Садись, пять! Оценка для управляющих компаний
Институт экономики города разработал методику оценки управляющих компаний. Её особенность в том, что работу коммунальщиков оценивают не местные власти и контролирующие органы, а потребители коммунальных услуг.
По результатам такой оценки управляющую организацию могут оштрафовать. Пока что методика применяется только в нескольких регионах РФ, например, в Бурятии. Но кто знает, что может быть завтра в вашем субъекте. Предлагаем узнать, какую оценку могли бы поставить вам.
Особенности взаимодействия УК с советом МКД
Что это за методика
Создатели методики, сотрудники Института экономики города, придерживались трёх принципов:
- самый эффективный контроль – контроль потребителей услуг;
- контроль на уровне отдельного МКД носит локальный характер;
- потребительские оценки имеют общественную значимость.
Оценки, которые дают потребители КУ своим управляющим организациям – это и отражение сложившейся ситуации на рынке, и способ задать направление для желаемых изменений.
Ценность такой оценки заключается в том, что деятельность управляющих организаций анализируют не органы государственной власти или органы местного самоуправления, а простые жители. О том, что их оценка порой бывает предвзятой, авторы методики умолчали.
Зато разработали критерии оценки, которые отражают ориентированность УО на потребителей и удовлетворенность потребителей работой организации.
Пост-релиз вебинара «Договор управления — 2016»
Зачем создавать потребительский рейтинг
Потребительский рейтинг, по задумке авторов методики, поможет создать источник информации для потребителей об управляющих организациях. Выявить «хорошие» и «плохие» организации, чтобы потребителям проще было сделать выбор, какой УО доверить управление своим домом.
Рейтинг создаётся для управляющих организаций, чтобы они ориентировали свою деятельность на потребителей. Рейтинг создаётся и для общественного резонанса: в оценку деятельности управляющих компаний планируется вовлечь широкий круг потребителей. Это делается для того, чтобы в решении вопросов по управлению общим имуществом в МКД принимало участие как можно больше потребителей.
В результате должна образоваться здоровая конкуренция управляющих организаций с лучшими управляющими организациями.
Полное представление о работе своей управляющей организации граждане получают, когда заполняют опросник, разработанный авторами методики. Для оценки используются сведения, находящиеся в открытом доступе.
Потребители могут оценить:
- раскрывает ли УО информацию о своих услугах,
- довольны ли потребители качеством оказанных услуг,
- открыта ли УО для общения с потребителями в рамках договора управления.
Авторы методики считают поведение управляющих организаций по отношению к потребителям порой недопустимым. Между тем их отношение к потребителям должно быть таким же, как у участников других рынков услуг и работ, – уважительным.
Пост-релиз вебинара « МКД: новые правила, полномочия »
Какие есть критерии оценки
Авторы методики выделили три группы критериев оценки для управляющих компаний:
- Для оценки качества предоставляемой УО информации.
- Для оценки качества услуг и работ УО.
- Для взаимодействия управляющей организации с потребителями.
В рамках каждой группы происходит детализация критериев. Критериями для оценки качества предоставляемой информации будет наличие в открытом доступе таких сведений:
- о перечне оказываемых услуг и работ по управлению МКД,
- о каждой услуге и работе,
- о стоимости каждой услуги и работы,
- доступность информации.
Все эти критерии соответствуют Стандарту раскрытия информации (ПП РФ N 731).
К критериям оценки управляющих компаний применяются определённые требования. Главное из которых – они должны соответствовать требованиям законодательства.
Кроме того, критерии оценки должны:
- соответствовать предмету оценки,
- всесторонне отражать деятельность УО,
- зависеть от действий УО,
- показывать результат деятельности УО,
- позволять оценивать без обращения к УО или органам власти.
Оценить качество оказанных услуг можно по тому, как:
- УО выполняет услуги и работы в соответствии с условиями договора или утверждённого плана,
- качественно ли УО предоставляет КУ,
- как изменилось состояние МКД после работ УО.
Для оценки открытости управляющей организации перед потребителями рассматриваются следующие моменты:
- предложила ли УО план работ по содержанию и ремонту МКД на очередной год;
- отчиталась ли УО об исполнении плана работ за предыдущий год;
- представляет ли УО собственникам информацию по управлению МКД;
- взаимодействует ли УО с советом МКД / правлением ТСЖ;
- как УО работает с потребителями услуг.
Новое в работе с потребителями коммунальных услуг
Как оценивается управляющая организация
Оценка для управляющей компании выставляется по пятибалльной шкале. Чтобы поставить оценку, собственникам нужно ответить на вопросы анкеты. Оценка проводится коллегиально: оценивают одновременно три члена совета МКД или правления ТСЖ. После все участники подписывают заполненную анкету.
Некоторые критерии содержат несколько показателей. В таком случае оценивается каждый, а затем рассчитывается средняя арифметическая оценка по критерию.
Максимальная оценка, которую можно получить, – 100 баллов. Создатели методики рекомендуют проводить оценки управляющих организаций один раз в год в апреле – мае как общественную акцию.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 834 подписчикам
Статьи по теме
ТОП-15 ошибок при составлении ДУ
Мы проанализировали договоры управления МКД наших клиентов и увидели, как из-за неудачных формулировок или пропуска важных пунктов они не только не упрощают работу УО, но и создают дополнительные…
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Критерии оценки эффективности работы в жилищной сфере управляющей организации, товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива
1. Общие положения
1.1. Типовые критерии оценки эффективности работы в жилищной сфере управляющей организации, товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее — критерии оценки) устанавливают единый порядок оценки эффективности работы управляющих организаций, товариществ собственников жилья либо жилищных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов (далее — управляющие организации), направлены на совершенствование системы контроля за соответствием качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг требованиям законодательства.
