29.08.2016
В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 20 Жилищного кодекса РФ должностные лица имеют право выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений.
В соответствии с ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее – ФЗ-294) в случае выявления при проведении проверки нарушений юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем обязательных требований или требований, установленных муниципальными правовыми актами, должностные лица органа государственного контроля (надзора), в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обязаны: выдать предписание юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения.
В соответствии со статьей 39 Жилищного Кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в таком доме.
Собственники помещений вправе как самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, так и привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
Согласно подпункта «а» пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491) общее имущество многоквартирного дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности.
В соответствии с пунктом 42 Правил № 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Пункт 2.1. части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, которым может являться управление управляющей организацией на основании заключенного с нею в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ договора управления многоквартирным домом.
Управляющая организация по заданию другой стороны собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (пункт 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).
На основании статьи 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Содержание, упомянутое в указанной статье, включает в себя расходы на текущий и капитальный ремонт, поддержание имущества в работоспособном состоянии. В ряде случаев законодатель предусматривает переход бремя содержания имущества от собственника к другим лицам.
В силу статьи 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в таком доме. Правила содержания общего имущества устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Указанные Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Конкретные требования, предъявляемые к содержанию жилищного фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.
Кроме того, пунктом 10 Правил № 491 предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 этих же Правил установлено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора обслуживания домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
На основании пункта 42 Правил № 491 управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами № 170, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
Кроме того, в Правилах № 170 перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
На основании приведенных норм действующего законодательства заявитель, как управляющая организация, обязан обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту такого имущества.
К тому же, из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10 следует, что все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Работы которые необходимо проводить для устранения выявленных нарушений, являются обязательными для организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами и данная деятельность является для них основной и они несут риск ответственности.
Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 39 ЖК РФ
Арбитражные споры:
— Управляющая организация хочет взыскать задолженность с собственника помещения, не оплатившего жилищно-коммунальные услуги
— Управляющая организация хочет взыскать задолженность с государственного (муниципального) собственника жилого помещения, не оплатившего оказанные ему жилищно-коммунальные услуги
— Абонент хочет урегулировать разногласия по поводу границ балансовой принадлежности и границ эксплуатационной ответственности
— Управляющей организации вынесено предписание из-за ненадлежащего содержания общего имущества
— Организация (ИП), обслуживающая МКД, оспаривает привлечение к ответственности за несоблюдение требований энергоэффективности (оснащенности приборами учета энергоресурсов и др.)
Споры в суде общей юрисдикции:
— Организация, ответственная за проведение капитального ремонта, хочет взыскать с собственника задолженность по взносам на капитальный ремонт
— Собственник (наниматель) хочет исключить из платежных документов отдельные платежи (задолженность) и/или произвести перерасчет
— Собственник (наниматель) или лицо, действующее в его интересах, хочет обязать организацию, ответственную за проведение капитального ремонта, или наймодателя (в т.ч. бывшего) провести капитальный ремонт
См. все ситуации, связанные со ст. 39 ЖК РФ
1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 27.07.2010 N 237-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.
(часть четвертая введена Федеральным законом от 23.11.2009 N 261-ФЗ)
Ст. 39 ЖК РФ. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
В соответствии с пунктом 51 части 1 статьи 12 Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» деятельность по управлению многоквартирными домами подлежит лицензированию.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110 утверждено Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее – Положение № 1110).
Согласно подпунктам «а», «б» пункта 3 Положения № 1110 лицензионными требованиями к лицензиату, устанавливаемыми в соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона № 99-ФЗ являются: соблюдение требований, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ и иные требования.
Управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований является административным правонарушением, ответственность за которое предусмотрена ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.
Санкцией указанной статьи предусмотрена административная ответственность в виде административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.
Таким образом, в случае если управляющей организацией некачественно оказываются услуги и выполняются работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, виновные должностные и юридические лица могут быть привлечены к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.
Об ответственности управляющих организаций за ненадлежащее содержание и ремонт общедомового имущества
В соответствии с пунктом 51 части 1 статьи 12 Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» деятельность по управлению многоквартирными домами подлежит лицензированию.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110 утверждено Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее – Положение № 1110).
Согласно подпунктам «а», «б» пункта 3 Положения № 1110 лицензионными требованиями к лицензиату, устанавливаемыми в соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона № 99-ФЗ являются: соблюдение требований, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ и иные требования.
Управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований является административным правонарушением, ответственность за которое предусмотрена ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.
Санкцией указанной статьи предусмотрена административная ответственность в виде административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.
Таким образом, в случае если управляющей организацией некачественно оказываются услуги и выполняются работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, виновные должностные и юридические лица могут быть привлечены к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.
Одна из адвокатов отметила, что позиция Верховного Суда направлена на упрощение доступа потребителей к правосудию. Другая считает, что управляющая компания обязана осуществлять уход и бремя содержания общего имущества качественно и своевременно, в объеме, оговоренном в договоре с собственниками. По мнению третьей, непонятно, чем руководствовался суд первой кассационной инстанции, когда выносил судебный акт по данному делу, поскольку возможность наложения штрафа прямо предусмотрена законом.
Верховный Суд опубликовал Определение
№ 56-КГ21-7-К9 от 29 июня, в котором он поддержал собственников помещений в многоквартирном доме в споре с управляющей компанией о ненадлежащем оказании услуг.
Собственники помещений в МКД в городе Фокино заключили договор с ООО «Тихоокеанская управляющая компания номер 1». Согласно условиям договора УК приняла на себя обязательства по управлению общим имуществом МКД, оказанию услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений дома, а также по предоставлению иных услуг, предусмотренных решением общего собрания собственников.
В период с 1 ноября 2016 г. по 31 декабря 2019 г. «Тихоокеанская управляющая компания номер 1» перестала надлежащим образом исполнять условия договора и длительное время не реагировала на обращения жильцов дома, как письменные, так и устные. УК производила коммунальные начисления по работам, которые невозможно было выполнить, не производила уборку общих площадей дома и придомовой территории, уборку и вывоз мусора осуществляла нерегулярно, а также не участвовала по приглашению жильцов в общих собраниях.
В связи с этим трое собственников квартир в этом доме обратились в суд с иском к управляющей компании. Они просили взыскать выплаченные денежные средства, начисленные за содержание и ремонт общего имущества, в связи с некачественным оказанием услуг за указанный период в общей сумме 55 тыс. руб., из которых 15 тыс. руб. – в качестве компенсации морального вреда.
Заявители представили акты о ненадлежащем содержании общедомового имущества с фототаблицами, составленными и подписанными жильцами дома, подтвержденными обращениями граждан в городскую администрацию, государственную жилищную инспекцию, прокуратуру г. Фокино и Приморского края. Истцы указали, что вносили плату за содержание и ремонт общего имущества МКД в соответствии с произведенными ответчиком начислениями.
20 февраля 2020 г. решением мирового судьи судебного участка № 67 судебного района г. Фокино Приморского края исковые требования граждан были удовлетворены, и с управляющей организации взысканы требуемые денежные средства. Суд первой инстанции исходил из доказанного и подтвержденного факта оказания ответчиком собственникам МКД услуг ненадлежащего качества в спорный период. Апелляция оставила решение без изменений.
Однако определением
Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 29 декабря 2020 г. решения нижестоящих инстанций были отменены в части взыскания штрафа с УК. Кассационный суд указал на то, что истцы не обращались в адрес ответчика с заявлением или претензией о возврате им денежных средств, внесенных за услугу, которая им не была оказана. Штраф, по мнению кассации, взыскивается только за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя, в то время как таких требований истцы в досудебном порядке не заявляли, тогда как соблюдение досудебного порядка являлось обязательным.
Не согласившись с выводами кассационного суда, собственники МКД обратилась с жалобой в Верховный Суд, Судебная коллегия по гражданским делам которого приняла решение о ее удовлетворении.
ВС отметил, что ч. 1 ст. 161 ЖК РФ установлено, что управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство РФ в свою очередь устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению МКД, пояснил Суд.
Ссылаясь на абз. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК, Верховный Суд обратил внимание, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя: плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества в доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в таком доме.
ВС указал, что согласно п. 42 Правил
содержания общего имущества в многоквартирном доме управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении МКД, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.
Суд также подчеркнул, что в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (уполномоченной организации) за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Подтверждая данную позицию, Суд обратился к п. 46 Постановления
Пленума ВС от 28 июня 2012 г. № 17, где разъясняется, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем, суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.
