При смене управляющей организации или способа управления многоквартирным домом новая УО/собственники должны получить от предыдущего управляющего техническую документацию на МКД. Сегодня на основе инструкции ГЖИ Оренбургской области разбираем алгоритм передачи документов на дом.
Собрать комплект документации на дом в соответствии с требованиями НПА
В перечень стандартов управления многоквартирными домами входит приём, хранение и передача технической документации на МКД и иных необходимых документов. Эти требования прописаны в пп. «а» п. 4 ПП РФ № 416. Согласно п. 20 ПП РФ № 416, техдокументация должна содержать актуальные сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений.
Отвечает за неё управляющая домом организация, ТСЖ/кооператив или сами собственники при непосредственном управлении домом. В случае, если на ОСС жители дома решили сменить УО или способ управления, то ранее действовавшая компания обязана передать новой весь пакет техдокументации и ключи от технических помещений.
Порядок и срок этого процесса прописаны в ч. 3.1 ст. 45, ч. 3.1 ст. 161, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, пп. «а» п. 4, разд. V постановления № 416 и п. 27 постановления № 491. Перечень документов, которые при этом передаются, указан в п. п. 24, 26 постановления № 491, п. 1.5.1 Правил № 170, п. 5б(1) , пп. «б» п. 57 постановления № 354 и пп. «д, д(1)» п. 18 постановления № 124.
Административные способы истребования техдокументации на МКД
Убедиться в наличии оснований для передачи технической документации
На сайте Госжилинспекции по Оренбургской области размещено руководство по соблюдению обязательных требований к передаче технической документации на многоквартирный дом в соответствии с разделом V ПП РФ № 416 (далее – Руководство). В нём указаны случаи, когда УО обязана начать процесс передачи документов на дом, и лица, кому их нужно вручить.
Сделать это бывшая УО обязана в случае, если:
- общим собранием принято решение сменить её на другую или создать ТСЖ/кооператив;
- в доме, где тридцать и менее квартир, собственники на ОСС перешли на непосредственное управление (п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ);
- истёк срок договора управления, и он не был продлён;
- участники общего собрания решили досрочно расторгнуть существующий договор с УО.
Документы на дом прежняя УО должна отдать избранной на ОСС новой компании, либо, при смене способа управления, собственнику, назначенному для этого общим собранием при организации ТСЖ/кооператива или при непосредственном управлении домом.
Обменяться с прежней УО уведомлениями и оповестить о предстоящей передаче документов орган ГЖН
Первым шагом в процессе передачи технической документации является уведомление прежней УО о необходимости это сделать из-за смены компании/изменении способа управления. Также о данной ситуации нужно известить региональный орган ГЖН.
Сделать это следует в течение 5 рабочих дней с момента оформления протокола ОСС, на котором было принято соответствующее решение. Направлять уведомления должна выбранная собственниками управляющая организация или лицо, назначенное/уполномоченное общим собранием собственников.
Для направления информации в бывшую УО можно использовать любой способ, который позволяет достоверно установить, кто её направил и когда:
- почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
- нарочным с отметкой о получении уведомления представителем прежней управляющей организации;
- через ГИС ЖКХ.
Согласно Руководству, такое уведомление должно содержать данные о принятом собственниками решении о смене УО/способа управления, реквизиты выбранной для МКД новой компании или сведения о собственнике, который уполномочен получить техдокументацию. Обязательно в письме формулируется сама просьба о передаче документов на дом новой управляющей организации или конкретному лицу. К уведомлению прилагается копия протокола ОСС.
Пример такого уведомления вы можете посмотреть здесь.
Как УО восстановить техдокументацию с помощью госорганов и ГИС ЖКХ
Оформить акт приёма-передачи с фиксацией претензий к количеству/содержанию документов и направить копию в орган ГЖН
Бывшая управляющая организация, получив уведомление о необходимости передать техническую документацию, в ответ на письмо уведомляет его отправителя о времени и месте вручения ему документов на дом. Сделать это необходимо в течение трёх рабочих дней с момента прекращения договора управления МКД по акту приёма-передачи.
Такой акт составляется в двух экземплярах для каждой из сторон: передающей и принимающей. Акты должны содержать подписи представителей организаций/собственников и печати при их наличии. В таком акте обязательно указывается:
- место и дата составления;
- ФИО и должности лиц, которые передают/принимают документы;
- подробный перечень техдокументации;
- подписи сторон.
Примеры оформления и заполнения такого акта можно посмотреть здесь и здесь.
Как указано в Руководстве, не всегда принимающая документы сторона может быть согласна с их количеством или содержанием. В таком случае разногласия и претензии сторон фиксируются в акте приёма-передачи. Его копия должна быть направлена в орган ГЖН в течение 3 дней со дня подписания акта сторонами.
Помнить про ответственность по КоАП РФ за отказ и уклонение от передачи техдокументации на МКД
В Руководстве ГЖИ Оренбургской области говорится об обязанности бывшей управляющей организации восстановить недостающие документы на дом. Но данное требование не однозначно, поскольку даже в судебной практике нет единого подхода к такому вопросу. В практике Верховного суда РФ существует две точки зрения:
- Отсутствие или утрата документов не может являться основанием для прекращения обязанности по их передаче в указанные в законодательстве сроки. УО должна предпринять всё от неё зависящее, чтобы найти недостающие документы или восстановить за свой счёт (определения ВС РФ от 22.06.2016 № 307-ЭС16-6140, от 30.05.2017 № 307-АД17-5791, от 10.12.2018 № 308-ЭС18-14297).
- Обязанность у ранее управлявшей домом организации по восстановлению документов на дом возникает только в случае, если они ей передавались и были утрачены (определения ВС РФ от 27.08.2018 № 308-ЭС18-13698, от 19.03.2019 № 301-ЭС19-3049, от 10.07.2019 № 303-ЭС19-9889).
Управляющим организациям следует учесть это двоякое толкование норм законодательства в отношении восстановления технической документации. Это важно, поскольку нарушение порядка и сроков её передачи, равно как отказ и уклонение от этого, являются грубым нарушением лицензионных требований.
Таким нарушением является не только прямое «нет» в ответ на уведомление о необходимости передать документы на дом, но и отсутствие со стороны бывшей управляющей организации письма с информацией о времени и дате, когда она готова вручить пакет документов новой УО или уполномоченному собственнику.
За такие действия/бездействие управляющая организация может быть привлечена к административной ответственности в соответствии с пп. «е» п. 4(1) ПП РФ № 1110 по ч. 3 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Штраф по данной статье для юридических лиц составляет от 300 тысяч до 350 тысяч рублей, для должностных лиц – от 100 тысяч до 250 тысяч рублей. Также руководители могут быть дисквалифицированы на срок до трёх лет.
