Обязанности хаус мастера в управляющей компании

Хаус-мастер

Проект «Хаус-мастер»

Хаус-мастер — короткое название профессии рабочего по комплексному обслуживанию зданий. Это специалист по техническому обслуживанию и мелкому ремонту зданий, как офисных, так и жилых. Занимается плотницкими, малярно-штукатурными, сантехническими и прочим работами.

Хаус-мастер похож на семейного врача, только «лечит» он не людей, а дом, его общее имущество и даже личное имущество собственников.

Такие специалисты остро необходимы в сфере ЖКХ. Во многих управляющих компаниях отдельно вызывают сантехника, отдельно — электрика, отдельно ищем того, кто согласится отремонтировать домофон… Но все эти работы может выполнять один человек. Таких специалистов можно нанять в сервисных компаниях, однако и в единицах управляющих компаниях дошли до такого сервиса.

В нашей управляющей компании от хаус-мастера требуется не только быть «мастеровитым», но самое главное — любить людей, и делать их проживание в многоквартирном доме комфортным. Хаус-мастер не проходит мимо неполадок, все замечает и тут же берется наладить: и выбоины в полах заливает, и лампочки вкручивает, и розетки меняет, и замки в почтовых ящиках ремонтирует, и за подвалами и чердаками следит. Причем на его совести — порядок сразу в нескольких домах.

В отличие от сантехников, которые часто меняют место работы, никого из жильцов не знают и высокого профессионализма и качества труда обычно не демонстрируют, у хаус-мастера отношение к работе такое, как будто он собственный дачный участок облагораживает или трудится в своем доме.

При всей своей универсальности хаус-мастер, конечно же, может справиться не со всеми системами в современных домах. Технически сложные работы передаются квалифицированным работникам узкой специальности. Вызвать подмогу может и сам хаус-мастер, если ситуация экстренная. Любая работа на постоянном месте получается у хаус-мастера гораздо лучше, чем когда эти работы выполняют каждый раз новые рабочие, так как он знает все особенности того или иного многоквартирного дома.

Хаус-мастер ежедневно обходит свои «владения», контролирует ситуацию на домах и составляет отчет, на основании которого планирует работы по мере их объема, материальных затрат, срочности, трудоемкости. В то же время и спрос у жильцов, и управляющей компании — всегда с одного человека, которого все прекрасно знают.

В нашей управляющей компании работают одни из самых квалифицированных специалистов, и это не громогласное заявление. Наши специалисты постоянно проходят повышение квалификации и участвуют в конкурсах различного масштаба. Так, например, в 2019 году представители нашей команды и, на сегодняшний день, хаус-мастера Алексей Потягалов и Андрей Мичурин одержали победу во всероссийском чемпионате «Лучший сантехник. Кубок России», который проходил в несколько этапов, заключительным был пятидневный финал в городе Челябинск.

Один
случай из рабочей жизни нашего хаус-мастера:

«В 9:40 утра доблестному хаус-мастеру Алексею Потягалову поступил звонок от жительницы дома. Женщина сообщила о том, что ее квартиру затапливает. Алексей, приняв звонок, незамедлительно выехал к женщине на помощь и, спустя всего 4 минуты был уже в квартире. Проведя тщательное обследование, он обнаружил, что в вышерасположенной квартире течет шланг унитаза. Всего за 10 минут он устранил течь, и получил множество благодарностей от жителей обеих квартир. А также конфетки и признание в любви от бабушки, которую затапливало.»

Каждый хаус-мастер в день получает десятки звонков, кроме этого, ещё берёт в работу до десяти заявок от диспетчера, кроме своих запланированных ранее.

Ниже перечень работ, выполняемые хаус-мастерами:

Техническое обслуживание внутридомовых систем теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения производить в соответствии с требованиями Постановления от 27 сентября 2003 года N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», Постановлением от 6 мая 2011 года N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»

Виды работ

Внутридомовые системы ЦО, ГВС, ХВС.

Визуальный осмотр трубопроводов, запорной и регулирующей арматуры, фланцевых, сварных и муфтовых соединений, воздухоотводящих устройств на предмет целостности, отсутствия коррозий, подтеканий, «свищей», наличия (состояния) теплоизоляции, надежности крепления к строительным конструкциям.

Проверка  положения запорной и регулирующей арматуры

Проверка отсутствия течи воды через сальниковые уплотнения запорно-регулирующей арматуры.

Очистка  запорно-регулирующей арматуры от пыли, грязи, ржавчины.

Замена (восстановление) поврежденной (отсутствующей) теплоизоляции

Замена уплотнительных прокладок в местах фланцевых соединений

Ремонт (замена) запорной и регулирующей арматуры (при необходимости с проведением сварочных работ)

Замена вышедших из строя автоматических воздухоотводчиков

Набивка (замена) сальниковых уплотнений запорной арматуры

Окраска трубопроводов

Ремонт (замена) участков трубопроводов длиной поврежденного участка не более 2-х п.м., при необходимости с проведением сварочных работ

Замена отводов, резьб, пр. фасонных частей трубопроводов, при необходимости с производством сварочных работ

Снятие показаний основных контрольно-измерительных приборов, характеризующих режим работы (давление, температура) тепловой сети и систем тепло-водоснабжения

Запись параметров работы систем в оперативный журнал

Снятие показаний общедомовых приборов учета (тепло-водоснабжения)

Проверка равномерности прогрева стояков и водяных отопительных приборов отопления в МОП

Удаления воздуха из систем ЦО и горячего водоснабжения

Проверка целостности манометров, термометров и соответствие их показаний реальным значениям контролируемых параметров

Проверка наличия и целостность пломб на узле учета тепла и на водомерных узлах

Очистка и промывка грязевых фильтров систем теплоснабжения, отопления и водоснабжения

Консервация/расконсервация поливочной системы

Промывка систем систем отопления

Проведение гидравлических испытаний избыточным давлением систем отопления и горячего водоснабжения на прочность и плотность оборудования

Восстановление (обновление) указателей узлов, трубопроводов, запорно-регулирующей арматуры, направлений потоков жидкости в соответствии с инструкцией Заказчика.

