Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 169 ЖК РФ
Арбитражные споры:
— Лицо, управляющее МКД, хочет взыскать с собственника помещения задолженность по оплате взносов на капитальный ремонт общего имущества МКД
— Региональный оператор хочет взыскать с собственника помещения задолженность по оплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в МКД
— Лицо, управляющее МКД, хочет обязать регионального оператора перечислить денежные средства на специальный счет в связи с изменением способа формирования фонда капитального ремонта
— Региональный оператор хочет обязать лицо, управляющее МКД (владельца специального счета), перечислить неизрасходованные денежные средства на счет регионального оператора
— Лицо, управляющее МКД, хочет признать недействительным решение уполномоченного органа о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора в связи с наличием на специальном счете долга по взносам на капремонт
См. все ситуации, связанные со ст. 169 ЖК РФ
Споры в суде общей юрисдикции:
— Собственник или лицо, действующее в его интересах, хочет признать незаконным начисление взносов на капитальный ремонт
— Собственник или лицо, действующее в его интересах, хочет взыскать компенсацию взносов на капитальный ремонт
— Организация, ответственная за проведение капитального ремонта, хочет взыскать с собственника задолженность по взносам на капитальный ремонт
1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, частью 8 статьи 170 и частью 5 статьи 181 настоящего Кодекса, в размере, установленном в соответствии с частью 8.1 статьи 156 настоящего Кодекса, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.
(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 257-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном на территории закрывающегося населенного пункта. Собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии земельного участка или о признании населенного пункта закрывающимся.
(в ред. Федерального закона от 06.02.2020 N 13-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2.1. Законом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрено предоставление компенсации расходов на уплату взноса на капитальный ремонт, рассчитанного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт на один квадратный метр общей площади жилого помещения в месяц, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, и размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста семидесяти лет, — в размере пятидесяти процентов, восьмидесяти лет, — в размере ста процентов, а также проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста и (или) неработающих инвалидов I и (или) II групп, собственникам жилых помещений, достигшим возраста семидесяти лет, — в размере пятидесяти процентов, восьмидесяти лет, — в размере ста процентов. В случае, если законом субъекта Российской Федерации предусмотрено предоставление компенсации расходов на уплату взноса на капитальный ремонт, орган государственной власти субъекта Российской Федерации или управомоченное им учреждение самостоятельно запрашивает в порядке, установленном законодательством субъекта Российской Федерации, документы и информацию, получение которых возможно в рамках межведомственного информационного взаимодействия и которые необходимы для принятия решения о предоставлении такой компенсации, и не вправе требовать представление указанных документов и информации от граждан.
(в ред. Федеральных законов от 29.07.2018 N 226-ФЗ, от 07.10.2022 N 378-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2.2. Собственники жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном на территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, предусматривающее снос или реконструкцию многоквартирных домов, отвечающих критериям, установленным в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации, освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в таком многоквартирном доме, начиная с первого месяца года, в котором в соответствии с этим решением предполагается начать переселение указанных собственников, если более ранний срок не установлен нормативным правовым актом высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. При этом ранее внесенные собственниками жилых помещений взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме используются на цели реализации комплексного развития территории жилой застройки. В случае, если собственники жилых помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме выбрали формирование его на специальном счете, после перехода права собственности на все помещения в многоквартирном доме, указанном в настоящей части, в государственную или муниципальную собственность либо в собственность лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, владелец специального счета передает права на специальный счет субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
(часть 2.2 введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)
3. Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении срока, установленного законом субъекта Российской Федерации, составляющего не менее трех и не более восьми календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом, за исключением случая, установленного частью 5.1 статьи 170 настоящего Кодекса.
(часть 3 в ред. Федерального закона от 20.12.2017 N 399-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме, средства товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, в том числе доходы от хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, могут направляться по решению собственников помещений в многоквартирном доме, решению членов товарищества собственников жилья, решению членов жилищного кооператива, принятым в соответствии с настоящим Кодексом, уставом товарищества собственников жилья, уставом жилищного кооператива, на формирование фонда капитального ремонта в счет исполнения обязанности собственников помещений в многоквартирном доме по уплате взносов на капитальный ремонт и (или) на формирование части фонда капитального ремонта сверх формируемой исходя из установленного минимального размера взноса на капитальный ремонт, которая может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
(часть 4 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Управляющие организации и ТСЖ как владельцы специальных счетов по формированию фондов капитального ремонта домов не всегда знают, обязательно ли выставлять отдельный платёжный документ по этому виду услуг или взносы можно включить в единый счёт за ЖКУ. Отвечаем на этот вопрос в сегодняшней статье.
Платёжный документ выставляется регоператором или владельцем спецсчёта
Фонд капитального ремонта общего имущества МКД может формироваться на счетах регионального оператора или на спецсчёте отдельного дома, если такое решение будет принято собственниками помещений на общем собрании (ч. 3 ст. 170 ЖК РФ). Владельцем специального счёта может быть региональный оператор по капремонту, УО или ТСЖ, жилищный кооператив (ч. ч. 2, 3 ст. 175 ЖК РФ).
Оплата взносов на капитальный ремонт общего имущества МКД вносится собственниками на основании платёжных документов. Они должны выставляться не позднее первого дня месяца, который следует за расчётным периодом (п. 1 ч. 2 ст. 155 ЖК РФ). Иные сроки выставления счёта на оплату могут быть прописаны в договоре управления, установлены решением общего собрания собственников или общим собранием членов ТСЖ/ЖК.
В случае, когда фонд капремонта формируется на счёте регионального оператора, ответственным за выставление платёжных документов и сбор взносов в жителей многоквартирного дома является именно регоператор (ч. 1 ст. 171 ЖК РФ). Оплатить такие счета собственники помещений в МКД обязаны в сроки, установленные для внесения платы за ЖКУ согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ.
