Основания внеплановой проверки управляющей компании

О порядке проведения внеплановых проверок управляющих компаний

Письмом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 16ю.02.2018 № 6437-ОГ/06 «О порядке проведения внеплановых выездных проверок управляющих компаний (лицензиатов) даны разъяснения по вопросу проведения внеплановых документарных и выездных проверок управляющих компаний (лицензиатов) по определенным основаниям. Среди них — истечение срока исполнения предписания жилинспекции; наличие информации о причинении вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям, окружающей среде, объектам культурного наследия, о возникновении ЧС или угрозе указанного вреда; поступление жалобы потребителя.

Порядок организации и проведения лицензионного контроля установлен Законом о лицензировании.

 Одно из основания для внеплановой проверки — поступление в лицензирующий орган обращений, заявлений граждан, в т. ч. ИП, юрлиц, информации от органов государственной власти, местного самоуправления, СМИ о фактах грубых нарушений лицензионных требований. Исчерпывающий перечень грубых нарушений лицензионных требований в отношении каждого вида деятельности устанавливается положением о лицензировании. 

При этом к таким нарушениям могут в т. ч. относиться те, что повлекли за собой возникновение угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям, окружающей среде, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов России, а также угрозы ЧС техногенного характера.

Внеплановая выездная проверка может быть проведена по данному основанию после согласования с органом прокуратуры по месту лицензируемого вида деятельности. 

«Виды проверок и полномочия должностных лиц органов государственного жилищного надзора»

 Деятельность органов, осуществляющих региональный государственный жилищный надзор, в части проведения проверок регулируется Федеральным законом от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», и статьей 20 Жилищного кодекса Российской Федерации. Возложена эта деятельность на государственные жилищные инспекции субъектов Российской Федерации.

Предмет проверок, проводимых органами регионального государственного жилищного надзора, указан в пункте 11 Положения о государственном жилищном надзоре, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 11.06.2013 № 493 «О государственном жилищном надзоре».

Жилищные инспекторы обязаны проверять соблюдение обязательных требований, установленных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и субъекта Российской Федерации, на территории которого проверяемое лицо осуществляет свою деятельность в сфере управления многоквартирными домами.

Чтопрежде всего проверяет инспектор:

— использование и содержание жилых помещений;

-содержание общего имущества в многоквартирном доме;

-управление многоквартирными домами;

-соответствие требованиям законодательства представляемых услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

-раскрытие информации в соответствии с утвержденным стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами;

-создание и деятельность товарищества собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов, соблюдение прав и обязанностей их членов;

-предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах;

-создание и деятельность советов многоквартирных домов;

-порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение;

-порядок признания помещений жилыми помещениями, жилых помещений непригодными для проживания, многоквартирного дома аварийным;

-порядок переустройства и перепланировки жилых помещений;

-определение состава, содержание и использование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

-формирование фондов капитального ремонта.

 б) другие обязательные требования к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, установленных жилищным законодательством и законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

 Основания проведения проверок указаны в части 2 статьи 10 Федерального закона № 294-ФЗ и в части 4.2 статьи 20 ЖК РФ.

Так, органы, осуществляющие региональный государственный жилищный надзор получили право проверять УО и ТСЖ по вопросам :

а— порядка создания товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива;

б— соблюдения обязательных требований к уставу товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива и порядка внесения изменений в такой устав;

в— порядка принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе управляющей организации;

г— решения о заключении с управляющей организацией договора оказания услуг и  выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок утверждения условий этих договоров и их заключения;

д— порядка содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и осуществления текущего и капитального ремонта общего имущества в данном доме;

е— нарушения управляющей организаций условий договора управления;

и— порядка применения предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

Новым здесь является:

а- возможность проверки обязательных требований Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме без согласования с прокуратурой и без предварительного уведомления управляющей организации или ТСЖ (ЖСК);

б-   возможность контроля  за формированием фонда капитального ремонта.

В целях объективного и результативного проведения проверок органы, осуществляющие региональный государственный жилищный надзор, должны проводить проверки, строго соблюдая   требования главы 2 Федерального закона № 294-ФЗ.