Системы водоотведения

Осмотр трубопроводов и фасонных частей хозяйственно-бытовой и ливневой канализации на предмет целостности, отсутствия течей, плотности соединений, плотности прилеганий креплений к трубопроводам и прочности креплений к строительным конструкциям, отсутствия контруклонов, отсутствия засоров и отложений на внутренних стенках трубопроводов

Осмотр трубопроводов изнутри телеметрическим способом на предмет засоров, отсутствия отложений на внутренних стенках.

Протяжка хомутов — креплений трубопроводов

Замена вышедших из строя и установка дополнительных хомутов — креплений трубопроводов

Устранение контруклонов, провисов горизонтальных участков трубопроводов, в т.ч. путем переборки отдельных участков

Замена уплотнительных колец в местах соединений трубопроводов

Устранение засоров трубопроводов, в т.ч. путем переборки отдельных участков

Замена участков трубопроводов при длине поврежденного участка не более 5-ти п.м.

Прочистка участков трубопроводов механизированным способом (механическая, гидродинамическая, пр.)

Техническое обслуживание и ремонт внутренних сетей электроснабжения, электроустановок производить в соответствии с требованиями ПУЭ (издание 7), СП 6.13130.2013,СП 76.13330.2011, Правилами технической эксплуатации электроустановок потребителей, утвержденных Приказом Минэнерго РФ от 13.01.2003 N 6.

Виды работ:

Внутренние сети электроснабжения,  электрическая проводка, квартирные распределительные щиты, щиты освещения, автоматические выключатели и  автоматы защиты

Укладка существующей электропроводки в гофрированные трубы и защитные короба

Установка (замена) замков в электрических распределительных щитах и щитах освещения

Внутренние сети электроснабжения, розетки и выключатели

Визуальный осмотр электроарматуры (вилок, розеток, выключателей, переключателей) на предмет целостности, отсутствия следов механического повреждения, нагрева и короткого замыкания (оплавления конструкций), отсутствия следов влаги и сырости на электроарматуре и вокруг нее.

Очистка электроарматуры от пыли и грязи

Установка (замена) электроарматуры (розеток, выключателей, переключателей), включая прокладку (замену) электропроводки к месту установки

Осветительные приборы и арматура

Осмотр осветительных приборов на предмет работоспособности, надежности крепления приборов и подвесов к конструктивным элементам, целостности корпуса, рассеивателя и отдельных элементов приборов, работоспособности ламп.

Очистка рассеивателей от пыли и грязи

Замена вышедших из строя электрических ламп

Ремонт осветительных приборов, включая замену рассеивателей, дросселей, стартеров, ЭПРА, патронов, резервных источников питания и внутренней электропроводки приборов.

Восстановление надежности крепления осветительных приборов и подвесов к конструктивным элементам.

Техническое обслуживание внутридомовых систем теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения производить в соответствии с требованиями Постановления от 27 сентября 2003 года N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», Постановлением от 6 мая 2011 года N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»

Виды работ

Оконные и дверные заполнения

Осмотр оконных и дверных конструкций (включая слуховые окна и жалюзи) на предмет наличия и целостности полотен, коробов, наличников, остекления, доводчиков, ручек, петлей, пр. фурнитуры.

Осмотр оконных и дверных конструкций (включая слуховые окна и жалюзи) после аварий, пожаров, стихийных бедствий на предмет наличия и целостности полотен, коробов, наличников, остекления, доводчиков, ручек, петлей, пр. фурнитуры с составлением дефектного акта с указанием причины повреждения

Ремонт (установка) деревянных, ПВХ, металлических оконных и дверных конструкций (включая слуховые окна и жалюзи), включая установку штапиков, уплотнителей, ручек, петлей, замков, пр. фурнитуры, доводчиков (пружин-доводчиков), регулировка притвора, укрепление оконных и дверных конструкций, восстановление целостности дверного полотна.

Замена личин в дверных замках.

Элементы внутренней отделки

Осмотр состояния элементов внутренней отделки полов, стен и потолков в МОПах, технических и специальных помещениях на предмет целостности отсутствия повреждений, трещин, отсутствия рисунков, «граффити», посторонних надписей.

Восстановление (ремонт) локальных повреждений элементов внутренней отделки потолков, стен, полов в МОП, технических и специальных помещениях, в т.ч. штукатурного (шпатлевочного, окрасочного) слоя, цементно-песчаной стяжки, покрытий из керамической плитки и керамогранита, фальш-потолка типа «Армстронг», реечного металлического и ПВХ потолка, перегородок и потолков из ГКЛ, при условии, если  объем одного локального повреждения не превышает 1-ого кв.м.

Прочие конструктивные и вспомогательные элементы

Осмотр состояния продухов технического подполья (закрытие при наступлении осенне- зимнего периода, открытие при наступлении весенне-летнего периода)

Ремонт (замена) жалюзийных решеток продухов техподполья (при наличии).

Может лампочку поменять, однако в электрощиток лезть не должен.

Практика закрепления за одним человеком ухода и обслуживания нескольких домов пришла к нам из Германии, но в отечественном исполнении работа хаус-мастера отличается от немецкой и используется не в полной мере. Поэтому требует совершенствования, в том числе и через изменение законодательных норм.

Обязанности по технологической карте

В Беларуси хаус-мастер — это рабочий по комплексному обслуживанию домов и зданий, а в Германии его обязанности более широкие. Нашего хаус-мастера жители могут и не видеть, когда все безукоризненно работает, однако при этом на нем большая ответственность, так как он осуществляет контроль технического состояния дома, работы электрооборудования, осматривает подъезды, подвалы, следит за соблюдением жилфонда.

— Он может устранить мелкие неполадки и сообщить, что нужно сделать еще, — пояснила Екатерина ГОРБАЧЕВА, директор учреждения дополнительного образования взрослых «Государственный центр повышения квалификации руководящих работников и специалистов «Жилком»:

— Если рассматривать понятие «хаус-мастер» в том виде, в каком оно пришло к нам из Германии, то этот специалист — мастер по дому. Однако у нас это именно рабочий по комплексному обслуживанию домов и зданий. За ним закреплен ряд домов, и его зона ответственности и перечень обязанностей отражены в технологической карте, разработанной РУП «Институт «Белжилпроект» Минжилкомхоза. Его обязанность — именно следить за состоянием жилья, чтобы все во время заменялось и досконально функционировало. В зависимости от года постройки дома, его серийности, от того, внесено ли здание в очередь на капремонт, и зависит специфика его работы.

