Смена управляющей домом организации – событие нечастое и непростое. УО, принимающей МКД в управление, следует соблюсти все этапы этого процесса, чтобы в дальнейшем не столкнуться с оспариванием её права на управление домом. Рассказываем об основных шагах, которые должны предпринять собственники и новая компания при смене УО.
Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений
Первый этап при смене управляющей организации – проведение общего собрания собственников. Инициатором может выступить либо кто-то из владельцев помещения в МКД, либо действующая УО, если расторжение договора управления происходит по обоюдному согласию (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).
Инициаторы собрания должны помнить, что нельзя просто отказаться от услуг старой УО, не избрав новую. Поэтому в случае смены управляющей организации перед проведением ОСС инициаторы должны определить, какую организацию они предложат в качестве новой для управления домом. Название УО и проект договора управления необходимо вынести на голосование собственников.
В повестку ОСС обязательно нужно включить вопросы об избрании председателя, секретаря и счётной комиссии, месте хранения протокола, а затем вынести на голосование вопросы о смене УО: о расторжении договора управления с действующей организацией, о выборе новой компании, об утверждении договора управления, перечня работ и услуг, размера платы за жилое помещение.
Провести собрание необходимо строго в соответствии с ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ: в таком случае меньше шансов на то, что кто-то оспорит решение собственников о смене управляющей организации.
Вопрос о расторжении договора управления и выборе новой УО решается простым большинством, то есть 50% + 1 голос от числа голосов, присутствующих на ОСС (ч. 4 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Собственники, выступающие инициаторами ОСС, обязаны направить в УО оригиналы протокола и приложений к нему в течение десяти дней после проведения общего собрания, а УО – направить их в орган ГЖН в течение пяти дней с момента их получения, перед этим сняв необходимое количество копий (ч.ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
Разбор ошибок при составлении договора управления МКД
Шаг 2. Подпишите договор управления в соответствии с требованиями ЖК РФ
Когда решение о выборе новой УО принято, то сторонам необходимо подписать утверждённый собственниками договор управления. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, сделать это должны собственники, обладающие более 50% голосов от всех голосов в доме.
Если этого не сделать, то при обращении несогласных со сменой УО в суд договор может быть признан незаключённым. Это подтверждает судебная практика. В деле № А56-107136/2017 суд признал правомерным включение дома в реестр лицензий УО-1 и отказ от этого в отношении УО-2, поскольку последняя не предоставила подписанный собственниками договор управления.
О наличии подписанного в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договора управления как доказательства реализации решения ОСС о выборе управляющей организации говорит и ВС РФ в деле № А17-1382/2018.
Обычно договор управления подписывается непосредственно на ОСС, на котором принято решение о выборе управляющей организации. Это упрощает процесс сбора подписей: в ином случае представителю УО, председателю Совета дома придётся дополнительно обходить квартиры.
Собственники также могут доверить право подписи уполномоченному лицу: обычно это председатель Совета МКД. Однако следует помнить, что в таком случае на имя председателя должны быть оформлены соответствующие доверенности (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
Шаг 3. Уведомите бывшую УО о принятом на собрании решении
Когда собственники приняли на ОСС решение о выборе новой управляющей организации, подписали договор управления, УО должна начать процесс включения дома в свою лицензию и передачи дома ей в управление от предыдущей компании.
Необходимо проследить, чтобы инициаторы собрания или уполномоченное собранием лицо уведомили предыдущую УО о принятом на собрании решении. На это отводится пять рабочих дней с момента составления протокола ОСС (п. 18 ПП РФ № 416). К письму прилагаются копии протокола собрания и приложений к нему, подтверждающие легитимность данного решения.
Договор управления многоквартирным домом и способы его расторжения
Шаг 4. Подайте заявление в орган ГЖН на внесение изменений в реестр лицензий
Общее собрание собственников проведено, протокол составлен, договор управления подписан. Следующий, один из самых важных, этапов для УО – сообщить об этом в орган ГЖН и подать заявление на включение дома в лицензию.
