Оплата старшим по дому управляющая компания

О выплатах старшему по дому (председателю совета МКД)

Распечатать

Вопросы

За счет каких средств должны быть
произведены выплаты старшему по дому (председателю совета МКД)?

Облагаются ли они налогами (НДФЛ,
страховые взносы)?

Какая сумма перечисляется старшему:
начисленная или собранная с жильцов?

Какими документами необходимо
закрепить выплаты старшим?

Ответ

Общее собрание собственников помещений
вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного
дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение
должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также
порядок определения его размера.

Полезные документы:

Как выбрать совет многоквартирного
дома и каковы его полномочия?

Часть 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ

{Вопрос: Возможно ли установить
порядок выплаты вознаграждения старшему по многоквартирному дому на общем
собрании собственников? (Подборки и консультации Горячей линии, 2021)
{КонсультантПлюс}}

По вопросу обложения страховыми
взносами вознаграждения председателю совета МКД сообщаем, что согласно
подпункту 1 пункта 1 статьи 419 Кодекса плательщиками страховых взносов
являются лица, производящие выплаты и иные вознаграждения физическим лицам, в
том числе организации.

Положениями подпункта 1 пункта 1
статьи 420 Кодекса определено, что объектом обложения страховыми взносами для
организаций признаются выплаты и иные вознаграждения в пользу физических лиц,
подлежащих обязательному социальному страхованию в соответствии с федеральными
законами о конкретных видах обязательного социального страхования,
производимые, в частности, в рамках трудовых отношений.

Частью 1 статьи 161.1 Жилищного
кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) предусмотрено, что в
случае, если в МКД не создано товарищество собственников жилья либо данный дом
не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским
кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники
помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет МКД из
числа собственников помещений в данном доме.

Согласно нормам частей 2 и 3 статьи
161 и части 6 статьи 161.1 Жилищного кодекса на общем собрании собственников
помещений в МКД выбирается способ управления МКД (в том числе через управляющую
организацию), а также из числа членов совета МКД избирается председатель совета
МКД.

Исходя из положений части 8.1 статьи
161.1 Жилищного кодекса общее собрание собственников помещений в МКД вправе
принять решение о выплате вознаграждения членам совета МКД, в том числе
председателю совета МКД, которое должно содержать условия и порядок выплаты
указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

При принятии решения о выплате
вознаграждения председателю совета дома собственники исходят из перечня
полномочий, относящихся к компетенции указанного лица, которые установлены
частями 7 и 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса.

При этом положениями статьи 16
Трудового кодекса Российской Федерации (далее — Трудовой кодекс) определено,
что в случаях и порядке, которые установлены трудовым законодательством и иными
нормативными правовыми актами, содержащими нормы трудового права, или уставом
(положением) организации, трудовые отношения возникают, в частности, в
результате избрания на должность.

Учитывая вышеупомянутые положения
части 8.1 статьи 161.1 Жилищного кодекса, в договоре управления МКД,
заключаемом собственниками помещений в МКД с управляющей организацией, помимо
перечня услуг и видов работ, которые осуществляются управляющей организацией,
также могут устанавливаться дополнительные обязанности управляющей организации,
в том числе и обязанность по начислению и выплате указанного вознаграждения
председателю совета МКД управляющей организацией за счет денежных средств,
поступивших на счет данной организации от собственников помещений в МКД.

Таким образом, если общим собранием
собственников дома принято решение о выплате вознаграждения председателю совета
МКД управляющей организацией за счет денежных средств, поступивших на счет
данной организации от собственников жилья, то в данном случае управляющая
организация выступает в качестве лица, производящего выплату вознаграждения
указанному лицу, и, соответственно, является страхователем, а председатель
совета МКД — застрахованным лицом в соответствии с федеральными законами о
конкретных видах обязательного социального страхования.

