Передача функции управления жилищным фондом частным компаниям осуществляется с правом

1. Управление портфелем недвижимости.

Управление
портфелем недвижимости — это
совокупные процессы формирования,
развития решений управления, которые
обеспечивают максим эффективность от
проводимой собственником стратегии и
тактики по наиболее рациональному
использованию активов. Портфель
недвижимости включает рынок жилья, на
котором числятся застройщики, инвесторы,
пользователи. Управляющий инвестиционным
портфелем недвижимости отвечает за
доходность доверенного ему портфеля,
который состоит из объектов недвижимости,
за разработку и выполнение стратегической
программы управления. Эта стратегия
направлена на составление оптимального
портфеля путем проведения хорошо
сбалансированных инвестиций и извлечения
средств с учетом распределения возможных
инвестиционных рисков. Но она направлена
и на улучшение соотношения риска при
эксплуатации и увеличение потребительной
стоимости объектов. Управляющий портфелем
ставит задачи перед управляющим фондами
и окончательно решает вопрос об участии
в реализации крупных инвестиционных
проектов. Выработка стратегической
программы управления портфелем
производится на основе результатов
анализов портфеля и изучения, знания
рынка, полученных от управляющего
портфелем (дирекции по недвижимости).
Состав портфеля считается наилучшим с
учетом отвлечения инвестиционных рисков
и зависит от объектов, их типа, размеров,
географического расположения и возраста.
Главной целью управления портфелем
являются инвестиции и получение
максимальной прибыли на вложенные
средства. Эта прибыль должна рассматриваться
в сочетании с возможными инвестиционными
рисками. Деятельность управляющего
портфелем направлена на управление
рисками и контроль за ними. Управляющий
портфелем отвечает за полученный доход
на вложенные в портфель средства в
долгосрочной перспективе, за увеличение
потребительной стоимости включенных
в портфель объектов, за степень
инвестиционных рисков, долю рынка
(процент от суммарного объема продаж
данного товара всеми участниками рынка)
и т.д. Суть управления портфелем
заключается в нахождении исходных
пунктов стратегии, ко-ым должен
соответствовать состав портфеля, и в
реализации этой стратегии. Это означает
определение тех сочетаний готовой
строительной продукции и рынков, с
которыми организация хотела бы работать.
При этом все риски (рискованность) данных
сочетаний решают значение выбора
оптимального портфеля. Определение
состава портфеля осуществляется на
разнообразных уровнях, например на
уровне секторов рынка (офисные и торговые
помещения,

1. Концепция управления жилищным фондом с привлечением управляющей компании. Функции управляющей компании

Формирование
системы управления эксплуатацией
жилищного фонда во многом зависит от
формы собственности. На сегодняшний
день структу­ра жилищного фонда
муниципального образования включает
жилые дома и общежития различных форм
юридической собственности:

• частный
  жилищный фонд,
  принадлежащий
  на праве собственности гражданам, а
  также юридическим лицам — частным
  организациям;

• смешанный
  жилищный фонд,
  находящийся
  в общей собственности нескольких
  собственников (юридических и физических
  лиц, жилищных, жилищно-строительных
  кооперативов, товариществ собственников
  жилья и других объединений собственников);

• государственный
  жилищный фонд,
  находящийся
  в ведении госу­дарственных унитарных
  предприятий и государственных учреждений;

• муниципальный
  жилищный фонд,
  принадлежащий
  на праве соб­ственности муниципальному
  образованию.

Управление
жилищным фондом, обеспечивающее
эффективное исполь­зование недвижимости
в жилищной сфере, включает в себя:

• целевое
  и рациональное использование жилищного
  фонда для удов­летворения потребностей
  собственника (собственников) жилищного
  фон­да и граждан, проживающих в нем
  на иных основаниях;

• обеспечение
  необходимого качества среды проживания
  путем орга­низации работ по обслуживанию,
  ремонту и реновации зданий и строений;

• обеспечение
  содержания объектов недвижимости через
  определе­ние источников и размеров
  финансирования, обеспечение сбора
  денежных средств, а также путем
  планирования и контроля использования
  финансо­вых ресурсов.

Создание
эффективной системы управления
эксплуатацией жилищного фонда города
связано с необходимостью рационального
разделения фун­кций между участниками
данного процесса, в обосновании
муниципально­го заказа на эксплуатацию
жилья, в подборе рациональных форм и
методов организации конкурсного подбора
подрядчиков, в определении адекват­ных
форм контроля за деятельностью
жилищно-эксплуатационных органи­заций.
Предлагаемая схема управления процессом
эксплуатации жилищ­ного фонда города
в условиях реформирования ЖКХ (рис. 1.1)
предусмат­ривает формирование
конкурентных начал в жилищном хозяйстве
и расши­рение круга участников
хозяйственного процесса.

Основными
участниками предлагаемой системы
взаимоотношений явля­ются администрация
города, служба заказчика, городские
жилищно-эксплуатационные организации,
население, проживающее в муниципальном
(или государственном) городском жилищном
фонде, а также альтернативные структуры:
независимые управляющие компании,
ремонтно-эксплуатационные фирмы,
население, проживающее в частном или
коллективном жилищ­ном фонде.

Администрация
города
определяет
стратегические направления развития
жилищного сектора города, разрабатывает
и принимает программу реформи­рования
жилищного хозяйства, формирует службу
заказчика и регулирует централизованные
финансовые потоки, направляемые в данную
сферу деятель­ности. Осуществляет
общий контроль за обеспечением
потребителей ЖКУ в соответствии с
утвержденными правилами и нормами их
предоставления.

Дирекция
муниципального заказа
выступает
от лица администрации му­ниципального
образования, формирует муниципальный
заказ на содержа­ние и ремонт жилья,
заключает договоры с производителями
работ и потре­бителями услуг,
обеспечивает контроль за проведением
и сдачей выполнен­ных работ.

Городская
(или районные в крупных городах) дирекция
муниципально-

го заказа организует
конкурсный набор подрядчиков на
проведение работ

по содержанию и
ремонту государственного и муниципального
жилищного

фонда. Финансирование этих
работ осуществляется из двух
основных

источников: плата потребителей
за содержание и ремонт жилья и
предос-

тавленные услуги, а также
дотации из городского бюджета,
направляемые

через дирекцию
муниципального заказа подрядным жилищным
организа-

циям в связи с низкими
тарифами для населения. •

Дирекция
муниципального заказа может
иметь различный правовой статус:
учреждение или муниципальное
(государственное) унитарное пред­приятие,
частное предприятие или акционерное
общество. Она может фор­мировать
собственные управленческие, контрольные
и хозяйственные под­разделения и
выступать в форме управляющих
компаний, а
так же:

• является
  титульным балансодержателем объектов
  инженерной инф­раструктуры, жилого
  и нежилого фонда;

• осуществляет
  бухгалтерский учет;

• представляет
  интересы муниципалитета как собственника
  в управле­нии многоквартирных домов;

• производит
  расчет потребностей в бюджетных
  средствах, подготовку предложений в
  проект бюджета, титульные списки;

• проводит
  или участвует в организации конкурсов,
  связанных с обес­печением функционирования
  системы ЖКХ;

• заключает
  договор с управляющей компанией на
  управление муници­пальным имуществом;

• при
  заключении договора на управление
  передает управляющей компании
  техдокументацию на жилые дома;

• ведет
  мониторинг состояния жилого фонда;

• выполняет
  функцию надзора и контроля за
  использованием муници­пального
  имущества;

• планирует
  и осуществляет финансирование
  капитального ремонта в объеме бюджетных
  средств;

• формирует
  муниципальный заказ и заключает договора
  на исполне­ние работ по капремонту.

• планирует
  и осуществляет финансирование работ
  по благоустрой­ству;

• формирует
  муниципальный заказ и заключает договора
  на исполне­ние работ по благоустройству;

• контролирует
  исполнение договоров по благоустройству.

Расширение
альтернативного городского жилищного
сектора приводит К необходимости
возникновения управляющих
компаний, которые
прини-I
миют
на себя ответственность за эксплуатацию
зданий, находящихся в частной или
коллективной собственности. Они могут
выступать в качестве альтернативных
заказчиков или привлекать к выполнению
работ отдель­ных работников на
контрактной основе и т. п. При этом
частные и коллективные владельцы
жилищного фонда непосредственно
рассчитываются либо прямо с производителями,
либо с управляющими фирмами.

Передачу
функций управления жилищным фондом
частным компаниям целесообразно
осуществлять на праве доверительного
управления соб­ственностью (траст).
В этом случае фирма выполняет текущее
управле­ние и обслуживание жилищного
фонда независимо от формы собственно­сти.
Владелец фонда принимает эти услуги и
выплачивает фирме вознаг­раждение в
соответствии с договором.

Подрядные
организации: ремонтно-строительные,
жилищно-эксплуатационные организации,
коммунальные предприятия в соответствии
со своим профилем выполняют работы по
содержанию и ремонту городского
государственного и муниципального
жилищного фонда, а также фонда других
форм собственности в соответствии с
договорными обязательствами.

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]

• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда:

1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме;

2) требований к формированию фондов капитального ремонта;

3) требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

4) требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;

5) правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

6) правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения;

7) правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;

требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов;

9) требований к порядку размещения ресурсоснабжающими организациями, лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, информации в системе;

10) требований к обеспечению доступности для инвалидов помещений в многоквартирных домах;

11) требований к предоставлению жилых помещений в наемных домах социального использования.

2. Предметом государственного жилищного надзора не является соблюдение юридическими лицами независимо от организационно-правовой формы или индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии (далее — управляющая организация), лицензионных требований.

3. Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (далее — органы государственного жилищного надзора) в соответствии с положением, утверждаемым высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, и общими требованиями к организации и осуществлению государственного жилищного надзора, установленными Правительством Российской Федерации.

4. Предметом муниципального жилищного контроля является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, указанных в пунктах 1 — 11 части 1 настоящей статьи, в отношении муниципального жилищного фонда.

5. Муниципальный жилищный контроль осуществляется уполномоченными органами местного самоуправления (далее — органы муниципального жилищного контроля) в соответствии с положением, утверждаемым представительным органом муниципального образования (высшим исполнительным органом государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, если иное не предусмотрено законами данных субъектов Российской Федерации).

