Обязанности управляющей компании коттеджного поселка

14.05.2019

В большинстве случаев в современных условиях застройщик коттеджных поселков берет на себя и функции управляющей компании. Что же входит в ее обязанности, рассмотрим в этом материале.

Первый фактор, влияющий на функции управляющей компании это уровень объекта. В поселках обязанности УК порой ограничиваются всего двумя функциями: организацией охраны на въезде и вывозом мусора. Однако чем выше статус объекта, тем шире круг обязанностей управляющей компании. Представьте, что на территории поселка есть поле для гольфа или теннисные корты. Кто следит за ними? Конечно, управляющая компания. 

Рассмотрим круг обязанностей УК на примере коттеджных поселков компании «ФАКТ.», где для управления создана собственная компания «Гринлайн». 

«Наша специализация — управление территорией и обслуживание объектов инфраструктуры поселков. Сюда входят: контроль состояния и поддержание бесперебойной работы инженерных сетей — электрических, водопроводных и газопроводных, в зависимости от набора конкретного посёлка; содержание и обслуживание дорог, систем дренажа и наружного освещения посёлка. Безопасность на общественных территориях, контроль порядка, противопожарной обстановки, организация контрольно-пропускного режима в коттеджные посёлки – тоже наша забота. Помимо этого, управляющая компания обеспечивает и поддержание эстетического порядка в коттеджном посёлке – сотрудники компании занимаются клинингом, благоустройством, озеленением и другими ландшафтными работами в рекреационных зонах, где проводят досуг жители наших проектов»,- рассказывает генеральный директор УК «Гринлайн» Егор Быков. 

Кстати, ухоженность территории и аккуратность в выполнении работ – большой плюс в пользу застройщика. А наличие собственной управляющей компании, которая продолжит поддерживать территорию в том же виде, говорит о том, что этому застройщику можно доверять. Кроме того, управляющая компания это не только специалисты по жилищно-коммунальному хозяйству. Обслуживание и поддержание работоспособности развлекательной инфраструктуры, зон отдыха, детских площадок и спортивных объектов в коттеджном поселке – все это также ложится на плечи управляющей компании. 

Что еще может входить в ее обязанности?
В УК «Гринлайн» дополнительно можно заказать такие индивидуальные услуги, как разработка планировки земельного участка, вывоз строительного мусора, подключение электрической сети к дому и электромонтажные работы, покос травы и уборка снега, мелкие технические и строительные работы, услуги по уходу за садом и страхованию имущества.

Современная управляющая компания должна идти в ногу со временем и постоянно развиваться, используя все доступные технологические возможности. 

На управляющую компанию частично ложится и формирование сообщества владельцев недвижимости. Необходимо разработать регламенты проживания в поселке, где максимально предусмотреть возможные конфликты между соседями, а также жителям и управляющей компанией. Разработать правила и предоставить их жильцам необходимо уже в момент покупки недвижимости, чтобы в дальнейшем обеспечить полное взаимопонимание между жителями и администрацией.

Подытожим, что входит в основные обязанности управляющей компании:

• организация системы учёта и сбор средств за коммунальные платежи 
• регулярный вывоз мусора, уборка проездов и дорожек
• обслуживание и содержание внутрипоселковых дорог
• охрана коттеджного поселка (общей территории поселка и контрольно-пропускной пункт на въезде) 
• круглосуточное техническое обслуживание и ремонт инженерных сетей и коммуникаций, проходящих по общественной территории 
• содержание и уборка территории, уход за зелеными насаждениями в местах общего пользования (стрижка газонов, уход за деревьями, озеленение
• очистка общественных территорий от снега и его вывоз в зимний период
• создание аварийно-диспетчерской службы 
• контроль объема, качества и сроков выполнения работ и услуг привлечёнными организациями и монополистами, защита интересов жильцов

К дополнительным обязанностям и услугам относится:

