Обслуживающая компания коттеджного поселка

Управляющая организация — не только обязательный элемент коттеджного поселка премиального уровня, а в первую очередь показатель ответственности застройщика перед своими покупателями. Кусок земли и коммуникации — это лишь минимум. Для комфортной жизнь в загородном доме требуется управляющая компания, которая возьмет на себя не только обслуживание общей территории и коммуникаций, но и удовлетворение нужд и потребностей домовладельцев.

Естественно наличие хорошей управляющей организации в коттеджном поселке является неоспоримым конкурентным преимуществом.

Мы же вам расскажем о том, как эту компанию создать.

Управляющая организация обязана приносить собственникам реальную пользу. Создается она с целью формирования единого заказчика перед поставщиками и подрядчиками и действует в качестве представителя собственников. Управляющая организация станет единым исполнителем перед собственниками, станет представителем поставщиков и подрядчиков различных работ и услуг. Собственнику домовладения не нужно заботиться о том, кого выбрать для выполнения работ, достаточно будет обратиться в управляющую организацию.

Качество, разнообразие, количество услуг — залог хорошей репутации управляющей организации. Мы остановились на двух вариантах вида управления:

1. Управляющая организация самостоятельно проводит весь основной объем работ (вывоз мусора, уборка газонов, ремонтные работы и т. д.).
2. Управляющая организация, с узким кругом специалистов. Специалисты отбирают исполнителей, оценивают их работу, осуществляют контроль качества работ, занимаются сбором платежей.

ОРГАНИЗАЦИОННАЯ ФОРМА УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ

Исходя из анализа рынка коттеджных поселков управляющая организация, как правило, является дочкой организации-подрядчика и организуется в форме общества с ограниченной ответственностью. Управляющие организации в многоквартирных домах организуются также в форме ООО. В связи с чем очевидным выбором организационно-правовой формы будет общество с ограниченной ответственностью.

ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ

Деятельность управляющей организации в коттеджных поселках на данный момент законодательно не урегулирована и в случае создания коттеджного поселка с малоэтажными индивидуальными жилыми домами получать лицензию необязательно.

Если в коттеджном поселке кроме малоэтажных индивидуальных домов будут и многоэтажные, многоквартирные жилые дома — необходимо получить лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами.

Для получения лицензии необходимо составить заявление в соответствии с частью 1 статьи 13 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»   и предоставить его в лицензирующий орган. Лицензионные требования содержит Глава 19 Жилищного Кодекса РФ.

Одним важным требованием является наличие должностного лица с квалификационным аттестатом. Для получения такого квалификационного аттестата необходимо сдать экзамен. Сам экзамен состоит из 200 вопросов, перечень которых находится в открытом доступе. Поэтому, прежде чем подавать заявление нужно получить квалификационный аттестат.

КАК ОФОРМИТЬ ОТНОШЕНИЯ С БУДУЩИМИ СОБСТВЕННИКАМИ?

Если есть и многоквартирные и малоэтажные жилые дома возникает два вида взаимоотношений между управляющей организацией и собственниками.

1. Управляющая организация – Домовладение;
2. Управляющая организация – Многоквартирный жилой дом.

Как правило застройщик, заказчик и подрядчик являются фактически одним и тем же лицом и соответственно общее имущество после застройки будет находиться в собственности у этого лица. В домовладениях взаимоотношения лучше оформлять, заключая договор управления с каждым собственником по-отдельности. В многоквартирном жилом доме порядок договорных отношений регламентируется законом, и в этом случае следует действовать в соответствии с ним.

Действуем следующим образом:

1. Создаем ТСЖ многоквартирного жилого дома и оформляем договор управления между нашей управляющей организацией и ТСЖ;
2. Заключаем договор управления с каждым собственником малоэтажных жилых домов;

При приобретении земельного участка собственник получает определенную часть общего имущества. Общее имущество будет передано застройщиком на баланс управляющей организации. Она будет производить обслуживание и ремонт имущества.

Заключая договор, собственник обязуется оплачивать содержание, обслуживание и текущий ремонт. Плата с собственника земельного участка взымается пропорционально его доле в общем имуществе.

В договоре управления описывается:

перечень общего имущества и порядок определения доли общего имущества у конкретного домовладельца (пропорционально отношению общего количества общего имущества к доле конкретного собственника земельного участка);

Управляющая организация заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями. После заключения договора поставки ресурсов управляющая организация выставляет счета (проекты договоров разработаны Минстроем и есть в общем доступе в сети интернет). Сбор денежных средств за электричество, газ, воду, канализацию по договору происходит на основании показаний счетчиков.

Работа управляющей организации на примере покоса травы.

Между управляющей организацией и собственником домовладения заключен договор управления. По договору управления управляющая организация обязана оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества и обслуживанию общей территории, в том числе осуществлять покос травы. Собственник участка нуждается в покосе травы на территории домовладения, которая обслуживается самим собственником и не входит в предмет договора. Для этого он звонит в управляющую организацию и просит осуществить покос травы на территории домовладения. Управляющая организация ставит задачу штатному рабочему, обычно осуществляющему покос травы и оказывает услугу собственнику домовладения. По результатам покоса травы собственник домовладения оплачивает оказанную услугу на основании акта выполненных работ.

В случае возникновения нестандартных запросов возможно заключение договоров подряда между управляющей организацией и сторонней организацией, и контроль за выполнением работ подрядчиком.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ПРОЕКТЫ ДЛЯ КОТТЕДЖНОГО ПОСЕЛКА

• Магазин, мини-маркет;
• Строительство;
• Кафе или ресторан;
• Аптека;
• Фитнесс клуб;
• Транспортное сообщение (автобусы, маршрутные такси);
• Строительство домов под сдачу в аренду.

ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ РАЗРАБОТКИ ДОКУМЕНТОВ:

• Пакет документов для регистрации юридического лица;
• Договор управления домовладением;
• Договор управления многоквартирным домом;
• Правила проживания в коттеджном поселке;
• Правила пользования объектами инфраструктуры коттеджного поселка и Инженерными сетями Поселка;
• Правила производства строительно-монтажных работ;
• Стоимость работ и услуг по содержанию многоквартирного дома (приложение к договору управления);
• Проекты договоров с ресурсоснабжающими организациями (газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение).

Специалисты правового партнерства «Ефимов и партнеры» готовы сопроводить как создание управляющей компании, так и ее функционирование на весь срок.

В основном я занимаюсь налоговыми исследованиями и контролируемыми иностранными компаниями, но я также увлекаюсь антикризисным управлением коттеджных поселком. Моя команда помогает управляющим компаниям в коттеджных поселках преодолеть кризисы, найти и устранить слабые места в работе эксплуатационной команде. Я изучаю и стараюсь использовать опыт команды Уоррена Баффета. Он уже давно не только контролирует банки и промышленные компании, но и активно занимается недвижимостью.

Предыстория событий

Директор одной из управляющих компаний забил тревогу. Бухгалтер сам себя уволил. Некому рассчитывать плату за обслуживание и выставлять счета жителям поселка. При этом работник ушел не только сам, но и ноутбук забрал. О наличии резервной копии никто не побеспокоился. Бухгалтер просто решил, что ему мало платят и вообще не ценят его усилия. Представляете, какой был «градус накала» на поселке?

Руководитель же полагает, что основная проблема в том, что жильцы упорно игнорируют выставленные счета. На самом деле причина проблем в ином. Управлением коттеджным поселком никто нормально не занимался. Собственником УК является застройщик. Директором назначил своего человека, который в этой сфере ранее не работал.