Следовательно, трудовые отношения у
председателя совета МКД возникают с собственниками помещений в МКД, а
управляющая организация является плательщиком страховых взносов с сумм
вознаграждений, производимых ею в пользу указанного застрахованного в системе
обязательного социального страхования лица в рамках трудовых отношений на
основании положений подпункта 1 пункта 1 статьи 419 и подпункта 1 пункта 1
статьи 420 Кодекса, в силу договора управления МКД, в котором собственники
помещений в МКД уполномочили управляющую организацию от своего имени производить
выплаты вознаграждения председателю совета МКД и, соответственно, начислять на
данные выплаты страховые взносы.

При этом отмечаем, что в соответствии
со статьей 16 Трудового кодекса трудовые отношения между работником и
работодателем возникают также на основании фактического допущения работника к
работе с ведома или по поручению работодателя или его уполномоченного на это
представителя в случае, когда трудовой договор не был надлежащим образом
оформлен.

Кроме того, считаем, что источником
уплаты страховых взносов должны являться денежные средства собственников
помещений в МКД и предусматриваться решением общего собрания собственников в
расходах, предназначенных для выплаты вышеуказанных вознаграждений.

Одновременно сообщаем, что согласно
положению о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации, утвержденному постановлением Правительства Российской
Федерации от 18.11.2013 N 1038 «О Министерстве строительства и
жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации», разъяснение порядка
применения Кодекса к компетенции Минстроя России не относится.

В этой связи вопрос об обложении
страховыми взносами вознаграждения, выплачиваемого членам советов МКД и
председателям МКД, не может регулироваться упомянутым в обращении письмом
Минстроя России от 29.09.2015 N 32395-ОГ/04.

Кроме того, сообщаем, что разъяснение
решений судебных органов не входит в компетенцию Департамента.

В отношении обложения налогом на
доходы физических лиц вознаграждения председателю совета МКД сообщаем, что
согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу
на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные
им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение
которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды,
определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 24
Кодекса налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с
Кодексом возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и
перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 226 Кодекса
установлено, что российские организации, от которых или в результате отношений
с которыми налогоплательщик получил доходы, обязаны исчислить, удержать у
налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со
статьей 224 Кодекса.

Указанные лица именуются в главе 23
«Налог на доходы физических лиц» Кодекса налоговыми агентами.

Таким образом, если общим собранием
собственников дома принято решение о выплате вознаграждения председателю совета
МКД управляющей организацией за счет денежных средств, поступивших на счет
данной организации, то в данном случае управляющая организация выступает в
качестве налогового агента и обязана исчислять, удерживать из денежных средств,
выплачиваемых налогоплательщику, и перечислять суммы налога на доходы
физических лиц в бюджетную систему Российской Федерации.

{Вопрос: О страховых взносах и НДФЛ
при выплате вознаграждения председателю совета многоквартирного дома. (Письмо
Минфина России от 09.04.2020 N 03-04-05/28105) {КонсультантПлюс}}

Из выше сказанного делаем вывод, что
вознаграждение старшему по дому облагается страховыми взносами и НДФЛ. Данные
взносы и налог выплачивается из денежной суммы собранной с жильцов.
Выплачивается сумма за минусом  налогов.

Выплаты производятся на основании
решения, в котором указаны условия и порядок выплаты старшему по дому.

Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ
КОНСУЛЬТАЦИЙ» бухгалтером-консультантом ООО НТВП «Кедр-Консультант» Петровой
Натальей Борисовной в мае 2022 г.

При подготовке ответа использована СПС
КонсультантПлюс.

Данное разъяснение не является
официальным и не влечет правовых последствий, предоставлено в соответствии с
Регламентом ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ (www.ntvpkedr.ru).

Жилищный кодекс предусматривает возможность установления председателю совета МКД (а также и членам совета) вознаграждения. Но закрепив такую возможность, нет точных ответов на вопросы — кто обязан начислять, за какие работы и услуги происходит выплата и другие вопросы, ответы на которые приходится искать на просторах Интернета. Данная статья поможет вам разобраться в вопросах выплаты вознаграждения председателю совета МКД.

Вознаграждение устанавливается на общем собрании собственников

Общее собрание собственников вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета МКД, в том числе председателю совета МКД (ч. 8.1. ст. 161.1 ЖК РФ).

