До 1 апреля управляющим организациям предстоит подготовить и представить собственникам отчёт о выполнении договора управления за 2020 год. В какой форме он составляется, откуда взять для него информацию и что делать, если владельцы помещений его раскритикуют? На эти вопросы ответила директор Института управления ЖКХ Ирина Маликова.
Годовой отчёт: что и за какой период раскрывать, основные ошибки УО
Посмотрите обучающий онлайн-семинар про подготовку годового отчёта
16 февраля генеральный директор ООО «Институт управления ЖКХ», эксперт в составе Комиссии по жилищно-коммунальному хозяйству Общественного совета при Минстрое РФ Ирина Маликова провела онлайн-семинар «Отчёт о выполнении договора управления за 2020 год».
Смотрите демо-ролик на YouTube-канале Ассоциации «Р1» →
Эксперт рассмотрела вопросы, ответы на которые управляющие организации чаще всего ищут при подготовке годового отчёта:
- в какой форме составляется отчёт;
- каким должно быть содержание документа, если его форма не утверждена в договоре управления или на ОСС;
- почему нужно подтверждать факт выполнения работ, услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества;
- можно ли считать договор управления абонентским;
- почему средства на текущий ремонт общедомового имущества признаются целевыми;
- как подготовить сводную информацию, включаемую в отчёт;
- как рассчитать экономию;
- считаются ли неиспользованные УО целевые средства на текущий ремонт экономией по договору управления;
- как правильно провести корректировку размера платы за КР на СОИ.416
Посмотрите демо-ролик онлайн-семинара, чтобы узнать, о чём ещё мы говорили. А если хотите узнайть ответы на перечисленные выше вопросы, советуем приобрести полную видеозапись. Её, а также презентацию лектора, вы найдёте под статьёй.
Как правильно составить договор управления: разбираем ошибки
Утвердите форму отчёта в договоре управления или на ОСС
Если иное не установлено договором управления, то УО ежегодно в течение первого квартала представляет собственникам помещений в МКД отчёт о выполнении договора за предыдущий год. А также размещает этот документ в ГИС ЖКХ (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ).
Согласно пп. «з» п. 4 Правил № 416, управляющая организация обязана предоставлять владельцам помещений отчёт об исполнении обязательств по договору управления с периодичностью и в объёме, которые установлены таким договором и решением ОСС.
В жилищном законодательстве не прописаны требования к форме и содержанию такого отчёта. Примерная форма такого отчёта и перечень включаемой в него информации утверждены приказом Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр – Приложение № 2. Но тут форма дана в виде списка, в котором по пунктам перечислены моменты, которые нужно включить в отчёт. Пользоваться ей неудобно.
Форма может быть утверждена на общем собрании собственников помещений в МКД или включена в договор управления (п.14 Приказа № 411/пр). Некоторые управляющие организации продолжают отчитываться по формам, утверждённым Стандартом раскрытия информации (ПП РФ от 23.09.2019 № 731). Хотя этот Стандарт уже не применяется, если в договоре управления прописано, что УО отчитывается по ПП РФ № 731, это не будет считаться противоречием жилищному законодательству.
Таким образом, делает вывод Ирина Маликова, управляющие организации составляют отчёт о выполнении договора управления:
- По форме, утверждённой ОСС или в ДУ.
- Если в договоре управления форма не утверждена, то УО отчитывается по форме, которую считает актуальной на сегодняшний день, и самостоятельно определяет объём информации для неё.
Представьте отчёт собственникам по одному из пяти вариантов
Управляющая организация предоставляет собственникам отчёт в порядке, установленном в договоре управления или на ОСС. Если же в договоре управления не указан способ предоставления отчёта, то, по сложившейся практике, УО определяет его самостоятельно.
Ирина Маликова перечислила несколько способов, как это можно сделать:
- Провести для владельцев помещений информационное отчётное собрание.
Это не годовое или внеочередное ОСС, а информационное. Кворум собирать не нужно: сколько собственников посетят собрание, столько и посетят.
- Предоставить отчёт на годовом общем собрании собственников.
Необходимо вынести в повестку дня собрания вопрос о предоставлении отчёта. Ирина Маликова отметила: ни одна законодательная норма не содержит требования, чтобы владельцы помещений дали свою оценку документу: выразили мнение, хорошо, удовлетворительно или плохо УО поработала в прошлом году. Главное просто представить отчёт.