Для этого новой управляющей организации необходимо разместить в ГИС ЖКХ сведения о том, что она управляет домом, а затем направить документы в орган ГЖН. Сделать это нужно в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора управления (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ). Орган ГЖН, получив заявление на внесение изменений в реестр лицензий, обязательно проверит выполнение этого требования законодательства (пп. «д» п. 5 № 938/пр).
Согласно п. п. 2, 3 № 938/пр, новая УО должна подать в орган Госжилнадзора заявление, в котором обязательно указываются адрес дома и основания для включения МКД в лицензию, данные о себе (наименование, ИНН, номер лицензии).
В некоторых субъектах РФ, например, Москве, Московской области, Краснодарском крае госжилинспекции разработали свой шаблон такого заявления, который следует использовать УО при обращении в эту инспекцию.
К заявлению необходимо приложить копию протокола ОСС, на котором УО была выбрана для управления домом, и копию договора управления, подписанного собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.
Орган ГЖН проверит достоверность представленных сведений и примет решение в течение 10 рабочих дней. При отсутствии нарушений и противоречий дом будет включён в лицензию УО в день принятия решения об этом (п.п. 4, 14 № 938/пр). Управление домом начнётся именно с даты внесения изменений в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162, ч. 4 ст. 198 ЖК РФ).
Договор управления как доказательство реализации решения ОСС
Получив право на управление домом, новая управляющая организация должна истребовать у своих предшественников техническую документацию на дом и иные документы, которые необходимы для выполнения условий договора управления.
О смене УО предыдущая компания узнаёт из уведомления, направленного ей инициаторами ОСС или уполномоченным лицом не позднее пяти рабочих дней с момента принятия такого решения (п. 18 ПП РФ № 416).
После этого, согласно п. 19 ПП РФ № 416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, бывшей УО отводится не более трёх рабочих дней на то, чтобы передать новой организации:
- техническую документацию;
- иные связанные с управлением домом документы;
- ключи от помещений, входящих в состав общего имущества с;
- электронные коды доступа к общедомовому оборудованию;
- иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им.
Если у предыдущей компании нет каких-то обязательных документов, то, согласно п. 21 ПП РФ № 416, она должна их найти/восстановить за 3 месяца, и направить новой УО. Все передачи документов оформляются актами (п. 22 ПП РФ № 416).
Новой управляющей организации следует строго контролировать сроки получения техдокументации и иных документов на дом. Если предыдущая УО затягивает процесс передачи документов, отказывается от этого, передала неполный пакет документов, то новой организации следует зафиксировать это документально и обратиться в орган ГЖН, прокуратуру или в суд.
Поделитесь положительным опытом смены УО
Организация, планируя получить в управление многоквартирный дом, который входит в лицензию другой УО, должна быть готова к долгой и кропотливой работе. Необходимо соблюсти все формальности, чётко следовать требованиям ЖК РФ, ПП РФ № 416, ПП РФ № 491, № 938/пр, не нарушать установленные сроки.
Это позволит не только ускорить и облегчить УО процесс перевода дома в её управление, но и защитить свои права на управление МКД в суде, если кто-то из собственников или предыдущая организация решат оспорить такие изменения.
На практике сменить управляющую организацию непросто. Но мы уверены, что примеры могут привести даже наши читатели. Поделитесь в комментариях примерами, когда собственники отказались от услуг другой УО и успешно подписали новый договор управления с вашей компанией.
Управление
многоквартирным домом
и его содержание
Уважаемые собственники
жилых помещений многоквартирного дома!
Для каждого человека жилье — это самый важный атрибут в его жизни. Однако, дом — как творение человеческих рук — далеко не так прост, как кажется на первый взгляд. Это не просто набор стен, крыши, перегородок и перекрытий. Это целая система, которая должна обеспечивать комфортные и безопасные условия для проживания граждан. И очень важно содержать в порядке каждый элемент этого сложного механизма.
Управление многоквартирным домом — это обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания; надлежащее содержание общего имущества; решение вопросов пользования указанным имуществом; предоставление коммунальных услуг жителям.
