Борюсь с обслуживающей организацией. Может кто объяснить различие между управляющей компанией и обслуживающей организацией? В ЖК РФ не нашла вообще ни чего про ОО. Где посмотреть может положения о ОО? Должна ли быть лицензия у ОО.
Ответы на вопрос:
Ирина, если в целом, то в отличие от управляющих организаций обслуживающие организации не являются исполнителями коммунальных услуг и не несут ответственности за их качество. Поэтому в случае непосредственного управления, каждому собственнику приходится заключать отдельный договор с каждой ресурсоснабжающей организацией на каждый вид коммунального ресурса. «Обслуживающая организация выполняет только работы, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома. На них не распространяется требование о раскрытии информации, предусмотренное постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 года № 000 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».
Вам помог ответ?ДаНет
Похожие вопросы
Выбор основного ОКВЭД
Как выбрать основной ОКВЭД по содержанию и обслуживанию многоквартирных домов (мы являемся обслуживающей организацией по договору с Управляющей компанией)
Как расторгнуть договор газового обслуживания?
Между нашей организацией и обслуживающей организацией заключен договор газового обслуживания. Можем ли мы безмотивно расторгнуть договор с данной обслуживающей организацией при условии, сто соответствующий договор газового обслуживания будет заключен с другой обслуживающей организацией?
Гарнтийный ремонт
Ответьте пожалуйста, какой гарнтийный срок может быть установлен для договора подряда на текущий ремонт жилишного фонда, заключаемый между управляющей компанией и подрядной организацией. Заказчик требует установить гарантийный срок 24 месяца.
Спасибо.
Публикации
1
66
39
6 798
0
61
77
2 495
ЖК РФ устанавливает, что управляющей организацией (управляющим) может быть юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель. При этом законодатель стремится создать условия, чтобы сделать рынок управления жильем открытым. Управление жильем в условиях конкуренции является предпосылкой для улучшения качества жилищно-коммунального обслуживания граждан.
Ранее в том виде, в каком он предусматривался Законом о ТСЖ, аналогичный способ управления применялся крайне редко. В соответствии с Законом о ТСЖ (ст. 21) способ управления «кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службой заказчика на жилищно-коммунальные услуги» должен был избираться на общем собрании домовладельцев. Но на практике жилыми домами чаще всего управляют Службы заказчика, уполномоченные ОМС без проведения каких-либо собраний. Закон о ТСЖ не предписывал определять в качестве Служб заказчика именно МУПы и муниципальные учреждения. Несмотря на это, за редким исключением, именно за ними закреплялся муниципальный жилищный фонд на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. Система перечисления бюджетных средств (ассигнований «на разницу в тарифах», субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, компенсаций расходов на предоставление льгот) также складывалась с обязательным участием в качестве получателей муниципальных организаций[1]. Тем самым на этот рынок не допускались организации иных форм собственности и индивидуальные предприниматели. Конкуренция между потенциальными управляющими практически отсутствует.
Если по публично или кулуарно принятому решению какой-то многоквартирный дом (группа домов) выбывает из управления муниципальной Службы заказчика, то это практически не сказывается на объемах ее работы. Поэтому муниципальные управляющие зачастую не стремятся повысить качество, снизить цены. Они заинтересованы не в минимизации стоимости работ и услуг, а в ее увеличении.
В соответствии с положениями ЖК РФ собственники помещений не должны ограничиться выбором способа управления. Помимо этого они обязаны выбрать конкретную управляющую организацию, которая и будет управлять многоквартирным домом, сформулировать на общем собрании условия договора с ней и подписать договор управления.
По мнению автора, хотя закон и не ограничивает виды организационно-правовых форм управляющих организаций, тем не менее такая форма, как государственное или муниципальное учреждение, для роли управляющего явно не подходит.
Во-первых, учреждение имеет ограниченную правоспособность и может осуществлять только те виды деятельности, которые разрешит учредитель. Формально собственники помещений могут столкнуться с ситуацией, когда управляющий (учреждение) не вправе выполнять все, что ему заказывают, или теряет право осуществлять какой-либо вид деятельности, если после заключения договора учредитель вносит изменения в устав учреждения.
Во-вторых, бюджетное учреждение (а ими являются все муниципальные или государственные учреждения) финансируется по смете. В ГК РФ они так и называются — «финансируемые собственником учреждения». Их доходы учитываются в составе доходов соответствующего бюджета (как доходы от использования соответствующего имущества). А если в смете расходов не будут заложены средства на выплату неустоек или другие необходимые или возможные затраты?
В-третьих, руководитель учреждения назначается органами власти. При смене администрации, например после очередных выборов, могут поменять и руководителя учреждения. Учреждения — организации некоммерческие, а договоры управления являются возмездными. Да, учреждению можно осуществлять с разрешения собственника приносящую доходы деятельность. Но такая деятельность по определению не может быть единственным или преобладающим по объему источником финансирования учреждения*. Иначе «учреждение» становится просто ширмой фактически коммерческой организации.
В-четвертых, в соответствии с новыми требованиями Кодекса управляющая организация обязана предоставлять собственникам помещений коммунальные услуги холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения и отопления (теплоснабжения). Она должна продавать собственникам помещений воду, газ, электрическую и тепловую энергию, приобретаемые у производителей или продавцов данных ресурсов. При этом управляющая организация сама приобретает статус энергоснабжающей организации. Это вытекает из ст. 1 Федерального закона от 14.04.95 № 41-ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации»: «…энергоснабжающая организация — коммерческая организация независимо от организационно-правовой формы, осуществляющая продажу потребителям произведенной или купленной электрической и (или) тепловой энергии». Следовательно, функционирование управляющей организации в форме учреждения как некоммерческой организации не будет соответствовать этому Закону.
Не многим лучше вариант МУП (ГУП) с возможностью получения собственником предприятия части прибыли, определения целей, предмета и видов деятельности, порядка составления и утверждения планов финансово-хозяйственной деятельности, назначения руководителя, ликвидации по решению публичного образования и т. п.
Частные управляющие организации не могут позволить себе иметь раздутый управленческий аппарат, содержать специалистов и технические средства, которые задействованы лишь эпизодически. Их не связывает штат организации, согласованный с ОМС (по сложившейся практике ценообразования — чем больше штат, тем выше цены на содержание и ремонт жилья). Частных управляющих, выбранных непосредственно собственниками помещений, сложнее заставить в административном порядке бесплатно выполнять работы, затраты на проведение которых будут компенсироваться фактически за счет платежей собственников. Такие организации должны более мобильно реагировать на запросы рынка и предоставлять по отдельным договорам имеющие спрос дополнительные услуги.
Следует отметить, что продекларированное ранее в ряде программных документов о реформировании ЖКХ разделение функций заказчика и подрядчика в соответствии с Кодексом не является обязательным. Выбранная управляющая организация вправе как самостоятельно (своими силами) оказывать услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома, так и привлекать для этих целей любые иные подрядные организации по своему выбору. Решение вопроса: привлекать или не привлекать подрядчиков для выполнения (оказания) конкретных работ (услуг), — прерогатива самой управляющей организации. Ведь ответственность перед собственниками остается у управляющего.
