Оценочная компания оценила квартиру на меньшую сумму что делать

Что делать если оценка квартиры ниже цены покупки?

Существуют ситуации, когда оценка рыночной стоимости Вашей квартиры необходима, одним из примеров может стать покупка квартиры в ипотеку. На основании проведенной оценки банк принимает решение относительно суммы выдаваемого ипотечного кредита, поэтому в большинстве случаев заемщику не выгодно занижение оценочной стоимости, поскольку в этом случае разницу между выданным кредитом и реальной стоимостью квартиры придется выплатить самостоятельно. В свою очередь из-за риска невыплаты кредита банк имеет заинтересованность в занижении стоимости, поскольку в случае неуплаты он сможет быстро продать квартиру и вернуть свои деньги.

Процесс проведения оценки для ипотеки

Итак, само по себе проведение независимой оценки неизбежно, поскольку предусмотрено законом «Об ипотеке». Несмотря на то, что оценка в данном случае проводится в первую очередь в целях защиты интересов банка, но заказывает и оплачивает оценку именно заемщик. Для того чтобы оценить квартиру для ипотеки Вы должны обратиться в оценочную компанию, обладающую правом на такую деятельность. С точки зрения закона вы можете выбрать оценочную компанию на свое усмотрение. Однако хорошо известна практика банков, когда выбрать оценщика предлагается выбрать из списка предоставленного банком. Вы можете отказаться от такого выбора, но тогда шансы на получения ипотечного кредита для Вас резко снижаются.

Как быть если оценщик занизил стоимость?

Несмотря на то, что качество отчетов независимых оценщиков редко вызывает сомнения сегодня, все же периодически возникают ситуации, когда эксперты умышленно или случайно занижают рыночную стоимость. Ситуация с занижением стоимости может означать что выданного кредита просто не хватит на покупку квартиры.

Когда речь идет об оценке для ипотеки, почти все банки стараются принимать отчеты только от аккредитованных в этом банке оценщиков или оценочной компании. Т.е. фактически вам предлагается выбрать оценщика из списка партнёров банка.

К сожалению, оценка по ипотеке будет сделана с занижением, вопрос только в размере этого занижения, но суммы по оценке не хватит для покупки жилья и часть суммы вам все-таки придется внести самостоятельно.

Очень трудно бороться с занижением стоимости, это своеобразная страховка банка на случай не выплаты кредита, банк старается выдать кредит такого размера, чтобы при необходимости он мог быстро реализовать квартиру. Если на пальцах, то представим что реальная стоимость квартиры 2,3 млн., при этом оценщик оценивает ее в 2 и банк выдает вам кредит. Если вы перестанете платить по кредиту, банк забирает квартиру и должен продать ее, чтобы вернуть свои деньги, но продавать ее за 2,3 млн. (реальную цену) можно и год, а банку это не выгодно, поэтому продавать он ее будет с дисконтом (например, за 2 млн). Это так называемая «ликвидационная стоимость), т.е. стоимость квартиры с учетом сжатого срока экспозиции.

Что касается ответственности оценщика за занижение оценки, то в данном случае ее не будет, т.к. оценщик изначально оценивает минимальный срок экспозиции (часто в отчете прямо просят указывать стоимость ликвидации или срок экспозиции). Кроме того, отчет составлен таким образом, что с точки зрения закона он нарушений не имеет.  В свою очередь то, что реальный продавец хочет за квартиру большую сумму тоже никого не интересует, продавец не поставлен в условия необходимости быстрой реализации квартиры и может продавать ее сколько угодно долго и за любую сумму.

Обращаться в сторонние оценочные компании, без рекомендации банка, мы тоже не советуем – банки не доверяют таким отчетам, хотя формально могут их принимать и даже принимают, но всегда могут просто отказать в кредите, вы не сможете никому ничего доказать, а лишь зря потратите свои деньги на оценщика.

Увы, практика занижения оценки для целей ипотеки повсеместна, и бороться с ней непросто, если вы столкнулись с подобной ситуацией, вы можете обратиться к нам за консультацией и узнать о возможных путях решения проблемы.

	Вам занизили оценку для получения ипотеки? Поможем! Мы бесплатно проконсультируем Вас и возможно сможем помочь в сложившейся ситуации

Разберем ситуацию

Вопрос: Беру квартиру в ипотеку, цена: 1 150 000 рублей, а оценочная компания оценила 850 000 рублей. Что делать? Могу ли я обратиться в другую оценочную компанию или нет смысла?

