Перепродажа недвижимости как бизнес налоги

Как заработать на перепродаже квартир?

Перепродажа квартир снова набирает обороты после кризиса. О том, как заработать на перепродаже квартир, какой способ выбрать, и какие навыки для этого необходимы, читайте в статье.

Содержание:

В Европе и в США давно популярна быстрая перепродажа недвижимости или «флиппинг». В России этот вид бизнеса только начинает приживаться из-за таких сложностей, как:

• большие вложения на старте;
• высокий риск не продать недвижимость по желаемой цене;
• тонкости законодательства и рынка недвижимости.

Однако те, кто изучил тему и не делал поспешных шагов, нашли ликвидные объекты для покупки в обход конкурентов и успешно зарабатывают.

Как начать зарабатывать на перепродаже недвижимости

Заработок на перепродаже недвижимости должен начинаться с оформления бизнеса.

Конечно, физическое лицо тоже может покупать квартиры. Только учтите, что слишком частые сделки могут насторожить налоговую инспекцию.

Кроме того, вы заплатите больше налогов (13% с суммы продажи), чем в том случае, если оформите ИП. А налоговый вычет можно получить только один раз и на ограниченную законом сумму.

Выбираем систему налогообложения

Самый удобный вариант — упрощенная система налогообложения «Доходы минус расходы». В этом случае вы будете платить 15% от этой разницы.

Как видно из таблицы, экономия существенна. Вы сможете спокойно заниматься своим делом, показывать покупателям, что работаете официально и законно, вызывая их доверие, и вам будут не страшны штрафы за незаконную предпринимательскую деятельность.

Большинство покупателей жилья для дальнейшей перепродажи рассматривают сделку как инвестицию.

Предполагается, что у вас есть достаточная для покупки квартиры сумма. Она должна включать в себя возможные расходы на оформление документов, ремонт и оплату ЖКУ.

Недвижимость может продаваться долго. Поэтому хорошо, если это «свободные» деньги, которые не понадобятся вам в ближайшее время.

Вместо того чтобы покупать первую попавшуюся квартиру или дом, необходимо проанализировать рынок недвижимости в вашем регионе и в городе.

Проводим исследования

1. Посмотрите, как продается разная недвижимость, в зависимости от следующих показателей:

• тип строения;
• класс квартир;
• расположение;
• сезонность.

1. Спрос и предложение на новостройки и вторичное жилье нужно оценивать по отдельности.
2. Оцените ситуацию на рынке застройщиков и агентств недвижимости.

Некоторые недобросовестные застройщики настолько испортили свою репутацию, что их квартиры продаются значительно хуже, даже несмотря на расположение в хорошем районе и на скидки. Это особенно актуально, если вы собираетесь покупать квартиру в строящемся доме.

После такого анализа вы сможете представлять примерный разброс цен на квартиры определенного уровня и состояния, чтобы не переплатить за воздух и не потерять деньги при продаже.

Покупка квартиры в новостройке для перепродажи

Перепродажа недвижимости в новостройках может приносить в среднем 500 тысяч рублей с одной сделки. Однако нужно тщательно изучить все подводные камни, чтобы вовремя их обойти.

Рассмотрим варианты покупки.

1. Стройка на стадии котлована.

Это наиболее прибыльный вариант. После завершения строительства к цене можно будет прибавить 40-50% первоначальной стоимости.

Есть два основных минуса:

• вероятность недостроя или задержек при строительстве;
• придется долго ждать момента продажи.

2. Дом в процессе строительства.

С квартирой в строящемся доме дело обстоит проще: вероятность недостроя гораздо ниже и ждать меньше. Однако и зарабатываете вы меньше, около 500-600 тысяч рублей в зависимости от метража.

3. Покупка готовой квартиры с отделкой или без.

Если вы хотите заработать на перепродаже квартиры, то можете сразу отмести третий вариант. Готовую новую квартиру непросто продать выше цены застройщика, и это можно будет сделать только спустя несколько лет, когда (и если) она поднимется в цене.

Дело в том, что такая квартира фактически будет продаваться уже на вторичном рынке, даже если вы не жили в ней ни дня. На такое жилье труднее оформить ипотеку, поэтому для покупателей оно уже менее привлекательно.

Важно понимать, что зарабатывать даже те суммы, которые я привел в пример, можно только в том случае, когда вы хорошо ориентируетесь на рынке.

Если вы рассматриваете новостройки как объект для ведения бизнеса, то тщательно проверяйте застройщика и оценивайте ликвидность сделки задолго до ее осуществления. Даже самая хорошая квартира может быть никому не нужна, если до нее нужно добираться три дня на оленях.

И сразу нацельтесь на однокомнатные, двухкомнатные квартиры и студии, так как заработать на перепродаже квартир большого метража гораздо сложнее. Они стоят дороже, а спрос на них ниже, поэтому процесс продажи может затянуться.

Несмотря на то, что этот бизнес не слишком распространен в нашей стране, конкуренция в нем существует. Выгодных вариантов квартир не так много и многие из них даже не попадают на открытый рынок, оставаясь в закрытых базах риэлторов.

Если доступ к таким ресурсам могут получить только специалисты рынка недвижимости, то площадки торгов по банкротству открыты для всех, и на них можно найти сотни вариантов ликвидных квартир.

Кстати, конкуренция на рынке торгов по банкротству заметно ниже, чем при прямой покупке квартир для перепродажи.

Как это возможно, учитывая очевидную выгоду покупки квартиры по цене на 50-70% ниже рыночной? Пока еще мало кто знает о такой возможности или не понимает, откуда на торгах такие низкие цены, а вы узнаете об этом из видео с нашим экспертом.

Подробнее о том, как устроены торги и о лучших стратегиях покупки квартир, домов и автомобилей банкротов мы рассказываем на бесплатном мастер-классе:

Покупка вторичного жилья для перепродажи

Как выгодно перепродать квартиру, купленную на вторичном рынке? Главное, оценить рентабельность вложений.

Для этого в вашем распоряжении намного больше исходных данных, потому что квартиры расположены в обжитых районах с уже сформированной инфраструктурой: остановками транспорта, магазинами, детскими садами, школами и поликлиниками.

Покупая квартиру на вторичном рынке, закладывайте в бюджет также расходы на ее возможный ремонт. Он может быть разным: от косметической отделки и замены обоев до капитального восстановления жилья после пожара или потопа.

Вопреки мнению о том, что выгодно покупать только квартиры в состоянии «заходи и живи», при покупке на торгах по банкротству не бойтесь рассматривать и не такие явно привлекательные объекты.

С таким подходом вы быстрее найдете на торгах квартиру, которую можно купить в 2-3 раза дешевле рыночной стоимости, и ваша наценка при продаже покроет расходы на ремонт.

