Помещение для бизнеса купить или арендовать

Как и на рынке жилья, в коммерческой недвижимость вопрос «Купить или арендовать?» вызывает едва ли не шекспировские страсти. У сторонников аренды одни доводы. У тех, кто настроен на покупку, – другие. Попробуем разобраться, чьи аргументы сильнее.

Чувство собственности

Главный плюс приобретения коммерческой недвижимости – независимость. Действительно, собственник, в отличие от арендатора, не зависит от настроения наймодателя, его желания изменить ставку, условия договора, внезапного решения продать помещение и пр. Кроме того, он вправе провести именно такой ремонт, какой считает нужным, и сделать перепланировку под свой бизнес

Как считает Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar, важным аргументом в пользу приобретения является тот факт, что владение недвижимостью работает на репутацию компании, повышает ее авторитет в глазах инвестора. Будучи владельцем коммерческого помещения проще получить кредит на развитие бизнеса в банке (под залог недвижимости).

Самый важный аргумент против приобретения коммерческого помещения – значительный объем свободных средств. Конечно, можно взять банковский кредит, но не более чем на 70% от стоимости объекта. Например, при покупке помещения стоимостью 15 млн рублей нужно вложить как минимум 4,5 млн рублей своих средств либо изъять эту сумму из оборота. Для малого бизнеса это задача зачастую не выполнима.

Также нужно понимать, что дополнительные средства потребуются на ремонт помещения и его модернизацию. И вообще, все заботы о поддержании помещения в должном состоянии, растущие с каждым годом налоги и коммунальные платежи, – теперь только ваши.

«Покупка целесообразна, если у вас есть уже раскрученный бизнес, вы выкупаете приносящее прибыль помещение, которое сейчас арендуете. Но при этом всегда есть риск, что рядом откроется более сильный конкурент, и бизнес пойдет на спад. В таком случае продать ненужное помещение сложнее, чем расторгнуть договор аренды», – предупреждает Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty.

Аренда: снижаем риски

«Арендуя помещение, вы переплачиваете и просто отдаете свои деньги чужому человеку!», – говорят сторонники приобретения недвижимости. Однако при покупке помещения в кредит заемные средства с процентами все равно придется отдавать чужому банку, поэтому разница невелика. Если, разумеется, владелец бизнеса покупает помещение не на свои деньги.

К условным минусам аренды относят определенную зависимость от настроения собственника помещения. Хотя, по словам Александра Лунина, ведущего менеджера департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья», эта зависимость, как правило, гораздо ниже, чем на рынке жилья, и регулируется договором аренды. В случае, когда документ составлен грамотно, прописана фиксированная сумма платежа, срок его выплаты, срок самого договора, указаны условия возможного повышения ставки (например, при достижении определенного курса доллара), условия расторжения, штрафные санкции, пребывание на арендованной площади будет вполне комфортным.

плюсы аренды – освобождение денег на развитие бизнеса и высокая мобильность.

В случае, когда бизнес привязан к определенной локации, точнее, к потоку потенциальных клиентов, помещение лучше арендовать, рассказывает Антон Коновалов. Если этот поток по какой-то причине снизился, можно сменить локацию и таким образом поправить дела.

Новичкам в бизнесе помещение для начала лучше арендовать, так как вложения и риски в этом случае гораздо ниже, считает Антон Белых. Это позволит освободить средства для развития, сделает вашу компанию более мобильной. При успешном развитии можно рассматривать вариант приобретения недвижимость в собственность.

Почти 40% предпринимателей малого и среднего бизнеса считают покупку офиса выгоднее аренды. 35%, напротив, называют оптимальным вариантом съем, выяснила платформа залогового кредитования Online-Ipoteka. С результатами исследования ознакомился RB.ru.

Опрос был проведен среди 4,6 тыс. компаний малого и среднего бизнеса в Москве и регионах. Респонденты могли выбрать только один ответ из нескольких вариантов.

Согласно полученным данным, в течение ближайшего года около 28% участников опроса из тех, кто считает покупку выгоднее аренды, планируют приобрести офис. При этом более 40% из тех, кто голосует за аренду, признались, что просто не могут собрать необходимую сумму на покупку помещения без ущерба для бизнеса.

Дополнительная нагрузка или выгодный актив

Среди причин, по которым бизнес предпочитает покупать офисы, 38% назвали ликвидность актива, 23% считают, что офис поможет компании получить дополнительный доход за счет сдачи в аренду, 22% рассчитывают при необходимости получить банковские кредиты на развитие, так как помещение будет выступать в качестве залога. Еще 17% просто чувствуют себя увереннее, имея офис в собственности.

Покупать офис стоит, если он нужен по специфике работы, на него есть свободные деньги и он нравится руководству и сотрудникам, считает глава «Рокет Хьюманс» Анастасия Ускова.

Если же компания быстро растет и открывает новые пространства в других городах, лучше отдать предпочтение аренде, добавляет сооснователь Promobot Олег Кивокурцев. Аренда также позволит избежать операционной и финансовой нагрузки, которая ложится на собственников помещения. 

Кивокурцев считает, что в Москве «однозначно выгоднее арендовать», потому что окупаемость собственного офиса может составить «и 20, и 30 лет», а для малого бизнеса заморозка 20–40 млн рублей, которые уйдут на приобретение, может стать существенным ограничением и затормозить развитие. 

В долгосрочной перспективе покупка офиса выгоднее аренды, возражает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. Пространства в зависимости от условий приобретений могут полностью окупиться за 8-12 лет. «В крайнем случае, если что-то будет не так с бизнесом, помещение можно и продать, и сдать в аренду», — добавил он.

Почему каждая десятая компания уходит в коворкинги

Опрос также показал, что около 9% компаний предпочитают работать в коворкингах, еще 7% полностью перешли на удаленку. Пандемия лишь подчеркнула практичность аренды гибких офисных пространств, считает исполнительный директор сервисного офиса Case Вероника Чеканова. 