Ответ: Банк в любом случае в процессе сделки будет отталкиваться от стоимости квартиры, которая указана в отчете об оценке. Если она меньше, то выхода фактически два. Первый – разницу между оценкой и фактически запрашиваемой продавцом ценой доплатить из собственных сбережений. Второй – отказаться от недвижимости. Что касается указанного вами варианта в виде смены оценочной компании, то его, конечно, можно попробовать применить. Правда, положительный итог маловероятен. По двум взаимосвязанным причинам. Во-первых, оценку может производить только аккредитованная кредитной организацией компания. От сторонней банк не примет отчет. Во-вторых, у таких оценщиков практически идентичные стандарты оценки недвижимости. Поэтому на значительное отличие в итоговой цене надеяться не стоит. В любом случае для поиска наиболее актуального варианта решения вашего вопроса стоит обратиться к менеджеру банка, в котором вы планируете оформлять ипотечный кредит. Подобные ситуации возникают достаточно часто. То есть для специалистов они не новы. Соответственно, могут быть предусмотрены варианты выхода из ситуации, не перечащие внутренним регламентам кредитной организации.

Центр независимой экспертизы и оценки

Оценочная компания «Центр независимой экспертизы и оценки» активно работает на рынке оценочных услуг уже более 10 лет. Компания оказывает услуги по оценке квартир, домов, земельных участков, коммерческой недвижимости, оборудования и техники, ценных бумаг, бизнеса, товарных знаков и иных вещных прав. Кроме того наша организация назначается в качестве независимого эксперта в судебных делах. Центр НЭО аккредитован ведущими банками России. 

Нам доверяют

Заказать услуги оценочной компании очень просто

Звоните по телефону 8 (8332) 74-71-71 или оставляйте онлайн заявку, наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время. Консультация бесплатная! 

ЗАКАЗАТЬ ОЦЕНКУ

Наши свидетельства и аттестаты

© 2023, ООО «Центр независимой экспертизы и оценки»
Независимая экспертиза и оценка

Все права защищены.

Квартира в собственности — это не только личное жилье или инвестиция, но и постоянные расходы. Помимо расходов на ремонт и коммунальные услуги, каждый собственник обязан платить налог на имущество.

В этой статье мы рассмотрим возможность уменьшить сумму налога через оспаривание кадастровой стоимости квартиры.

Кадастровая стоимость и налог на имущество

Начиная с 1 января 2020 года на территории всей Российской Федерации налог на имущество физических лиц рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. Раньше в отдельных регионах этот налог рассчитывался от инвентаризационной стоимости, которая, как правило, существенно ниже рыночной.

Предполагается, что кадастровая стоимость должна соответствовать рыночной, однако это не всегда так. При установлении кадастровой стоимости государственный оценщик обычно применяет метод массовой оценки, то есть пользуется средним расчетом стоимости квадратного метра в пределах территориальной единицы — кадастрового квартала, населенного пункта и т. д. Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет.

Такой способ не позволяет учесть индивидуальные особенности квартиры — например, произведенные перепланировки, этаж, вид из окна. В итоге кадастровая стоимость может оказаться заниженной или завышенной. Если она завышена, собственник квартиры будет фактически переплачивать налог на имущество.

Для таких случаев существует возможность оспаривания установленной кадастровой стоимости. Это вправе сделать как собственник квартиры, так и другие заинтересованные лица, например бывший собственник или наследники, к которым собственность еще не перешла.

Закон предусматривает две процедуры оспаривания — внесудебную и судебную.

Внесудебный порядок

Оспорить кадастровую стоимость квартиры можно в комиссии по рассмотрению споров, если она создана в вашем регионе.

Для этого потребуется:

• узнать кадастровую стоимость квартиры. Это можно сделать бесплатно на сайте Росреестра;
• обратиться к оценщику, чтобы провести оценку рыночной стоимости квартиры на дату установления кадастровой стоимости. Стоимость услуг оценщика составляет в среднем 3–10 тыс. руб.;
• подать заявление в комиссию по рассмотрению споров. К заявлению прикладываются отчет об оценке и выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Собственник также прикладывает копию правоустанавливающих документов, например договора купли-продажи или ДДУ;
• получить решение комиссии. Срок рассмотрения заявления об оспаривании не может превышать 30 дней.