Исходные данные можно обозначить так:

• В поселке — 350 лицевых счетов (коттеджи + земельные участки). Но, данные о собственниках, никак не систематизированы. Часть информации собрана в обычном текстовом файле, часть отсутствует вообще;
• Функцию передачи счетов на оплату возложили на охрану на КПП;
• В офисе нашлись экземпляры первоначальных договоров с собственниками и копии квитанций по годам;
• Штат УК — директор, бухгалтер, юрист, менеджер, риэлтор, инженер, электрик и 6 человек разнорабочих;
• Все операции с деньгами проходят в ручном режиме. Оплата за услуги принимается преимущественно наличными.
• Собственники домов и земельных участков ненавидят управляющую компанию и все, что с ней связано. Это же можно сказать о персонале, которому часто задерживают зарплату.

Собрали базу и восстановили контакты

Изучение всех документов позволило нам найти данные 200 собственников из 350. Их предстояло актуализировать. Выбрали следующий алгоритм работы. Сначала проверили имеющиеся данные. Пришлось и звонить, и писать на e-mail, и отправлять заказные письма через Почту России. 195 человек ответили примерно за неделю. На проверку остальной информации потребовалось больше месяца.

На КПП поставили особый стенд больших размеров, чтобы видно было из машины. И такими же крупными буквами написали объявление с просьбой зайти, позвонить или написать управляющему. Эту же информацию продублировали в заказных письмах. На полный сбор данных о владельцах потребовалось почти 3 месяца.

Бухгалтерия 2.0, QR и Квитанции в электронном формате

До нашего появления бухгалтер тратил неделю на подготовку квитанций. Потом еще неделя требовалась на то, чтобы их вручить собственникам, а потом в офисе собирались очереди из недовольных собственников.

После реорганизации бухгалтерии, теперь на подготовку и рассылку квитанций в электронном формате потребовался 1 (один) день. Клиенты быстро оценили наличие QR-кода и ролика с инструкцией по оплате. Уже на следующий день на счет УК стали поступать оплаты. Начало было положено.

Анализ договоров на обслуживание коттеджного поселка

Даже беглый просмотр договоров показал, что ранее в управлении коттеджным поселком допускались серьезные ошибки. Например, собственник должен был платить ежемесячно 476 рублей за сотку. Но в договорах не был указан механизм расчета, а сразу стояла сумма к оплате. Так как все договоры готовили вручную, то и ошибок в них было много. Например, вместо 5474 рублей могло значиться 4574 и т. д. И никто за несколько лет ни разу не перепроверил расчеты. По нашему настоянию механизм подготовки квитанций и договоров был изменен. И там, и там обозначили логику расчета суммы к оплате. На пересмотр всех договоров потребовалось почти 4 месяца.

Долги и должники в управлении коттеджном поселком

Ни одна компания не может работать вообще без долгов. Но в данном случае ситуация была близка к критической:

• Собственники считали, что УК ничего не делает, и они ничего ей не должны. Другие не хотели ехать в офис и ждать в очереди, чтобы внести плату наличными;
• Сама управляющая компания была должна всем: от энергосбыта и газоснабжающей компании до собственного персонала и налоговой.

Кассовый разрыв существовал почти всегда, но никто не думал о его устранении. Введение электронных квитанций с QR-кодом позволило практически сразу получить деньги на ликвидацию задолженностей.

Меняем финансовую модель управляющей компании в коттеджном поселке

Для начала директор заявил, что ежемесячно компания должна платить по счетам 1,5 млн.руб. От владельцев участков должно поступать 1,8 млн.руб. Но денег постоянно не хватало. Одна из причин в том, что директор вообще не думал об отчислениях в бюджет и не сдавал выручку наличными в банк. Таким образом пытались экономить на налогах, но получали только головную боль из-за путаницы, а также копили долги по принципу «снежного кома».

Анализ показал, что из-за неправильных расчетов ежемесячно компании не хватает на оплату всех счетов 500 тысяч рублей. Директор считал, что основная причина заключается в неплатежах со стороны собственников. На самом же деле обязательств изначально было больше, чем планировалось поступлений. Нужно менять подход к расходам и доходам. Составили финансовую модель управляющей компании и фронт задач обозначился моментально — резать расходы и повышать доходы.

Дополнительные услуг жителям поселка

В поселке живут небедные и занятые люди. Они не моют сами окна и не стригут лужайки. Кто-то нанимает постоянную прислугу, кто-то приглашает периодически людей со стороны. УК такие услуги не оказывала. И зря — это ведь дополнительный доход. Мы подсказали, что необходимо сформировать собственную сервисную службу. Нужны работники, которые смогут повесить полку, быстро установить или заменить розетку или унитаз и т. д. Не будет лишней и служба доставки продуктов и бутилированной воды. И постоянно проживающие владельцы домов быстро оценили нововведения. Уже в течение месяца средний чек с домовладения за счет дополнительных услуг увеличился на 10%.

Продажа участков в поселке

Поселок существует несколько лет, но часть участков еще пустует. К профессиональному риэлтору застройщик не обращался, так как «свой риэлтор» берет комиссию ниже. Как следствие, количество сделок купли-продажи в год не превышало 3-4. Решили это исправить. Заключили договор с агентством недвижимости. И в результате стали продавать по 3-4 участка в месяц. Спрос существенно вырос в период пандемии, когда многие предпочли уехать жить за город.

Развитие общей инфраструктуры и мест общего пользования в поселке

Инвестор изначально планировал открыть в поселке магазины, спорткомплекс, площадку для детей и т.д. Но на все задумки не хватало денег. И здесь мы предложили пригласить жителей в качестве бизнес-партнеров. Достаточно быстро выяснилось, что есть желающие построить автомойку, организовать службу по оказанию бытовых услуг, кафе с собственной кухней и пекарней. Управляющая компания коттеджным поселком получила возможность получить дополнительный доход, а именно сдать в аренду участки с уже подведенными коммуникациями. Предприниматели самостоятельно решали вопросы строительства и управляли каждый своим локальным бизнесом.

Для чего я это написал?

Думаю, многие узнали в этой истории себя или свою управляющую компанию в поселке. Если у вас такие же проблемы, пишите мне по контактам ниже. Вместе мы сможем найти для них лучшее решение. Я буду только рад изменить вашу жизнь или проект к лучшему!

Артем Медведев — Обновляю и беру в управление коттеджные поселки

8 (926) 388-22-29 — Мобильный, Telegram & WhatsApp

Москва, ул. Минская 2ж

Приобретая загородную недвижимость, помимо местоположения коттеджного поселка, качества и дизайна самого дома, нужно рассматривать, кто обслуживает данную территорию в сервисно-техническом плане. Ведь не секрет, что даже самое идеальное жилье иногда требует починки инженерных систем, т.е. необходимо еще до покупки жилья, понять, какая организация централизовано оказывает услуги ЖКХ.

В этом плане, загородный дом в коттеджном поселке ничем не отличается от городской квартиры. В него организована централизованная подача воды, электроэнергии, газа, и все эти системы точно также требуют регулярного технического осмотра, починки в случае возникновения бытовых проблем.

Оказывать услуги по ЖКХ в коттеджном поселке может:

• Управляющая компания, которую формирует застройщик;
• Некоммерческое объединение (товарищество собственников жилья);
• Каждый владелец имеет право заключить договор с поставщиками услуг в индивидуальном порядке.

Последний вариант встречается достаточно редко, так как он несет в себе массу хлопот для домовладельца.