Управляющие должны иметь возможность самостоятельно решать: какими силами и как организовать работу диспетчерского пункта, иметь свое аварийное подразделение или заключить договор на аварийное обслуживание со сторонней организацией, какую выбрать организацию по обслуживанию лифтов и вывозу бытовых отходов, иметь в своем составе управляющих на каждый дом или осуществлять управление централизованно, нанимать дворников или приобрести уборочную технику, сколько иметь уборщиц, сантехников и электриков и т. п. При этом они должны ориентироваться на запросы своих заказчиков — собственников помещений в конкретном доме, которые будут оценивать результат и оплачивать цену договора управления.
Договор управления
Предусмотренный ЖК РФ договор управления многоквартирным домом — новый вид гражданско-правового договора.
В соответствии со ст. 162 Кодекса одной стороной договора управления является управляющая организация, другой могут быть:
- собственники помещений в многоквартирном доме (если управляющая организация выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме);
- органы управления ТСЖ, жилищного кооператива или специализированного потребительского кооператива, предусмотренного федеральным законом. Это возможно, если управляющая организация выбирается органами управления этих некоммерческих организаций. При этом факт заключения договора управления не означает изменения способа управления многоквартирным домом;
- ОМС в установленных ЖК РФ случаях. Кодекс допускает заключение договора управления многоквартирным домом в случае, если все помещения в таком доме находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования (ст. 163).
Договор управления многоквартирным домом заключается в простой письменной форме. При этом каждый собственник помещения заключает его на условиях, указанных в решении общего собрания.
Условия договора управления всегда должны быть одинаковы для всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку это единый сложный объект недвижимости. Им может управлять только одна управляющая организация. Условия управления многоквартирным домом как единым объектом не могут быть различными, взаимоисключающими, противоречивыми. Безусловно, полного единства мнений достичь на практике невозможно. Вместе с тем решения на общем собрании по этому вопросу принимаются простым большинством голосов, вероятность получения которого достаточно высока.
Положение о том, что договоры управления должны заключаться на единых условиях для всех собственников помещений в конкретном многоквартирном доме, распространяется и на случаи, когда управляющая организация выбирается на открытом конкурсе, проводимом ОМС (часть 4 ст. 162 ЖК РФ). В этом случае договоры также должны заключаться не муниципалитетом, а самими собственниками помещений.
Предметом договора управления многоквартирным домом является осуществление управляющей организацией по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату следующей деятельности (ст. 162 ЖК РФ):
- оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества;
- предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, пользующимся помещениями в этом доме;
- осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельности.
Кодекс впервые называет существенные условия договора управления: он может считаться заключенным, если между сторонами в надлежащей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Отсутствие в договоре управления согласия хотя бы по одному из существенных условий не позволяет считать такой договор заключенным. Согласно ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. ЖК РФ называет следующие существенные условия договора управления:
- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в т. ч. по предотвращению и ликвидации аварий, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, за предоставление которых отвечает управляющая организация;
- порядок определения цены договора и составляющей ее платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы собственниками помещений в многоквартирном доме;
- порядок осуществления контроля выполнения управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Таким образом, договор должен четко определять, в отношении какого имущества осуществляется управление. Это положение конкретизируется путем описания общего имущества многоквартирного дома.
Стороны должны указать в договоре управления, что необходимо сделать для достижения целей управления домом. Собственники помещений вправе определить любой перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Единственным критерием при установлении такого перечня является обеспечение собственниками помещений необходимого состояния многоквартирного дома, определяемого правовыми актами, имеющими обязательную силу. При этом управляющий не вправе навязывать какие-либо работы и услуги, поскольку любой договор заключается по соглашению сторон (ст. 421 ГК РФ)[2]. Он может лишь объяснить собственникам влияние включения или невключения какой-либо конкретной работы или услуги на состояние дома. Окончательное решение по этому вопросу всегда остается за собственниками — на них лежит вся ответственность за принятое решение. Следует отметить, что перечни работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов, упоминавшиеся в ст. 1 Основ в определении термина «плата за ремонт жилья», после прекращения их действия с 1 марта 2005 г. теряют свою обязательную силу. Соответственно, если право определения цены договора управления является компетенцией собственников помещений, то государственное регулирование цен на содержание и ремонт жилья будет упраздняться по мере реализации собственниками помещений своего самостоятельного выбора способа управления домом.
В договоре управления указывается перечень коммунальных услуг, которые обязана предоставлять управляющая организация: она должна отвечать за оказание всех коммунальных услуг, которые только возможно предоставить в конкретном многоквартирном доме[3]. Управляющие должны отвечать также за электро- и газоснабжение, от ответственности за предоставление которых дистанцировались прежние управляющие, поскольку сами ресурсы — холодная и горячая вода, газ, электрическая и тепловая энергия — подаются в жилое помещение по общедомовым сетям, за содержание которых они отвечают. Преобладающим
способом оплаты коммунальных услуг будет являться оплата с использованием показаний общедомовых или индивидуальных приборов учета. Необходимо подчеркнуть, что выбранная управляющая организация должна являться единственным лицом, отвечающим перед собственниками жилых и нежилых помещений в доме за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг.
Поскольку договор управления является возмездным, то в нем должна быть указана общая цена договора. Помимо этого он отражает расчет платы собственников за содержание, ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, а также порядок ее внесения (сроки, номер банковского счета управляющего, основания и порядок снижения оплаты и т. п.).
Важнейшим условием договора управления является контроль выполнения обязательств управляющей организации. Дело в том, что сегодняшние управляющие подвергаются в основном административному контролю со стороны муниципалитетов, да и то чаще по обращениям и жалобам граждан. Представляется, что при новом порядке отношений, помимо государственного и муниципального контроля, должен сложиться институт действенного контроля всеми собственниками. ЖК РФ (часть 11 ст. 162) обязывает управляющего ежегодно в течение первого квартала текущего года представить собственникам помещений в многоквартирном доме в устной или письменной форме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Договором срок представления отчета может быть изменен.
Кодекс устанавливает, что договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее года и не более пяти лет (часть 5 ст. 162). При отсутствии заявлений сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (часть 6 ст. 162). Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления не позднее тридцати дней со дня его подписания (часть 7 ст. 162). Договором этот срок может быть изменен. За нарушение указанного срока к управляющему могут быть применены соответствующие санкции.
Выше уже отмечалось, что согласно ЖК РФ передача жилых домов в управление управляющей организации должна осуществляться не в масштабе всего поселения, административного округа или района, а в отношении каждого многоквартирного дома в отдельности. Исходя из этого для каждого дома, даже если одна управляющая организация управляет группой близлежащих однородных домов, должен заключаться самостоятельный договор управления. Это вытекает из положений ст. 161 ЖК РФ, согласно которым выбор управляющей организации может осуществляться на собрании собственников помещений только одного дома.
