Как заработать на вторичном жилье. Флиппинг и квартиры под реновацию
Разбираемся, стоит ли вкладываться во вторичное жилье и можно ли при его перепродаже получить прибыль
В 2022 году спрос на вторичном рынке жилья был низким, а предложение росло. Это привело к тому, что цены на квартиры откатились к уровню 2021 года и у потенциальных инвесторов возник вопрос о целесообразности инвестиций во вторичное жилье с целью его дальнейшей перепродажи.
Вторичные квартиры давно перестали быть привлекательными для инвесторов. Средняя доходность от сдачи в аренду в Москве составляет 4–6%, таким образом, окупаемость вторички составляет около 20 лет. Тем не менее аналитики отмечают, что на рынке есть еще ниши, интересные для инвесторов. Вместе с экспертами разбираемся, стоит ли вкладываться в жилье и можно ли при его перепродаже получить прибыль.
Флиппинг как способ получить прибыль
В качестве стратегии заработка на рынке вторичного жилья также используется флиппинг (от английского глагола to flip — «переворачивать»). Это инвестирование и владение недвижимостью в короткий промежуток времени и его последующая перепродажа с получением прибыли. Обычно инвестор приобретает со скидкой нуждающуюся в ремонте квартиру, а после приведения жилья в порядок перепродает по более высокой цене.
Залог получения прибыли — скорость дальнейшей продажи. Длительность ремонта не должна превышать двух-трех месяцев, это снижает риск коррекции цены, а также сокращает затраты на коммунальные платежи. На такой сделке можно заработать примерно 10–15% от суммы, которая была изначально вложена в покупку квартиры на вторичном рынке, говорит директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев.
Флиппинг существует также и на ипотечном рынке. Если у покупателя есть средства для внесения первоначального взноса и возможность сделать косметический ремонт, то при последующей быстрой реализации можно закрыть ипотеку на средства от продажи и получить прибыль примерно 15%, говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Но здесь необходимо учитывать, что до перепродажи собственник будет платить ипотечный кредит, добавляет эксперт.
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— В Москве можно купить квартиру в плохом состоянии за 6 млн руб. И после ремонта, затраты на который составят около 500–600 тыс. руб., ее можно реализовать уже за 7–8 млн руб. Можно пробрести объект и за 5,5 млн, а продать за 9 млн руб. — здесь многое зависит не только от состояния объекта, но и от инфраструктуры района, удаленности от транспортных узлов. В общем, при реализации такого варианта и при удачном стечении обстоятельств можно получить прибыль как минимум в 1 млн руб.
Можно приобрести квартиру на вторичном рынке в ипотеку, сделать в ней ремонт и продать по более высокой цене. Таким образом, будет не только закрыт ипотечный кредит, но и получена прибыль
(Фото: Shutterstock )
Как заработать на проблемных квартирах
Еще один вариант — это выкуп с дисконтом проблемной квартиры. Например, где требуется выселение жильцов по решению суда, говорит Сергей Зайцев. Эксперт предупреждает, что риски при инвестициях в такую недвижимость выше, поскольку процесс прохождения всех регламентированных законом процедур может затянуться. Но это не останавливает покупателей, в последнее время интерес к подобным лотам вырос, а дисконт снизился с 20% до 10–15%. Но при удачном стечении обстоятельств продавец может получить прибыль примерно в 10% от вложенных в покупку денег, добавляет Зайцев.
Прибыль может принести предпродажная подготовка
Также есть вариант приобретения квартиры с целью профессиональной предпродажной подготовки и последующей реализации по более высокой цене. Речь идет о так называемом хоумстейджинге, в который входит полная уборка квартиры, покупка новой мебели и предметов интерьера, а иногда небольшой косметический ремонт, например поклейка обоев или покраска потолков.
«В нашей практике есть случаи, когда собственники самостоятельно не могли продать свою квартиру по рыночной цене просто из-за плохой подготовки к продаже, а после минимальных затрат в обустройство квартиры, без капитальных вложений, лоты продавались быстро, принося за короткий промежуток времени прибыль примерно в 10%», — говорит Сергей Зайцев.