Если техническую документацию не передали ТСЖ или кооператив, то их накажут по ст. 7.23.2 КоАП РФ – штрафом от 50 тысяч до 200 тысяч рублей для юрлиц, от 30 тысяч до 40 тысяч рублей для руководителей.
О двух мнениях ВС РФ об обязанности УО восстановить техдокументацию
Следовать установленному ПП РФ № 416 алгоритму приёма-передачи техдокументации
Если собственники на ОСС решили сменить управляющую организацию или способ управления домом, то:
- Новая УО или уполномоченное общим собранием лицо направляет бывшему управляющему МКД уведомление о необходимости передать техническую документацию на дом, а также сообщает об этом в орган ГЖН.
- Прежняя компания в ответ сообщает о дате и времени вручения пакета документов на МКД.
- Стороны оформляют в двух экземплярах акт приёма-передачи технической документации, в том числе с претензиями принимающей стороны к количеству/качеству документов.
- Выбранная собственниками управляющая организация/уполномоченный собственник направляют копию такого акта в орган ГЖН.
Если каких-то документов в комплекте не хватает, то новая УО может попытаться через суд принудить прежнего управляющего их восстановить. Исход дела, скорее всего, будет зависеть от того, сможет ли истец доказать, что у бывшей УО такие документы были.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 750 подписчикам
Статьи по теме
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
На чтение 6 мин. Просмотров 5.4k. Опубликовано 04.03.2022
Содержание
- Комплект документации на дом
- Основания для передачи технической документации
- Уведомление о передаче документов
- Акт приёма-передачи технической документации
- Отказ и уклонение от передачи технической документации на МКД
- Алгоритм приёма-передачи технической документации
При смене управляющей организации (далее УО), способа управления многоквартирным домом (далее МКД), новая УО или собственники жилья должны получить от предыдущего управляющего техническую документацию на дом. Разберемся в алгоритме приёма и передачи документов.
Комплект документации на дом
Стандарты управления МКД содержат нормы приёма, хранения и передачи технической документации на дом и иных документов. Нормы прописаны в подпункте «а» пункта 4 Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416. Согласно пункту 20, техническая документация должна содержать актуальные сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений.
Отвечает за актуальность сведений в технической документации УО, ТСЖ, кооператив или сами собственники при непосредственном управлении домом. В случае, если на общем собрании собственников жители дома решили сменить УО или способ управления, то ранее действовавшая компания обязана передать весь пакет технической документации и ключи от всех технических помещений.
Порядок и срок процесса приёма-передачи прописаны в части 3.1 статьи 45, части 3.1 статьи 161, части 10 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, подпунктом «а» пункта 4, раздела V Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416 и пунктом 27 Постановления Правительства РФ № 491.
Перечень технических документов указан в пунктах 24 и 26 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, пункте 1.5.1 Правил Постановления Федерального агентства недвижимости по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ от 27 сентября 2003 года № 170, пункте 5б(1), подпункте «б» пункта 57 Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354 и подпункте «д» пункта 18 Постановления Правительства РФ от 14 февраля 2012 года № 124.
Основания для передачи технической документации
На сайте Государственной Жилищной Инспекции (далее ГЖИ) размещено руководство по соблюдению обязательных требований к передаче технической документации на МКД в соответствии с разделом V Постановления Правительства РФ № 416.
УО обязана начать процесс передачи документов на дом в случае, если:
- на ОСС принято решение сменить УО на другую или создать ТСЖ, кооператив;
- в доме, где тридцать и менее квартир, собственники на ОСС перешли на непосредственное управление;
- истёк срок договора управления;
- участники ОСС решили досрочно расторгнуть существующий договор.
Документы на МКД прежняя УО должна отдать избранной на ОСС новой компании, либо, при смене способа управления, собственнику, назначенному для этого общим собранием при организации ТСЖ, кооператива или при непосредственном управлении домом.
Уведомление о передаче документов
Первым шагом в процессе передачи технической документации является уведомление прежней УО о необходимости это сделать из-за смены компании или изменении способа управления. Также о данной ситуации нужно известить региональный орган ГЖИ.
Сделать это следует в течение 5 рабочих дней с момента оформления протокола ОСС, на котором было принято соответствующее решение. Уведомление направляет выбранная собственниками УО или назначенное лицо.
Направлять информацию в старую УО можно любым способом, позволяющим достоверно установить, кто её направил и когда:
- почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
- лично с отметкой о получении уведомления представителем прежней УО;
- через ГИС ЖКХ.
Уведомление должно содержать данные о принятом собственниками решении о смене УО или способа управления, реквизиты выбранной для МКД новой компании или сведения о собственнике, который уполномочен получить техническую документацию. Обязательно в письме формулируется сама просьба о передаче документов на дом новой управляющей организации или конкретному лицу. К уведомлению прилагается копия протокола ОСС.
Акт приёма-передачи технической документации
УО, получив уведомление о необходимости передать техническую документацию, в ответ на письмо уведомляет его отправителя о времени и месте вручения ему документов на дом. Сделать это необходимо в течение трёх рабочих дней с момента прекращения договора управления МКД по акту приёма-передачи.
Акт приёма-передачи технической документации на МКД составляется в двух экземплярах для каждой из сторон: передающей и принимающей. Акты должны содержать подписи представителей организаций или собственников и печати при их наличии. В таком акте обязательно указывается:
- место и дата составления;
- Фамилия, Имя, Отчество и должности лиц, которые передают и принимают документы;
- подробный перечень технической документации;
- подписи сторон.
Не всегда принимающая документы сторона может быть согласна с их количеством или содержанием. В таком случае разногласия и претензии сторон фиксируются в акте приёма-передачи. Его копия должна быть направлена в ГЖИ в течение трёх дней со дня подписания акта сторонами.
Отказ и уклонение от передачи технической документации на МКД
У УО существует обязанность, прописанная в законодательстве, восстановить недостающие документы на дом. Но данное требование не однозначно, поскольку даже в судебной практике нет единого подхода к такому вопросу. В практике существует две точки зрения:
- Отсутствие или утрата документов не может являться основанием для прекращения обязанности по их передаче в указанные в законодательстве сроки. УО должна предпринять всё от неё зависящее, чтобы найти недостающие документы или восстановить за свой счёт.
- Обязанность у ранее управлявшей домом организации по восстановлению документов на дом возникает только в случае, если они ей передавались и были утрачены.
УО следует учесть это двоякое толкование норм законодательства в отношении восстановления технической документации. Это важно, ведь нарушение порядка и сроков её передачи, равно как отказ и уклонение от этого, являются грубым нарушением лицензионных требований.
Таким нарушением является не только прямое «нет» в ответ на уведомление о необходимости передать документы на дом, но и отсутствие со стороны бывшей УО письма с информацией о времени и дате, когда она готова вручить пакет документов новой УО или уполномоченному собственнику.