1.2. Критерии оценки носят рекомендательный характер, разработаны в целях оказания методической помощи собственникам помещений в многоквартирном доме в осуществлении контроля за выполнением управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом и касаются оценки работы управляющей организации по улучшению состояния общего имущества в доме, сохранности зданий, повышения качества предоставляемых услуг.
1.3. Оценка эффективности деятельности управляющей организации осуществляется комиссией, создаваемой собственниками помещений в многоквартирном доме.
Регламент проверок рассматривается на общем собрании собственников помещений и утверждается решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание.
1.4. Для оценки деятельности управляющей организации решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме создается комиссия из числа собственников помещений в данном доме численностью не менее трех человек.
1.5. Результаты оценки эффективности работы управляющих организаций учитываются при:
заключении (пролонгировании) договора управления многоквартирным домом (далее — договор управления);
внесении изменений в договор управления;
решении вопроса о досрочном расторжении договора управления;
привлечении управляющей организации к ответственности, установленной законом и (или) договором управления;
оценке деятельности управляющей организации, органов ее управления;
решении вопроса о досрочном переизбрании, избрании на новый срок правления председателя правления товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
утверждении отчетов управляющей организации.
2. Критерии качества работы управляющей организации по обеспечению технического состояния общего имущества многоквартирного дома, проведению текущего и капитального ремонта
2.1. Наличие и состояние следующей технической документации на многоквартирный дом, находящийся в управлении:
2.1.1. Технического паспорта, который содержит описание объектов недвижимости, выданного в установленном законодательством порядке.
2.1.2. Документов (актов) о приемке результатов работ, актов осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждений несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.
2.1.3. Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства (для многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию после 1 июля 2007 года).
2.1.4. Выписки из Единого государственного реестра объектов капитального строительства, содержащей сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом.
2.1.5. Копии кадастрового паспорта земельного участка, удостоверенной органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.
2.1.6. Заверенной уполномоченным органом местного самоуправления муниципального образования Брянской области копии градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка).
2.1.7. Проектной документации (копии проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома.
2.2. Наличие договоров управления со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме.
2.3. Наличие документации по результатам весеннего и осеннего осмотров объектов жилищного фонда, оформленной в порядке, установленном Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
2.4. Наличие свидетельств о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, выданных саморегулируемой организацией, субъектом которой является управляющая организация.
2.5. Участие в приемке работ по завершению текущего и капитального ремонта собственников помещений в данном доме или их представителей.
2.6. Поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией.
2.7. Соответствие нормативам и условиям договора управления объема и стоимости обязательных и дополнительных работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений, выполненных (оказанных) управляющей организацией за истекший период.
2.8. Соответствие нормативам и условиям договора управления многоквартирным домом качества обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений.
2.9. Наличие выполненных в установленный срок предписаний государственной жилищной инспекции Брянской области об устранении нарушений законодательства Российской Федерации.
2.10. Соблюдение графика осмотра общего имущества, установленного договором управления.
2.11. Соответствие температурно-влажностного режима нормативам, утвержденным Правительством Российской Федерации.
2.12. Соблюдение мер пожарной безопасности в соответствии с законодательством о пожарной безопасности.
2.13. Исправность освещения мест общего пользования.
2.14. Наличие сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги в пределах 97 — 100 процентов.
2.15. Применение управляющей организацией страхования ответственности.
2.16. Принятие управляющей организацией мер по обеспечению исполнения своих обязательств: безотзывная банковская гарантия, залог депозита.
3. Критерии качества работы управляющей организации с собственниками, арендаторами, нанимателями
3.1. Ежегодное представление управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме отчета о выполнении договора управления за предыдущий год в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 года N 731.
3.2. Организация работы с обращениями граждан: регистрация поступающих письменных, устных обращений о качестве предоставления жилищно-коммунальных услуг в прошитом, пронумерованном, проштампованном журнале записи обращений граждан либо в электронном виде.
3.3. Рассмотрение жалоб граждан на санитарное содержание и благоустройство придомовой территории и исполнение решения по устранению их причин в установленные законодательством Российской Федерации, договором управления либо согласованные с собственниками помещений в многоквартирном доме сроки.
3.4. Рассмотрение жалоб граждан на санитарное содержание мест общего пользования и исполнение решения по устранению их причин в установленные законодательством Российской Федерации, договором управления либо согласованные с собственниками помещений в многоквартирном доме сроки.
3.5. Рассмотрение жалоб граждан на работу лифта и исполнение решения по устранению их причин в установленные законодательством Российской Федерации сроки.
3.6. Отсутствие претензий на предоставление коммунальных услуг холодного, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения и отопления с перерывами, превышающими допустимую продолжительность перерывов в предоставлении коммунальных услуг, установленных законодательством.
3.7. Рассмотрение жалоб граждан на несоответствие предоставляемых коммунальных услуг холодного, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения и отопления федеральным стандартам качества, установленным законодательством.
3.8. Отсутствие повторных жалоб.
3.9. Отсутствие исковых заявлений о некачественном оказании услуг.
4. Критерии качества работы с ресурсоснабжающими организациями, подрядными организациями
4.1. Соответствие заключенных договоров количеству поставщиков жилищно-коммунальных услуг, подрядных организаций.
4.2. Наличие у организаций, привлеченных к обслуживанию и ремонту жилищного фонда, свидетельства о членстве в СРО.
4.3. Наличие опыта работы подрядной организации в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг.