Чеканова привела в пример Санкт-Петербург, где рынок коммерческой собственности составляет минимальную долю от всего предложения. У самого коворкинга 70% клиентов в городе — представители среднего бизнеса, остальная часть — малый бизнес. В сети WeWork, напротив, отметили рост интереса во время пандемии со стороны крупных компаний. Таких клиентов, по словам гендиректора WeWork в России Андрея Жамкина, больше 70%.

Что тормозит покупку офисов сейчас

Среди ключевых стоп-факторов для приобретения офисного помещения выступает невозможность аккумулировать нужную сумму без ущерба для бизнеса, высокая налоговая нагрузка для владельцев коммерческой недвижимости и сложности в получении коммерческой ипотеки, говорят в Online-Ipoteka.

Опрос показал, что около 23% предпринимателей говорят о дефиците предложений коммерческой ипотеки, с трудностями в получении банковского кредита сталкиваются еще 18%. При этом аналитики платформы прогнозируют, что спрос на бизнес-ипотеку может вырасти в ближайший год на 25-30%.

Сейчас отсутствует «отработанный и отлаженный механизм» выдачи банковских средств на коммерческую ипотеку как для физических, так и для юридический лиц, согласен эксперт рынка недвижимости Алексей Кричевский. 

Разработка такого механизма, по его словам, сейчас особенно актуальна, так как из-за пандемии пострадали арендаторы, которые не смогли договориться с собственниками помещений об отсрочках и рассрочках платежей по аренде. Поэтому покупка собственного офиса или торговой точки даже на заемные средства видится для них вполне сносным решением, особенно в новостройках в развивающихся районах.

Помимо финансовой стороны стоит обращать внимание на операционную составляющую, добавляет сооснователь Promobot Олег Кивокурцев.

Подписывайтесь на наш TG-канал, чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Фото: Unsplash

Рассказываем об особенностях инвестиций в небольшие коммерческие площади, ценах покупки и выгодной сдаче в аренду

Если у вас есть определенная сумма денег, которую вы хотите вложить в недвижимость для сдачи ее в аренду, то наверняка уже встали перед выбором, какой объект приобрести. Самый распространенный среди частных инвесторов способ заработка на аренде — покупка жилья. Но есть инвесторы, которые принципиально не связываются с квартирами и предпочитают вкладывать деньги в небольшие коммерческие помещения — под офис, магазин или салон красоты.

В чем особенности вложений в коммерческую недвижимость, сколько стоят небольшие помещения в Москве и по каким ставкам их можно сдавать — об этом мы расспросили экспертов.

Насколько это выгодно

Покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее, чем покупка жилья, утверждают участники рынка. Ставки аренды на них выше, чем на квартиры, а срок окупаемости вложений — короче.

Директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев для примера предложил сравнить два помещения: двушку площадью 50 кв. м на этапе котлована в спальном районе Москвы и офисное помещение той же площади по той же цене в небольшом бизнес-центре. Сдать квартиру после завершения строительства дома можно будет за 35–40 тыс. руб., предварительно на ремонт и покупку мебели уйдет около 1 млн руб. Затраты на покупку, ремонт и обстановку окупятся примерно через 17 лет, отметил эксперт. От сдачи аналогичного по площади и цене офисного помещения владелец будет получать примерно 80–85 тыс. руб. в месяц (при ставке аренды 20 тыс. руб. за 1 кв. м в год), а срок окупаемости составит семь-восемь лет, подсчитал Стригалев.

В помещениях торгового назначения арендные ставки также выше и сроки окупаемости короче. Эксперты отмечают, что стрит-ретейл по уровню доходности на столичном рынке аренды занимает лидирующие позиции. «Средний показатель по спальным районам достигает 10–12%, в центре — 8–10% со сроком окупаемости 10–12 лет, — рассказала директор направления стрит-ретейла в компании Knight Frank Виктория Камлюк. — Но абсолютной цифры для стрит-ретейла нет: каждое помещение уникально по-своему».

Другие плюсы и минусы

Кроме цены и срока окупаемости у коммерческих площадей есть и другие преимущества. К ним ведущий аналитик «НДВ-Супермаркет недвижимости» Константин Енин относит, например, тот факт, что этот рынок лучше регулируется, чем непрозрачный квартирный. Здесь все договоры оформляются официально, а владельцы платят налоги — это позволяет легче решать спорные ситуации.

«Кроме того, меньше проблем с ремонтом, — отметил Енин. — Часто арендатор коммерческих помещений сам делает ремонт помещения, компенсируемый арендными каникулами, в то время как ремонт квартиры, если он нужен, обычно ложится на арендодателя».

Однако надо понимать, что коммерческие помещения — более сложный продукт, чем квартиры. Успех их работы на своего владельца зависит от совокупности факторов: назначения (офисы, торговля, услуги и т. п.), местоположения, планировки, транспортной доступности, окружения и других. Иногда отсутствие лишь одного из них делает покупку помещения невыгодной. Поэтому покупателю нужно заранее все просчитать.

Что пользуется спросом

На столичном рынке — широкий выбор предложений на любой вкус. Наиболее востребованы помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни. В новых районах или комплексах популярны все форматы, потенциально имеющие спрос у будущих жильцов — магазины всевозможных сегментов, спортивные студии, детские развивающие центры, медцентры и другое, отметили эксперты «НДВ». Быстрее всего с рынка уходят помещения в местах с высокой проходимостью и высокой плотностью населения вблизи объекта.

«В идеале это объекты на первой линии жилых домов, — рассказал брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. — Важно, чтобы была разумная цена и понятный поток покупателей. Если трафик вполне ясно считается, то у такой недвижимости самый высокий оборот. Помещения в торговых и бизнес-центрах — тоже довольно активный рынок, и многие инвесторы отдают предпочтение им. Хуже уходит в продажу и аренду недвижимость свободного назначения в глубине района».

Что касается офисных помещений, то здесь лучше обратиться за консультацией к специалистам (впрочем, это не будет лишним и в случае с торговыми площадями). Офисные помещения требуют четкого бизнес-плана и отчетливого понимания, где эти помещения расположены, кому они могут быть нужны и как долго они будут востребованы.

«Покупка помещения в бизнес-центре высокого класса в местах деловой активности, скорее всего, окажется неподъемной задачей для инвестора с небольшим капиталом, — считает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — А предложения попроще также несут с собой множество рисков, и основной из них — простой помещения. Поэтому без профессионального управляющего инвестиции в коммерческую недвижимость могут оказаться убыточными».

Цены покупки и аренды

Разброс цен продажи коммерческих помещений в Москве очень большой — 1 кв. м может стоить и 35 тыс. руб., и 1,5 млн руб. Но в данном случае стоимость объектов всегда зависит от доходности. За самую низкую цену можно получить абсолютно неликвидное помещение, которое будет невозможно сдать, отмечают эксперты.

«Небольшое помещение в новостройке спального района будет стоить от 30–50 млн руб., но цены на качественные торговые площади в центральных локациях начинаются от 100 млн руб., — рассказала Виктория Камлюк. — При покупке помещения в центре стоимостью 85–120 млн руб. арендная ставка может достигать 0,7–1 млн руб. В итоге срок окупаемости составит примерно десять лет. Покупка некоторых помещений в спальных районах Москвы обойдется в 50–65 млн руб., а стоимость аренды составит 500–600 тыс. руб. Таким образом, срок окупаемости составит примерно восемь-девять лет, а доходность — 11–12%».

Впрочем, в новостройках встречаются и более бюджетные предложения причем сразу с арендаторами. По данным «НДВ», в ближнем Подмосковье можно найти помещение площадью 35 кв. м с арендатором и существующим арендным потоком около 32 тыс. руб. в месяц — купить его можно за 3,2 млн руб. Кстати, в новых жилых комплексах многие застройщики периодически проводят акции и готовы давать индивидуальные скидки.

«Что касается арендных ставок, то в офисном сегменте они начинаются от 12,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, но таких объектов мало, — рассказал Сергей Коршунов. — Средние арендные ставки на офисы — от 18 тыс. руб. и выше. В торговле же все индивидуально. Если помещение находится на неходовой улице с непонятным трафиком, ставка начнется от 15 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В центре Москвы у станции метро «Белорусская» помещение под ретейл может сдаваться за 85 тыс. руб. за 1 кв. м в год».

Как подобрать помещение

Перед покупкой коммерческого помещения необходимо сформулировать для себя ясную цель приобретения — долгосрочные или краткосрочные инвестиции, ожидаемая доходность, степень участия в управлении помещения и т. д., рекомендуют эксперты «НДВ».

Затем нужно обратить внимание на вероятность сдачи помещения в аренду: оно должно быть максимально востребованным. После чего стоит соотнести стоимость лота с потенциальным арендным доходом.

«Надо понять, для какого вида деятельности эта недвижимость может пригодиться и насколько данная деятельность нужна в районе, — советует Сергей Коршунов из Century 21 Milestone. — Оцените пешеходный и транспортный трафик, техническое состояние помещения, правоустанавливающие документы, при необходимости — наличие парковок. Если это новостройка или реконструкция, проверьте основания для строительства, распорядительную и техническую документацию».

Как рассказала Виктория Камлюк из Knight Frank, в стрит-ретейле ликвидность помещений оценивается по нескольким параметрам: местоположению, общей площади (к примеру, с подвалом или вторым этажом), качеству планировки, а также юридически грамотно оформленным документам. Разница арендной ставки между левой и правой сторонами одного дома может отличаться чуть ли не вдвое из-за специфики распределения трафика.

«Наиболее подходящее помещение должно иметь правильную форму и небольшую площадь — до 300 кв. м, тогда оно наиболее универсально для любого бизнеса, — отмечает эксперт. — Соответственно, и его ликвидность будет выше. Самыми ликвидными считаются сетевые арендаторы. Поэтому небольшому «семейному» продуктовому магазину крайне сложно выдержать конкуренцию, если рядом откроется сетевая «Пятерочка» или «Перекресток».

Какой район выбрать — старый или новый

У новичков часто возникает соблазн купить площади в новом спальном районе просто потому, что предложение кажется им выгодным из-за небольшой суммы сделки, более низкой арендной ставки или акций. Но эксперты рекомендуют выбирать такие помещения аккуратно, поскольку можно сделать неудачное приобретение.

Например, комплекс недостаточно заселен жителями или перенасыщен магазинами одного профиля (допустим, продуктовыми сетями), что приводит в частой смене арендаторов и нестабильности арендных потоков.

Такой подход может обернуться для начинающего инвестора значительной потерей средств, поэтому для минимизации рисков лучше всего работать с профессиональными консультантами, которые помогут во всем разобраться. Или же можно просто выбрать густонаселенную обжитую локацию, где уже понятно, каких предприятий не хватает и как распределяются пешеходные потоки.

На что еще обратить внимание

Из технических характеристик следует обратить внимание на параметры самого помещения, советует Константин Енин из «НДВ». Нужно оценить планировку, назначение по документам, витринное пространство и визуальную доступность, достаточность мощностей.

У арендаторов могут быть специфические требования. Например, продуктовым магазинам необходимо больше электронных мощностей, вытяжки и зона выгрузки-погрузки. Аптеки не станут арендовать меньше 75 кв. м, а медицинским и косметологическим центрам может потребоваться более высокий уровень нагрузки на «квадрат» из-за тяжелого оборудования. Учебным центрам нужна регистрация по адресу, что создает дополнительные бюрократические сложности.

При покупке коммерческих помещений в жилых домах также следует помнить, что на них существует ряд ограничений, предусмотренных для удобства жителей. Например, некоторые рестораны в жилых домах обязаны работать только до 22:00.

Я решила вложить деньги в коммерческую недвижимость вместо жилой.

Я несколько лет сдавала свою однушку на окраине Новосибирска, но устала от низкой доходности и проблем с арендаторами. В результате я продала квартиру и вложилась в нежилое помещение.

В статье расскажу, как я оценивала перспективность района и места покупки, зачем увеличивала мощность энергопринимающих устройств при ремонте и как искала арендатора.

Как я пришла к идее заработка на коммерческой недвижимости

В 2008 году я купила однокомнатную квартиру площадью 36 м² за 1 650 000 Р в панельном доме в спальном районе Новосибирска. Большую часть я оплатила сбережениями, немного заняла у родителей, а на недостающую сумму оформила ипотечный кредит.

Я быстро закрыла кредит с помощью субсидии. В тот момент в Новосибирской области работала такая программа: каждому из членов семьи, которые прописаны на одной жилплощади, по закону полагалось не менее 15 м². Если размеры квартиры не позволяли обеспечить каждого проживающего таким метражом, давали субсидию нуждающимся, когда они покупали квартиру. Ее размер — 300 000 Р.

Общий метраж квартиры моих родителей не позволял обеспечить потребности всех членов нашей семьи. Так что я собрала документы, подала заявление и через несколько месяцев получила субсидию, которой погасила кредит. Дальше я снова начала откладывать деньги на покупку новой квартиры.

В 2013 году мой сын пошел в первый класс, и стало понятно, что надо расширяться. К этому моменту я накопила 2 млн и купила студию размером 51 м². Мы переехали туда с сыном. Мне нужно было придумать, что делать с первой квартирой. Варианты были следующие: сдать, продать или оставить стоять пустой.

Я могла бы просто оставить эту однушку — не продавать и не сдавать. Но тогда пришлось бы платить коммуналку. Это не огромные деньги, но со временем вышла бы приличная сумма.

В итоге я решила сдавать квартиру за 14 000 Р, что и делала чуть более двух лет. Из этих денег еще около 1500—2000 Р уходило на коммунальные платежи. Мои арендаторы постоянно пытались сбить цену. Со временем меня перестали устраивать их жалобы и низкий доход от сдачи, поэтому я решила продать квартиру. К тому моменту я уже накопила 500 000 Р и знала, что хочу вложить деньги от продажи в коммерческую недвижимость.

Я выставила свою квартиру на продажу и начала изучать рынок нежилой недвижимости. Я сама разместила объявления на всех рекламных площадках и написала, что продаю жилье без посредников. Спустя 2,5 месяца нашелся покупатель, и я продала квартиру.

У меня на руках оказалось 1 850 000 Р. Теперь нужно было найти подходящий вариант коммерческой недвижимости.

Шаг 1

Как я выбирала помещение

Я уже была знакома с базовыми понятиями экономики и основами бухгалтерии. Но все равно еще раз перечитала теорию, чтобы сориентироваться в принципах расчета финансовых показателей и прибыли. Мне показались не слишком скучными и при этом полезными следующие материалы:

1. Л. С. Тарасевич, В. М. Гальперин, С. М. Игнатьев, «50 лекций по микроэкономике».
2. Роберт Кийосаки, «Богатый папа, бедный папа».
3. Генри Хазлитт, «Экономика за один урок».

Это помогло мне сделать ряд выводов и лучше понять основные термины.

Безопасность. У меня был опыт вложений в долгострой: свою первую квартиру я купила в 2006 году, и через полгода дом перестали строить. Спустя много лет его достроили, но очень долго эти деньги были для меня «заморожены». Поэтому я сразу отмела варианты, где степень готовности здания была менее 60%. Хотя цены на начальных этапах стройки ниже, чем при продаже готового объекта, всегда есть риск, что застройщик затянет сроки сдачи или обанкротится.

С готовыми помещениями такого риска нет — после покупки можно сразу получать прибыль от сдачи в аренду. Но приобретать недвижимость на стадии строительства выгоднее, чем на вторичном рынке.

И я еще не беру в расчет ремонт, на который в обоих случаях тоже необходимы деньги. Пока дом строят, есть время подготовиться к нему финансово. Если покупать готовое помещение, нужно сразу где-то брать деньги на ремонт.

Предложения только от застройщиков. Я решила отказаться от услуг агентств, от сделок по переуступке и на вторичном рынке. В сотрудничестве напрямую я вижу больше плюсов:

1. У застройщика можно получить рассрочку, в том числе и беспроцентную.
2. В сделках напрямую с застройщиком более прозрачные условия и меньше рисков. У подрядчиков бывают более выгодные предложения, но тогда понадобятся дополнительные деньги, чтобы проверить юридическую чистоту.
3. Не нужно платить посреднику.
4. В проблемных ситуациях сотрудники компании-застройщика чаще более лояльны к своим клиента.

Перспективность объекта. Я составила для себя небольшую шпаргалку с пунктами, которые необходимо учитывать при покупке объекта недвижимости:

1. Местоположение.
2. Размеры.
3. Стоимость.
4. Степень готовности.
5. Ликвидность.

Если найти привлекательное помещение за небольшие деньги, но неликвидное, в дальнейшем его будет сложно продать. Можно оценить ликвидность без специальных знаний, если задать себе вопрос, как быстро удастся продать это помещение. Основные факторы, которые влияют на ликвидность:

1. Местоположение и транспортная доступность.
2. Инфраструктура, хотя тут все зависит от целей, для которых вы планируете сдавать недвижимость. В некоторых случаях выгоднее, чтобы инфраструктуры еще не было. Например, если поблизости нет продуктовых магазинов, аптек, парикмахерских, то с большой вероятностью жители этих домов будут в них нуждаться. Значит, найдутся и арендаторы, которым понадобятся площади и помещения.
3. Возраст и срок эксплуатации здания: чем новее объект и здание, в котором он расположен, тем ликвиднее помещение.
4. Доступность покупки для других. Дорогое помещение продавать сложнее и дольше, чем недвижимость экономкласса. Чем больше людей смогут позволить себе купить ваше помещение, тем оно более ликвидно.

Для первичной оценки недвижимости можно пройтись по этой шпаргалке: чем больше пунктов складывается в пользу выбранного объекта, тем выше его инвестиционная привлекательность.

Если объект привлекателен местоположением и ценой, но, по предварительным расчетам, окупится не раньше чем через 10 лет, то это «долгие деньги». По факту все эти годы придется отбивать вложенные деньги, а заработок в плюс начнется только после этого периода окупаемости.

Поясню на примерах. Мне надо было выбрать из двух коммерческих объектов один. Если бы мне не хватало денег, то я взяла бы кредит.

Как я сравнивала два коммерческих объекта при покупке

	Первый вариант	Второй вариант
Местоположение	Место с хорошей инфраструктурой и перспективами развития	Спальный район Новосибирска
Материал дома	Кирпичный дом	Дом экономкласса
Где располагалось помещение в доме	На первом этаже с высокими потолками	На цокольном этаже
Цена	7 млн рублей	2,74 млн рублей
Средняя арендная ставка в этом месте	80 000 Р	40 000 Р
Доход в год	960 000 Р	480 000 Р
Срок окупаемости	Более 7 лет	5,7 года

Это грубые расчеты без налогов и коммунальных платежей, но они позволяют увидеть, что второй вариант выгоднее. Чтобы его купить, нужно в два раза меньше денег, а значит, можно обойтись без займов и кредитов. И тогда не будет дополнительных расходов в виде процентов. Окупится он тоже быстрее. И я выбрала этот вариант.

Размеры помещения. Я обратила внимание на этот фактор по двум причинам:

1. На рынке нежилой недвижимости цена 1 м² начиналась в среднем от 50 000 Р — не слишком дорого. Но коммерческие площади обычно продают большим метражом, поэтому общая стоимость объекта переваливала за 4 млн. Мне попадались помещения и по 30 000 Р за 1 м². Но они были в отдаленных районах, которые меня не устраивали.
2. В Новосибирской области с 2011 года действует закон, который обязывает предприятия, торгующие в розницу алкогольными напитками, иметь минимальную общую площадь не менее 50 м². Я рассматривала в качестве потенциальных арендаторов мини-маркеты и пивные магазины, поэтому это было важно.

В идеале я хотела купить торговый зал на первом этаже, но цена отличалась более чем на полмиллиона рублей. В итоге я выбрала дом с высоким первым этажом. За счет этого цоколь находился не в подвале, а чуть ниже уровня земли. В помещении были полноценные окна, выходящие на улицу, а также достаточно много естественного света.

Таких помещений, как мое, в доме было несколько, и в будущем это могло создать конкуренцию на рынке аренды. Но я посчитала, что 17-этажному пятиподъездному дому, где больше тысячи квартир и который расположен обособленно от торговых центров, потребуется развивать собственную инфраструктуру. И арендаторы будут открывать в таких помещениях магазины, парикмахерские, салоны красоты и кофейни.

Помещение стоило 2 740 000 Р. У меня было 1 850 000 Р от продажи квартиры, я добавила 500 000 Р из своих сбережений, а на недостающие 390 000 Р оформила беспроцентную рассрочку у компании-застройщика на 6 месяцев.

В мае 2016 года я оформила договор купли-продажи. Срок сдачи дома по договору назначили на октябрь 2016 года, то есть через полгода. Я рассчиталась со строительной организацией — и дом как раз начали сдавать в эксплуатацию.

Шаг 2

Оформление в собственность

Осенью 2016 года меня пригласили на просмотр помещения. Также нужно было составить акт приемки-передачи. На момент приемки объекта я оценила качество стен, потолка и прокладки коммуникаций как удовлетворительное. Если бы это была квартира, возможно, я бы потребовала от застройщика устранить часть недостатков. Но я понимала, что помещение для технических нужд не должно быть в идеальном состоянии. И чем быстрее я подпишу акт сдачи-приемки, тем скорее смогу сдать его в аренду.

Тарифы для нежилых помещений могут отличаться от тарифов для жилых. Например, в моем случае доступ в интернет и электроэнергия были дороже: провайдеры считают коммерческие площади источником прибыли и, следовательно, предлагают собственникам такой недвижимости платить больше. Мое помещение было в цоколе и с отдельным входом, я не пользовалась лифтом и лестничными площадками в доме, но ежемесячно платила за них наравне с остальными жильцами, без каких-либо перерасчетов.

Шаг 3

Ремонт

Теперь мне нужно было сделать ремонт, чтобы сдавать помещение в аренду. Поскольку я потратила все деньги на покупку, на ремонт практически ничего не осталось. Я не могла платить бригаде рабочих, поэтому по рекомендации подруги наняла ее знакомого — мастера, который занимался ремонтом, отделкой и прочими сопутствующими работами.

Потолки. В зависимости от строительного проекта, потолки подвальных и цокольных помещений могут быть как очень высокими, так и плачевно низкими. У меня был не худший вариант — 2,5 метра, как в среднестатистической квартире. По этой причине пришлось отказаться от более стильной и удобной, на мой взгляд, потолочной системы «Грильято» — модульной системы решетчатых блоков с хорошей вентиляцией. Ее легко монтировать, и есть быстрый доступ к коммуникациям под потолком. Но если поставить ее на невысоких потолках, она «съест» пространство.

Я не хотела выравнивать и красить потолок: на нем были большие неровности, вышло бы дорого. Устанавливать натяжной потолок было рискованно: он мог не сочетаться с видом деятельности будущего арендатора. Если бы им оказалась пекарня или другое пищевое производство, при такой высоте помещения материал натяжных потолков быстро пришел бы в негодность. А еще он мог создать риск возникновения пожара. Помимо этого, цокольный этаж могут затопить — тогда потребуется ремонт или замена потолочного покрытия.

Коммуникации. Кроме труб и проводов под потолком вдоль некоторых стен проходили и другие коммуникации, которые обычно располагаются в технических помещениях. Оставлять их на виду было неэстетично. Был вариант сделать перегородки из гипсокартона от пола до потолка, но это сократило бы полезную площадь комнат.

Я выбрала компромиссный вариант: спрятать трубы в подвесные короба из гипсокартона и вмонтировать туда люки, чтобы в случае аварий к ним был доступ.

Санузел был совмещенный и совсем небольшой — всего 2 м². Придумывать и реализовывать там особый дизайн затруднительно, поэтому я обошлась минимумом: купила унитаз, раковину на постаменте и зеркало. Стены в целях экономии обшили стеновыми панелями. Я рассудила, что для начала этого будет достаточно, а если в дальнейшем понадобится более стильный и современный ремонт, то можно демонтировать панели и облицевать стены керамической плиткой.

Кондиционер. Я периодически приезжала на объект, чтобы отдать мастеру деньги и материалы, а также проконтролировать ход ремонта. И в какой-то момент заметила, что в помещении бывает душно. Возможно, из-за того, что оно находилось в цоколе, воздуха было недостаточно или он плохо циркулировал. И я задумалась об установке кондиционера.

Но для этого мне нужно было получить разрешение от управляющей компании и не выйти за рамки запланированного бюджета.

Сначала УК отказала мне в установке кондиционера: сотрудники заявили, что снаружи он будет нарушать конструкцию здания и мешать жильцам первого этажа. Тогда я направила в УК запрос, чтобы мне разрешили разместить внешний блок не на стене, а на полу в нише возле одного из моих окон. Такой вариант мне согласовали.

Я нашла на «Авито» б/у кондиционер за 18 000 Р. Внешне и на практике разница между новым кондиционером и бывшим в эксплуатации не слишком заметна, зато тот факт, что он есть, мог повысить привлекательность моего объекта для арендатора.

Электрика. Я не стала ничего делать с электрической разводкой и розетками: их количество и расположение было вполне сносным. К тому же сложно предсказать, понадобятся ли будущему арендатору дополнительные розетки и в каких местах, поэтому я оставила все как есть.

Некоторым арендаторам нужна небольшая энергонагрузка — например, магазину одежды, товаров для животных или пункту выдачи заказов. И той мощности, что у меня была, им бы вполне хватило. Но продовольственному магазину, который хранит продукты в больших холодильниках, или пекарне, как и любому другому производству, нужно большое количество электроэнергии. И моих 3,7 кВт было бы недостаточно.

Я доверила этот вопрос фирме-посреднику. Она подготовила документацию, все согласовала, и мне увеличили мощность. Технические моменты заняли мало времени, но на оформление документов и согласование ушло почти 4 месяца. За этот этап я заплатила 16 500 Р.

Материалы и процесс. Все строительные материалы — грунтовку, шпатлевку, цемент, крепежные элементы и прочее — приобретал рабочий, который занимался ремонтом. Я давала ему деньги, а он отчитывался по чекам. Подбором и покупкой отделочных материалов — сантехники, напольной плитки, обоев, потолков и светильников — я занималась сама.

Из-за долгого процесса увеличения мощности я не слишком торопила мастера, хотя он нарушал оговоренные сроки. Сначала он обещал закончить ремонт за 1,5 месяца, потом продлил срок еще на месяц, затем работы затянулись из-за новогодних праздников.

Когда у меня на руках оказался полный комплект технических разрешений, а помещение все еще не было готово, пришлось возобновить переговоры с мастером и поставить ему более четкие сроки. Я не заключала с ним письменный договор, поэтому пришлось рассчитывать только на его порядочность. За все работы я заплатила ему 115 000 Р.

Этот опыт позволил мне осознать две свои главные ошибки в части ремонта:

1. Им должны заниматься минимум два человека. Даже если это будет дороже, все равно это выгоднее, так как существенно экономит время, а в итоге — и деньги.
2. Любые договоренности нужно закреплять на бумаге. Не стоит стесняться предлагать заключать договор, даже если ремонт делает друг или знакомый знакомых. Это же правило касается расписок о выполненных работах, товарных чеков и чеков об оплате услуг. В дальнейшем это поможет сберечь нервы и восстановить справедливость в случае конфликтов и недопониманий.

Потратила на ремонт помещения — 329 000 Р

Работа мастера	115 000 Р
Стройматериалы	44 400 Р
Входные и межкомнатные двери	41 300 Р
Потолок «Армстронг» и потолочные лампы	34 600 Р
Керамогранит на пол	31 000 Р
Кондиционер б/у	18 000 Р
Увеличение мощности до 15 кВт	16 500 Р
Обои	8300 Р
Демонтаж кирпичной перегородки	7500 Р
Электрический счетчик «Меркурий»	7000 Р
Сантехника — унитаз и раковина	5400 Р

Шаг 4

Поиск арендатора

Параллельно с ремонтом я искала арендатора: разместила объявления на онлайн-сервисах НГС, «Авито» и «Коммерческая недвижимость Новосибирска». Среднерыночная арендная ставка для этого района — 600—700 Р за м². Я указала в объявлении стоимость месяца аренды — 45 000 Р, то есть 633 Р за 1 м².

Звонков было много, 30% интересующихся приезжали посмотреть объект. Одних не устраивала цена, других — планировка, третьи просили, чтобы я сдала им только часть помещения. Но мне не хотелось дробить объект и заключать несколько договоров с разными юридическими лицами и предпринимателями.

Однажды появился человек, который хотел снять мое помещение под продовольственный магазин франчайзинговой сети. Такой долгосрочный, платежеспособный и неторгующийся арендатор был бы идеальным вариантом для моего мини-бизнеса, но сотрудничество у нас не сложилось. Он не хотел рисковать и отказывался заключать договор, пока я не получу все разрешения на присоединение к электрическим сетям.

Вскоре ко мне обратился другой арендатор, который искал место под магазин формата «у дома». И хотя у меня еще не было полного пакета документов и ремонта, он был готов заехать в помещение в ближайшее время. Правда, был один нюанс: он предложил снизить плату за месяц на 4500 Р.

Я посчитала, что более низкая прибыль со стабильным партнером привлекательнее, чем возможный простой помещения или часто сменяющиеся арендаторы. Преимущества перевесили — и я сдала объект под небольшой продуктовый магазин с разливными напитками.

Мы предусмотрели, что я получаю деньги за аренду 10 числа каждого месяца переводом на банковскую карту. Воду и электричество съемщик оплачивает мне по счетчикам, а я через личный кабинет перечисляю эти деньги ресурсным организациям.

Помимо сроков и стоимости, мы прописали в договоре ответственность арендатора за содержание и эксплуатацию помещения. Если что-то случится по его вине, например потоп, пожар или другие повреждения, то он обязан ликвидировать последствия и все восстановить за свой счет.

Чтобы не оказаться в ситуации, когда арендатор неожиданно ставит меня перед фактом, что он съезжает и нужно срочно искать ему замену, я предусмотрела порядок досрочного расторжения договора. Если он захочет съехать раньше обозначенного срока, то должен письменно предупредить меня за три месяца до даты окончания сотрудничества. Я тоже могла досрочно расторгнуть договор, если бы арендатор стал систематически задерживать платежи, причинять ущерб помещению или использовать его в целях, которые мы не оговорили заранее.

Арендатор заключил со мной договор как ИП. В тексте были типичные пункты, которые используют для договоров аренды, например:

1. Данные участников договора и их реквизиты.
2. Описание того, сколько, как и за что платит арендатор.
3. Права и обязанности каждой из сторон.
4. Ответственность и штрафы за нарушение условий договора.
5. Описание и схема объекта недвижимости.
6. Порядок передачи и приемки помещения.

После этого я со спокойной душой подписала договор. Поскольку договор аренды недвижимости на срок дольше 12 месяцев подлежит государственной регистрации, арендатор зарегистрировал его сам в Росреестре.

Подсчет прибыли

Я бы предпочла сдавать свое помещение по более высокой цене, но даже при такой арендной ставке за 4 года оно принесло мне почти 2 млн. Этого не произошло бы, если бы я продолжала сдавать свою однушку за 14 000 Р в месяц.

Для подсчета прибыли нужно учесть все расходы на коммунальные услуги и налоги.

Коммунальные услуги. Текущее содержание — отопление, водоотведение и ГВС на содержание общего имущества, канализационные стоки и прочее — оплачиваю я, а воду и электричество с учетом фактического потребления — арендатор.

Начисления в платежках каждый месяц отличаются, поэтому я беру для расчетов общую сумму за этот период. За все время я потратила 106 000 Р. Я плачу управляющей компании и ресурсным организациям онлайн через личный кабинет.

Посчитаю чистую прибыль без налогов, которую я получила от сдачи нежилого помещения на сегодняшний день за 4 года:

1 944 000 Р − 106 000 Р = 1 838 000 Р.

Про налоги я напишу отдельно. Но даже если платить налоги по максимальной ставке 13% как физлицо, то есть в моем случае было бы 252 000 Р в год, все равно выгодно. Согласно приведенным расчетам, можно предположить, что еще 3 года — и сумма, которую я потратила на приобретение, полностью вернется. Таким образом, срок окупаемости моего объекта составит 7 лет.

Налоги

Есть несколько вариантов, как уплачивать налог на коммерческую недвижимость.

Открыть ООО. Тогда можно платить по пониженной ставке налога на доход для юридических лиц — например, для ООО это 6% от дохода. Но, если открывать ООО, нужно вести документооборот, подавать отчетность в пенсионный и страховой фонды.

Если налоговая инспекция заинтересуется физлицом, которое сдает помещение в аренду, то могут назначить административный и налоговый штрафы, а также доначислить НДС.

Если доходы за аренду превысят 2,25 млн рублей, санкции еще серьезнее.

Еще этот вариант плох тем, что если использовать помещение в коммерческой деятельности, то нельзя будет при его продаже вычесть из доходов расходы на приобретение. И нет минимального срока владения — три года или пять лет с даты приобретения, — после которого выручка от продажи полностью не облагается НДФЛ.

Оптимально зарегистрировать ИП до покупки помещения и выбрать систему налогообложения: УСН «Доходы минус расходы» или «Доходы» либо патент.

Если учитывать на «доходно-расходной» упрощенке стоимость помещения в год покупки, которую можно полностью вычесть из заработков, то за этот год можно заплатить лишь 1% минимального налога. А убыток можно перенести на следующие годы и снова заплатить 1% от доходов. И так до тех пор, пока убыток не исчерпается.

Патент на сдачу ИП в аренду нежилого помещения площадью 50 м² в Новосибирске на 2021 год стоит 30 000 Р. Если арендная плата за год меньше 3 млн рублей, платить 1% минимального налога на доходно-расходной УСН в первые пару лет выгоднее. Но и хлопот побольше. С патентом проблем меньше.

Сложности

Когда в первый год работы магазина наступила зима, выяснилось, что на ступеньках перед входом намерзает лед и ходить по ним очень скользко. Арендатор предложил установить поручни и антискользящие рейки на крыльце. Расходы на их приобретение и монтаж мы разделили пополам.

Происходили и более серьезные ситуации. Однажды в разгар новогодних праздников нас затопило — арендатор обнаружил мокрые стены и огромные лужи воды на полу. В тех местах, где стекали струи воды, отклеились обои, потолочная плитка размокла, а на входной двери и оконных откосах застыли куски льда, так как в то время температура была ниже −30 °С. Мне срочно пришлось прервать свой отдых и ехать на объект. По пути я позвонила в диспетчерскую и сообщила о затоплении. Уже на месте мы с представителями УК составили акт осмотра помещения, в котором указали, к каким повреждениям привела авария.

Арендатор не мог работать в таких условиях, и для него это означало простой бизнеса и упущенную прибыль. Два дня мы сушили помещение, меняли поврежденную плитку на потолке и фрагменты обоев. За эту заминку в том месяце я снизила арендную плату на 5000 Р.

Сразу после этого случая я оформила доверенность на юриста. Теперь он имеет право представлять мои интересы в различных организациях, в том числе в УК, если я физически не смогу быть рядом.

Как инвестировать в нежилую недвижимость

1. Сначала стоит разобраться в основах бухгалтерии и базовых экономических терминах. А по всем спорным вопросам консультироваться с юристами и другими специалистами.
2. Лучше покупать объект напрямую у застройщика. Но следует его проверить, а также получить все данные о земельном участке, на котором расположен объект.
3. Помещение, которое вы покупаете под сдачу, нужно оценить по нескольким критериям и проанализировать коммерческие показатели: доходность, ликвидность, срок окупаемости.
4. Выгоднее всего приобретать объекты на стадии строительства: в этом случае цена квадратного метра наиболее привлекательная и есть варианты рассрочек, которые можно получить непосредственно у застройщика.
5. Когда объект построят, следует подумать, какому арендатору и бизнесу может быть интересно такое помещение. И исходя из этого делать дизайн-проект и вкладываться в ремонт.

Содержание

1. Плюсы и минусы покупки помещения под бизнес

• Плюсы покупки помещения

Предприниматель укрепляет свои позиции в глазах инвесторов и кредиторов.Своя недвижимость благотворно влияет на сотрудничество с банками. Они охотней выдают займы под залог имущества. Тогда в случае возникновения проблем с обслуживанием долга банк сможет возместить свои убытки.Предприниматель перестает зависеть от арендодателя. Он является собственником помещения, которое сможет продать или сдать в аренду, если бизнес вдруг не пойдет.

• Минусы покупки помещения

Главный минус – цена. Приходится доставать из оборота (если он уже есть) или стартового капитала солидную сумму на покупку недвижимости.В качестве собственника придется платить налог на имущество. Максимальная ставка составляет 2,2 процента от кадастровой стоимости недвижимости, но во многих регионах установлены льготы. Придется нести расходы на ремонт, эксплуатацию и обслуживание помещения, отвечать перед контролирующими органами, в частности, пожарным надзором.

Помогаем в предварительном отборе поставщиков, с которыми можно будет работать по прямым договорам и субподрядам, все подробности смотрите по ссылке.

2. Плюсы и минусы аренды помещения для бизнеса

• Плюсы аренды помещения

Предприниматель не привязан к одному месту, бизнес может быть мобильным. В случае если его что-то не устраивает или он прекратит деятельность, он может отказаться от помещения. Если штат сотрудников увеличился, арендовать дополнительную площадь не проблема.Цены на аренду ниже, чем на покупку. Даже если компания длительное время арендует помещение, сумма затрат на аренду, скорее всего, в любом случае будет меньше, чем сумма на приобретение собственности.

• Минусы аренды

Зависимость от арендодателя. Если вдруг собственник решит расторгнуть договор аренды по каким-либо причинам, предпринимателю придется искать новое помещение, переезжать на новое место. Это влечет дополнительные траты времени и денег.В договорах аренды помещения четко разграничены обязанности арендатора и арендодателя. Часто отдельным пунктом обозначают, что ремонтные работы и дополнительные затраты лежат на арендаторе. Посчитайте, что выгоднее для вас: арендовать уже отремонтированное помещение по большей цене или арендовать помещение по меньшей цене и вложить средства в ремонт.

3. Как сделать выбор между арендой и покупкой бизнес офиса

Сравните оба варианта по трем критериям:

• финансовые возможности компании;

• ежемесячные расходы на содержание офиса;

• риски.

Финансовые возможности компании. Если для покупки помещения у вас не хватит средств, то придется брать кредит. Рассчитайте, в какую сумму вам обойдется кредит. Одновременно спрогнозируйте, какую выручку вы ожидаете в течение срока, пока будете выплачивать кредит. Если продажи падают и собственных средств не хватает, то компании проще арендовать новый офис. Если же вы прогнозируете рост продаж и прибыли, а кредит требуется небольшой, то вам может подойти вариант покупки помещения.

Ежемесячные затраты на содержание офиса. Выбирая между арендой и покупкой офиса, оцените:

• арендную плату;

• коммунальные расходы – затраты на электро- и теплоэнергию, водоснабжение;

• услуги охраны;

• проценты за пользование кредитом;

• амортизацию офисного помещения;

• эксплуатационные расходы;

• уборку – исходя из статистики по текущему офису;

• вывоз мусора – исходя из статистики по текущему офису.

Сравните каждую статью расходов. Поскольку при варианте покупки офиса компания освобождена от арендных платежей, то велика вероятность, что покупка будет выгоднее.

Оказываем комплексное сопровождение на всех этапах регистрации, аренды и смены помещения для вашего бизнеса. Подробнее об услуге по регистрации юридического адреса читайте здесь.

Что рискованнее – арендовать или купить бизнес офис .

Риски при аренде офиса:

досрочное выселение, повышение арендной ставки. Чтобы нивелировать риск, зафиксируйте в договоре аренды порядок пересмотра арендной ставки и сроки, в которые арендодатель обязан информировать арендатора о досрочном выселении.

Риски при покупке офиса:

юридическая чистота сделки, падение цен на коммерческую недвижимость. Чтобы оценить этот риск, изучите статистику изменения цен на коммерческую недвижимость в вашем регионе. Обратитесь к экспертам рынка. В зависимости от результатов принимайте решение.

Начните поиск недвижимости с «Центром Поддержки Предпринимательства»

4. Видео-инструкция как правильно и выгодно арендовать помещение

Обратно к списку

Ипотека

Обновлено: 14 сентября 2022

Спрос на коммерческую недвижимость на первых этажах ЖК показал свою стабильность. Это выгодно
не только бизнесу,
но и жителям: получить нужный продукт или услугу можно быстро и близко к дому. Однако
инвесторам стоит подробно
изучить район и его инфраструктуру перед совершением любых сделок: это позволит оценить потенциал
выбранного ЖК
и доходность вложений.