Если на ОСС собственники решили, что средства на капремонт их многоквартирного дома будут аккумулироваться на специальном счёте, то участники общего собрания должны выбрать также банк, где будет открыт счёт, и владельца соответствующего счёта (ч. 31 ст. 175 ЖК РФ).
Владелец спецсчёта уполномочен на совершение операций с накопленными деньгами и отвечает за сбор взносов на капремонт общего имущества дома. Соответственно, владелец специального счёта выставляет платёжные документы в адрес жителей МКД для оплаты взносов согласно ч. 1 ст. 169 ЖК РФ.
Фонд капитального ремонта и способы его формирования
Формировать и доставлять квитанции могут расчётные центры
В зависимости от способа формирования фонда капитального ремонта платёжные документы выставляет либо региональный оператор, либо владелец спецсчёта. Но при этом указанные лица или организации имеют право возложить обязанность по выставлению счетов на оплату взносов на капремонт на иных лиц.
Например, на расчётные центры, которые по агентскому договору формируют и направляют жителям многоквартирных домов единые платёжные квитанции за все или определённый перечень жилищно-коммунальных услуг. Подобная обязанность может быть возложена на РЦ и законом, принятым на уровне субъекта РФ, в отношении жителей многоквартирных домов, формирующих фонд на счетах регоператора.
Об этом говорится в письме Минстроя РФ от 07.07.2014 № 12315-АЧ/04. Однако ведомство отмечает, что даже в случае, если счета на оплату взносов на капитальный ремонт печатает и отправляет собственникам помещений в МКД расчётный центр или иная уполномоченная организация, ответственным за неисполнение обязанности по направлению платёжных документов, всё равно является региональный оператор или владелец спецсчёта.
Как оформить кредит на капитальный ремонт в доме со спецсчётом
Платёж может быть включён в единый документ или в отдельную квитанцию
В письме № 12315-АЧ/04 Минстрой РФ чётко указал, что счёт на оплату взносов на капремонт общего имущества собственников в доме может выставляться ответственными за это лицом/организацией двумя способами: в едином платёжном документе или в отдельной квитанции только по этому виду услуг.
Если управляющая организация или ТСЖ являются владельцами спецсчёта, то они при выставлении платёжных документов на оплату взносов должны ориентироваться на решение собственников, принятое на общем собрании.
В соответствии с ч. 3.1 ст. 175 ЖК РФ, при выборе специального счёта для фонда капремонта собственники на ОСС должны в том числе определить порядок выставления платёжных документов и размер расходов, связанных с этим.
То есть именно собственники решают, будет ли платёж за капремонт включён в единую квитанцию за все услуги управляющей организации, ТСЖ или жилищного кооператива, или же владелец спецсчёта должен выставлять отдельные платёжные документы.
В последнем случае расходы за формирование и печать счетов лягут на плечи собственников. Они должны будут определить источник финансирования этих работ и сумму. Поэтому чаще всего жители дома голосуют за включение дополнительной строки в уже существующие квитанции за жилищно-коммунальные услуги.
Можно ли размещать деньги на капремонт на счёте УО, ТСЖ
Примерная форма платёжного документа за капремонт приведена в № 43/пр
Форма платёжного документа за жилищно-коммунальные услуги приведена в приказе Минстроя РФ от 26.01.2018 № 43/пр. В разделе 3 приложения к приказу № 43/пр указан примерный формат, в котором должна выставляться к оплате сумма взноса на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.
В квитанцию включаются следующие сведения:
- единица измерения – квадратные метры площади в собственности;
- установленный размер ежемесячного взноса на капремонт на 1 кв.м.;
- сумма взноса за расчётный период;
- данные о перерасчётах и льготах;
- данные о пени и задолженности на дату формирования квитанции;
- итоговая сумма к оплате с учётом всех данных.
Также в платёжном документе должны быть указаны данные о банковском счёте и получателе платежей.
На заметку
Жилищный кодекс РФ не устанавливает, что для сбора взносов на капитальный ремонт региональный оператор или владелец спецсчёта обязаны выставлять отдельную квитанцию.
Эту ситуацию разъясняет Минстрой РФ, предлагая собственникам и ответственным за сбор взносов лицам выбрать: включить дополнительную строку в уже существующий единый платёжный документ или же предусмотреть отдельный счёт за капремонт.
При этом собственники, приняв на ОСС решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счёте, должны обязательно определить порядок выставления платёжных документов и порядок финансирования работ по формированию и доставке квитанций.
Для включения строки по начислениям взносов на капремонт в единый платёжный документ, который формирует расчётный центр, владелец спецсчёта должен заключить с РЦ соответствующее агентское соглашение.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 75 902 подписчикам
Статьи по теме
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Что такое взносы на капремонт, и являются ли они обязательными?
Взносы на капитальный ремонт — это ежемесячные платежи, которые начисляются собственникам жилья в многоквартирных домах. Они являются обязательными для всех граждан, за исключением льготных групп населения, и перечисляются в специализированные региональные фонды.
Кто может не платить взносы на капремонт?
Полностью освобождены от необходимости платить взносы на капремонт жители:
- Аварийных домов или зданий, которые подлежат сносу;
- Домов, которые находятся на земле, изымаемой для государственных или муниципальных нужд.
Такие дома не включаются в региональные программы капитального ремонта.
Кто может рассчитывать на компенсацию взносов на капремонт?
Региональные власти могут выплачивать компенсации для отдельных категорий населения:
- пенсионеры старше 80 лет (выплата 100% от суммы взноса на капремонт);
- инвалиды 1 или 2 группы, дети-инвалиды или граждане, имеющие детей инвалидов (до 50% взноса);
- ветераны ВОВ и члены их семей;
- инвалиды и ветераны боевых действий;
- пострадавшие в результате аварии на ЧАЭС;
- иные льготные категории, которые определены региональными властями.
Как оформить льготу при выплате за капремонт?