4.4. Наличие подписанного договора о предоставлении коммунальных ресурсов в виде холодной, горячей воды, водоотведения между управляющей и ресурсоснабжающей организациями.
4.5. Наличие подписанного договора о предоставлении коммунальных ресурсов в виде тепловой, электрической энергии, природного газа между управляющей и ресурсоснабжающей организациями.
4.6. Отсутствие задолженности управляющей организации перед поставщиками жилищно-коммунальных услуг, подрядными организациями.
4.7. Отсутствие претензий собственников помещений в многоквартирном доме на качество выполнения подрядной организацией текущего, капитального ремонта.
4.8. Устранение подрядной организацией в сроки, указанные в договоре подряда, скрытых дефектов качества выполнения текущего, капитального ремонта.
4.9. Наличие системы управления качеством работ, предусматривающей регламентацию производственных взаимоотношений, ответственность подразделений и конкретных специалистов заказчика, управляющей организации и подрядных (субподрядных) организаций за качество работ на всех этапах ремонта здания.
5. Критерии качества подготовки работников управляющей организации
5.1. Опыт работы управляющей организации в сфере эксплуатации и ремонта жилищного фонда не менее двух лет.
5.2. Прохождение сотрудниками управляющей организации обучения на курсах повышения квалификации, ежегодная их аттестация.
5.3. Наличие высшего профессионального или среднего специального образования у руководителей и специалистов управляющей организации, стажа или опыта работы по специальности.
5.4. Отсутствие текучести кадров.
5.5. Отсутствие несчастных случаев и травматизма на производстве.
5.6. Наличие системы премирования в управляющей организации в зависимости от результатов труда работников и количества жалоб, претензий собственников, арендаторов, нанимателей на качество работ, услуг.
5.7. Наличие разработанной и внедренной системы контроля качества выполненных работ, оказанных услуг, соблюдения сроков исполнения работ, услуг, установленных законодательством.
6. Критерии социальной, финансово-экономической деятельности управляющей организации
6.1. Наличие прибыли (рентабельности), предусмотренной при формировании экономически обоснованного тарифа на жилищно-коммунальные услуги, на уровне 8 — 12 процентов.
6.2. Наличие дополнительных доходов, поступающих от использования управляющей организацией либо организацией, заключившей договор аренды с управляющей организацией, мест общего пользования, перечисляемых на расчетный счет дома.
6.3. Оснащенность многоквартирного дома коллективными (общедомовыми) приборами учета и регулирования используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии.
6.4. Внедрение при проведении ремонта общего имущества многоквартирного дома прогрессивных и оригинальных (в том числе собственных и впервые примененных) машин, механизмов, оборудования, приборов, материалов, конструкций, изделий, технологий и решений.
6.5. Внедрение прогрессивных информационных технологий (автоматизированных систем управления).
6.6. Отсутствие в управляющей организации задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период ресурсоснабжающим и подрядным организациям в размере свыше 25 процентов балансовой стоимости активов управляющей организации по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период.
6.7. Отсутствие в управляющей организации кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше 50 процентов балансовой стоимости активов управляющей организации по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период.
7. Порядок оценки эффективности работы управляющей организации
При оценке деятельности управляющей организации следует руководствоваться нормативными документами, которые регламентируют предоставление жилищно-коммунальных услуг и услуг по управлению жилищным фондом.
Эффективность работы управляющей организации оценивается путем присвоения баллов по каждому критерию в соответствии с таблицей оценки критериев эффективности работы в жилищной сфере управляющей организации, товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива согласно приложению к настоящим типовым критериям (далее — баллы).
Баллы по критерию в соответствии с таблицей присваиваются, если управляющая организация выполняет условие критерия.
По результатам оценки управляющая организация набирает:
112 баллов (100 процентов) — полное соответствие действующим правилам и нормам (отличное качество работ и услуг по данному показателю);
94 — 111 баллов — хорошая организация работы управляющей организации;
68 — 93 балла — удовлетворительный уровень предоставления услуг и работ по данному направлению;
ниже 68 баллов — несоответствие действующим нормам и правилам — неудовлетворительная оценка качества работы;
0 (ноль) присваивается критерию, если управляющая организация не выполняет условия критерия.
