Отсутствие договора с управляющей компанией судебная практика

Источник фото: https://www.pexels.com/

Проблема долгов за жилые помещения муниципального жилищного фонда стоит перед УО уже давно. Зачастую, собственник (ОМСУ) не исполняет обязанность по внесению платы за ЖКУ, ссылаясь на то, что помещение передано в пользование иным лицам и обязанность по оплате лежит на последних.

Подобная ситуация сложилась у управляющей организации ООО «Талнахбыт».

В 2015 году между Администрацией города Норильска, являющейся собственником жилых и нежилых помещений МКД и УО был заключен договор управления спорным МКД.

Между тем, своих обязательств по оплате оказанных жилищно-коммунальных услуг Администрация не исполняла. Претензией от 26.02.2020 г. Администрации было предложено погасить образовавшуюся задолженность в кратчайший срок.

В ответе на претензию Администрация г. Норильска указала, что в спорный период жилое помещение №28 было передано по договору аренды обществу «ОктаСтрой», следовательно, в спорный период обязательства по внесению платы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме возложены на арендатора.

Не согласившись с указанными доводами, УО обратилось с иском к муниципальному учреждению администрация г. Норильска о взыскании 48 301,77 рублей задолженности за оказанные услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме и 1175,53 рублей в счет пени за просрочку платежа.

В ходе рассмотрения дела администрация указывала, что в период с 21.01.2013 по 21.01.2020 г. жилое помещение №28, передано по договору аренды ООО «ОктаСтрой», следовательно, в указанный период обязательства по внесению платы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме возложены на арендатора. При этом обязательства по внесению платы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме за период с 21.01.2020 по 31.01.2020 в размере 4 464,73 руб. исполнены ответчиком.

Пунктом 2.2.5 указанного договора на арендатора возложена обязанность в течение пяти рабочих дней с даты государственной регистрации договора заключить с управляющей организацией, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме, товариществом собственником жилья, договор управления многоквартирным домом.

Задолженность за оказанные УО услуги по содержания общего имущества МКД образовалась в период с 01.08.2019 по 31.01.2020 г.

Примечательно, что Арендатор договор управления с УО заключил, но досрочно его расторг — с 01.08.2019.

Арбитражный суд Красноярского края решением от 15 июля 2020 г. по делу №А33-15359/2020 удовлетворил требований УО в полном объеме, указав, что из системное толкование норм, закрепленных в статьях 210, 249 ГК РФ и статьях 39, 153, 154, 158 ЖК РФ, можно сделать вывод о том, что законом прямо установлена обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, расходов по коммунальным услугам, путем внесения платы за жилое помещение.

Суд первой инстанции также обратил внимание на следующее:

«В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. Действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающими их третьим лицом (исполнителем таких услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем вышеназванных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Управляющая организация (исполнитель коммунальных услуг, ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Учитывая то обстоятельство, что договор управления многоквартирным домом с нанимателем помещений от 16.04.2013, заключенный между УО и арендатором помещения №28, расторгнут с 01.08.2019, суд, принимая во внимание вышеприведенное правовое регулирование, отклоняет заявленный ответчиком довод об отсутствии у него обязанности по внесению в период с 01.08.2019 по 20.01.2020 платы за содержание общего имущества многоквартирного дома…»

Суд апелляционной инстанции согласился с доводами суда первой инстанции, Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2020 г. №03АП-4311/20 по делу №А33-15359/2020 решение было оставлено в силе.

Администрация не остановилась, и подала кассационную жалобу, по итогам рассмотрения которой Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа усмотрел в действиях лица, не являющегося стороной спора (арендатор), злоупотребление правом и вынес неожиданное решение: судебные акты первой и апелляционной инстанции были отменены, в удовлетворении иска было отказано.

Отменяя судебные акты, Арбитражный суда Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 14 декабря 2020 г. № Ф02-6002/20 по делу №А33-15359/2020 указал следующее:

«Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из обоснованности иска по праву и по размеру. При этом суды пришли к выводу о том, что именно администрация как собственник жилого помещения в силу статей 210, 249 ГК РФ, статей 39, 153, 154, 158 ЖК РФ обязана оплатить услуги УО за период с 01.08.2019 по 20.01.2020, поскольку договор управления многоквартирным домом, заключенный между арендатором — обществом «ОктаСтрой» и УО, от 16.04.2013 расторгнут сторонами с 01.08.2019 по соглашению.

Между тем выводы судов сделаны с существенным нарушением норм материального права в силу следующего.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 153 Жилищного кодекса Российской Федерации и с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указанной в постановлении от 12.04.2011 №16646/10, арендаторы жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Кроме того, на арендатора возлагается обязанность оплачивать стоимость оказываемых услуг и выполняемых работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в случае заключения договора непосредственно с управляющей организацией.

По общему правилу, отношения, возникшие из договора, могут быть распространены только на участников этой сделки. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (пункт 3 статьи 308 ГК РФ).

Соответственно, договорные условия о расторжении договора управления многоквартирным домом от 16.04.2013, согласованные между арендатором и управляющей компанией, не могут автоматически распространяться на отношения с собственником жилого помещения, поскольку последний не является стороной этого соглашения.

В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как усматривается из материалов дела, жилое помещение №28 передано собственнику от арендатора только 07.02.2020 (акт приема-передачи жилого помещения от 07.02.2020).

Следовательно, при наличии сохранившихся обязательственных правоотношений по договору аренды, действия арендатора по расторжению договора управления многоквартирным домом являются злоупотреблением правом, которое направлено на ухудшение положения собственника жилого помещения. По условиям договора размер арендной платы определялся без учета расходов по содержанию общего домового имущества многоквартирного дома, обязанность по оплате которых была возложена на арендатора.

С учетом конкретных обстоятельств по делу и при наличии установленного факта нахождения арендатора в жилом помещении, отсутствуют основания для возложения на собственника обязанности по оплате услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома в спорный период времени…».

Чтобы защитить свои интересы УО пришлось обращаться в Верховный суд РФ, который в Определении от 14 сентября 2021 г. №302-ЭС21-4060 по делу №А33-15359/2020 указал на следующие принципиальные моменты:

«Действия арендатора, направленные на расторжение договора управления МКД от 16.04.2013, суд кассационной инстанции оценил, как злоупотребление правом, отметив, что данные действия направлены на ухудшение положения собственника жилого помещения.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда округа ввиду следующего.

В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон.

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утвержденном 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда РФ.

Таким образом, поскольку в спорный период между арендатором и обществом отсутствовал прямой договор об участии арендатора в расходах по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно удовлетворили требования общества к администрации как представителю собственника имущества.

