Организационная структура управляющей компании в сфере жкх схема

Прежде чем изучать эту статью рекомендуется изучить функциональные обязанности персонала в ЖКХ по этой ссылке.

Управляющие компании (УК) и товарищества собственников жилья (ТСЖ) – организации, которым отведена важная роль в отношениях собственников жилых помещений и исполнителей комплекса жилищно-коммунальных услуг. Ведение хозяйственной деятельности предусматривает управленческие мероприятия, в том числе разработку и утверждение штатного расписания (ШР) и организационной структуры. Ответим на часто возникающие вопросы: в чем важность документов, в каких случаях применяются и можно ли обойтись без них, какие должности существуют в управляющей компании. Приведем примеры, обсудим структурные элементы.

Учет персонала

Каждая организация ЖКХ уникальна по величине обслуживаемого жилого фонда, его состоянию и оснащению. Эти показатели ложатся в основу нормирования численности рабочего и руководящего состава. Зная, сколько людей справится с поставленными задачами, осуществляют бюджетирование расходов на персонал. Основной и самой большой статьей расходов предприятий занимающихся обслуживанием жилых зданий является фонд оплаты труда (ФОТ).

Штатное расписание является удобной и прозрачной формой для аккумулирования всех данных по ФОТ. В нем отражается структура затрат на оплату труда по каждому направлению работ организации. Данные ШР применяются:

• в планировании и экономических расчетах 
• для установления цен и тарифов на услуги 
• при подборе персонала и оформлении трудовых отношений 
• при расчете заработной платы 

ШР – это документ организации, устанавливающий нормы численности разных категорий работающего состава, в текущей деятельности.

Можно ли не составлять документ

Решение о разработке и внедрении ШР каждая организация принимает самостоятельно. Контролирующие государственные органы при каждом удобном случае спросят о его наличии, но не накажут, если его не окажется. ШР не относится к разряду обязательных документов, но существует практически в каждой компании ЖКХ. Этому есть логичное объяснение. Штатное расписание в организации:

• повышает уровень информированности и управляемости 
• упрощает проверки соблюдения норм трудового законодательства 
• оптимизирует бухгалтерские программы для начисления заработной платы и социальных взносов

Цены на жилищные и коммунальные услуги для населения должны нести адекватную социальную нагрузку. Штатное расписание управляющей компании служит обоснованием затрат на оплату труда, включенных в расчет коммунальных тарифов. Важно составлять документ в соответствии с действующими правилами.

Структура и содержание документа

В помощь организациям, постановлением Госкомстата № 1 от 01.05.2004 года утверждена унифицированная форма № Т-3, структуру которой не запрещается адаптировать под конкретные условия. Образец формы штатного расписания представляет собой таблицу, включающую следующие графы:

• подразделение, его номер и код 
• наименование должности, профессии, специальности 
• уровень квалификации: разряд, категория, классность 
• количество штатных единиц 
• часовая тарифная ставка или месячный оклад каждого сотрудника 
• надбавки: премии, стимулирующие выплаты, имеющие регулярный характер 
• коэффициенты: климатические, отраслевые, связанные с особыми условиями труда 
• сумма выплат за полную месячную норму времени 

Предусмотрен столбец примечание. Рабочий, электронный вариант может быть дополнен фамилиями работников, занимающих конкретную ставку.

Разработкой штатного расписания в УК занимается специалист по кадрам или инженер по организации и нормированию труда. Документ согласовывает главный бухгалтер, утверждает генеральный директор.

В ТСЖ, проект ШР готовит правление. В Уставе товарищества указываться: кто утверждает штатное расписание ТСЖ. Эти полномочия даны общему собранию собственников. Визу на документе ставит председатель ТСЖ. Но только протокол, с положительным результатом голосования членов товарищества, является основанием для утверждения. В таком же порядке вносят изменения по количеству штатных единиц и окладов.

Можно сокращать штат управляющей компании или добавлять штатные единицы, исходя из производственной нагрузки и финансовых возможностей. Следует знать, что нельзя одновременно изменить размер оплаты труда сотрудников. Пересмотр уровня заработных плат производится в строгом порядке, установленном федеральным и региональным законодательством.

Организационная структура

Штатное расписание управляющей компании принимают за базу для составления организационной структуры управления. В него включено такое количество персонала, которое необходимо для содержания и обслуживания жилого фонда. При построении орг.структуры ставится задача – сделать предприятие ЖКХ результативной производственной системой.

Типовая схема УК среднего размера

Приведена организационная структура для эксплуатирующей организацией размером в 200 000-400 000 тысяч квадратных метров управляемого жилья.

В управляющей компании, взявшей на обслуживание многоквартирные дома (МКД) в отдельно взятом районе или в поселке, обязательно присутствует служба главного инженера. В структуре службы действует ремонтное подразделение, которое возглавляет инженер по эксплуатации. Он работает с технической документацией, разрабатывает графики предупредительных и текущих ремонтов. В обязанности инженера входит: организация и материальное обеспечение, контроль над качеством и безопасностью труда:

• Слесарей-сантехников, обслуживающих домовые водопроводные, теплоснабжающие и канализационные сети 
• Электрогазосварщиков, имеющих установленный уровень квалификации для проведения сварочных работ на трубопроводах и при монтаже металлоконструкций 
• Электриков, отвечающих за бесперебойное поступление электрической энергии в квартиры и места общего пользования 
• Плотников и кровельщиков – специалистов с определенными навыками для производства ответственных ремонтных работ на крышах и кровельных перекрытиях 
• Разнорабочих – людей в круг обязанностей, которых входит большой объем подготовительных мероприятий, подсобных, погрузочно-разгрузочных операций и уборка мусора 

В непосредственном подчинении и под руководством главного инженера исполняют должностные обязанности:

