Полномочия жилищной инспекции и ее должностных лиц при осуществлении жилищного надзора определены в статье 20 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ). В данной статье указаны и меры реагирования, которые жилищная инспекция вправе применять при осуществлении своих полномочий.
В соответствии с частью 4 статьи 20 ЖК РФ предметом проверки является соблюдение органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований.
В силу части 4.1 статьи 20 ЖК РФ основанием для включения плановой проверки в ежегодный план проведения плановых проверок является истечение одного года со дня:
1) начала осуществления юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем деятельности по управлению многоквартирными домами и деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах в соответствии с представленным в орган государственного жилищного надзора уведомлением о начале указанной деятельности;
2) постановки на учет в муниципальном реестре наемных домов социального использования первого наемного дома социального использования, наймодателем жилых помещений в котором является лицо, деятельность которого подлежит проверке;
3) окончания проведения последней плановой проверки юридического лица, индивидуального предпринимателя;
4) установления или изменения нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг).
Основаниями для проведения внеплановой проверки являются поступившие обращения и заявления граждан или юридических лиц, информация от органов государственной власти, органов местного самоуправления, выявление в государственной информационной системе ЖКХ информации о фактах:
— нарушения требований к порядку создания товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива,
— нарушения требований к уставу товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива и порядку внесения изменений в устав такого товарищества или такого кооператива,
— нарушения требований к порядку принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе юридического лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом, в целях заключения с управляющей организацией договора управления многоквартирным домом, решения о заключении с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, решения о заключении лицами договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядку утверждения условий этих договоров и их заключения,
— нарушения требований к порядку содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и осуществления текущего и капитального ремонта общего имущества в данном доме,
— нарушения управляющей организацией обязательств,
— нарушения в области применения предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги,
— необоснованности размера установленного норматива потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг),
— нарушения требований к составу нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), несоблюдения условий и методов установления нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг),
— нарушения наймодателями жилых помещений в наемных домах социального использования обязательных требований к наймодателям и нанимателям жилых помещений в таких домах, к заключению и исполнению договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договоров найма жилых помещений.
Внеплановая проверка по указанным основаниям проводится без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления проверяемой организации о проведении внеплановой проверки (часть 4.2 статьи 20 ЖК РФ).
В части 5 статьи 20 ЖК РФ указано, что должностные лица органов государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля, являющиеся соответственно государственными жилищными инспекторами, муниципальными жилищными инспекторами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, имеют право:
1) запрашивать и получать на основании мотивированных письменных запросов от органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан информацию и документы, необходимые для проверки соблюдения обязательных требований;
2) беспрепятственно по предъявлении служебного удостоверения и копии приказа (распоряжения) руководителя (заместителя руководителя) соответственно органа государственного жилищного надзора, органа муниципального жилищного контроля о назначении проверки посещать территорию и расположенные на ней многоквартирные дома, наемные дома социального использования, помещения общего пользования в многоквартирных домах; с согласия собственников помещений в многоквартирном доме посещать жилые помещения и проводить их обследования; проводить исследования, испытания, расследования, экспертизы и другие мероприятия по контролю, проверять соблюдение наймодателями жилых помещений в наемных домах социального использования обязательных требований к наймодателям и нанимателям жилых помещений в таких домах, к заключению и исполнению договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договоров найма жилых помещений, соблюдение требований к представлению документов, подтверждающих сведения, необходимые для учета в муниципальном реестре наемных домов социального использования; проверять соответствие устава товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, внесенных в устав такого товарищества или такого кооператива изменений требованиям законодательства Российской Федерации; по заявлениям собственников помещений в многоквартирном доме проверять правомерность принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья, правомерность избрания общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива правления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, правомерность избрания общим собранием членов товарищества собственников жилья или правлением товарищества собственников жилья председателя правления такого товарищества, правомерность избрания правлением жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива председателя правления такого кооператива, правомерность принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе управляющей организации в целях заключения с ней договора управления многоквартирным домом, правомерность утверждения условий этого договора и его заключения, правомерность заключения с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, правомерность заключения договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, правомерность утверждения условий данных договоров;
3) выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований, в том числе об устранении в шестимесячный срок со дня направления такого предписания несоответствия устава товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, внесенных в устав изменений обязательным требованиям;
4) составлять протоколы об административных правонарушениях, связанных с нарушениями обязательных требований, рассматривать дела об указанных административных правонарушениях и принимать меры по предотвращению таких нарушений;
5) направлять в уполномоченные органы материалы, связанные с нарушениями обязательных требований, для решения вопросов о возбуждении уголовных дел по признакам преступлений.
Согласно части 6 статьи 20 ЖК РФ орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями:
1) о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме либо общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива с нарушением требований ЖК РФ;
2) о ликвидации товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава такого товарищества или такого кооператива, внесенных в устав такого товарищества или такого кооператива изменений требованиям ЖК РФ либо в случае выявления нарушений порядка создания такого товарищества или такого кооператива, если эти нарушения носят неустранимый характер;
3) о признании договора управления многоквартирным домом, договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме недействительными в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении нарушений требований ЖК РФ о выборе управляющей организации, об утверждении условий договора управления многоквартирным домом и о его заключении, о заключении договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, об утверждении условий указанных договоров;
4) в защиту прав и законных интересов собственников, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований;
5) о признании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия данного договора обязательным требованиям, установленным ЖК РФ.
(в ред. Федерального закона от 11.06.2021 N 170-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 20 ЖК РФ
1. Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда:
1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме;
2) требований к формированию фондов капитального ремонта;
3) требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах;
4) требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
5) правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;
6) правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения;
7) правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
КонсультантПлюс: примечание.
До 31.12.2026 включительно п. 8 ч. 1 ст. 20 не применяется на территориях ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей (Постановление Правительства РФ от 07.03.2023 N 360).
требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов;
9) требований к порядку размещения ресурсоснабжающими организациями, лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, информации в системе;
10) требований к обеспечению доступности для инвалидов помещений в многоквартирных домах;
11) требований к предоставлению жилых помещений в наемных домах социального использования.
2. Предметом государственного жилищного надзора не является соблюдение юридическими лицами независимо от организационно-правовой формы или индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии (далее — управляющая организация), лицензионных требований.
3. Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (далее — органы государственного жилищного надзора) в соответствии с положением, утверждаемым высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, и общими требованиями к организации и осуществлению государственного жилищного надзора, установленными Правительством Российской Федерации.
4. Предметом муниципального жилищного контроля является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, указанных в пунктах 1 — 11 части 1 настоящей статьи, в отношении муниципального жилищного фонда.
5. Муниципальный жилищный контроль осуществляется уполномоченными органами местного самоуправления (далее — органы муниципального жилищного контроля) в соответствии с положением, утверждаемым представительным органом муниципального образования (высшим исполнительным органом государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, если иное не предусмотрено законами данных субъектов Российской Федерации).
6. Организация и осуществление государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля регулируются Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации».
7. При осуществлении государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля в отношении жилых помещений, используемых гражданами, плановые контрольные (надзорные) мероприятия не проводятся.
8. При осуществлении государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля может выдаваться предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований, выявленных в том числе в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности).
9. Согласование назначения на должность и освобождения от должности руководителя органа государственного жилищного надзора по предложению высшего должностного лица субъекта Российской Федерации (руководителя высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
10. Главный государственный жилищный инспектор Российской Федерации осуществляет координацию деятельности органов государственного жилищного надзора и органов муниципального жилищного контроля при осуществлении ими государственного жилищного надзора, регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, муниципального жилищного контроля, направление высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) представления об освобождении от должности руководителя органа государственного жилищного надзора, а также иные полномочия, установленные Правительством Российской Федерации. Назначение на должность и освобождение от должности главного государственного жилищного инспектора Российской Федерации осуществляются Правительством Российской Федерации по предложению федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации.
11. При организации и осуществлении государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля используют в том числе размещенную в системе информацию.
12. Орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями:
1) о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме либо общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива с нарушением требований настоящего Кодекса;
2) о ликвидации товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава такого товарищества или такого кооператива, внесенных в устав такого товарищества или такого кооператива изменений требованиям настоящего Кодекса либо в случае выявления нарушений порядка создания такого товарищества или такого кооператива, если эти нарушения носят неустранимый характер;
3) о признании договора управления многоквартирным домом, договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме недействительными в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении нарушений требований настоящего Кодекса о выборе управляющей организации, об утверждении условий договора управления многоквартирным домом и о его заключении, о заключении договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, об утверждении условий указанных договоров;
4) в защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований;
5) о признании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия данного договора обязательным требованиям, установленным настоящим Кодексом;
6) о понуждении к исполнению предписания.