6. Организация и осуществление государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля регулируются Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации».

7. При осуществлении государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля в отношении жилых помещений, используемых гражданами, плановые контрольные (надзорные) мероприятия не проводятся.

8. При осуществлении государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля может выдаваться предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований, выявленных в том числе в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности).

9. Согласование назначения на должность и освобождения от должности руководителя органа государственного жилищного надзора по предложению высшего должностного лица субъекта Российской Федерации (руководителя высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

10. Главный государственный жилищный инспектор Российской Федерации осуществляет координацию деятельности органов государственного жилищного надзора и органов муниципального жилищного контроля при осуществлении ими государственного жилищного надзора, регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, муниципального жилищного контроля, направление высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) представления об освобождении от должности руководителя органа государственного жилищного надзора, а также иные полномочия, установленные Правительством Российской Федерации. Назначение на должность и освобождение от должности главного государственного жилищного инспектора Российской Федерации осуществляются Правительством Российской Федерации по предложению федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации.

11. При организации и осуществлении государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля используют в том числе размещенную в системе информацию.

12. Орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями:

1) о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме либо общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива с нарушением требований настоящего Кодекса;

2) о ликвидации товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава такого товарищества или такого кооператива, внесенных в устав такого товарищества или такого кооператива изменений требованиям настоящего Кодекса либо в случае выявления нарушений порядка создания такого товарищества или такого кооператива, если эти нарушения носят неустранимый характер;

3) о признании договора управления многоквартирным домом, договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме недействительными в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении нарушений требований настоящего Кодекса о выборе управляющей организации, об утверждении условий договора управления многоквартирным домом и о его заключении, о заключении договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, об утверждении условий указанных договоров;

4) в защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований;

5) о признании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия данного договора обязательным требованиям, установленным настоящим Кодексом;

6) о понуждении к исполнению предписания.

13. Для проведения контрольных (надзорных) мероприятий при поступлении обращений (заявлений) граждан и организаций, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации, информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», государственных информационных систем о возможных нарушениях обязательных требований, указанных в части 1 настоящей статьи, органы государственного жилищного надзора, органы муниципального контроля разрабатывают и утверждают индикаторы риска нарушения обязательных требований. Типовые индикаторы риска нарушения обязательных требований устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

14. Главный государственный жилищный инспектор Российской Федерации издает приказ об организации выполнения поручения Президента Российской Федерации, Председателя Правительства Российской Федерации о проведении контрольных (надзорных) мероприятий в рамках государственного жилищного надзора, регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, муниципального жилищного контроля, если поручением не установлено иное.

15. Государственный контроль (надзор) за соблюдением региональными операторами требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляется органами государственного жилищного надзора в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

16. Государственный контроль (надзор) за соблюдением органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляется органами государственного жилищного надзора в соответствии с положениями Федерального закона от 6 октября 1999 года N 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

17. Предметом государственного контроля (надзора), указанного в части 16 настоящей статьи, является соблюдение органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в том числе требований:

1) к содержанию общего имущества в многоквартирном доме;

2) к ограничению изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги, требований к составу нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), условиям и методам установления нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), а также к обоснованности размера установленного норматива потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), обоснованности размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, и к соблюдению предельных индексов изменения размера такой платы;

3) к предоставлению жилых помещений в наемных домах социального использования;

4) к порядку размещения информации в системе.

18. Основанием для включения плановой проверки в ежегодный план проведения плановых проверок является в том числе истечение одного года со дня:

1) постановки на учет в муниципальном реестре наемных домов социального использования первого наемного дома социального использования, наймодателем жилых помещений в котором является лицо, деятельность которого подлежит проверке;

2) установления или изменения нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг).

19. В целях обеспечения прав и законных интересов граждан может осуществляться общественный жилищный контроль, субъектами которого могут являться общественные объединения, иные некоммерческие организации, советы многоквартирных домов, другие заинтересованные лица в соответствии с законодательством Российской Федерации.

С 1 марта 2005 г. вводится в действие Жилищный ко­декс РФ (далее — ЖК РФ). С этого дня согласно ст. 1 и 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищ­ного кодекса Российской Федерации» (далее — Ввод­ный закон) утрачивают силу законодательные акты, ранее регулировавшие вопросы управления, содержа­ния, текущего и капительного ремонта многоквартир­ных жилых домов:

• Жилищный кодекс РСФСР;
• Закон РФ от 24.12.92 № 4218-1 «Об основах феде­ральной жилищной политики» (далее — Основы);
• Федеральный закон от 15.06.96 № 72-ФЗ «О това­риществах собственников жилья» (далее – Закон о ТСЖ);
• Закон РФ от 04.07.91 № 1541-1 «О приватизации жи­лищного фонда в Российской Федерации» (далее — Закон о приватизации)[1];
• ряд других законодательных актов.

Действующие на территории Российской Федерации законы и иные правовые акты впредь до приведения в соответствие с ЖК РФ могут применяться лишь по­стольку, поскольку они не противоречат ЖК РФ и Ввод­ному закону.

К числу главных задач, решаемых ЖК РФ в сфере управления жильем, относятся:

• создание условий для демонополизации рынка уп­равления многоквартирными домами;
• развитие конкурентных отношений между органи­зациями любых организационно-правовых форм;
• переход к самостоятельному выбору собственника­ми помещений в многоквартирных домах приемлемого для них способа управления домами;
• снятия барьеров для создания ТСЖ;
• создание органами местного самоуправления (ОМС) равных условий управления жильем любыми лицами независимо от формы собственности.

Нормативное регулирование управления жильем до принятия ЖК РФ

Ранее действовавший Жилищный кодекс РСФСР изначально был рассчитан исключительно на государ­ственное управление жилищным фондом, его содер­жание и ремонт. Управление преобладающим по объему «жилищным фондом местных Советов народ­ных депутатов» должно было осуществляться испол­нительными комитетами местных Советов и образуе­мыми ими органами управления, а управление «ве­домственным жилищным фондом» — министерствами, государственными комитетами, ведомствами и под­чиненными им предприятиями, учреждениями, орга­низациями (ст. 17 ЖК РСФСР).

Процесс приватизации жилья существенно не за­тронул организацию управления. В1991 г. в ЖК РСФСР были внесены изменения, согласно которым «за государ­ственными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями сохраняются[2] обяза­тельства по обслуживанию и ремонту приватизирован­ных жилых помещений по договору с их собственни­ками (товариществами и иными объединениями)» (ст. 129). Эта норма дублирует положения ст. 22 Зако­на о приватизации.

Согласно ст. 23 Закона о приватизации «собствен­ники жилых помещений вправе самостоятельно определять организации для обслуживания этих поме­щений (государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы и иные хозяйствующие субъекты независимо от орга­низационно-правовых форм)». Таким образом, даже в отношении «обслуживания помещений» государ­ственные организации названы первыми. Сохранение принципов государственного управления жильем за­конодательно закреплено в ст. 24 Закона о привати­зации: «…обслуживание и ремонт жилого дома в це­лом осуществляется жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями или их пра­вопреемниками, обслуживающими этот дом до начала приватизации».

Основы определяли управление жилищным фондом как составную часть жилищной сферы, являющейся отраслью народного хозяйства. Участие в управлении жилищным фондом рассматривалось в них (ст. 5) как право граждан, неправительственных, общественных организаций и иных добровольных объединений «на­нимателей, арендаторов и собственников жилых поме­щений в домах всех форм собственности …с целью защиты своих экономических и социальных прав и ин­тересов». Кроме определения понятия «товарищество собственников жилья», Основы практически не регу­лировали вопросы управления жильем. Поскольку Ос­новы являлись законом переходного периода, то в них лишь были намечены подходы, обеспечивающие эле­менты конкуренции в сфере содержания и ремонта жилья. Так, в ст. 24 Основ было установлено, что «до­говоры на оказание услуг по содержанию и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов заключаются местной администрацией, государствен­ными и муниципальными предприятиями, учреждени­ями и организациями, как правило, на конкурсной основе, с привлечением предприятий и организаций любых форм собственности». Но сферы управления жи­льем эта норма не затрагивала. К тому же выражение «как правило» долгое время воспринималось лишь как рекомендация для проведения «экспериментов».

Серьезное изменение подходов к управлению жи­льем произошло после принятия Закона о ТСЖ. Вслед за определением в ГК РФ понятия «общее имущество в многоквартирном доме» (ст. 289 и 290) Закон о ТСЖ ввел понятие «кондоминиум» как имущественный комплекс, включающий в свой состав объекты, находя­щиеся в индивидуальной собственности различных лиц, и объекты, находящиеся в общей долевой соб­ственности. Кроме того, Закон о ТСЖ установил детальную процедуру выбора всеми собственниками объектов, находящихся в индивидуальной собственности способа управления кондоминиумом:

• непосредственное управление (при незначительных размерах кондоминимума и ограниченном числе домовладельцев);
• передача домовладельцами функций по управлению кондоминиумом «уполномоченной государством или органами местного самоуправления Службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги»;
• образование ТСЖ для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующей передачи по договору управляющему части или всех функций по управлению.

Закон о ТСЖ допускал и иные способы управления, установленные федеральными законами и законам субъектов РФ.

Ситуация в сфере управления жильем до принятия ЖК РФ

Положение на рынке управления многоквартирными домами сложилось достаточно неоднородное. С одной стороны, почти повсеместно сохранилось засилье муниципальных (государственных) предприятий и учреждений, которые зачастую поддерживается городскими администрациями. С другой стороны, монопольные МУПы и учреждения потенциально могут быть заменены подразделениями строительных организаций частными управляющими организациями, должностными лицами органов управления ТСЖ и ЖСК (ЖК), которые уже имеют практический опыт управления своими домами и в состоянии управлять другими жилым зданиями. Однако замене муниципальных управляющих препятствует протекционизм местных властей по отношению к МУПам. Нередко ОМС присваивают себе право единолично решать вопросы выбора управляющих независимо от мнения остальных собственников помещений в многоквартирных домах.