Решение собрания по вознаграждению председателю совета МКД должно содержать:

— условия выплаты вознаграждения;

— порядок выплаты вознаграждения;

— порядок определения размера вознаграждения.

Зарплата или вознаграждение председателю совета МКД

В ЖК РФ указано на возможность установления вознаграждения (ч. 8.1. ст. 161.1 ЖК РФ ).

В свою очередь, зарплата имеет место быть, когда правоотношения сторон оформляются трудовым договором, где сотрудник работает по должности согласно штатному расписанию, под управлением и контролем работодателя, подчиняется правилам внутреннего трудового распорядка (ст. 15 ТК РФ).

При ведении деятельности председатель совета МКД не является работником и не подчиняется напрямую УО или собственникам помещений (которые теоретически могут выступать как работодатели), председатель совета МКД выполняет определенные функции, обусловленные положениями ЖК РФ и решением общего собрания.

Минфин в письме от 7 февраля 2018 г. № 03-15-05/7618 отразил мнение, что выплата вознаграждения председателю совета МКД связана с выполнением им управленческих функций и правоотношения между ним и собственниками помещений регулируются нормами гражданского законодательства.

Коллеги с acato.ru, изучая вопрос об оформлении правоотношений между председателем совета МКД и УО, сделали вывод:

Запрещено заключать трудовой договор, в котором управляющая организация — работодатель, члены и (или) председатель совета МКД — работник. Члены и председатель совета МКД по роду своей деятельностью контролируют исполнение условий договора управления с управляющей организацией и не могут зависеть от нее как от работодателя. В случае заключения трудового договора произойдет конфликт интересов — члены и председатель совета МКД являются представителями собственников и должны представлять их интересы, соответственно, не могу зависеть от управляющей организации в материальном плане.

Таким образом, учитывая положения ЖК РФ верным будет говорить не о зарплате, а о вознаграждении председателю совета МКД.

Какое количество голосов надо для утверждения вознаграждения?

Для принятия решения о выплате вознаграждения председателю совета МКД необходимо простое большинство голосов об общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений в МКД. Это общее правило установлено в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ и в части вознаграждения не закреплено исключения в виде принятия решения не менее 2/3 и т.д.

В итоге, для вознаграждения достаточным будет наличия кворума больше 50 % от количество голосов в доме + от этого кворума должны проголосовать большинство голосов, принявших участие в собрании.

Предоставили протокол УК, а они отказываются включать в платежку строку «вознаграждение председателю совета МКД»

Данная ситуация возможна, когда перед проведением собрания, не были оговорены вопросы: кто будет начислять вознаграждение и предъявлять его к оплате собственникам?

Выделяется два варианта сбора вознаграждения:

• через УО, посредством включения дополнительной строки в платежный документ;
• через расчетный центр.

Учитывая, что процесс предоставления платежных документов и ведения учета, требует трудовых ресурсов, то за такую работу придется платить: в УО или в расчетный центр.

Минстрой в письме от 29 сентября 2015 г. N 32395-ОГ/04 указывает, что выплата вознаграждения не представляется без участия третьих лиц, в качестве которых выступает управляющая организация, а для закрепления обязанности УО производить начисления необходимо внести в договор управления условия:

• начислять и выставлять к уплате в платежных документах собственникам помещений в многоквартирном доме взнос на выплату вознаграждения членам и председателю совета многоквартирного дома в размере, установленном общим собранием собственников помещений;
• с периодичностью, предусмотренной общим собранием собственников помещений, выплачивать фактически полученные по данной статье денежные средства членам и председателю совета многоквартирного дома.

Вариант через расчетный центр теоретически не исключен, но на практике он будет дороже, чем вариант сотрудничества с УО, поэтому он не применяется.

Председатель МКД — новая фигура в системе ЖКХ. Ее общественное влияние и возможности не реализованы полностью. Если коротко, то основные обязанности старшего по дому в многоквартирном доме — это представительские функции и ведение сопроводительной и отчетной документации. 

