнем пункте было отмечено расхождение более чем в три раза: 15,2% взрослых покупателей заявили, что этот фактор играет для них роль при принятии решения, а среди молодых клиентов таких оказалось только 4%.
Выводы
Несмотря на то, что доллар в начале 2014 года и сегодня – это, по сути, две разных денежных единицы, с разной покупательской способностью, с разным уровнем влияния на рынке недвижимости в целом, в сегменте дорогого жилья иностранная валюта по-прежнему играет серьезную роль. Многие состоятельные покупатели недвижимости хранят свои сбережения в долларах и евро. И для них рост рублевых курсов существенно повысил степень доступности дорогого жилья.
Также увеличению количества молодых покупателей способствует доступность ипотеки. Вопреки распространенному мнению, что жилье в кредит покупают, в основном, в массовом сегменте, востребованность ипотечного кредитования в премиум-классе тоже довольно высока: около четверти всех сделок в дорогих новостройках совершаются в кредит. Развитие рынка ипотеки и снижение ставок стало пропуском в дорогой сегмент для тех, кто раньше мог позволить себе только жилье бизнес-класса. Это подтверждают и результаты опроса: 30% покупателей моложе 40 лет привлекают заемные средства. Среди старшего поколения таких 25%.
Однако неизменной остается высокая значимость локации. Попытки отдельных игроков рынка позиционировать в премиум-классе масштабные проекты за пределами Центрального административного округа вряд ли окажутся успешными. Несмотря на агрессивный маркетинг и «громкую вывеску», по своим характеристикам, в том числе ценовым, такие комплексы относятся к верхней границе бизнес-класса. И за счет низкой стоимости недвижимости они привлекают соответствующий контингент, тогда как покупатели по-настоящему дорогого жилья предпочитают более камерные проекты в пределах ЦАО и Садового кольца.
Среди наиболее востребованных премиальных проектов ЦАО (согласно отчетам Росреестра о количестве зарегистрированных ДДУ) на сегодняшний день является клубный дом NV/9 ARTKVARTAL: за год была реализована почти половина квартир в комплексе. Он сочетает в себе все те характеристики, которые считают для себя важными молодые покупатели дорогого жилья: он расположен в районе Китай-города – одной из самых «живых» локаций в историческом центре Москвы, рядом с самым популярным местом прогулок москвичей – парком «Зарядье». В шаговом доступе от жилого комплекса есть вся необходимая инфраструктура: высококлассные рестораны, модные клубы, лучшие театры и арт-пространства. Также хорошо развита спортивная и медицинская инфраструктура. Кроме того, рядом находятся лучшие детские сады, школы и вузы, что делает клубный дом NV/9 ARTKVARTAL привлекательным для молодых покупателей с детьми. Важно и то, что сам комплекс находится в тихих старомосковских переулках, вдали от шумных оживленных улиц, вплотную к дому примыкает старый дворянский парк.
- Главная
- Статьи
- Портрет покупателя недвижимости бизнес-класса Новой Москвы
Портрет покупателя недвижимости бизнес-класса Новой Москвы
ЖК «Румянцево-Парк» — один из первых проектов жилой недвижимости бизнес-класса в ТиНАО, продажи которого начались в апреле 2018 года. С начала официального старта продаж, стоимость кв. м продемонстрировала рост на 14%. 1-я очередь проекта планируется к сдаче во II квартале 2020 года.
По данным Lexion Development, по итогам прошедших 9 месяцев 2018 года, квартиры в жилом комплексе приобретались преимущественно москвичами – это порядка 54% от общего количества сделок, на втором месте – жители Московской области – 15%. Остальной спрос сконцентрировался на других регионах и областях России, такие как: Брянская, Белгородская, Калужская, Самарская, Тульская, Краснодарский край, Республика Крым и другие.
Более 80% купленных квартир в I очереди проекта приобретались для собственного дальнейшего проживания. Около 7% — инвестировали в проект с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, и порядка 7% приобретали квартиры для своих детей. За анализируемый период наибольший спрос был сконцентрирован на однокомнатных и двухкомнатных квартирах – это порядка 37% и 26% соответственно.