• уход за зелеными насаждениями на собственной территории жильцов (озеленение, стрижка газонов, ландшафтный дизайн)
• уборка снега на территории жильцов
• геодезические работы
• проектирование и разработка проектов, отделочные и ремонтные работы, строительный и технический надзор
• возведение дополнительных построек на территории собственника (баня, гараж, беседка, навес)
• предоставление разнорабочих для мелкого бытового ремонта, выгула собак, услуги няни
• погрузо-разгрузочные работы
• аренда строительного инструмента, строительной техники и вывоз строительного мусора
• курьерская служба
• предоставление телекоммуникационных услуг
• клининг

Конечный перечень услуг зависит от класса поселка и пожеланий жильцов.

Конституционный суд решил, как надо управлять инфраструктурой коттеджных поселков и какую брать плату. Суд предписал принять закон, закрепляющий ряд правил. Размер платежей может уменьшиться

Конституционный суд РФ (КС) вынес постановление № 55-П по жалобе Татьяны Малковой — собственницы дома и двух земельных участков в коттеджном поселке. Заявительница, купив участки и дом, столкнулась с типичной проблемой: инфраструктурой поселка управляла компания, аффилированная с застройщиком, которая выставляла большие счета за свои услуги, включая открытие шлагбаума для доступа к коттеджу, несмотря на отказ собственника заключить с этой компанией договор. Эта управляющая компания назначена общим собранием собственников земельных участков, проведенное задолго до покупки недвижимости заявительницей. Ни о каком новом собрании, переизбрании управляющей компании, ревизии объема и стоимости услуг речь не шла. Суд встал на сторону управляющей компании и взыскал с Татьяны Малковой задолженность за почти четыре года, сославшись на Жилищный кодекс и обязанность собственников домов нести расходы по содержанию общего имущества. Гражданка оспорила нормы этого кодекса в КС.

В применении Жилищного кодекса КС увидел проблему: суды при взыскании платежей приравняли коттеджи к квартирам в многоквартирных домах, тогда как статус у этих объектов разный. КС в более раннем постановлении от 10 ноября 2016 года № 23-П, принятом в связи со спором в подмосковной Барвихе, установил, что инфраструктура многоквартирных домов и коттеджей имеет различия, из-за которых собственников квартир закон признает сособственниками имущества общего пользования, а владельцев коттеджей — нет. Соответственно, многоквартирным домом управляют жильцы, являющиеся долевыми собственниками общего имущества дома, а коттеджным поселком может управлять собственник его инфраструктуры и земли, на которой расположены объекты общего пользования (застройщик либо аффилированная с ним компания).

Позицию, высказанную в 2016 году, КС сейчас принципиально не изменил: суд исходит из того, что коттеджные поселки обычно возводятся на участках, обособленных от населенных пунктов и находящихся в частной собственности застройщика, а потому оснований для передачи общего имущества в общую долевую собственность покупателей коттеджей нет. Аналогию с покупателями квартир в многоквартирных домах КС счел невозможной, в очередной раз развеяв мечты владельцев загородной недвижимости.

До внесения изменений в законодательство КС предписал судам, рассматривающим требования о взыскании долгов, изучать объем и обоснованность оказанных услуг, разумность тарифов, а также наличие у собственника коттеджа фактической возможности участвовать в общих собраниях, принимающих решения.

О необходимости законодательного регулирования собственники коттеджей говорили давно. Законопроекты появлялись, однако даже после «барвихинского дела» 2016 года ничего принято не было. Сейчас, после жесткого предписания КС, компромиссное решение должно быть найдено.

Ольга Плешанова
руководитель аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Способы управления коттеджным поселком

Способы управления коттеджным поселком

Подборка наиболее важных документов по запросу Способы управления коттеджным поселком (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов

Судебная практика

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Нормативные акты

Приобретая загородную недвижимость, помимо местоположения коттеджного поселка, качества и дизайна самого дома, нужно рассматривать, кто обслуживает данную территорию в сервисно-техническом плане. Ведь не секрет, что даже самое идеальное жилье иногда требует починки инженерных систем, т.е. необходимо еще до покупки жилья, понять, какая организация централизовано оказывает услуги ЖКХ.