Как известно, наши сограждане традиционно воспринимают жилые дома как «муниципальный жилищный фонд», управление которым осуществляют только организации, за которыми этот «фонд» закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и в чьем бухгалтерском балансе он числится. Препятствием развития инициативы граждан самостоятельно управлять жильем являлось и положение Закона о ТСЖ, предусматривавшее в качестве условия создания ТСЖ вхождение земельного участка, на ко тором расположен дом, в состав общего имущества кондоминиума. Тем не менее, собственниками поме­щений создано несколько тысяч ТСЖ, и в некоторых случаях не благодаря, а вопреки политике местных властей.

До настоящего времени ОМС (в ряде субъектов РФ — органы государственной власти на уровне городов и районов) выбирали способ управления, не прово­дя общих собраний собственников, не спрашивая со­гласия других собственников. Исключение составля­ли только дома, в которых действовали жилищные кооперативы и созданные собственниками помеще­ний ТСЖ.

До сих пор большинство управляющих организаций являются унитарными предприятиями или «бюджетны­ми» учреждениями. Их создавали специально, не до­пуская, что жильем способны управлять какие-либо другие организации. Конкурсы если и проводились, то не как система, а как дань моде, чтобы «поставить галочку» в плане реализации программы реформиро­вания ЖКХ муниципальных образований (причем победитель определялся заранее).

Органы власти назначали одну управляющую орга­низацию для всего поселения или даже для всего му­ниципального района. Несколько управляющих на­значались только в крупных городах. В ведении одно­го управляющего находилось большое количество до­мов, управление которыми осуществлялось по одному договору, заключенному на единых условиях. Неред­ко договоры управления жильем вообще отсутство­вали. Прежде их заменяли решения о передаче иму­щества в хозяйственное ведение или оперативное уп­равление или договоры «о передаче в хозяйственное ведение» или «…в оперативное управление», ставшие нелегитимными после вступления в 1994 г. в силу ст. 299 ГК РФ.

Причины следующие: сохранение старых («совет­ских») подходов; привычка все усреднять; нежелание органов власти отдавать гражданам право решать воп­росы управления; нежелание «отпускать» денежные по­токи; ошибочное понимание термина «муниципальный жилищный фонд» и учет в реестре публичной собствен­ности жилых помещений, которые уже давно привати­зированы (проданы, подарены, получены в наследство и перешли в частную собственность иным законным способом); распространение права хозяйственного ве­дения и оперативного управления не на отдельные жи­лые помещения, а на дома, в которых не созданы ТСЖ или ЖСК.

Управление многоквартирным домом

Следует различать управление жильем как функцию публичной власти, обязанность собственников поме­щений в многоквартирном доме и хозяйственную (предпринимательскую) деятельность.

Публичная функция управления жильем присуща органам государственной власти и ОМС и заключает­ся в предоставлении нуждающимся гражданам жилых помещений по договорам социального найма и най­ма, в обеспечении нормальных условий пользования нанимателями жилыми помещениями, относящимися к государственному и муниципальному жилищным фон­дам, в осуществлении контроля безопасных условий проживания граждан.

Управление жильем как обязанность собственни­ков помещений состоит в осуществлении ими дей­ствий, необходимых для поддержания принадлежащих им жилых помещений и общего имущества в много­квартирном доме в надлежащем состоянии, обеспечи­вающим их пригодность для проживания.

Управление жильем как хозяйственная деятель­ность осуществляется на возмездной основе и заклю­чается в предоставлении услуг по содержанию и ремон­ту многоквартирного дома, коммунальных и иных ус­луг, связанных с проживанием граждан (например, радио- и телефикации, охрана, создание и обслужива­ние интернет-сетей).

Указанные разновидности управления различают­ся не только по субъектному составу. Каждая из них включает постановку целей, разработку задач для их достижения, реализацию намеченных мер, координацию и стимулирование деятельности исполнителей (привлекаемых лиц), а также контроль конечных ре­зультатов.

Очевидно, что эти составляющие у каждой разно­видности хотя и близки, но полностью не совпадают. Прежде всего это связано с различием интересов субъектов управления.

Публичный интерес заключается в наиболее эффек­тивном использовании в социальных и коммерческих целях недвижимого имущества, принадлежащего муниципальному образованию, субъекту РФ, Россий­ской Федерации. С известной долей условности мож­но сказать, что это имущество принадлежит всему населению соответствующего публично-правового образования.

Интерес собственников помещений заключается в том, чтобы многоквартирный дом находился в состо янии, пригодном для проживания самого собственни­ка (гражданина) или других лиц (нанимателей, членов семей собственников и нанимателей и др.), как можно дольше.

Интерес исполнителя состоит в получении стабиль­ного дохода от осуществления деятельности по управ­лению многоквартирными домами. Управляющий за­интересован в сохранении и расширении своего биз­неса, оптимальном соотношении требуемого собственниками качества и расходов на его достижение.

ЖК РФ (ч. 1 ст. 161) впервые сформулировал цели деятельности по управлению многоквартирным домом. Ранее они не были определены, и субъекты управле­ния понимали их по-разному. Осуществляемое соб­ственниками управление в соответствии с Кодексом должно обеспечивать:

• благоприятные и безопасные условия проживания;
• надлежащее содержание такого дома и земельно­го участка, на котором расположен дом;
• своевременный ремонт общего имущества в мно­гоквартирном доме и расположенных на земельном участке объектов;
• решение вопросов пользования общим имуще­ством в многоквартирном доме;
• предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме.

Определение понятия «управление» сформулирова­но в ЖК РФ как обязанность собственников помеще­ний в многоквартирном доме управлять принадлежа­щим им недвижимым имуществом. Собственники не могут отстраняться от управления независимо от того, какой именно способ управления они выбрали и реализуют. Это определение содержит ряд оценочных критериев: «благоприятный», «безопасный», «надлежа­щий», «своевременный». Соответствие результата уп­равления указанным критериям определяется путем его сравнения с требованиями, установленными зако­нодательством Российской Федерации. Так, требова­ния к жилым помещениям, их содержанию, содержа­нию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, технические регламенты, са­нитарные и технические нормы и правила устанавлива­ются на федеральном уровне (п. 6 ст. 2, п. 12 ч. 1 ст. 4, п. 2 и 17 ст. 12, п. 8 ст. 13, п. 9 ч. 1 ст. 14, ч. 4 ст. 17, ч. 1 ст. 156 и др. ЖК РФ). Правительством РФ устанавли­ваются также правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 39 ЖК РФ).

По сложившейся практике подобные нормы ранее распространялись только на исполнителей, осуществляющих конкретные виды работ и услуг. Но поскольку привлекаемые исполнители выполняют работы по ремонту и предоставляют услуги по содержанию жилья в заказываемых и оплачиваемых собственниками помещений объемах, то в первую очередь обязательные требования к состоянию домов касаются самих собственников помещений. Если собственники не заказали своим контрагентам необходимый перечень и объем работ и услуг, то они должны отвечать за последствия своего бездействия. Если собственники заказали необходимый перечень и объем работ и услуг, но их контрагенты не обеспечили выполнение поставленных задач, то собственники должны отвечать за состояние дома, сложившееся в результате выбор контрагентов и контроля качества их деятельности. Исполнители также должны отвечать за качество своей деятельности как перед собственниками помещений (в порядке исполнения договорных обязательств), те и перед органами, уполномоченными осуществлять государственный контроль.

С учетом сказанного, управление многоквартирным домом не может рассматриваться во всех случаях как деятельность, осуществляемая исключительно на профессиональной основе. Например, органы yправления ТСЖ или ЖСК (общее собрание, правление, председатель) осуществляют управление в соответствии с уставом этих некоммерческих организаций. Причем органы управления состоят из членов TCЖ или ЖСК. Даже если отдельные должностные лица органов управления указанных некоммерческих организация получают денежное вознаграждение за свою работу, они все равно действуют в рамках членских отношений, а не на основании возмездных договоров. ТСЖ и ЖСК не обязаны привлекать профессионалов по возмездному договору, а если и делают это, то по собственному усмотрению. В случае привлечения ТСЖ или кооперативом управляющей организации она действует на основании договора управления и осуществляет управленческую деятельность на профессиональной основе.

Объект управления

Следует обратить внимание, что в ранее действовавшем ЖК РСФСР употреблялось понятие «управление жилищным фондом», в ЖК РФ применяется понятие «управление многоквартирным домом». Это означает изменение концепции управления жильем, которая изложена в разделе VIII ЖК РФ.

ЖК РФ исходит из необходимости организации уп­равления самими собственниками в масштабе мно­гоквартирного дома. Собственникам вменяется в обязанность нести бремя содержания своего, ин­дивидуально определенного имущества, (квартира) и общего имущества дома (ст. 210, 289 ГК РФ, п. 3 ст. 30 ЖК РФ). При этом учитываются как технические характеристики и состояние дома, так и специфиче­ские потребности собственников помещений. Отныне органы власти не могут принимать решений по выбо­ру способа управления без участия остальных соб­ственников, и оплата собственниками квартир в но­вых домах расходов на содержание старых домов дол­жна остаться в прошлом.

Выбор способа управления многоквартирным домом

Способ управления многоквартирным домом выби­рается собственниками помещений в многоквартир­ном доме на общем собрании. Эта норма ЖК РФ (ч. 3 ст. 161) сохраняет преемственность с положениями Закона о ТСЖ (п. 3 ст. 21). В соответствии с Кодексом (ч. 1 ст. 44) общее собрание собственников помеще­ний является органом управления многоквартирным домом даже в том случае, когда управление осуществ­ляет ТСЖ или ЖСК, в котором часть членов кооперати­ва выплатила паевые взносы, а тем более управляю­щий. Выбранный однажды способ управления домом может быть изменен в любое время на основании ре­шения собственников помещений. Согласно ЖК РФ (ч. 3 ст. 161) принятое решение общего собрания о вы­боре способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в т. ч. для тех, кто не участвовал в голосовании. Решение общего собрания собственников может быть принято путем как очного, так и заочного голосо­вания, которое является новой нормой жилищного законодательства и целесообразно при большом числе собственников помещений. В случае заочного голосо­вания собственники помещений могут передать в пись­менной форме свои решения по вопросам, поставлен­ным на голосование, в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме считается правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений или представители, обладающие более чем 50% от общего числа голосов. Каждый собственник обладает количеством голосов пропорционально его доле в пра­ве общей собственности на общее имущество в дан­ном многоквартирном доме. Согласно ст. 15 Вводного закона доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (доля участия) пропорциональна размеру принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено принятым до введения в действие Вводного закона решением общего собрания соб­ственников помещений или иным соглашением всех уча­стников долевой собственности на общее имущество.