Суд округа, делая вывод о злоупотреблении правом со стороны арендатора, фактически установил обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, тем самым нарушив требования части 2 статьи 287 АПК РФ…»

По итогу для УО всё закончилось хорошо, в её пользу с администрации была взыскана задолженность за спорный период. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14.12.2020 по делу№А33-15359/2020 судебной коллегией было отменено, оставлены в силе судебные акты первой и апелляционной инстанций.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе по ссылке.

В Определении
№ 302-ЭС21-4060 от 14 сентября Верховный Суд разобрался, кто должен был оплачивать коммунальные услуги – собственник помещения или арендатор – при отсутствии договора с управляющей организацией.

Муниципальному образованию «Город Норильск» на праве собственности принадлежит квартира, расположенная в многоквартирном доме, которую оно передало в аренду ООО «ОктаСтрой» на срок с 21 января 2013 г. по 21 января 2020 г. и возложило на арендатора обязанность по заключению договора управления МКД с управляющей организацией. 16 апреля 2013 г. арендатор и управляющая компания «Талнахбыт» подписали договор, а 16 апреля 2016 г. соглашение о его расторжении с 1 августа 2019 г.

С 1 августа 2019 г. по 21 января 2020 г. УК оказала услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, которые не были оплачены. В ответе на претензию «Талнахбыт» администрация указала, что передала квартиру в аренду «ОктаСтрой» до 21 января 2020 г., следовательно, до этого момента именно арендатор должен оплачивать содержание и текущий ремонт общего имущества.

Тогда «Талнахбыт» обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к администрации о взыскании более 48 тыс. руб. задолженности, пени более 1 тыс. руб. за период с 16 сентября 2019 г. по 5 апреля 2020 г. (с учетом изменения требований в порядке ст. 49 АПК). Суд установил право истца на обращение в суд, признал правомерным расчет задолженности и процентов за несвоевременное внесение платы за содержание и текущий ремонт и пришел к выводу о возложении именно на администрацию как собственника жилого помещения обязанности по уплате платежей. Суд удовлетворил требования в полном объеме. Данные выводы поддержала апелляционная инстанция.

Отменяя судебные акты и отказывая в иске, суд округа указал на то, что квартира передана в аренду на срок с 21 января 2013 г. по 21 января 2020 г., на арендатора договором возложена обязанность по заключению договора с управляющей организацией. Расторжение договора арендатором при наличии сохранившихся обязательственных правоотношений по договору аренды суд оценил как злоупотребление правом, отметив, что действия направлены на ухудшение положения собственника жилого помещения.

«Талнахбыт» обратился в Верховный Суд, который указал, что обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК) установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды. Управляющая организация в отсутствие заключенного с ней договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется помещением, в том числе на основании договора аренды.

В такой ситуации, заметил Суд, действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором помещения и исполнителем услуг, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) помещения. Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики ВС № 2 (2015), утвержденном 26 июня 2015 г. Президиумом ВС.

Суд округа, указал ВС, делая вывод о злоупотреблении правом со стороны арендатора, фактически установил обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, тем самым нарушив требования ч. 2 ст. 287 АПК. Верховный Суд отменил решение кассации, оставив в силе судебные акты первой и второй инстанций.

В комментарии «АГ» адвокат АП г. Москвы Артем Чумаков заметил, что проблема долгов за жилые помещения муниципального жилищного фонда стоит уже давно. Их собственники – органы местного самоуправления – часто игнорируют обязанность по внесению платы за эти помещения, мотивируя это тем, что платить должны наниматели, которые там проживают. Ситуацию усугубляет еще и тот факт, что управляющие организации сферы ЖКХ часто в той или иной форме подконтрольны властям, поэтому потребовать долг они не могут и по факту вынуждены покрывать образующиеся долги из платежей добросовестных жителей.

В свете этого ссылка судов первой и апелляционной инстанций при разрешении спора на обязанность именно собственника содержать свое имущество (ст. 210 ГК), которая не перекладывается на нанимателя (арендатора) императивными нормами специального жилищного закона (ст. 39, 154, 158, 161 ЖК), «расставляет все точки над i». При этом, указал Артем Чумаков, закон не запрещает нанимателю в добровольном порядке принять на себя обязанность вносить плату за услуги ЖКХ за собственника путем заключения договора управления с управляющей организацией.

«Позиция же арбитражного кассационного суда вызывает недоумение, причем не только потому, что суд утверждает о безусловной обязанности нанимателя заключить договор управления и, соответственно, вносить плату за жилое помещение, а в первую очередь, потому, что в обоснование этого вывода судьи ссылаются на Постановление
Президиума ВАС от 12 апреля 2011 г. № 16646/10, которое говорит ровно о противоположном. Отменяя решения нижестоящих судов, удовлетворивших требования управляющей организации к арендатору, ВАС РФ в 2011 г. подчеркнул, что непосредственно на нанимателя (арендатора) обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией возложены быть не могут. Отрадно, что Верховный Суд не допустил “засиливание” очевидно неверного и несправедливого подхода и подтвердил уже ранее сформулированную позицию ВАС», – указал адвокат.

Управляющий партнер КА «Минушкина и партнеры» Анна Минушкина отметила, что на практике вопрос определения должника по делам о взыскании задолженности по содержанию и ремонту имущества МКД определен: если договор с ресурсоснабжающей организацией заключен с арендатором – с арендатора, в отсутствие заключенного договора – с собственника помещения. Подробные разъяснения Верховного Суда содержатся в Обзоре практики ВС РФ № 2 за 2015 г., утвержденном Президиумом ВС РФ 26 июня 2015 г., и применяются судами единообразно.

Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов отметил, что не встречал в практике судебного акта, подобного акту суда округа. «Суд округа, по сути, дал оценку действию (бездействию) третьего лица, которое вообще не являлось участником спора и не имело никакого отношения к предмету спора между истцом и ответчиком. ВС РФ совершенно верно указывает, что все бремя содержания имущества лежит на собственнике. Взаимоотношения собственника и арендатора (и нарушение условий договора аренды со стороны арендатора) никак не могут влиять на права третьих лиц, не являющихся сторонами договора. Все, что гарантирует в этом случае наличие договора аренды, – право взыскания всех сумм, указанных в решении суда, с арендатора. Ни одной нормой права не предусмотрена обязанность управляющей компании проверять, в чьем конкретном пользовании находится помещение», – подчеркнул он.