Статья 210 Гражданского кодекса РФ и статья 30 Жилищного кодекса РФ устанавливают, что собственники жилых помещений многоквартирного дома обязаны содержать и ремонтировать свой дом полностью за счёт своих денежных средств.
В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать самостоятельно наиболее удобный для них способ управления своим домом.
Администрация Семикаракорского
городского поселения
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Статья 46 Жилищного кодекса РФ
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. (в ред. Федерального закона от 27.09.2009 N 228-ФЗ)
2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Примерные образцы документов по выбору способа управления МКД
Документы собрания необходимо оформить точно и юридически грамотно, что бы решение вашего собрания не подвергалось сомнению со стороны ваших совладельцев и не было оспорено в суде. При проведении собрания должна быть обеспечена полная доступность информации и полная открытость процедуры. Если у собственников по ходу собрания возникают вопросы, неясности и сомнения, лучше объявить перерыв в собрании. Надо дать людям подумать, почитать наши брошюры, предоставить им дополнительную информацию, провести еще раз разъяснительную работу.
Приведенные здесь образцы документов — не догма. Их не надо переписывать дословно. Но на них можно смело ориентироваться при составлении документации вашего дома. Надеемся, что мы помогли вам правильно составить документы для вашего собрания.
Искренне желаем вам улучшения качества вашей жизни, успешного и разумного выбора способа управления вашим домом.
Типовой протокол решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проведенном в форме совместного присутствия (очное голосование) по вопросам, вынесенным на голосование инициатором/инициативной группой.
В соответствии с ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколами и в порядке, и в порядке установленном общим собранием собственников помещений в этом доме.
Общим собранием собственников может быть принято решение о наделении правом подписи протокола решения общего собрания не только председателя собрания, секретаря собрания, счетной комиссии (если таковая выбиралась), но и всех собственников помещений в этом многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 3 ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
1. Пакет документов для проведения Общего собрания собственников для выбора формы накопления средств на капитальный ремонт многоквартирного дома
(подробное руководство)
2. Образец протокола очного собрания собственников МКД.
3. Образец протокола очного собрания собственников МКД о внесении изменений в договор управления МКД.
Описание:
Примерная повестка общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме при смене управляющей компании: 2 варианта – досрочная смена УК «просто так», «потому что захотелось» и смена управляющей организации из-за ненадлежащего выполнения обязательств по договору правления. При выборе второго варианта надо обосновать, в чём заключалась плохая работа компания.
Первый вариант проще, но не во всех регионах суды согласны с возможностью немотивированного досрочного расторжения договора управления.
Информация:
Дата размещения:
19.10.2020
Дата обновления:
21.09.2021
Редко какие жильцы довольны деятельностью своей управляющей компании (УК). Но иногда организации правда перегибают палку и вовсе забывают о том, какие обязанности первоначально на них были возложены договором. Жильцы на правах собственников не обязаны терпеть произвол и в случае, если посчитают, что организация не выполняет всех требований, могут осуществить действия по смене УК. Управление многоквартирным домом будет доверено более квалифицированным специалистам.
Показать содержание
- Какие шаги нужно сделать, чтобы покинуть организацию?
- Обязательные пункты для перехода из одной УК ЖКХ в другую
Основания Кто может быть инициатором? Если закончился срок договора
- Полезное видео
- Заключение
Какие шаги нужно сделать, чтобы покинуть организацию?
Для смены управляющей компании в многоквартирном доме нужно следовать следующему порядку действий.
- В первую очередь необходимо выбрать альтернативную управляющую организацию. Обязательно ознакомьтесь со всевозможными рейтингами, пообщайтесь с обитателями жилого дома, которых обслуживает та или иная компания. Посмотрите, кто в вашем районе осуществляет деятельность по управлению МКД. Возможно, вы захотите сами сформировать подобную организацию. Выбор остается за вами.
Подробнее о процедуре и порядке выбора новой УК мы рассказываем в специальном материале.