В этой статье мы расскажем о том, как происходит управление коттеджными поселками и на что следует обратить внимание покупателю дома и участка, подписывая договор с управляющей организацией.

Плюсы и минусы наличия управляющей компании в поселке

Вариант управляющей компании от застройщика, в целом, считается более выгодным для жильцов, так как всеми бытовыми и коммунально-хозяйственными услугами в поселке занимается компания, которая досконально знает об его оснащении, коммуникациях, тонкостях строительства. Довольно часто такие компании создаются еще на стадии строительства коттеджей, и именно они занимаются прокладкой всех коммуникаций.

Владельцы жилья, в этом случае, оплачивают услуги УК ежемесячно. Размер платы в каждом коттеджном поселке различается и устанавливается индивидуально. От чего она зависит? Прежде всего, от того набора услуг, которые предоставляет компания.

Что может входить в обязанности УК коттеджного поселка:

1. уборка снега, расчистка дорог;
2. опрыскивание растений от клещей и насекомых;
3. уборка мест отдыха на территории поселка;
4. уход за детскими, спортивными площадками;
5. утилизация мусора и уборка территорий всего поселка, включая загрязнения, связанные с осадками;
6. санитарная обработка общественных мест, включая лавочки, беседки, площадки и спортивно-игровой инвентарь;
7. работы по озеленению и ландшафтному дизайну, благоустройству территорий;
8. уборка водоемов, санитарная обработка искусственных декоративных прудов, уход за фонтанами;
9. ремонтные работы и профилактические осмотры инженерно-коммуникационных сетей;
10. контроль учета и снятие показаний счетчиков электроэнергии;
11. контроль и выдача разрешительной документации на строительные работы в поселке, включая модификацию общественных зон, работы по благоустройству территории.

Зачастую застройщик создает управляющую компанию для оказания услуг сразу на нескольких своих объектах. Это удобно и позволяет экономить ресурсы.

Для собственников коттеджей этот вариант также удобен, поскольку позволяет оперативно получить качественное сервисное обслуживание прилежащих к дому территорий, а также решает вопрос с очисткой дорог и обслуживанием коммуникаций.

Как понять хорошо ли управляется коттеджный поселок?

Если вы еще только определяетесь с поселком для покупки коттеджа, и видите, что все территории ухожены и все работы выполнены аккуратно — это уже большой плюс. А если вы узнаете, что девелопер имеет свою собственную компанию, которая поддерживает территорию в таком порядке, то вы можете доверять этому застройщику, видя серьезность подхода к своему проекту.

---

Профессиональная управляющая компания — это не просто мастера по ЖКХ, они также отвечают за создание зон отдыха, развлекательной инфраструктуры, объектов для спортивного досуга и детских площадок. Поэтому от ее эффективной работы зависит удобство проживания загородом и комфортность досуга жильцов.

Особенно это касается элитных поселков, которые привлекают свою компанию для поддержания особенной внутренней атмосферы, работ по ландшафтному дизайну, контролю и уборке эксклюзивных вариантов обустройства внутренней территории, обслуживанию новейших коммуникационных систем.

Все это косвенные признаки того, что застройщик строил свой объект качественно, ведь все неполадки и брак впоследствии ему придется разбирать самостоятельно, так как его управляющая компания будет заниматься поддержкой и благоустройством предоставленной ей территории.

Можно ли поменять управляющую компанию?

Многие покупатели ошибочно считают, что если поселком управляет УК от застройщика — это неизбежная данность и один из способов и дальше «тянуть» с них деньги. Важно знать, что по закону, если управляющая компания не устраивает владельцев жилья, то они имеют право ее поменять.

Обычно это происходит спустя пару лет, после того как поселок застроен окончательно. И связано это прежде всего с тем, что первое время, покупатели только приживаются, и на мелкие недочеты по благоустройству территории или ее обслуживанию — не обращают внимания. Да и поломки начинают все чаще случаться после определенного срока эксплуатации инженерных сетей.

Чаще всего, смена управляющей компании поселка проходит на общем собрании, путем принятия решения большинством собственников жилья.

ТСЖ: пережиток прошлых времен или все еще актуальная форма управления загородными территориями?

Товарищество собственников жилья позволяет избирать председателя и организовывать уже с его подачи уборку территории, благоустройство, починку коммуникаций и многих других вопросов.

С одной стороны это удобно, но с другой, такая форма обслуживания имеет свои минусы, так как нужно отдельно нанимать специалистов по благоустройству, технической поддержке, работе по организации мест для детского досуга — все это выливается в непомерную цену. Практика показывает, что в случае обслуживания поселком ТСЖ, собственники жилья вынуждены ежемесячно платить существенно больше, по сравнению с вариантом управляющей компании.

Да, в прошлые времена это было удобно, в частности, при обслуживании дачных участков, когда в принципе требовалась достаточно простая работа по поддержке территорий садового товарищества.

Однако, современные коттеджные поселки бизнес и элитного класса, территория которых благоустраивается по совершенно иным параметрам и применяются новейшие технологии — могут оказаться «не по зубам» сторонним организациям без должного опыта, и привести к печальным последствиям.

К тому же, большое внимание при ТСЖ стоит уделить финансовой стороне вопроса. От того, кого люди выбирают в качестве председателя, зависит качество выполнения работ и эффективность расходования бюджета поселка.

Насколько хорош председатель ТСЖ обычно показывает время и результаты работы. При такой форме обслуживания территорий, важным является человеческий фактор, честность и порядочность.

Тонкости при обслуживании коттеджного поселка управляющей компанией

Существует ряд особенностей, при которых наличие УК в коттеджном поселке необходимо.

Прежде всего, такой формы управления требует КПП и охрана, которая должна быть связана с конкретными людьми, производящими благоустройство и обслуживание территорий поселка.

Недопустимо при строгом въезде, постоянной охране загородного жилья, попадание на территорию посторонних людей. В этом случае авторизованные сотрудники УК будут идеальным решением, подтверждающим соблюдение безопасности на территории поселка.

Довериться управляющей компании стоит в случае создания клубного поселка, с особенной инфраструктурой и элитным жильем.

Обычно нареканий к управляющей компании не возникает, если соблюдается весь заранее оговоренный функционал по уборке, обустройству и ремонту территорий. Но в некоторых случаях, при особом недовольстве жильцов, они вправе потребовать смены обслуживающего технического персонала.

В этом случае, стоит быть готовым к тому, что придется подбирать достаточно оперативно новый персонал, чтобы не оставлять бесхозными территории.

Еще одной важной особенностью поведения некоторых УК, является то, что иногда они хорошо работают только в первые два года, в период продаж коттеджей и как только поселок распродается, качество услуг управляющей компании может существенно упасть. Но хозяева коттеджей должны не забывать свои права и в этом случае менять коллективно фирму, которая оказывает технические и уборочные услуги в поселке.

Профессионализм таких компаний действительно имеет большое значение для сохранения комфортной жизни в поселке. Ведь представители этих служб должны уметь организовать жителей, общаться с внешними организациями, оказывающими те или иные услуги для коттеджного поселка, оперативно убирать территорию, обеспечивать поставку строительных материалов, плитки, товаров для ландшафтного дизайна и озеленения и многое другое.

Зачастую именно благоустроенность и чистота территории являются важным внешним фактором, который невольно обращает на себя внимание при покупке загородного жилья.

Кроме налогов я ещё увлекаюсь недвижимостью. Вернее, это правильнее называть антикризисным управлением в коттеджных посёлках: консультируем, анализируем и модернизируем управляющие компании в коттеджных посёлках.