Читайте подробную инструкцию покупки квартир на торгах в статье:

Статья: «Что потребуется для покупки квартиры на торгах по банкротству»

На вырученные от продажи средства организаторам торгов нужно погасить задолженность банкрота, поэтому торги начинаются с более высокой цены, а дальше она снижается. Однако ликвидность таких лотов может быть разной, поэтому перепродажа имущества должников требует внимательного подхода.

Существенный плюс заключается в том, что вы не только видите фотографии и видео и можете приехать на объект, но и имеете возможность ознакомиться со всеми документами еще до покупки. Поэтому вы сможете оценить ликвидность объекта недвижимости и четко рассчитать свою прибыль.

В этом видео наш аналитик разбирает схему базового анализа ликвидности квартиры в 50 км от Питера, которая продается на торгах по банкротству:

Чтобы выгодно перепродавать недвижимость на вторичном рынке, можно тратить дни и ночи сначала на поиск выгодного варианта, а потом на поиск покупателя, готового заплатить завышенную цену.

В случае покупки на торгах по банкротству у вас есть альтернатива — формула Доктора Ватсона, которая заключается в том, что вы находите покупателя на конкретный лот еще до участия в торгах, поэтому абсолютно ничем не рискуете.

Заработок на аренде недвижимости

На старте бизнеса на перепродаже недвижимости аренда квартир может стать запасным вариантом.

Квартира — серьезное вложение. Если вы сначала приобрели объект за свои средства, а потом выставили его на продажу, то неизвестно, как скоро вы найдете покупателя; возможно, уже завтра, а, может быть, через полгода.

В течение этого времени купленную квартиру можно сдавать, чтобы окупить вложения в ее содержание.

Сдача квартиры в долгосрочную аренду дает неплохую прибавку к заработной плате. Некоторые покупают несколько квартир и живут только на эти деньги, получая меньше, зато каждый месяц.

Такой вид бизнеса имеет свои преимущества:

• вам не нужно изучать и постоянно мониторить законодательство по части недвижимости;
• вы не рискуете, постоянно вкладывая деньги в покупку новых квартир;
• вы не проводите через свои счета большие деньги, а значит, платите меньше налогов.

Кроме квартир, на торгах по банкротству продаются различные объекты недвижимости.

Вы можете купить и сдавать в аренду гаражи или нежилые помещения, которые стоят дешевле квартир и востребованы у арендаторов. Кроме того, вы можете сдавать в аренду офисные или промышленные здания, если не продадите их сразу.

Подробнее тему бизнеса на недвижимости я разбираю в другой статье блога:

Статья: «Как зарабатывать на недвижимости: стратегии практиков торгов по банкротству»

Перепродажа другой недвижимости

Покупать для последующей перепродажи можно всё, что угодно, в том числе:

• офисные здания и цеха;
• загородные дома;
• гаражи и паркинги;
• земельные участки;
• технические строения.

Однажды я купил помещения в городской бане за 228 509₽ и продал их за 300 000₽…

Как видите, перепродажа объектов недвижимости, наряду с их сдачей в аренду, это перспективная ниша для бизнеса, даже если вы живете в небольшом городе.

Однако для того, чтобы ваш доход рос, а вам не приходилось для этого работать по 24 часа в сутки, нужно повышать навыки и развивать мышление инвестора.

Обучение перепродаже имущества

Необязательно быть опытным риелтором, чтобы покупать и выгодно перепродавать квартиры должников.

В Академии торгов по банкротству мы учим студентов проводить сделки с выставленной на аукцион недвижимостью по всем правилам:

• оценивать ликвидность объекта и разрабатывать запасной план выхода из сделки;
• грамотно составлять заявки на участие в торгах;
• общаться с конкурсными управляющими и собирать максимум информации о лоте;
• определять нерентабельные лоты и правильно действовать в тех ситуациях, когда конкурсный пытается уклониться от выполнения своих обязанностей

Это позволяет будущим специалистам уже на этапе обучения понять, как зарабатывать на перепродаже недвижимости, не набивая лишних шишек и не теряя собственных денег.

Профессия специалиста по торгам не требует специального образования и пяти лет обучения в вузе, однако, если вам интересно войти в этот бизнес и научиться скупать любое имущество банкротов с дисконтом 50-70%, то я очень рекомендую вам обучиться тонкостям поиска объектов и участия в аукционах.

Знания из областей юриспруденции, маркетинга, аналитики и прямых продаж будут не лишними для работы с недвижимостью; впрочем, и без них можно получать от 100-150% прибыли, просто используя проверенную технологию.

Пошаговый план и четкий алгоритм сотрудничества с инвесторами защитят вас от ошибок и помогут быстро находить покупателей на ваши объекты.

О том, как находить на торгах «золотые» объекты, а также готового покупателя или инвестора по формуле Доктора Ватсона, вы узнаете на нашем мастер-классе, на который я советую вам записаться прямо сейчас в этой форме!

Налогообложение дохода от продажи недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем на упрощенке во многом зависит от момента приобретения этого имущества и целей его использования. Рассмотрим, какие налоги должен заплатить ИП при продаже недвижимости.

Имущество приобретено и использовалось для личных целей

Если недвижимость была приобретена для личного пользования предпринимателя, выручка от ее продажи не является доходом от предпринимательской деятельности. Поэтому данная сумма должна облагаться НДФЛ, а не налогом по УСН.

При этом, если имущество находилось в собственности предпринимателя более пяти лет, доход от его продажи полностью освобождается от налога. Основанием для этого является льгота по п. 17.1 ст. 217 НК РФ, реализуемая с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 кодекса, а ранее, до ее введения, имущественный вычет по подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Если с момента приобретения недвижимости пяти лет  не прошло, предприниматель может воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ на сумму не более 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Такой подход к налогообложению выгоден для предпринимателя. В то же время:

1. По мнению Минфина РФ, применять его можно лишь в том случае, если индивидуальный предприниматель не учитывал расходы на приобретение недвижимости при расчете налога по УСН (письма от 30.10.2009 № 03-11-09/364, от 07.10.2009 № 03-04-05-01/730).
2. ФНС России считает, что к моменту продажи недвижимости индивидуальный предприниматель должен также прекратить ее использование в своей предпринимательской деятельности (Письмо от 19.08.2009 № 3-5-04/1290@ (п. 1)).
3. По мнению Минфина, если ИП осуществляет виды деятельности по продаже недвижимого имущества, и такое имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по УСН (письмо от 17.12.2021 № 03-04-05/103144).
4. По мнению Минфина, если недвижимость ИП на УСН нежилая и при этом использовалась в предпринимательской деятельности, то доход от ее продажи не освобождается от НДФЛ независимо от срока владения помещением (письмо от 26.08.2021 № 03-04-05/68971).