• Инженер-энергетик, в компетенции которого входит контроль над соответствием технической документации систем обеспечения всеми видами энергии. Он контролирует нагрузку сетей, следит за функциональным состоянием оборудования, внедряет мероприятия для исключения аварий 
• Инженер производственно-технического отдела (ПТО) – осуществляет надзор над состоянием и содержанием зданий и сооружений. Планирует и курирует ремонтные мероприятия, осуществляет приемку отремонтированных объектов 
• Специалист по работе с ресурсоснабжающими организациями (РСО): рассчитывает режимы, готовит договоры на поставку воды, тепловой и электрической энергии, контролирует объемы поставок и выполнение договорных условий сторонами

Самостоятельным подразделением является эксплуатационная служба. В задачи службы входит поддержание и благоустройство придомовой территории и общего хозяйства МКД. В штате кроме начальника эксплуатационной службы, обеспечивающего общее руководство, находятся подчиненные ему начальники участков. Их количество зависит от площади обслуживания. Начальники участков организуют:

• Дворников по очистке придомовых площадей от мусора, снега, наледи 
• Техничек или рабочих по комплексной уборке домовладений, включающих уборку стен и пола лестничных клеток и маршей, помещений лифтов, окон подъездов 
• Уборщиков мусоропроводов, выполняющих очистку и дезинфекцию мусоропроводов 

Под руководством начальника эксплуатационной службы также работают диспетчеры, с обязанностью учета заявок и их выполнения. Специалисты по работе с населением, которые отслеживают показания приборов учета, дают разъяснения по вопросам начисления и оплаты коммунальных услуг.
 

Кроме главного инженера и начальника эксплуатационной службы напрямую генеральному директору подчиняются:

• Главный бухгалтер, возглавляющий работу: одного или нескольких бухгалтеров, экономиста, финансиста и бухгалтера-кассира 
• Юрист, осуществляющий экспертизу документов, правовое сопровождение договоров, претензионную работу и представительство в рамках предоставленных компетенций 
• Начальник отдела кадров, отвечающий за подбор персонала, оформление кадровых документов и организацию работы специалиста по охране труда 
• Системный администратор, выполняющий функции по обеспечению работы оргтехники и сетевого ресурса организации 

Структурными единицами являются помощник генерального директора и водитель автомобиля руководителя.

Организационная структура крупной УК

Пример орг.структуры приведен для компании управляющей жилым фондом в 1 500 000 квадратных метров.

В таких компаниях структура значительно укрупнена и расширена. В непосредственном подчинении генеральному директору находятся следующие руководители:

Директор аварийно-диспетчерской службы (АДС) – организует силами аварийно-восстановительной службы устранение всех внештатных ситуаций на коммуникационных сетях. Чаще всего сама АДС – это отдельное подконтрольное юридическое лицо.
 

Финансовый директор, осуществляющий руководство бухгалтерией, начальниками планово-экономического и финансового отдела.
 

Главный инженер, служба которого усилена: отделом ПТО со сметчиком и несколькими инженерами в штате, главным энергетиком, инженером по работе с твердыми бытовыми отходами (ТБО), инженером по лифтам.
 

• Директор по работе с населением, организующий выполнение обязанностей специалиста по работе с Государственной жилищной инспекцией (ГЖИ) 
• Начальник юридической службы в подчинении, которого может быть 3 и более юристов, в том числе отдельная должность юриста по претензионной работе 
• Начальник службы безопасности, обеспечивающий охрану объектов и имущества УК 
• Директор жилищно-эксплуатационного управления (ЖЭУ). Управление может включать до 10 ремонтных и эксплуатационных участков 

Оргструктура ЖЭУ

Штатное расписание в ЖКХ содержит нормированное количество единиц ремонтного, обслуживающего персонала и специалистов. Типовая организационная структура включает подчиненные директору ЖЭУ должности и подразделения:

• Мастер участка по благоустройству территории 
• Инженер по эксплуатации с подчинением ремонтного участка 
• Бухгалтер и подчиненные ему паспортист и бухгалтер-кассир 
• Специалист по охране труда 

Структура жилищно-эксплуатационного управления может быть включена в общую схему крупной УК. Организационная структура и штатное расписание утверждается каждым ЖЭУ отдельно и является самостоятельным документом.

Структура управления ТСЖ

Оргструктура ТСЖ или товарищества собственников недвижимости (ТСН) имеют отличительные особенности. Это связано с тем, что ТСЖ самостоятельно осуществляют только текущее обслуживание. Для выполнения ремонтных или аварийно-восстановительных работ ТСЖ заключают подрядные договоры с управляющей компанией или с другими компаниями. Аварийно-диспетчерская служба так же нанимается по отдельному подрядному договору.

В организационную структуру ТСЖ (ТСН), вносят не подразделения и службы, а должности специалистов и профессии рабочих, работающих по найму. Количество единиц, в соответствии со штатным расписанием ТСЖ. Схема содержит следующий перечень структурных единиц:

• Председатель ТСЖ – выборная должность, полномочия в соответствии с уставными документами 
• Дворник – численность определяется в зависимости от типа поверхности, проходимости территории и применения механизации 
• Консьерж – профессию включают в ШР по желанию жильцов подъезда 
• Техничка – количество единиц рассчитывается от площади убираемых лестничных маршей и клеток и частоты уборки 
• Слесарь-сантехник – число рабочих нормируют с учетом длительности эксплуатации инженерных систем МКД 
• Электрик – предъявляются требования к квалификации и допуск к работе в электроустановках 
• Бухгалтер – ведет отчетность, работает с банком и налоговой инспекцией, начисляет заработную плату 
• Паспортист – регистрация и снятие с учета жителей 

Следует отметить, что такие штатные единицы как сантехник, электрик, сварщик чаще всего нанимаются не на полную ставку для экономии затрат ТСЖ. В во многих случаях таких единиц вообще нет в штатном товарищества, а их наличие заменяет подрядный договор со специализированной компанией или с соседним ЖЭУ.

Председателю помогает выборный орган – правление. Небольшие товарищества, с согласия работников заключают трудовые на неполное рабочее время или договоры совместительства.

