Обслуживание аварийных домов управляющими компаниями

Управление аварийным МКД

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2017, N 7

Если МКД был в установленном порядке признан аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), у собственников помещений и управляющего домом возникают некоторые вопросы. Они касаются, прежде всего, взаимных прав и обязательств. Основной вопрос: является ли признание дома аварийным основанием для снижения размера платы за жилое помещение и сокращения перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества? До какого момента собственники (наниматели) обязаны вносить плату УК? Можно ли считать законным предписание органа ГЖН о выполнении восстановительных работ в отношении аварийного дома?

Что такое аварийный дом?

Основания и порядок признания МКД аварийным описаны в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47. Так, аварийными являются:

• полносборные, кирпичные и каменные дома, а также деревянные дома и дома из местных материалов, имеющие деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (дома подлежат сносу или реконструкции);
• МКД, получившие повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунта, а также в результате других сложных геологических явлений, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования (дома подлежат сносу).

Оценку соответствия МКД требованиям, предъявляемым к ним, проводит межведомственная комиссия, создаваемая специально в этих целях, которая в результате своей работы принимает одно из решений:

• о выявлении оснований для признания МКД аварийным и подлежащим реконструкции;
• о выявлении оснований для признания МКД аварийным и подлежащим сносу;
• об отсутствии оснований для признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

На основании полученного заключения в течение 30 дней соответствующий орган власти (местного самоуправления) принимает решение о признании МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а также издает распоряжение с указаниями о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ. Данные документы направляются заявителю, по чьей инициативе проводилась оценка соответствия МКД установленным требованиям, а также в орган ГЖН (муниципального жилищного контроля) по месту нахождения дома.

После признания дома аварийным

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам помещений требования о сносе или реконструкции дома в разумный срок. Как указано в ч. 2 ст. 174 ЖК РФ, в такой ситуации средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого МКД по решению собственников помещений. Конкретное предписание региональному оператору содержится в ст. 184 ЖК РФ: он обязан направить средства фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции на основании решения собственников помещений в МКД о его сносе или реконструкции в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ. В ч. 6 ст. 36 ЖК РФ сказано, что в случае разрушения (в том числе сноса) МКД собственники помещений сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Как правило, собственники помещений в МКД сами не сносят и не реконструируют дом в установленный срок. На этот случай в ч. 10 ст. 32 ЖК РФ есть специальное указание: земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч. 1 — 3, 5 — 9. Подобное изъятие подразумевает заключение с собственником помещения в МКД соглашения об изъятии недвижимости, в котором устанавливаются среди прочего размер возмещения, сроки изъятия. Также по соглашению с собственником помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое помещение.

При этом в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен дом, и каждого жилого помещения в доме средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений (ч. 2 ст. 174 ЖК РФ). В случае формирования фонда на счете регионального оператора последний выплачивает средства фонда собственникам помещений в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ (ст. 184 ЖК РФ).

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом ВС РФ 29.04.2014, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на получение другого жилого помещения либо его выкуп.

И в результате изъятия жилых помещений для муниципальных нужд, и в результате расселения в рамках региональной программы собственники помещений утрачивают право собственности, помещения переходят в муниципальную собственность. Став единоличным собственником МКД, ОМСУ имеет правовые основания, чтобы распорядиться им, точнее, он обязан снести здание, признанное в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу.

Принятие дома в управление

Жилищное законодательство не предусматривает никаких особенностей при возникновении полномочий на управление аварийным домом. Это значит, что управляющий домом может быть:

• выбран на общем собрании собственников помещений в МКД;
• отобран по итогам открытого конкурса, проведенного ОМСУ.

Содержание аварийного дома — весьма затратное мероприятие, оно сопряжено с большой ответственностью, ведь риск возникновения нештатных ситуаций существенно выше, чем в домах с допустимым уровнем износа. Поэтому создание ТСЖ в таком доме нецелесообразно для собственников помещений.