Если указанные требования не выполнить, то такой вариант налогообложения вызовет претензии проверяющих. Налоговые органы могут отказать предпринимателю в льготах по НДФЛ и пересчитать упрощенный налог, включив в базу для налогообложения доход от реализации недвижимого имущества.

Имущество использовалось для предпринимательской деятельности

Продажу недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, следует рассматривать как доход от такой деятельности. Следовательно, возможность воспользоваться льготами по п. п. 1 п. 1 ст. 220 или п. 17.1 ст. 217 НК РФ отсутствует, и сумму от продажи недвижимости следует включить в налоговую базу для уплаты налога по УСН. Такие разъяснения дает  Минфин РФ в письмах от 28.03.2014 № 03-11-11/13850, от 29.04.2013 № 03-11-11/15091, от 21.01.2013 № 03-11-11/15, как и в отмеченном выше письме № 03-04-05/103144.

ВНИМАНИЕ! Исключением является продажа жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности. С 2019 года продажа вышеперечисленной недвижимости, срок владения которой превышает 5 лет, при условии использования ее в бизнесе, тоже не облагается НДФЛ. 

Подробности см. в материале «С 2019 года продажа части имущества ИП льготируется».

В данном случае для индивидуального предпринимателя существует риск лишиться возможности применения УСН. Если в результате продажи недвижимости сумма его доходов по УСН за отчетный (налоговый) период, например 2022 года, превысит 219 200 000 руб., он утрачивает право на применение спецрежима с начала соответствующего квартала и должен доплатить налоги по общей системе налогообложения (п. 4 ст. 346.13 НК РФ, приказ Минэкономразвития России от 28.10.2021 № 654).

Как считают суды?

Арбитражная практика по таким спорам противоречива.

Существуют решения судов, которые принимали решения в пользу налоговых органов, если объект недвижимости на момент реализации или за некоторое время до этого использовался упрощенцем в предпринимательской деятельности.

К ним относятся, например, постановления:

• Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 № 18384/12;
• ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.08.2012 № А78-9263/2011 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 06.12.2012 № ВАС-15941/12);
• ФАС Западно-Сибирского округа от 19.05.2014 № А67-3365/2013;
• ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2012 № А66-4622/2012.
• ФАС Уральского округа от 05.12.2012 № Ф09-11733/12, от 13.11.2012 № Ф09-10672/12, от 28.09.2012 № Ф09-8627/12, от 26.04.2012 № Ф09-2845/12, от 02.02.2011 № Ф09-2465/10-С3, от 04.08.2010 № Ф09-5178/10-С3;
• ФАС Центрального округа от 29.03.2012 № А09-4957/2011;
• ФАС Поволжского округа от 26.07.2011 № А12-23664/2010;
• АС УО от 02.12.2019 № Ф09-8071/19 по делу № А76-12057/2019;
• АС ЦО от 07.07.2021 № Ф10-2608/2021 по делу № А35-788/2020.

В то же время имеются судебные решения, которые, рассматривая аналогичные обстоятельства, указывают, что реализация недвижимости осуществлялась не в рамках основной предпринимательской деятельности и выручка от ее продажи в доходы по УСН не включается.

Такие выводы можно найти в постановлениях:

• ФАС Уральского округа от 26.01.2010 № Ф09-11305/09-С3 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 20.08.2010 № ВАС-6946/10);
• ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 № А05-5609/2011;
• ФАС Уральского округа от 03.04.2012 № Ф09-1610/12.

Следует отметить, что, при отсутствии четкой позиции судов для налогоплательщика существуют достаточно серьезные налоговые риски. Поэтому индивидуальным предпринимателям целесообразно соблюдать разумную осторожность и подходить к налогообложению дохода от продажи недвижимого имущества с учетом рекомендаций контролирующих органов.

Если хочется послушать, то вот видео, в котором всё по полочкам, ещё и с перерывами на коварные мысли и реальные судебные кейсы. 

Вопрос не как купить, а как продать

Вопрос с налогами встаёт не в момент, когда вы покупаете недвижимость, а в момент, когда вы её продаёте, ведь именно тогда вы получаете доход. За продажу имущества, квартиры в том числе, физлица по умолчанию платят 13% НДФЛ, но почти всегда не со всей суммы продажи. Во-первых, эту сумму можно уменьшить на расходы, которые вы понесли при её покупке. Правда, только если у вас есть подтверждающие документы. Если документов нет, то вам готовы предоставить имущественный вычет — целый миллион. В-третьих, если будете владеть квартирой больше 5 лет (иногда больше 3 лет), то платить налог при продаже не придётся совсем. То есть купили-продали — ничего не потеряли.

Ну и сразу спойлер: покупать и продавать недвижимость как физлицо — выгоднее всего, вряд ли на УСН получится выгоднее. Поэтому вопрос обычно не в том, на кого же оформить продажу: на ИП или на физлицо, а в том, можно ли продать как физлицо, а не как ИП. 

Важно, как недвижимостью распоряжались, а не что написали в договоре

По сути, всё, что приобретает ИП, он приобретает как физлицо, недвижимость регистрируется на физическое лицо, а не на ИП. Поэтому в принципе неважно, как вы будете значиться в договоре купли-продажи помещения: ИП Варежкина М. А. или просто Варежкина М. А. Важно, как это имущество вы будете использовать: в предпринимательской деятельности или в жизни, от этого уже будет зависеть налогообложение. 

И логика проста: использовали недвижимость для личных нужд — платите НДФЛ или получаете освобождение от налога спустя 5 (3)  лет владения. Используете имущество в предпринимательской деятельности — точно платите налог по своей системе налогообложения. 

Когда всё смешано, всё сложно

Иногда случаются более сложные ситуации, например, когда изначально купили квартиру себе, а потом сдавали её как ИП, потом снова использовали для себя и решили продать. В этой ситуации можно рискнуть и закрыть глаза на то, что когда-то квартира использовалась в предпринимательской деятельности и воспользоваться вычетом и освобождением от НДФЛ (моё мнение). Особенно, если на момент продажи вы уже не ИП. Ну а если на момент продажи вы всё ещё ИП, и уж тем более если вы всё ещё сдаёте квартиру, то придётся заплатить с продажи налог УСН. 

Если же такая смешанная ситуация случилась с нежилым помещением, например, с офисом, то отделаться от налога УСН вообще сложно. Если получали от него доход как ИП, то заплатить налоги нужно по своей системе налогообложения, вычетом и освобождением физлица тут воспользоваться не получится. Даже если покупали офис как физлицо. К слову, даже если на момент продажи вы уже не ИП, вычетом и освобождением всё равно воспользоваться не получится. Всё потому, что в законе есть оговорка о том, что это освобождение не работает, если имущество использовалось в предпринимательской деятельности (благо, квартир и жилых домов это не касается).