Читайте также
Пленум ВС РФ разъяснил досудебное урегулирование гражданских и арбитражных споров
После доработки Постановление Пленума подверглось существенным изменениям, в его итоговом варианте значатся 49 пунктов вместо 51
22 июня 2021
«Из содержания приведенных выше норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации не следует, что требование потребителя, неисполнение которого в добровольном порядке в установленный срок влечет взыскание судом штрафа, обязательно должно быть досудебным или внесудебным, равно как и не установлена какая-либо обязательная форма такого требования», – пояснил Суд. По его мнению, указание на то, что по данной категории споров предусмотрен обязательный досудебный порядок, не содержат и положения Постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. № 18.
ВС обратил внимание на то, что истцы неоднократно обращались к ответчику с требованием о проведении ремонтных работ общего имущества, перерасчете платы за содержание жилого помещения, и за ними судом было признано право на такой перерасчет исходя из обстоятельств длительного неисполнения управляющей компанией обязательств. Таким образом, Судебная коллегия посчитала вывод судов первой и апелляционной инстанций об удовлетворении требования истцов о взыскании штрафа правильным.
Адвокат, председатель АА МГКА «Власова и партнеры», к.ю.н. Ольга Власова оценила позицию ВС как направленную на упрощение доступа потребителей к правосудию. Она заметила, что в качестве доказательств того, что услуги УК были оказаны ненадлежащим образом, суды первой, а затем апелляционной и кассационной инстанций приняли акты о ненадлежащем содержании УК общедомового имущества с фототаблицами, составленными и подписанными жильцами дома. «Обычно суды, к большому сожалению, такие акты, подписанные только жильцами дома, в качестве доказательств ненадлежащего оказания услуг необоснованно не принимают. Поэтому и с этой точки зрения судебные акты по этому делу представляют большой интерес для защиты прав потребителей в сфере ЖКХ и споров с УК», – пояснила Ольга Власова.
По мнению эксперта, интересным в данном определении является факт, что суд, разрешая спор в части взыскания внесенной платы за неоказанные услуги и услуги ненадлежащего качества, признал их убытками потребителей. Ольга Власова считает, что данный факт очень облегчает взыскание внесенной платы в случае неоказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и или оказания таких услуг ненадлежащего качества.
Адвокат АП г. Москвы, председатель «Ассоциации адвокатов России за права человека» Мария Архипова
указала, что УК обязана осуществлять уход и бремя содержания общего имущества качественно и своевременно, в объеме, оговоренном в договоре с собственниками. Однако, по мнению адвоката, на качество услуг могут оказывать влияние обстоятельства, связанные со своевременной и в полном объеме оплатой собственниками услуг ЖКХ. «Если собственники многоквартирного дома в полном объеме и своевременно оплачивают услуги ЖКХ и не имеют долгов перед УК, то УК обязана выполнять оговоренный объем работ качественно и своевременно. В случае нарушения данного обязательства граждане вправе требовать возврата оплаченных сумм и возмещения убытков при наличии таковых», – считает Мария Архипова. Вместе с тем эксперт отметила, что в случае нарушения собственниками своих обязательств по оплате ЖКХ уже УК имеет право обратиться в суд и применить соответствующие санкции, например ограничивающие поставку коммунальных услуг неплательщикам.
Мария Архипова подчеркнула, что в любом случае при возникновении споров в судебном порядке решается вопрос: был ли обоснованным отказ от выполнения услуг управляющей компании с учетом добросовестности самих собственников. «Суд должен решать при возникновении спора в каждом случае отдельно, было ли невыполнение обязательств управляющей компанией нарушением договора или же невыполнение было связано с нарушением своих обязательств по договору собственниками», – пояснила адвокат. Мария Архипова добавила, что хотя позиция Верховного Суда РФ не вышла за рамки общей судебной практики, но это хороший пример, на который могут ссылаться юристы и адвокаты в своей работе по аналогичным делам.
Адвокат филиала № 49 Московской областной коллегии адвокатов Татьяна Саяпина поддержала выводы Верховного Суда. «Управляющие компании довольно часто ищут отговорки, чтобы не возмещать жильцам причитающиеся им денежные средства за ненадлежащим образом оказанные коммунальные услуги и красноречиво выступать в суде», – заметила адвокат.