Непосредственное управление

Бывает, что жильцы выбирают непосредственное управление домом. Обратим внимание, признание дома аварийным не означает, что в отношении его снято ограничение, установленное для выбора способа непосредственного управления домом (количество квартир не более 30 — п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Этот вариант выгоден УК как минимум потому, что такой дом не подлежит включению в реестр лицензий субъекта РФ, поэтому недостатки в его содержании не грозят лишением лицензии в перспективе. Однако чаще всего жильцы заключают с компанией (наряду с другими подрядчиками) не договор на выполнение и оказание конкретного (ограниченного) перечня работ и услуг, а комплексный договор на содержание и ремонт общего имущества. Это означает, что компания в полном объеме ответственна за обслуживание дома и на нее распространяются принципы, изложенные в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10. В связи с этим именно обслуживающая организация может быть принуждена к выполнению всех мероприятий, необходимых для надлежащего содержания общего имущества, в том числе не предусмотренных договором, заключенным с собственниками помещений (Постановление АС СЗО от 30.06.2015 N Ф07-4647/2015 по делу N А44-6764/2014).

Передача дома в управление и полномочия ОМСУ

В подавляющем большинстве случаев управление аварийным домом невыгодно, поэтому ОМСУ вынужден принимать особые меры. Чаще всего в муниципальном образовании создается унитарное предприятие, которому и вменяется в обязанность обслуживание аварийного жилфонда. Для законной передачи полномочий должен быть проведен открытый конкурс, для участия в котором часто подает заявку именно это одно предприятие. Также нередки случаи, когда ОМСУ передает дома в обслуживание (временное управление) МУП путем издания акта о введении режима чрезвычайной ситуации в отношении конкретного дома и применения меры реагирования на нее. Передать в хозяйственное ведение унитарному предприятию МКД, в котором есть помещения, находящиеся в частной собственности, невозможно.

Однако в любом случае при принятии дома в управление в интересах компании провести осмотр общего имущества и составить акт о его состоянии. Плата за содержание общего имущества должна быть соразмерной необходимым мероприятиям по поддержанию его в надлежащем состоянии. Установление размера платы за надлежащее содержание общего имущества является предпринимательским риском компании.

Обязанности по содержанию общего имущества

В соответствии со ст. 161 ЖК РФ управление МКД должно обеспечивать комфортные и безопасные условия проживания в нем. Требования к надлежащему содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных услуг в МКД не обусловлены тем, является ли дом аварийным. В подзаконных актах (Правилах содержания общего имущества, Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества) также не делается различий для домов, имеющих разный статус. Одновременно в Правилах эксплуатации жилфонда <1> указано: «В зданиях, намеченных к производству капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт следует ограничивать работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования)» (п. 2.3.7). Значит, мероприятия по осмотру, техническому обслуживанию аварийного жилфонда проводятся в общем порядке. В свою очередь, подготовка к сезонной эксплуатации подразумевает существенный объем работ и услуг (см. п. 2.6.2 указанных Правил).

<1> Утверждены Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170.

Примечание. При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:

• устранить неисправности: стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;
• привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;
• обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов.

Тот факт, что статус аварийного дома не снимает с УК каких-либо обязанностей по сравнению с домами, пригодными для проживания и подлежащими восстановлению путем проведения ремонтных работ, подтвержден также в п. 3.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 11: «Признание жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции само по себе не является обстоятельством, исключающим обязанность по содержанию этого дома в необходимых объемах до отселения проживающих в нем лиц (например, в соответствии с гигиеническими требованиями к жилым помещениям, участку и территории жилых зданий) и при ненадлежащем содержании возможность привлечения виновных лиц к ответственности за совершение административных правонарушений, предусмотренных ст. 7.22 КоАП РФ».

Установив нарушение требований к содержанию общего имущества в доме, органы ГЖН выносят УК предписание об устранении нарушения. Многие компании возмущены этим фактом, если речь идет об аварийном доме, подлежащем сносу. Какой смысл его ремонтировать, если он все равно должен быть расселен и снесен? Таковы рассуждения управляющих. Однако суды подтверждают законность вынесенных предписаний.

Аналогичные основания приводятся в спорах по вопросу привлечения УК и ее должностных лиц к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ, за ненадлежащее содержание общего имущества в МКД, признанных аварийными (см., например, Решения Кировского районного суда г. Самары от 22.03.2016 по делу N 12-128/2016, Магаданского городского суда от 11.02.2016 по делу N 12-71/2016).