В этом плане, загородный дом в коттеджном поселке ничем не отличается от городской квартиры. В него организована централизованная подача воды, электроэнергии, газа, и все эти системы точно также требуют регулярного технического осмотра, починки в случае возникновения бытовых проблем.

Оказывать услуги по ЖКХ в коттеджном поселке может:

• Управляющая компания, которую формирует застройщик;
• Некоммерческое объединение (товарищество собственников жилья);
• Каждый владелец имеет право заключить договор с поставщиками услуг в индивидуальном порядке.

Последний вариант встречается достаточно редко, так как он несет в себе массу хлопот для домовладельца.

В этой статье мы расскажем о том, как происходит управление коттеджными поселками и на что следует обратить внимание покупателю дома и участка, подписывая договор с управляющей организацией.

Плюсы и минусы наличия управляющей компании в поселке

Вариант управляющей компании от застройщика, в целом, считается более выгодным для жильцов, так как всеми бытовыми и коммунально-хозяйственными услугами в поселке занимается компания, которая досконально знает об его оснащении, коммуникациях, тонкостях строительства. Довольно часто такие компании создаются еще на стадии строительства коттеджей, и именно они занимаются прокладкой всех коммуникаций.

Владельцы жилья, в этом случае, оплачивают услуги УК ежемесячно. Размер платы в каждом коттеджном поселке различается и устанавливается индивидуально. От чего она зависит? Прежде всего, от того набора услуг, которые предоставляет компания.

Что может входить в обязанности УК коттеджного поселка:

1. уборка снега, расчистка дорог;
2. опрыскивание растений от клещей и насекомых;
3. уборка мест отдыха на территории поселка;
4. уход за детскими, спортивными площадками;
5. утилизация мусора и уборка территорий всего поселка, включая загрязнения, связанные с осадками;
6. санитарная обработка общественных мест, включая лавочки, беседки, площадки и спортивно-игровой инвентарь;
7. работы по озеленению и ландшафтному дизайну, благоустройству территорий;
8. уборка водоемов, санитарная обработка искусственных декоративных прудов, уход за фонтанами;
9. ремонтные работы и профилактические осмотры инженерно-коммуникационных сетей;
10. контроль учета и снятие показаний счетчиков электроэнергии;
11. контроль и выдача разрешительной документации на строительные работы в поселке, включая модификацию общественных зон, работы по благоустройству территории.

Зачастую застройщик создает управляющую компанию для оказания услуг сразу на нескольких своих объектах. Это удобно и позволяет экономить ресурсы.

Для собственников коттеджей этот вариант также удобен, поскольку позволяет оперативно получить качественное сервисное обслуживание прилежащих к дому территорий, а также решает вопрос с очисткой дорог и обслуживанием коммуникаций.

Как понять хорошо ли управляется коттеджный поселок?

Если вы еще только определяетесь с поселком для покупки коттеджа, и видите, что все территории ухожены и все работы выполнены аккуратно — это уже большой плюс. А если вы узнаете, что девелопер имеет свою собственную компанию, которая поддерживает территорию в таком порядке, то вы можете доверять этому застройщику, видя серьезность подхода к своему проекту.

Профессиональная управляющая компания — это не просто мастера по ЖКХ, они также отвечают за создание зон отдыха, развлекательной инфраструктуры, объектов для спортивного досуга и детских площадок. Поэтому от ее эффективной работы зависит удобство проживания загородом и комфортность досуга жильцов.

Особенно это касается элитных поселков, которые привлекают свою компанию для поддержания особенной внутренней атмосферы, работ по ландшафтному дизайну, контролю и уборке эксклюзивных вариантов обустройства внутренней территории, обслуживанию новейших коммуникационных систем.