13. Для проведения контрольных (надзорных) мероприятий при поступлении обращений (заявлений) граждан и организаций, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации, информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», государственных информационных систем о возможных нарушениях обязательных требований, указанных в части 1 настоящей статьи, органы государственного жилищного надзора, органы муниципального контроля разрабатывают и утверждают индикаторы риска нарушения обязательных требований. Типовые индикаторы риска нарушения обязательных требований устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
14. Главный государственный жилищный инспектор Российской Федерации издает приказ об организации выполнения поручения Президента Российской Федерации, Председателя Правительства Российской Федерации о проведении контрольных (надзорных) мероприятий в рамках государственного жилищного надзора, регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, муниципального жилищного контроля, если поручением не установлено иное.
15. Государственный контроль (надзор) за соблюдением региональными операторами требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляется органами государственного жилищного надзора в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
16. Государственный контроль (надзор) за соблюдением органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляется органами государственного жилищного надзора в соответствии с положениями Федерального закона от 6 октября 1999 года N 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».
17. Предметом государственного контроля (надзора), указанного в части 16 настоящей статьи, является соблюдение органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в том числе требований:
1) к содержанию общего имущества в многоквартирном доме;
2) к ограничению изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги, требований к составу нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), условиям и методам установления нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), а также к обоснованности размера установленного норматива потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), обоснованности размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, и к соблюдению предельных индексов изменения размера такой платы;
3) к предоставлению жилых помещений в наемных домах социального использования;
4) к порядку размещения информации в системе.
18. Основанием для включения плановой проверки в ежегодный план проведения плановых проверок является в том числе истечение одного года со дня:
1) постановки на учет в муниципальном реестре наемных домов социального использования первого наемного дома социального использования, наймодателем жилых помещений в котором является лицо, деятельность которого подлежит проверке;
2) установления или изменения нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг).
19. В целях обеспечения прав и законных интересов граждан может осуществляться общественный жилищный контроль, субъектами которого могут являться общественные объединения, иные некоммерческие организации, советы многоквартирных домов, другие заинтересованные лица в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Большинство собственников помещений в многоквартирных домах слышали о таком органе государственной власти, как государственная жилищная инспекция. Вместе с тем, не всем известно, чем занимается Госжилинспекция, каковы её полномочия и основания для проверок.
Государственные жилищные инспекции – это исполнительные органы государственной власти, созданные во всех субъектах Российской Федерации в целях осуществления регионального государственного жилищного надзора, лицензирования и лицензионного контроля за деятельностью по управлению многоквартирными домами. На федеральном уровне создание государственной жилищной инспекции не предусматривается. При этом в Минстрое России имеется должность главного государственного жилищного инспектора РФ, положение о котором утверждено постановлением правительства РФ от 12.09.2014 № 927. Основными полномочиями главного государственного жилищного инспектора РФ являются координация деятельности органов государственного жилищного надзора и органов муниципального жилищного контроля; составление протоколов об административных правонарушениях по фактам необоснованного принятия решения о выдаче лицензии или об отказе в выдаче лицензии членами лицензионной комиссии; обеспечение согласования назначения на должность или освобождения от должности руководителя органа государственного жилищного надзора.
К функциям органов государственного жилищного надзора относятся:
— осуществление регионального государственного жилищного надзора,
— осуществление лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, в том числе лицензионный контроль за данной деятельностью.
В Тюменской области осуществление регионального государственного жилищного надзора, лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами (в том числе лицензионного контроля) возложено на Государственную жилищную инспекцию Тюменской области.
Предмет государственного жилищного надзора и лицензионного контроля – это соблюдение поднадзорными и подконтрольными лицами обязательных требований.
К полномочиям Госжилинспекций в рамках Госжилнадзора относится осуществление деятельности, направленной на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований:
к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию,
к использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах,
к формированию фондов капитального ремонта,
к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах,
к созданию и деятельности региональных операторов,
деятельности, направленной на предупреждение, выявление и пресечение нарушений ограничений изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги, требований к составу нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), условиям и методам установления нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), а также обоснованности размера установленного норматива потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг),
требований правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения, правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах,
требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов,
требований к предоставлению жилых помещений в наемных домах социального использования (далее — обязательные требования),
деятельности, направленной на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами местного самоуправления, ресурсоснабжающими организациями, лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, требований к порядку размещения информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее – ГИС ЖКХ).
Госжилнадзор осуществляется посредством проведения проверок, принятия мер административного воздействия (выдача предписаний, составление протоколов об административных правонарушениях, рассмотрение дел об административных правонарушениях, привлечение к административной ответственности), систематического наблюдения, анализа и прогнозирования состояния исполнения обязательных требований не только юридическими лицами (ТСЖ, ТСН, ЖСК, ЖК, ресурсоснабжающими организациями), органами государственной власти и органами местного самоуправления, но и гражданами.
Лицензирование – это деятельность по выдаче лицензий лицам, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договора управления. Таким образом, лицензируется только деятельность управляющих организаций. Деятельность ТСЖ, ТСН, ЖСК, ЖК, ресурсоснабжающих организаций не лицензируется. Орган государственного жилищного надзора (лицензирующий орган) осуществляет прием и рассмотрение заявлений о предоставлении лицензии, подготовку мотивированного предложения лицензионной комиссии о предоставлении лицензий или об отказе в предоставлении лицензии.
Лицензионный контроль – это деятельность по осуществлению контроля за деятельностью управляющих организаций на предмет соблюдения ими лицензионных требований. Лицензионный контроль осуществляется органом Госжилнадзора посредством проведения проверок и принятия мер административного воздействия в отношении управляющих организаций.
К лицензионным требованиям относятся:
регистрация лицензиата, соискателя лицензии в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории РФ (юридические лица и индивидуальные предприниматели, зарегистрированные на территориях иностранных государств, к осуществлению деятельности по управлению многоквартирными домами не допускаются);
отсутствие тождественности или схожести до степени смешения фирменного наименования соискателя лицензии или лицензиата с фирменным наименованием лицензиата, право которого на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами возникло ранее (требование введено с 11.01.2018);
наличие у должностного лица (единоличного исполнительного органа юридического лица, руководителя юридического лица или его филиала либо индивидуального предпринимателя, осуществляющих управление многоквартирным домом) лицензиата, соискателя лицензии квалификационного аттестата;
отсутствие у должностного лица лицензиата, должностного лица соискателя лицензии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления;
отсутствие в реестре лиц, осуществлявших функции единоличного исполнительного органа лицензиата, лицензия которого аннулирована, а также лиц, на которых уставом или иными документами лицензиата возложена ответственность за соблюдение требований к обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, индивидуальных предпринимателей, лицензия которых аннулирована и (или) в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, информации о должностном лице лицензиата, должностном лице соискателя лицензии;
отсутствие в сводном федеральном реестре лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами информации об аннулировании лицензии, ранее выданной лицензиату, соискателю лицензии;
соблюдение лицензиатом требований к размещению информации в ГИС ЖКХ;
требования к выполнению услуг и (или) работ по управлению многоквартирным домом, осуществлению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности;
требования к оказанию всех услуг и (или) выполнению работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме,
требования к предоставлению коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства многоквартирного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
От предмета надзора (контроля) необходимо отличать основания для проверок. Основанием для плановых проверок юридических лиц (индивидуальных предпринимателей), органов местного самоуправления являются ежегодные планы проведения плановых проверок, согласованные с органами прокуратуры.
Перечень оснований для внеплановых проверок установлен законодательством, является закрытым.
Основания для внеплановых проверок юридических лиц (индивидуальных предпринимателей) в рамках государственного жилищного надзора и лицензионного контроля установлены частью 4.2 статьи 20 Жилищного кодекса РФ, частью 2 статьи 10 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», статьей 19 Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности».