Руководствуются следующими нормативными документами:

1) Жилищным кодексом РФ;

2)  Федеральным законом от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля»;

3) Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»;

4) Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491;

5) Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»;

6) Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354;

7) актами субъектов РФ, принятых во исполнение требования пункта 4 статьи 7 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

8) Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным  постановлением Правительства РФ от 23.09.2010
№ 731.

9) Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Росси от 27.09.2003 № 170;

При этом при заключении договора управления, после 03 апреля 2014 года проверяющий  ориентируется на требования Постановления Правительства РФ  № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», который предполагает исключение обязательности определения периодичности работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома из уровня обязательных требований законодательства с отнесением порядка определения такой периодичности на уровень договорных отношений между собственниками и управляющими организациями.

Кроме того, при заключении договоров управления необходимо ориентироваться на примерную форму договора управления, утвержденную Приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр.

«Виды проверок»

В соответствии с Федеральным законом № 294-ФЗ  в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей могут проводиться плановые и внеплановые проверки.

Плановые проверки проводятся на основании разрабатываемых органами государственного контроля (надзора), в соответствии с их полномочиями ежегодных планов.

Внеплановые проверки проводятся по основаниям, предусмотренным частью 2 статьи 10 Федерального закона № 294-ФЗ и частью 4.2 статьи 20 ЖК РФ.

Плановые и внеплановые проверки могут быть как документарными, так и выездными.

Срок проведения каждой из проверок не может превышать 20 рабочих дней.

В исключительных случаях, связанных с необходимостью проведения сложных или длительных исследований, испытаний, специальных экспертиз и расследований на основании мотивированных предложений должностных лиц органа государственного контроля (надзора), проводящих выездную плановую проверку, срок проведения выездной плановой проверки может быть продлен руководителем такого органа, но не более чем на двадцать рабочих дней, в отношении малых предприятий, и микропредприятий не более чем на пятнадцать часов.

 Основаниями для проведения внеплановой проверки в соответствии с частью 2 статьи 10 Федерального закона № 294-ФЗ являются:

1) истечение срока исполнения юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем ранее выданного предписания об устранении выявленного нарушения обязательных требований и (или) требований, установленных муниципальными правовыми актами;

2) поступление в органы государственного контроля (надзора), обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации о следующих фактах:

а) возникновение угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям, окружающей среде, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации, безопасности государства, а также угрозы чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

б) причинение вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям, окружающей среде, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации, безопасности государства, а также возникновение чрезвычайных ситуаций природного
и техногенного характера;

в) нарушение прав потребителей (в случае обращения граждан, права которых нарушены);

г) приказ (распоряжение) руководителя органа государственного контроля (надзора), изданный в соответствии с поручениями Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и на основании требования прокурора о проведении внеплановой проверки
в рамках надзора за исполнением законов по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям.

Внеплановая выездная проверка юридических лиц, индивидуальных предпринимателей может быть проведена по основаниям, указанным
в подпунктах «а» и «б» пункта 2 части 2 статьи 10 Федерального закона
№ 294-ФЗ органами государственного контроля (надзора), после согласования с органом прокуратуры по месту осуществления деятельности таких юридических лиц, индивидуальных предпринимателей.

Если основанием для проведения внеплановой выездной проверки является причинение вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям, окружающей среде, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации, безопасности государства, а также возникновение чрезвычайных ситуаций природного
и техногенного характера, обнаружение нарушений обязательных требований, в момент совершения таких нарушений в связи
с необходимостью принятия неотложных мер органы государственного контроля (надзора), вправе приступить к проведению внеплановой выездной проверки незамедлительно с извещением органов прокуратуры о проведении мероприятий по контролю посредством направления документов, в органы прокуратуры в течение двадцати четырех часов. В этом случае прокурор или его заместитель принимает решение о согласовании проведения внеплановой выездной проверки в день поступления соответствующих документов.

Проверки проводятся на основании  приказа руководителя, заместителя руководителя органа государственного контроля (надзора).

О проведении плановой проверки юридическое лицо, индивидуальный предприниматель уведомляются органом государственного контроля (надзора), не позднее чем в течение трех рабочих дней до начала ее проведения посредством направления копии распоряжения или приказа руководителя, заместителя руководителя органа государственного контроля (надзора), о начале проведения плановой проверки заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении или иным доступным способом.