Есть вариант приобретения квартиры с целью профессиональной предпродажной подготовки и последующей реализации
(Фото: Shutterstock )
Квартира в доме под реновацию
Еще один из способов извлечь прибыль на вторичном рынке — это покупка квартиры в доме, который подпадает под реновацию, особенно если переселение жильцов планируется в ближайшие год-два. Это хорошее приобретение как для себя, так и для последующей продажи, считает Юлия Дымова.
Однако, по словам эксперта, в Москве сейчас более реально пробрести квартиры в домах, снос которых планируется лишь на третьем этапе реновации. Здесь придется подождать, но продажа жилья, полученного по программе реновации, может принести прибыль примерно в 15%, говорит Дымова. При этом многие на время ожидания сдают купленные квартиры в аренду и таким образом тоже получают прибыль.
Средняя стоимость квадратного метра в новом доме, построенном в рамках программы реновации, по данным ЦИАН, составляет 322,7 тыс. руб., в домах под снос — 272 тыс. руб. Таким образом, от переезда в новый дом собственники выигрывают примерно пятую часть стоимости квадратного метра.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Размещённые в настоящем разделе сайта публикации носят исключительно ознакомительный характер, представленная в них информация не является гарантией и/или обещанием эффективности деятельности (доходности вложений) в будущем. Информация в статьях выражает лишь мнение автора (коллектива авторов) по тому или иному вопросу и не может рассматриваться как прямое руководство к действию или как официальная позиция/рекомендация АО «Открытие Брокер». АО «Открытие Брокер» не несёт ответственности за использование информации, содержащейся в публикациях, а также за возможные убытки от любых сделок с активами, совершённых на основании данных, содержащихся в публикациях. 18+
АО «Открытие Брокер» (бренд «Открытие Инвестиции»), лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление брокерской деятельности № 045-06097-100000, выдана ФКЦБ России 28.06.2002 г. (без ограничения срока действия).
ООО УК «ОТКРЫТИЕ». Лицензия № 21-000-1-00048 от 11 апреля 2001 г. на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, выданная ФКЦБ России, без ограничения срока действия. Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг №045-07524-001000 от 23 марта 2004 г. на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами, выданная ФКЦБ России, без ограничения срока действия.
Флиппинг – новая инвестиционная стратегия, при которой граждане покупают жилье в «убитом» состоянии, ремонтируют его и продают с большей стоимостью. Эксперты отмечают, что таким образом можно заработать до 60% от суммы вложений.
В чем особенности этого направления, почему таких инвесторов не стоит путать с «черными риелторами», и сколько можно заработать на квартирах со старым ремонтом, узнаем в новом материале Bankiros.ru.
Почему флипперов не нужно путать с черными риелторами?
Такие инвесторы рискуют своими деньгами, поэтому никогда не будут покупать недвижимость с сомнительной историей. Для покупки и перепродажи выбирается только юридически чистая собственность.
Инвесторы обычно приобретают квартиры в доме с удачным расположением, близкой транспортной развязкой и развитой инфраструктурой. При этом сами квартиры обычно бывают не ухоженными, со старым ремонтом или вообще полным его отсутствием.
Обычно квартиры в таком состоянии отпугивают покупателей и не продаются даже по очень низкой цене. Флиппер же приобретает такие квартиры легко и готов к долгому и дорогому ремонту.
В США такое направление развито достаточно давно, кто-то даже занимается им в качестве основной занятости. Спрос на жилье в Штатах постоянно растет, поэтому само жилье из-за инфляции за месяцы ремонта вырастает в цене на несколько процентов.
В России таких инвесторов еще не так много. Однако именно в России у них много возможностей.
Где в флиппинге могут возникнуть проблемы?
Кроме золотых рук и дизайнерской фантазии нужно хорошо ориентироваться на рынке недвижимости и объективно оценить потенциал квадратных метров.
Флиппинг является предпринимательством и за него придется платить налоги. Например, налог на доход физических лиц в 13% на разницу между суммой покупки и продажи жилья, если оно находится в вашей собственности менее трех лет.