Читайте также
Предлагается ввести обязательный досудебный порядок урегулирования споров с ФСС
В Госдуму внесен проект поправок в законодательство о соцстраховании от несчастных случаев на производстве, устанавливающих механизм досудебного рассмотрения жалоб, связанных с назначением страховых выплат
04 июля 2019
Татьяна Саяпина привела ряд определений КС, где тот указал, что штраф взыскивается судом вне зависимости от того, заявлялось ли данное требование потребителем или нет (определения от 23 апреля 2015 г. № 996-О; от 17 октября 2006 г. № 460-О; от 13 октября 2009 г. № 1215-О-О и др.).
По мнению эксперта, непонятно, чем руководствовался суд первой кассационной инстанции, когда выносил судебный акт по данному делу, поскольку возможность наложения штрафа прямо предусмотрена законом. «Поэтому обжаловать вынесенный судом первой кассационной инстанции судебный акт было крайне необходимо», – заключила Татьяна Саяпина.
Что вы можете требовать от управляющей компании вашего дома
Убирать в подъезде должны по графику, а за мокрое пятно на потолке можно получить компенсацию.
Что должна делать управляющая компания
Управляющая компания — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом. Её основные функции — следить за состоянием общего имущества и быть посредником между жильцами и поставщиками ресурсов. Но эти формулировки довольно размытые. Поэтому разберём подробнее, что означает каждая из обязанностей.
1. Содержать и ремонтировать общедомовое имущество
Есть несколько документов, которые регламентируют действия управляющей компании. Если интересно, прочитайте их целиком, чтобы ещё лучше понимать, на что вы можете рассчитывать. Они, в отличие от многих остальных нормативных актов, небольшие и понятные:
- Постановление о минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
- Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
- Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.
Если разбирать подробнее, все обязанности УК можно разделить на несколько групп.
Обеспечивать надёжность и безопасность дома
УК отвечает за то, чтобы с фундаментом, стенами, перекрытиями и перегородками, крышами, подъездами было всё в порядке. Для этого она должна периодически проверять их, чтобы выяснить, нет ли коррозии на важных металлических конструкциях, не сгрызли ли короеды деревянные балки и не течёт ли крыша.
Осмотры бывают текущими и сезонными. Первые проводятся в соответствии с технической документацией. Сезонные проводятся дважды в год — весной и осенью. В случае аварии или стихийного бедствия организация также обязана провести внеочередной осмотр. В процессе представители УК должны составить список недочётов.
Разумеется, осмотром дело не ограничивается. В некоторых случаях нужен незамедлительный ремонт. Например, если в подъезде разбито окно в отопительный сезон, его надо заменить не откладывая. Быстро отреагировать также должны, когда есть риск обрушения отделки в подъезде или протекла крыша. Если проблема не требует срочного вмешательства, УК составляет план восстановительных работ.
Жильцам обязаны сообщать о планах по текущему ремонту. Результаты каждого осмотра вы можете запросить у управляющей компании. У вас также есть право потребовать компенсацию, если вы пострадали от бездействия организации. Например, из‑за протечки крыши у вас появлялось мокрое пятно на потолке.
Поддерживать работу систем и оборудования
Системы отопления, канализации, водо-, газо- и электроснабжения также в ведении УК. Именно она должна осматривать их и своевременно приводить в порядок. Управляющая компания также несёт ответственность, если авария на коммуникациях причинила ущерб. Правда, в некоторых случаях отдельные участки сети попадают в зону ответственности владельца квартиры. Речь идёт о сегментах, которые отрезаны от общей сети вентилем или другим отсекающим устройством. Причём за сам вентиль тоже отвечает УК.
Допустим, у вас прорвало батарею и вы залили соседей. Если на батарее есть кран, которым вы можете перекрыть поступление туда воды, то это ваша вина. Именно вы должны были обеспечить её исправность. Если вентиля нет, имущество считается общим. А раз так, то в случае аварии на сегменте сети, который относится к общему, вы можете требовать починки от УК. Впрочем, специалиста вам могут прислать, даже если поломалось что‑то из вашего имущества. Но его услуги, скорее всего, придётся оплатить.
У аварийной службы есть регламент работы. Диспетчеру даётся 5 минут, чтобы принять звонок, и 10 минут, чтобы обработать заявку по электронной почте. Устранить протечку в системе водо- и теплоснабжения должны в течение получаса. Ещё три дня даётся на ремонт. Канализацию и мусоропровод обязаны прочистить в течение получаса.
Ремонтировать общие помещения
К ним относится всё, кроме собственно квартир: чердаки, технические этажи, колясочные, лифты и даже общие коридоры перед квартирами. Если кто‑то сломал перила или сжёг почтовые ящики, перегорела лампочка на лестничной площадке — пишите в УК, она должна это исправить.
Что касается более масштабного ремонта подъезда, здесь всё непросто. По закону УК должна проводить его раз в 3–5 лет. Но в случае необходимости можно попросить компанию пересмотреть срок ремонта.
Поддерживать чистоту в подъездах
УК организовывает сухую и влажную уборку. Причём в чистоте надо держать не только пол, но и перила, подоконники, окна, двери и дверные ручки. А ещё в этот раздел входит устранение грызунов и насекомых.
Работы должны проводиться с такой периодичностью:
- Влажное подметание лестничных клеток первых трёх этажей, мытьё пола в лифте — ежедневно.
- Влажное подметание всех остальных этажей — 1–3 раза в неделю.
- Мытьё остальных поверхностей лифта, кроме пола, — два раза в месяц.
- Мытьё лестничных маршей и площадок — два раза в месяц. Если в подъезде есть лифт, выше третьего этажа со шваброй следует подниматься не реже одного раза в месяц.
- Мытьё стен, дверей, перил и так далее, обметание потолков — один раз в год.
- Мытьё окон и батарей — дважды в год.
Заботиться о прилегающей территории
В обязанности управляющей компании входит убирать территорию рядом с домом от мусора и снега, вывозить отходы, мыть урны, поставленные у подъездов, следить за наличием освещения.
2. Обеспечивать связь с ресурсоснабжающими организациями
УК собирает с жильцов деньги, если те не заключили с поставщиками прямые договоры. Кроме того, именно её сотрудники должны предупреждать вас об отключениях и авариях на сетях.
Что делать, если управляющая компания не выполняет обязательства
Для начала стоит убедиться, что УК в курсе проблемы. Вы можете позвонить, направить обращение по почте, электронным письмом, через ГИС ЖКХ или локальный сервис вашего города. Иногда этого достаточно, чтобы к вам пришли и поменяли лампочку или почтовый ящик.
Если стандартные каналы связи не помогают, напишите жалобу на имя руководителя УК. Подготовьте два экземпляра и отнесите их лично, чтобы на вашей копии поставили отметку о том, что документ принят. Сроки, в которые УК должна отреагировать, зависят от ситуации. Но чаще всего ответ обязаны дать не более чем через 10 дней.
Если реакции нет, остаётся обращаться:
- В Госжилинспекцию. Это орган, уполномоченный контролировать деятельность УК. Сюда стоит жаловаться на неправильное техническое обслуживание, махинации с общими собраниями жильцов, сомнительную подготовку к отопительному сезону и так далее.
- В Роспотребнадзор. Это ведомство поможет разобраться, если вам оказывали услуги ненадлежащего качества, обсчитывали или что‑то навязывали.
- В прокуратуру. Если предыдущие шаги ничего не дали, обращайтесь сюда. В компетенции этого ведомства наказать за бездействие тех, кто вас проигнорировал.
- В суд. Важно помнить, что у управляющей компании есть юридическая служба, одна из основных функций которой — процессы с недовольными жильцами. Так что важно хорошо подготовиться и иметь доказательства того, что ваши права были нарушены.
Читайте также 🧐
- Что будет, если не платить за коммунальные услуги
- 8 ситуаций, в которых стоит сэкономить с помощью «Госуслуг»
- 4 ошибки с налогами, которые могут стоить вам денег
Жители домов часто помнят о своих правах по отношению к исполнителям ЖКУ, но забывают об обязанностях, возложенных на них законодателями в отношении МКД и исполнителей услуг. Читайте подборку основных обязанностей участников процессов управления и содержания МКД и узнайте, кто и за что отвечает в многоквартирном доме.
Жители должны соблюдать права соседей, платить за ЖКУ и соблюдать правила проживания в МКД
Обязанности собственников и нанимателей помещений в МКД в основном прописаны в ЖК РФ и Правилах пользования жилыми помещениями, утверждённых приказом Минстроя РФ от 14.05.2021 № 292/пр.