О проведении внеплановой выездной проверки, за исключением внеплановой выездной проверки, основания, проведения которой указаны
в пункте 2 части 2 статьи 10 Федерального закона № 294-ФЗюридическое лицо, индивидуальный предприниматель уведомляются органом государственного контроля (надзора), не менее чем за двадцать четыре часа до начала ее проведения любым доступным способом.

Внеплановые проверки по основаниям, предусмотренным частью 4.2 статьи 20 ЖК РФ (говорили выше) проводятся без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления проверяемой организации о проведении внеплановой проверки.

Проверки деятельности региональных операторов согласно части 4.3 статьи 20 ЖК РФ проводятся с любой периодичностью и без формирования ежегодного плана проведения плановых проверок. Срок проведения проверок не ограничивается. Внеплановые проверки региональных операторов проводятся без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления региональных операторов о проведении таких проверок.

Полномочия органов государственного жилищного надзора

Должностные лица органов государственного жилищного надзора имеют право:

1) запрашивать и получать на основании мотивированных письменных запросов от органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей
и граждан информацию и документы, необходимые для проверки соблюдения обязательных требований;

2) беспрепятственно по предъявлении служебного удостоверения
и копии приказа (распоряжения) руководителя (заместителя руководителя) соответственно органа государственного жилищного надзора о назначении проверки:

— посещать территорию и расположенные на ней многоквартирные дома, наемные дома социального использования, помещения общего пользования
в многоквартирных домах;

— с согласия собственников помещений в многоквартирном доме посещать жилые помещения и проводить их обследования;

— проводить исследования, испытания, расследования, экспертизы
и другие мероприятия по контролю;

— проверять соблюдение наймодателями жилых помещений в наемных домах социального использования обязательных требований к наймодателям и нанимателям жилых помещений в таких домах, к заключению
и исполнению договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договоров найма жилых помещений, соблюдение лицами, предусмотренными в соответствии с частью 2 статьи 91.18  ЖК РФ, требований к представлению документов, подтверждающих сведения, необходимые для учета в муниципальном реестре наемных домов социального использования;

— проверять соответствие устава товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, внесенных в устав такого товарищества или такого кооператива изменений требованиям законодательства Российской Федерации;

по заявлениям собственников помещений в многоквартирном доме проверять:

— правомерность принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья;

— правомерность избрания общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива правления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива;

— правомерность избрания общим собранием членов товарищества собственников жилья или правлением товарищества собственников жилья председателя правления такого товарищества;

— правомерность избрания правлением жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива председателя правления такого кооператива;

— правомерность принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе управляющей организации
в целях заключения с ней договора управления многоквартирным домом
в соответствии со статьей 162ЖК РФ;

— правомерность утверждения условий этого договора и его заключения;

— правомерность заключения договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

— правомерность заключения с указанными в части 1 статьи 164ЖК РФ лицами договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

— правомерность утверждения условий данных договоров;

3) выдавать предписания:

— о прекращении нарушений обязательных требований;

— об устранении выявленных нарушений;

— о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований, в том числе об устранении в шестимесячный срок со дня направления такого предписания несоответствия устава товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, внесенных в устав изменений обязательным требованиям;

4) составлять протоколы об административных правонарушениях, связанных с нарушениями обязательных требований, рассматривать дела
об указанных административных правонарушениях и принимать меры
по предотвращению таких нарушений;

5) направлять в уполномоченные органы материалы, связанные
с нарушениями обязательных требований, для решения вопросов
о возбуждении уголовных дел по признакам, имеющим составы преступлений.

Порядок рассмотрения обращений граждан в орган государственного жилищного надзора

Письменные обращения рассматриваются в срок, не превышающий 30 дней с момента получения обращения. В исключительных случаях, а также в случае необходимости запроса дополнительной информации срок рассмотрения обращения может быть продлен, но не более чем на 30 дней, о чем уведомляется обратившееся лицо.

При информировании по письменным обращениям ответ в простой, четкой и понятной форме с указанием должности, фамилии, имени, отчества, номера телефона исполнителя направляется в виде почтового отправления в адрес заинтересованного лица.

При консультировании по телефону работники  предоставляют следующую информацию:

о входящих номерах, под которыми зарегистрированы в системе делопроизводства заявления, материалы и прилагающиеся к ним документы и сведения;

сведения о нормативных правовых актах, на основании которых осуществляется исполнение государственной функции;

по вопросам полномочий органов жилищного надзора;

о месте размещения на справочных материалов по вопросам исполнения государственных  функций.

Обращение, поступившее по информационным системам общего пользования, подлежит рассмотрению в общем порядке.

Все процедуры проведения мероприятий по государственному жилищному надзору упорядочены и исполняются в соответствии с административными регламентами исполнения государственных функций.

Разъяснения по часто задаваемым вопросам в сфере муниципального жилищного контроля

16 Сентября 2019

Вопрос: Собственники жилья приняли решение о смене управляющей компании, заключили договор. После заключения договора управляющая компания начала процедуру переоформления лицензии. Однако управляющая компания, с которой договор управления многоквартирным домом был расторгнут, не передала новой управляющей компании техническую документацию по жилому дому. При этом старая управляющая компания в установленные законом сроки лицензию не оформила. С какого момента у новой управляющей компании возникает право управления многоквартирным домом. 

Ответ: В соответствии с частью 7 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. В соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 197 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 9 Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утверждённого постановлением Правительства Российской Федерации от 23. сентября 2010 года № 731, обязанность по раскрытию информации, предусмотренной подпунктами «а» — «ж» и «к» пункта 3 данного нормативного акта (в том числе, о перечне многоквартирных домов, в отношении которых осуществляется управление), возникает для управляющей организации — не позднее 30 дней со дня заключения договора управления.

В случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение трех рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения на официальном сайте для раскрытия информации, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.

На основании части 4 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации при выполнении требований о размещении на официальном сайте для раскрытия информации и внесении органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления многоквартирным домом лицензиат имеет право осуществлять деятельность по управлению таким домом с даты, определяемой в соответствии с частью 7 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Исключение сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению таким домом в порядке, установленном статьей 200 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом на основании части 1 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая компания обязана передать управляющей организации или лицу, взявшему на себя функции по управлению многоквартирным домом, техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы в течение двух рабочих дней со дня возникновения обязательств по управлению многоквартирным домом.

Вопрос: В администрацию городского поселения обратился гражданин о том, что у него течет кровля. Жалоб на действия управляющей компании в обращении не имеется. Можно ли органам местного самоуправления проводить проверку в рамках осуществления муниципального жилищного контроля?

Ответ: На основании части 4 статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации предметом проверки является соблюдение органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований.

Основаниями для проведения внеплановой проверки по муниципальному жилищному контролю являются, в том числе, поступление в орган муниципального жилищного контроля обращений и заявлений граждан, в том числе, о фактах нарушения требований к порядку содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и осуществления текущего и капитального ремонта общего имущества в данном доме, о фактах нарушения управляющей организацией обязательств по договору управления многоквартирным домом.

При этом обращения и заявления, не позволяющие установить лицо, обратившееся в орган муниципального контроля, а также обращения и заявления, не содержащие сведений о фактах нарушений, не могут служить основанием для проведения внеплановой проверки.

Поскольку факт протечки кровли указывает на ненадлежащее содержание и ремонт общего имущества собственников, нарушение управляющей организацией обязательств по договору управления многоквартирным домом, то по такому обращению может быть проведена проверка. При этом следует обратить внимание, если будет установлено, что гражданин не обращался в управляющую компанию с заявлением о ремонте кровле (опросить гражданина по фактам, изложенным в обращении), данное заявление подлежит направлению в управляющую компанию для исполнения по существу в порядке, установленном Федеральным законом от 02 мая 2006 года № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».

Вопрос: В муниципальной квартире произошел пожар. Можно ли выдать предписание нанимателю жилья, виновному в пожаре, о проведении ремонта жилого помещения в рамках осуществления муниципального жилищного контроля?

Ответ: В соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, утверждённым постановлением Правительства Российской Федерации от 25 мая 2005 года № 315, Правилами пользования жилым помещением, утверждёнными постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 года № 25, на нанимателя возлагается обязанность по обеспечению сохранности жилого помещения, поддержанию его в надлежащем состоянии, проведению текущего ремонта. В случае нарушения нанимателем вышеуказанных обязательных требований может быть выдано предписание об устранении нарушений. В то же время капитальный ремонт жилого помещения выполняется наймодателем. В данном случае причиненный ущерб взыскивается в гражданско-правовом порядке.

Вопрос: Порядок проверки готовности многоквартирного жилого дома к отопительному сезону.

Ответ: Проверка готовности потребителей тепловой энергии к отопительному периоду осуществляется органами местного самоуправления поселений, городских округов в соответствии с приказом Минэнерго России от 12 марта 2013 года № 103 «Об утверждении Правил оценки готовности к отопительному периоду». Порядок проведения проверки определён разделом 2 указанных Правил. В соответствии с пунктом 2.6.4. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года № 170, план-график подготовки жилищного фонда и его инженерного оборудования к эксплуатации в зимних условиях составляется собственником жилищного фонда или организацией по его обслуживанию и утверждается органами местного самоуправления на основе результатов весеннего осмотра и недостатков, выявленных за прошедший период. Указанными Правилами определяется комплекс мероприятий, обязательных для выполнения при подготовке к сезонной эксплуатации в зимний период, выполнение которых подтверждается предоставлением предусмотренных п. 2.6.10 Правил соответствующих актов и паспорта готовности к эксплуатации в зимних условиях.

Вопрос: Наниматель жилого помещения отказывается заключать договор социального найма. Пользуется помещением на основании ордера. Является ли это основанием для осуществления муниципального жилищного контроля?

Ответ: В соответствии со статьей 674 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. На основании части 1 статьи 63 Жилищного кодекса Российской Федерации договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Согласно части 2 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. Действующим законодательством недействительность договора социального найма только вследствие несоблюдения его письменной формы не предусмотрена.

Таким образом, в отношении нанимателя жилого помещения возможно осуществление муниципального жилищного контроля в части исполнения нанимателем обязанности по обеспечению сохранности жилого помещения, поддержанию его в надлежащем состоянии, проведению текущего ремонта.

Вопрос: Является ли поступление в орган местного самоуправления городского округа жалобы о полном отсутствии теплоснабжения в жилых помещениях в отопительный период основанием для проведения в рамках муниципального жилищного контроля внеплановой проверки управляющей организации, обслуживающей указанные жилые помещения, в связи с тем, что указанное несоблюдение температурного режима представляет угрозу здоровью граждан?

Ответ: Поступление в орган местного самоуправления городского округа жалобы об отсутствии теплоснабжения в жилых помещениях в отопительный период свидетельствует о наличии угрозы здоровью граждан и, как следствие, является основанием для проведения внеплановой проверки управляющей организации, обслуживающей указанные жилые помещения.

Обоснование: В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее — Закон N 131-ФЗ) органы местного самоуправления вправе организовывать и осуществлять муниципальный контроль по вопросам, предусмотренным федеральными законами.

Частью 2 указанной статьи определено, что к отношениям, связанным с осуществлением муниципального контроля, организацией и проведением проверок юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, применяются положения Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее — Закон N 294-ФЗ).

Согласно п. 4 ст. 2 Закона N 294-ФЗ под муниципальным контролем понимается деятельность органов местного самоуправления, уполномоченных в соответствии с федеральными законами на организацию и проведение на территории муниципального образования проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями требований, установленных муниципальными правовыми актами, а также требований, установленных федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, в случаях, если соответствующие виды контроля относятся к вопросам местного значения.

На основании п. 4 ч. 1 ст. 16 Закона N 131-ФЗ к вопросам местного значения городского округа относится организация в границах городского округа электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом в пределах полномочий, установленных законодательством Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1.1 ст. 20 Жилищного кодекса РФ под муниципальным жилищным контролем понимается деятельность органов местного самоуправления, уполномоченных на организацию и проведение на территории муниципального образования проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных в отношении муниципального жилищного фонда федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации в области жилищных отношений, а также муниципальными правовыми актами.

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 29.03.2011 N 2-П отметил: теплоснабжение как публичная услуга, связанная с удовлетворением основных, жизненно важных потребностей человека, обеспечивается в Российской Федерации как социальном государстве (ч. 1 ст. 7 Конституции РФ) в том числе при участии местного самоуправления как публичной власти, наиболее приближенной к населению. Отнесение федеральным законодателем части вопросов в сфере теплоснабжения населения, а именно его организации, связанной с налаживанием устойчивого и скоординированного функционирования субъектов, осуществляющих производство тепловой энергии и ее реализацию потребителям, к перечню вопросов местного значения городских округов с тем, чтобы гражданам, проживающим на территории соответствующего муниципального образования, обеспечивался бесперебойный доступ к необходимому для нормальной жизнедеятельности объему тепловой энергии надлежащего качества, согласуется с правовой позицией Конституционного Суда РФ, выраженной в Постановлении от 20.12.2010 N 22-П, в силу которой основная цель местного самоуправления — решение вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью и тем самым удовлетворение основных жизненных потребностей населения муниципальных образований.