- Опубликовать отчёт в специально выпущенной по случаю информационной газете.
Газету можно вложить в почтовые ящики. Способ удобен в пандемию, потому что не нужно ни с кем лично контактировать.
- Направить документ в письменной форме каждому собственнику.
Это затратный способ, но подойдёт, если вы управляете небольшим многоквартирным домом.
- Разместить документ на информационных стендах в подъездах или на придомовой территории.
Что УО изменить в подъездах дома, чтобы повысить лояльность жителей
Обозначьте содержание отчёта
Содержание отчёта должно быть утверждено в договоре управления МКД или общим собранием собственников. Если этого не сделано, есть два варианта, как обозначить объём информации.
Вариант 1. Исходите из предмета договора управления.
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, предметом договора является выполнение работ, оказание услуг по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг и осуществление иной деятельности в целях управления домом.
Следовательно, в отчёт включается информация о выполнении работ, услуг, по их видам, указанных в предмете договора управления.
Вариант 2. Руководствуйтесь стандартами управления домами.
По Стандарту управления домами (пп. «з» п.4 Правил № 416) управляющая организация должна представить собственникам отчёт об исполнении обязательств по управлению МКД с периодичностью и в объёме, которые установлены ОСС и договором управления.
Такие обязательства УО могут устанавливаться ОСС только по работам, услугам по содержанию и ремонту общего имущества, в т.ч. капитальному.
Таким образом, если форма отчёта не утверждена общим собранием и в договоре управления, УО обязана включить в отчёт только информацию о выполненных работах, услугах
- по содержанию общего имущества;
- по текущему ремонту, если такие работы/услуги планировались к выполнению;
- по капремонту, если обязанность для УО их выполнить в отчётном году была указана в договоре управления.
Включение в отчёт иной информации будет происходить сверх стандарта. Такое решение УО принимает самостоятельно.
Так как отчёт должен содержать сведения об исполнении обязательств, то это исполнение обязательств должно быть подтверждено. О том, как правильно составить акты, вы узнаете, посмотрев полную видеозапись онлайн-семинара.
Мы настоятельно рекомендуем его посмотреть всем, даже если вы уже подготовили отчёт. Вы узнаете, как подготовить всю необходимую информацию, как рассчитать экономию, под каким кодом включить в отчёт работы по дезинфекции в период коронавируса.
Также вы сориентируетесь в последствиях неиспользования целевых средств на текущий ремонт, поймёте, что делать, если договор управления действует последний год или меняется УО. Бонусом вы получите примеры расчётов, вариант заполнения отчёта и ответы на горячие вопросы от УО, принявших участие в онлайн-семинаре.
Отчеты управляющей компании сформированы в соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от «31»июля 2014 г. №411/пр по формам утвержденных приказом Минстроя России от 22 декабря 2014 г. № 882/пр
1. г Ростов-на-Дону, ул Добровольского, д. 36/1 >>> Отчет
Приложение к отчету 2. г Ростов-на-Дону, ул Капустина, д. 10/1 >>> Отчет Приложение к отчету 3. г Ростов-на-Дону, ул Стартовая, д. 2/2 >>> Отчет Приложение к отчету 4. г Ростов-на-Дону, ул Стартовая, д. 6 >>> Отчет Приложение к отчету 5. г Ростов-на-Дону, ул Стартовая, д. 12/1 >>> Отчет Приложение к отчету 6. г Ростов-на-Дону, ул Стартовая, д. 18 >>> Отчет Приложение к отчету 7. г Ростов-на-Дону, б-р Комарова, д. 4 >>> Отчет Приложение к отчету8. г Ростов-на-Дону, б-р Комарова, д. 4/1 >>> Отчет Приложение к отчету 9. г Ростов-на-Дону, б-р Комарова, д. 4/2 >>> Отчет Приложение к отчету 10. г Ростов-на-Дону, б-р