Вопрос о статусе апартаментов активно прорабатывают законодатели и обсуждают СМИ. Это важно для УО, управляющих многофункциональными зданиями, где расположены такие помещения. В помощь таким компаниям делаем обзор наших материалов по апартаментам. Читайте, являются ли они жильём, как управлять ими и установить размер платы за содержание, а также как УО взыскать с собственников задолженность за свои услуги.
Что такое апартаменты и являются ли они жилыми помещениями
В России сложилась практика строительства многофункциональных зданий. Это офисные и торговые центры, иные объекты нежилого назначения. В них много разных собственников: застройщик, отдельные юридические или физические лица, группы таких лиц.
В этих зданиях зачастую есть нежилые помещения, которые собственники используют для постоянного проживания – апартаменты. На них не распространяются нормы ЖК РФ. Жители апартаментов не могут зарегистрироваться в них, а жилищно-коммунальные услуги оплачивают по тарифам для нежилых помещений, не для населения.
Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» Елена Шерешовец в одном из выпуском онлайн-программы «ЖКХ: мечты сбываются» отметила, что термин «апартаменты» пока содержится только в НПА для гостиничного бизнеса. Апартаменты в соответствии с классификацией являются одним из видов номеров в отелях и предназначены для временного пребывания.
Поэтому для них не действуют стандарты для жилых помещений по уровню шума, плотности городской застройки или обеспечения необходимыми объектами инфраструктуры. К тому же, согласно ч. 1 ст. 401 НК РФ, апартаменты относятся не к жилью, а к прочим видам нежилого имущества. На них не распространяются налоговые льготы (ч.ч. 3, 4 ст. 403 НК РФ).
Три довода судов в пользу УО при взыскании долгов по апартаментам
Что делают законодатели для правового регулирования в сфере управления многофункциональными зданиями
Многофункциональных зданий с апартаментами становится всё больше, а правового статуса у них нет. В НПА даже нет таких терминов. Чтобы урегулировать вопросы проживания в апартаментах и управления зданиями с ними, члены Совета Федерации разработалиспециальный законопроект № 1162929-7.
Авторы предлагают внести в нормативно-правовые акты понятие «многофункциональное здание» и распространить на такие объекты действие ЖК РФ. Тогда собственники апартаментов смогут перевести их в статус жилых помещений.
В законопроекте также указано, что общие собрания собственников в многофункциональных зданиях будут проводиться по аналогии с ОСС в многоквартирных домах. Владельцы помещений официально получат долевое право на общее имущество в здании.
Важность таких правок в законодательствеподчеркнул премьер-министр Михаил Мишустин. Он поручил своему заместителю Марату Хуснуллину создать к июлю рабочую группу по данному вопросу, а Минстрою РФ – продолжить обсуждение законопроекта № 1162929-7.
Есть ли в многофункциональных зданиях общее имущество и кто несёт за него ответственность
Пока в законодательство не внесены изменения, которые бы определили статус апартаментов и нормы управления многофункциональными зданиями, в этой сфере порядок устанавливают принцип применения закона по аналогии и судебная практика.
В одном из выпусков онлайн-программы «Школа ЖКХ» эксперт Ассоциации «Р1» Павел Кузнецов рассказал о том, кому в многофункциональных зданиях сегодня может принадлежать право на общее имущество и, соответственно, кто за него отвечает. Есть три варианта:
- Застройщик приобретает право собственности на места общего пользования в силу ст. 218 ГК РФ, регистрирует его и передаёт это имущество в безвозмездное пользование управляющей зданием организации. Также застройщик может сдать ОИ в долгосрочную аренду любой компании, которая будет обслуживать объект.
- При оформлении права собственности на помещение собственник получает долю в праве на общее имущество. Так застройщик снимает с себя ответственность за его содержание. Собственники должны сами договориться о том, кто и как будет управлять зданием и обслуживать его.
- Застройщик заключает договоры об участии в долевом строительстве с УО, которую сам учреждает, а УО – договоры цессии с собственниками помещений в здании. В таком случае ответственность за управление объектом капитального строительства, его содержание, сбор платы за услуги полностью возложены на УО.
У каждой из этих схем есть свои плюсы и минусы, о которых вы сможете узнать из выпуска онлайн-журнала.
Какие существуют способы управления зданиями с апартаментами
Нужно ли вносить данные о многофункциональном здании в реестр лицензий субъекта РФ
Как правило, управляющие организации, заключающие договоры с собственниками помещений в многофункциональных зданиях, имеют опыт управления МКД. У них возникает вполне обоснованный вопрос: если в здании есть апартаменты, в них живут люди, нужно ли вносить сведения о таком здании в реестр лицензий.
Ответ на этот вопрос дал Верховный суд РФ в деле № А60-46903/2019. Одна из УО Екатеринбурга не внесла в реестр лицензий многофункциональное здание, которым управляла: по технической документации объект не являлся МКД. Но орган Госжилнадзора посчитал иначе, потому что в здании были жилые помещения. Ведомство выдало предписание, потребовав, чтобы УО перестала управлять зданием, пока не внесёт его в реестр.
Стороны спора встретились в суде и дошли до ВС РФ. Он поставил точку в этом вопросе, указав, что раз многофункциональное здание включает помещения жилого и нежилого фонда, то является МКД согласно п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.
Многоквартирным домом признаётся совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, либо в помещения общего пользования. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников. Спорное здание отвечает признакам МКД и подлежит включению в реестр лицензий.
Если в суде УО сможет доказать, что в здании нет жилых помещений, тогда нельзя будет отнести объект к многоквартирным домам и потребовать от компании внести сведения о нём в реестр.
Кто и как устанавливает размер платы за содержание апартаментов
Ещё один непростой вопрос для собственников и управляющих апартаментами – расчёт платы за ЖКУ. Поскольку такие помещения не признаются жилыми помещениями, к ним применяются тарифы на коммунальные услуги для нежилых помещений. Пока не будут внесены изменения в законодательство, исполнители услуг не будут использовать при расчётах тарифы для населения.
Сложнее обстоят дела с установлением размера платы за содержание апартаментов в отсутствие правового регулирования. Если собственники помещений на общем собрании не смогли договориться о величине платы или вообще не проводили ОСС, то рано или поздно спор о начислениях в квитанциях перейдёт в суд.
В Рязани собственник апартаментов подал иск в суд, считая, что при расчётах управляющая организация должна использовать утверждённый органом местного самоуправления тариф. К тому же истец не подписывал с ней договор и поэтому не должен ей платить. Общее собрание собственников помещений в здании не утверждало перечень работ и услуг и размер платы за них.
УО при расчётах с собственниками апартаментов использовала размер платы, прописанный в договоре между ней и застройщиком. Плата за коммунальные услуги, в том числе за электроэнергию, начислялась по тарифам для нежилых помещений.
Разбирательство дошло до Верховного суда РФ. Он указал, что установленный органом МСУ тариф нельзя применять к нежилому зданию. Размер платы должны утвердить собственники на ОСС. Если они этого не сделали, то расчёт платы должен исходить из экономической обоснованности и принципа достаточности средств для надлежащего содержания общего имущества собственников.
Поскольку управляющая организация по факту оказывала услуги и проводила работы по содержанию общего имущества, то собственники должны за это заплатить. Чтобы определить, сколько, судам следует установить объём оказанных УО услуг, их стоимость и экономическую обоснованность.
Вносятся ли в реестр лицензий данные о многофункциональном здании
Можно ли взыскать долг за содержание апартаментов с их собственника в отсутствие письменного договора
Взыскание УО платы за содержание общего имущества в многофункциональных зданиях стало одной из тем онлайн-программы «Школа ЖКХ». Её ведущий Павел Кузнецов сделал обзор судебной практики, проанализировал положительные для управляющих организаций решения и доводы судов в них.
Как мы говорили ранее, апартаменты не являются жильём и поэтому нормы ЖК РФ напрямую к ним не применяются. Но при решении споров между собственниками апартаментов и УО суды по аналогии используют положения разд. VII ЖК РФ «Плата за жилое помещение и коммунальные услуги».
При этом собственнику отдельного помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). С момента подписания передаточного акта он является потребителем ЖКУ и должен платить за содержание общего имущества (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).
Суды признают право УО на взыскание задолженности и в отсутствие заключённого с собственником помещений договора. Это не освобождает его от оплаты расходов на содержание общего имущества (п. 5 постановления Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 № 10-П). Подробнее о судебной практике по взысканию долгов с владельцев апартаментов узнайте из выпуска онлайн-журнала.
Что нужно иметь в виду, приступая к управлению апартаментами
Компании, решившие управлять многофункциональными зданиями с апартаментами, должны помнить несколько важных аспектов этой работы:
- Управление и содержание апартаментов не урегулировано в НПА, а суды для разрешения споров УО с собственниками применяют нормы ЖК РФ по аналогии.
- Апартаменты не являются жилыми помещениями, поэтому их жители не могут там зарегистрироваться, а при расчётах за коммунальные услуги исполнители не могут использовать тарифы для населения.
- Размер платы за управление и содержание апартаментов должно утвердить общее собрание собственников. Применять муниципальный тариф к нежилому зданию нельзя.
- Отсутствие письменного договора между собственником помещения и УО не освобождает жителя апартаментов от оплаты содержания общего имущества. Если владелец помещения не оплачивает услуги управляющей организации, она вправе взыскать долг через суд.
Ждём правки в нормативно-правовые акты, которые закрепят статус апартаментов и многофункциональных зданий и позволят УО применять при управлении ими нормы Жилищного кодекса.