Согласно ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

В соответствии с пп. «а» п. 2 ч. 2 ст. 10 Закона N 294-ФЗ основанием для проведения внеплановой проверки является поступление в органы муниципального контроля обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации о фактах возникновения угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан.

Пунктом 2 ст. 2 Федерального закона от 21.11.2011 N 323-ФЗ «Об основах охраны здоровья граждан в Российской Федерации» охрана здоровья граждан — это система мер политического, экономического, правового, социального, научного, медицинского, в том числе санитарно-противоэпидемического (профилактического), характера, осуществляемых в том числе органами местного самоуправления в целях профилактики заболеваний, сохранения и укрепления физического и психического здоровья каждого человека, поддержания его долголетней активной жизни, предоставления ему медицинской помощи.

Таким образом, поступление в орган местного самоуправления городского округа жалобы об отсутствии теплоснабжения в жилых помещениях в отопительный период действительно свидетельствует о наличии угрозы здоровью граждан и, как следствие, является основанием для проведения внеплановой проверки управляющей организации, обслуживающей данные жилые помещения.

  Вопрос: Вправе ли орган муниципального жилищного контроля осуществлять контроль за соблюдением требований к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (управляемом управляющей организацией), если одна из квартир в указанном доме находится в муниципальной собственности?

Ответ: Наличие квартиры в многоквартирном доме в муниципальной собственности предоставляет органу муниципального жилищного контроля право осуществлять контроль за соблюдением требований к содержанию общего имущества собственников помещений в таком многоквартирном доме.

При этом орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива вправе осуществлять внеплановую проверку независимо от наличия в многоквартирных домах жилых помещений муниципального жилищного фонда.

Обоснование: Согласно п. 8 ст. 2 Жилищного кодекса РФ органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе осуществляют в соответствии со своей компетенцией муниципальный жилищный контроль.

Отношения по поводу осуществления муниципального жилищного контроля регулируются жилищным законодательством (п. 13 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ). В силу ч. 1.1 ст. 20 ЖК РФ под муниципальным жилищным контролем понимается деятельность органов местного самоуправления, уполномоченных на организацию и проведение на территории муниципального образования проверок соблюдения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных в отношении муниципального жилищного фонда федеральными законами и законами субъектов РФ в области жилищных отношений, а также муниципальными правовыми актами. Органы государственной власти субъектов РФ вправе наделять законами субъектов РФ уполномоченные органы местного самоуправления отдельными полномочиями по проведению проверок при осуществлении лицензионного контроля в отношении юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии.

В соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ должностные лица органов муниципального жилищного контроля, являющиеся муниципальными жилищными инспекторами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, имеют право в том числе беспрепятственно по предъявлении служебного удостоверения и копии приказа (распоряжения) руководителя (заместителя руководителя) соответственно органа муниципального жилищного контроля о назначении проверки посещать территорию и расположенные на ней многоквартирные дома, наемные дома социального использования, помещения общего пользования в многоквартирных домах; по заявлениям собственников помещений в многоквартирном доме проверять правомерность заключения с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, правомерность заключения с указанными в ч. 1 ст. 164 ЖК РФ лицами договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, правомерность утверждения условий данных договоров.

Следует отметить: ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ установлено, что орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива в пятидневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации.

В Письме Минрегиона России от 06.09.2012 N 23554-ВК/14 указано, что полномочия, возложенные на органы местного самоуправления ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ, должны осуществляться органами местного самоуправления независимо от наличия в многоквартирных домах жилых помещений муниципального жилищного фонда.

На основании изложенного считаем, что орган муниципального жилищного контроля вправе осуществлять контроль за соблюдением требований к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (управляемом управляющей организацией), если одна из квартир в указанном доме находится в муниципальной собственности. При этом орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива вправе осуществлять внеплановую проверку независимо от наличия в многоквартирных домах жилых помещений муниципального жилищного фонда.