Немаловажным обязательством по договору управления является передача технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением домом. Управляющая организация обязана передать ее за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. В случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений передача технической документации должна производиться одному из собственников, указанному в решении общего собрания, или, если он не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Порядок ведения технической документации на многоквартирный дом, в т. ч. воссоздание документации, если она по какой-либо причине отсутствует, должен согласовываться сторонами в договоре управления.
Нелегитимные способы управления многоквартирными домом
Перечень способов управления многоквартирным домом, указанный в ст. 161 ЖК РФ, является исчерпывающим[4].
Между тем гражданское законодательство предусматривает и другие, которые, как представляется, не могут быть использованы. Рассмотрим три способа управления многоквартирным домом, которые не будут соответствовать новому жилищному законодательству Российской Федерации.
1. Глава 16 ГК РФ содержит положения о владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в общей собственности. Эти положения могут применяться только к объектам, которые целиком находятся в собственности нескольких лиц (например, квартира, перешедшая в собственность нескольких наследников или находящаяся в общей собственности супругов). При этом весь объект в целом принадлежит нескольким лицам, и в его составе нет каких-либо отдельных объектов, принадлежащих единолично каждому из них.
В многоквартирном доме объект управления несколько иной. Квартиры, комнаты и нежилые помещения (самостоятельные объекты) могут находиться в индивидуальной собственности различных лиц, а общее имущество находится в долевой собственности всех собственников таких помещений. Право на долю в общем имуществе является производным от права собственности на индивидуально определенную вещь (ст. 289 ГК РФ). Объектом управления по ЖК РФ является общее имущество многоквартирного дома. Квартиры в состав объекта управления не входят. Именно поэтому ранее Закон о ТСЖ, а теперь ЖК РФ содержит специальный режим выбора и реализации способа управления многоквартирным домом.
2. Следует иметь в виду, что нельзя рассматривать доверительное управление (глава 53 ГК РФ) как самостоятельный способ управления многоквартирным домом. Доверительное управление предусмотрено для случаев, когда его объект находится в собственности одного или небольшого числа собственников.
Для передачи дома в доверительное управление необходимо свободное волеизъявление всех (100%) собственников помещений в многоквартирном доме и доверительного управляющего. В абсолютном большинстве случаев такого соглашения достичь невозможно. На практике решение о передаче дома в доверительное управление принимали не все собственники (ст. 1014 ГК РФ), а ОМС и органы государственной власти субъектов Федерации. Естественно, они не вправе это делать, поскольку владеют только частью квартир в домах и долей в праве на общее имущество в многоквартирном доме. При этом права других собственников распоряжаться своей собственностью игнорируются.
Если требования об изъятии из хозяйственного ведения предприятий или оперативного управления учреждений муниципального или государственного имущества (квартир, находящихся в муниципальной или государственной собственности) выполнялись (п. 3 ст. 1013 ГК РФ), то независимая оценка всего дома практически никогда не производилась[5].
Сами договоры доверительного управления подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что также игнорируется, а без этого они считаются недействительными (п. 3 ст. 1017 ГК РФ). При этом доверительный управляющий действует за вознаграждение, размер и форма которого указываются в договоре (ст. 1016 ГК РФ). То есть такой управляющий не может получать от граждан какие-либо платежи, поскольку у него отсутствуют с ними договорные отношения (договор заключен городом). Кроме того, надо учитывать, что в соответствии с ГК РФ обязательства доверительного управляющего в отдельных случаях подлежат исполнению за счет управляемого имущества (п. 2 ст. 1020, п. 3 ст. 1022 ГК РФ), что крайне рискованно.
3. Выбор способа управления многоквартирным домом не может решаться путем заключения договоров (соглашений) о совместном владении и пользовании общим имуществом между органами власти (действующими от их имени организациями или лицами) и другими собственниками помещений по предлагаемой муниципалитетом единой для всех домов форме (а такая практика сложилась в Москве и ряде других городов). Это не совместимо ни с одним из способов управления, указанных в ст. 161 ЖК РФ.
Отличие заключается в том, что выбор способа управления всегда должен осуществляться на общем собрании собственников помещений каждого в отдельности многоквартирного дома. Если в таком доме часть жилых или нежилых помещений находится в собственности муниципалитета или в региональной либо федеральной собственности, то в выборе способа управления на общем собрании должны участвовать соответственно ОМС, органы власти субъектов Федерации, федеральных органов власти. Но подменять решение собрания договором ЖК РФ не допускает.
Расторжение или изменение ранее заключенных договоров управления
Наличие договора управления предусмотрен ЖК РФ только при:
- выборе собственниками помещений способа управления многоквартирным домом с привлечением управляющей организации;
- заключении такого договора органом управления ТСЖ или ЖСК;
- заключении договора управления ОМС при управлении домом, в котором все помещения находятся в публичной собственности;
- выборе ОМС управляющей организации на открытом конкурсе в случае, когда собственники помещений не выбрали способ управления многоквартирным домом или не реализовали выбранный способ управления.
Согласно ст. 9 Вводного закона действие раздела VIII ЖК РФ «распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными жилыми домами». То есть нормам этого раздела Кодекса придана обратная сила, что допускается п. 2 ст. 422 ГК РФ. Это означает, что любые договоры ОМС с муниципальными Службами заказчика должны соответствовать обязательным правилам и требованиям, установленным ЖК РФ, независимо от момента их заключения и срока действия. По мере выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления таким домом ранее заключенные ОМС договоры управления с подобными службами прекращаются.
Если собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ непосредственного управления своим домом, то надобность в договорах управления отпадает. Они сами решают все необходимые вопросы. В этом случае собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ранее заключенных ими договоров (соглашений), чаще всего с муниципальными Службами заказчика.
При создании собственниками помещений ТСЖ или жилищного кооператива все отношения между членами этих некоммерческих организаций строятся на началах членства и будут урегулированы их уставами. Между ТСЖ (ЖСК) и членами этих некоммерческих организаций не может быть договорных отношений (в частности, по поводу управления, содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома). Что касается собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами ТСЖ или жилищного кооператива (физических и юридических лиц, ОМС), то они в соответствии с ЖК РФ должны будут заключить с ТСЖ или потребительским кооперативом не договоры управления, а возмездные договоры о содержании и ремонте жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме.
При выборе собственниками помещений способа управления многоквартирным домом через управляющую организацию отношения сторон будут урегулированы новым договором управления, заключаемым на условиях, выработанных на общем собрании. Если собственники помещений выбрали нового управляющего после вступления в силу ЖК РФ, действие прежнего договора прекращается.
Поскольку разделу VIII придана обратная сила, то положение о соответствии договора установленным в законе требованиям не зависит от того, что до вступления в силу ЖК РФ эти требования законодательно не устанавливались (п. 2 ст. 422 ГК РФ) и договор мог заключаться только при согласовании предмета договора и условий, согласования которых добивалась одна из сторон (п. 2 ст. 432 ГК РФ).