За такие действия или бездействие управляющая организация может быть привлечена к административной ответственности в соответствии с подпунктом «е» пункта 4(1) Постановления Правительства РФ № 1110 по части 3 статьи 14.1.3 Кодекса об Административных Правонарушениях РФ. Штраф для юридических лиц составляет от 300 000 до 350 000 рублей, для должностных лиц – от 100 000 до 250 000 рублей. Также руководители могут быть дисквалифицированы на срок до трёх лет.
Если техническую документацию не передали ТСЖ или кооператив, то их накажут по статье 7.23.2 Кодекса об Административных Правонарушениях РФ – штрафом от 50 000 до 200 000 рублей для юридических лиц, от 30 000 до 40 000 рублей для руководителей.
Алгоритм приёма-передачи технической документации
Если собственники на ОСС решили сменить УО или способ управления домом, то:
- Новая УО или уполномоченное общим собранием лицо направляет бывшему управляющему МКД уведомление о необходимости передать техническую документацию на дом, а также сообщает об этом в ГЖИ.
- Прежняя компания в ответ сообщает о дате и времени вручения пакета документов на МКД.
- Стороны оформляют в двух экземплярах акт приёма-передачи технической документации МКД, в том числе с претензиями принимающей стороны к количеству или качеству документов.
- Выбранная собственниками управляющая организация или уполномоченный собственник направляют копию акта в ГЖИ.
Служба государственного жилищного надзора иркутской области ещё раз всем лицензиатам напоминает какие документы УК подавать, если МКД пришёл в управление.
Не все управляющие организации в курсе, какой пакет документов нужно подавать в Службу после заключения договоров управления с собственниками нового МКД, пришедшего в управление. Существует несколько способов перехода многоквартирного дома к новой управляющей компании.
Способы перехода МКД к управляющей организации
Есть несколько способов перехода многоквартирного дома к управляющей организации:
- решение общего собрания собственников;
- проведение открытого конкурса по выбору УК.
Рассмотрим вкратце каждый из них, поскольку от способа перехода МКД к управляющей организации зависит пакет документов для подачи в Служу. Например, собственники помещений МКД могут принять решение уйти из-под управления старой УК и перейти к новой. Тогда они инициируют и проводят общее собрание, на котором принимают соответствующее решение о выборе новой управляющей компании.
На основании этого решения расторгается договор управления со старой УК и заключается с новой. Старая управляющая организация за 30 дней до окончания действия договора управления должна передать всю техническую документацию на дом в новую управляющую организацию (п.10 ст.162 ЖК РФ).
Если МКД без управления вследствие лишения УК лицензии или исключения дома из реестра лицензий субъектов РФ либо после введения жилого дома в эксплуатацию, он выставляется на открытый конкурс, проводимый органом местного самоуправления. Победитель конкурса из числа управляющих организаций получает право на заключение договоров управления с собственниками данного МКД.
После заключения договоров новой УК с собственниками начинается процесс подачи документов в Службу. Каких именно в каждом из вышеописанных случаев, рассмотрим чуть позже.
Пакет документов для Службы
Управляющая компания при заключении, прекращении или расторжении договора управления МКД должна в течение 3 рабочих дней направить соответствующие документы в Службу для внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ. После этого Служба в течение 3 рабочих дней вносит корректировки в реестр лицензий субъекта РФ (ч.3 ст.198 ЖК РФ).
Таким образом, если МКД пришёл в управление новой УК по решению общего собрания собственников в этом доме, то в течение 3 рабочих дней после принятия решения ОСС она должна представить в Службу надлежащим образом заверенные копии (п.2 ст.198 ЖК РФ):
- договоров управления;
- решений общего собрания собственников помещений в МКД. При очном голосовании решения нужно представить в виде реестра участников с подписями, при заочном — в виде бюллетеней голосования, при очно-заочном — и реестр, и бюллетени.
Это обязательный перечень документов, необходимых для подачи в Службу с целью включения МКД в реестр лицензий субъектов РФ. Следует сказать, что в жилищном законодательстве, постановлениях Правительства и других нормативно-правовых актах нет чёткого указания на полный перечень документов для подачи в Службу в описанных выше целях. Но есть Письмо Минстроя РФ №24430-АЧ/04 от 05.08.2015 года, в котором как раз и указаны все требуемые для Службы документы.
Если Служба просит управляющую организацию предоставить не только надлежащим образом заверенные копии, но и оригиналы документов, то необходимо выполнить это требование. В данном случае Служба сверяет все данные и возвратит УК оригиналы документов.
Но не забывайте о ФЗ №152 от 27.07.2006 года “О персональных данных”. Например, если СлУжба потребует паспортных или иных персональных данных собственников помещений МКД, то управляющая организация, сославшись на этот закон, может не предоставлять таких сведений.
Если МКД пришёл в управление УК по результатам открытого конкурса (ПП РФ №75 от 06.02.2006 года), то вместо копии решения ОСС управляющая организация подаёт в Службу надлежащим образом заверенную копию протокола конкурсной комиссии (Письмо Минстроя РФ №24430-АЧ/04 от 05.08.2015 года).
Рассказываем, какие действия нужно предпринять жителям многоэтажки, чтобы сменить недобросовестных управленцев в своем доме
Конфликты жильцов с управляющими компаниями (УК) многоквартирных домов случаются часто. Собственники квартир бывают недовольны качеством уборки, ремонтом и обслуживанием, высокими тарифами за управление и содержание дома. Часто это ограничивается жалобами, но при систематических нарушениях и некачественном обслуживании дома стоит задуматься о смене УК.
Избавиться от недобросовестных управленцев бывает непросто, особенно в новостройке, когда еще не все квартиры заселены, собственники не наладили коммуникации и в домах сложно собрать кворум для принятия решений на общем собрании. Вместе с юристами рассказываем, как сменить недобросовестную управляющую компанию в многоэтажке.
Конфликты жителей с УК
Конфликты жильцов с управляющими компаниями нередко приводят к их смене. В Москве из-за недобросовестной работы коммунальщиков с 1 апреля 2021 года, по данным Мосжилинспекции, граждане проголосовали за смену 125 УК в своих домах. Всего в столице лицензии на управление общим имуществом в многоквартирных домах имеют 955 компаний, непосредственно осуществляют эту деятельность 604 из них.
Конфликты случаются часто. Недавно в ЖК «Город набережных» в Химках жители стали заложниками управляющей компании, которая не выполняла свои обязательства по содержанию имущества и начисляла двойные платежи. Собственники квартир инициировали смену управляющей компании, обращались в суды и Генпрокуратуру, но так и не удалось ничего изменить.