- Второе последовательное действие состоит в необходимости выбрать способ, позволяющий сменить управляющую компанию. На сегодняшний день законодательство Российской Федерации предлагает два способа. Первый из них связан с окончанием срока действия договора, заключенного с прошлой УК. А второй способ связан с выявлением существенных нарушений, которые противоречат условиям договора в соответствии со статьей 162 Жилищного Кодекса нашей страны.
- Как поменять УК ЖКХ в многоквартирном жилом доме? Третьим шагом к этому будет проведение общего собрания многоквартирного дома по проблеме. Желательно, чтобы такое собрание проходило в очной форме, на крайний случай, в очно-заочной.
- Итогом собрания станет решение о том, готовы ли жильцы распрощаться со старой управляющей компанией или нет (о том, как грамотно провести процедуру отказа от услуг УК либо досрочно расторгнуть договор с ней, мы рассказываем тут).
- Следующим шагом необходимо уведомить организацию о том, что ее услуги больше не востребованы, и произошел факт смены. Решение необходимо сообщить в срок 5 календарных дней с момента, как оно было принято на общем собрании.
- После этого собственники могут заключать договор на управление с новой управляющей компанией. Однако рекомендуется уложиться в один календарный месяц для того, чтобы администрация района самостоятельно не назначила вам управленца.
Таков порядок процедуры перехода в другую организацию.
Обязательные пункты для перехода из одной УК ЖКХ в другую
Основания
Инструкция не будет полной, если не уделить внимание некоторым спорным моментам, которые наверняка появятся у собственников, осуществляющих процедуру разрыва отношений.
ВАЖНО! В первую очередь необходимо, чтобы присутствовали соответствующие причины, которые позволяют осуществить разрыв отношений. В противном случае, управляющая компания может оспорить решение жильцов.
- Первой причиной является желание собрания собственников в составе 100% явки произвести смену компании.
- Вторая причина – это отсутствие лицензии у компании на осуществление деятельности по обслуживанию и управлению.
- Третья причина – это допуск различных правонарушений или неисполнение прямых обязанностей, которые влекут за собой ответственность, а также разрыв отношений.
Кто может быть инициатором?
Инициатором смены может быть как один жилец, так и инициативная группа жильцов. Важно, чтобы решение одного или нескольких лиц поддержало как можно большее количество собственников.
Только в этом случае оно будет законным, а значит, получит дальнейшее развитие событий. Не забывайте, что смене управляющей компании предшествует проведение собрания собственников жилья.
Очевидно, что УК не может инициировать общее собрание по данной проблеме, так как в её разрешении обычно заинтересованы жильцы дома.
Теперь вы знаете, может ли организация по жилищному управлению быть инициатором общего собрания.
Если закончился срок договора
Если вопрос смены управляющей компании посетил собственников жилья в момент, когда выяснилось, что срок договора истек, то они могут выбрать новую организацию, при этом не отчитываясь перед старой. Причины тоже можно не озвучивать.
ВАЖНО! Договор управления многоквартирным домом заключается на максимальный срок в 5 лет. Если установленный актом срок истек, то это значит, что ответственность жильцов перед управляющей организацией сведена на нет и они могут выбрать себе нового управленца.
Однако поторопитесь с принятием решения. В соответствии со статьей 162 частью 6 Жилищного Кодекса, если собственники жилья продолжают пользоваться услугами управляющей организации, несмотря на истёкший срок, то договор считается автоматически продленным на 5 лет. Поэтому постарайтесь принять решение за несколько дней до истечения срока соглашения, а лучше за месяц.
-
Собрание жильцов – это своеобразный коллективный орган власти, который может повлиять на управляющую организацию. На собрании принимают решение, и без его проведения сменить компанию у вас не выйдет.