Указанные меры позволят собственникам помещений в каждом отдельном многоквартирном доме самостоятельно не только выбирать способ управления домом, но и заказывать необходимые им условия управления.
Примерные договоры управления
В целях совершенствования договорных отношений собственников помещений, ТСЖ и потребительских кооперативов, управляющих организаций с ремонтно-эксплуатационными, специализированными подрядными организациями и ресурсоснабжающими организациями ОМС могут разработать, утвердить и опубликовать примерные условия или примерные формы договоров (ст. 427 ГК РФ). Принимаемые примерные договоры должны содержать условия выполнения работ и оказания услуг, а также подачи ресурсов, обеспечивающие баланс интересов подрядчиков (производителей ресурсов) и потребителей. При их разработке ОМС желательно привлекать ассоциации ТСЖ или потребительские кооперативы, общественные организации по защите прав потребителей, подразделения государственной жилищной инспекции, представителей управляющих, подрядных и ресурсоснабжающих организаций. Это позволит предотвратить многие конфликтные ситуации и повысит шансы применения разработанных условий.
В примерных договорах необходимо учитывать, что даже если договор заключается юридическим лицом (ТСЖ, ЖСК, управляющей организацией), конечными потребителями все же будут являться граждане. В связи с этим положения договоров, касающиеся качества жилищных и коммунальных услуг, ответственности сторон, информации об условиях предоставления коммунальных услуг и др., должны соответствовать требованиям законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей. Целесообразно отразить в примерных договорах условия обеспечения установленных параметров качества жилищных и коммунальных услуг, условия оплаты (сроки, порядок снижения оплаты в случаях нарушения качества или непредоставления жилищных и коммунальных услуг), а также ответственность сторон и порядок изменения или расторжения договоров.
Примерные условия и договоры могут применяться сторонами исключительно по доброй воле. Это относится как к частным организациям, так и действующим в форме государственных или муниципальных предприятий или учреждений. Примерные условия и договоры носят рекомендательный характер и не должны навязываться силой административного воздействия. Заключаемые с их использованием договоры могут содержать перечни и объемы работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, отличающиеся от перечней и объемов работ и услуг, выполняемых по договорам с лицами, осуществляющими управление другими домами. Применение примерных условий и форм договоров должно не усугублять, а, наоборот, снижать монопольное давление ресурсоснабжающих организаций на своих контрагентов, обеспечивать защиту прав и интересов потребителей, ТСЖ и потребительских кооперативов.
Нельзя путать примерные условия с типовыми договорами. В соответствии с п. 4 ст. 426 ГК РФ типовые договоры и положения содержат «правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров». Такие правила могут устанавливаться только Правительством РФ и только «в случаях, предусмотренных законом». Таким образом, в соответствии с федеральным законодательством органы государственной власти субъектов Федерации и ОМС не вправе принимать формы типовых договоров или издавать обязательные для сторон договоров правила (гражданско-правовые императивные нормы).
[1] Устранение этого недостатка должно произойти по мере прекращения практики установления “стопроцентных” тарифов, перехода субъектов Российской Федерации к предоставлению субсидий в денежной форме (в частности, на персонифицированные социальные счета) и “монетизации” льгот на жилье и коммунальные услуги.
[2] Такой подход должен распространяться и на определение перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который устанавливается в договорах с привлекаемыми подрядчиками собственников помещений, осуществляющими непосредственное управление домом, а равно органов управления ТСЖ или кооперативов (при реализации второго способа управления).
[3] В п.4 ст.154 ЖК РФ содержится перечень коммунальных услуг: «холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в т.ч. поставка газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в т.ч. приобретение и доставку твердого топлива при наличии печного отопления)».
[4] Ранее Закон о ТСЖ (п.2 ст.20) содержал открытый перечень способов управления и допускал их установление федеральными законами и законами субъектов Федерации. С 1 марта 2005 г. это положение теряет свою силу.
[5] Это требование ст.8 Федерального закона от 29.07.98 №1 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Разграничение понятий управления и обслуживания многоквартирного дома
Создатели Жилищного кодекса РФ определили, что нужно заключить договор управления многоквартирным домом: «договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами» (п. 1 ст. 162 ЖК РФ). При этом «одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы…» (п. 2 ст. 162 ЖК РФ). А далее сказано, что по договору управления следует совсем даже не оказывать услугу управления, а «выполнять работы по надлежащему содержанию», «ремонту общего имущества», «предоставлению коммунальных услуг». То есть совсем даже не управление. И как бы в насмешку над понятием «управление» Жилищный кодекс РФ указывает и на возможность «осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность». Под «иной деятельностью», надо полагать, законодатели имеют в виду разновидности все тех же работ по содержанию, ремонту и предоставлению коммунальных услуг.
Рассмотрим только одно понятие -«управление многоквартирным домом».
Управление многоквартирным домом
В практике встречаются функции управления в различных областях правоотношений в обществе, например: управление страной (правительство, премьер-министр), управление муниципальным образованием (мэр, глава администрации), управление предприятием (директор), управление юридическим лицом (генеральный директор, президент, председатель правления). Нас интересует специализированная функция управления — управление многоквартирным домом.
Собственники недвижимого имущества в жилищной сфере могли бы сами осуществлять управление своим имуществом в виде многоквартирного дома (МКД). Но здесь возникают следующие обстоятельства, делающие это невозможным. Для профессионального осуществления функции управления МКД необходимо иметь теоретические и практические знания в этой сфере, поскольку речь идет о несении ответственности за безопасность как имущества, так и жизней жителей в МКД. Когда собственников много, то технически осуществлять управление самостоятельно сложно — невозможно постоянно пребывать в состоянии общего собрания как органа управления. Большинство собственников просто не желают заниматься управлением своим имуществом, согласны оплачивать эту работу и поручают выполнять функции по управлению МКД другому лицу.
Прежде чем дать формулировку понятия «управление многоквартирным домом», рассмотрим аналогию подобных правоотношений в другой сфере, чтобы лучше понять, какую функцию передает собственник управляющему.
Пример. Нарушены права гражданина. Нужно защищать права в суде. Гражданин вправе сам защищать себя в суде. Но он вправе и доверить защиту своих прав и интересов своему представителю в суде, заключив с ним договор. Это может быть другой гражданин или юридическое лицо.
Еще один пример. Нарушены права собственника в МКД. Нужно защищать его права в суде. Собственник доверяет или поручает защиту своих прав и интересов другому лицу (гражданину или юридическому лицу), подписав с ним договор о представлении его интересов в суде. Доверенное лицо узнает все детали правоотношений доверителя с третьими лицами, получает все необходимые документы. Защищает права и интересы доверителя в суде.
Собственник помещения в МКД также вправе заключить договор управления МКД с управляющей организацией, доверив ей защиту своих прав и интересов в вопросе правоотношений, возникающих в многоквартирном доме при его проживании в нем либо при использовании его собственности по его распоряжению другим лицом.