Муниципальные образования, субъекты РФ и Рос­сийская Федерация, имеющие в собственности жилые и нежилые помещения в доме, при принятии решений на общем собрании имеют равные с другими собствен­никами помещений в таком доме права. Никакие при­вилегии для этой категории собственников не предус­мотрены, что соответствует ст. 124 ГК РФ. На основа­нии ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов РФ в собрании могут участвовать органы государственной власти в рамках их компетенции. От имени муниципальных образований это могут быть ОМС, а в случаях и порядке, предусмотренных феде­ральными законами, указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов РФ и муниципальных образований, по их специальному поручению от име­ни указанных публично-правовых образований могут выступать государственные органы, ОМС, а также юридические лица и граждане.

Голосование на общем собрании осуществляется собственником помещения как лично, так и через сво­его представителя, которому выдана доверенность, составленная в письменной форме (ч. 2 ст. 48 ЖК РФ). Такая доверенность должна содержать сведения о представляемом собственнике и его представителе (имя или наименование, место жительства или нахож­дения, паспортные данные) и быть оформлена в соот­ветствии с требованиями п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально.

Решение о выборе способа управления многоквар­тирным домом принимается большинством голосов при­сутствующих на нем собственников помещений. Коли­чество голосов участников собрания прямо зависит от величины доли участия домовладельца. Решения обще­го собрания собственников помещений в многоквартир­ном доме оформляются протоколами в порядке, уста­новленном общим собранием собственников помеще­ний в каждом конкретном доме (ч. 1 и 4 ст. 46 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме в соответствии с ЖК РФ (ч. 2 ст. 161) обязаны выбрать на общем собрании один из следующих способов уп­равления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками по­мещений в многоквартирном доме;
• управление ТСЖ, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, предусмотренным федеральным законом;
• управление юридическим лицом независимо от орга­низационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (управляющая организация).

​Этот перечень является закрытым и расширению не подлежит.

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений 

При таком способе все общие вопросы управления многоквартирным домом, которые регламентирует ст. 164 ЖК РФ, решают непосредственно сами соб­ственники. По сравнению с Законом о ТСЖ ЖК РФ не ограничивает число собственников помещений, спо­собных выбрать и реализовать такой способ управле­ния домом. Ранее действовавший Закон о ТСЖ пре­дусматривал, что кондоминиум включает «не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам»[3]. Оптимальное число собственников помещений, которым целесооб­разно использовать этот способ управления, опреде­лит правоприменительная практика. Но законодатель не счел допустимым лишать собственников помещений такого права.

Собственники вправе принять в рамках рассматри­ваемого способа управления несколько путей реали­зации своего решения. Во-первых, все текущие воп­росы управления могут решаться на общих собраниях. Во-вторых, собственники вправе распределить обязанности по управлению домом между собой. В-третьих, они могут выбрать одного управомоченного из своего числа или пригласить иное лицо (не из числа собствен­ников). В последнем случае все или большинство соб­ственников помещений в доме вправе выдать такому управомоченному лицу доверенность в письменной форме. Выдача доверенности от лица общего собра­ния Кодексом не предусмотрена. Указанное лицо в отношениях с третьими лицами будет выступать от име­ни собственников, отказавшихся от создания ТСЖ или жилищного кооператива и заключения договора управления с управляющим.

При непосредственном способе управления привлечения профессионального управляющего не будет Лицо, которому собственники помещений выдали письменную доверенность, не может считаться управляющим. Если уполномоченное собственниками лицо будет, помимо доверенности, иметь с собственниками помещений возмездный договор, предметом которого будет выполнение обязательств, предусмотренных ст. 162 ЖК РФ, то это уже будет соответствовать другому способу управления, предусмотренному Кодексом. Такие действия возможны только при принятии общим собранием решения об изменении способа управления. Если такое лицо будет иметь с собственниками помещений возмездный договор о выполнении (предоставлении) конкретных работ (услуг), то оно должно в зависимости от предмета договора квалифицироваться как подрядчик или исполнитель услуг.

В соответствии с ЖК РФ при непосредственном управлении договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности, должны заключаться собственниками помещений на основании решения их общего собрания. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения (в т. ч. поставки газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в т. ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления) должны самостоятельно заключаться каждым собственником помещения от своего имени.

Управление многоквартирным домом ТСЖ или потребительским кооперативом

В отличие от непосредственного управления многоквартирным домом управление ТСЖ, жилищным (жилищно-строительным) кооперативом осуществляется опосредованно через органы управления этих некоммерческих организаций. Все вопросы управления домом решаются органами управления ТСЖ и кооператива. Высшим органом управления таких организаций является общее собрание членов ТСЖ и кооператива (конференция). Текущая деятельность по управлению домом чаще всего осуществляется не общим собрани­ем, а выборными органами: правлением и председа­телем правления.

Раздел VIII ЖК РФ не содержит специальных поло­жений об управлении многоквартирным домом ТСЖ, жилищным (жилищно-строительным) кооперативом или иными специализированными потребительскими кооперативами, предусмотренными федеральными законами[4]. Деятельность указанных некоммерческих организаций осуществляется с учетом норм разделов V и VI ЖК РФ (ч. 9 ст. 162 Кодекса).

Некоммерческая организация вправе управлять многоквартирным домом как самостоятельно, т. е. пре­дусмотрев осуществление этой деятельности своими органами управления и/или включив на основании трудового договора в свой штат специалиста по управ­лению домом, так и привлекать для этого внешнюю управляющую организацию (управляющего), заключив с ней договор управления. В последнем случае такие договоры должны соответствовать требованиям Ко­декса к договорам управления. В любом случае ТСЖ обязано заключать договоры о содержании и ремонте жилых помещений и общего имущества с собственни­ками помещений в многоквартирном доме, не являю­щимися членами товарищества.

В соответствии с Вводным законом (ст. 14) жилищ­ный или жилищно-строительный кооператив, все чле­ны которого полностью внесли паевые взносы за пре­доставленные им жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 г. преобразованию в ТСЖ либо ликви­дации. Это связано с тем, что с момента создания главной целью деятельности ЖСК является строительство многоквартирного дома, а жилищного кооператива — приобретение многоквартирного дома. После этого кооперативы передают принадлежащие им жилые помещения в пользование членам кооперативов. По мере полной выплаты последними паевых взносов за квартиры они в силу закона приобретают пра­во собственности на эти жилые помещения (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Никакой «дополнительной» передачи кооперативом жилых помещений членам кооперати­ва не требуется.

Надо учитывать, что в соответствии с ч. 1 ст. 112 ЖК РФ количество членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать чис­ло жилых помещений в строящемся или приобретае­мом кооперативом многоквартирном доме. То есть ЖСК (ЖК) может действовать в масштабе только од­ного дома. Если собственниками стали все члены коо­ператива, то задача, ради которой они объединяли свои имущественные взносы, — выполнена. Для совме­стной деятельности собственников помещений в многоквартирном доме законом предусмотрена иная орга­низация — ТСЖ. Хотя управление многоквартирным домом, кооперативом и ТСЖ во многом одинаково, за­конодатель вправе требовать такой реорганизации ко­оперативов, поскольку новая организационно-право­вая форма (ТСЖ) более соответствует приобретенно­му прежними членами ЖСК (ЖК) статусу.

При преобразовании в ТСЖ и регистрации измене­ний их правового статуса кооперативы освобождают­ся от уплаты государственной пошлины. После 1 янва­ря 2007 г. кооперативы подлежат ликвидации уже в судебном порядке. При этом в суд должен обращать­ся орган, осуществляющий государственную регистра­цию юридических лиц.

ЖК РФ содержит менее жесткий по сравнению с За­коном о ТСЖ порядок создания товарищества. Так, те­перь не требуется предварительная регистрация кон­доминиума (как имущественного комплекса). Следова­тельно, до создания ТСЖ уже не нужно думать о включении в состав кондоминиума земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (что вызы­вало немалые организационные и финансовые слож­ности). Это будет способствовать созданию ТСЖ и реа­лизации собственниками своего права управлять мно­гоквартирным домом.

---

[1] Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» отменяется частично с 1 марта 2005 г. (ст.3, 9, 10 и раздел III «Обслуживание и ремонт приватизированного жилья»), а частично с 1 марта 2007 г.

[2] Здесь и далее выделено автором. – Примеч.ред.

[3] ЖК РФ не применяет понятие «кондоминиум» и наполняет новых содержанием понятие «общее имущество в многоквартирном доме» (ст.36).

[4] К числу таких некоммерческих организаций можно отнести, например, жилищные накопительные кооперативы, деятельность которых урегулирована принятым в декабре 2004 г. Федеральным законом «О жилищных накопительных кооперативах».

ВВЕДЕНИЕ

Конституционное
право на жилище выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей
общества, т. е. оно является сущностным правом, фундаментальным. От него
зависит система конкретных жилищных прав граждан, и они должны соответствовать,
не противоречить ему.

Жилищный
вопрос, остро стоявший в Советском государстве (кстати, не решенный до сих
пор), стимулировал власть к принятию решительных мер по обеспечению граждан
жильем. Этот процесс необходимо было нормативно урегулировать, что и
потребовало разработки кодифицированных законов.