Схожая ситуация произошла у жителей многоквартирного дома «Приоритет» на Нагорном бульваре. Здесь жильцы столкнулись не только с халатностью работников, но и с угрозами от неизвестных, которые требовали прекратить какие-либо разбирательства в отношении управляющей компании «ЭК «Городские усадьбы». Аналогичный конфликт произошел в ЖК «Красногорский», где, по словам жителей, неизвестная УК захватила власть в доме и незаконно выставляет счета на оплату.
Эксперты в статье
- Артем Баранов, генеральный директор юридической компании «Достигация»
- Ольга Балбек, заместитель по правовым вопросам компании «Миэль»
- Антон Пономарев, заслуженный юрист России, частная практика
- Андрей Лямзин, юрист адвокатского бюро «Сфера защиты»
Причины для смены УК
Управляющая компания — это юридическое лицо, созданное для управления и эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. От нее ждут четких, конкретных и своевременных действий по исполнению работ по обслуживанию многоквартирного дома. Однако случается, что жильцы сталкиваются с ситуацией, когда УК плохо справляется со своими обязанностями. При таких обстоятельствах вполне логично возникает вопрос о смене управленцев.
Причиной для смены управляющий компании может стать невыполнение коммунальных услуг, предоставление некачественного сервиса и завышенные тарифы, рассказал генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов. Он уточнил, что речь может идти о том, что УК:
- не выполняет правила аварийно-технического обслуживания;
- не обеспечивает систематическую уборку подъездов, лестниц и придомовых участков;
- не заменяет вовремя электрические лампочки и все важные коммуникации;
- не чинит своевременно лифты, трубы и крыши;
- некачественно проводит ремонт общественных зон;
- не реагирует на жалобы собственников жилья;
- завышает стоимость проведенных работ;
- отказывается проводить перерасчеты с обслуживаемым населением на основании отсутствия якобы предоставленных ранее «услуг».
Законные основания для смены УК
Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».
Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.
Существует ряд законных оснований, при которых собственники квартир в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке досрочно расторгнуть такой договор и сменить управляющую компанию:
- Ст. 162 Жилищного кодекса России предусмотрена возможность расторгнуть договор управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если до истечения срока действия общим собранием жильцов принято решение о выборе новой УК или об изменении способа управления этим домом, рассказал юрист Антон Пономорев. По его словам, это правило действует, если управляющая организация выбрана на открытом конкурсе, проведенном местной администрацией.
- Если же управляющую организацию выбирали сами жильцы, то они вправе отказаться от договора, руководствуясь решением общего собрания, уточнил юрист. По его словам, для этого нужно в течение пяти рабочих дней направить уведомление о решении расторгнуть договор с приложением копии такого решения в управляющую организацию и в орган государственного жилищного надзора (Госжилинспекцию). В данном случае должен иметь место факт невыполнения управляющей организацией условий договора.
- УК, у которой аннулирована лицензия ЖКХ, обязана передать все дела по управлению многоэтажкой в течение трех дней с момента заключения договоров с новой УК, которую владельцы квартир выбрали на общем собрании собственников.
Доказательства некачественной работы УК
Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:
- частные или коллективные претензии собственников;
- документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
- выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
- фотографии и видеосъемка;
- результаты анализов независимых экспертиз;
- копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.
«Необходимо заручиться поддержкой собственников квартир в вашем доме. Действовать в одиночку не стоит. Напишите в чат жильцов дома, повесьте объявление со своими контактными данными, в котором кратко описана проблема и основной план действий. Можно пройтись по квартирам и лично поговорить о проблемной УК с соседями», — рекомендует юрист Баранов.
Соберите доказательства некачественной работы УК
(Фото: Максим Коротченко/ТАСС)
Выбор новой УК
После того как вы собрали доказательства некачественной работы управленцев, изучили договор и нашли законное основание для смены УК, необходимо выбрать, кто будет управлять вашим домом. «При подборе новой управляющей организации собственникам рекомендуется воспользоваться рейтингом управляющих компаний, который формируется на основании количества зафиксированных нарушений по управлению и эксплуатации жилищного фонда. Данный рейтинг, как правило, находится в свободном доступе на официальном сайте государственного органа жилищного надзора», — советует юрист Антон Пономарев.
Кроме того, можно изучить открытые сведения на сайтах УК и поинтересоваться у жителей соседних домов, устраивают ли их управленцы и какие есть проблемы, советует Пономарев. По его словам, посмотреть, какие именно компании управляют многоэтажками, можно на сайте ГИС ЖКХ и на сайте реформы ЖКХ. Можно выписать плюсы и минусы, предложив соседям выбрать из нескольких УК с наилучшими показателями, рекомендовал юрист.
Посмотрите, какие именно компании управляют многоэтажками
«Важно проверить наличие и срок действия лицензии у УК, количество домов в управлении и сколько домов отказались от ее услуг. И конечно, жильцам стоит лично пообщаться с работниками УК и узнать про их материально-техническую базу, запросить шаблон договора. При этом важно, чтобы процессы в компании были автоматизированы, так как это отразится на скорости приема заявок жильцов», — рассказала заместитель по правовым вопросам «Миэль» Ольга Балбек.
Собрание собственников
Следующим шагом по смене управляющей компании станет собрание собственников жилья. Но нередко часть жильцов занимает пассивную позицию — общие собрания не посещают или голоса отдают формально, в пользу большинства.
Единственное верное и логичное решение — активная позиция старшего по дому или по подъезду, который разъяснительной работой и агитацией должен ориентировать жильцов на принятие правильного решения — от него в дальнейшем будет зависеть качество управления домом и адекватная стоимость услуг, считает Пономарев.
«Инициативная группа жильцов должна подготовить повестку о созыве общего собрания участников МКД, в которой указывается основание для расторжения договора с действующей УК и ее смене. В повестку также стоит включить выбор способа управления многоэтажкой, утверждение новой управляющей компании, условия нового договора между управленцами и жильцами, сроки передачи технической документации, утверждение размера платежей за содержание и ремонт дома», — пояснил Баранов.
За десять дней до начала собрания надо оповестить жильцов (письменно или с применением электронных средств связи), при этом оповещение должно быть указано в реестре уведомлений, отметил гендиректор юрфирмы «Достигация».
Далее надо провести само собрание в очно-заочной форме, уточнил юрист. По его словам, результаты собрания должны быть зафиксированы в протоколе общего собрания.
Все владельцы квартир в многоэтажке, проголосовавшие как на очной части собрания собственников, так и на заочной, заполняют один и тот же бланк решения, пояснил Баранов. Он рассказал, что при получении бланка решения каждый собственник обязан расписаться в реестре выдачи бланков голосования.
После этого нужно составить протокол собрания. При этом важно помнить о кворуме. «Кворум — это минимальное количество голосов, при которых собрание можно считать правомочным. Согласно действующему жилищному кодексу, кворум считается достигнутым при числе голосов 50% плюс один голос», — уточнил Баранов.
Не забудьте составить протокол собрания
(Фото: Максим Коротченко/ТАСС)
Уведомление жильцов и старой УК
Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.
Новая УК
Следующим шагом станет заключение договора с новой управляющей компанией. «Согласно действующему законодательству, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязаны расписаться в договоре управления с новой УК — иначе договор будет считаться недействительным. Лучше сразу подписать его на собрании, чтобы еще раз не собирать жильцов», — подчеркнул Лямзин. По его словам, платить новым управленцам жильцы многоэтажки должны после того, как они заключат договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг.
Если на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ, то, как правило, впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию, пояснил Баранов. Он уточнил, что таким образом жильцы отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.
- Главная
- Правовые ресурсы
- Подборки материалов
- Передача документов при смене управляющей компании
Передача документов при смене управляющей компании
Подборка наиболее важных документов по запросу Передача документов при смене управляющей компании (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: К вопросу о смене управляющих организаций по управлению многоквартирными домами
(Смирнова И.А.)
(«Семейное и жилищное право», 2022, N 3)Целесообразно заметить, что смена управляющих организаций МКД является достаточно сложной с точки зрения механизма ее реализации. К сожалению, не всегда то, что предусмотрено в законодательстве, возможно последовательно и результативно осуществить на практике. Например, достаточно непростой является процедура по завершению собственниками помещений МКД всех действий по смене управляющей организации, когда прежняя управляющая организация не торопится передавать документацию МКД вновь согласованной управляющей организации. Более того, правовые основания смены управляющих организаций МКД довольно различные. К ним следует отнести: во-первых, желание собственников жилых помещений МКД смены организации; во-вторых, отсутствие лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД у управляющей организации, но при исполнении всех своих обязанностей; в-третьих, сокрытие управляющей организацией данных о своей деятельности; в-четвертых, отсутствие реакции на заявки и жалобы потребителей; в-пятых, ненадлежащее содержание общего имущества: невыполнение ремонта, несвоевременное устранение поломок и др.; в-шестых, перебои с предоставлением услуг (отсутствие горячей воды, проблемы с отоплением, водоснабжением, несвоевременный вывоз мусора) и т.п.
Нормативные акты
Недобросовестная управляющая компания может годами отравлять жизнь обитателей многоквартирного дома. Мусор не вывозится, облупившаяся краска кусками покидает стены, а сосульки каждую весну угрожающе свисают с крыши… При этом квитанции с нескромными суммами продолжают поступать из месяца в месяц. Выход есть — менять УК. Как это сделать, читайте ниже.
Общий порядок действий по смене УК
Времена ЖЭКов ушли в прошлое, и терпеть бездействие коммунальщиков больше не нужно. Жители многоквартирных домов вправе отказаться от услуг одной УК в пользу другой с более высоким уровнем сервиса. Но расторгнуть отношения в одностороннем порядке не получится: необходимо выполнить определенные процедуры. Сделать переход законным, а также соблюсти все формальности поможет представленная ниже инструкция.
Выберите новую УК
К выбору управляющей компании следует подходить ответственно. Внимательно изучите имеющиеся варианты. Проштудируйте сайты, обратитесь к отзывам, поговорите с жителями домов, прикрепленных к интересующим вас УК. Не стесняйтесь задавать вопросы. Выясните, какие услуги будут предоставляться и за какую стоимость.
Проведите собрание жильцов дома
Итак, с компанией определились. Пора созывать жильцов на собрание. На повестке дня — смена управляющей компании. Важно, чтобы половина присутствующих на обсуждении проголосовала положительно. Жильцы, которые не смогли присутствовать, должны быть ознакомлены с принятым решением. Результаты следует закрепить документально.
Уведомите управляющую организацию о расторжении договора
Управляющую компанию необходимо известить в течение 5 дней после собрания. Направьте соответствующее уведомление, а также протокол заседания жильцов.
Некоторые недобросовестные организации могут отрицательно отреагировать на ваше решение. Если мирно договориться не получится, попробуйте пригрозить судом. Если и это не подействовало, обратитесь к юристу, который поможет подготовить иск для обращения в вышестоящие инстанции.
Заключите договор с новой управляющей компанией
Для этого потребуется собрать необходимые документы:
- Заявление
- Протокол собрания жильцов
- Договор с бывшей УК
Имейте в виду: в новом договоре должны подписаться не менее половины собственников квартир МКД. Удобнее подготовить документ заранее и подписать на общем собрании жильцов.
С чего начинать смену управляющей компании
Первым делом определитесь с причинами перехода к другой управляющей организации. Это может быть:
- Нарушение УК своих обязательств. Невыполнение услуг, нежелание реагировать на поступающие жалобы от жильцов, и т.д.
- Соглашение сторон, если старая управляющая компания не возражает против расторжения действующих отношений.
- Окончание действия договора. Обязательно подать соответствующее заявление, иначе договор пролонгируется автоматически.
- Смена способа управления многоквартирным домом. Впоследствии вы сможете нанять УК для выполнения нужных задач.
Срок передачи технической документации при смене УК
В течение 3-х дней после расторжения договора управляющая компания обязана передать техническую документацию, ключи от общих помещений, электронные коды доступа от оборудования и прочее вновь выбранной управляющей организации, товариществу или кооперативу.
Когда платить в новую УК
При смене управляющей организации нередко возникают путаницы в финансовых операциях. Заявление написали, договор оформили. Сразу ли ждать начисление платежей?
Оплачивать услуги нужно лишь после того, как ваш дом будет внесен в лицензию УК. Если с документами все в порядке, то происходит это в течение 10 дней после обращения УК в орган государственного жилищного надзора. Вся необходимая информация есть на сайте ГЖН.
- Юристы по спорам с управляющими компаниями
Передача технической документации при смене УК
«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2018, N 7
В случае прекращения договора управления МКД, заключенного собственниками помещений в доме с управляющей организацией (допустим, по причине смены способа управления домом или расторжения договора управления), УК должна передать новому управляющему техническую документацию по дому. Как правильно исполнить данное требование? Какие нюансы при этом следует учитывать? В каких случаях документацию можно не передавать? Что делать, если у УК нет документов, которые должны быть переданы в соответствии с нормативно закрепленным перечнем?
Про договор управления МКД
Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МКД.
В случае выбора собственниками помещений в качестве способа управления МКД управления управляющей организацией УК обязана приступить к исполнению договора управления домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ, действующей с 11.01.2018). Ранее УК приступала к работе не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления или в иной срок, установленный договором.
Жилищным кодексом (ч. 5 ст. 162) определен как минимальный, так и максимальный срок, на который может быть заключен договор управления МКД. По окончании срока действия договор управления считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были им предусмотрены, если отсутствует заявление одной из сторон о прекращении договора. Кроме того, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственникам помещений в МКД предоставлено право на основании решения общего собрания собственников в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, если УК не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной УК или изменении способа управления домом.
Для УК важно понимать, в какой момент договор управления считается прекращенным, поскольку именно с ним связан срок, в течение которого должна быть передана техническая документация по дому новому управляющему. Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Поскольку Жилищным кодексом иное не предусмотрено (наоборот, указано, что изменение и расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, установленном гражданским законодательством, — ч. 8 ст. 162), в соответствии с данной статьей Гражданского кодекса договор управления МКД считается расторгнутым (прекращенным) с момента получения УК от уполномоченного общим собранием лица уведомления о расторжении (отказе от исполнения) договора управления (Определение ВС РФ от 10.11.2017 N 301-АД17-16467 по делу N А29-9508/2016), если только иное не предусмотрено договором управления (Постановление АС ВВО от 13.06.2017 N Ф01-1701/2017 по делу N А28-2149/2016). При этом, несмотря на прекращение действия договора управления, УК обязана осуществлять деятельность по управлению МКД до тех пор, пока в реестр лицензий не будут внесены изменения (ч. 6 ст. 198, ч. 3 ст. 200 ЖК РФ). Данный порядок направлен на соблюдение принципа непрерывности ведения деятельности по управлению МКД.
Общее требование о передаче документации
Согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления МКД обязана передать техническую документацию на дом и иные связанные с управлением таким домом документы новому управляющему или собственнику (в случае непосредственного управления домом собственниками помещений в доме). Дожидаться внесения изменений в реестр лицензий для исполнения указанной обязанности УК не нужно (см. также Постановление АС ВВО от 20.07.2017 N Ф01-2761/2017 по делу N А29-9508/2016).
До 11.01.2018 действовал иной срок передачи документов: их нужно было отдать за 30 дней до прекращения договора управления МКД. Помимо этого, Федеральным законом N 485-ФЗ, которым и был изменен указанный срок, список вещей, подлежащих передаче при смене УК, был уточнен путем включения в него:
- ключей от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД;
- электронных кодов доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества;
- иных технических средств и оборудования, необходимых для эксплуатации МКД и управления им.
Следует учитывать: поскольку Жилищный кодекс не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно (Письмо Минрегиона РФ от 20.12.2006 N 14313-РМ/07).
Отказ или уклонение от передачи технической документации на МКД и иных документов, связанных с управлением домом, а также нарушение порядка и сроков передачи этих документов являются административно наказуемым деянием, ответственность за совершение которого в виде штрафа установлена ст. 7.23.2 КоАП РФ. Размер штрафа для граждан варьируется от 2 000 до 5 000 руб., для должностных лиц — от 30 000 до 40 000 руб., для юридических лиц — от 150 000 до 200 000 руб. Повторное привлечение должностного лица к ответственности грозит ему дисквалификацией на срок от одного года до трех лет. Причем правонарушение признается длящимся <1>, поэтому постановление по делу об административном правонарушении может быть вынесено в течение двух месяцев со дня его обнаружения — дня, когда должностное лицо, уполномоченное составлять протокол об административном правонарушении, выявило факт его совершения.
<1> См. Постановления АС СЗО от 20.09.2017 N Ф07-9238/2017 по делу N А05-13556/2016, АС СКО от 27.12.2016 N Ф08-9671/2016 по делу N А32-15089/2016.
Кроме того, антимонопольный орган может посчитать, что действия (бездействие) УК, выразившиеся в отказе передать техническую документацию на МКД новому управляющему, нарушают ст. 14.8 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (см., например, Постановление АС ВВО от 05.05.2017 N Ф01-1500/2017 по делу N А82-2693/2016).
В связи с этим УК и ее должностные лица, а также работники должны четко знать порядок передачи документации в случае прекращения договора управления МКД. Кроме того, думается, нелишним будет располагать информацией о том, при каких обстоятельствах выполнять требование о передаче документов не нужно.
Порядок передачи документации на МКД
Порядок передачи технической документации на МКД и иных документов, связанных с управлением этим домом, закреплен в разд. V Правил осуществления деятельности по управлению МКД <2>.
<2> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416.
Прежде всего уполномоченное собранием, на котором было принято решение о прекращении договора управления, лицо должно направить организации, ранее управлявшей домом, а также в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) уведомление о принятом решении (для этих целей может использоваться ГИС ЖКХ). На исполнение данной обязанности дается пять рабочих дней. Уведомление (в момент получения которого договор управления считается прекращенным, если в нем не содержатся другие сроки прекращения договора, допустим, по истечении одного месяца с момента получения уведомления) должно содержать:
- наименование организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом;
- ее адрес;
- сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления МКД (в случае выбора непосредственного управления собственниками помещений в доме).
Подлинники решения и протокола общего собрания собственников помещений в МКД должны быть переданы «свергнутой» УК не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). УК делает копии и передает подлинники в орган ГЖН для хранения в течение трех лет.
Обратите внимание! Отсутствие в протоколе общего собрания собственников помещений сведений о лице, уполномоченном на направление уведомления организации, ранее управлявшей домом, не освобождает УК от обязанности по передаче технической и иной документации на МКД вновь избранной управляющей организации (Постановление АС ВВО от 07.07.2017 N Ф01-2078/2017 по делу N А28-10101/2016).
После получения уведомления (в течение трех рабочих дней, если не срабатывает иной срок, когда договор управления считается прекращенным позднее) УК должна передать новому управляющему:
- техническую документацию на МКД;
- другие документы, связанные с управлением домом;
- сведения, указанные в пп. «б» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД. Это информация о лицах, использующих общее имущество в доме, а также о собственниках и нанимателях помещений в МКД, например <3>:
- сведения о гражданах, проживающих в доме на основании договоров социального найма (копии архивных договоров социального найма, архивные ордера);
- документы, обосновывающие использование льгот по оплате ЖКУ;
- документы по ведению регистрационного учета граждан (карточки регистрации по месту жительства в жилых помещениях, карточки поквартирного учета);
- журнал учета заявлений о регистрации по месту пребывания.
<3> Постановления АС ВВО от 09.02.2018 N Ф01-6682/2017 по делу N А28-2743/2017, АС ПО от 17.04.2017 N Ф06-19453/2017 по делу N А49-2574/2016, от 12.04.2018 N Ф06-29943/2018 по делу N А57-27891/2016, АС СЗО от 21.07.2017 N Ф07-5887/2017 по делу N А56-42494/2016.