Все это косвенные признаки того, что застройщик строил свой объект качественно, ведь все неполадки и брак впоследствии ему придется разбирать самостоятельно, так как его управляющая компания будет заниматься поддержкой и благоустройством предоставленной ей территории.

Можно ли поменять управляющую компанию?

Многие покупатели ошибочно считают, что если поселком управляет УК от застройщика — это неизбежная данность и один из способов и дальше «тянуть» с них деньги. Важно знать, что по закону, если управляющая компания не устраивает владельцев жилья, то они имеют право ее поменять.

Обычно это происходит спустя пару лет, после того как поселок застроен окончательно. И связано это прежде всего с тем, что первое время, покупатели только приживаются, и на мелкие недочеты по благоустройству территории или ее обслуживанию — не обращают внимания. Да и поломки начинают все чаще случаться после определенного срока эксплуатации инженерных сетей.

Чаще всего, смена управляющей компании поселка проходит на общем собрании, путем принятия решения большинством собственников жилья.

ТСЖ: пережиток прошлых времен или все еще актуальная форма управления загородными территориями?

Товарищество собственников жилья позволяет избирать председателя и организовывать уже с его подачи уборку территории, благоустройство, починку коммуникаций и многих других вопросов.

С одной стороны это удобно, но с другой, такая форма обслуживания имеет свои минусы, так как нужно отдельно нанимать специалистов по благоустройству, технической поддержке, работе по организации мест для детского досуга — все это выливается в непомерную цену. Практика показывает, что в случае обслуживания поселком ТСЖ, собственники жилья вынуждены ежемесячно платить существенно больше, по сравнению с вариантом управляющей компании.

Да, в прошлые времена это было удобно, в частности, при обслуживании дачных участков, когда в принципе требовалась достаточно простая работа по поддержке территорий садового товарищества.

Однако, современные коттеджные поселки бизнес и элитного класса, территория которых благоустраивается по совершенно иным параметрам и применяются новейшие технологии — могут оказаться «не по зубам» сторонним организациям без должного опыта, и привести к печальным последствиям.

К тому же, большое внимание при ТСЖ стоит уделить финансовой стороне вопроса. От того, кого люди выбирают в качестве председателя, зависит качество выполнения работ и эффективность расходования бюджета поселка.

Насколько хорош председатель ТСЖ обычно показывает время и результаты работы. При такой форме обслуживания территорий, важным является человеческий фактор, честность и порядочность.

Тонкости при обслуживании коттеджного поселка управляющей компанией

Существует ряд особенностей, при которых наличие УК в коттеджном поселке необходимо.

Прежде всего, такой формы управления требует КПП и охрана, которая должна быть связана с конкретными людьми, производящими благоустройство и обслуживание территорий поселка.

Недопустимо при строгом въезде, постоянной охране загородного жилья, попадание на территорию посторонних людей. В этом случае авторизованные сотрудники УК будут идеальным решением, подтверждающим соблюдение безопасности на территории поселка.

Довериться управляющей компании стоит в случае создания клубного поселка, с особенной инфраструктурой и элитным жильем.

Обычно нареканий к управляющей компании не возникает, если соблюдается весь заранее оговоренный функционал по уборке, обустройству и ремонту территорий. Но в некоторых случаях, при особом недовольстве жильцов, они вправе потребовать смены обслуживающего технического персонала.

В этом случае, стоит быть готовым к тому, что придется подбирать достаточно оперативно новый персонал, чтобы не оставлять бесхозными территории.

Еще одной важной особенностью поведения некоторых УК, является то, что иногда они хорошо работают только в первые два года, в период продаж коттеджей и как только поселок распродается, качество услуг управляющей компании может существенно упасть. Но хозяева коттеджей должны не забывать свои права и в этом случае менять коллективно фирму, которая оказывает технические и уборочные услуги в поселке.