В то же время встречаются примеры, когда УК удавалось доказать отсутствие своей вины в ненадлежащем состоянии общего имущества в МКД, признанном аварийным. Так, в Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2016 N 10АП-4339/2016 по делу N А41-82391/15 арбитры признали, что дом находился в ветхом состоянии и требовал ремонта с 1993 года, а УК приступила к управлению им с 2015 года. Проверка же, итогом которой стало оспариваемое предписание, была проведена в середине 2015 года. Жители возражали против проведения ремонта, поскольку ждали расселения. Плата за содержание и текущий ремонт общего имущества была установлена в пониженном размере. Суд пришел к выводу, что у УК отсутствовала объективная возможность предотвратить возникновение выявленных нарушений, а также своевременно устранить дефекты технического состояния дома. При этом вина общества в допущении указанных в акте нарушений административным органом не доказана. Предписание органа ГЖН признано незаконным.

Аналогичным образом суды общей юрисдикции прекращают производство по делам об административном правонарушении, предусмотренном ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ, ввиду отсутствия состава правонарушения. К примеру, жильцы отказались от проведения капитального ремонта, инициировали процедуру признания дома аварийным и подлежащим сносу. Поэтому суд обоснованно заключил, что невыполнение директором УК Правил эксплуатации жилфонда (выявлены наличие сырости в техническом подполье, загрязненность полов и оконных блоков на лестничной клетке, частичное повреждение кровельного покрытия) вызвано объективными причинами (Решение Тобольского городского суда от 04.03.2016 по делу N 12-50/2016).

В другом случае суд установил, что УК провела ряд работ по текущему ремонту системы отопления, уборке подъездов, вывозу мусора, остеклению оконных рам в подъездах, скрутке электропроводов в доме, признанном аварийным. И этого оказалось достаточно для вывода об отсутствии состава правонарушения (Решение Якутского городского суда от 15.02.2016 по делу N 12-324/2016).

Как видим, для решения вопроса о правомерном привлечении к административной ответственности за ненадлежащее содержание общего имущества аварийного МКД, как, впрочем, и любого другого дома, важно установить, приняло ли ответственное лицо все возможные меры по соблюдению требований законодательства при обычной степени добросовестности, заботливости и осмотрительности и имелась ли у него возможность принять такие меры. Если лицо приняло данные меры либо такая возможность у него объективно отсутствовала, в силу ч. 2 ст. 2.1 КоАП РФ оно невиновно в совершении правонарушения.

Ответственность УК за причинение ущерба

Если УК ненадлежащим образом выполняет свои обязательства по договору управления, то есть фактически не может обеспечить безопасность проживания в доме, она несет гражданско-правовую ответственность. Так, если в результате неисправности того или иного элемента общего имущества был причинен ущерб имуществу собственника помещений, УК обязана возместить его. Причина в том, что существует связь между ненадлежащим исполнением обязательств УК по содержанию общего имущества и возникновением убытков. И здесь плачевное состояние МКД, в том числе подтвержденное правовым актом о признании дома аварийным, никак не меняет ситуацию.

Так, суд удовлетворил требования нанимателя к УК о взыскании убытков, причиненных в результате прорыва трубы отопления на чердаке жилого дома (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 20.10.2016 по делу N 33-17895/2016). Признание дома аварийным и подлежащим сносу не является препятствием для удовлетворения заявленного иска, поскольку до настоящего времени истица и члены ее семьи продолжают проживать в указанном доме, иное жилое помещение взамен занимаемого не предоставлено, в связи с чем расходы на восстановительный ремонт комнаты являются необходимыми с учетом того, что в силу п. 4 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ проведение текущего ремонта жилого помещения является обязанностью истца как нанимателя комнаты.

Обязанности собственников по внесению платы УК

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. В соответствии с ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в доме. Обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения наступает с момента возникновения права собственности на помещение (ст. 153 ЖК РФ). Никаких исключений для собственников помещений в МКД, признанных аварийными, законом не предусмотрено. Более того, в соответствии с ч. 5 ст. 32 ЖК РФ до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд собственник помещения может владеть, пользоваться, распоряжаться жилым помещением по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением.

Поэтому УК успешно взыскивают с собственников помещений в МКД плату за содержание и текущий ремонт общего имущества.