Комарова, д. 8 >>> Отчет Приложение к отчету 11. г Ростов-на-Дону, б-р Комарова, д. 8/1 >>>Отчет Приложение к отчету 12. г Ростов-на-Дону, б-р Комарова, д. 8/2 >>>Отчет Приложение к отчету 13. г Ростов-на-Дону, б-р Комарова, д. 10 >>>Отчет Приложение к отчету 14. г Ростов-на-Дону, б-р Комарова, д. 13/1 >>>Отчет Приложение к отчету 15. г Ростов-на-Дону, б-р Комарова, д. 16/1 >>>Отчет Приложение к отчету 16. г Ростов-на-Дону, пр-кт Королева, д. 1 >>>Отчет Приложение к отчету 17. г Ростов-на-Дону, пр-кт Королева, д. 2/1 >>> Отчет Приложение к отчету 18. г Ростов-на-Дону, пр-кт Королева, д. 3/1 >>> Отчет Приложение к отчету 19. г Ростов-на-Дону, пр-кт Королева, д. 3/3 >>> Отчет Приложение к отчету 20. г Ростов-на-Дону, пр-кт Королева, д. 4 >>> Отчет Приложение к отчету 21. г Ростов-на-Дону, пр-кт Королева, д. 4/1 >>> Отчет Приложение к отчету 22. г Ростов-на-Дону, пр-кт Королева, д. 6 >>> Отчет Приложение к отчету 23. г Ростов-на-Дону, пр-кт Королева, д. 6/1 >>> Отчет Приложение к отчету 24. г Ростов-на-Дону, пр-кт Королева, д. 8/2 >>>Отчет Приложение к отчету 25. обл Ростовская, р-н Аксайский,
п Верхнетемерницкий, пер. Юпитера, д. 1 >>> Отчет Приложение к отчету
26. г Ростов-на-Дону, ул Волкова, д. 17/2 >>> Отчет Приложение к отчету 27. Г.Ростов-на-Дону, ул Королева 2/2 >>> Отчет Приложение к отчету 28. г Ростов-на-Дону, ул Орбитальная, д. 31 >>> Отчет Приложение к отчету 29. г Ростов-на-Дону, ул Орбитальная, д. 70/2 >>> Отчет Приложение к отчету 30. г Ростов-на-Дону, ул Орбитальная, д. 78 >>> Отчет Приложение к отчету
В рекомендации показано, как отчитаться по исполнению договора управления МКД.
УО обязана ежегодно предоставлять собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Это предусмотрено ч. 11 ст. 162 ЖК РФ.
Чтобы отчитаться по договору управления МКД с соблюдением законодательства, необходимо разобраться:
- в какой форме составить отчет;
- что включить в отчет;
- кому и в какие сроки представить отчет;
- способы представления отчета;
- как утвердить отчет;
- ответственность за непредставление отчета.
В какой форме составить отчет УО по договору управления МКД
Отчет об исполнении договора управления МКД составляется УО в свободной форме. Форма отчета не утверждена законодательно и определяется сторонами договора.
Минстрой России указывает, что форма отчета может быть утверждена решением общего собрания собственников помещений в МКД (приказ от 31 июля 2014 г. № 411/пр). По аналогии можно сказать, что по решению сторон форма отчета по договору управления МКД может быть утверждена приказом ТСЖ (ЖК, СПК), приказом застройщика.
Ситуация: как УО предложить свою форму отчета по договору управления МКД
Разработайте форму отчета по договору управления МКД и предложите контрагенту (собственниками помещений в МКД, правлению ТСЖ, ЖК, СПК, застройщику) рассмотреть ее и вынести на утверждение вместе с текстом самого договора управления МКД.
Если утвердить форму отчета вместе с условиями договора управления МКД не удалось, воспользуйтесь ч. 7 ст. 45 ЖК РФ и проведите общее собрание собственников помещений в МКД по своей инициативе.
В интересах УО разработать свою форму отчета по исполнению договора управления МКД и предложить ее другой стороне договора.
Ситуация: как указать в договоре управления МКД, что УО составляет отчет по договору в свободной форме
Все необходимые сведения УО размещает в открытом доступе в рамках раскрытия информации.
Для этого достаточно не указывать, что форма отчета должна быть кем-либо утверждена. Включите в договор управления МКД следующее условие: «УО ежегодно в течение I квартала текущего года представляет собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления МКД за предыдущий год, а также размещает отчет в ГИС ЖКХ».