Совет МКД и старший по дому

Основной источник жилищного права в РФ — это Жилищный кодекс. Кодифицированный нормативный акт регулирует отношения, возникающие в связи с собственностью, правами граждан и их представительных органов. Деятельность советов жильцов, права, обязанности и зарплата старшего по дому, жилищные комиссии и пр. — все это описано в ЖК.

Законодательство защищает права граждан на общественный надзор в сфере ЖКХ. Основные виды действующих коллективных субъектов такого контроля на уровне собственников:

• советы многоквартирных домов (советы МКД);
• товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Деятельность советов МКД, права и обязанности старшего по подъезду (по дому) регулируются не только кодексом, но и законами:

• ЖК РФ, ч. 8 ст. 20 предоставляет советам право осуществлять общественный жилищный контроль;
• 212-ФЗ и 131-ФЗ конкретизируют общий перечень прав инициативных граждан и советов.

Общие полномочия и обязанности старшего по подъезду в многоквартирном доме (законодательно верная формулировка, председателя совета) в качестве представителя общественного контроля дополнительно сформулированы 212-ФЗ:

• общественный надзор в ЖКХ;
• организация мероприятий, направленных на осуществление общественного надзора, и участие в них;
• выполнение запросов в любые органы власти, независимо от их уровня, организации сферы ЖКХ;
• посещение исполнительных органов власти и компаний ЖКХ;
• информирование СМИ и контролирующих органов о результатах проведенного контроля;
• инициирование прокурорских и других ведомственных контрольных и надзорных проверок;
• обращение в суд для защиты интересов собственников жилья;
• использование прочих прав, предоставленных законодательством.

Представителем низового уровня общественного контроля являются старшие по дому (в больших домах иногда и старшие по подъезду, но у них полномочия уже председателя).

Справка. Совет многоквартирного дома создается, если в нем не создано ТСЖ или иная (специализированная) форма кооперации собственников жилья. Деятельности совета посвящена статья 161.1 ЖК. Она фиксирует, что входит в обязанности домкома, и порядок его формирования на общем собрании жильцов.

Председатель дома избирается из числа собственников, старших по подъезду — п. 6 ст. 161.1 ЖК. Основные функции:

• руководство текущей деятельностью представительного общественного органа собственников МКД;
• отчетность собрания собственников.

Права и обязанности председателя многоквартирного дома регламентируются кодексом и законодательными актами региональных и муниципальных образований. Как правило, на уровне региона утверждается типовое положение о совете МКД. На практике нормы отдельных регионов имеют особенности. Общие положения, регламентирующие деятельность советов, зафиксированы в пп. 1-5 ст. 161.1.

Что входит в обязанности председателя совета дома

Порядок избрания старшего по дому описан в п. 6 ст. 161.1 ЖК. Пункты 7 и 8 описывают, в чем заключаются обязанности старшего по дому, способ делегирования полномочий:

• ведение переговоров об условиях заключения договоров с УК;
• информирование членов совета и общего собрания об условиях обслуживания;
• заключение договоров об обслуживании на основе доверенности или без нее (в зависимости от предоставленных полномочий);
• осуществление контроля за деятельностью обслуживающего УК;
• представление собственников в суде на основе доверенности по делам по управлению и предоставлению коммунальных услуг.

Старший по дому выполняет ряд сопутствующих работ:

• контроль качества отдельных услуг (уборки лестниц и территории, уборки и работы лифтов);
• оценка соблюдения санитарных норм и норм ТБ;
• организация плановых и экстренных ремонтных мероприятий;
• хранение ключей, общедомовой собственности;
• взаимодействие с правоохранительными органами и органами надзора;
• ведение основной документации и отчетности;
• прочие оперативные обязанности.

Описание обязанностей председателя многоквартирного дома являются частью (отдельным разделом) положения о совете МКД.

Совместным Приказом Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114 от 29.02.2016 введены дополнительные обязанности (раздел 15 приказа). Председатель в системе ГИС ЖКХ обязан разместить информацию о себе, членах совещательного органа, вознаграждении (если оно принято), отчет о работе.

Полный перечень вводимых данных:

Получает ли старший по дому зарплату

Жилищное законодательство и другие нормативные акты не содержат запретов на оплату общественной работы старшего по дому. Одновременно условие оплаты не является обязательным.