Новости компаний
Деньги ,
26 окт 2020, 09:58
0
Как управлять арендой апартаментов для получения максимального дохода
Помогает ли управляющая компания зарабатывать на аренде апартаментов? Как отзываются о своем пребывании в апарт-отеле арендаторы?
Продолжаем публикацию серии интервью с инвесторами, купившими апартаменты в сети YE’S от ГК «Пионер». В этой статье приводим их мнения о наличии управляющей компании (УК). Насколько выгодно сдавать в аренду свою собственность в апарт-отеле через УК? Сколько времени можно сэкономить? Какие вопросы могут решить сотрудники УК?
Отдельно приводим мнения арендаторов — тех, кто снимает номера в апарт-отелях. Это возможность взглянуть на целевую аудиторию рентного бизнеса с другой стороны и принять решение о покупке апартаментов в московских комплексах YE’S Botanica и YE’S Technopark.
Об управляющей компании YE’S
Важной частью каждого из апарт-отелей YE’S является управляющая компания. В ее функции, помимо содержания комплекса апартаментов и предоставления гостиничных услуг, также входит обеспечение потока арендаторов для собственников юнитов.
Хочешь сдать номер — обращайся в УК. Хочешь арендовать номер — удобнее через УК. Консьерж-сервис, уборка, мелкий ремонт — просто звонишь в УК. Отнести вещи в прачечную, оплатить коммунальные счета, забронировать мини-офис, воспользоваться услугами хранения вещей… УК занимается всем в апарт-отелях YE’S.
В ГК «Пионер» также задумались о применении опыта УК по работе с частными инвесторами и арендаторами и в строящемся бизнес-парке в районе Останкино.
Ольга и Игорь Митрофановы, занимаются поставками современного оборудования и техники для стоматологов: «Управляющая компания играет огромную роль. Если делать все самому — уходит огромное количество времени. Они же заботятся о нас 24 часа».
Татьяна Николаева, главный бухгалтер: «Хорошо, если есть управляющая компания, так как мне нужен помощник. УК предоставляет очень качественный сервис и имеет строгий регламент проведения различных работ».
Любовь Воронцова, юрист, кандидат юридических наук: «Ты покупаешь, вкладываешь деньги — и, по сути, прекращаешь волноваться о проблемах. Ты перекладываешь их на другого. В каком-то смысле это делегирование рисков. Будучи юристом, я представляю все негативные моменты сдачи жилого помещения. Думаю, что в апарт-отеле YE’S от этого мы будем ограждены».
Интерьеры и оснащение апартаментов
В основе инвестиционной модели приобретения апартаментов в сети YE’S — получение дохода от сдачи номеров в аренду. Ранее мы уже обсуждали преимущества и мотивы такого частного бизнеса. Собственников и арендаторов в апарт-отелях YE’S привлекает многое — от расположения и доверия бренду YE’S до международного подхода к сервису. Еще одним фактором приобретения или аренды апартаментов YE’S выступает качество их интерьерных решений. Номера предлагаются с качественным ремонтом, набором мебели и бытовой техники профессионального гостиничного уровня. А что инвесторы говорят об интерьерах своих апартаментов?
Алексей Круглов, бизнесмен: «В других апартаментах придется убить два-три-четыре месяца на ремонт. Ведь говорят же в народе: ремонт можно только начать и невозможно закончить. Апартаменты YE’S с отделкой — это большой плюс».
Ирина Клейман, продюсер онлайн-курсов: «Понравилось, как здесь все эргономично и стильно. Я бы сделала все точно так же. Тогда зачем мне на это терять время?»
Ольга и Игорь Митрофановы: «Самое главное и самое важное в нашей жизни — это время. Время, которое мы тратим на выбор. Когда у тебя все готово, а за спиной нет ремонта, споров и компромиссов, ты понимаешь, что сохранено огромное количество времени. Иногда нужно просто довериться профессионалам».
Взгляд со стороны: что говорят арендаторы о проживании в апарт-отеле
Инвесторам, чтобы принять решение о приобретении недвижимости под аренду, например, в YE’S Botanica или YE’S Technopark, часто требуется взгляд со стороны потенциального клиента. Насколько ему будет удобно жить в этой локации и в таких условиях? На что арендатор будет обращать внимание? Что ему понравится, а что нет? Некоторые инвесторы пытаются ответить на эти вопросы самостоятельно. Но проще — узнать обо всем напрямую, что называется, из первоисточника. Редакция «РБК-Недвижимости» поинтересовалась всем этим у людей, проживающих в апарт-отелях YE’S.
Никита Борисов руководит отделом в компании, специализирующейся на строительном инжиниринге, параллельно обучается в аспирантуре. Часто приходится ездить в командировки в Санкт-Петербург. Пока семьи нет, снимает номер в апарт-отеле YE’S Mitino.
«Почему не снял квартиру? С «бабушкиным» ремонтом? Это либо панелька, либо старые кирпичные дома. А тут — монолитный дом, свежий, новый. Немаловажно, что в номере телевизор, холодильник и вообще вся бытовая техника очень хорошего качества. И в окружении все есть, что захочешь: рядом парк, торговые центры.
Я уже два с половиной года живу в таких условиях и переходить на более низкий уровень как-то не хочу».
Ярослав Ювищев занимается венчурными инвестициями и технологическим предпринимательством. Карьеру и бизнес начинал в Санкт-Петербурге, где впервые познакомился с форматом проживания в российском апарт-отеле YE’S Hoshimina на проспекте Просвещения (ранее Ярослав жил в апарт-отелях за границей). Переехав в Москву, поселился в YE’S Mitino на улице Митинской. «Забавно, что и в Питере, и в Москве номер дома 16», — говорит он. В Москве арендует номер уже два года.
«Найти хорошую квартиру в аренду — это всегда вызов. Особенно, когда речь идет о переезде в незнакомый город. Переезжая из Петербурга в Москву, я понимал, что такой транзит [из YE’S Hoshimina в YE’S Mitino] — это комфортно. Такое чувство, что ты находишься у себя дома, просто в другом городе.
Общение с УК — здесь самая приятная и простая составляющая. Достаточно написать письмо или набрать менеджера по телефону. Мне кажется, ее основные задачи — уют, комфорт, тепло и чистота на этажах, — выполняются потрясающе.
Рынок аренды квартир — достаточно непрозрачный, присутствует посредничество. Этого не было в случае с апарт-отелем. Я был знаком с концепцией, поэтому доверился бренду YE’S. Также для меня были важны: доступность, соотношение цены и качества, скорость заселения, интерьер апартаментов, определенный уровень качества жизни. Говорят же, что быт определяет сознание человека. В этом плане высокая планка сервиса, безусловно, влияет на жизнь. Когда заходишь в YE’S, все воспринимается как качественный жилой комплекс или отель высокого класса».
0
20.03.2023
10:00
20 марта 2023 в 10:00
Рынок апартаментов России продолжает развиваться несмотря на отсутствие правового регулирования такого вида недвижимости. И для отрасли, и для рынка, отсутствие нормативки – это плохо, потому что правовая неопределенность создает риски и злоупотребления. К тему
управления апартаментов
мы обращались не раз, но чем дальше, тем больше спорных и сложных вопросов возникает.
Общие особенности по апартаментам
1. Крайне запутанная система управления. В одном жилом комплексе могут быть и апартаменты, и многоквартирные дома. При этом инженерные сети могут быть совместные, а земельный участок под каждый объект – невыделенный. Следом возникают проблемы с передачей документации: она или теряется, или недобросовестно удерживается, но получить ее даже через суд (по аналогии с многоквартирными домами) не получится, ведь обязанности ее передавать в случае апартаментов нет.
2. Чем ближе к Москве, тем больше бардака. Недавний пример, с которым столкнулся – дом, в котором одновременно два объекта: реконструированные апартаменты и объект культурного наследия. И все это включено в реестр лицензий и управляется Жилищником. В другом случае московский Росреестр часть помещений одного здания зарегистрировал в другом. И изменить эту ситуацию удалось лишь очень длинной перепиской и жалобами. Подобных примеров, свидетельствующих о хаотичности рынка управления апартаментами в Москве (да и по стране) очень много.
3. Безответственность за вред и злоупотребления. Снова недавний пример: на машину девушки упал лед и разбил стекло. Взыскать убытки не получилось, потому неясно, кто ответчик. В жилом комплексе (где здание-апартаменты) есть ТСЖ, но домом не управляет. А еще есть две новые УК, которые конкурируют за право управления домами, выставляя двойные квитанции. А первоначальная УК/застройщик признан банкротом и в отношении него завершено конкурсное производство. Даже получив решение суда – денег получить не с кого, потому что реестр требований кредиторов закрыт. И все субъекты жилищного управления приводят убедительные доказательства, что вина в повреждении машины не их. А с реестром лицензий не свериться, потому что в отношении апартаментов его нет. В итоге за вред никто не ответит.
4. Некому жаловаться на злоупотребления. Жилищная инспекция не проверяет апартаменты, они не образуют предмет ее контроля (20 ЖК РФ). Поэтому любые завышения тарифа, прямой обсчет и нежелание использовать установленные для многоквартирных домов правила расчетов – остаются безнаказанными.
5. Проблемы при заключении договоров с поставщиками ресурсов. Причем эти сложности возникают не только при заключении договора, но и при определении тарифа. Часто мы видим ситуации, когда апартаментам тариф дают как для бизнеса, хотя на 80-90% там живут обычные люди, потому что больше жить им негде.
Особенность в том, что обычно эти проблемы возникают не по одной, а разом. И все может быть усилено запутанной структурой собственности по инженерным коммуникациям, местам общего пользования, земельным участком под здание-апартаменты. Все это лишь подтверждает, что управлять апартаментами – очень сложно. Особенно речь касается проектирования будущего бизнеса: важно не сделать основных ошибок и избежать подводных камней.
Начинаем управлять апартаментами
1. Для начала нужно определиться с составом того, чем именно мы управляем. Понять, где проходит граница по сетям с ресурсником и потребителем, при необходимости надлежащим образом ее оформить. Определить состав общего имущества, осметить все затраты, необходимые на эксплуатацию.
2. Решить, какой набор услуг будет оказываться потребителю. Это для многоквартирных домов есть минимальный перечень жилищных услуг. А для апартаментов такого перечня нет, а обязанности использовать жилищное право по аналогии тут тоже не предусмотрено. Поэтому апартаменты могут иметь скромный и необходимый набор жилищных услуг или же премиальный (с охраной, ГБР, СКУД, консьержем и пр.).
3. После того, как оба эти вопроса будут решены, мы сможем выйти на тариф. Кстати, тариф может различаться для разных групп потребителей (например, для первых этажей с магазинами и для всех остальных). Однако все это нужно грамотно обосновывать, чтобы в случае судебной тяжбы тариф можно было защитить.
4. Одновременно с тарифом разрабатываем договор управления. Он будет отличаться от аналогов по многоквартирным домам, потому что договор управления по апартаментам должен быть более подробным. Причины этого очевидны: если по МКД все основные вопросы так или иначе урегулированы в законе, то по апартаментам законов нет. Поэтому если не решить многие вопросы (с границей по сетям, с доступом, правилами проживания, размещению вывесок и пр.) на этапе проектирования договорных отношений, то в дальнейшем при спорах это создаст свои проблемы или даже убытки.
5. Когда ясность с тарифом появилась, необходимо делать собрание и утверждать его вместе с договором управления. Часто единственным подписантом или голосующим в таких случаях выступает застройщик (если объект не распродан). Если же он распродан, то придется проводить собрание по классической схеме и по аналогии с жилищным управлением (потому что другой аналогии нет).
Ошибки при управлении апартаментами
1. Невнимательность к деталям и нюансам. Конечно, программа максимум состоит в том, чтобы учесть все. Но это не всегда получается, потому что многие проблемы часть появляются внезапно и предвидеть их было почти невозможно. Но все же максимум рисков нужно учесть на этапе проектирования схемы управления объектом.
2. Ощущение собственной безнаказанности. Сейчас в России сложилась уникальная ситуация, когда практика управления апартаментами активно развивается, но ничем не регулируется. Отсюда возникает безответственность и безнаказанность. Ряд недобросовестных эксплуатирующих организаций этим активно пользуются, понимая, что управы на них нет. Отсюда вытекают многочисленные злоупотребления по апартаментам, в числе которых:
— бесконтрольная распродажа общего имущества в доме;
— завышенные тарифы на коммунальные услуги (неиспользование установленных формул расчета);
— низкое качество жилищных услуг и вообще обслуживания/эксплуатации объекта.
Конечно, тактически такие действия действительно могут какое-то время оставаться без последствий, маловероятно, что надзорные органы придут с проверкой по жалобе. Но стратегически такой подход заведомо проигрышный. Он будет способствовать активной самоорганизации жителей и консолидации усилий против управляющей организации. И рано или поздно дело кончится сменой УК на апартаментах.
Таким образом, процедура запуска в управление апартаментов на сегодняшний день одна из самых сложных с точки зрения менеджмента. Зданий таких становится все больше, но намеков на то, что в ближайшем будущем объекты получат правовое регулирование – нет (строительное лобби этого очень хочет, но такие дома строятся без расчета социальной и иной инфраструктуры, и города не могут допустить такие постройки в статусе, приравненном к многоквартирным домам). Следовательно, правовая неопределенность, хаотичность регулирования и управленческих практик – будут нарастать.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru
Решение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 10.04.2019 N АКПИ19-18
<Об отказе в удовлетворении заявления о признании частично недействующим абзаца 5 пункта 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75>Как указывает административный истец, управляющие организации выставляют счета за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере площади помещения собственника, а не в размере площади его доли в праве на общее имущество многоквартирного дома. На практике это приводит к тому, что в платежном документе в строке «содержание и текущий ремонт общего имущества» указывают площадь помещения собственника. Так, в квитанции об оплате по апартаментам, собственником которых она является, в строке «содержание и ремонт» указана площадь ее апартаментов, а именно 74,20 кв. м, а по жилому помещению, принадлежащему ей на праве собственности, общей площадью 114 кв. м, управляющая организация начисляет суммы за содержание и ремонт общего имущества к площади ее квартиры, а не к площади доли в праве на общее имущество многоквартирного дома. Таким образом, у управляющих организаций возникает неосновательное обогащение, поскольку они взимают плату за содержание и ремонт общего имущества в большем размере, чем предусмотрено Жилищным кодексом Российской Федерации.
В разгар локдауна в 2020 году управляющая компания «Две подушки» подключилась к TravelLine. На тот момент в управлении у компании было 60 квартир. В 2021 году число квартир выросло до 80. Собственник УК «Две подушки» Алексей Иванов рассказал, как выстраивает работу и как современные инструменты для автоматизации помогают управлять апартаментами.
Ольга Залесская
Старший менеджер по продажам в массовом сегменте
Как управлять апартаментами вместе с TravelLine
Как работали раньше
Управляющая компания «Две подушки» в Вологде занимается сдачей квартир посуточно и на средний срок. Собственник «Двух подушек» — Алексей Иванов управляет командой из 25 человек: они отвечают за бронирования, ведение соцсетей, чистоту и ремонт в квартирах. Сам Алексей работает с собственниками квартир, выстраивает стратегию продвижения объектов и следит за онлайн-репутацией компании.
В начале работы в 2016 году все брони просто записывали в блокнот. Потом, когда квартир стало больше, начали искать менеджер каналов. Сначала работали с OtelMS, затем перешли на RealtyCalendar.
Главная трудность была в том, что многие каналы, которые Алексей хотел подключить, работали только через менеджер каналов Bnovo или TravelLine. Алексей изучил оба инструмента и решил, что TravelLine подходит больше.
«В бизнесе так: когда большую часть дел делаешь сам, то на что-то новое, смену инструментов надо еще решиться. Есть выбор: либо остаешься в привычном режиме и не нагружаешь себя дополнительной работой, либо пробуешь новый программный продукт. Да, придется поработать над этим месяц−два−три — неизвестно. Как воспримет это персонал — тоже неизвестно. Но преимущества, которые можешь получить, мотивируют к действиям».
Какие задачи хотели решить с помощью инструментов TL
Быстро и просто подключать новые каналы.
Работать с модулем бронирования, чтобы гость мог забронировать квартиру с любой удобной страницы: с главной или когда переходит в карточку квартиры.
Нужна была полноценная аналитика по количеству броней, загрузке объектов, эффективности их работы.
Переход на инструменты TL начали в разгар локдауна. Показалось, что это лучшее время для перемен, потому что нет большого потока броней и перестроиться будет проще.
КАК УПРАВЛЯТЬ АПАРТАМЕНТАМИ ВМЕСТЕ С TRAVELLINE
Как работают сейчас
В середине 2020 года УК «Две подушки» подключили пакет инструментов TravelLine, в который входят модуль бронирования, менеджер каналов и облачная система управления.
Продают проживание и допуслуги с сайта
«Давно хотел установить на сайт модуль, причем, чтобы когда гость переходит в карточку квартиры, там тоже можно было забронировать. Еще удобно, что когда человек бронирует квартиру, модуль сразу предлагает апсейл, а потом еще и допуслуги. Это такая автоматизация, которая на каждом шаге подстраховывает твоего менеджера по бронированиям».
Алексей Иванов
собственник УК «Две подушки»
Кроме бронирования проживания гости также могут выбрать и оплатить дополнительные услуги. Всего компания предлагает 26 видов допуслуг, и их количество постоянно растет. Даже в апартаментах можно придумать, что продавать. Главное — отталкиваться от потребностей гостей: понять, что будет полезно при таком формате отдыха.
«Я постоянно задаю себе вопрос „что важно гостям“ и постепенно добавляю новые услуги».
Алексей Иванов
собственник УК «Две подушки»
Те услуги, что сейчас гости покупают дополнительно к проживанию, раньше предоставлялись бесплатно. Казалось, что будет здорово, когда гость приезжает в квартиру, а там уже есть халат, тапочки, гель для душа. Но по опросам гостей стало понятно, что квартиры выбирают не за эти приятные мелочи. Поэтому Алексей решил резко сократить затраты на заезд и оставить только самое необходимое. Остальное вынесли в допуслуги.
Каждый месяц через модуль бронируют в среднем 90 услуг. Пик продаж пришелся на август 2021 года — продали услуг на 94 467 рублей.
«У нас очень популярна услуга «Проживание с домашними животными». Почему-то в апартаментах редко предлагают эту услугу, хотя спрос на нее очень высокий»
«С местным производителем сыров мы создали эксклюзивные наборы, которые нельзя купить нигде, кроме как у нас»
Подключают 1−2 новых канала в месяц
Алексей считает, что чем больше каналов подключено, тем лучше — так больше шансов найти нового гостя. Поэтому он постоянно проверяет новинки в менеджере каналов и анализирует, какие из них подходят для апартаментов.
«В месяц мы подключаем 1−2 новых канала. Я постоянно езжу на мероприятия, смотрю вебинары. И там можно услышать новые названия каналов. Я смотрю, если это, допустим, турфирма, которая отправляет гостей на юг, то нам это не интересно. Прежде всего нам интересны агентства делового туризма. Смотрю, работает ли TravelLine с этим каналом, и подключаю».
Алексей Иванов
собственник УК «Две подушки»
Всего предложения компании размещены в 12 каналах. Самые эффективные: Букинг, Авито, Airbnb, Циан, Ostrovok, Суточно.
Работают с маркетинговыми инструментами
Собирают сквозную аналитику с помощью Яндекс.Метрики.
Это помогает отследить источники трафика, оценить эффективность рекламы и рассчитать стоимость брони. По цифрам: раньше стоимость одной брони была 1 500 рублей, сейчас — 500−750 рублей.
Работают с соцсетями.
Запускают таргетированную рекламу, а в шапках сообществ стоит прямая ссылка на бронирование на сайте. Сейчас больший упор делают на продвижение во ВКонтакте, потому что эта соцсеть популярнее в северо-западных регионах.
Работают с welcome- и feedback-письмами.
Тем гостям, кто оставил при бронировании свой email, после выезда отправляют анкету. Раз в неделю Алексей просматривает анкеты, и если что-то было не так, то принимает меры, чтобы исправить ситуацию.
«Если комментарий гостя без конкретики, допустим „кровать неудобная“, мы связываемся и спрашиваем подробнее. Он объясняет: кровать скрипит и матрас жесткий. Для нас это сигнал, чтобы укрепить кровать и заказать новый матрас».
Алексей Иванов
собственник УК «Две подушки»
КАК УПРАВЛЯТЬ АПАРТАМЕНТАМИ ВМЕСТЕ С TRAVELLINE
Каких результатов добились за 1,5 года
С мая 2020 года по октябрь 2021-го число квартир в управлении «Двух подушек» увеличилось с 60 до 80, количество броней увеличилось в 5 раз, средняя загрузка поднялась с 70% до 90%.
Как получить хорошую загрузку: советы Алексея Иванова
Работать с динамическими ценами.
Часто бывает, что в городах с ярко выраженной сезонностью, когда сезон заканчивается, по инерции хочется зарабатывать столько же, и цена не корректируется. Но важно следить за спросом и менять цену в зависимости от загрузки и ситуации на рынке.
Использовать часть фонда для среднесрочной или долгосрочной аренды.
Например, можно оценивать, какое количество броней приходит и какое количество квартир каждый день пустует. Если вы работаете месяц, и каждый день 12 квартир простаивает — это сигнал, чтобы хотя бы половину из них перевести на среднесрочную аренду.
«Рекомендую использовать Travelline, если хотите перейти на новый уровень и вырастить свой бизнес».
Алексей Иванов
собственник УК «Две подушки»
Больше информации — в видеоинтервью с Алексеем на нашем YouTube-канале.
Редактор: Дарья Гаврилова.
Еще больше решений для автоматизации бизнеса и онлайн-продаж — на странице для апартаментов и квартир.
Упоминая в этой публикации Meta, Facebook и Instagram, сообщаем, что они признаны экстремистскими организациями
и их деятельность запрещена на территории РФ.
Похожие статьи
Подпишитесь на блог TravelLine
Первым читайте статьи об онлайн-продажах, рабочих инструментах отельера и работе с инструментами TravelLine.
Будем отправлять свежие статьи от экспертов прямо в день выхода, а вы легко их прочтете на любом устройстве.
Подпишитесь на рассылку сейчас и получите подборку статей по работе с соцсетями.
Добрый день. Я собственник апартаментов в Курортном комплексе. Апартаменты — это нежилое помещение для временного проживания, хотя я, как и многие другие собственники, живу в них постоянно. После покупки апартаментов меня обязала Управляющая компания, определенная Застройщиком, заключить с ней Договор на участие в затратах на содержание здания, в котором был пункт о праве Управителя повышать расценки в одностороннем порядке. На данный момент времени с даты заключения договора за 3 года тарифы выросли в два раза и составляют 235 руб/кв.м. Управитель даже не удосуживается собрать собственников апартаментов и объяснить причину очередного повышения цены. Также нам Управитель не предоставляет абсолютно никакого Отчета, куда уходят наши деньги. Расторгнуть договор я не имею права, так как не могу НЕ пользоваться местами общего пользования, а значит, должна платить за их содержание и текущий ремонт.
Насколько я знаю, если бы наши отношения рассматривались с точки зрения ЖК РФ, то утверждение изменения тарифов было бы возможно исключительно на Общем собрании собственников помещений.
Но Управитель наши отношения рассматривает с точки зрения ГК РФ, и раз уж мы заключили договор, то должны его соблюдать, не смотря на наличия в нем дискриминационного пункта о повышении расценок в одностороннем порядке.
Подскажите, пожалуйста, к какому праву все-таки относятся отношения Собственника апартаментов с Управителем? И как собственник апартаментов в этом случае может законно контролировать установление Тарифов, а также качество и объем оказываемых услуг.
Все сделки с апартаментами принесли мне прибыль.
На январь 2022 года я владею в Москве одним апартаментом, еще один — в процессе покупки, а один я недавно продал. Я покупал их с инвестиционной целью — чтобы выгодно перепродать или сдавать в аренду. И у меня это получилось, поэтому я планирую продолжать.
В статье расскажу, чем примечательны апартаменты, в чем их плюсы и минусы и сколько инвестор может на них зарабатывать.
О чем расскажу в статье:
- Что такое апартаменты
- Отличия апартаментов от обычных квартир
- Минусы апартаментов
- Зачем покупать апартаменты
- Виды апартаментов
- Жилой дом бизнес-класса
- Нелегальные апартаменты
- Лофт, перестрой
- Апарт-отель
- Элитные апартаменты
- Клубные дома
- Регистрация в апартаментах
- Мои покупки апартаментов
Что такое апартаменты
Обычно апартаментами называют нежилые помещения, которые используют в качестве жилых. Но в юриспруденции такого термина нет, поэтому с точки зрения закона это просто коммерческая недвижимость.
Время от времени ходят разговоры, в Госдуме проходят совещания о том, что ситуацию с апартаментами нужно урегулировать и перевести их в другой статус. Но пока подвижек нет.
Под категорию апартаментов могут попадать разные объекты: обычный дом, где сэкономили на социальной инфраструктуре, или перестроенное здание завода царских времен, а иногда — гостиница, которую по факту продают по номерам.
При этом апартаменты — это не какая-то редкость на рынке жилья. По разным оценкам, на них приходится 15—20% московского рынка. Например, по состоянию на декабрь 2021 года поиск «Циана» выдает 8842 апартаментов в Москве, в то время как жилых квартир — 78 873. Более точно оценить их соотношение невозможно, так как централизованно эту информацию никто не собирает. Некоторые высказывают мнение, что апартаменты занимают треть и даже половину московского рынка.
Чаще всего апартаменты покупают как инвестиции либо для того, чтобы жить в них временно. Вкладываться в апартаменты выгодно: они окупаются быстрее, чем обычные жилые квартиры, с которыми сейчас картина совсем печальная. Например, квартиру стоимостью 10—12 млн рублей иногда приходится сдавать всего за 35 000—40 000 Р в месяц. Получается, что срок окупаемости такого вложения — более 20 лет. А у апартаментов за счет более низкой стоимости при том же уровне арендной платы срок окупаемости — в среднем 10—15 лет.
По большому счету апартаменты — это то же жилье, что и обычная квартира. Но если к жилой недвижимости государство устанавливает определенные требования, то из регулирования апартаментов оно самоустранилось.
В результате человек покупает помещение, не предназначенное для проживания, и живет в нем. А власти делают вид, что ничего не знают о том, что такие помещения активно продают и в них живут люди. Государство по-прежнему выстраивает отношения с собственниками апартаментов так, как будто это абсолютно нежилые помещения и в них никто не живет. Отсюда и вытекают все их плюсы и минусы.
Чем апартаменты отличаются от обычных квартир
Нельзя прописаться. В апартаментах невозможно оформить постоянную регистрацию и не всегда возможно сделать даже временную. Да и власти Москвы постоянно дают понять, что практика строительства суррогата жилых помещений им не особо нравится — в основном потому, что это проблема для нормального развития города.
Риелторы рассказывают, что якобы скоро можно будет перевести апартаменты в статус жилых, но пока истории, когда это удавалось, редки. Рассчитывать на это не стоит.
Нет инфраструктуры. При жилой застройке застройщик обязан думать об инфраструктуре — школах, больницах и садиках, а также решать вопросы с канализацией, электричеством и другими необходимыми ресурсами. Все это не возникает из ниоткуда.
С апартаментами для застройщика все гораздо проще: таких требований к инфраструктуре при их строительстве нет. При этом каждый апартамент создает местным властям значительные сложности и мешает планомерно развивать город: на пустом месте появляется несколько тысяч голодных до социальных благ граждан, которым нужны дороги, энергосети, школы и прочее.
Вторая половина проблемы в том, что падают цены и ценность участков, которые предназначены для жилищного строительства, а это важный источник городских доходов.
Коммунальные платежи выше. Как правило, для апартаментов коммунальные платежи выше, чем для квартиры аналогичной площади в жилом доме, примерно на 20%, хотя бывает и больше. Это вызвано тем, что тарифы коммунальных услуг в жилых помещениях контролирует правительство, поэтому для них есть предел. Для управляющих компаний апартаментов пределы не обязательны.
Например, за ноябрь 2021 года за мой апартамент в ЖК «Лайнер» площадью 32 м² пришла квитанция на 5231 Р. А за апартамент 14,9 м² на улице Клинской — 3062 Р.
Коммунальные тарифы для апартаментов во многом зависят от того, насколько большую сумму управляющая компания может собирать с жильцов. И так как государство мало участвует в отношениях владельцев этих помещений с управляющими компаниями, иногда происходят лютые перекосы в тарифах. Особенно это касается нестандартных малоэтажных апартаментов.
Еще повышенные тарифы — обратная сторона конструктивных особенностей некоторых апартаментов, таких как, например, четырехметровые потолки. Проблема даже не в том, что управляющая компания от застройщика завышает цены. Сложно найти другую управляющую компанию, которая согласится обслуживать такой объект.
Ситуация, конечно, не так ужасна, как в некоторых подмосковных коттеджных поселках, но трудности могут возникнуть, и к этому стоит быть готовым.
С апартаментами, которые построены по стандартам ЖК бизнес-класса, обычно такой проблемы нет.
Сложности с проводным интернетом. Крупные провайдеры часто не работают с апартаментами, особенно если их перестроили из старых зданий. В базах данных такие апартаменты числятся как нежилые помещения. Поэтому, чтобы подключить интернет, приходится искать альтернативных провайдеров. Например, мой апартамент в ЖК «Лайнер» обслуживает компания TEL, а на Клинской — CLN.
Нестандартные планировки. К апартаментам предъявляют менее жесткие требования по нормативам, поэтому в них часто можно встретить нестандартные решения. Например, бывают апартаменты с пятиметровыми потолками, двух- и полутораэтажные варианты. Еще встречаются миниатюрные площади — до 10 м². Жилое помещение такой площади по нормативам невозможно.
В них можно жить, но таких социальных улучшений, как пандусы для инвалидов, там обычно нет. Плюс высокие потолки означают и высокие лестницы, а лифта может и не быть.
Например, у меня был апартамент в четырехэтажном здании без лифта. Из-за потолков высотой 3,4 метра подъем на четвертый этаж ощущался как на шестой. Поэтому такой вариант жилья может не подойти людям пенсионного возраста и инвалидам.
Проблемы с парковкой. При строительстве апартаментов четких требований к парковочным местам нет, все остается на усмотрение застройщика.
Некоторые строят только подземный паркинг, причем мест там намного меньше, чем квартир, — благодаря этому такое машино-место можно продать дороже. А есть апартаменты, где парковки и вовсе нет, и крутись как хочешь.
Например, в моем ЖК «Лайнер» было предусмотрено около 480 машино-мест на 2000 апартаментов. Все они располагались в подземном паркинге и стоили более 1 млн каждое. А в апартаментах на Клинской парковки не было вовсе.
Нет защиты как единственного жилья. По закону единственное жилье имеет иммунитет, то есть его нельзя забрать у человека, кроме четко оговоренных в законе случаев. Но апартаменты под защиту единственного жилья не подпадают, поскольку не считаются жильем. И даже если жить больше негде, их могут забрать, например, за долги по потребительскому кредиту.
Хотя в последнее время появилась практика, что обычные жилые квартиры у людей тоже забирают за долги, но это все-таки исключительные ситуации.
Ограничения на коммерческую деятельность. В жилых домах существуют ограничения на коммерческую деятельность: в цоколе и на первых этажах обычных домов нельзя размещать бани, сауны, прачечные, рентгеновские кабинеты и прочее.
На апартаменты такие требования не распространяются, и по соседству вполне может оказаться нежелательный бизнес, например гостиница. А в здании на Клинской улице, где у меня были апартаменты, на первом этаже открыли шаверму — сейчас жильцы с ней сражаются.
Повышенный налог на имущество. Он рассчитывается от кадастровой стоимости объекта и составляет 0,5—2%.
Например, за мой апартамент в ЖК «Лайнер» я платил сначала по ставке 1,5% от его кадастровой стоимости 2,4 млн рублей. В год выходило 36 000 Р. Потом эту сумму удалось уменьшить: инициативная группа жильцов наняла юристов, которые добились, чтобы комплекс включили в специальный реестр апартаментов с налоговой ставкой 0,5%. С марта 2021 года владельцы этих апартаментов платят налог по новой ставке, и годовой платеж — 25 500 Р. Но таких случаев не так много.
Владельцы жилых квартир вообще об этом не задумываются, так как для них налоговая ставка — 0,1—0,3%. Кроме того, в отличие от апартаментов, есть льготные категории, например пенсионеры и инвалиды, которые налог вообще не платят.
Небольшое преимущество апартаментов перед квартирами — не нужно оплачивать взносы на капитальный ремонт. Хотя в долгосрочной перспективе это, скорее всего, приведет к тому, что любые проблемы со зданием собственникам придется решать за свой счет.
Маткапитал, льготная ипотека и другие госпрограммы. Апартаменты не получится купить на материнский капитал или использовать льготную ипотеку, поскольку это нежилые помещения. Апартаменты можно приобрести только за свои деньги, в рассрочку или в ипотеку без льгот.
В случае ипотеки банки будут предъявлять повышенные требования и, скорее всего, потребуют более высокий первоначальный взнос — более 20% от стоимости жилья.
Банков, которые готовы профинансировать покупку апартаментов, тоже немного. Я смог получить одобрение ипотеки на апартаменты только в «Росбанке» и Сбере. Еще банки стараются не выдавать кредит под залог апартаментов, в то время как в случае обычных квартир — без проблем.
Например, если покупать квартиру стоимостью от 2 млн рублей, можно вернуть 13% от этой суммы в виде налогового вычета, то есть получить 260 000 Р. Если жилье купят супруги, сумма вычета удваивается. И еще до 390 000 Р — с процентов по ипотеке. В случае с апартаментами вычет не получить, так как юридически это нежилое помещение.
Налог на продажу. Чтобы продать апартаменты и не платить НДФЛ, ими нужно владеть как минимум пять лет. В некоторых случаях этот срок можно уменьшить до трех лет — например, если апартамент подарили или он достался в наследство. В остальных случаях придется ждать пять лет.
Более подробно про это можно почитать в статье про налог при продаже апартаментов.
Еще три минуса апартаментов, о которых знают не все
Есть еще существенные моменты, о которых важно знать.
Нет компенсации за изъятие. Жилое помещение могут отобрать у собственника в случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с этим жильем, изымают для государственных или муниципальных нужд. Например, для строительства федеральной трассы, как это происходит в Геленджике, или для возведения олимпийских объектов, как было в Сочи. В этих случаях собственнику возмещают стоимость жилья. Апартаменты — не жилье, и эта норма работать не будет. Все только через суд и без гарантий.
Сложности с тишиной. Все законы субъектов РФ «О тишине», как, например, закон «О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москве», работать не будут. И тогда нельзя требовать от соседей не сверлить или не включать громко музыку. Конечно, в апарт-комплексе могут быть внутренние правила, которые это запрещают. Но самостоятельно написать заявление участковому и вызвать полицию, если, например, соседи слишком шумят, не получится.
Часто меняются соседи. Апартаменты часто покупают под сдачу, а не для постоянного проживания. И застройщики могут об этом предупредить, если апартаменты покупает семья с детьми. На практике это значит, что соседи вокруг будут постоянно меняться. И в таком доме сложно будет оставить без присмотра ребенка или даже санки с коляской в коридоре.
А когда придет время укладывать детей спать, а всем завтра вставать в 06:30, ничего сделать с буйными туристами из соседних апартаментов будет нельзя. Для них жители апартаментов — не соседи, с которыми надо налаживать и поддерживать отношения, а посторонние люди. Они завтра уедут и больше вас не увидят.
Зачем покупают апартаменты
Несмотря на перечисленные выше особенности, апартаменты пользуются спросом. И главная причина — низкая цена. В результате, если сдавать апартаменты в аренду, можно быстро окупить вложенный капитал.
Другое преимущество апартаментов в том, что их обычно строят по принципу точечной застройки в дорогих районах. То есть реже происходят ситуации, когда человек приобрел недвижимость, а вокруг начали возводить кучу многоэтажек.
Чтобы представить, кто покупает апартаменты, можно вспомнить типовую рекламу застройщиков жилой недвижимости: обычно на ней изображена семья среднего возраста с несколькими сильно непохожими на отца детьми, которая радостно берет квартиру в ипотеку. Апартаменты покупают все остальные люди: те, кому по каким-либо причинам недоступна ипотека, бездетные пары, студенты, пенсионеры. А также инвесторы, которых не устраивает доходность жилых квартир.
Стандартные семьи с детьми тоже иногда покупают апартаменты для проживания, но редко: в основном из-за проблем с регистрацией и связанных с этим сложностей устроить потом детей в школы.
Условный москвич с небольшим бюджетом 10 млн рублей по факту должен выбрать из трех вариантов:
- Подмосковная квартира в новом хорошем доме, но с серьезными транспортными издержками, из-за чего комфортное проживание абсолютно невозможно.
- Старая московская панелька, где зачастую есть проблемные и неблагополучные соседи.
- Апартамент бизнес-класса недалеко от метро и с относительно приятным окружением.
И зачастую несмотря на все юридические недостатки последний вариант перевешивает. Хорошая транспортная доступность и окружение делают свое дело, да и ценность регистрации в Москве часто преувеличена.
Какие бывают апартаменты
Классификации апартаментов обычно имеют маркетинговую природу и придуманы теми, кто их продает. Они никак не закреплены юридически, но их стоит знать, если вы собираетесь купить такую недвижимость.
Нужно учитывать, что в целях маркетинга часто появляются все новые виды апартаментов. Ведь, к примеру, заводская кладовка вряд ли может стоить 6 млн рублей, а вот «лофт» — легко.
Один апартамент может входить сразу в несколько видов апартаментов, да и ситуация, когда прямо в процессе стройки позиционирование объекта меняется, не редкость.
Вот какие виды апартаментов сейчас существуют.
Виды апартаментов
Жилой дом бизнес-класса
Популярный тип апартаментов в Москве. Компания возводит дом или комплекс из нескольких зданий бизнес-класса, но из-за нехватки земли или ее неподходящего статуса застройщик сдает дом как апартаменты. Ведь получить разрешение на жилой дом сложно: для этого нужно возвести школу, организовать транспортную инфраструктуру и провести другие социальные улучшения.
Встречаются смешанные комплексы, когда в рамках одного проекта часть домов строят как жилые, а часть — как апартаменты. Особых различий, кроме тех, что написаны выше, между ними нет.
Если говорить о Москве, то обычно это дома бизнес-класса в хороших районах. Если когда-нибудь примут закон о переводе апартаментов в статус жилых помещений, цена на такое жилье должна существенно вырасти.
Такие апартаменты часто покупают под сдачу, потому что качественного жилья внутри Мкада не так много. Рынок аренды кажется большим, но до тех пор, пока сам не пытаешься снять более-менее приличное жилье. На деле выясняется, что хорошего жилья за адекватную цену мало, а выбирать из десяти хрущевок — все равно что выбора нет.
Как результат, на апартаменты бизнес-класса всегда есть спрос и стоимость их аренды высокая. Кроме того, эти цены не могут резко обвалиться из-за массовой застройки многоэтажек под боком.
Вот некоторые примеры комплексов апартаментов бизнес-класса в Москве: ЖК «Лайнер», ЖК «Мята», ЖК «Зорге 9».
Именно этот вид апартаментов я впервые купил в 2015 году, чтобы они приносили мне пассивный доход, — и даже в случае потери работы я бы не голодал. Это была удачная покупка, и этими апартаментами я владею до сих пор. Чуть ниже я расскажу о них подробнее.
Виды апартаментов
Нелегальные апартаменты
Бывает, что апартаментами называют всякое неликвидное жилье, которое построено с нарушением законов и правил. Самый частый пример — квартиры, нелегально «распиленные» на несколько студий. Их продают как доли в исходной квартире. Или же это комнаты в коммуналках, которые незаконно переделали в студии.
Иногда доходит до совсем маргинальных ситуаций вроде «студии без окна, 7 м², на втором этаже бизнес-центра». В регионах встречаются и масштабные истории, когда целые многоквартирные дома возводят без согласований и, например, на земле сельхозназначения.
Чтобы не рисковать, лучше придерживаться простого принципа: если при покупке квартиры в договоре есть слово «доля», это значит, что помещение на бумаге не соответствует реальности или сделка с условием «только за наличные». С такими вариантами лучше не связываться.
Отдельно в этой категории можно отметить апартаменты, у которых есть проблемы с управляющей компанией. Некоторые мелкие застройщики делают бизнес по принципу «продадим помещение подешевле, зато потом заработаем на коммуналке». В результате жильцы получают коммунальные квитанции по 10 000—20 000 Р, перестают их оплачивать и ищут альтернативных поставщиков услуг. А текущая управляющая компания этому препятствует — например, ограничивает доступ к коммуникациям.
Но такие ситуации обычно происходят с помещениями, которые продают с большим дисконтом. И некоторые даже готовы рисковать, считая, что это беспроигрышная партия: можно экономить на покупке, а размер скидки как раз компенсирует повышенные коммунальные платежи.
Виды апартаментов
Лофт, перестрой
Строить в Москве тяжело, так как на всех хороших участках уже что-то есть. Да и соревноваться по цене с крупными застройщиками почти невозможно. Поэтому небольшие застройщики нашли изящное решение: они выкупают старый советский — а иногда и царских времен — объект. Например, это может быть завод, гостиница или общежитие. Изнутри здание перестраивают под жилое, заменяют коммуникации и реставрируют фасад.
Как результат, на выходе получают уникальный проект с интересным внешним видом и нестандартными планировками. Именно в таких зданиях часто есть трех-пятиметровые потолки, сверхмаленькие и сверхбольшие площади. А то, что там нет лифтов и парковки, даже идет зданию на пользу.
Например, в ЖК «Лайнер» в одном здании 2000 квартир, а значит, примерно 5000 обитателей. В Москве на 1000 человек приходится примерно 300 машин. Это означает, что в нашем ЖК нужно разместить 1500 машин.
Согласно приказу Минэкономразвития, который действовал до февраля 2022 года, минимальная площадь машино-места — около 13 м, а минимальные размеры — 5,3 × 2,5 м. Еще нужно добавить пару метров на подъездные пути.
С февраля 2022 года будут действовать новые нормы, в которых поменялись только максимальные размеры машино-мест: они теперь не ограничены.
Итог — требуется несколько гектаров только для стоянки машин. В условиях плотной застройки внутри Мкада это почти невозможно.
В то же время люди, которые живут в апартаментах, часто используют общественный транспорт, такси и каршеринг. Результат — машин во дворе меньше, там безопаснее и себестоимость жилья ниже.
Сами по себе перестроенные апартаменты — хороший вариант, и единственная проблема — найти управляющую компанию, которая будет обслуживать объект за адекватную цену.
Пятиэтажный потолок и фасад из красного кирпича теряют свою привлекательность, как только жильцы получают первые счета за отопление и обслуживание. И кардинально повлиять на эту ситуацию сложно. Поэтому в нестандартных апартаментах у собственников часто складываются сложные отношения с управляющей компанией.
Еще стоит отметить, что апартаменты, которые перестроены из старого здания, банки воспринимают как вторичную недвижимость, что влияет на ипотечные ставки и процесс оформления.
Примеры перестроенных апартаментов в Москве: ЖК «Апартаменты Алтай», ЖК «Лофт ФМ» и ЖК «Ботаник».
Виды апартаментов
Апарт-отель
В Москве до сих пор есть нехватка недорогих гостиниц, поэтому застройщики придумали интересный формат помещений. Они строят гостиничный комплекс, который распродают отдельными номерами. А их владельцы уже сдают номера посуточно, долгосрочно либо проживают в них сами.
Подразумевается, что процесс посуточной сдачи апартаментов можно передать управляющей компании: она будет искать и заселять постояльцев, убирать помещение, менять простыни и прочее. За свои услуги она берет процент с получаемого дохода — обычно 15—35%. И переводит собственникам их долю.
В теории такие объекты отличаются от обычных жилых комплексов — например, у них есть централизованное кондиционирование или рум-сервис, но это в теории. Термин «апарт-отель» — не жесткий стандарт. Номера вполне могут использовать как обычное жилье: собственник может проживать там сам либо самостоятельно сдавать его в аренду.
Еще одна особенность апарт-отелей — агрессивный маркетинг и завышенная цена по сравнению с другими видами апартаментов. Если цена квадратного метра на обычный апартамент на 20—30% ниже жилой квартиры, то в апарт-отелях цена может быть даже выше.
Часто такие апартаменты подают под соусом «начни свой бизнес» и обещают стабильную доходность от аренды в размере 12—15% годовых. В реальности же многое зависит от расположения объекта, окружающей инфраструктуры, особенностей управляющей компании, поэтому гарантий нет.
В апарт-отелях управляющая компания старается ограничить собственников в возможности повлиять на фасад здания, а также на интерьер помещения. Хотя в долгосрочной перспективе это скорее плюс — вспомните, как выглядят кустарно застекленные балконы в хрущевках. Подобное ухудшение внешнего вида фасада может снизить стоимость жилья во всем доме.
Если собственник планирует сдавать апартамент через управляющую компанию, она предъявляет требования к ремонту и меблировке номера: они должны соответствовать единому стандарту. Поэтому на этапе покупки апартамента инвесторам могут предложить купить пакет меблировки.
Например, в одном из строящихся апарт-отелей в Санкт-Петербурге при покупке апартаментов сразу дают на подпись агентский договор с управляющей компанией, где указано, что номер будет сдаваться в аренду. Если покупатель захочет сам жить в апартаментах, договор можно расторгнуть в любой момент.
В договоре предлагают стандартный пакет меблировки за 450 000 Р для номера 25 м² — цена по состоянию на ноябрь 2021 года. В пакет входит мебель, светильники, сантехника, кухонная техника, стиральная машина и телевизор 32″. При желании покупатель может обставить апартамент своими силами и дешевле, но в этом случае, вероятно, сдавать квартиру придется также самому.
По моему мнению, реальная стоимость подобного оснащения — 200 000—250 000 Р. А ведь эти деньги еще надо заплатить наперед, до того, как объект сдадут в эксплуатацию. В итоге при подсчете своей доходности эти траты логично учитывать как сопутствующие расходы. Это вечная головная боль сдачи помещения через управляющую компанию: расходы на ремонт, мебель и ущерб, который нанесут жильцы.
Управляющая компания — коммерческая организация, чья цель — зарабатывать деньги. Поэтому она всегда будет стараться пересмотреть условия, навязать дополнительные услуги и даже добавлять скрытые пункты в договор, чтобы переложить риски на собственника.
На этапе покупки апартаментов управляющая компания часто показывает свой прогноз будущей доходности в случае, если сдавать апартаменты в аренду. Зачастую эти цифры отражают завышенные ожидания и оторваны от реальной картины. Считаю, что это одна из главных причин, почему апарт-отели стоят в целом дороже других видов апартаментов.
Примеры апарт-отелей в Москве: ЖК «Лайнер», апарт-отель YE’S Botanica, ЖК «Движение. Тушино».
Прогнозы апарт-отелей
| Аренда в месяц | Аренда в сутки | Средневзвешенный доход в месяц | |
|---|---|---|---|
| 2023 | 29 500 Р | 3600 Р | 32 824 Р |
| 2024 | 30 500 Р | 3700 Р | 36 220 Р |
| 2025 | 31 500 Р | 3800 Р | 41 452 Р |
Средневзвешенный доход в месяц
32 824 Р
Средневзвешенный доход в месяц
36 220 Р
Средневзвешенный доход в месяц
41 452 Р
Виды апартаментов
Элитные апартаменты
С элитными апартаментами я почти не имел дела: в 2013 году мне довелось пожить в Москва-Сити меньше месяца и около трех месяцев — у метро «Китай-город». Честно говоря, я так и не смог определить формальный критерий, который отделяет элитные апартаменты от бизнес-класса.
Для кого-то это жилье внутри Третьего транспортного кольца, 50-й этаж и окна в пол с бодрящим видом. Другие говорят, что это должна быть малоэтажная застройка внутри Садового кольца, с закрытой территорией и приватным парком или набережной. Третьи считают, что нужен вид на Кремль или на реставрированное здание с историей.
Для меня элитные апартаменты — те, что стоят больше 500 000 Р за 1 м², в то время как апартаменты бизнес-класса — 300 000 Р за 1 м². Когда в одном месте собираются жильцы, которые могут позволить себе заплатить такие деньги, тогда и можно считать комплекс элитным.
Но в целом это обычно хорошие дома в отличных локациях и достаточно благополучной публикой. Но бывает и так, что соседство оказывается малоприятным и неожиданным, поскольку элитные апартаменты нередко используют не для проживания, а для специфической сдачи в аренду: как почасовой отель, фотостудию и тому подобное.
В Москва-Сити у меня были вопросы по поводу бытового комфорта: из-за кривых улиц случались постоянные перебои с доставкой еды, а нормально припарковаться было просто негде. Еще стройка по соседству и толпы рабочих, а также высокие цены на коммунальные услуги. В апартаментах у «Китай-города» было намного лучше.
Поэтому могу сделать такой вывод: перед тем, как переезжать в элитные апартаменты, лучше немного там пожить перед покупкой — взвесить все за и против.
Примеры элитных апартаментов в Москве: МФК «Око» и ЖК Balchug Viewpoint.
Виды апартаментов
Клубные дома
Иногда среди элитных апартаментов выделяют так называемые клубные дома. Мода на них появилась в нулевые. Это своего рода анклав внутри города или рядом с ним.
Идея простая: берется дом или небольшой комплекс в хорошей части города, организуется охраняемая территория вокруг и механизмы, которые не позволяют нежелательным людям покупать помещения.
То есть это что-то вроде домов с homeowner association в США, где жильцы могут самостоятельно регулировать правила проживания, а также ограничивать покупку или продажу.
Например, в правилах проживания может быть указано, что человек не имеет права:
- Сдавать свое помещение без риелтора или вообще сдавать в наем.
- Приглашать друзей, не уведомив местную службу безопасности.
- Заводить определенные группы животных — правила выгула и содержания тоже могут регулироваться.
- Неорганизованно выбрасывать мусор.
- Есть на улице.
- Продать помещение без согласия ассоциации.
Клубные дома не стали очень популярными в РФ, так как у нас нет юридических механизмов, которые бы могли позволить жильцам формировать правила проживания и обеспечивать, чтобы остальные их исполняли. А без этого вся концепция теряет смысл.
Сейчас термин «клубный дом» в основном используется застройщиками, чтобы показать высокий уровень жильцов и возвысить объект в глазах покупателей. Никаких юридических отличий у такого жилья нет.
В некоторых проектах пытались устраивать собеседования перед покупкой объекта или возможность купить помещение только по рекомендации, но такой вариант не зашел покупателям.
Я специально позвонил по пяти объявлениям клубных домов, и везде мне говорили примерно одно и то же: хорошее расположение, малоэтажная застройка, премиальная отделка входных групп, не больше двух квартир на лестничной клетке и тому подобное. Но никаких юридических особенностей нет — это исключительно рыночное позиционирование.
Примеры в Москве: клубный дом «Река» и ЖК «Собрание клубных домов Ordynka».
Можно ли зарегистрироваться в апартаментах и какое будущее у этого вида жилья
В 2021 году появилась новость, что вот-вот апартаменты приравняют к жилой недвижимости на законодательном уровне. А значит, и появится возможность в них прописаться.
На фоне этого застройщики активно спекулируют спросом на апартаменты и обещают рост цен на объекты на 20—30%. Инвесторы, которые уже вложились, затаили дыхание в ожидании большой прибыли.
Однако не все так просто. Понятие «апартаменты» как отдельный вид недвижимости на законодательном уровне не существует. Это своего рода суррогат жилого помещения, которое относится к категории коммерческой недвижимости, но в нем разрешено проживать, как в квартире.
Часто люди думают, что покупают жилье, а фактически это гостиницы для временного проживания. Не во всех видах апартаментов можно даже временно прописаться. Это возможно только в апартаментах гостиничного типа, и необходимо, чтобы соблюдались два условия.
Вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ ЗУ), на котором строится или уже находится здание с апартаментами. Он должен иметь код 4.7 — «Гостиничное обслуживание. Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них».
Назначение земли можно проверить в выписке из ЕГРН по кадастровому номеру участка земли или посмотреть на кадастровой карте.
Отдельная организация для управления процессом регистрации. Причем ее сотрудники должны быть уполномочены миграционной службой. Для этого управляющая компания создает организацию «гостиничный оператор», которая ведет учет зарегистрированных граждан, вплоть до того, что организует хранение ключей от каждого помещения — номера — на случай проверок комиссиями.
Это сложный процесс, который требует денег, времени, найма персонала и постоянного контроля. Он не интересен застройщикам и непосилен собственникам помещений гостиничного типа. Просто прийти самому в МФЦ и подать документы на регистрацию не получится.
В итоге на сегодняшний день ситуация такая: де-юре право на временную регистрацию у собственников есть, а де-факто при выполнении первого условия процесс обычно стопорится на втором. Таким образом, право на регистрацию не достижимо.
Мне известна пара случаев, где временная регистрация удалась, но когда прошло пять лет — а это максимальный срок временной регистрации, — собственники не могли ее продлить. Как раз по причине того, что нет уполномоченной организации: ее просто никто не создал.
Если подумать, сколько апартаментов продали с 2010 года, и посчитать, у кого получилось оформить временную регистрацию, станет ясно: прописать практически невозможно. При выборе апартаментов следует это помнить, и если застройщик говорит о такой возможности — он лукавит.
На мой взгляд, апартаменты в российских реалиях — это своеобразный вид недожилья. В какой-то момент образовался дефицит земли под жилую застройку, и заинтересованные в прибыли люди пролоббировали строительство апартаментов на земле, не предназначенной для жилых помещений. В связи с этим возникли правовые коллизии, которые ограничивают многих собственников в правах. Застройщики злоупотребляли появившейся возможностью, активно получали разрешения на строительство гостиниц, а строили, по сути, жилье.
В 2021 году президент поручил правительству определиться со статусом апартаментов, но к 2022 году ясности все равно пока нет.
Расскажу и про то, можно ли будет зарегистрироваться в апартаментах в будущем.
Сейчас правительство столкнулось с проблемой: нельзя просто взять и присвоить статус помещению непонятного вида. Необходимо синхронно изменить нормы в градостроительном и жилищном кодексах и иных актах, потому что кодексы завязаны между собой и изменение одной нормы влияет на другую. Если не соблюсти взаимоизменяемость, образуются законодательные дыры. Это первая сложность.
Вторая — если разрешить регистрироваться в апартаментах, это создает колоссальную нагрузку на инфраструктуру районов и прибавит проблем правительству. Увеличить количество школ, садов, поликлиник физически невозможно из-за плотной застройки города. Правительство от этого не в восторге, к тому же есть ярые противники грядущих изменений.
В апреле 2021 года в Госдуму внесли законопроект о правовом статусе апартаментов как нового вида недвижимости. Предлагалось ввести новое понятие — «многофункциональные здания». Это жилые и нежилые помещения, которые расположены в общественно-деловой зоне, на землях промышленного и коммерческого назначения. Когда у них изменится статус с нежилого на жилой, согласно законопроекту в них появятся еще такие опции:
- Собственники апартаментов получат право постоянной регистрации в них.
- Коммунальные услуги можно будет платить по тарифам жилых помещений.
- Ставка налога на недвижимость будет как у жилых помещений.
- Управление МКД, взносы за капремонт, оплата ЖКУ будут регулироваться ЖК РФ.
При этом субсидии и льготы по ЖКХ предоставляться не будут.
Однако внесенный на первое чтение законопроект распространяется на здания, которые будут построены. Статус уже введенных в эксплуатацию апартаментов планировалось обсудить на втором чтении. Скорее всего, под амнистию попадут те помещения, которые расположены в жилых комплексах с квартирами, где признают, что в них можно безопасно жить. В отличие от реконструированных промышленных зданий, которые не соответствуют санитарно-эпидемиологическим нормам.
Будет ли вообще второе чтение и когда — неизвестно. Закончить рассмотрение законопроекта планировалось до конца 2021 года, но после первого чтения что-то пошло не так. Законопроект не рассмотрен, его отложили на 2022 год, и кроме того, комитет по строительству и ЖКХ не включил его в весеннюю сессию.
Глава комитета по строительству и ЖКХ Госдумы Сергей Пахомов выступил против приравнивания апартаментов к жилью: «Никогда апартаменты не планировались как жилье, и никогда власть не говорила, что есть хотя бы потенциальная возможность их перевода, — несмотря на то, что этого очень хочется собственникам и владельцам. Но никогда такого власти не транслировали».
Стоит ли рассматривать апартаменты как инвестиции — вопрос отдельный. За последний год апартаменты подорожали благодаря растущему рынку недвижимости и разговорам о законопроекте.
Неопределенность — главная опасность инвестора. Я бы посоветовала воздержаться от вложений, если вы делаете ставку исключительно на новый законопроект. Ведь неизвестно, когда он будет рассмотрен, какие будут критерии, по которым апартаменты будут делиться на жилые и нежилые, какой будет механизм получения нового статуса. Как именно повлияет новый законопроект на рынок недвижимости — неизвестно.
Инвестиции в апартаменты приравнивают к венчурным инвестициям — это вложения в какой-то бизнес, о перспективах которого пока ничего не известно. Апартаменты — самый непонятный вид жилья, нетиповой, сложный и непредсказуемый.
Заработать здесь сможет тот, кто хорошо чувствует рынок, анализирует, отслеживает его, разбирается в нюансах законодательства. Кто вдумчиво выбирает объект и понимает, в какой момент его продать, чтобы выручить прибыль. Если есть желание инвестировать на рынке апартаментов, но нет необходимых знаний, стоит обратиться за помощью к профессиональным участникам рынка.
Первая покупка
Апартаменты 32 м² за 5,9 млн рублей
Первые апартаменты я купил в комплексе бизнес-класса ЖК «Лайнер» от застройщика «Интеко». Сам комплекс — два 16-этажных зданий по 2000 апартаментов, каждый недалеко от метро «ЦСКА».
Основная масса помещений — студии площадью 32 м², часть была с ремонтом от застройщика, часть — без. Изначально комплекс позиционировался как апарт-отель, и подразумевалось, что помещение можно будет сдавать через управляющую компанию.
Весь первый этаж здания отдан под коммерческие помещения, причем потолки там высокие, порядка шести метров, поэтому помещения позиционируются как двухэтажные.
Сделка. В ноябре 2015 года я приобрел апартамент на третьем этаже здания за 5,5 млн рублей. Так как всей суммы у меня не было, застройщик предложил рассрочку на полтора года до окончания стройки под 5% годовых. Поэтому в договоре значилась цифра 5,9 млн, а не 5,5 млн.
Принцип был такой: ты берешь рассрочку и платишь ее до тех пор, пока дом не будет достроен. Затем берешь ипотеку на остаток суммы и расплачиваешься с застройщиком.
Первоначальный взнос за апартамент был около 1 млн рублей, а платеж по рассрочке составлял 55 200 Р. При этом можно было погашать досрочно большими суммами, что я и делал.
Уже в процессе строительства я узнал, что в апартаментах будет невозможно постоянно или временно зарегистрироваться. А налог на имущество будет почти 50 000 Р в год.
Однако в 2021 году инициативная группа жильцов через суд добилась того, чтобы налоговую ставку пересмотрели. И за 2021 год налог должен быть меньше 20 000 Р.
В 2017 году, когда дом сдали, я взял ипотеку в банке ВТБ под 11,6% годовых на остаток суммы — 1,55 млн рублей.
Застройщик задержал сдачу на несколько месяцев — появился повод с ним судиться и взыскать компенсацию. Но когда я принимал объект, выяснилось, что площадь апартаментов больше на 0,4 м², чем в исходном договоре. Мы с застройщиком договорились о взаимозачете: я снимаю претензию по поводу задержки строительства, а они отдают лишнюю площадь бесплатно.
Помещение сдавалось в черновом виде, электричество было проведено до входа. Ремонт квартиры площадью 32 м² мне обошелся в 600 000 Р и занял два месяца. Это был благословенный 2017 год, тогда стройматериалы еще стоили дешево и ремонты делались быстро.
Эксплуатация апартаментов. Следующие три года я там жил, но иногда сдавал посуточно. Потом я оттуда съехал и сдавал их легально через управляющую компанию. В 2021 году получал на руки 52 000 Р в месяц, а коммуналку оплачивал жилец — в районе 4000 Р в месяц летом и 5000 Р зимой.
Продажа апартамента. Я писал эту статью в декабре 2021 года. Но примерно с марта 2022 года у меня начались проблемы, поэтому я решил срочно продать этот апартамент. Чтобы ускорить процесс, посмотрел цены на «Циане» и поставил на 750 000 Р ниже минимальной цены.
Я продал объект за шесть дней за 12 500 000 Р. Покупатель заплатил наличными. Деньги я обменял на доллары по курсу 66 Р. На тот момент думал, что продешевил. Однако в декабре 2022 года наблюдаю на «Циане» объявление за 11 500 000 Р с ремонтом лучше, чем у меня. И значит, я вовремя соскочил.
Очевидно, что у меня возникнет обязательство заплатить налог примерно в 700 000 Р, но все равно на этом объекте я заработал почти 6 000 000 Р, что неплохо для «мамкиного стратега».
Вторая покупка
Апартаменты-перестрой 14,9 м² за 3,25 млн рублей
В конце 2020 года у меня образовались свободные деньги, плюс я стал искать вариант, куда переехать, так как апартамент в ЖК «Лайнер» мне хотелось сдать.
В результате я нашел приемлемый вариант — апартамент площадью 14,9 м² на улице Клинская недалеко от метро «Беломорская». Если описать проект совсем коротко, то небольшой застройщик выкупил здание старого советского банка, заменил в нем коммуникации и возвел кучу внутренних стен. Получилось четырехэтажное здание, где первый этаж почти полностью коммерческий. Потолки — 3—4 метра, а размеры апартаментов варьируются от 8 до 30 м².
Так как потолок высокий, почти во всех помещениях можно сделать второй этаж, поместив там либо спальное место, либо антресоль. Такие излишества, как лифт и парковка, в проекте не предусмотрены, зато в цену входил базовый ремонт — можно было сразу заехать жить.
Сделка. Договор на апартамент я подписал в конце декабря 2020 года. Обошелся он мне в 3,25 млн рублей, то есть примерно по 218 000 Р за 1 м². Плюс за оформление документов отдал около 20 000 Р.
Ипотеку мне предоставил «Росбанк» под 7,9% годовых, а именно 2,6 млн рублей. Это расценивалось как вторичка, поэтому оформление происходило чуть сложнее.
В феврале 2021 года я уже заехал в апартамент.
Налог на имущество я еще не платил, но, полагаю, будет 20 000—25 000 Р в год.
Первым делом сделал кухню: вместе с индукционной плитой и холодильником вышло около 80 000 Р. Еще купил диван и стиралку. В итоге потратил на обустройство апартамента около 100 000 Р.
Я взял самую дешевую угловую кухню в «Столплите». Холодильник был отдельной проблемой, так как я искал вариант на 10 см уже стандартного. Вообще, такие помещения учат покупать мебель и технику по габаритам.
Коммуналка — около 3000 Р в месяц. Я приобретал объект по принципу «чтобы быстро продать, а пока продается — в нем жить». Принципиально меня не устраивала только удаленность от работы — 1 час 20 минут в одну сторону.
Продажа апартамента. В сентябре 2021 года я продал апартамент за 4 млн рублей. Моя выгода за девять месяцев составила порядка 750 000 Р. Но из этой суммы нужно вычесть еще мои расходы. Например, у покупателей тоже была ипотека, а своими силами я бы такую сделку не оформил. Я нанял риелтора, и он занимался продажей, тем самым сэкономив мне кучу нервов и времени.
Расходы на второй апартамент — 345 000 Р
| Услуги риелтора | 120 000 Р |
| Обустройство квартиры | 100 000 Р |
| НДФЛ | 90 000 Р |
| Оформление сделки | 20 000 Р |
| Страховки для ипотеки в «Росбанке» | 15 000 Р |
Услуги риелтора
120 000 Р
Обустройство квартиры
100 000 Р
Оформление сделки
20 000 Р
Страховки для ипотеки в «Росбанке»
15 000 Р
В итоге моя чистая прибыль получилась немногим больше 400 000 Р. Кроме того, девять месяцев я проживал дешевле аналогичной аренды. И хотя я ежемесячно выплачивал банку кредит, на стоимости аренды все равно неплохо сэкономил.
Понимаю, что в Москве состоятельные люди иногда оставляют по 400 000 Р за вечер в клубе, но я рад и таким деньгам. Учитывая, что мои инвестиции на фондовом рынке пока также оставляют желать лучшего — по итогам 2021 года у меня бумажный убыток примерно на 1,2—1,4 млн рублей, — точно не подсчитываю, чтобы не расстраиваться.
Что в итоге
Я привык менять место жизни раз в год-два. Просто не люблю быть привязанным к одной локации.
Если собрать опыт за все время, я бы сказал, что апартаменты — это хороший вариант, если нужен ежемесячный пассивный доход. И это однозначно лучше, чем купить жилую квартиру для сдачи под 3—4% годовых.
Я сторонюсь покупок недвижимости в Московской области, так как есть опасения, что объемы строительства там в скором времени превысят спрос. Я помню Москву совершенно другой.
Москва 2022 года выглядит и работает намного лучше, но у нее все меньше потенциальных источников людей. Очередей из желающих переехать и купить или снять квартиру уже нет.
Кроме того, считаю, что хорошие перспективы есть у апартаментов малой площади — 20 м² и менее. Такой вид жилья будет оставаться востребованным в ближайшие годы: для многих людей это единственный шанс приобрести собственное жилье. Ведь значительная часть граждан не сможет себе позволить квартиру еще очень долго, а идея пожизненной аренды многих пугает.