Сегодня
новых жилых домов строится меньше, чем даже во времена заката СССР. По данным
Госстроя России, общий объем жилищного строительства в 2017 году составил 41
млн. кв. м, что в 1,86 раза меньше по сравнению с 1987 годом, когда было
построено 76,4 млн. кв. м. К тому же из всего строящегося в настоящее время
жилья около половины — элитное, не решающее социальных проблем. Нужно учитывать
и то, что, по официальным данным Госстроя России на 2016 год, более 20% всего
жилищного фонда, насчитывающего около 2809,8 млн. кв. м, нуждалось в неотложном
капитальном ремонте и реконструкции, а свыше 3,1% и вовсе подлежало сносу как
ветхое или аварийное жилье. На конец 2017 года фонд аварийного и ветхого жилья
насчитывал 91 млн. кв. м.

По
данным Федерального агентства по строительству и ЖКХ России за 2017 год, около
одной трети семей (14,3 млн. человек) проживают в неблагоустроенном жилье, где
отсутствует горячее водоснабжение, канализация, газ или электроплиты. Около 12%
семей (5,3 млн. человек) проживают в панельных домах 1950 — 60-х годов
постройки, срок эксплуатации которых давно истек. Благоустройство сельского
жилищного фонда еще ниже: водопроводом и центральным отоплением пользуется
только 41% семей, а горячим водоснабжением — 49%.

Градообслуживающая
сфера – первооснова жизнеобеспечения муниципального образования. От
правильности и обоснованности муниципального управления системами
жизнеобеспечения зависит уровень муниципальных услуг, определяющих качество
жизни населения.

Муниципальное
управление градообслуживающей сферой представляет собой взаимосогласованную
совокупность ориентиров и целей ее развития, а также способов их достижения.

Цель
муниципального управления градообслуживающей сферой заключается в достижении
установленных нормативов и стандартов обслуживания населения:

— содержания
жилищного фонда,

— обеспечения
надежности и устойчивости функционирования инженерной инфраструктуры,

— устойчивой
работы городского транспорта, общегородских коммунальных объектов, сфер
торговли, общественного питания, бытового обслуживания населения, строительства
и ремонта зданий, сооружений и коммуникаций на территории муниципального
образования,

— безопасности
функционирования всех систем жизнеобеспечения.

Между
тем, одним из главных моментов является организация управления
жилищно-коммунальным комплексом, частью которого является жилищный фонд. Именно
на вышеобозначенную проблему мы и обратим внимание в данной работе.

ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ
ОРГАНИЗАЦИИ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1. Муниципальное хозяйство

Важнейшим
результатом реформ в России стали реальная децентрализация власти,
собственности и управления, превращение регионов и территорий в реальные субъекты
процесса присвоения. Начался процесс становления принципиально новой формы
собственности – муниципальной, аналогов которой не существовало в советский
период развития страны.

Муниципализация
означает передачу государственной властью права собственности на землю,
строения, предприятия местного хозяйства органам городского самоуправления.

Объектами
муниципальной собственности в городах становятся прежде всего системы их
жизнеобеспечения:[1]

— водопроводная
и канализационная сети;

— газовое
хозяйство;

— электроснабжение;

— транспорт;

— жилой
фонд и т.д.

Сосредоточение
указанных служб в ведении городских властей дает немало преимуществ как самим
городам, так и населению. Прежде всего это экономическая выгода – объединенное
городское хозяйство и предоставляемые им населению услуги оказываются, как
правило, значительно дешевле, нежели в случае рассредоточения этих служб по
отдельным частным собственникам (или как это нередко случалось в нашей стране –
по ведомствам), благодаря упорядочению финансов содержание муниципальной
собственности и городского хозяйства обходится дешевле государственному
бюджету: муниципализация способствует уменьшению дотаций из последнего.

Муниципализация
способствует становлению той экономической базы, благодаря которой появляется
возможность улучшать и облегчать условия жизни населения. Муниципалитеты
принимают на себя значительную часть затрат на содержание нетрудоспособных
членов общества (детей, инвалидов, престарелых), особенно в критические для
страны периоды.

1.2. Общие
проблемы управления и реформирования ЖКК

Уровень
обеспечения населения жилищно-коммунальными услугами (ЖКУ) – один из самых
важных показателей качества жизни на территории муниципального образования.
Управление жилищно-коммунальным комплексом, согласно Федеральному закону 2003
г., относится в основном к компетенции поселений.

На муниципальные
районы возложены межпоселенческие функции:[2]

— организация
электро- и газоснабжения в границах муниципального района,

— содержание и
строительство автомобильных дорог общего пользования между населенными пунктами
муниципального района с соответствующими инженерными сооружениями,

— организация утилизации
и переработки бытовых и промышленных отходов,

— содержание
межпоселенческих мест захоронения и оказание ритуальных услуг.

В состав ЖКК
входят три основных блока:[3]

— жилищное
хозяйство, т. е. жилые и нежилые здания с сетью обслуживающих их предприятий и
организаций;

— системы
инженерного обеспечения поселений, или коммунальная энергетика (электроэнергия,
тепло, газ, вода);

— общегородское
коммунальное хозяйство (дороги, благоустройство территории, вывоз и переработка
бытовых отходов и ряд других хозяйств).

Кризисное
состояние жилищно-коммунального комплекса в большинстве муниципальных
образований России стало проблемой общегосударственного значения. Причинами
кризиса являются многолетнее недофинансирование, тарифная политика,
предопределяющая дотационность отрасли, высокие затраты на оказание услуг,
отсутствие у обслуживающих предприятий экономических стимулов снижения затрат,
а у получателей ЖКУ – возможности влиять на их количество и качество,
неэффективная система централизованного управления, неразвитость конкурентной
среды, высокая степень износа основных фондов, большие потери теплоэнергии,
воды и других ресурсов.[4]

Возникновение и
нарастание технологических и финансовых проблем ЖКК было связано с тем, что до
начала массовой приватизации в России основная часть объектов ЖКК поселений
находилась на балансе промышленных и других предприятий и финансировалась по
титулам соответствующих отраслевых министерств и ведомств. В ходе приватизации
эти объекты были переданы в муниципальную собственность, причем в крайне
запущенном техническом состоянии и без должной финансовой компенсации расходов
на их содержание; некоторые объекты оказались просто «брошенными» прежними
владельцами. Во избежание полного краха систем жизнеобеспечения поселений
муниципалитеты были вынуждены взять на свой баланс ветхий и аварийный жилищный
фонд, изношенные трубопроводы, устаревшие котельные и насосные станции и т. д.
Средств для их поддержания (и тем более для технического перевооружения) у
местных властей не было, вследствие чего стала резко нарастать аварийность в
системах жизнеобеспечения. Финансовый кризис и банкротство градообразующих
предприятий поставили многие города и поселки с моноструктурным характером
экономики на грань вымирания. В результате начал нарастать объем задолженности
местных бюджетов и муниципальных жилищно-коммунальных предприятий перед
ресурсоснабжающими и другими организациями, что стало источником цепочки
неплатежей, охвативших практически все отрасли экономики.

По данным
Госстроя РФ, разрабатывающего и реализующего государственную политику в сфере
ЖКК, его недофинансирование в 2018 г. составило около 20 % объема необходимых
средств. Существенную часть стоимости жилищно-коммунальных услуг, не
покрываемых платежами населения и бюджетных организаций, компенсируют
промышленные предприятия за счет установления для них более высоких тарифов
(так называемое перекрестное финансирование), что удорожает себестоимость их
продукции и снижает ее конкурентоспособность. Система дотирования
жилищно-коммунальных предприятий в отличие от прямого субсидирования граждан
приводит к ситуации, когда конечными получателями субсидий выступают не только
малоимущие, но и группы граждан с высокими и средними доходами. В результате
ЖКК превратился в источник серьезных угроз для социального и экономического
развития муниципальных образований, регионов и страны в целом.

Рис. № 1. Основные задачи органов
местного самоуправления по реформированию жилищно-коммунального комплекса

В каждом
муниципальном образовании должна быть разработана собственная, экономически и
социально обоснованная программа реформирования жилищно-коммунальной сферы,
учитывающая местную специфику. В результате ее реализации будет осуществлен
переход на систему договорных отношений между органами местного самоуправления,
собственниками и нанимателями жилищного фонда, управляющими организациями и
исполнителями жилищно-коммунальных услуг, и создана конкурентная среда в сферах
управления жилищным фондом и его эксплуатации.[5]
На этой основе должно быть обеспечено существенное повышение качества
предоставления ЖКУ и сдерживание роста, а в ряде случаев — снижение тарифов на
отдельные виды ЖКУ.

В структурах
практически всех муниципальных администраций есть подразделения, отвечающие за
вопросы ЖКК. Важно их укреплять, осуществляя переподготовку специалистов
применительно к новой экономической и управленческой ситуации в сфере ЖКК,
обучая их работе с населением, немуниципальными управляющими и эксплуатирующими
организациями. В администрациях некоторых городов созданы специальные
структурные подразделения по вопросам реформирования ЖКК.

1.3.
Муниципальное управление жилищным фондом

Содержание
и ремонт жилищного фонда – потенциально рентабельная и конкурентная сфера
деятельности. Между тем во многих муниципальных образованиях все эти работы
выполняются муниципальными унитарными предприятиями, подчиненными местной
администрации. Она выступает в этом случае как прямой участник хозяйственной
деятельности и как местный монополист.

В
условиях многообразия форм собственности на жилищный фонд и нежилые помещения
все собственники, включая органы местного самоуправления, юридические и
физические лица, вправе самостоятельно определять организации для целей
управления и обслуживания принадлежащего им жилищного фонда. Создание
конкурентной среды в этой сфере, как отмечалось, служит ключевой задачей
муниципальной власти. Для этого необходимо разделение функций и формирование
договорных отношений между собственником жилья (или уполномоченной им
организацией), управляющими компаниями и подрядными эксплуатирующими
организациями.[6]
Этапы перехода системы муниципального управления жилищным фондом от
централизованной к функционально разграниченной показаны на рис.2.

Особенно
важным для этого перехода является разделение функций органов местного
самоуправления как собственников муниципального жилищного фонда и организаций,
управляющих жилищным фондом. Как отмечалось, управляющая организация может
иметь любую форму собственности, определяться на конкурсной основе и функционировать
на основе договора с уполномоченным органом местного самоуправления.

Покажем
в обобщенном виде разграничение функций между органом местного самоуправления
как собственником муниципального жилищного фонда и управляющей организацией.

