Оценить долгосрочный бизнес способный приносить следующие денежные потоки в ближайшие 15 месяцев

Решение
Месячная ставка дисконта равна 72% : 12 = 6%.
Применительно к первому предположению (когда остаточный срок п полезной жизни бизнеса ограничен и равен 15 месяцам) оценка может быть произведена:
•        обычным способом суммирования текущих стоимостей переменных будущих денежных потоков ДПt по ставке дисконта i;
•        методом капитализации ограниченного во времени среднего ожидаемого денежного потока Аср.
Применительно ко второму предположению оценка рассматриваемого бизнеса осуществляется методом капитализации постоянного (на уровне среднего ожидаемого) денежного потока, получаемого в течение неопределенно длительного времени.
Использование стандартной в доходном подходе к оценке бизнеса формулы для определения его остаточной стоимости дает следующий результат:
 = 80/(1 + 0,06) + 85/(1 + 0,06)2 + 90/(1 + 0,06)3 + 95/(1 + 0,06)» + 100/(1 + 0,06)5 + 100/(1 + 0,06)6 + 100/(1 + 0,06)7 + 100/(1 + 0,06)8 + 100/(1 + 0,06)9 + 100/(1 + 0,06)10 + 110/(1 + 0,06)11 + 110/(1 + 0,06)12 + 110/(1 + 0,06)13 + 90/(1 + 0,06)14 + 85/(1 + 0,06)15 = 927,0 (ден. ед.).

 
Капитализация постоянного дохода за 15 месяцев по модели Инвуда предполагает, что в качестве этого условно-постоянного дохода должен быть взят средний в месяц из ожидаемых по 15 ближайшим месяцам денежных потоков:
 Аср = (80 + 85 + 90 + 95 + 100 + 100 + 100 + 100 + 100 + 100 + 110 + 110 + 100 + 90 + 85)/15 = 96,33 (ден. ед.).
Согласно модели Инвуда в коэффициенте капитализации ограниченного во времени постоянного дохода и норма текущего дохода, и норма возврата капитала основываются на учитывающей риски бизнеса месячной ставке дисконта i = 0,06. Оценка бизнеса тогда производится по рассматривавшейся выше формуле модели Инвуда и дает такую величину рыночной стоимости бизнеса (здесь и выше могут быть использованы номограммы функций сложного процента — см. подробнее в главе 9; капитализация постоянного дохода по модели Инвуда тождественна функции обычного аннуитета по единице в течение 15 периодов, домноженной на Аср единиц среднемесячного ожидаемого за 15 месяцев денежного потока):
= 0,06/(1+0,06)^15-1=0,043
= 96,33/(0,06+0,043)=935
Оценка рассматриваемого бизнеса методом капитализации постоянного дохода (на уровне среднемесячного денежного потока АсР = 96,33 ден. ед.), если принять, что этот доход можно получать неопределенно длительный период (гораздо больше 15 месяцев), окажется равной:
= 96,33/0,06=1605,5

Оценить долгосрочный
бизнес, способный приносить следующие
денежные потоки:

в ближайшие 15
месяцев с надежностью (по месяцам, в
денежных единицах): 80; 85; 90; 95; 100; 100; 100;
100; 100; 100; 110; 110; 100; 90; 85;

в дальнейшем (точно
прогнозировать невозможно) — примерно
по столько же в течение неопределенно
длительного периода времени.

Учитывающая риски
бизнеса рекомендуемая ставка дисконта
(получена со­гласно модели оценки
капитальных активов) — 22% годовых.

Оценку произвести
применительно к двум предположениям:
(1) бизнес удастся вести 15 месяцев
(например, потому, что в течение этого
времени он будет оста­ваться выгодным);
(2) бизнес удастся осуществлять в течение
неопределенно длительного периода
времени (он будет оставаться выгодным
неопределенно долго).

Задача № 3

Какую максимальную
цену можно ожидать за предприятие в
настоя­щий момент, если в его выдержавшем
требовательную защиту бизнес-плане
на­мечается, что через 4 года (длительность
прогнозного периода)денежный поток
предприятия выйдет на уровень 100 000 руб.
при выявлении, уже начиная с пе­рехода
от второго к третьему году прогнозного
периода, стабильного темпа прироста в
3%. Бизнес предприятия является
долгосрочным. Указать на время его
окончания невозможно. Рекомендуемая
ставка дисконта — 25%.

Задача № 4

Рассчитать
остаточную текущую стоимость бизнеса,
если известна следующая информация.

На ближайшие три
года планируются денежные потоки: за
первый год — 50 000 тыс. руб.; за второй год
— 75 000 тыс.руб.; за третий год — 80 000 тыс.
руб. В дальнейшем денежные потоки
прогнозируются как стабильные (на уровне
третьего года) в течение не­определенно
длительного времени.

Реальная безрисковая
ставка — 1,5% годовых. Согласно плану-прогнозу
Мини­стерства экономического развития
и торговли инфляция в стране в ближайшие
три года будет составлять по оптимистическому
сценарию в первом следующем году — 11%,
во втором году — 9%, в третьем году — 7%. По
пессимистическому сценарию инфляция
окажется равной 14% в первом году, 13% во
втором году и 12% в третьем году. Наиболее
вероятный сценарий предполагает, что
инфля­ция достигнет 12% в первом году,
10% — во втором и 8% — в третьем. В дальней­шем
инфляция должна стабилизироваться и
оставаться в среднем на уровне третьего
года.

Наиболее устойчивые
по своим значениям коэффициенты «бета»
по трем от­крытым компаниям отрасли
составляют на момент оценки: у компании
А(β_А
) — 1,32, у
компании В(β_B)
— 1,47, у компании С(β_C)
— 1,51. Рыночные капитализа­ции этих
компаний равны соответственно 1,241 млн
руб. (Ц_А),
3,544 млн руб. (Ц_B)
и 3,702 млн руб. (Ц_C).

Среднерыночная
доходность на момент оценки равна 25 %.
В дальнейшем она ожидается на уровне
0,23 для первого года (R_m1),
0,18 — для второго года (R_m2),
0,15- для третьего года (R_m3)
и также 0,15 — для последующих лет (R_{mпостпрог
n}).

Контрольные
вопросы

1. Сущность доходного
   подхода

2. Условия применения
   доходного подхода

3. Основные принцы
   доходного подхода

4. Методы доходного
   подхода

5. Метод дисконтированных
   денежных потоков.

6. Выбор модели и
   расчет величины денежного потока.

7. Методы расчета
   ставки дисконтирования

8. Методы расчета
   стоимости реверсии.

9. Модель Гордона.

10. Внесение
    заключительных поправок.

11. Метод капитализации
    дохода.

12. Определение
    капитализируемого дохода.

13. Методы определения
    ставки капитализации.

14. Сущность опционного
    метода оценки стоимости предприятия
    (бизнеса)

15. Модель опционного
    ценообразования.

16. Модель реального
    опциона.

Тема № 4 — Затратный
подход к оценке стоимости предприятия
бизнеса

Цель
работы – получить
практические навыки решения задач по
оценке стоимости предприятия (бизнеса)
методами затратного подхода.

Примеры
задач

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]

• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #

Задачи для самопроверки

Задача 1

Промышленное предприятие
выпускает три вида продукции (имеет три бизнес-линии): продукцию А,
продукцию Б, продукцию В. Предприятие имеет временно избыточные активы
стоимостью в 600 000 руб. (они не понадобятся для выпуска перечисленных
видов продукции в течение одного года), которые можно сдать в аренду
(что тогда составляет четвертую бизнес-линию фирмы). Рыночная стоимость
имущества, которое не нужно для выпуска (обеспечения) рассматриваемых
видов продукции, составляет 410 000 руб. Необходимо, без учета рисков
бизнеса, определить минимальную обоснован­ную рыночную стоимость
предприятия как действующего в расчете на:

·


  четыре года
продолжения его работы;

·   три года
продолжения его работы;

·  на все время
возможных продаж выпускаемой продукции (с учетом улучше­ния ее качества
и капиталовложений в поддержание производственных мощ­ностей).

Ожидаемые [чистые] доходы от
продаж продукции и аренды временно избы­точных активов прогнозируются на
уровне (в руб.):

·   продукция А —
через год — 200 000; через два года — 170 000; через три года — 50 000;
через четыре года — 30 000;

·   продукция Б —
через год — 30 000; через 2 года — 150 000; через 3 года — 750 000;
через 4 года — 830 000; через пять лет — 140 000;

· 
  продукция В —
через год — 95 000; через два года — 25 000;

· 
  поступления от
аренды временно избыточных активов через год — 70 000.

Прогнозируются следующие
средние ожидаемые (в год) доходности государст­венных (рублевых)
облигаций: на два года — 30%; на три года — 25; на четыре года — 21; на
пять лет — 18%.

 Ответ:  
     

в расчете на 4 года — 1
824 849 (руб.);

в расчете на 3 года — 1 356
405 (руб.); в расчете на весь срок жизни бизнеса — 1 984 201 (руб.).