Некоторые факты о собрании жильцов, которые должны быть предусмотрены:
- для того чтобы собрание было проведено успешно, его необходимо назначить в удобное для всех жильцов время;
- также жильцов следует оповестить не позднее, чем за 10 дней до мероприятия;
- оповещение может происходить лично путем поквартирного обхода, либо путем отправления приглашений в почтовые ящики;
- если выяснится, что некоторые жильцы не получили уведомление о предстоящем собрании, то, к сожалению, мероприятие будет считаться незаконным;
- на собрании должен быть поставлен вопрос о смене организации;
- необходимо произвести голосование;
- если предложение поддержат большинством голосов, то решение считается принятым;
- для того чтобы голоса были подсчитаны должным образом, нужно сформировать счётную комиссию. Именно она занимается подсчетом и выявлением решения, составляет протокол собрания и объявляет итоги.
- Доказательства и основания расторжения договора.
В случае, если управляющая компания не исполняла возложенных на нее обязанностей, жильцы имеют право разорвать отношения с такой организацией. Однако должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие подлинность слов жильцов.
Например, жильцы должны предоставить доказательства, которые свидетельствуют о халатном отношении организации к своим прямым обязанностям. В ситуации, если жильцы просто недовольны действиями организации и считают, что другая справится с такими действиями лучше, то они тоже могут претендовать на смену компании. Но только в случае, если абсолютно все собственники согласятся с таким развитием событий, то есть, будет собрано 100% голосов.
- Документы.
- В первую очередь необходимо предоставить управляющей организации на ознакомление протокол собрания. В этом акте будут указаны не только причины, по которой отношения разрываются, но также будет видно, как проголосовали собственники, какова была явка, были ли допущены нарушения или нет.
- Второй документ, который выдается в отношении управляющей компании – это коллективная просьба о принятии решения о разрыве взаимоотношений.
- Решение может быть приобщено к протоколу, так как формирует его именно собрание, но оно может быть составлено отдельно. Для того чтобы решение имело законную силу, необходимо, чтобы явка на собрании составила больше 50%.
- В случае, если некоторые жильцы вперед на несколько месяцев оплатили взносы за услуги ЖКХ, а теперь не успевают воспользоваться услугами ввиду смены управляющей компании, они могут подать бумагу на перерасчет. Такой способ поможет вернуть денежные средства. Гражданский кодекс предусматривает возврат переплаты лицам, пользующимся услугами ЖКХ.
- Уведомление.
Одно из важнейших требований – это уведомление управляющей компании о вашем принятом решении. Отлично, если представитель компании присутствовали на собрании. Это значит, что у вас нет необходимости сообщать такую новость представителям УК.
ВАЖНО! Но в случае, если собрание было проведено без присутствия сотрудников управляющей компании, уведомление должно быть отправлено в письменном виде. К нему должны быть приобщено решение и протокол.
Отнести такое уведомление лучше лично в офис, а не пользоваться услугами почты или курьера. Также запрещается уведомление по телефону, через средства массовой информации и так далее.
Скачать образец уведомления о смене обслуживающей организации в управляющую компанию
- Как сменить УК ЖКХ в многоквартирном доме, можно понять, разбирая вопрос о правильном составлении протокола собрания, которому надо уделить отдельное внимание. Данный документ имеет определяющее значение, так как фиксирует все важнейшие аспекты, с которыми должна ознакомиться и управляющая компания.
Основные требования предъявляются к правильному оформлению.
- В шапке указывается адрес и номер дома, где происходит собрание.
- Далее указывается повестка дня, при этом, их может быть сразу несколько.
- В пункте по вопросам повестки дня указываются различные доказательства, а также основания, которые приводятся по отдельно взятой теме. Например, при обсуждении смены управляющей компании указывается, какие были доводы приведены за и против такого решения.
- Затем ставится вопрос, который был озвучен для осуществления голосования.
- Указывается, сколько голосов за и против было принято. Подсчитывается не только количественное значение, но процентное соотношение. Все подсчеты указываются в протоколе. Вести такой документ обязано лицо, которое обладает экономическим образованием. Отлично, если это будет специально обученный секретарь или бухгалтер.
- После завершения собрания все собственники жилья по возможности оставляют свою подпись на данном документе. Это свидетельствует о том, что собрание было проведено без нарушений.
То, как составить протокол собрания о решении сменить управляющую компанию ЖКХ, можно посмотреть в образце, приведенном ниже.