Для того, чтобы оформить льготу можно обратиться в один из МФЦ по месту жительства. Список документов может отличаться в различных регионах, но как правило включает:
-
заявление (заполняется в МФЦ);
-
паспорт;
-
выписка из ЕГРН;
-
трудовая книжка;
-
справка подтверждающая инвалидность (если применимо);
-
справка о количестве лиц, зарегистрированных в квартире (форма 9).
Ежемесячно на номер счета, указанный в заявлении, будет приходить сумма компенсации за капремонт.
Кто устанавливает размер взносов?
Размер взноса на капитальный ремонт устанавливают региональные власти. Например, в Санкт-Петербурге по состоянию на 2021 год ежемесячные взносы варьируются от 11 до 12 рублей за квадратный метр (в зависимости от года постройки дома).
Как взимается плата за капремонт?
Плата за капитальный ремонт начисляется вместе с остальными коммунальными платежами. Их можно найти в квитанции, которую присылает управляющая компания.
Куда идут деньги, и кто их распределяет?
Полученные средства управляющая компания перечисляет в региональные фонд капремонта или специальный счет дома (если такое решение приняли собственники дома). Фонд в свою очередь нанимает подрядчиков и контролирует проведение ими ремонтных работ.
Что такое специальный счет дома и как его открыть?
Собрание собственников многоквартирного дома может принять решение об отказе от услуг регионального фонда капремонта и открытии отдельного счета, на который будут перечисляться взносы. В этом случае в ходе собрания также определяются размер ежемесячного взноса (не меньше минимального взноса, установленного регионом), владелец счета (ТСЖ, жилищный кооператив или управляющая компания) и банк, в котором будет открыт счет.
Решение общего собрания собственников направляется в региональный фонд капитального ремонта, а избранный владелец счета обращается в банк для открытия счета.
После того, как на счете накоплена необходимая сумма и подошло время капремонта, жильцы самостоятельно определяют подрядчика, который проводит работы.
Какие работы относятся к «капитальному ремонту»?
К числу работ, которые проводятся в ходе капитального ремонта, относится ремонт:
- внутридомовых инженерных систем, то есть электропроводки, систем отопления, водоснабжения и водоотведения;
- крыши;
- подвальных помещений;
- фасада;
- фундамента.
Региональные власти по своему усмотрению расширить этот минимальный список работ.
Когда отремонтируют мой дом?
График проведения капремонта утверждается региональными властями. Конкретные даты проведения работ можно уточнить на сайте регионального фонда капитального ремонта, который действует в вашем регионе.
Что будет, если не платить взносы?
В этом случае плату могут взыскать в судебном порядке. В зависимости от продолжительности неплатежей и суммы долга могут применяться различные меры, включая от начисления пени до ареста имущества и ограничения выезда за границу.
Куда обращаться, если капремонт дома сделан некачественно?
В случае, если у жильцов возникают вопросы к качеству проведенного ремонта дома, можно обратиться в региональный фонд капитального ремонта или в органы региональной власти.
Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.
Капитальный ремонт: за что платят жильцы и кто за него отвечает
Адвокаты ответили на жалобы граждан: «Управляющая организация отказалась чинить крышу, а прокуратура посоветовала жильцам подлатать ее самостоятельно». «Ремонт в подъезде сделали некачественно, да еще и по завышенным ценам, а ТСЖ прячет документы о расходах». «Фундамент дома пора менять. Только непонятно, кто это должен делать»
Протекает крыша дома, но никто не хочет за это отвечать
«В нашем многоквартирном доме обветшала крыша, в нескольких местах течет. Обратились в коммунальное хозяйство – отказали. Они больше не обслуживают дом. Написали в прокуратуру – получили ответ: “Проведите собрание с жильцами и отремонтируйте сами”. Кому и за что мы тогда платим каждый месяц? Что нам делать?»
Кому и за что платят жильцы многоквартирных домов?
Собственник квартиры в многоквартирном доме платит (ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ)):
- за содержание и текущий ремонт общего имущества дома;
- за жилое помещение и коммунальные услуги – холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроэнергию, отопление, природный газ;
- за капитальный ремонт.
Плату за содержание общего имущества рассчитывают по тарифу, принятому на общем собрании собственников при согласовании с управляющей организацией или ТСЖ. Если нет собственного тарифа – по тарифам, установленным местной администрацией, исходя из степени благоустройства дома. Для каждого помещения плату рассчитывают пропорционально квадратным метрам.
Плата за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, утвержденным Управлением государственного регулирования тарифов субъекта РФ. Коммунальные услуги потребители оплачивают либо напрямую через ресурсоснабжающую организацию, либо через управляющую организацию. Размер платы рассчитывают по счетчикам, а если их нет – по нормативу. При отсутствии счетчиков поставщик коммунальной услуги вправе применять в расчетах повышающий коэффициент. Исключение составляют те случаи, когда установка прибора учета технически невозможна.
Плату за капитальный ремонт вносят в фонд регионального оператора, если общим собранием собственников не установлен иной способ формирования фонда капремонта. Минимальный размер взноса в фонд капремонта определяет субъект РФ. Собственники на общем собрании могут принять собственный тариф, но он должен быть не меньше установленного в регионе.
Кто отвечает за ремонт крыши многоквартирного дома?
Восстановление отдельных элементов крыши (например, устранение трещин, частичная замена изношенных элементов, гидроизоляция и т.п.) – это текущий ремонт. Отвечает за него управляющая организация. А капитальный ремонт крыши (например, полная замена кровельного материала) – это зона ответственности регионального оператора. Такой ремонт проводят за счет средств, поступивших в качестве взносов на капремонт.
Узнать срок проведения капитального ремонта многоквартирного дома можно двумя способами:
- найти информацию в системе ГИС ЖКХ по адресу дома;
- обратиться с письменным запросом в фонд регионального оператора.
Причем можно будет получить информацию не только о годе ремонта, но и о запланированных работах – замене кровли, ремонте инженерных сетей дома и т.д.