Хаус-мастер может поменять лампочку, но никто не требует от него лазить в электрощиток, менять проводку или выполнять другие сложные работы по электробезопасности: для этого есть специалисты профильные. Если потек кран, хаус-мастер может остановить течь, но ремонтировать кран должен сантехник.

В задачу такого рабочего по дому входят очистка кровли и двора от наледи и снега, укрепление крыльца, козырьков над входами в подъезды, ограждений балконов и другое. Он также может заменить стекло в подъезде или выполнить небольшую окраску.

Один вместо пяти

Суть работы хаус-мастеров в Германии в том, что этот специалист является правой рукой управляющего недвижимостью (на них двоих приходится до 500 квартир). Потребителю не нужно выходить на уровень руководителя, так как он напрямую контактирует с хаус-мастером, рассказал Геннадий КАЛЕНОВ, исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости в Беларуси (МАМН), и объяснил, почему наши хаус-мастера не могут работать на все сто:

— То, что практика существования хаус-мастеров для обычных потребителей в Беларуси востребована и полезна, понимают на всех уровнях. Правда, потенциал самой идеи реализован в Беларуси процентов на 30, и это уже хорошо. Но есть возможности для совершенствования. Простыми организационными мерами, правильно пользуясь таким инструментом, как хаус-мастер, можно достичь гораздо больших результатов. Однако этому препятствуют правила, которые были установлены ранее. Согласно немецким стандартам, хаус-мастер должен выполнять большое количество работ. А по нашим законам это же должны делать 5—6 человек, и при всем желании руководители госорганизаций ЖКХ не могут нарушить трудовой кодекс и пользоваться потенциалом хаус-мастера в полной мере.

Действительно, раньше отдельные специалисты — маляры, плотники, сантехники, электрики, кровельщики — занимались каждый своим делом. В настоящее время такие мелкие работы выполняет один хаус-мастер.

— Хаус-мастер по большому счету не занимается ликвидацией результатов аварий, его задача скорее профилактическая — не допустить возникновения этих аварий. Если все же что-то случится, хаус-мастер должен оперативно отреагировать, оказать первую квалифицированную помощь. При этом никто не исключал из системы ЖКХ электриков, сантехников, плотников и других специалистов, которые должны иметь специальный допуск для проведения работ. Если понадобится, они выполнят свою часть, — подчеркнула Екатерина Горбачева.

С профессиональной «корочкой»

До сих пор хаус-мастеров готовили путем переподготовки уже готовых специалистов, которые работали по определенным рабочим специальностям. За 2—3 месяца они получали дополнительные навыки. С 2013 года такими образом только в Жилкоме переподготовлены около 1200 человек. В 2019 году в Минске состоится первый выпуск специалистов, которых готовят по специальности «рабочий по комплексному обслуживанию и ремонту зданий».

— Это будет комплексная профессия рабочей специальности, — подчеркнула директор учреждения дополнительного образования. — Учащиеся готовятся на уровне профессионально-технического трехлетнего образования после 9-го класса. Существует профессионально-технический стандарт, касающийся соответствующих учреждений образования. На нас он не распространяется, хотя мы с учетом этого стандарта в рамках своего учебного процесса пользуемся некоторыми нормами относительно формулировок и норм законодательства.

Геннадий Каленов уверен: соответствующее образование, раз его должны приобретать хаус-мастера, должно иметь и высшее руководство, чтобы лучше понимать, что требовать от комплексного рабочего:

— Чтобы не нанимать специализированную организацию и не платить большие деньги за выполнение работ, требующих точной специализации, наниматель в Германии находит умелого человека без специального обучения, то есть хаус-мастера. Самого же нанимателя, или управляющего недвижимостью, готовят три года (примерно половина обучения — учеба, половина — практика). У нас все наоборот: хаус-мастеру нужно специальное образование, а его руководителю такого не надо. Это недоразумение нужно устранить. Если хаус-мастера учат в колледже, то его руководитель тем более, независимо от того, работает ли он в госструктуре или товариществе собственников, по логике должен получить соответствующее образование. Тогда он будет досконально понимать обязанности хаус-мастера и сможет использовать его с максимальной пользой для населения. Тогда управляющий будет подбирать себе таких рабочих, которые будут его правой рукой и лицом организации.

5—10 минут в Германии, 2—3 часа — у нас

Столько требуется на ликвидацию аварийной ситуации в доме. Это происходит потому, что за рубежом хаус-мастер доступен круглосуточно и всегда находится на месте, а отечественная «аварийка» вынуждена не только остановить проблему, но и сразу устранить ее. В результате выезд на следующий срочный объект задерживается. В этом один из основных недостатков реализации системы работы хаус-мастеров в нашей стране, считает Геннадий Каленов.

— Простой пример. Скажем, заливает квартиру. Наш человек звонит в «аварийку» или службу 115. Чтобы предотвратить заливку и нанесение вреда, нужно перекрыть шаровой кран и устранить причину аварии. Второй шаг — избавление от самой проблемы, ремонт. В Германии хаус-мастер в любое время суток встает и идет перекрывать кран, тем самым останавливая нанесение вреда имуществу жителей. Утром приезжает ремонтная бригада и занимается ремонтом. В Беларуси после звонка в службу 115 заявка по электронной почте направляется в аварийную службу. Бригада из 2—3 человек направляется к месту аварии. Однако на прибытие ей иногда нужно 3—4 часа, поскольку заявок много, а служба вынуждена не только перекрыть воду, но и отремонтировать трубу, прежде чем ехать на следующее происшествие.

Пусть его научат!