Так, основанием для проведения органом Госжилнадзора внеплановой проверки юридического лица (индивидуального предпринимателя) является:
1) истечение срока исполнения ранее выданного предписания об устранении выявленного нарушения обязательных требований;
2) поступление в орган Госжилнадзора заявления от юридического лица или индивидуального предпринимателя о предоставлении лицензии;
3) мотивированное представление должностного лица органа Госжилнадзора по результатам анализа результатов мероприятий по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, рассмотрения или предварительной проверки поступивших в орган Госжилнадзора обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации о следующих фактах:
а) возникновение угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям, окружающей среде, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов РФ, музейным предметам и музейным коллекциям, включенным в состав Музейного фонда РФ, особо ценным, в том числе уникальным, документам Архивного фонда РФ, документам, имеющим особое историческое, научное, культурное значение, входящим в состав национального библиотечного фонда, безопасности государства, а также угрозы чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
б) причинение вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям, окружающей среде, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов РФ, музейным предметам и музейным коллекциям, включенным в состав Музейного фонда РФ, особо ценным, в том числе уникальным, документам Архивного фонда РФ, документам, имеющим особое историческое, научное, культурное значение, входящим в состав национального библиотечного фонда, безопасности государства, а также возникновение чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
4) приказ (распоряжение) руководителя органа Госжилнадзора, изданный в соответствии с поручениями президента РФ, правительства РФ и на основании требования прокурора о проведении внеплановой проверки в рамках надзора за исполнением законов по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям;
5) поступление, в частности посредством ГИС ЖКХ, в орган Госжилнадзора обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, выявление органом государственного жилищного надзора в ГИС ЖКХ информации о фактах нарушения
требований правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах,
требований к порядку создания товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, уставу товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива и порядку внесения изменений в устав такого товарищества или такого кооператива, порядку принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе юридического лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом (далее — управляющая организация), в целях заключения с управляющей организацией договора управления многоквартирным домом, решения о заключении с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, решения о заключении с указанными в части 1 статьи 164 Жилищного кодекса РФ лицами договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядку утверждения условий этих договоров и их заключения, порядку содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и осуществления текущего и капитального ремонта общего имущества в данном доме,
о фактах нарушения управляющей организацией лицензионных требований,
о фактах нарушения в области применения предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги, о фактах необоснованности размера установленного норматива потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), нарушения требований к составу нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), несоблюдения условий и методов установления нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг),
нарушения правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения,
о фактах нарушения наймодателями жилых помещений в наемных домах социального использования обязательных требований к наймодателям и нанимателям жилых помещений в таких домах, к заключению и исполнению договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договоров найма жилых помещений,
о фактах нарушения органами местного самоуправления, ресурсоснабжающими организациями, лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, гражданами требований к порядку размещения информации в ГИС ЖКХ.
Основания для проведения органом Госжилнадзора внеплановых проверок органов местного самоуправления установлены статьей 77 Федерального закона 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». К таким основаниям относится поступление обращений граждан, юридических лиц и информации от государственных органов о фактах нарушений законодательства РФ, влекущих возникновение чрезвычайных ситуаций, угрозу жизни и здоровью граждан, а также массовые нарушения прав граждан. Такие проверки проводятся по согласованию с прокуратурой субъекта РФ.
Основания для внеплановых проверок граждан федеральным законодательством не устанавливаются. В Тюменской области такие основания установлены пунктом 11.18 Порядка осуществления регионального государственного жилищного надзора, утвержденного постановлением правительства Тюменской области от 30.09.2013 N 432-п:
1) истечение срока исполнения ранее выданного предписания об устранении выявленного нарушения обязательных требований;
2) поступление в Госжилинспекцию Тюменской области обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации о нарушении обязательных требований, установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, относящихся к предмету проверки:
— к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
— жилым помещениям, их использованию и содержанию;
— соблюдению порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;
— оснащению жилых домов (помещений) приборами учета используемых энергетических ресурсов;
— выполнению услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме;
— порядку принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья, решения о выборе управляющей организации, в целях заключения с управляющей организацией договора управления многоквартирным домом, решения о заключении с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, решения о заключении с указанными в части 1 статьи 164 Жилищного кодекса РФ лицами договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
3) поступление в Госжилинспекцию Тюменской области в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня.
С учетом изложенного, не все обращения граждан, поступающие в Госжилинспекцию, могут являться основанием для проведения внеплановой проверки.
1 июля 2021 года вступил в силу новый закон о контрольно-надзорной деятельности, в том числе в ЖКХ. Все причастные к таким мероприятиям ведомства должны разработать собственные положения о своём виде надзора, что и сделал Минстрой РФ. Читайте обзор проекта такого документа в сфере регионального госжилнадзора.
Зачем нужно новое положение о региональном госжилнадзоре
В дни, когда в Санкт-Петербурге при поддержке Минстроя России проходила конференция о контрольно-надзорной деятельности в сфере ЖКХ, ведомство разместило на портале проектов НПА текст положения о правилах проведения регионального госжилнадзора (ID 02/07/08-21/00119585).
Разработка такого документа – требование новых НПА: Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ и Федерального закона от 11.06.2021 № 170-ФЗ. Именно № 170-ФЗ внёс такую норму в ч. 3 ст. 20 ЖК РФ. Когда новое положение «Об общих требованиях к организации и осуществлению регионального государственного жилищного надзора» будет утверждено, утратит силу постановление Правительства РФ от 11.06.2013 № 493 «О государственном жилищном надзоре».
Новое положение существенно отличается от действующей редакции из ПП РФ № 493 устанавливает. В проекте более подробно прописаны полномочия органов ГЖН, основания и порядок организации и проведения ими плановых и внеплановых проверок, метода их проведения. Также в документ внесены новые требования к органам ГЖН, в том числе к размещению информации на сайте ведомства. Делаем обзор документа, который напрямую касается работы управляющих домами.
Что с 1 июля 2021 года изменится в сфере надзора за работой УО и ТСЖ
Кто и кого проверяет в рамках госжилнадзора
Проводить мероприятия по региональному госжилнадзору могут руководитель органа ГЖН или его заместитель, а также уполномоченный на это сотрудник – инспектор (п. 3 проекта). Проверять они вправе юрилиц, ИП и граждан, которые обязаны соблюдать обязательные требования к их деятельности.
Требования установлены жилищным законодательством, а также НПА в сфере энергосбережения и повышения энергоэффективности в отношении всего жилфонда, кроме муниципального (абз. 2 п. 4 проекта). Также в рамках жилнадзора проверяют работу региональной и муниципальной власти (абз. 3 п. 4 проекта).
Что и какими методами проверяют органы ГЖН
Задача контрольных мероприятий – предупреждать, выявлять и пресекать нарушения обязательных требований (п. 9 проекта). В п. п. 5, 6 проекта Минстрой России прописал, что является предметом контрольно-надзорной деятельности органов ГЖН. Так, юрилиц, ИП и граждан инспекторы проверяют на соблюдение требований:
- к использованию и сохранности жилых помещений, общего имущества собственников в МКД;
- к переводу жилого помещения в нежилое помещение и обратно, к их перепланировке, переустройству;
- к формированию фондов капремонта;
- к созданию и деятельности управляющими домами организаций;
- к предоставлению коммунальных услуг потребителям;
- к порядку изменения размера платы в случае некачественного оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества;
- к порядку индексации размера платы за жилое помещение;
- к процедуре ограничения коммунальных услуг;
- к энергоэффективности и оснащённости помещений домов приборами учёта;
- к порядку размещения РСО, УО, ТСЖ, кооперативами обязательной информации в ГИС ЖКХ;
- к обеспечению доступности для инвалидов помещений в многоквартирных домах.
Предметом проверок органов власти является соблюдение ими требований к содержанию МКД, определению размера платы за жилое помещение в домах без УО и утверждённого тарифа. Также орган ГЖН контролирует, как ведомства выполняют требования НПА о размещении информации в ГИС ЖКХ.
В п. 10 проекта положения прописано, каким образом орган ГЖН борется с нарушением обязательных требований. Ведомство занимается их профилактикой, проводит проверки. Оно просекает нарушения и требует от нарушителей устранить их последствия, собирает для анализа сведения об исполнении проверяемыми лицами норм НПА.
Требования НПА о досудебном обжаловании решений надзорных органов
Что относится к профилактическим мерам
В III разделе проекта положения Минстрой России прописал принципы работы по профилактике нарушений. В п. 18 к профилактическим мерам отнесены информирование неопределённого круга лиц и обобщение правоприменительной практики органов ГЖН, а также:
- Объявление предостережения в соответствии со ст. 49 № 248-ФЗ (п. 23 проекта).
Если объект контроля с полученным предостережением не согласен, он в течение 15 рабочих дней после его получения вправе подать в ведомство возражение. В нём нужно указать название ЮЛ, ИП или данные гражданина, ИНН, а также дату и номер полученного от органа ГЖН документа.
В возражении следует обосновать свою позицию в отношении содержания предостережения. Возражение можно отправить по почте или в электронном виде. С момента его получения у органа ГЖН есть 20 рабочих дней на ответ.
- Консультирование согласно ст. 50 № 248-ФЗ (п. 24 проекта).
Инспекторы и руководители органа ГЖН консультируют юридических и физических лиц, предпринимателей по телефону, по ВКС, на личном приёме, а также в ходе профилактического или контрольного визита. Круг вопросов для консультации указан в п. 25 проекта: порядок проведения госнадзора и профилактических мероприятий, обязательные требования, установленные НПА.
