Отличие оценки бизнеса от оценки имущественного комплекса

Оценка имущественного комплекса

Под понятием «имущественный комплекс» понимается совокупность прав юрлица на объекты, задействуемые в ходе проведения предпринимательской деятельности. При этом они распространяются как на материальные, так и на нематериальные активы. Имущественный комплекс – это актив, для оценки которого требуется специальная система, включающая в себя целый набор методик, принципов и аналитических процедур. Главное отличие процедуры проведения оценки имущественного комплекса от анализа бизнеса заключается в абстрагировании от текущего финансового состояния собственника и применения имущества.

Наша компания обеспечивает профессиональный подход к оценке и анализу каждого из компонентов, входящих в состав имущественного комплекса, а также рыночной инфраструктуры. Все это позволяет получить максимально объективную картину, отображающую ценность имеющегося в распоряжении собственника имущества, дает возможность принимать правильные решения по управлению имуществом или его составляющих.

Компания «ВКО-Интеллект» имеет огромный опыт. За 20 лет был разработан целый ряд методологических стратегий, созданы внутренние стандарты, которые включают в себя российские и международные нормативы. При оценке имущественного комплекса важно обеспечить качественную информационную поддержку. В этой сфере наша компания сотрудничает с крупными международными агентствами, в частности Ibbotson, Bloomberg, СКРИН.

Цели оценки имущественного комплекса

Оценка имущественного комплекса чаще всего проводится в следующих ситуациях:

• При проведении процедуры поглощения или слияния;
• При реструктуризации компании;
• При подготовке или процедуре проведения сделок по совершению купли-продажи или оформлении залога;
• Для целей МСФО;
• Для урегулирования споров в досудебном или судебном порядке;
• Для принятия взвешенных решений в сфере управления стоимости компании.

Методология оценки

Оценка стоимости имущественного комплекса базируется на методологии оценки бизнеса. Процедура требует проведения глубокого анализа. Специалисты компании задействуют проверенные методики. Они основаны, в первую очередь, на анализе доходов компании. Выбор наиболее эффективных методик, а также информационная обеспеченность и учет отраслевой специфики обеспечивают высокий уровень профессионализма специалистов «ВКО-Интеллект» в сфере работы с основными секторами отечественной экономики.

Сотрудники «ВКО-Интеллект» принимали участие в работе по разработке методических рекомендаций по проведению оценки, которые применяются крупнейшими банками.

Первичный комплект для оценки имущественного комплекса

Оценка имущественного комплекса базируется на методике оценки бизнеса. При этом бизнес, а также причины для проведения оценки в каждом случае индивидуальны. В связи с этим окончательный пакет документов, необходимый для проведения оценки, определяется лишь после анализа особенностей компании и целей проведения оценки. Пакет формируется после проведения интервью с заказчиком и анализа первичной документации:

• учредительных документов;
• бухотчетности за последнюю отчетную дату, а также за последние истекшие 3-7 лет;
•  данных о материальных и нематериальных активах.

Комплекс услуг «ВКО-Интеллект»

«ВКО-Интеллект» является поставщиком оценочных услуг для Госорганов и корпораций. Специалисты компании предлагают проведение всесторонней оценки Имущественного комплекса компании. Основной принцип нашей работы – прозрачность.

Все сотрудники обладают огромным опытом, постоянно совершенствуют имеющиеся знания и навыки, ресурсы компании периодически пополняются наиболее актуальными справочными базами. При необходимости менеджеры ответят на все вопросы заказчика, подробно расскажут о процессе оказания услуг.

Оценка стоимости предприятия или имущественного комплекса

В условиях рыночной экономики все участники сделки хотят заранее знать, какова будет ее цена. Рыночная стоимость учитывает не только индивидуальные затраты и ожидания, но ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, а также общеэкономические тенденции развития рынка и макроэкономическую ситуацию. Многочисленные факторы влияют на рыночную стоимость, и она изменяется во времени. По этой причине требуется регулярная оценка и переоценка объектов собственности.