Иногда вместо денежного вознаграждения предоставляются дополнительные льготы и привилегии, вариант поощрения утверждает общее собрание собственников.

Источник и величина выплат

Средства и размер вознаграждения определяются и собираются силами жильцов МКД. Правоотношения оформляются в форме гражданско-правового договора. Решение общего собрания о выплатах в пользу председателя содержит порядок определения и условия его предоставления — п. 8.1 ст. 161.1 ЖК.

Справка. Законодательство не регулирует тарифные ставки, определяющие оплату и влияющие на ее величину.

Льготы

В качестве альтернативы на практике используются льготы и скидки при оплате коммунальных платежей. По решению собрания собственников МКД старший по дому получает квитанции на оплату ЖКХ со сниженной стоимостью.

Платит ли управляющая компания старшему по дому

Управляющая компания никакого отношения к оплате выполняемых обязанностей старшего иметь не должна. Выполнение обязанностей старшей по дому при управляющей компании, да еще с оплатой, противоречит цели выполняемых общественником задач и контрольных функций.

Ответственность председателя МКД

Законодательство специально никак не регулирует ответственность старшего по дому за невыполнение обязанностей, специальных статей в кодексах нет. Наступает она в зависимости от проступка по следующим обстоятельствам:

• причинение имущественного вреда собственникам по сговору с УК — п. 2 ст. 165 УК;
• мошенничество (проведение незаконных сделок с общим имуществом жильцов и пр.) — ответственность согласно п. 1 ст. 159 УК (обязательные работы, штраф и т. д.);
• растрата, присвоение средств МКД — п. 1 ст. 160 УК.

5. Финансовое обеспечение деятельности совета многоквартирного дома.

»’Вознаграждение председателя и членов совета многоквартирного дома
Платить или не платить?»’
В России традиционно, за редким исключением , председатели жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья получают вознаграждение за свою работу на этой, по сути, выборной общественной должности за счет взносов членов этих организаций. Поскольку советы многоквартирных домов многие сравнивают с правлением ТСЖ или ЖСК, то часто возникают вопросы о том, может ли председатель совета дома получать вознаграждение, нужно ли ему платить и если да, то как это делать.

Жилищный кодекс Российской Федерации, регулируя вопросы создания и деятельности совета многоквартирного дома, не содержит норм, прямо устанавливающих или прямо запрещающих выплату вознаграждения председателю и членам совета многоквартирного дома.

Члены совета дома выбираются собственниками помещений из своих рядов. Члены совета дома и его председатель – не люди со стороны, не наемные работники, а такие же собственники квартир, как и все остальные: «первые среди равных». Выполняя возложенные на них законом функции по подготовке предложений по содержанию и ремонту дома и контролю за выполнением работ и оказанием услуг управляющей организацией, члены совета дома и его председатель работают, в том числе, и для себя, а не только для своих соседей. То есть совет дома – это деятельность собственников помещений для всех собственников помещений. Таким образом, по смыслу норм Жилищного кодекса деятельность совета дома является общественной, непредпринимательской, добровольческой.

Когда задачи, связанные с деятельностью совета многоквартирного дома, распределены между многими людьми (членами совета, комиссий собственников помещений, активистами), и все хорошо организовано, работа в совете многоквартирного дома не занимает слишком много времени у отдельного человека. Поэтому она может выполняться в свободное от профессиональной деятельности время и на добровольческой основе.

В тоже время собственники помещений на общем собрании вправе принять решение о вознаграждении председателя и членов совета многоквартирного дома и определить способ выплаты такого вознаграждения. Это решение может быть принято в том числе и потому, что в настоящее время активность собственников помещений в принятии на себя забот о собственном многоквартирном доме не очень высока, и бывает непросто найти добровольцев, желающих потрудиться в совете дома, особенно без оплаты.

Проблема с выплатой вознаграждения членам совета дома заключается в том, что законодательство в настоящее время не предусматривает возможность коллективу собственников помещений в доме, не имеющему собственного юридического лица (ТСЖ или ЖСК) иметь счет в банке, на который могли бы поступать взносы собственников помещений для финансирования деятельности совета дома и с которого можно было бы выплачивать вознаграждение и оплачивать другие расходы совета.