- Профилактический визит в соответствии со ст. 52 № 248-ФЗ (п. 27 проекта).
По сути это беседа проверяющего с проверяемым по ВКС или же на месте, «в гостях» у объекта надзора. Профилактические визиты обязательны в отношении лиц, отнесённых к категории чрезвычайно высокого риска, и лиц, приступающих к управлению домом. Срок такого визита не должен превышать один рабочий день.
Какие есть виды проверок и какими методами они проводятся
В разделе IV прописаны принципы организации и проведения проверок. Как и сейчас, они могут быть плановым и внеплановыми, при этом в отношении жилых помещений орган ГЖН не вправе проводить плановые проверки (п. 28 проекта).
Проверять контролируемых лиц ведомство может без взаимодействия с ними или контактируя с проверяемым. Согласно п. 29 проекта, к методам «при взаимодействии» относятся встречи, телефонные и иные переговоры между инспектором и лицом, запрос документов, визит инспектора по месту деятельности контролируемого. Это могут быть инспекционный визит, документарная или выездная проверка.
Без взаимодействия орган ГЖН проводит наблюдение за соблюдением обязательных требований и выездное обследование. Также надзорные мероприятия могут заключаться в осмотре, опросе, получении письменных объяснений, инструментальном обследовании жилфонда (п. 30 проекта).
Для проведения проверок по жалобам лиц и ведомств органы ГЖН обязаны утвердить индикаторы риска нарушений обязательных требований. Типовые индикаторы риска нарушения обязательных требований устанавливает Минстрой РФ (п. 33 проекта).
Если в орган Госжилнадзора поступает жалоба на нарушения в муниципальном жилфонде, то ведомство должно перенаправить её в соответствующий орган власти в течение семи дней с момента поступления письма (п. 34 проекта).
Что такое индикаторы риска нарушений, и используют ли их органы ГЖН
В какой срок орган ГЖН должен ответить на досудебную жалобу на свои действия
Согласно п. 38 проекта, в отношении государственного жилищного надзора применяется обязательный досудебный порядок рассмотрения жалоб, который установлен гл. 9 № 248-ФЗ. В соответствии с п. 41 проекта положения, орган ГЖН должен рассмотреть поступившую на его действия жалобу в течение 20 рабочих дней с даты её регистрации.
От редакции: в проекте положения не прописаны требования и порядок обжалования действий или решений органов Госжилнадзора. Они подробно изложены в гл. 9 № 248-ФЗ:
- Юрлицо или ИП обязан подать досудебную жалобу в надзорный орган в электронном виде через Госуслуги или аналогичные региональные порталы (ч. 1 ст. 40 № 248-ФЗ).
- Срок направления жалобы на действия или бездействие надзорного ведомства – тридцать календарных дней со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав (ч. 5 ст. 40 № 248-ФЗ).
- Если лицо оспаривает полученное предписание, то срок подачи жалобы составит десять рабочих дней с момента его получения (ч. 6 ст. 40 № 248-ФЗ).
У надзорного органа есть восемь оснований для отказа рассматривать досудебную жалобу.
Что орган ГЖН обязан размещать на своём сайте
В проекте положения есть несколько пунктов, которые устанавливают требования к органам ГЖН, его сотрудникам. Например:
Пункт 7 проекта. Инспекторы при контрольно-надзорной работе несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на них полномочий.
Пункт 37 проекта. Орган ГЖН обязан размещать на своём сайте и поддерживать в актуальном состоянии:
- список НПА в с указанием статей и пунктов, содержащих обязательные требования;
- перечень индикаторов риска нарушения обязательных требований;
- порядок отнесения объектов контроля к категориям риска;
- ежегодный план проведения плановых проверок;
- программу профилактики рисков причинения вреда из-за невыполнения обязательных требований;
- доклады с результатами обобщения правоприменительной практики;
- рекомендации и информацию, которые содействуют соблюдению лицами требований законодательства.
Положение о порядке проведения жилищного контроля и надзора напрямую касается не только органа ГЖН, но и проверяемых им лиц – управляющих многоквартирными домами, поставщиков коммунальных ресурсов, фондов капремонта. Они должны быть в курсе методов, которыми ведомство будет проверять их, кто может их проверить, выполнение каких именно норм НПА вправе контролировать госжилнадзор.
Например, в рамках регионального надзора ведомство не вправе проверить выполнение УО лицензионных требований: это не входит в предмет проверок согласно п. 5 проекта положения.
Пока это только проект: он находится на обсуждении и антикоррупционной экспертизе. Возможно, по их итогам документ будет дополнен или скорректирован. Будем следить за обновлениями.
Требования к проведению регионального госжилнадзора утверждены постановлением Правительства РФ от 30.09.2021 № 1670.
А вы бы что ещё внесли в положение о госжилнадзоре? Поделитесь в комментариях.
Орган государственного жилищного надзора (Полномочия и функции Госжилинспекции)
Госжилинспекция выполняет следующие функции:
1. Осуществляет региональный государственный жилищный контроль (надзор) (далее — государственный жилищный надзор).
2. Осуществляет государственный контроль (надзор) за соблюдением региональными операторами требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его формы собственности.
3. Осуществляет государственный контроль (надзор) за соблюдением исполнительными органами государственной власти области, органами местного самоуправления установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его формы собственности.
4. Выносит заключения о соответствии (несоответствии) жилых помещений установленным требованиям, предъявляемым к жилому помещению.
5. Определяет класс энергетической эффективности в процессе эксплуатации многоквартирного дома, которому при вводе в эксплуатацию присвоен класс энергетической эффективности, исходя из текущих значений показателей, используемых для установления соответствия многоквартирного дома требованиям энергетической эффективности, и иной информации о многоквартирном доме.
6. Осуществляет лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами и лицензионный контроль.
7. Информирует население о лицах, ответственных за содержание многоквартирных домов и подвергнутых административному наказанию за нарушение установленных требований к проведению мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, путем размещения информации в средствах массовой информации.
8. Разрабатывает в соответствии с действующим законодательством и вносит в установленном порядке проекты правовых актов по вопросам, находящимся в компетенции Госжилинспекции.
9. Осуществляет постоянный мониторинг правоприменения правовых актов Российской Федерации и области.
10. Рассматривает предложения, заявления, жалобы граждан и юридических лиц по вопросам своей компетенции и принимает по ним необходимые меры.
11. Осуществляет подготовку и размещение на своем официальном сайте в сети «Интернет» докладов об осуществлении государственного жилищного надзора и эффективности такого надзора.
12. Осуществляет функции главного распорядителя средств областного бюджета.
13. Осуществляет мероприятия, проводимые в рамках административной реформы.
14. Оказывает бесплатную юридическую помощь в виде правового консультирования в устной и письменной форме по вопросам, относящимся к компетенции Госжилинспекции, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для рассмотрения обращений граждан, категориям граждан, имеющих право на получение бесплатной юридической помощи в рамках государственной системы бесплатной юридической помощи.
15. Осуществляет проведение оценки регулирующего воздействия проектов нормативных правовых актов области в пределах компетенции.
16. Разрабатывает и реализует меры по:
развитию конкуренции на товарных рынках в пределах своей компетенции;
созданию и организации системы внутреннего обеспечения соответствия требованиям антимонопольного законодательства.
17. Организует и реализует мероприятия по противодействию терроризму и экстремизму в пределах своей компетенции.
18. Осуществляет полномочия органов местного самоуправления городского округа г. Липецк, городского округа г. Елец по осуществлению муниципального жилищного контроля за соблюдением юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных в отношении муниципального жилищного фонда федеральными законами и законами Липецкой области в области жилищных отношений, а также муниципальными правовыми актами.
«Виды проверок и полномочия должностных лиц органов государственного жилищного надзора»
Деятельность органов, осуществляющих региональный государственный жилищный надзор, в части проведения проверок регулируется Федеральным законом от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», и статьей 20 Жилищного кодекса Российской Федерации. Возложена эта деятельность на государственные жилищные инспекции субъектов Российской Федерации.
Предмет проверок, проводимых органами регионального государственного жилищного надзора, указан в пункте 11 Положения о государственном жилищном надзоре, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 11.06.2013 № 493 «О государственном жилищном надзоре».
Жилищные инспекторы обязаны проверять соблюдение обязательных требований, установленных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и субъекта Российской Федерации, на территории которого проверяемое лицо осуществляет свою деятельность в сфере управления многоквартирными домами.