Функции управления МКД
Для управления домом необходимо заключить договоры на обслуживание и жизнеобеспечение МКД:
— техническое обслуживание и содержание коммуникаций МКД, в том числе общего имущества;
— предоставление коммунальных услуг жителям;
— работы и услуги по содержанию земельного участка (двора);
— обслуживание и содержание механизмов (лифтов и т. д.);
— ремонт (текущий и капитальный) собственно здания;
— ремонт (текущий и капитальный) и/или замену коммуникаций;
— ремонт (текущий и капитальный) и/или замену механизмов;
— перестройку, пристройку, надстройку;
— строительство вновь создаваемого многоквартирного дома (новое строительство) на месте прежнего, пришедшего в аварийное состояние или ставшего ветхим строением, или на основании 100-процентного волеизъявления собственников помещений данного МКД о сносе существующего и строительстве нового здания МКД в пределах имеющегося земельного участка. При этом управляющая организация выполняет функции заказчика-инвестора, а функции застройщика выполняет строительная организация.
Управляющая организация обязана осуществлять профессиональный контроль за исполнением всех заключенных договоров со стороны исполнителя по каждому договору. Принять по актам приемки всех выполненных работ, указанных в заключенных договорах. Применить санкции к исполнителям, не выполнившим или исполняющим ненадлежащим образом условия заключенных договоров.
Управление невозможно без ведения бухгалтерского учета и оплаты всех получаемых собственниками помещений МКД (или указанными ими лицами) товаров, работ, услуг при эксплуатации, обслуживании и получении коммунальных услуг по заключенным договорам в МКД. Управляющий МКД может выполнять эту функцию самостоятельно либо заключить договор на исполнение услуг расчета платежей и учета оплаты по договору управления МКД.
В договоре управления МКД часто предусматривается предоставление собственникам помещений других (дополнительных) услуг (например, охрана территории, служба консьержей, организация видеонаблюдения, мойка автомашин, контрольно-пропускной пункт при въезде на территорию МКД и др.). Для этого также заключаются соответствующие договоры подряда. А также представление интересов собственников при заключении договоров на размещение рекламы на здании или земельном участке МКД.
Управляющая организация взаимодействует с органами государственной или муниципальной власти.
К обязательной функции управляющей организации относится исполнение отчетности и раскрытие информации перед собственниками помещений МКД, являющимися стороной по договору, в соответствии с условиями заключенного договора.
Управляющая организация согласовывает разрешение на производство работ по переустройству в помещениях собственников, разрешение на временное отключение подачи энергии в МКД либо в часть МКД, вызванное работами внутри помещений собственников МКД.
Только управляющие организации могут взять на себя исполнение следующих обязательных мероприятий по определению объекта МКД как земельно-имущественного комплекса (домовладения):
— — заключение договоров на определение кадастрового паспорта земельного участка (двора) МКД с точками координат;
— — заключение договоров на определение вспомогательного имущества собственно здания МКД (базисной площади домовладения);
— — заключение договоров на определение физических параметров коммуникаций МКД, входящих в состав общего имущества;
— заключение договоров на определение и распределение долей собственников помещений в праве общей долевой собственности на общее имущество МКД;
— заключение договоров на подготовку и подачу полного пакета документов для государственной регистрации и внесения прав собственников помещений на доли в праве на общее имущество в МКД, для получения каждым собственником помещений свидетельства на долю в праве на общую долевую собственность в МКД.
К безусловной обязанности управляющей организации относится соблюдение стандартов управления. Также следует назвать обязательным страхование рисков при исполнении функций управления МКД. Очень скоро сюда может добавиться обязательное участие в саморегулируемых организациях управляющих недвижимостью.
Возможно наделение управляющих организаций МКД функциями налогового агента по расчету и представлению в налоговые органы декларации по налогу на недвижимое имущество МКД. Управляющая организация является хранительницей всей технической документации на МКД. Она владеет информацией о первоначальном и текущем состоянии МКД (включая все происходящие изменения в результате перепланировок, перестроек, ремонтов). Возможно наделение управляющей организации функциями, которые сегодня исполняет (или делает вид, что исполняет) Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Функция управления — самостоятельная, самодостаточная и очень существенная работа, которая не может выполняться одновременно с другими важными функциями — техническим обслуживанием, ремонтом МКД, предоставлением коммунальных услуг и т. д.
Управляющая организация — это доверенное лицо собственников помещений МКД, это представитель собственников помещений МКД в отношениях с третьими лицами, осуществляющими предоставление товаров, работ, услуг собственникам помещений МКД.
Управляющая организация контролирует процесс получения собственниками помещений МКД всего комплекса услуг, именно поэтому сама управляющая организация не вправе предоставлять собственникам помещений МКД какие-либо услуги, кроме услуг управления.
Оплата управляющей организации заключается в строке «оплата за управление» или «управленческие расходы». Эту плату предусматривают собственники помещений при утверждении сметы доходов и расходов на управление эксплуатацией МКД. Все это должно быть отражено в договоре управления МКД.
Обслуживание МКД, предоставление коммунальных услуг
Функции по обслуживанию многоквартирного дома могут исполнять различные обслуживающие организации. Одна может заниматься содержанием и обслуживанием коммуникаций, другая уборкой помещений, третья вывозом твердых бытовых отходов, четвертая содержанием и обслуживанием механизмов (лифтов) и т.д.
Обслуживающая организация (организация, осуществляющая техническое обслуживание МКД) действует в своих собственных интересах, имея целью получение платы за предоставленные ею работы, услуги. Она не представляет ничьих интересов, кроме своих собственных. Право на выполнение работ по содержанию и обслуживанию МКД либо частей МКД обслуживающая организация получает на основании договора, заключаемого с управляющей организацией МКД. Как следствие, обслуживающая организация отчитывается за исполнение условий договора перед управляющей организацией, подписывает с ней акты приемки работ, получает от управляющей организации плату за выполненную работу, услугу.
Энергоснабжающие организации и предприятия (коммунальные организации и предприятия) предоставляют собственникам помещений МКД и лицам, которых указали собственники помещений, свой товар в виде энергии (воды, электричества, газа, тепла и т. д.) через коммуникационные сети, входящие в состав общего имущества собственников помещений МКД.
Коммунальные предприятия действуют в своих собственных интересах, имея целью получение платы за предоставленный собственникам помещений и другим жителям МКД товар (энергию, в том числе воду, газ, электричество, тепловую энергию).
Очевидно, что нельзя допускать, чтобы обслуживающие организации, коммунальные предприятия одновременно исполняли и функции управляющей организации. Организация, предоставляющая товары, работы, услуги потребителю, не вправе от имени потребителя осуществлять контроль количества, качества и своевременности предоставления ею самой товаров, работ, услуг потребителю. Функцию контроля должно исполнять независимое лицо. Этим лицом-контролером по отношению к обслуживающим организациям и организациям, поставляющим коммунальные услуги, и является управляющая организация МКД.