Комиссия вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или об отклонении заявления. В последнем случае она должна указать обоснование такого решения.

Решение комиссии может быть оспорено в суде в течение трех месяцев.

Из плюсов внесудебного порядка можно отметить более короткий срок рассмотрения и невысокий размер расходов — фактически нужно оплатить только услуги оценщика. Из минусов — более частый процент отказов, чем в судах: по статистике, комиссии удовлетворяют около 60% всех заявлений.

Судебный порядок

Заявитель может оспорить как решение комиссии, так и собственно результаты определения кадастровой стоимости. В последнем случае предварительное обращение в комиссию необязательно, если иск подает гражданин.

Исковое заявление подается в Верховный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения государственного (или муниципального) органа, заказавшего оценку либо определившего кадастровую стоимость.

Государственная пошлина за рассмотрение иска для граждан составляет 300 руб. за каждый объект недвижимости.

Такой иск может быть подан в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Важно отметить, что если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя.

Собственник должен понимать, что суд на основании имеющихся в деле доказательств может установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении.

Дело об оспаривании кадастровой стоимости, как правило, рассматривается в первой инстанции в течение двух-трех месяцев.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. С учетом обращения в вышестоящие инстанции общий срок рассмотрения дела может составить до шести — восьми месяцев.

Процент положительных решений, вынесенных судами, существенно выше, чем при внесудебном оспаривании. Так, в 2019 году 96% вынесенных судами решений было в пользу заявителей.

Минусами судебного оспаривания является более долгий срок, а также дополнительные расходы на юристов — они составляют в среднем от 30 тыс. до 100 тыс. руб.

О каких суммах идет речь

Перед принятием решения об оспаривании кадастровой стоимости следует предварительно оценить финансовую сторону вопроса.

Ставки налога на имущество физических лиц устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.

Например, в Москве налог на квартиру стоимостью свыше 20 млн руб., но до 50 млн руб. включительно составляет 0,2% в год. При стоимости свыше 50 млн руб. налог составит 0,3% в год.

Следовательно, при оценке квартиры в 50 млн. руб. налог составит 100 тыс. руб. в год, а при оценке в 51 млн руб. — уже 153 тыс. руб. в год. Таким образом, пересмотр кадастровой стоимости позволит сэкономить 53 тыс. руб. в год.

Установленная судом или комиссией стоимость будет действовать только до следующей государственной оценки. Несмотря на то что закон позволяет учесть результаты оспаривания ранее действовавшей кадастровой стоимости при проведении очередной государственной оценки, на практике так происходит не всегда.

Если объект стоит до 10 млн руб. (включительно), ставка налога составляет 0,1% в год. Для квартиры стоимостью 10 млн руб. размер налога составит 10 тыс. руб. в год, а при ее оценке в 9 млн руб. — 9 тыс. руб. в год. В этом случае изменение кадастровой стоимости позволит платить налогов всего на 1 тыс. руб. в год меньше.

К сожалению, вернуть переплаченную сумму налогов не получится, так как установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период (календарный год), в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Это следует из Налогового кодекса РФ и подтверждается судебной практикой.

Рассчитать сумму налога, подлежащую уплате за конкретную квартиру, можно с помощью сервиса «Налоговый калькулятор» на сайте Федеральной налоговой службы.

Родион Ларченко
юрист адвокатского бюро Asterisk

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Как правило, ситуация обратная: обычно покупатели просят завысить стоимость квартиры. Это нужно, если человек хочет взять ипотеку, но у него нет денег на первоначальный взнос. Продавец пишет расписку, что он якобы уже получил разницу в цене, то есть то самое завышение, и эти деньги банк засчитывает как первый взнос по ипотеке.

Продавцу прибегать к завышению стоимости квартиры в целом нет никакого смысла, кроме одного случая — когда покупатель не ориентируется в ценах, а продавец пытается продать жилье подороже.

В любом случае перед выдачей ипотечного кредита банк потребует провести независимую оценку. Расскажу, что она может показать и какие могут быть последствия, если вы согласитесь подговорить оценщика.