Профессионализм таких компаний действительно имеет большое значение для сохранения комфортной жизни в поселке. Ведь представители этих служб должны уметь организовать жителей, общаться с внешними организациями, оказывающими те или иные услуги для коттеджного поселка, оперативно убирать территорию, обеспечивать поставку строительных материалов, плитки, товаров для ландшафтного дизайна и озеленения и многое другое.

Зачастую именно благоустроенность и чистота территории являются важным внешним фактором, который невольно обращает на себя внимание при покупке загородного жилья.

Вопросы правового регулирования коттеджных поселков, касающиеся, в частности, организационно-правовой формы управления данными территориями, перечня имущества общего пользования, определения порядка пользования и размера ежемесячных платежей на содержание указанного имущества, долгое время не теряют актуальности.

Понятие «коттеджный поселок» отсутствует в законодательстве, однако определение «коттедж», его описательные и технические характеристики встречаются в некоторых нормативных документах¹.

Отсутствие нормативной дефиниции признают и судебные инстанции, по-разному называя в своих актах указанные территории. В частности, Конституционный Суд РФ со ссылкой на существующий в российском законодательстве пробел в одном из своих постановлений для обозначения использовал термины «комплекс индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой», «жилищно-земельный комплекс»².

Градостроительный кодекс РФ именует указанные объекты индивидуальными жилыми домами, домами блокированной застройки. При этом регулирование, предложенное градостроительным законодательством, не позволяет решить все возникающие на практике проблемы.

На наш взгляд, введение на законодательном уровне понятия «коттеджный поселок» назревшую проблему не решит. Вопрос стоит более остро, так как проблема носит комплексный характер. Отсутствие четкости в понятийном аппарате порождает неопределенность правового режима рассматриваемых объектов.

Представляется логичным распространить на указанные территории правовой режим многоквартирных жилых домов, применяя по аналогии закрепленные в Жилищном кодексе РФ правила регулирования в части имущества общего пользования, земельных участков, особенностей процедуры принятия собственниками решений, налогообложения и иных обязательных платежей и т.д.

Фактически собственники коттеджей в поселке аналогичным образом реализуют свое право на жилище, закрепленное Конституцией РФ, однако ни законодатель, ни судебная практика по общему правилу не идут по пути уравнивания правовых режимов указанных объектов.

Так, некоторые суды приходят к выводу, что отношения, складывающиеся между собственниками коттеджей по поводу содержания имущества общего пользования, подлежат регулированию Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 217-ФЗ). Другие, напротив, полагают, что «разрешенное использование земельных участков свидетельствует о том, что стороны спора деятельность, связанную с ведением садоводства, огородничества и дачного хозяйства, не осуществляли»³. В судебных актах также встречается аргументация, согласно которой суды лишь в части распространяют положения ЖК на отношения, складывающиеся на территориях коттеджных поселков, при этом разграничивая специфику имущества общего пользования собственников домовладений в коттеджных поселках с режимом общего имущества в многоквартирном доме⁴.

Читайте также

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28 декабря 2021 г. № 55-П (далее – Постановление КС № 55-П), учитывая сложившуюся неопределенность, обязал законодателя определить правовой режим имущества общего пользования в коттеджных поселках, обеспечить справедливый баланс интересов, прав и обязанностей собственников имущества, входящего в эти комплексы, определить критерии определения, перечень и правовой режим имущества, используемого для общих нужд, а также установить нормы, призванные урегулировать отношения по управлению этим имуществом и его содержанию (в частности, порядок и условия установления и взимания платы за управление имуществом общего пользования и его содержание, критерии, на основе которых определяются ее состав и размер).

Во исполнение Постановления КС № 55-П в июле 2022 г. Правительство РФ внесло в Госдуму проект федерального закона «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах» (№ 155842-8; далее – законопроект; 19 октября принят в первом чтении).