Жители должны:
- Соблюдать права и интересы соседей, правила проживания.
В ст. 17 ЖК РФ, п. 1 Правил № 292/пр законодатель закрепил обязанности всех пользователей и собственников жилых помещений соблюдать:
- права и интересы проживающих в них граждан, соседей;
- требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных НПА.
В эти требования включается, например, не захламлять места общего пользования, не шуметь ночью, соблюдать требования к содержанию домашних животных, не курить в подъездах и не проводить переустройство и, или реконструкцию без согласования и решения ОСС (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Также в жилом помещении нельзя устраивать склады и хостелы, использовать их не по назначению.
- Ремонтировать квартиру, содержать её в надлежащем состоянии и допускать к общему имуществу представителей УО или ТСЖ.
Например, собственники квартир с ВКГО обязаны обеспечить доступ сотрудников газовой службы в помещение для проверки состояния такого оборудования в соответствии с ПП РФ № 410. О дате и времени техобслуживания компании информируют жителей заранее. Именно владельцы помещений отвечают за состояние и ремонт внутриквартирного газового оборудования.
Также собственники сами и за свой счёт должны своевременно ремонтировать квартиры и поддерживать их в надлежащем санитарном состоянии (п. 6 Правил № 292/пр). В ином случае бесхозяйное отношение к жилплощади может привести к нарушению интересов соседей: например, им будут мешать неприятный запах или насекомые.
Если доступ к общедомовому имуществу возможен только через жилое или нежилое помещение в МКД, то его собственник обязан пустить представителей УО к такому имуществу, например, к стоякам водоотведения и ХВС (пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354).
- Оплачивать ЖКУ и капремонт, участвовать в содержании общего имущества дома.
Собственник помещения в МКД несёт бремя содержания общего имущества пропорционально своей доле (ч. ч. 1, 2 ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, ст. 249 ГК РФ). В состав платы собственника входят плата за услуги по управлению домом и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества, за коммунальные ресурсы на СОИ и капремонт (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).
Как в 2022 году изменятся правила пользования жилыми помещениями
УО отвечает за надлежащее содержание и ремонт общего имущества, иногда – за капремонт и коммунальные услуги
Управляющая домом организация по договору управления обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). Её обязанности в этой сфере прописаны в договоре управления и в таких нормативно-правовых актах, как:
- Жилищный кодекс РФ
- Правила № 491;
- Правила № 416;
- Минимальный перечень № 290;
- Правила № 170.
Состав общего имущества прописан в п. 2 Правил № 491 и зависит от конструктивных особенностей конкретного многоквартирного дома
Содержание МКД. УО должна качественно и своевременно оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома, прописанного в договоре управления, согласно утверждённому перечню работ и услуг (ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ).
Она следит за тем, чтобы жители МКД соблюдали правила проживания: например, борется с захламлением мест общего пользования и незаконной перепланировкой, если она затрагивает общее имущество.
Сбор платы за ЖКУ и взыскание долгов. Также управляющая организация выставляет собственникам счета на оплату ЖКУ, в соответствии с ч. 1 ст. 16.1 № 2300-I создаёт возможность для их оплаты различными способами и ведёт претензионно-исковую работу по взысканию долгов с неплательщиков (п. 2, пп. «ж» п. 4 Правил № 416).
Проведение капремонта. Если собственники формируют фонд капремонта на спецсчёте, то УО является его владельцем и отвечает за сбор взносов и проведение капитальных работ в доме, если собственники приняли соответствующее решение на общем собрании (ч. 2 ст. 44, ч. ч. 2, 3 ст. 175 ЖК РФ).
Предоставление КУ. Также у компании появляются дополнительные обязанности, если она является исполнителем каких-либо коммунальных услуг. Тогда она обязана заключить соответствующие договоры с поставщиками ресурсов, собирать показания приборов учёта, проверять их состояние, а также выставлять потребителям счета и собирать плату за КУ, в том числе взыскивать её с должников (ч. 15 ст. 155 ЖК РФ, п. 31 Правил № 354).
В случае, когда исполнителем КУ является ресурсоснабжающая организация, то УО должна заключить договоры на приобретение ресурсов в целях содержания общего имущества дома и вести расчёты с собственниками и РСО. Также она отвечает за работоспособность внутридомовых инженерных сетей и качество поставляемых жителям по этим сетях коммунальных услуг (ч. 5 ст. 157, ч. 11 ст. 157.2 ЖК РФ, п. 31(1) Правил № 354).