Как банк проводит оценку недвижимости

Обычно по условиям договора ипотеки квартира, которую вы покупаете, передается в залог банку. У разных банков требования к залогу могут отличаться. Например, в одном одобрят ипотеку на жилье с неузаконенной перепланировкой, а в другом — ни при каких условиях.

Многие ошибочно полагают, что банк сам оценивает квартиры. Так бывает, когда под залог берут не новую квартиру, а уже существующее у заемщика жилье, — такие ссуды еще называют ломбардными.

Часто банки готовы рассмотреть и отчеты неаккредитованных компаний. Например, если клиент делал оценку для одного банка, получил там отказ и хочет оформить ипотеку в другом банке.

У ряда банков есть приложения для бесконтактной оценки. Заемщик загружает в приложение фотографии — и получает отчет, который автоматически отправляется на проверку в залоговый отдел банка.

Какой оценке верить

В выписках из ЕГРН, которые стороны получают перед сделкой, тоже указана стоимость недвижимости — кадастровая. Поясню, зачем банк требует оценивать то же жилье еще раз.

Кадастровая оценка условная и чаще всего не соответствует рыночной. Вот и в вашем случае кадастровая стоимость квартиры — 9 млн рублей, а в реальности жилье продается за 13 млн. В этом нет ничего особенного, если все стороны сделки согласны с ценой продажи. Кадастровая и рыночная оценка постоянно расходятся — иногда в 2—3 раза.

Кадастровая стоимость в основном используется для исчисления налога на недвижимость. Рыночная же оценка нужна банку, и на нее можно ориентироваться при продаже жилья.

Какие есть риски при завышении цены

Если вы решитесь на предложенную продавцом схему, у вас будет много рисков. Вот возможные последствия в порядке их тяжести — сначала самое легкое.

Переплата за квартиру. Возможно, реальная стоимость квартиры все же близка к кадастровой и оценщик подтвердит это: укажет в отчете, что рыночная стоимость — 9 млн рублей или около того. В таком случае непонятно, зачем вам платить 13 млн за квартиру, которая на самом деле стоит дешевле. Не исключено, что именно этого варианта развития событий и опасается продавец, поэтому предлагает вам сразу договориться с оценщиком, чтобы вы не узнали реальную стоимость жилья.

Кроме того, если банк узнает, что вы сфальсифицировали отчет об оценке и умышленно завысили объем ипотеки, он может обратиться в МВД с заявлением о мошенничестве.

Несколько лет назад недобросовестные агенты и клиенты практиковали похожие схемы: обманным путем оценивали, например, загородный дом в 20 млн рублей при его реальной стоимости 10 млн. Таким образом, получали ипотеку в два раза больше нужного и использовали излишек на разные цели.

Что делать в вашем случае

Думаю, в вашем случае лучше поступить так.

Выяснить истинные причины, почему продавец и его риелтор предлагают довольно сомнительные с точки зрения закона действия — подговаривать оценщика. Возможно, продавец и его агент просто юридически неграмотны и не знают, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью — это нормально. А возможно, у них на уме что-то другое.

Решить, что делать, исходя из экспресс-оценки. Если на самом деле квартира стоит сильно дешевле 13 млн рублей, стоит задуматься, надо ли ее покупать. Если, например, оценщик решит, что цена квартиры — 11 млн, но вы уже договорились на 13 млн и не хотите отказываться от сделки, то 2 млн банк попросит заплатить из своих денег дополнительно к первоначальному взносу по ипотеке.

Сложность в продаже всегда заключалась в основном из-за цены. Одно дело когда стажёр неправильно оценивает объект, но ему помогут опытные коллеги (если он работает в агентстве) и совсем другое, если оценивает сам собственник. 

Вообще это вечная проблема. Но сегодня она осложняется многими факторами. Вот несколько примеров, которые мне в данный момент приходят в голову, а если подумать, то их будет больше: 

— Новостройки дешевеют. 

— Внесены изменения в 214-ФЗ, с 01.01.2017 г., начал действовать компенсационный фонд. Покупать квартиры в новостройках по 214-ФЗ станет ещё безопасней. 

— Ипотечная ставка на новостройки ниже чем на вторичное жильё. 

— Людям дали инструменты в виде сайтов для рекламы своих объектов, но пользоваться не научили. Они смотрят друг на друга и каждый ставит примерно такую же цену, а порой выше. 