Управляющие
компании:[7]

1)
поддержание жилищного фонда в надлежащем состоянии;

2)
выбор исполнителей ЖКУ (подрядчиков) и заключение договоров с ними;

3)
осуществление системы контроля за выполнением договоров;

4)
организация сбора платежей за ЖКУ.

Органы
МСУ как собственники:[8]

1)
соблюдение нормативно-технических требований содержания жилья и инфраструктуры;

2)
обеспечение финансирования содержания муниципальной недвижимости;

3)
заключение договоров социального найма, найма или аренды муниципального
жилищного фонда и нежилых помещений;

4)
заключение договоров с управляющей компанией на управление муниципальным
жилищным фондом и на услуги энергосервиса;

5)
контроль над соблюдением договоров.

Основным
требованием при формировании или выборе управляющей компании должна являться
ориентированность на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья. В
роли подрядчиков по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту жилищного
фонда могут выступать жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО) всех форм
собственности и организационно-правовых форм.

Важную
роль в системе эксплуатации жилищного фонда играют расчетно-кассовые центры
(РКЦ). Это специализированные информационно-вычислительные организации,
осуществляющие деятельность по обработке и сбору платежей граждан. Они могут
создаваться органами местного самоуправления в форме муниципальных учреждений
или хозяйственных обществ.

ГЛАВА 2 УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ
ФОНДОМ

2.1.
Участие граждан в управлении жилищным фондом

Важнейшее
условие успешного реформирования ЖКК – участие граждан в этом процессе,
превращение жителя из пассивного потребителя ЖКУ и жалобщика на их низкий
уровень в полноправного собственника жилищного фонда. Во всем мире основная
часть жилищного фонда находится в частной собственности; собственник сам
содержит его, оплачивая услуги коммунальных служб. Собственник многоквартирного
жилищного фонда сдает квартиры в аренду. Муниципального жилья в зарубежных
городах очень мало. Как правило, это жилье невысокого качества для малообеспеченных
слоев населения.

Одна
из важных задач реформирования ЖКК – постепенная передача управления жилыми
домами и прилегающими к ним территориями объединениям собственников жилья: ТСЖ,
жилищным и жилищно-строительным кооперативам. Порядок создания и деятельности
ТСЖ определен Федеральным законом «О товариществах собственников жилья».
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы, основанные на объединении их
членами своих имущественных паев, рекомендуется преобразовывать в ТСЖ.[9]

Товарищество
собственников жилья – некоммерческая организация, форма объединения
домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации общего
недвижимого имущества в кондоминиуме.

Кондоминиум
– имущественный комплекс, включающий один или несколько жилых домов с
прилегающим земельным участком.

Кондоминиум
как неделимый имущественный комплекс подлежит государственной регистрации в
органах юстиции. Отдельные жилые помещения в кондоминиуме находятся в
собственности граждан, юридических лиц, муниципального образования или других
собственников, а общее имущество находится в долевой собственности. К общему
имуществу в кондоминиуме относятся лестничные клетки, лифтовые шахты, крыши,
технические этажи и подвалы, прилегающие земельные участки и другие объекты.

Предметом
ведения ТСЖ является распоряжение общим имуществом кондоминиума, а также
деятельность по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в
кондоминиуме. ТСЖ – юридическое лицо, подлежащее государственной регистрации в
органах юстиции. Органы местного самоуправления обязаны оказывать поддержку
ТСЖ, предоставлять им налоговые и иные льготы, предусмотренные для нанимателей
муниципального жилищного фонда.

Практика
функционирования ТСЖ свидетельствует о существенном улучшении эксплуатации
жилищного фонда и снижении затрат на его содержание, появлении у членов ТСЖ
чувства подлинного хозяина своего и общего имущества.

ТСЖ
может управлять своим жилищным фондам по одной из трех схем, показанных в табл.
№ 1.

По
первой схеме ТСЖ самостоятельно обслуживает свой жилищный фонд, выступая в роли
и собственника, и эксплуатирующей организации; имеет своих сантехников,
электриков, дворников и т. п. – управляющей организации в этом случае не
требуется.

Таблица № 1. — Возможные схемы
управления жилищным фондом ТСЖ

По
второй схеме ТСЖ заключает договор на обслуживание своего жилищного фонда с
любой муниципальной или частной жилищно-эксплуатационной организацией, выступая
в роли собственника и управляющей организации – заказчика ЖКУ.

По
третьей схеме ТСЖ заключает договор на управление своим жилищным фондом с
управляющей организацией, выступая только в роли собственника и доверяя
управляющей организации выбор эксплуатирующих организаций и заключение
договоров с ними.

2.2.
Концепция управления жилищным фондом с привлечением управляющей компании

Формирование
системы управления эксплуатацией жилищного фонда во многом зависит от формы
собственности. На сегодняшний день структура жилищного фонда муниципального
образования включает жилые дома и общежития различных форм юридической
собственности:[10]

—
частный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности гражданам, а также
юридическим лицам – частным организациям;

—
смешанный жилищный фонд, находящийся в общей собственности нескольких
собственников (юридических и физических лиц, жилищных, жилищно-строительных
кооперативов, товариществ собственников жилья и других объединений
собственников);

—
государственный жилищный фонд, находящийся в ведении государственных унитарных
предприятий и государственных учреждений;

—
муниципальный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности
муниципальному образованию.

Управление
жилищным фоном, обеспечивающее эффективное использование недвижимости в
жилищной сфере, включает в себя:[11]

—
целевое и рациональное использование жилищного фонда для удовлетворения
потребностей собственника (собственников) жилищного фонда и граждан,
проживающих в нем на иных основаниях;

—
обеспечение необходимого количества среды проживания путем организации работ по
обслуживанию, ремонту и реновации зданий и строений;

—
обеспечение содержания объектов недвижимости через определение источников и
размеров финансирования, обеспечение сбора денежных средств, а также путем
планирования и контроля использования финансовых ресурсов.

Создание
эффективной системы управления эксплуатацией жилищного фонда города связано с
необходимостью рационального разделения функций между участниками данного
процесса, в обосновании муниципального заказа на эксплуатацию жилья, в подборе
рациональных форм и методов организации конкурсного подбора подрядчиков, в
определении адекватных форм контроля за деятельностью жилищно-эксплуатационных
организаций. Предлагаемая схема управления процессом эксплуатации жилищного
фонда города в условиях реформирования ЖКХ предусматривает формирование
конкурентных начал в жилищном хозяйстве и расширение круга участников
хозяйственного процесса.

Основными
участниками предлагаемой системы взаимоотношений являются администрация города,
служба заказчика, городские жилищно-эксплуатационные организации, население,
проживающее в муниципальном (или государственном) городском жилищном фонде, а
также альтернативные структуры: независимые управляющие компании,
ремонтно-эксплуатационные фирмы, население, проживающее в частном или
коллективном жилищном фонде.

Администрация
города определяет стратегические направления развития жилищного сектора города,
разрабатывает и принимает программу реформирования жилищного хозяйства,
формирует службу заказчика и регулирует централизованные финансовые потоки,
направляемые в данную сферу деятельности. Осуществляет общий контроль за
обеспечением потребителей ЖКУ в соответствии с утвержденными правилами и
нормами их представления.

Служба
заказчика выступает от лица администрации муниципального образования, формирует
муниципальный заказ на содержание и ремонт жилья, заключает договоры с
производителями работ и потребителями услуг, обеспечивает контроль за
проведением и сдачей выполненных работ.

Городская (или районные в крупных городах) служба заказчика
организует конкурсный набор подрядчиков на проведение работ по содержанию и
ремонту государственного и муниципального жилищного фонда. Финансирование этих
работ осуществляется из двух основных источников: плата потребителей за
содержание и ремонт жилья и предоставленные услуги, а также дотации из городского
бюджета, направляемые через службу заказчика подрядным жилищным организациям в
связи с низкими тарифами для населения.

Служба заказчика может иметь различный правовой статус: учреждение
или муниципальное (государственное) унитарное предприятие, частное предприятие
или акционерное общество. Она может формировать собственные управленческие,
контрольные и хозяйственные подразделения и выступать в форме управляющих
компаний.

Расширение альтернативного городского жилищного сектора приводит к
необходимости возникновения управляющих компаний, которые принимают на себя
ответственность за эксплуатацию зданий, находящихся в частной или коллективной
собственности. Они могут выступать в качестве альтернативных! заказчиков или
привлекать к выполнению работ отдельных работников на контрактной основе и т.
п. При этом частные и коллективные владельцы жилищного фонда непосредственно
рассчитываются либо прямо с производителями, либо с управляющими фирмами.

Передачу функций управления жилищным фондом частным компаниям целесообразно
осуществлять на праве доверительного управления собственностью (траст). В этом
случае фирма выполняет текущее управление и обслуживание жилищного фонда
независимо от формы собственности. Владелец фонда принимает эти услуги и
выплачивает фирме вознаграждение в соответствии с договором.

Подрядные организации:[12]
ремонтно-строительные, жилищно-эксплуатационные организации, коммунальные
предприятия в соответствии со своим профилем выполняют работы по содержанию и
ремонту городского государственного и муниципального жилищного фонда, а также
фонда других форм собственности в соответствии с договорными обязательствами.

Рис. № 2. Схема управления
процессом эксплуатации жилищного фонда города в условиях реформирования ЖКХ

2.3. Содержание
плана управления муниципальным жилищным фондом

Управляющая компания, выигравшая конкурс и получившая контракт на
управление муниципальным жилищным фондом, должна представить на утверждение
собственнику план управления, полный перечень и содержание разделов которого
может уточняться и изменяться по согласованию с собственником.

План управления включает следующие основные разделы:[13]

1.                
План технического обслуживания и ремонта (производственная
программа).

2.                
Финансовый план (бюджет).

3.                
План материально-технического снабжения.

4.                
План маркетинга.

5.                
План управления персоналом.

План технического обслуживания и ремонта (производственная
программа) содержит сведения об объектах, нуждающихся в ремонте в соответствии
с действующими нормами и правилами. Эти же сведения служат основой для
подготовки лотов при проведении конкурсов по выбору подрядчиков.