В общем объеме реализованных квартир доля сделок с привлечением ипотеки составила 45%. Остальной объем был реализован с помощью собственных средств – порядка 37%. Беспроцентной рассрочкой от застройщика воспользовалось 18% покупателей. Основным мотивом для покупки квартиры в жилом комплексе сегмента «бизнес» стала близость к Москве, развитая транспортная инфраструктура, закрытая охраняемая территория, нестандартная архитектурная концепция, наличие подземного паркинга и детских учебных заведений на территории комплекса.
За отчетный период средняя площадь сделки составила 45 кв. м, а средний бюджет – 4,8 млн рублей. По состоянию на конец декабря 2018 года средняя стоимость кв. м составляет порядка 118 тыс. рублей без учета скидки.
Портрет покупателя недвижимости бизнес-класса в Новой Москве – это преимущественно замужняя женщина, предприниматель или руководитель департамента/отдела в российской компании в возрасте от 35 до 44 лет.
Отдельно стоит выделить портрет молодого покупателя в возрасте от 18 до 24 лет, так называемое поколение Z – люди, родившиеся после 1995 года. В ЖК «Румянцево-Парк» с начала старта продаж доля покупателей поколения Z составляет порядка 8%.
Покупатели этой категории крайне зависимы от современных цифровых технологий, ведут здоровый образ жизни, строго соблюдает баланс между работой/ учебой и отдыхом. Они хорошо разбираются в современных технологиях, ценят рациональность и экономность. Грамотно распределяют расходы и предъявляют высокие требования к качеству жизни.
Так, согласно проведенному опросу среди покупателей квартир в ЖК «Румянцево-Парк» в возрасте до 24 лет, типовые панельные дома, без какой-либо инфраструктуры не находят должного отклика. Для них важна нестандартная архитектура, оригинальность фасадов, благоустроенная и охраняемая придомовая территория. Они ценят качество строительства, применение современных инженерных систем и внедрение цифровых технологий, грамотные планировочные решения без лишних квадратных метров, которые впоследствии могут стать для них слишком обременительны.
«Статус жилья играет далеко не последнюю роль при выборе недвижимости, и покупатели Новой Москвы не исключение. К тому же нарастающая конкуренция и высокие требования к жилью, которые в последнее время все больше диктуются рынком, вынуждают застройщиков выводить продукт, который выделялся среди других и соответствовал ожиданиям покупателя», — отметил Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development
Дата публикации 26 декабря 2018, 11:08
Новые объекты
ЖК «Люберцы»
Застройщик: Абсолют Недвижимость
от 115 969 за м2
ЖК «М_5»
Застройщик: ГК Садовое Кольцо
от 156 694 за м2
Все объекты
Проект Realty.ru
Это Ваш гид по миру московской и подмосковной недвижимости. Цель проекта – создать самую полную базу рынка новостроек и вторичного жилья, а так же максимально упростить поиск квартиры или дома. Здесь Вы получите исчерпывающую информацию о каждом жилом объекте, возводимом или уже построенным на территории Москвы и Московской Области.
Несколько лет назад формат апартаментов всколыхнул рынок столичной недвижимости. На него приходилась значительная доля сделок. Риски, связанные с практически полным отсутствием законодательной регуляции, беспокоили чиновников, активно обсуждались различные меры — от полного запрета до приравнивания апартаментов к квартирам. Сегодня на долю апартаментов на первичном рынке приходится совсем незначительная доля сделок. Кроме элитного сегмента
В начале 2010-х на столичном рынке недвижимости появился новый продукт — апартаменты. Формат, имеющий массу недостатков по сравнению с более привычными квартирами, быстро завоевал популярность благодаря низким ценам. По сути, апартаменты стали пропуском на рынок недвижимости для тех, кто раньше не мог себе позволить собственное жилье. За низкие цены покупатели были готовы мириться с отсутствием возможности оформить «прописку», с более высокими коммунальными платежами, слабой юридической защищенностью и другими подводными камнями.
Почти сразу же на появление нового сегмента отреагировали и столичные власти. Вплоть до того, что по официальным каналам распространялись призывы отказаться от покупки апартаментов. В частности, в декабре 2013 года Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) выпустил памятку для потенциальных покупателей апартаментов, в которой предупредил о возможных рисках.