Пример утверждения формы отчета УО о выполнении договора управления МКД, заключенного с ТСЖ
УО разработана форма отчета о выполнении договора управления МКД. Форма 12 января 2016 г. официально направлена в правление ТСЖ на рассмотрение, указан разумный срок для ее утверждения – до 5 февраля 2016 г. В рабочем порядке в форму отчета сторонами внесены правки, предложенные председателем правления ТСЖ. Вопрос об утверждении формы отчета по выполнению договора управления МКД уставом ТСЖ не отнесен к компетенции правления ТСЖ, общего собрания членов ТСЖ. Приказом председателя правления ТСЖ от 3 февраля 2016 г. № 11-2/16 утверждена форма отчета УО по выполнению договора управления МКД.
Что включить в отчет по договору управления МКД
Стороны договора управления МКД самостоятельно решают, что необходимо включить в отчет УО о выполнении договора.
Минстроем России утверждена примерная форма отчета управляющей организации (приказом от 31 июля 2014 г. № 411/пр). Согласно примерной форме отчет содержит информацию о:
- соответствии перечня, объемов и качества работ/услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества требованиям жилищного законодательства и техническим регламентам;
- видах и характеристиках фактически выполненных работ и/или оказанных услуг по договору управления с указанием даты их выполнения;
- случаях нарушения условий договора управления (число и даты нарушений, количество связанных с нарушениями случаев снижения платы за содержание и ремонт жилого помещения);
- видах коммунальных услуг, предоставляемых в течение отчетного периода;
- произведенных расчетах с РСО;
- случаях нарушения периодичности и качества предоставления коммунальных услуг, в том числе по вине УО;
- рассмотрении поступивших от собственников помещений обращений, сведения о принятых УО мерах, данные о числе выявленных по результатам рассмотрения обращений собственников фактов причинения ущерба общему имуществу действиями (бездействием) УО и сведения о возмещении такого ущерба или об устранении порчи общего имущества;
- использовании средств из резервов, предназначенных на проведение ремонтных (в том числе непредвиденных) работ, а также случаев превышения стоимости таких работ над суммами созданных резервов (в случае формирования соответствующих резервов);
- изменениях перечня работ, услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, перечня работ (услуг) по управлению МКД в соответствии с порядком, установленным условиями договора управления с указанием количества, даты и содержания соответствующих изменений;
- суммах, полученных УО по заключенным от имени собственников помещений в МКД договорам об использовании общего имущества, направлении расходования таких сумм;
- результатах сверки расчетов за оказанные услуги и выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД;
- суммах, начисленных и поступивших в отчетном периоде взносов на капитальный ремонт, его размер на дату составления отчета, а также о суммах, использованных в отчетном периоде средств такого фонда по назначениям (в случае его формирования на специальном счете регионального оператора);
- взысканиях, штрафах, и иных санкциях к УО со стороны органов госжилконтроля и надзора, а также судебных исках, в которых истцом или ответчиком выступает УО.
Ситуация: можно ли ограничиться публикацией сведений в рамках раскрытия информации и не составлять отчет УО по выполнению договора управления МКД
Нет, нельзя. УО может брать за основу отчета по выполнению договора сведения, раскрываемые в соответствии с законодательством. Однако одна обязанность не подменяет другую.
В обязанности УО входит раскрывать сведения о своей деятельности по управлению МКД (ч. 10 и 10.1 ст. 161 ЖК РФ) и представлять отчет о выполнении договора управления МКД (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ). Форму отчета УО по договору управления МКД определяет или самостоятельно, или по согласованию сторон договора управления.
Ситуация: может ли УО исключить отдельные положения из примерной формы отчета управляющей организации, утвержденной Минстроем России
Да, может. УО вправе исключить и (или) добавить отдельные положения. Приказом Минстроя России от 31 июля 2014 г. № 411/пр утверждена примерная форма отчета, ее применение не обязательно для УО.
Кому и в какие сроки представить отчет по договору управления МКД
Отчет о выполнении договора управления представляется УО своему контрагенту: собственникам помещений в МКД, правлению ТСЖ, ЖК, ЖСК, застройщику.
УО обязана предоставить отчет о выполнении договора управления МКД только собственникам помещений в МКД (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ). В отношении других контрагентов такую обязанность нужно закреплять условиями договора.