Содержание договора с подрядчиком не должно отличаться от
содержания конкурсного предложения, поэтому изначально следует самым серьезным
образом подойти к определению объема работ по обслуживанию жилищного фонда,
выставляемого на конкурс, и их ориентировочной стоимости (которая окончательно
определяется по результатам конкурса).

Управляющая компания проводит предварительную работу по подготовке
конкурсных документов, в результате чего определяется фактическое состояние
дома, его оборудования и придомовой территории, составляются планы проведения
профилактических ремонтов, работ по капремонту, перечень работ по
благоустройству территории и т. д.

Чтобы работа с подрядчиками была эффективной, рекомендуется
придерживаться следующих правил:[14]

— своевременно выполнять работы, включенные в график;

— обеспечить занятость персонала на плановых работах, одновременно
проявляя гибкость в случае непредвиденных и аварийных работ;

— обеспечить наличие персонала соответствующей квалификации;

— своевременно проводить профилактические работы;

— организовать мониторинг плановых работ, регистрировать сроки и
стоимость выполненных работ;

— обеспечить соответствующий контроль, в том числе качества.

При организации оперативного планирования целесообразно ввести
систему приоритетов выполнения заявок. Например, на первом месте всегда будут
стоять аварийно-ремонтные работы, затем идут работы по заявкам жильцов,
профилактические и плановые ремонтные работы. Система приоритетов может
устанавливаться местной администрацией в зависимости от целей управления.

Финансовый план (бюджет) составляется управляющей компанией сроком
на один год. План утверждает собственник — местная администрация. Бюджет
включает плановые доходы и расходы по содержанию объекта недвижимости. Смета
расходов должна основываться на плане хозяйственной деятельности на планируемый
год, а также на данных о предыдущих расходах и прогнозном уровне инфляции.

В хозяйственной практике не всегда удается добиться баланса
доходов и расходов. Если планируемые расходы превышают планируемые доходы, то
управляющая компания по согласованию с собственником должна снизить объемы
хозяйственной деятельности на год и соответственно расходы, а также
предусмотреть поступление доходов из других источников или же использовать
оперативные резервные фонды.

Управление расходами. Поскольку сама управляющая компания обычно
эксплуатацией не занимается, то в ее задачи входит создание эффективной системы
контроля за всеми видами расчетов с подрядчиками и поставщиками, что является
необходимым условием функционирования системы управления муниципальной
недвижимостью, особенно в условиях бюджетного дефицита. Некоторые расходы,
например, на оплату коммунальных услуг, невозможно проконтролировать
непосредственно, по крайней мере до тех пор, пока отсутствуют индивидуальные
приборы учета. Однако многие другие виды расходов — на материалы, на контракты
с подрядчиками и субподрядчиками, на сверхурочную работу персонала — вполне
поддаются контролю. В различных компаниях по управлению недвижимостью
применяются свои методы контроля. Некоторые компании требуют согласования
практически всех плановых и внеплановых расходов. В других компаниях персонал в
определенных пределах может действовать по своему усмотрению, пока размер
расходов остается в пределах баланса.

Управляющая компания должна определить, какие решения могут
приниматься подрядчиками самостоятельно.

При согласовании расходов необходимо учитывать состояние бюджета.
С этой целью следует держать под контролем следующие вопросы:

— какая часть бюджета не истрачена; по каким статьям есть
неоплаченные счета и согласованные ранее расходы, по которым счета еще не
поступили; предполагаются ли еще расходы по этой статье в текущем году;

— если принимается решение об осуществлении расходов, в результате
чего будет превышена сумма соответствующей статьи расхода баланса, то
желательно указать статьи, по которым возможна экономия средств;

— соответствует ли смете закупка товаров и услуг;

— предусмотрен ли контроль качества плановых закупок товаров и
услуг до оплаты контракта.

Управление доходами. В основном эта деятельность управляющей
компании сводится к своевременному и полному получению арендной или квартирной
платы (плата за наем, оплата техобслуживания для собственников жилья) и других
поступлений от собственников, арендаторов и пользователей жилых и нежилых
помещений.

Если клиенты оплачивают услуги через банк, то управляющая компания
должна своевременно получить извещение о производстве платежа, чтобы иметь
точные данные о текущем состоянии счетов и вовремя отреагировать в случае
непоступления платежей. Аналогично отслеживается правильное и точное оформление
субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Достаточно широко используются следующие стандартные процедуры
финансового контроля:

— разделение обязанностей по ведению отчетности по счетам,
подлежащим оплате;

— разделение функций учета денежных поступлений и других
бухгалтерских операций по учету доходов;

— определение полномочий по подписанию счетов или подтверждению
дебиторской задолженности;

— выверка банковских счетов;

— проведение внутреннего аудита и проверка компании.

План материально-технического снабжения. Процесс планирования и
определения потребности в материально-технических ресурсах необходимо проводить
одновременно с составлением годовой сметы. Объем закупок должен соответствовать
программе профилактического ремонта.

ГЛАВА 3 МОДЕЛЬ СОДЕРЖАНИЯ И
УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ

Принципиальная модель управления жилищным
фондом.

Рисунок № 3. Принципиальная модель управления
жилищным фондом

В предложенной
принципиальной модели функционирования системы ЖКХ основная роль отводится
коммерческим управляющим компаниям как основному инструменту эффективного
управления жилищным фондом. В существовавшей ранее схеме управления жилищным
фондом роль управляющей компании выполняла служба заказчика.

Муниципалитет
определяет стратегические направления развития жилищного сектора, формирует
службу заказчика и регулирует централизованные финансовые потоки, осуществляет
общий контроль.

Привлечение
профессиональных управляющих компаний обеспечивает комплексный подход к
управлению недвижимостью, организацию технического обслуживания, поддержанию
физического состояния объектов, эффективному управлению денежными потоками.

Расширенная
модель управления жилищным фондом.

Данная модель управления жилищным
фондом расширена за счет общественных объединений потребителей и производителей
услуг

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Система
муниципального управления, как и вся система местного самоуправления, находится
в современной России на стадии становления. Ее законодательная база еще пока
несовершенна и во многом противоречива, не вполне устоялась терминология, опыт
муниципальной практики относительно невелик.

Экономические и
финансовые ресурсы местного самоуправления крайне недостаточны и не
обеспечивают удовлетворения основных жизненных потребностей населения. Но
особенно нуждается муниципальная власть в квалифицированных кадрах, способных
эффективно управлять в рыночной среде муниципальным имуществом, финансами,
муниципальными предприятиями и учреждениями, объектами городского хозяйства и
социальной сферы, разрабатывать и реализовывать местные программы развития,
привлекать к этой работе хозяйствующие субъекты, общественные объединения, все
слои населения, умело взаимодействовать с органами государственной власти.

Важным моментом в
деятельности управляющей компании, выступающей как субъект рыночных отношений,
является её материальная заинтересованность в эффективной работе, в расширении
сферы своей деятельности, получении в управление большего числа многоквартирных
домов и как следствие, повышение качества своей работы, изыскание возможностей
для снижения расходов собственников на содержание жилого дома.

Таким образом,
существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии
сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами,
предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ
управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей
собственностью.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ
СПИСОК

1. «Конституция Российской Федерации» (принята
всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе
общероссийского голосования 01.07.2020);

2. Федеральный закон «Об особенностях
отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в
муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого
и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 N 159-ФЗ (последняя
редакция);

3. «Земельный кодекс Российской Федерации» от
25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с
10.01.2021);

4. Басин
Е.В., Гонгало Б.М., Крашенинников П.В., Шамузафаров А.Ш. Современная жилищная
политика России: Комментарий к закону об основах федеральной жилищной политики.
— М., 2014 г.; 

5. Ганчин
Т.В. Жилое помещение как объект права пользования // Юриспруденция. – 2009
г.; 

6. Горшков
С.А., Ермолаев Е.Е. Организация управления жилищно-коммунальным хозяйством
города//Транспортное дело России, 2013 г.; 

7. Глазунов
С.Н. Московская модель реформирования ЖКХ // Коммуналка. – 2014 г.; 

8. Карпухин
Д.В. Административно-правовой режим жилого помещения и жилищного фонда РФ //
Административное и муниципальное право. – 2015 г.; 

9. Кириченко
О.В. Жилищный фонд коммерческого использования // Современное право. – 2014
г.; 

10. Крашенинников
П.В. Жилищное право. Изд. 4-е, перераб. и доп. с учетом нового Жилищного
кодекса РФ. — М.: Статут, 2017 г.;

11. Литовкин
В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к
настоящему // Проблемы современного гражданского права. — М., 2014 г.; 

12. Пчелинцева
Л.М. Обязательства государства по обеспечению жильем отдельных категорий
граждан: новое в правовом регулировании // Журнал российского права. – 2013
г.; 

13. Талапина
Э.В. Вопросы организации управления государственной собственностью // Журнал
российского права. – 2010 г.; 

14. Чиркин
В.Е. Общечеловеческие ценности и современное государство // Государство и
право. – 2010 г.; 

15. Шахов
С.Ю. Правовая природа управления многоквартирными домами и его соотношение с
доверительным управлением // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2010 г.

Основные задачи и функции управления жилищно-коммунального хозяйства

Основными задачами Управления являются:

1. Взаимодействие с предприятиями, организациями и иными юридическими лицами по вопросам содержания и ремонта жилищного фонда города Иванова, благоустройства придомовых территорий, предоставления жилищно-коммунальных услуг надлежащего качества.
2. Организация и контроль деятельности муниципальных предприятий в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
3. Организация взаимодействия с предприятиями независимо от форм собственности по вопросам электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, сбора, вывоза и утилизации бытовых отходов.
4. Обеспечение выполнения требований Жилищного кодекса Российской Федерации, действующего законодательства в сфере регулирования тарифов организаций коммунального комплекса в пределах полномочий Управления в соответствии с настоящим Положением.
5. Оперативный контроль за организацией аварийно-восстановительных работ на объектах коммунального комплекса города Иванова. Информирование населения о сроках проведения аварийно-восстановительных работ на коммуникациях и объектах коммунального хозяйства города Иванова.
6. Разработка перспективных планов и программ развития городского жилищно-коммунального хозяйства.
. Осуществление контроля за выполнением программ по ремонту жилищного фонда, ремонту и модернизации объектов инженерной инфраструктуры, проводимых за счет средств бюджета города Иванова.
8. Обеспечение контроля в рамках выполнения задач Управления за своевременным и целевым использованием денежных средств, выделяемых из бюджета города Иванова.
9. Создание условий для управления многоквартирными домами.
10. Организация проведения проверок деятельности управляющих организаций по вопросам выполнения договоров управления многоквартирными домами, в порядке и сроки, установленные Жилищным кодексом Российской Федерации.