В США такие услуги оказывает компания Berkshire Hathaway HomeServices. Да, тот самый Warren Buffett не только скупает банки и производства, но и за недвижимостью приглядывает.

В России всем жителям коттеджных поселков хорошо знакома проблема управляющих и эксплуатационных компаний. В 99% случаев там все плохо или очень плохо. Ниже пойдёт текст про то, как мы модернизировали управляющую компанию в коттеджном поселке.

В целях сохранения конфиденциальности все названия, имена и события изменены. Любые совпадения случайны.

Итак, что мы имеем?

Клиент обращается с проблемой: бухгалтер пропал, надо выставлять ежемесячные квитанции. Спрашивает – можете помочь? Отвечаю – можем, но надо понять масштаб бедствия. Выяснилось, что бухгалтер исчез вместе с базой, а резервной копии нет и тем более нет облачной версии бухгалтерской базы. Руководитель не погружался в бухгалтерию вообще, этот вопрос был полностью в компетенции бухгалтера. Позже выяснилась и причина исчезновения бухгалтера – регулярные задержки по оплате и несправедливый KPI за собираемость поступлений.

— А почему задержки?

— Жители не платят вовремя.

— А почему не платят?

— Нехорошие люди, негодяи …

Однако, на самом деле негодяи – сама управляющая компания. Причем злых намерений нет, а есть некомпетентное управление поселком. Собственник компании — бывший инвестор в коттеджный поселок, а директор — доверенное лицо инвестора. Инвестор уже заработал на земельном девелопменте, а у директора нет опыта в управлении.

Что у нас было:

Актуализация контактов

Мы понимаем, что в поселке есть 350 собственников, и нам нужно наладить с ними двухстороннюю связь. Правда, у нас есть только 200 контактов. Нужно найти оставшиеся 150 контактов и проверить актуальность 200 имеющихся. Делали мы следующее:

За 3 дня мы актуализировали 195 контактов, а также познакомились и сообщили о грядущих переменах. Со второй частью из 350 мы сделали следующее:

За месяц мы собрали примерно 100 контактов, а за последующие 3 месяца практически уже всех.

Новая бухгалтерия

После того, как у нас были актуальные данные (сначала не все, но мы начали с того, что у нас было), приступили к заполнению и формированию своей «базы данных» на базе бухгалтерии:

Централизованная база – это очень удобно, так как в одном месте актуальные данные и статус по оплатам. Больше нет табличек, тетрадок и прочего old school вместе с человеческим фактором «ой, забыли».

Электронные квитанции от новой бухгалтерии

Первые квитанции сформированы и отправлены в автоматическом режиме – напрямую из бухгалтерской базы пошла рассылка. Первая оплата совершена на следующий день после отправки квитанций. Клиент был очень доволен новой скоростью и признался, что раньше на это уходила неделя. А еще другая неделя уходила на то, чтобы сформировать квитанции. То есть чистого времени на вопрос уходило 2 недели. Однако, мы ставили перед собой цель уложится в 1 день. Добавили QR код на квитанции и записали видео-инструкцию как оплачивать по QR через мобильное приложение банка. Уже на следующий месяц цель была достигнута – оплата в день выставления счетов. Да, не все собственники делали это так быстро, но прогресс был налицо.

Инвентаризация договоров

Начали проводить инвентаризацию договоров с управляющей компанией и нашли ошибку, которая привела к финансовым упущениям. В поселке действовало правило ценообразования – 476 рублей за сотку. Дальше была экономика, где тариф умножался на количество соток. Это была логика, которую все понимали, но в договоре была прописана не логика, а итоговая сумма к оплате. И были случаи, когда у человека в собственности 11,5 сотки х 476 = 5474 рублей. И тут, как можно догадаться, в договорах встречались ляпы – цифры путались. Вместо 5474 было прописано 4547 рублей. Ошибка в тысячу рублей в месяц. Таких случаев было много, грубо 50 человек по 1 тысяче в месяц = потеря 600 тысяч в год. Квитанции из архива были все на базе суммы из договора. И никто до нас инвентаризацию не проводил. Из месяца в месяц квитанции выставлялись и оплачивались по заниженной сумме.

Мы предложили прописать единую логику и в договор, и в бухгалтерию. Новые договора заключались только с такой формулировкой, а старые договора с ошибками подлежали пересмотру в индивидуальном порядке. В течение 4-х месяцев договора были приведены в порядок.

Долги и должники в коттеджном поселке

Долги ­­­­­­­– это не хорошо, но история без них – сказки, не бывает так, чтоб не было долгов. Однако, в этой управляющей компании коттеджного поселка был явный перебор с долгами. Получился замкнутый круг, в котором долги можно разделить на 2 группы:

Долги перед УК – жители не платили по 3 причинам:

Долги самой УК перед своими контрагентами:

Управляющая компания должна была всем своим поставщикам – за электричество, за обслуживание электрокабелей и газовых труб, за вывоз ТБО, за охрану, зарплата сотрудников (собственно бухгалтер уволился именно по этой причине), заканчивая налоговой и другими государственными органами. Долги копились за счет того, что регулярно происходил кассовый разрыв и отсутствовало грамотное планирования финансовой нагрузки.

Финансовая модель управления поселком

Мы составили финансовую модель для управляющей компании в коттеджном поселке, а именно мы взяли данные из интернет-банка и посмотрели куда тратились деньги. Посмотрели сколько денег поступало на банковский счет. К сожалению, данных по наличным мы не увидели, так как наличные на счет не вносились. Поэтому мы всегда занимаем позицию, что наличные – зло. Нет тут никакой экономии на налогах. Забудете, запутаетесь и действительно можно получить претензии от налоговой. Рекомендуем пользоваться только безналичными платежами

Клиент на встрече-знакомстве утверждал, что у него расходов на 1,5 миллиона в месяц, а доход должен быть 1,8 миллиона. Однако 1,5 миллиона – это фактический месячный расход: полученные входящие счета на оплату от контрагентов. А такие вещи, как квартальные налоги и годовые платежи клиент не учитывал, и это оказалось катастрофически неправильно. Мы предложили посчитать расходы/доходы по году и разделить полученную сумму на 12 месяцев. Расходы получились на уровне 2 миллионов в месяц. Привет отрицательное сальдо по месяцу! Отсюда и выросли долги перед поставщиками, но не из-за того, что жители не заплатили вовремя, а потому, что расходов было больше, чем доходов.

Стало очевидно, что управляющей компании нужно модернизироваться и провести оздоровление не только бухгалтерии, но и всей своей финансово-хозяйственной деятельности, а именно убирать расходы и поднимать доходы. Инвентаризация договоров подняла доходы, но это была капля в море. В масштабах года это всего 600 тысяч, а нужно найти 2,4 миллиона. Начали анализировать расходы, и сразу нарисовались цели под оптимизацию:

Дополнительные услуги

Стали думать про увеличение доходов и придумали дополнительные услуги. Причем главной идей было – сделать это качественно и комфортно для жителей, чтобы люди расставались с деньгами на позитивных эмоциях. Так в поселке появилось следующее:

И что Вы думаете? Дело пошло в гору, и собственники начали обращаться за дополнительными услугами. Таким образом ежемесячный чек начал расти. Не сильно, но уже совсем скоро мы увидели рост чека на 10%.

Охрана, КПП и экономическая выгода

В коттеджном поселке услуги охраны оказывал ЧОП. По договору ЧОП предоставлял 4 человека и 1 машину для объезда территории. 2 из 4 человек работали днем в активные часы (в день проезжает примерно 1 тысяча машин). Другие 2 работали по-сменно с вечера до утра. Действовал пропускной режим: машина подъезжает, выходит охранник и проверяет пропуск. Если пропуска нет, то начинаются разбирательства: кто, куда, зачем и звонки собственнику участка.