Под предприятием мы
понимаем обособленный хозяйствующий субъект, предназначенный для производства
товаров, выполнения работ или предоставления услуг, и который ставит целью
извлечение прибыли из своей деятельности. В этом смысле предприятие
рассматривается как бизнес, способный приносить доход.

Что такое оценка предприятия?

Оценка стоимости
предприятия (бизнеса) — это расчет и обоснование стоимости предприятия на
определенную дату. От целей оценки и количества учитываемых факторов зависит,
какую стоимость следует определить. Например, для сделки купли-продажи необходима
оценка рыночной стоимости предприятия. В случае ликвидации предприятия следует
рассчитать ликвидационную стоимость.

Как проводится оценка предприятия?

В состав предприятия
входят все виды имущества, предназначенные для осуществления хозяйственной
деятельности и получения прибыли. Следовательно, необходима оценка предприятия
как имущественного комплекса. При этом объектом оценки становятся недвижимость
(земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные
средства, инвентарь, сырье, производимая продукция, а также имущественные обязательства,
товарные знаки и другие виды нематериальных активов и интеллектуальной
собственности.

Оценка имущества
предприятия проводится с применением трех подходов к оценке – затратного,
доходного и сравнительного, а также соответствующих им методов.

Комплексный подход к
оценке подразумевает определение реальной стоимости предприятия с учетом данных
анализа возможности приносить доходы в будущем. Рентабельность, ликвидность и
финансовая устойчивость – одни из основополагающих факторов, которые учитываются
при оценке.

Какие документы нужно предоставить для оценки?

Для стоимостной оценки
качественная информационная база является залогом ее успеха. Обоснованное
заключение о стоимости предприятия базируется на принципах достоверности,
точности, комплексности и полноты анализируемой оценщиком информации. Эксперт
оценивает внешнюю (макроэкономическую и рыночную) и внутреннюю информацию.
Публичная открытая информация не всегда оказывается достаточной. Оценщику
приходится анализировать большой объем информации, делать различные запросы,
проводить интервьюирование.

Информация, требуемая для
оценки, зависит от ее целей. В каждом частном случае требования к
предоставляемому объему информации могут отличаться. Уточненный список
необходимых документов предоставляется компании по запросу.

Общий перечень документов
включает:

Оценка имущественного комплекса предприятия

ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС ПРЕДПРИЯТИЯ КАК
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

Термин
«предприятие» используется в гражданском праве применительно как к субъектам,
так и к объектам права. Предприятием называется юридическое лицо, то есть
субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом
термин «предприятие» применяется только к государственным и муниципальным
унитарным предприятиям, которые как коммерческая организация подлежат
государственной регистрации и выступают как субъект права в различных договорах
и других правоотношениях.

Одновременно в
соответствии с частью первой ГК РФ предприятие рассматривается не как субъект,
а непосредственно как объект гражданских прав.

В этом смысле
предприятие — определенный имущественный комплекс, используемый для
осуществления предпринимательской деятельности, куда входит вся совокупность
имущества, предназначенного для деятельности предприятия, а именно: земельные
участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права
требования, долги, а также права обозначения, индивидуализирующие предприятие,
его продукция, работы и услуги, товарные знаки, знаки обслуживания и другие
исключительные права, т.е. в составе предприятия как особого объекта
недвижимости могут быть и отдельные объекты недвижимого имущества — здания,
сооружения, земля и т.д., нематериальные активы (права пользования земельным
участком, природными ресурсами, авторские права и другие права и т.п.) и
оборотные средства (деньги, сырье, материалы и т.п.).