Задача 2

Оценить рыночную стоимость
предполагаемой для публичного обращения му­ниципальной облигации,
номинальная стоимость которой равна 200 руб. До по­гашения облигации
остается 1 год. Номинальная ставка процента по облигации (используемая
для расчета годового купонного дохода в процентах от ее номи­нальной
стоимости) — 16%. Ставка налога по операциям с ценными бумагами — 15%.
Доходность сопоставимых по рискам (также безрисковых для держания их до
того же срока погашения) государственных облигаций — 17%.

 Ответ:      

193 руб. 33 коп.

Задача 3

Рыночная стоимость ликвидной
облигации на конкурентном рынке равна 102 руб. Ее номинальная стоимость
— 150 руб., номинальная ставка годового ку­понного процента — 20%. Срок
до погашения облигации — 2 года. Ставка нало­га — 15%. Какова
фактическая ставка дохода по этой облигации? 

Ответ:  
            

0,416 (41,6%).

Задача 4

Определите норму дохода для
инвестиций иностранного резидента в покупку акций закрытой
оптово-торговой компании «Кси» с численностью занятых 14 человек, если
известно, что доходность отечественных государственных облигаций в
реальном выражении равна 4%, отечественный индекс инфляции — 11%;
среднерыночная доходность на отечественном фондовом рынке — 27%;
доход­ность государственных облигаций в стране инвестора — 7%;
среднерыночная до­ходность на фондовом рынке страны инвестора — 12%;
дополнительная премия за страновой риск — 9%; дополнительные премии за
закрытость компании и за инвестиции в малый бизнес — на уровне
международно принятых аналогичных премий; текущая доходность с
инвестированного в рассматриваемую компанию капитала за прошлые два года
в среднем колебалась относительно своей сред­ней величины на 10%;
текущая среднерыночная доходность на фондовом рынке
в эти годы колебалась относительно своей средней величины на 5 %.

 Ответ: 

    

0,38 (38,0%).

Задача 5

Чистая прибыль предприятия,
намеревающегося сделать инвестиции в расширение производства ранее
освоенной продукции, составила в год в реальном выра­жении 240 000 руб.
Остаточная балансовая стоимость активов фирмы равняет­ся 1 006 000 руб.
Коэффициент «Цена/Прибыль» по акциям предприятия со­ставляет 4,3. Какую
учитывающую риски бизнеса ставку дисконта можно применить для
дисконтирования доходов, ожидаемых от расширения произ­водства?

 Ответ:   

  

0,233 (23,3%).

Задача 6

Оценить долгосрочный бизнес,
способный приносить следующие денежные по­токи:

·  


в ближайшие 13
месяцев с надежностью (по месяцам, в денежных единицах):
60; 65; 70; 85; 90; 90; 90; 90; 90; 80; 80; 55; 55;

·   в дальнейшем
(точно прогнозировать невозможно) — примерно по столько же в течение
неопределенно длительного периода времени.

Учитывающая риски бизнеса
рекомендуемая ставка дисконта (получена со­гласно модели оценки
капитальных активов) — 84% годовых.

Оценку произвести
применительно к двум предположениям: 1) бизнес удастся вести 13 месяцев
(например потому, что в течение этого времени он будет оста­ваться
выгодным); 2) бизнес удастся осуществлять в течение неопределенно
дли­тельного периода времени (он будет оставаться выгодным неопределенно
долго).

Ответ:    
  

1а) суммированием дисконтированных переменных денежных потоков за
13 месяцев: 642,3 (ден. ед.); 1б) капитализаци­ей, по модели Инвуда,
среднего (в размере 76,9 ден. ед.) денеж­ного потока за 13 месяцев:
642,7 (ден. ед); 2) 1098,6 (ден. ед.).

Задача 7

Рассчитать для фирмы
«С.А.Р.К.» показатель денежного потока на основе данных, приведенных из
отчетов о прибылях и убытках, движении средств, а также с учетом
изменения баланса предприятия (в руб.). Поступления по контрактам на
реализацию продукции:

Ответ:  
                       

8755 руб.

Задача 8

Какую максимальную цену можно
ожидать за предприятие в настоящий момент, если в его выдержавшем
требовательную защиту бизнес-плане намечается, что через 5 лет
(длительность прогнозного периода) денежный поток предприятия выйдет на
уровень 150 000 руб. при выявлении, уже начиная с перехода от вто­рого к
третьему году прогнозного периода, стабильного темпа прироста в 2%.
Бизнес предприятия является долгосрочным. Указать на время его окончания
невозможно. Рекомендуемая ставка дисконта — 30%.

Ответ:  
   

159 031,5 руб.

Задача 9

В бизнес-плане предприятия,
создаваемого для освоения коммерчески перспек­тивного нового продукта,
значится, что его ожидаемые балансовая прибыль (за вычетом налога на
имущество и других обязательных платежей и сборов, взи­маемых с
балансовой прибыли) и балансовая стоимость активов через год со­ставят
соответственно 10 и 25 млн руб. В этом же документе указано, что
предприятие через год будет иметь непогашенных долгов на сумму 5 млн
руб., и за год из не облагаемой налогом части прибыли выплатит процентов
по кредитам на сумму 1 млн руб. Ставка налога на прибыль, закладываемая
в бизнес-план, равна 34%. Из опубликованного финансового отчета
аналогичного предпри­ятия (полностью специализирующегося на выпуске
технически близкого про­дукта для того же сегмента рынка) следует, что
за несколько прошедших лет отношение котируемой на фондовой бирже
стоимости одной акции этого
предприятия к его приходящейся на одну акцию годовой прибыли после
нало­гообложения оказалось равным в среднем 7,2. Мультипликатор
«Цена/Балан­совая стоимость» по этому предприятию составил за ряд
прошедших лет 3,3. Как должен будет оценить инвестор будущую рыночную
стоимость создаваемого предприятия по состоянию на год спустя после
начала им деятельности, если инвестор доверяет статистике и
сопоставимости сравниваемых фирм по муль­типликатору «Цена/Прибыль» на
80% (субъективная оценка), а по мультипли­катору «Цена/Балансовая
стоимость» — на 20% (имея в виду, что в сумме данно­му методу оценки он
доверяет на 100%)?

Ответ:
     

47,414 (млн руб.).

Задача 10

Оценить обоснованную рыночную
стоимость закрытой компании, если извест­но, что:

·  


рыночная
стоимость одной акции компании — ближайшего аналога равна 220 руб.;

·  


общее
количество акций компании-аналога, указанное в ее опубликованном
финансовом отчете, составляет 300 000 акций, из них 80 000 выкуплено
ком­панией и 30 000 ранее выпущенных акций приобретено, но еще не
оплачено;

·   доли заемного
капитала оцениваемой компании и компании-аналога в балан­совой стоимости
их совокупного капитала одинаковы, а общие абсолютные размеры их
задолженности составляют соответственно 7 и 18 млн руб.;

·   средние ставки
процента по кредитам, которыми пользуются рассматривае­мые фирмы,
таковы, что средняя кредитная ставка по оцениваемой компании такая же,
что и по компании-аналогу;

·    сведений о
налоговом статусе (в частности, о налоговых льготах) компаний не
имеется;

·   объявленная
прибыль компании-аналога до процентов и налогов равна 2,5 млн руб.,
процентные платежи этой компании в отчетном периоде были 150 000 руб.,
уплаченные налоги на прибыль — 575 000 руб.;

·   прибыль
оцениваемой компании до процентов и налогов равна 1,7 млн руб.,
уплаченные налоги на прибыль — 560 000 руб.

Ответ:   
           

33 664 000 (руб.).

Задача 11

Оценить ожидаемый коэффициент
«Цена/Прибыль» для открытой компании «Y» на момент до широкой публикации ее финансовых результатов
за отчетный 1997 г., если известно, что:

Темп роста прибылей компании
стабилизирован. Остаточный срок жизни биз­неса компании — неопределенно
длительный (указанное может допускаться для получения предварительной
оценки). 

Ответ:  
            

7,46.

Задача 12

Единственным видом имущества
индивидуального частного предприятия яв­ляется вязальная машина, которая
покупалась пять лет назад по цене в 1 млн руб. и все это время
интенсивно использовалась. Стоимость замещения такой машины — 600 руб.
(деном.). Срок амортизации — 4 года. Технологический износ машины
определяется тем, что цена ее современного предлагаемого на рынке
аналога в расчете на показатель скорости стандартного вязания ниже
удельной цены имеющейся у предприятия машины в 1,2 раза. Функциональный
износ машины — 100 руб. (деном.). Вес машины — 10 кг. Стоимость
металлическо­го утиля — 25 руб. (деном.) за 1 кг при скидке в 10% на
ликвидационные расходы по данному типу утиля. Оцениваемое предприятие
имеет кредиторскую задол­женность в 200 тыс. руб., срок погашения
которой наступает через 1 месяц. Долг был выдан под 36% годовых с
помесячным начислением процента. Какова обос­нованная рыночная стоимость
предприятия? Рекомендуемая, с учетом риска невозврата долга, ставка
дисконта — 24% годовых (или 2% месячных).

Решение

Критический вид износа
вязальной машины — физический, так как при интенсивном ее использовании
за время, превышающее нормативный срок амортизации данного вида основных
фондов (в условиях задачи нет упомина­ния о каком-либо проводившемся
капитальном ремонте), можно считать, что срок полезной жизни машины
истек. Следовательно, ее стоимость как машины равна нулю. Ее стоимость
как утиля равна: 

25×10-0,1x25x10 = 225 руб.
(деном.).