Что мы придумали – сократить охранников с 4 до 3. Вместо машины – велосипеды. Стоимость ЧОП снизилась на 20%. На сэкономленные деньги заказали программу и купили камеры, которые считывают номера машин. И ушли от пропусков. Все собственники сообщают свои автомобильные номера и данные заносятся в базу. Есть номер – шлагбаум открывается. Нет номера – не открывается. Гостевые машины заезжают по заявкам – собственники самостоятельно оформляют гостевые пропуска.

Дальше – круче. Повесили экран рядом со шлагбаумом, и теперь можно выводить общую и точечную информацию. Например, о предстоящем мероприятии – ремонте дороги на улице Северная или о предстоящем собрании собственников поселка. Потом стали выводить информацию о наличии задолженности. Данные о задолженности синхронизируются с бухгалтерской базой. Все в облаках, туда-сюда летает. Дебиторская задолженность сократилась очень быстро. Вот такой получился двойной профит.

Партнеры по продажам

Когда мы знакомились с поселком, то в нем оставалось непроданных 50 участков. Продажами занимался отдел продаж того самого Инвестора, а именно девочка Марина. Она сама жила в поселке и клиентов искала через ЦИАН. Продажи были плохие: 3-4 в течение года. Надо было что-то менять. Ведь проданные участки – это новые собственники на договор эксплуатации. Мы предложили заменить Марину на профессионалов. Провели тендер среди местных агентств недвижимости. Клиент подписал эксклюзив с теми, кто обещал чудо – быстро все продать. Выбранный агент почти справился самостоятельно, но пандемия ему помогла перевыполнить план по продажам. До пандемии продажи были на уровне 2-3 сделки в месяц, а после 10 в месяц. Сейчас в поселке нет свободных земельных участков, а доходы управляющей компании выросли за счёт новых клиентов на эксплуатацию.

Партнеры из жителей

В посёлке были земли общего пользования, которые пустовали. В планах было на этих землях разместить инфраструктурные решения для жителей посёлка. Управляющая компания долгое время ничего не предпринимала, так как хотела самостоятельно все реализовать: придумать идею, вложить денег, построить, управлять и получать прибыль. Идей было много, а денег не хватало. Мы предложили модель партнерства с жителями. Среди них оказалось несколько предпринимателей и совладельцев разных бизнесов, которые согласились вложить свои деньги в бизнес, в котором они очень хорошо разбираются.

Управляющая компания предоставила землю и коммуникации, а бизнесмены вложились в проект, строительство и управление. Так в посёлке появилась автомойка, кафе-пекарня, пункт приема химчистки и магазин с бытовыми услугами. Еще была идея построить физкультурно-оздоровительный комплекс, но от этой идеи отказались – слишком большие расходы. Зато решились на открытую спортивную площадку.

Качество услуг и эффективность

Мы накопили много идей, которые клиент (управляющая компания) отказался внедрять. Ниже некоторые из них, которые могли бы кратно поднять качество услуг и эффективность УК:

Зачем я написал этот текст?

И последнее, тем кто дочитал Расскажите, пожалуйста, а какие проблемы у Вас в поселке и как Вы их решаете? Или почему не решаете?

Все большую популярность среди горожан набирает желание жить в собственном доме. Спрос рождает предложение, поэтому сегодня нормальным явлением считается «обрастание» окраин городов закрытыми территориями с индивидуальными жилыми домами и иными вариантами жилья — так называемыми «коттеджными поселками».

Застройщики поселков привлекают внимание покупателей ультрасовременными домами  с полноценными земельными наделами, удобной и ухоженной инфраструктурой, включающей от детских площадок до теннисных кортов, охраняемой территорией исключительно «для своих».

Особенно актуально данная тема звучит в контексте пандемии новой коронавирусной инфекции. Спрос на загородную недвижимость в целом по стране за 2020 г. увеличился от 30 до 70%. Например, в Московском регионе количество соответствующих обращений выросло на 66% в годовом выражении (по данным компании «Метриум»). В Ленинградской области спрос вырос на 29,6% (эксперты журнала «Загородное обозрение. Салон загородной недвижимости»). Что касается Нижегородской области, то согласно исследованию аналитиков сервиса «Авито»,  к началу июля 2020 г. спрос на покупку загородной недвижимости вырос на 77,7%, а августе подскочил на 44% в сравнении с аналогичным периодом 2019 г. (портал Gipernn).

Само понятие «коттеджный поселок» на настоящий момент в законодательстве отсутствует. Из п. 7.5. Доклада о результатах мониторинга правоприменения в Российской Федерации за 2019 год следует, что коттеджные поселки — собирательная категория для описания отдельно стоящих индивидуальных жилых домов или жилых домов блокированной застройки, связанных общей инфраструктурой, к которой относятся, в том числе автомобильные дороги, ограждения, заборы, водопровод, газопровод, ливневая канализации, сеть электроснабжения и наружного освещения, а также земельные участки под данными объектами.

В результате недостаточной законодательной регламентации процесса организации коттеджного поселка, а также полного отсутствия правового режима общего имущества в отношении инфраструктуры поселка все чаще возникают споры собственников и управляющих компаний.

Застройщики по-разному осуществляют строительство и последующую эксплуатацию таких поселков. На практике общая упрощенная схема создания коттеджного поселка выглядит следующим образом: застройщик приобретает большой земельный участок, согласовывает с администрацией генеральный план его застройки, разделяет участок на составные части в зависимости от собственного видения проекта, где внутренние участки будут являться земельными наделами для коттеджей, а внешние – дороги для подъезда, участки для отдельных объектов инфраструктуры. При этом генеральный план по мере завершения продаж неоднократно меняется застройщиком и, как правило, не в пользу покупателей.

По окончании строительства поселка застройщики, оставляя  в своей собственности или собственности аффилированных лиц инфраструктуру с земельными участками,  также идут разными путями. В первом случае общая инфраструктура по договорам аренды передается в управление специально созданному товариществу собственников недвижимости, которое далее занимается вопросами эксплуатации поселка. Этот вариант также несет в себе множество конфликтов и сложностей как по передаче объектов в ТСН, так и по коммуникации собственников, но не является предметом рассмотрения настоящей статьи.

Во втором варианте застройщик передает права управления поселком и обслуживания инфраструктуры своей управляющей компании. Зачастую собственник коттеджа лишен права выбора управляющей компании и после приобретения недвижимости исполняет прямое указание в договоре купли-продажи. Так он заключает с управляющей компанией, указанной в договоре купли-продажи, соглашение об обслуживании «общего имущества коттеджного поселка». Как правило, покупатель лишен возможности вносить изменения в договор, а управляющая компания вправе в одностороннем порядке увеличивать стоимость оказываемых эксплуатационных услуг. При этом обычной практикой является то, что управляющая компания не утверждается на общем собрании собственников, а также не предоставляет отчетов о своей деятельности и  фактически действует без одобрения или контроля со стороны собственников. Сам процесс формирования стоимости услуг является крайне закрытым: собственник не является стороной договоров с третьими лицами, не может влиять на заключение договоров и на установление стоимости услуг аффилированных лиц управляющей компании.