Как найти квартиру для выгодных вложений?
Флипперы обычно ищут недвижимость в базах залоговой недвижимости, аукционах банкротной собственности, на сайтах объявлений и с помощью расклейки объявлений о срочной покупке жилья.
Как понять, что квартира принесет прибыль?
Идеальный вариант выгодной инвестиции такой: пять минут до остановки, если это мегаполис, то 20 минут пешей прогулки до метро. Рядом расположены торговые центры, магазины, школы, вузы и парки.
Обычно студии, однокомнатные или двухкомнатные квартиры продаются быстрее больших квартир. Особенно популярны квартиры в две комнаты площадью 50-60 квадратных метров и квартиры с одной комнатой в 35-45 квадратных метров с балконом.
Желательно, чтобы окно комнаты выходило во двор или на дорогу в более чем 30 метрах от дома.
Важно, чтобы этаж был не первым и не последним. Квартира на первом этаже в любом случае будет дешевле квартиры на втором этаже.
Подъезд должен быть в хорошем состоянии без запахов и мусоропровода. Важно, чтобы соседи были тихими адекватными людьми.
С какой квартирой нельзя иметь дело
Об этом мы подробно писали здесь. Важно, чтобы квартира, полученная в наследство, была в собственности хотя бы три, а лучше пять лет. Три года является сроком исковой давности для оспаривания наследства.
Не стоит рассматривать варианты, где право собственности на квартиру возникло в результате дарения от чужого человека. Такой договор сложно проверить. Отказаться стоит и от варианта, который вам пытаются продать по доверенности.
Стоит отказаться от квартиры, если продавец предлагает вам занизить стоимость жилья в договоре, а разницу от реальной и формальной цены получить наличными.
Что важно учитывать при ремонте жилья для перепродажи?
Просто заменить коммуникации и отделать стены недостаточно. Жилье должно быть полностью готово к заселению. Там должна быть мебель, сантехника, бытовая техника и даже картины на стенах и подушки на диванах. Это значительно повышает шансы быстро продать квартиру.
Флипперы отмечают, что обычно ориентируются на ипотечных заемщиков. В стоимость квартиры включается ремонт, мебель и бытовая техника. Так, покупатели приобретают жилье, готовое к заселению, для обустройства которого не требуются дополнительные кредиты. Все включено в стоимость ипотеки.
Рисковать стоит с умом
Важно правильно распланировать бюджет. Нужно запланировать все по самому худшему сценарию, заложить средства с запасом и деньги на непредвиденные расходы, даже если все пойдет плохо, флиппер останется в плюсе.
У флипперов есть негласное правило: объект покупается за 70% от стоимости его продажи после ремонта с вычетом затрат на строительные материалы и услуги ремонтников. Максимальная стоимость жилья без ремонта определяется по следующей схеме: стоимость после ремонта*70% – расходы на ремонт.
При этом успех во многом определяет скорость: быстрая покупка, быстрый ремонт и быстрая продажа, пока ситуация на рынке не изменилась кардинально. Идеальный срок для этого – три месяца.
Напомним, ранее Bankiros.ru рассказывал о том, выгодно ли сейчас покупать дорогие вещи в Турции из-за девальвации лиры.
Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.
Подписывайтесь на канал Bankiros.ru в Яндекс.Дзен и Telegram!
В 2022 году спрос на вторичном рынке жилья был низким, а предложение росло. Это привело к тому, что цены на квартиры откатились к уровню 2021 года и у потенциальных инвесторов возник вопрос о целесообразности инвестиций во вторичное жилье с целью его дальнейшей перепродажи.
Вторичные квартиры давно перестали быть привлекательными для инвесторов. Средняя доходность от сдачи в аренду в Москве составляет 4–6%, таким образом, окупаемость вторички составляет около 20 лет. Тем не менее аналитики отмечают, что на рынке есть еще ниши, интересные для инвесторов. Вместе с экспертами разбираемся, стоит ли вкладываться в жилье и можно ли при его перепродаже получить прибыль.