Можно ли упростить проблему — сделать белорусского хаус-мастера доступным в любое время меньшими средствами? Чтобы жители могли, например, вместо звонка в аварийную службу звонить своему комплексному рабочему, чтобы он срочно «снял» проблему? Вот что отвечает директор МАМН:

— Можно просто сейчас, абсолютно ничего не меняя в законодательстве, наделить хаус-мастеров, которые идеально, гораздо лучше, чем аварийная служба, знают свои дома, обязанностями в случае аварии (в том числе и в нерабочее время) срочно ликвидировать саму причину проблемы, например, перекрывать тот же кран при заливке. В Германии вообще не существует журналов для регистрации времени появления и ухода с работы работников, никто не ведет учета рабочего времени: главное — результат. Если хаус-мастер работал в воскресенье на вверенном ему доме, то в понедельник он спокойно едет по своим делам, которыми должен заняться в выходной, но его подменяют другие. Действует принцип: если человек экономит деньги жителей, срочно устраняя причину порчи их имущества во время аварии, то и ему нужно создавать комфортные условия для работы, которые проявляются в некоторых отступлениях от рабочего графика. За 30 лет там никто не разочаровался в подобной работе института хаус-мастеров.

Но один специалист не может работать круглосуточно весь год. Значит, тогда хаус-мастеров должно быть как минимум два, чтобы соответствовать такому режиму?

— Если хаус-мастер заболел или ушел в отпуск, управляющий недвижимостью должен предусмотреть возможность его замены через взаимодействие с другими мастерами. Этому управляющих также учат на соответствующих курсах, где 1,5 года — это теория, и 1,5 — практика. В результате получается специалист, который знает, что делать, и умеет принимать правильные решения, — пояснил Геннадий Каленов.

Ирина СИДОРОК

zviazda.by

УТВЕРЖДАЮ:

_______________________________

[Наименование должности]

_______________________________

_______________________________

[Наименование организации]

_______________________________

_______________________/[Ф.И.О.]/

«______» _______________ 20___ г.

ДОЛЖНОСТНАЯ ИНСТРУКЦИЯ

Мастера жилищно-эксплуатационного участка (ЖЭУ)

1. Общие положения

1.1. Настоящая должностная инструкция определяет и регламентирует полномочия, функциональные и должностные обязанности, права и ответственность мастера жилищно-эксплуатационного участка (ЖЭУ) [Наименование организации в родительном падеже] (далее — Компания).

1.2. Мастер жилищно-эксплуатационного участка (ЖЭУ) назначается на должность и освобождается от должности в установленном действующим трудовым законодательством порядке приказом директора предприятия по представлению начальника ЖЭУ.

1.3. Мастер жилищно-эксплуатационного участка (ЖЭУ) подчиняется непосредственно начальнику жилищно-эксплуатационного участка (ЖЭУ).

1.4. Мастер жилищно-эксплуатационного участка (ЖЭУ) относится к категории руководителей и имеет в подчинении [наименование должностей подчиненных в дательном падеже].

1.5. На должность мастера жилищно-эксплуатационного участка (ЖЭУ) назначается лицо, имеющее:

• высшее техническое образование и стаж работы на производстве не менее одного года;
• или среднее специальное образование и стаж работы на производстве не менее трех лет.

1.6. Мастер жилищно-эксплуатационного участка (ЖЭУ) отвечает за:

• эффективное исполнение поручаемой ему работы;
• соблюдение требований исполнительской, трудовой и технологической дисциплины;
• сохранность находящихся у него на хранении (ставших ему известными) документов (сведений), содержащих (составляющих) коммерческую тайну организации.

1.7. Мастер жилищно-эксплуатационного участка (ЖЭУ) должен знать:

• постановления, распоряжения, приказы, нормативные документы и руководящие материалы вышестоящих и других органов, касающиеся деятельности жилищного фонда предприятия;
• правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда;
• основы экономики, организации труда и управления;
• основы трудового законодательства Российской Федерации;
• правила и нормы охраны труда. производственной санитарии и противопожарной защиты.

1.8. Мастер жилищно-эксплуатационного участка (ЖЭУ) в своей деятельности руководствуется:

• локальными актами и организационно-распорядительными документами Компании;
• правилами внутреннего трудового распорядка;
• правилами охраны труда и техники безопасности, обеспечения производственной санитарии и противопожарной защиты;
• указаниями, приказаниями, решениями и поручениями непосредственного руководителя;
• настоящей должностной инструкцией.

1.9. В период временного отсутствия мастера жилищно-эксплуатационного участка (ЖЭУ) его обязанности возлагаются на [наименование должности заместителя].

2. Должностные обязанности

Мастер жилищно-эксплуатационного участка (ЖЭУ) выполняет следующие должностные обязанности:

2.1. Осуществляет руководство возглавляемым подразделением по сохранности и текущему ремонту, и содержанию жилищного фонда ЖЭУ в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации, обеспечивает бесперебойную работу оборудования и устройств в жилых домах, надлежащее содержание элементов внешнего благоустройства, соблюдение санитарно – технических и противопожарных правил.

2.2. Обеспечивает рабочих необходимыми материалами, контролирует их экономное расходование, устраняет причины нарушения хода производства работ.

2.3. Обеспечивает и осуществляет ежедневный контроль за соблюдением рабочими производственной и трудовой дисциплины, строгое выполнение ими правил и норм по охране труда, техники безопасности и производственной санитарии, противопожарной безопасности.

2.4. Контролирует выполнения ремонтных работ по заявкам жильцов.

2.5. Проводит профилактический осмотр квартир и зданий , проводит работу с общественностью и старшими по домам по обеспечению сохранности жилищного фонда, охране зелёных насаждений , привлекает жильцов к благоустройству дворовых территорий, детских и спортивных площадок, проведение массовых субботников.

2.6. Составляет сметы текущего ремонта зданий, акты на повреждение имущества собственников и нанимателей жилых помещений по независимым на то причинам.

2.7. Производит все виды производственных инструктажей рабочих.

2.8. Своевременно подготавливает производство, выдаёт наряд-задание рабочим на производство работ, контролирует соблюдение технологических процессов, оперативно выявляет и   устраняет причины их нарушения, проверяет качество выполняемых работ.

2.9. Содействует развитию совмещения профессий, расширению зон обслуживания, организует работу по повышению квалификации и профессионального мастерства рабочих и бригадиров, принимает участие в тарификации работ и присвоении квалификационных разрядов рабочим участка.

2.10. Представляет предложения о поощрении отличившихся рабочих участка или привлечения к дисциплинарной ответственности за нарушения производственной и трудовой дисциплины, применения при необходимости мер материального воздействия, проводит воспитательную работу в коллективе.

В случае служебной необходимости мастер жилищно-эксплуатационного участка (ЖЭУ) может привлекаться к выполнению своих должностных обязанностей сверхурочно, в порядке, предусмотренном положениями федерального законодательства о труде.

3. Права

Мастер жилищно-эксплуатационного участка (ЖЭУ) имеет право:

3.1. Знакомится с проектами решений руководства предприятия, касающиеся жилищного фонда ЖЭУ.

3.2. Участвовать в обсуждении вопросов, касающихся исполняемых им должностных обязанностей.

3.3. Вносить на рассмотрение руководства ЖЭУ предложения по улучшению обслуживания жилищного фонда.

3.4. Подписывать и визировать документы в пределах своей компетенции.

3.5. Вносить предложения о поощрении отличившихся работников, наложении взысканий на нарушителей производственной и трудовой дисциплины.

3.6. Требовать от руководства предприятия оказания содействия в исполнении своих должностных обязанностей и реализации прав.

4. Ответственность и оценка деятельности

4.1. Мастер жилищно-эксплуатационного участка (ЖЭУ) несет административную, дисциплинарную и материальную (а в отдельных случаях, предусмотренных законодательством РФ, — и уголовную) ответственность за:

4.1.1. Невыполнение или ненадлежащее выполнение служебных указаний непосредственного руководителя.

4.1.2. Невыполнение или ненадлежащее выполнение своих трудовых функций и порученных ему задач.

4.1.3. Неправомерное использование предоставленных служебных полномочий, а также использование их в личных целях.

4.1.4. Недостоверную информацию о состоянии выполнения порученной ему работы.

4.1.5. Непринятие мер по пресечению выявленных нарушений правил техники безопасности, противопожарных и других правил, создающих угрозу деятельности предприятия и его работникам.

4.1.6. Не обеспечение соблюдения трудовой дисциплины.

4.2. Оценка работы мастера жилищно-эксплуатационного участка (ЖЭУ) осуществляется:

4.2.1. Непосредственным руководителем — регулярно, в процессе повседневного осуществления работником своих трудовых функций.

4.2.2. Аттестационной комиссией предприятия — периодически, но не реже 1 раза в два года на основании документированных итогов работы за оценочный период.

4.3. Основным критерием оценки работы мастера жилищно-эксплуатационного участка (ЖЭУ) является качество, полнота и своевременность выполнения им задач, предусмотренных настоящей инструкцией.

5. Условия работы

5.1. Режим работы мастера жилищно-эксплуатационного участка (ЖЭУ) определяется в соответствии с правилами внутреннего трудового распорядка, установленными в Компании.

5.2. В связи с производственной необходимостью мастера жилищно-эксплуатационного участка (ЖЭУ) обязан выезжать в служебные командировки (в том числе местного значения).

5.3. В связи с производственной необходимостью мастеру жилищно-эксплуатационного участка (ЖЭУ) для осуществления его трудовых функций может предоставляться служебный автотранспорт.

6. Право подписи

6.1. Мастеру жилищно-эксплуатационного участка (ЖЭУ) для обеспечения его деятельности предоставляется право подписи организационно-распорядительных документов по вопросам, входящим в его функциональные обязанности.

С инструкцией ознакомлен ___________/____________/ «____» _______ 20__ г.

(подпись)

В последнее время это немецкое слово «хаусмастер» очень часто стало звучать в Беларуси. Хаусмастерами почему-то стали называть «рабочих по комплексному обслуживанию и ремонту зданий и сооружений», состоящих в штате ЖЭСов и других организаций системы Минжилкомхоза. Но это совершенно разные профессии, хотя и очень важные.  Причем в Германии даже не существует профессии «хаусмастер», это скорее должность, для которой не нужно специального образования. Но первый человек, к которому обращаются немцы в случае любых проблем в доме или во дворе, — это хаусмастер, и без него не обходится ни одно совместное домовладение.

В чем основные идеи массового привлечения хаусмастеров для эксплуатации жилья в Германии? Хаусмастер — это правая рука управляющего, менеджер на месте, мастер по дому. Главное — не требуется привлечения самых разных специалистов для выполнения мелких работ, не требующих высокой квалификации.

Ведь у специалиста высокой квалификации соответственно и большая зарплата. Например, зачем высококвалифицированному электрику, который разбирается в электрических схемах и решает самые сложные задачи, поручать … менять лампочки в подъездах? Эту работу может выполнить практически любой человек и за гораздо меньшую оплату. Вот хаусмастер и выполняет до 85 видов работ, подменяя целый штат специалистов и экономя деньги собственникам жилья. Но — в электрощитовую хаусмастер не пойдет, так как это опасно и может привести к серьезной аварии, данная работа как раз — для высококвалифицированных электриков. У хаусмастера нет в подчинении никого, он находится внизу с точки зрения служебной карьеры. Это, как правило, мужчина со средним специальным образованием (например, плотник или электрик), чаще среднего возраста, отличающийся хозяйственностью, коммуникабельностью и умением вести диалог с жильцами многоэтажек. Умение общаться с владельцами квартир еще не сформировано у совсем молодых людей, а выполнение некоторых работ (например, осмотр кровли дома) подчас вызывает трудности у пожилых людей. Поэтому средний возраст успешных мастеров составляет 40 – 45 лет. Ценны не только его руки, но и знания, и образ мышления.

Хороший хаусмастер должен свою работу любить, ценить свой дом, уважать людей, в нем живущих. И хотя хаусмастеров никто не готовит, за десятилетия их деятельности сформировалась целая «гильдия», члены которой чувствуют свое призвание и часто передают свои навыки по наследству. Это облегчает поиск таких работников. Утверждение хаусмастера происходит на общем собрании собственников, причем на конкурсной основе. Уволить его также можно только решением собрания. Хороший опытный специалист всегда пользуется спросом на рынке. Если хаусмастер заболел или собирается в очередной отпуск, то управляющий находит ему временную замену. Иногда рабочий день хаусмастера превышает установленные нормативы, но это особенность работы.

Хаусмастера получают зарплату либо в совместных домовладениях (нанимателем являются все собственники квартир), либо в управляющих и сервисных компаниях. Если хаусмастер со стажем в десяток лет живет в том же доме, который он обслуживает, — его становится более эффективной и удобной, и он экономит жильцам кучу денег, так как хорошо чувствует дом, предупреждая аварии и дополнительные расходы. Все жильцы, в свою очередь, знают этого человека и могут обратиться к нему за помощью в любое время. В случае чрезвычайной ситуации (например, затопления), хаусмастер всегда на месте и может перекрыть воду даже в 2 часа ночи. Кстати, в Германии отсутствует аварийная служба, и в целях экономии обязанности аварийки выполняет хаусмастер.

Товарищество собственников квартир не только решает, какую зарплату оно готово платить хаусмастеру, но и может сменить его по своему желанию. Основное преимущество, обеспечивающее высокую эффективность работы хаусмастера заключается в том, что один человек знает все здание, инженерные конструкции, систему отопления, систему водоснабжения и водоотведения, отвечает за двери, кладовки, гаражи — за всё, до каждого болтика. Между рабочими по комплексному ремонту ЖЭСа и хаусмастерами существует принципиальная разница.

Хаусмастер осуществляет контроль за общим состоянием недвижимости и внешних сооружений, плотностью напорного водопровода, кранов и вентилей, уборкой здания и дворовой территории, проверяет работу отопительной системы, лифтов. Он осуществляет уход за зданием и прилегающей территорией, замену фильтров в вентиляционных и водопроводных системах, ламп накаливания и люминесцентных ламп в подъездах, лестничных пролетах и выполняет еще множество работ, связанных с самим зданием. Как видим, он обслуживает все здание, за исключением частных квартир. Более того, если к нему обратится собственник с просьбой выполнить работы в квартире, хаусмастер обязан отказать ему и объяснить, что в его обязанности это не входит, для этого есть специализированные фирмы. За тайные сделки с жильцами хаусмастер подлежит немедленному увольнению. То есть он не делает платный ремонт внутри квартир, он следит за состоянием дома в целом.

Хаусмастер имеет право раз в год по договоренности с жильцами делать обход квартир для проверки целостности проходящих через них инженерных и других систем. Если хаусмастер чувствует, что его квалификации недостаточно в некоторых вопросах, он имеет право привлекать к обходу других специалистов.

К задачам рабочих ЖЭСов, кроме задач обслуживания зданий, обязательно входит также и работа внутри квартир — оказание платных услуг населению. При этом рабочие обязаны выполнять и неквалифицированные работы (замена ламп, мелкий ремонт светильников), и высококвалифицированные, например, ремонт электрощитовых. Но это неправильно и экономически нецелесообразно, или, как говорят немцы, непрофессионально.

 Из истории наших стран видно, почему по-разному сложились системы обслуживания зданий. В Германии складывались поколения хаусмастеров, и обслуживание данного объекта переходило от отца к сыну, а жена хаусмастера часто осуществляла, например, уборку лестниц, подъезда и прилегающей территории, ухаживала за садом, косила и поливала газоны, выращивала цветы, оформляла живую изгородь. Такой вариант собственниками только приветствуется. Считается, что если супруги работают сообща, то они пришли надолго и будут выполнять обязанности добросовестно.

В Беларуси такое не принято. Многоквартирные дома всегда обслуживали государственные организации со штатом специалистов согласно стандартам времен СССР. А жаль!

Так, например, не менее одного раза в неделю хаусмастер обязан проводить консультации для жителей дома по вопросам эксплуатации здания. Для них он первый советчик. Прямой обязанностью хаусмастера является выслушивание всех просьб и пожеланий людей, причем даже личного характера, и в этом никаких ограничений не предусмотрено. А вот при возникновении аварийной ситуации обязанности хаусмастера расписаны досконально. От него требуется оперативно определить масштаб ущерба, постараться его минимизировать. К примеру, при затоплении квартиры — перекрыть стояк и вызвать ремонтников, проконтролировать их работу, обо всех случаях обязательно нужно проинформировать управляющего. Если в здании необходимо провести

значительный ремонт, то хаусмастер должен проанализировать предложения, изучить ценовой вопрос. При необходимости он имеет право пригласить профессиональных оценщиков. В данном случае хаусмастер выступает и как рабочий, и как менеджер. На него могут возлагаться и обязанности по сбору арендной платы. Он должен совершать обходы и производить тщательные осмотры квартир в присутствии арендатора, покидающего жилье или желающего вселиться в квартиру, составлять соответствующие протоколы и договоры аренды.

ТРАДИЦИОННЫЕ ЗАДАЧИ ХАУСМАСТЕРА:

1. Надзор

• Контроль за общим состоянием жилого дома и внешних сооружений, включая внешние замки.
• Контроль за состоянием гаражей, включая подземные гаражи.
• Проверка работы отопительный системы (обслуживание, выпуск воздуха, заполнение водой, проверка соответствия стандарта м).
• Контроль за состоянием лифта.
• Курьерская служба — осуществление покупок, в т. ч. закупок материалов для совместного домовладения.
• Контроль за соблюдением правил внутреннего распорядка порядком.
• Проверка аварийных выходов, аварийного освещения и предупредительных надписей.
• Контроль за соблюдением сроков перепроверки противопожарной системы.
• Контроль за плотностью напорного водопровода, кранов и вентилей.

1. Уход за зданием и территорией

• Работы по уборке подъездов, влажной уборке подъездов.
• Уход за садом и прилегающей территорией (косьба и полив газонов, удаление сорняков, оформление живой изгороди, полив цветов).
• Уборка мусора (очистка мусорных баков — служба уборки мусора).
• Зимняя служба уборки (уборка снега, посыпка противогололедной смесью).
• Освобождение от хлама и мусора чердака и иных помещений,
• вывоз негабаритного мусора.
• Очистка канав, канализационных решеток и водоприемных отверстий.
• Замена фильтров в вентиляционных и водопроводных системах.
• Борьба с вредителями (крысы, мыши, насекомые).
• Очистка водосточных желобов.

1. Ремонт

• Замена прокладок в водопроводной арматуре.
• Устранение функциональных неисправностей в дверных замках (замена цилиндров замков).
• Замена ламп накаливания и люминесцентных ламп.
• Установка и замена мебельной фурнитуры.
• Устранение/шпатлевание повреждений в стене.
• Мелкий ремонт сухих поверхностей стен.
• Мелкие малярные работы/лакокрасочные работы.
• Смазывание маслом дверных петель.
•  

1. Обязанности, выполняемые в чрезвычайных обстоятельствах

• При разрыве водопроводной трубы, закупорке канализации,
• отключении электричества и в прочих чрезвычайных ситуациях
• необходимо немедленно устранить опасность, даже если она возникла вне рабочего времени (например, перекрыть воду).
• При возникновении ущерба необходимо проинформировать сотрудников домоуправления.
• Срочный ремонт должен выполняться безотлагательно в случае, если промедление представляет опасность.

1. Прочие задачи

• Оказание помощи другим специалистам в ходе проведения оценки состояния здания и ремонта.
• Проверка договоров о техническом обслуживании, если таковые
• имеются, а также оценка качества работ по техническому обслуживанию.
• Прием арендной платы за квартиру (в случае оплаты наличными).
• Осмотр квартиры совместно с потенциальными съемщиками жилья.
• Процедура передачи квартиры в пользование съемщику жилья.
• Прием и передача ключей при смене съемщика жилья.
• Процедура приема квартиры при окончании срока аренды.
• Заказ специалистов по выполнению ремонтных работ (стоимостью до определенной суммы) и контроль за их выполнением.
• Снятие показаний общедомовых приборов учета.

В конечном счете главным документом, регламентирующим деятельность хаусмастера, является перечень работ и услуг, а также трудовой договор, подписанный нанимателем, то есть товариществом собственников квартир, и работником, то есть хаусмастером. Данные документы являются основой для принятия решений относительно выполнения тех или иных задач.

Интересный факт: в районе компактной застройки Берлина Марцан-Хеллерсдорф один хаус-майстер обслуживает до десяти 86-квартир жилых домов! Незаменимый работник для наших, белорусских, совместных домовладений, не правда ли? Но чтобы произошли серьезные изменения в управлении совместными домовладениями и у нас появились настоящие хаусмастера, наши граждане должны по-другому относиться к своим многоэтажкам. Для примера, влажная уборка в немецких подъездах осуществляется с такой же периодичностью, как в Беларуси (один раз в две недели), но при этом там практически никто не мусорит, хаусмастеру для мытья лестниц требуется минимум времени, и в подъезде всегда чисто. Если относиться к своим подъездам, как к враждебной территории, то никакие хаусмастера не изменят ситуацию — мы можем осуществить изменения только все вместе.

Чтобы не упасть в грязь лицом после дебюта Паши в роли заботливой няни (скажу честно: сама бы не справилась) и эффектных полетов Ани, выбираю профессию не менее сложную и ответственную. На этот раз местом моей дислокации становятся подъезды и подвалы, а главными инструментами — гаечный ключ и отвертка. Ведь корреспондент агентства «Минск-Новости» перевоплощается в хаус-мастера.

Что ждет новичка хаус-мастера?

Как показал небогатый опыт перевоплощений, моя натура тяготеет именно к рабочим специальностям. Раз за разом и спецовки подозрительно становятся все больше к лицу. То ли так хорошо вживаюсь в роль, то ли физический труд настолько облагораживает. Кстати, его на долю хорошего хаус-мастера выпадает немало. Ведь это и сантехник, и электрик, и столяр в одном лице. Такой себе универсальный специалист.

— Первая часть — бытовые заявки. Работа разная: начиная с того, что соседи залили, заканчивая установкой выключателя. Но чаще всего вызывают по сантехнике. У хаус-мастеров есть ограничения по каждому из направлений: мы больше занимаемся профилактикой, а серьезные проблемы и аварийные ситуации решают уже профильные специалисты, — рассказывает рабочий по комплексному обслуживанию зданий и сооружений КУП ЖЭУ № 3 Заводского района г. Минска Виталий Лапицкий. — Больше времени занимает техническое обслуживание домов. Это снятие показаний, слив стояка, замена вентиля…

В какой-то момент от перечисления обязанностей голова пошла кругом: к такому жизнь меня точно не готовила. Сразу представляются жуткие картины сидения в темном неприятно пахнущем подвале с бегающими крысами… Не подумайте, я совсем не белоручка, да и крысы — существа довольно милые, просто фантазия разыгралась не на шутку.

Во время разговора становится понятно, что кроме подвала путей отступления у меня нет. Куда этого доморощенного хаус-мастера в квартиру пускать? В доме если было просто не очень, то станет совсем плохо. Да и какой нормальный хозяин доверит своего дорогущего белого друга или немецкий смеситель человеку, который болт от самореза не отличит. Чтобы грех на душу не брать и не подставлять работников ЖКХ под шквал звонков разгневанных жителей, отправляемся подальше от чужих глаз — в теплоузел.

Берегите голову и… нервы

Перед входом в подвал мой образ дополняется элегантным и практичным аксессуаром — налобным фонариком. Закрепить приспособление на голове оказалось той еще задачей: резинка предательски скользила по волосам и сползала, отчего прическа стала похожей на ту, что в журналах сопровождает надпись: «Легкая небрежность». Но разве настоящих профессионалов это волнует?

Благодаря фонарику я стала похожа на настоящего шахтера (а вот и идея для следующего перевоплощения!). Сразу представляю, как буду пробираться через узкие проемы в кромешной тьме и бороться с только что возникшей клаустрофобией. Но мои мечты рухнули, когда мы зашли в просторное помещение, пускай и с низкими потолками. Зато со светом и совсем без крыс.

А еще, ступив через порог, ноги утопают в мягком песочке, а неподалеку слышится шум воды из труб (читать: морского прибоя). Чем не курорт? Если укротить богатую фантазию и отбросить мечты об отпуске, место все-таки не из самых приятных. Больше похоже на катакомбы, в которых только от конца света с коронавирусом прятаться.

Чтобы беспрепятственно передвигаться здесь, вы должен быть ростом где-то 140–150 см. А вот если вымахали побольше, дела плохи: готовьтесь хорошенько пригибаться и периодически биться головой о трубы. Меня эта участь пару раз постигла! Зато сразу перестаешь зевать и витать в облаках: мы тут по делу. Какому? Сейчас расскажет хаус-мастер.

— Поступила заявка от жильца, что в квартире плохо греют батареи. Мы обязаны отреагировать. Идемте в теплоузел, проверим показания.

Среди десятков всевозможных приборов и градусников Виталий специально для меня указал на те, на которые нужно смотреть. Дальше действую по наработанной схеме: узнав номер квартиры, вычислила, какой контур ее обогревает, посмотрела показания давления и температуры (почти сама!).

В итоге выяснили: проблемы нет. Параллельно я умудрилась вымазаться в масло. Кто же знал, что градусники в них держат? Зато сразу видимость работы есть: чистой выходить как-то несолидно.

— А что же вы в перчатках не работаете?

— Тут как кому нравится. Мне без них комфортнее. Жаль, для вас пары не найдется, не взял с собой.

Учитывая, сколько всего в теплоузле надо крутить-вертеть, перчатки тут и правда ни к чему. Да и не испугать нас грязью и пылью. Не на тех напали. В общем, проблему жильцов, которой и не было, мы решили. Можно сообщать диспетчеру.

— Иногда люди окна открывают дома, им становится холодно. Тогда дают заявку, что у них плохо греют батареи. Но проверить-то все равно нужно.

Почти как супергерой

На этом задачи хаус-мастера на сегодня не заканчиваются. Чтобы отопление было стабильным, надо держать в чистоте фильтр. Им и займемся.

— Чтобы его прочистить, нужно определить контур. Выбираем нужный и смотрим на блок управления. Насос останавливаем, перекрываем подачу, откручиваем фильтр и промываем проточной водой. Потом повторяем процесс в обратном порядке. Все понятно?

Клапаны, контуры, блоки какие-то… Кажется, в этот момент в моей голове сидит обезьянка с тарелками-бубнами из популярного мема и зловеще посмеивается надо мной. Но, как говорится, аппетит приходит во время еды, поэтому я утвердительно киваю и начинаю работу. В процессе освою.

Первой моей жертвой становится вентиль.

— В эту сторону? Ой, что-то не крутится… Не туда, наверное.

В этот момент я вспомнила первые уроки обучения в автошколе — реплики один в один. Но если даже с коробкой передач справилась, то у несчастного вентиля просто нет шансов.

Он и правда поддается, а мой сопровождающий уже подает мне ключ, чтобы я раскрутила крепление. Такой инструмент я, конечно, видела, но пользоваться им как-то не доводилось. Пару раз ключ соскочил, но дальше все пошло как по маслу. Не это ли задатки профессионала прорываются?

Достаем виновника сего действа — загрязненный фильтр. Казалось бы, обычный налет, а он может ухудшать циркуляцию воды. В таком виде мы его оставить не можем.

Мой сопровождающий даже выразил сомнение, что я полезу мыть грязную деталь. Но это он меня просто не знает — через минуту фильтр от магазинного не отличишь.

— Только чуть-чуть кран открывайте. Там давление большое, может… — дальше слов Виталия я не слышала, шум воды, полившейся сплошным потоком, буквально оглушил.

Стоит ли говорить, что я устроила настоящий потоп и намочила рукава до локтя. Но в итоге меня даже похвалили за старание. Скажу нескромно, но с легкой руки хорошей хозяйки деталь даже стала немного поблескивать. Ну еще бы, опыта в отмывании кастрюль и сковородок у женщин явно побольше.

Чувствую себя супергероем, который только что спас целый минский дом от замерзания в суровые зимы. Остались мелочи: собрать все обратно и запустить систему.

— С большего неплохо закрутили, — пытается не сбить мой азарт хаус-мастер, переделывая за мной всю работу. — Но тут физическая сила важна: раскрутить, поджать, слить.

У него на весь процесс в среднем уходит минут 5, у меня — около 10. Но с учетом фотосъемки! Для начала результат отличный.

Вошла во вкус

Выходя из теплоузла, замечаю, что замок на входной двери держится слабо: вот-вот винтики (кажется, так они называются) выпадут.

— Может еще и замок починим напоследок?

— Давайте, если хотите. У нас любителей их ломать хватает. Дети в основном расшатывают, — поясняет явно опешивший от моей инициативы Виталий.

И вот уже я довольная подкручиваю винты в замке. Силенок хватило не на все, но не без помощи моего сопровождающего теперь теплоузел под защитой.

— А может, в подъездах еще работа для меня найдется? — с горящими глазами спрашиваю я.

Так захотелось еще что-нибудь полезное сделать. Но тут меня ждал облом. Как рассказал В. Лапицкий, в подъездах хаус-мастера почти ничего не делают.

— Из базовых вызовов — открыть окно в подъезде, например. А потом закрыть. И такую работу выполняем, что делать. Но по факту там нам делать нечего.

Только выйдя из подвала, увидела, что превратилась в настоящего трубочиста. (Вот и еще один вариант для смены профессии нарисовался. Страшно представить, какой я могу оттуда вернуться.) Ведь после работы хаус-мастером мои ботинки были похожи на те, что люди выставляют у мусорных баков в надежде, что они хоть кому-нибудь пригодятся. В общем, показавшийся изначально белым песочек в теплоузле в реальности не такой уж белый — отмывать пришлось долго.

P. S. Скажу честно, мнение о профессии хаус-мастера изменилось в корне. В моих представлениях вальяжный человек днями покуривает у себя в каморке сигару и хорошо если один раз за день выйдет лампочку бабушке в квартире вкрутить. А оказалось, тут беготни на целый день. К тому же надо неплохо разбираться в сотнях показателей, орудовать десятками инструментов, да и вообще быть сильным. У большинства девушек, как и у меня, по всем этим фронтам беда. Так что сдаюсь: до хаус-мастерицы мне далеко. По крайней мере пока.

Фото Павла Русака