Есть ли законные способы оплачивать работу членов совета дома или его председателя? Проще сказать, как нельзя выплачивать вознаграждение председателю совета МКД.

Прежде всего, нельзя включить вознаграждение председателю совета дома в размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме по договору управления многоквартирным домом с последующей выплатой вознаграждения председателю управляющей организацией.

Собственники помещений ежемесячно платят управляющей организации за выполнение ею работ и услуг по договору управления. Деятельность совета дома и ее председателя не является услугой управляющей организации. Это самостоятельная деятельность выборного органа собственников помещений. Если управляющая организация соглашается платить председателю совета дома, она должна заключить с ним договор – трудовой договор или договор оказания услуг, иначе у нее нет законных оснований для выплаты председателю вознаграждения. Но председатель правления не вправе оказывать услуги управляющей организации, он представитель другой стороны договора управления.

Получается ситуация, когда председатель совета дома, чья законная обязанность – осуществлять в составе совета дома и в интересах собственников помещений контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по договору управления, на практике осуществляет этот контроль за деньги, выплачиваемые самой управляющей организацией на основании договора с ней. Налицо явный конфликт интересов. Председатель совета дома, который по закону является представителем собственников, становится наемным работником управляющей организации, и получает от неё деньги за то, чтобы он контролировал её же работу. В этой ситуации председатель совета дома – «двойной агент», что нарушает букву и дух закона.

Члены совета многоквартирного дома и его председатель не должны каким-либо образом зависеть от управляющей организации, не должны иметь с ней иных отношений, кроме как предусмотренных договором управления отношений заказчиков (собственников помещений) и исполнителя услуг и работ (управляющей организации). Если управляющая организация будет платить председателю совета дома, то:
• контроль выполнения управляющей организацией обязательств по договору управления со стороны председателя правления перестает быть объективным;
• плата, перечисляемая управляющей организацией председателю совета дома, который должен её контролировать, будет иметь характер подкупа.

Председатель и члены и совета многоквартирного дома, которые по закону выбраны собственниками помещений от их имени контролировать работу управляющей организации, не могут получать вознаграждение за свою деятельность от управляющей организации в связи с явным конфликтом интересов.

Не может также использоваться такой способ вознаградить председателя совета многоквартирного дома как принятие решения общим собранием собственников помещений об освобождении председателя совета дома от платы за содержание и ремонт жилого помещения (а иногда и от оплаты коммунальных услуг) по договору управления многоквартирным домом.

Согласно законодательству плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается общим собранием собственников помещений с учетом предложения управляющей организации при заключении договора управления на срок не менее одного года и пересматривается в порядке, предусмотренном этим же договором. Такая плата должна покрывать затраты управляющей организации и обеспечивать ей прибыль. Освобождение председателя совета дома от платы означает, что соответствующая доля стоимости услуг и работ управляющей организации остается не оплаченной.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Плата за содержание и ремонт устанавливается в расчете на один кв. метр общей площади помещений и подлежит внесению всеми собственниками и пользователями помещений, исходя из размера жилого помещения, на счет управляющей организации. За невнесение указанной платы с должника взимаются пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Все выше приведенные выдержки из Жилищного кодекса означают, что отношения, связанные с оплатой услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются между управляющей организацией и каждым отдельным собственником помещения в многоквартирном доме на одинаковых условиях. В свою очередь, это означает, что общее собрание собственников не имеет права принимать решение о том, что кто-либо из собственников, например, председатель совета дома, освобождается от внесения управляющей организации платы, установленной на основании договора управления. Такое решение создает неравные условия для собственников помещений в доме. Управляющая организация также не может освободить председателя совета дома от платы за содержание и ремонт общего имущества, поскольку условия договора управления должны быть одинаковы для всех собственников.