 Для окончательной оценки
обоснованной рыночной стоимости предприятия по методу накопления активов
из полученной величины следует вычесть текущую стоимость платежей по
кредиторской задолженности, которая (с учетом и пога­шения через месяц
основной части долга, и выплаты через месяц последнего по­месячного
процента по ставке 36:12 = 3%) , в свою очередь, равна:

(200 + 200×0,03) х 1/(1+0,02)
— 202,0 руб. (деном.).

 В результате обоснованная
рыночная стоимость индивидуального частного предприятия составит: 

225 — 202,0 = 23,0 руб.
(деном.).

Задача 13

В бизнес-плане предприятия,
осваивающего новый продукт, который уже был размещен ранее на рынке,
предусматривается, что через год баланс будет выгля­деть следующим
образом (в ден. ед.): 

 В плановой инвентаризационной
ведомости недвижимости, оборудования и ос­настки предприятия на
рассматриваемый момент значится следующее имуще­ство. Недвижимость:

·       


кирпичное
здание общей площадью 2000 кв. м с износом 60%;

·       


земельный
участок 0,1 гектара.

Оборудование и оснастка:

·       


универсальные
оборудование и оснастка с износом 50%;

·       


специальное
технологическое оборудование с износом 15%;

·       


специальная
технологическая оснастка с износом 50%.

Нематериальные активы (по
фактической стоимости приобретения или созда­ния собственными силами):

·       


ноу-хау, износ
— 30%;

·       


обученный и
подобранный (за счет предприятия) персонал, условный из­нос — 20%.

Рыночная стоимость отраженных
в плановом балансе активов (за исключением текущих активов, но с учетом
износа) прогнозируется на уровне (в ден. ед.):

недвижимость — 1 600 000
(увеличение в результате общего подорожания недвижимости);

оборудование и оснастка — 4
500 000 (увеличение в связи с проявившейся вы­годностью продукта и
уникальностью соответствующих специальных акти­вов);

нематериальные активы — 1 200
000 (уменьшение из-за возрастающей вероят­ности утечки ноу-хау и
перехода персонала к конкурентам).

По обязательствам предприятия
на рассматриваемый будущий год к концу его планируется иметь
просроченных обязательств (в пределах допускаемых соот­ветствующими
контрактами пени) на 250 000 ден. ед. Пени по этим обязательст­вам, как
ожидается, к концу будущего года накопятся в размере 50 000 ден. ед.

Требуется оценить рыночную
стоимость предприятия, прогнозируемую к кон­цу года, следующего за годом
составления бизнес-плана предприятия.

 Решение

Прогнозная будущая рыночная
стоимость предприятия здесь опреде­ляется методом накопления активов с
учетом пересмотра планируемой (на основе принятых методов амортизации,
фактической первоначальной стои­мости активов, а также прогнозируемых
коэффициентов инфляционной пере­оценки основных фондов, которая должна
пройти за год работы предприятия) балансовой стоимости активов
предприятия по результатам их рыночной оценки. При этом прогнозная
рыночная стоимость предприятия приравни­вается к стоимости его
собственного капитала, которая выводится из плано­вого баланса
предприятия, пересмотренного с учетом рыночных котировок отраженных в
нем активов.

 Расчет

Рыночная стоимость
предприятия, понимаемая как стоимость собственно­го капитала
предприятия, равняется той оценке, которая позволяет свести его
пересмотренный баланс (см. описание выше), т. е. обеспечить соответствие
по стоимости активов и пассивов предприятия. При этом планируемые активы
предприятия отражаются по их прогнозируемой рыночной стоимости, а к
номи­нальной сумме ожидаемых обязательств добавляется планируемая
задолжен­ность по пени за просроченные обязательства.

Если искомое значение
собственного капитала предприятия обозначить как «х», то эта величина
может быть рассчитана из следующего пересмотренного планового баланса
предприятия (в ден. ед.): 

 Следовательно: 

х
= 8 300 000 — 2 000 000 — 50
000 = 6 250 000 (ден. ед.).

 Примечание

Коль скоро в условиях задачи, как иногда и
в реальности, нет информации о сроках по­гашения обязательств, структуре
платежей по обслуживанию кредиторской задолженности, рисках заемщика и
рекомендуемой ставке дисконта, здесь применяется упрощенный вариант
использова­ния метода накопления активов, который не предусматривает
корректировки кредиторской (тем бо­лее дебиторской) задолженности.

Задача 14

Необходимо оценить рыночную
стоимость нематериального актива предпри­ятия, состоящего в факте ранее
закрепленной клиентуры, руководствуясь сле­дующими сведениями.
Предприятие ведет операции по розничной продаже стандартизированного
универсального технологического оборудования. Ры­нок не является
конкурентным. Предприятие имеет возможность продавать оборудование по
цене на 5% выше рыночной. Рыночная цена равна 20 тыс. руб. за штуку. В
то же время цены на покупные ресурсы для рассматриваемого пред­приятия
выше рыночных на 2%. Объем продаж оборудования постоянен и ра­вен 100
штукам в год. Операционные издержки (с учетом накладных расходов и
амортизационных отчислений) составляют 75% от объема реализации.
Реко­мендуемый коэффициент капитализации — 20%.

 Решение

1. В силу того что задачей
оценки в данном случае является лишь рыноч­ная стоимость закрепленной
клиентуры (т. е. покупателей), то информация об особенностях условий
приобретения предприятием покупных ресурсов (хотя эти условия и уменьшат
общую оценку рыночной стоимости предприятия) для решения задачи
несущественна.

2. Информация об операционных
издержках предприятия также в контексте этой задачи не имеет отношения к
делу.

3. Дополнительные прибыли
(денежные потоки предприятия), которые обес­печивает именно факт
закрепленности клиентуры и которые могут быть здесь названы
«избыточными» применительно к определению рыночной стоимости указанного
отдельно взятого нематериального актива, ежегодно составляют 5% от
выручки как за продажу штуки оборудования (по цене в 20 тыс. руб.), так
и об­щего годового количества продаж оборудования (ста); иначе говоря,
«избыточ­ные прибыли»,  происхождение которых может быть приписано
оцениваемому нематериальному активу, равны: 

П_изб = 20000 х 100
x0,05 = 100 000 (руб.). 

4. Капитализация этих
«избыточных прибылей» по рекомендуемому коэффи­циенту капитализации даст
оценку капитала, воплощенного в порождающем их источнике, т. е. в
нематериальном активе «закрепленная клиентура» (т. е. ры­ночной
стоимости оцениваемого актива): 

НМА_{закр. клиент}  =
100 000 / 0,2 = 500 000 (руб.)

5. Методом накопления активов
стоимость закрытой компании оценена в 10 млн руб. Насколько изменится
эта оценка, если учесть, что сразу после ее получения компания взяла
кредит в 5 млн руб. на 2 года под 15% годовых и при­обрела на открытом
рынке специального оборудования на 2 млн руб.? На 1 млн руб. компания
разместила подрядов на монтаж, наладку и пуск этого оборудо­вания с
оплатой по конечному результату. Рынок банковских кредитов —
конку­рентный.

Ответ:     

         

не изменится вовсе.

Задача 15

Предприятие ведет операции по
розничной продаже стандартизированного универсального технологического
оборудования. Ры­нок не является конкурентным. Предприятие имеет
возможность продавать оборудование по цене на 5% выше рыночной. Рыночная
цена равна 20 тыс. руб. за штуку. В то же время цены на покупные ресурсы
для рассматриваемого пред­приятия выше рыночных на 2%. Объем продаж
оборудования постоянен и ра­вен 100 штукам в год. Операционные издержки
(с учетом накладных расходов и амортизационных отчислений) составляют
75% от объема реализации. Реко­мендуемый коэффициент капитализации —
20%.

Оценить стоимость компании,
если известно, что предприятие выпустило 500 облигаций номиналом по 1000
руб. и из них разместило на рынке по рыночной цене в 800 руб. за штуку
300 облигаций. Раз­мещение происходило на конкурентных условиях и при
быстром установлении публичной обращаемости размещаемых облигаций.
Издержки на размещение облигаций малы, ими можно пренебречь. Номинальная
ставка по облигации — 15% к номиналу, срок погашения — 5 лет.

 Ответ:
     

стоимость компании не
изменилась.

Задача 16

Оцените стоимость 3%-ного
пакета акций открытого акционерного общест­ва, чьи акции регулярно
котируются. Однако разница между ценой, по кото­рой их предлагают к
продаже, и ценой, по которой их готовы покупать, дости­гает более 50%
цены предложения. Обоснованная рыночная стоимость ком­пании,
определенная методом накопления активов (с учетом корректировки
кредиторской и дебиторской задолженностей), составляет 60 млн руб.
Реко­мендуемая для использования при необходимости информация
относитель­но характерных для данной отрасли (и компаний схожего
размера) скидок (премий), которые могут быть учтены при оценке
рассматриваемого пакета акций, %: 

Ответ:       

                    

800 006 400 руб.