Данным законопроектом предлагается закрепить определение жилого комплекса как совокупности индивидуальных жилых домов и (или) земельных участков и иных объектов, в том числе определенных как имущество общего пользования в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории либо отнесенных к имуществу общего пользования в порядке, установленном данным законопроектом. Также, согласно законопроекту, к жилым комплексам могут относиться малоэтажные жилые комплексы, возведенные в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ст. 2).

Таким образом, законопроект, как и действующее законодательство, не содержит определения понятий «коттедж», «коттеджный поселок», «таунхаус», однако из его содержания можно заключить, что законодатель предусматривает регулирование именно для территорий, на которых размещены указанные объекты.

В то же время законопроект содержит определение имущества общего пользования (ст. 3), к которому должно относиться общее имущество собственников, принадлежащее им на праве общей долевой собственности, а также иное имущество, находящееся в частной собственности и расположенное в границах территории жилого комплекса, которое служит для удовлетворения потребностей всех жителей (в частности, объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктуры, элементы благоустройства, спортивные и детские площадки и т.д.); также предусмотрены основания возникновения у собственников коттеджей права общей долевой собственности на него. Представляется логичным определять размер доли собственника коттеджа в праве общей долевой собственности пропорционально площади принадлежащего последнему земельного участка, на котором располагается (потенциально будет расположен) индивидуальный жилой дом. Площадь размера дома при определении доли в расчет не берется.

При этом в целях гарантии указанного права неотъемлемой частью договора купли-продажи земельного участка является соглашение о возникновении у покупателя доли в праве общей долевой собственности.

В законопроекте также указано, что использование земельных участков, права на которые входят в состав имущества, находящегося в долевой собственности, для прохода и проезда собственников к их участкам осуществляется свободно и без взимания платы (ч. 2 ст. 5). Указанная проблема актуальна, поскольку право собственности или аренды на дороги, проезды и иные места общего пользования, как правило, сохраняется у первоначального застройщика коттеджного поселка, который впоследствии порой начинает злоупотреблять правами, устанавливая повышенные платежи за пользование, ограничивать доступ третьих лиц и т.д⁵.

В то же время по аналогии с многоквартирными домами собственник индивидуального жилого дома не вправе требовать выдела его доли в праве общей долевой собственности и отчуждать свою долю без одновременного отчуждения прав на земельный участок и индивидуальный жилой дом.

Бесспорным представляется и положение законопроекта о несении собственниками бремени расходов на содержание имущества, находящегося в долевой собственности. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества должна соответствовать доле собственника в праве общей долевой собственности (ст. 6).

Не менее актуален вопрос об управлении имуществом, находящимся в долевой собственности. Законопроект предлагает собственникам выбрать один из способов: непосредственное управление собственниками недвижимости, управление товариществом собственников недвижимости; управление управляющей организацией на основании договора (ст. 7). Выбор в пользу одного из перечисленных способов должен быть сделан на общем собрании собственников. При этом требование о наличии лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами у управляющей организации, установленное п. 1 ст. 162 ЖК, в законопроекте не предусмотрено, а иные требования к указанной организации не устанавливаются (например, обязательное членство в саморегулируемой организации и т.п.).

Примечательно, что при непосредственном управлении все собственники или их большинство выступают в качестве одной стороны договоров на оказание услуг по содержанию и ремонту такого имущества, а при заключении договоров на водо-, электроснабжение, отопление, обращение с твердыми коммунальными отходами каждый собственник выступает в качестве контрагента от своего имени. Подробно и последовательно изложены положения, касающиеся предоставления коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (ст. 16 законопроекта).

Собственники большинством более чем 50% от общего числа голосов могут принять решение о создании товарищества собственников недвижимости, которому устанавливается обязанность по внесению взносов (членских, целевых). Членские взносы оплачиваются не чаще раза в месяц, тратятся на четко регламентированные ч. 5 ст. 13 законопроекта расходы. Целевые взносы также оплачиваются на строго предусмотренные цели (ч. 6 ст. 13 проекта).