Понятие
предприятия как недвижимости, которая используется для предпринимательской
деятельности, имеет свои особенности. Его нельзя сводить к комплекту
оборудования для производства определенной продукции, потому что превращение
такого комплекта оборудования в предприятие нуждается в дополнительных
действиях по организации на его основе процесса производства. Предприятие как
недвижимость составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все
виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные
права, индивидуализирующие предприятие. Это дает возможность сразу использовать
предприятие для определенной производственной деятельности.

Оценка
имущественных комплексов является одним из важнейших направлений в оценочной
деятельности. Главное отличие оценки имущественных комплексов от оценки бизнеса
(предприятий) – абстрагирование от текущего использования оцениваемого
имущества и текущего финансового состояния его собственника (пользователя).
Если при оценке бизнеса важны показатели деятельности рассматриваемого
предприятия за предшествующие периоды, важны не только объём выпуска и
реализации продукции, но и сложившаяся на данном предприятии себестоимость
продукции (работ, услуг), а также состояние дебиторской и кредиторской
задолженности, то при оценке имущественного комплекса показатели дебиторской и
кредиторской задолженности не используются, а показатели выпуска, реализации и
себестоимости используются как ориентиры, от которых начинается дальнейшее
исследование.

Оценщик должен
исходить из наилучшего и наиболее эффективного использования рассматриваемого
имущественного комплекса.

Для инвестора
стоимость отдельных составляющих имущественного комплекса не имеет значения,
ему важна главным образом общая стоимость комплекса, однако для целей
регистрации прав на имущество, внесения его в уставные капиталы предприятий,
постановки на баланс, купли-продажи важно, чтобы была выявлена стоимость каждой
составляющей имущественного комплекса: зданий, сооружений, машин и
оборудования, транспортных средств и т.д. Данная задача практически не
разрешима без использования результатов оценки имущественного комплекса иными
методами: методами затратного подхода и подхода сравнительного анализа продаж.
На практике возможен следующий вариант определения стоимости отдельных
составляющих имущественного комплекса, эквивалентной в сумме стоимости всего
комплекса как единого целого.

Исходя из
практики оценочной деятельности,  наиболее востребована оценка
имущественного комплекса предприятия в следующих случаях:

• Купли-продажи имущественного комплекса либо его
  части. Оценка позволяет определить наиболее вероятную рыночную стоимость
  основных средств на дату проведения сделки.
• Обеспечения в качестве залога. Банки более охотно
  кредитуют предприятия под залог основных средств. Отчет об оценке рыночной
  стоимости вносимого в залог имущественного комплекса – обязательное
  условие при получении кредита.
• Внесение в уставной капитал имущественных вкладов
  учредителей.  Законодательством установлены обязательность оценки
  неденежного вклада независимым оценщиком на сумму более двухсот МРОТ
  

Об услуге

Оценку имущественного комплекса (далее – «ИМК») правильно рассматривать с нескольких точек зрения.

Во-первых, это оценка предприятия, так как в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается ИМК, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Во-вторых, наиболее распространенное понятие ИМК подразумевает под собой совокупность объектов, которые находятся у предприятия в собственности и задействованы в осуществлении предпринимательской деятельности. В этом случае, в состав оценки ИМК предприятия должны быть включены различные объекты оценки: недвижимость, сооружения, автотранспорт, оборудование.

Оценка имущественного комплекса осуществляется несколькими методами с применением специализированных баз данных, содержащих ценовую информацию по недвижимости, оборудованию, прочим основным средствам.

В каких случаях нужна оценка стоимости имущественного комплекса

Исходя из практики ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки» и действующего законодательства, наиболее востребована оценка имущественного комплекса предприятия в следующих случаях:

• Для сделок купли-продажи ИМК либо его части. Независимая оценка стоимости имущественного комплекса позволит определить наиболее вероятную цену ИМК на дату проведения сделки.
• Обеспечение в качестве залога. Банки более охотно кредитуют предприятия под залог основных средств. Отчет об оценке рыночной стоимости вносимого в залог ИМК — обязательное условие при получении кредита.
• Внесение в уставной капитал неденежных, имущественных вкладов учредителей. Законодательством установлена обязательность оценки имущественного комплекса — неденежного вклада независимым оценщиком на сумму более двухсот МРОТ;
• При страховании;
• Для принятия управленческих и инвестиционных решений;
• Переоценка недвижимости для оптимизации налогообложения;
• При разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
• Для постановки на учет;
• При решении имущественных споров в судебном порядке;
• При покупке или продаже предприятия, владеющего ИМК;
• В сделках слияния и поглощения предприятия, владеющего ИМК; в этом случае также потребуется проведение процедуры «Дью дилидженс»;
• Для оценки стоимости имущественного комплекса предприятия, владеющего им, в целях управления бизнесом;
• При передаче ИМК в доверительное управление или хозяйственное ведение;
• При передаче ИМК в аренду;
• В судебном разбирательстве в отношении ИМК;
• Для определения начальной цены ИМК на торгах;
• При изъятии объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд;
• В других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на ИМК.

Какие виды стоимости определяются при проведении оценки

В задании на оценку ИМК (приложение к заключаемому с оценщиком договору на оценку) указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При проведении оценки ИМК используются следующие виды стоимости:

• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость.

При определении рыночной стоимости ИМК определяется наиболее вероятная цена, по которой данный ИМК может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать ИМК, а другая не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены об оцениваемом ИМК, по которому заключается сделка, и действуют в своих интересах;
• ИМК представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных ИМК;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за оцениваемый ИМК и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за оцениваемый ИМК выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения оцениваемого ИМК на открытом рынке означает, что он представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогов, при этом срок экспозиции на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки с объектом — наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы об оцениваемом ИМК, по которому заключается сделка, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка недвижимости, доступным на дату оценки ИМК.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки с оцениваемым ИМК имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку с оцениваемым ИМК.

При определении ликвидационной стоимости ИМК определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный комплекс может быть отчужден за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции подобных объектов для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по их отчуждению. При определении ликвидационной стоимости оцениваемого ИМК, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать оцениваемый ИМК на условиях, не соответствующих рыночным условиям.

Инвестиционная стоимость ИМК определяется как для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования ИМК. При определении инвестиционной стоимости оцениваемого ИМК, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности их отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Сроки и цена проведения оценки ИМК предприятия

Сроки проведения оценки зависят от перечня объектов, входящих в ИМК предприятия. Опыт показывает, что он может в себя включать от нескольких до десятков тысяч единиц. Цена оценочных работ зависит исключительно от трудоемкости и сроков их проведения.

Перечень документов и сведений, необходимых для оценки

• Свидетельства о государственной регистрации прав на объекты, входящие в состав ИМК (собственность, аренда, проч.);
• Паспорта БТИ на строения, входящие в ИМК, включая поэтажные планы и экспликации к поэтажным планам;
• Документ, устанавливающий право на земельный участок (собственность, аренда или др.), на котором расположен оцениваемый ИМК;
• Кадастровый план земельного участка;
• Сведения о плате за пользование земельным участком (сумма годовой арендной платы либо налога на землю);
• Данные об инженерных системах и коммуникациях, а также сооружениях и подсобных строениях, входящих в состав ИМК по предоставленной Оценщиком форме;
• Данные о машинах, оборудовании, либо транспортных средствах (если таковые входят в оцениваемый комплекс) по предоставленной Оценщиком форме;
• Сведения о произведенных затратах на реконструкцию и ремонт объектов, входящих в ИМК (если производились);
• Сведения о наличии обременений у ИМК, включая обременения договорами аренды, залогом или иными долговыми обязательствами;
• Сведения о наличии сервитутов и прочих ограничений по использованию ИМК;
• Сведения об эксплуатационных расходах ИМК (при наличии);
• Сведения о Заказчики оценки.

  ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки» гарантирует конфиденциальный характер взаимодействия со своими клиентами и несет ответственность за результаты своей работы в соответствии с действующим законодательством и условиями договора. Мы всегда готовы оказать содействие и ответить на Ваши вопросы!

Стоимость бизнеса – специальный аналитический показатель, отражающий оценку стоимости компании на основании всех источников финансирования. В стоимость включается предприятие как единый экономический объект с учетом имущественного комплекса, нематериальных активов. Данный параметр учитывает обязательства компании как по краткосрочным, так и долгосрочным долгам, а также показывает насколько привлекательна организация для инвесторов.

Для чего нужна оценка бизнеса

Говоря о том, зачем нужна оценка бизнеса, можно отметить следующие цели:

• Определение реальной рыночной цены для последующей продажи. Это важно, как при полной продаже бизнеса другому лицу, так и при выходе одного из участников и покупке его доли другими членами.
• Привлечение инвестиций, получение кредита под залог.
• Совершение сделок на фондовом рынке.
• Увеличение эффективности текущего управления предприятием, планирование дальнейшей стратегии развития.
• Реорганизация юридического лица, например, слияние или присоединение.
• Предоставление объективных данных другим организациям, государственным органам и судам.
• Сравнение компании с конкурентами.

Представленный перечень является примерным и вариантов для чего необходима оценка бизнеса гораздо больше.  При необходимости возможна оценка не всего предприятия, а лишь отдельного объекта, например, недвижимости, транспортного средства или оборудования.

Виды стоимости бизнеса

В зависимости от того, как производится оценка бизнеса, какие цели преследуются и сколько факторов учитывается, может выделяться не только рыночная стоимость, но и инвестиционная, текущая, ликвидационная.

Рыночная стоимость определяется в соответствии с текущей ситуацией на рынке на конкретную дату. В связи с этим ей свойственно меняться вместе с рыночными условиями. Важным условием для ее точного определения является отсутствие внешнего давления на покупателя и продавца, достаточный уровень осведомленности сторон об условиях и особенностях сделки.

Иными словами, рыночная цена — это стоимость покупки или продажи компании на конкурентном рынке, зависящая от стоимости всего имущества организации и потенциального будущего дохода

Инвестиционная стоимость – цена имущества для конкретного лица в зависимости от его личных инвестиционных целей. В отличие от рыночной, данная стоимость зависит от персональных требований инвестора, предъявляемых им к инвестициям. По этой причине может отличаться от рыночной как в большую, так и меньшую сторону.

Текущая стоимость (восстановительная) отображает сумму, которая необходима для восстановления всех имеющихся активов. Определяется, как величина затрат по замещению актива на аналогичный с учетом его функционала и состояния.

Ликвидационная стоимость – сумма, которую можно получить при продаже бизнеса в кратчайшие сроки без возможности определения реальной рыночной стоимости. Применяется при ликвидации организации, банкротстве и других случаях. Представляет собой остаток от реализации предприятия за вычетом ликвидационных издержек.

Порядок проведения оценки бизнеса

Проведение независимой оценки бизнеса требует учета и анализа множества факторов. В качестве основных этапов данной процедуры можно выделить:

• Сбор и изучение документации.
• Анализ профильного рынка с рассмотрением деятельности конкурентов.
• Выполнение финансовых расчетов.
• Составление итогового отчета.

Говоря о том, что нужно для оценки бизнеса, нельзя не отметить перечень необходимых документов:

• Учредительные документы.
• Бухгалтерские, управленческие, аналитические отчеты за последние несколько лет.
• Заключения аудиторов.
• Сведения о текущих задолженностях компании.

Существует 3 основных подхода к оценке бизнеса: доходный, затратный, сравнительный. Каждый из них включает самостоятельные методы, например, прямой капитализации, чистых активов или рынка капитала. Основываясь на характеристиках предприятия и его специфике, оценщик делает выбор в пользу наиболее подходящего в конкретной ситуации варианта.