К слову, именно во многом «благодаря» этому ведомству на столичном рынке и появились апартаменты: после прихода Сергея Собянина на должность столичного градоначальника начался масштабный пересмотр инвестконтрактов, заключенных с лужковской администрацией. Несколько сотен из них было отменено. Отсутствие возможности строить «настоящее» жилье вынудило девелоперов искать альтернативу, каковой и стали апартаменты.
Впрочем, чиновники волновались зря. Прошло совсем немного времени, и апартаменты перестали играть «первую скрипку» на столичном рынке недвижимости. По итогам первого полугодия 2018 года доля апартаментов в общей структуре сделок на первичном рынке не достигла и 8%. А в массовом сегменте, который изначально и вызывал больше всего опасений, доля данного формата составляет незначительные 3%.
Но все меняется, если обратиться к элитному жилью. В категории дорогой недвижимости львиная доля всей приобретаемой на первичном рынке недвижимости сосредоточена именно в сегменте апартаментов. И она продолжает расти. По подсчетам аналитиков Urbanus.ru, в первом полугодии 2017 года на апартаменты пришлось 70% сделок в люксовом сегменте, а в первой половине 2018 года уже без малого 77%.
В количественном выражении картина выглядит следующим образом: из 290 договоров долевого участия, заключенных в элитных новостройках Москвы за первые шесть месяцев года, 222 ДДУ — это апартаменты. А квартир продано всего 68 единиц. По сравнению с прошлым годом апартаменты прибавили почти 42%, а показатели в сегменте квартир почти не изменились: было реализовано всего на один лот больше.
Столь значительный перевес в пользу апартаментов заинтересовал экспертов, которые решили подробнее изучить данный феномен. Для начала аналитики сравнили средние площади приобретаемых квартир и апартаментов. Как оказалось, эти показатели серьезно отличаются. Так, средняя площадь купленных за отчетный период элитных квартир составила 161 кв. м. В сегменте апартаментов габариты меньше более чем в два раза — 71 «квадрат». Интересно, что за год средняя площадь приобретенных элитных квартир выросла на 15%, а апартаменты, напротив, стали меньше на 5%.
Не менее заметные различия были обнаружены и в ценовых показателях. Раскрываемые данные Росреестра не содержат информации о цене сделок, однако аналитики используют различные модели для расчета приблизительной стоимости реализованной недвижимости. По итогам первого полугодия 2018 года средняя стоимость квадратного метра в сегменте элитных апартаментов составила 476 000 рублей, а в квартирах — 842 000 рублей. То есть на 77% дороже. Если же вывести бюджет покупки исходя из средних размеров, то разница в цене получается многократной: средний элитный апартамент стоит 33,61 млн рублей, квартира — 135,74 млн рублей. Ровно в четыре раза дороже.
Портрет покупателя
И вот в этих различиях — как в габаритах, так и в цене — и кроется главное объяснение высокого спроса на элитные апартаменты. Их покупают разные люди. Огромные квартиры стоимостью несколько миллионов долларов — это продукт для покупателей возрастной категории 50+, степенных бизнесменов, убеленных сединами глав семьи. А целевая аудитория элитных апартаментов — это состоятельные молодые люди, динамичные и космополитичные. Те, кто заработал «свой первый миллион» на IT-сфере и современных технологиях. Есть среди покупателей элитной недвижимости даже те, кто удачно вложился в криптовалюты. Для таких клиентов юридический статус недвижимости отходит даже не на второй план, а совсем далеко. Им важна локация и инновации.
Аналитики отмечают, что на небоскребы в ММДЦ «Москва-Сити» приходится почти 70% всех сделок в элитном сегменте. А то, что недвижимость в этой локации предназначена лишь для временного пребывания, это мелочь, на которую покупатель даже не обратит внимания. Для него важен сам объект, а не юридические формальности в виде штампа в паспорте.
Более того, если бы на месте этого апартаментного комплекса возводился проект с квартирами, тема для данного исследования даже не возникла бы. И девелоперам дорогого жилья стоит учитывать это при проектировании своих будущих объектов. Целевая аудитория меняется и сильно молодеет. И вслед за ней должен меняться и рынок элитной недвижимости.
- Задеть за живое. Как личный подход меняет рынок недвижимости
- В зоне риска. Кто ответит за срыв сроков строительства