Задача 17

Определить обоснованную
рыночную стоимость пакета акций в 51% от предназначенных для обращения
акций открытого акционерного общества, чьи акции пока не котируются и не
торгуются, но уже включены в листинг крупной фон­довой биржи. Оценочная
рыночная стоимость компании, определенная мето­дом сделок, составляет 40
млн руб. Рекомендуемая для использования при не­обходимости информация
относительно характерных для данной отрасли (и компаний схожего размера)
скидок (премий), которые могут быть учтены при оценке рассматриваемого
пакета акций, %:

Ответ:           

   

20,4 млн руб.

Задача 18

Необходимо оценить 21% акций
компании с ликвидными акциями. Рыночная стоимость одной акции составляет
102 руб. Количество акций в обращении — 100 000. Премия за приобретаемый
контроль — 35%. Скидка за недостаток лик­видности — 26%, скидка,
основанная на издержках размещения акций на рын­ке, — 15%.

Ответ:   
  

2 142 000 руб.

Задача 19

Требуется найти коэффициент

Z,
указывающий, во сколько раз соотношение «Цена/Прибыль» для поглощаемой
компании У на конкурентных фондовых рынках за отчетный год может быть —
с точки зрения приемлемости этого пред­приятия в качестве кандидата на
поглощение — меньше соотношения «Цена/Прибыль», характерного в этом году
для поглощающей фирмы
X.
Исходные данные для решения задачи: 

Ответ:      задача не имеет положительного решения, или поглощение компании 7 в
любом случае нецелесообразно, потому что чис­тая текущая стоимость
направляемых на это инвестиций ока­жется меньше нуля.

Задача 20

При каком предельно низком
соотношении «Цена/Прибыль» для поглощаемой фирмы У менеджерам
предприятия
X
останется
целесообразным поглощать компанию У, если: 

 Ответ:
8,7:1.

Задача 21

Чему равна на конкурентном
фондовом рынке чистая текущая стоимость инве­стирования миллиона
денежных единиц в приобретение 30% акций компании «Дельта», если
известно (конфиденциально), что эта компания с вероятностью 0,7 в
ближайшие два года заработает прибылей на сумму 7 млн ден. ед.?

Ответ: 
             

0.

Задача 22

Оценить вновь начинаемый
бизнес (рассматривается целесообразность осуще­ствления предлагаемого
инвестиционного проекта), в денежные потоки которо­го после проведения
стартовых инвестиций для простоты не предполагается за­кладывать
задолженность по бизнесу (g
= 0). С учетом еще не профинансиро­ванных стартовых инвестиций денежные
потоки по проекту ожидаются на уровне: 400; 300; 300; 300; 300.

Обеспечение финансовой
автономности проекта осуществляется так, что для финансирования
стартовых инвестиций (чтобы избежать отрицательного вкла­да проекта в
остаток средств на счете предприятия в период с номером 0)
преду­сматривается вспомогательный кредит г. Кредит реален на 4 года под
15% годо­вых (i_кр) с начислением процентов со следующего года после года
стартовых ин­вестиций. Для погашения этого кредита через 4 года будет
полностью использован положительный денежный поток периода номер 4 (300
ден. ед.). Однако этого не хватит и потребуется предусмотреть, чтобы из
первого же по­ложительного денежного потока бизнеса на банковский
депозит на 3 года была отложена сумма, накопление которой за эти годы
позволит профинансировать погашение возникающей задолженности. На три
года доступен банковский де­позит под 10% годовых.

Требуется определить рыночную
стоимость описанного бизнеса (как остаточ­ную текущую стоимость этого
бизнеса, которая по вновь начинаемому бизнесу совпадает с чистой текущей
стоимостью рассматриваемого инвестиционного проекта) с учетом
обеспечения его финансовой автономности приведенным выше способом.
Рекомендуемая ставка дисконта, учитывающая риски бизне­са, — 15%.

Сравнить с рыночной
стоимостью (чистой текущей стоимостью) того же проек­та, чья финансовая
автономность не обеспечена. На сколько процентов рыноч­ная стоимость
финансово автономного проекта больше оценки рыночной стои­мости этого
проекта без обеспечения его финансовой автономности?

Ответ:
             

568,0 ден. ед.; на 21,9%.

Задача 23

Оценить бизнес, в остаточный
период которого денежные потоки для собствен­ного капитала (уже
учитывающие процентные платежи и погашение задолжен­ности по бизнесу)
составляют по годам (в ден. ед.): 200; 100; 600; 1000; 1000.

Вспомогательные кредиты
предназначены для компенсации отрицательных де­нежных потоков и
обеспечения взносов на амортизацию задолженности в предпоследнем году
бизнеса, равной 400 ден. ед., берутся в первые два года. Рекомен­дуемая
ставка дисконта (она же — процентная ставка по вспомогательным
кре­дитам) — 18%. Ставка банковского депозита — 14%. Вспомогательные
кредиты имеют срок до года номер 5 (включительно).

На сколько процентов оценка
финансово автономного бизнеса отличается от оценки этого же бизнеса,
когда его финансовая автономность не обеспечена?

Ответ:
              

1329,7 ден. ед.; на 23,5%
больше.

Задача 24

Оценить бизнес, в остаточный
период которого денежные потоки для собствен­ного капитала (уже
учитывающие процентные платежи и погашение задолжен­ности по бизнесу)
составляют по годам (в ден. ед.): 200; 100; 600; 1000; 1000.

Вспомогательные кредиты
предназначены для компенсации отрицательных де­нежных потоков и
обеспечения взносов на амортизацию задолженности в предпоследнем году
бизнеса, равной 400 ден. ед., берутся в первые два года. Рекомен­дуемая
ставка дисконта (она же — процентная ставка по вспомогательным
кре­дитам) — 16%. Ставка банковского депозита — 16%.
Вспомогательные кредиты имеют срок до года номер 5 (включительно).

На сколько процентов оценка
финансово автономного бизнеса отличается от оценки этого же бизнеса,
когда его финансовая автономность не обеспечена?

Ответ: 
             

1307,9 ден. ед.; на
21,4%.

Задача 25

Рассчитать вероятное
повышение рыночной стоимости предприятия, которое может произойти в
результате того, что предприятие завершило составление глубоко
проработанного бизнес-плана инновационного проекта, реально спо­собного
уже через год повысить годовые прибыли фирмы (П) до 1 000 000 руб., если
также известно, что чистые материальные активы (ЧМА) предприятия
со­гласно оценке их рыночной стоимости составляют 2 500 000 руб.;
коэффициент съема прибыли с чистых материальных активов в отрасли равен
0,35; рекомен­дуемый коэффициент капитализации (i), учитывающий
риски осваиваемого в проекте бизнеса, равен 0,25.

Решение

Искомую величину можно
рассчитать методом «избыточных прибылей» как оценку рыночной ценности
создаваемого проектом «гудвила», т. е. стоимо­сти совокупности
задействованных и реализуемых в проекте нематериальных активов НМА*.

Алгоритм соответствующего
расчета применительно к приведенным исходным выглядит следующим образом:

 k_отр

=
П/ЧМА = 0,35;

П_ож = 2 500 000 *
0,35 = 87 500

П_изб = 1 000 000 –
875 000 = 125 000

НМА* = 125 000 / 0,25 =
500 000 (руб)

Задача 26

Оценить, какой будет рыночная
стоимость компании через 2 года, если она реа­лизует инвестиционный
проект, позволяющий рассчитывать на то, что чистая прибыль предприятия к
этому времени повысится до 400 000 руб. В отрасли, к которой принадлежит
компания, наблюдается стабилизировавшийся коэф­фициент «Цена/Прибыль»
(Ц/П), равный 5,5.

 Решение

Ожидаемая по результатам
осуществления указанного инвестиционного проекта будущая рыночная
стоимость компании через два года (Ц₂) может быть определена
как

Ц₂ = 400 000 *
(Ц/П) = 400 000 * 5,5 = 22 000 000 (руб).

Задача 27

Показать, что для инвестора,
привлекаемого в качестве соучредителя на 45% (d_пак)
уставного капитала в дочернюю компанию, которая учреждается для
реа­лизации инновационного проекта, его капиталовложение является
эффектив­ным, если известно, что:

·  данный инвестор
обычно вкладывает средства на три года (т = 3);

·  денежные потоки
по инновационному проекту предприятия (ДП_t)
ожидают­ся на уровне: стартовые инвестиции — 3 000 000 руб.; 1-й год —
50 000 руб.; 2-й год — 200 000 руб.; 3-й год — 2 000 000 руб.; 4-й год —
4 000 000 руб.; 5-й год — 3 500 000 руб.;

· 


приемлемая с
учетом премии за риски осваиваемого бизнеса ставка дисконта составляет
0,3.

Инвестор не рассчитывает на
дивиденды от учреждаемой компании. Он плани­рует получить свой
единственный доход на перепродаже приобретаемого паке­та акций.

Решение

Главным показателем
эффективности капиталовложения для инвестора служит чистая текущая
стоимость его инвестиции (NPV_инв)

в создаваемое пред­приятие.