Договор управления многоквартирным домом
«Цель договора — обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам и иным гражданам, проживающим в многоквартирном доме».
В договоре «управления» нет ни слова о функции управления. Как и в Жилищном кодексе РФ, происходит полная путаница и смешение понятий «управление МКД», «обслуживание МКД» и «предоставление коммунальных услуг».
Главный элемент договора управления многоквартирным домом, который постоянно выпадает из зоны внимания при заключении договора управления МКД с собственниками помещений МКД, — это определение собственно предмета договора. Опираясь на приведенные определения функций управления многоквартирным домом, сформулируем предмет примерного договора управления многоквартирным домом между собственниками помещений МКД и управляющей организацией.
«Статья 2. Предмет Договора
2.1. Собственники помещений многоквартирного дома доверяют Управляющей организации представление и защиту своих жилищных прав и интересов на общее имущество многоквартирного дома и передают ей в управление эксплуатацией многоквартирный дом, а Управляющая организация обязуется представлять и защищать жилищные права и интересы собственников помещений на общее имущество многоквартирного дома и принимает в управление эксплуатацией многоквартирный дом на возмездной основе в соответствии с ценой договора, зафиксированной в статье 4 Договора».
Существуют объективные трудности в вопросах заключения профессионального договора управления МКД, вызванных несоответствиями в жилищном законодательстве.
Так в соответствии с п. 3 ст. 162 ЖК РФ «в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление…».
Уже этот пункт говорит о том, что полноценного договора управления МКД в России быть не может, поскольку в настоящее время в действующем законодательстве отсутствует корректное понимание того, что базовым объектом жилищной недвижимости является «домовладение», а не его часть в виде многоквартирного дома.
Законодатели путаются и не могут определить параметры «вспомогательного имущества». Без наличия права у множественности лиц на «вспомогательное имущество» это имущество по закону не может быть «общим имуществом». Еще римским правом декларирована норма, согласно которой лицо становится собственником имущества только тогда, когда это лицо согласилось принять имущество в собственность! Сегодня «вспомогательное имущество» или, как его называют, «общее имущество» является по сути государственным имуществом.
Ни законодатели, ни Правительство РФ не могут понять, как определять доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме. Да и как тут поймешь, если многоквартирный дом «парит» над землей, не будучи неразрывно связанным с землей. Даже Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ в своем совместном постановлении от 29.04.2010 рассматривают земельный участок многоквартирного дома как отдельный объект права, не признавая, что это часть провозглашенного Жилищным ко дексом РФ «общего имущества многоквартирного дома». Регистраторы не знают, как регистрировать доли в праве на общую долевую собственность собственников помещений МКД. Да и как регистрировать доли в праве на целое, то есть части от целого, когда самого целого пока вообще нет. Поскольку сам объект пока не определен, не зафиксирован в параметрах и не зарегистрирован, то логично утверждать, что объекта нет. А раз так, то нет и права на него.
Проблем в хаосе, созданном нашими законодателями, немало. Но многоквартирные дома пусть плохо и непрофессионально, но управлялись управляющими организациями. Они совмещали несколько функций, поэтому их невозможно было контролировать. Результат — бесконтрольное разворовывание средств, низкое качество предоставляемых услуг и работ. Собственники помещений не имели возможности контролировать работы, услуги самостоятельно и не имели представляющих их интересы организаций, призванных выполнять эту работу, услугу по договору управления многоквартирным домом. Интересы собственников помещений в МКД никто не защищал. Теперь защитниками прав и интересов собственников помещения МКД должны стать управляющие организации.
Разделение функций управления МКД и других функций, в т. ч. обслуживания, ремонта, предоставления коммунальных услуг, должно являться шагом на пути к профессиональному управлению жилищной недвижимостью.
Для профессионального управления необходимо иметь профессиональные знания и практические навыки. Сегодня задача подготовки профессиональных управляющих стоит перед саморегулируемыми организациями (СРО) и Ассоциацией национального объединения саморегулируемых организаций управляющих недвижимостью.
Управляющая организация контролирует процесс получения собственниками помещений МКД всего комплекса услуг, именно поэтому сама управляющая организация не вправе предоставлять собственникам помещений МКД какие-либо услуги, кроме услуг управления. Оплата управляющей организации заключается в строке «оплата за управление» или «управленческие расходы». Эту плату предусматривают собственники помещений при утверждении сметы доходов и расходов на управление эксплуатацией МКД. Только управляющие организации могут взять на себя исполнение следующих обязательных мероприятий по определению объекта МКД как земельно-имущественного комплекса (домовладения):
— заключение договоров на определение кадастрового паспорта земельного участка (двора) МКД с точками координат;
— заключение договоров на определение вспомогательного имущества собственно здания МКД (базисной площади домовладения);
— заключение договоров на определение физических параметров коммуникаций МКД, входящих в состав общего имущества;
— заключение договоров на определение и распределение долей собственников помещений в праве общей долевой собственности на общее имущество МКД;
— заключение договоров на подготовку и подачу полного пакета документов для государственной регистрации и внесения прав собственников помещений на доли в праве на общее имущество в МКД, для получения каждым собственником помещений свидетельства на долю в праве на общую долевую собственность в МКД.
В калькуляции затрат по обслуживанию общего имущества дома предусматриваются доли расходов на виды работ, определенные договором управления. Поясним, как высчитываются эти доли. С каждым подрядчиком заключены договора, в которых обозначены виды работ и их стоимость. Для удобства и унифицирования расчетов эти стоимости, в основном, приведены к 1 кв.м. площади дома. Суммировав стоимости работ на 1 кв.м. получаем тариф. Конечно, сюда еще плюсуются расходы на оплату налогов, расходы управляюще компании по обеспечению работников спецодеждой, инвентарем, моющими средствами (охрана труда и техника безопасности), оплату труда работников, прибыль. Эти расходы заложены в графе — Плата за услуги и работы по обслуживанию многоквартирного дома. Существуют еще и государственные нормативы стоимости работ, в которых расписаны виды работ, нормы времени на их выполнение и стоимость работ. Т.е. Калькуляция расходов и, соответственно, тариф определяется расчетным путем.
А на сколько должен увеличиться тариф при включении в него работ, указанных выше? А «потянут» его жильцы?
До сих пор многие не знают за что они, собственно, платят. В число этих многих входят те, кто совершенно не интересуется делами дома, не ходит на общие собрания, подписывает предлагаемые документы для вынесения решения, не вникая в их суть. Потому-то самый популярный вопрос у них, когда они вызывают работника управляющей компании для замены, к примеру, крана в умывальнике и получая отказ: — А за что я вам плачу? Многие хотят видеть в Управляющей компании панацею от всех бед. Но так не бывает. Нужно учиться быть собственниками. Учиться принимать решения, учиться контролировать их выполнение, учиться контролировать работы, проводимые в доме.