Чтопрежде всего проверяет инспектор:
— использование и содержание жилых помещений;
-содержание общего имущества в многоквартирном доме;
-управление многоквартирными домами;
-соответствие требованиям законодательства представляемых услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
-раскрытие информации в соответствии с утвержденным стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами;
-создание и деятельность товарищества собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов, соблюдение прав и обязанностей их членов;
-предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах;
-создание и деятельность советов многоквартирных домов;
-порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение;
-порядок признания помещений жилыми помещениями, жилых помещений непригодными для проживания, многоквартирного дома аварийным;
-порядок переустройства и перепланировки жилых помещений;
-определение состава, содержание и использование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
-формирование фондов капитального ремонта.
б) другие обязательные требования к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, установленных жилищным законодательством и законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
Основания проведения проверок указаны в части 2 статьи 10 Федерального закона № 294-ФЗ и в части 4.2 статьи 20 ЖК РФ.
Так, органы, осуществляющие региональный государственный жилищный надзор получили право проверять УО и ТСЖ по вопросам :
а— порядка создания товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива;
б— соблюдения обязательных требований к уставу товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива и порядка внесения изменений в такой устав;
в— порядка принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе управляющей организации;
г— решения о заключении с управляющей организацией договора оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок утверждения условий этих договоров и их заключения;
д— порядка содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и осуществления текущего и капитального ремонта общего имущества в данном доме;
е— нарушения управляющей организаций условий договора управления;
и— порядка применения предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.
Новым здесь является:
а- возможность проверки обязательных требований Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме без согласования с прокуратурой и без предварительного уведомления управляющей организации или ТСЖ (ЖСК);
б- возможность контроля за формированием фонда капитального ремонта.
В целях объективного и результативного проведения проверок органы, осуществляющие региональный государственный жилищный надзор, должны проводить проверки, строго соблюдая требования главы 2 Федерального закона № 294-ФЗ.
Руководствуются следующими нормативными документами:
1) Жилищным кодексом РФ;
2) Федеральным законом от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля»;
3) Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»;
4) Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491;
5) Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»;
6) Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354;
7) актами субъектов РФ, принятых во исполнение требования пункта 4 статьи 7 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
8) Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23.09.2010
№ 731.
9) Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Росси от 27.09.2003 № 170;
При этом при заключении договора управления, после 03 апреля 2014 года проверяющий ориентируется на требования Постановления Правительства РФ № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», который предполагает исключение обязательности определения периодичности работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома из уровня обязательных требований законодательства с отнесением порядка определения такой периодичности на уровень договорных отношений между собственниками и управляющими организациями.
Кроме того, при заключении договоров управления необходимо ориентироваться на примерную форму договора управления, утвержденную Приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр.
«Виды проверок»
В соответствии с Федеральным законом № 294-ФЗ в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей могут проводиться плановые и внеплановые проверки.
Плановые проверки проводятся на основании разрабатываемых органами государственного контроля (надзора), в соответствии с их полномочиями ежегодных планов.
Внеплановые проверки проводятся по основаниям, предусмотренным частью 2 статьи 10 Федерального закона № 294-ФЗ и частью 4.2 статьи 20 ЖК РФ.
Плановые и внеплановые проверки могут быть как документарными, так и выездными.
Срок проведения каждой из проверок не может превышать 20 рабочих дней.
В исключительных случаях, связанных с необходимостью проведения сложных или длительных исследований, испытаний, специальных экспертиз и расследований на основании мотивированных предложений должностных лиц органа государственного контроля (надзора), проводящих выездную плановую проверку, срок проведения выездной плановой проверки может быть продлен руководителем такого органа, но не более чем на двадцать рабочих дней, в отношении малых предприятий, и микропредприятий не более чем на пятнадцать часов.
Основаниями для проведения внеплановой проверки в соответствии с частью 2 статьи 10 Федерального закона № 294-ФЗ являются:
1) истечение срока исполнения юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем ранее выданного предписания об устранении выявленного нарушения обязательных требований и (или) требований, установленных муниципальными правовыми актами;
2) поступление в органы государственного контроля (надзора), обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации о следующих фактах:
а) возникновение угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям, окружающей среде, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации, безопасности государства, а также угрозы чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
б) причинение вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям, окружающей среде, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации, безопасности государства, а также возникновение чрезвычайных ситуаций природного
и техногенного характера;
в) нарушение прав потребителей (в случае обращения граждан, права которых нарушены);
г) приказ (распоряжение) руководителя органа государственного контроля (надзора), изданный в соответствии с поручениями Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и на основании требования прокурора о проведении внеплановой проверки
в рамках надзора за исполнением законов по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям.
Внеплановая выездная проверка юридических лиц, индивидуальных предпринимателей может быть проведена по основаниям, указанным
в подпунктах «а» и «б» пункта 2 части 2 статьи 10 Федерального закона
№ 294-ФЗ органами государственного контроля (надзора), после согласования с органом прокуратуры по месту осуществления деятельности таких юридических лиц, индивидуальных предпринимателей.
Если основанием для проведения внеплановой выездной проверки является причинение вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям, окружающей среде, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации, безопасности государства, а также возникновение чрезвычайных ситуаций природного
и техногенного характера, обнаружение нарушений обязательных требований, в момент совершения таких нарушений в связи
с необходимостью принятия неотложных мер органы государственного контроля (надзора), вправе приступить к проведению внеплановой выездной проверки незамедлительно с извещением органов прокуратуры о проведении мероприятий по контролю посредством направления документов, в органы прокуратуры в течение двадцати четырех часов. В этом случае прокурор или его заместитель принимает решение о согласовании проведения внеплановой выездной проверки в день поступления соответствующих документов.
Проверки проводятся на основании приказа руководителя, заместителя руководителя органа государственного контроля (надзора).
О проведении плановой проверки юридическое лицо, индивидуальный предприниматель уведомляются органом государственного контроля (надзора), не позднее чем в течение трех рабочих дней до начала ее проведения посредством направления копии распоряжения или приказа руководителя, заместителя руководителя органа государственного контроля (надзора), о начале проведения плановой проверки заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении или иным доступным способом.
О проведении внеплановой выездной проверки, за исключением внеплановой выездной проверки, основания, проведения которой указаны
в пункте 2 части 2 статьи 10 Федерального закона № 294-ФЗюридическое лицо, индивидуальный предприниматель уведомляются органом государственного контроля (надзора), не менее чем за двадцать четыре часа до начала ее проведения любым доступным способом.
Внеплановые проверки по основаниям, предусмотренным частью 4.2 статьи 20 ЖК РФ (говорили выше) проводятся без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления проверяемой организации о проведении внеплановой проверки.
Проверки деятельности региональных операторов согласно части 4.3 статьи 20 ЖК РФ проводятся с любой периодичностью и без формирования ежегодного плана проведения плановых проверок. Срок проведения проверок не ограничивается. Внеплановые проверки региональных операторов проводятся без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления региональных операторов о проведении таких проверок.
Полномочия органов государственного жилищного надзора
Должностные лица органов государственного жилищного надзора имеют право:
1) запрашивать и получать на основании мотивированных письменных запросов от органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей
и граждан информацию и документы, необходимые для проверки соблюдения обязательных требований;
2) беспрепятственно по предъявлении служебного удостоверения
и копии приказа (распоряжения) руководителя (заместителя руководителя) соответственно органа государственного жилищного надзора о назначении проверки:
— посещать территорию и расположенные на ней многоквартирные дома, наемные дома социального использования, помещения общего пользования
в многоквартирных домах;
— с согласия собственников помещений в многоквартирном доме посещать жилые помещения и проводить их обследования;
— проводить исследования, испытания, расследования, экспертизы
и другие мероприятия по контролю;
— проверять соблюдение наймодателями жилых помещений в наемных домах социального использования обязательных требований к наймодателям и нанимателям жилых помещений в таких домах, к заключению
и исполнению договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договоров найма жилых помещений, соблюдение лицами, предусмотренными в соответствии с частью 2 статьи 91.18 ЖК РФ, требований к представлению документов, подтверждающих сведения, необходимые для учета в муниципальном реестре наемных домов социального использования;
— проверять соответствие устава товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, внесенных в устав такого товарищества или такого кооператива изменений требованиям законодательства Российской Федерации;
по заявлениям собственников помещений в многоквартирном доме проверять:
— правомерность принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья;
— правомерность избрания общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива правления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива;
— правомерность избрания общим собранием членов товарищества собственников жилья или правлением товарищества собственников жилья председателя правления такого товарищества;
— правомерность избрания правлением жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива председателя правления такого кооператива;
— правомерность принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе управляющей организации
в целях заключения с ней договора управления многоквартирным домом
в соответствии со статьей 162ЖК РФ;
— правомерность утверждения условий этого договора и его заключения;
— правомерность заключения договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
— правомерность заключения с указанными в части 1 статьи 164ЖК РФ лицами договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
— правомерность утверждения условий данных договоров;
3) выдавать предписания:
— о прекращении нарушений обязательных требований;
— об устранении выявленных нарушений;
— о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований, в том числе об устранении в шестимесячный срок со дня направления такого предписания несоответствия устава товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, внесенных в устав изменений обязательным требованиям;
4) составлять протоколы об административных правонарушениях, связанных с нарушениями обязательных требований, рассматривать дела
об указанных административных правонарушениях и принимать меры
по предотвращению таких нарушений;
5) направлять в уполномоченные органы материалы, связанные
с нарушениями обязательных требований, для решения вопросов
о возбуждении уголовных дел по признакам, имеющим составы преступлений.