Образец бланка штатного расписания ЖКХ

alt=»» width=»1026″ height=»644″ />

Бланк штатного расписания

Внедрение грамотно составленного штатного расписания и оргструктуры положительно влияет на эффективность деятельности ЖКХ. При разработке документов необходимо: выработать цели и задачи организации, учесть все направления деятельности, правильно распределить обязанности. ШР регулирует вопросы оплаты труда. Оргструктура регламентирует бизнес-процессы. Рекомендуем более подробно ознакомиться с функциональными обязанностями персонала в ЖКХ.

Структура раздела:

• Организационная структура управляющей
  компании

• Штатное расписание УК

• Система премирования в УК

Организационная структура управляющей компании

Структура УК определяется количеством
и содержанием выполняемых компанией
функций. Управление таким сложным
инженерным объектом, как многоквартирный
дом, требует специальных профессиональных
знаний, реализации различных функций,
количество которых может расти, образуя
новые направления и требуя привлечения
дополнительных человеческих ресурсов.
Приведенные в предыдущем разделе функции
УК носят рекомендательный характер и
могут быть детализированы с учетом
положения и размера управляющей компании,
необходимых профилей должностей
сотрудников и работников компании.

Общее руководство:

1. Руководство деятельностью управляющей
   компании в соответствии с действующим
   законодательством и согласно утвержденному
   уставу и договору управления с
   собственниками помещений.

2. Организация и ведение бухгалтерского
   учета в соответствии с едиными
   методологическими основами бухгалтерского
   учета и отчетности на территории
   Российской Федерации для организаций,
   являющихся юридическими лицами
   независимо от подчиненности и форм
   собственности.

3. Обеспечение кадрами требуемой
   квалификации и специальности, организация
   учебно-методической работы по необходимым
   видам и формам подготовки и повышению
   квалификации работников управляющей
   компании.

4. Документальное оформление управленческих
   решений, действий, связей; организация
   документооборота; упорядочение и
   хранение исполненной документации;
   контроль своевременного исполнения
   приказов, поручений и распоряжений,
   техническое обслуживание работы
   руководителя управляющей компании.

5. Обеспечение работников всем необходимым
   для их деятельности, прием, хранение и
   отпуск товарно-материальных ценностей;
   контроль за их использованием.
   Хозяйственное обслуживание зданий и
   помещений УК в соответствии с правилами
   и нормами производственной санитарии
   и пожарной безопасности.

Рекомендуемый перечень должностей:
генеральный директор компании,
коммерческий директор, заместитель
директора по производству (главный
инженер), главный бухгалтер, инспектор
по кадрам, секретарь, заведующий
хозяйством.

Технический контроль и
планирование:

1. Анализ технического состояния жилых
   домов.

2. Создание и ведение базы данных
   технического состояния жилых домов.

3. Проведение инвентаризации инженерного
   оборудования, капитальности и других
   параметров объектов жилых домов,
   определение необходимости и возможности
   ремонта объектов.

4. Анализ сложившегося состояния находящихся
   в управлении жилых домов, уровня и
   качества предоставляемых услуг и работ,
   подготовка предложений по повышению
   качества обслуживания домов.

5. Планирование и организация работ по
   техническому обслуживанию, текущему
   и капитальному ремонтам.

6. Планирование и организация выполнения
   мероприятий по повышению благоустройства
   жилых домов.

7. Планирование и организация выполнения
   мероприятий по выполнению прочих
   требований законодательства по
   обслуживанию и эксплуатации жилых
   домов.

8. Оперативное планирование сложных
   ремонтных работ.

9. Составление перечня требуемых работ
   по обслуживанию и ремонту жилых домов
   и предоставлению коммунальных услуг.

10. Разработка проектно-технологической
    документации на проведение ремонтных
    работ и модернизации оборудования,
    ведение иной технической документации.

11. Разработка требований по качеству
    содержания и ремонта жилых домов.

12. Разработка нормативов по уходу, надзору,
    обслуживанию и ремонту оборудования.

13. Организация работ по монтажу, демонтажу
    и утилизации оборудования.

14. Разработка рекомендаций по методам и
    техническим решениям устранения
    обнаруженных дефектов.

15. Реализация инвестиционных программ

16. Организация технического контроля.

17. Контроль технического состояния жилых
    домов.

18. Осуществление контроля санитарно-технического
    состояния жилых домов, объектов
    инженерной инфраструктуры.

19. Обеспечение технических условий
    эксплуатации и осуществление контроля
    над правильной эксплуатацией и
    содержанием общего имущества жилых
    домов подрядными организациями.

20. Проведение документальных и иных
    проверок (инвентаризации и пр.) в части
    контроля над использованием по назначению
    общего имущества жилых домов.

21. Контроль объема и качества коммунальных
    услуг (в условиях наличия/отсутствия
    приборов учета).

22. Надзор за правилами эксплуатации
    оборудования и грузоподъемных механизмов.

23. Контроль и обеспечение работ по
    подготовке жилищного фонда к сезонным
    условиям эксплуатации.

24. Контроль качества и объема выполненных
    работ и предоставленных услуг, приемка
    произведенных работ и услуг согласно
    заключенным договорам.

25. Актирование выполненных работ,
    актирование фактов невыполнения
    договорных обязательств.

26. Подготовка данных для корректировки
    размера оплаты жилищно-коммунальных
    услуг в случае отклонения их качества
    от нормативного уровня.

27. Формирование заказа на работы по
    содержанию, обслуживанию и ремонту
    общего имущества домов и на поставку
    коммунальных услуг.

28. Выбор поставщиков ЖКУ и подрядчиков
    на проведение аварийных, ремонтных и
    иных работ.

29. Организация и проведение конкурсов
    между предприятиями различных форм
    собственности на обслуживание и ремонт
    жилищного фонда. Выбор перечня домов,
    выставляемых на конкурс, предоставление
    необходимой информации для потенциальных
    участников конкурса, осмотр с участниками
    конкурса выставляемых на конкурс жилых
    домов, участие в работе конкурсной
    комиссии.

30. Обеспечение взаимодействия всех
    участников процесса предоставления
    ЖКУ.

31. Работа с ресурсоснабжающими предприятиями
    по подготовке проектов договоров в их
    технической части между управляющей
    компанией и ресурсоснабжающими
    организациями.