ТАБЛИЦА
оценки критериев эффективности работы в жилищной сфере управляющей организации, товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива
|
N критерия |
Наименование критерия, оценка в баллах |
|
2. Критерии качества работы управляющей организации по обеспечению технического состояния общего имущества многоквартирного дома, проведению текущего и капитального ремонта |
|
|
2.1.1. |
2 |
|
2.1.2. |
2 |
|
2.1.3. |
2 |
|
2.1.4. |
2 |
|
2.1.5. |
2 |
|
2.1.6. |
2 |
|
2.1.7. |
2 |
|
2.2. |
5 |
|
2.3. |
5 |
|
2.4. |
1 |
|
2.5. |
2 |
|
2.6. |
1 |
|
2.7. |
1 |
|
2.8. |
1 |
|
2.9. |
1 |
|
2.10. |
1 |
|
2.11. |
1 |
|
2.12. |
1 |
|
2.13. |
1 |
|
2.14. |
2 |
|
2.15. |
1 |
|
2.16. |
1 |
|
Итого |
39 |
|
3. Критерии качества работы управляющей организации с собственниками, арендаторами, нанимателями |
|
|
3.1. |
5 |
|
3.2. |
5 |
|
3.3. |
1 |
|
3.4. |
1 |
|
3.5. |
1 |
|
3.6. |
5 |
|
3.7. |
1 |
|
3.8. |
2 |
|
3.9. |
1 |
|
Итого |
22 |
|
4. Критерии качества работы с ресурсоснабжающими организациями, подрядными организациями |
|
|
4.1. |
1 |
|
4.2. |
5 |
|
4.3. |
2 |
|
4.4. |
5 |
|
4.5. |
5 |
|
4.6. |
2 |
|
4.7. |
1 |
|
4.8. |
1 |
|
4.9. |
2 |
|
Итого |
24 |
|
5. Критерии качества подготовки работников управляющей организации |
|
|
5.1. |
2 |
|
5.2. |
2 |
|
5.3. |
2 |
|
5.4. |
1 |
|
5.5. |
1 |
|
5.6. |
1 |
|
5.7. |
2 |
|
Итого |
11 |
|
6. Критерии социальной, финансово-экономической деятельности управляющей организации |
|
|
6.1. |
2 |
|
6.2. |
1 |
|
6.3. |
5 |
|
6.4. |
2 |
|
6.5. |
2 |
|
6.6. |
2 |
|
6.7. |
2 |
|
Итого |
16 |
|
Всего |
112 |
В современной теории менеджмента оценка
результативности и эффективности как
инструмент управленческой деятельности
служит мерой стимулирования и ориентиром
для принятия управленческих решений
по широкому кругу вопросов рационализации
хозяйственной деятельности. Оценка
управляющих компаний должна учитывать
их особенности как объекта оценки:
-
объект управления не находится в
собственности управляющей компании,
но передается ей на определенных
условиях по договору управления; -
деятельность управляющей компании
сводится к управленческим, а не
производственным процессам, вследствие
чего в структуре управляющей компании
может не быть производственных
подразделений; -
наличие внешнего заказчика профессионального
управления (собственники жилых и нежилых
помещений многоквартирного дома),
который определяет цели и требуемые
результаты управления, за которые
управляющая компания несет ответственность; -
основные услуги управляющей компании
заключаются в профессиональном
управлении.
При рассмотрении вопросов оценки
деятельности управляющих организаций
необходимо выделить два аспекта:
организационный (кто и зачем проводит
оценку) и методический (по каким
показателям проводить оценку, сколько
должно быть показателей, где найти
достоверную информацию, как измерить
эти показатели).
Попробуем ответить на эти вопросы.
Оценка может проводиться собственниками
и/или органами власти.
Органы власти оценивают деятельность
управляющей организации в ходе реализации
надзорных функций, а также для составления
рейтингов, что в Москве, к сожалению, не
практикуется. Если рейтинг проводится
на регулярной основе, производится
мониторинг текущего состояния управляющей
компании на основе текущих данных, такие
оценки целесообразно использовать для
выбора собственниками управляющей
компании. При определении рейтинга
учитывается опыт ее работы на рынке,
уровень квалификации персонала, оценка
спектра предоставляемых услуг, клиентской
базы, репутации компании и т.д. Для
получения определенного рейтинга
необходимо набрать соответствующее
количество баллов. Рейтинг компании
свидетельствует о ее надежности и
качестве оказываемых ею услуг. Необходимая
для определения рейтинга информация
находится в открытом доступе, т.к. в 2010
г. принят стандарт раскрытия информации.
Собственникам
жилых и нежилых помещений в многоквартирном
доме оценка нужна для принятия
управленческих решений, в частности:
-
при заключении
(пролонгировании) договора на управление
многоквартирным домом; -
при внесении
изменений в договор на управление; -
при решении вопроса
о досрочном расторжении договора; -
при привлечении
управляющей компании к ответственности,
установленной законом и (или) договором; -
при решении вопроса
о досрочном переизбрании, избрании на
новый срок правления, председателя
правления товарищества собственников
жилья, жилищно-строительного кооператива,
жилищного кооператива; -
при утверждении
отчетов управляющей организации.
Для
оценки деятельности управляющей
организации собственникам помещений
целесообразно общим собранием создать
комиссию из числа собственников дома
численностью не менее 3 человек, а также
утвердить регламент проверок, в т.ч.
период, за который предполагается
оцениваться деятельность управляющейорганизации (месяц,
квартал, полугодие, год).
При оценке деятельности управляющих
организаций собственникам, в первую
очередь, следует учитывать обязательные
показатели, предусмотренные Жилищным
кодексом Российской Федерации в части
соответствия договоров управления
требованиям действующего жилищного
законодательства, а также Постановлением
Правительства Российской Федерации от
23.09.2010 №731 «Об утверждении стандарта
раскрытия информации организациями,
осуществляющими деятельность в сфере
управления многоквартирными домами»,
в части соответствия требованиям к
составу
информации, подлежащей раскрытию, а
также порядку, способам и срокам ее
раскрытия.
Во вторую очередь, следует учитывать
показатели, напрямую характеризующие
деятельность управляющей организации.
К ним, например, можно отнести предложения
по снижению платы за жилое помещение
без снижения качества предоставляемых
услуг, расширение количества услуг без
изменения платы, быстрое реагирование
на обращения и жалобы проживающих
граждан, своевременную ликвидацию
аварийных ситуаций, внедрение современных
энергосберегающих технологий, новых
материалов и оборудования и др.
Рекомендуемые критерии оценки деятельности
управляющих компаний представлены в
таблице 7.