Флиппинг как способ получить прибыль
В качестве стратегии заработка на рынке вторичного жилья также используется флиппинг (от английского глагола to flip — «переворачивать»). Это инвестирование и владение недвижимостью в короткий промежуток времени и его последующая перепродажа с получением прибыли. Обычно инвестор приобретает со скидкой нуждающуюся в ремонте квартиру, а после приведения жилья в порядок перепродает по более высокой цене.
Залог получения прибыли — скорость дальнейшей продажи. Длительность ремонта не должна превышать двух-трех месяцев, это снижает риск коррекции цены, а также сокращает затраты на коммунальные платежи. На такой сделке можно заработать примерно 10–15% от суммы, которая была изначально вложена в покупку квартиры на вторичном рынке, говорит директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев.
Флиппинг существует также и на ипотечном рынке. Если у покупателя есть средства для внесения первоначального взноса и возможность сделать косметический ремонт, то при последующей быстрой реализации можно закрыть ипотеку на средства от продажи и получить прибыль примерно 15%, говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Но здесь необходимо учитывать, что до перепродажи собственник будет платить ипотечный кредит, добавляет эксперт.
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— В Москве можно купить квартиру в плохом состоянии за 6 млн руб. И после ремонта, затраты на который составят около 500–600 тыс. руб., ее можно реализовать уже за 7–8 млн руб. Можно пробрести объект и за 5,5 млн, а продать за 9 млн руб. — здесь многое зависит не только от состояния объекта, но и от инфраструктуры района, удаленности от транспортных узлов. В общем, при реализации такого варианта и при удачном стечении обстоятельств можно получить прибыль как минимум в 1 млн руб.
Как заработать на проблемных квартирах
Еще один вариант — это выкуп с дисконтом проблемной квартиры. Например, где требуется выселение жильцов по решению суда, говорит Сергей Зайцев. Эксперт предупреждает, что риски при инвестициях в такую недвижимость выше, поскольку процесс прохождения всех регламентированных законом процедур может затянуться. Но это не останавливает покупателей, в последнее время интерес к подобным лотам вырос, а дисконт снизился с 20% до 10–15%. Но при удачном стечении обстоятельств продавец может получить прибыль примерно в 10% от вложенных в покупку денег, добавляет Зайцев.
Прибыль может принести предпродажная подготовка
Также есть вариант приобретения квартиры с целью профессиональной предпродажной подготовки и последующей реализации по более высокой цене. Речь идет о так называемом хоумстейджинге, в который входит полная уборка квартиры, покупка новой мебели и предметов интерьера, а иногда небольшой косметический ремонт, например поклейка обоев или покраска потолков.
«В нашей практике есть случаи, когда собственники самостоятельно не могли продать свою квартиру по рыночной цене просто из-за плохой подготовки к продаже, а после минимальных затрат в обустройство квартиры, без капитальных вложений, лоты продавались быстро, принося за короткий промежуток времени прибыль примерно в 10%», — говорит Сергей Зайцев.
Квартира в доме под реновацию
Еще один из способов извлечь прибыль на вторичном рынке — это покупка квартиры в доме, который подпадает под реновацию, особенно если переселение жильцов планируется в ближайшие год-два. Это хорошее приобретение как для себя, так и для последующей продажи, считает Юлия Дымова.
Однако, по словам эксперта, в Москве сейчас более реально пробрести квартиры в домах, снос которых планируется лишь на третьем этапе реновации. Здесь придется подождать, но продажа жилья, полученного по программе реновации, может принести прибыль примерно в 15%, говорит Дымова. При этом многие на время ожидания сдают купленные квартиры в аренду и таким образом тоже получают прибыль.
Средняя стоимость квадратного метра в новом доме, построенном в рамках программы реновации, по данным ЦИАН, составляет 322,7 тыс. руб., в домах под снос — 272 тыс. руб. Таким образом, от переезда в новый дом собственники выигрывают примерно пятую часть стоимости квадратного метра.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях.
Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь:
t.me/ners_news.
При перепечатке материалов указание автора и активная ссылка на сайт обязательна!
В прошлый раз, в своем Telegram я описывал, как мы приятелем залезли в кредиты на 12 млн., что бы попробовать уйти от наемной работы, и заниматься собственным делом.
Сегодня решил подробнее осветить тему ремонта квартир на продажу.
Сделал, по возможность, подробную таблицу, в которой расписал все наши расходы на ремонт — услуги строителей, грузчиков, закуп материалов, техники и мебели.
Так как саму идею флиппинга мы подсмотрели у предпринимателей из Москвы, то и все остальное решили повторить. Основная концепция их бизнеса заключалась в упаковке квартиры под ключ для покупателя — заходи и живи. Они продумывали и делали абсолютно все, для комфортного проживания — устанавливали кухню, шкафы, полки в гардеробной, кровати, технику, телевизоры, кондиционеры, даже текстиль и шторы.
Изначальный план по доходности у нас был следующий:
Дельта между стоимостью покупки и продажи — 1,0 — 1,4 млн. руб.
Стоимость ремонта с материалами, техникой и мебелью — 600 тыс. руб.
Максимальный срок проекта с момента покупки до момента продажи — 4 мес.
Процентная ставка по кредитам уже была известна — 9,2 — 10,9%
Налог с дельты 13% (в идеале, купить объект с завышением стоимости или продать с занижением, тем самым, избежав налога).
Total при цене объекта 2,5 млн, за вычетом банковской комиссии :
Min 170 тыс.руб. чистой прибыли, или 300 тыс.руб. без налога (17-29% годовых)
Max 520 тыс, с учётом налога, 700 тыс, без налога (50-68% годовых)
Более подробные выкладки по финансовым показателям буду публиковать в Telegram
В планах было сделать под заказ кухню, купить на сайте объявлений варочную панель, духовой шкаф, холодильник и стиральную машину в хорошем внешнем и техническом состоянии (техника из магазина дала бы нам ещё минус 100 тыс. к марже), установить в спальню кровать, в зал — диван, повесить шторы, сделать минималистичный декор (картины, вазы и т.п.).
По ходу ремонта, наши планы стали меняться, по финансовым, и чисто объективным причинам. Первое, к чему мы пришли, наш города — не Москва, с точки зрения отсутствия такой конкуренции на рынке готового жилья с ремонтом.
Промониторив рынок, мы поняли, что найти что то приличное на рынке вторичной недвижимости, очень сложно, если не невозможно, хороших вариантов за адекватную цену просто не было. Мы подумали, зачем создавать себе конкурентное преимущество, в виде мебелировки квартиры, если конкурентов нет?
Было решено отказаться от всей мебели, кроме кухни. Но все же, нам хотелось сохранить концепцию — заходи и живи. Целевой аудиторией была семья, которая переезжает из съёмного жилья, а для того что бы заехать и жить, нужно, как минимум, иметь кухню с техникой и стиральную машину. К тому же, у всех разный взгляд на организацию была — одному в спальне нужна кровать, а другой сделает там детскую или кабинет, да и вряд ли, та мебель, которую мы могли бы себе позволить, удовлетворила потребности большинства потенциальных покупателей.
Кухню заказали одновременно с началом ремонта, и аккурат к его окончанию, она была готова. Технику брали у компаний перекупов, которые ищут дешёвую и срочную продажу с рук, потом ремонтируют или просто приводят в товарный вид, и продают.
После окончания всех работ, заказали клининг, силами жён сделали минимальный декор, повесили шторы. Опять же, силами жены — фотографа сделали качественные фото, и выставили в рекламу.
Первые несколько дней отбивались от звонков риелторов, дальше начались реальные показы. Как итог, первая квартира ушла третьему посмотревшему, вторая висела чуть дольше, в силу допущенных нам ошибок при выборе дома, в котором она располагалась, но, тем не менее, была продана спустя 3 недели.
Об основных ошибках в ремонте и при выборе объекта под флиппинг, которые мы допустили, и которых удалось избежать, расскажу в следующий раз.