Сколько придётся заплатить как ИП

ИП на УСН «Д-Р» может учесть расходы на покупку недвижимости в налогах — это хорошая новость. При это важно, чтобы недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности.

Учесть такой большой расход можно постепенно в течение года, по правилам учёта расходов на основные средства. Если коротко, то нужно просто разбить сумму расхода по кварталам до конца года. Поэтому такие покупки в конце года лучше не совершать, чтобы потом не возиться с переносом убытков на следующий год. 

Здорово, в расходах учли, очень сэкономили на налогах в год покупки. Но, что же будет, когда вы решите продавать эту недвижимость? Во-первых, вам нужно будет заплатить налог с доходов. Это чаще всего 15%, но за вычетом ваших накопившихся расходов. Но это ладно, этого можно было ожидать. Есть вторая вещь, совсем неочевидная: если ИП владел недвижимостью менее 10 лет и решил её продать, то он должен будет убрать из расходов затраты на покупку недвижимости, которые он учел в год покупки. Получается, он должен будет пересчитать налог за год покупки, доплатить его и подать новую декларацию. Включить в расходы можно будет только амортизацию за всё время использования помещения.

В общем, практически весь профит от того, что вы когда-то учли миллионы в расходах просто пропадает. Не пропадёт лишь в том случае, когда вы покупаете недвижимость исключительно с целью перепродажи. Тогда вы сможете учесть все расходы на покупку недвижимости в момент перепродажи. 

ИП на УСН «Доходы» в расходах ничего учесть не могут, а при продаже должны заплатить все 6%, иногда чуть меньше. Это сильно больше, чем ничего как физлицо. Напомню, никаких вычетов при продаже недвижимости на упрощенке со ставкой 6% не положено. И освободить объект от налога с учетом срока владения тоже не получится. 

ИП на патенте не могут подвести доход от продажи недвижимости под патент, поэтому с них придётся заплатить НДФЛ. Если выполните правило о минимальном сроке владения, сможете воспользоваться освобождением. НО если вы совмещаете патент с УСН, то нужно будет заплатить налог УСН. Пожалуй, это первый раз, когда совмещение УСН с патентом — невыгодное решение.

Статья актуальна на 

06.12.2021

Я профессионально занимаюсь выкупом квартир.

Я 10 лет в ипотечном кредитовании, сотрудничаю с агентствами недвижимости и застройщиками по всей России. А в 2022 году открыл агентство недвижимости, которое специализируется на срочном выкупе квартир по Москве и области. Мы помогаем инвесторам искать и покупать ликвидную недвижимость, а затем продавать ее и зарабатывать на этом.

Расскажу, из чего складывается работа с недвижимостью, можно ли на этом заработать, какие есть подводные камни, что нужно знать, чтобы не прогореть, и главное — каковы риски.

Что такое срочный выкуп

Срочный выкуп — это когда риелторская компания или инвестор покупает квартиру со скидкой за очень короткое время, например в течение четырех дней. А затем перепродает ее и зарабатывает на этом.

В каких случаях продавец дает скидку на квартиру

Обычно продавец определяет стоимость квартиры в зависимости от того, как быстро ему нужно ее продать и получить деньги.

Если собственник не торопится, он ориентируется на конкурентов и оценивает состояние аналогичных квартир по фотографиям в объявлениях. Ищет похожие на свою и определяет среднюю стоимость. Если деньги нужны быстро, квартиру выставляют дешевле, чем у конкурентов, чтобы потенциальные покупатели выбрали ее по цене.

Есть несколько распространенных причин, когда людям нужно срочно продать недвижимость.

Если кто-то из потенциальных покупателей вдруг отказывается, то продавцы вынуждены срочно искать новых, чтобы цепочка не развалилась. Из-за этого приходится делать скидку, чтобы быстрее выйти на сделку.

Иногда срочная продажа связана со сложными ситуациями в жизни продавца.

Долги, когда приходится продавать квартиру, чтобы рассчитаться с банками или частными лицами. Часто собственник сначала выставляет ее по рыночной цене, но не может найти покупателей и делает скидку, так как сроки уплаты поджимают.

Личные обстоятельства. Например, собственник уезжает за границу и продает имущество. Или нужно продать квартиру, чтобы вложить деньги в другие активы.

А еще бывают юридические аспекты, которые отпугивают обычных покупателей. В этих случаях квартира не продается по рыночной цене, так как есть риск, что добросовестный покупатель останется без денег и квартиры. Приведу несколько распространенных примеров.

Есть отказники от приватизации. По закону такие люди имеют право жить в квартире столько, сколько хотят, — оспорить это не получится.

У квартиры много переходов права собственности. Если ее часто перепродавали за короткое время — это повод задуматься о том, что люди пытаются скрыть какие-то юридические сложности. Бывают случаи, когда наследники квартиры перепродают ее «своим», а спустя пару месяцев — новому покупателю. Таким образом пытаются скрыть, что изначально квартира получена в наследство: обычно покупатели проверяют только текущих собственников, а не всю историю сделок.

Использовался маткапитал, но детям не выделены доли в жилье. Это незаконно, но происходит часто. Когда дети станут совершеннолетними, они могут оспорить сделку. А до этого таким правом обладает прокуратура — и нередко им пользуется.

Собственник стоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. В этом случае потенциальные наследники или опекуны могут подать в суд, заявить, что продавец недееспособен, — и суд расторгнет сделку.

На собственника заведено уголовное дело. Если собственника признают виновным, особенно по финансовым вопросам, то суд может расторгнуть сделку, чтобы продать эту недвижимость и выплатить деньги потерпевшей стороне.

В квартире неузаконенная перепланировка. Если БТИ узнает об этом, то суд может обязать вернуть квартиру в прежнее состояние. Обычно покупатели не хотят связываться с такими объектами, особенно если берут жилье в ипотеку.

Есть и другие причины, почему покупатели боятся заключать сделку. И чем больше юридических нюансов, тем дешевле продают квартиру. Четких правил на рынке нет, поэтому цена зависит от конкретного продавца и покупателя: как договорятся.

Из моей практики — квартиры должников продаются на 15—20% ниже рынка. Скидка на квартиры с отказниками от приватизации доходит до 50%. По рыночной цене такую квартиру купит лишь тот, кто плохо ее проверил или не разбирается в документах.

Любая покупка квартиры начинается с того, что нужно найти подходящий вариант с наименьшими рисками. Расскажу про основные способы поиска, которыми мы с коллегами пользуемся.