Несомненно, важное положение содержится в ст. 14 законопроекта. Оно идентично положению ст. 5 Закона № 217-ФЗ относительно собственников, которые не являются членами товарищества, но вправе использовать имущество, находящееся в долевой собственности, на равных условиях и в объеме, установленных для членов товарищества. Размер платы для лиц, не являющихся членами товарищества, равен суммарному ежегодному размеру целевых и членских взносов. Известны случаи, когда собственники, не являющиеся членами дачных объединений, не были согласны с требованием товариществ, взыскивающих неосновательное обогащение за пользование имуществом, находящимся в общем пользовании, и устанавливающих размер требований, равный взносам, которые оплачивают члены таких объединений.

Сложилась устоявшаяся судебная практика в пользу интересов товарищества: суды взыскивают денежные средства с собственников, не являющихся членами, но пользующихся объектами их инфраструктуры⁶. Выход из членства не может свидетельствовать об отсутствии правовой связи между собственником и использованием им имущества, находящегося в общем пользовании⁷.

Также представляет интерес предлагаемый в законопроекте порядок использования имущества, не находящегося в долевой собственности собственников недвижимости. Владение и пользование таким имуществом предлагается осуществлять на основании соглашения, заключаемого между собственником и иными жителями поселка. При недостижении консенсуса относительно размера платы за пользование данный вопрос разрешается в судебном порядке. На сегодняшний день в таких спорах суды требуют от жителей коттеджей представлять средние рыночные цены на услуги, на которые, по мнению жителей, тарифы слишком высоки. Вместе с тем не представляется возможным избирательное оказание услуг в пределах общей инфраструктуры коттеджного поселка – в частности, оказание ряда услуг одним собственникам и неоказание их другим, необоснованно уклоняющимся от оплаты расходов⁸. В ст. 9 законопроекта предлагается устанавливать плату за пользование таким имуществом, а исчерпывающий перечень расходов, подлежащих возмещению собственниками в ходе использования имущества, не находящегося в долевой собственности, будет предусмотрен Правительством РФ.

Ключевым в данном вопросе является запрет изменения целевого назначения объектов, входящих в состав имущества, не находящегося в долевой собственности. Такие изменения на практике не допустят продажи и дальнейшей застройки аффилированными с застройщиками лицами земельных участков, на которых уже расположены детские и спортивные площадки, дороги и иные места общего пользования.

Важным представляется закрепление в законопроекте случаев, когда собственники недвижимости вправе инициировать процедуру проведения общего собрания собственников индивидуальных жилых домов и (или) земельных участков (ст. 17). Собрание может быть проведено при соблюдении следующих условий: если индивидуальные жилые дома расположены на смежных участках; в границах такой территории находится имущество, признаваемое имуществом общего пользования; собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных на смежных участках, принято решение о признании правового режима жилого комплекса.

Одной из слабых сторон законопроекта является возможность его ретроспективного действия, а именно: будут ли предлагаемые правила регулирования распространяться на существующие коттеджные поселки? При этом законодатель не предусматривает механизма преобразования права публичной собственности на него в долевую собственность владельцев объектов недвижимости в жилом комплексе. Также неясным остается вопрос об определении границ территории будущего жилого комплекса при отсутствии документации по планировке территории.

Исходя из изложенного, сложно не согласиться со своевременностью и назревшей необходимостью законопроекта. Надеемся, его принятие позволит решить большое количество проблем в части взаимодействия между собственниками объектов недвижимости и управляющими компаниями, а также иными собственниками объектов, используемых для удовлетворения потребностей всех жителей коттеджного поселка, повысить комфорт и удобство проживания, а также сделать право на жилище, гарантированное Конституцией, более доступным и реализуемым.