Для расчета этого показателя
необходимо оценить, какова обоснованная ры­ночная стоимость Ц_пак0
предлагаемого инвестору пакета акций (на основе оцен­ки обоснованной
рыночной стоимости Ц₀ учреждаемой компании в момент ее
создания как способной реализовать соответствующий инновационный проект
и имеющей стоимость, равную чистой текущей стоимости NPV целевого
инно­вационного проекта) и сопоставить эту величину с текущей стоимостью
Ц_пак3 ожидаемого дохода от перепродажи рассматриваемого
пакета акций через три года:

 Ц_{пак0 =} NPV *

d_пак

= * 0,45 = 410 331 * 0,45 = 184 849 (руб);

Ц_{пак3 =} [PV_{ост.
на момент к концу года номер 3}]
*
d_пак
= [4 000 000/(1+0,3) + 3 500 000/(1+0,3)²]
* 0,45 = 5 147 929 * 0,45 = 2 316 568 (руб).

 NPV_инв = — 184 649
+ 2 316 568 = 2 131 919 (руб).

Критериальный показатель NPV_инв
эффективности капиталовложения являет­ся положительным и значительно
превышающим нулевое значение. Это и сви­детельствует об эффективности
для инвестора вложить средства в учреждае­мую компанию и планируемый для
нее инновационный проект.

Задача 28

Можно ли считать, что
стоимость реализующего инновационный проект пред­приятия увеличивается
и, значит, проект развивается нормально, если извест­но, что:

·  


проект
находится в стадии, когда происходит уже строительство нового цеха по
производству завершенного разработкой изделия;

·   показатель


CFROI
по проекту по
завершенному кварталу по сравнению с тем же кварталом прошлого года
составляет (-0,25), в то время как ставка дис­конта
i,

применявшаяся для оценки проекта, равна 0,30;

·  


Q-фактор предприятия больше единицы;

·  



средневзвешенная стоимость капитала, используемого реализующим проект
предприятием для финансирования проекта, равна 0,20?

 Решение

Коль скоро рассматриваемый
проект находится пока на стадии, когда плановые денежные потоки от
продаж осваиваемой продукции еще не могли проявиться, то влияние проекта
на изменение стоимости предприятия здесь следует оценивать по
соотношению факторов Q и Δ с расчетом последнего по разности между
ставкой дисконта проекта и средневзвешенной стоимостью ис­пользуемого в
проекте капитала. Фактор Δ тогда оказывается положительным: Δ = 0,25 —
0,20 = 0,05. С учетом того, что фактор превышает единицу (что
нор­мально), можно, следовательно, утверждать, что пока проект
развивается нор­мально и уже повышает стоимость предприятия за счет
синергетического эф­фекта укомплектования нового имущественного
комплекса.

Задача 29

Оценить рыночную стоимость
собственного капитала российской компании, если известно следующее:

·  денежные потоки
для собственного капитала компании на ближайшие три года ожидаются на
уровне 50 000 дол. в первом году, 65 000 дол. во втором году, 40 000
дол. в третьем году;

·  доходность к
погашению российских евробондов со средним сроком до пога­шения в один
год равна 4,2 %; доходность к погашению российских евробон­дов со
средним сроком до погашения в два года равна 5,1 %; доходность к
по­гашению российских евробондов со средним сроком до погашения в три
года равна 6,7 %;

·  коэффициент
«бета» по российской отрасли, к которой принадлежит компа­ния, равен
1,24;

·  среднерыночная
доходность на российском фондовом рынке равна 14,1 %;

·  среднегодовой
ожидаемый свободный денежный поток для неопределенно длительного
пост-прогнозного периода бизнеса компании оценивается в 60 000 дол.;

·  задолженность
компании на конец третьего года согласно бизнес-плану со­ставит 35 000
дол.;

·  доходность к
погашению российских евробондов со средним сроком до пога­шения более
трех лет равна 9,5 % (R*);

·  среднерыночная
доходность на российском фондовом рынке через три года прогнозируется на
уровне в 11,4 % и должна стабилизироваться; по ближай­шим же двум годам
она ожидается на уровне соответственно в 13,2 %и 12,0%;

· 


среднерыночная
ставка по долгосрочным кредитам в пост-прогнозном пе­риоде должна
установиться на уровне 10,2 % (i_кр*);

·  


долгосрочная
ставка налога на прибыль — 24 %;

·  


рыночная
стоимость избыточных на момент оценки активов составляет 22 000 дол.

 Решение

Для решения используется
формула (п_пр = 3):

 

с той разницей, что в данном
случае учет рисков бизнеса осуществляется не с помощью метода сценариев
(данные о CF_t^кop и CF_t^{б.д.кор*}
отсутствуют), а по­средством предлагаемого использования для
расчета рисковой ставки дискон­тирования модели оценки капитальных
активов (САРМ). Тогда формула приобретает вид:

При этом, к тому же, ставку
i предлагается учитывать в расчете как переменную ставку
i_t
представляемую, согласно модели САРМ, как
i_t

= R_t + β(R_mt — R_t). Дис­контирование на t лет, следовательно,
должно производиться с использованием ставки i_t.

Показатель WACC* для
пост-прогнозного периода должен быть рассчитан на основе прогнозируемой
именно на этот период будущей стоимости собственно­го капитала i
и «оптимальной» структуры капитала «20 на 80» (заемный капи­тал к
собственному), на которую, как предполагается, в течение данного
неопре­деленно длительного периода сможет выйти компания. Сначала
рассчитаем переменные ставки дисконтирования i_t.

 i_t
 =
R₁ +
β
(R_m1 – R_l) = 0,042 +
1,24(0,132 — 0,042) = 0,154;

i₂
= R₂ +
(R_m2
— R₂) = 0,051 + 1,24(0,12 — 0,051) = 0,137;

i₃
= R₃  = 0,067 + 1,24(0,114 — 0,067) = 0,125.

 Затем определим величину

WACC* = 0,8i*
+
0,2i_кр*(1 — 0,24),

где
i*
=
R*

+ β(R_m3 –

R*)
= 0,095 + 1,24(0,114 -0,095) = 0,119

 Значит:

WACC*

= 0,8i*
+ 0,2
x 0,102(1 — 0,24) =
0,8
x
0,119 + 0,016 = 0,111.

Теперь результаты расчетов
ставок дисконтирования и исходные данные мож­но подставить в общую
дающую окончательный итог формулу:

Ц = СК* = 50 000: (1+0,154) +
65 000 : (1+0,137)² + 40 000: (1+0Д25)³ + + [60
000 :0,111 — 35 000]: (1+0,125)³ + 22 000 = 498 704 (дол.).

Задача 30

Оценить рыночную стоимость
капитала, инвестированного в многопродукто­вую имеющую долгосрочную
задолженность компанию, если известно, что:

·  среднегодовые
ожидаемые чистые операционные денежные потоки, связан­ные только с
прямыми текущими затратами по двум бизнесам компании, равны 40 000 и 160
000 дол.;

·  ожидаемые
среднегодовые постоянные издержки компании составляют 100 000 дол.;

·  средневзвешенная стоимость капитала компании равна 0,17;

·  необходимые в
ближайшие два года инвестиции в основной и оборотный ка­питал компании
оцениваются как 50 000 дол. в первом году и 80 000 дол. Во втором году.

 Решение

Стоимость инвестированного в
данную компанию капитала может быть определена как сумма рыночных
стоимостей двух отлаженных бизнесов компа­нии за минусом капитализации
ее постоянных издержек, уменьшенная на теку­щую стоимость необходимых
будущих инвестиций в основной и оборотный ка­питал компании.

При этом каждая из двух
указанных рыночных стоимостей может быть опреде­лена как капитализация
ожидаемых по соответствующим бизнесам среднегодо­вых ожидаемых чистых
операционных денежных потоков, связанных только с прямыми текущими
затратами по этим бизнесам.

Все названные выше
капитализации должны осуществляться с использованием коэффициента
капитализации, равного средневзвешенной стоимости капитала, так как при
расчете чистых операционных денежных потоков и необходимых будущих
инвестиций в основной и оборотный капитал компании не учитыва­ются
процентные платежи по долгосрочной задолженности (допущения: струк­тура
капитала, стоимость ее собственного и заемного капитала не будут
изме­няться).

Иначе говоря:

 К* = (40 000 : 0,17 + 160
000: 0,17; -(100 000 : 0,17; -([50 000/(1+ 0,17) + 80 000/(1+ 0,17)²]
— 487 063 (дол.).

Задача 31

Определить рыночную стоимость
собственного капитала (СК*) компании, если известно, что:

·   оценочная 
рыночная стоимость имущества компании составляет 515 000 дол.;

·   задолженность
(ЗК) компании равна 150 000 дол.;

·   ожидаемый
среднегодовой чистый операционный доход за минусом прихо­дящихся на него
налогов (NOPLAT)
компании
равен 90 000 дол.;

·   средневзвешенная стоимость капитала компании (допущения: структура
ка­питала, стоимость ее собственного и заемного капитала не будут
изменяться) оценивается в 0,18.

 Решение

Используются следующие
формулы:

 СК* = К* — ЗК,

где К* — рыночная
стоимость [всего] инвестированного в бизнес компании капитала К* = ∑Акт*
+ Текущая стоимость ожидаемых экономических прибылей

Ожидаемая экономическая
прибыль = NOPLAT- (∑Akt*) x WACC. Текущая стоимость (РV(Экон.
приб.),) ожидаемых экономических прибылей рассчитывается как их прямая
капитализация по средневзвешенной стоимости капитала компании
(допущения: структура капитала, стоимость ее собственно­го и заемного
капитала не будут изменяться):

 PV(Экон. приб.) = 90 000 —
515 000 х 0,18 = -2700 (дол.)