СПОСОБ № 1

Площадки недвижимости

Это классический способ, которым пользуются клиенты и агенты. Самые популярные площадки — «Циан», «Авито», «Домклик», «Яндекс-недвижимость». На них сконцентрировано большинство предложений квартир, которые продаются в России. Остальные площадки или дублируют эти объявления, или не очень популярны.

Зато для поиска проблемных квартир этот способ отлично подходит. Выкуп таких квартир называется флиппингом. Суть в том, что эта недвижимость требует дополнительных вложений, например ремонта. Зато после него квартира готова для жизни, потому перепродать ее можно дороже.

Флиппинг в России условно делят на две категории.

Выкуп новостроек без ремонта по рыночной цене без скидок — в них делают ремонт и перепродают.

Выкуп квартир на вторичном рынке, которые требуют ремонта, — это более интересная схема, так как конкуренция при перепродаже по конкретному району будет низкой.

Уже обжитые районы чаще всего представлены старым жилым фондом с убитыми квартирами. Инвестор может выкупить такую квартиру, сделать в ней ремонт и быстро перепродать. Обычно весь цикл от покупки до продажи — 3—4 месяца.

Как правило, на начальном этапе продавец не готов сделать скидку, так как хочет получить с продажи максимум. Проблемные квартиры попадают в лист поисков инвестора, он анализирует, по какой цене их выкупить, чтобы при перепродаже после ремонта получить хороший доход.

В обоих случаях площадки помогают нарастить экспертизу и насмотренность и проанализировать рынок по конкретному району.

СПОСОБ № 2

Специализированные телеграм-каналы

Там размещают объявления о продаже недвижимости с большой скидкой. Обычно их ведут компании, которые занимаются срочным выкупом, или агенты — так они ищут инвесторов или обычных покупателей.

Конкуренция среди желающих выкупить недвижимость с выгодой высокая. В этом случае комиссия для покупателя в среднем составляет 2—3% от стоимости сделки.

СПОСОБ № 3

Застройщики

Этот способ больше подходит тем, кто занимается срочным выкупом в больших объемах на свои или заемные деньги.

Обычный человек или ИП вряд ли сможет стать партнером застройщика. Нужно проходить аккредитацию и настраивать сотрудничество. Нового партнера менеджеры согласовывают с руководством, и это небыстрый процесс.

А вот наладить работу с риелторами гораздо проще. Здесь несколько путей развития, и их можно совмещать.

СПОСОБ № 4

Компании, которые занимаются выкупом квартир

Их список можно найти в поисковике по запросу «срочный выкуп квартир». Дальше нужно связаться, сказать, что хотите выкупать объекты, и сразу обсудить:

• скидку, при которой готовы выкупать;
• параметры выкупаемых объектов;
• условия сотрудничества;
• как в дальнейшем будут перепродаваться инвестиционные квартиры — самостоятельно или через агентов.

Схема такая: когда появляются люди, которым нужно срочно продать объект, компания направляет это предложение по своей базе инвесторов. Услуга платная, в случае успешной сделки комиссия составит 2—3%.

СПОСОБ № 5

Агентства недвижимости

Многие продают старую квартиру и взамен покупают новую. Чтобы провести обе сделки, они обращаются к риелторам. Иногда новая квартира уже найдена, а продажа старой сорвалась. И такая квартира попадает в базу срочного выкупа для инвесторов, так как, например, поджимают сроки альтернативной сделки. Чем больше агентство, тем больше может быть подобных предложений.

Как оценить ликвидность квартиры для перепродажи в конкретном районе

Для этого нужно понимать тенденции рынка в этом районе: по какой цене объекты выставляются на продажу, по какой в итоге продаются. А также почему недвижимость не продается или пользуется низким спросом.

На квартиры под срочный выкуп есть ограничения, которые связаны с ликвидностью:

1. Рыночная стоимость по Москве и области — не больше 20—25 млн рублей. Чем дешевле объект, тем проще его продать, так как потенциальных покупателей больше. На практике большинство компаний, которые занимаются выкупом, установили для себя планку в 20—25 млн.
2. Количество комнат — не больше трех. Статистика из различных источников говорит, что на большие квартиры приходится всего 3—5% сделок. Значит, это неликвидные варианты, перепродать подобные квартиры сложно.
3. Конструктивные особенности — без серьезных перепланировок, так как некоторые из них невозможно узаконить или они слишком специфичны. Например, на квартиры с переносом кухни либо санузла сложно найти покупателей.
4. Юридическая чистота объекта — об этом расскажу чуть позже.

Если ориентироваться на эти критерии при выборе, инвестор сможет быстрее перепродать квартиру.

Если взять расстояние от метро чуть больше 1,5 км, то в Реутове это участок, который с двух сторон «огорожен» железной дорогой. Она идет в сторону Курского вокзала и шоссе Энтузиастов — начала Горьковского шоссе. На этом участке в продаже 107 однокомнатных квартир. По большей части — старый фонд или дома начала 2000-х. Новостроек мало. Инфраструктура района давно сформирована.

А вот Люберцы в последние десять лет облюбовало огромное количество застройщиков — и там стало тесно. Рассмотрим небольшой кусочек, который по площади меньше, чем участок в Реутове.

Тут хорошо видно: когда пришло много застройщиков, инвесторам можно уходить. На меньшей площади в продаже около 450 квартир примерно на таком же расстоянии от метро.

Как инвестировать с помощью ипотеки

Мало кто рассматривает ипотеку как инвестиционный инструмент. Но чтобы заниматься срочным выкупом, не обязательно иметь на руках всю стоимость квартиры: можно купить ее с помощью кредитных денег. Такой вариант доступен многим, так как начать инвестировать можно с небольшой суммы.

Не все банки дают ипотеку на квартиры с юридическими проблемами. В подобных случаях стоит обратиться к специалисту по ипотеке, который поможет ее подобрать и оформить. Услуги ипотечного брокера стоят до 50 000 Р — в зависимости от сложности ситуации и параметров выбранной квартиры.