Об обязательных для УО работах по содержанию общего имущества дома
РСО и регоператоры отвечают за качественное оказание услуг и сбор платы за них
Помимо жителей дома и управляющих организаций, обязанности могут быть у РСО и региональных операторов:
- Если у собственников заключён прямой договор с ресурсоснабжающей организацией, то она несёт ответственность за качество предоставляемых жителям МКД коммунальных услуг (ст. 157.2 ЖК РФ, п. 31 Правил № 354). Эти же требования распространяются на регоператора по обращению с ТКО как исполнителя коммунальной услуги.
РСО ведёт расчёты с потребителями и претензионно-исковую работу с должниками и собирает показания счётчиков. Поставщики электроэнергии при этом отвечают за своевременную поверку и замену ИПУ (Федеральный закон от 02.12.2018 № 522-ФЗ).
Регоператор по обращению с ТКО также отвечает за уборку мест погрузки мусора в машины и своевременный его вывоз в соответствии с температурным режимом. Периодичность вывоза установлена в СанПиН 2.1.3684-21.
- Региональный оператор по капремонту отвечает за сбор взносов с собственников, работу с должниками и своевременное проведение работ в доме в случае, если фонд формируется в «общем котле» или на спецсчёте регоператора (ч. 15 ст. 155, п. 1 ч. 1 ст. 180, ч. 4 ст. 181 ЖК РФ).
Кто несёт расходы при перерасчёте платы за некачественные КУ
На заметку управляющим домами
В домах, где собственники не понимают, кто и за что несёт ответственность при управлении и содержании МКД, сложно построить эффективную и взаимовыгодную работу. Жители будут требовать от УО выполнять не возложенные на неё обязанности и создавать компании проблемы при проведении ОСС и ремонтов, а также не будут соблюдать правила проживания в доме. Как следствие такой ситуации – многочисленные жалобы, претензии собственников к УО и предписания надзорных органов.
Общение с жителями домов, информирование и разъяснение вопросов по содержанию дома, правах и обязанностях сторон договора управления – один из трендов в управлении МКД последних лет. Ему следуют успешные УО, нацеленные на развитие и расширение бизнеса, например, открывают «школы ЖКХ».
А ваша компания как повышает информированность жителей МКД? Расскажите в комментариях.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 750 подписчикам
Статьи по теме
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества
27 сентября 2016 года, 11:49
Существует ли ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме?
Согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
- соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
- безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
- доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
- соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
- постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила). Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее — общее имущество). В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее — оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме обеспечивается собственниками помещений, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором об управлении многоквартирным домом. Правилами предусмотрен государственный контроль за содержанием общего имущества, который осуществляется федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своей компетенции в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Государственная жилищная инспекция Омской области (далее — Инспекция), расположенная по адресу ул. Булатова, 68, является уполномоченным органом исполнительной власти Омской области, осуществляющим на территории Омской области региональный государственный жилищный надзор.
Инспекция осуществляет функции жилищного надзора, а именно: предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в том числе требований к использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.
Инспекция по итогам проверок:
- выдает предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований;
- составляет протоколы об административных правонарушениях, связанных с нарушениями обязательных требований, рассматривает дела об указанных административных правонарушениях и принимает меры по предотвращению таких нарушений;
- направляет в уполномоченные органы материалы, связанные с нарушениями обязательных требований, для решения вопросов о возбуждении уголовных дел по признакам преступлений.
Кодексом Российской Федерации об административной ответственности (далее — КоАП РФ) за ненадлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме предусмотрена административная ответственность.
В частности, статьей 7.22 КоАП РФ за нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, предусмотрена административная ответственность в виде наложения административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
Кроме того, статьей 32 Кодекса Омской области об административных правонарушениях за нарушение установленных органами местного самоуправления Омской области правил, норм, требований по обеспечению чистоты и порядка на территориях общего пользования муниципальных образований Омской области, а также правил содержания объектов, расположенных на указанных территориях, также предусмотрена административная ответственность в виде предупреждения или наложения административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от пяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от десяти тысяч до ста тысяч рублей.
Главный специалист контрольно-правового отдела администрации Октябрьского округа Анжела Азарова