Изменить график, перечень работ и увеличить сумму взноса могут только собственники квартир и нежилых помещений дома. Для этого им нужно провести собрание, так как орган управления многоквартирным домом – общее собрание собственников помещений (ст. 44 ЖК РФ).
Что делать, если управляющая организация перестала обслуживать дом?
Есть несколько способов решить этот вопрос.
1. Обратитесь в местную администрацию. Она проведет конкурс и по его результатам назначит управляющую организацию для обслуживания дома. Эта организация должна будет содержать и ремонтировать общедомовое имущество, заниматься уборкой подъездов и придомовой территории. Оплату рассчитают по установленному администрацией тарифу. Минимальный обязательный перечень работ определен Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290.
2. Проведите общее собрание собственников помещений и создайте товарищество собственников недвижимости. Определите сумму взноса на содержание общедомового имущества, порядок внесения платежей и ответственных лиц (правление, ревизионную комиссию), а также план работ по содержанию и текущему ремонту дома.
3. Проведите общее собрание собственников помещений и выберите управляющую организацию. Если она согласится обслуживать дом, с ней нужно заключить договор, определить тариф на содержание общедомового имущества и список работ. В этот список нужно включить все работы, установленные в обязательном минимальном перечне работ.
4. Если в многоквартирном доме не более 30 квартир, жильцы могут остаться на собственном (непосредственном) управлении. В таком случае на общем собрании собственников помещений нужно определить размер взноса на содержание общедомового имущества, порядок оплаты и план работ по дому, избрать совет дома и старшего по дому.
ТСЖ обманывает и не дает ознакомиться с документами
«У нас в доме начали ремонт подъездов. У правления ТСЖ есть свой подрядчик. Мы, жильцы, недовольны его работой: много недочетов, которые правление не собирается исправлять. К тому же в смете краска в четыре раза дороже, чем та, которую использовали. При этом ТСЖ отказывается показывать документы, подтверждающие расходы.
И вот что еще беспокоит: по документам должны были делать капитальный ремонт подъездов, но потом правление внесло в них изменения – указало текущий ремонт. Переделанные документы не предоставляют, в ГИС ЖКХ они не размещены. Это законно? Подскажите, куда обращаться?»
Какие документы могут изучить жильцы, даже если не входят в ТСЖ?
Каждый собственник жилья может ознакомиться со следующими документами (ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ):
- уставом товарищества собственников жилья, свидетельством о госрегистрации ТСЖ;
- реестром членов ТСЖ;
- бухгалтерской (финансовой) отчетностью товарищества, сметами его доходов и расходов на год, отчетами об исполнении таких смет, аудиторскими заключениями (если проводили аудиторские проверки);
- заключениями ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ;
- документами, подтверждающими права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
- протоколами общих собраний членов ТСЖ, заседаний правления и ревизионной комиссии ТСЖ;
- документами, подтверждающими итоги голосования на общем собрании членов ТСЖ;
- технической документацией на многоквартирный дом и другими документами, связанными с управлением домом;
- иными внутренними документами товарищества, предусмотренными Жилищным кодексом РФ, уставом ТСЖ и решениями общего собрания членов ТСЖ.
Неважно, является собственник жилья членом ТСЖ или нет. Он имеет право подать заявление в товарищество с требованием представить для ознакомления интересующую его документацию. Если ему откажут, он может обратиться с мотивированной жалобой в Государственную жилищную инспекцию и районную прокуратуру.
Кто контролирует работу ТСЖ?
Товариществом собственников жилья управляют общее собрание членов ТСЖ и правление ТСЖ (ст. 144 ЖК РФ). К полномочиям общего собрания, в числе прочего, относятся (ст. 145 ЖК РФ):
- утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
- утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений;
- утверждение годового отчета о деятельности правления ТСЖ;
- утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
- рассмотрение жалоб на действия правления ТСЖ, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ.
Общее собрание членов ТСЖ избирает ревизионную комиссию, но не более чем на два года. В ее состав не могут входить члены правления ТСЖ (ст. 150 ЖК РФ). Задачи комиссии:
- проводить ревизии финансовой деятельности товарищества не реже чем один раз в год;
- представлять общему собранию членов ТСЖ заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
- представлять общему собранию членов ТСЖ заключение о смете доходов и расходов на год, а также отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
- отчитывается перед общим собранием членов ТСЖ о своей деятельности.
Куда жаловаться собственникам жилья?
Если вы недовольны качеством выполненных работ в многоквартирном доме, можно направить возражения в правление ТСЖ. Так вы заодно выясните: подписаны ли без разногласий акты выполненных работ с подрядчиками; произведена ли оплата в полном объеме. Возможно, уже идут судебные споры, о которых вы не знаете.
Если есть претензии к порядку расходования денег, обратитесь в ревизионную комиссию. Она оценивает в том числе целесообразность проведения работ. По итогам года комиссия обязана представить собственникам отчет для утверждения на общем собрании.
Если вы считаете, что ответы на ваши вопросы не содержат достоверную информацию, можно обратиться с мотивированной жалобой в Государственную жилищную инспекцию и районную прокуратуру.
Как быть, если кажется, что деньги жильцов со спецсчета уходят не туда?
Деньги, которые собственники вносят на спецсчет для проведения капремонта, могут расходоваться в соответствии с решением общего собрания членов ТСЖ только на капитальные работы, определенные собственниками.
Правление ТСЖ имеет право самостоятельно заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (п. 6 ст. 148 ЖК РФ). Но заменять в документах капитальный ремонт текущим нельзя – у них разные источники финансирования. На текущий ремонт уходят средства, внесенные на содержание общего имущества; а на капитальный ремонт – деньги, поступающие на спецсчет.
Ознакомьтесь с первичной бухгалтерской документацией ТСЖ, чтобы разобраться. Если выявите нарушение, обращайтесь в Государственную жилищную инспекцию и районную прокуратуру, просите провести проверку, ставьте вопрос о переизбрании членов правления и ревизионной комиссии.
Общедомовое имущество: что это и кто его должен содержать
«Я собственник квартиры в шестиквартирном одноэтажном доме в селе. Остальные квартиры в муниципальной собственности. Кто обязан менять венцы под моей квартирой, которые служат фундаментом дома? Можно ли их считать общедомовым имуществом?»
Что относится к общедомовому имуществу?
Помещения общего пользования в многоквартирном доме входят в состав общего имущества. Они не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения в доме (п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491). К ним относятся в том числе:
- ограждающие несущие конструкции дома (фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и др.);
- ограждающие ненесущие конструкции дома (окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и др.).
Кто должен содержать общедомовое имущество?
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан содержать это помещение и участвовать в расходах на содержание общего имущества дома соразмерно своей доле (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ). Он оплачивает содержание жилого помещения, общего имущества и перечисляет взносы на капитальный ремонт.
Если более 50% общего имущества многоквартирного дома принадлежит России, субъекту РФ или муниципальному образованию, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс, чтобы выбрать управляющую организацию. По его итогам заключают договор с организацией, которая будет управлять домом (ст. 163 ЖК РФ).
Кто должен проводить капитальный ремонт в многоквартирном доме?
Капитальный ремонт многоквартирного дома – это устранение неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества, в том числе их восстановление или замена, чтобы улучшить эксплуатационные характеристики этого имущества (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ).
В ст. 166 ЖК РФ установлен перечень работ по капитальному ремонту для общего имущества в многоквартирном доме. В него входят:
- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
- ремонт, замена и модернизация лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
- ремонт крыши;
- ремонт подвальных помещений;
- ремонт фасада;
- ремонт фундамента многоквартирного дома.
Эти работы проводят за счет средств фонда капитального ремонта, который формируют исходя из минимального взноса на капремонт, установленного в субъекте РФ. Перечень многоквартирных домов субъекта, где планируется провести капитальный ремонт, утверждается в региональной программе. Собственники помещений многоквартирного дома также могут принять решение о проведении капремонта. Оплачивать его будут из денег, внесенных в качестве взносов на капитальный ремонт (ст. 166, 169, 189 ЖК РФ).
Региональный оператор капитального ремонта привлекает специализированных подрядчиков для ремонта общего имущества дома (п. 2, 3 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ).
Фото: фотобанк Freepik/@brgfx
Источник фото: https://www.pexels.com/
Механизм выставления платежных документов на капитальный ремонт зависит от выбранного способа накопления средств: на спецсчете — по решению общего собрания собственников; на счете регионального оператора фонда капитального ремонта — по умолчанию.
Если деньги идут в региональный фонд капремонта или региональный оператор является владельцем специального счета для дома, он самостоятельно (за свой счет) должен заниматься выставлением квитанций и проводить начисление платежей. При этом не редко возникают ситуации, когда Фонд капитального ремонта в целях экономии средств пытается переложить эту обязанность на управляющую организацию /ТСЖ. Насколько это законно, и как быть в такой ситуации попробуем разобраться в данной статье.
Часть 1 ст.169 ЖК РФ обязывает собственников помещений МКД уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества.
В соответствии с положениями пункта 1 части 2 статьи 155 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании: платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления.
Одной из функций регионального оператора в соответствии ч. 1 ст. 180 ЖК РФ является функция по аккумулированию взносов па капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в многоквартирных домах, в отношении которых фонды капитального ремонта формируются на счете (счетах) регионального оператора. Такие взносы в соответствии с частью 1 статьи 170 ЖК РФ формируют фонд капитального ремонта.
Постановлением от 12 апреля 2016 года № 10-П Конституционный Суд РФ в связи с запросами депутатов Государственной Думы РФ дал оценку конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации. Все оспариваемые нормы были признаны не противоречащими Конституции РФ.
Как следует из положений ч. 1 ст. 171 ЖК РФ, в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники жилых помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации.
Таким образом, закон возлагает на регионального оператора обязанность выставлять платежные документы не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом, за который производится оплата.
Иной порядок может быть установлен региональным законом. Минстрой России в письме 12315-АЧ/04 от 07.07.2014 указал следующее: Собственники помещений в МКД уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации. Законом субъекта Российской Федерации обязанность по выставлению платежных документов на оплату взноса на капитальный ремонт может быть возложена на иных лиц (например, РКЦ). В случае передачи региональным оператором функции по печати и доставке платежного документа для оплаты взноса на капитальный ремонт иным лицам ответственность за ненадлежащее исполнение или неисполнение переданных функций сохраняется за региональным оператором.
Так же Минстрой указал на два варианта выставления взносов на капитальный ремонт: в едином платежном документе и в отдельной квитанции.
Таким образом, никто не вправе обязать управляющую компанию/ТСЖ бесплатно выставлять взносы на капитальный ремонт в пользу регионального оператора.
При этом взносы на капремонт могут быть включены в единый платежный документ, выставленный РКЦ (что подтверждается судебной практикой).
Управляющая организация обратилась в Арбитражный суд Московской области с требованиями к «МосОблЕИРЦ» о взыскании убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств по договору (поскольку ответчик самостоятельно, без указаний истца, включил в единый платежный документ отчисления в Фонд капитального ремонта. Стороны согласовали форму Единого платежного документа, в котором отдельной строкой указывается к оплате такая услуга как «взнос на капремонт». Согласно ч. 3 ст. 6 Закона Московской области от 01.07.2013 № 66/2013-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области», региональный оператор вправе заключить с управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом или иной организацией, осуществляющей начисление и сбор платы за жилое помещение и коммунальные услуги, договор о включении в платежный документ, на основании которого вносится плата за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, сведений о размере взноса на капитальный ремонт с указанием наименования регионального оператора, номера его банковского счета и банковских реквизитов, его адреса (места нахождения). Между ООО «МосОблЕИРЦ» (агент) и Некоммерческой организацией «Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов» (принципал) был заключен Агентский договор на формирование начислений взносов на капитальный ремонт.
Суд указал, что включение в единый платежный документ об оплате коммунальных услуг платежа в фонд капитального ремонта не нарушает права истца на получение денежных средств от населения в счет оплаты за коммунальные услуги, оплачиваемых по такому единому документу. (Решение Арбитражного суда Московской области от 16 декабря 2016 г. по делу № А41-61181/2016).
Зачастую Региональный оператор фонда капитального ремонта заключает соглашение о расчетах/агентский договор не с расчетным центром, а напрямую с управляющей организацией. В этом случае необходимо четко прописывать права и обязанности по договору, поскольку не четко прописанные условия договора могут повлечь неблагоприятные последствия управляющей организации (как минимум — в виде потраченного времени на взыскание взносов на капитальный ремонт).
Арбитражный суд Кемеровской области Решением от 17 августа 2016 г. по делу № А27-3745/2016 отказал управляющей организации в удовлетворении требований о взыскании взносов на капитальный ремонт, указав следующее: между НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Кемеровской области» (принципал) и управляющей организацией (агент) заключен агентский договор, в соответствии с условиями которого принципал поручает, а агент принимает на себя обязательства начислению и обработке взносов на капитальный ремонт; сбору взносов и процентов. Из условий агентского договора не усматривается право управляющей организации на предъявление в судебном порядке требований о взыскании собранных ответчиком взносов в интересах НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Кемеровской области».
При указанных обстоятельствах, иск удовлетворению не подлежит.
Поскольку капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда, наниматели муниципальных квартир взносы за капитальный ремонт не оплачивают (их должен оплачивать собственник помещения — муниципалитет).
В случае, если РКЦ в едином платежном документе ошибочно выставил взносы на капитальный ремонт нанимателю — управляющая организация не несет за это ответственности.
Наниматель муниципальной квартиры обратился в суд с иском к управляющей организации, где одним из требований указал: признание незаконным начисления платы за капитальный ремонт, перерасчете платы на сумму произведенных платежей за капитальный ремонт и взыскании морального вреда. Судом установлено, что получателем взносов на капитальный ремонт является региональный Оператор фонда капитального ремонта Нижегородской области.
Управляющая организация получателем данных платежей не является, соответственно отношения к выставлению нанимателям данного жилого помещения счетов на оплату платежей и взносов на капитальный ремонт не имеет, то есть является ненадлежащим ответчиком по данному требованию.(Решение Дзержинского городского суда от 7 июня 2017 по делу № 2-1457/2017, устоявшее в апелляции в Нижегородском областном суде).
Обсудить статью и задать вопросы можно здесь.
Управляющие компании жителям предлагают оплачивать помимо самого взноса за капитальный ремонт еще и некий процент от этой суммы в качестве управления фондом специального счета. На сколько законно данное предложение и почему в процентом отношении от суммы взноса за капитальный ремонт разбирается «Коммунальный вопрос».
При переходе с общего котла Регионального оператора на специальный счет на собственников возлагаются дополнительные расходы следующего характера:
1 Банковское обслуживание специального счета (открытие расчетного счета, расчётно-кассовое обслуживание);
2 Взыскание задолженности;
3 Включение дополнительной услуга «Систему город» для организации приема платежей населения в «единой квитанции», в т.ч. открытие/закрытие лицевых счетов собственников;
4 Начисление платежей и организация сбора взносов, контроль своевременности и полноты уплаты взносов, начисление пени.
Понятно, что какие-то дополнительные материальные расходы на обслуживание специального счета многоквартирного дома безусловно имеются, в основном, затраты рабочей силы и обязательные платежи Банку.
Что касается Банка, то открытие расчетного счета происходит бесплатно, а вот расчетно-кассового обслуживания определяется в процентном отношении от поступающих платежей. Вот с чем связано, что УК предлагает установить именно процент от взноса, а не твердую сумму с квартиры.
При оплате населением через «Систему город», Сбербанк берет 1,5 % от суммы с УК. При расчета по капитальному ремонту, за каждую платежку в адрес подрядчика от 37 до 55 руб., зависит от банка контрагента, за проверку документов при отправке на оплату еще 0,2% и т.п., как тарифы на сотовую связь, за каждый шаг списывают деньги.
За информационно-технологические услуги «Центр начислений» — 2 % от суммы.
Взыскание задолженности дело нужное, потому что все знают про три года срока исковой давности. Не успели подать иски – потеряли реальные деньги. Работа честно не сложная, однотипная, доказательства какие-то прилагать не требуется. Самое нужное в такой работе – это копирование обязательных приложений, отправка должникам исков на почте России, где просто можно рабочий день потерять. Понятно, что юристу придется доплачивать за потраченное время и работу, ровно, как и бухгалтерии за открытие и закрытие лицевых счетов, начисления в расчетном отделе пени. Вот печать квитанций и их доставка – услуга надуманная, ведь платежки за техническое обслуживание как разносили, так и продолжат это делать те же самые сотрудники.
А теперь самое интересное – ценообразование.
Почему именно 6 % или 12 %, как проверить затраты и их обоснованность, может быть Управляющая компания решила таким образом заработать на жителях? – Да ни как не проверить, просто на практики одной УК достаточно покрыть реальные затраты за 6 % от суммы начислений, в другой компании, например, жилфонд больше, зарплаты у сотрудников выше, соответственно им нужно 12 %. Если собственники запросят, то Управляющие компании представят, что входит в расходы по обслуживанию фонда капитального ремонта. А в конечном итоге, решают собственники путем голосования на общем собрании. В Челябинске по городу негласно средний размер платы за ведение специального счета предлагают жителям в размере 8 % от начисленной суммы за капитальный ремонт в месяц.
В 2014 году в Жилищном кодексе РФ появилась статья 169, посвященная взносам на капитальный ремонт многоквартирного дома. Платить их начали с 2015-го. Размер взносов зависит от региона, но в любом случае это немаленькая сумма, сопоставимая с остальными коммунальными платежами.
Например, в Москве минимальный размер взноса за капитальный ремонт до 1 января 2020 года был равен 18,19 рубля за 1 кв. м. Таким образом, за однокомнатную квартиру площадью 37 кв. м москвич платит более 670 рублей в месяц. Тарифы на капремонт, как и остальные, подлежат индексации. С января 2020 года минимальный размер взноса на капитальный ремонт увеличен на 3,7% — с 18,19 до 18,86 рубля за 1 кв. м.
Куда платить за капитальный ремонт?
Собираемые за капремонт деньги направляются в фонды капитального ремонта — некоммерческие организации, которые регионы уполномочили оперировать средствами и проводить капремонт. Но фонд капитального ремонта вовсе не единственное решение.
Если жильцы на общем собрании договорятся об этом, они вправе открыть специальный счет, где будут накапливаться перечисляемые ими деньги на капремонт.
«Когда ко мне обращаются жители нашего района, у которых в доме грядет капремонт, я приглашаю их посмотреть на те капитальные ремонты, которые уже ведутся. После этого довольно много домов решает создать свои специальные счета, — рассказывает Татьяна Яскович, вдохновитель проекта kapremont2018.ru, муниципальный депутат района Щукино, специалист по капремонту. — Тогда процесс капремонта — от выбора подрядчика до приемки работ — контролирует уполномоченный представитель собственников дома. В этом случае люди заинтересованы в том, чтобы привести дом в надлежащее состояние».
Размер взноса в этом случае будет назначать совет собственников — правда, не меньше минимума, который установлен в регионе. Нужно только определить владельца счета (то есть создать юрлицо) и выбрать банк (либо другую кредитную организацию) для открытия счета.
внимание
Решение о формировании фонда капремонта на специальном счете вступит в силу через год после того, как общее собрание жильцов направит все необходимые документы в адрес регионального оператора.
А вот обратный процесс (если жильцы вдруг захотят отказаться от специального счета и понести денежки в общественный котел) протекает гораздо быстрее: на вступление в силу нужен всего месяц. Кстати, тем, кто все-таки мечтает подбить соседей на открытие специального счета, не мешает детально продумать, что делать с неплательщиками. По опыту ТСЖ, ЖСК и других объединений, таковых оказывается около 25%.
полезная информация для москвичей
- Посмотреть, в каком году будет проводиться капитальный ремонт в вашем доме.
- Интерактивная карта планов ремонтных работ на 2022 год.
Куда обращаться, чтобы получить льготы на капремонт?
В многофункциональный центр «Мои документы», территориальный отдел соцобеспечения либо на сайт госуслуг. Имейте в виду: для получения льгот придется собрать пакет документов.
Куда звонить, если капремонт в доме затянулся?
+7 (495) 695–64–20 — оперативная диспетчерская службы Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Москвы.
+7 (495) 223–48–30 — Городская комиссия по обеспечению общественного контроля за реализацией региональной программы капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов на территории Москвы.
Куда жаловаться на качество капитального ремонта?
В управляющую компанию либо в Фонд капитального ремонта.
Обязательно ли платить за капитальный ремонт?
Да. Обязанность собственника нести затраты на содержание своего имущества установлена статьей 210 Гражданского кодекса, а регулярная оплата капитального ремонта общих помещений в многоквартирных домах предусмотрена еще и Жилищным кодексом (статья 169).
«Взносы на капремонт необходимы: мы ведь получили квартиру в собственность и отвечаем как за нее, так и за фасад и крышу дома, в котором находится наша квартира», — поясняет Татьяна Яскович.
Чаще всего взносы на капремонт внесены в общую платежку ЖКУ. Сначала управляющая компания будет напоминать о необходимости погасить долг и присылать уведомления, потом будет перекрывать доступ к стоякам, пытаться отключить электричество, затем дело будет передано в суд.
«При этом с собственника дополнительно взыщут судебные издержки, а пристав арестует счета на стадии исполнения решения, — комментирует Сергей Сергеев, руководитель практики в сфере ЖКХ, экологии и природопользования Московской коллегии адвокатов «Арбат». — Так что не платить за капитальный ремонт — это плохая идея».
По его словам, в судебной практике уже немало примеров, когда плата за капремонт взыскивалась с граждан через суд. Так, в Новороссийске в 2020 году с гражданина Н. была взыскана задолженность по оплате коммунальных услуг и оплате за техническое содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с сентября 2016-го по август 2019-го. В собственности ответчика находится помещение площадью 182 кв. м, задолженность исчислялась несколькими сотнями тысяч рублей.
Но есть и другие примеры в судебной практике, когда гражданам удавалось уличить управляющую компанию в неправомерных действиях. Например, в Челябинске управляющая компания умудрилась включить многоквартирный дом в региональную программу капитального ремонта еще до введения его в эксплуатацию. Гражданка К. подала соответствующий иск, суд признал действия управляющей компании незаконными, суммы задолженностей по взносам собственников жилых помещений были аннулированы.
Как не платить взнос на капитальный ремонт?
Если кто-то наивно полагает, что выход на пенсию избавит от взносов на капитальный ремонт, он ошибается.
что нужно, чтобы совсем не платить за капремонт:
- дотянуть как минимум до 80 лет;
- быть собственником квартиры, где проживает пенсионер такого почтенного возраста;
- жить в аварийном доме, который подлежит сносу;
- жить в доме, участок под которым изымается в пользу госструктур.