Расходы на выкуп квартиры

Расходы зависят от того, какую квартиру выкупает инвестор и за счет каких денег. Затраты могут быть такими:

1. Стоимость квартиры.
2. Банковская ячейка или аккредитив, регистрация сделки и уплата госпошлины. В среднем это обойдется в 20—25 тысяч рублей для сделки между физлицами. Госпошлина при регистрации права собственности на квартиру в этом случае — 2000 Р.
3. Расходы по ипотеке, если пользуетесь кредитным плечом, — ежемесячные платежи, ипотечное страхование и оценка недвижимости. Средняя цена страховки — 0,8—1% от стоимости недвижимости. Оценка квартиры в Москве и области обойдется в 4000—5500 Р.
4. Комиссия агента, если ему поручили продажу квартиры. Средняя комиссия на рынке — 2—3% от стоимости недвижимости.
5. Юридическая проверка перед покупкой. При работе с агентом это обычно входит в стоимость услуг, но можно воспользоваться сторонними сервисами — их помощь обойдется в 15 000—50 000 Р.
6. Услуги нотариуса — при необходимости. Например, может понадобиться брачный договор, согласие на сделку от второго супруга или нотариальный договор купли-продажи. Оформить согласие стоит примерно 2000 Р, заверить договор — от 3000 до 25 000 Р в зависимости от того, между кем проходит сделка, плюс 0,1% от стоимости квартиры. Если договор составляет нотариус, услуги правового и технического характера обойдутся в 7000 Р.
7. Услуги регистратора, который поможет вдвое быстрее зарегистрировать договор, — 10 000—15 000 Р за сделку. Обычная регистрация документов через МФЦ займет до 9 дней.
8. Ремонт, если он требуется.
9. Предпродажная подготовка квартиры и хоумстейджинг.
10. Реклама. Например, на «Циане» это стоит 1230 Р в месяц, премиум-размещение — до 360 Р в сутки. Агенты закладывают по 5000—10 000 Р в месяц на одно объявление.
11. Коммунальные платежи за период владения квартирой.
12. Налоги после продажи — подробнее расскажу о них ниже.

На основе этих данных строится модель, которая позволяет понять, за сколько нужно перепродать квартиру, чтобы проект принес прибыль.

Как оценить стоимость квартиры

Каждый инвестор сам определяет ценовые риски и стоимость, по которой готов купить квартиру, так как тратит на это свои деньги. Для этого сначала оценивают рыночную стоимость жилья. Это можно сделать двумя способами: через сервисы по оценке недвижимости или проанализировав объявления конкурентов на площадках.

Цена в объявлении — это желание продавца, а не стоимость квартиры в договоре купли-продажи. Сервисы дают примерную оценку рыночной цены: одни ее завышают, другие — занижают. Они полезны только в качестве основы для дальнейшего анализа.

Если ориентироваться только на оценку сервисов и выставить квартиру по рекомендованной цене, можно безуспешно продавать ее в течение полугода. А при правильном ценообразовании — за 3—4 месяца. Обычно такой срок инвесторы закладывают на перепродажу с момента покупки квартиры. В этот период включен ремонт, в зависимости от проекта на него уходит месяц-полтора.

Проанализировать объявления конкурентов — более надежный способ оценки реальной стоимости квартиры.

Рыночная цена — это не точная сумма, а диапазон значений. Например, есть две одинаковые квартиры с примерной рыночной стоимостью 10 млн рублей. В одном районе — три аналогичные квартиры по такой же цене, в другом — 150. В первом случае квартиру можно быстро продать по рыночной стоимости, во втором так не получится.

Если человек не разбирается в тонкостях и получит предложение купить квартиру со скидкой 30%, то сочтет его выгодным. Для обычного покупателя это действительно так. А вот инвестору необходимо думать наперед, чтобы понять, как быстро он сможет перепродать ее.

Для этого придется анализировать площадки недвижимости и историю объявлений, чтобы понимать, сколько в конкретном районе аналогичных предложений. Это поможет сориентироваться, какие районы рассматривать для выкупа, а какие нет.

Объясню на конкретном примере. Допустим, инвестор рассматривает район в Люберцах. Если поставить фильтр по квартирам с ремонтом и посмотреть цены, можно увидеть, что средняя цена предложений — от 6,5 до 7,5 млн рублей за однушку. Допустим, инвестору предлагают выкупить квартиру за 5 млн. Если считать от нижней границы, скидка почти 25%, а от верхней — чуть больше 35%.

Кажется, что предложение выгодное. Но задача инвестора — перепродать квартиру. Поэтому нужно учесть все расходы, чтобы определить цену, при которой получится заработать. О расходах я подробно рассказал выше.

На площадке видно, что в диапазоне от 5 до 6 млн рублей продается около 300 квартир. Если инвестор выставит цену 6 млн, то конкуренция будет огромная. Продать квартиру быстро не получится, показывать ее придется много раз.

Также стоит учесть, что большое количество квартир в этом районе продается без ремонта. Но потенциальные покупатели могут рассматривать и их, так как некоторые готовы сделать дешевый ремонт. То есть квартиры без ремонта тоже будут конкурировать с квартирой инвестора.

Может закончиться тем, что инвестор не продаст квартиру за несколько месяцев и придется снизить цену, чтобы выйти в ноль по затратам. Я сталкивался с такими историями.

Как проверить собственника

Когда сделали выбор и договорились о цене, которая устраивает обе стороны, нужно проверить квартиру и продавца на юридическую чистоту. Если легкомысленно подойти к этому вопросу, есть риск остаться без денег и без квартиры.

Обычная сделка по покупке квартиры — это уже мероприятие, которое сопряжено с риском, а сделки по срочному выкупу увеличивают его. Просто так собственник не будет продавать с большой скидкой, обычно к этому его подталкивают обстоятельства. Поэтому нужно выяснить, в чем дело и какие могут быть последствия.

Квартиры, которые появляются на рынке срочного выкупа, никто не проверяет. Это ответственность инвестора. А если нужна помощь, лучше обратиться к грамотному риелтору с юридическим уклоном или юристу, который специализируется на сделках с недвижимостью.

Стоимость качественной юридической проверки продавца и объекта — от 50 000 Р. Есть сервисы, которые берут дешевле, но обычно они автоматизируют проверку.

Юрист проверяет много деталей. Необходимо знать законодательство, чтобы понимать, на что обращать внимание, например, в случае «сложной» квартиры, которую продавец получил в наследство или в дар. Человек без опыта, скорее всего, что-то упустит. Это можно сравнить с ремонтом автомобиля: в интернете есть инструкции, как починить машину самостоятельно, но чаще люди обращаются к специалисту.

В Тинькофф Журнале есть подробная статья о том, как проверить человека по открытым базам данных. Коротко расскажу, на что обратить внимание в случае с продавцом.

Собственники предоставляют выписку из ЕГРН, а также свидетельство о госрегистрации права, если квартира оформлялась в собственность до июля 2016 года.

Наличие долгов и судебных разбирательств — это можно сделать на сайте службы судебных приставов, в картотеке арбитражных дел или на портале судов общей юрисдикции.

Банкротство — посмотреть данные можно на сайте федерального реестра сведений о банкротстве.

Если подозреваете, что продавец скоро может объявить о банкротстве, лучше запросить у него кредитную историю. Каждый человек может заказать ее в бюро кредитных историй бесплатно дважды в год. А на госуслугах можно узнать, в каких именно бюро она хранится. Если собственник не хочет ее предоставлять, это повод задуматься.