Скачать образец протокола собрания о смене управляющей компании многоквартирного дома
Полезное видео
Подробная инструкция, как быстро и безопасно сменить управляющую компанию.
Заключение
Знакомясь с правилами смены управляющей компании, помните о том, что ваши причины должны быть обоснованными. В управляющей компании работают люди, которые в той или иной степени заинтересованы в своей работе. Поэтому всегда можно попытаться прийти к верному решению путем обсуждения, оставив такие радикальные меры как смена управляющей компании на потом.
Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?
Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома.
К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.
В каких случаях стоит задуматься о смене управляющей компании?
Если вы систематически обнаруживаете в своей квитанции услуги, которые не оказываются по факту, управляющая компания (УК) некачественно обслуживает дом или необоснованно завышает квартплату, следует обдумать возможность найма другой организации.
Для того, чтобы адекватно оценить необходимость замены УК, стоит выписать из договора с УК и квитанций все оказываемые услуги, и составить список претензий по каждой из услуг. По каждому из пунктов можно написать жалобы непосредственно в УК. Если компания не реагирует, на следующем этапе можно самостоятельно или совместно с другими жильцами обратиться в надзорные органы (Роспотребнадзор, жилищную инспекцию или прокуратуру). После того когда наберется значительное количество официальных свидетельств неудовлетворительной работы УК, можно начинать процедуру ее замены.
Но стоит подготовиться к тому, что этот процесс займет немало времени и потребует поддержки со стороны большинства собственников дома.
Какие бывают разновидности управляющих компаний?
Существуют несколько видов управляющих компаний, в зависимости от способа которым они были наняты. От этого будет зависеть алгоритм действий для ее замены.
Вариант 1. В большинстве случаев УК избирается на общем собрании собственников многоквартирного дома. Договор заключается на срок от 1 до 5 лет.
Вариант 2. Если жильцы не назначили УК в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию, это сделает муниципалитет через открытый конкурс. О результатах муниципалитет сообщает собственникам, которые обязаны заключить договор с этой организацией. Срок договора не может превышать 3 лет. В этом случае можно поменять УК через собрание собственников жилья. Причем в отличие от предыдущего варианта, формальных оснований (таких как неудовлетворительная работа УК или нарушения) не требуется — достаточно решения большинства собственников.
Вариант 3. Еще одна разновидность организаций — это временные управляющие компании. Они могут быть назначены застройщиком после сдачи дома в эксплуатацию на срок не больше 3 месяцев. Временные УК оказывают коммунальные услуги до момента, когда собственники подпишут договор с постоянной УК.
Какие могут быть основания для расторжения договора?
Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по следующим причинам:
-
Истекает срок действия договора
В большинстве случаев договорами предусмотрено автоматическое продление, если жильцы не заявят о своем намерении отказаться от услуг компании и не продлевать договор. Подобное решение может быть принято в ходе собрания собственников многоквартирного дома;
-
Условия договора дают возможность расторжения
Следует внимательно изучить текст договора с управляющей компанией на предмет дополнительных причины для расторжения;
- УК не выполняет свои обязанности
Если УК не оказывает услуги в полном объеме или делает это некачественно, собственники имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого потребуется собрать свидетельства невыполнения УК своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Роспотребнадзор и контролирующие органы);
- Смена способа управления домом
В любой момент собственники могут поменять способ управления имуществом домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае договор со старой УК может быть расторгнут, а ТСЖ наймет новую организацию.
Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?
В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.
Исключение составляет случай, если УК назначена муниципалитетом по результатам открытого конкурса. Тогда заметить УК можно через голосование общего собрания собственников, даже если компания не допускала формальных нарушений.
Как поменять управляющую компанию: пошаговая инструкция
Шаг 1. Составить список претензий к действующей управляющей компании и собрать свидетельства нарушений (копии жалоб в УК, Роспотребназор и контролирующие органы).
Шаг 2. Обсудить ситуацию с другими жильцами и создать инициативную группу жильцов.