Таблица
7 – Рекомендуемые критерии оценки
деятельности управляющих компаний
собственниками помещений в многоквартирном
доме
|
№ |
Критерии |
Оценка |
|
1 |
Отсутствие |
+10 |
|
2 |
Эффективность |
+10 |
|
3 |
Наличие |
+10 |
|
4 |
Наличие |
+10 |
|
5 |
Наличие |
+10 |
|
6 |
Качественное |
+10 |
|
7 |
Проведение |
+10 |
|
8 |
Уровень |
+10 |
|
9 |
Наличие |
1 |
Описанная система
критериев оценки используется во
Владивостоке, однако она носит
универсальный характер и может быть
адаптирована для любых других управляющих
организаций. Она достаточно проста, и
при необходимости собственники могут
расширить систему показателей, включив
в систему оценки более сложные критерии
из предлагаемого ниже перечня. Этот
перечень содержит показатели количественные
и качественные, финансовые и нефинансовые,
как это и принято в современных системах
управления.
1.
Критерии качества работы управляющей
компании по обеспечению технического
состояния общего имущества многоквартирного
дома, проведению текущего и капитального
ремонтов
1.1.
Наличие и состояние следующей технической
документации на многоквартирный дом,
находящийся в управлении:
-
документов
технического учёта жилищного фонда,
содержащих сведения о состоянии общего
имущества; -
документов (актов)
о приёмке результатов работ, актов
осмотра, проверки состояния (испытания)
инженерных коммуникаций, приборов
учёта, механического, электрического,
санитарно-технического и иного
оборудования, обслуживающего более
одного помещения в многоквартирном
доме, конструктивных частей многоквартирного
дома (крыши, ограждений несущих и
ненесущих конструкций многоквартирного
дома, объектов, расположенных на
земельном участке, и других частей
общего имущества) на соответствие их
эксплуатационных качеств установленным
требованиям); -
инструкции по
эксплуатации многоквартирного дома
по форме, установленной федеральным
органом исполнительной власти,
осуществляющим функции по выработке
государственной политики и нормативному
правовому регулированию в сфере
строительства, архитектуры,
градостроительства и жилищно-коммунального
хозяйства; -
выписки из Реестра,
содержащей сведения о зарегистрированных
правах на объекты недвижимости,
являющиеся общим имуществом; -
копии кадастрового
плана (карты) земельного участка,
удостоверенной органом, осуществляющим
деятельность по ведению государственного
земельного кадастра; -
заверенной
уполномоченным органом местного
самоуправления копии градостроительного
плана земельного участка по установленной
форме (для многоквартирных домов,
строительство, реконструкция или
капитальный ремонт которых осуществлялись
на основании разрешения на строительство,
полученного после установления
Правительством Российской Федерации
формы градостроительного плана
земельного участка); -
документов, в
которых указывается содержание и сфера
действия сервитута или иных обременений,
с приложением заверенного соответствующей
организацией (органом) по государственному
учёту объектов недвижимого имущества
плана, на котором отмечены сфера действия
и граница сервитута или иных обременений,
относящегося к части земельного участка
(при наличии сервитута); -
проектной
документации (копии проектной
документации) на многоквартирный дом,
в соответствии с которой осуществлено
строительство (реконструкция)
многоквартирного дома (при наличии); -
иных связанных с
управлением многоквартирным домом
документов, перечень которых установлен
решением общего собрания собственников
помещений.
1.2.
Наличие договоров управления со всеми
собственниками помещений в многоквартирном
доме, документации по результатам
весеннего и осеннего осмотров объектов
жилищного фонда, оформленных в
установленном порядке.
1.3.
Наличие лицензий и иной разрешительной
документации по обслуживанию жилищного
фонда в случаях, установленных
законодательством.
1.4.
Наличие описи ремонтных работ на каждое
строение, включенное в годовой план
текущего ремонта, согласованной с
собственником.
1.5.
Поддержание архитектурного облика
многоквартирного дома в соответствии
с проектной документацией.
1.6.
Наличие решения собственников помещений
об утверждении смет на проведение
текущего и капитального ремонтов.
1.7.
Соответствие нормативам и условиям
договора управления многоквартирным
домом объёма и стоимости обязательных
и дополнительных работ и услуг по
содержанию и ремонту общего имущества
собственников помещений, оказанных
управляющей организацией за истекший
период.
1.8.
Соответствие нормативам и условиям
договора управления многоквартирным
домом качества обязательных и
дополнительных работ и услуг по содержанию
и ремонту общего имущества собственников
помещений.
1.9.
Количество возбужденных Государственной
жилищной инспекцией дел об административных
правонарушениях.
1.10.
Количество выданных предписаний о
прекращении и (или) устранении нарушений
в области эксплуатации жилищно-коммунального
хозяйства.
1.11.
Соблюдение графика осмотра общего
имущества, установленного договором
на управление.
1.12.
Соответствие температурно-влажностного
режима нормативно-правовым актам
Российской Федерации.
1.13.
Соблюдение мер пожарной безопасности
в соответствии с законодательством о
пожарной безопасности.
1.14.
Исправность освещения мест общего
пользования.
1.15.
Наличие сбора платежей за жилищно-коммунальные
услуги в пределах 97-100 процентов.
1.16.
Процент сбора платежей за жилищно-коммунальные
услуги.
1.17.
Страхование ответственности управляющей
компанией.
1.18.
Принятие управляющей компанией мер по
обеспечению исполнения своих обязательств:
безотзывная банковская гарантия, залог
депозита.
1.19.
Наличие сертификата соответствия услуг
в соответствии с международными
стандартами ИСО 9001-9004, в том числе с
системой «Росжилкоммунсертификация».
2.
Критерии качества работы управляющей
компании с собственниками, арендаторами,
нанимателями.
2.1.
Ежегодное, в течение первого квартала
текущего года, предоставление управляющей
организацией собственникам помещений
в многоквартирном доме отчёта о выполнении
договора управления за предыдущий год.
2.2.