Если продавец — участник ООО или акционер непубличного АО, то нужно выяснить, в каком состоянии компания. Если в предбанкротном, то сделка может быть рискованной. Статус продавца проверяют по ФИО в сервисе ФНС, а данные о финансовой отчетности компании — на ресурсе БФО.

Семейное положение. Если собственник состоит в браке и не оформлял брачный договор, то для сделки потребуется согласие второго супруга. Если такого документа нет, сделка может быть оспорена в суде.

Поэтому перед сделкой проверяют, есть ли в паспорте продавца штамп о заключении или расторжении брака. Но по закону штамп ставить необязательно. Если продавец утверждает, что не состоит в браке, лучше запросить у него об этом заявление в свободной форме.

Если продавец окажется мошенником и брак все-таки был, то заявление пригодится в суде, чтобы доказать добросовестность покупателя.

Сведения о нотариусе на сайте Министерства юстиции — это необходимо, если сделка по доверенности или продавец получил квартиру в наследство. Важно понять, существует ли нотариус, который выдал доверенность, и не отозвана ли она. Если есть подозрения, лучше лично сходить к нему и уточнить детали.

Также стоит лично пообщаться с продавцом. Недобросовестного собственника может выдать необычное поведение, например отсутствие ответов на простые вопросы: куда он переедет после продажи, когда собирается зарегистрироваться на новом месте жительства.

Если единственный собственник — пожилой человек, который хочет продать квартиру, чтобы переехать поближе к родственникам, то лучше связаться с родственниками и уточнить, знают ли они об этом.

Это не полный список. Юристы, нотариусы, риелторы пользуются большим количеством ресурсов для проверки. С опытом этот перечень только увеличивается.

Как проверить квартиру

Если инвестор планирует перепродать квартиру в короткий срок, поможет тщательная проверка. Будет проще доказать покупателю, что квартира юридически чистая и сделка безопасная.

Всю информацию об объекте можно узнать из документов. Вот что нужно запросить у продавца.

Расширенная выписка из ЕГРН — в ней содержатся сведения о продавце и квартире, включая данные о залогах и других обременениях. С 1 марта 2023 года выписку со всеми личными данными можно получить только с согласия собственника.

Выписка из домовой книги. В Москве такую бумагу называют «единый жилищный документ». Она бывает двух видов: обычная и архивная. Обычная показывает, кто прописан в квартире на данный момент, архивная — всю историю квартиры: кто и когда был прописан, куда и когда выписался.

Сами домовые книги отменили, но выписки в электронном виде никуда не делись. На практике в Москве и области не провести сделку без такой выписки. Ее запросят все агенты и банки.

Техническая документация — поэтажный план, экспликация, кадастровый паспорт, технический паспорт. Они дают представление о перепланировках: нужно сравнить план квартиры в документах с тем, что увидите на просмотре.

Кредитная документация. Если собственник купил квартиру в ипотеку, необходимо проверить договоры с банком: кредитный договор, договор залога, справку из банка об остатке задолженности. Если ипотека не погашена, то продажа будет из-под залога, а значит, покупателю придется общаться с банком, чтобы провести сделку и снять залог.

Документы из органов опеки. Если есть несовершеннолетние собственники, а также совершеннолетние на иждивении или под опекой, то для сделки необходимо разрешение от органов опеки.

Справка об использовании материнского капитала — продавец может оформить ее на госуслугах за пару минут. Она позволит понять, использовался ли материнский капитал при покупке квартиры. Если да, то детям необходимо выделить доли.

Иногда лучше отказаться от покупки и найти другой вариант, чтобы потом не бегать по судам. Расскажу случаи из своей практики.

Одну квартиру продавали по хорошей цене и в нормальном состоянии. Мы запросили документы и выяснили, что продавец стоит на учете в психоневрологическом диспансере. При этом расчеты по сделке продавец хотел проводить исключительно через ячейку и с занижением стоимости, чтобы не платить налоги. Мы отказались от такой квартиры.

Как проходит сделка

Если сделка сложная, лучше обратиться за помощью к риелтору. Ему выгодно, чтобы все прошло быстро, а значит, он будет по возможности подгонять продавца на всех этапах и сможет сгладить углы в общении сторон. Чтобы собрать альтернативную сделку, у обычного человека без опыта просто не хватит знаний.

Этапы сделки выглядят так:

1. Риелтор или инвестор получает предложение выкупить квартиру.
2. Он предлагает свою цену.
3. Если продавец согласен, они договариваются об осмотре квартиры.
4. На встрече обсуждают условия сделки — цену, аванс, залоги, обременения, форму оплаты и регистрации, приемку, что остается в квартире, когда она освободится.
5. Продавец собирает документы, по которым инвестор проверяет квартиру.
6. Стороны согласуют договор купли-продажи и акт приема-передачи.
7. Подписывают документы и регистрируют сделку.
8. Подписывают акт приема-передачи.

Первые четыре этапа обычно проходят в один день. Даже если с обеих сторон в сделке участвуют агенты, покупатель и продавец все равно должны встретиться, чтобы убедиться, что они реальны и не находятся под давлением. На встрече задают вопросы, чтобы прояснить все подводные камни и сроки, в которые состоится сделка.

Аванс. Если сделка сложная, например альтернативная или с участием органов опеки, то обычно можно внести аванс, чтобы показать продавцу серьезность своих намерений. Но если стороны понимают, что преград нет, и договорились выйти на сделку в течение нескольких дней, можно обойтись и без него.

Нужно понимать, что аванс — это не гарантия сделки. Покупатель может в любой момент забрать деньги, а продавец — вернуть их, если найдет покупателя, который готов заплатить больше.

Смогут ли прописанные в квартире люди выписаться до сделки. Если нет — это табу для многих компаний, которые занимаются срочным выкупом. Тогда сделки не будет.

Еще сложнее, если прописаны несовершеннолетние, пожилые или недееспособные жильцы. По закону выселить их сложно, поэтому многие покупатели не хотят рисковать и не покупают такие квартиры.

Что останется в квартире. Если квартира выкупается под ремонт, это не имеет значения. Даже лучше, если продавец ничего не оставит.

А когда выкупается квартира с ремонтом, на просмотре инвестор видит обустроенное жилье. Важно обсудить, что останется после сделки. Иначе есть риск, что продавцы вывезут всю мебель — и на кухне на месте красивых шкафчиков окажутся обшарпанные обои, придется менять их или покупать похожую по габаритам кухню. А это дополнительные расходы.

Как подготовить квартиру к перепродаже

Когда сделка состоялась и инвестор стал собственником, дальнейшие действия зависят от того, в каком состоянии квартира.

Ремонт. Если квартиру купили под ремонт, этот вопрос стоит обдумать до сделки. Надо найти подрядчика и понимать цену, чтобы учесть эти затраты.