 (В данном случае текущая
стоимость экономических прибылей составляет от­рицательную величину, что
— с учетом положительной рыночной стоимости чистых активов компании —
указывает на нецелесообразность сохранения пред­приятия как
действующего).

Рыночная стоимость
инвестированного в компанию капитала тогда может быть оценена как:

 К* — 515 000 — 2 700 = 512 300 (дол.)

Следовательно:

СК* — 512 300 — 150 000 — 362
300 (дол.)

Задача 32

Оценить капитализированную стоимость
предназначенного для аренды производственно-технического центра площадью
20 тыс. кв. м при годовой арендной плате в 300 дол./кв. м, среднегодовом
проценте заполняемости производственно-технических модулей арендаторами
в 90%, налоговых платежах собственника за землю под центром в 600 тыс.
дол. в год и расходах на содержание, охрану центра и все прочее в 1,2
млн дол. в год. Считать, что показатель доходности подобного арендного
бизнеса составляет 8%.

Задача 33

Вернувшись к исходным данным условия
задачи 32, определите, как изменится значение оценки капитализированной
стоимости производственно-технического центра при увеличении ставки
арендной платы до 450 дол./кв. м (в 1,5 раза). Проанализируйте,
насколько, в сравнении с оценкой при уменьшении показателя доходности,
изменилось значение оценки объекта. Объясните получившееся соотношение
результатов.

Задача 34

Вернувшись к исходным данным условия
задачи 32, определите, как изменится значение оценки капитализированной
стоимости производственно-технического центра при уменьшении процента
заполняемости до 60% (в 1,5 раза). Сравните с результатами изменений по
причине уменьшения ставки арендной платы; убедитесь в адекватности
результатов.

Задача 35

Предприниматель намерен оценить
целесообразность следующего бизнеса. Он собирался приобрести приносящее
арендный доход офисное здание за 1000000 дол., имея в виду, что
ожидаемый чистый доход (с учетом всех операционных и прочих расходов,
степени заполняемости арендных помещений и т.д.) составит 200000 дол. в
год.

Через два года предприниматель собирается
продать объект не менее чем за 1300000 дол. (исходя из имеющейся у него
рыночной информации и прогнозных оценок развития офисного рынка
недвижимости и из того, что известная ему банковская ставка
среднесрочных депозитов составляет порядка 10%; и он намерен в своем
бизнесе, по крайней мере, превзойти этот показатель, иначе ему было бы
целесообразнее вложить свои средства не в офисный бизнес, а в банк).

В то же время консалтинговые фирмы
оценивают значение показателя дисконтирования в этой области бизнеса с
учетом различных рисков в 25%.

Попытайтесь оценить, при каком предельном
коэффициенте заполнения арендных помещений эффективность данного бизнеса
перестанет превышать эффективность инвестирования средств
предпринимателя в банк (т.е. составит величину в 10%). Очевидно, для
этого потребуется варьировать значение арендных доходов. Так, например,
при коэффициенте заполнения в 80% арендные доходы снизятся на одну пятую
и составят = 230000 дол. Это приведет к снижению эффективности проекта
до уровня в 6,2%, т.е. существенно ниже названного в условиях задачи
банковского процента.

Задача 36

Определить максимально допустимые для
застройщика затраты на приобретение земельного участка под строительство
жилого здания со следующими параметрами:

площадь возводимого здания составляет
2400 кв. м;

удельные затраты на строительство (с
учетом всех видов затрат, включая: подготовку и осуществление
строительства, оплату процентов за взятый кредит, консалтинг,
обеспечение доходов застройщика и т.д.) составляют 550 дол. за 1 кв. м;

аналогичное жилое здание (с равноценным
земельным участком), но площадью 2700 кв. м было недавно продано на
рынке жилых объектов за 4,05 млн дол.

 Задача 37

Определить, какое значение годовой ставки
арендной платы в предназначенном для сдачи в аренду 10-этажном жилом
здании-башне площадью 10000 кв. м составит оценочную стоимость этого
жилого здания на уровне в 50 млн руб. Принять при расчетах следующие
характеристики:

налоговые платежи за землю под зданием
составляют 1000 руб. за 1 кв. м в год (здание не имеет земельного
участка, кроме как под самим собой);

годовые расходы арендодателя на
содержание здания и др. составляют 3 млн руб.;

доходность аналогичного бизнеса
(доходность жилых зданий, предназначенных для аренды) составляет 10%.

Используйте для поиска оценки алгоритм
капитализации прибыли.

Задача
38

Владелец

W
сдает помещение для магазина арендатору
V
(на условиях полной ответственности арендатора
V
за ремонт и страхование; таким образом арендная плата является чистой
прибылью собственника W). Арендная плата фиксирована и составляет 15000
дол. за помещение в год.

Арендатор

V
хочет сдать помещение в субаренду. Площадь помещения: 11 х 5 м.
Подобный, рядом расположенный магазин, площадью 10 х 6 м был недавно
сдан в аренду (аналогично — на условиях полной ответственности
арендатора за ремонт и страхование) за 30000 дол. в год.

1.   Определите ожидаемую годовую
прибыль арендатора V после сдачи магазина в субаренду.

2.  Определите стоимость бизнеса Aw
для собственника W и Av для арендатора V при условии, что известен
показатель доходности от сдачи торговых помещений в аренду: 15%.

Задача
39

(составление формулы)

 Составить и записать формулу оценки
сдаваемого собственником в аренду здания (находящегося на принадлежащей
собственнику земле) по алгоритму капитализации прибыли, используя
следующие обозначения:

А — оценка стоимости;

g — годовая ставка аренды за 1 кв.м
сдаваемой площади;

i
— среднегодовой процент (%) сдаваемых в аренду площадей (от общей
площади здания);

s — общая площадь здания (кв. м);

G — суммарные годовые затраты
собственника на содержание здания и земельного участка, а также другие
позиции затрат, не вошедшие в договор аренды и осуществляемые за счет
собственника;

q — годовая ставка налога за 1 кв. м
земельного участка;

z — размер налогооблагаемого земельного
участка (кв. м);

n
— норма доходности аналогичного бизнеса (доходность от сдачи в аренду
подобных зданий).

А = ?

Задача 40

Определить рыночную
стоимость инвестированного в компанию капитала (К*), если известно, что:

· оценочная 
рыночная  стоимость  имущества  предприятия  составляет 430 000 дол.;

· необходимые для
поддержания и развития бизнеса инвестиции в основной и оборотный капитал
достигают 310 000 дол.;

·ожидаемая
согласно бизнес-плану предприятия среднегодовая рентабель­ность этих
новых инвестиций оценивается в пределах горизонта прогнозиро­вания
бизнес-плана на уровне 0,24;

· средневзвешенная стоимость капитала, привлекаемого для финансирования
этих инвестиций, равна 0,19.

Решение

 Применяются формулы:

 К* = ∑Акт* + Текущая
стоимость ожидаемых экономических прибылей

Ожидаемая экономическая
прибыль =
I*
х (Ожид. средн.
ROIC
с новых
инве­стиций в основной и оборотный капитал (
WACC_буд)

При этом текущая стоимость

(РV(Экон.

приб.)) рассчитанных согласно послед­ней из указанных формул
средних ожидаемых экономических прибылей опре­деляется как их прямая
капитализация по средневзвешенной стоимости капи­тала компании
(допущения: структура капитала, стоимость ее собственного и заемного
капитала не будут изменяться):

РV(Экон.

приб.) = 310 000 х (0,24 — 0,19) = 15 500 (дол.).

Тогда:

К* = 430 000+15 500 — 445 000
(дол.).

Как провести оценку бизнеса методом дисконтирования денежных потоков?

Иногда необходимо оценить бизнес-собственность по разным причинам, например, при анализе будущих продаж или инвестиционных рисков. Вы можете сложить стоимость всех ваших ресурсов, чтобы определить их стоимость. Но бизнес — это не только основные средства, это прежде всего доход, который они приносят или могут приносить.

Недостаточно оценить, какой денежный поток может предоставить предприятие и его имущество, все же необходимо сопоставить эти денежные потоки с настоящим временем, чтобы определить, является ли текущая цена, подлежащая уплате, разумной с учетом будущей прибыли.Давайте подробнее рассмотрим метод дисконтирования денежных потоков (ДДП), используемый для оценки стоимости бизнеса.

Содержание:

• 1. Суть метода дисконтирования денежных потоков
• 2. Сфера применения метода дисконтирования денежных потоков
• 3. Практическое применение метода ДДП
•       3.1. Исходная величина для дисконтирования денежных потоков
•       3.2. Сроки прогнозов
•       3.3. Расчет коэффициента дисконта
•       3.4. Порядок применения метода ДДП
• 4. Как быстро разобраться в методе дисконтированных денежных потоков?

1. Суть метода дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (английская версия названия «discounted cash flow method») представляет собой анализ стоимости коммерческой недвижимости, основанный на оценке ожидаемого дохода от оцененных активов.

Дисконтирование означает концепцию фактического соотношения будущих денежных потоков, которые оцененная недвижимость может обеспечить сегодня этими деньгами.