Основными функциями Управления являются:

1. Взаимодействие с предприятиями и организациями жилищно-коммунального комплекса города Иванова.
2. Участие в приемке законченных капитальным ремонтом объектов, находящихся в муниципальной собственности.
3. Участие в разработке концепций, программ, прогнозов развития города Иванова в сфере жилищно-коммунального комплекса, определение стратегии развития отрасли.
4. Организация подготовки объектов жилищно-коммунального комплекса города Иванова независимо от форм их собственности к эксплуатации в зимний период.
5. Осуществление совокупности действий в порядке, установленном федеральным законодательством, начиная с размещения извещения об осуществлении закупки товара, работы, услуги для обеспечения муниципальных нужд либо в установленных федеральным законодательством случаях с направления приглашения принять участие в определении поставщика (подрядчика, исполнителя) и завершая заключением контракта на выполнение работ и оказание услуг по эксплуатации, содержанию и ремонту объектов жилищного фонда, находящегося в муниципальной собственности, и контролем по его выполнению.
(пп. 2.2.5 в ред. Решения Ивановской городской Думы от 25.05.2016 N 185)
6. Контроль за качеством предоставления жилищных и коммунальных услуг населению муниципального жилищного фонда.
7. Организация и проведение проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных в отношении муниципального жилищного фонда федеральными законами, законами Ивановской области, муниципальными нормативными правовыми актами города Иванова в области жилищных отношений.
(пп. 2.2.7 в ред. Решения Ивановской городской Думы от 25.05.2016 N 185)

8. Рассмотрение предложений, жалоб, заявлений населения на качество предоставления коммунальных и жилищных услуг, принятие по ним решений в пределах своей компетенции.
9. Подготовка проектов муниципальных правовых актов по вопросам, относящимся к компетенции Управления.
10. Контроль за исполнением решений Ивановской городской Думы, постановлений Администрации города Иванова, распоряжений Администрации города Иванова по вопросам, касающимся деятельности жилищно-коммунального хозяйства города Иванова.
11. Осуществление функций главного распорядителя бюджетных средств города Иванова.
12. Подготовка предложений по формированию расходной части бюджета города Иванова для финансирования мероприятий по поддержанию объектов жилищного фонда и инженерной инфраструктуры в надлежащем состоянии. Определение потребности в средствах на финансирование необходимых работ по отраслям, входящим в сферу деятельности Управления.
13. Участие в разработке и внедрении энергосберегающих технологий и новой техники в целях снижения затрат на производство и оказание жилищно-коммунальных услуг предприятиями муниципального жилищно-коммунального комплекса.
14. Ведение бухгалтерского, оперативного и статистического учета, представление установленной законодательством государственной статистической отчетности в территориальные органы Госкомстата России.
15. Достижение баланса экономических интересов потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса и интересов указанных организаций, обеспечивающего доступность этих товаров и услуг для потребителей и эффективное функционирование организаций коммунального комплекса.
16. Создание условий, необходимых для привлечения инвестиций в целях развития и модернизации систем коммунальной инфраструктуры.
17. Осуществление контроля за соответствием жилых помещений униципального жилищного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
(пп. 2.2.17 введен Решением Ивановской городской Думы от 03.07.2013 N 601)
18. Осуществление обследования жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, на предмет необходимости проведения текущего и капитального ремонта.
(пп. 2.2.18 введен Решением Ивановской городской Думы от 03.07.2013 N 601)
19. Организация содержания муниципального жилищного фонда, в том числе проведение капитального ремонта объектов жилищного фонда.
(пп. 2.2.19 введен Решением Ивановской городской Думы от 03.07.2013 N 601)
20. Утратил силу. — Решение Ивановской городской Думы от 25.05.2016 N 185.
21. Участие в содержании и капитальном ремонте общего имущества многоквартирных жилых домов соразмерно доле муниципального образования городской округ Иваново в праве общей долевой собственности.
(пп. 2.2.21 введен Решением Ивановской городской Думы от 03.07.2013 N 601)
22. Осуществление контроля за сохранностью жилых помещений муниципального жилищного фонда, не предоставленных по договорам найма: недопущение проникновения посторонних лиц, вселения без законных оснований. В случаях и порядке, установленных законодательством, принятие мер к выселению таких лиц в административном и судебном порядке.
23. Осуществление переселения нанимателей и членов их семей из жилых помещений при проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателей в жилые помещения маневренного фонда в пределах выделенных бюджетных ассигнований. В случаях и порядке, установленных законодательством, принятие мер к выселению таких лиц в судебном порядке.
(пп. 2.2.23 введен Решением Ивановской городской Думы от 03.07.2013 N 601)
24. Осуществление контроля за исполнением обязанностей нанимателями, условий договоров найма, в части поддержания в надлежащем состоянии жилого помещения, проведения текущего ремонта жилого помещения, своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В случаях и порядке, установленных законодательством, принятие мер к выселению таких лиц в судебном порядке.
(пп. 2.2.24 введен Решением Ивановской городской Думы от 03.07.2013 N 601)
25. Осуществление согласования ремонта и (или) замены внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).
(пп. 2.2.25 введен Решением Ивановской городской Думы от 03.07.2013 N 601)
26. Обеспечение предоставления нанимателям муниципального жилищного фонда необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
(пп. 2.2.26 введен Решением Ивановской городской Думы от 03.07.2013 N 601)
27. Осуществление представления интересов собственника муниципального жилищного фонда при проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.
(пп. 2.2.27 введен Решением Ивановской городской Думы от 03.07.2013 N 601)
28. Инициирование и проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, в которых имеются помещения, находящиеся в муниципальной собственности.
(пп. 2.2.28 введен Решением Ивановской городской Думы от 03.07.2013 N 601)
29. Подписание договоров управления многоквартирными жилыми домами.
(пп. 2.2.29 введен Решением Ивановской городской Думы от 03.07.2013 N 601)
30. Осуществление контроля за исполнением управляющими организациями договоров управления многоквартирными домами в доле муниципальных жилых помещений.
(пп. 2.2.30 введен Решением Ивановской городской Думы от 03.07.2013 N 601)
31. Осуществление возмещения затрат в связи с оказанием жилищных услуг по содержанию жилищного фонда, возникающих из-за разницы между размером платы за содержание и ремонт жилых помещений, установленным общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, и размером платы за содержание и ремонт жилых помещений, установленным органом местного самоуправления города Иванова для нанимателей муниципального жилищного фонда.
(пп. 2.2.31 введен Решением Ивановской городской Думы от 03.07.2013 N 601)
32. Осуществление принятия жилого помещения, санитарного и иного оборудования у нанимателя после расторжения договора найма в исправном состоянии. В случае неисполнения нанимателем обязанности по проведению текущего ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, принятие мер к понуждению его за счет собственных средств произвести ремонт.
(пп. 2.2.32 введен Решением Ивановской городской Думы от 03.07.2013 N 601; в ред. Решения Ивановской городской Думы от 26.12.2013 N 673)
33. Осуществление начисления платы за наем муниципального жилого помещения, осуществление контроля за полнотой поступлений в бюджет города Иванова.
(пп. 2.2.33 введен Решением Ивановской городской Думы от 03.07.2013 N 601)
34. Осуществление бюджетных полномочий главного администратора доходов от использования имущества, находящегося в муниципальной собственности (платы за наем).
(пп. 2.2.34 введен Решением Ивановской городской Думы от 03.07.2013 N 601)
35. Инициирование процедуры по признанию помещений, находящихся в муниципальной собственности города Иванова, жилыми помещениями, жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.
(пп. 2.2.35 введен Решением Ивановской городской Думы от 03.07.2013 N 601)
36. Осуществление контроля за исполнением нанимателями обязанностей и условий договоров найма, в части использования жилого помещения по назначению нанимателями и членами их семей, сохранностью муниципального жилищного фонда и предотвращение несанкционированного занятия и пользования такими помещениями гражданами. В случаях и порядке, установленных законодательством, принятие мер к выселению таких лиц в судебном порядке.
(пп. 2.2.36 введен Решением Ивановской городской Думы от 03.07.2013 N 601)
37. Осуществление контроля за сохранностью жилых помещений муниципального жилищного фонда в части недопущения проведения самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. В случаях и порядке, установленных законодательством, принятие мер к выселению нанимателей в судебном порядке.
(пп. 2.2.37 введен Решением Ивановской городской Думы от 03.07.2013 N 601)
38. Осуществление представительства прав и законных интересов наймодателя по вопросам, отнесенным к компетенции управления жилищно-коммунального хозяйства, в судах общей юрисдикции, арбитражных судах и иных органах.
(пп. 2.2.38 введен Решением Ивановской городской Думы от 03.07.2013 N 601)
39. Организация сноса аварийных жилых домов, домов, помещения в которых признаны не соответствующими требованиям, предъявляемым к жилому помещению, домов и зданий бывших детских садов, нежилых строений — складов, в отношении которых имеется решение комиссии по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и обеспечению пожарной безопасности города Иванова, а также аварийных хозяйственных построек.
(п. 2.2.39 введен Решением Ивановской городской Думы от 17.09.2014 N 782; в ред. Решения Ивановской городской Думы от 25.05.2016 N 185)
40. Организация проведения оценки земельных участков с жилыми домами, пришедшими в нежилое состояние (пострадавшими в результате пожаров, бесхозными).

---

Перечень законов и нормативных актов, определяющих задачи и функции:

• Решение Ивановской городской Думы от 28.03.2007 N 397 (ред. от 25.05.2016) «О преобразовании управления жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Иванова в отраслевой орган и об утверждении положения об управлении жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Иванова»

---

На главную.