Наличие и внесение записей в надлежащим
образом оформленный журнал записи
обращений граждан по вопросам качества
предоставления жилищно-коммунальных
услуг.
2.3.
Отсутствие претензий граждан на нарушение
управляющей организацией Федерального
закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке
рассмотрения обращений граждан».
2.4.
Исполнение жалоб граждан на санитарное
содержание и благоустройство придомовой
территории в установленные
нормативно-правовыми актами Российской
Федерации, договором либо согласованные
с собственниками помещений сроки.
2.5.
Исполнение жалоб граждан на санитарное
содержание мест общего пользования в
установленные нормативно-правовыми
актами Российской Федерации, договором
либо согласованные с собственниками
помещений сроки.
2.6.
Исполнение жалоб граждан на работу
лифта в установленные нормативно-правовыми
актами Российской Федерации сроки.
2.7. Исполнение
жалоб граждан на работу мусоропровода
в установленные нормативно-правовыми
актами Российской Федерации сроки.
2.8. Отсутствие
претензий на предоставление коммунальных
услуг холодного и горячего водоснабжения
с перерывами, превышающими допустимую
продолжительность перерывов в
предоставлении коммунальных услуг,
установленных постановлением Правительства
Российской Федерации от 06.05.2011 №354 «О
предоставлении коммунальных услуг
собственникам и пользователям помещений
в многоквартирных домах и жилых домов».
2.9.
Исполнение жалоб граждан на несоответствие
предоставляемых коммунальных услуг
тепло-, электро-, газоснабжения федеральным
стандартам качества, установленным
постановлением Правительства Российской
Федерации от 06.05.2011 №354 «О предоставлении
коммунальных услуг собственникам и
пользователям помещений в многоквартирных
домах и жилых домов» в установленные
Правительством Российской Федерации
сроки.
2.10.
Исполнение жалоб граждан на предоставление
коммунальной услуги водоотведения
ненадлежащего качества в установленные
Правительством Российской Федерации
сроки.
2.11.
Отсутствие повторных жалоб.
2.12.
Отсутствие исковых заявлений о
некачественном оказании услуг.
2.13.
Принятие работ по завершению текущего
и капитального ремонта с участием
законных представителей собственников
жилых помещений.
3.
Критерии качества работы с ресурсоснабжающими
организациями, подрядными организациями
3.1.
Соответствие заключенных договоров
количеству поставщиков жилищно-коммунальных
услуг, подрядных организаций.
3.2.
Наличие лицензий, сертификатов
соответствия у организаций, привлеченных
к обслуживанию и ремонту жилищного
фонда.
3.3.
Опыт работы подрядчика в сфере
предоставления жилищно-коммунальных
услуг.
3.4.
Наличие подписанного договора о
предоставлении коммунальных ресурсов
в виде холодной, горячей воды между
управляющей организацией и ресурсоснабжающей
организацией и отсутствие протокола
разногласий.
3.5.
Наличие подписанного договора о
предоставлении коммунальных ресурсов
в виде тепловой, электрической энергии,
природного газа между управляющей
организацией и ресурсоснабжающей
организацией и отсутствие протокола
разногласий.
3.6.
Наличие подписанного договора о
предоставлении коммунальной услуги
водоотведения между управляющей
организацией и ресурсоснабжающей
организацией и отсутствие протокола
разногласий.
3.7.
Отсутствие задолженности управляющей
организации перед поставщиками
жилищно-коммунальных услуг, подрядными
организациями.
3.8.
Отсутствие претензий на качество
выполнения подрядной организацией
капитального ремонта.
3.9.
Устранение в сроки, указанные в договоре
подряда, скрытых дефектов качества
выполнения подрядной организацией
капитального ремонта.
3.10.
Наличие системы управления качеством
работ, предусматривающей регламентацию
производственных взаимоотношений,
ответственность подразделений и
конкретных специалистов заказчика,
управляющей организации и подрядных
(субподрядных) организаций за качество
работ на всех этапах ремонта здания.
3.11.
Фиксирование показателей системы
управления качеством работ в договоре
подряда.
4.
Критерии качества подготовки работников
управляющей организации
4.1.
Опыт работы управляющей компании в
сфере эксплуатации и ремонта жилищного
фонда.
4.2.
Прохождение сотрудниками обучения на
курсах повышения квалификации, ежегодная
их аттестация.
4.3.
Наличие высшего профессионального или
среднего специального образования у
руководителей и специалистов управляющей
организации, стажа работы по специальности.
4.4.
Отсутствие текучести кадров.
4.5.
Отсутствие несчастных случаев и
травматизм на производстве.
4.6.
Наличие системы премирования в управляющей
организации в зависимости от результатов
труда работников и количества жалоб,
претензий собственников, арендаторов,
нанимателей на качество работ, услуг.
4.7.
Наличие разработанной и внедренной
системы контроля качества выполненных
работ, оказанных услуг, соблюдения
сроков исполнения работ, услуг,
установленных законодательством.
4.8.
Наличие сертификата соответствия
персонала в соответствии с международными
стандартами ИСО 9001-9004, в том числе с
системой «Росжилкоммунсертификация».
5.
Критерии социальной, финансово-экономической
деятельности управляющей организации.
5.1.
Наличие прибыли (рентабельности),
предусмотренной при формировании
экономически обоснованного тарифа на
ЖКУ, на уровне 8-12 процентов.
5.2.
Наличие дополнительных доходов,
поступающих от использования управляющей
организации либо организации, заключившей
договор аренды с управляющей организацией,
мест общего пользования, перечисляемых
на расчётный счёт дома.
5.3.