Шаг 3. Подобрать новую управляющую компанию. Следует внимательно изучить рейтинги управляющих компаний и прочитать отзывы. В особенности стоит обратить внимание на официальный сайт потенциальных кандидатов, наличие у них необходимых документов (прежде всего, лицензии). Посмотрите на состояние обслуживаемых этими компаниями домов — это поможет получить объективное представление о работе УК. После того, как сформирован список понравившихся компаний, можно обратиться к ним с просьбой составить план работ по вашему дому, а также дать информацию о тарифах.
Шаг 4. Составить повестку общего собрания собственников, которая должна включать вопрос расторжения договора с текущей управляющей компанией. Кроме того, желательно сразу же внести в повестку вопрос о выборе новой компании, сроках передачи ей всей документации и остатка денежных средств.
При этом нужно определиться с основанием для расторжения договора: истечение срока, нарушение управляющей компанией условий договора или смена способа управления домом.
Шаг 5. Провести общее собрание собственников многоквартирного дома и зафиксировать решения в итоговом протоколе. Данное мероприятие требует соблюдения большого количества формальностей, поэтому помощь профессионального юриста может оказаться полезной.
Шаг 6. В течение 5 дней уведомить о результатах собрания текущую управляющую компанию. К уведомлению нужно приложить копию итогового протокола общего собрания.
Также в течение 5 дней необходимо направить в государственную жилищную инспекцию пакет документов:
- оригинал протокола общего собрания и принятого решения;
- реестр собственников жилых помещений дома;
- реестр уведомления собственников о проведении собрания;
- оригинал бланков голосования;
- реестр граждан, которые проголосовали очно и заочно.
Шаг 7. Направить копии протоколов собрания в новую управляющую компанию.
Шаг 8. Новая управляющая компания подписывает договор обслуживания с каждым собственником.
Что делать, если предыдущая управляющая компания отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья?
В этом случае собственники могут направить жалобу в жилищную инспекцию, прокуратуру или подать иск в суд. К жалобе следует приложить все документы, которые подтверждают допущенные управляющей компанией нарушения.
Рассказываем, какие действия нужно предпринять жителям многоэтажки, чтобы сменить недобросовестных управленцев в своем доме
Конфликты жильцов с управляющими компаниями (УК) многоквартирных домов случаются часто. Собственники квартир бывают недовольны качеством уборки, ремонтом и обслуживанием, высокими тарифами за управление и содержание дома. Часто это ограничивается жалобами, но при систематических нарушениях и некачественном обслуживании дома стоит задуматься о смене УК.
Избавиться от недобросовестных управленцев бывает непросто, особенно в новостройке, когда еще не все квартиры заселены, собственники не наладили коммуникации и в домах сложно собрать кворум для принятия решений на общем собрании. Вместе с юристами рассказываем, как сменить недобросовестную управляющую компанию в многоэтажке.
Конфликты жителей с УК
Конфликты жильцов с управляющими компаниями нередко приводят к их смене. В Москве из-за недобросовестной работы коммунальщиков с 1 апреля 2021 года, по данным Мосжилинспекции, граждане проголосовали за смену 125 УК в своих домах. Всего в столице лицензии на управление общим имуществом в многоквартирных домах имеют 955 компаний, непосредственно осуществляют эту деятельность 604 из них.
Конфликты случаются часто. Недавно в ЖК «Город набережных» в Химках жители стали заложниками управляющей компании, которая не выполняла свои обязательства по содержанию имущества и начисляла двойные платежи. Собственники квартир инициировали смену управляющей компании, обращались в суды и Генпрокуратуру, но так и не удалось ничего изменить.
Схожая ситуация произошла у жителей многоквартирного дома «Приоритет» на Нагорном бульваре. Здесь жильцы столкнулись не только с халатностью работников, но и с угрозами от неизвестных, которые требовали прекратить какие-либо разбирательства в отношении управляющей компании «ЭК «Городские усадьбы». Аналогичный конфликт произошел в ЖК «Красногорский», где, по словам жителей, неизвестная УК захватила власть в доме и незаконно выставляет счета на оплату.