Порядок рассмотрения обращений граждан в орган государственного жилищного надзора
Письменные обращения рассматриваются в срок, не превышающий 30 дней с момента получения обращения. В исключительных случаях, а также в случае необходимости запроса дополнительной информации срок рассмотрения обращения может быть продлен, но не более чем на 30 дней, о чем уведомляется обратившееся лицо.
При информировании по письменным обращениям ответ в простой, четкой и понятной форме с указанием должности, фамилии, имени, отчества, номера телефона исполнителя направляется в виде почтового отправления в адрес заинтересованного лица.
При консультировании по телефону работники предоставляют следующую информацию:
о входящих номерах, под которыми зарегистрированы в системе делопроизводства заявления, материалы и прилагающиеся к ним документы и сведения;
сведения о нормативных правовых актах, на основании которых осуществляется исполнение государственной функции;
по вопросам полномочий органов жилищного надзора;
о месте размещения на справочных материалов по вопросам исполнения государственных функций.
Обращение, поступившее по информационным системам общего пользования, подлежит рассмотрению в общем порядке.
Все процедуры проведения мероприятий по государственному жилищному надзору упорядочены и исполняются в соответствии с административными регламентами исполнения государственных функций.
Какие вопросы относятся к компетенции ГЖИ?
К компетенции ГЖИ относится осуществление лицензионного контроля за соблюдением управляющих компаний лицензионных требований, в состав которых входит, в том числе, исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, в частности, обязанностей по надлежащему содержанию и ремонту общедомового имущества, предоставлению коммунальных услуг.
Кроме того, Госжилинспекция области осуществляет государственный жилищный надзор, под которым понимается деятельность, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований:
• к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию,
• к использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах,
• к формированию фондов капитального ремонта,
• к созданию и деятельности ТСЖ по содержанию общего имущества МКД и предоставлению коммунальных услуг,
• к деятельности региональных операторов;
• требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов,
• требований к предоставлению жилых помещений в наемных домах социального использования,
• а также деятельность по предупреждению, выявлению и пресечению нарушений ограничений изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.
Каким способом можно направить обращение?
В донском регионе реализован проект «Электронная приемная граждан Ростовской области» — единая точка доступа для граждан или организаций, позволяющая наладить диалог с любым органом исполнительной власти и муниципальным образованием Ростовской области, что способствует увеличению открытости и прозрачности рассмотрения обращений заявителей.
Обращение может быть доставлено непосредственно гражданином либо его представителем, направлено по почте по адресу Госжилинспекции Ростовской области: 344022, пр.Театральный,85
Также гражданин вправе лично передать письменное обращение в Госжилинспекцию области через «почтовый ящик сбора обращений граждан», размещенный на 2 этаже здания в холле Госжилинспекции области по адресу: 344022, г. Ростов-на-Дону, пр. Театральный, д. 85. Выемка из «почтового ящика сбора обращений» производится ежедневно в 12:00 и 15:00.
Обращения в Госжилинспекцию области в форме электронного сообщения направляются путем заполнения формы, размещенной в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ), либо путем направления на адрес https://letters.donland.ru/.
Как написать обращение в Госжилинспекцию?
Письменное обращение (жалоба) должно содержать:
• наименование государственного органа, в который направляется письменное обращение (жалоба), либо фамилию, имя, отчество соответствующего должностного лица, либо должность соответствующего лица;
• фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии) заявителя либо наименование юридического лица, которым подается обращение (жалоба);
• почтовый адрес, по которому должны быть направлены ответ, уведомление о переадресации обращения (жалобы);
• суть обращения (жалобы);
• дату обращения (жалобы), личная подпись.
В случае необходимости к письменному обращению могут прилагаться документы и материалы (либо их копии), подтверждающие доводы заявителя.
Письменное обращение подлежит обязательной регистрации в течение 3 дней с момента поступления в Госжилинспекцию или должностному лицу.
Письменное обращение, содержащее вопросы, решение которых не входит в компетенцию Госжилинспекцию Ростовской области, направляется в течение 7 дней со дня регистрации в соответствующий орган или соответствующему должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов, с уведомлением гражданина, направившего обращение, о переадресации обращения.
Если направляется обращение по электронной почте или через сайт Госжилинспекции Ростовской области, как правильно его подготовить? Что необходимо обязательно указать?
В обращении, поступившем в Госжилинспекцию области в форме электронного документа, указывается:
• наименование Госжилинспекции области, либо фамилия, имя, отчество (последнее – при наличии) соответствующего должностного лица, либо должность соответствующего лица;
• фамилия, имя, отчество (последнее – при наличии) заявителя;
• адрес электронной почты заявителя, если ответ должен быть направлен в форме электронного документа, или его почтовый адрес, если ответ должен быть направлен в письменной форме;
• суть предложения, заявления, жалобы.
Гражданин вправе приложить к такому обращению необходимые документы и материалы в электронной форме либо направить указанные документы и материалы или их копии в письменной форме.
Каковы сроки рассмотрения обращения?
Ответ на обращение (жалобу) подготавливается и направляется заявителю в течение 30 дней со дня регистрации обращения (жалобы). В исключительных случаях, а также в случае направления запроса о предоставлении документов и материалов, необходимых для рассмотрения обращения (жалобы), по решению руководителя Госжилинспекции либо уполномоченного на то лица срок рассмотрения обращения (жалобы) может быть продлен, но не более чем на 30 дней с одновременным информированием заявителя и указанием причин продления.
Внимание! В случае, если текст письменного обращения (жалобы) не поддается прочтению, ответ на обращение (жалобу) не дается, о чем сообщается гражданину, направившему обращение, если его фамилия и почтовый адрес поддаются прочтению.
Прием документов и обращений (жалоб):
понедельник – четверг – 9.00 – 18.00;
пятница – 9.00 – 16.45;
предпраздничные дни – 9.00 – 17.00;
суббота и воскресенье – выходные дни;
перерыв – 13.00 – 13.45.
Телефон для справок отдела делопроизводства и контрольно-аналитической работы: (863) 210-22-50, 210-22-51.
Можно ли заявителю ознакомится с материалами дела по обращению? Допускается ли копирование документов?
Можно. Для этого гражданин направляет в Госжилинспекцию области любым удобным для него способом заявление об ознакомлении с материалами дела. Заявление регистрируется в срок не позднее 3-х дней. Дату ознакомления заявителя с материалами дела назначает специалист, определенный резолюцией начальника Инспекции или его заместителя, по согласованию с заявителем. Ознакомление с материалами дела должно быть в срок не позднее 15 рабочих дней со дня поступления заявления в Инспекцию.
Ознакомление гражданина с материалами дела по его обращению проводится сотрудником контрольно-аналитического отдела в Госжилинспекции области в кабинете № 203. При возникновении у гражданина, знакомящегося с материалами дела, вопросов по материалам, документам, принятым решениям по его обращению, он вправе записаться на личный прием к должностным лицам Госжилинспекции области.
При ознакомлении гражданина с материалами дела по рассмотрению его обращения, он вправе снимать копии документов с помощью собственных технических средств, делать выписки, если это не затрагивает права, свободы и законные интересы других лиц и, если в указанных документах и материалах не содержатся сведения, составляющие государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну.
Каковы условия, при которых правомерно применение повышающего коэффициента?
Одним из условий применения повышающих коэффициентов является обязанность собственников помещений в многоквартирном доме установить индивидуальные (квартирные) и общедомовые приборы учета. Исполнители коммунальных услуг вправе в расчете с потребителями коммунальных услуг или теплоснабжающая организация в расчетах с исполнителем коммунальных услуг применить повышающий коэффициент при отсутствии акта обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки приборов учета.
Тем самым устанавливается правило о применении повышающих коэффициентов в расчетах за коммунальные услуги в случаях, установленных в Правилах предоставления коммунальных услуг (утверждены постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354), при отсутствии в жилом помещении и (или) в многоквартирном доме приборов учета (в случаях обязательного оборудования соответствующих помещений или многоквартирного дома индивидуальным, квартирным, общедомовым прибором учета) и отсутствии у исполнителя коммунальных услуг или теплоснабжающей организации (для расчетов за тепловую энергию с исполнителем в многоквартирном доме) акта обследования, подтверждающего отсутствие технической возможности установки прибора учета.