Экономический закон убывающей стоимости денег гласит, что в настоящее время вы можете купить больше, чем за ту же сумму в будущем. Дисконтирование основано на выборе настоящего времени в качестве отправной точки, которое дает значение ожидаемых денежных потоков, как прибылей, так и убытков. Для этого используйте ставку (коэффициент, норму) дисконта, которая представляет собой возврат денежных потоков, то есть их доходность.

Важный показатель также является временным: на сколько лет учитывается прогноз доходов.

2. Сфера применения метода дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков считается универсальным, поскольку позволяет определить, каков будет будущий доход на данный момент. Денежные потоки могут быть переменными, прибыль заменяется потерями, и динамику не всегда можно предсказать. Но вы всегда можете оценить приобретенную недвижимость с точки зрения тех выгод, которые она может получить в будущем.

Метод ДДП рекомендуется, если:

• есть основания полагать, что в будущем денежный поток может существенно измениться;
• информация об оценке достаточна для прогнозирования будущих прибылей (или убытков);
• сезонность оказывает большое влияние на финансовые потоки;
• предметом оценки является коммерческий объект с большим количеством возможных функций;
• оцененная недвижимость была только что построена или введена в эксплуатацию.

ВАЖНО! В дополнение к очевидным преимуществам этого метода следует учитывать факторы, которые могут снизить его достоверность: вероятность ошибки при составлении прогнозов и так называемую симпатию оценивающего.

3. Практическое применение метода ДДП

Чтобы предсказать будущие денежные потоки и привести их к текущему моменту, необходимы следующие данные:

• прибыльность (денежные потоки);
• расчетные условия;
• ставка дисконтирования.

На их основе рассмотрим алгоритм расчета с использованием метода дисконтирования денежных потоков.

3.1. Исходная величина для дисконтирования денежных потоков

Расчет основан на прибыльности, то есть фактическом потоке денежных средств от оцениваемого имущества. Включает «чистый свободный денежный поток», то есть финансы, которые находятся в распоряжении владельца после вычета всех расходов, включая инвестиции.

3.2. Сроки прогнозов

Определение расчетного периода зависит от объема информации о предмете оценки. Если в долгосрочной перспективе их достаточно, чтобы сделать прогнозы, Вы можете выбрать более длительный период или повысить точность оценки.

В условиях российской экономической реальности средний период более или менее точных экономических прогнозов составляет 35 лет.

3.3. Расчет коэффициента дисконта

Этот показатель переводит сумму дохода в текущее время по отношению к стоимости. Для этого денежный поток должен быть умножен на ставку дисконтирования, являющейся ставкой дохода, которую может ожидать инвестор, вложивший средства в объект оценки. При установке ставки применяются следующие факторы:

• уровень инфляции;
• возврат активов, не связанных с финансовым риском;
• прибыль под риском;
• ставка рефинансирования;
• проценты по кредитным вкладам;
• средняя стоимость капитала и т. д.

Коэффициент дисконта определяется по формуле:

Кд = 1 / (1 + Сд)Nt

Где:

• К_д – коэффициент дисконта;
• С_д – ставка дисконтирования;
• Nt – номер временного периода.

3.4. Порядок применения метода ДДП

Чтобы правильно использовать метод ДДП, необходимо работать в соответствии со следующим алгоритмом, который хорошо зарекомендовал себя на практике оценки:

1. Выбор периода оценки. Как уже упоминалось, в случае российских компаний не может превышать 35 лет, в то время как мировая практика использует гораздо более длительные периоды оценки из-за сокращения числа неконтролируемых факторов.
2. Определение типа денежного потока подлежит определению. Вы можете оценить объем денежных потоков в обоих направлениях (доходы и убытки), проанализировав финансовые отчеты (текущий и предыдущие годы) и реальную ситуацию на рынке с учетом прогнозов. Несколько видов доходов принимаются во внимание, такие как:
   • реальный валовой доход (после вычета налога на имущество и хозяйственных расходов собственника);
   • возможный валовой доход;
   • чистый операционный доход (исключая инвестиции в акционерный капитал и платежи по кредитам);
   • денежные потоки до и после налогов.

Амортизация не включена в расчет денежных потоков. Потоки включены отдельно для каждого года прогнозного периода.

ВАЖНО! В Российской Федерации чаще всего выбирают не сами потоки для использования метода DDP, а чистый операционный доход без задолженности, налогооблагаемого дохода и денежного потока за вычетом операционных расходов.

1. Расчет реверсии — остаточная стоимость предмета оценки после прекращения потока дохода. Обращение может быть грубо определено:

• тестирование стоимости подобных объектов на внутреннем рынке;
• прогнозирование рынка;
• Независимый расчет ставки капитализации — доход за год, следующий за окончанием прогнозного периода.

2. Вычисление ставки дисконтирования. Самым сложным моментом в этих расчетах является правильное определение ставки дисконта, то есть нормы прибыли. Для этого существует более 10 экономических методов, каждый из которых имеет много преимуществ и недостатков. В каждом случае выбирается оптимальный метод. Специалисты Российской Федерации отдают предпочтение кумулятивному методу (добавляя все риски). В западной практике наиболее часто используемые методы:

• сравнение альтернативных инвестиций — чаще всего они используются при оценке недвижимости (норма прибыли зависит от прибыли инвестора или дохода от других проектов того же инвестора)
• распределение — составной процент транзакций рассчитывается по отношению к аналогичным объектам на рынке;
• Мониторинг — на основе регулярного мониторинга рынка для анализа инвестиций в недвижимость, показатель получается путем качественного сравнения сводных показателей.

3. Применение метода ДДП в соответствии с рассчитанными начальными показателями.

Для расчета используйте формулу:

ДДП = ∑ Nt=1ДП / (1+ Сд)t

где:

• ДДП – дисконтированные денежные потоки;
• ДП – денежный поток в выбранный период времени (t);
• Сд – ставка дисконтирования (норма дохода);
• t – временной прогнозный период;
• N – количество прогнозных периодов проявления денежных потоков.

4. Как быстро разобраться в методе дисконтированных денежных потоков?

По нашему опыту, проблемы с пониманием метода дисконтированных денежных потоков часто возникают, когда в экономике предприятия не хватает знаний, например, специалистов с базовым техническим образованием, которые изучают оценку бизнеса во время курсов переподготовки. В этом случае мы можем порекомендовать следующие руководства по оценке бизнеса, широко доступные в Интернете:

• Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Грязнова А.Г. и др. — М.: Интерреклама, 2003 (единственное издание);
• Коупленд Т., Коллер Т., Муррин Д. Стоимость компании: оценка и управление. 3-е изд., перераб. и доп. – М.: ЗАО «Олимп-Бизнес» (любых лет издания).

Эти руководства не являются новыми, но в них подробно обсуждаются вопросы прогнозирования компонентов денежных потоков при оценке компании (выручка, затраты, чистый оборотный капитал и т.д.), а также расчета окончательной стоимости компании.

Если спросить человека, сколько денег у него в кошельке или на счетах, он назовет конкретную сумму. Легко понять, сколько стоит квартира или машина. А как же быть с бизнесом? Можно оценить его стоимость? Конечно, да. Для этого существует три подхода к оценке стоимости бизнеса. Рассмотрим их подробнее.

Содержание статьи

Затратный подход

1. Метод чистых активов
2. Метод ликвидационной стоимости

Доходный подход

1. Модель дисконтированных денежных потоков
2. Метод капитализации

Сравнительный подход
Подводим итоги
Резюмируем

Оценка стоимости бизнеса может потребоваться в следующих случаях:

• при продаже компании;
• для привлечения инвестиций или при открытии новых проектов;
• для оценки эффективности работы, страхования компании или оптимизации налогообложения;
• если собственник решил закрыть компанию.

Олег владеет химчисткой. Помещение в аренде, оборудование: 4 стиральных и 4 сушильных машины. Мебель: стойка администратора, стул, диван и стол в клиентской зоне, кофемашина.
Для открытия брали кредит, по нему осталось выплатить 200 000 рублей. Олегу поступило предложение от конкурентов, которые хотят масштабироваться, о покупке бизнеса, поэтому он решил посчитать, сколько стоит его компания.

Для оценки стоимости бизнеса можно воспользоваться тремя подходами: затратным, сравнительным и доходным. Специалисты рекомендуют использовать два разных подхода и сравнить результат. Он не должен сильно отличаться. Если разница большая — где-то допущена ошибка.

Сергей Васильев, руководитель финансового направления консалтинговой компании Smart Success Group:

«Оценка бизнеса позволяет понять, сколько можно получить за него при желании его продать. Для отслеживания динамики развития компании рекомендуется проводить оценку регулярно, например, ежегодно.
Важно понимать, что ключевое слово — это «оценка». Полученные показатели — это не всесторонне объективное значение, это субъективное мнение. От того, кто проводит оценку, будет зависеть, какой метод использовать, какие предположения и допущения принять во внимание, какой горизонт планирования закладывать. Я неоднократно оценивал компании, рассматривая их с точки зрения денежных потоков или сравнивая их с аналогами. И я уверен, что в зависимости от целей, компанию можно оценить диаметрально противоположно: можно как занизить, так и завысить стоимость. Объективность в данном вопросе — понятие относительное»

Оцениваем бизнес затратным подходом

Стоимость объекта оценки определяется как сумма затрат, необходимых для создания такого же объекта с учетом износа. Важный нюанс — учитывается не сколько денег потратил предприниматель на бизнес, а сколько денег потребуется, чтобы воссоздать такую же компанию.