Для этого на осмотр квартиры перед покупкой приходят с ремонтниками, чтобы они составили смету и список работ.

Если ремонт не требуется, то переходят сразу к предпродажной подготовке.

Вот что обычно делают в процессе предпродажной подготовки:

1. Собирают и обновляют документы на квартиру. Собственник изменился, поэтому нужен комплект документов на нового продавца, чтобы быстро выйти на сделку.
2. Убирают весь хлам и вещи предыдущих собственников, например коробки на балконе, магнитики на холодильнике, вазочки и прочие предметы интерьера, шампуни, зубные щетки. Все это создает лишнюю нагрузку на покупателя. Квартира должна быть в таком состоянии, будто в ней никто не жил. Вынести мусор можно и самостоятельно, но если его много, придется заказать контейнер. В Москве такая услуга стоит от 3000 Р.
3. Делают генеральную уборку — для этого лучше нанять клининговую компанию, которая за полдня вычистит квартиру до блеска. Надо учитывать, что потенциальные покупатели могут осматривать трубы, стояки, встроенные шкафы, вентиляцию, поэтому уборка должна быть идеальной. Такие услуги стоят в среднем 10 000—15 000 Р за однокомнатную квартиру.
4. Делают мелкие правки, если ремонт не планируется. Обычно нужно подклеить обои, покрасить батареи или газовую трубу на кухне, заменить ручки на межкомнатных дверях, поменять светильники. Такие косметические процедуры обойдутся в 25 000—50 000 Р, но окупятся положительным впечатлением покупателя и быстрой продажей.

Также у каждого риелтора есть свои фишки. Например, иногда перед просмотром покупают свежую выпечку и варят кофе, делают уборку на лестничной клетке, улыбаются, когда встречают покупателей, — все это настраивает на позитивный лад. Можно раздать бахилы на просмотре — тогда людям не придется разуваться и обуваться, также это покажет, что вы поддерживаете чистоту.

Чем меньше людей со стороны продавца на просмотре, тем лучше. Бывает, что агенты организовывают одновременно несколько показов и в квартире собирается много покупателей. Или показы идут друг за другом с коротким интервалом — и людей торопят. Это вызывает дискомфорт. Лучше дать покупателю время «увидеть» себя в новой квартире.

Есть компании и частные дизайнеры интерьеров, которые специализируются на этом. Стоимость услуг — от 20 000 Р до 1% от стоимости квартиры. Если найти начинающего дизайнера, можно сэкономить, но предварительно стоит оценить его портфолио.

Итоговая цена зависит от нескольких факторов:

1. Входит ли в стоимость профессиональная фотосъемка.
2. Как срочно нужен результат. Обычно работа занимает до семи дней, срок зависит от площади и состояния квартиры.
3. Будут ли закупаться предметы интерьера, которые останутся новому владельцу. Иногда используют кочующий реквизит только на период фотосъемки и показов — его частично предоставляет хоумстейджер, а что-то закупается.

Сколько можно заработать на перепродаже квартиры

Покажу это на конкретных примерах.

Если покупать на свои. Инвестор приобрел квартиру в старом фонде за 9,5 млн рублей. Сделал чистовой ремонт — установил новую кухню, сантехнику и частично мебель. Также провел предпродажную подготовку и хоумстейджинг.

Перепродать ее получилось за 12,7 млн рублей. Чистый доход с учетом расходов — 1 340 000 Р. Прибыль на вложения составила 11,8%.

Доход от перепродажи квартиры — 1 340 000 Р

Если покупать в ипотеку. Летом 2022 года инвестор выкупил квартиру в Москве, в районе Люблино, с помощью ипотеки со ставкой 10,5%. Сделал ремонт и перепродал через четыре месяца.

Его доход — почти 2 млн рублей.

Налоги

Инвестор может быть человеком без статуса ИП, индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. В зависимости от этого рассчитывается налог с дохода от перепродажи квартиры. Расскажу про каждый вариант подробнее.

Инвестор — человек без статуса ИП. Его доход облагается НДФЛ по ставке 13% от разницы между стоимостью покупки и продажи квартиры.

Например, Иван купил квартиру за 10 млн, сделал ремонт за 1 млн и продал за 12 млн. Его налог: (12 000 000 − 10 000 000) × 13% = 260 000 Р. Доход за вычетом расходов и НДФЛ — 740 000 Р.

Человек без статуса ИП имеет право пользоваться налоговыми вычетами. Но стоит помнить, что есть всего один вычет на недвижимость и один — на проценты по ипотеке.

Также частный инвестор может использовать ипотеку для покупки недвижимости. Компаниям с этим сложнее: получить ипотеку на юрлицо — тот еще квест.

Тогда вероятен штраф — 10% от всего дохода за период незаконной деятельности — или уголовная статья за предпринимательскую деятельность без образования ИП или юрлица.

Инвестор — ИП или компания. У ИП и ООО есть две популярные схемы налогообложения: упрощенная и общая. На УСН «Доходы» платят 6% с дохода, а на УСН «Доходы минус расходы» — 15%.

Еще есть общая система налогообложения, но компании, которые занимаются недвижимостью, крайне редко ее применяют. Компании на ОСН платят налог на прибыль по ставке 20%. ИП на ОСН — НДФЛ с прибыли по ставке 13%, а если с начала года она превысила 5 млн рублей — 15% с суммы превышения.

На УСН «Доходы минус расходы» база для расчета допвзносов — прибыль, а на УСН «Доходы» — весь годовой заработок.

Каждый предприниматель сам определяет, какая схема налогообложения выгоднее. Если у бизнеса большие затраты, есть смысл выбирать схему, где из доходов вычитаются расходы. Сделки по купле-продаже недвижимости — как раз такой случай.

Из расчетов видно: если заниматься инвестициями, которые связаны с куплей-продажей недвижимости, выгоднее использовать схемы налогообложения, где налог взимается с прибыли.

Что в итоге

1. Сделки с недвижимостью — это риск, поэтому подходить к этому вопросу стоит обдуманно.
2. На рынке недвижимости много квартир со скидками. Важно правильно оценивать их будущую ликвидность. Если купить квартиру с хорошей скидкой на падающем рынке, то через несколько месяцев ее цена станет рыночной.
3. Самое важное при покупке — юридическая проверка квартиры.
4. Можно попробовать с прибылью продать квартиру в том виде, в котором ее купили, но, как показывает практика, такое удается редко. Надо быть готовым к дополнительным вложениям.
5. Для выкупа квартир можно использовать ипотечные деньги — это позволит инвестировать с меньшей стартовой суммой.
6. Если планируете сделать инвестиции постоянной практикой, стоит оформить ИП или юрлицо. Это поможет сэкономить на налогах.