Счастливые обладатели коттеджей после приобретения недвижимости в реальности все чаще сталкиваются с диктатурой управляющих компаний, о чем, конечно, застройщик тактично умолчал при продаже объектов. Собственникам становится очевидным, что бизнес застройщика не заканчивается на строительстве и продаже коттеджей с земельными участками. Жители ежемесячно, кроме оплаты коммунальных услуг, вынуждены оплачивать управляющей компании услуги по содержанию инфраструктуры поселка, которая им не принадлежит и не оформляется в качестве общего имущества.

В первое время стоимость услуг может выглядеть вполне демократично и соотноситься со стоимостью услуг по обслуживанию общего имущества многоквартирных домов. Однако спустя время управляющая компания начинает активно пользоваться правом одностороннего изменения стоимости услуг, размер которых фактически полностью зависит от аппетитов управляющей компании. В такой ситуации одни собственники исправно оплачивают указанный в квитанции размер эксплуатационных услуг, другие же отказываются это делать вовсе.   

Управляющие компании используют судебную защиту нарушенных прав для взыскания задолженности, а собственники пытаются признать действия управляющей компании незаконными. Нередки и случаи воспрепятствования допуска на территорию поселка – например, путем установки шлагбаума и ограничения права проезда по дорогам коттеджного поселка в связи с задолженностью собственника (например, дело № 2-32/2017 Чеховского городского суда Московской области, дело № 2-1411/2017 Богородского городского суда Нижегородской области).   

Надо отметить, что судебная практика по коттеджным спорам идет неровно и никогда не отличалась единством. До 2016 г. некоторые суды в отношении инфраструктуры поселков применяли по аналогии нормы ЖК РФ, указывая, что ее статус аналогичен статусу общей собственности в многоквартирном доме. При этом суды признавали право управляющей компании на получение с собственников платежей в заявленном размере в виду необходимости содержания общего имущества коттеджного поселка по аналогии с многоквартирным домом (например, определение  Московского областного суда от 20.05.2015 г. по делу № 33-11706/2015,  постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2015 г. № 06АП-6978/14, определение Приморского краевого суда от 8 февраля 2016 г. по делу № 33-980/2016). Другие же суды признавали незаконным одностороннее установление или изменение стоимости эксплуатационных услуг на содержание такой инфраструктуры (например, решение Дмитровского городского суда Московской области от 23.12.2015 г. по делу № 2-3952/15, Определение Московского городского суда от 18.12.2015 г. по делу № 33-48242/2015).

10 ноября 2016 г.  в отношении коттеджных поселков Конституционным Судом РФ было принято знаковое Постановление № 23-П.КС РФ указал, что  в действующем законодательстве России отсутствует единое специальное регулирование, посвященное правовому режиму имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов. То есть режим использования общедомового имущества многоэтажного дома не может и не должен применяться по аналогии к инфраструктуре коттеджных поселений, т.к. обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура в силу своей пространственной обособленности обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками.

Постановление КС РФ № 23-П вполне логично вытекает из действительного существа таких отношений: в многоквартирном доме собственник жилого помещения в силу закона становится и собственником общего имущества всего дома в виду конструктивных особенностей МКД, где нельзя отделить одно от другого, однако в коттеджных поселках собственник коттеджа даже при желании не становится собственником инфраструктуры поселка.

Однако и после Постановления КС РФ № 23-П судебная практика пошла различными путями. В Нижегородской области также можно проследить изменение взглядов на урегулирование спорных правоотношений. Например, до конца 2018 г. Богородский городской суд по искам собственников к управляющей компании однозначно делал вывод о признании незаконными действий управляющей компании по одностороннему изменению стоимости эксплуатационных услуг свыше согласованных в договоре сумм  (дела №2-1087/2018, № 2-56/2018, № 2-225/2018). Данные выводы также поддерживались Нижегородским областным судом (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 04 декабря 2018 года по делу № 33-14621/2018, Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 03.07.2018 г. по делу № 33-7822/2018).С конца 2018 г. Богородский городской суд приходит к противоположным выводам: при отсутствии договора управляющая компания вправе взыскать с собственника полную стоимость услуг, в одностороннем порядке установленную истцом (дело №2-1563/2019, №2-1793/2019, №2-601/2020).

На сегодняшний день показательны два дела-первопроходца, дошедших до Верховного Суда РФ и идентичных в своих основополагающих моментах.

Первое – дело, за которым следило все «коттеджное сообщество» с обеих сторон, касается подмосковного поселка «Гринфилд», дважды прошедшего круги обжалования судебных решений. Суть спора: ряду лиц принадлежат земельные участки или земельные участки с коттеджами в коттеджном поселке. Территория застройки является обособленной, находится в едином ограждении зоны малоэтажной жилой застройки. Земельный участок, расположенный под дорогами и объектами инфраструктуры (сети канализации, водопровод, связь, электричество и т.д.), принадлежит на праве собственности ООО «Монолитстройинвест». Обслуживание и содержание инфраструктуры коттеджного поселка собственником передано по договорам ООО «Монолитстройсервис» (далее – управляющая компания), которое оказывает собственникам комплекс услуг: организация охраны, контрольно-пропускного режима, уборка территории, вывоз мусора, обслуживание ландшафта инфраструктуры, обслуживание инженерных систем и объектов инфраструктуры.

Ежемесячная стоимость услуг принята приказом генерального директора управляющей компанией. Управляющая компания не утверждена общим собранием собственников в качестве таковой, стоимость услуг также не утверждена общим собранием или всеми собственниками коттеджей. Договор об оказании услуг с собственниками коттеджей не заключен. Управляющая компания безуспешно направляет  некоторым собственникам квитанции об оплате оказанных услуг, собственники их игнорируют, в результате управляющая компания подает в суд о взыскании неосновательного обогащения.

В суде ответчики ссылаются на произвольное, без какого-либо экономического обоснования, установление истцом стоимости оказанных услуг, на оказание  услуг в отсутствие какого-либо обязательства. Указывают, что общей собственности с другими собственниками земельных участков и коттеджей не имеют, членом какого-либо гражданско-правового сообщества не являются.

Суд первой инстанции отклонил доводы ответчиков и указал, что услуги по вывозу мусора являются необходимыми в силу закона, уборка придомовой территории предусмотрена законодательством, услуги по организации контрольно-пропускного режима и охране оказываются в интересах всех собственников имущества, а предоставление данных услуг очевидно. При этом суд отказал управляющей компании в понуждении ответчиков к заключению договора на оказание услуг. Также суд применил к данным правоотношениям Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ  (решение Истринского городского суда Московской области от 20.02.2018 по делу №  2-11/2018).

Апелляционным судом поддержаны основные доводы суда первой инстанции. При этом суд включил в перечень подлежащих оплате еще и услуги по содержанию и обслуживанию ландшафтной инфраструктуры, территорий фасадов, посчитав, что такие услуги также фактически оказываются истцом в интересах всех собственников (Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 3 декабря 2018 г.).

Дело дошло до Верховного Суда РФ. Определение ВС РФ от 19 ноября 2019 г. N 4-КГ19-43 получилось настолько затрагивающим всю суть сложных правоотношений собственников с управляющей компанией, что цитировалось практически в каждом возражении на подобные иски управляющих компаний. Верховный Суд действительно пытался разобраться в краеугольных моментах правоотношений сторон, учесть доводы обеих сторон в рамках предоставленной ему компетенции.