В Постановлении АС ПО от 27.12.2016 N Ф06-16550/2016 по делу N А55-8456/2016 был удовлетворен иск УК к муниципальному образованию о взыскании стоимости услуги отопления и платы за содержание и ремонт общего имущества в отношении незаселенных квартир в период с 01.05.2014 по 31.12.2015. Обстоятельства дела таковы. В 2011 году мэрия приняла постановление о признании дома аварийным и подлежащим реконструкции, включая снос подъезда N 1, и квартир N 1 — 36, расположенных в данном подъезде, непригодными для проживания. По решению собрания собственников с 2014 года домом управляет УК, которая и имеет право на получение платежей от собственников помещений. Согласно ч. 11 ст. 155 ЖК РФ неиспользование собственниками, нанимателями или иными лицами помещений не является основанием для невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Ссылки подателя жалобы на то, что МКД, в котором расположены спорные квартиры, признан аварийным и подлежащим реконструкции, в том числе включая снос подъезда N 1 и спорных квартир, а также на то, что граждане были переселены в другие жилые помещения и спорные квартиры были пустые, в связи с чем необходимость их отопления отсутствовала, также обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку данные обстоятельства не опровергают факт предоставления коммунальных услуг, не могут повлиять на обязанность собственника содержать принадлежащее ему имущество и, соответственно, не исключают наличие у ответчика неосновательного обогащения в виде сбереженной платы за коммунальные услуги в спорном периоде. Кроме того, в спорном периоде ответчик не обращался к истцу с предложением прекратить подачу тепла в спорные квартиры либо отключить указанные помещения от единой сети теплоснабжения дома.

В свою очередь, в Постановлении АС ПО от 27.10.2015 N Ф06-26250/2015 по делу N А55-25597/2014 дан ответ на вопрос о том, до какого момента УК вправе требовать от собственника помещений в МКД платежи за содержание общего имущества (а значит, и обязана управлять домом). В данном случае дом был включен в перечень объектов управления в соответствии с приложением к договору управления до 01.04.2014, тогда как суд установил, что с 01.10.2013 по спорному адресу находился пустырь, дом был полностью снесен. Взыскивать с ответчика плату за содержание жилых помещений за период с 01.10.2013, то есть после того, как дом фактически перестал существовать в качестве объекта недвижимости в результате его сноса, не представляется возможным. Нельзя взыскивать плату за содержание жилых помещений в доме, которого нет.

Обязанности нанимателей по внесению платы

Основанием для возникновения обязанности по внесению платы у нанимателей является заключение договора социального найма. В силу п. 3 ст. 687 ГК РФ аварийное состояние помещения (его непригодность для проживания) является основанием для расторжения договора найма жилого помещения в судебном порядке по требованию любой из сторон договора. В соответствии с п. 1 ст. 85, ст. 86 ЖК РФ, если дом признан подлежащим сносу, граждане выселяются из жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, и им предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. До момента прекращения договора социального найма в отношении помещения, находящегося в аварийном доме, подлежащем сносу, за нанимателем сохраняется обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения.

По тем же основаниям, по которым за УК сохраняется обязанность по выполнению текущего ремонта МКД, признанного аварийным, за нанимателем сохраняется обязанность по внесению платы за текущий ремонт. Единственной причиной освобождения нанимателя (как, впрочем, и собственника помещения) от внесения платы являются перерасчеты в связи с оказанием услуг ненадлежащего качества, что должно быть зафиксировано в установленном законом порядке (см. Решение Енисейского районного суда Красноярского края от 22.01.2015 по делу N 2-30/2015(2-1600/2014)). Сам факт признания МКД непригодным для проживания не освобождает лиц, проживающих в нем, от обязанности оплачивать содержание и ремонт общего имущества МКД, равно как не освобождает УК от предоставления данного вида услуг (Апелляционное определение Сахалинского областного суда от 24.01.2017 по делу N 33-160/2017).

Таким образом, признание дома аварийным само по себе не рассматривается как причина снижения размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества. Напротив, плачевное состояние МКД может потребовать дополнительных усилий по поддержанию его работоспособного состояния для обеспечения безопасности проживания в нем граждан. Снижение платы может быть обусловлено обоснованным пересмотром перечня мероприятий по содержанию общего имущества. При этом УК следует помнить, что она может быть принуждена к исполнению всех необходимых работ и услуг согласно Минимальному перечню услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества.

Возникают ли у ОМСУ дополнительные обязанности при признании дома аварийным?

Факт признания дома аварийным не является основанием для взыскания с ОМСУ каких-либо дополнительных средств (в виде субсидий или сумм компенсации убытков) на проведение работ по текущему ремонту и (или) содержанию общего имущества, если, конечно, соответствующие обязательства не приняты им в рамках муниципальной программы. Между аварийным статусом дома и дополнительными тратами УК нет связи. Но дополнительные траты вызваны состоянием общего имущества, которое не изменяется в связи с указанным юридическим фактом. Причем если до признания дома аварийным было возможно его восстановление путем капитального ремонта (в том числе через принуждение бывшего наймодателя, если такой ремонт требовался на момент приватизации первого помещения в доме (ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»)), то признание дома аварийным исключает проведение капитального ремонта <2>. Поэтому УК вряд ли получит от ОМСУ какие-либо денежные средства в принудительном порядке.

