Общественный контроль как инструмент регулирования деятельности управляющих компаний

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда:

1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме;

2) требований к формированию фондов капитального ремонта;

3) требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

4) требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;

5) правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

6) правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения;

7) правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;

требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов;

9) требований к порядку размещения ресурсоснабжающими организациями, лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, информации в системе;

10) требований к обеспечению доступности для инвалидов помещений в многоквартирных домах;

11) требований к предоставлению жилых помещений в наемных домах социального использования.

2. Предметом государственного жилищного надзора не является соблюдение юридическими лицами независимо от организационно-правовой формы или индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии (далее — управляющая организация), лицензионных требований.

3. Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (далее — органы государственного жилищного надзора) в соответствии с положением, утверждаемым высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, и общими требованиями к организации и осуществлению государственного жилищного надзора, установленными Правительством Российской Федерации.

4. Предметом муниципального жилищного контроля является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, указанных в пунктах 1 — 11 части 1 настоящей статьи, в отношении муниципального жилищного фонда.

5. Муниципальный жилищный контроль осуществляется уполномоченными органами местного самоуправления (далее — органы муниципального жилищного контроля) в соответствии с положением, утверждаемым представительным органом муниципального образования (высшим исполнительным органом государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, если иное не предусмотрено законами данных субъектов Российской Федерации).

6. Организация и осуществление государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля регулируются Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации».

7. При осуществлении государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля в отношении жилых помещений, используемых гражданами, плановые контрольные (надзорные) мероприятия не проводятся.

8. При осуществлении государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля может выдаваться предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований, выявленных в том числе в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности).

9. Согласование назначения на должность и освобождения от должности руководителя органа государственного жилищного надзора по предложению высшего должностного лица субъекта Российской Федерации (руководителя высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

10. Главный государственный жилищный инспектор Российской Федерации осуществляет координацию деятельности органов государственного жилищного надзора и органов муниципального жилищного контроля при осуществлении ими государственного жилищного надзора, регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, муниципального жилищного контроля, направление высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) представления об освобождении от должности руководителя органа государственного жилищного надзора, а также иные полномочия, установленные Правительством Российской Федерации. Назначение на должность и освобождение от должности главного государственного жилищного инспектора Российской Федерации осуществляются Правительством Российской Федерации по предложению федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации.

11. При организации и осуществлении государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля используют в том числе размещенную в системе информацию.

12. Орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями:

1) о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме либо общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива с нарушением требований настоящего Кодекса;

2) о ликвидации товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава такого товарищества или такого кооператива, внесенных в устав такого товарищества или такого кооператива изменений требованиям настоящего Кодекса либо в случае выявления нарушений порядка создания такого товарищества или такого кооператива, если эти нарушения носят неустранимый характер;

3) о признании договора управления многоквартирным домом, договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме недействительными в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении нарушений требований настоящего Кодекса о выборе управляющей организации, об утверждении условий договора управления многоквартирным домом и о его заключении, о заключении договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, об утверждении условий указанных договоров;

4) в защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований;

5) о признании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия данного договора обязательным требованиям, установленным настоящим Кодексом;

6) о понуждении к исполнению предписания.

13. Для проведения контрольных (надзорных) мероприятий при поступлении обращений (заявлений) граждан и организаций, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации, информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», государственных информационных систем о возможных нарушениях обязательных требований, указанных в части 1 настоящей статьи, органы государственного жилищного надзора, органы муниципального контроля разрабатывают и утверждают индикаторы риска нарушения обязательных требований. Типовые индикаторы риска нарушения обязательных требований устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

14. Главный государственный жилищный инспектор Российской Федерации издает приказ об организации выполнения поручения Президента Российской Федерации, Председателя Правительства Российской Федерации о проведении контрольных (надзорных) мероприятий в рамках государственного жилищного надзора, регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, муниципального жилищного контроля, если поручением не установлено иное.

15. Государственный контроль (надзор) за соблюдением региональными операторами требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляется органами государственного жилищного надзора в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

16. Государственный контроль (надзор) за соблюдением органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляется органами государственного жилищного надзора в соответствии с положениями Федерального закона от 6 октября 1999 года N 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

17. Предметом государственного контроля (надзора), указанного в части 16 настоящей статьи, является соблюдение органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в том числе требований:

1) к содержанию общего имущества в многоквартирном доме;

2) к ограничению изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги, требований к составу нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), условиям и методам установления нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), а также к обоснованности размера установленного норматива потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), обоснованности размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, и к соблюдению предельных индексов изменения размера такой платы;

3) к предоставлению жилых помещений в наемных домах социального использования;

4) к порядку размещения информации в системе.

18. Основанием для включения плановой проверки в ежегодный план проведения плановых проверок является в том числе истечение одного года со дня:

1) постановки на учет в муниципальном реестре наемных домов социального использования первого наемного дома социального использования, наймодателем жилых помещений в котором является лицо, деятельность которого подлежит проверке;

2) установления или изменения нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг).

19. В целях обеспечения прав и законных интересов граждан может осуществляться общественный жилищный контроль, субъектами которого могут являться общественные объединения, иные некоммерческие организации, советы многоквартирных домов, другие заинтересованные лица в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Правительство РФ 16 января утвердило правила общественного контроля организаций ЖКХ. Основные параметры были прописаны в постановлении «О порядке общественного жилищного контроля», внесённом Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ.

В документе указаны гарантии предоставления доступа для общественных организаций к проверкам вместе с представителями Госжилинспекции. Чтобы принять участие в контроле деятельности предприятий ЖКХ, объединению общественно активных граждан необходимо разместить объявление, которое будет сообщать об этом намерении заранее. С 1 июля 2017 года информация о таких общественных организациях будет внесена в ГИС ЖКХ.

Помимо этого, к проверкам смогут присоединиться и отдельные граждане. Для этого им придётся обратиться к объединению, которое участвует в контроле, и оно же должно будет рассмотреть этот вопрос и в течение 5 дней принять решение о привлечении к проверке или отказе в этом для всех кандидатов.

Предполагается, что эти меры смогут повысить прозрачность и эффективность работы предприятий в сфере ЖКХ. Уже сейчас общественные организации предпринимают попытки участвовать в проверках компаний отрасли, а постановление утверждает нормы, которые облегчат эту задачу для общественно активных граждан.

Однако поспособствует ли это улучшению ситуации в ЖКХ? Своим мнением по этому вопросу поделился Владимир Анатольевич Санинский, юрист ООО «Юр-Экспресс», ведущий юрист Межрегионального профсоюза руководителей и специалистов предприятий жилищной сферы «ЖИЛСФЕРА». Эксперт опасается того, что, несмотря на благие намерения государства, общественный контроль может сыграть неблагоприятную роль для сферы ЖКХ. «Во-первых, хочу обратить внимание на то, что принятое постановление не просто закрепляет гарантии доступа общественных объединений и отдельных граждан к проверкам вместе с представителями Госжилинспекции, как думают многие, а предоставляет право таким общественным контролёрам самостоятельно инициировать и проводить общественные проверки без привлечения представителей Госжилинспекции и других государственных органов. При этом перечень лиц, которые могут выступать в качестве субъектов общественного жилищного контроля, т.е. организаторов проведения общественных проверок, чересчур избыточен, что может привести к огромному количеству общественных проверок одних и тех же фактов по предложению каждого из возможных инициаторов. Это, скорее всего, будет тормозить деятельность управляющей компании, потому что вместо того, чтобы выполнять все задачи и функции, которые возложены на неё законом и договором, который она заключила с собственниками, и другими нормативными актами, она просто будет пускать все свои ресурсы, денежные, трудовые, временные, на то, чтобы просто пройти через все эти бесконечные проверки общественных контролёров», — считает Владимир Санинский.

Помимо этого, эксперт отметил, что не нужно забывать о том, что сам институт общественных проверок, регулируемый Федеральным законом «Об основах общественного контроля в РФ», относительно молодой и имеет массу пробелов в вопросах его реализации, с которыми столкнутся и общественные контролёры в сфере ЖКХ.

Эксперт также обратил внимание на квалификацию общественных контролёров, к которым, по сути, не предъявляется каких-либо чётко сформулированных требований:

«В качестве общественных инспекторов выступают простые граждане, которые не обладают достаточной квалификацией, знаниями и опытом в сфере жилищного законодательства. С большим огорчением можно констатировать тот факт, что даже представители Государственной жилищной инспекции, профессионально занимающиеся надзорной деятельностью в сфере ЖКХ, далеко не всегда обладают необходимой квалификацией, в связи с чем ждать от общественных проверок качественного результата весьма наивно».

Вдобавок с 1 января 2017 года устанавливается ответственность управляющих компаний за неправильно начисленные коммунальные услуги — до 50%. «Прежде всего, необходимо отметить, что в данном случае речь идёт не об административном штрафе для исполнителя коммунальных услуг, а о гражданско-правовом. То есть если управляющая организация допустит соответствующую ошибку в начислениях за коммунальные услуги и не устранит её до наступления соответствующих событий (т.е. до обращения и (или) до оплаты потребителем), то она уже, в силу закона, обязана будет выплатить указанный штраф без принятия каких-либо дополнительных решений со стороны административных и иных органов. Что-то вроде пени, только наоборот — в пользу потребителя. Однако данный порядок несправедлив и, на мой взгляд, противоречит ч. 6 ст. 157 ЖК РФ, во исполнение которой, собственно говоря, он и был принят. Так, ч. 6 ст. 157 ЖК РФ (т.е. норма федерального закона) предусматривает ответственность в виде штрафа исключительно в отношении лица, виновного в нарушении порядка расчёта платы за коммунальные услуги. А постановление №1498, которым непосредственно установлен размер штрафа и процедура его выплаты, указывает на заведомую ответственность только лишь исполнителя коммунальных услуг, т.е. управляющей организации даже в том случае, если расчёты она производила не самостоятельно, а с помощью единых расчётных кассовых центров. Такой порядок наложения штрафов на исполнителя коммунальных услуг не отвечает принципам законности и справедливости, продолжая порочную практику возложения ответственности на управляющие организации за факты, к которым она напрямую отношения не имеет. Так у нас штрафуют управляющие организации за некачественные коммунальные услуги, тогда как они не отвечают требованиям по причине предоставления некачественного коммунального ресурса со стороны ресурсоснабжающей организации. Или начисляют проценты за пользование чужими денежными средствами, которые управляющая организация обязана оплатить ресурсоснабжающим, однако, в силу действующего законодательства, с потребителей она эти деньги вовремя собрать не имеет правовых оснований. Теперь вот ещё этот 50% штраф», — прокомментировал  эксперт.

Кроме того, Владимир Санинский отметил, что постановлением №1498 возникновение обязанности по уплате штрафа не ставится в зависимость от наличия или отсутствия умысла управляющей организации в допущенной ошибке в расчётах за коммунальные услуги. Таким образом, избежать наказания, сославшись на техническую или иную ошибку, похоже, не удастся. 

Материал подготовила Анна Донцова.