Пример того, что УО может не предоставлять отчет о выполнении договора управления МКД застройщику
Между ООО «Единый заказчик» и застройщиком заключен договор управления в отношении МКД, введенного в эксплуатацию.
Условиями договора, заключенного сроком на три месяца, не предусмотрено предоставление УО отчета о его выполнении. Законом также не установлена обязанность УО предоставлять отчет о выполнении договора управления застройщику.
Стороны не имеют взаимных претензий.
Стороны условиями договора управления МКД определяют срок предоставления отчета о его выполнении. Если стороны не закрепили такой срок в договоре, то УО предоставляет собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления ежегодно в течение первого квартала текущего года за предыдущий год.
Ситуация: как определить, что УО предоставила отчет о выполнении договора управления МКД вовремя
Ознакомьтесь с условиями договора управления. Если договором не установлен срок предоставления отчета УО, то законным сроком считается первый квартал текущего года за предыдущий год (до 31 марта ежегодно).
Каким способом представить отчет о выполнении договора управления МКД
УО обязана разместить отчет о выполнении договора управления в ГИС ЖКХ (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ). Другие способы представления отчета следует урегулировать условиями договора управления МКД. Удобными способами могут быть:
- размещение отчета в помещениях общего доступа (в подъездах МКД, лифтах и проч.);
- размещение отчета в офисе УО, на официальном сайте УО;
- направление отчета в письменной форме (например, всем собственникам помещений в МКД, председателю совета МКД, председателю ТСЖ).
Пример размещения отчета о выполнении договора управления МКД
В соответствии с условиями договора отчет о его выполнении УО размещает на первом этаже в каждом подъезде МКД не позднее 31 марта текущего года за предыдущий год.
УО подготовлен отчет о выполнении договора управления МКД за 2015 год, заключенного с ТСЖ «Пушкина, 12». Отчет 20 марта размещен на стендах информации, находящихся на первом этаже в каждом подъезде МКД.
Как утвердить отчет о выполнении договора управления МКД
Законодательством не установлен обязательный порядок утверждения отчета, подготовленного УО в соответствии с ч. 11 ст. 162 ЖК РФ. Поэтому порядок утверждения отчета УО о выполнении договора управления МКД определите в самом договоре.
В зависимости от способа управления МКД отчет может утверждаться:
- решением общего собрания собственников помещений в МКД или решением совета МКД, председателя совета МКД (при управлении МКД УО);
- решением общего собрания членов ТСЖ, ЖСК, СПК или решением правления, председателя правления соответствующего жилищного объединения;
- застройщиком (при управлении новостройкой до проведения открытого конкурса по отбору УО).
Пример утверждения отчета УО о выполнении договора управления МКД
В условиях договора управления МКД указано, что отчет УО о выполнении договора утверждается решением правления ТСЖ. Подготовленный отчет УО официально направила в правление ТСЖ. Отчет рассмотрен на заседании правления ТСЖ и принят в редакции УО, о чем сделана соответствующая запись в протоколе заседания правления.
Ситуация: как узаконить утверждение отчета УО о выполнении договора управления МКД председателем совета МКД
Достаточно в условиях договора управления указать, что отчет о выполнении договора УО направляет председателю совета МКД на утверждение.
Если договор управления уже заключен, то возможно внести в него необходимые изменения (см. рекомендации Как внести изменения в договор управления МКД).
Какая ответственность предусмотрена за непредставление отчета о выполнении договора управления МКД
Закон не рассматривает непредставление УО отчета о выполнении договора управления МКД как правонарушение. Ответственность за это не предусмотрена.
Стороны по договору управления МКД могут самостоятельно в договоре предусмотреть ответственность УО в случае неисполнения обязанности, предусмотренной ч. 11 ст. 162 ЖК РФ и договором.
Ситуация: какую ответственность УО за непредставление отчета можно предусмотреть в условиях договора управления МКД
В договоре управления МКД можно предусмотреть материальную ответственность за непредставление отчета о выполнении работ и услуг по нему.
В таком случае условиями договора должно быть закреплено, что в случае непредставления отчета о выполнении договора управления МКД УО выплачивает другой стороне неустойку в определенном размере.