На скидку 50% взносов за капремонт могут претендовать:
- пенсионеры старше 70 лет, а также собственники, которые живут вместе с ними;
- инвалиды 1 и 2 группы, семьи с детьми-инвалидами, многодетные семьи, участники боевых действий, ветераны труда;
- блокадники, узники концлагерей, ветераны войн (разве не стыд и позор — взимать с них плату за капремонт?);
- многодетные или неполные семьи, малоимущие жители (в зависимости от доходов).
В каждом регионе есть свои льготы. Где-то от оплаты за капремонт освобождаются все пенсионеры независимо от возраста, где-то — сельские учителя и врачи и т. д.
Кроме того, статья 169 Жилищного кодекса РФ говорит о том, что взносы на капитальный ремонт могут формироваться в том числе и от доходов, полученных от эксплуатации имущества многоквартирного дома. Допустим, сдается в вашем доме подвал под склад — вырученные средства допустимо откладывать на капремонт. Правда, это сработает, только если вы собираете деньги на специальном счете. Иначе придется все равно заплатить ту сумму, которую выставит региональный оператор.
Впрочем, если собственники квартир недостаточно организованны, чтобы открыть специальный счет для капитального ремонта, скорее всего, и арендная плата за использование общего имущества тоже проходит мимо них.
важно
Взносы на капремонт платят только собственники квартир, но не живущие по договору социального найма.
Когда надо начинать платить взносы за капремонт в новом доме?
Платить взносы на капремонт придется с того момента, когда дом будет включен в региональную программу капитального ремонта. Увы, ждать этого придется недолго: местные власти обязаны включить дом в программу не позднее восьми месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, предупреждает Сергей Сергеев.
Эксперт подчеркивает: если жилой комплекс сдан относительно недавно, региональные власти вправе отсрочить начало выплат на срок от трех до пяти лет с момента сдачи новостройки — это предусмотрено Жилищным кодексом.
В каждом регионе действуют свои правила по отсрочке платежей, эту информацию нужно обязательно уточнять в отделении фонда капитального ремонта или в городской администрации.
Какие работы могут выполняться в рамках капитального ремонта?
Эти формулировки особенно важны для тех, кто платит не в фонд, а аккумулирует взносы на специальных счетах. Если вы захотите эти деньги со счета вывести, понадобится точно указать, на какие виды работ вы их направляете. При этом каждый вид работ в протоколе должен сопровождаться отдельным голосованием. Неправильное название вида работ повлечет отказ в предоставлении средств.
Коротко: из средств капитального ремонта допускается ремонтировать все инженерные системы, крышу, фасад, фундамент, подвальные помещения, лифт и лифтовую шахту. Во многих регионах допустимо делать энергоэффективный капитальный ремонт, то есть утеплять фасад, переделывать невентилируемую крышу в вентилируемую, устанавливать общедомовые приборы учета и регулирования тепла.
статистика
- На начало 2020 года на счетах региональных фондов капитального ремонта скопилось почти 237 млрд рублей.
- В 2019 году было выполнено лишь 82% запланированных работ по капремонту, а в 10 регионах — менее 50%.
- Только в 2018 году неиспользованные взносы, поступившие от собственников на формирование ФКР Москвы, составили 29,8 млрд рублей.
- В 2019 году в Москве проведен капремонт более 1,9 тыс. домов — это около 9 млн кв. м.
- Всего с 2015 года в столице капитально отремонтировано более 7,9 тыс. домов общей площадью 44 млн кв. м.
Кто ответит за качество?
Качество капитального ремонта неслучайно стало притчей во языцех. Редкий капитальный ремонт, особенно когда его не контролируют уполномоченные представители собственников дома, обходится без недоделок, халтуры, «экономии» материалов и прочего. Куда обращаться жителям дома, если, например, крыша отремонтирована летом, работы приняты, а осенью она вновь стала протекать?
«Если после проведения капитального ремонта обнаружились те или иные недостатки, в первую очередь следует обратиться в управляющую компанию. Та в свою очередь должна инициировать обращение в Фонд капитального ремонта. Можно написать жалобу на некачественно проведенный ремонт напрямую в Фонд капитального ремонта. Официальный срок ответа на любое письмо составляет 30 дней».
Татьяна Яскович,вдохновитель проекта kapremont2018.ru, муниципальный депутат района Щукино, специалист по капремонту
Но, как уточняет эксперт, все равно придется выходить на комиссию, составлять акт с управляющей компаний и представителями фонда капремонта о наступлении гарантийного случая. Поэтому если после капремонта, проведенного летом, с первыми осенними дождями начала протекать крыша, вполне вероятно, что решение этой проблемы способно затянуться до следующего лета.
Инициировать обращение к подрядчику должен Фонд капремонта, а он зачастую прикрывает подрядчика, считает Татьяна Яскович. Она вспоминает случай, когда управляющая компания обратилась в фонд по поводу некачественно проведенного ремонта мусоропровода — были использованы материалы ненадлежащего качества. Фонд капремонта сделал заключение, согласно которому материалы соответствуют нормам. Управляющей компании пришлось попрощаться с исковым заявлением в суд.
«В Москве верховное начальство у ГБУ «Жилищник» — это Бирюков (Петр Бирюков. — Прим. ред.), у Фонда капитального ремонта начальство — Бирюков, и у Мосжилинспекции, которая контролирует работу управляющих компаний, а также с 2018 года принимает работу вместо собственников и депутатов, если они отказались подписывать прием работ, — снова Бирюков. Круг замкнулся, — отмечает Татьяна Яскович. — Куда бы вы ни жаловались, прыгнуть выше московского правительства не можете. Жалуясь на работу одного из подразделений, вы все равно что жалуетесь на одну руку другой руке».
У фондов нет никакой мотивации заботиться о качестве проводимых работ — им важно выполнять план по региональным программам. Собственники выступают в этой схеме только как плательщики, максимум — члены комиссии.
Им очень сложно без суда отстоять свои права, уверена Татьяна Яскович. Процент положительных решений судов для собственников велик, но проблема в том, что собственники обращаются в суд крайне редко.