Вопрос о том, является ли УК исполнителем коммунальных услуг в отсутствие письменного договора с РСО, не теряет своей актуальности. Если ранее ответ был однозначным (да, является), то со вступлением с 01.09.2012 в силу Правил предоставления коммунальных услуг стало возможным задуматься о вариантах. Судебная практика, формирующаяся в настоящее время, не является единообразной. Наряду с многочисленными примерами того, что управляющий МКД по умолчанию выступает в качестве исполнителя коммунальных услуг, можно встретить решения о том, что без договора ресурсоснабжения у РСО возникают прямые правоотношения с собственниками помещений.

В пункте 14 Правил предоставления коммунальных услуг указано, что УК приступает к предоставлению коммунальных услуг не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о его приобретении, заключенному между УК и РСО. То есть коммунальные услуги не предоставляются без заключения соответствующего договора ресурсоснабжения. Это правило проверялось на предмет законности, и заявителю было отказано в признании его недействующим (Решение ВС РФ от 13.01.2014 № АКПИ13-1116).

Позднее был опубликован Обзор судебной практики ВС РФ 1 (2014)[1], в котором вопрос 9 из разъяснений судебной коллегии по экономическим спорам был сформулирован так: можно ли признать УК исполнителем коммунальных услуг в отсутствие заключенного с РСО договора о приобретении коммунального ресурса? Однако ожидаемого многими ответа («без заключенного с РСО договора УК не является исполнителем») обзор не содержал. В нем лишь было указано на возможность признания УК исполнителем коммунальных услуг и без подписанного договора ресурсоснабжения: в случае, если УК приступила к управлению МКД, выставляет счета за коммунальные услуги потребителям и получает счета за коммунальные ресурсы от РСО, это значит, что между УК и РСО фактически сложились договорные отношения. Это важный вывод для дальнейшего развития судебной практики, поскольку исходя из Правил заключения договоров ресурсоснабжения[2] соответствующий контракт должен быть заключен в письменной форме (п. 15).

Здесь уместно вспомнить, тем более что арбитры пользуются данными ссылками, две рекомендации ВАС:

• отсутствие договорных отношений с организацией, чьи энергопринимающие установки присоединены к сетям энергоснабжающей организации, не освобождает потребителя от обязанности возместить стоимость фактически отпущенной ему энергии (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.02.1998 № 30 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором энергоснабжения»);
• фактическое пользование потребителем услугами обязанной стороны следует рассматривать в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги (выполняющей работы). Поэтому данные отношения должны быть признаны договорными (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14).

В настоящее время встречаются две категории споров, основанных на анализе интересующей нас ситуации: о правомерности предъявления потребителям платежных документов и взыскании стоимости поставленного в дом коммунального ресурса.

О выставлении платежных документов

Позиция Верховного суда

Летом 2015 года Верховный суд рассмотрел два дела, поводом для которых стали иски прокуроров из двух различных регионов, заявленные в интересах неопределенного круга лиц, о запрете начислять и взимать с жителей МКД плату за электроэнергию на ОДН. В одном случае прокурор предъявлял претензии РСО (см. Определение ВС РФ от 23.06.2015 № 8‑КГПР15-2), в другом – управляющей организации[3] (см. Определение ВС РФ от 14.07.2015 № 35‑КГ15-1). Налицо противоположная трактовка надзорным органом норм закона о том, кто же вправе предъявлять потребителям плату за коммунальные услуги на ОДН в отсутствие заключенного между УК и РСО договора ресурсоснабжения.

Первое дело закончилось тем, что Верховный суд принял сторону прокурора: РСО не вправе начислять плату за электроэнергию на ОДН. Судьи не согласились с выводами судей нижестоящей инстанции (см. Постановление Президиума Ярославского областного суда от 08.10.2014 по делу № 44‑г-51/14) о том, что в случае отсутствия договора между УК и РСО последняя обязана поставлять электроэнергию в дом и выполнять при этом функции исполнителя коммунальных услуг. Верховный суд заключил: порядок оплаты коммунальных услуг в МКД зависит от выбранного способа управления, а право начисления и взимания платы за предоставленные коммунальные услуги принадлежит лицу, в том числе РСО, на основании принятого в установленном законом порядке решения общего собрания собственников помещений в МКД о внесении платы за коммунальные услуги конкретной РСО. При этом было подчеркнуто: жилищное законодательство не допускает возможности прямой оплаты собственниками, нанимателями помещений в МКД ресурсоснабжающим организациям коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в МКД (ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ), за исключением случая осуществления собственниками помещений в доме непосредственного управления МКД (ч. 8 ст. 155 ЖК РФ). Действующим законодательством ресурсоснабжающим организациям не предоставлено право взыскивать с потребителей плату за коммунальные услуги, потребленные на общедомовые нужды, следовательно, такие организации не вправе производить расчет и требовать напрямую от жильцов многоквартирных домов, обслуживаемых управляющими компаниями, плату за коммунальные ресурсы, израсходованные на общедомовые нужды, а также компенсацию потерь, поскольку не являются исполнителями и не управляют многоквартирными домами, в связи с чем не отвечают за качество коммунальных услуг и услуг по содержанию общедомовых инженерных сетей.

Действительно, в ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ в редакции, действовавшей до 30.06.2015, было однозначно указано, что по решению общего собрания жильцы могут вносить плату непосредственно РСО только за коммунальные услуги, потребленные в помещении. Выходит, плата за коммунальные услуги на ОДН должна в любом случае поступать УК, если она выступает в роли исполнителя коммунальных услуг. Поэтому вопрос о правомерности выставления счетов за коммунальные услуги на ОДН напрямую связан со статусом исполнителя коммунальных услуг. Обратим внимание, что здесь ВС РФ не углублялся в обсуждение вопроса о наличии или отсутствии фактических договорных отношений между УК и РСО. Суд оперировал только положениями Жилищного кодекса, из которых явно следует, что в случае управления домом УК плату за коммунальные услуги на ОДН получает она.

Второе дело Верховный суд отправил на новое рассмотрение в суд первой инстанции с рекомендацией учесть конкретные обстоятельства, которые могут свидетельствовать о фактически сложившихся договорных отношениях между УК и РСО в отсутствие заключенного договора ресурсоснабжения, что будет указывать на принадлежность статуса исполнителя коммунальных услуг управляющей организации, а не РСО (документально подтверждено, что в спорный период УК оплачивала потребленную электроэнергию в адрес РСО).

Мы знаем, что выводы, сделанные в определении ВС РФ, принятом по итогам рассмотрения конкретного дела, не являются обязательными для нижестоящих судов, тем не менее на практике судьи обычно опираются на сделанные ВС РФ заключения.