К тому же, как было указано выше, за счет платы собственников помещений по договору управления покрываются затраты, риски и прибыль управляющей организации, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в доме. Если кто-то из собственников прекращает платить управляющей организации, она будет нести убытки, и это отразится на качестве содержания и ремонта общего имущества. Проблему не разрешит и приятие общим собранием собственников решения повысить размер установленной платы за содержание и ремонт жилого помещения остальных собственников для компенсации выпадающих доходов в связи с освобождением председателя совета дома от платы. Такое решение нарушает требование законодательства об одинаковых условиях договора управления для всех собственников помещений, поэтому общее собрание не вправе принять это решение.

Что касается освобождения председателя совета дома от оплаты коммунальных услуг, то это просто недопустимо. Во-первых, плата за коммунальные услуги подлежит внесению всеми собственниками и пользователями помещений. Её невнесение кем-либо из собственников будет означать возникновение задолженности управляющей организации перед ресурсоснабжающими организациями. При непогашении задолженности управляющая организация имеет право отключить должника от некоторых коммунальных услуг (например, горячего водоснабжения, электроснабжения). Либо управляющая организация будет возмещать расходы на погашение долгов перед коммунальными предприятиями за счет сокращения объемов и снижения качества работ по содержанию и ремонту дома. Во-вторых, собственники помещений не имеют ни права, ни возможности компенсировать управляющей организации выпадающий доход за счет повышения размера платы других собственников за коммунальные услуги, поскольку тарифы на коммунальные услуги устанавливаются регулирующими органами субъектов Российской Федерации, а расчет размера платы – Правилами предоставления коммунальных услуг. В-третьих, функции председателя совета дома выполняет один человек, а коммунальные услуги потребляют все члены его семьи. Поскольку коммунальные услуги, как и содержание и ремонт общего имущества в доме, оплачиваются не индивидуально, а за все потребление в помещении, то вычленить индивидуальную долю оплаты коммунальных услуг, приходящуюся на председателя совета дома, нереально. Таким образом, нельзя допускать освобождения председателя совета дома от оплаты коммунальных услуг.

Собственники помещений в доме не вправе принимать решение об освобождении председателя совета дома (и членов совета) от внесения платы по договору управления многоквартирным домом.

Если общее собрание все же примет решение об установлении вознаграждения председателю совета дома, то сегодня нет возможности сделать это в соответствии с законодательством. Между собственниками помещений и председателем совета дома не может быть заключен ни трудовой договор, ни гражданско-правовой договор (договор возмездного оказания услуг). Председатель совета – не наемный работник для своих соседей, а выборное лицо, его деятельность не имеет профессионального или предпринимательского характера, его функции и полномочия устанавливаются не соглашением с собственниками, а нормами Жилищного кодекса.

Остается только путь внесения добровольных взносов собственниками помещений для финансирования деятельности совета дома, за счет которых будет выплачиваться вознаграждение председателю совета в соответствии с решением общего собрания. Такие взносы могут вноситься:
1) на счет в банке, открытый председателем совета МКД на свое имя (счет физического лица);
2) в общественную кассу (в «шапку»).

И в том, и другом случае взносы собственников можно рассматривать только как добровольные (закон не устанавливает таких взносов). Полнота и своевременность внесения взносов собственниками зависят только от их доброй воли и порядочности.

При создании общественной кассы для сбора наличных средств собственникам помещений можно также рекомендовать выбрать общественного кассира, который не является членом совета дома. Кассир должен отчитываться перед общим собранием собственников помещений о поступлении и расходовании средств общественной кассы.

Если председатель совета дома получает вознаграждение за свою работу в совете он, выполняя требования налогового законодательства, должен подавать декларацию о доходах в налоговую инспекцию и самостоятельно уплачивать подоходный налог.

>Создание общественной кассы, внесение собственниками взносов для ее формирования, расходование общественных средств основываются на добровольности и доверии.

Финансирование мероприятий совета многоквартирного дома.

Помимо вознаграждения председателю (и членам) совета дома, которое может устанавливать решением общего собрания собственников помещений, может возникнуть необходимость в финансировании со стороны собственников других расходов, связанных с деятельностью совета дома – выполнением отдельных функций совета, с проведением заседаний совета и других мероприятий. Например, для подготовки предложений для общего собрания собственников помещений по планированию и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества и подготовке заключения по условиям проектов договоров управления наверняка потребуется достаточно большое количество бумаги, канцелярские принадлежности. Будут также расходы на копирование документов, на телефонные переговоры и т.д. Расходы могут возникнуть и у комиссий собственников помещений.