Согласно п. 20 Правил осуществления деятельности по управлению МКД техническая документация на МКД и иные документы, связанные с управлением домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в МКД <4>. Техническая документация на МКД включает в себя:
- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- документы на установленные ОПУ и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в доме ИПУ в том числе по каждому такому индивидуальному счетчику (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;
- документы (акты) о приеме результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД;
- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в МКД, конструктивных частей дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, журнал осмотра;
- акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности дома к отопительному периоду;
- инструкцию по эксплуатации МКД (если разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено после 01.07.2007).
<4> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
Открытый перечень документов, входящих в состав иных документов, связанных с управлением МКД, приведен в п. 26 Правил содержания общего имущества в МКД. К ним относятся:
- копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- выписка из ЕГРН, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по форме, утвержденной Приказом Минстроя РФ от 25.04.2017 N 741/пр (для МКД, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после 01.07.2017);
- документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящихся к части земельного участка (при наличии сервитута);
- проектная документация (ее копия) на МКД, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) дома (при наличии);
- списки собственников и нанимателей помещений в МКД, а также лиц, использующих общее имущество в доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений), составленные с учетом требований законодательства РФ о защите персональных данных;
- договоры об использовании общего имущества собственников помещений в МКД;
- оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в МКД. Следует учитывать, что с 11.01.2018 действует требование о передаче подлинников решений и протоколов в орган ГЖН для хранения в течение трех лет. У управляющего остаются в этом случае только копии протоколов и решений;
- иные связанные с управлением МКД документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений, например реестры договоров, заключенных с РСО, подрядными и прочими организациями по предоставлению ЖКУ.
При определении состава документации по МКД управляющие также ориентируются на списки документов, приведенные в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда <5>.
<5> Утверждены Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.
Так, согласно п. 1.5.1 этих Правил к технической документации длительного хранения (она корректируется по мере изменения технического состояния, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.) отнесены среди прочего:
- план участка в масштабе 1:1000 — 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
- проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
- акты приема жилых домов от строительных организаций;
- акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
- паспорта котельного хозяйства;
- паспорта лифтового хозяйства. К паспортам лифтов должны быть приложены:
- декларации о соответствии лифта требованиям ТР ТС 011/2011 «Безопасность лифтов» <6>;
- акты технического освидетельствования лифтов МКД;
- результаты обследования лифтов (заключения), рекомендации и условия возможного продления срока эксплуатации лифтов, указанные в заключениях;
- результаты испытания и измерения, оформленные протоколами;
- заключение, оценка соответствия лифтов.
<6> Принят Решением Комиссии Таможенного союза от 18.10.2011 N 824.
В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, на основании п. 1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда входят:
- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- акты технических осмотров;
- журналы заявок жителей;
- протоколы измерения сопротивления электросетей;
- протоколы измерения вентиляции.
Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в МКД. Причем передаче подлежат оригиналы, а не копии документов (Постановление АС ВВО от 31.07.2017 N Ф01-2762/2017 по делу N А29-9408/2016).
Таким образом, состав документации по МКД направлен на возможность определить общий состав имущества дома и надлежащее выполнение функции управления МКД в соответствии с требованиями действующего на момент передачи документов законодательства РФ, предъявляемыми к состоянию имущества.
Передача технической документации на МКД и иных связанных с управлением этим домом документов осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления, а также, естественно, перечень передаваемых документов. В акте следует отразить и имеющиеся разногласия по количественному и (или) качественному составу документов. Копию акта необходимо направить в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) в течение трех дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами.
Минрегион в Письме от 20.12.2006 N 14316-РМ/07 рекомендовал также при смене УК составить двухсторонний акт состояния общего имущества в МКД с целью использования его для оценки результативности работы организации, управлявшей МКД до момента составления акта, для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений дома.
Решение о смене УК оспаривается
Есть мнение о том, что у УК отсутствует обязанность по передаче документов вновь избранной управляющей организации при наличии судебного спора по обжалованию решения о выборе способа управления, прекращении договора управления (это самостоятельное основание для отказа в передаче технической документации). Однако это ошибочная позиция.
Как указано выше, УК обязана приступить к исполнению договора управления МКД с даты внесения изменений в реестр лицензий в связи с заключением договора управления таким домом. Орган ГЖН после получения информации о принятии общим собранием собственников помещений соответствующего решения вносит изменения в реестр (ч. 3 ст. 198 ЖК РФ) в сроки и порядке, которые прописаны в Приказе Минстроя РФ от 25.12.2015 N 938/пр. При принятии решения о внесении изменений в реестр соответствующие поправки вносятся органом ГЖН с 1-го числа календарного месяца, следующего за датой, указанной в соответствующем решении, но не ранее срока, который определен в договоре управления МКД и с которого лицензиат начинает вести деятельность по управлению домом.
В части 3.1 ст. 198 ЖК РФ, введенной Федеральным законом N 485-ФЗ, разъяснены последствия признания судом недействительным решения общего собрания собственников помещений в МКД о выборе УК или изменении способа управления домом, которое послужило основанием для направления в орган ГЖН соответствующих сведений. При таких обстоятельствах орган ГЖН внесет изменения в реестр на основании вступившего в законную силу решения суда о признании соответствующего решения общего собрания собственников недействительным не ранее даты вступления в силу такого решения суда. Получается, само по себе наличие судебного спора в отношении правомерности принятия решения о смене УК не мешает органам ГЖН внести изменения в реестр, а следовательно, новая УК должна приступить к исполнению своих обязанностей, для чего ей нужна документация по дому. (Отсутствие соответствующей документации по МКД создает существенные препятствия в управлении домом <7>.)
<7> Постановление АС ПО от 12.04.2018 N Ф06-29943/2018 по делу N А57-27891/2016.
На этом настаивают и судьи: оспаривание протокола общего собрания не исключает необходимости исполнения обязанности по передаче технической документации и не является обстоятельством, приостанавливающим или прерывающим срок передачи технической документации вновь избранной УК (см. Постановление АС ЗСО от 14.05.2018 N Ф04-1320/2018 по делу N А27-14023/2017).
А вот если сами собственники отменят свое решение о смене УК до окончания срока, в течение которого техническая документация на МКД должна быть передана вновь избранной управляющей организации, то правовые основания для возложения на УК обязанности передать техническую документацию на дом и иные документы, связанные с управлением им, отсутствуют. Такой подход продемонстрирован в судебной практике.
|
Арбитражный суд |
Судебный акт |
|
АС ПО |
Постановление от 12.02.2018 N Ф06-29454/2018 по делу N А49-4775/2017, в передаче которого в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 18.06.2018 N 306-КГ18-7181 |
|
Постановление от 16.02.2018 N Ф06-29421/2018 по делу N А49-1016/2017, в передаче которого в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 18.06.2018 N 306-КГ18-7182 |
|
|
Постановление от 11.05.2018 N Ф06-32986/2018 по делу N А49-7267/2017 |
|
|
АС СЗО |
Постановление от 31.05.2017 N Ф07-5215/2017 по делу N А66-912/2015 |
Судьи АС ПО подчеркнули: общее собрание собственников по своей правовой природе является органом управления, обладающим правом как на принятие юридически значимых решений, так и на их последующее изменение и (или) отмену. Компетенция общего собрания может быть ограничена законом или соглашением собственников. Статья 44 ЖК РФ, определяющая компетенцию общего собрания собственников помещений в МКД, также не содержит ограничений на право отмены ранее состоявшихся решений.