Примеры из арбитражной практики

Большинство судей и до принятия Определения ВС РФ от 23.06.2015 № 8‑КГПР15-2 придерживались мнения, что и без договора с РСО УК выступает в роли исполнителя коммунальных услуг, поэтому РСО не вправе выставлять платежные документы по коммунальным услугам на ОДН. Так, суды признавали законными предписания, адресованные РСО, о запрете выставлять платежные документы жильцам МКД, а также предписания, адресованные УК, обязывающие их производить расчет платы за коммунальные услуги и оформлять платежные документы даже в отсутствие заключенного договора ресурсоснабжения.

В частности, арбитры АС ВВО полагают: действующее законодательство не позволяет прийти к выводу, что обязанности УК по предоставлению коммунальных услуг, выставлению счетов и сбору платежей зависят от наличия (отсутствия) договора ресурсоснабжения. Они считают, что обязанность УК предоставлять коммунальные услуги потребителям связана с моментом поставки коммунального ресурса, в том числе в рамках фактически сложившихся (в отсутствие договора) отношений с РСО (постановления АС ВВО от 03.08.2015 № Ф01-2744/2015, Ф01-2745/2015, от 20.07.2015 № Ф01-2662/2015, от 23.04.2015 № Ф01-1208/2015).

Арбитры ЗСО особое внимание уделяют фактам, которые свидетельствуют о наличии фактических отношений между УК и РСО:

• представитель УК принимал участие в приемке общедомового прибора учета, расположенного в МКД, подписывал акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон, однолинейную схему электроснабжения в отношении указанного дома, в счетах-извещениях, выставляемых потребителям на оплату коммунального ресурса, РСО указывает УК в качестве исполнителя коммунальных услуг (Постановление от 03.09.2015 № Ф04-22583/2015);
• УК подписала гарантийные обязательства, согласно которым она должна заключить с РСО договоры в установленные сроки (Постановление от 20.07.2015 № Ф04-18454/2015);
• с УК была взыскана задолженность за коммунальный ресурс в пользу РСО (Постановление от 20.07.2015 № Ф04-19855/2015);
• после подписания соглашения между УК и РСО о расторжении договора ресурсоснабжения фактически сложившиеся договорные отношения по снабжению ресурсом по присоединенной сети между сторонами не прекратились, РСО продолжает указывать в платежных документах УК в качестве исполнителя, новый договор находится на стадии согласования (постановления от 24.06.2015 № Ф04-20076/2015[4], от 13.05.2015 № Ф04-18864/2015).

Собственно говоря, проблема (точнее, нарушение прав потребителей) состоит не столько в истребовании спорного платежа ненадлежащим лицом, сколько в завышении величины данного платежа. Вспомним, что по умолчанию УК – исполнитель коммунальных услуг вправе предъявлять к оплате потребителям коммунальные услуги на ОДН только в пределах норматива потребления. Разницу между нормативным и фактическим потреблением УК берет на себя (абз. 3 п. 44 Правил предоставления коммунальных услуг). И только в случае, если исполнителем коммунальных услуг является РСО, фактический объем потребления на ОДН распределяется между потребителями (абз. 4 того же пункта). Соответственно, если ввиду бездействия УК и РСО последняя считает себя исполнителем, хотя для управления домом выбрана УК, потребители должны платить за коммунальные услуги больше, чем если бы договор ресурсоснабжения был подписан.

Особое мнение

Следует признать, что и сейчас некоторые арбитры принимают решения с противоположными выводами. Например, АС УО посчитал, что именно РСО выступает в роли исполнителя коммунальных услуг после одностороннего расторжения договора с УК в связи с неисполнением УК обязательств по оплате поставленной электроэнергии. Поэтому признано недействительным предписание РСО о корректировке размера платы за электроэнергию на ОДН исходя из нормативного объема (Постановление от 07.09.2015 № Ф09-6282/15). Аналогичное заключение сделано в Постановлении АС СЗО от 27.04.2015 № Ф07-1809/2015: приняв в управление дом с 01.03.2013, УК не заключила договоры ресурсоснабжения, РСО поставляла в дом электроэнергию и на законном основании выставляла счета гражданам.

О взыскании задолженности за коммунальные ресурсы

Статус исполнителя коммунальных услуг важен для установления не только лица, уполномоченного на выставление платежных документов потребителям и сбор платы за коммунальные услуги, но и лица, обязанного оплачивать РСО стоимость поставленного в дом коммунального ресурса. Если в отсутствие заключенного договора ресурсоснабжения абонентом РСО (в силу фактически сложившихся договорных отношений и статуса управляющего МКД как исполнителя коммунальных услуг согласно жилищному законодательству) следует считать управляющего МКД, то и иски нужно предъявлять именно к нему, а не к собственникам помещений.

Обратим внимание, что внесение потребителям платы напрямую РСО, а не УК на основании специального решения общего собрания (ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ) также не свидетельствует об отсутствии фактически сложившихся договорных отношений между УК и РСО (Постановление АС ЦО от 09.07.2015 № Ф10-2191/2015). Более универсальный вывод сформулирован в Постановлении АС ЦО от 20.04.2015 № Ф10-865/2015: в случае отсутствия договора между управляющей компанией и ресурсоснабжающей организацией и оплаты полученного коммунального ресурса населением непосредственно ресурсоснабжающей организации, при управлении многоквартирным домом управляющей компанией, выбранной собственниками помещений, управляющая организация является исполнителем коммунальных услуг и на нее возлагается обязанность по оплате задолженности, имеющейся перед ресурсоснабжающей организацией.

Так, суд отказал РСО во взыскании задолженности за коммунальные ресурсы с собственника помещения в МКД в период, когда домом управляла УК: собственник является ненадлежащим ответчиком (постановления АС ВВО от 25.08.2015 № Ф01-2969/2015, от 20.03.2015 № Ф01-6334/2014, от 10.03.2015 № Ф01-44/2015).

Принципиальную важность исследования обстоятельств, которые могут свидетельствовать о договорных отношениях между УК и РСО, в споре о взыскании сумм в пользу РСО с собственника помещения в МКД подчеркнул АС СЗО в Постановлении от 28.08.2015 № Ф07-5958/2015.