Итак, ВС РФ отметил, что для взыскания неосновательного обогащения необходимо установить наличие на стороне ответчика неосновательного обогащения за счет истца и размер данного обогащения, определяемый с разумной степенью достоверности, однако судами это выполнено не было. Судами произвольно приняты во внимание затраты управляющей компании на содержание инфраструктуры без установления действительной стоимости услуг. Также не учтены доводы о бездоговорном и без поручения со стороны ответчиков оказании услуг. Верховный Суд указал на то, что организационно-правовая форма истца, а также разрешенное использование земельных участков свидетельствовали о том, что отношения сторон не подпадали под предмет регулирования Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ, а иные нормативные правовые акты, которые бы в отсутствие соответствующего договора возлагали на управляющую компанию обязанность по оказанию собственникам услуг по содержанию  объектов инфраструктуры, судами не приведены. С такими доводами ВС РФ отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При повторном рассмотрении дела суд первой инстанции заключил, что нахождение земельных участков на территории КП в силу закона, порождает обязанность их собственников нести расходы по оплате услуг истца по содержанию имущества, фактически установленные управляющей организацией в интересах всех собственников. Отсутствие договора между сторонами не влияет на отношения сторон и не может служить основанием для освобождения собственника земельного участка от обязанности участвовать в содержании имущества (решение Истринского городского суда Московской области от 18.08.2020 по делу №  2-512/2020).

Апелляционная инстанция продолжила логику суда первой инстанции и дополнила, что не использование ответчиком своего земельного участка, не освобождает его от обязанности оплачивать расходы по содержанию, поскольку оплата соответствующих услуг предусмотрена не за фактическое использование, а за наличие постоянного права пользоваться имуществом и получать услуги управляющей организации. Отсутствие каких-либо прав ответчиков на  инфраструктуру поселка не имеет значения, поскольку расходы управляющая компания несет в интересах всех собственников  (Апелляционное определение Московского областного суда № 33-29550/2020 от 16.11.2020 г.).

Надеемся, что это не последнее решение по делу, но пока судом подведена черта и, кажется, не в русле выводов Верховного Суда от 19.11.2019 г., направленных на объективизацию подхода к доводам сторон. Любая управляющая компания находится заведомо в более сильном положении, нежели потребитель, поскольку ее деятельность не подпадает под действие ЖК РФ, в отношении таких УК не проводятся проверки государственной жилищной инспекции, а органы государственной власти, как правило, при поступлении обращений ссылаются на свободу договорных отношений сторон. И в этой ситуации велика вероятность вбить столп безграничной возможности управляющих компаний определять в одностороннем порядке вид, количество и стоимость оказываемых услуг по содержанию имущества третьего лица «в интересах» собственников коттеджей  без получения волеизъявлений от последних.  

Полагаем, что в ситуации отсутствия правового пласта для разрешения коттеджных споров особенно важным является следование заветам Верховного Суда, который все чаще указывает на недопустимость формального подхода судов к рассмотрению дел. В каждом подобном деле первостепенным моментом является исследование вопроса, насколько сторона, которой договором или законом предоставлено право на одностороннее изменение в части установления стоимости услуг, при осуществлении этого права действовала добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных законом или договором. Необходимо четко следовать  принципу запрета на злоупотребление правом (статьи 1, 10 ГК РФ), не допускающего извлечения преимущества стороной из своего незаконного или недобросовестного поведения, и требований действующего законодательства (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 28.11.2019 N 88-1319/2019).

Второе дело касается коттеджного поселка элитного класса «Таганьково-7» (Московская область), которым управляет ООО «ПЖК Николино». Инфраструктура коттеджного поселка принадлежит ЗАО «Агроимпэкс» и передана в аренду управляющей компании. Общее собрание собственников по вопросу утверждения организации и управлению поселком не проводилось, тарифы собранием не утверждались. На момент образования задолженности ответчика ежемесячная стоимость оказываемых услуг составляла 36000 рублей (2017-2018 г.). Между собственником и управляющей компанией был заключен договор на предоставление услуг и техническое обслуживание. В последующем ответчик в одностороннем порядке договор расторг, ему был направлен проект нового договора, который так и не был подписан. Стоимость содержания поселка на следующий год рассчитывалась, исходя из затрат, которые УК понесла в текущем году в соответствии с заключенными договорами и с учетом уровня инфляции.

Управляющая компания подала иск о взыскании задолженности. Собственник же указал, что в поселке не имеется имущества общего пользования, инфраструктура ему не принадлежит, поэтому именно управляющая компания обязана нести расходы на инфраструктуру в порядке ст. 210 ГК РФ. Кроме того, собственник также считал чрезмерным сумму расходов истца и сам круг услуг, которые оказывает управляющая копания, указал на потребность лишь в части таких услуг: охрана поселка, содержание, уборка и обслуживание дорог, вывоз бытового мусора, поскольку иными услугами не пользуется.

Решением суда удовлетворен иск управляющей компании со ссылкой на противоречие позиции потребителя интересам других собственников и на то, что это может привести к нарушению их прав (решение Перовского районного суда города Москвы от 24 декабря 2018 г. №2-4463/18).  

Суд апелляционной инстанции в полной мере согласился с выводами суда первой инстанции и нарочито подчеркнул: отсутствие договора между собственником управляющей компанией не освобождает первого от внесения платы за предоставленные истцом услуги (Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от  26 июня 2019 г. по делу № 33-27279/19).

Второй кассационный суд общей юрисдикции в определении процитировал Постановление №23-П, при этом посчитал возможным с учетом организационно-правовой формы УК по аналогии закона применить Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 N 66-ФЗ, указав, что, по сути,  УК  выполняет в отношении имущества общего пользования те же задачи, что выполняло бы юридическое лицо, созданное в форме садоводческого и дачного некоммерческого объединения  (Определение от 28.01.2020 г. по делу №88-1852/2019).

Конечно, принципиальный собственник не смирился с такой позицией, и дело добралось до Верховного Суда. Нужно отметить, что только Верховный Суд по этому делу в принципе обратил внимание на доводы собственника, не лишенных логики. Первопричиной отказа потребителя от оплаты услуг управляющей компании являлось несогласие с размером их стоимости, интерес собственника в разрешении дела в первую очередь касался именно этого вопроса, суды же всех инстанций полностью отказались от исследования экономической составляющей спора.

По факту Верховный суд в Определении № 5-КГ20-107-К2 от  6 октября 2020 г. указал, что КП «Николино» не является садоводческим, огородническим, дачным объединением граждан, сам ответчик членом такого сообщества не является и в ситуации принадлежности всей инфраструктуры третьему лицу, отсутствия договора между собственником и управляющей компанией факт сбережения ответчиком имущества за счет истца не установлен. Отношения сторон не подпадали под предмет регулирования Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ, иные нормативные правовые акты, которые в отсутствие соответствующего договора возлагали бы на управляющую компанию обязанность по оказанию собственникам услуг по содержанию и обслуживанию объектов инфраструктуры не указаны.

При этом (наконец!) суд подчеркнул, что судам надлежало исследовать ряд вопросов:

о необходимости оказания каждой услуги потребителю;

связи между затратами на оказание таких услуг с правом потребителя пользоваться принадлежащим ему имуществом и обязанностью его содержать;

установить, какими из услуг фактически пользовался потребитель;

исследовать расходы на оказание соответствующих услуг на предмет экономической обоснованности и разумности, размер сбереженных ответчиком денежных средств должен быть установлен с разумной степенью достоверности;

соотнести сумму испрашиваемых денежных средств за такие услуги с размером обязательств других лиц, которым такие услуги оказаны.

Дело было направлено в суд первой инстанции и на настоящий день рассматривается Перовским районным судом.