Не применяются повышающие коэффициенты исполнителем коммунальных услуг и теплоснабжающей организацией, если многоквартирный дом отнесен к категории ветхого, аварийного, подлежащего сносу или капитальному ремонту до 01.01.2013, а также объекты, мощность потребления электрической энергии которых составляет менее чем 5 киловатт (в отношении организации учета используемой электрической энергии) или максимальный объем потребления тепловой энергии которых составляет менее чем две десятых гигакалории в час (в отношении организации учета тепловой энергии). То есть если многоквартирный дом относится к категории домов, на которых требование об их оснащении приборами учета не распространяется (Федеральный закон «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты от 23.11.2009 №261-ФЗ).
Когда новая управляющая организация может приступить к управлению многоквартирным домом?
Управляющая организация вправе приступить к управлению многоквартирным домом с даты, определяемой в соответствии с частью 7 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, но не ранее даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ.
Следовательно, для того, чтобы новая управляющая организация, выбранная общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (далее — МКД), смогла начать осуществлять деятельность по управлению МКД (в том числе осуществлять расчеты с собственниками помещений и иными пользователями помещений в МКД за предоставленные услуги и оказанные работы) недостаточно принятия общим собранием собственников помещений в МКД решения о расторжении договора управления с действующей управляющей организацией и решения о выборе новой управляющей организации и утверждении условий нового договора управления.
Необходимо осуществить процедуру реализации принятых решений, в том числе:
1. путем подписания договора управления многоквартирным домом собственниками помещений, обладающих более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме;
2. размещения информации на официальном сайте для раскрытия информации;
3. и внесения органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта РФ.
Только после этого управляющая организация может приступить к управлению многоквартирным домом с даты, определенной условиями договора управления.
Как лишить лицензии управляющую компанию?
Только в судебном порядке. Орган государственного жилищного надзора может обратиться в суд с требованием об аннулировании лицензии у управляющей компании в случае, если общая площадь помещений, исключенных из реестра многоквартирных домов (МКД), достигнет 15 и более процентов от общей площади помещений в домах, которыми компания управляла в течение календарного года.
При этом сведения о МКД исключаются из реестра лицензий субъекта РФ, и управляющая организация перестает им управлять, в случае, если в течение календарного года управляющей компании или ее должностному лицу судом 2 и более раза будет назначено административное наказание за неисполнение предписания, выданного органом государственного жилищного надзора в отношении многоквартирного дома.
Какие изменения в жилищное законодательство, касающиеся ТСЖ, вступили в силу с 1 июля 2016 года?
Во-первых, это требование о реорганизации ТСЖ до 01.07.2016, в случае его несоответствия требованиям п.1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ.
21.07.2014 был принят Федеральный закон № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», вступивший в силу 01.09.2014, который установил данное требование.
П.1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ предусматривает условия для создания многодомных ТСЖ, в частности, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.
Во-вторых, с 01.07.2016 вступает в силу постановление Правительства РФ от 30.05.2016 № 480, которым установлены требования, в соответствии с которыми определяется перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах.
В перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, принявшими решение о создании ТСЖ, может включаться общее имущество, в отношении которого принято общим собранием решение о пользовании общим имуществом иными лицами, а именно:
• земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
• иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В связи с внесением последние 5 лет поправок в ЖК РФ должны ли были вноситься поправки в Уставы ранее созданных ТСЖ и куда ТСЖ обязано сообщить о внесении поправок?
Да, изменения в Уставы ТСЖ должны вноситься в связи с изменением норм жилищного законодательства, касающихся деятельности ТСЖ, если самим законом не предусмотрен иной срок внесения изменений.
В частности, 31.01.2016 вступил в силу Федеральный закон от 31.01.2016 № 7-ФЗ, внесший дополнения в ст. 135 ЖК РФ, устав ТСЖ должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников жилья», месте нахождения, предмете и целях его деятельности, порядке возникновения и прекращения членства в товариществе собственников жилья, составе и компетенции органов управления товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, составе и компетенции ревизионной комиссии (компетенции ревизора) товарищества, а также иные сведения, предусмотренные настоящим Кодексом.».
Изменения в учредительные документы, к которым относится Устав ТСЖ, регистрируются в налоговых органах в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
В какой срок при смене собственниками многоквартирного дома способа управления и создании ТСЖ, управляющая компания должна передать все документы на этот дом Правлению ТСЖ?
Такой срок установлен постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».
Разделом V предусмотрен Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом.
Согласно этому Порядку в случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в Госжилинспекцию области, орган муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.
Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая указанное уведомление, любым способом, позволяющим достоверно установить, что сообщение исходит от указанной организации, а также подтвердить его получение, уведомляет о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов организацию, выбранную собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, орган управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одного из собственников, указанного в решении собрания о выборе способа управления этим домом.
Документы передаются по акту приема-передачи не позднее срока, установленного ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, т.е. не позднее, чем за 30 дней до прекращения договора управления.
За нарушение установленных порядка и сроков передачи тех. документации, связанной с управлением МКД, установлена административная ответственность (ст. 7.23.2 КоАП РФ), предусматривающая адм. штрафы для виновных граждан, должностных и юридически лиц, а при повторности совершения правонарушения – и дисквалификацию для должностных лиц.
С какими документами ТСЖ имеет право знакомиться член товарищества и имеет ли он право делать копии этих документов (например, в случае его обращения с жалобами в органы власти или с заявлением в суд)?
В ст. 143.1 ЖК РФ закреплены права членов и не членов ТСЖ. Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме имеют право ознакомиться со следующими документами:
1) устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;
2) реестр членов товарищества;
3) бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);
4) заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
5) документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
6) протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;
7) документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также в письменной форме решения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;
9) иные предусмотренные ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества.
Отказ в предоставлении документов для ознакомления может быть обжалован в судебном порядке.
Учитывая, что некоторые из вышеуказанных документов содержат персональные данные физических лиц, то снятие копий с них для предоставления третьим лицам не допускается без согласия этих физических лиц в силу Федерального закона от 27.06.2006 «О защите персональных данных».
Органы власти, являющиеся контрольными или надзорными органами, а также суд наделены правом на истребование всех необходимых документов для осуществления своих полномочий.
Какие виды работ предусматриваются программой капитального ремонта многоквартирных домов? Можно ли заменить бойлер по этой программе?
При капитальном ремонте проводится комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смена, восстановление или их замена. За счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт (в 2016 году – 6,40 руб), может осуществляться финансирование только следующих работ (часть 1 статьи 166 Жилищного кодекса РФ):
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Для поддержания технического состояния дома отдельные работы можно выполнить, не дожидаясь сроков капитального ремонта. Таким образом, если требуется замена бойлера раньше сроков капитального ремонта, то это происходит за счет средств, собранных на содержание дома, либо, если этих денежных средств не хватает, собственники должны на общем собрании принять решение о сборе недостающей суммы, на основании сметы расходов на замену бойлера.
На основании каких данных устанавливаются сроки капитального ремонта многоквартирного дома?
Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории Ростовской области осуществляется в рамках реализации «Региональной программы по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Ростовской области на 2014-2049 годы» (далее — Региональная программа), утвержденной постановлением Правительства Ростовской области от 26.12.2013 № 803.
Перечень работ, плановый период проведения капитального ремонта в многоквартирных домах, в соответствии с частью 4 статьи 8 Областного закона от 11.06.2013 №1101-ЗС «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах на территории Ростовской области», включаются в Региональную программу на основании данных, собранных в ходе мониторинга технического состояния многоквартирных домов в Ростовской области отдельно по каждому муниципальному образованию и в отношении каждого многоквартирного дома с учетом технического состояния каждого конструктивного элемента и инженерной системы.
При этом Региональной программой установлены предельные сроки проведения капитального ремонта.
Должен ли потребитель платить за опломбирование индивидуального прибора учета?
Ввод в эксплуатацию прибора учета после его ремонта, замены и поверки осуществляется в порядке, предусмотренном пунктами 81-81(9) Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011. Установленный прибор учета, в том числе после поверки, опломбируется исполнителем без взимания платы с потребителя, за исключением случаев, когда опломбирование соответствующих приборов учета производится исполнителем повторно в связи с нарушением пломбы или знаков поверки потребителем или третьим лицом.
Таким образом, потребитель должен оплачивать только работы по монтажу, т.е. установке индивидуальных приборов учета.
Кто обязан поверять индивидуальные приборы учёта, как их вводить в эксплуатацию, какие последствия несвоевременной поверки?