Источник: http://kvartal-rm.ru/30-razgranichenie-ponyatiy-upravleniya-i-obsluzhivaniya-mnogokvartirnogo-doma.html
Среди способов управления многоквартирными домами наименее распространённый – непосредственное, когда МКД управляют сами владельцы помещений. Сегодня отвечаем на вопросы, заданные нашими читателями о непосредственной форме управления домом.
Кто вносит в ГИС ЖКХ информацию по лицевым счетам потребителей коммунальной услуги
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники вправе выбрать на общем собрании такой способ как непосредственное управление домом при условии, что количество квартир в нём не превышает тридцати. В таком случае владельцы помещений сами заключают с подрядными компаниями договоры на обслуживание и ремонт общего имущества МКД и предоставление коммунальных услуг.
Поскольку между собственниками и исполнителями нет управляющей организации или ТСЖ/кооператива, у жителей часто возникают вопросы о нюансах исполнения требований законодательства к надлежащему управлению МКД. Например, кто должен вносить обязательную информацию по лицевым счетам потребителей коммунальных услуг в ГИС ЖКХ и нужно ли это делать вообще.
В соответствии с разд. 8 приказа № 74/114/пр, среди информации, подлежащей размещению поставщиками коммунальных ресурсов для предоставления коммунальных услуг в МКД, есть данные о лицевых счетах и их номерах. Поскольку при непосредственном управлении домом исполнителем КУ является ресурсоснабжающая организация, то именно она должна размещать данные о лицевых счетах потребителей.
Если собственники помещений не видят такой информации в ГИС ЖКХ, им необходимо обратиться к поставщику соответствующих коммунальных ресурсов с претензией. В отсутствие ответа – в орган ГЖН, который проведёт проверку РСО и при наличии нарушений потребует от организации их устранить.
Как с 1 июля изменился расчёт платы за ОДН в домах без УО и ТСЖ
Кто отвечает за качество коммунальных услуг внутри дома
Один из наших читателей спросил, кто несёт ответственность за предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества, возмещает ущерб (при его наличии), если до границы балансовой принадлежности показатели качества не нарушены.
Согласно ПП РФ № 354, при непосредственном способе управления исполнителем КУ является ресурсоснабжающая организация. Поэтому ответственность за некачественное оказание услуг несёт именно она.
Исключением может стать ситуация, когда собственники заключили договор с какой-либо подрядной организацией, которая занимается содержанием и ремонтом их общего имущества. Если ухудшение качества коммунальной услуги случилось из-за действий/бездействия такой организации, то именно она будет нести ответственность за причинённый ущерб.
Могут ли собственники помещений отказаться от части работ/услуг, прописанных в ПП РФ № 290
Разберём вопрос, вправе ли собственники на ОСС принять решение об отказе от уборки лестничных клеток и придомовой территории, включённых в договор с подрядчиком на содержание и ремонт общего имущества МКД.
В соответствии с пп. «а» п. 2 ПП РФ № 290, в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений, перечень услуг и работ из числа включённых в минимальный перечень, периодичность их оказания и выполнения определяются общим собранием собственников и отражаются в его решении. Таким образом, собственники вправе исключить из перечня услуг/работ уборку мест общего пользования и/или придомовой территории.
Когда РСО не может брать плату за коэффициент, повышающий норматив
Проверяет ли орган ГЖН управляющую организацию, если собственники заключили с ней договор на обслуживание дома
И последнее, о чём поговорим сегодня: проверяет ли работу управляющей организации орган ГЖН, если собственники помещений в МКД при непосредственном управлении заключили с ней по договор обслуживания и ремонта общего имущества.
Если собственники на ОСС выбрали непосредственное управление домом и решили заключить договор обслуживания с управляющей организацией, то орган ГЖН не вправе осуществлять лицензионный контроль в отношении такой УО.
В таких отношениях компания выступает подрядчиком. Если УО по такому договору не выполняет какие-то работы, нарушает его условия, то решить этот вопрос собственники могут только через суд. Отношения с УО по договорам подряда регулируются нормами ГК РФ, а не ЖК РФ.
Почему орган ГЖН может не присвоить дому класс энергоэффективности
На заметку
При непосредственном управлении домом ответственность за надлежащее содержание общего имущества несут сами собственники. Если исполнителями коммунальных услуг в таких условиях являются поставщики ресурсов, то для ремонта и обслуживания общего имущества, инженерных сетей владельцы квартир должны найти подрядную организацию, отношения с которой будут регулироваться нормами гражданского законодательства.
Собственники на общем собрании сами устанавливают перечень работ и услуг, которые необходимы в доме для надлежащего его содержания, и включают такой перечень в договор с подрядчиком. В качестве обслуживающей дом организации может выступать и компания, получившая лицензию на управление МКД. Но по договору подряда такая УО в отношении дома на непосредственном управлении не подлежит лицензионному контролю со стороны надзорных органов.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 763 подписчикам
Статьи по теме
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Управляющая компания — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом, а собственники квартир ей за это платят.
Такие компании следят за лифтами, поддерживают чистоту в подъездах, ремонтируют трубы в доме. Еще они в ответе за то, чтобы не текла крыша и ни на кого не упала сосулька.
Основной документ, регулирующий деятельность управляющей компании, — Жилищный кодекс РФ.
Что входит в обязанности УК
У управляющих компаний две основных обязанности: по договору они обслуживают дом и контактируют с другими поставщиками коммунальных услуг.
Обслуживание дома. В квитанциях обычно это называют «содержание и ремонт жилья» или похожими фразами.
Как управляющая компания обслуживает дом:
- Ремонтирует и обслуживает общее имущество: лестничные площадки, сами лестницы, чердаки и подвалы.
- Ремонтирует отопление, водопровод и электричество в квартирах.
- Занимается вопросами пожарной безопасности. Например, следит, чтобы на этажах были пожарные краны и шланги, чтобы они работали.
- Следит за чистотой в подъездах и во дворе круглый год.
- Вывозит мусор.
- Нанимает работников и оплачивает их труд. Например, содержит штат дворников, сантехников, электриков и уборщиц.
УК оказывает эти услуги самостоятельно или нанимает подрядчиков. Управляющая компания отвечает за качество и сроки работ перед собственниками.
Контакты с другими поставщиками. Кроме управляющей компании дом обслуживают другие поставщики коммунальных услуг: за электричество, воду и отопление управляющая компания обычно не отвечает.
Она выступает посредником между поставщиками и жильцами дома:
- Контролирует счетчики коммунальных услуг. Часто управляющая компания отправляет поставщикам показания квартирных счетчиков за жильцов.
- Собирает плату и работает с должниками. Люди платят поставщикам, а управляющая компания помогает в этом.
- Предупреждает собственников о перебоях. Например, если будут менять трубы и отключат воду.
- Информирует об авариях. Если на линию электропередач рухнул столб, УК не будет это чинить, но может сообщить, что произошло и когда дадут свет.