Полагаем данное Определение чрезвычайно важным в контексте формирования единой судебной практики по коттеджным спорам и соблюдения справедливого баланса интересов сторон. Понятно, что в условиях отсутствия четко сформированного закона относительно коттеджных поселков суды в целях мотивировки принимаемого решения ссылаются на наиболее схожие, с их точки зрения,  нормы права. И здесь принципиальным моментом является не только верное установление правовой базы для разрешения таких споров, но и разрешение той ситуации, когда владелец становится заложником собственной недвижимости. Кроме того, весомым данное Определение является еще и потому, что, наконец, установлен круг вопросов, подлежащих доказыванию по таким делам.

Категорически недопустимо применение тарифов и условий пользования имуществом, которые были утверждены управляющей организацией в одностороннем порядке без учёта волеизъявления собственника недвижимости. Основополагающими должны быть принципы договорного права, в том числе свободы договора. При этом важно исходить не только из объективной стоимости услуг либо величины понесенных истцом затрат, но и того, насколько выгодными и хозяйственно необходимыми они являются для собственника.  Иное означало бы вседозволенность и неограниченную возможность злоупотреблять правом: профессиональная сторона в правоотношениях могла бы без одобрения и согласия устанавливать любую стоимость собственных услуг и изменять ее неограниченное количество раз исключительно на том основании, что лицо владеет недвижимостью в коттеджном поселке (как мы видим – иногда это просто земельный участок без построек). Так создаются возможности для навязывания каких-либо услуг, работ или расходов, в которых собственник коттеджа не нуждается (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.04.2019 N 5-КГ19-10).

Таким образом, в рамках приведенных практических примеров совершенно очевидным становится логичность выводов Правительства РФ, сделанных в мае 2019 г., о поручении ряду профильных ведомств внести свои предложения по вопросу совершенствования регулирования отношений, возникающих между коттеджными поселками и их членами, а также совершенствования системы управления в коттеджных поселках. На сегодняшний день, согласно анонсам Госдумы РФ, создана рабочая группа, которая должна определить законодательные пробелы в управлении коттеджными поселками.

Тот же вывод следует сделать и по отношению к судебной практике: необходимо единое  принципиальное видение по разрешению коттеджных споров с действенным механизмом по соблюдению справедливого баланса интересов во взаимоотношениях управляющая компания-собственник и собственников между собой как общности, имеющей схожие цели и интересы в отношении имущества.

Что касается самой формы управления коттеджными поселками, хотелось бы видеть диалектический подход застройщиков, когда на каждой стадии цикла коттеджного поселка от застройки до управления созданной инфраструктурой форма должна быть как можно более оптимальной: от полного сосредоточения прав в руках застройщика до перехода реальных рычагов управления к владельцам в соответствии с выбранной ими формой управления.

В России изменят управление коттеджными поселками. Что это значит

Рассказываем, как нововведение изменит формы управления общим имуществом и что это значит для собственников домов

В России создадут механизм регулирования вопросов оплаты содержания общей собственности в коттеджных поселках и правила управления ею. Соответствующий проект федерального закона, разработанный Минстроем России, опубликован на государственном портале нормативных правовых актов.

Документ был разработан по постановлению Конституционного суда (КС), который признал, что в действующем законодательстве не прописан правовой статус имущества в коттеджных поселках и правила пользования им.

Юристы разъяснили, зачем нужен закон и какие изменения ждут собственников домов в коттеджных поселках.

Зачем нужен закон

Активная малоэтажная застройка привела к появлению коттеджных поселков, которые обособлены от сел и деревень. Как правило, такие комплексы имеют огороженную и охраняемую территорию с обособленной инфраструктурой, включающей в себя контрольно-пропускные пункты, дороги, ливневую канализацию, сети инженерно-технического обеспечения и наружного освещения, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, а также детские и спортивные площадки, оборудованные площадки для сбора мусора. Подобные жилищно-земельные комплексы не являются отдельными населенными пунктами, как правило, инфраструктура коттеджного поселка находится в частной собственности.

Ожидания жителей по размерам платежей за пользование инфраструктурой в таких поселках не всегда совпадают с тарифами, которые устанавливали собственники. «Для взыскания задолженности собственники мест общего пользования ограничивали возможность пользования инфраструктурой. Доходило до установки шлагбаумов и ограничения прохода и проезда для жителей, не вносящих плату. Собственники домов, в свою очередь, ссылаясь на закон о местном самоуправлении, требовали предоставлять услуги по тарифам, прокладке коммуникаций и дорог органами местного самоуправления за счет бюджета. При возникновении споров о содержании имущества, обслуживающего более одного домовладения в коттеджном поселке, суды применяли в нормы Жилищного кодекса», — рассказал юрист Amulex.ru Андрей Еремин.

Судебная практика шла по пути упрощенного взыскания платежей за содержание общего имущества с жителей поселка, ежемесячный платеж взыскивался в размере, установленном собственником объекта инфраструктуры, уточнил Еремин. По его словам, Конституционный Суд в своем постановлении указал, что этого недостаточно, и поручил определить правовой режим имущества, используемого для общих нужд в жилищно-земельных комплексах. В результате Минстрой подготовил законопроект, регулирующий правила управления общим имуществом коттеджных поселков.

Какие изменения ждут собственников домов

Передача имущества в общедолевую собственность

Согласно документу, владельцы домов в коттеджных поселках смогут обратиться к собственникам имущества о передаче его в общедолевую собственность. Речь идет о поселках, сформированных ранее и поделенных на улицы, но не имеющих общедолевой собственности (с наличием вместо нее государственной, муниципальной или частной собственности), пояснил юрист, основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube Вадим Ткаченко. Он отметил, что процедура передачи в таком случае предусмотрена, но не до конца раскрыта, поэтому, скорее всего, при обсуждении законопроекта будут внесены нововведения в этой части.

Управление коттеджными поселками

Законопроектом также прописываются способы управления жилыми комплексами. Проект предлагает выбор формы управления общим имуществом малоэтажных жилых комплексов, чего ранее не предусматривалось. Можно только самим организовывать управление общим имуществом по аналогии с нормами об СНТ. Теперь вопрос управления общим имуществом коттеджных поселков будет урегулирован, отметил юрист Андрей Лямзин.

Это может быть непосредственное управление собственниками при условии, что количество индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе составляет не более 30; управление товариществом собственников жилых домов или управление управляющей организацией, уточняется в законопроекте Минстроя. Документом также установлены правила проведения собраний собственников, на которых они смогут выбрать способ управления, определить размер и цели расходов на обустройство коттеджного поселка, с какими энергоснабжающими организациями заключать договоры или какие ограничения устанавливать, например — на въезд в поселки.

Во многих положениях законопроекта за пример приняты нормы об управлении общим имуществом многоквартирного дома, уточнил Лямзин. Он подчеркнул, что, так же как и в многоэтажке, согласно документу, собственник индивидуального жилого дома не вправе:

• требовать выделения своей доли в праве общей собственности на общее имущество;
• отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество и права аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, без одновременного отчуждения прав на индивидуальный жилой дом и земельный участок;
• уменьшать размер общего имущества возможно только с согласия всех собственников индивидуальных жилых домов.

«После принятия законопроекта при покупке участка для возведения дома или с уже построенными домами в коттеджном поселке гражданам гарантируется право собственности на объекты общего пользования и право беспрепятственного проезда к участку. Для жителей коттеджных поселков предусматривается возможность самостоятельно определять размер расходов, необходимых для содержания общего имущества, и участвовать в управлении малоэтажными жилыми комплексами. Потенциальные покупатели заранее будут знать, сколько им придется заплатить за коммунальные услуги», — резюмировал Еремин.