<2> В соответствии с п. 2.4.3 Правил эксплуатации жилфонда капитальный ремонт в домах, подлежащих сносу, восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно, в течение ближайших 10 лет допускается проводить в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок. Однако в соответствии с актуальной системой капитального ремонта такой ремонт не финансируется за счет средств фонда в домах, признанных аварийными. В Постановлении АС СЗО от 07.03.2017 N Ф07-515/2017 по делу N А56-10587/2016 сделан вывод: в связи с признанием МКД аварийным и подлежащим сносу выполнение в отношении его работ по реконструкции и капитальному ремонту невозможно, поскольку нельзя согласовать с межведомственной комиссией разработанную проектную документацию.

Кстати, в случае изъятия земельного участка под МКД и каждого помещения в доме для муниципальных нужд собственник получает возмещение, в сумму которого помимо всего прочего может быть включена компенсация за непроведенный капитальный ремонт МКД, поскольку невыполнение наймодателем обязанности по проведению капитального ремонта дома привело к снижению уровня надежности здания (см. Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Взнос на капитальный ремонт

В соответствии с ч. 2 ст. 169 ЖК РФ взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в МКД, признанном в установленном Правительством РФ порядке аварийным и подлежащим сносу. Из буквального толкования приведенной нормы следует, что признание дома аварийным означает прекращение обязанности собственников помещений по уплате взносов на капитальный ремонт с момента наступления данного факта (с месяца, следующего за месяцем принятия органом власти соответствующего решения). Никаких специальных условий для прекращения такой обязанности не требуется. Одновременно этот дом подлежит исключению из региональной программы капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ) в рамках ее актуализации.

Выше было упомянуто, что средства фонда капитального ремонта данного дома направляются на снос или реконструкцию, если таковые проводятся по решению собственников помещений в доме. Если же помещения изымаются для муниципальных нужд, накопленные средства фонда выплачиваются собственникам (ч. 2 ст. 174, ст. 184 ЖК РФ).

Плата за коммунальные услуги и ресурсы: приборы учета

В соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» требования данной статьи в части организации учета используемых энергетических ресурсов не распространяются на ветхие, аварийные объекты, объекты, подлежащие сносу или капитальному ремонту до 01.01.2013. В Обзоре судебной практики ВС РФ N 2 (2016), утвержденном Президиумом ВС РФ 06.07.2016, сделан следующий вывод: РСО вправе использовать показания ОПУ, установленных ими в ветхих и аварийных объектах с соблюдением требований законодательства, для определения объема и стоимости потребленных энергоресурсов на ОДН. Однако размер обязательств собственников и УК по оплате потребленных энергоресурсов на ОДН ограничен утвержденными нормативами потребления. Полагаем, данный вывод может быть распространен и на отношения по приобретению коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества с 2017 года.

Добавим, что при отсутствии обязанности устанавливать приборы учета плата за коммунальные услуги и коммунальные ресурсы при их отсутствии не может исчисляться с применением повышающего коэффициента 1,5.

Обратим внимание, что в приведенной выше норме речь идет о следующих объектах:

• ветхих;
• аварийных;
• подлежащих сносу или капитальному ремонту в срок до 01.01.2013.

Статус МКД должен быть подтвержден официальным документом (актом органа местного самоуправления, судебным решением).

Добавим, что РСО не вправе требовать от собственников помещений или УК компенсации расходов на установку ОПУ в подобных домах.

Прекращение управления домом

Итак, выше мы выяснили, что, пока жильцы пользуются помещениями в МКД, они обязаны вносить платежи за жилищно-коммунальные услуги, а УК должна предоставлять им соответствующие услуги. Нередко у УК возникает вопрос: до какого момента она обязана обслуживать дом в целом, если подавляющее большинство квартир расселены? К примеру, если речь идет об изъятии земельного участка и жилого помещения для муниципальных нужд в судебном порядке, процесс расселения дома может существенно растянуться.