Взыскивать задолженность за фактически потребленные в МКД коммунальные ресурсы нужно с УК: на это указал АС СЗО в Постановлении от 21.01.2015 № Ф07-10100/2014, установив, что договор ресурсоснабжения был подписан с протоколом разногласий, которые не были урегулированы. Когда УК принимает меры по заключению договора ресурсоснабжения и есть доказательства выставления ею платежных документов жильцам, глупо отрицать, что она не имеет отношения к предоставлению коммунальных услуг: именно УК должна оплачивать коммунальные ресурсы (Постановление АС УО от 22.07.2015 № Ф09-4294/15). В свою очередь, судьи АС ДВО взыскали с УК стоимость сверхнормативного объема электроэнергии, поставленной на ОДН, по иску РСО, при этом не выяснили, имели ли место фактические договорные отношения между УК и РСО. Арбитрам оказалось достаточно ссылки на описанное выше Определение ВС РФ от 23.06.2015 № 8‑КГПР15-2 о том, что в роли исполнителя коммунальных услуг по закону выступает УК, а не РСО (Постановление от 12.08.2015 № Ф03-2688/2015).

А вот Постановлением АС УО от 24.04.2015 № Ф09-2037/15 иск РСО к собственнику нежилого помещения о взыскании стоимости тепловой энергии был удовлетворен. Доводы собственника о том, что он не является надлежащим ответчиком, суд отклонил, поскольку установил, что между УК и РСО договор заключен не был, РСО самостоятельно выставляла платежные документы жильцам дома, УК счета не выставляла. Такие же выводы сделаны в Постановлении АС ЦО от 22.05.2015 № Ф10-1160/2015 в ситуации, когда РСО в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора ресурсоснабжения.

Также арбитры АС СКО посчитали, что в отсутствие договора ресурсоснабжения между УК и РСО собственник нежилого помещения должен оплачивать РСО не только потребление ресурса в помещении (на основании заключенного между собственником помещения и РСО договора), но и стоимость ресурса, предоставленного на ОДН. Суд указал: при отсутствии договора между РСО и УК договорные отношения в силу закона возникают непосредственно между РСО и собственниками помещений в МКД (Постановление от 27.03.2015 № Ф08-1047/2015).

Резюме

Итак, к настоящему времени судебная практика не дает однозначного ответа на вопрос, кто же является исполнителем коммунальных услуг при отсутствии подписанного УК и РСО договора ресурсоснабжения. Можно утверждать одно: если есть признаки фактически сложившихся отношений (УК выставляет платежные документы потребителям, получает от них плату, рассчитывается с РСО, участвует в процедуре заключения договора ресурсоснабжения), исполнителем следует считать УК. Если таких признаков нет (счета потребителям выставляет РСО, УК не обращается за заключением договора управления), все равно нет уверенности в том, что исполнителем признают РСО, поскольку в некоторых случаях арбитры полагают, что УК выступает в роли исполнителя коммунальных услуг в силу закона независимо от каких‑либо фактических обстоятельств. Выводы, сделанные Верховным судом по делу о неправомерности выставления РСО счетов на оплату коммунальных услуг на ОДН, не носят общеобязательного характера, хотя, скорее всего, будут применяться на практике.

Об изменениях в законодательстве

Законом № 176‑ФЗ[5] в ЖК РФ внесены поправки. Применительно к рассматриваемой ситуации нас интересуют некоторые из них.

Прежде всего необходимо сказать, что начиная с 30.06.2015 в Жилищном кодексе нет запрета на внесение платы за коммунальные услуги, предоставленные на ОДН, напрямую РСО по решению общего собрания (из ч. 6.3, 7.1 ст. 155 ЖК РФ удалено уточнение «за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в МКД»). Таким образом, получается, что правовая позиция, изложенная в Определении ВС РФ от 23.06.2015 № 8‑КГПР15-2, фактически утратила свою актуальность: РСО вправе требовать от собственников помещений внесения платы за коммунальные услуги в полном объеме при условии, что исполнителем коммунальных услуг является УК.

Однако продлится это недолго: с 01.04.2016 плата за коммунальные услуги на ОДН будет введена в качестве нового элемента в плату за содержание общего имущества (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ). Исключение – непосредственное управление МКД, при котором плата за коммунальные услуги на ОДН является частью платы за коммунальные услуги (ч. 4 ст. 154 ЖК РФ в редакции, действующей с 01.01.2016). Соответственно, в силу ч. 6.3, 7.1 ст. 155 ЖК РФ на основании решения общего собрания собственники могут вносить РСО лишь плату за коммунальные услуги (то есть только за услуги, предоставленные в помещении), нет оснований распространять схему прямых платежей на составляющие платы за содержание общего имущества.

Вместе с тем действующая с 30.06.2015 ч. 17 ст. 12 Закона № 176‑ФЗ[6] позволяет утверждать, что законодатель признает существование легитимных договоров между РСО и собственниками помещений в МКД, заключенных до этой даты, причем непосредственное управление домом – лишь один из случаев, когда такие договоры возможны, и он прямо поименован в названной норме. Кстати, напомним, что в силу п. 17 Правил предоставления коммунальных услуг РСО может выступать в роли исполнителя для потребителей в МКД, способ управления которым не выбран. Одновременно с учетом противоречивой правоприменительной практики, представленной выше, не исключено и существование прямых договоров в рамках способа управления УК (ТСЖ). Если допустить такой подход, выходит, что ч. 17 ст. 12 Закона № 176‑ФЗ фактически узаконила данные договоры. Действительно, порядок взаимодействия в цепочке «собственник помещения в МКД – управляющий домом – РСО» никак не изменился с 30.06.2015, поэтому нет оснований считать, что со вступлением в силу Закона № 176‑ФЗ какие‑либо договоры стали не соответствующими законодательству. Значит, смысл обсуждаемой нормы не может состоять в «блокировании» действия каких‑либо новых правил (они попросту не были введены) в отношении договоров, заключенных до принятия поправок.

Далее в силу ч. 18 той же статьи, действующей с 30.06.2015, при смене способа управления или выборе новой УК собственники помещений вправе на общем собрании принять решение о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги (ресурсы), действовавшего до принятия решения об изменении способа управления или выборе УК. Из всего многообразия ситуаций, которые могут быть урегулированы данной нормой, приведем две:

• в рамках управления УК у жильцов сложились прямые договорные отношения с РСО, при смене УК собственники приняли решение о сохранении действовавшего порядка предоставления коммунальных услуг (то есть сохранение прямых договоров), и в силу ч. 17 ст. 12 Закона № 176‑ФЗ действие прежних договоров продолжилось;
• в рамках непосредственного управления РСО выступала в роли исполнителя коммунальных услуг, при выборе УК в качестве способа управления жильцы решили сохранить порядок предоставления коммунальных услуг и порядок расчетов за них, прежние договоры между РСО и жильцами продолжили действовать.