32. Обеспечение согласованной технической
    политики с поставщиками коммунальных
    услуг.

33. Обеспечение аварийно-диспетчерского
    обслуживания.

34. Прием и регистрация заявок, ведение
    учета ремонтных работ.

35. Подготовка и предоставление собственникам
    помещений отчета о выполнении всех
    работ и мероприятий, прочее информирование
    собственников помещений.

36. Обеспечение потребителей информацией
    о нормативных показателях качества
    жилищно-коммунальных услуг, сроках их
    представления и размерах финансовых
    санкций за нарушение нормативного
    уровня качества.

37. Проверка соблюдения потребителями
    жилищно-коммунальных услуг своих
    обязательств по договору управления.

38. Работа с населением по ликвидации
    задолженности по оплате жилищно-коммунальных
    услуг.

Рекомендуемый перечень должностей:
заместитель директора по производству
(главный инженер), инженер, инспектор,
техник, сметчик, диспетчер

Финансово-экономическая
деятельность:

1. Проведение анализа финансово-хозяйственной
   деятельности управляющей компании.

2. Анализ и контроль финансовых результатов
   хозяйственной деятельности.

3. Ведение расчетного счета в кредитном
   учреждении (банке).

4. Определение резервов для оптимизации
   затрат.

5. Расчет фактической себестоимости
   оказания услуг по управлению.

6. Расчет заработной платы работникам
   управляющей компании.

7. Начисление и перечисление платежей в
   государственный бюджет, взносов на
   государственное социальное страхование,
   средств на финансирование капитальных
   вложений.

8. Формирование предложений о размере
   платы за работы и услуги по содержанию
   и ремонту общего имущества домов,
   включая услуги по управлению.

9. Расчет стоимости мероприятий по
   содержанию и ремонту общего имущества
   жилых домов.

10. Расчет стоимости мероприятий по
    повышению благоустройства жилых домов.

11. Определение размера платежей за
    жилищно-коммунальные услуги и услуги
    по управлению с учетом права на льготы.

12. Оформление платежных документов
    (счетов-квитанций) на оплату
    жилищно-коммунальных услуг и услуг по
    управлению.

13. Проведение перерасчета платежей за
    жилищно-коммунальные услуги:

    • при изменении тарифов на жилищно-коммунальные
      услуги;

    • при временном отсутствии потребителя
      по месту жительства (при отсутствии в
      жилом помещении индивидуальных приборов
      учета по соответствующим видам
      коммунальных услуг);

    • при отклонении показателей качества
      ЖКУ от нормативного уровня и (или) при
      предоставлении коммунальных услуг с
      перерывами, превышающими установленную
      продолжительность;

    • при введении дополнительных льгот или
      их отмене.

14. Проведение перерасчета платежей за
    услуги по управлению при отклонении
    показателей критериев эффективности
    работы управляющей компании.

15. Рассмотрение жалоб и заявлений граждан
    по вопросам, связанным с начислением
    платы за жилищно-коммунальные услуги.

16. Организация расчетно-кассового
    обслуживания.

17. Анализ информации о поступлении денежных
    средств на лицевые счета плательщиков;

18. Осуществление поквартирного учета и
    анализа оплаты за поставляемые жилищные
    и коммунальные услуги.

19. Выявление потребителей, имеющих
    задолженность по платежам за ЖКУ и
    услуги по управлению.

20. Работа с должниками за поставленные
    услуги.

21. Начисление пени в установленном
    договором размере при нарушении
    потребителями сроков внесения платежей
    за ЖКУ и услуги по управлению.

22. Ведение базы данных о наличии/движении
    жильцов.

23. Открытие и ведение накопительных
    лицевых счетов.

24. Мониторинг состояния накопительных
    лицевых счетов.

25. Консолидация финансовых средств для
    расчетов с подрядчиками за выполненные
    работы и предоставленные услуги в
    соответствии с заключенными договорами.

26. Осуществление расчетов с подрядчиками
    за реализованную продукцию (услуги,
    работы) в соответствии с актами оценки
    качества выполненных работ и поставленных
    услуг.

27. Своевременное перечисление средств
    поставщикам и подрядчикам за
    предоставленные ЖКУ.

28. Разработка и внедрение наиболее
    целесообразных форм расчетов с
    поставщиками и потребителями ЖКУ,
    способствующих своевременности
    платежей, уменьшению затрат, недопущению
    убытков и выполнению основных показателей
    финансового плана.

29. Предъявление претензий (совместно с
    юридическим отделом) поставщикам или
    заказчикам ЖКУ, кредитно-расчетным
    организациям банкам, в случае невыполнения
    ими условий заключенных договоров,
    контрактов.

30. Применение штрафных санкций к подрядчикам,
    осуществляющим работы по обслуживанию
    и ремонту жилищного фонда и поставке
    коммунальных услуг в соответствии с
    заключенными договорами.

31. Привлечение инвестиций для выполнения
    работ.

32. Мониторинг инвестиционных программ.

Рекомендуемый перечень должностей:
коммерческий (финансовый) директор,
заместитель директора по экономике,
главный бухгалтер, бухгалтер, экономист

Договорно-правовая деятельность:

1. Разработка и оформление договоров с
   организациями, обслуживающими жилые
   дома, и поставщиками коммунальных
   услуг.

2. Подготовка проектов договоров аренды
   общего имущества.

3. Заключение договоров на оказание услуг
   по сбору платежей населения за
   жилищно-коммунальные услуги со
   специализированными организациями.

4. Юридическое оформление договоров,
   обеспечение законности, проверка
   соответствия действующему законодательству,
   приказам инструкциям, положениям и
   другим документам правового характера,
   имеющим отношение к обслуживанию и
   ремонту жилищного фонда.

5. Контроль за выполнением договорных
   обязательств, рассмотрение и составление
   протоколов разногласий к договорам,
   обеспечение правовыми средствами
   проверки качества работ и услуг,
   обеспечение соблюдения законодательства
   о труде.

6. Контроль за уровнем дебиторской и
   кредиторской задолженности управляющей
   компании, нарушений договорных
   обязательств.

7. Расторжение заключенных договоров в
   судебном порядке или по соглашению
   сторон.

8. Анализ практики заключения и исполнения
   договоров на поставку ЖКУ и представление
   руководителю управляющей компании
   предложения по устранению выявленных
   недостатков.

9. Экспертиза договоров поставки ЖКУ.

10. Страхование риска гибели жилого
    помещения.

11. Рассмотрение предложений, жалоб,
    заявлений потребителей жилищно-
    коммунальных услуг по вопросам, связанным
    с жилищно-коммунальным обслуживанием.

12. Подготовка ответов на поступившие
    жалобы и заявления граждан.

13. Представление интересов управляющей
    компании на судебных заседаниях по
    делам о жилищно-коммунальном обслуживании
    и его оплате.

14. Подготовка материалов для судебного
    взыскания задолженности.

15. Участие в разъяснительной работе по
    содержанию общего имущества жилых
    домов.

16. Контроль соблюдения установленного в
    управляющей компании порядка предъявления
    и рассмотрения претензий к деятельности
    компании.

17. Ведение претензионной и исковой работы,
    представление в установленном порядке
    интересов управляющей компании в судах,
    органах государственного управления
    при рассмотрении правовых вопросов.

18. Методическое руководство исковой
    работой, если она ведется другими
    структурными подразделениями компании.

19. Анализ состояния претензионной и
    исковой работы, разработка и принятие
    мер по устранению недостатков в
    деятельности управляющей компании,
    выявленных при защите прав и представлении
    интересов компании.

20. Выявление нарушений действующего
    законодательства в деятельности
    компании, принятие необходимых мер по
    их предупреждению и устранению.

21. Оказание консультационной помощи
    структурным подразделениям управляющей
    компании, а также жильцам, по вопросам
    применения действующего законодательства
    в части, касающейся деятельности
    управляющей компании.

22. Экспертиза проектов внутренних
    нормативно-правовых актов управляющей
    компании на предмет соответствия их
    действующему законодательству Российской
    федерации. По согласованию с руководством
    привлекает к участию в этой работе
    должностных лиц и специалистов других
    подразделений управляющей компании.

23. Подготовка предложений руководству
    управляющей компании об изменении
    действующих или отмене фактически
    утративших силу внутренних нормативно-
    правовых актов компании.

24. Ведение систематизированного учета
    поступающих в управляющую компанию и
    издаваемых ею нормативных актов.

25. Участие в организации и проведении
    информационной работы, информировании
    сотрудников компании о действующем
    законодательстве, разъяснение практики
    его применения.

26. Проведение правового анализа результатов
    хозяйственной деятельности управляющей
    компании совместно с финансово-экономической,
    инженерно- технической службами и
    другими подразделениями компании.

27. Изучение условий и причин возникновения
    непроизводительных расходов.

28. Подготавливает материалы по недостачам
    и хищениям денежных средств и
    товарно-материальных ценностей для
    направления их в судебные и следственные
    органы.

29. Подготовка (при необходимости) правового
    заключения по документам на списание
    материальных ценностей.

Рекомендуемый перечень должностей:
ведущий юрисконсульт, юрисконсульт.

Рекомендуемая
организационная структура управления
УК представлена на рисунке 3.1.

Рис. 3.1. Организационная структура управляющей компании, обслуживающей 700-900 тыс. кв. м. жилья, 400-450 объектов недвижимости.

Примерные
формы положений о структурных
подразделениях приведены в Приложении.

В
случае выполнения обслуживающих функций
(поддержание надлежащего состояния
общего имущества в многоквартирном
доме, обеспечение постоянной
работоспособности оборудования и
удовлетворение потребностей жильцов
дома по техническому обслуживанию или
изменению внутриквартирных коммуникаций)
самой управляющей компанией, она должна
располагать собственными дополнительными
трудовыми ресурсами.

Выполнение
данных функций работниками может
осуществляться по двум вариантам — по
гражданско-правовым договорам, когда
работники (исполнители работ) не входят
в штат управляющей компании или по
трудовому договору, когда работники
входят в штат управляющей компании.
Выбор зависит от количества работ и
состояния жилфонда.

Первый
вариант

Предположим,
что в управлении компании находится 10
домов, возраст которых до 10 лет. На этом
этапе существования домов и при таком
размере площади обслуживаемого жилищного
фонда их техническое состояние не
требует серьезной поддержки, т.к. они
новые. Следовательно, перечень обязательных
работ по обслуживанию жилищного фонда
будет небольшим, а сами мероприятия
разделяются существенным временным
промежутком. Но может возникнуть
необходимость оказания жильцам
дополнительных платных услуг, не входящих
в плату за содержание и ремонт (ремонт
квартир, перепланировка помещений,
замена водопровода, радиаторов отопления,
электропроводки, установка различной
бытовой техники: стиральных, посудомоечных
машин, водонагревателей, кондиционеров
и т.д.). Таким образом, доля дополнительных
услуг в общем объеме работ по обслуживанию
жилищного фонда может оказаться больше,
чем доля обязательных. Такое соотношение
будет являться временным и зависеть от
срока эксплуатации дома, а так же от
степени износа конструкций и оборудования.

Эти дополнительные услуги житель
оплачивает управляющей компании.
Управляющая компания, в свою очередь,
выплачивает определенную долю
непосредственному исполнителю —
сантехнику, электрику, другому
профессиональному рабочему. Размер
доли должен заранее оговариваться
компанией и работником. Контроль качества
оказания услуги осуществляет специалист
управляющей компании, например, инженер
производственно-технического отдела.

Управляющей компании невыгодно
платить рабочему фиксированную заработную
плату, т.к. его услуги по обслуживанию
и ремонту жилищного фонда требуются
редко. В этой ситуации рекомендуется
заключать гражданско-правовой договор
на оказание услуг. Данный договор имеет
три основных преимущества:

1. Управляющая компания освобождается
   от обязательных социальных выплат
   (ЕСН).

2. Управляющая компания оплачивает только
   фактически выполненный объем работ в
   соответствии с планом-графиком
   мероприятий по техническому обслуживанию,
   текущему и капитальному ремонту и не
   платит только за присутствие работника
   на рабочем месте.

3. Договор может быть заключен на любой
   срок, и в случае недовольства управляющей
   компанией выполнением работником своих
   обязанностей, расторгнуть его проще,
   чем обычный трудовой договор, возместив
   исполнителю фактически понесенные им
   расходы (ст. 782 Гражданского кодекса
   Российской Федерации).

В
приложении приведены примерные формы
договоров на оказание услуг по санитарному
обеспечению, электротехническим работам,
работам по сантехническому обслуживанию,
заключаемые управляющей компанией
соответственно с сантехниками, электриками
и уборщицами.

Второй
вариант

Рассмотрим
ситуацию, когда в составе домов,
находящихся в управлении управляющей
компании, имеется 30 домов с возрастом
примерно 25 лет. Ежедневно поступают
жалобы от жильцов на прохудившиеся
трубы, плохую работу старой проводки и
т.п. Площадь обслуживаемого жилищного
фонда большая, а его состояние требует
постоянной поддержки и вложений.

Перечень обязательных мероприятий
по содержанию жилищного фонда очень
широкий. Данные мероприятия проводятся
часто. Поэтому оплачивать труд работников
пропорционально объему выполняемых
работ управляющей компании будет очень
невыгодно, т.к. объем большой. Оплата
комплекса проводимых работ по обслуживанию
и ремонту жилищного фонда по
гражданско-правовому договору может
оказаться выше затрат на заработную
плату обслуживающего и технического
персонала, состоящего в штате управляющей
компании и получающего фиксированные
оклады. Дешевле ввести в штат управляющей
компании несколько должностных единиц
(работников) и заключить с ними обычные
трудовые договоры.

Согласно
второму варианту эти рабочие войдут в
штат инженерной службы на основании
заключенных с ними трудовых договоров.
Руководство их деятельностью рекомендуется
осуществлять инженером или другим
должностным лицом, занятым контролем
над санитарным и техническим состоянием
общего имущества дома.

Аспекты трудовых
отношений

Трудовой
договор (трудовой контракт, трудовое
соглашение) — это соглашение между
работодателем и работником о характере
трудовых отношений. Трудовой договор
юридически оформляет взаимные права и
обязанности участников трудового
процесса. Грамотно составленный трудовой
договор защитит интересы работодателя,
не ущемляя при этом прав работника.

Согласно
ст.56 ТК РФ, трудовой договор — соглашение
между работодателем и работником, в
соответствии с которым работодатель
обязуется предоставить работнику работу
по обусловленной трудовой функции,
обеспечить условия труда, предусмотренные
трудовым законодательством и другими
нормативными актами, своевременно и в
полном размере выплачивать работнику
заработную плату, а работник обязуется
лично выполнять определенную этим
соглашением трудовую функцию, соблюдать
правила внутреннего трудового распорядка,
действующие у данного работодателя.

Существенными
условиями трудового договора являются
(ст.57 ТК РФ):

• место работы — наименование и
  местонахождение организации, куда
  принимается работник. Если структурные
  подразделения организации расположены
  в различных местностях и административных
  районах, то место работы при заключения
  трудового договора уточняется
  применительно к этим структурным
  подразделениям. Поскольку место работы
  является необходимым договорным
  условием, его изменение возможно только
  по взаимному согласию сторон;

• трудовая функция — род работы в
  соответствии с квалификацией по
  определенной профессии (должности),
  которую должен выполнять работник. Род
  работы остается неизменным на все время
  действия трудового договора. Работодатель
  не вправе требовать от работника
  выполнения работы, не обусловленной
  трудовым договором;

• дата начала работы (и дата ее окончания,
  если заключается срочный трудовой
  договор). Время начала работы является
  необходимым условием трудового договора
  и имеет существенное значение, поскольку
  с этого момента на работника
  распространяется законодательство об
  оплате труда. Обычно начало работы
  следует непосредственно за заключением
  трудового договора. Однако стороны
  могут договориться и о некоторой
  отсрочке этого момента; 

• условия оплаты труда (в том числе размер
  тарифной ставки или должностного оклада
  работника, доплаты, надбавки и
  поощрительные выплаты). При заключении
  трудового договора условие об оплате
  труда также должно рассматриваться в
  качестве существенного, и если стороны
  по нему не пришли к соглашению, трудовой
  договор не может считаться заключенным.
  В соответствии со ст.129 TK РФ при оплате
  труда рабочих могут применяться тарифные
  ставки, оклады, а также бестарифная
  система, если организация сочтет такую
  систему наиболее целесообразной.

Кроме
того, в трудовом договоре обязательно
нужно отметить, если он заключен на
время выполнения сезонных работ, если
он является срочным трудовым договором
или трудовым договором по совместительству.

Трудовой
договор может содержать и дополнительные
условия, например (ст.57 ТК РФ):

• об установлении испытательного срока;

• о неразглашении охраняемой законом
  тайны;

• о совмещении профессий (должностей);

• о видах и об условиях дополнительного
  страхования работника;

• об улучшении социально-бытовых условий
  работника и членов его семьи;

• об обязанности работника отработать
  после обучения не менее установленного
  трудовым договором срока, если обучение
  проводилось за счет средств работодателя;

• о продолжительности дополнительного
  отпуска, а также иные условия, не
  ухудшающие положение работника по
  сравнению с ТК РФ, законами и иными
  нормативными правовыми актам (ст.57 ТК
  РФ).

Приложение
к договору — это правовой документ,
являющийся неотъемлемой частью договора
и содержащий дополнительные данные о
сделке. В трудовых договорах используются
следующие приложения:

• Должностная инструкция;

• График работы;

• Соглашение о неразглашении конфиденциальной
  информации; 

• Перечень расценок работ.

Основными
отличиями трудового договора от
гражданско-правовых договоров являются
личное выполнение работником своих
трудовых функций и подчинение работника
внутреннему трудовому распорядку
организации.

Согласно
ст. 40 ТК РФ коллективный договор — правовой
акт, регулирующий социально-трудовые
отношения в организации или у
индивидуального предпринимателя и
заключаемый работниками и работодателем
в лице их представителей.

Отношения
между наемным работником и собственником
предприятия регламентируются трудовыми
договорами с сотрудниками и Трудовым
кодексом. Трудовой договор устанавливает
отношения между отдельным работником
и работодателем, тогда как коллективный
договор включает в себя правила, которые
касаются всего коллектива, трудовой
договор устанавливает минимальные
требования, которые работодатели могут
уточнять в коллективном договоре.

Государство
поощряет компании, заключившие
коллективные договоры. В соответствии
со ст. 255 Налогового кодекса РФ, расходы
на премии и любые социальные выплаты,
прописанные в коллективном договоре,
а не во внутренних документах, относятся
на себестоимость как необходимые расходы
и работодатель не платит с них налоги.

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]

• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #

Материалы к статье

Видео онлайн-семинара «Курс для начинающего управляющего МКД» 4 hours, 27 minutes

Слайды онлайн-семинара «Курс для начинающего управляющего МКД» 61 страниц 1850 Кб

Алгоритм создания управляющей организации 3 страниц 253 Кб

Открытие управляющей компании – особенности

Управляющая компания – это юридическое лицо или ИП, которое занимается обслуживанием многоквартирных жилых домов. Можно выделить несколько характерных особенностей этого бизнеса, включая:

• необходимость получения лицензии;
• жесткое регулирование деятельности УК со стороны контролирующих органов;
• сравнительно невысокий уровень конкуренции на рынке;
• возможность прямых договоренностей с жильцами и их объединениями;
• стабильное получение дохода;
• хорошие перспективы для расширения бизнеса, в том числе – за счет участия в открытых конкурсах по выбору управляющих компаний, которые проводят местные администрации.

Экономика – расходы и сколько можно заработать

Немаловажной особенностью бизнеса УК выступает относительно небольшой объем начальных инвестиций. Его величина стартует на уровне 1 млн. руб. Обойтись меньшей суммой удается в достаточно редких случаях.

Норму прибыли в подобной деятельности сложно назвать высокой. В большинстве случаев она находится в диапазоне 7-15%. В то же время после заключения договора с собственниками жилья управляющая компания получает источник стабильного дохода, который к тому же поступает в ежемесячном режиме.

Уровень неплатежей в коммунальной сфере находится на относительно низком уровне. А потому проблем с получением оплаты за предоставляемые УК услуги обычно не возникает. Результатом становится сравнительно небольшой срок окупаемости вложенных средств, редко превышающий 2-2,5 года.

Что потребуется и как открыть УК

Чтобы стать управляющей компанией многоквартирного дома, необходимо произвести ряд предварительных мероприятий. Наиболее значимые из них описываются далее.

Что говорит закон

Но сначала требуется перечислить самые важные законодательные акты, регламентирующие деятельность управляющих компаний. Их перечень достаточно велик и включает:

• Жилищный и Гражданский кодексы;
• несколько Федеральных законов (базовые по рассматриваемой теме — №185-ФЗ от 21.07.2007 и №210-ФЗ от 30.12.2004);
• Постановление №170, выпущенное Госстроем 27.09.2003;
• ПП №1110 от 28.10.2014 (в актуальной редакции от 05.02.2022) и т.д.

В соответствии с положениями перечисленных нормативно-правовых документов, деятельность управляющей компании является лицензируемой. Важным дополнением становится возможность исполнения функций УК как юридическим лицом, так и ИП. Но второй формат ведения бизнеса практически не используется, так как не вызывает доверия со стороны жильцов. Далее перечислены основные шаги, которые требуется сделать для создания управляющей компании в сфере ЖКХ.

Шаг №1. Регистрация юрлица

Как было отмечено выше, подавляющее большинство УК являются юридическими лицами, преимущественно ООО. Процедура регистрации состоит из нескольких этапов:

1. Сначала выбирается название компании.
2. Затем требуется определить юридический адрес, для получения которого приобретается или арендуется офис. Каких-либо особых требований к нему не предъявляется.
3. После этого подбираются коды деятельности (по ОКВЭД-2) из нескольких возможных. Для УК лучше всего подходят три: 68.32.1, 68.32.2 и 68.32.3, соответственно управление жилым и нежилым фондами, а также их техническая инвентаризация.
4. Далее производится разработка учредительной документации, включая Устав и решение об учреждении ООО.
5. Потом необходимо выбрать систему налогообложения из двух доступных – ОСНО или упрощенка.
6. После этого оформляется заявление на регистрацию, для чего применяется форма Р11001.

На завершающем этапе регистрации заявление вместе с учредительной документацией подаются в ФНС. Используются несколько способов сделать это – от личного визита или отправки Почтой России до направления документов в электронном формате посредством портала Госуслуги или непосредственно на сайте ФНС. Во втором случае удается избежать необходимости платить госпошлину в размере 4 тыс. руб.

Самым удоным и быстрым способом регистрации бизнеса является подача заявления у нас на сайте. В этом случае Вам не понадобится никуда идти и платить госпошлину в размере 4000 рублей. Чтобы посмотреть условия компаний, можно перейти по данной кнопке:

Шаг №2. Квалификационный экзамен и получение лицензии

Обязательным требованием к руководителю УК и последующему лицензированию выступает получение квалифицированного аттестата. Форма документа доступна для скачивания на портале Госуслуги. Услуга предоставляется бесплатно.

Для сдачи экзамена, проходящего офлайн, требуется подать заявление. Порядок его проведения регламентируется Минстроем. Полная экзаменационная программа включает 200 вопросов. Руководителю УК необходимо правильно ответить на заданные ему. При необходимости происходит повторная сдача, количество попыток не ограничено.

После получения квалифицированного аттестата можно обращаться в Жилищную инспекцию за лицензией на ведение деятельности УК – или лично, или через портал Госуслуги. Необходимо для этого заявления можно скачать там же. К нему прикладывают три сопроводительных документа:

• о подтверждении полномочий руководителя;
• квалификационный аттестат;
• об уплате государственной пошлины в размере 30 тыс. руб.