Например, кофемашина, которая стоит у Олега в клиентской зоне, подарена друзьями на открытие бизнеса. Стоимость приобретения — ноль рублей. Новая машина такой же модели будет стоить 30 000 рублей. Но для оценки стоимости бизнеса потребуется ее рыночная цена. Сейчас эта модель с той же степенью износа стоит 20 000 рублей. Эта стоимость и будет использоваться в оценке.

Затратный подход включает два метода:

1. Метод чистых активов

Стоимость компании равна сумме всех активов за вычетом обязательств.
Олег проанализировал, сколько стоит оборудование и мебель, вычел обязательства по кредиту и получил результат 630 000 рублей.

2. Метод ликвидационной стоимости

Бизнес рассматривается как комплекс активов, которые нужно продать как можно быстрее для погашения обязательств. В этом случае, стоимость активов, полученная предыдущим методом, корректируется на дисконт (размер скидки для ускорения продажи) и стоимость рекламы.

Предположим, Олег решил переехать и продать химчистку как можно быстрее. Все активы он продает со скидкой 10% и планирует потратить еще 30 000 рублей на рекламу.

Скидка = 830 000 х 10% = 83 000 (руб.)
Стоимость активов = 830 000 — 83 000 = 747 000 (руб.)
Стоимость бизнеса = 747 000 — 30 000 — 200 000 = 517 000 (руб.)

Сергей Вербицкий, трабл-шутер, ментор:

«Оценка бизнеса нужна, если вы готовитесь к какому-то событию. Например, взять кредит в банке, продать весь бизнес или его часть, привлечь инвестиции. Ее можно провести самостоятельно, но вторая сторона может не доверять такой оценке. Чтобы этого избежать, можно обратиться в стороннюю компанию. Каждый метод оценки имеет свои и плюсы и минусы. Лучше выбирать тот, который привычен инвестору. Если же проводит оценку бизнеса сторонний специалист, то он лучше знает, какой метод предпочитает банк, фонд или инвестор»

Проводим оценку с помощью доходного подхода

Если затратный подход опирается на стоимость имущества, то доходный основан на определении ожидаемых поступлений от бизнеса. Он предполагает, что бизнес будет приносить стабильную прибыль на протяжении долгого периода. Резкие изменения экономики, локдауны, революционные предложения на рынке остаются «за скобками». Так, владелец нефтяной вышки будет рассчитывать стоимость бизнеса исходя из текущей прибыли, не задумываясь о растущей популярности электротранспорта.

Доходный подход также включает два метода:

1. Модель дисконтированных денежных потоков

Основана на будущей прибыли.
Чтобы понять, сколько денег будет приносить бизнес в будущем, строится финансовая модель денежного потока, похожая на отчет о движении денежных средств.

Химчистка Олега приносит 40 000 рублей в месяц. Узнать эти данные не составило труда, так как Олег с открытия ведет учет в сервисе Планфакт. Размер денежного потока в следующие три года составит:

Денежный поток = 40 000 х 12 х 3 = 1 440 000 рублей.

Казалось бы, дело сделано. Но все не так просто. Деньги сейчас стоят больше, чем деньги в будущем. У всех нас есть примеры того, что какая-то вещь раньше стоила меньше, чем сейчас. Дорожает недвижимость, товары, услуги, путешествия. С каждым годом объем товаров, который можно купить на 1000 рублей уменьшается. Значит, 1000 рублей в 2031 году будет стоить меньше, чем 1000 рублей в 2021.
Снижение стоимости денег показывает ставка дисконтирования. Она может определяться различными методами, рассчитываться на основании мнений экспертов или доходом по надежным инструментам, например, государственным ценным бумагам. Чаще всего, она выше ставки по депозитам, так как учитывает, что вложения в бизнес более рискованные. И чем надежнее бизнес, тем меньше риск и ниже ставка дисконтирования.

Для того, чтобы облегчить расчеты, можно воспользоваться функцией ЧПС (чистого приведенного дохода) в Excel или NPV в Google Таблицах. Олег посчитал, что у него стабильный, приносящий доход бизнес, поэтому установил ставку дисконтирования 30%. При прогнозируемом доходе 480 000 рублей в год, стоимость бизнеса в настоящий момент составляет 871 734 рубля.

2. Метод капитализации

Оценивает бизнес исходя из прошлых доходов. Прибыль в течение последних 3-5 лет суммируется, усредняется и делится на ставку капитализации. Результат — стоимость компании. Ставка капитализации — это значение ставки доходности на вложения, рассчитанная по отрасли или рынку.

Ставка капитализации по отрасли = Годовой доход / Стоимость имущества

Стоимость компании = Средний годовой доход компании / Ставка капитализации

Полина Каплунова, директор по развитию «Смарткемпер»:

«Подход, основанный на оценке прибыли, состоит в том, что ценность бизнеса заключается в его способности производить богатство в будущем.
Если бизнес в прошлом году имел доход в 1 миллион рублей, а средняя ставка капитализации в отрасли составляет 10%, вы можете оценить стоимость, разделив 1 миллион рублей на 10%. Итоговая стоимость компании составит 10 миллионов рублей.
Оценка бизнеса индивидуального предпринимателя может стать сложной задачей, поскольку лояльность клиентов напрямую зависит от личности владельца бизнеса. Будут ли клиенты автоматически ожидать, что новый владелец предоставит такой же уровень обслуживания и сервиса? Поэтому оценка бизнеса должна включать риск, при котором бизнес может быть потерян в результате смены владельца. Хотя метод оценки прибыли является наиболее популярным, самым правильным будет использование комбинации методов оценки стоимости бизнеса»

Используем сравнительный подход

Для оценки стоимости бизнеса сравнительным подходом нужно выбрать несколько сделок на рынке с похожими компаниями, у которых известна цена продажи. Сравнение проводится по какому-то общему показателю. Это может быть выручка на квадратный метр площади, заполняемость номерного фонда, число посадочных мест.

Олег связался со своими знакомыми владельцами химчисток, посмотрел объявления о продаже и собрал базу для анализа. В нее попали 4 компании с похожим спектром услуг и расположением в городах с населением от 300 до 500 тысяч человек, как и его бизнес. В качестве основного показателя для сравнения Олег выбрал количество стиральных машин, потому что от него зависит объем продаж.

В результате анализа выяснилось, что цена продажи бизнеса, в расчете на одну стиральную машину колеблется от 150 000 до 200 000 рублей, а, в среднем, составляет 182 500. Если умножить эту величину на количество стиральных машин в химчистке Олега, можно получить стоимость его бизнеса сравнительным методом.

182 500 х 4 = 730 000 (руб.)

Полина Каплунова, директор по развитию «Смарткемпер»:

«Сравнительный подход — это определение стоимости компании в сравнении с аналогичными, которые недавно были проданы. Идея похожа на использование сравнений с недвижимостью для оценки квартиры или дома. Этот метод работает только в том случае, если существует достаточное количество похожих компаний для сравнения.
Оценка стоимости бизнеса индивидуального предпринимателя на основе рыночной стоимости особенно сложна, так как найти общедоступную информацию о предыдущих продажах аналогичных предприятий часто просто невозможно»

Подводим итоги

Итак, у Олега получилось три разных варианта стоимости бизнеса:

• 630 000 рублей рассчитано затратным подходом;
• 871 734 рубля получилось в результате доходного;
• 730 000 рублей — результат оценки с помощью сравнительного подхода.

Эти суммы дали Олегу понимание того, с какой стоимости можно начать переговоры и ниже какой цены лучше не опускаться. Покупатель может согласиться или нет с результатами оценки и ценой бизнеса, но Олег знает, на что ориентироваться в ходе сделки.

Марина Захарова, CEO Dolce Style:

«Когда продавала долю бизнесе, пользовалась простым подходом, отталкиваясь от того, сколько люди реально готовы заплатить. Пыталась привлечь оценщиков, но это не помогло. В итоге, продала долю за сумму, равную годовой прибыли»

Ян Петручик, основатель digital-агентства «Медиаобраз»:

«Я продал два готовых бизнеса: магазин и сервис техники Apple, точку по продаже хот-догов в торговом комплексе. Оценку провел по простой формуле:
Стоимость бизнеса = Годовая прибыль + Стоимость активов
В магазине активами я посчитал: торговое оборудование: стенды и инструменты. Для точки фаст-фуда добавил к годовой прибыли стоимость холодильников и прочей техники. Аккаунты в социальных сетях и настроенные рекламные кампании передавал покупателям бесплатно»

Резюмируем

• Оценка стоимости бизнеса — сложный процесс, который может понадобиться при продаже компании, страховании или привлечении инвестиций.
• Собственник может периодически оценивать свой бизнес, чтобы наблюдать динамику.
• В оценке используется три подхода: затратный (сколько денег нужно на воссоздание такого же бизнеса), доходный (бизнес оценивается исходя из прибыли) и сравнительный (компания сравнивается с аналогичными).
• Для более точной оценки лучше использовать два разных метода, если результаты близки — все сделано правильно. Большая разница в оценке говорит об искажении результата.