Таким образом, при условии реализации способа управления в виде УК у собственников помещений на законных основаниях заключены и действуют договоры с РСО. Для УК это означает, что она не является исполнителем коммунальных услуг, не несет ответственность за их качество, не обязана оплачивать коммунальные ресурсы. Но в этом случае справедливо возникает вопрос о том, каким образом будет взиматься плата за коммунальные услуги на ОДН. Представляется, что ответ на него будет представлен в обновленной редакции Правил предоставления коммунальных услуг. До переноса платы за коммунальные услуги на ОДН в состав платы за содержание общего имущества она должна в полном объеме поступать РСО (по аналогии с расчетом, производимым при непосредственном управлении).

После изменения структуры платы, в принципе, не должно быть препятствий для применения такого же варианта, поскольку плата за коммунальные услуги на ОДН является особым, без труда вычленяемым элементом платы за содержание общего имущества. Однако особенно острым может стать вопрос о сверхнормативном потреблении на ОДН с учетом того, что плата за коммунальные услуги на ОДН в составе платы за содержание общего имущества должна определяться по нормативам потребления (ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ). Одновременно законодатель может предложить и другой вариант, кстати, применяемый на практике: договор РСО с жильцами будет охватывать только индивидуальное потребление коммунальных услуг, а потребление коммунальных услуг на ОДН станет предметом договора между управляющим МКД и РСО. В этом случае коммунальные услуги на ОДН приобретаются управляющим для целей оказания услуг по содержанию общего имущества, сверхнормативное потребление ложится на управляющего.

* * *

В настоящее время при построении отношений по поводу предоставления коммунальных услуг участники нередко исходят не столько из вектора, заданного законодателем, сколько из своих практических задач: управляющие МКД устраняются от предоставления коммунальных услуг, РСО не заключают договоры с ними, получая платежи населения напрямую. В таких условиях правоприменительная практика весьма неоднородна: в большинстве случаев УК все же признают исполнителем коммунальных услуг, но есть ситуации, когда суды исходят из прямых отношений между РСО и жильцами (когда УК вообще никак не причастна к данной сфере). Поэтому предсказать исход судебного разбирательства, если РСО изменит свою позицию (например, решит взыскать долг с УК, а не с жильцов), весьма затруднительно. Летние нововведения в жилищном законодательстве также не добавили ясности, поскольку, по мнению автора, они фактически узаконили сложившиеся на практике в конкретных случаях прямые отношения между РСО и населением. 

С. Н. Козырева
эксперт журнала
«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», №10, октябрь, 2015 г.

В возражениях на исковое заявление управляющей организации или ТСЖ о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги, ответчиком (должником) нередко указывается, что какой-либо договор (управления) между ним и истцом отсутствует, а потому, как полагает должник, платить за жилищно-коммунальные услуги он не обязан.

Между тем, такая позиция не основана на правильном понимании норм права. Правоотношения между гражданином, проживающим в многоквартирном жилом доме и ТСЖ или управляющей организацией возникают в силу фактического потребления гражданами предоставляемых исполнителями услуг. Иное понимание означало бы неосновательное обогащение на стороне потребителя услуг.

Примеры из судебной практики

Отсутствие письменного договора управления многоквартирным домом между ответчиками, являющимися собственниками квартиры, и истцом — организацией, фактически осуществляющей управление данным домом, не освобождает ответчиков от обязанности оплаты содержания и эксплуатации имущества общего пользования:

Суд взыскал задолженность по оплате за коммунальные услуги и содержание и ремонт жилья солидарно с собственника квартиры и членов его семьи.

В судебном заседании установлено, что ответчик 1 является собственником жилого помещения, а ответчики 2, 3 являются членами ее семьи и проживают вместе с ней.

Истец осуществлял хозяйственную деятельность дома, обеспечивал его содержание, придомовой территории и поставку коммунальных услуг, которые потребляли ответчики, притом, что возражений по качеству предоставления услуг ответчиками не изложено, доказательств обратного суду не представлено (Апелляционное определение Первореченского районного суда г. Владивостока от 14 мая 2012 года).

Расходы по оплате коммунальных услуг и услуг управляющей компании, которыми ответчик фактически пользуется (при отсутствии заключенного договора с управляющей компанией), нести он обязан, поскольку иное означало бы неосновательное обогащение за счет других лиц:

Суд взыскал задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в пользу управляющей компании, указав следующее.

Как следует из материалов дела, собственники помещений многоквартирного дома на общем собрании приняли решение о выборе способа управления домом управляющей организацией.

Отдельный договор управления между истцом и ответчиком действительно не заключался. Между тем, отсутствие договора, заключенного между сторонами не освобождает собственника от участия и несения необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием, сохранением и эксплуатацией многоквартирного дома. Обязанность собственника вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги может возникать не только из заключаемого в письменной форме договора, но и из иных оснований, указанных в законе, в частности из решения общего собрания или из фактического получения услуг, а поэтому оплачивать такие расходы ответчик обязан независимо от наличия или отсутствия договора управления. Расходы по оплате коммунальных услуг и услуг управляющей компании, которыми ответчик фактически пользуется, нести он обязан, поскольку иное означало бы неосновательное обогащение за счет других лиц.

Отсутствие у ответчика письменного договора управления заключенного с управляющей компанией не освобождает названного ответчика от обязанности оплачивать утвержденные общим собранием расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома (Апелляционное определение Яровского районного суда Алтайского края от 23 мая 2012 года по делу № 11-79/2012).

Отсутствие договора с ТСЖ не означает отсутствие правоотношений по оказанию жилищно-коммунальных услуг, поскольку собственник помещения пользуется услугами товарищества в силу расположения находящегося в его собственности помещения в многоквартирном доме:

ТСЖ, выступая в интересах всех собственников помещений и действуя в соответствии с Уставом, заключило договоры: по аварийно-диспетчерскому и техническому обслуживанию общедомового газового оборудования жилого дома; по оказанию услуг по вызову и размещению твердых бытовых отходов; по оказанию услуг на предоставление информации, связанной с оплатой жилищно-коммунальных услуг, начислению платы за ЖКУ; по осуществлению аварийно-технического обслуживания систем инженерного оборудования жилого дома; на отпуск и использование тепловой энергии в горячей воде; на водопотребление и водоотведение.