В действующем законодательстве не описан порядок прекращения договора управления в случае вывода МКД из эксплуатации, поэтому, полагаем, он должен стать предметом договоренности сторон. Причем второй стороной в большинстве случаев является муниципалитет как собственник жилых помещений, изъятых для муниципальных нужд. Ориентироваться при этом можно на следующие соображения.

Вспомним, что предметом договора управления является осуществление исполнителем деятельности, направленной на достижение целей управления МКД. В свою очередь, целями управления МКД признаются (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ):

• обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
• надлежащее содержание общего имущества в МКД;
• решение вопросов пользования указанным имуществом;
• предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Если обратиться к Градостроительному кодексу (гл. 6.2 «Эксплуатация зданий, сооружений»), можно увидеть, что управление МКД — это фактически обеспечение безопасной эксплуатации здания, в которую входят техническое обслуживание, текущий ремонт и эксплуатационный контроль (периодические осмотры, проверки, мониторинг). До тех пор пока здание является МКД, имеет в качестве назначения проживание граждан, должна быть обеспечена его безопасная эксплуатация. Кстати, наименование вида деятельности согласно ОКВЭД звучит именно как управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе.

Эти соображения, а также приведенные выше примеры из судебной практики указывают на то, что УК обязана обеспечивать надлежащее (безопасное) состояние общего имущества до тех пор, пока в доме есть потребители, законно использующие помещения для проживания (хотя бы один). Причем в силу ч. 11 ст. 155 ЖК РФ неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием для невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. То есть собственники пустующих помещений обязаны по-прежнему оплачивать содержание и текущий ремонт общего имущества, а также услугу отопления. Как правило, таким собственником является муниципалитет, ведь помещения изымаются для муниципальных нужд. Именно он заинтересован в скорейшем расселении дома, прекращении его эксплуатации, отключении его от внешних инженерных сетей и последующем сносе.

В ч. 2 ст. 55.26 ГрК РФ указано: «Эксплуатация зданий, сооружений прекращается после их вывода из эксплуатации в случае, если это предусмотрено федеральными законами, а также в случае случайной гибели, сноса зданий, сооружений». В отношении МКД понятие вывода из эксплуатации в федеральных законах не применяется. Одновременно из ГОСТ Р 51929-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления МКД. Термины и определения», утвержденного и введенного в действие Приказом Росстандарта от 11.06.2014 N 543-ст, следует, что под эксплуатацией МКД понимается стадия жизненного цикла МКД с момента его ввода в эксплуатацию до момента утилизации (сноса), в процессе которой собственники реализуют свое право владения, пользования и распоряжения принадлежащим им в этом доме имуществом, обеспечивая управление домом и содержание общего имущества в нем.

То есть снос МКД является моментом прекращения эксплуатации дома. После физического уничтожения МКД управлять нечем, договор прекращается.

Однако нередко снос дома может быть отложен по тем или иным причинам после отселения последнего жильца. Если в доме нет и не будет проживающих, фактически утрачена цель деятельности по управлению таким домом в том смысле, который придается ему жилищным законодательством. Именно это обстоятельство должно стать основанием для добровольного заключения соглашения о прекращении договора управления между УК и собственником дома (всех помещений в доме).

Согласно ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» при прекращении эксплуатации здания или сооружения его собственник должен принять меры, предупреждающие причинение вреда населению и окружающей среде, в том числе меры, препятствующие несанкционированному доступу людей в здание или сооружение, а также осуществить мероприятия по утилизации строительного мусора. Представляется, что данные обязательства не входят в предмет договора управления домом.

* * *

МКД может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в установленном Правительством РФ порядке. Затем собственникам отводится время на самостоятельное осуществление сноса (реконструкции). Если они не сделают этого, земельный участок под домом и помещения в нем должны быть изъяты для муниципальных нужд, а дом должен быть расселен.

Управление домом, признанным аварийным, не имеет каких-либо особенностей: до прекращения эксплуатации такого дома УК обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества (на нее распространяются выводы, сделанные в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10), а собственники и наниматели помещений — вносить плату за жилищно-коммунальные услуги. Также УК по-прежнему несет ответственность за ущерб, причиненный в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по договору управления. Взнос на капитальный ремонт не взимается с момента признания дома аварийным, поскольку такие дома исключаются из региональной программы капитального ремонта. Прекращение управления домом связывается с прекращением его эксплуатации: сносом или расторжением договора управления по соглашению сторон.

С.Н. Козырева

Эксперт журнала

«Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение»