Передача проектной документации застройщиком в управляющую компанию

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Какие документы передает застройщик управляющей компании

Какие документы передает застройщик управляющей компании

Подборка наиболее важных документов по запросу Какие документы передает застройщик управляющей компании (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Нормативные акты

Договор участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 4 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии с требованиями 214-ФЗ:

— застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором;

— в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора;

— застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

— обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 214-ФЗ (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).

Привлечение денежных средств граждан для строительства до государственной регистрации договора долевого участия является административным правонарушением предусмотренным ч.1 ст.14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

— в соответствии с п. 2 ст. 21 214-ФЗ:

1. разрешение на строительство;

2. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

3. заключение государственной экспертизы проектной документации;

4. проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

5. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

— в соответствии с п. 2 ст. 20 214-ФЗ:

1. учредительные документы застройщика;

2. свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;

5. аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Подпишитесь на рассылку

Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 750 подписчикам

При смене управляющей организации (далее УО), способа управления многоквартирным домом (далее МКД), новая УО или собственники жилья должны получить от предыдущего управляющего техническую документацию на дом. Разберемся в алгоритме приёма и передачи документов. 

Комплект документации на дом 

Стандарты управления МКД содержат нормы приёма, хранения и передачи технической документации на дом и иных документов. Нормы прописаны в подпункте «а» пункта 4 Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416. Согласно пункту 20, техническая документация должна содержать актуальные сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений. 

Отвечает за актуальность сведений в технической документации УО, ТСЖ, кооператив или сами собственники при непосредственном управлении домом. В случае, если на общем собрании собственников жители дома решили сменить УО или способ управления, то ранее действовавшая компания обязана передать весь пакет технической документации и ключи от всех технических помещений. 

Порядок и срок процесса приёма-передачи прописаны в части 3.1 статьи 45, части 3.1 статьи 161, части 10 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, подпунктом «а» пункта 4, раздела V Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416 и пунктом 27 Постановления Правительства РФ № 491. 

Перечень технических документов указан в пунктах 24 и 26 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, пункте 1.5.1 Правил Постановления Федерального агентства недвижимости по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ от 27 сентября 2003 года № 170, пункте 5б(1), подпункте «б» пункта 57 Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354 и подпункте «д» пункта 18 Постановления Правительства РФ от 14 февраля 2012 года № 124. 

Основания для передачи технической документации 

На сайте Государственной Жилищной Инспекции (далее ГЖИ) размещено руководство по соблюдению обязательных требований к передаче технической документации на МКД в соответствии с разделом V Постановления Правительства РФ № 416. 

УО обязана начать процесс передачи документов на дом в случае, если: 

• на ОСС принято решение сменить УО на другую или создать ТСЖ, кооператив; 
• в доме, где тридцать и менее квартир, собственники на ОСС перешли на непосредственное управление; 
• истёк срок договора управления; 
• участники ОСС решили досрочно расторгнуть существующий договор. 

Документы на МКД прежняя УО должна отдать избранной на ОСС новой компании, либо, при смене способа управления, собственнику, назначенному для этого общим собранием при организации ТСЖ, кооператива или при непосредственном управлении домом. 

Уведомление о передаче документов 

Первым шагом в процессе передачи технической документации является уведомление прежней УО о необходимости это сделать из-за смены компании или изменении способа управления. Также о данной ситуации нужно известить региональный орган ГЖИ. 

Сделать это следует в течение 5 рабочих дней с момента оформления протокола ОСС, на котором было принято соответствующее решение. Уведомление направляет выбранная собственниками УО или назначенное лицо. 

Направлять информацию в старую УО можно любым способом, позволяющим достоверно установить, кто её направил и когда: 

• почтовым отправлением с уведомлением о вручении; 
• лично с отметкой о получении уведомления представителем прежней УО; 
• через ГИС ЖКХ. 

Уведомление должно содержать данные о принятом собственниками решении о смене УО или способа управления, реквизиты выбранной для МКД новой компании или сведения о собственнике, который уполномочен получить техническую документацию. Обязательно в письме формулируется сама просьба о передаче документов на дом новой управляющей организации или конкретному лицу. К уведомлению прилагается копия протокола ОСС. 

Акт приёма-передачи технической документации

УО, получив уведомление о необходимости передать техническую документацию, в ответ на письмо уведомляет его отправителя о времени и месте вручения ему документов на дом. Сделать это необходимо в течение трёх рабочих дней с момента прекращения договора управления МКД по акту приёма-передачи. 

Акт приёма-передачи технической документации на МКД составляется в двух экземплярах для каждой из сторон: передающей и принимающей. Акты должны содержать подписи представителей организаций или собственников и печати при их наличии. В таком акте обязательно указывается: 

• место и дата составления; 
• Фамилия, Имя, Отчество и должности лиц, которые передают и принимают документы; 
• подробный перечень технической документации; 
• подписи сторон. 

Не всегда принимающая документы сторона может быть согласна с их количеством или содержанием. В таком случае разногласия и претензии сторон фиксируются в акте приёма-передачи. Его копия должна быть направлена в ГЖИ в течение трёх дней со дня подписания акта сторонами. 

Отказ и уклонение от передачи технической документации на МКД 

У УО существует обязанность, прописанная в законодательстве, восстановить недостающие документы на дом. Но данное требование не однозначно, поскольку даже в судебной практике нет единого подхода к такому вопросу. В практике существует две точки зрения: 

1. Отсутствие или утрата документов не может являться основанием для прекращения обязанности по их передаче в указанные в законодательстве сроки. УО должна предпринять всё от неё зависящее, чтобы найти недостающие документы или восстановить за свой счёт. 
2. Обязанность у ранее управлявшей домом организации по восстановлению документов на дом возникает только в случае, если они ей передавались и были утрачены. 

УО следует учесть это двоякое толкование норм законодательства в отношении восстановления технической документации. Это важно, ведь нарушение порядка и сроков её передачи, равно как отказ и уклонение от этого, являются грубым нарушением лицензионных требований. 

Таким нарушением является не только прямое «нет» в ответ на уведомление о необходимости передать документы на дом, но и отсутствие со стороны бывшей УО письма с информацией о времени и дате, когда она готова вручить пакет документов новой УО или уполномоченному собственнику. 

За такие действия или бездействие управляющая организация может быть привлечена к административной ответственности в соответствии с подпунктом «е» пункта 4(1) Постановления Правительства РФ № 1110 по части 3 статьи 14.1.3 Кодекса об Административных Правонарушениях РФ. Штраф для юридических лиц составляет от 300 000 до 350 000 рублей, для должностных лиц – от 100 000 до 250 000 рублей. Также руководители могут быть дисквалифицированы на срок до трёх лет. 

Если техническую документацию не передали ТСЖ или кооператив, то их накажут по статье 7.23.2 Кодекса об Административных Правонарушениях РФ – штрафом от 50 000 до 200 000 рублей для юридических лиц, от 30 000 до 40 000 рублей для руководителей. 

Алгоритм приёма-передачи технической документации 

Если собственники на ОСС решили сменить УО или способ управления домом, то: 

1. Новая УО или уполномоченное общим собранием лицо направляет бывшему управляющему МКД уведомление о необходимости передать техническую документацию на дом, а также сообщает об этом в ГЖИ. 
2. Прежняя компания в ответ сообщает о дате и времени вручения пакета документов на МКД. 
3. Стороны оформляют в двух экземплярах акт приёма-передачи технической документации МКД, в том числе с претензиями принимающей стороны к количеству или качеству документов. 
4. Выбранная собственниками управляющая организация или уполномоченный собственник направляют копию акта в ГЖИ. 

Источник фото: https://www.pexels.com/

И снова нам подкидывает интересную практику Новосибирск! На этот раз речь пойдёт о требовании передачи технической документации на МКД.

Итак, фабула дела. В 2019 году собственники помещений одного МКД провели ОСС, на котором приняли решение «уйти» к другой управляющей организации.

Новоизбранная организация обратилась в арбитражный суд с иском к своей «предшественнице» и заявила требование об обязании передать техническую документацию на МКД, поскольку передано было далеко не всё то, «что положено по закону».

Всего было заявлено двадцать шесть пунктов по документации, а также (внимание, вспышка!) «присудить денежную сумму (астрент) за неисполнение ответчиком обязательств по передаче технической и иной связанной с управлением МКД документации, в размере 5 000 (Пять тысяч) рублей за каждый день неисполнения решения суда с момента его вступления в законную силу».

Неплохо, да? Впрочем, мы прекрасно понимаем уровень расценок пресловутого БТИ и во что обходится изготовление той же копии технического паспорта МКД.

Суд первой инстанции требования удовлетворил частично, указав, что состав технической и иной документации, подлежащей передаче вновь избранной управляющей организации, определяется в соответствии с пунктами 24 и 26 Правил № 491 и данный перечень является открытым, то есть предусматривает также передачу иных документов, связанных с управлением МКД. Астрент установлен судом в размере трёх тысяч рублей в день.

Вот именно открытость перечня стала камнем преткновения, поскольку ответчик с решением суда не согласился по двум основаниям:

• во-первых, открытость перечня документации нельзя трактовать как буквально бесконечность, поскольку есть такая документация, которую изготовляет не сам лицензиат, а сторонние лица, для обращения к которым нужно обладать статусом управляющей организации в отношении спорного МКД (а ответчик статус уже утратил, поскольку управляющая организация сменилась);

• во-вторых, даже три тысячи в день — это слишком много, учитывая то, что во-первых.

В чём отказано судом? Вы будете удивлены, но суд отклонил требование о передаче технического паспорта МКД.

Ответчик передал истцу такой документ, но… по состоянию на 1992 год. Суд указал истцу следующее:

«…заявляя данные требования, истец указал, что ответчик был обязан заказать за свой счет и изготовить такой паспорт.

Между тем, управление многоквартирным домом осуществляется его собственниками. Управляющая компания, как коммерческая организация не обязана безвозмездно оплачивать работы, за свой счет, поскольку такая обязанность в силу ст. 210 ГК РФ возложена на собственников многоквартирного дома.

…

Из материалов дела следует, что по акту приема-передачи, ответчик передал истцу технический паспорт дома передан по состоянию на 1992 г. При этом, из представленных доказательств видно, что собственниками помещений многоквартирного дома № 6 по ул. 25 лет Октября было принято отрицательное решение по оформлению нового технического паспорта дома (см. пункт 10 Протокола общего собрания собственников б/н от 29.04.2016 г., Приложение 7). Все собственники проголосовали против изготовления такого паспорта.

Указанное обстоятельство не позволяет суду возложить обязанность по обязанию ответчика предоставить соответствующую техническую документацию.».

Также судом отказано в требовании о передаче проектной документации на МКД, поскольку в силу п. 26 Правил № 491 проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома, передается только при ее наличии. Истцом не представлено доказательств наличия данной документации в принципе.

По той же причине отказано в требовании о передаче акта приемки жилого дома от строительной организации, а также результатов инженерных изысканий, поскольку по смыслу п. 24 ГОСТ Р 56192-2014 данная документация относится к этапу строительства многоквартирного дома.

Попутно суд указал, что план участка и кадастровый план — не одно и то же, а поскольку требование о передаче именно кадастрового плана истец не заявил, то и в этом ему было отказано.

Кстати, журналы заявок и обращений по вопросам качества услуг и работ судом также не были затребованы, поскольку ответчик такие журналы передал, а на возражение истца о том, что они не по форме, суд указал, что формы журналов не установлено. Бери, что дают.

Из поданной ответчиком апелляционной жалобы нас интересует мотивировка. Вкратце, она была приведена так.

А) Электронный паспорт МКД находится на сайте и он автоматически перешел к истцу как только был включен в его реестр лицензии.

Б) В нормативно-правовых актах не установлена обязательная форма и содержание документа «Санитарный паспорт придомовой территории».

В) Возложение обязательств по изготовлению энергетического паспорта МКД и паспорта фасада на ответчика повлечет неосновательное обогащение новой управляющей организации, что является недопустимым. Ответик не производил работы по измерению шума и вибрации, соответственно документов/протоколов у него нет.

Г) Сумма астрента завышена, не отвечает принципам справедливости.

Седьмой арбитражный апелляционный суд жалобу ответчика отклонил. При этом в обоснование своей позиции привёл такие доводы.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ№ 17074/09 от 30.03.2010 г., отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица в силу презумпции того, что техническая документация имеется или должна иметься у предыдущей управляющей компании.

Жилищное законодательство и нормативные акты, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не устанавливают последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации, поэтому в данном случае подлежат применению общие правила ответственности за нарушение обязательств (глава 25 ГК РФ), в том числе и астрент.

Вновь избранная управляющая организация не вправе требовать передачи ей или восстановления той документации, которая никогда не передавалась ранее управлявшей ранее многоквартирным жилым домом организации. Аналогичная правовая позиция изложена в Определении ВС РФ от 17.10.2018 г. № 307-ЭС18-17552.

Сведений о материальном положении ответчика в материалы дела не представлено, равно как и доказательств, подтверждающих явную несоразмерность судебной неустойки последствиям нарушенного обязательства и получения истцом необоснованной выгоды при ее взыскании.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа оставил состоявшиеся судебные акты по делу без изменения, кассационную жалобу ответчика — без удовлетворения.

Но дело не окончилось! Ответчик подал жалобу и дело было передано на рассмотрение ВС РФ.

В определении о передаче дела указано следующее.

Ответчик выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами в части обязания передать паспорт фасада и энергетический паспорт МКД, поскольку считает, что требование об изготовлении за его счет этих документов, не содержащихся в перечне обязательной технической документации, в отношении которых собственниками помещений не принимались решения и не определялся источник финансирования, являются незаконными, противоречащими пунктам 24, 26 Правил № 491.

В соответствии с Порядком выдачи паспортов фасадов зданий (строений, сооружений) на территории города Новосибирска, утвержденным постановлением мэрии г. Новосибирска от 16.08.2013 г. № 7762, выдача паспортов фасада осуществляется при подтверждении у заявителя права на получение данного паспорта, которое после переизбрания управляющей организации у ответчика отсутствует.

Также ответчик полагает, что астрент в размере 3 000 руб. за каждый день просрочки является чрезвычайно завышенный, в результате чего ему придется заплатить около 1 000 000 руб. в год за неисполнимое решение суда.

Итак, будем посмотреть… Заседание назначено на 06.04.2021 г.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Заявка на обслуживание здесь.

30.09.2019

    Пунктом 19 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановление Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 (ред. от 13.09.2018) (далее – Правил) организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая предусмотренное пунктом 18 указанных Правил уведомление, передает в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, технические средства и оборудование, а также сведения, указанные в подпункте «б» пункта 4 настоящих Правил, организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Также в силу части 3.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным или жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество, кооператив в течение трех рабочих дней с даты принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа управления таким домом обязаны передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, либо в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом собственнику помещения в многоквартирном доме, указанному в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком многоквартирном доме.

За неисполнение управляющей организацией, осуществляющей предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии, вышеуказанных обязательств в установленный срок предусмотрена административная ответственность по части 3 статьи 14.1.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, а товариществом собственников жилья, жилищным или жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом — административная ответственность по статье 7.23.2 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

В соответствии с пунктом 20 Правил техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов, технических средств и оборудования такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к их восстановлению и в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

Вместе с тем, согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 10.07.2019 № 303-ЭС19-9889, если техническая документация на многоквартирный дом во владение «старой» управляющей организации не передавалась, то у неё отсутствует обязанность по её восстановлению. Обязанность по восстановлению технической документации лежит на прежней управляющей компании только в случае передачи ей такой документации и ее утраты данной организацией.

Однако необходимо отметить, что правовая позиция некоторых научно-консультативных советов при окружных арбитражных судах не совпадает с вышеуказанной правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, которые рекомендовали судам придерживаться позиции, согласно которой вновь выбранная управляющая организация вправе требовать передачи технической и иной документации, необходимой для осуществления деятельности по управлению и содержанию общего имущества, вне зависимости от отсутствия или утраты такой документации предыдущей управляющей организацией.

Так, буквально за три недели до комментируемого определения ВС РФ, Президиум Арбитражного суда Московского округа утвердил по данному вопросу рекомендацию Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Московского округа.