Однако нужно учитывать, что среди арбитров есть и другое мнение: действующим законодательством общее собрание собственников не наделено полномочиями по отмене решений, принятых им ранее (Постановление АС ЗСО от 26.01.2018 N Ф04-5737/2017 по делу N А45-5531/2017).
Обратите внимание! Решение, принятое общим собранием собственников помещений в МКД, может быть обжаловано в суде собственником, который не принимал участие в собрании или голосовал против принятия решения, если таким решением нарушены его права и законные интересы. На подачу заявления в суд отводится шесть месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). Кроме того, с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в МКД, вправе обратиться в суд орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) (п. 1 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ). А вот УК не обладает правом на оспаривание решения собственников помещений в МКД о выборе новой управляющей организации и расторжении договора управления с ней в связи с односторонним отказом от его исполнения (Постановление АС ВВО от 19.06.2017 N Ф01-1484/2017 по делу N А28-2660/2016).
Документация, подлежащая передаче, отсутствует
В пункте 21 Правил осуществления деятельности по управлению МКД рассмотрена ситуация, когда у ранее управлявшей МКД организации отсутствуют один или несколько документов, входящих в состав технической документации на МКД, которые были переданы ей в установленном порядке. Такая организация обязана в течение трех месяцев со дня получения уведомления принять меры для восстановления недостающих документов, а затем передать их по отдельному акту приема-передачи новому управляющему.
Опираясь на буквальное прочтение указанной нормы, некоторые судьи считают, что восстановление технической документации на МКД, иных документов, связанных с управлением им, допустимо лишь в случае подтверждения факта передачи УК такой документации и утраты ею данных документов (Постановление АС ДВО от 17.01.2018 N Ф03-5079/2017 по делу N А73-5252/2017). Обязанность по восстановлению утраченной документации может быть возложена только на ту организацию, у которой она имелась (Определение ВС РФ от 22.04.2016 N 303-ЭС16-3028 по делу N А51-35762/2014, постановления АС СКО от 13.03.2018 N Ф08-705/2018 по делу N А63-8830/2017, от 06.04.2017 N Ф08-1860/2017 по делу N А32-31487/2016).
Однако в п. 27 Правил содержания общего имущества в МКД содержится такое требование.
Ответственные лица обязаны в установленном законодательством РФ порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на МКД и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
На основании этой нормы, а также опираясь на позицию высшего арбитра, другая часть судей делает вывод, что управляющий должен принимать исчерпывающие меры для получения всех необходимых документов и неисполнение данной обязанности не может освободить его от обязанности по передаче документации. Отсутствие или утрата документации не может быть основанием для прекращения обязанности по передаче документов в связи со сменой УК. Техническая документация на дом подлежит восстановлению за счет обязанного лица (Постановление Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 N 17074/09 по делу N А40-73182/08-19-483).
Один из примеров — Постановление АС МО от 07.03.2018 N Ф05-711/2018 по делу N А40-30752/2017. Невыполнение ответчиком (первой УК) своей обязанности по получению документации по дому от застройщика, генподрядчика и других лиц, в том числе в принудительном порядке в случае спора, не может иметь негативных последствий для следующей управляющей организации. Вывод о том, что именно истец (новая УК) обязан доказать наличие у ответчика истребуемой документации, является ошибочным, поскольку наличие такой документации у ответчика презюмируется в связи с наличием у него в предыдущий период специального статуса управляющей организации.
В деле N А27-13706/2017 судьи посчитали (см. Постановление АС ЗСО от 06.04.2018 N Ф04-842/2018): УК должна восстановить за свой счет документацию, так как не были представлены объективные доказательства того, что спорная техническая и иная документация на МКД при заключении договора управления не была передана прежней управляющей организацией, а УК принимала меры для ее получения. Вывод основан на следующем:
- без истребуемой документации эксплуатация МКД была бы невозможной;
- техническая документация на дом должна была храниться у ответчика. Бремя доказывания того обстоятельства, что соответствующая документация изначально не передавалась от организации, осуществлявшей управление названным домом до ответчика, возлагается на него;
- отсутствие или утрата указанной документации не может быть основанием для прекращения обязанности по ее передаче;
- перечень обязательных документов нормативно установлен;
- при получении комплекта документации на дом от своего предшественника ответчик должен был принять исчерпывающие меры для получения всех необходимых документов. Доказательства того, что ответчик принимал такие меры, в материалы дела не представлены. Меры по истребованию технической документации после получения претензии истца о передаче документов (запросы в архив) таковыми не являются.
Аналогичные выводы озвучены в Постановлении АС ЗСО от 11.09.2017 N Ф04-3250/2017 по делу N А27-19134/2016.
Интересный случай рассмотрен в деле N А53-26778/2015. Управляющий отказался передать документацию по дому новому ТСЖ, представив доказательства того, что оригиналы документов были переданы уполномоченному собственнику. Судьи указали, что обязанность восстановить истребуемую документацию при ее фактическом наличии именно у уполномоченного представителя собственников законом не предусмотрена. Восстановление документов повлечет наличие фактически двух комплектов документации и не будет способствовать надлежащему управлению МКД и качественному содержанию его общего имущества (Постановление АС СКО от 01.12.2017 N Ф08-9534/2017).
* * *
Прекращение договора управления МКД влечет для УК обязанность по передаче технической документации на дом и иных документов, связанных с управлением им, новому управляющему или одному из собственников помещений в МКД (при непосредственном управлении собственниками помещений) в течение трех рабочих дней с момента получения уведомления о принятом общим собранием собственников решении. Если стороны согласовали иной срок прекращения договора управления, три дня, отведенные для исполнения обязанности по передаче документации, отсчитываются с иной даты. При этом в любом случае не нужно дожидаться, когда орган ГЖН внесет изменения в реестр лицензий, даже если в суде идет спор по поводу правомерности принятия решения. А вот при отмене собственниками помещений своего решения о смене УК избежать передачи документации вполне можно. Если соответствующая документация по дому у УК отсутствует, это не является основанием для прекращения обязанности по передаче документов новому управляющему, недостающие документы придется восстановить за свой счет.
Е.Н. Моряк
Эксперт журнала
«Жилищно-коммунальное хозяйство:
бухгалтерский учет и налогообложение»