На днях был выпуск новостей, что застройщики начали в очередной раз снижать цены. Это не новость конечно, они итак их снижали и будут снижать, поскольку рынок скатывается вниз. 

Исходя из поправок в 214-ФЗ; цен на новостройки и их понижение; ипотечных ставок на новое жильё; из того, что новое жильё – это новое жильё (там никто не жил, класс домов выше, площади больше), становится легко сделать вывод – вторичное жильё стало мало кому нужным. Об этом легко сделать вывод если посмотреть статистику Росреестра, которая публикуется на официальном сайте и её можно посмотреть в определённом регионе и даже участке. В статистике публикуется количество прошедших сделок на вторичном и первичном рынках. За последние 2-3 года количество сделок на вторичном рынке упало примерно в три раза, в то время как на первичном выросло. Я говорю конкретно о Москве и МО. 

Что предлагается делать риэлторам. Я и мои коллеги перешли на такой способ. Теперь если продавец считает нашу оценку неправильной или ещё по каким-либо причинам ему неинтересной и он категорически настаивает на цене, которая его устраивает, мы предлагаем ему оплачивать рекламу за свой счёт, поскольку мы пользуемся платными источниками. И тогда можно рекламировать хоть до посинения. Но многие агенты боятся прибегать к такому способу работы с клиентами, потому, что считают, что так потеряют клиента и заработок. Бояться здесь нечего. Если вы ДЕЙСТВИТЕЛЬНО знаете, что тот или иной объект стоит столько-то с погрешностью +/- (а тот кто работает давно, он всегда учитывает погрешность в большую сторону для торга), то вы знаете, что платная реклама за ваш счёт – это потраченные деньги впустую. А когда придёт время, может спустя полгода, год, полтора, клиент помашет вам ручкой и скажет, что вы не профессионал и дело не в рекламе, а в вас самих. И тогда вам будет горько осознавать, что вас поимели не только временем, но и финансово в минус из вашего кармана. Клиент уйдёт к другому агенту и будет «развлекаться» дальше, пока не поймёт, что всё-таки цена не рыночная. Но вы об этом не узнаете. Или узнаете, если к вам придёт такой же клиент от другого агента, поскольку выходы рекламы и изменение цены по объекту можно отследить. 

Не стоит воспринимать эту статью негативно. Негатив будет как раз в том случае, который я описал. Поэтому опять же, если вы знаете сколько стоит объект, то прямо об этом говорите. Если не договоритесь с продавцом, то вы сохраните свои деньги. Ваши слова должны быть подкреплены фактами, передайте продавцу распечатку с аналогичными предложениями. 

По поводу оценки хочу сказать следующее. Оценка продавцов как показывает практика сводится к тому, что они пролистывают объявления по средней цене и не вдаются в подробности и говорят следующее: «В соседнем доме продаётся за столько-то, чем моя хуже? Ставим такую же цену.» или «Я хочу купить вот то-то и поэтому мне нужно столько-то, иначе мне не хватит.». 

Оценка специалиста происходит совсем другим способом. Специалист обзванивает объявления с аналогичными предложениями, причём начиная с самых дешёвых. Узнаёт про объект важные моменты: куда выходят окна, есть ли лифт(ы) и мусоропровод; дом ЖСК или нет; инфраструктуру и состояние объекта; а так же про основание права собственности, его детали и ситуацию продавца. И последний контрольный вопрос специалиста: «Можно ли «сегодня» посмотреть квартиру?». Это всё складывается воедино и формируется цена на объект, которым специалисту предстоит заниматься. 

Количество объявлений, которое следует обзвонить зависит от района, типа объекта и конечно знаний специалиста этой местности. Конечно если специалист занимается уже длительное время определённым районом, знает его инфраструктуру, типы и серии домов и т.д., то у него нет необходимости обзванивать объявления. Если это район, в котором я не работаю или плохо его знаю, то допустим я для полной уверенности обзваниваю порядка двадцати объявлений (если такое количество есть). Точнее, чтобы именно было двадцать реальных предложений, а не пустышек и в распечатке передаю примерно пять-десять продавцу. 

Если клиент-продавец считает, что он правильно (а на самом деле неправильно в большую сторону) оценил свой объект, то предложите ему оплачивать рекламу за свой счёт.