Срок действия лицензии – 5 лет. Повторное получение разрешительного документа обойдется в 5 тыс. руб. Длительность рассмотрения документов – не более 45 рабочих дней. Основные причины для отказа – судимость у руководителя или отзыв ранее полученной лицензии.

Шаг №3. Приобретение оборудования

Следующий этап открытия УК – комплектование организации необходимым оборудованием. Оно делится на две категории – офисное, которое используется для оснащения рабочих мест персонала, и рабочее, непосредственно занятое обслуживание многоквартирных жилых домов.

В первую категорию входят:

• столы;
• стулья;
• компьютеры;
• оргтехника и т.д.

Ко второй, намного более дорогой и актуальной для выполнения прямых функциональных обязанностей УК, относятся:

• различные приборы учета, требования к которым устанавливаются действующими нормативно-правовыми актами;
• инструменты для работы сантехников и слесарей;
• разнообразная специальная техника для выполнения ремонтных работ (строительный кран), для уборки территории (машина или трактор со щеткой) или вывоза мусора мусороуборочный автомобиль).

Именно последний пункт списка требует наиболее серьезных инвестиций. Тем более с учетом того, что значительная часть качественной и долговечной спецтехники производится за рубежом.

Шаг №4. Набор персонала

Штатное расписание управляющей компании определяется с учетом масштабов и специфики бизнеса. Помимо руководителя, среди персонала в обязательном порядке присутствуют:

• главный инженер;
• другие ИТР (инженерно-технические работники), например, технолог, сметчик и т.д.;
• водители спецтехники и автотранспорта;
• рабочие – сантехники, слесари, отделочники, кровельщики и другие (могут работать не в штате, а по договорам подряда);
• дворники и другой технический персонал.

Как получить дома в управление

Успешная деятельность управляющей компании в значительной степени зависит от количества многоквартирных домов, которые она обслуживает. Поиск клиентов ведется по двум основным направлениям:

• На вторичном рынке жилья – проведением переговоров непосредственно с жильцами, которые являются собственниками МКД. Убедить их далеко не просто и требует серьезных затрат – не столько финансовых, сколько временных. Но такой вариант действия справедливо считается самым эффективным.
• На первичном (новостройки) – участием в конкурсах, проведением которых занимается местная администрация. Срок реализации мероприятия – 60 суток после ввода дома в действие. Альтернативная причина проведения конкурса – отказ прежней УК обслуживать жилье. Принцип определения победителя прост и понятен – предложение минимальной цены на обслуживание МКД.

Нередко применяют еще два способа получения дома в управление. Первый предусматривает договоренность с застройщиком. В этом случае УК обслуживает дом до объявления конкурса.

Второй предполагает назначение УК непосредственно муниципалитетом. Такой вариант возможен, если конкурс не состоялся или жители не смогли сами выбрать УК.

Плюсы и минусы бизнеса

Бизнес управляющих компаний, как и любой другой, имеет как плюсы, так и минусы. В качестве наиболее важных преимуществ выделяются такие:

• сравнительно невысокий уровень конкуренции;
• относительно низкий порог входа;
• стабильное поступление дохода;
• небольшой срок окупаемости инвестиций;
• возможность выбора МКД для привлечения к сотрудничеству (преимущество обычно отдается новым домам, не требующим больших затрат на содержание).

Наиболее значимыми недостатками деятельности управляющих компаний выступают:

• невысокая норма прибыли, редко доходящая до 12-15%;
• высокий уровень бюрократизации;
• жесткий контроль со стороны государственных органов, включая частые проверки и серьезную ответственность за выявленные нарушения;
• необходимость получения руководителем – квалификационного аттестата, а всей УК – лицензии.

Ошибки новичков и как их решают

Первой и самой частой ошибкой новичков становится непонимание сложности и специфики бизнеса УК. Заниматься этим видом деятельности далеко не просто. Тем более – с учетом необходимости получения лицензии и несения достаточно серьезных расходов в виде инвестиций. Решение проблемы – внимательное изучение нюансов законодательства и четкое следование приведенным в статье рекомендациям.

На какие еще виды бизнеса стоит обратить внимание

Сегодня перед отечественным бизнесом открыты самые разные направления деятельности. В числе самых популярных выделяются: IT-отрасль во всех ее многочисленных проявлениях, сфера общепита, онлайн-образование, бьюти-индустрия, цветочные магазины, пекарни и многое другое.

Часто задаваемые вопросы

Чем занимаются управляющие компании и в чем их специфика?

Управляющие компании занимаются обслуживанием многоквартирных домов. Они выступают посредниками между жильцами/собственниками жилья и коммунальными компаниями. Характерными особенностями бизнеса выступает необходимость лицензирования и жесткий контроль со стороны государственных органов власти.

Насколько перспективным является бизнес УК в сфере ЖКХ?

При грамотной организации дела управляющая компания становится источником стабильного и достаточно существенного дохода. Причем поступающего на ежемесячной основе.

Какой размер инвестиций потребуется для создания УК?

Открытие управляющей компанией обойдется в сумму в районе 1 млн. руб. Если поставить цель обслуживать несколько крупных по размерам многоквартирных домов, потребуется еще больше – полтора-два миллиона.

В течение какого срока созданный бизнес окупится?

Практика показывает, что при должном отношении к открытию УК и ведению бизнеса вложенные средства окупаются в течение 2-2,5 лет. Дальнейшая деятельность управляющей компании приносит чистую прибыль.

Подведем итоги

1. Управляющие компании в сфере ЖКХ – перспективный вид бизнеса.
2. Его главными достоинствами становится относительно невысокая конкуренция и вполне разумный уровень начальных инвестиций, которые дополняются стабильно поступающим доходом.
3. Потенциальными рисками становятся: сложность поиска клиентов, сильная бюрократизация этого вида деятельности, невысокая норма прибыли и серьезная ответственность.
4. Открытие управляющей компании требует финансовых вложений в размере от 1 млн. руб.
5. Срок окупаемости составляет около двух-двух с половиной лет.