Наличие приборов учёта и экономического
эффекта от внедрения приборов учета и
регулирования потребления водо- и
энергоресурсов (снижение стоимости
услуг и затрат).
5.4.
Наличие внедрения прогрессивных и
оригинальных (в том числе собственных
и впервые примененных) машин, механизмов,
оборудования, приборов, материалов,
конструкций, изделий, технологий и
решений (по пунктам).
5.5.
Наличие внедрения прогрессивных
информационных технологий (автоматизированных
систем управления).
5.6.
Наличие производственных баз и их
развитие.
5.7.
Отсутствие у управляющей компании
задолженности по налогам, сборам и иным
обязательным платежам в бюджеты любого
уровня или государственные внебюджетные
фонды за последний завершенный отчетный
период ресурсоснабжающим и подрядным
организациям в размере свыше 25 процентов
балансовой стоимости активов управляющей
компании по данным бухгалтерской
отчетности за последний завершенный
отчетный период.
5.8.
Отсутствие у управляющей компании
кредиторской задолженности за последний
завершенный отчетный период в размере
свыше 50 процентов балансовой стоимости
активов управляющей компании по данным
бухгалтерской отчетности за последний
завершенный отчетный период.
Эффективность
работы управляющей организации
оценивается путём присвоения баллов:
1 – подпункту критерия, если работа
управляющей организации оценена как
положительная; 0 – подпункту критерия,
если работа управляющей организации в
данном направлении ведётся слабо, либо
не ведётся вообще.
Оценку
рекомендуется проводить по следующим
правилам:
67 баллов (100
процентов) — полное соответствие
действующим правилам и нормам (отличное
качество работ и услуг по данному
показателю);
50-66 баллов — хорошая
организация работы управляющей
организации;
33-49 баллов —
удовлетворительный уровень предоставления
услуг и работ по данному направлению;
ниже 33 баллов —
несоответствие действующим нормам и
правилам — неудовлетворительная оценка
качества работы.
Соседние файлы в папке 11.12.12 ЖКХ
- #
- #
- #
- #
15.02.20161.37 Mб21Влияние_ИТ_на_эффективность_23.11.2011.ppt
- #
- #
- #
- #
- #
- #
- #
Библиографическое описание:
Суставова, Н. П. Критерии определения эффективности управления объектом жилой недвижимости / Н. П. Суставова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2016. — № 20 (124). — С. 436-439. — URL: https://moluch.ru/archive/124/34260/ (дата обращения: 22.03.2023).
В первую очередь, оценка эффективности сориентирована на население, проживающее в многоквартирных домах, которыми управляют УК. Оценка проводится по определенным критериям и при балльной системе. Оценка деятельности управляющей организации даёт возможность проанализировать и оценить эффективность и профессионализм управления, выявлять его сильные и слабые стороны.
Критерии оценки работы управляющих компаний должны стать стимулом для их деятельности. Один из критериев эффективности деятельности УК — оптимизация тарифов при сохранении качества услуг.
Деятельность управляющей компании должна быть прозрачной, эффективной. Полная информация о деятельности УК должна размещаться на ее сайте и сайте www.reformagkh.ru, определенном ПП РФ № 731 от 23.09.2010 г. «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирнымидомами». Информация, размещенная на сайте, позволит узнать о финансово-экономических показателях УК, о платных видах услугах по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы. Здесь же будут размещаться обращения граждан, благодаря которым можно судить о проблемах в МКД.
Кроме того, о работе УК можно узнать из результатов проверок инспектирующих органов, работ административных комиссий. Из этих результатов и можно судить об УК. По мнению специалистов, доступность информации окажет воздействие и на сами управляющие компании, поскольку для них важна деловая репутация [3].
Оценив эффективность работы управляющих компаний, жильцы могут продлить договор об услугах, внести в него изменения или вовсе расторгнуть. Однако торопиться не стоит, ведь новая компания может оказаться не лучше прежней, а то и хуже. Но, к сожалению, зачастую собственники не интересуются возможностями УК.
В настоящее время разработано несколько вариантов оценки эффективности работы управляющих компаний, занятых управлением многоквартирными домами.
В первом варианте оценка деятельности управляющих организаций проводится на основании стандартов раскрытия информации в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации № 731 от 23 сентября 2010г. по шести критериям:
‒ соответствие информации, раскрываемой управляющей организацией на собственном сайте требованиям Стандарта;
‒ удобство пользования сайтом управляющей организации для потребителей в сети Интернет (наличие/отсутствие);
‒ описание представленных на Сайте услуг и работ, оказываемых / выполняемых управляющей организацией;
‒ информация о стоимости услуг и работ, представленная на Сайте;
‒ наличие планов работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, находящихся в управлении управляющей организации, и отражение в планах индивидуальных потребностей дома;
‒ соответствие договора (проекта договора) управления МКД, представленного на Сайте, законодательным требованиям по существенным условиям договора.
Во втором варианте оценка деятельности управляющих организаций проводится на основании проведенных проверок по решению Советов МКД с выходом на место по следующим шести критериям:
‒ работа управляющей организации по обеспечению удовлетворительного технического состояния общего имущества многоквартирного дома, проведению текущих и капитальных ремонтов МКД;
‒ качества содержания придомовой территории;
‒ качества предоставляемых услуг;
‒ финансово-экономической деятельности управляющей компании;
‒ качества управления;
‒ оценка управляющей организации советами МКД, правлениями ТСЖ.
В окончательном варианте из двух вариантов сформированы единые критерии, которые будут утверждены после коллегиального рассмотрения. [1].
Существует так же вариант оценки эффективности по системе индикаторов. Виды индикаторов и требования, к ним предъявляемые, представлены в таблице 1.
Таблица 1
Индикаторы оценки эффективности деятельности управляющей компании итребования кним предъявляемые[1]
|
Индикаторы |
Требования киндикаторам |
|
Существенность |
Индикаторы должны быть нацелены на принятие адекватных оперативных решений |
|
Своевременность и регулярность |
Информация должна поступать с такой периодичностью, которая позволит принимать необходимые решения, минимизировать ущерб от неблагоприятных изменений максимизировать эффект от использования появляющихся возможностей |
|
Полнота |
Набор индикаторов должен характеризовать деятельность управляющих жилищных организаций, не упуская ни одного важного аспекта |
|
Адекватность |
Набор индикаторов должен учитывать специфику управляющей организации |
|
Достоверность |
Должна существовать возможность объективного измерения значений индикаторов, как количественного, так и качественного |
|
Совместимость |
Набор индикаторов должен вписываться в существующую систему информационных потоков, что позволит удешевить и упростить процедуру информационного обмена |
Для мониторинга и оценки эффективности деятельности управляющей компании с точки зрения эффективности управления, повышения качества жилищно-коммунальных услуг и рационального расходования средств целесообразно разработать индикаторы по основным направлениям деятельности управляющих организаций. Для проведения последующей оценки каждому направлению деятельности придается соответствующее значение, отражающее относительную значимость данного направления. Взвешенная сумма бальных оценок индикаторов даёт оценку направлению. [2] Ниже представлены примерные индикаторы оценки деятельности организации, управляющей жилым фондом:
‒ организация деятельности управляющей компании (ведение в установленном порядке технической документации, плановые технические осмотры фонда, подготовка жилого фонда к сезонной эксплуатации, контроль подрядных организаций на предмет исполнения работ, разъяснительная работа с собственниками, наличие и исполнение планов работ по техническому обслуживанию и содержанию жилого фонда, оформленные договором отношения с собственниками жилых и нежилых помещений);
‒ система расчетов (наличие или отсутствие кредиторской задолженности, перерасчеты населению при некачественно оказанных коммунальных услугах, своевременная оплата контрагентам согласно условий заключенных договоров);
‒ отслеживание качества предоставляемых услуг (это бесперебойность в поставке всех коммунальных услуг, своевременность реагирования на жалобы потребителей, своевременность получения допусков и разрешающих актов готовности от поставщиков ресурсов);
‒ финансовое состояние организации (сюда входят такие индикаторы, как: отсутствие задолженностей перед поставщиками коммунальных ресурсов, отсутствие задолженностей собственников перед управляющей организацией, своевременность расчетов организации с персоналом по оплате труда, своевременность оплат по договорам подряда).
Для упрощения оценки эффективности управляющей организации по приведенным системам, можно сделать обобщение в виде четырех блоков агентов, каждый из которых в той или иной степени имеет отношение деятельности УК и имеет свои критерии для оценки ее работы. Рассмотрим таблицу 2, в которой представлены критерии оценки эффективности работы для каждого блока агентов.
Таблица 2
Агенты управляющей организации иих критерии оценки эффективности деятельности УК [2]
|
Агенты управляющей организации |
Критерии оценки эффективности деятельности |
|
Собственники |
—качество и бесперебойность предоставляемых услуг; —соблюдение установленных тарифов на ЖКУ; —быстрота реагирования на аварийные ситуации; —репутация; —безопасность проживания (наличие охраны, исправные лифты, ограждение дворовой территории) |
|
Государственные органы |
—исполнение УК ПП РФ № 731 от 23.09.10 г. «Стандарт по раскрытию информации»; —соблюдение лицензионного законодательства; —соблюдение УК действующих тарифов и нормативных документов в части начислений за ЖКУ |
|
Поставщики коммунальных услуг |
—отсутствие дебиторской задолженности по заключенным договорам на поставку КУ; —соблюдение установленного порядка потребления КУ (без обхода приборов учета); —своевременность подачи актов готовности оборудования и общедомовых приборов учета |
|
Сама управляющая компания |
—прибыль; —уровень дебиторской задолженности —рентабельность; —кредиторская задолженность и пр. |
Как видно из приведенной таблицы, в оценке эффективности работы управляющей организации главный упор делается на качественное и своевременное оказание коммунальных услуг, услуг по содержанию и управлению жилыми домами, а так же на соблюдение платежной дисциплины и действующего законодательства.
Литература:
- Цибисов, Д. Ю. Сущность функционирования управляющей компании в системе управления крупным хозяйственным объединением [текст] // Вестн. ун-та. Сер. «Социология и управление персоналом». — 2007. — № 5.
- Использование современных методов менеджмента в практике управляющих компаний. Первое издание. Под редакцией Пивоварова В. Ф. [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.gosthelp.ru/text/
- Тысяча советов о жилье [Электронный ресурс]. — M.: Тысяча советов о жилье, 2015. — Режим доступа: http://hghltd.yandex.net/yandbtm?fmode=inject&url=http %3A %2F %2Fwww.tsj.ru %2Frubrs.asp %3Frubr_id %3D4801 %26art_id %3D15115&tld=ru&lang=ru&la=&text=жилищные %20услуги %20качество&l10n= ru&mim e=html&sign=c5c068061fa199beff8df4c6474d5a5d&keyno=0.
[1] Составлено автором по: [2].
[2] Составлено автором.
Основные термины (генерируются автоматически): управляющая организация, управляющая компания, услуга, жилой фонд, набор индикаторов, общее имущество, дебиторская задолженность, кредиторская задолженность, оценка деятельности управляющих организаций, РФ.