Как и в отношении вознаграждения председателю совета дома, закон не установил возможности и порядка создания какого-либо фонда или кассы для сбора средств на расходы, связанные с осуществлением деятельности совета дома. Совет дома не является юридическим лицом, у него не может быть своего расчетного счета. Совет не может заключить с собственниками помещений договор на возмещение расходов, связанных с деятельностью совета, поскольку сам совет не представляет собой организацию, а избранные собственниками члены совета дома не могут вступать с собственниками в договорные отношения, не нарушив закон.

Поэтому создание общественной кассы для сбора средств на возмещение расходов, связанных с деятельностью совета дома возможно только на добровольных началах, без возможности воздействовать на собственников, которые не хотят участвовать в формировании «фонда совета дома». При этом членам совета дома придется предусмотреть порядок сбора, хранения и расходования средств из такого фонда (общественной кассы), предоставления финансовых отчетов собственникам помещений, чтобы уменьшить риск подозрений в недобросовестном использовании советом дома, его председателем общественных средств. Возможно, заботу об «фонде совета» стόит возложить, например, на финансовую комиссию собственников или избранного общим собранием общественного кассира.

Еще одним возможным вариантом обеспечения деятельности совета дома является включение в перечень работ и услуг управляющей организации по договору управления многоквартирным домом «предоставление офисных услуг», включая, например, набор на компьютере, печатание, копирование по заданию совета многоквартирного дома объявлений, информационных и отчетных материалов, анкет и других документов, обеспечение совета дома канцелярскими принадлежностями, телефонной связью и др.

Для того, чтобы заказать такую «офисную услугу» и определить, сколько она будет стоить, а затем действительно воспользоваться ею, совету многоквартирного дома необходимо составить детальный годовой план своей работы (и работы комиссий собственников), для каждого пункта плана оценить, какие документы, какого объема и в каком количестве экземпляров будут подготавливаться (или использоваться) советом. Собрать сведения о стоимости компьютерной печати, копирования документов на рынке услуг, стоимости канцелярских материалов и т.д. Иначе говоря, разработать не только план работы совета, но и смету расходов для реализации этого плана. Затем на основании этой информации предварительно договориться с управляющей организацией об объеме и стоимости офисных услуг, определить, сколько они будут стоить в расчете на 1 кв. метр площади помещений собственников в месяц. После чего подготовленное предложение об обеспечении деятельности совета путем заказа офисных услуг управляющей организации можно выносить на рассмотрение общим собранием собственников помещений. Если собственники принимают соответствующее решение, совет дома может пользоваться дополнительной услугой управляющей организации в рамках договора управления домом. Детализированное описание услуги и ее количественных характеристик (количества набранных на компьютере страниц, количество напечатанных страниц, количество копий и т.д.) обеспечивает совету возможность получить заказанную и оплаченную собственниками услугу в полном объеме.

Заказ управляющей организации офисных услуг в сочетании с добровольческой деятельностью членов совета может снять проблему с финансированием собственниками помещений деятельности совета дома.

Возможно, активная работа совета многоквартирного дома и вовлечение большинства собственников помещений в процесс подготовки и принятия решений по управлению общим имуществом приведет к созданию товарищества собственников жилья. В этом случае у собственников помещений появится законная возможность выплачивать вознаграждение тем людям, которые занимаются текущей работой по управлению домом (председателю и членам правления товарищества), и оплачивать расходы, связанные с деятельностью правления. Эти расходы покрываются за счет взносов собственников помещений, размер которых определяется утвержденной общим собранием сметой расходов товарищества, а оплата производится с расчетного счета юридического лица, контролируемого самими собственниками помещений в доме. Возможность иметь «счет дома» и контролировать расходование средств — одно из основных преимуществ товарищества собственников жилья перед способом управления управляющей организацией.

Назад
Оглавление