Отсутствие договора с ТСЖ не означает в данном случае отсутствие правоотношений по оказанию возмездных услуг, поскольку собственник помещения пользуется услугами товарищества в силу расположения находящегося в его собственности помещения в многоквартирном доме и не может служить основанием для освобождения собственников квартиры от установленной законом обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Объем предоставленных услуг, их цена ответчиком при рассмотрении дела мировым судьей и в суде апелляционной инстанции не оспаривались (Апелляционное решение Котласского городского суда Архангельской области от 13 февраля 2012 года по делу № 11-21)

Вернуться к оглавлению обзора: Судебная практика взыскания задолженности за жилищно-коммунальные услуги. Решения судов, комментарии

   1. Собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном
   доме, независимо от их целевого назначения, обязаны заключить
     договор управления этим домом с управляющей организацией,
             выбранной в установленном законом порядке

                   Определение Судебной коллегии
              по гражданским делам Верховного Суда РФ
                 от 3 сентября 2013 г. N 5-КГ13-86

                           (Извлечение)


     ООО Управляющая компания "MEM" (далее - Общество) обратилось в
суд с иском к И., А.  об  обязании  заключить  договоры  управления
многоквартирным  домом,  взыскании  задолженности,   процентов   за
пользование чужими денежными средствами.
     В обоснование иска Общество ссылалось на то, что оно  является
управляющей  организацией  жилого  дома  с  прилегающим   земельным
участком и гаражным  комплексом.  И.,  А.,  являясь  собственниками
машиномест в гаражном комплексе, отказываются заключить с Обществом
договор управления многоквартирным домом на предложенных  условиях,
имеют перед Обществом  задолженность  по  оплате  услуг,  работ  по
содержанию имущества и  по  оплате  жилищно-коммунальных  услуг,  в
связи с чем также  обязаны  уплатить  проценты  за  несвоевременное
исполнение денежного обязательства.
     Ответчик возражал против  удовлетворения  исковых  требований,
утверждая,  что  заключение  указанного   Обществом   договора   не
предусмотрено законодательством.
     Решением Мещанского районного суда г. Москвы от 15 мая 2012 г.
исковые требования Общества  удовлетворены,  на  И.,  А.  возложена
обязанность   заключить    с    Обществом    договоры    управления
многоквартирным домом на изложенных в решении суда условиях; с И. в
пользу Общества взыскана  задолженность  по  оплате  за  содержание
имущества и жилищно-коммунальных услуг, проценты за несвоевременное
исполнение обязательств, расходы  на  оплату  услуг  представителя,
расходы на оплату госпошлины;  с  А.  в  пользу  Общества  взыскана
задолженность    по    оплате    за    содержание    имущества    и
жилищно-коммунальных услуг, проценты за несвоевременное  исполнение
обязательств, расходы на оплату  услуг  представителя,  расходы  на
оплату госпошлины.
     Апелляционным определением судебной  коллегии  по  гражданским
делам Московского городского суда  от  4  октября  2012 г.  решение
Мещанского районного суда г. Москвы от 15 мая  2013 г.  отменено  в
части удовлетворения исковых требований Общества об обязании И., А.
заключить с Обществом договоры управления многоквартирным домом,  в
указанной  части  вынесено  новое  решение  об  отказе  Обществу  в
удовлетворении исковых требований.
     Обществом  подана  кассационная  жалоба,  в  которой  ставился
вопрос об отмене апелляционного определения  судебной  коллегии  по
гражданским делам Московского городского суда от 4 октября  2012 г.
в указанной части.
     Судебная  коллегия  по  гражданским делам Верховного  Суда  РФ
3  сентября   2013 г.   установила,  что  имеются   предусмотренные
ст. 387   ГПК  РФ   основания  для   отмены  обжалуемого  судебного
постановления в кассационном порядке.
     Судом  установлено,  что  А.  и  И.  являются   собственниками
машиномест в гаражном комплексе.
     29 июля 2003 г. ООО фирма "MEM" выиграло конкурс,  проведенный
конкурсной комиссией МУП "Мосжилкомплекс" по  организации  приемки,
управления,   технического   обслуживания   и   ремонта   объектов,
финансируемых Департаментом инвестиционных  программ  строительства
г. Москвы   (далее -   Департамент).   На   основании   результатов
указанного конкурса между  ООО  фирма  "MEM"  и  Департаментом  был
заключен  договор  на   управление   и   обеспечение   технического
обслуживания  вышеуказанного   многоквартирного   жилого   дома   с
прилегающим земельным участком.
     27 июня 2006 г. в результате  реорганизации  ООО  фирма  "MEM"
создано Общество, являющееся  правопреемником  ООО  фирма  "MEM"  в
части   управления   и    организации    эксплуатации    указанного
многоквартирного  дома.  Общество  осуществляет  охрану,  уборку  и
производит  текущий  ремонт  на  территории  вверенного   гаражного
комплекса и как управляющая организация заключило с  собственниками
жилых и нежилых  помещений,  расположенных  по  указанному  адресу,
соответствующие договоры.
     Рассматривая дело, суд первой инстанции,  сославшись  на  ч. 5
ст. 161  ЖК  РФ,  пришел  к  выводу   о   том,   что   при   данных
обстоятельствах   ответчики   обязаны   заключить   с   управляющей
организацией договоры управления  многоквартирным  домом  с  учетом
того, что Общество надлежаще и на законных основаниях  осуществляет
такое управление.
     Суд апелляционной инстанции не  согласился  с  данным  выводом
суда  первой  инстанции,  указав,   что   Гражданский   кодекс   РФ
предусматривает обязательность заключения лишь публичного  договора
(ст. 426 ГК РФ) и договора банковского счета  (ст. 846  ГК  РФ),  а
обязательность заключения договора  управления  гаражом,  предметом
которого  является  управление  машиноместом,  оказание   услуг   и
выполнение  работ  по  надлежащему  содержанию  и  ремонту   общего
имущества в гараже в  многоквартирном  доме,  нормами  действующего
законодательства не предусмотрена.
     Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда  РФ  не
согласилась с указанными выводами суда апелляционной  инстанции  по
следующим основаниям.
     В соответствии  с  п. 1  ст. 130  ГК  РФ  к  недвижимым  вещам
(недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные  участки,
участки недр и все, что прочно  связано  с  землей, т. е.  объекты,
перемещение  которых  без  несоразмерного  ущерба   их   назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты  незавершенного
строительства.  К  недвижимым  вещам  относятся  также   подлежащие
государственной  регистрации  воздушные  и   морские   суда,   суда
внутреннего плавания, космические  объекты.  Законом  к  недвижимым
вещам может быть отнесено и иное имущество.
     Судом установлено, что  И.  и  А.  согласно  свидетельствам  о
государственной   регистрации   права    являются    собственниками
машиномест, приобретенных ими  30  июня  2008 г.  у  ГУН  г. Москвы
"Московский   городской   центр   реализации   нежилых    помещений
"Мосреалстрой" по договорам купли-продажи.
     Таким образом, И. и А. являются собственниками расположенных в
подвале дома нежилых помещений.
     В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой
в соответствии с данным  Кодексом  или  иными  законами  заключение
договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая  сторона
вправе обратиться  в  суд  с  требованием  о  понуждении  заключить
договор.  Сторона,   необоснованно   уклоняющаяся   от   заключения
договора, должна возместить другой стороне причиненные этим  убытки
(п. 4 ст. 445 ГК РФ).
     Положение  о  заключении  договора  в   обязательном   порядке
является исключением из общего правила о свободе договора,  которое
допускается в том числе в случаях, предусмотренных законом.
     Часть 5 ст. 161 ЖК  РФ  предусматривает,  что  орган  местного
самоуправления в течение десяти дней со  дня  проведения  открытого
конкурса,  предусмотренного  ч. 4  этой  статьи,  уведомляет   всех
собственников  помещений  в  многоквартирном  доме  о   результатах
указанного конкурса и об условиях договора управления  этим  домом.
Собственники помещений в  многоквартирном  доме  обязаны  заключить
договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной
по  результатам  предусмотренного  ч. 4  ст. 161  ЖК  РФ  открытого
конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ.
     По смыслу данной правовой нормы, обязанность заключить договор
управления  многоквартирным  домом  возникает  у  лиц,   являющихся
собственниками как жилых, так и нежилых помещений в таком доме.
     Таким образом, к обстоятельствам, имеющим юридическое значение
для данного дела, относится установление того, являются ли  нежилые
помещения, расположенные в подвале дома, помещениями данного  дома.
При этом их целевое назначение (машиноместо  и т. п.)  для  решения
вопроса о  заключении  договора  управления  многоквартирным  домом
правового значения не имеет.
     Между тем суд апелляционной инстанции  в  нарушение  положений
ст.ст. 196, 198 ГПК РФ не рассматривал и  не  исследовал  вопрос  о
том, являются ли принадлежащие  И.  и  А.  на  праве  собственности
нежилые помещения помещениями многоквартирного дома, наличие  права
собственности на которые обязывает их  собственников  к  заключению
договора управления многоквартирным домом.
     Согласно  ч. 3   ст. 162   ЖК   РФ   в   договоре   управления
многоквартирным домом должны быть указаны:
     1) состав общего имущества многоквартирного дома, в  отношении
которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
     2) перечень услуг и  работ  по  содержанию  и  ремонту  общего
имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня,
а  также  перечень  коммунальных   услуг,   которые   предоставляет
управляющая организация;
     3) порядок  определения  цены  договора,  размера   платы   за
содержание  и  ремонт  жилого  помещения   и   размера   платы   за
коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
     4) порядок осуществления контроля за  выполнением  управляющей
организацией ее обязательств по договору управления.
     Судом установлено, что Общество просило обязать ответчиков  И.
и  А.  заключить  договор  управления  многоквартирным   домом,   в
соответствии  с  которым   Общество   обеспечивает   управление   и
техническое обслуживание единого комплекса  недвижимого  имущества,
включающего в себя земельный участок в  установленных  границах,  и
расположенного  на  нем  подземного  гаража.  При   этом   Общество
обязывалось в течение установленного  в  договоре  срока  за  плату
управлять машиноместом, оказывать  услуги  и  выполнять  работы  по
надлежащему  содержанию  и  ремонту  общего  имущества   в   гараже
многоквартирного дома.
     В связи с этим суду следовало установить,  соответствовали  ли
предложенные Обществом условия договора управления  многоквартирным
домом, задачей которого является в том числе надлежащее  содержание
общего имущества в многоквартирном доме, требованиям  ч. 3  ст. 162
ЖК РФ.
     Этого судом апелляционной инстанции сделано не было.
     Кроме того, судебная коллегия по гражданским делам Московского
городского суда не указала,  в  силу  чего,  отказывая  Обществу  в
удовлетворении требований об обязании И. и  А.  заключить  договоры
управления многоквартирным домом, она согласилась  с  выводом  суда
первой   инстанции   о   необходимости   взыскания   с   ответчиков
образовавшейся   задолженности   по    содержанию    имущества    и
жилищно-коммунальных услуг.
     Судебная коллегия по  гражданским  делам  Верховного  Суда  РФ
апелляционное определение судебной коллегии  по  гражданским  делам
Московского городского суда от 4 октября 2012 г. отменила  в  части
отмены решения  Мещанского  районного  суда  г. Москвы  от  15  мая
2012 г. в части возложения на И., А. обязанности заключить договоры
с ООО Управляющая компания "MEM", дело в этой  части  направила  на
новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским
делам Московского городского суда.