Обязанность по обеспечению поверок индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета в сроки, установленные технической документацией на прибор учета лежит на собственнике соответствующего помещения.
При установке нового прибора учёта или после поверки старого прибора учёта, такой прибор должен быть введён в эксплуатацию исполнителем соответствующей коммунальной услуги (управляющая или ресурсоснабжающая организация). Для этого, потребитель обязан направить исполнителю заявку, в которой указывается:
— сведения о потребителе (для физического лица — фамилия, имя, отчество, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон, для юридического лица — наименование (фирменное наименование) и место государственной регистрации, контактный телефон);
— предлагаемая дата и время ввода установленного прибора учета в эксплуатацию;
— тип и заводской номер установленного прибора учета, место его установки;
— сведения об организации, осуществившей монтаж прибора учета;
— показания прибора учета на момент его установки;
— дата следующей поверки.
К заявке прилагаются копия паспорта на прибор учета, а также копии документов, подтверждающих результаты прохождения последней поверки прибора учета (за исключением новых приборов учета).
При пропуске срока очередной поверки, показания такого прибора учёта не могут использоваться при расчёте платы. В таком случае расчёт производится в течении первых трех месяцев исходя из среднемесячного объема потребления, а далее – по нормативу потребления.
Следует учитывать, что перерасчёт платы исходя из показаний прибора учёта в случае вывода его из эксплуатации по причине пропуска срока поверки, не предусмотрен, даже если впоследствии он будет поверен и повторно введён в эксплуатацию.
Что делать в случае неправильного расчёта платы?
Проверить правильность расчётов потребитель может самостоятельно, расчётные формулы приведены в приложении №2 к Правилам предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.
В случае, если потребитель считает, что начисление платы за коммунальную услугу, расчёт задолженности, пени, осуществлены необоснованно, ему следует обратиться к исполнителю соответствующей коммунальной услуги. Согласно п.п. «д» п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг, исполнитель обязан производить непосредственно при обращении потребителя проверку правильности исчисления предъявленного потребителю к уплате размера платы за коммунальные услуги, задолженности или переплаты потребителя за коммунальные услуги, правильности начисления потребителю неустоек (штрафов, пеней) и немедленно по результатам проверки выдавать потребителю документы, содержащие правильно начисленные платежи. Выдаваемые потребителю документы по его просьбе должны быть заверены подписью руководителя и печатью исполнителя.
В случае уклонения исполнителя от данной обязанности, потребитель вправе обратиться для защиты своих нарушенных прав в Госжилинспекцию области путём подачи письменного обращения с приложением копий платёжных документов за спорные расчётные периоды.
Что делать при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества?
При обнаружении факта нарушения качества или отсутствия коммунальных услуг потребитель уведомляет об этом аварийно-диспетчерскую службу исполнителя, то есть управляющей организации (ТСЖ, ЖСК) или ресурсоснабжающей организации. Сообщить об этом можно в письменной форме или устно (в том числе по телефону). Сообщение подлежит обязательной регистрации аварийно-диспетчерской службой. При этом потребитель обязан сообщить свои фамилию, имя и отчество, точный адрес помещения, где обнаружено нарушение качества коммунальной услуги, и вид такой коммунальной услуги. Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан сообщить потребителю сведения о лице, принявшем сообщение (фамилию, имя и отчество), номер и время регистрации сообщения.
В случае, если сотруднику аварийно-диспетчерской службы не известны причины нарушения качества коммунальной услуги, он обязан согласовать с потребителем дату и время проведения проверки факта нарушения качества коммунальной услуги. При этом, время проведения проверки назначается не позднее 2 часов с момента получения от потребителя сообщения о нарушении качества коммунальной услуги, если с потребителем не согласовано иное время. По окончании проверки составляется акт проверки.
При уклонении кого-либо из заинтересованных участников проверки от подписания акта проверки такой акт подписывается другими участниками проверки и не менее чем 2 незаинтересованными лицами.
Вместе с тем, потребитель вправе составить акт проверки качества предоставляемых коммунальных услуг в отсутствие исполнителя в следующих случаях:
— непроведения исполнителем проверки в установленный срок,
— невозможности уведомить исполнителя о факте нарушения качества предоставляемых услуг в связи с ненадлежащей организацией работы круглосуточной аварийной службы.
В таком случае указанный акт подписывается не менее чем 2 потребителями и председателем совета многоквартирного дома, в котором не созданы товарищество или кооператив, председателем товарищества или кооператива, если управление многоквартирным домом осуществляется товариществом или кооперативом.
После устранения причин нарушения качества коммунальной услуги исполнитель обязан удостовериться в том, что потребителю предоставляется коммунальная услуга надлежащего качества в необходимом объеме. Для этого исполнитель в согласованное с потребителем время обязан прибыть в помещение потребителя, провести проверку и составить акт о результатах проверки по итогам устранения причин нарушения качества коммунальной услуги, который подписывается потребителем (или его представителем) и исполнителем.
При уклонении потребителя от согласования времени проведения проверки исполнителем, а равно при уклонении потребителя от подписания акта о результатах проверки по итогам устранения причин нарушения качества коммунальной услуги исполнитель составляет такой акт, который подписывается исполнителем и не менее 2 незаинтересованными лицами. Указанный акт составляется в 2 экземплярах, один из которых передается потребителю (или его представителю).
Вышеуказанные акты будут являться основанием для проведения перерасчёта платы.
Вышеописанный порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность предусмотрен разделом Х Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.
Какие сведения должны размещать управляющие компании и ТСЖ в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ)?
С 5 января 2016 вступил в силу совместный приказ Минсвязи РФ и Минстроя РФ от 29.09.15 № 368/691пр, которым утвержден состав сведений о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляют управляющие организации, подлежащих размещению в ГИС ЖКХ.
С 5 января 2016 года необходимо указывать следующие сведения:
— адрес многоквартирного дома;
— номер и дата договора управления многоквартирным домом;
— дата начала осуществления обязанностей по управлению многоквартирным домом, предусмотренная договором управления многоквартирным домом;
— дата окончания осуществления обязанностей по управлению многоквартирным домом, предусмотренная договором управления многоквартирным домом;
— дата расторжения договора управления многоквартирным домом;
— основание заключения (расторжения) договора управления многоквартирным домом.
В системе также подлежат размещению:
— электронный образ протокола конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (в том числе в случае признания конкурса несостоявшимся) или решения (протокола) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации либо протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации, сформированный с использованием системы, в случае проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;
— электронный образ договора управления многоквартирным домом либо договор управления многоквартирным домом, заключенный в электронной форме, в том числе с использованием системы. В случае заключения договора управления многоквартирным домом с каждым собственником помещения в таком доме, в системе также размещается электронный образ решения (протокола) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которым собственники помещений в многоквартирном доме утвердили условия договора управления многоквартирным домом;
— электронный образ документа об изменении, прекращении и расторжении договора управления многоквартирным домом либо соответствующий документ, подписанный в электронной форме, в том числе с использованием системы. В случае заключения договора управления многоквартирным домом с каждым собственником помещения в таком доме, в системе также размещаются электронные образы решений (протоколов) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которыми собственники помещений в многоквартирном доме утвердили изменения условий договора управления многоквартирным домом, приняли решение о прекращении действия или расторжении такого договора.
Что входит в состав общего имущества многоквартирного дома?
В состав общего имущества многоквартирного дома включены:
— помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и нежилого помещения в этом многоквартирном доме (в т.ч. лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование);
— крыши;
— ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (в т.ч. фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
— ненесущие конструкции многоквартирного дома (в т.ч. окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
— механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения (квартиры);
— земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы, которого, определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
— иные объекты, расположенные в границах земельного участка, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
— внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, система водоотведения, система отопления, электроснабжения.
Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
Какова должна быть температура воздуха в жилых помещениях?
В соответствии с требованиями Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», в жилых помещениях многоквартирных домов температура воздуха должна быть не ниже +18?С, а в угловых комнатах – не ниже +20?С. Допустимое превышение нормативной температуры — не более 4°C, допустимое снижение нормативной температуры в ночное время суток (от 0.00 до 5.00 часов) — не более 3°C. Снижение температуры воздуха в жилом помещении в дневное время (от 5.00 до 0.00 часов) не допускается.
Измерение температуры воздуха в жилых помещениях осуществляется в комнате (при наличии нескольких комнат — в наибольшей по площади жилой комнате), в центре плоскостей, отстоящих от внутренней поверхности наружной стены и обогревающего элемента на 0,5 м и в центре помещения (точке пересечения диагональных линий помещения) на высоте 1 м. При этом измерительные приборы должны соответствовать требованиям действующих стандартов (ГОСТ).