Организационная структура жилищной компании - Контакты компаний и предприятий

Содержание

1 Учет персонала
2 Можно ли не составлять документ
3 Структура и содержание документа
4 Организационная структура
- 4.1 Типовая схема УК среднего размера
- 4.2 Организационная структура крупной УК
- 4.3 Оргструктура ЖЭУ
- 4.4 Структура управления ТСЖ
5 Образец бланка штатного расписания ЖКХ

Прежде чем изучать эту статью рекомендуется изучить функциональные обязанности персонала в ЖКХ по этой ссылке.

Управляющие компании (УК) и товарищества собственников жилья (ТСЖ) – организации, которым отведена важная роль в отношениях собственников жилых помещений и исполнителей комплекса жилищно-коммунальных услуг. Ведение хозяйственной деятельности предусматривает управленческие мероприятия, в том числе разработку и утверждение штатного расписания (ШР) и организационной структуры. Ответим на часто возникающие вопросы: в чем важность документов, в каких случаях применяются и можно ли обойтись без них, какие должности существуют в управляющей компании. Приведем примеры, обсудим структурные элементы.

Учет персонала

Каждая организация ЖКХ уникальна по величине обслуживаемого жилого фонда, его состоянию и оснащению. Эти показатели ложатся в основу нормирования численности рабочего и руководящего состава. Зная, сколько людей справится с поставленными задачами, осуществляют бюджетирование расходов на персонал. Основной и самой большой статьей расходов предприятий занимающихся обслуживанием жилых зданий является фонд оплаты труда (ФОТ).

Штатное расписание является удобной и прозрачной формой для аккумулирования всех данных по ФОТ. В нем отражается структура затрат на оплату труда по каждому направлению работ организации. Данные ШР применяются:

в планировании и экономических расчетах
для установления цен и тарифов на услуги
при подборе персонала и оформлении трудовых отношений
при расчете заработной платы

ШР – это документ организации, устанавливающий нормы численности разных категорий работающего состава, в текущей деятельности.

Можно ли не составлять документ

Решение о разработке и внедрении ШР каждая организация принимает самостоятельно. Контролирующие государственные органы при каждом удобном случае спросят о его наличии, но не накажут, если его не окажется. ШР не относится к разряду обязательных документов, но существует практически в каждой компании ЖКХ. Этому есть логичное объяснение. Штатное расписание в организации:

повышает уровень информированности и управляемости
упрощает проверки соблюдения норм трудового законодательства
оптимизирует бухгалтерские программы для начисления заработной платы и социальных взносов

Цены на жилищные и коммунальные услуги для населения должны нести адекватную социальную нагрузку. Штатное расписание управляющей компании служит обоснованием затрат на оплату труда, включенных в расчет коммунальных тарифов. Важно составлять документ в соответствии с действующими правилами.

Структура и содержание документа

В помощь организациям, постановлением Госкомстата № 1 от 01.05.2004 года утверждена унифицированная форма № Т-3, структуру которой не запрещается адаптировать под конкретные условия. Образец формы штатного расписания представляет собой таблицу, включающую следующие графы:

подразделение, его номер и код
наименование должности, профессии, специальности
уровень квалификации: разряд, категория, классность
количество штатных единиц
часовая тарифная ставка или месячный оклад каждого сотрудника
надбавки: премии, стимулирующие выплаты, имеющие регулярный характер
коэффициенты: климатические, отраслевые, связанные с особыми условиями труда
сумма выплат за полную месячную норму времени

Предусмотрен столбец примечание. Рабочий, электронный вариант может быть дополнен фамилиями работников, занимающих конкретную ставку.

Разработкой штатного расписания в УК занимается специалист по кадрам или инженер по организации и нормированию труда. Документ согласовывает главный бухгалтер, утверждает генеральный директор.

В ТСЖ, проект ШР готовит правление. В Уставе товарищества указываться: кто утверждает штатное расписание ТСЖ. Эти полномочия даны общему собранию собственников. Визу на документе ставит председатель ТСЖ. Но только протокол, с положительным результатом голосования членов товарищества, является основанием для утверждения. В таком же порядке вносят изменения по количеству штатных единиц и окладов.

Можно сокращать штат управляющей компании или добавлять штатные единицы, исходя из производственной нагрузки и финансовых возможностей. Следует знать, что нельзя одновременно изменить размер оплаты труда сотрудников. Пересмотр уровня заработных плат производится в строгом порядке, установленном федеральным и региональным законодательством.

Организационная структура

Штатное расписание управляющей компании принимают за базу для составления организационной структуры управления. В него включено такое количество персонала, которое необходимо для содержания и обслуживания жилого фонда. При построении орг.структуры ставится задача – сделать предприятие ЖКХ результативной производственной системой.

Типовая схема УК среднего размера

Приведена организационная структура для эксплуатирующей организацией размером в 200 000-400 000 тысяч квадратных метров управляемого жилья.

В управляющей компании, взявшей на обслуживание многоквартирные дома (МКД) в отдельно взятом районе или в поселке, обязательно присутствует служба главного инженера. В структуре службы действует ремонтное подразделение, которое возглавляет инженер по эксплуатации. Он работает с технической документацией, разрабатывает графики предупредительных и текущих ремонтов. В обязанности инженера входит: организация и материальное обеспечение, контроль над качеством и безопасностью труда:

Слесарей-сантехников, обслуживающих домовые водопроводные, теплоснабжающие и канализационные сети
Электрогазосварщиков, имеющих установленный уровень квалификации для проведения сварочных работ на трубопроводах и при монтаже металлоконструкций
Электриков, отвечающих за бесперебойное поступление электрической энергии в квартиры и места общего пользования
Плотников и кровельщиков – специалистов с определенными навыками для производства ответственных ремонтных работ на крышах и кровельных перекрытиях
Разнорабочих – людей в круг обязанностей, которых входит большой объем подготовительных мероприятий, подсобных, погрузочно-разгрузочных операций и уборка мусора

В непосредственном подчинении и под руководством главного инженера исполняют должностные обязанности:

Инженер-энергетик, в компетенции которого входит контроль над соответствием технической документации систем обеспечения всеми видами энергии. Он контролирует нагрузку сетей, следит за функциональным состоянием оборудования, внедряет мероприятия для исключения аварий
Инженер производственно-технического отдела (ПТО) – осуществляет надзор над состоянием и содержанием зданий и сооружений. Планирует и курирует ремонтные мероприятия, осуществляет приемку отремонтированных объектов
Специалист по работе с ресурсоснабжающими организациями (РСО): рассчитывает режимы, готовит договоры на поставку воды, тепловой и электрической энергии, контролирует объемы поставок и выполнение договорных условий сторонами

Самостоятельным подразделением является эксплуатационная служба. В задачи службы входит поддержание и благоустройство придомовой территории и общего хозяйства МКД. В штате кроме начальника эксплуатационной службы, обеспечивающего общее руководство, находятся подчиненные ему начальники участков. Их количество зависит от площади обслуживания. Начальники участков организуют:

Дворников по очистке придомовых площадей от мусора, снега, наледи
Техничек или рабочих по комплексной уборке домовладений, включающих уборку стен и пола лестничных клеток и маршей, помещений лифтов, окон подъездов
Уборщиков мусоропроводов, выполняющих очистку и дезинфекцию мусоропроводов

Под руководством начальника эксплуатационной службы также работают диспетчеры, с обязанностью учета заявок и их выполнения. Специалисты по работе с населением, которые отслеживают показания приборов учета, дают разъяснения по вопросам начисления и оплаты коммунальных услуг.

Кроме главного инженера и начальника эксплуатационной службы напрямую генеральному директору подчиняются:

Главный бухгалтер, возглавляющий работу: одного или нескольких бухгалтеров, экономиста, финансиста и бухгалтера-кассира
Юрист, осуществляющий экспертизу документов, правовое сопровождение договоров, претензионную работу и представительство в рамках предоставленных компетенций
Начальник отдела кадров, отвечающий за подбор персонала, оформление кадровых документов и организацию работы специалиста по охране труда
Системный администратор, выполняющий функции по обеспечению работы оргтехники и сетевого ресурса организации

Структурными единицами являются помощник генерального директора и водитель автомобиля руководителя.

Организационная структура крупной УК

Пример орг.структуры приведен для компании управляющей жилым фондом в 1 500 000 квадратных метров.

В таких компаниях структура значительно укрупнена и расширена. В непосредственном подчинении генеральному директору находятся следующие руководители:

Директор аварийно-диспетчерской службы (АДС) – организует силами аварийно-восстановительной службы устранение всех внештатных ситуаций на коммуникационных сетях. Чаще всего сама АДС – это отдельное подконтрольное юридическое лицо.

Финансовый директор, осуществляющий руководство бухгалтерией, начальниками планово-экономического и финансового отдела.

Главный инженер, служба которого усилена: отделом ПТО со сметчиком и несколькими инженерами в штате, главным энергетиком, инженером по работе с твердыми бытовыми отходами (ТБО), инженером по лифтам.

Директор по работе с населением, организующий выполнение обязанностей специалиста по работе с Государственной жилищной инспекцией (ГЖИ)
Начальник юридической службы в подчинении, которого может быть 3 и более юристов, в том числе отдельная должность юриста по претензионной работе
Начальник службы безопасности, обеспечивающий охрану объектов и имущества УК
Директор жилищно-эксплуатационного управления (ЖЭУ). Управление может включать до 10 ремонтных и эксплуатационных участков

Оргструктура ЖЭУ

Штатное расписание в ЖКХ содержит нормированное количество единиц ремонтного, обслуживающего персонала и специалистов. Типовая организационная структура включает подчиненные директору ЖЭУ должности и подразделения:

Мастер участка по благоустройству территории
Инженер по эксплуатации с подчинением ремонтного участка
Бухгалтер и подчиненные ему паспортист и бухгалтер-кассир
Специалист по охране труда

Структура жилищно-эксплуатационного управления может быть включена в общую схему крупной УК. Организационная структура и штатное расписание утверждается каждым ЖЭУ отдельно и является самостоятельным документом.

Структура управления ТСЖ

Оргструктура ТСЖ или товарищества собственников недвижимости (ТСН) имеют отличительные особенности. Это связано с тем, что ТСЖ самостоятельно осуществляют только текущее обслуживание. Для выполнения ремонтных или аварийно-восстановительных работ ТСЖ заключают подрядные договоры с управляющей компанией или с другими компаниями. Аварийно-диспетчерская служба так же нанимается по отдельному подрядному договору.

В организационную структуру ТСЖ (ТСН), вносят не подразделения и службы, а должности специалистов и профессии рабочих, работающих по найму. Количество единиц, в соответствии со штатным расписанием ТСЖ. Схема содержит следующий перечень структурных единиц:

Председатель ТСЖ – выборная должность, полномочия в соответствии с уставными документами
Дворник – численность определяется в зависимости от типа поверхности, проходимости территории и применения механизации
Консьерж – профессию включают в ШР по желанию жильцов подъезда
Техничка – количество единиц рассчитывается от площади убираемых лестничных маршей и клеток и частоты уборки
Слесарь-сантехник – число рабочих нормируют с учетом длительности эксплуатации инженерных систем МКД
Электрик – предъявляются требования к квалификации и допуск к работе в электроустановках
Бухгалтер – ведет отчетность, работает с банком и налоговой инспекцией, начисляет заработную плату
Паспортист – регистрация и снятие с учета жителей

Следует отметить, что такие штатные единицы как сантехник, электрик, сварщик чаще всего нанимаются не на полную ставку для экономии затрат ТСЖ. В во многих случаях таких единиц вообще нет в штатном товарищества, а их наличие заменяет подрядный договор со специализированной компанией или с соседним ЖЭУ.

Председателю помогает выборный орган – правление. Небольшие товарищества, с согласия работников заключают трудовые на неполное рабочее время или договоры совместительства.

Образец бланка штатного расписания ЖКХ

alt=»» width=»1026″ height=»644″ />

Бланк штатного расписания

Внедрение грамотно составленного штатного расписания и оргструктуры положительно влияет на эффективность деятельности ЖКХ. При разработке документов необходимо: выработать цели и задачи организации, учесть все направления деятельности, правильно распределить обязанности. ШР регулирует вопросы оплаты труда. Оргструктура регламентирует бизнес-процессы. Рекомендуем более подробно ознакомиться с функциональными обязанностями персонала в ЖКХ.

Источник

Отсюда так много проблем, ведь нет никакого контроля. Попытаемся разобраться как весь этот механизм работает. Если бы мы попытались описать всю систему ЖКХ, на это у нас ушло бы 10 жизней, и ко всему прочему это было бы очень скучно, поэтому мы решились пройти по таким основным, базовым моментам, которые, как нам кажется, должен знать каждый.

Что такое ЖКХ и каков состав жилищно — коммунального комплекса РФ?

Под жилищно-коммунальным комплексом понимается сектор экономики, связанный с профессиональным управлением и обслуживанием объектов жилой недвижимости (как правило, многоквартирных домов) и обеспечением комфортных условий нахождения в этих объектах путем предоставления коммунальных услуг.

Жилищно-коммунальный комплекс содержательно включает в себя два сектора экономики – жилищный и коммунальный. При этом в жилищном секторе в рамках принятой терминологии рассматриваются не все вопросы жизненного цикла жилых зданий (планирование – строительство – эксплуатация – ликвидация), а только связанные с эксплуатацией, а значит, – и с предоставлением коммунальных услуг. Вопросы же коммунального сектора рассматриваются традиционно шире, чем только в увязке с жилищным сектором, поскольку лишь около половины производимых коммунальным сектором ресурсов поставляются в жилищный сектор. Кроме жилищного сектора выделяют также бюджетных и коммерческих потребителей.

Предприятия жилищно – коммунального хозяйства – это «учреждения и организации вне зависимости от организационно — правовой формы, формы собственности и ведомственной подчиненности, оказывающие жилищно — коммунальные услуги соответствующим категориям потребителей».

Состав жилищно – коммунального хозяйства в нашей стране можно представить в виде следующей схемы (рис. 1).

Рисунок 1 — Состав жилищно – коммунального хозяйства

Приватизация жилого фонда и передача его в собственность физических лиц, происходящая уже двадцать семь лет, стала основным фактором формирования и создания управляющих компаний, различных форм собственности и видов. Как представляется логичным, основной целью приватизации и возможности перехода государственной собственности в частные руки, являлась необходимость перенаправления финансового бремени содержания и управления жилыми помещениями на плечи населения. Особенностью проводившейся в начале 90-х годов прошлого века приватизации, стал сначала переход жилых помещений из государственной собственности в муниципальную собственность, а затем в собственность физических и юридических лиц. Выделение именно этого способа перехода жилого фонда в частную собственность, имеет свои особенности, т.к. по сути, на протяжении последних двадцати лет, многоквартирное жилье из приватизированного фонда, представляло собой конгломераты, т.е. когда приватизированное жилье принадлежит частным лицам, а нежилые помещения муниципалитетам.

Структура жилищно-коммунального хозяйства

Жилищно-коммунальное хозяйство как важнейшая система жизнеобеспечения и безопасности населения представляет собой сложную многофункциональную систему, состав и структура которой в каждом регионе является специфичной.

В составе ЖКХ можно выделить несколько подотраслей:

жилищное хозяйство;

ресурсоснабжение (тепло-, электро-, водоснабжение, водоотведение);

благоустройство населенных пунктов (дорожно-мостовое хозяйство, озеленение, санитарная очистка, утилизация отходов);

бытовое обслуживание (банно-прачечное, гостиничное хозяйство).

Жилищно-коммунальное хозяйство — это сложная социально-экономическая система, обеспечивающая жизнь и работу населения, а также предприятий различных отраслей народного хозяйства необходимыми ресурсами воды, газа, электричества, тепла.

Традиционно структура ЖКХ включает:

жилищный комплекс с ремонтно-строительными организациями;

дорожное хозяйство и городской пассажирский транспорт;

теплоэнергетическое хозяйство;

газовое хозяйство;

инженерные коммуникации и системы связи, сигнализации, пожарной охраны;

водопроводно-канализационное хозяйство;

предприятия обслуживания инженерных сетей и сооружений;

электроснабжение и уличное освещение;

зеленое хозяйство;

зона отдыха, парки, бассейны;

памятники, исторические комплексы;

службы обеспечения и контроля экологической обстановки в городе;

благоустройство.

В составе ЖКХ особое место занимает коммунальное хозяйство.

Коммунальное хозяйство – совокупность предприятий, служб и хозяйств по обслуживанию населения городов, поселений. Предприятия коммунального хозяйства обслуживают также и промышленные предприятия, снабжая их водой, электроэнергией, газом и другими коммунальными услугами.

Система ЖКХ представлена жилыми, общественными зданиями, эксплуатационными, ремонтно-строительными, транспортными, энергетическими и другими предприятиями, составляющими сложную социально-экономическую систему, от результативности, функционирования которой зависит развитие городских объектов и состояние среды обитания жителей города. Таким образом ЖКХ является важнейшей составляющей городского хозяйства.

Коммунальное хозяйство представляет собой совокупность предприятий, служб и хозяйств по обслуживанию населения городов, посёлков и сёл; в городах входит в состав городского хозяйства. Во многих городах и поселках предприятия коммунального хозяйства обслуживают также и промышленные предприятия, снабжая их водой, электроэнергией, газом. Однако в зависимости от местных условий, промышленные предприятия имеют и собственные водопроводы, канализацию, и другие сооружения коммунального назначения.

Степень развития и объем деятельности коммунального хозяйства непосредственно влияют на уровень благосостояния населения, бытовые условия его жизни, санитарно-гигиенические условия и чистоту водного и воздушного бассейнов, а также на уровень производительности труда.

Коммунальное хозяйство включает:

1. Санитарно-технические предприятия – водопровод, канализация, предприятия по уборке территорий населённых мест и санитарной очистки домовладений, прачечные, бани, купально-плавательные сооружения.

2. Транспортные предприятия – городской общественный пассажирский транспорт (метрополитен, трамвай, троллейбус, фуникулёры, канатные дороги, автобусы, такси), водный транспорт местного назначения.

3. Энергетические предприятия – электрические, газовые и теплофикационные распределительные сети, отопительные котельные, ТЭЦ и электростанции, газовые заводы, обслуживающие населённые пункты.

К сооружениям внешнего благоустройства населённых мест, которые входят в состав коммунального хозяйства относятся дороги и тротуары, мосты и путепроводы, подземные и наземные транспортные, пешеходные переходы и эстакады, сооружения и сети ливневой (водосточной) канализации, набережные, различные гидротехнические сооружения, зелёные насаждения общего пользования, уличное освещение и др.

Основу жилищной сферы города составляет жилищный фонд: жилые дома, специализированные дома (общежития, маневренный фонд, дома-интернаты для ветеранов и т.д.), жилые служебные помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Жилищный фонд подразделяется на следующие виды:

1. частный – фонд, находящийся в собственности граждан или юридических лиц: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома;

2. государственный – фонд, являющийся собственностью государства или субъектов РФ, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности;

3. муниципальный – фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также ведомственный фонд, состоящий в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений;

4. общественный – фонд, являющийся собственностью общественных объединений;

5. коллективный – фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений.

Особое значение для города (поселения) имеют объекты коммунального назначения ЖКХ:

1. Водопровод

Это система непрерывного водоснабжения потребителей для удовлетворения их нужд. Водопровод может удовлетворять нужды: питьевые, хозяйственные, производственные, противопожарные, ирригационные (орошение).

2. Канализация

Это составная часть системы водоснабжения и водоотведения, предназначенная для удаления твердых и жидких продуктов жизнедеятельности человека, хозяйственно-бытовых и дождевых сточных вод, с целью их очистки от загрязнений, и дальнейшей эксплуатации, либо возвращению в водоем. Необходимый элемент современного городского хозяйства.

3. Капитальный ремонт помещений

Он подразумевает значительные работы по улучшению состояния зданий и сооружений. Нередко капитальный ремонт сродни реконструкции некоторых частей здания или же всего здания.

4. Текущий ремонт зданий

Имеет своей целью незначительные изменения для поддержания эксплуатационных параметров зданий и сооружений.

5. Теплоснабжение

Система снабжения теплом, слежение за изоляцией горячей воды в батареях, обеспечение котельных и ТЭЦ, а также система завоза топлива к ним.

6. Уборка и утилизация мусора

7. Электроснабжение

Это система непрерывного электроснабжения потребителей. Сеть электроснабжения – комплекс инженерных сооружений, оборудования и аппаратуры, предназначенный для передачи электрической энергии от источников к потребителям. Субъектами деятельности ЖКХ являются муниципальные, государственные и частные предприятия и организации.

Производственная специфика деятельности предприятий ЖКХ

Производственная специфика деятельности предприятий ЖКХ заключается в следующем:

— целью деятельности муниципальных предприятий ЖКХ является удовлетворение потребностей населения в предоставляемых услугах, постоянное повышение уровня обслуживания и качества услуг. Цель деятельности коммерческих предприятий в сфере ЖКХ – получение прибыли;

— продукция предприятий ЖКХ, как правило, не имеет овеществленного характера и выступает в форме услуги. Например, услуги тепло-снабжения заключаются в нагреве воды для целей отопления;

— переменный режим работы в соответствии с графиками потребления услуг. Потребление услуг предприятий ЖКХ имеет ярко выраженную неравномерность как по сезонам года, так по часам суток (часы пик), и предоставление услуг должно быть согласовано с этими процессами

Правовую основу, регламентирующую вопросы управления многоквартирным домом управляющей компанией, устанавливает п.2.ст.161 ЖК РФ. Помимо рассматриваемого в рамках институционального аспекта данной формы управления, жилищное законодательство выделяет так же возможность управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ) и непосредственно собственниками помещения (где количество квартир в доме не более 30).

Кроме того, на федеральном и региональном уровне, имеются и постоянно реформируются различные нормы законодательства в сфере оказания услуг ЖКХ, основополагающие из которых так же служат правовой основой функционирования управляющих компаний.

Принятые поправки в Федеральный закон от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» закрепили необходимость с 1 июля 2015 года, получения лицензии на осуществление деятельности всеми управляющими компаний, в том числе и товариществами собственников жилья, созданными жильцами нескольких домов.

Организационно-производственная структура ЖКК

Важнейшим фактором повышения эффективности управления ЖКК является упорядочение организационных структур управления. Развитие договорных (конкурентных) отношений в сфере управления жилищным фондом и систем его коммунального жизнеобеспечения в муниципальном образовании является основой перехода от административных методов управления к экономическим за счет разделения ответственности:

— собственника жилищного фонда — за содержание своего имущества, определение целей управления им и источников финансирования поставленных целей;

— управляющей жилищной организации — за планирование и организацию работ, обеспечивающих реализацию поставленных целей;

— подрядных.

При проектировании организационной структуры управления предприятий ЖКК необходимо учитывать следующие требования:

— обеспечение непрерывности и стабильности процесса предоставления ЖКУ;

— сохранение полной управляемости управляющей жилищной организации на период реорганизации предприятия ЖКК;

— обеспечение условий преемственности в деятельности органов социальной защиты;

— использование накопленного технико-технического, информационного, технического, кадрового и организационного потенциалов;

— правовое, финансовое, информационное, кадровое организационное обеспечение предлагаемой реорганизации в условиях недостаточной проработки нормативно-правовой базы всех иерархических уровней управления (макро-, мезо- и микроуровней);

— регулирование муниципальной администрацией процесса перехода к новым формам управления;

— обеспечение открытости проводимой реорганизации и повышение самостоятельности населения в выборе управляющих организаций.

С учетом различного уровня развития рыночных отношений в муниципальных образованиях организационные структуры управления жилищным фондом с системами коммунального жизнеобеспечения сводятся к трем принципиальным моделям по организации управления:

1. Все функции по управлению ЖКК выполняются соответствующими муниципальными унитарными предприятиями или государственными унитарными предприятиями по согласованию с комитетами по управлению муниципальным имуществом (МУП ЖКК, КУМИ) — производственно-техническими объединениями (ГУП ПТО), входящими в состав органов управления администрации муниципального образования и объединяющим в одном лице заказчика и подрядчика.

2. Создается жилищно-коммунальная организация, осуществляющая функции заказчика по всем видам жилищного и коммунального обслуживания — служба единого заказчика — на основе рационального разделения функций между собственником основных фондов ЖКК и организациями, привлеченными для управления и обслуживания принадлежащего ему жилищного фонда и организации предоставления жилищно-коммунальных услуг;

— формируются специализированные управляющие компании по привлечению инвестиций для финансирования модернизации и реконструкции объектов инженерной инфраструктуры, энергосервисные компании по реализации ресурсосберегающих проектов и другие.

Разделение функций заказчика и подрядчика в современных условиях при управлении жилищным фондом осуществляется на основе создания единых служб заказчика или путем создания товариществ собственников жилья (ТСЖ).

К основным факторам, характеризующим конкретные условия деятельности по управлению жилищным фондом в муниципальном образовании, и влияющим на параметры организационной структуры, относятся: фактические и прогнозные объемы работ и услуг, определяемые количественными характеристиками; размеры общей площади и техническое состояние жилищного фонда и систем его инженерного обеспечения; рассредоточенность жилищной инфраструктуры; формы собственности и другие факторы.

Структурные рыночные преобразования в ЖКК муниципального образования связаны с коренным изменением функций органов власти и управления. Создание рынка работ и услуг в сфере управления и обслуживания жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, публичные конкурсные процедуры отбора управляющих организаций и подрядчиков базируются на принятии нормативно-правовых документов, определяющих «правила игры», обеспечивающие эффективное функционирование ЖКК и направленные на формирование договорных отношений и развитие конкурентной среды.

В основу построения эффективной структуры управления жилищным и коммунальным комплексами должно быть положено рациональное разделение функций между собственником (или организациями, уполномоченными выступать от лица собственника), профессиональной управляющей организацией, подрядными жилищно-эксплуатационными и коммунальными ресурсно-снабжающими организациями.

Структура управления ЖКК включает следующих участников:

— собственник, выделение и обособление функций которого является обязательным условием формирования эффективной системы управления ЖКК, независимо от размера муниципального образования. Основными функциями органов местного самоуправления, как собственника жилищного фонда и инженерной инфраструктуры, должны являться:

— установление нормативно-технических требований, стандартов состояния жилищного фонда и инженерной инфраструктуры и качества предоставляемых ЖКУ;

— определение источников доходов и обеспечение необходимого уровня финансирования в соответствии с установленными стандартами эксплуатации;

— заключение договора с выбранной (на конкурсной основе) или созданной организацией на управление жилищным фондом и инфраструктурой;

— заключение договоров с населением на предоставление ЖКУ (в случае отсутствия прямых договоров с ресурсоснабжающей организацией).

Жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО) — предприятия, выполняющие работы на подрядной основе по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту жилищного фонда. Жилищно-эксплуатационная организация может быть создана в организационно-правовой форме: хозяйственное общество, акционерное общество, хозяйственное товарищество или муниципальное унитарное предприятие. Основы деятельности жилищно-эксплуатационных организаций (ст. 22 ЖК) определены, как обеспечение качественнной эксплуатации жилищного фонда.

Обслуживание жилищного фонда определено как сфера для развития конкуренции, т. е. собственники жилья, включая органы местного самоуправления, юридические и физические лица, вправе самостоятельно определять организации для целей обслуживания жилых зданий.

Ресурсоснабжающие организации (РСО) — организации, поставляющие электроэнергию (энергорснабжающие), оказывающие услуги по водоснабжению (снабжению водой) и водо-отведению, поставляющие газ (газоснабжающие), оказывающие услуги по теплоснабжению и горячему водоснабжению (теплоснабжающие) путем присоединения к внутридворовой сети объекта жилой недвижимости организации-балансодержателя или гражданина.

Отношения по электро-, тепло-, водо-, газоснабжению между РСО и потребителями их продукции регулируются нормами § 6 главы 30 Гражданского кодекса, определяющими правила заключения договоров, которые распространяются на отношения поставки ресурсов как юридическим, так и физическим лицам. В соответствии со ст. 4 Закона РФ «О естественных монополиях» данная деятельность по поставке газа, электрической и тепловой энергии, осуществляемая в отсутствие конкуренции в силу технологических особенностей производства, отнесена к деятельности субъектов естественных монополий, т. е. в соответствии со ст. 3 данного Закона — к деятельности по удовлетворению спроса на различные виды энергии, потребителями которой являются юридические и физические лица.

Многоотраслевое предприятие ЖКХ представляет собой муниципальное унитарное предприятие жилищно-коммунального хозяйства (МУП ЖКХ), осуществляющее несколько видов деятельности, в том числе:

— электро-, тепло-, водоснабжение потребителей;

— оказание услуг водоотведения или очистки сточных вод;

— оказание услуг по содержанию и ремонту жилых зданий;

— выполнение работ для муниципальных нужд (благоустройство территорий муниципального образования, обслуживание объектов наружного освещения, содержание дорог и прочее);

— оказание услуг бытового потребления (услуги бань, прачечных; гостиничные услуги);

— содержание общежитии;

— оказание ритуальных услуг и прочие.

При осуществлении каждого вида деятельности предприятие обязано руководствоваться теми правовыми и нормативными актами, которые регулируют каждый из выполняемых видов деятельности.

Профессиональная управляющая жилищная организация (далее — управляющая организация) осуществляет предоставление жилищных и коммунальных услуг домовладельцам и нанимателям и обеспечение сохранности жилищного фонда. Муниципальная служба заказ в качестве управляющей организации может быть учреждена органом местного самоупр. ния (например, в форме муниципального унитарного предприятия или муниципальног рождения).

В соответствии с действующим законодательством товарищества имеют право:

— самостоятельно решить, каким способом будет осуществляться управление недвижи тью: силами правления или привлекаемых специалистов — профессионалов;

— нанять профессионального управляющего или/и управляющую организацию;

— заключать договоры с предприятиями ремонтно-эксплуатационными и специализиро ными любой организационно-правовой формы на предоставление услуг по обслуж нию, эксплуатации и ремонту жилого дома;

— привлекать, в т. ч. на конкурсной основе, подрядчиков на любые виды работ;

— контролировать выполнение работ служащими и подрядчиками и применять санкции;

— невыполнение или плохое качество в рамках договора.

В этих условиях важны рекомендации по оценке эффективности альтернативных сп< бов управления кондоминиумами с учетом практики финансово-хозяйственной деятелы ти ТСЖ, которые должны включать:

— сбор учетной информации о доходах и расходах бюджета ТСЖ при различных способах равления и их анализ с учетом состояния имущественного комплекса;

— расчеты удельных показателей и их оценку, классификацию кондоминиумов по показ, лям финансово-хозяйственной деятельности и способам управления кондоминиумами

— обоснование методических подходов к системе показателей и оценке эффективности личных способов управления на основе построения модели управления кондоминиума

— разработку рекомендаций по оптимизации управления и обслуживания на основе упра! ния объектами кондоминиума;

— бизнес-планирование как инструмент формирования и реализации стратегии управления кондоминиумом.

Информационно-вычислительные или единые расчетно-кассовые центры (ЕРКЦ), создаваемые в виде коммерческих организаций (муниципальных унитарных предприятий, хозяйственных и акционерных обществ, хозяйственных товариществ) как специализированные организации, осуществляют деятельность по сбору и расчету платежей граждан за ЖКУ там, где управление жилищным фондом осуществляет одна управляющая организация. ЕИРЦ может быть создан как структурное подразделение этой организации.

Подрядные организации и предприятия в сфере коммунального хозяйства осуществляют деятельность по:

— санитарной очистке территории;

— содержанию дорожного хозяйства, уличного освещения;

— банно-прачечного и гостиничного хозяйства, ритуальных услуг.

Данные направления деятельности имеют определенные особенности, состоящие в общественном характере предоставляемых работ, когда заказчиком на их выполнение выступает муниципальное образование, а также в отсутствие прямых платежей населения по некоторым выполняемым работам (например, уличное освещение, содержанию дорог, парков и т. д.).

Основными функциями и задачами подрядных организаций в этой сфере является:

— содержание в надлежащем техническом состоянии улиц, площадей, придомовых территорий в соответствии с требованиями к организации транспортного и пешеходного движения;

— качественная и своевременная уборка, санитарная очистка территории;

— озеленение и освещение территории по установленным нормативам;

— сбор, вывоз и утилизация бытовых и производственных отходов;

— улучшение качеств содержания и дизайна объектов рекреации (платежей, культурно- торговых и развлекательных сооружений, мест отдыха населения), стоянок автотранспорта, рекламы, урн и т. д.;

— развитие и повышение стандартов обслуживания в гостиничном и банно-прачечном хозяйстве;

— обеспечение ритуального обслуживания.

Проблемы ЖКХ в России

В ЖКК накопился целый ряд технологических, организационных и финансовых проблем, не позволяющих в сжатые сроки реализовать план по созданию эффективного и качественного снабжения населения и других потребителей коммунальными услугами (ресурсами).

В технологической сфере основной проблемой является высокий и продолжающий нарастать уровень физического и морального износа коммунальной инфраструктуры. Нормативный срок отслужили около 60% основных фондов. По данным технической инвентаризации, в Российской Федерации физический износ основных фондов котельных составил 55%, тепловых сетей – 63%. Требуют срочной замены около 16% теплопроводов и 30% сетей водоснабжения и канализации. В целом ряде муниципальных образований износ коммунальной инфраструктуры достиг критического уровня.

Причиной такого высокого уровня износа фондов является хроническое недофинансирование отрасли. Если в первые годы после перехода от плановой экономики к рыночной недофинансирование было вызвано низкой долей оплаты жилищно-коммунальных услуг населением и нехваткой бюджетных средств, то в последние годы недостаточный уровень капитальных вложений является следствием ограничения роста тарифов, опережающего роста расходов организаций коммунального комплекса на энергоресурсы и низкой привлекательности отрасли для частных инвесторов.

При этом, по данным Росстата, парадоксальным образом аварийность в сфере теплоснабжения с 2000 по 2021 год сократилась в 18 раз, аварийность в сфере водоснабжения за последние пять лет сократилась в 2 раза.

На протяжении последних лет наблюдается общее снижение уровня государственных субсидий на оплату услуг ЖКХ. Незащищенным слоям населения государство предоставляет определенные субсидии на оплату услуг ЖКХ. Но с каждым годом доля таких субсидий снижается (рис. 2).

Рисунок 2 — Доля домохозяйств, получающих жилищные субсидии [30]

При этом, фактически уровень платежеспособности населения не растет. Таким образом, получается, что государство лишает субсидий именно не защищенные слои населения.

Проблемы предприятий ЖКХ

Более тщательно необходимо рассмотреть проблемы, прямо или косвенно касающиеся именно предприятий ЖКХ.

Использование различных схем ухода от налогово управляющими компаниями. Проблема оптимизации налогообложения являлась актуальной на всех этапах реформирования налогового законодательства. Однако, некоторые предприятия, в том числе и предприятия ЖКХ используют незаконные методы оптимизации. Так, отдельные управляющие компании могут выделять часть жилого фонда и передавать его на обслуживание отдельному юридическому лицу, находящемуся на упрощенной системе налогообложения, в связи, с чем в бюджет не допоступают платежи по НДС. Налоговая база по налогу на прибыль самой управляющей компании снижается за счет осуществление платежей на содержание жилого фонда этой, выделенной компании.
Большая величина задолженности плательщиков по услугам ЖКХ. Согласно данным Росстата, в первой половине 2021 года население задолжало за услуги ЖКХ 646 млрд. руб., что больше аналогичного периода 2021 года на 25 млрд. руб. [30]. Общий долг по ЖКХ (объем задолженности граждан и организаций за услуги жилищно-коммунального хозяйства) в России составляет 1,34 триллиона рублей [27]. Причины роста задолженности, в первую очередь кроются в снижении уровня платежеспособности населения и в росте цен на коммунальные услуги. Высокий уровень и положительная динамика закредитованности населения, так же влияют на оплату коммунальных платежей.
Повышение ставки НДС. В целом, хоть и Правительство нашей страны о [14], но ежегодное индексирование тарифов ЖКХ, по нашему мнению, может уже в 2021 году включить именно эти 2%, которые будет вынуждено оплачивать именно население. Некоторые коммунальные предприятия раньше вообще не платили НДС, работая по упрощённой системе налогообложения. Но в скором времени всё изменится. В коммунальную сферу на место мелких компаний (котельные, небольшие водоканалы) активно приходят концессионеры, которые должны будут платить НДС в размере 20%. Что будет очень чувствительно, ведь отрасль ЖКХ является очень недофинансированной.

Структура управления предприятием ЖКХ

Рассмотрим структуру управления предприятием ЖКХ на примере ООО «Жилкомсервис № 1» .struktura-upravleniya-predpriyatiya-zhkh.doc Возглавляет генеральный директор, ему подчиняются главный инженер, заместитель генерального директора. Схематично структура управления предприятием представлена в прил. 6. В подчинение главного инженера находятся: юридический отдел, организационно-распорядительный отдел, эксплуатационные участки № 1, № 3. В подчинении заместителя генерального директора находятся: сметно-договорной отдел, производственно-техническая служба, планово-экономическая служба, бухгалтерия, сектор по работе с кадрами, эксплуатационные участки № 2, № 4.

В структуру ООО «Жилкомсервис № 1 Центрального района» также входят: 25 домоуправлений; аварийно-диспетчерская служба; участок ремонтно-восстановительных работ; служба механизации.

Рассмотрим кратко функции и обязанности основных подразделений предприятия. Генеральный директор ООО «Жилкомсервис № 1 Центрального района» имеет право распоряжаться средствами и имуществом предприятия, заключать договоры, открывать счета и распоряжаться ими, издавать приказы по предприятию, принимать и увольнять работников, применять к ним меры поощрения и налагать взыскания. Вместе с тем, генеральный директор отвечает за правильное и эффективное использование материальных и трудовых ресурсов предприятия, улучшение условий и охрану труда. Генеральный директор организует работу коллектива предприятия, а также несет полную ответственность за состояние предприятия и его деятельность, которому подчиняются все службы предприятия: эксплуатационная, техническая, экономическая.

Организация бухгалтерского учета ООО «Жилкомсервис № 1 Центрального района» осуществляется бухгалтерией предприятия. Основными функциями бухгалтера являются: контроль за обработкой и заполнением документов строгой бухгалтерской отчетности; контроль за состоянием текущих счетов предприятия; составление бухгалтерской отчетности. Учетные обязанности главного бухгалтера ООО «Жилкомсервис № 1 Центрального района»: составление налоговой и бухгалтерской отчетности, учет финансово-результатных счетов, учет операций по расчетному счету, учет расчетов с бюджетом и внебюджетными фондами. Учетными обязанностями бухгалтера являются: ведение всей первичной документации, учет операций по кассе, учет расчетов по заработной плате и прочим операциям с сотрудниками, учет расчетов с покупателями и прочими дебиторами и кредиторами, учет счетов затрат.

Проведем анализ учетной политики предприятия ООО «Жилкомсервис № 1 Центрального района». Действующая учетная политика имеет, как и положено, два раздела: учетная политика для целей бухгалтерского учета и налогового учета. Учетная политика для целей бухгалтерского и налогового учета составлена одним приказом. В учетной политике перечислены все унифицированные и «внутрифирменные» формы с учетом требования Федерального закона от 6 декабря 2011 г. N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», которые будет использовать бухгалтерия. На предприятии утверждены положения о бухгалтерии и должностные инструкции, разработан и утвержден рабочий план счетов. В организации ООО «Жилкомсервис № 1 Центрального района» применяется бухгалтерская программа «1С: Бухгалтерия 8.0», в которой ведут учет главный бухгалтер, бухгалтер и бухгалтер-экономист, разделяя при этом сферы учета. Кроме того, для ведения управленческого и налогового учета применяется программа Ехсеl. Таким образом, обеспечивается параллельное ведение двух различных баз данных в двух различных программах, которые не обмениваются между собой информацией.

В целом система автоматизации с помощью многопользовательской программы 1С: Бухгалтерия и применения средств Excel вполне эффективна и обеспечивает цели учета: своевременную информацию для бухгалтерского учета всех сфер хозяйства, составления отчетности и управленческих нужд. Применение двух различных, не обменивающихся автоматически информацией программ 1С: Бухгалтерия и Excel можно рассматривать как положительный момент, так как это обеспечивает контроль над возможными ошибками при ведении подразделениями материальных отчетов. В учреждении ООО «Жилкомсервис № 1 Центрального района» применяется журнально-ордерная форма бухгалтерского учета. Амортизация по основным средствам и нематериальным активам определяется линейным способом. Учет амортизации ведется соответственно на счетах 02 «Амортизация основных средств» и 05 «Амортизация нематериальных активов». Затраты на текущий ремонт основных средств списываются ежемесячно на себестоимость продукции. Общепроизводственные расходы распределяются между видами продукции пропорционально заработной плате производственных рабочих, занятых непосредственно изготовлением продукции. Общехозяйственные расходы организации ежемесячно списывает на себестоимость проданной продукции как условно-постоянные расходы. Незавершенное производство оценивается по нормативной (плановой) себестоимости. Готовая продукция приходуется по нормативной (плановой) себестоимости. Отклонения от фактической себестоимости готовой продукции каждый месяц списываются на продажу продукции. Бухгалтерская отчетность ООО «Жилкомсервис № 1 Центрального района» представляется по формам, приведенным в приложении к приказу Минфина России от 2 июля 2010 г. N 66н«О формах бухгалтерской отчетности организаций» (с изм. и доп. от 4 декабря 2012 г.).

Основное содержание работы кадровой предприятия ООО «Жилкомсервис № 1 Центрального района» составляет: формирование кадров организации (планирование, отбор и наем, высвобождение, анализ текучести и т.д.); обучение работников (переподготовка, аттестация и оценка персонала, организация продвижения по службе, проведение воспитательной работы); совершенствование организации труда, его стимулирование, создание безопасных условий труда.

Система управления персоналом ООО «Жилкомсервис № 1 Центрального района» предполагает формирование целей, функций, организационной структуры управления персоналом, взаимосвязей руководителей и специалистов в процессе выработки, принятия и реализации управленческих решений. Целями управления персоналом на предприятии являются: удовлетворение потребности организации в кадрах; обеспечение рациональной расстановки кадров; наиболее эффективное использование кадров. К основным функциям управления персоналом на предприятии ООО «Жилкомсервис № 1 Центрального района» можно отнести следующие: формирование кадровой политики компании и создание системы документов, отражающей эту кадровую политику и ее отдельные составляющие (процедуры); проектирование должностей, определение структуры персонала и требований к работникам; подбор персонала; оценка и аттестация персонала; вывод и перемещение работников; обучение и профессиональное развитие работников (проведение тренингов); работа с кадровым резервом, планирование карьеры работников; совершенствование оплаты и стимулирование труда; материальная и нематериальная мотивация работников.

Отбор персонала необходимо отличать от подбора персонала. В процессе отбора происходит поиск людей на определенные должности с учетом установленных требований социального института, видов деятельности. При подборе – осуществляется поиск, идентификация требований различных должностей, видов деятельности под известные возможности человека, накопленный им профессиональный опыт, стаж и способности.

В целом процесс отбора кандидатов на предприятии ООО «Жилкомсервис № 1 Центрального района» включает в себя: первичное знакомство с претендентами, сбор и обработка информации о кандидатах по определенной системе, оценка качеств и составление достоверных «портретов» кандидатов, сравнение кандидатов на одни должности и выбор наиболее подходящих, назначение или утверждение кандидатов в должности, заключение с ними трудового договора, проверка эффективности адаптации работников и их работы в начальный период.

Все работники предприятия ООО «Жилкомсервис № 1 Центрального района» осуществляют свою деятельность на основании должностных инструкций и инструкций по охране труда.

По состоянию на 2012 г. штатная численность работников управляющей организации составляла 711 человек, в том числе численность производственного и обслуживающего персонала 569 человек. Фактическая численность общества составляет 524 человека(73%), рис.2.2.1., в том числе производственного и обслуживающего персонала -389 человек (68%).

Основными категориями рабочих являются: кровельщики, сантехники, электромонтеры, плотники, сварщики, маляры, табл.2.2.1….

Среднемесячная заработная плата списочного состава за отчетный период составила 21 тыс. рублей.

Резюмируя вышеизложенное можно сделать вывод, что ООО «Жилкомсервис № 1 Центрального района» существует линейная структура управления, возглавляет компанию генеральный директор, ему подчиняются все службы предприятия. Работники осуществляют свою деятельность на основании должностных инструкций. Основными рабочими на предприятии является: кровельщики, сантехники, электромонтеры, плотники, сварщики, маляры. В настоящий момент наблюдается не доукомплектование кадрами предприятия.

Если Вам необходима помощь в написании диплома, на сайте также представлена вся необходимая информация для дипломных проектов: примеры докладов, слайды, примеры рецензий к дипломам, примеры введений и заключений, примеры анализа рынка и других видов анализа, примеры целей, задач, объекта и предмета исследования, актуальность и актуальные темы дипломных работ, темы дипломов и план к дипломным работам, готовые бизнес-планы, примеры графического материала, примеры дипломных работ, все это представлено в разделах Мои работы, Статьи. Если Вы являетесь студентом вуза и не можете самостоятельно написать дипломную работу по каким –либо причинам, а также еще не определились где заказать дипломную работу срочно без предоплаты, то можете это сделать здесь и сейчас. Заказать дипломный проект (дипломную работу) Вы можете по любой экономической и гуманитарной специальности, в частности по следующим

финансовый менеджмент, инновационный менеджмент, налоги и налогообложение, государственное и муниципальное управление, туризм и туристическая деятельность, реклама и рекламная деятельность, товароведение и экспертиза качества продовольственных товаров, товароведение и экспертиза качества непродовольственных товаров, бизнес-планы, социальная работа, коммерческая деятельность, теория организации, экономическая теория, управление качеством, менеджмент, банки и банковская деятельность и другие.

Для заказа диплома, необходимо выслать тему и план к дипломному проекту на электронную почту или позвонить по номерам телефонов, указанных на главной странице сайта. Я работаю без посредников и без предоплаты, с заказчиками со всех городов России, в частности, моими потенциальными потребителями чаще всего являются клиенты из следующих городов: Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Тула, Казань, Омск, Томск, Самара, Волгоград, Хабаровск, Краснодар, Владимир, Мурманск, Челябинск, Воронеж, Пермь, Белгород, Калининград, Уфа, Ростов-на-Дону, Владивосток и другие. Кроме дипломной работы Вы также можете заказать финансовый анализ, анализ рынков, заказать разработку бизнес плана и проведение маркетинговых исследований, курсовую работу и отчет по преддипломной практике. Буду рада оказать помощь в написании диплома и других видов студенческих работ!

Источник

Структура раздела:

Организационная структура управляющей
компании
Штатное расписание УК
Система премирования в УК

Организационная структура управляющей компании

Структура УК определяется количеством
и содержанием выполняемых компанией
функций. Управление таким сложным
инженерным объектом, как многоквартирный
дом, требует специальных профессиональных
знаний, реализации различных функций,
количество которых может расти, образуя
новые направления и требуя привлечения
дополнительных человеческих ресурсов.
Приведенные в предыдущем разделе функции
УК носят рекомендательный характер и
могут быть детализированы с учетом
положения и размера управляющей компании,
необходимых профилей должностей
сотрудников и работников компании.

Общее руководство:

Руководство деятельностью управляющей
компании в соответствии с действующим
законодательством и согласно утвержденному
уставу и договору управления с
собственниками помещений.
Организация и ведение бухгалтерского
учета в соответствии с едиными
методологическими основами бухгалтерского
учета и отчетности на территории
Российской Федерации для организаций,
являющихся юридическими лицами
независимо от подчиненности и форм
собственности.
Обеспечение кадрами требуемой
квалификации и специальности, организация
учебно-методической работы по необходимым
видам и формам подготовки и повышению
квалификации работников управляющей
компании.
Документальное оформление управленческих
решений, действий, связей; организация
документооборота; упорядочение и
хранение исполненной документации;
контроль своевременного исполнения
приказов, поручений и распоряжений,
техническое обслуживание работы
руководителя управляющей компании.
Обеспечение работников всем необходимым
для их деятельности, прием, хранение и
отпуск товарно-материальных ценностей;
контроль за их использованием.
Хозяйственное обслуживание зданий и
помещений УК в соответствии с правилами
и нормами производственной санитарии
и пожарной безопасности.

Рекомендуемый перечень должностей:
генеральный директор компании,
коммерческий директор, заместитель
директора по производству (главный
инженер), главный бухгалтер, инспектор
по кадрам, секретарь, заведующий
хозяйством.

Технический контроль и
планирование:

Анализ технического состояния жилых
домов.
Создание и ведение базы данных
технического состояния жилых домов.
Проведение инвентаризации инженерного
оборудования, капитальности и других
параметров объектов жилых домов,
определение необходимости и возможности
ремонта объектов.
Анализ сложившегося состояния находящихся
в управлении жилых домов, уровня и
качества предоставляемых услуг и работ,
подготовка предложений по повышению
качества обслуживания домов.
Планирование и организация работ по
техническому обслуживанию, текущему
и капитальному ремонтам.
Планирование и организация выполнения
мероприятий по повышению благоустройства
жилых домов.
Планирование и организация выполнения
мероприятий по выполнению прочих
требований законодательства по
обслуживанию и эксплуатации жилых
домов.
Оперативное планирование сложных
ремонтных работ.
Составление перечня требуемых работ
по обслуживанию и ремонту жилых домов
и предоставлению коммунальных услуг.
Разработка проектно-технологической
документации на проведение ремонтных
работ и модернизации оборудования,
ведение иной технической документации.
Разработка требований по качеству
содержания и ремонта жилых домов.
Разработка нормативов по уходу, надзору,
обслуживанию и ремонту оборудования.
Организация работ по монтажу, демонтажу
и утилизации оборудования.
Разработка рекомендаций по методам и
техническим решениям устранения
обнаруженных дефектов.
Реализация инвестиционных программ
Организация технического контроля.
Контроль технического состояния жилых
домов.
Осуществление контроля санитарно-технического
состояния жилых домов, объектов
инженерной инфраструктуры.
Обеспечение технических условий
эксплуатации и осуществление контроля
над правильной эксплуатацией и
содержанием общего имущества жилых
домов подрядными организациями.
Проведение документальных и иных
проверок (инвентаризации и пр.) в части
контроля над использованием по назначению
общего имущества жилых домов.
Контроль объема и качества коммунальных
услуг (в условиях наличия/отсутствия
приборов учета).
Надзор за правилами эксплуатации
оборудования и грузоподъемных механизмов.
Контроль и обеспечение работ по
подготовке жилищного фонда к сезонным
условиям эксплуатации.
Контроль качества и объема выполненных
работ и предоставленных услуг, приемка
произведенных работ и услуг согласно
заключенным договорам.
Актирование выполненных работ,
актирование фактов невыполнения
договорных обязательств.
Подготовка данных для корректировки
размера оплаты жилищно-коммунальных
услуг в случае отклонения их качества
от нормативного уровня.
Формирование заказа на работы по
содержанию, обслуживанию и ремонту
общего имущества домов и на поставку
коммунальных услуг.
Выбор поставщиков ЖКУ и подрядчиков
на проведение аварийных, ремонтных и
иных работ.
Организация и проведение конкурсов
между предприятиями различных форм
собственности на обслуживание и ремонт
жилищного фонда. Выбор перечня домов,
выставляемых на конкурс, предоставление
необходимой информации для потенциальных
участников конкурса, осмотр с участниками
конкурса выставляемых на конкурс жилых
домов, участие в работе конкурсной
комиссии.
Обеспечение взаимодействия всех
участников процесса предоставления
ЖКУ.
Работа с ресурсоснабжающими предприятиями
по подготовке проектов договоров в их
технической части между управляющей
компанией и ресурсоснабжающими
организациями.
Обеспечение согласованной технической
политики с поставщиками коммунальных
услуг.
Обеспечение аварийно-диспетчерского
обслуживания.
Прием и регистрация заявок, ведение
учета ремонтных работ.
Подготовка и предоставление собственникам
помещений отчета о выполнении всех
работ и мероприятий, прочее информирование
собственников помещений.
Обеспечение потребителей информацией
о нормативных показателях качества
жилищно-коммунальных услуг, сроках их
представления и размерах финансовых
санкций за нарушение нормативного
уровня качества.
Проверка соблюдения потребителями
жилищно-коммунальных услуг своих
обязательств по договору управления.
Работа с населением по ликвидации
задолженности по оплате жилищно-коммунальных
услуг.

Рекомендуемый перечень должностей:
заместитель директора по производству
(главный инженер), инженер, инспектор,
техник, сметчик, диспетчер

Финансово-экономическая
деятельность:

Проведение анализа финансово-хозяйственной
деятельности управляющей компании.
Анализ и контроль финансовых результатов
хозяйственной деятельности.
Ведение расчетного счета в кредитном
учреждении (банке).
Определение резервов для оптимизации
затрат.
Расчет фактической себестоимости
оказания услуг по управлению.
Расчет заработной платы работникам
управляющей компании.
Начисление и перечисление платежей в
государственный бюджет, взносов на
государственное социальное страхование,
средств на финансирование капитальных
вложений.
Формирование предложений о размере
платы за работы и услуги по содержанию
и ремонту общего имущества домов,
включая услуги по управлению.
Расчет стоимости мероприятий по
содержанию и ремонту общего имущества
жилых домов.
Расчет стоимости мероприятий по
повышению благоустройства жилых домов.
Определение размера платежей за
жилищно-коммунальные услуги и услуги
по управлению с учетом права на льготы.
Оформление платежных документов
(счетов-квитанций) на оплату
жилищно-коммунальных услуг и услуг по
управлению.
Проведение перерасчета платежей за
жилищно-коммунальные услуги:
- при изменении тарифов на жилищно-коммунальные
  услуги;
- при временном отсутствии потребителя
  по месту жительства (при отсутствии в
  жилом помещении индивидуальных приборов
  учета по соответствующим видам
  коммунальных услуг);
- при отклонении показателей качества
  ЖКУ от нормативного уровня и (или) при
  предоставлении коммунальных услуг с
  перерывами, превышающими установленную
  продолжительность;
- при введении дополнительных льгот или
  их отмене.
Проведение перерасчета платежей за
услуги по управлению при отклонении
показателей критериев эффективности
работы управляющей компании.
Рассмотрение жалоб и заявлений граждан
по вопросам, связанным с начислением
платы за жилищно-коммунальные услуги.
Организация расчетно-кассового
обслуживания.
Анализ информации о поступлении денежных
средств на лицевые счета плательщиков;
Осуществление поквартирного учета и
анализа оплаты за поставляемые жилищные
и коммунальные услуги.
Выявление потребителей, имеющих
задолженность по платежам за ЖКУ и
услуги по управлению.
Работа с должниками за поставленные
услуги.
Начисление пени в установленном
договором размере при нарушении
потребителями сроков внесения платежей
за ЖКУ и услуги по управлению.
Ведение базы данных о наличии/движении
жильцов.
Открытие и ведение накопительных
лицевых счетов.
Мониторинг состояния накопительных
лицевых счетов.
Консолидация финансовых средств для
расчетов с подрядчиками за выполненные
работы и предоставленные услуги в
соответствии с заключенными договорами.
Осуществление расчетов с подрядчиками
за реализованную продукцию (услуги,
работы) в соответствии с актами оценки
качества выполненных работ и поставленных
услуг.
Своевременное перечисление средств
поставщикам и подрядчикам за
предоставленные ЖКУ.
Разработка и внедрение наиболее
целесообразных форм расчетов с
поставщиками и потребителями ЖКУ,
способствующих своевременности
платежей, уменьшению затрат, недопущению
убытков и выполнению основных показателей
финансового плана.
Предъявление претензий (совместно с
юридическим отделом) поставщикам или
заказчикам ЖКУ, кредитно-расчетным
организациям банкам, в случае невыполнения
ими условий заключенных договоров,
контрактов.
Применение штрафных санкций к подрядчикам,
осуществляющим работы по обслуживанию
и ремонту жилищного фонда и поставке
коммунальных услуг в соответствии с
заключенными договорами.
Привлечение инвестиций для выполнения
работ.
Мониторинг инвестиционных программ.

Рекомендуемый перечень должностей:
коммерческий (финансовый) директор,
заместитель директора по экономике,
главный бухгалтер, бухгалтер, экономист

Договорно-правовая деятельность:

Разработка и оформление договоров с
организациями, обслуживающими жилые
дома, и поставщиками коммунальных
услуг.
Подготовка проектов договоров аренды
общего имущества.
Заключение договоров на оказание услуг
по сбору платежей населения за
жилищно-коммунальные услуги со
специализированными организациями.
Юридическое оформление договоров,
обеспечение законности, проверка
соответствия действующему законодательству,
приказам инструкциям, положениям и
другим документам правового характера,
имеющим отношение к обслуживанию и
ремонту жилищного фонда.
Контроль за выполнением договорных
обязательств, рассмотрение и составление
протоколов разногласий к договорам,
обеспечение правовыми средствами
проверки качества работ и услуг,
обеспечение соблюдения законодательства
о труде.
Контроль за уровнем дебиторской и
кредиторской задолженности управляющей
компании, нарушений договорных
обязательств.
Расторжение заключенных договоров в
судебном порядке или по соглашению
сторон.
Анализ практики заключения и исполнения
договоров на поставку ЖКУ и представление
руководителю управляющей компании
предложения по устранению выявленных
недостатков.
Экспертиза договоров поставки ЖКУ.
Страхование риска гибели жилого
помещения.
Рассмотрение предложений, жалоб,
заявлений потребителей жилищно-
коммунальных услуг по вопросам, связанным
с жилищно-коммунальным обслуживанием.
Подготовка ответов на поступившие
жалобы и заявления граждан.
Представление интересов управляющей
компании на судебных заседаниях по
делам о жилищно-коммунальном обслуживании
и его оплате.
Подготовка материалов для судебного
взыскания задолженности.
Участие в разъяснительной работе по
содержанию общего имущества жилых
домов.
Контроль соблюдения установленного в
управляющей компании порядка предъявления
и рассмотрения претензий к деятельности
компании.
Ведение претензионной и исковой работы,
представление в установленном порядке
интересов управляющей компании в судах,
органах государственного управления
при рассмотрении правовых вопросов.
Методическое руководство исковой
работой, если она ведется другими
структурными подразделениями компании.
Анализ состояния претензионной и
исковой работы, разработка и принятие
мер по устранению недостатков в
деятельности управляющей компании,
выявленных при защите прав и представлении
интересов компании.
Выявление нарушений действующего
законодательства в деятельности
компании, принятие необходимых мер по
их предупреждению и устранению.
Оказание консультационной помощи
структурным подразделениям управляющей
компании, а также жильцам, по вопросам
применения действующего законодательства
в части, касающейся деятельности
управляющей компании.
Экспертиза проектов внутренних
нормативно-правовых актов управляющей
компании на предмет соответствия их
действующему законодательству Российской
федерации. По согласованию с руководством
привлекает к участию в этой работе
должностных лиц и специалистов других
подразделений управляющей компании.
Подготовка предложений руководству
управляющей компании об изменении
действующих или отмене фактически
утративших силу внутренних нормативно-
правовых актов компании.
Ведение систематизированного учета
поступающих в управляющую компанию и
издаваемых ею нормативных актов.
Участие в организации и проведении
информационной работы, информировании
сотрудников компании о действующем
законодательстве, разъяснение практики
его применения.
Проведение правового анализа результатов
хозяйственной деятельности управляющей
компании совместно с финансово-экономической,
инженерно- технической службами и
другими подразделениями компании.
Изучение условий и причин возникновения
непроизводительных расходов.
Подготавливает материалы по недостачам
и хищениям денежных средств и
товарно-материальных ценностей для
направления их в судебные и следственные
органы.
Подготовка (при необходимости) правового
заключения по документам на списание
материальных ценностей.

Рекомендуемый перечень должностей:
ведущий юрисконсульт, юрисконсульт.

Рекомендуемая
организационная структура управления
УК представлена на рисунке 3.1.

Рис. 3.1. Организационная структура
управляющей компании, обслуживающей
700-900 тыс. кв. м. жилья, 400-450 объектов
недвижимости.

Примерные
формы положений о структурных
подразделениях приведены в Приложении.

В
случае выполнения обслуживающих функций
(поддержание надлежащего состояния
общего имущества в многоквартирном
доме, обеспечение постоянной
работоспособности оборудования и
удовлетворение потребностей жильцов
дома по техническому обслуживанию или
изменению внутриквартирных коммуникаций)
самой управляющей компанией, она должна
располагать собственными дополнительными
трудовыми ресурсами.

Выполнение
данных функций работниками может
осуществляться по двум вариантам — по
гражданско-правовым договорам, когда
работники (исполнители работ) не входят
в штат управляющей компании или по
трудовому договору, когда работники
входят в штат управляющей компании.
Выбор зависит от количества работ и
состояния жилфонда.

Первый
вариант

Предположим,
что в управлении компании находится 10
домов, возраст которых до 10 лет. На этом
этапе существования домов и при таком
размере площади обслуживаемого жилищного
фонда их техническое состояние не
требует серьезной поддержки, т.к. они
новые. Следовательно, перечень обязательных
работ по обслуживанию жилищного фонда
будет небольшим, а сами мероприятия
разделяются существенным временным
промежутком. Но может возникнуть
необходимость оказания жильцам
дополнительных платных услуг, не входящих
в плату за содержание и ремонт (ремонт
квартир, перепланировка помещений,
замена водопровода, радиаторов отопления,
электропроводки, установка различной
бытовой техники: стиральных, посудомоечных
машин, водонагревателей, кондиционеров
и т.д.). Таким образом, доля дополнительных
услуг в общем объеме работ по обслуживанию
жилищного фонда может оказаться больше,
чем доля обязательных. Такое соотношение
будет являться временным и зависеть от
срока эксплуатации дома, а так же от
степени износа конструкций и оборудования.

Эти дополнительные услуги житель
оплачивает управляющей компании.
Управляющая компания, в свою очередь,
выплачивает определенную долю
непосредственному исполнителю —
сантехнику, электрику, другому
профессиональному рабочему. Размер
доли должен заранее оговариваться
компанией и работником. Контроль качества
оказания услуги осуществляет специалист
управляющей компании, например, инженер
производственно-технического отдела.

Управляющей компании невыгодно
платить рабочему фиксированную заработную
плату, т.к. его услуги по обслуживанию
и ремонту жилищного фонда требуются
редко. В этой ситуации рекомендуется
заключать гражданско-правовой договор
на оказание услуг. Данный договор имеет
три основных преимущества:

Управляющая компания освобождается
от обязательных социальных выплат
(ЕСН).
Управляющая компания оплачивает только
фактически выполненный объем работ в
соответствии с планом-графиком
мероприятий по техническому обслуживанию,
текущему и капитальному ремонту и не
платит только за присутствие работника
на рабочем месте.
Договор может быть заключен на любой
срок, и в случае недовольства управляющей
компанией выполнением работником своих
обязанностей, расторгнуть его проще,
чем обычный трудовой договор, возместив
исполнителю фактически понесенные им
расходы (ст. 782 Гражданского кодекса
Российской Федерации).

В
приложении приведены примерные формы
договоров на оказание услуг по санитарному
обеспечению, электротехническим работам,
работам по сантехническому обслуживанию,
заключаемые управляющей компанией
соответственно с сантехниками, электриками
и уборщицами.

Второй
вариант

Рассмотрим
ситуацию, когда в составе домов,
находящихся в управлении управляющей
компании, имеется 30 домов с возрастом
примерно 25 лет. Ежедневно поступают
жалобы от жильцов на прохудившиеся
трубы, плохую работу старой проводки и
т.п. Площадь обслуживаемого жилищного
фонда большая, а его состояние требует
постоянной поддержки и вложений.

Перечень обязательных мероприятий
по содержанию жилищного фонда очень
широкий. Данные мероприятия проводятся
часто. Поэтому оплачивать труд работников
пропорционально объему выполняемых
работ управляющей компании будет очень
невыгодно, т.к. объем большой. Оплата
комплекса проводимых работ по обслуживанию
и ремонту жилищного фонда по
гражданско-правовому договору может
оказаться выше затрат на заработную
плату обслуживающего и технического
персонала, состоящего в штате управляющей
компании и получающего фиксированные
оклады. Дешевле ввести в штат управляющей
компании несколько должностных единиц
(работников) и заключить с ними обычные
трудовые договоры.

Согласно
второму варианту эти рабочие войдут в
штат инженерной службы на основании
заключенных с ними трудовых договоров.
Руководство их деятельностью рекомендуется
осуществлять инженером или другим
должностным лицом, занятым контролем
над санитарным и техническим состоянием
общего имущества дома.

Аспекты трудовых
отношений

Трудовой
договор (трудовой контракт, трудовое
соглашение) — это соглашение между
работодателем и работником о характере
трудовых отношений. Трудовой договор
юридически оформляет взаимные права и
обязанности участников трудового
процесса. Грамотно составленный трудовой
договор защитит интересы работодателя,
не ущемляя при этом прав работника.

Согласно
ст.56 ТК РФ, трудовой договор — соглашение
между работодателем и работником, в
соответствии с которым работодатель
обязуется предоставить работнику работу
по обусловленной трудовой функции,
обеспечить условия труда, предусмотренные
трудовым законодательством и другими
нормативными актами, своевременно и в
полном размере выплачивать работнику
заработную плату, а работник обязуется
лично выполнять определенную этим
соглашением трудовую функцию, соблюдать
правила внутреннего трудового распорядка,
действующие у данного работодателя.

Существенными
условиями трудового договора являются
(ст.57 ТК РФ):

место работы — наименование и
местонахождение организации, куда
принимается работник. Если структурные
подразделения организации расположены
в различных местностях и административных
районах, то место работы при заключения
трудового договора уточняется
применительно к этим структурным
подразделениям. Поскольку место работы
является необходимым договорным
условием, его изменение возможно только
по взаимному согласию сторон;
трудовая функция — род работы в
соответствии с квалификацией по
определенной профессии (должности),
которую должен выполнять работник. Род
работы остается неизменным на все время
действия трудового договора. Работодатель
не вправе требовать от работника
выполнения работы, не обусловленной
трудовым договором;
дата начала работы (и дата ее окончания,
если заключается срочный трудовой
договор). Время начала работы является
необходимым условием трудового договора
и имеет существенное значение, поскольку
с этого момента на работника
распространяется законодательство об
оплате труда. Обычно начало работы
следует непосредственно за заключением
трудового договора. Однако стороны
могут договориться и о некоторой
отсрочке этого момента;
условия оплаты труда (в том числе размер
тарифной ставки или должностного оклада
работника, доплаты, надбавки и
поощрительные выплаты). При заключении
трудового договора условие об оплате
труда также должно рассматриваться в
качестве существенного, и если стороны
по нему не пришли к соглашению, трудовой
договор не может считаться заключенным.
В соответствии со ст.129 TK РФ при оплате
труда рабочих могут применяться тарифные
ставки, оклады, а также бестарифная
система, если организация сочтет такую
систему наиболее целесообразной.

Кроме
того, в трудовом договоре обязательно
нужно отметить, если он заключен на
время выполнения сезонных работ, если
он является срочным трудовым договором
или трудовым договором по совместительству.

Трудовой
договор может содержать и дополнительные
условия, например (ст.57 ТК РФ):

об установлении испытательного срока;
о неразглашении охраняемой законом
тайны;
о совмещении профессий (должностей);
о видах и об условиях дополнительного
страхования работника;
об улучшении социально-бытовых условий
работника и членов его семьи;
об обязанности работника отработать
после обучения не менее установленного
трудовым договором срока, если обучение
проводилось за счет средств работодателя;
о продолжительности дополнительного
отпуска, а также иные условия, не
ухудшающие положение работника по
сравнению с ТК РФ, законами и иными
нормативными правовыми актам (ст.57 ТК
РФ).

Приложение
к договору — это правовой документ,
являющийся неотъемлемой частью договора
и содержащий дополнительные данные о
сделке. В трудовых договорах используются
следующие приложения:

Должностная инструкция;
График работы;
Соглашение о неразглашении конфиденциальной
информации;
Перечень расценок работ.

Основными
отличиями трудового договора от
гражданско-правовых договоров являются
личное выполнение работником своих
трудовых функций и подчинение работника
внутреннему трудовому распорядку
организации.

Согласно
ст. 40 ТК РФ коллективный договор — правовой
акт, регулирующий социально-трудовые
отношения в организации или у
индивидуального предпринимателя и
заключаемый работниками и работодателем
в лице их представителей.

Отношения
между наемным работником и собственником
предприятия регламентируются трудовыми
договорами с сотрудниками и Трудовым
кодексом. Трудовой договор устанавливает
отношения между отдельным работником
и работодателем, тогда как коллективный
договор включает в себя правила, которые
касаются всего коллектива, трудовой
договор устанавливает минимальные
требования, которые работодатели могут
уточнять в коллективном договоре.

Государство
поощряет компании, заключившие
коллективные договоры. В соответствии
со ст. 255 Налогового кодекса РФ, расходы
на премии и любые социальные выплаты,
прописанные в коллективном договоре,
а не во внутренних документах, относятся
на себестоимость как необходимые расходы
и работодатель не платит с них налоги.

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Источник

На данный момент в организационной структуре ЖКХ встречается больше 30 направлений деятельности. Наиболее известны из них электро-, водо-, газоснабжение, гостиничное направление. Также занимается структура и жилищным хозяйством, оказанием ритуальных услуг.

Объекты благоустройства

Благоустройством дорог, тротуаров в населенных пунктов, а также мостов занимается также руководство ЖКХ. Оно же несет ответственность за освещение улиц, сооружений. Очисткой их от мусора, снега также занимается данное учреждение.

Всего в его рамках функционирует больше 50000 предприятий, а трудится в нем примерно 4 000 000 человек. Хотя объем услуг, продуктов, предоставляемых системами управления ЖКХ, постоянно увеличивается, немало предприятий официально признаются убыточными. Все компании, входящие в структуру, считаются юридическими лицами.

По этой причине к ним всегда предъявляется немало требований, которые связаны с закреплением расписания. Они во многом определяются наличием различных подразделений в структуре, количеством домов, находящихся в управлении.

Во главе учреждения находится директор управляющей компании. Он отвечает за его эффективную работу. В наиболее крупных компаниях у него имеются и заместители, начальники отдельных участков. Они выполняют такие же функции, что и главный руководитель. Но их полномочия распространяются на отдельные группы домов. Для каждой группы предназначаются свои диспетчерская и аварийная службы.

Главные направления деятельности

Важнейшим направлением является общение с собственниками жилья, осуществление надзора над тем, чтобы все правила охраны труда соблюдались. ЖКХ района занимается и контролем над деятельностью сотрудников, осуществляющих ремонт зданий и дорог, постоянно взаимодействует с официальными органами. Обязанности каждого сотрудника закрепляются в должной инструкции. Она у каждой категории имеется своя. Также всегда имеется и свое штатное расписание. Именно в нем перечисляются все тарифные ставки, оклады.

Технический контроль

Важнейшее направление деятельности управляющих компаний – осуществление технического контроля над состоянием помещений. Дома обслуживаются, регистрируются жалобы и заявки на получение тех или иных услуг. Контролируется и качество предоставляемых услуг, разрабатывается, ведется соответствующая документация.

В штате структуры жилищно-коммунального хозяйства имеется множество самых разных должностей. Есть те, которые в обязательном порядке присутствуют в любом хозяйстве, если услуги в нем предоставляются качественные. К числу таких обязательных сотрудников относится диспетчер.

Диспетчер

Диспетчеры занимаются приемом заявок от жильцов, находящихся под управлением управляющей компании. Они же передают их структурным подразделениям коммунальных хозяйств. Диспетчеры обязаны консультировать жильцов по интересующим их вопросом, подтверждать выполнение заявок, заниматься контролем графика работы теплоэнергетического хозяйства. Они же передают заявки в аварийную службу. Диспетчер отвечает за невыполнение обязанностей, которые указаны в должностной инструкции.

Сантехник

Сантехники занимаются оформлением заказов на инструментарий, которым они пользуются в ходе работы. Именно они отвечают за то, чтобы материалы использовались разумно и аккуратно. Предусмотрена ответственность для сантехников за нарушение распоряжений министерства ЖКХ, несоблюдение дисциплины, отлынивание от своих обязанностей.

Электрики

Важнейшая категория сотрудников, имеющихся в штате коммунальных хозяйств, – электрики. Именно они занимаются устранением всевозможных неполадок в электросетях. Они производят ремонт, обслуживают оборудование, которое и обеспечивает стабильное электричество в жилых домах. Электрики обнаруживают незаконные подключения к сети, предотвращают всевозможные аварийные ситуации. Всю информацию, в том числе о деятельности по заявкам жильцов, они вносят в специальные журналы.

Электрики ответственны за нарушения законодательства, связанные с электросетями, которые будут иметься в их смену.

Дворники

Эта категория сотрудников обязательно присутствует в предприятиях по уборке территорий населенных мест. Они ответственны за то, чтобы территории участков были чистыми. Помимо этого, они обучаются навыкам, связанным с противопожарной безопасностью, в случае необходимости выходят на связь с аварийными службами.

Финансирование

Разбираясь в структуре учреждения, необходимо учитывать, что на текущий момент все отношения между жильцами и данными предприятиями – коммерческой основы. Все жильцы своевременно вносят оплату за предоставляемые услуги предприятиям обслуживания инженерных сетей и сооружений, за воду, газ и так далее. В обязательном порядке оплате подлежат и ремонтные работы, прочая деятельность, прописанная в договорах.

Услуги, предоставляемые министерством ЖКХ, делятся на разряд обязательных и необязательных. За первую категорию оплата осуществляется каждый месяц. К ним относится непосредственно обслуживание жилья – замена ламп, ремонт кровли. Вторая категория включает новые элементы. И жители самостоятельно решают, будут ли заказывать подобные услуги.

Финансирование

Во всех случаях структура ЖКХ включает финансовый отдел. Его возглавляет финансовый директор либо бухгалтер. В зависимости от объема участка здесь могут трудиться и экономисты. Все эти специалисты рассчитывают объем потребляемых ресурсов, выявляют общую стоимость предоставленных услуг. Они же занимаются передачей документации в налоговые службы.

Роль данного штаба в структуре ЖКХ переоценит невозможно. На него возложен большой объем функций. Благодаря правильности расчетов компании получают прибыль, а жильцы остаются удовлетворенными услугами.

Правовой отдел

Ни одна структура ЖКХ не обходится и без правовой поддержки. Нередко юридические задачи передаются УК сторонним компаниям. Если имеется правовой отдел, он занимается оформлением договоров, разрабатывает их проекты по самым разным направлениям. Помимо этого, на правовой отдел возложена задача по ведению исков. Именно его специалисты рассматривают жалобы жильцов, готовят ответы на них, на апелляции. Слежением за тем, чтобы документы министерства ЖКХ и сотрудники данного отдела соответствовали нормам закона, также.

Порой его называют юридическим.

Делопроизводство

Поскольку документооборот в таких учреждениях всегда очень большой, важность грамотного оформления документации также остается высокой. По этой причине здесь работают профессиональные секретари, делопроизводители, деловоды, администраторы и прочего рода управленцы.

Вне зависимости от того, как в конкретном учреждении будет названа данная должность, специалист будет регистрировать все входящие документы, оформлять и исходящие бумаги. Также им будет заполняться архив, обязательно ведется и деловая переписка, часты телефонные переговоры. В случаях, если ЖКХ не нуждается в большом штате сотрудников, всеми этими функциями могут заниматься диспетчеры, паспортисты.

В любой сфере деятельности, которой занимается ЖКХ – в транспорте, электроснабжении, канализационном обеспечении – нередко приходят заявки от жильцов. В таком случае всегда регистрируется прием заявления. Прописывается и отчет о предпринятых действиях, формируются протоколы.

Как правило, для фиксации подобной информации предназначается отдельный журнал. К его оформлению выдвигаются строгие требования вплоть до того, как именно он должен быть прошит.

Чтобы делопроизводство шло проще, важно предварительно принять меры по подготовке макетов документации. К примеру, обычно сотрудники службы пользуются готовыми бланками и формами отчетов.

Отдел по работе с жильцами

Немыслима организация данного рода без отдела по работе с жильцами. Иначе называют его паспортным столом. Специалисты его выдают, меняют паспорта для населения. Помимо этого, они оформляют регистрацию для граждан по определенному месту жительства, выдают справки, выписки из домовых книг. Паспортный стол подчинен как управляющей компании, так и ГУВМ МВД. Конечная же структура будет зависеть от того, сколько конкретно функций выполняет служба. По большей части направлений в ЖКХ имеется три – техническая, финансовая и юридическая.

Общая структура

Итак, стандартная структура учреждения включает: предприятия водопроводно-канализационного хозяйства, уборки улиц, бань, плавательных сооружений. Данную группу называют санитарно-техническими предприятиями.

Следующая группа – транспортные учреждения, которые отвечают за функционирование автобусов, метрополитена, трамваев и водного транспорта в населенном пункте.

Выделяют в следующую группу предприятия по электроснабжению и уличному освещению. Сюда входят ТЭЦ, электростанции. К данной категории относят и газовые службы ЖКХ.

Имеются и учреждения, отвечающие за внешнее благоустройство поселений. На них лежит ответственность за водопроводно-канализационное хозяйство, предотвращение оползней и иного рода аварийных ситуаций, связанных с водоснабжением. Они занимаются поддержанием оптимального состояния дорог, мостов.

В коммунальное хозяйство включают и отели, инвентаризацию построек, предприятия ритуальных услуг, крематории. Еще одна сфера деятельности – содержание жилых помещений, к которым и проведены вышеперечисленные коммуникации.

Техника

Невозможной была бы нормальная деятельность жилищно-коммунальных хозяйств без соответствующей техники. Ведь на данные службы возлагаются задачи по поддержанию дорог в пригодном состоянии в любое время года. Именно они обеспечивают бесперебойность подачи воды, газа, энергии в жилые помещения. Мусор вывозится теми же учреждениями, а значит, без их эффективной деятельности города буквально бы увязли в нем.

Для этих целей в любом автопарке ЖКХ содержатся специальные мусоровозы, водяные системы, гидросистемы, щетки. Не обойтись при уборке улиц и без бульдозеров-погрузчиков. Их применяют почти во всех городах России из-за относительно низких цен и надежности в использовании. К примеру, распространен ДЗ-133. У него имеется и ковш, и отвал.

Популярны снегоочистители, которые способны справиться даже с масштабными завалами. Они отбрасывают выпавший снег в стороны либо погружают в отдельную машину.

Обязательно имеются среди техники ЖКХ в России и подметально-уборочные машины. Модели же закупаются разные, работа их осуществляется по двум различным концепциям. Если машина вакуумная, в ней имеется своя вихревая система. В ходе ее деятельности поднимаются загрязнители с самой поверхности, а затем переносятся в рабочие бункеры.

Бытовые отходы нередко загружают и перевозят, применяя отечественную машину модели КО-427. Мусор погружается в маленькие контейнеры, а выгрузка осуществляется посредством специальной выталкивающей плиты.

Также часто применяются и КамАЗы с прессующими плитами. Они действуют по принципу самосвала. При этом механизм допускает регулирование частоты вращения двигателей. Благодаря этому прессование осуществляется эффективно.

Весьма деликатным направлением в деятельности ЖКХ с применением техники считаются ассенизационные работы. Их выполняют посредством вакуумных машин. С этой целью используются как зарубежные MORO, так и российские КО. Машинами выполняются и каналопромывочные работы.

Навесная техника позволяет проводить ремонт и восстановление систем водоснабжения. Чтобы трубы эффективно очищались от жирных отложений, используется поперечный сопел. Также важно применение специальных насадок, насосов. Ими порой необходимо откачивать воду из колодцев либо отстойников. Важнейшим пунктом является грамотный подбор щеток, ведь благодаря им работа техники становится эффективной.

Так как Россия располагается на северных территориях, здесь часто используется техника для борьбы с заносами снега. Это лаповые снегоочистительные машины. Как правило, у каждого производителя техника, выполняющая одну и ту же задачу, значительно различается по реализованным идеям и самим технологиям работы.

Объекты и инновации

К объектам ЖКХ относят непосредственно жилые помещения определенного участка, отели, не включая туристических, общежития, бассейны, пляжи. Сюда же включают и объекты водо-, газо-, электроснабжения. Объектами считаются и дворцы спорта.

Примечательно, что в данный момент в жилищно-коммунальном хозяйстве по большей части используются системы, которые давно уже устарели. Об автоматизации на них речи и не идет. В то же время разработки автоматических систем ведутся активно, и их внедрение – лишь вопрос времени. Так, на данный момент началось внедрение современных способов выполнения обязанностей диспетчерами – некоторыми элементами стало возможно управлять посредством планшета, смартфона, ноутбуков. Важную роль здесь играет обеспечение защиты при передаче данных.

Для управляющих компаний разрабатываются новые веб-сервисы, позволяющие получить о текущем состоянии объекта самую актуальную информацию. Данный момент крайне важен для эффективной деятельности ЖКХ и своевременного реагирования служб на все происходящие на подконтрольных объектах изменения.

В некоторых хозяйствах начало внедрение специальных удаленных диспетчеров, которые были наделены возможностью осуществлять контроль над объектом, внося при этом записи не только в журнал, но и в электронную систему. Благодаря этому все сотрудники стали своевременно получать сообщения о происходящем.

Данные нововведения приводят к более эффективному реагированию, а значит, значительному сокращению жилищно-коммунальных хозяйств при предотвращении аварийной ситуации. Происходит и экономия на горючем, замена техники, которая вышла из строя по причине нарушения правил эксплуатации.

Подобные системы полезны и рядовым жильцам. Ведь многие заинтересованы в получении достоверных данных о количество потребляемой электроэнергии и прочих благах, предоставляемых УК. Вся эта информация и может содержаться в веб-сервисах. В данном случае важнейшим моментом будет обеспечение быстродействия подобных систем. Ведь задержки могут спровоцировать негативные реакции. Веб-сервисы должны поддерживать одновременно множество оперативных систем. По этим причинам внедрение сервисов, позволяющих ознакомиться лично жильцам с данными о количестве поступившей в жилое помещение воды, потребляемой электроэнергии, только набирает обороты в ряде УК.

Взаимодействие с собственниками

Нужно учитывать, что плата за коммунальные услуги отличается от дома к дому, так как каждое жилое помещение требует своих затрат на содержание. Определяют итоговые суммы, исходя из общей ведомости и сметы. В расчетах учитывают данные приборов учета. На конечную стоимость оказывает влияние и количество услуг, которые потребовались за определенный временной отрезок.

Размер коммунальных платежей изначально устанавливается на собрании собственников жилья при встрече с представителями управляющей компании. Как правило, минимальные сроки, в течение которых действует установленная норма – год. Нередко возникают случаи, когда жильцы принимают решение расторгнуть договор с компанией, ЖКХ.

Договор данного типа заключает с УК каждый собственник жилой площади в отдельности при том, что управляющую компанию в целом выбирает совет собственников. Но порой УК выбирает товарищество собственников. В таком случае подписание осуществляется ТСЖ. Если же жилое здание относится к собственности муниципалитета, договор подписывают органы власти и ЖЭУ.

В договоре перечисляются списки услуг, предоставляемые ЖКХ конкретному дому, состав собственности, определяется порядок оплаты коммунальных платежей, фиксируются правила, связанные с надзором над УК.

Встречаются случаи, когда договора попросту нет – его никто не заключал. В таком случае данное нарушение требуется немедленно устранить. Такая ситуация приводит к тому, что жильцы лишаются оснований требовать отчетов от ЖКХ по устранению тех или иных недостатков в обслуживании жилья. Такие собственники, оставшиеся без договора с ЖКХ, обладают правом подать обращение в Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор.

Проблемы и потребности

Современная система ЖКХ продолжает сталкиваться с проблемами, возникшими десятки лет назад. На данный момент процессы деятельности служб автоматизированы на низком уровне, из-за этого обмен данными нередко не оперативен. В итоге возможность использовать своевременно полученную информацию также ограничивается. Данная ситуация часто приводит к финансовым утратам, которые попросту не оправданы.

По этой причине обеспечение эффективного информационного обмена между различными службами и отделами ЖКХ – задача фактически первостепенной важности в данной области.

Важно чтобы новые технологии оказывали информационные услуги органам власти, местному самоуправлению, населению, прочим субъектам.

На данный момент вокруг сферы жилищно-коммунального хозяйства на регулярной основе возникают конфликты. Это связано с тем, что жилищный фонд, техника оказываются изношенными, как и коммунальные сети. Процедуры фиксации тарифов так и не стали прозрачными, и у населения возникает немало вопросов по поводу высоких цен. Конкуренция среди управляющих компаний развита достаточно слабо, и услуги их низкокачественные, в то время как стоимость их остается высокой. Имеются в сфере и недобросовестные сотрудники.

Согласно официальным данным, у муниципальных образований попросту не имеется достаточных средств для того, чтобы решить подобные вопросы. Вместе с тем комфорт граждан, жильцов многоквартирных домов, зачастую сильно страдает из-за некачественного обслуживания.

В официальных сводках имеются сведения о том, что положительный результат от нововведений Фонда содействия реформированию ЖКХ наблюдается, и все же сфера нуждается во многих доработках. Ведь цели повысить эффективность применения ресурсной базы по-прежнему не ставится. Потери не понижаются, а уровень благоустройства жилого фонда не растет. И даже если дом недавно был отремонтирован, он не соответствует современным требованиям. И такая ситуация встречается повсеместно на российской территории, жители многих регионов живут в подобных домах.

Источник

Время чтения: 9 минут

Управляющая компания ЖКХ (УК ЖКХ) – это предприятие, от деятельности которого зависит комфортный быт жильцов большинства многоэтажных домов. Хотя у владельцев жилья всегда есть претензии к работе УК, без этого субъекта управление общим имуществом было бы связано с большими сложностями. Предлагаем подробно рассмотреть, какие требования предъявляются к управляющим организациям, какими функциями и полномочиями они наделены, из чего состоит их правовая структура.

УК в сфере ЖКХ: общая информация

Для начала стоит уточнить, что такое управляющая компания или, как ее правильнее называть, управляющая организация. Это – предприятие, созданное для того, чтобы обеспечивать надлежащее санитарное и техническое содержание и ремонт имущества многоквартирных домов (МКД).

Главная цель такого предприятия – поддержание имущества в МКД в должном состоянии и обеспечение его использования в соответствии с целевым назначением.

Коммунальная компания – это лишь одна из возможных форм управления имуществом МКД. Закон не обязывает граждан пользоваться ее услугами – привлечение УК для управления конкретным домом осуществляется решением общего собрания собственников.

С организационной точки зрения, УК является лишь посредником между собранием владельцев жилых помещений и исполнителями работ по обслуживанию.

В условиях заключенного с УК договора содержится перечень того, чем занимаются сотрудники этой организации в конкретном доме. Собственники жилья делегируют ей определенный объем функций, за исполнение которых УК получает финансовое вознаграждение по утвержденным тарифам.

Нужно отметить, что далеко не все свои полномочия по содержанию общедомового имущества УК исполняет самостоятельно. И все же именно управляющая организация, как следует из п. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), выступает перед собственниками квартир в качестве единого исполнителя всех работ и услуг и отвечает перед жильцами за надлежащее выполнение функций по управлению общим имуществом многоэтажного дома.

История создания управляющих организаций

Начало 30-х годов ХХ столетия считается первым периодом, когда появились управляющие компании в ЖКХ России. Изначально это были жилищные товарищества, после они стали жилищно-арендными кооперативными товариществами, которые были формой самоорганизации собственников и арендаторов жилых помещений.

В середине 40-х эти формы хозяйствования были упразднены, а функции по управлению жилфондом перешли к местным исполкомам.

По мере развития системы госуправления начали создаваться специальные предприятия по управлению ЖКХ – известные всем ЖЭКи, а управление предприятием ЖКХ продолжали осуществлять исполкомы и местные советы.

Эта форма организации управления имуществом МКД была достаточно эффективной, поэтому полноценно просуществовала до середины 2000-х годов.

С распадом СССР и переходом страны к рыночной экономике услуги по содержанию многоэтажных домов могли эффективно предоставляться только на коммерческой основе.

С учетом такой характеристики как рентабельность в 2005 году в России появилась возможность создавать частные управляющие организации, большая часть которых была образована на базе ликвидированных ЖЭКов.

Виды управляющих компаний

С точки зрения осуществляемых функций действующие в России управляющие организации принято делить на 3 типа:

непосредственно управляющие, то есть те, которые осуществляют лишь управление, а для обеспечения надлежащего технического и санитарного содержания привлекают подрядчиков;
гибридные УК – самый распространенный вид организаций на рынке, который занимается не только управлением, но и отвечает за надлежащее содержание и ремонт имущества МКД, а также обеспечивает предоставление коммунальных услуг;
эксплуатационные – предприятия, осуществляющие свои функции по содержанию и ремонту МКД в качестве подрядчиков по договору. Обычно такую УК нанимает другая управляющая организация или иное объединение собственников, осуществляющее управление МКД.

Региональные УК

С целью расширения территориального охвата обслуживания в сфере ЖКХ в РФ могут создаваться не только локальные управляющие организации, но и УК регионального и даже всероссийского масштаба. Преимущество таких предприятий заключается в их возможностях:

крупная материально-техническая и ресурсная база;
широкий штат сотрудников;
финансирование, позволяющее решать проблемы со снабжением.

Крупный капитал позволяет создавать настоящие коммунальные сети, которые могут предоставлять услуги по управлению на всей территории страны. Яркий пример – крупнейшая УК в РФ «Пик-Комфорт», представленная в 19 регионах. Благодаря такой организации региональные УК намного качественнее и эффективнее решают поставленные перед ними задачи.

Чем УК отличается от обслуживающей организации

Чтобы получить полный ответ на вопрос, чем отличается управляющая компания от обслуживающей организации, необходимо понимать степень участия того или иного предприятия в содержании общего имущества МКД. Так, управляющая компания выполняет функцию некоего информационно-эксплуатационного центра по решению абсолютно всех бытовых проблем, которые могут возникать у жильцов в отношении их общего имущества.

Текущий ремонт инженерных систем, дворовые уборки, устранение аварийных ситуаций – все эти и множество других функций, согласно законодательству, возлагаются на УК.

Обслуживающая же организация не занимается управлением. Ее привлекает в качестве подрядчика, исполнителя конкретных работ по договору тот, кто непосредственно занимается управлением: ТСЖ, УК или сами жильцы непосредственно.

Следовательно, обслуживающая организация отвечает только за выполнение тех мероприятий, которые поручены ей договором подряда.

Организационная структура УК

Организационная структура управляющей компании в сфере ЖКХ определяется количеством и содержанием исполняемых организацией функций, а также объемом жилищного фонда, который находится под ее управлением.

Многоквартирный дом является сложным инженерным объектом, а комплекс таких домов – еще более сложной жилищной сетью, управление, эксплуатация, содержание и ремонт которых требуют привлечения множества узкопрофильных специалистов.

Учитывая специфику, которую диктует сфера деятельности УК, даже небольшая управляющая организация должна включать в свою структуру:

общее руководство, в том числе гендиректора и руководителей направлений;
службу управления персоналом, ведущую учет личного состава, оформление трудоустройства и прочую кадровую работу;
информационно-техническую службу, обслуживающую корпоративную локальную сеть, сайт управляющей компании, обслуживание офисного оборудования и систем коммуникации;
планово-экономическую службу, в том числе бухгалтерию, занимающуюся налоговой отчетностью, начислением и расходованием зарплатного фонда и так далее;
юридический отдел, обеспечивающий правовую поддержку, в том числе на аутсорсинге;
службу материально-технического снабжения;
административно-хозяйственную службу;
службу технического контроля и планирования.

Такая организационная схема даже без исполнителей работ на местах предполагает, что штат УК будет состоять из 40-50 человек. Если такая компания привлекает сторонние организации в качестве подрядчиков, она способна обслуживать общедомовую территорию объемом до 1 млн м2. По мере роста численности домов, находящихся под управлением, число сотрудников будет увеличиваться.

Пример структуры УК:

Чаще всего частные УК учреждаются как общество с ограниченной ответственностью – наиболее гибкая и подходящая для них форма организации.

В то же время подавляющее большинство самых крупных управляющих организаций, например, 86 из 100 крупнейших московских УК – это государственные компании в виде ГУПов или ГБУ. И все же с начала лицензирования УК количество частных компаний, получивших лицензию, выросло на 12 тыс. единиц.

Нормативно-правовая база деятельности УК

Регулирование деятельности управляющий организаций осуществляется главным образом на основе жилищного законодательства. Именно ЖК РФ:

ввел такой способ управления МКД, как управляющая организация;
сформулировал общие требования к деятельности УК;
урегулировал подписание договора на управление и содержание дома;
предусмотрел порядок, условия и требования к лицензированию управляющих организаций;
перечислил формы контроля над их деятельностью и так далее.

Поскольку в 2018-м году ФЗ об управляющих компаниях так и не был принят, неурегулированные ЖК РФ вопросы переданы в компетенцию подзаконных НПА, в число которых входит:

постановление Правительства № 354 от 06.05.11, регулирующее правила предоставления коммунальных услуг;
постановление Правительства № 491 от 13.08.2006, определяющее правила содержания общедомового имущества;
постановление Правительства № 416 от 15.05.13, содержащее порядок осуществления деятельности по управлению имуществом в новостройке;
постановление Правительства № 290 от 03.04.12, определяющее минимальный перечень работ и услуг для надлежащего содержания МКД;
постановление Правительства № 75 от 06.02.2006, регламентирующее порядок проведения конкурса по отбору УК для управления МКД;
постановление Госстроя № 170 от 27.09.2003 и другие.

Ожидается, что будет принят новый закон, но на данный момент он пока находится лишь на стадии обсуждения.

В рамках длящейся реформы ЖКХ в законодательство регулярно вносятся изменения. Одно из самых значительных – введение в 2015-м году обязательного лицензирования управляющих организаций.

Лицензионные требования к управляющей организации

В соответствии со ст. 193 ЖК, основные лицензионные требования к компании управляющей многоквартирным домом, включают следующие условия:

регистрация в качестве юрлица или ИП в РФ;
отсутствие ранее аннулированных лицензий из-за допущенных грубых нарушений;
свободный доступ к информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, оказываемых услугах, условиях их предоставления, тарифах и прочих аспектах управления, путем внесения этих сведений на госпортал ГИС ЖКХ.

Постановление Правительства № 1110 от 28.10.14 определяет порядок получения лицензии коммерческими организациями, которые намереваются осуществлять деятельность по управлению имуществом МКД, а также другие требования к соискателям лицензии.

Более того, жилищное законодательство устанавливает даже требования к руководителю УК, разрешая выдавать лицензию только тем гражданам, которые:

получили специальный аттестат, подтверждающий сдачу квалификационного экзамена;
не имеют непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, тяжкие, особо тяжкие и средней тяжести преступления;
не подвергались административному наказанию в виде дисквалификации.

Узнайте больше о том, какие предъявляются лицензионные требования к управляющим компаниям ЖКХ.

Устав УК

Как и любое коммерческое предприятие, управляющая компания, в том числе если она создана в форме ООО, обязана иметь собственный учредительный документ. Вот как может выглядеть образец устава УК.

В соответствии с постановлением Правительства № 731 от 23.09.10, УК обязаны публиковать в открытом доступе общую информацию о себе, выполняемых работах и предоставляемых коммунальных услугах. Как правило, большинство компаний размещают уставы на своих сайтах.

Функции управляющей организации

Учитывая организационные особенности практика позволяет выделить две главные функции управляющей компании:

право представлять интересы собственников жилых помещений МКД и выступать в качестве единого заказчика перед обслуживающими организациями и прочими подрядчиками;
консолидированное представительство всех подрядчиков и право выступать в качестве единоличного исполнителя, ответственного перед собственниками жилых помещений в МКД за предоставление услуг по управлению, содержанию, ремонту и обслуживанию общего имущества.

Услуги, предоставляемые УК

Управляющая организация главным образом привлекается для оказания услуг по управлению, эксплуатации и содержанию общего имущества многоэтажного дома в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Подробный спектр услуг, которые предприятие предоставляет в отношении имущества конкретного многоквартирного дома, определяется договором на управление, заключенным между УК и общим собранием собственников. В него обязательно должен включаться минимальный перечень работ и услуг, утвержденных постановлением Правительства № 290:

надлежащее содержание несущих конструкций, фундаментов, стен, крыши, фасада, внутренней отделки, полов, плит перекрытий и прочих конструктивных элементов МКД;
техническое обслуживание оборудования и систем инженерных коммуникаций: отопления, электроснабжения, водопровода, газоснабжения, канализации;
сухая и влажная уборка общих помещений, уборка и содержание придомовой территории, мусоропровода и так далее.

Дополнительные услуги, не входящие в этот список, могут предоставляться только при условии, что они определены договором на управление. В число таких мероприятий нередко входит, например:

замена и ремонт инженерного оборудования внутри квартир;
замена стекол;
вывоз крупногабаритных бытовых отходов;
обеспечение системы безопасности и иные работы внутри жилых помещений.

Полномочия УК

Обсуждая основные обязанности УК и ее ответственность перед жильцами, стоит перечислить следующие действия:

контроль качества и своевременности предоставления коммунальных услуг;
прием и расчет коммунальных платежей за предоставленные управляющей компанией услуги;
организацию ремонтной и хозяйственной деятельности по содержанию имущества МКД;
составление смет;
подбор подрядчиков;
контроль выполнения работ;
обеспечение безопасной эксплуатации МКД;
надлежащая реакция на обращения жильцов.

Соответственно, полномочия управляющей компании многоквартирного дома, включают:

взыскание с жильцов квартплаты и задолженности по ней;
распоряжение средствами резервного фонда на ремонтные и эксплуатационные работы;
контроль работоспособности приборов учета;
перерасчет по тарифам;
выявление неправомерных перепланировок и неразрешенного использования;
реализация иных полномочий в отношении того, за что отвечает УК.

Конкретный перечень правомочий управляющего предприятия определяется договором на управление.

Узнайте больше о том, каковы права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов.

Отчетность УК

Как и любое другое коммерческое хозяйственное общество, управляющая организация обязана формировать и передавать бухгалтерскую, налоговую, статистическую и иную отчетность управляющей компании ЖКХ по закону в контролирующие и надзорные органы.

Кроме того, в соответствии с п. 11 ст. 162 ЖК, УК должна отчитываться о проделанной работе, израсходованных средствах и порядке исполнения договора перед общим собранием собственников жилых помещений МКД, находящегося под ее управлением.

Отчетность перед жильцами представляется ежегодно не позднее I квартала текущего года в письменной форме. Подобного рода отчеты должны содержать сведения:

о соответствии выполненных работ и услуг требованиям законодательства;
о видах и характеристиках проведенных работ, типах коммунальных услуг;
о расчетах со снабжающими предприятиями;
о случаях нарушений договора со стороны УК, рассмотренных обращениях жильцов;
о суммах, полученных от заключенных договоров средств и использованных суммах резервного фонда и так далее.

Налоговые льготы для УК

Государством предусмотрена поддержка деятельности организаций в сфере управления имуществом МКД. Одной из таких мер стало введение в 2010-м году ряда налоговых льгот для УК, жилищных товариществ и жилищно-строительных кооперативов. Этим компаниям, согласно пп. 30 п. 3 ст. 149 НК, разрешено не уплачивать НДС по операциям, связанным с предоставлением коммунальных услуг, содержанием, эксплуатацией и ремонтом имущества МКД.

Следует помнить, что льгота по НДС для управляющих компаний ЖКХ возникает при следующих условиях:

работы УК заказывает у предприятий коммунального комплекса, снабжающих организаций и предприятий, которые оказывают услуги по содержанию МКД;
работы и услуги предоставляются конечным получателям по расценкам, за которые они приобретены у ресурсоснабжающих компаний.

Что ждет УК в будущем

С конца 2017-го года ведутся активные разговоры о том, что правительство хочет лишить УК выплат денег за услуги ЖКХ, предоставленные снабжающими организациями. Дело в том, что по расчетам за водо- и теплоснабжение управляющие организации до сих пор выступают в качестве посредника между поставщиком услуг и конечным потребителем. В итоге все чаще встречаются ситуации, когда владельцы вовремя платят по квитанциям, но недобросовестные УК накапливают долги, за что МКД отключают от снабжения.

Пока законопроект, которым управляющие компании лишат права собирать коммунальные платежи, находится на стадии разработки.

Как полагают эксперты, нововведения пойдут только на пользу системе управления.

Во-первых, если УК действуют в рамках закона, они не получают от сбора средств никакой прибыли. Во-вторых, с них будет снята работа с должниками и, в-третьих, ресурсоснабжающие организации не смогут предъявить им претензии за долги жильцов.

УК и сами не против того, что их отстранят от сбора средств ЖКХ. Это позволит уделить больше внимания управленческим функциям, текущему ремонту и уборке. В перспективе это сузит штат УК и изменит систему управления.

Заключение

УК – это предприятие, обеспечивающее содержание, ремонт и безопасную эксплуатацию МКД. УК нанимается общим собранием жильцов. На нее возлагаются установленные законом функции, перечень которых может быть расширен.

УК допускается к выполнению услуг по управлению только при наличии соответствующей лицензии. Услуги компании оплачиваются за счет жильцов МКД. Предприятие должно ежегодно отчитываться перед собственниками жилья.

Источник

Проектирование многомерной организационной структуры управления в сфере ЖКХ

Содержание

Введение

Глава
1. Анализ структуры и экономического состояния жилищно-коммунального комплекса
и основные проблемы его развития

1.1 Структурные
особенности и принципы реформирования системы ЖКХ

1.2
Состояние жилищно-коммунального комплекса Санкт-Петербурга

1.3 Классификация
рынка услуг ЖКХ

Глава
2. Экономические особенности эффективной организации рынка услуг ЖКХ

2.1
Анализ безубыточности функционирования предприятий ЖКХ

2.2
Факторный анализ снижения себестоимости услуг ЖКХ

2.3
Анализ возможности экономии ресурсов в процессе организации технологического
процесса эксплуатации предприятий ЖКХ

Глава
3. Разработка многомерной организационной структуры управления предприятиями
ЖКХ

3.1
Оценка влияния организационных изменений на тарифную политику

3.2
Построение организационно-экономической структуры управления предприятиями ЖКХ

3.3
Разработка алгоритма управления предприятиями в системе ЖКХ

Заключение

Список
использованной литературы

Введение

Актуальность исследования подтверждает
сформированная в 90-х годах законодательная и нормативно-методическая база,
которая определила основные направления реформы жилищно-коммунального
хозяйства:

реформирование системы управления ЖКХ,
демонополизация отрасли и создание в ней конкурентной среды;

энергоресурсосбережение и снижение затрат на
жилищно-коммунальные услуги с обеспечением необходимых стандартов качества
обслуживания потребителей;

комплексное изменение системы финансирования и
ценообразования в ЖКХ, перевод его на безубыточный режим функционирования с
обеспечением социальной защиты малоимущих граждан.

Развитие рынка жилищно-коммунальных услуг
зависит от уровня социально-экономического развития территории и эффективности
муниципального управления. Одной из особенностей рынка жилищно-коммунальных
услуг является то, что он включает в себя и предприятия, являющиеся субъектами
естественной монополии, и те, которые могут эффективно функционировать в
конкурентных условиях. Во многом это зависит от технологических особенностей
производства жилищно-коммунальной услуги и специфических условий формирования
инженерной системы муниципальных территорий. Другой особенностью рынка
жилищно-коммунальных услуг является его первоочередная востребованность по
удовлетворению наиболее насущных потребностей человека. Жилищно-коммунальные
услуги отнесены к социально-значимым услугам и являются основой
жизнеобеспечения муниципального образования.

Современной спецификой рынка
жилищно-коммунальных услуг является то, что с развитием техники и технологии
население имеет возможность контролировать объем и качество широкого спектра
предоставляемых услуг, торговаться по цене и даже отказаться от их потребления,
что было невозможно в предшествующее время. Развитие рынка жилищно-коммунальных
услуг возможно лишь за счет расширения платежеспособного спроса населения. Это
реализуется посредством увеличения уровня доходов населения за счет роста
заработной платы и пенсий, опережающего рост цен и тарифов, а также за счет
эффективных механизмов перераспределения доходов в обществе.

Актуальность темы обусловливается не только
рыночными преобразованиями, но и в значительной степени отсутствием методологии
современной организации и управления экономическими процессами в отрасли ЖКХ,
обеспечивающей наиболее результативное функционирование.

Жилищно-коммунальное хозяйство — это важный
сектор национальной экономики, на который приходится около 25% основных фондов
России. Бюджетные ассигнования, ежегодно и неэффективно поглощаемые этим
многоотраслевым комплексом, составляют порядка 20 млрд. руб., что является тяжелым
бременем для российской экономики.

Рыночные преобразования всей системы ЖКХ России
определяются многими факторами и причинами: крайней изношенностью
инфраструктуры; неэффективностью государственного и муниципального управления
предприятиями жилищно-коммунальной сферы ; отсутствием средств в бюджете всех
уровней; низким уровнем доходов основной массы населения, что затрудняет
ценообразование в данной отрасли и др. Есть два принципиальных момента, по
которым эти преобразования необходимы: во-первых, ЖКХ — это очень услугоемкая
отрасль экономики регионов России, которая в рыночных условиях способна
увеличить занятость за счет развития малых и средних форм предпринимательства,
а, во-вторых, именно она в значительной степени улучшает качество жизни населения.

Другими словами, от успешного реформирования
жилищно-коммунальной сферы зависит успех рыночных реформ в России в целом.
Между тем, если сам перевод жилищно-коммунальной сферы на рыночные условия
хозяйствования после пятнадцати лет безуспешных попыток какими-либо другими
методами, уже ни у кого не вызывает сомнений, то направления, методы и формы
этого перехода еще достаточно дискуссионны. И уже совсем мало изучены в
теоретическом плане те рыночные методы и инструменты, с помощью которых этот
рынок будет функционировать.

В российской экономике в 90 гг. прошлого века
имели место активные и глубокие реформенные процессы в отрасли
жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ). За время осуществления преобразований в
России получены определенные положительные сдвиги в развитии экономики, как в
отдельных отраслях, так и в стране в целом. Но вместе с тем, в процессе
реформирования имели место кризисные явления. Особенно негативно кризисы
повлияли на развитие жилищно-коммунальной отрасли, где в доминантной степени действуют
механизмы, сложившиеся еще в период административно-командной экономики.

Практические проблемы в отрасли ЖКХ, возникающие
в ходе экономических реформ, нужно подвергнуть глубокому научному анализу
экономической теорией. Практические предпосылки решения проблем сферы ЖКХ
должны уступить место научно обоснованной концепции преобразования ЖКХ с учетом
не только хозяйственных особенностей муниципального уровня, но и требований
растущей информатизации всей системы общественных отношений. При этом необходимо
выявить участие в реализации этих преобразований властных структур
муниципального образования.

Анализ хозяйственной деятельности коммунальных
предприятий показал, что в настоящее время для коммунального хозяйства остро
стоит проблема самофинансирования. На протяжении последних лет стабильно
недофинансируются 10-15% оказанных услуг. В результате коммунальные предприятия
испытывают острую потребность в собственных оборотных средствах.

В процессе исследования доказано, что
реформирование коммунального хозяйства должно быть направлено, в первую
очередь, на снижение расходов бюджетов на финансирование этой отрасли экономики
и перевод коммунальных предприятий на самофинансирование. Реализация принципа
самофинансирования обеспечит коммунальные предприятия достаточными собственными
ресурсами для покрытия затрат и повысит заинтересованность самих предприятий в
эффективности финансово-хозяйственной деятельности.

С принципом самофинансирования связан принцип
получения и максимизации прибыли. В экономически развитых странах предприятия
коммунальной сферы в большинстве своем прибыльные. В России ситуация
диаметрально противоположная — доля убыточных предприятий в коммунальном
хозяйстве в 2010 г. составила 50,8%. Причина такой ситуации кроется в том, что
в начале 90-х годов XX века коммунальное хозяйство служило в роли социального
амортизатора последствий экономических реформ.

Более того, в плановой экономике для предприятий
коммунального хозяйства получение прибыли как цели хозяйственной деятельности
не являлось приоритетом. Основной целью их функционирования было удовлетворение
естественных потребностей человека в жилище и его благоустройстве.

Удержание тарифов на коммунальные услуги на фоне
всеобщего роста цен на товары и услуги в течение длительного времени предопределило
образование значительных убытков предприятий коммунального комплекса. Так, на
рубль расходов по основной деятельности предприятия жилищно-коммунального
комплекса получили по итогам 2010 года 8 коп. убытков.

Проводимые в коммунальном хозяйстве реформы должны
быть нацелены не только на обеспечение самофинансирования предприятий этого
комплекса, но и на увеличение рентабельности их деятельности.

На всех стадиях деятельности и независимо от
организационно-правовой формы и отраслевой принадлежности хозяйствующие
субъекты нуждаются в финансовых ресурсах. Поэтому следующий важный принцип —
это оптимизация источников формирования финансовых ресурсов.

Анализ финансово-хозяйственной деятельности
предприятий коммунального хозяйства показывает, что многие предприятия
коммунальной сферы испытывают недостаток финансовых ресурсов, что вызывается
объективными причинами: ухудшением расчетно-платежной дисциплины, неэффективной
системой функционирования коммунального комплекса в целом. Неплатежи за
отпущенные коммунальные услуги связаны с несвоевременным и неполным бюджетным
финансированием, неплатежами предприятий, получающих коммунальные услуги.

В современных российских условиях, когда
процентные ставки на кредитные ресурсы остаются высокими, а инвестиционная
привлекательность многих коммунальных предприятий для учреждений кредитной
сферы низка, кредитование коммунальных предприятий практически не
осуществляется.

В связи с возможностью рыночных колебаний
предпринимательская деятельность сопряжена с определенным риском, избежать или
снизить влияние которого можно на основе создания финансовых резервов, что
позволяет говорить о необходимости соблюдения принципа финансовой устойчивости.

На ритмичность работы большинства коммунальных
предприятий оказывают существенное влияние факторы сезонности: время года,
время суток. Данные факторы влияют на поступление доходов за оказываемые услуги
в течение года. Неравномерность проведения отдельных работ связана с тем, что
основные ремонтные работы проводятся в летний период в связи с климатическими
условиями.

Отрицательно влияет на ход производственной
деятельности коммунальных предприятий высокая аварийность основных
производственных фондов и, в первую очередь, инженерных сетей. Из-за
значительной степени износа инженерных сетей, из-за низкого качества труб,
нарушения строительных норм и нормативов прокладки труб происходят частые
разрывы коммуникаций, что, с одной стороны, увеличивает потери, а с другой
стороны, ведет к увеличению затрат на ремонт оборудования и, следовательно, к
увеличению себестоимости услуг. Для России характерны огромные перерасходы
топлива. В Германии за отопительный сезон для одного квадратного метра жилья
оптимально расходуется около 3 литров топлива. Семь литров — это принятый
усредненный показатель. Когда этот показатель достигает величины 20 литров,
поднимается вопрос об эффективности коммунальных предприятий. В России на те же
цели тратят 80 литров.

Учитывая вышеизложенное, для коммунального
хозяйства немаловажным фактором является повышение инвестиционной привлекательности,
поскольку это позволит аккумулировать дополнительные ресурсы для осуществления
модернизации и строительства инфраструктурных объектов.

У многих коммунальных предприятий, образованных
30 и более лет назад, основные фонды физически изношены и морально устарели. В
то же время, коммунальное хозяйство потенциально привлекательная сфера для
инвесторов — рынок сбыта коммунальных услуг будет всегда. Создание факторов для
привлечения частных инвесторов в коммунальную сферу — это задача не отдельно взятого
предприятия. В решении данного вопроса необходимо взаимодействие представителей
органов государственной власти и местного самоуправления и частных инвесторов.

Отношение коммунальных предприятий,
представителей органов государственной власти и местного самоуправления к
проблеме ответственности за результаты производственно-хозяйственной
деятельности для предприятий коммунального комплекса должно быть кардинальным
образом изменено. В ходе исследования выявлено, что большинство коммунальных
предприятий являются муниципальными и многие из них, зачастую, не заботятся об
устойчивом финансовом положении, рентабельности и платежеспособности. Невысокая
заработная плата работников, зависимость от бюджетного финансирования,
ограниченная самостоятельность муниципальных унитарных предприятий способствуют
ослаблению ответственности за осуществление и результаты своей деятельности.

В ходе анализа организационных особенностей,
финансовых отношений и состояния финансов коммунального хозяйства, а также
специфики развития конкурентных отношений в исследуемой сфере была выявлена
необходимость совершенствования государственного регулирования финансов
коммунального хозяйства.

Основные причины, тормозящие процесс
формирования конкурентной среды на рынке услуг жилищно-коммунальной сферы,
можно сгруппировать по следующим направлениям: экономические; административные
(организационные); институциональные; информационные; управленческие;
психологические (ментальные); политико-административные.

Особую роль в решении данных задач играет
местное самоуправление, в связи с тем, что оно непосредственно связано с
интересами, потребностями личности и различных групп муниципального сообщества.

Проходящие процессы по формированию местного
самоуправления затрагивают огромные имущественные преобразования на
муниципальном уровне, оказывают долговременное влияние на весь характер
последующего развития муниципальной экономики, имеют важнейшее значение для
динамики развития экономики региона и страны.

В условиях социально-экономических реформ, проводимых
в стране, центр тяжести в решении многих социально-экономических проблем все
более смещается на уровень муниципального образования. Назрела необходимость в
пересмотре взглядов на место и роль муниципального управления в системе
хозяйственных связей на местном уровне.

До современного момента функции по созданию
благоприятной среды жизнедеятельности людей, а также созданию нормальных
общеэкономических условий для деятельности предприятий и организаций относились
к компетенции всех уровней власти. Однако сегодня пришло осознание того, что
именно на муниципальном уровне реализация этих функций будет наиболее
эффективна. Проблема стабилизации и развития экономики муниципального
образования и повышения её эффективности в решении социально-экономических проблем
на сегодняшний день едва ли не главная в реформировании местного
самоуправления.

Актуальной представляется задача выявления
сущности общественных взаимоотношений местного уровня, неизменным участником
которых является человек с его потребностью в благоустроенном жилище и
комфортности среды обитания. Необходимо определить аспекты управленческих
действий, направленных на скорейшее удовлетворение потребностей населения в
качественном и доступном жилье и коммунальных услугах на муниципальном уровне.

Процесс формирования управления предприятиями
ЖКХ требует дальнейшей теоретической разработки, уточнения содержания
категориального аппарата, анализа исторически сложившейся российской
особенностей не только различных сфер жизнедеятельности населения и форм управления,
но и российской ментальности, то есть всего того, что определяет общие
закономерности развития России.

Цель работы заключается в формировании
теоретических и практических общеметодологических подходов к реформированию
управления ЖКХ; разработке рекомендаций по совершенствованию системы управления
жилищно-коммунальной сферой, направленных на повышение эффективности ее
функционирования.

Достижение данной цели предполагало постановку и
решение следующих задач:

определение природы реализации экономических
интересов хозяйствующих субъектов в отрасли ЖКХ России;

исследование особенностей управления ЖКХ;

определение принципов и методов управления,
образующих особенности условий функционирования ЖКХ;

анализ системы управления ЖКХ города
Санкт-Петербурга и разработать предложения по совершенствованию этой системы;

построение теоретической модели организационной
структуры управления ЖКХ;

практические рекомендации по повышению
эффективности управления ЖКХ.

жилищный коммунальный
управление организационный

Глава 1. Анализ структуры и экономического
состояния жилищно-коммунального комплекса и основные проблемы его развития

.1 Структурные особенности и принципы
реформирования системы ЖКХ

Социально-экономические отношения в отрасли
производства жилищно-коммунальных услуг являются составной частью
воспроизводственной характеристики общественной системы отношений:
производства, распределения, обмена и потребления произведенных услуг.

Под сферой жилищно-коммунальных услуг
муниципального образования следует понимать совокупность потребительных
стоимостей материальных и нематериальных благ в виде полезных эффектов и
дифференцированных индивидуальных ценностей, удовлетворяющих потребности людей,
проживающих на территории конкретного муниципального образования.

Муниципальное хозяйство — это совокупность
предприятий и учреждений, осуществляющих на территории муниципального
образования хозяйственную деятельность, направленную на удовлетворение
коллективных (общественных) потребностей его населения.

По роли в решении вопросов местного значения
можно выделить несколько видов муниципального хозяйства и расположить их в
порядке возрастания этой роли.

. Коммунальная модель муниципального хозяйства.
Характеризуется тем, что основную тяжесть затрат на реализацию общественных
интересов и потребностей несут сами жители муниципального образования (коммуны,
общины) и основным ресурсом являются налоги с населения. Главным элементом в
этой системе выступает орган местного самоуправления, который осуществляет как
накопление ресурсов, так и их расходование. Данная модель наиболее приемлема и
существует в наиболее благополучных странах Европы, где права органов местного
самоуправления на ведение хозяйственной деятельности ограничены.
Недостаточность ресурсов для исполнения задач, возложенных на местное
самоуправление, восполняется государством.

. Коммунально-рентная модель муниципального
хозяйства. От предыдущей отличается тем, что предусматривает участие органов
местного самоуправления в отрасли использования ресурсов территории и в ее
развитии через предоставление им ограниченных прав в финансово-кредитной
деятельности и права ресурсной ренты, т. е. налоги с населения дополняются
обложением производителя продукции и услуг на территории муниципального
образования.

. Муниципально-рентная модель муниципального
хозяйства подразумевает, что основное бремя по обслуживанию интересов населения
и решению вопросов местного значения несут органы местного самоуправления, для
чего им предоставляется возможность стать полноценным хозяйствующим субъектом
на своей территории.

Та или иная модель не существует в чистом виде,
однако роль и место того или иного элемента в различных странах существенно
отличаются друг от друга. Наличие той или иной модели зависит от огромного
числа факторов, главными из которых являются:

объем компетенции органов местного
самоуправления, определенный законодательством.

наличие и характер основных ресурсов территории.

наличие квалифицированных кадров в органах
местного самоуправления и муниципальных предприятиях.

налогоспособность населения.

В условиях становления рыночных отношений идет
поиск новых организационных форм муниципального управления, способных
реализовать новые задачи. Местные органы управления должны при этом опираться
на экономическую основу. Такой основой могут стать долгосрочные нормативные
отчисления в местный бюджет от прибыли предприятий независимо от их
ведомственной принадлежности за трудовые и природные ресурсы, штрафы за
загрязнение окружающей природной среды и пр.

Конституционный запрет на вмешательство федеральных
органов в бюджетную политику регионов резко ограничивает возможности
федеральных властей понуждать регионы и муниципальные образования к
осуществлению рациональных изменений в структуре расходов их бюджетов (прежде
всего расходов на ЖКХ).

Бюджетные отношения между регионами и
муниципальными образованиями урегулированы хуже, чем между центром и регионами.
Собственно региональные и местные бюджеты близки по объему (в ряде регионов
бюджеты соотносятся как 50/50). В то же время расходные полномочия субъектов
Федерации и местных бюджетов различаются качественно. Расходы на образование,
здравоохранение, социальную политику и жилищно-коммунальное хозяйство
практически целиком лежат на муниципалитетах. В среднем по России на долю
местных бюджетов приходится 80% социальных расходов консолидированных бюджетов
субфедерального уровня. Расходы собственно региональных бюджетов в основном
направлены в производственную сферу. В этих условиях у муниципальных
образований отсутствует перспектива: нет бюджетов развития, а текущие бюджеты
форсируются с дефицитом расходов на городское хозяйство.

Решение указанных проблем состоит в
совершенствовании комплекса правовых, финансово-экономических и
структурно-организационных мер, обеспечивающих эффективное управление
муниципальным хозяйством, согласованное по ресурсам, срокам, приоритетным
направлениям развития сфер жизнедеятельности муниципального образования.

Проблемы сферы ЖКХ муниципальных образований
могут носить как местный характер, быть связанными с конкретными муниципальными
образованиями, так и глобальный характер — общие для всех муниципальных
образований страны. Множество социально-экономических, политических и других
проблем управления ЖКХ муниципального образования сегодня приходится решать
местным органам власти самостоятельно. Решение этих проблем возможно только в
условиях стабильно функционирующей и развивающейся экономики муниципального
образования. От того, как работают предприятия ЖКХ, как функционирует малый
коммерциализация в этой отрасли, каков инвестиционный климат, сложившийся на
территории муниципального образования, какими ресурсами она обладает во многом
зависит решение социально-экономических проблем благосостояния населения
муниципального образования.

Стратегия реформы ЖКХ на муниципальном уровне
обуславливает установление и обеспечение исполнения четких и прозрачных «правил
игры» в организации функционирования жилищно-коммунального хозяйства и
финансировании. Предприниматели могут привнести в жилищно-коммунальное
хозяйство два столь необходимых ему элемента: новые технологии менеджмента и
инвестиции.

Сущность муниципального управления проявляется в
его функциях. Функции управления могут быть разделены на общие, которые присущи
всем уровням управления, и частные, которые учитывают особенности конкретного
уровня управления, особенности направления управления на конкретный управляемый
объект.

Общие функции управления выступают неотъемлемой
составляющей муниципального управления ЖКК и решают наиболее принципиальные
вопросы и проблемы, имеющие общий для всего коммунального сектора и населения
муниципального образования характер

К частным функциям муниципального управления ЖКК
можно отнести непосредственное согласованное управление конкретным
предприятием, группой предприятий однородной направленности. Особенности
частных функций муниципального управления жилищно-коммунальным комплексом
определяет набор факторов, влияющих на данную сферу: экономических,
производственных, социальных, географических, демографических.

Частные функции управления могут реализовываться
в виде создания различных отделов в муниципальном образовании или в виде одного
отдела с множеством специалистов по различным направлениям ЖКХ. Структура
управления ЖКК на муниципальном уровне представлена на рис. 1.

Рис. 1. Структура управления ЖКХ на
муниципальном уровне

Одним из основных и насущных вопросов
управляющей деятельности муниципалитетов является формирование механизма
управления жилищно-коммунальным комплексом. От него всецело зависит результат
экономического поведения конкретного человека, группы людей, организации, общества.
В классическом теоретическом представлении механизм управления рассматривается:
как некое управленческое воздействие; как действие субъектов управления; как
субъектно-объектные взаимосвязи; как совокупность действий и методов
воздействия. Представленные понятия механизма управления существенно
расходятся, и не все они в достаточной мере убедительны.

Механизм управления может быть рассмотрен как
система управленческого воздействия на экономические отношения между субъектами
управления, ведущими целенаправленную деятельность по управлению организацией
на основе различных методов. Основная задача муниципального управления —
формирование механизма управления в ЖКК, позволяющего эффективно
функционировать в постоянно меняющихся условиях в рыночных условиях. Система
управления ЖКК представляет собой единый механизм, каждый элемент которого
выполняет предназначенную ему функцию, взаимосвязанную с функциями других
элементов. Структура механизма муниципального управления ЖКК представлена на
рис.2.

Рис.2. Структура механизма муниципального
управления ЖКК

К структуре механизма управления в ЖКК на
муниципальном уровне может быть отнесено формирование эффективных взаимосвязей
в отрасли ЖКХ между субъектами и объектами на уровне муниципалитета, а также
понимание сущности экономических отношений участников в отрасли ЖКХ сквозь
призму взаимодействия и реализации экономических потребностей и интересов
человека.

Наряду с рассмотренными положениями,
существенным для теории и для практики является отсутствие четкого понимания
относительно элементов механизма управления. Действенное использование этого
механизма в значительной степени затрудняется отсутствием понимания
составляющих его элементов и характера их взаимодействия, в результате чего
ослабляется управленческое влияние.

В научной литературе имеет место мнение, что
механизм управления не может включать цели, функции, принципы и методы
управления. Данная постановка вопроса не оправдана. Из-за достаточно
противоречивых определений не видно сути вопроса, его глубины. Лежащие на
«поверхности» трактовки управленческого процесса, а также наделение его
механизма множественными управленческими элементами не могут в достаточной
комплексности представить всю концепцию данного аспекта. Отрицание роли
принципов и целей в механизме управления, постановка того, что они существуют
независимо и вне механизма управления нарушает позиции подхода диалектического
единства, нарушается диалектическая взаимосвязь общего и частного. Признание
роли комплексности элементов общих и частных характеристик обогатит механизм
управления, придаст ему гибкость, динамизм, качественную составляющую, что так
не хватает сегодня в постановке механизма управления в организациях и
общественных системах.

Анализ остроты широкого круга вопросов
управления сферой ЖКК подтверждает, что эта задача управления приобретает
необходимость коренного реформирования, а сама система управления ЖКК требует
глубоких преобразований. Особенно эта проблема заслуживает внимания на
муниципальном уровне, как наиболее значимом в непосредственном приближении в
экономических отношениях между людьми на первичном уровне управленческого
воздействия экономической власти государства.

Формировать адекватную рыночным отношением
структуру ЖКК сегодня требуется в условиях особенностей местного
самоуправления. В соответствии с этим, количественные показатели позволяют
оценивать уровень развития предприятий и организаций ЖКК в отдельных
муниципальных образованиях.

Рассматривая особенности муниципального управления
сферой ЖКК, хотелось бы отметить, что они формируются под воздействием факторов
как эндогенного, так и экзогенного характера, которые, в свою очередь,
порождают проблемы управления.

Эндогенные факторы будут включать в себя: особые
свойства товаров и услуг, предоставляемых ЖКХ населению; условия и способы
производства товара или услуги ЖКХ; рыночное сегментирование; движение товаров
и услуг ЖКХ от производителя к потребителю; затратный механизм финансового
обеспечения благоустройства; авторитет как составляющая власти местного
самоуправления; управленческая проблема кадрового потенциала, квалификации
административного аппарата; материально-техническое обеспечение управленческой
работы; информационная культура управленческой работы; инновационные аспекты
управления.

Под экзогенными факторами понимается независимое
от субъекта и объекта управления внешнее воздействие, оказываемое на
управление. К таким факторам можно отнести: политическое воздействие; рыночную
среду; государственное регулирование на федеральном уровне; процессы
глобализации и интеграции в мировое сообщество; бюджетно-налоговую политику
государства; обеспеченность муниципального образования основными ресурсами.

Меры, принимавшиеся для преобразования
жилищно-коммунальной сферы на протяжении последних лет, дали некоторые
положительные результаты. Существенно изменилась структура собственности
жилищного фонда Российской Федерации. После приватизации доля частного
жилищного фонда составила почти 70% (включая жилищные и жилищно-строительные
кооперативы). Успешно реализуется программа адресной социальной помощи в виде
компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг гражданам с низкими
доходами. В двух десятках регионов проводится эксперимент по использованию
новой экономической модели реформы жилищно-коммунальной отрасли путем внедрения
системы персонифицированных социальных счетов граждан. Продолжается процесс
передачи муниципалитетам государственного и ведомственного жилищного фонда.
Существенные изменения произошли и в форме участия бюджетов в жилищном
строительстве. Частные компании и индивидуальные застройщики обеспечивают более
половины ввода нового жилья.

Однако доминирующей тенденцией последних лет
стал резкий рост тарифов и оплаты населением услуг ЖКХ (в 2011 году средний по
стране уровень оплаты населением ЖКУ составил 81,6% (при установленном
федеральном стандарте 90%). Сохраняется высокая зависимость от бюджетных
дотаций производителей жилищно-коммунальных услуг. Практически не происходит
привлечение частных подрядных организаций к управлению жилищным фондом и
объектами коммунальной инфраструктуры, в отрасли эксплуатации жилья также не
удалось пока создать полноценный рынок подрядных услуг, в связи с тем, что
привлекательные для коммерциализации условия, прежде всего налоговые, до сих
пор четко не сформулированы. Углубляется несоответствие между темпами роста цен
на ресурсы и на услуги ЖКХ и уровнем доходов населения.

Критически снизились капитальные затраты на
содержание жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры, которые все еще в
основном осуществляются за счет местных бюджетов. Как следует из заключения
Главного контрольного управления Президента РФ, по результатам проверки ЖКХ
износ инженерного оборудования в ЖКХ достиг 73%, инженерных сетей — 65%. Потери
тепла при эксплуатации энергетического оборудования и систем теплоснабжения
достигают 60% при норме 16%. Количество аварий и нарушений в работе
коммунальных объектов выросло за последние 10 лет в 5 раз.

Необходимость активного участия государства в
обеспечении нормального функционирования ЖКХ определяется тем, что ЖКХ является
не просто одной из отраслей экономики, но сферой жизнеобеспечения российских
граждан, т.е. фактором, обуславливающим состояние национальной безопасности.

Глубокого реформирования в отрасли ЖКХ за эти
годы не произошло. В целом система функционирования жилищно-коммунальной
отрасли остается неэффективной, обеспечить осуществление модернизации ЖКХ и
приостановить нарастание негативных тенденций в отрасли не удалось. Серьезной
проблемой является отсутствие комплексного подхода к реформированию
жилищно-коммунальной сферы.

.2. Состояние жилищно-коммунального комплекса
Санкт-Петербурга

В целях характеристики управленческого
воздействия на субъекты ЖКХ в муниципальном образовании можно использовать
следующую модель организационной структуры управления ЖКХ муниципального
образования, представленную на схеме на рис 7.

Рис 3.Организационная структура управления ЖКХ
муниципального образования

Жилищный кодекс рассматривает управление
жилищным фондом или управляющей компанией, или каким-либо юридическим
объединением собственников жилья. Можно интегрированную модель управления,
представленную на рис. 4.

Рис. 4. Интегрированная взаимосвязь управляющей
компании и юридических представителей собственников жилья

Данная модель управления наиболее полно
реализует потребности и интересы соучастников этого процесса. Положительными
факторами являются:

Совместное планирование управленческой
деятельности на год с учетом взаимных интересов.

Оперативное сопровождение организационной и
корректирующей деятельности по управлению жилым фондом.

Наиболее полная реализация контрольных функций
за деятельностью управляющей компании по техническому обслуживанию.

Взимание денег на капитальный и текущий ремонт
дома производится на счета юридических объединений (ТСЖ, ПО, ЖСК) и ими же
осуществляется контроль над их использованием.

Членские взносы членов юридических объединений
(ТСЖ, ПО, ЖСК) позволяют улучшать качественные и количественные характеристики
технического обслуживания и комфортности жизнедеятельности.

Юридический и финансовый суверенитет юридических
объединений (ТСЖ, ПО, ЖСК) способствует наиболее полной реализации свободы
выбора экономических действий, прозрачности договорных отношений, высокой
степени ответственности сторон.

Юридические объединения (ТСЖ, ПО, ЖСК) выступают
как организованная часть населения местного сообщества имеющая реальную
хозяйственную силу во взаимоотношениях с другими субъектами муниципального
жилищно-коммунального рынка.

На основе структуры определены задачи и функции
управления ТЭК и ЖКХ в Санкт-Петербурге

Таблица 1.

Задачи и функции управления ЖКХ

Управленческие
задачи

1.Осуществление
на территории Санкт-Петербурга единой государственной политики в отрасли
развития топливно-энергетического хозяйства и жилищно-коммунального хозяйства
в соответствии с законодательством Российской Федерации. 2.Участие в выработке
и реализации государственной жилищной политики. 3.Осуществление в
установленном порядке государственного контроля за использованием и
сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также
соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям.

Функциональная
нагрузка

1.Разрабатывает
и реализует областные целевые программы в отрасли развития ТЭК и ЖКХ, в
установленном порядке выносит их на утверждение. 2. Осуществляет на
территории города координацию работы и методическое руководство по
формированию и реализации федеральных целевых программ в отрасли ТЭК и ЖКХ,
национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».
3.Оказывает органам местного самоуправления методическую и методологическую
поддержку по вопросам повышения эффективности ЖКХ, совершенствования
эксплуатации и управления жилищным фондом, содействует созданию и
функционированию ТСЖ и иных форм самоорганизации граждан в жилищной отрасли.
4.Осуществляет мониторинг объектов жизнеобеспечения, выявление критических
объектов с целью повышения эффективности использования
топливно-энергетических ресурсов и оснащения предприятий и организаций,
находящихся на территории города, приборами и системами учета расхода
энергоресурсов. 5.Проводит региональный анализ развития ТЭК и ЖКХ города,
вносит в установленном порядке предложения по приоритетным направлениям и
формам его государственной поддержки. 6.Принимает участие в организации
конкурсного отбора инвестиционных проектов по модернизации инженерной
инфраструктуры ТЭК и ЖКХ города. 7.Вносит предложения для утверждения
администрацией города графиков перевода потребителей города на резервные виды
топлива при похолоданиях в осенне-зимний период и аварийного ограничения
подачи природного газа промышленным предприятиям. 8.Разрабатывает
топливно-энергетический баланс города и вносит предложения по его утверждению
в установленном порядке. 9.Подготавливает разрешения администрации города на
использование видов топлива, в том числе природного газа, для строящихся и
реконструируемых котельных и топливопотребляющих установок предприятий и
организаций, расположенных на территории города. 10.Обеспечивает в пределах
своей компетенции совместно с органами местного самоуправления разработку и
реализацию мероприятий по подготовке отрасли к работе в осенне-зимний период.
11.Разрабатывает размеры региональных стандартов нормативной площади жилого
помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости ЖКУ и максимально
допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных
услуг в совокупном доходе семьи. 12.Разрабатывает и контролирует соблюдение
нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и
газоснабжению. 13.Оказывает практическую помощь предприятиям ЖКХ в расчетах
цен и тарифов на жильё и коммунальные услуги, участвует совместно с
заинтересованными органами исполнительной власти города в проверках
обоснованности формирования и расчета цен и тарифов на жилищно-коммунальные
услуги. 14.Признает в установленном порядке жилые помещения жилищного фонда
города непригодными для проживания. 15.Осуществляет в установленном
законодательством порядке контроль: -за использованием и сохранностью
жилищного фонда независимо от его формы собственности; -соответствием жилых
помещений и коммунальных услуг установленным требованиям; -за техническим
состоянием жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в
многоквартирном доме и их инженерного оборудования, своевременным выполнением
работ по их содержанию и ремонту в соответствии с действующими
нормативно-техническими и проектными документами; -за соблюдением правил
пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями. 16.Оформляет
результаты контрольных мероприятий актами проверок, выдаёт предписания на
устранение выявленных нарушений действующих норм и правил, составляет
протоколы. 17.Участвует в разработке отраслевых соглашений по вопросам оплаты
труда и социальных гарантий работникам ЖКХ, осуществляет мониторинг
заработанной платы и численности работников предприятий ЖКХ. 18.Вносит предложения
по созданию, реорганизации и ликвидации городских организаций ЖКХ.
19.Оказывает содействие предприятиям и организациям ЖКХ в подготовке и
переподготовке работников в учебных заведениях.

В отрасли управления процессами экономических
отношений в ЖКХ города реализовывалась на практике созданная система управления
ЖКХ муниципальных образований. Финансовые показатели организаций коммунального
хозяйства Санкт-Петербурга представлены в таблице 2.

Таблица 2.

Финансовые показатели организаций коммунального
хозяйства Санкт-Петербурга

Финансовые показатели организаций коммунального хозяйства в субъекте РФ	Ед. изм.	2009	2010	2011
Доля организаций коммунального хозяйства (ОКК), завершивших финансовый год с отрицательным финансовым результатом, в том числе по видам деятельности (в соответствии с ОКВЭД):	%	32	19	11,6
а) Водоснабжение	%	79,7	81,8	53,1
б) Водоотведение	%	55	70,0	47,9
в) Теплоснабжение	%	70	48,2	32,1
г) Электроснабжение	%	39,2	20,5	11.0
Доход организаций коммунального хозяйства в целом по субъекту Российской Федерации, в том числе по видам деятельности:	тыс. руб.	3100338,0	3448926,3	4001722,7
а) Водоснабжение	тыс. руб.	276340,1	322323,0	381168,4
б) Водоотведение	тыс. руб.	204450,1	235066,9	267691,0
в) Теплоснабжение	тыс. руб.	1168818,9	1406109,4	1533000,0
г) Электроснабжение	тыс. руб.	1450728,9	1485427,0	1819863,0

Данные таблицы свидетельствуют об улучшении
эффективности функционирования организаций коммунального хозяйства, что
проявляется в снижении доли предприятий с отрицательным финансовым результатом.
В данной отрасли наиболее эффективно функционируют предприятия водоснабжения и
электроснабжения. Несмотря на то, что функционирование всех организаций
характеризуется увеличением финансовых результатов, следует говорить о
недостижении потенциально возможного уровня эффективности функционирования.
Данные финансовые показатели определяются организационно-экономическими
особенностями функционирования данных предприятий, представленными в таблице 3.

Таблица 3.

Показатели управления муниципальным имуществом в
коммунальном секторе Санкт-Петербурга

Управление муниципальным имуществом в коммунальном секторе:	Ед. изм.	Право хозяйственного ведения	Договоры аренды (долгосрочные)
Доля ОКК осуществляющих на 01.01.2012 управление муниципальным имуществом в коммунальном секторе на следующих основаниях	%	35,6	64,4
а) Водоснабжение	%	78,1	21,9
б) Водоотведение	%	79,1	20,9
в) Теплоснабжение	%	60,6	39,4
г) Электроснабжение	%	13,2	86,8

Анализ показателей управления имуществом
предприятий свидетельствует о том, что большая часть предприятий функционирует
на основе договоров аренды. Однако, данный вывод не распространяется на
предприятия водоснабжения и водоотведения.

Важнейшей задачей государства являются
координация основных мероприятий реформы ЖКХ с другими проводимыми реформами и
обеспечение согласованности действий на федеральном, региональном и местном
уровнях.

Платежеспособность населения стала очевидным
ограничителем проводимой политики в отрасли ЖКХ . Без роста доходов граждан
никакие стратегии не превратят этот сектор экономики из потребителя бюджетных
средств в доходную сферу. Решить проблему может синхронизация осуществления
жилищно-коммунальной реформы с реформой доходов населения. При этом сама
программа реформы ЖКХ должна содержать механизмы взаимоувязки темпов роста
платежей населения с повышением уровня доходов и снижением затрат в
жилищно-коммунальной отрасли.

Не менее актуальны задачи координации и
сбалансированности процессов реформирования ЖКХ с реформой межбюджетных
отношений. Накопившаяся бюджетная задолженность перед ЖКХ стала одной из причин
ухудшения его финансового положения. В настоящее время средства федерального
бюджета на нужды ЖКХ предусматриваются в Фонде компенсаций на субвенции и
субсидии на возмещение льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг, а также в
Фонде софинансирования социальных расходов, большая часть которого направляется
на субвенции для малообеспеченных семей по оплате ЖКУ. Остается актуальной и
нуждается в решении проблема целевого использования этих средств. В условиях
перехода на новые условия функционирования региональных и местных бюджетов в
изменении подходов нуждается и механизм трансфертов. Необходим более полный
учет региональных особенностей при утверждении стандартов и нормативов ЖКУ,
используемых при расчете распределения по субъектам Федерации средств Фонда
финансовой поддержки регионов.

Успех реформирования во многом будет
определяться тем, насколько полноценно будут финансово обеспечены расходные
обязательства по поддержке ЖКХ , которые передаются на муниципальный уровень.
При этом одной из наиболее сложных проблем финансового обеспечения полномочий
ОМСУ по реформированию ЖКХ является усредненный подход в расчетах Минфина,
который слабо учитывает дифференциацию конкретных территорий по уровню
бюджетной обеспеченности и доходов населения. Так, перераспределение расходных
полномочий рассчитывается на общую сумму консолидированного бюджета регионов в
масштабах всей страны. Между тем речь должна идти о достаточности бюджета
каждой территории с учетом особенностей ее налогового потенциала. Поэтому
целесообразно при принятии Закона о федеральном бюджете на очередной год
рассматривать консолидированный бюджет РФ в разрезе консолидированных бюджетов
каждого субъекта Федерации.

Решение задачи регулирования рынков жилья на
макроуровне, оценки социальной приемлемости положения дел в целом требует
усиления государственного наблюдения и косвенного регулирования
макроэкономических показателей рынков жилья. Государство и муниципальные власти
не должны ухудшать работу рынков жилья мелочным вмешательством: они не в
состоянии контролировать каждого, но зато такое вмешательство усиливает
коррупцию. В то же время требуется помощь властей населению и частному сектору
в отрасли стратегического планирования, в организации долгосрочной финансовой
устойчивости жилищной сферы.

Органы местного самоуправления, являясь
собственниками имущества в жилищно-коммунальном хозяйстве, обязаны организовать
квалифицированное управление этим имуществом. Для этого они должны нанимать
такие управляющие компании (муниципальные предприятия или организации другой
формы собственности), которые будут самостоятельны в принятии управленческих
решений при контроле со стороны собственника; стимулировать создание
объединений собственников жилья. При формировании договорных отношений с
ресурсоснабжающими предприятиями ЖКХ целесообразно, чтобы со стороны заказчика
услуг выступали совместно управляющая компания и администрация муниципального
образования. В этом случае управляющая компания будет нести ответственность в
пределах платежей населения, а администрация МО — в пределах сумм бюджетного
дотирования предоставляемых услуг. Главное — найти паритет интересов
муниципалитета, инвестора и населения. Одним из возможных стимулов создания
объединений жильцов было бы введение механизма адресной помощи объединениям
собственников. В настоящее время декларируемое равенство прав на финансовую
поддержку граждан, входящих в ТСЖ , и остальной части населения не реализуется,
что ведет к возникновению задолженности ТСЖ перед коммунальными службами.

Должны быть созданы механизмы, которые обеспечат
профессиональное конкурентное управление жилищным фондом. При этом собственник
(в том числе муниципалитет) или их объединение (товарищество собственников
жилья) будет выбирать ту управляющую компанию, которая в пределах заданных ей
финансовых ресурсов обеспечит наилучшее содержание здания и предоставление
жилищно-коммунальных услуг. Решать эти задачи такая управляющая компания может
через заключение договоров с другими организациями, а также собственными
силами.

Необходимо обеспечить открытость процесса
тарифного регулирования для заинтересованных сторон, предусмотрев возможность
публичных слушаний на заседаниях регулирующего органа, а также порядок
привлечения представителей потребителей к процессу регулирования. Процедуры
тарифного регулирования должны работать на развитие механизмов партнерства
органов государственной власти и местного самоуправления, коммерциализации и
населения.

Важная задача — стимулирование через договорные
отношения перехода на приборный учет потребляемых ресурсов, на возможность
потребителем регулировать объем потребления (например, теплоносителя) и на
оплату по фактическому потреблению ресурсов.

Стоимость жилищно-коммунальных услуг в РФ и их
реальная себестоимость несоизмеримы с доходами большей части граждан. Ни в
развитых странах, ни в странах с переходной экономикой оплата ЖКУ не играет
такой большой роли в бюджетах домохозяйств, как в России. Так, доля расходов на
ЖКУ колеблется от 9,2% совокупного семейного дохода в Австрии до 3,4% в Швеции;
в Венгрии — 10,8%; в Польше — 9,9%. По выводам многих специалистов, доля
платежей за ЖКУ не должна превышать 10% от семейного дохода, так как за
пределами этой цифры начинается быстрый рост неплатежей, а, кроме того,
превышение этой доли для малообеспеченных семей ведет к необходимости
отказываться от жизненно важных товаров и услуг, в том числе связанных с
питанием, лечением и образованием.

Переход от политики прямого финансирования из
бюджетов соответствующих уровней к принципам самоокупаемости предприятий ЖКХ
делает актуальным изменение подходов к принципам налогообложения в
жилищно-коммунальной отрасли. Одной из наиболее острых проблем является
растущее бремя налоговых выплат, которые приводят к росту цен и в основном
перекладываются на население. С 1 января 2006 года начал действовать новый
порядок взимания НДС, согласно которому от налога на добавленную стоимость
освобождены только услуги по предоставлению в пользование жилых помещений, в то
время как остальные коммунальные услуги облагаются НДС в размере 18%;
одновременно отменена льгота по уплате НДС за эксплуатацию и ремонт жилья. К
тому же налог на добавленную стоимость напрямую зависит от объемов и видов
потребляемого топлива и транспортных затрат, которые сильно дифференцированы по
регионам. Причем в силу объективных причин большая налоговая нагрузка
приходится на отдаленные северные районы, где из-за суровых
природно-климатических условий потребность в теплоснабжении особенно велика.

Проблема стимулирования притока инвестиций в
модернизацию жилищно-коммунальной инфраструктуры требует изменения режимов
взимания НДС и возможной отмены этого налога в отраслях ЖКХ в период
осуществления реформ. Проблемой, требующей решения, является вопрос о налогообложении
инвестиций, идущих на модернизацию основных фондов и капитальное перевооружение
коммунальной инфраструктуры. Так, при том уровне износа основных фондов,
который существует сегодня в ЖКХ , доля амортизации в структуре затрат
составляет 1-3%. Очевидно, что замена оборудования увеличивает долю амортизации
до 30-40%, что приведет к резкому увеличению затрат, росту НДС и соответственно
— к росту тарифов для населения. Необходимо предусмотреть нормы, снижающие
налоговую нагрузку для предприятий, осуществляющих крупные капитальные проекты
в жилищно-коммунальной отрасли. Важнейшая задача — стабилизация налоговой
политики. Надо определить условия налогообложения в ЖКХ , закрепив на
перспективу уровень нагрузки на инвестора. В любом случае большая ясность в отношении
налоговой политики будет способствовать снижению рисков для инвесторов в сферу
ЖКХ .

Перспективным направлением развития должно стать
постепенное сокращение доли расходов на капиталовложения в коммунальную
инфраструктуру из текущего бюджета при одновременном росте доли средств
инвесторов и собственных средств коммунальных предприятий. Одним из путей
осуществления данных капиталовложений будет являться передача российским и
иностранным инвесторам на основании заключаемых договоров концессии (или договор
управления объектами коммунальной инфраструктуры) объектов инженерной
инфраструктуры.

Предусматриваемые в региональных и местных
бюджетах средства на поддержку ЖКХ крайне недостаточны и не решают проблем у
убыточности и платежеспособности предприятий отрасли. Однако объем
государственных инвестиций недостаточен не только для реализации каких либо
крупных проектов, но и в качестве гаранта аккумулирования средств из других
источников. Возникает ситуация, когда недостаточное финансирование не позволяет
осуществлять модернизацию отраслевой инфраструктуры, а это, в свою очередь,
снижает эффективность использования ресурсов и еще более усиливает «ресурсное
голодание» сферы ЖКХ , в тоже время включение средств на модернизацию в тарифы
для населения будет иметь негативные социальные последствия.

Между тем сфера ЖКХ, по своей природе,
привлекательна для инвестиций: огромный и растущий рынок ЖКУ, ежегодный объем
которого составляет 700-750 млрд. руб.; гарантированный сбыт продукции и услуг;
значительный потенциал сокращения управленческих, технологических и
эксплуатационных затрат. Для кардинального изменения ситуации в отрасли
необходимо создать условия для значительного увеличения финансирования данной
сферы из внебюджетных источников, создавая условия для повышения
привлекательности этой сферы для частного коммерциализации и кредитования со
стороны банковского сектора. Значительный инвестиционный потенциал отрасли
должен быть задействован для создания надлежащей системы мотивации,
экономической заинтересованности коммерциализации.

Вхождение коммерческих структур в сферу
эксплуатации коммунальных систем стимулирует создание конкурентных условий в
отрасли предоставления услуг ЖКХ . Первый опыт функционирования частного
коммерциализации (в частности, компаний «Российские коммунальные системы»,
«Межрегиональная инвестиционная строительная коммунальная компания»,
«Российские коммунальные инвестиции») показывает, что средства вкладываются не
в модернизацию, а в краткосрочные инвестиционные проекты, связанные с текущим ремонтом.
Во многом это объясняется тем, что частные компании работают в основном на
правах аренды, что не способствует долгосрочным капитальным вложениям. Здесь
первоочередная задача — принятие Закона РФ о концессионных механизмах в
жилищно-коммунальном хозяйстве. Необходимо содействие государства
распространению позитивного опыта работы частного коммерциализации, в том числе
малого и среднего, в регионах и муниципальных округах.

Необходимо добиться взаимосвязанного развития
различных сегментов недвижимости в жилищной отрасли: нового строительства,
улучшения существующей застройки, повышения эффективности управления жилой
недвижимостью, замещения старых строений. При этом необходима дальнейшая
переориентация с государственного строительного комплекса на субъекты частного
строительного рынка. Одной из мер, способствующих этому, должна стать
повсеместная практика размещения государственного и муниципального заказа
исключительно на конкурсной основе.

Ответственным органам власти необходимо
существенно упростить административные процедуры согласования новых
строительных проектов и получения разрешительной документации с тем, чтобы они
стали более прозрачными, фиксированными по срокам и понятными для частных
застройщиков и не носили по существу запретительного характера для многих из
них. Потребуется преобразовать действующие процедуры таким образом, чтобы права
собственности на земельные участки могли приобретаться застройщиками на
начальных стадиях инвестиционно-строительного процесса, а не в конце его, как это
происходит сейчас. Это позволит создать правовые предпосылки для развития
системы кредитования строительства под залог земельных участков и вновь
создаваемых объектов жилищного строительства.

К числу необходимых мер, которые в состоянии
предпринять государство для снижения рисков инвестиций в строительство,
относятся:

упрощение процедур и усиление правовых гарантий
землепользования и застройки через введение системы правового зонирования;

вовлечение в оборот земельных участков под
застройку с гарантированными правами собственности;

развитие системы прав на вновь создаваемые на
земельных участках объекты недвижимости.

Необходимое градостроительное обеспечение
максимально эффективного использования территории поселений должно включать
взаимосвязанные процессы правового зонирования, разработки системы документации
градостроительного планирования и проектирования, и на местном уровне —
введение в городах правового зонирования и местных нормативов, осуществление
межевания, подготовке земельных участков как объектов недвижимости, вовлекаемых
в оборот и становящихся объектом залога и получения кредита под жилищное и иное
строительство.

Стратегическим направлением предоставления
земельных участков под жилую застройку должно стать повышение роли и
эффективности конкурентных механизмов предоставления земельных участков в
собственность, создание единых объектов недвижимости с равными правами на
земельный участок и на все, расположенные на нем строения. Право на
внеконкурсное предоставление участка под строительство (кроме муниципального
жилья) может быть предоставлено только при отсутствии заявок для участия в
торгах. Исключением может быть прямой запрет в федеральном законодательстве
передачи данного участка в собственность. В таком случае участок подлежит
предоставлению на открытых торгах в долгосрочную аренду.

Для улучшения жилищных условий населения важно
не только увеличение объемов вводимого нового жилья, но и, главным образом,
повышение его качества. Техническая политика жилищного строительства должна
быть направлена на стимулирование применения высококачественных современных
строительных технологий; использование прогрессивных строительных материалов и
конструкций в жилищном строительстве с ориентацией на применение энерго- и
ресурсосберегающих экологически чистых материалов.

Особое внимание следует также обратить на то,
что сложившиеся в настоящее время отношения между участниками инвестиционного
процесса в жилищном строительстве требуют совершенствования нормативной базы,
регламентирующей процесс с момента выдачи разрешения на строительство до полной
готовности объекта, в том числе принятия мер, исключающих возможность
осуществлять строительство без наличия разрешения на него.

Очевидно, что многие положения реализуемой в
настоящее время программы реформы ЖКХ нуждаются в корректировке и дальнейшей
проработке. Изложенные выше предложения в случае их реализации способны
ускорить реформу, придать ей позитивный характер. Жилищно-коммунальная сфера
должна превратится в сферу динамичного развития и социальной стабильности.

.3 Классификация
рынка услуг ЖКХ

Жилищно-коммунальные услуги разделяются по:

) функциональному назначению;

) порядку утверждения цен/тарифов.

В зависимости от функционального назначения
жилищно-коммунальные услуги разделяются на:

) коммунальные услуги (централизованное
снабжение холодной и горячей водой, водоотведение, газо- и электроснабжение,
централизованное отопление, а также вывоз бытовых отходов и тому подобное);

) услуги по содержанию домов и сооружений и
придомовых территорий (уборка внутридомовых помещений и придомовой территории,
санитарно-техническое обслуживание, обслуживание внутридомовых сетей,
содержание лифтов, освещение мест общего пользования, текущий ремонт, вывоз
бытовых отходов и тому подобное);

) услуги по управлению домом, сооружением или
группой домов (балансодержание, заключение договоров на выполнение услуг,
контроль выполнения условий договора и тому подобное);

) услуги по ремонту помещений, домов, сооружений
(замена и усиление элементов конструкций и сетей, их реконструкция,
возобновление несущей способности несущих элементов конструкций и тому
подобное).

Примерные перечни жилищно-коммунальных услуг и
их состав в зависимости от функционального назначения определяются федеральным
органом исполнительной власти по вопросам жилищно-коммунального хозяйства.

В зависимости от порядка утверждения цен/тарифов
на жилищно-коммунальные услуги они разделяются на три группы:

) первая группа — жилищно-коммунальные услуги,
цены/тарифы на которые утверждают специально уполномоченные центральные органы
исполнительной власти;

) вторая группа — жилищно-коммунальные услуги,
цены/тарифы на которые утверждают органы местного самоуправления для
предоставления на соответствующей территории;

) третья группа — жилищно-коммунальные услуги,
цены/тарифы на которые определяются исключительно по договору (договоренностью
сторон).

Цены/тарифы на коммунальные услуги и услуги по
содержанию домов и сооружений и придомовых территорий формируются и
утверждаются органами исполнительной власти и органами местного самоуправления
в соответствии с их полномочиями, определенными законом.

Цель рыночных преобразований российской
экономики — это, в первую очередь, повышение уровня и качества жизни населения
страны. Реализация этой цели позволит сделать национальную экономику
конкурентоспособной на мировых рынках и, в тоже время, обеспечение ее
конкурентоспособности является фактором роста благосостояния населения.
Инструменты достижения этой цели — разгосударствление и приватизация, то есть
наделение граждан РФ собственностью, которая, с одной стороны, должна была
стать одним из важнейших источников их доходов, а с другой, — повысила бы
эффективность управления и функционирования народного хозяйства в целом,
поскольку развитие частной собственности является основой конкуренции, а значит
саморегулирования хозяйственных процессов.

Опуская вопрос о том, почему основная масса
россиян оказалась лишена собственности на средства производства (выявление этих
проблем не входит в задачи нашего исследования), отметим, что всё же абсолютное
большинство граждан России получили собственность — они реализовали своё право
собственности на жилье. Передача жилья в собственность граждан позволила
сформировать рынок жилья, превратить его в товар — в объект купли-продажи,
причем, рынок жилья имеет весьма сложную структуру, не менее сложную
инфраструктуру и по типу конкурентной среды приближается к рынку
монополистической конкуренции, занимая промежуточное положение между ней и
свободной конкуренцией.

Следует отметить, что жилье относится к
социально-значимым жизненно-необходимым товарам, и качество его как товара,
ограничивается только платежеспособным спросом потребителей при том, что
потребительские предпочтения на этом рынке безграничны.

Специфика товара — жильё, как раз и заключается
в том, что его качество, (а, следовательно, и цена) зависят в огромной степени
от удовлетворения потребительских предпочтений реальных или потенциальных (если
товар-жильё уже включен в рыночный оборот) владельцев, которые удовлетворяются
не только продавцами (строителями — первичный рынок; собственниками -вторичный
рынок), но и теми, кто оказывает ему услуги по содержанию данного жилья.
Следовательно, качество услуг по содержанию жилья определяет его стоимость как
товара.

Другими словами, величина стоимости нашей
собственности (ее рыночная цена) в значительной степени определяется не нами —
владельцами, а теми, кто оказывает нам услуги по ее содержанию.

Таким образом, рынок жилья сформирован и
подчиняется рыночным законам функционирования (спрос и предложение, равновесная
цена, сегментация), а рынок услуг ЖКХ еще не сформирован. Его отсутствие
тормозит развитие рынка жилья, деформирует процесс формирования рыночной цены
на нем, а некачественные, навязанные жилищно-коммунальные услуги отрицательно
влияют на стоимость товара — жильё в сторону ее уменьшения, что физически
приводит к порче нашей собственности, а морально — нарушает конституциональное
право граждан на владение жильем.

Таким образом, два этих рынка — рынок жилья и
рынок услуг жилищно-коммунальной сферы -относятся к взаимосвязанному типу
рынков и полноценно развиваться друг без друга не могут, что нарушает как
экономические (владение собственностью), так и юридические (использование,
распоряжение) права граждан. Чтобы решить эту проблему необходимо провести
рыночную реструктуризацию российского ЖКХ и, прежде всего, выяснить, что же
такое реструктуризация и почему в данном случае она лучше, чем просто
одномоментная передача всех предприятий жилищно-коммунальной сферы в частные
руки.

В основе реструктуризации отрасли ЖКХ должно
лежать приспособление, или лучше сказать, приведение внутренних условий ее
функционирования к быстро меняющимся условиям внешней среды. Условия
хозяйствования изменились: на смену планированию пришла частная собственность
и, основанная на ней, предпринимательская деятельность, способная быстро
реагировать на запросы рынка и удовлетворять их более качественно и с
наименьшими затратами, чем это делают предприятия, находящиеся в общественной
(государственной, региональной, муниципальной) собственности.

Низкая эффективность содержащихся (либо
датируемых из государственного бюджета) предприятий жилищно-коммунальной сферы,
объясняется, с одной стороны, отсутствием рыночно-обоснованной цены на
коммунальные услуги, которые, якобы, занижены, поскольку ориентированны на
низкий уровень доходов собственников жилья, а с другой, — недостатком бюджетных
средств, выделяемых на финансирование отрасли. На наш взгляд, и то, и другое не
более чем миф: если сравнить качество предоставляемых услуг с ценой, то она
явно окажется завышенной, поскольку имеет место попытка переложить затраты на
ремонт и обновление инфраструктуры ЖКХ на плечи потребителей. Что же касается
недостатка бюджетных средств, то он зачастую возникает за счет нерационального
их использования, либо за счет элементарного расхищения, поскольку там, где
цена услуг определяется и оплачивается не рынком, ни производитель, ни
потребитель не заинтересованы в снижении издержек (достаточно вспомнить
состояние жилого фонда и тех его помещений, которые находятся в коллективном
пользовании («наше — не моё»).

Опыт первой половины рыночных реформ в РФ
свидетельствует, что рынок услуг ЖКХ формировался, в основном, только за счет
передачи предприятий отрасли в частные руки. Наиболее удачная форма функционирования
приватизированных предприятий связана с организацией открытых акционерных
обществ. Между тем, ОАО само по себе еще не является гарантом эффективного
развития рынка услуг ЖКХ на отдельно взятой территории или на отдельном
предприятии.

При формировании рынка услуг ЖКХ принципиально
важны два обстоятельства:

. Использование маркетинговых методов отбора
наиболее эффективных производителей услуг, которые «выдавят» с рынка
неконкурентоспособные предприятия;

. Привлечение к отбору самих получателей услуг,
поскольку последние перестали быть общественным благом и всё более покупаются
населением (85% российских семей оплачивают 85% стоимости всех услуг ЖКХ).

Какую бы форму управления жильем, определенную
ФЗ №189 «О введении в действие жилищного кодекса РФ», не выбрали собственники
жилья (непосредственное управление; договор с управляющей компанией;
товарищество собственников жилья), им придется проанализировать состояние
внешней среды на ближайшем (территориально) рынке услуг ЖКХ, то есть
самостоятельно заняться исследованием этого рынка и определиться с уровнем цен,
качеством и сроками предоставления услуг, оценить финансовое состояние
предполагаемых партнеров, их рыночные позиции.

Понятно, что сами владельцы жилья в большинстве
своем к этому не готовы. На этот случай закон, ст. 18, предусматривает, что
если этого не сделают собственники жилья, администрации районов вправе провести
открытый конкурс по выбору управляющей компании для владельцев жилья в
многоквартирных домах. В этом случае исследование рынка и оценку рыночных
позиций управляющих компаний должны проводить местные органы управления, в
штате которых должны быть специалисты — маркетологи, либо специалисты —
технологи, хорошо владеющие методами маркетингового исследования рынка ЖКУ.

Глава 2. Экономические особенности эффективной
организации рынка услуг ЖКХ

.1 Анализ безубыточности функционирования
предприятий ЖКХ

Анализ безубыточности предстоит вести не по
конкретному предприятию, а по отрасли в целом, в связи с чем традиционные
методики должны быть отброшены, кроме того, должны быть учтены, особенности ЖКХ
как отрасли.

Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) — одна из
крупнейших отраслей российской экономики, расходы на которую в
консолидированном бюджете страны составляют около 8% от общей суммы бюджетных
затрат. Для поддержания отрасли в рабочем состоянии требуется все больше
средств:

в 1996 г. на дотации ЖКХ из бюджетов всех
уровней ушло около 4% ВВП;

к 2000 г. — около 8%;

по результатам 2015 г. ожидается более 12%.

Несмотря на значительные инвестиции, в настоящее
время более 2/3 из 52 тыс. организаций ЖКХ находятся на грани банкротства.
Ситуация усугубляется невозможностью оценить реальное положение дел, так как в
отрасли не проведены полномасштабная инвентаризация основных фондов и их технического
состояния, а так же рыночная оценка имущества.

Согласно официальным данным на начало 2012 г.
кредиторская задолженность российских предприятий в секторе ЖКХ превысила 320
млрд. руб., а дебиторская — 280 млрд. руб. В последние годы задолженность постоянно
растет. По сравнению с 2000 г. задолженность за 2010 г. увеличилась более чем
на 40%, что свидетельствует об углублении финансового кризиса в ЖКХ. Долги
поставщикам ресурсов и в бюджеты всех уровней по-прежнему в 1,5 раза превышают
долги потребителей и заказчиков услуг предприятий ЖКХ . Значительная часть этой
суммы приходится на государство, поскольку составляет задолженность бюджетов
различных уровней перед организациями ЖКХ .

В течение последнего времени принимались
определенные меры по наведению финансового порядка и устранению причин,
препятствующих реформированию ЖКХ . В частности, с 2003 г. проводится
инвентаризация дебиторской и кредиторской задолженности организаций ЖКХ,
анализируются причины ее возникновения. На основании полученных данных
установлено, что основными причинами возникновения дебиторской задолженности у
организаций ЖКХ явились несвоевременные и неполные расчеты бюджетов всех
уровней по своим обязательствам перед коммунальными службами:

задолженность бюджетов всех уровней по финансированию
предприятий ЖКХ, направленному на возмещение убытков от реализации услуг по
регулируемым ценам, разницы в тарифах на жилищно-коммунальные услуги, льгот и
субсидий по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставленных гражданам;

задолженность муниципальных и государственных
предприятий (учреждений) перед поставщиками энергоресурсов;

задолженность потребителей жилищно-коммунальных
услуг — бюджетных организаций.

По данным видам задолженности практически
невозможно оформить документы, позволяющие провести процедуру ее востребования
в рамках действующего законодательства Российской Федерации, а в некоторых
случаях нельзя определить, кто, собственно, является заказчиком.

Основной причиной просроченной кредиторской
задолженности у организаций ЖКХ является непогашенная и (или) неурегулированная
дебиторская задолженность. В основном структура кредиторской задолженности
состоит из:

задолженности за энергоресурсы (электро- и
теплоэнергию, газ, мазут, уголь) субъектам естественных монополий;

задолженности бюджетам всех уровней по налогам,
сборам и начисленным неустойкам;

задолженности по платежам в государственные
внебюджетные фонды.

К сожалению, мероприятия по инвентаризации
дебиторской и кредиторской задолженности лишь подтвердили наличие проблемы, но
не привели к устранению причин ее возникновения и не позволили в полной мере
реализовать программы финансового оздоровления организаций ЖКХ .

С принятием нового Жилищного кодекса, внесением
изменений в ряд нормативно-законодательных актов, подготовкой проектов
федеральных законов «Об особенностях регулирования оборота имущества в сфере
коммунального хозяйства», «Об инвестиционных соглашениях в сфере коммунального
обслуживания» часть причин дестабилизации работы организаций ЖКХ устранена (или
будет устранена в ближайшее время). Однако по-прежнему не урегулированы вопросы
освобождения организаций от долговой нагрузки и определения механизмов,
обеспечивающих формирование рынка добросовестной конкуренции в отрасли.

Наличие долговой нагрузки субъектов рынка ЖКХ
резко ограничивает активность привлечения частных инвестиций в эту сферу,
лишает отрасль инвестиционной привлекательности. Доля инвестиций в основной
капитал в отрасль ЖКХ по отношению к общему итогу по всем отраслям экономики
Российской Федерации с 27,3% в 1994 г. сократилась до 12,1% в 2009 г., т. е. за
15 лет — более чем в 2,2 раза. Естественно, при таком положении дел
экономическое состояние и технологическое оснащение организаций ЖКХ продолжает
ухудшаться.

Сложившаяся ситуация требует экстренного
проведения комплекса мероприятий по финансовому оздоровлению организаций ЖКК ,
поскольку отдельные несистемные попытки, которые, по большому счету, сводились
к увеличению тарифов, не привели к нужному результату. Финансовое оздоровление
требует реструктуризации всех видов финансовой задолженности организаций, а
также разработки и реализации мероприятий по созданию рыночных отношений в
отрасли при условии обеспечения защиты прав и интересов потребителей жилищных и
коммунальных услуг. Решение этих задач осложняется тем, что подавляющая часть
используемого в ЖКХ имущества находится в ведении муниципальных и
государственных предприятий и имеет существенную степень износа. Тем не менее
имущество является основным активом отрасли, и именно на его сохранении и модернизации
может быть построена система оздоровления.

Главным направлением решения обозначенных
проблем и поставленных задач является создание принципиально новых механизмов,
которые позволят успешно реализовать ключевые аспекты реформы ЖКХ . Центральное
звено этого процесса — разработка и принятие Федерального закона «О финансовом
оздоровлении организаций жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации».
Согласно закону осуществлять финансовое оздоровление организаций ЖКХ
предполагается поэтапно, посредством проведения реструктуризации задолженности
и принятия программ финансового оздоровления организаций, направленных на
изменение условий их функционирования в целях недопущения ухудшения финансового
состояния в будущем.

Таким образом, исправлять ситуацию планируется
путем решения следующих задач:

определения рыночной стоимости основных фондов
(имущественного комплекса) субъектов РФ, муниципальных образований и
организаций ЖКХ;

освобождения от долговой нагрузки имущественного
комплекса организаций;

стимулирования преобразования муниципальных и
государственных предприятий, задействованных в сфере предоставления жилищных и
коммунальных услуг населению, в хозяйственные общества;

снижения влияния накопленной задолженности перед
федеральным и местным бюджетами на развитие бизнеса в сфере ЖКХ ;

решения проблемы долгов организаций ЖКХ перед
организациями — поставщиками энергоресурсов;

конвертации задолженности местных бюджетов и
муниципальных предприятий перед организациями ЖКХ в преференции для бизнеса;

внедрения эффективной системы учета обязательств
в сфере ЖКХ с целью недопущения образования новых нереальных для взыскания
долгов потребителей и управляющих компаний;

принятия органами местного самоуправления мер по
недопущению накопления долговой нагрузки в сфере ЖКХ и создания условий для
поступательного развития бизнеса в отрасли на основе принятия и реализации
программ развития рынка в сфере ЖКХ муниципального предприятия.

Для решения указанных задач в законопроекте
предлагается применение комплексного подхода, под которым подразумеваются
следующие мероприятия:

инвентаризация дебиторской и кредиторской
задолженности;

реструктуризация задолженности (списание
нереальных к взысканию долгов, секьюритизация активов и погашение долгов
ценными бумагами, предоставление рассрочки погашения долгов, предоставление
скидок, обременение имущества и т. д.);

проведение переоценки стоимости основных фондов
(имущественного комплекса) субъектов РФ, муниципальных образований и
организаций ЖКХ.;

формирование организациями ЖКХ и утверждение
органами местного самоуправления программ финансового оздоровления;

реализация программ финансового оздоровления
организаций, мониторинг и контроль их исполнения;

создание систем измерения, считывание и учет
данных о потреблении населением коммунальных услуг и осуществлении расчетов с
потребителями на основе данных о фактическом потреблении коммунальных услуг с
использованием единых данных участниками рынка ЖКХ (поставщиками и
потребителями);

создание эффективной системы учета потребления
услуг, платежей и задолженности потребителей на основе использования
комплексных информационных систем;

перевод расчетов с потребителями коммунальных
услуг на расчеты с применением интервально-временных тарифных планов;

создание системы муниципального контроля и
финансовых гарантий деятельности организаций ЖКХ .

Законопроект предусматривает утверждение
программ финансового оздоровления организаций ЖКХ органами местного
самоуправления, на территории которых данные организации предоставляют услуги,
и включение в них ряда мероприятий, обеспечивающих устойчивое функционирование
организаций в дальнейшем.

Основные положения рассматриваемого
законопроекта, нормативные правовые документы, которые потребуется принять в
целях его реализации, а также мероприятия, необходимые для финансового
оздоровления предприятий отрасли, найдут свое приложение в бюджетной и
налоговой политике государства и затронут все аспекты экономической
деятельности организаций ЖКХ. Принятие закона в предлагаемой редакции будет иметь
положительные социально-экономические последствия, так как позволит реально
изменить экономическую ситуацию в отрасли и продолжить ее реформирование.

2.2 Факторный анализ снижения себестоимости
услуг ЖКХ

Одним из основных этапов предложенной концепции
формирования нормативов и тарифов является исследование структуры затрат и
объективная оценка формирования затрат и себестоимости ЖКУ. Для решения этой
задачи были проанализированы статистические данные о фактических затратах,
производимых предприятиями ЖКХ в Санкт-Петербурге и городах и районах
Ленинградской области. Для этого была проведена классификация районов и городов
республики для выявления кластеров таких объектов, в которых фактические
затраты на ЖКУ близки.

В результате кластеризации были получены четыре
группы районов, средние значения стоимости жилищно-коммунальных услуг которых
представлены в табл. 1.При этом в первую группу попали 25, во вторую — 31, в
третью — 7, а в четвертую — 12 субъектов ЖКХ.

Таблица 4

Среднестатистические значения фактических
расходов на ЖКУ в 2011 г. по четырем группам районов и городов

Виды ЖКУ на 1 кв. метр общей площади	Стоимости ЖКУ для различных групп
	1	2	3	4
Содержание 1 кв.м. жилья	1.59	1.5143	1.3114	1.434
Водоснабжение	3.2007	4.32	2.7880	4.16
Водоотведение	3.60	2.24	3.19	4.07
Отопление	3.30	4.4592	3.5962	4.251
Горячее водоснабжение	0.76	0.35	0.11
Газ	0.39	0.39	0.39	0.39
Электроэнергия	0.74	0.81	0.77	0.75
Капитальный ремонт	0.2	0.2	0.2	0.2
Общая сумма	13,79	14,28	12,36	15,34

Полученные значения были сопоставлены со средним
для каждой группы с официальным стандартом в том же 2011 г. Для первой группы
он составил 13,46, для второй — 13,65, для третьей — 13,57, для четвертой —
13,67. Анализ показал, что установленные тарифы наиболее полно соответствуют
фактическим затратам для субъектов, которые попали во вторую и в третью группу.
В сумме количество городов и районов в этих двух группах составило 50, и в
39-ти из них стоимость ЖКУ меньше установленного тарифа.

На следующем этапе исследования были рассмотрены
факторы, влияющие на стоимость ЖКУ, и то, насколько они являются объективными
на примере затрат на водоснабжение. В рассмотрение были приняты 8 наиболее
значимых факторов хозяйственной деятельности предприятий ЖКХ по водоснабжению.
Для проверки того, насколько сильно эти факторы влияют на результаты
деятельности предприятий, был проведен анализ зависимости (корреляционный
анализ) полученных показателей и показателя себестоимости.

На полученных данных также была проведена
классификация районов и городов республики для выявления групп таких объектов с
близкими объективными факторами, определяющими стоимость водоснабжения. Типовые
образы полученных кластеров в разрезе принятых факторов представлены в табл.5

Таблица 5

Характеристика типовых образов предприятий ЖКХ
по группам

№ кластера	Образ предприятий кластера
1 кластер	качают воду своими силами (98,53% всей поданной в сеть воды); почти не получают воду со стороны (0,94% всей воды); очищают небольшое количество от объема поставляемой воды (1,1% всей воды); имеют дорогостоящие производственные мощности (14,02 рубля на м3 воды); имеют численность работников выше среднего (6,83 человека на 10 м3 воды); обслуживают большую протяженность водопроводных сетей (17,15 км на 10 м3 воды); используют мощные насосные станции (поднимают 100 раз в сутки 8,44 м3 на 1 м).
2 кластер	почти не качают воду своими силами (2,61% всей воды); на 97,39% получают воду со стороны; очищают всю подаваемую воду (102,89% всей воды); имеют производственные мощности средней стоимости (9,06 рубля на м3 воды); имеют небольшую численность работников (2,53 человека на 10 м3 воды); обслуживают водопроводную сеть самой маленькой протяженности (3,28 км на 10 м3 воды); используют насосные станции самой маленькой мощности (поднимающие 100 раз в сутки 0,66 м3 на 1 м).
3 кластер	своими силами качают только 14,96% всей воды; на 79,8% получают воду со стороны; не очищают воду (0,0% всей воды); имеют самую низкую стоимость производственных мощностей (4,67 рубля на м3 воды); имеют также самую низкую численность работников (2,26 человека на 10 м3 воды); обслуживают среднюю протяженность водопроводных сетей (6,46 км на 10 м3 воды); используют не очень мощные насосные станции (поднимающие 100 раз в сутки 2,77 м3 на 1 м).
4 кластер	качают своими силами весь объем подаваемой воды (100%); не получают воду со стороны (0%); очищают почти всю подаваемую потребителям воду (95,02%); имеют поэтому самые дорогостоящие производственные мощности (22,3 рубля на м3 воды); имеют и самую большую численность работников (8,58 человека на 10 м3 воды); обслуживают большую протяженность водопроводных сетей (16,1 км на 10 м3 воды); используют самые мощные насосные станции (поднимающие 100 раз в сутки 10,83 м3 на 1 м).

Затем для каждой из полученных групп предприятий
были рассчитаны значения средневзвешенной себестоимости и средневзвешенного
действующего тарифа для населения в предположении, что по этому тарифу
оплачивается вся подающаяся в сеть вода.

Сопоставление полученных значений приводится в
табл. 6.

Таблица 6

Сопоставление средневзвешенной себестоимости и
средневзвешенного действующего тарифа для предприятий из разных групп

Характеристики	Группы
	1	2	3	4
Средняя себестоимость	1,79	3,04	1,18	2,69
Средний тариф для населения	1,03	0,97	0,76	0,88
Процент себестоимости, покрываемый тарифом	57,25	31,92	64,21	32,74

Полученный результат свидетельствует о том, что
действующие тарифы, во-первых, существенно занижены, а, во-вторых, недостаточно
учитывают особенности условий хозяйствования предприятий ЖКХ, поставляющих
потребителям воду, так как для некоторых групп предприятий тариф для населения
покрывает меньше трети себестоимости водоснабжения. Структура образов кластеров
выявила также, что хуже всего утвержденный тариф учитывает затраты на очистку
воды, и те предприятия, которые вынуждены очищать подаваемую потребителям воду,
находятся в самом невыгодном положении.

С целью практической реализации предложенной
концепции управления затратами и тарифами был разработан рамочный алгоритм
расчета объективной нормативной себестоимости услуг ЖКХ, ориентированный на
расчет тарифов с учетом объективных факторов производства и условий
хозяйствования предприятий ЖКХ. Основные этапы предложенного алгоритма
схематично приведены на рис. 5.

На первом этапе реализации алгоритма проводится
комплексный анализ структуры затрат и механизмов формирования себестоимости на
основные виды жилищно-коммунальных услуг. Основной задачей данного этапа
является выявление объективных факторов производственно-хозяйственной
деятельности предприятий ЖКХ, влияющих на себестоимость производимых услуг и
оценка степени их влияния на эффективность их функционирования. На этом этапе
также предполагается выделить однородные группы предприятий ЖКХ, хозяйственная
деятельность которых определяется схожими природно-климатическими и прочими
факторами и, соответственно, эти предприятия имеют схожую структуру затрат на
производство единицы услуг.

На втором этапе на основе выявленных объективных
факторов формирования себестоимости производится группировка предприятий ЖКХ со
схожими условиями хозяйствования, для каждой группы предприятий определяется
центр кластера, характеризующий типовое предприятие данной группы, и
производится расчет средневзвешенной и минимальной себестоимости для данной
группы предприятий. На основе полученных значений для группы затем формируется
частные показатели максимального и минимального норматива для каждого из
предприятий в зависимости от его расстояния от центра кластера (типового
предприятия).

Полученные таким образом дифференцированные
оценки минимального и максимального норматива каждого предприятия становятся
затем основой для расчета соответствующего минимального размера тарифа с учетом
плановой нормы прибыли.

Аналитически, упомянутый выше алгоритм можно
представить в виде следующего соотношения:

где i = номер предприятия;= номер
кластера, к которому принадлежит предприятие;= номер показателя;= расстояние i
-го предприятия до центра своего кластера;jmax = самое большое расстояние до центра
в j-м кластере;k = значение k-го показателя i-го предприятия;k = значение k-го
показателя центра кластера;= коэффициент, показывающий степень влияния k-го
показателя на стоимость услуги;(Xi k — Xo k ) — функция, показывающая знак
разности между значениями показателей.

Для получения величины тарифа можно
использовать полученные «нормативные» величины себестоимости с учетом
заложенной нормы прибыли для данного предприятия или группы предприятий ЖКХ.

В соответствии с предложенной
методикой расчета нормативной стоимости услуг были реализованы частные
алгоритмы расчета на примере услуг по водоснабжению, водоотведению и
теплоснабжению.

2.3 Анализ возможности экономии ресурсов в
процессе организации технологического процесса эксплуатации предприятий ЖКХ

Рассмотрим возможность экономии ресурсов на
выбранном примере — горячем водоснабжении и отоплении

Обоснованностью проведения такого анализа
объясняется следующими соображениями: опережающий темп роста стоимости
коммунальных услуг над доходами населения; наблюдаемый дефицит топливных
ресурсов на территории Российской Федерации; ухудшение платежной дисциплины за
коммунальные услуги со стороны населения; Анализ существующих систем
теплоснабжения и выбор наиболее эффективной системы, способная обеспечить
население теплом с низкой себестоимостью соответствует основным задачам
программы ”Энергосбережения” и основной цели реформирования ЖКХ -снижение
расходов на коммунальные услуги ,что даст возможность увеличить
платежеспособность со стороны населения ,ускоренному переходу предприятий ЖКХ
на режим безубыточного финансирования, а для органов местного самоуправления-
сокращение потребности в ассигновании из бюджета на прямые дотации предприятий
ЖКХ.

В настоящее время наблюдается рост цен на
коммунальные услуги из-за увеличения цен на электроэнергию ,топлива воду и на
материалы .Причем темп роста на коммунальные услуги опережает темп роста дохода
населения и эта тенденция, по-видимому, будет сохраняться и в дальнейшем.
Анализ эффективности существующих систем теплоснабжения проводился по двум —
показателем: коэффициентом энергетической эффективности и экономическим
показателем-величиной себестоимости единицы отпускаемого потребителем тепла.
Проведенный анализ путем сравнения коэффициентов энергетических эффективности
существующих систем теплоснабжения дает оценку с точки зрения возможности
снижения энергетических затрат .Данные коэффициентов энергетической
эффективности ,который представляет собой обобщающий показатель ,оценивающий
наличие объективно существующих энергетических потерь ресурсов по всей цепочки
от производства и транспортировки теплоносителя до потребителя ,представлены
институтом СантехНИИпрект в статье ”Варианты теплоснабжения жилого района
Куркино”:

-система по квартирного теплоснабжения=0,9-0,95;

локальные системы (крышные, встроенные)
=0,85-0,9;

автономные системы для нескольких потребителей
=0,8-0,82;

поквартальные системы =0,65-0,67;

централизованные системы ( РТС, ТЭЦ)=0,55-0,57.

Сравнение значении коэффициентов энергетической
эффективности показывает ,что Наименьшие тепло потери происходят в системах по
квартирного теплоснабжения который определяется только потерями с продуктами
сгорания. Энергетическая эффективность постепенно снижается по мере удаления
источника производства тепла до конечного потребителя. Поэтому при
централизованном системе теплоснабжения в котором источники производства тепла
наиболее удалены от потребителя коэффициент энергетической эффективности почти
в два раза ниже чем при поквартальной системе и ,cответственно потребность в
топливе на единицу отпускаемого тепла в два раза выше. Объясняется это тем ,что
если потери в источниках производства(при равных КПД и степенью изоляции) во
всех системах примерно соизмеримы между собой ,то при транспортировке
теплоносителя к конечному потребителю прямо пропорционально протяженности
центральной и разветвленной тепловой сети, которые представляют собой
изолированный теплообменник со значительной поверхностью теплообмена ,через
который происходит теплопередача от теплоносителя в атмосферу. Если учесть ,что
состояние тепло трас и тепло агрегатов во многих регионах РФ находятся в
аварийном состоянии(нарушение изоляции ,свищи в местах коррозии и фланцевого
соединения оборудования, низкий КПД котлоагрегатов) ,то потери энергетических
ресурсов в централизованной и поквартальной системах будут намного выше.

Оценка систем теплоснабжения путем сравнения
коэффициентов энергетической эффективности показывает возможность снижения
топлива ,но не дает полной оценки системы с точки зрения возможности снижения
стоимости отпускаемого тепла, от величины которой фактически зависит
разрабатываемые тарифы на отопление и горячее водоснабжение. По этой причине
эффективность систем определялась путем анализа калькуляции себестоимости
отпускаемого тепла. Показатель себестоимости наиболее полно отражает все
расходы, которые произведены от производства тепла и транспортировки их до
конечного потребителя.

Анализ калькуляции себестоимости тепла,
отпускаемое потребителям подразделениями ЖКХ показал, что при централизованной
системе теплоснабжения доля расхода топлива составляет в среднем около 50 % от
всей суммы затрат. Остальные 50%затрат приходится на материалы, воду,
амортизационные отчисления, заработную плату производственным рабочим и
административно-управленческого персонала, отчисления на страхование
,электроэнергию и прочие расходы .Необходимо отметить ,что доля тех или иных
статей расхода в различных системах теплоснабжения прямо зависят от
эксплутационного состояния энергетического и прочего оборудования, от технического
состояния и протяженности тепловых сетей ,от численности обслуживающего и
административного персонала, от величины стоимости основного средства ,от
величины заложенного показателя рентабельности предприятии ЖКХ и т д. Таким
образом, из анализа калькуляции себестоимости отпускаемого тепла предприятиями
ЖКХ можно сделать следующие выводы:

-наименьшие расходы на 1Гкал тепла произойдут в
по квартирной системе теплоснабжения по причине отсутствия необходимости
проведения вышеуказанных статьи расходов, кроме расхода на топливо и
амортизационного отчисления от стоимости самого котла. При этом доля топлива в
себестоимости вырабатываемого тепла составляет 94-95%;

наибольшие расходы на 1Гкал тепла требуются при
централизованной системе теплоснабжения в связи с необходимостью не только
выработать тепло, но и транспортировки их до конечного потребителя. При этом от
эксплутационного состояния и протяженности тепловой сети, доля топливного
составляющего в общей статьи расходов будет колебаться в среднем в интервале
40-60%.

локальные и поквартальные системы по величине
расходов находятся между по квартирной и централизованной системами и
,соответственно, себестоимость 1Гкал, вырабатываемого тепла в этих системах
будет ниже чем в централизованных системах. Себестоимость тепла, выработанная в
по квартирной системе теплоснабжения, составляет:

С= 1000000/0,9х7960=47,2 руб./1Гкал ,

где: 1000000-1Гкал; 0,9-КПД котельного агрегата;

-теплотворная способность 1 м3 природного газа;

.338 рублей-цена 1м3 природного газа.

С учетом амортизационного отчисления от
стоимости котла полная себестоимость, выработанная в по квартирной системе
теплоснабжения составит в пределах 51-52 руб./Гкал., что в 3-5 раз меньше чем
при централизованной системе.

Таким образом, проведенный анализ показал, что
по квартирная система теплоснабжения Является не только самой эффективной
системой с точки зрения возможности экономия энергетических ресурсов (2 раза),
но и самой экономичной с точки зрения снижения себестоимости единицы
вырабатываемого тепла.

Основным преимуществом данной системы
заключается в отсутствии транспортной системы и как следствие -отсутствие
потери тепла в тепловой трасе и отсутствие дополнительных расходов, связанные с
транспортировкой теплоносителя до конечного потребителя, а также расходы,
связанные с Обслуживанием котельной и тепловых трас. Эти преимущества успешно
реализованы в таких государствах как Япония, Южная Корея и Китай, где
отсутствуют собственные энергетические ресурсы и их потребность реализуются в
основном за счет экспорта Немаловажными факторами широкого внедрения данной
системы сыграли потребность почти в 2 раза меньше капиталовложения и низкая
себестоимость вырабатываемого тепла.

Внедрение поквартирной системы теплоснабжения в
ЖКХ в Российской Федерации не ново и периодически этот вопрос на различных
уровнях, но до сих пор дальше опытного внедрения в отдельных регионах дело не
сдвинулось. Опытные же внедрения по квартирной системы показатели и доказали
возможность широкого внедрения этой системы в российских условиях. Единственным
препятствием широкого внедрения по квартирной системы связано с задержкой
выхода СНиПа по вопросу отвода продуктов сгорания котлов малой мощности через
дымоход.

Возможность массового внедрения поквартирной
системы в России способствуют и наличие широкого ассортимента маломощных на
Российской рынке, предназначенные именно для вышеуказанной системы. Из широкого
ассортимента котлов можно особо выделить котлы, производимые Южной Кореи по
японской технологии( фирма Rinnai),которые отличаются высокими
технико-экономическими и эстетическими показателями и, защищенные восемнадцатью
патентами Японии. Эти котлы отличаются компактностью, малым весом и красивым
дизайном, позволяющие устанавливать их на кухне, ванной или на балконе, высокой
степенью автоматизации, не требующие высокой квалификации обслуживания. Помимо
этого необходимо отметить следующие основные преимущества котла фирмы “
RINNAI”:

наличие горелки с турбонаддувом, плавной
модуляцией мощности и пропорциональным управлением(13 патентов) обеспечивает:

КПД 94-97%; уменьшение расхода газа на
20%;устойчивую работу при значительном снижении давления газа до 3 мбар;
отсутствие сажи на стенках теплообменника, низкое содержание токсичных
выбросов; увеличение срока эксплуатации; оптимальную тягу вне зависимости от
климатических условии; предотвращение горения с разрывом пламени;

наличие магнитного фильтра в контуре отопления
(патент) и имеющийся в нем магнитный сердечник способствует удалению из
теплоносителя мелких металлических частиц, результатом чего является надежная
защита всех частей котельного оборудования от засорения.

двойная защита от промерзания (патент) в случае
перебоев подачи газа обеспечивается циркуляцией теплоносителя и подогревом
керамическими электронагревателями;

циркуляционный насос с магнитной муфтой (патент)
позволяет полностью устранить контакт электродвигателя с теплоносителем.

В состав котла RINNAI входят все необходимое
оборудование котельной и предназначен для отопления и горячего водоснабжения.
Котел оснащен быстродействующим проточным водонагревателем, системой
принудительного вывода дымовых газов, электронным поджогом, датчиком и
процессором, обеспечивающие точное управление, защиту и диагностику, пультом
управления с дисплеем. Оценка экономической эффективности от внедрения по
квартальной системы теплоснабжения для каждого региона будет различной и
зависит от фактической себестоимости отпускаемого тепла подразделениями ЖКХ на
1Гкал. тепла и определяется по формуле:

Э=(Cф-Cк)хG,

где: Сф- фактическая себестоимость тепла в
регионе, руб./ 1Гкал.;

Cк- расчетная себестоимость тепла при по
квартирной системе, равная 51-52 руб./1Гкал.;

G- количество тепла. отпущенные на нужды ЖКХ.

Подсчет экономии топливных ресурсов при по
квартирной системе отопления по сравнению с централизованной системой
подсчитывается, приняв коэффициент снижения равной двум.

Глава 3. Разработка многомерной организационной
структуры управления предприятиями ЖКХ

.1 Оценка влияния организационных изменений на
тарифную политику

Финансовое оздоровление жилищно-коммунального
хозяйства представляет собой комплекс инструментов и методов укрепления
финансов управляющих субъектов ЖКХ и восстановление их утраченной
платежеспособности на основе рационализации бюджетной политики, оптимизации
бюджетного финансирования, привлечения инвестиций в рамках развития
двухуровневой конкуренции и государственно-частных партнерств для финансового
обеспечения эффективного управления многоквартирными домами, предоставления
высококачественных коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту жилищного
фонда. Это позволило сформулировать приоритетные направления, составляющие
механизм финансового оздоровления ЖКХ (см. табл. 6).

Таблица 7

Приоритетные направления финансового
оздоровления жилищно-коммунального комплекса

Инструменты и методы финансового оздоровления (восстановления платежеспособности)	Направления финансового оздоровления
Меры, направленные на сокращение расходов и уменьшение убытков	Развитие конкуренции в сфере управления многоквартирными домами на основе пообъектного учета затрат и рационального ресурсопотребления
	Создание эффективной системы тарифного регулирования
	Сокращение бюджетного финансирования предприятий жилищно-коммунального комплекса и повышение эффективности расходования бюджетных средств
	Реструктуризация и ликвидация задолженности убыточных предприятий жилищно-коммунального комплекса
Меры, направленные на увеличение финансовых ресурсов	Создание благоприятных условий для взаимодействия власти и бизнеса в коммунальном секторе (привлечение инвестиций)
	Поиск дополнительных источников финансирования инвестиционных программ отраслевого развития и эффективное управление инвестициями

На основе этого могут быть предложены
методические подходы к построению тарифов на коммунальные услуги, в частности,
описан алгоритм построения тарифа для коммунального предприятия, и даны
методические рекомендации по расчету тарифа с учетом требований действующего
законодательства.

Предложенный алгоритм формирования тарифа на
коммунальные услуги базируется на нахождении компромисса между потребностями
предприятий ЖКХ и возможностями бюджета, а также возможностями средней семьи по
оплате соответствующих услуг. В основе формирования тарифов лежат два крупных
блока: определение экономически обоснованного тарифа, обеспечивающего
возмещение затрат предприятий ЖКХ (цены производства услуги — тариф «на
ресурсы») и определение цены для конечного потребителя (тариф «на услуги»).
Расчет цены производства жилищно-коммунальной услуги основан на потребности
предприятия в общей сумме доходов, которая складывается из общей суммы плановых
затрат (потребности предприятия в финансовых средствах на текущую деятельность)
и прибыли, необходимой для обеспечения развития, накопления и потребления,
уплаты налогов и других обязательных платежей. При определении цены для
потребителя основными показателями выступают оценка платежеспособного спроса
населения, а также оценка возможностей бюджета на дотирование отрасли.

В отличие от существующих методик,
рекомендованный алгоритм расчета тарифа учитывает разделение затрат на
постоянные и переменные при калькуляции себестоимости, а также представляет
возможность исчислить двухставочный тариф, использование которого уместно для
тех видов услуг, где применяются приборы учета.

Концепцией реформы ЖКХ предусматривается в
период повышения тарифов на оплату жилья и коммунальных услуг справедливое
распределение финансовой нагрузки среди семей с различными доходами. По мнению
автора работы, учитывая значительную дифференциацию российских домохозяйств по уровню
доходов, при переходе к стопроцентной оплате расходов на предоставление
коммунальных услуг должны соблюдаться несколько основных условий.

. Достижение желаемого уровня, доли платежей
населения в процентах от реальных издержек предприятий ЖКХ должно происходить
постепенно; полное возмещение затрат организаций, производящих услуги ЖКХ,
достижимо лишь в течение нескольких лет, да и то при условии оказания
социальной поддержки отдельным слоям населения.

. Необходима регламентация доли максимально
допустимых расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном
объеме расходов домохозяйств, соответствующая реальным потребительским семейным
бюджетам. Федеральный стандарт в пределах социальной нормы площади жилья и
нормативов потребления коммунальных услуг, начиная с 2001 года, предусматривает
допустимую долю расходов на уровне 22%. Автор диссертации считает, что норма
максимальных расходов не должна превышать 20%.

Сложившийся механизм расчета стоимости оплаты
ЖКУ в зависимости от занимаемой жилой площади нельзя признать совершенным.
Совокупный размер жилищно-коммунальных платежей населения в большей степени
зависит от количества членов семьи, нежели от метража занимаемого жилого
помещения. Необходимо разработать новую методику расчета оплаты ЖКУ, учитывающую
количество жильцов, площадь жилья, занимаемого семьей, наличие и размеры
второго жилья и жилплощадь, занимаемую сверх социальной нормы. Следует
разработать и принимать во внимание классификацию стандартов качества
предоставляемых коммунальных услуг и учитывать тип занимаемого жилья.

Одним из важных показателей развития
жилищно-коммунального комплекса в городах России выступает затратность или
ресурсоемкость функционирования ЖКХ. Существует потенциальная возможность
значительной экономии ресурсов и повышения рентабельности деятельности за счет
внедрения современных ресурсосберегающих технологий в строительстве и
эксплуатации жилья. Этот фактор наряду с возможностью получения постоянного в
долгосрочном периоде дохода от деятельности в сфере ЖКХ при средней (по мировым
стандартам) норме прибыли должен способствовать привлечению в сферу ЖКХ
частного капитала, в том числе от иностранных инвесторов.

Характеризуя отрасль жилищно-коммунального
хозяйства в целом на основании анализа динамики основных показателей ее
развития, автор работы приходит к выводу, что жилищно-коммунальный комплекс
России по-прежнему испытывает хронический дефицит финансовых ресурсов,
эксплуатирует критически изношенные основные фонды, обладает чрезмерной
энергоемкостью, характеризуется высокой централизацией и крайней неразвитостью
рыночных конкурентных механизмов хозяйствования.

Для преодоления указанных негативных
характеристик и формирования эффективной системы управления и развития сектора
жилищно-коммунальных услуг необходимо выявить ключевые факторы, определяющие
перспективы развития этой отрасли. К наиболее важным задачам, требующим
первостепенного внимания в процессе формирования системы ЖКХ, в диссертации
отнесены:

. Правовое обеспечение проводимых в области ЖКХ
преобразований.

. Формирование институциональной системы
функционирования ЖКХ.

. Рационализация схем и механизмов
финансирования отрасли.

. Развитие конкурентных отношений.

. Проблемы ресурсосбережения.

. Организация системы подготовки
профессиональных кадров в области управления ЖКХ.

. Формирование адекватной информационной среды
осуществления реформы.

.2 Построение организационно-экономической
структуры управления предприятиями ЖКХ

Для построения принципиально новой
организационно-экономической структуры, в комплексе потребуется решить ряд
первоочередных вопросов представленных в таблице 8.

Таблица 8.

Перечень мер по совершенствованию системы
управления ЖКК Санкт-Петербурга

Административные

Технико-экономические

-упорядочить
работу по начислению и сбору платежей за потребленные населением коммунальных
услуг. В связи с этим, необходимо внедрить в городе более совершенную систему
начисления, сбора, распределения и расщепления платежей населения и бюджетных
средств в отрасли ТЭК и ЖКХ, поступающих в оплату потребленных коммунальных
услуг; -установить прямые договорные отношения предприятий — поставщиков
коммунальных услуг с действующими и вновь создаваемыми товариществами
собственников жилья. -необходимо разработать и внедрить программу по
восстановлению системы рециркуляции горячего водоснабжения, отсутствие
которой приводит как к перерасходу воды и потерям теплоносителя, так и к
увеличению затрат жителей на оплату коммунальных услуг; -необходимо также
провести детальную экспертизу действующих городских тарифов на коммунальные
услуги и полную их корректировку, рассчитав состав затрат на услуги от
обратного. Это обеспечит дополнительный резерв, который позволит не допустить
необоснованного роста коммунальных платежей для жителей на период
осуществления мероприятий, направленных на модернизацию коммунальной сферы
города

-усовершенствовать
порядок движения финансовых средств в отрасли ТЭК и ЖКХ города; -обеспечить
перевод всех жителей города на оптимальную для населения схему оплаты
тепловой энергии (общие тепловые счетчики в домах) и менее обременительную
для бюджетных расходов. -продолжать работы по перекладке ветхих теплосетей с
применением предварительно изолированных трубопроводов, а также по
восстановлению изоляции, где это экономически целесообразно; -для сокращения
потерь предприятий-поставщиков коммунальных услуг требуется провести
установку приборов учета (первого уровня) в центральных теплопунктах и
связать их в единую автоматизированную систему коммерческого учета
выработанной тепловой энергии; — необходимо осуществить мероприятия по
установке приборов учета (второго уровня) на границе балансовой
ответственности с потребителями и также закольцевать их на АСКУ, обеспечив
точный учет объемов потребления услуг населением. -экономически
целесообразно передать внутридомовые сети на обслуживание по воде и
канализации, электричеству, теплу предприятиям-поставщикам этих услуг.

Комплексное решение всех вышеперечисленных
вопросов позволит улучшить не только техническое обслуживание жилищного фонда,
но и приблизить поставщиков к реальным потребителям и осуществить реформу ЖКХ.

Основные направления корректировки экономической
политики по управлению ЖКХ в Санкт-Петербурге с позиций социальной ориентации
представлены в таблице 9.

Таблица 9

Основные направления корректировки экономической
политики управления ЖКХ

1.Реализация
жилищной политики

—
Разработка законодательной базы города в жилищной отрасли. — Формирование
структуры управления жилищным фондом (управляющие компании, ТСЖ,
непосредственное управление). — Осуществление контроля за использованием и
сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда
установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям
законодательства. — Контроль за учетом жилищного фонда в МО города — Определение
порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда. —
Установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого
члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи
и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и
предоставления им по договорам социального найма жилых помещений
муниципального жилищного фонда. — Определение иных категорий граждан в целях
предоставления им жилых помещений жилищного фонда. — Определение порядка
предоставления жилья по договорам социального найма установленным
соответствующим законом субъекта Российской Федерации. — Признание в
установленном порядке помещений жилищного фонда непригодными для проживания.
— Определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан
в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам
социального найма.

2.Реформирование
муниципальных предприятий ЖКХ, обеспечение улучшения качества ЖКУ

—
Оказание методической помощи в осуществлении процесса коммерциализации
предприятий ЖКХ. — Обеспечение конкуренции в отрасли обслуживания жилищного
фонда. — Оказание методической помощи в разработке нормативов потребления
ЖКУ. — Разработка и реализация областной программы «Реформирование и
модернизация жилищно-коммунального хозяйства города». — Участие в разработке,
формировании и осуществлении государственной политики в жилищной отрасли. —
Осуществление полномочий в отрасли поддержки инвестиционной деятельности. —
Участие в разработке и реализации городских, и реализация федеральных
программ. — Осуществление формирования перечня организаций, реализующих
приоритетные инвестиционные проекты, подлежащие государственной поддержке.

3.Оптимизация
систем водоснабжения, водоотведения

—
Контроль за состоянием и обслуживанием системы водоснабжения и водоотведения.
— Разработка мероприятий по модернизации системы с привлечением частных
инвестиций. — Контроль за процессом передачи объектов ЖКХ в муниципальную
собственность

4.Благоустройство
населенных пунктов и ремонт жилищного фонда

—
Разработка законодательной базы и контроль за состоянием благоустройства
населенных пунктов. — Разработка механизма привлечения частного капитала и
средств населения в благоустройство населённых пунктов. — Контроль за состоянием
и модернизацией мест захоронений бытовых отходов. — Внедрение новых
технологий по улучшению качества и удешевлению ремонта кровель и фасадов
жилых домов. — Контроль за ходом проектирования и строительства
мусороперерабатывающих заводов

5.Координация
развития местного самоуправления на территории города

—
Разработка порядка передачи объектов жизнеобеспечения и муниципальных
унитарных предприятий из собственности районов в собственность сельсоветов,
поссоветов. — Содействие органам местного самоуправления по передаче
имущественного хозяйства жизнеобеспечения из муниципальной собственности
районов в муниципальную собственность сельсоветов, поссоветов. — Разработка
пакета модельных документов по организации содержания и эксплуатации объектов
жилищно-коммунального хозяйства в сельсоветах, поссоветах. — Разработка
пакета модельных документов по реорганизации (преобразованию) муниципальных
унитарных предприятий в акционерные общества по мере их готовности. —
Организация и осуществление межмуниципальных инвестиционных проектов в
отрасли ТЭК и ЖКХ. — Организация в границах поселения, городского округа
электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения
населения топливом. — Разработка предложений по передаче объектов ЖКХ в
муниципальную собственность и созданию структур по обслуживанию ЖКХ,
разработка рекомендаций для получения лицензии на водопользование. —
Разработка механизма модернизации объектов инженерной инфраструктуры
жизнеобеспечения сельских и городских поселений путем заключения соглашений с
коммерческими структурами в соответствии с Федеральным Законом «О
концессионных соглашениях». — Оказание методической помощи органам местного
самоуправления и предприятиям ЖКХ в разработке производственных и
инвестиционных программ. — Осуществление мониторинга этих программ, оказание
помощи в привлечении соответствующих организаций для осуществления экспертизы
обоснованности производственных программ, проверки обоснованности расчета
соответствующих тарифов.

6.Контроль
над деятельностью муниципальных и частных управляющих компаний

—
Контроль выполнения управляющей организацией своих обязательств в
соответствии с условиями договора на управление. — Текущее измерение и учет
важнейших индикаторов деятельности управляющей организации. — Сбор
оперативной информации о состоянии жилищного фонда, переданного в управление.
— Оценка качества работы управляющей организации на основе предварительно
согласованных критериев. — Своевременное влияние, направленное на исправление
недостатков и улучшение качества услуг, предоставляемых управляющей
организацией.

При реформировании ЖКК необходимо обеспечить
комплексный подход к этой проблеме на всех уровнях: федеральном, региональном,
коренным образом изменив подходы к реформе жилищно-коммунальной сферы на
муниципальном уровне. Направления реформирования жилищно-коммунальной отрасли
представлены в таблице 10.

Таблица 10.

Направления реформирования сферы ЖКК

Внешние

Внутренние

-изменение
общественно-экономической формации, связанной с переходом к рыночной системе
хозяйствования; — демонополизация отрасли ЖКХ; — развитие конкуренции в
данной отрасли; -необходимость децентрализации государственной системы
управления на основе требования гармоничного сочетания принципов
территориальной и отраслевой системы управления в условиях рыночной
экономики.

-необходимость
обеспечения соответствия предлагаемых услуг спросу потребителей по цене и
качеству; -соответствие деятельности ЖКХ требованиям самоокупаемости,
самофинансирования и самостоятельности в организации предоставления ЖКУ
потребителям; -ценовая недоступность жилищно-коммунальных услуг,
производимых в условиях рыночной экономики, малоимущей части населения.

Анализ опыта реформирования ЖКХ за последние
несколько лет наглядно демонстрирует, что основным источником динамизма в
реформировании жилищно-коммунального сектора может служить частное
предпринимательство в отрасли управления. Но на местные органы власти ложится
вся самая сложная работа, особенно в части модернизации объектов ЖКХ,
формирования товариществ собственников жилья и реализации адресного принципа
социальной защиты населения при оплате жилищно-коммунальных услуг. Таким
образом, основными положениями общей концепции реформирования ЖКХ являются:

Регулирование затратной схемы на производство
ЖКУ и введение экономически обоснованных индикаторов и параметров роста индекса
тарифа.

Снижения затрат малообеспеченных слоев населения
на оплату жилищно-коммунальных услуг в результате адресного подхода к каждому
сегменту семей.

Формирование и воспитание ответственности
населения за сохранность жилья и экономное расходование ресурсов.

Организация государственно-частного партнерства
по созданию и модернизации муниципальных объектов жилищно-коммунального
хозяйства.

Разработка системы общегосударственных
специализированных займов и механизма управления совокупными рисками.

Формирование рычагов воздействия на интересы
населения путем повсеместного образования различных объединений пользователей
жилья, создания гарантийных фондов социального жилья и модернизации объектов
ЖКХ.

Дополнительно возможны рекомендации о введении
поправки в законодательство с целью разрешения множественности интегрированных
форм объединения управления жилым фондом.

Данные направления служат отправной точкой при
формировании стратегии развития любого муниципального образования, так как
заложенные в них положения отвечают объективным законам развития рыночной
экономики.

Действующий в жилищном хозяйстве финансовый
механизм, основанный на самоокупаемости эксплуатационных расходов по содержанию
жилья, не создает условия для образования источников финансирования не только
для расширенного воспроизводства, но даже и для простого воспроизводства, что
делает невозможной организацию в жилищном хозяйстве хозрасчета на принципах
самофинансирования. В связи с этим обоснованными представляются следующие
основные направления совершенствования механизма финансирования ЖКХ в условиях
формирующихся рыночных отношений: поиск нетрадиционных (внебюджетных)
источников; установление налоговых льгот (НДС и др.); упорядочение системы
предоставления мер социальной поддержки (льгот) и субсидий при оплате ЖКУ
населением; введение на законодательной основе обязательного страхования жилья.

Поиск нетрадиционных источников финансирования
предполагает привлечение инвестиционных ресурсов в ЖКХ на уровне субъекта
Федерации путем аккумуляции денежных средств на специально созданном целевом
бюджетном счете. Он должен образовываться в качестве одной из мер реализации
политики поиска комбинированных способов содержания и развития ЖКХ, а не
политики перекладывания проблем предприятий и всей отрасли в целом на
население.

Проблема сглаживания существующих различий и
стимулирования притока инвестиций в модернизацию жилищно-коммунальной
инфраструктуры требует изменения режимов взимания НДС и возможной отмены этого
налога в отраслях ЖКХ в период осуществления реформ. Предлагается два пути
выхода из сложившейся ситуации: освободить все операции по предоставлению ЖКУ
предприятиями ЖКХ от уплаты в бюджет НДС или установить по ним нулевую ставку.
Возможно, лучший вариант — установление нулевой ставки, что более выгодно для
предприятий, нежели просто освобождение от НДС, так как дает право производить
зачеты налоговых отчислений по НДС в счет уплаты других налогов в течение трех
месяцев. В любом случае, большая ясность в отношении налоговой политики будет
способствовать снижению рисков и для инвесторов в сферу ЖКХ, что позволит
решить ряд наболевших задач и вывести ЖКХ из кризисно нестабильного состояния.

Упорядочение существующей системы льгот и переход
на предоставление адресной социальной помощи населению (субсидий) обеспечивает
социальную защиту действительно нуждающихся слоев населения и снимет с
предприятий ЖКХ нагрузку по возмещению «льготных» денежных средств, что
направлено на их финансовое оздоровление увеличение доли инвестиционной
составляющей тарифа за счет введения обязательного страхования жилья, которое
рассматривается как один из источников финансовых резервов.

Заслуживают внимания проблемы тарифной политики,
характерные для большинства МО, основной чертой которой является
несбалансированный характер ее осуществления. Концепция осуществления
сбалансированной тарифной политики в ЖКХ заключается в балансе интересов
участников рынка ЖКУ, в частности производителей и потребителей как в процессе
формирования экономически обоснованного тарифа (ЭОТ), так и в процессе расчетов
и поступления платежей за поставленные услуги. В работе рекомендован комплекс
мероприятий предприятиям ЖКХ, реализация которых обеспечит снижение стоимости и
повышение качества услуг, так как тарифы должны иметь в своей структуре
элементы, способные поддерживать условия самоокупаемости, развития и
прибыльности хозяйствующего субъекта.

Обобщение опыта формирования двухкомпонентных
тарифов в ряде регионов страны, а также результаты анализа методики
формирования ЭОТ на услуги ЖКХ по МО России и СЗФО, представляемые в
статистической отчетности как экономически обоснованные (различия до
20-30-кратного размера) явились концептуальной предпосылкой для уточнения
методики их формирования в отличие от существующих. В нее дополнительно
внесены: платежеспособный спрос других потребителей ЖКУ, а не только населения;
предложение ОМС о приемлемой цене для потребителей при обеспечении минимальных
стандартов качества; расчет прибыли в зависимости от потребности в инвестициях
в соответствие с планами развития объектов ЖКХ, замены изношенных фондов и
ресурсосбережения. На основе ее предложен алгоритм расчета и корректировки ЭОТ
на ЖКУ — «формулы цены», представленной в виде укрупненной схемы, состоящей из
двух блоков.

Первый блок — определение ЭОТ, обеспечивающего
возмещение затрат предприятий ЖКХ, т. е. цены производства услуги. Расчет этой
цены основан на определении потребности предприятия в общей сумме доходов.

Второй блок включает определение цены для
потребителей услуг с учетом их платежеспособного спроса. С этой целью
рассчитываются затраты на ЖКХ в структуре потребительских расходов и затраты
бюджета семьи, городского бюджета на социальную поддержку населения.

Могут быть также сформулированы функции
региональных органов и ОМС в отрасли регулирования тарифов на услуги ЖКХ и
определения рациональной тарифной политики для защиты интересов потребителей,
предотвращения необоснованного завышения тарифов, осуществления контроля
деятельности предприятий ЖКХ — естественных монополистов на локальных товарных
рынках. В связи с этим проанализированы используемые методы ценообразования на
ЖКУ: нормативный, плановый затратный, плановый регулируемый, ценностный, и
обоснован вывод, что ценностный и нормативный методы — наиболее близкие к
рыночному ценообразованию. Эти методы позволяют при ограничении монополизма на
оказание услуг и обеспечении конкуренции приблизиться к достижению наиболее
выгодных объемов оказываемых услуг, средних затрат и желаемого уровня
прибыльности. Причем, задача предприятий состоит в том, чтобы рынок услуг не
снижался, а расширялся. Это условие может быть достигнуто за счет перехода от
затратного подхода ценообразования к ценностному — установление цен на услуги
таким образом, чтобы это обеспечило предприятию получение большего дохода за
счет увеличения объема услуг (в частности, дополнительных). Здесь возможно
применение ценностного подхода к ценообразованию на услуги ЖКХ, основой
которого является восприятие ценности продукции (в данном случае услуги)
покупателем, а не издержки продавца (производителя или поставщика услуги).

Последовательное и повсеместное осуществление
мер, проводимых на федеральном, региональном и муниципальном уровнях по
организации социальной защиты населения и осуществлению сбалансированной
тарифной политики, позволит нормализовать финансовое положение этой социально
значимой сферы, улучшить ее работу по обслуживанию населения и других
потребителей, существенно сократить бюджетные расходы, что будет способствовать
оздоровлению национальной экономики в целом.

.3 Разработка алгоритма управления предприятиями
в системе ЖКХ

Одним из ключевых факторов модернизации
функционирования отрасли выступает рационализация механизмов и инструментов
финансирования жилищно-коммунального хозяйства. Переход на рыночные механизмы
финансирования учреждений, предоставляющих населению социально значимые
жилищно-коммунальные услуги, должен осуществляться при сохранении возможностей
доступа к данным услугам малоимущих категорий граждан. Для этого необходим
переход к целевой адресной помощи гражданам с применением механизма жилищных
субсидий. В свою очередь, возрастание потребности в средствах на предоставление
жилищных субсидий при переходе к бездотационному функционированию объектов
жилищно-коммунального хозяйства потребует совершенствования механизма учета
этих потребностей в рамках бюджетной системы всех уровней.

Основным инструментом повышения экономической
эффективности жилищно-коммунальной отрасли автор считает развитие конкурентных
отношений в сфере предоставления коммунальных услуг, способное снижать затраты
при одновременном повышении их качества. В управлении жилищным фондом
необходимо разграничение функций собственника и профессионального управления и
обслуживания. Четкой определенности и ясности требует балансовая принадлежность
жилищного фонда, который пока, как правило, находится на балансе муниципальных
организаций, в том числе, и его приватизированная часть.

Успешная реализация реформ и существенное
улучшение деятельности жилищной сферы невозможны без квалифицированного
рабочего и управленческого персонала. Особую роль при формировании конкурсных
механизмов обслуживания жилого фонда играет социально-психологическое

обеспечение проведения реформы ЖКХ находящее
свое проявление в достижении психологической готовности населения и работников
принять и поддержать нововведения.

Своевременность и эффективность решения задачи
привлечения долгосрочных инвестиционных ресурсов в отрасль становится
определяющим фактором дальнейших преобразований, обеспечивающих рост
эффективности.

Привлечение частного капитала в
жилищно-коммунальный сектор, активно практикуемое во всем мире, позволит не
только обновить основные фонды отрасли, но и будет способствовать активизации
ресурсосберегающих процессов, сокращению монополизма и росту конкуренции, что
приведет к повышению эффективности функционирования ЖКХ.

В целях совершенствования управления
жилищно-коммунальным комплексом предлагается вовлекать в управление
бизнес-структуры. Следует, однако, иметь ввиду, что реализация такого подхода
требует изменения организационно-экономических и финансовых механизмов
функционирования жилищной инфраструктуры, а это порождает риск частичной утраты
государственного контроля над процессами предоставления коммунальных услуг.

Значительное внимание уделено источникам
инвестиций в ЖКХ. Капитальные расходы могут осуществляться за счет тарифа,
причем, как непосредственно — определенная часть тарифа изначально полностью
направляется на финансирование основных фондов, так и в форме

оплаты за счет тарифов расходов по обслуживанию
и погашению долга в случае, когда предприятие берет кредит под инвестиционные
цели. Однако для обеспечения целевого использования инвестиционных средств
механизм тарифного регулирования должен предусматривать инструменты контроля за
формированием и расходованием инвестиционных ресурсов. В частности, прибыль
должна включаться в тарифы не как установленный заранее процент рентабельности,
а в соответствии с инвестиционной программой, мониторинг выполнения которой
должен быть неотъемлемой частью регулирования деятельности коммунальных
предприятий.

Включение инвестиционных затрат в тариф при
прочих равных условиях уменьшит прямые бюджетные расходы на капиталовложения в
коммунальную инфраструктуру, но в связи с ростом тарифов возрастут бюджетные
расходы на льготы, жилищные субсидии, а также на оплату коммунальных услуг
бюджетных учреждений.

Альтернативным вариантом финансирования
капитальных затрат служит выведение инвестиционных расходов из структуры тарифа
и осуществление их непосредственно из бюджета в виде целевых программ.

Привлечение заемных ресурсов малыми частными
компаниями ограничивается масштабами их собственных капиталов, и недостаточной
развитостью региональных и муниципальных рынков публичных заимствований.
Перспективным механизмом повышения кредитоспособности коммунальных предприятий
для инвестора могло бы стать предоставление гарантий по займам местной или
региональной администрацией.

Меры государственной поддержки частных
инвестиций в коммунальном секторе должны предусматривать разработку стандартов
кредитования на обновление основных фондов, минимизирующих риски инвесторов.
Федеральный гарантийный фонд ЖКХ будет капитализировать достаточно большие
бюджетные средства и предоставлять частичные или полные (в начальный период
деятельности) гарантии по займам тех компаний, чьи инвестиционные проекты
соответствуют выработанным стандартам кредитования. Такой механизм в
перспективе будет иметь мультипликативный характер.

Еще одним источником инвестиционного капитала в
отрасли ЖКХ выступает корпоративный капитал. Перспективным источником
финансирования мероприятий капитального характера в жилищно-коммунальной сфере,
реализуемых муниципальной властью, служит привлечение средств с рынка капитала
путем выпуска муниципальных облигаций и использования внутренних и внешний
займов

Предложенные в работе механизмы инвестирования
пока не получили широкого распространения. Реально инвестиции осуществляются из
различных источников, носят несистематизированный характер и не позволяют
обеспечить условия для стабильного воспроизводства в жилищно-коммунальном
секторе.

Переход к двухставочным тарифам представляется
необходимым условием создания благоприятного инвестиционного климата в отрасли
ЖКХ. При обоснованном регулировании инвестиционной составляющей в ходе роста
стоимости жилищно-коммунальных услуг, этот инструмент позволит адекватно
регулировать соотношение интересов производителей и потребителей, позволяя
населению оплачивать фактически потребленные ресурсы, а производителям
-получать соответствующую экономию при изменении объемов потребления и снижении
ресурсных потерь. Инвестиционную составляющую в двухставочном тарифе
целесообразно ограничить определенной величиной, не зависящей от нормы прибыли,
и эту величину необходимо закрепить законодательно.

В мировой практике управленческие схемы
организации работы коммунального комплекса формируются в зависимости от
передачи прав собственности на инженерную и коммунальную инфраструктуру ЖКХ
частному бизнесу. Однако во всех случаях коммунальная инфраструктура продолжает
оставаться сферой прямой ответственности местной власти. Наиболее
распространенным механизмом управления ЖКХ выступают государственно-частные
партнерства и концессионные соглашения (или договора о государственно-частном
партнерстве), заключаемые между муниципальными (или региональными) органами
власти и частными компаниями.

В коммунальной сфере государственно-частные
партнерства являются по своей природе партнерствами между муниципальными
властями и предприятиями — инвесторами частного сектора в целях эффективной
эксплуатации или строительства объектов коммунальной инфраструктуры и
коммунальных систем. В основу государственно-частного партнерства заложено не
просто финансирование инвестиционных потребностей инфраструктуры, но более
эффективное оказание услуг. Государственно-частное партнерство в сфере ЖКХ
реализуется в следующих основных формах: сервисные контракты, контракты на
управление, договоры аренды.

Характерные черты механизма управления
коммунальной сферой городского хозяйства схематически изображены на рис. 8.

Рис.8 Схема управления объектами коммунального
хозяйства в городе

. Соглашение о передаче муниципального
имущества.

. Предоставление гарантий по участию муниципалитета
в финансировании проекта в части бюджетных средств (если это предусмотрено
проектом).

Управление объектами. Финансирование капитальных
вложений.

. Перечисление доли муниципалитета в капитальных
вложениях (если это предусмотрено проектом).

. Утверждение тарифов. Контроль.

. Предоставление услуг.

. Оплата услуг.

. Возврат вложений и прибыль.

Существующий уровень централизации в жилищной
сфере крупных городов слишком высок. Необходима децентрализация и разукрупнение
ряда управленческих функций, особенно в сфере коммунального хозяйства и
благоустройства территории. В качестве основного критерия распределения
управленческих функций по уровням следует использовать принцип «делегирования
полномочий сверху вниз».

Минимально необходимый объем работ по важнейшим
городским системам и объектам ЖКХ целесообразно финансировать из бюджета или из
целевых внебюджетных фондов, желательно выделять закрепленные статьи бюджета
либо закрепленные источники доходов по внебюджетным фондам.

В рамках выработки мер повышения эффективности
системы управления ЖКХ выделены три блока проблем:

• разделение функций управления и хозяйствования
посредством создания служб заказчика на жилищно-коммунальные, транспортные и
другие виды услуг и работ, а также перевод исполнителей работ на условия
подрядной деятельности;

• развитие договорных отношений между
администрацией города, производителями работ, услуг и населением;

• усиление контроля со стороны городских
муниципальных властей за деятельностью предприятий, организаций, служб ЖКХ,
создание городской жилищной инспекции.

В договоре на управление формулируются
стратегические цели, которые собственник имущества желает достичь в течение
договорного периода Принципиальным условием заключения договора должно стать
согласование этих целей со стратегическими планами развития города.

Предлагаемый алгоритм управления предприятиями
ЖКХ связан с реструктуризацией предприятий этой сферы.

В реструктуризации предприятий можно выделить
два основных направления: изменение состава субъектов экономической деятельности
и внутренняя оптимизация компаний. Второе направление реструктуризации —
внутренняя оптимизация компаний, которая может включать в себя следующие
действия:

 улучшение организационной структуры;

 снижение издержек;

 рост качества управления финансами;

 сокращение объемов непрофильных
активов;

 повышение профессионального уровня
персонала;

 совершенствование системы мотивации.

Определим особенности реструктуризации
предприятий ЖКХ, наиболее четко представленные в целях, критериях, процедурах,
результатах и эффекте (Таблица 11).

Таблица 11

Особенности реструктуризации предприятий ЖКХ

	Реструктуризация предприятий	Реструктуризация предприятий ЖКХ
Цели	Обеспечение условий для повышения экономической эффективности деятельности компании и получение непосредственного экономического эффекта от мероприятий по реструктуризации	Существенное улучшение всех механизмов управления социальными и экономическими процессами и на этой основе повышение уровня жизнеобеспечения населения, создание более благоприятных условий для жизни и самореализации всех социальных слоев и групп
Задачи	Оптимизация структуры капитала; оптимизация структуры обязательств; оптимизация структуры активов (права требования, включая дебиторскую задолженность, финансовые вложения, незавершенное строительство и объекты консервации, непрофильные и неликвидные активы); реорганизация системы управления, системы бизнес — процессов, соответствующей стратегии	Передача муниципального имущества в аренду эффективному собственнику; уменьшение налогового бремени предприятия; расширение правоспособности нового предприятия; избавление от старых долгов; создание новой эффективной структуры, позволяющей эффективно использовать имущественный комплекс; повышение качества оказываемых услуг; избавление от ненужных элементов предыдущей системы.
Критерии	Повышение экономической эффективности деятельности компании и экономический эффект от мероприятий по реструктуризации	Создание более благоприятных условий для жизни и самореализации всех социальных слоев и групп
Процедуры	Диагностика предприятия, организационный проект, совершенствование структуры и функций управления, развитие финансовых методов управления, реструктуризация	Диагностика предприятия ЖКХ, процедура банкротства, предпроектное обследование предприятия, комплексная диагностика потенциала предприятия, анализ проблемного поля, подготовка программы реструктуризации, совершенствование организационной структуры, реинжениринг существующего производства, мониторинг проекта, контроль за показателями, управление изменениями, взаимодействие с населением по поводу удовлетворения потребности в коммунальных услугах.
Результаты	Рентабельность предприятия, прибыль, экономия, обеспечение социальной защищенности работников предприятия, применение новых технологий	Рентабельность предприятия, прибыль, экономия, обеспечение социальной защищенности работников предприятия, применение новых технологий, удовлетворение потребности населения в коммунальных услугах
Эффекты	Конкурентоспособность предприятия, обретение ниши на рынке, снижение себестоимости продукции	Развитие новой структуры, улучшение качества жилищно-коммунальных услуг, обновление изношенного оборудования, стабилизация положения на муниципальном рынке жилищно-коммунальных услуг

Особенности реструктуризации предприятия ЖКХ
заключаются, прежде всего, в том, что ориентация ее целей на развитие
жилищно-коммунальной сферы определяет задачи, критерии, процедуры. Это в свою
очередь находит свое воплощение в результатах и эффекте. Нацеленность не только
на экономический эффект, но и на удовлетворение потребностей населения в
коммунальных услугах, создание благоприятных условий для жизни населения делает
необходимыми критерии, выдвигающие на первый план создание более благоприятных
условий для жизни и самореализации всех социальных слоев и групп.
Соответственно процедуры такие, как диагностика предприятия ЖКХ, процедура
банкротства, предпроектное обследование предприятия, комплексная диагностика
потенциала предприятия, анализ проблемного поля, подготовка программы
реструктуризации, совершенствование организационной структуры, реинжениринг
существующего производства, мониторинг проекта, контроль за показателями,
управление изменениями осуществляются при взаимодействии с населением.
Результаты реструктуризации предприятий ЖКХ наряду с экономической составляющей
включают в себя также удовлетворение потребностей населения в коммунальных
услугах, а эффект заключается в развитии новой структуры, улучшении качества
жилищно-коммунальных услуг, обновлении изношенного оборудования и стабилизации
положения на муниципальном рынке жилищно-коммунальных услуг.

Может быть предложен алгоритм диагностики
предприятий ЖКХ, основанный на SWOT-анализе. Один из составляющих SWOT-анализа
— анализ внешней среды призван выявить возможности и угрозы, анализ внутренней
среды — сильные и слабые стороны развития организации. Последний включает в
себя:

 анализ организации, управления и
кадрового потенциала;

 анализ структуры предприятий, органов
управления, принципов их функционирования, их ответственности, целей и задач;

 анализ численности и ФЗП работников,
соотношения промышленно-производственного и административно управленческого
персонала, а также использования рабочего времени;

 анализ тарифов на оказываемые услуги и
источников формирования финансовых ресурсов;

 финансовый анализ: изучается
бухгалтерская отчетность предприятия, анализ коэффициентов характеризующих
финансовое состояние предприятий ЖКХ: показатели финансовой устойчивости,
оценка платежеспособности и ликвидности предприятия, показатели деловой
активности, рентабельности предприятия;

 оценка вероятности и определение
признаков фиктивного и преднамеренного банкротства.

Может быть использован метод сравнительного
анализа, который используется для определения эффективности реструктуризации
предприятия ЖКХ:

Рассчитываются годовые затраты предприятия ЖКХ,
налоговые отчисления до реструктуризации и после нее.

Затем они сравниваются, и вычисляется экономия,
полученная в результате реструктуризации.

Осуществляется также прогноз поступлений от
деятельности предприятия и рассчитывается прибыль.

На основании данных расчетов делаются выводы об
эффективности реструктуризации предприятия ЖКХ. При этом важно использовать не
только количественные характеристики состояния предприятия ЖКХ до и после
реструктуризации, но также и качественные характеристики, которые могут
адекватно отразить существо изменений, происходящих вследствие
реструктуризации. Определяя наличие изменений в лучшую или худшую сторону,
можно определить и эффективность самих действий.

Реструктуризация, являясь системным
целенаправленным процессом качественных изменений структуры активов и пассивов
компании, а также системы управления, направлена на обеспечение условий для
повышения экономической эффективности деятельности компании. В связи с этим
целесообразно выделить структурные изменения, финансовые изменения и изменения
человеческого капитала, позволяющие выработать направления внутренней
оптимизации компании. Анализ ситуации в каждой из этих групп изменений, а также
оценка высокой степени влияния на результат социальных факторов может помочь
выбрать более эффективный путь реструктуризации. Механизмы реструктуризации уже
показали свою эффективность на предприятиях ЖКХ.

Особенности реструктуризации предприятия ЖКХ
заключаются, прежде всего, в нацеленности не только на экономический эффект, но
прежде всего, на удовлетворение потребностей населения в коммунальных услугах,
создание благоприятных условий для жизнедеятельности населения. Все это
выдвигает на первый план создание более благоприятных условий для жизни и
самореализации всех социальных слоев и групп. Соответственно такие процедуры,
как диагностика предприятия ЖКХ, процедура банкротства, предпроектное
обследование предприятия, комплексная диагностика потенциала предприятия,
анализ проблемного поля, подготовка программы реструктуризации,
совершенствование организационной структуры, реинжениринг существующего
производства, мониторинг проекта, контроль за показателями, управление
изменениями, осуществляются при взаимодействии с населением. Результаты
реструктуризации предприятий ЖКХ включают в себя экономическую составляющую и
удовлетворение потребностей населения в коммунальных услугах, а эффект
заключается в развитии новой структуры, улучшении качества жилищно-коммунальных
услуг, обновлении изношенного оборудования и стабилизации положения на
муниципальном рынке жилищно-коммунальных услуг.

Вместе с тем для обеспечения жизнеспособности
реструктурированных предприятий ЖКХ необходима поддержка государственных
органов управления и органов местного самоуправления, которая может проявиться
в первую очередь в создании условий для развития этой сферы через организацию
взаимодействия предприятий с населением. При этом значительную роль играет
осуществление территориального и социального маркетинга, основные задачи
которых заключаются в формировании и развитии маркетинга некоммерческой
продукции, коммунальных услуг; повышение эффективности взаимодействия
хозяйствующих субъектов и социальных институтов муниципального образования через
органы местного самоуправления (привлечение инвестиций, внешних ресурсов);
разработка мероприятий по привитию необходимого поведения при потреблении
коммунальных услуг; формирование, развитие и продвижение имиджа региона или
муниципального образования и пр.

В реструктуризации предприятий важным этапом
является прединвестиционная фаза, которая практически сводится к диагностике и
анализу полученных результатов. Представленный алгоритм диагностики предприятий
ЖКХ, основанный на SWOT-анализе, позволяет проанализировать внешнюю и
внутреннюю среду предприятия ЖКХ. При этом анализ внешней среды призван выявить
возможности и угрозы, анализ внутренней среды — сильные и слабые стороны
развития организации. Последний включает в себя, прежде всего, анализ
организации, управления и кадрового потенциала. Рассматривается также структура
предприятий, органы управления, принципы их функционирования, их
ответственность, цели и задачи, анализируется численность и ФЗП работников,
соотношение промышленно-производственного и административно управленческого
персонала, а также использование рабочего времени. Особое внимание уделяется
тарифам на оказываемые услуги, а также источники формирования финансовых
ресурсов. В рамках финансового анализа изучается бухгалтерская отчетность предприятия.
Проводится анализ коэффициентов, характеризующих финансовое состояние
предприятий ЖКХ: показатели финансовой устойчивости, оценка платежеспособности
и ликвидности предприятия, показатели деловой активности, рентабельности
предприятия.

Одним из важных результатов реструктуризации
должны быть конкурентоспособность и устойчивость предприятия к воздействиям
внешней среды и внутренних дестабилизирующих факторов. Важным фактором,
влияющим на эффективность работы компании, является мотивация, система которой
должна включать не только стимулы для отдельных индивидуумов, но и механизмы
поощрения успешной деятельности всех структурных элементов компании. Для
эффективного развития организации материальные стимулы должны дополняться
личными нематериальными возможностями для отличия, престижа и власти, желаемыми
физическими условиями работы, духовными побуждениями такими, как гордость
мастерством, чувство соответствия, альтруистическое служение семье или другим
целям, лояльность по отношению к организации, патриотизм, эстетические или
религиозные чувства и т.п. Для придания, устойчивости и конкурентоспособности
организации могут использоваться такие механизмы как франчайзинг и системинг.
Франчайзинг представляет собой способ ведения бизнеса, основанный на заключении
головной компанией (франчайзер) с независимыми предпринимателями (франчайзи)
специальных договоров, дающих разрешение и обязывающих франчайзи заниматься в
течение периода франшизы определенным бизнесом, используя специфическое
наименование, принадлежащие франчайзеру или ассоциирующиеся с ним. В системинге
координация действий осуществляется путем заключения и реализации двусторонних
и многосторонних договоров, согласующихся с основным регламентирующим
документом — договором о совместной деятельности. Осуществляя реструктуризацию
предприятия ЖКХ, владелец предприятия может использовать при этом элементы
франчайзинга. Преимущества для вновь созданных предприятий ЖКХ в данном случае
будут заключаться в членстве в крупной сети и возможности использования всей
существующей базы клиентов и сети, большая автономия, что значительно повышает
мотивацию, а также квалифицированные консультации со строны франчайзера.

Эффективность реструктуризации в конечном итоге
определяется качеством и доступностью услуг ЖКХ, прибылью предприятия и
экономией ресурсов. Качественные изменения, подтверждающие эффективность,
заключаются в следующем: отрасль ЖКХ приобретает эффективного собственника;
новая структура избавляется от долгов своих предшественников; сохраняется
основной состав специалистов, в то же время обеспечивается социальная
защищенность работников; применяются новые технологии; проводятся расчеты с
кредиторами.

Заключение

Основные выводы и предложения по работе:

.Переход общероссийского и региональных
народно-хозяйственных комплексов на принципы рыночной экономики в условиях
либерализации цен, высокого уровня инфляции и недостаточности бюджетных
средств, остро поставил проблему выживаемости отраслей социальной сферы,
находящихся на бюджетном финансировании. Сегодня они переживают серьезный
кризис в связи с недостатком финансовых и материальных ресурсов, низкой оплатой
труда, отсутствием организационно-экономического механизма, адекватного
рыночной экономике, эффективных рычагов социальной защиты и поддержки важнейших
отраслей социальных услуг: образования, здравоохранения, культуры,
жилищно-коммунального хозяйства.

.Государственная политика в жилищно-коммунальной
отрасли представляет собой сложную совокупность различных видов
социально-экономических и политических факторов и видов воздействия на
возможности удовлетворения граждан жилищно-коммунальными услугами. Особенно
острой остается проблема аккумуляции необходимых финансовых средств для
содержания жилья и обеспечения услугами ЖКХ. Концепция соотношения государства и
рынка очень актуальна для условий России, в частности, для сферы
жилищно-коммунального хозяйства. В настоящее время рождается концепция, в
которой должны сообразоваться рыночные механизмы и государственное
регулирование данной сферы. Политика в отрасли жилищно-коммунального хозяйства
в большинстве случаев трактуется не как чисто экономическое, а большей частью
социально-экономическое направление развития и воздействия.

Многолетний опыт организации
жилищно-коммунального обслуживания потребителей показывает, что осуществление
любой программы реформирования и модернизации ЖКХ может быть успешным только
при условии, что этому процессу будет предшествовать введение в практику новых
и эффективных институциональных и организационных структур. В работе нами
кратко рассмотрены основные недостатки сформированной в настоящее время в
рамках большинства территорий организационной структуры функционирования
отрасли и предложены конкретные меры по построению полноценной и эффективной
структуры управления в ЖКХ на основе анализа и перспектив функционирования
отрасли в свете реализуемой реформы местного самоуправления в Российской
Федерации.

Прежде всего, необходимо отметить разобщенность
предприятий отрасли. Анализ показывает, что основная причина кризисного
состояния ЖКХ состоит не столько в нехватке финансовых средств, сколько в
отсутствии эффективного руководства отраслью собственниками предприятий ЖКХ —
органами местного самоуправления. В середине 90-х годов в рамках реализации
закона об организации местного самоуправления в большинстве субъектов РФ
произошло перераспределение полномочий в отрасли организации предоставления
жилищно-коммунальных услуг потребителям с передачей ответственности за
предоставление жилищно-коммунальных услуг на уровень органов местного самоуправления.
В результате было образовано значительное количество предприятий
жилищно-коммунального хозяйства государственной формы собственности на уровне
муниципалитетов, существующих вплоть до настоящего времени. Учитывая
ограниченные финансовые ресурсы вследствие хронического недофинансирования из
всех уровней бюджетов данные предприятия фактически «проедали» свои фонды. В
результате постоянного роста задолженности на большинстве предприятий сложилась
негативная финансовая ситуация, в условиях полного износа основных фондов они
не в состоянии обеспечить потребителей качественными коммунальными услугами и
самостоятельно решить проблему совершенствования материально-технической и
производственной базы. Очевидно, что сохранение полномочий по организации
предоставления услуг на уровне муниципальных образований, с последующей
организацией управляющих предприятий ЖКХ государственной формы собственности в
границах муниципальных образований лишь усугубит ситуацию в
жилищно-коммунальном хозяйстве и приведет к еще большему разобщению и
неуправляемости в отрасли. По нашему мнению, в данном случае необходимо
скорейшее реформирование структуры управления данной отраслью с привлечением
предприятий других форм собственности, при условии сохранения муниципальных
предприятий в качестве обслуживающих организаций на конкурсной основе.

.Необходимо изменить систему текущего
финансирования предприятий ЖКХ. Основной идеей экономической реформы отрасли
должна стать передача права распоряжения всеми выделяемыми в настоящее время на
дотирование бюджетными ресурсами от коммунальных предприятий непосредственно
гражданам — потребителям, заинтересованным в эффективном расходовании этих
средств. Главными участниками экономических отношений должны стать предприятия
ЖКХ и непосредственные потребители их услуг — население, а бюджетные средства
необходимо полностью переориентировать на предоставление адресной целевой
помощи гражданам, чьи доходы ниже установленного уровня.

. В ходе работы был предложен алгоритм
диагностики предприятий ЖКХ, основанный на SWOT-анализе. Этот алгоритм
предусматривает диагностику структуры предприятий, их органов управления и
уровня ответственности, численности занятых и фонда заработной платы
работников, соотношения промышленно-производственного и административно-управленческого
персонала, использования рабочего времени. Особое внимание предлагается уделить
тарифам на оказываемые услуги, а также источникам формирования финансовых
ресурсов. Предложено проводить анализ следующих показателей: финансовая
устойчивость, платежеспособность и ликвидность предприятия, деловая активность
и рентабельность предприятия. В завершении диагностики предлагается
осуществлять оценку вероятности фиктивного и преднамеренного банкротства.

Также предложен алгоритм оценки эффективности
реструктуризации предприятий ЖКХ, основанный на методе сравнительного анализа с
применением формулы: Экономический эффект = Альтернативные Издержки + Доходы
Реструктуризации — Расходы Реструктуризации. Показано, что при оценке
эффективности необходимо использовать не только количественные характеристики
состояния предприятия ЖКХ до и после реструктуризации, но также и качественные
характеристики, которые отражают изменения, происходящие в процессе
реструктуризации.

Список использованной литературы

Конституция
Российской Федерации (принята 12 декабря 1993 г.) М.: Проспект, 2003 — 192 с.

Жилищный
кодекс Российской Федерации М.: Проспект, 2005 — 224 с.

Налоговый
кодекс Российской Федерации. М.: Проспект, 2006 — 400 с.

Гражданский
кодекс Российской Федерации. М.: Инфра-М, 2008 — 600 с.

Федеральный
закон от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного
самоуправления в Российской Федерации» (с изменениями от 19 июня 2004 г.)

Административное
право /под ред. Л.Л. Попова. М.: Юристъ — 703 с.

Борисов
В. А. Местное самоуправление. Сборник статей. www.dvo.sut.ru
<http://www.dvo.sut.ru>

Борисов
В.А. Петербургская модель организации местного самоуправления и формирование
муниципального капитала // Василеостровская перспектива. — 2002. — №3-5.

Великая
Н. Особенности становления местного самоуправления (сравнительный анализ
моделей самоуправления в Ленинградской, Саратовской областях и г.
Санкт-Петербурге) // Перспективы самоуправления и самоорганизации в России /
Под ред.И.М Бутенко. — М.: МОНФ, 2000.

Жилищное
право России. Сборник нормативных документов М.: Юристъ, 2005 — 637 с.

Иванов
В.Н., Патрушев В.И. Инновационные социальные технологии государственного и
муниципального управления. СПб.: Питер, 2003 — 300 с.

Казанцева
Н.В. Опыт реструктуризации предприятий ЖКХ на примере Амурской области. В сб.
Новое в экономике и управлении. Вып. 7. М., МАКС Пресс, 2006. 1 п.л.

Казанцева
Н.В. Особенности реструктуризации предприятий ЖКХ. В сб. Новое в экономике и
управлении. Вып. 7. М., МАКС Пресс, 2006. 0,9 п.л.

Казанцева
Н.В. Эффективность реструктуризации предприятий жилищно-коммунального хозяйства
// Вестник Московской академии рынка труда и информационных технологий. 2006, №
9 (31). 0,3 п.л.

Кокотов
А.Н. Муниципальное право в российском праве //Правоведение, 2005, № 2, с.64-79.

Комментарии
к новому Жилищному кодексу Российской Федерации /сост. М.Ю. Тихомиров. М.: 2005
— 320 с.

Костюков
А. Н. Муниципальное право в системе российского права // Государство и право,
2003, № 9, с. 10-16

Крашенинников
П.В. Новое жилищное законодательство //Хозяйство и право, 2005, № 6, с.78 -90.

Кузнецов,
И.А. Предпринимательство в сфере ЖКХ. // Развитие предпринимательства в
современном российском обществе: сборник статей Всероссийской
научно-практической конференции. — Пенза, 2006.

Кузнецов,
И.А. К вопросу жилищной политики на муниципальном уровне // Современное
состояние и перспективы развития экономики России: сборник статей IV
Всероссийской научно-практической конференции. — Пенза, 2006.

Кузнецов,
И.А. Методологические аспекты муниципального управления ЖКХ Тамбов: Изд-во ТГУ
им. Г. Р. Державина, 2006. — 224 с.

Кузнецов,
И.А. Эволюция экономических отношений в системе ЖКХ на муниципальном уровне //
Сборник научных трудов кафедры экономической теории. Тамбовский государственный
университет им. Г.Р. Державина. Тамбов, 2006.

Кузнецов,
И.А. Экономические отношения в ЖКХ на муниципальном уровне. Тамбов: Изд-во ТГУ
им. Г. Р. Державина, 2006. — 196 с.

Кутафин
О.Е., Фадеев В.И. Муниципальное право Российской Федерации. М.: Юристъ, 2004 —
559 с.

Макаров
Г. П. Решение жилищных проблем. М.: Труд и право, 2005 — 180 с.

Маркова
М.В. Деятельность предприятий ЖКХ как объект бухгалтерского учета и
налогообложения//Актуальные проблемы совершенствования методологии и
организации бухгалтерского учета и экономического анализа. Материалы
научно-практической конференции, проведенной ВЗФЭИ 21 января 2005 г. М.: ВЗФЭИ.
— 2005. (0,25 п.л.).

Маркова
М.В. Учет расчетов с населением на предприятиях ЖКХ//Проблемы управления
экономикой в трансформируемом обществе. Сборник статей II Всероссийской
научно-практической конференции. — Пенза. — 2005. (0,15 п.л.).

Маркова
М.В. Учет управляющей организацией расчетов за техническое обслуживание и
ремонт жилищного фонда//Бухгалтерский учет. -2004. — № 15. (0,3 п.л.).

Маркова
М.В. Экономическая природа и классификация расчетов// Актуальные проблемы
учета, экономического анализа и финансово-хозяйственного контроля деятельности
коммерческой организации. Сборник материалов Всероссийской научно-практической
конференции. — Воронежский государственный университет: Воронеж. — 2003. (0,15
п.л.).

Руткаускас
Т.К. Финансово-экономические и социальные аспекты перехода на новую систему
оплаты жилья. Екатеринбург: Изд-во Рос. гос. проф.-пед. ун-та, 2003. — 196 с.

Руткаускас
Т.К. Формирование и развитие рыночных отношений в жилищно-коммунальном
хозяйстве: теория, методология и практика. Екатеринбург: Изд-во Рос. гос.
проф.-пед. ун-та, 2005. — 224 с.

Формирование
и развитие рынка жилищно-коммунальных услуг / В.А. Крылов, А.Г. Мокроносов,
Т.К. Руткаускас. Екатеринбург: Изд-во «Екатеринбург», 2000 — 344 с.

Хованская
Г. П. Комментарии к новому Жилищному кодексу. М.: Труд и право, 2005 — 144 с.

Чиркин
В.Е. Муниципальное право М.: Проспект, 2005 — 512 с.

Шейкин
С.В. Бизнес и жилищно-коммунальное хозяйство: проблемы и новые возможности / В
сб.: Управление финансами в малом и среднем бизнесе. — Ростов-на-Дону: Феникс,
2006.

Шейкин
С.В. Механизм финансового оздоровления жилищно-коммунального хозяйства в
условиях его реформирования и развития, Саратов: СГСЭУ, 2007. — 1,45 п.л.

Шейкин
С.В. Теоретические основы финансовых отношений и финансового оздоровления
жилищно-коммунального комплекса. — Саратов: СГСЭУ, 2005.

Шейкин
С.В., Каменева Е.А. Анализ финансовых рисков субъектов, осуществляющих
управление многоквартирными домами // Законодательство. — №6. — 2006.

Шейкин
С.В., Каменева Е.А. Развитие государственно-частных партнерств в коммунальной
сфере / В сб.: Инновационное развитие — основа повышения конкурентоспособности
региона: Материалы научно-практической конференции. — Саратов: Изд-во ТПП СО,
2006.

Шейкин
С.В., Каменева Е.А. Управляющая компания в жилищной сфере: правовые,
экономические и финансовые аспекты // Законодательство. — №10. — 2006

Источник