                           ____________

Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 22 «Порядок ограничения, прекращения подачи тепловой энергии, теплоносителя потребителям в случае ненадлежащего исполнения ими договора теплоснабжения, а также при выявлении бездоговорного потребления тепловой энергии» Федерального закона «О теплоснабжении»«Поскольку перечисленными актами жилищного законодательства исключается возможность определения объема подлежащего оплате гражданами-потребителями коммунального ресурса каким-либо иным способом, чем на основании показаний регистрирующих фактическое потребление приборов учета, а при их отсутствии — исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, а ответственности в виде возмещения убытков в связи с бездоговорным потреблением гражданами коммунальных ресурсов жилищным законодательством не установлено, пункт 10 статьи 22 Закона о теплоснабжении, предписывающий оплату выявленного бездоговорного объема потребления коммунального ресурса в полуторакратном размере стоимости тепловой энергии, не подлежит применению к отношениям между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией как противоречащий Жилищному кодексу Российской Федерации и принятым в соответствии с ним правилам предоставления коммунальных услуг гражданам.»

Вопрос отказа собственников как жилых, так и нежилых помещений вносить плату за содержание жилья в пользу управляющей компании или товарищества собственников жилья в связи с отсутствием соответствующего договора, подписанного указанными собственниками, является актуальным и периодически возникает в деятельности лиц, осуществляющих управление многоквартирным домом. Это обусловлено тем обстоятельством, что в жилищном законодательстве отсутствует конкретная, точная формулировка в отношении данного вопроса.

Верховный Суд РФ неоднократно обращал внимание, что отсутствие у собственника помещения договора в письменной форме не может являться основанием для неоплаты услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества.

Так, в определении Верховного Суда РФ от 22.01.2019  по делу № 308-ЭС18-14220 указано, что собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт. При этом данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья.

Указанный вывод подтвержден также пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 г. № 22.

Судом указано, что наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например, лифтом.

Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества.

Подобные выводы сделаны Верховным Судом РФ исходя из анализа ряда норм жилищного и гражданского законодательства.

О.С. Колоколова, заместитель прокурора города Краснотурьинска, советник юстиции