В каких вопросах управляющая компания может и не может помочь
Услуга | Может помочь | Не может помочь |
---|---|---|
Уборка в подъезде | На лестницах грязь — УК нанимает и отвечает за уборщиц | Сосед высыпает мусор перед дверью — разбирайтесь с соседом или обратитесь в полицию |
Электричество | У вас перегорела лампочка — если не можете поменять сами, УК пришлет электрика. Услуга может быть платной | Авария на линии электропередач — УК только проинформирует, а ремонтировать будет поставщик электроэнергии |
Водопровод | В квартире сломался кран — УК пришлет сантехника | Летом отключили горячую воду и ведут технические работы — УК только предупредит об отключении |
Отопление | Зимой в вашей квартире холодные батареи, а у соседей горячие — УК проверит систему отопления | В холодное время года просто плохо топят — это поставщик может экономить топливо |
Может помочь
На лестницах грязь — УК нанимает и отвечает за уборщиц
Не может помочь
Сосед высыпает мусор перед дверью — разбирайтесь с соседом или обратитесь в полицию
Может помочь
У вас перегорела лампочка — если не можете поменять сами, УК пришлет электрика. Услуга может быть платной
Не может помочь
Авария на линии электропередач — УК только проинформирует, а ремонтировать будет поставщик электроэнергии
Может помочь
В квартире сломался кран — УК пришлет сантехника
Не может помочь
Летом отключили горячую воду и ведут технические работы — УК только предупредит об отключении
Может помочь
Зимой в вашей квартире холодные батареи, а у соседей горячие — УК проверит систему отопления
Не может помочь
В холодное время года просто плохо топят — это поставщик может экономить топливо
Как проверять УК
Управляющие компании размещают информацию на сайтах и предоставляют ее по требованию собственника.
Что проверять. УК обязана предоставлять данные о своей работе по просьбе жильцов. Вы имеете право проверить:
- Правильно ли выставили счета для оплаты коммунальных услуг. Не завышены ли тарифы.
- Как управляющая компания выполняет свои обязанности по договору — что сделала, что планирует сделать.
Поищите на сайте. Управляющие компании выкладывают в интернет:
- Список тарифов и обязательных платежей с ценами. Сравните этот документ со своими квитанциями. Если тарифы в вашей квитанции выше, это нарушение со стороны управляющей компании.
- Отчет о работе. В нем вы найдете данные о расходах управляющей компании по содержанию дома за определенный период. Например, если в доме и вокруг грязно, проверьте, сколько дворников и уборщиц наняла управляющая компания.
Напишите обращение. Эти же вопросы можно задать с помощью заявления в управляющую компанию. Заявление подавайте в приемную в двух экземплярах: один забираете себе со штампом секретаря. Если подаете заявление через интернет, сделайте скриншот экрана.
Куда жаловаться на управляющую компанию
Если будут нарушения со стороны УК, на нее можно жаловаться. Жаловаться можно сразу во все инстанции. Ответ должны дать в течение 30 дней.
Руководитель управляющей компании. Сначала обратитесь в саму УК — напишите заявление на имя руководителя. Жалоба в другие места будет весомее, если вы пытались решить вопрос напрямую, но не смогли. Последующие жалобы подкрепите письменным отказом управляющей компании либо укажите, что они проигнорировали обращение. К тому же иск в суд могут не принять, если с вашей стороны не было попытки досудебного урегулирования.
Органы исполнительной власти. С жалобами на УК работают:
- Роспотребнадзор.
- Федеральная антимонопольная служба.
- Госжилнадзор, или жилищная инспекция. Жилищную инспекцию своего региона найдите через поисковик.
- Прокуратура. Обратитесь в прокуратуру, если заявления в другие места не дали результатов. Сюда можно жаловаться на непринятие мер другими органами власти. Прокуратура может не принять заявление по поводу ржавых труб или грязной воды, сославшись, что это не в их компетенции. А вот если директор управляющей компании присвоил все деньги и скрывается — это их профиль.
Некоммерческие организации. С нарушениями в жилищно-коммунальном хозяйстве борются политические партии и общественные организации, например общества по защите прав потребителей.
Суд. Если жалобы не помогают, вы имеете право подать иск в суд. Почитайте, как правильно выбрать суд.
Кто контролирует управляющие компании
Это не обязательно те же самые организации, в которые жалуются на УК. Некоторые органы контролируют и рассматривают жалобы, другие только контролируют, а жаловаться туда не стоит. Контроль за управляющими компаниями ведут по нескольким направлениям: соблюдение нормативов, лицензионный контроль, контроль за тарифами и проверка качества работы.
Нормативы и критерии качества коммунальных услуг определяют Министерство строительства РФ и Министерство энергетики РФ. Нормативы показывают, что и в каком объеме нужно среднему гражданину в месяц. Например, сколько воды или электричества он использует, сколько топлива уйдет на отопление. Также Минстрой указывает, что считать качественной или некачественной работой УК и других поставщиков. В целом эти министерства больше издают методические указания, как контролировать, чем проводят проверки.
Лицензирование. Управляющие компании лицензирует Госжилнадзор, а потом устраивает для них проверки. Это называется лицензионным контролем. В ходе таких проверок жилищная инспекция ищет нарушения — и если найдет, то может отозвать лицензию. Если вы сообщите о нарушении в Госжилнадзор, они могут провести внеплановую проверку УК.
Контроль за тарифами. Федеральная антимонопольная служба следит, чтобы управляющая компания устанавливала тарифы на услуги по закону. Этим же занимается региональный комитет по тарифам, а если его нет — региональное министерство энергетики.
Качество услуг контролирует региональное управление Роспотребнадзора. Они следят, чтобы работа УК не нарушала санитарные нормы и требования безопасности. В случае нарушений Роспотребнадзор должен привлечь УК к административной ответственности.
Все эти вопросы проверяют также муниципальные органы власти. Обычно это управление ЖКХ при городской администрации. Раз в год они должны проводить плановые проверки, а внеплановые устраивают при поступлении жалоб.
Жильцы дома тоже могут контролировать свою управляющую компанию — об этом мы рассказали выше.
5 мая 2015
В чем разница между управляющей и обслуживающей компаниями?
Вопрос
Здравствуйте, вопрос такой: в чем различия между управляющей компанией и обслуживающей компанией? И могут ли они одновременно управлять домом? Как это прописано в квитанции, кому и за что перечисляют деньги?
Отвечает
Илья Дильман
начальник отдела жилищно-коммунального хозяйства, транспорта и связи Администрации Заречного
В соответствии с жилищным законодательством собственники жилых помещений имеют право выбора способа управления своим домом. Есть несколько способов управления — Управляющая компания, Товарищество Собственников Жилья и Непосредственное управление. На обслуживающую компанию могут быть возложены функции по текущему ремонту, но не функции управления. Совмещение функций управления и обслуживания допускается.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ собранная плата за жилищно-коммунальные услуги перечисляется только Управляющей компании, которая в последствии расчитывается с обслуживающими дом организациями (содержание и ремонт жилья в счет-квитанции ЖКУ) и поставщиками энергетических ресурсов.