Эксперты в статье
- Артем Баранов, генеральный директор юридической компании «Достигация»
- Ольга Балбек, заместитель по правовым вопросам компании «Миэль»
- Антон Пономарев, заслуженный юрист России, частная практика
- Андрей Лямзин, юрист адвокатского бюро «Сфера защиты»
Причины для смены УК
Управляющая компания — это юридическое лицо, созданное для управления и эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. От нее ждут четких, конкретных и своевременных действий по исполнению работ по обслуживанию многоквартирного дома. Однако случается, что жильцы сталкиваются с ситуацией, когда УК плохо справляется со своими обязанностями. При таких обстоятельствах вполне логично возникает вопрос о смене управленцев.
Причиной для смены управляющий компании может стать невыполнение коммунальных услуг, предоставление некачественного сервиса и завышенные тарифы, рассказал генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов. Он уточнил, что речь может идти о том, что УК:
- не выполняет правила аварийно-технического обслуживания;
- не обеспечивает систематическую уборку подъездов, лестниц и придомовых участков;
- не заменяет вовремя электрические лампочки и все важные коммуникации;
- не чинит своевременно лифты, трубы и крыши;
- некачественно проводит ремонт общественных зон;
- не реагирует на жалобы собственников жилья;
- завышает стоимость проведенных работ;
- отказывается проводить перерасчеты с обслуживаемым населением на основании отсутствия якобы предоставленных ранее «услуг».
Законные основания для смены УК
Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».
Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.
Существует ряд законных оснований, при которых собственники квартир в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке досрочно расторгнуть такой договор и сменить управляющую компанию:
- Ст. 162 Жилищного кодекса России предусмотрена возможность расторгнуть договор управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если до истечения срока действия общим собранием жильцов принято решение о выборе новой УК или об изменении способа управления этим домом, рассказал юрист Антон Пономорев. По его словам, это правило действует, если управляющая организация выбрана на открытом конкурсе, проведенном местной администрацией.
- Если же управляющую организацию выбирали сами жильцы, то они вправе отказаться от договора, руководствуясь решением общего собрания, уточнил юрист. По его словам, для этого нужно в течение пяти рабочих дней направить уведомление о решении расторгнуть договор с приложением копии такого решения в управляющую организацию и в орган государственного жилищного надзора (Госжилинспекцию). В данном случае должен иметь место факт невыполнения управляющей организацией условий договора.
- УК, у которой аннулирована лицензия ЖКХ, обязана передать все дела по управлению многоэтажкой в течение трех дней с момента заключения договоров с новой УК, которую владельцы квартир выбрали на общем собрании собственников.
Доказательства некачественной работы УК
Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:
- частные или коллективные претензии собственников;
- документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
- выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
- фотографии и видеосъемка;
- результаты анализов независимых экспертиз;
- копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.
«Необходимо заручиться поддержкой собственников квартир в вашем доме. Действовать в одиночку не стоит. Напишите в чат жильцов дома, повесьте объявление со своими контактными данными, в котором кратко описана проблема и основной план действий. Можно пройтись по квартирам и лично поговорить о проблемной УК с соседями», — рекомендует юрист Баранов.
Соберите доказательства некачественной работы УК
(Фото: Максим Коротченко/ТАСС)
Выбор новой УК
После того как вы собрали доказательства некачественной работы управленцев, изучили договор и нашли законное основание для смены УК, необходимо выбрать, кто будет управлять вашим домом. «При подборе новой управляющей организации собственникам рекомендуется воспользоваться рейтингом управляющих компаний, который формируется на основании количества зафиксированных нарушений по управлению и эксплуатации жилищного фонда. Данный рейтинг, как правило, находится в свободном доступе на официальном сайте государственного органа жилищного надзора», — советует юрист Антон Пономарев.
Кроме того, можно изучить открытые сведения на сайтах УК и поинтересоваться у жителей соседних домов, устраивают ли их управленцы и какие есть проблемы, советует Пономарев. По его словам, посмотреть, какие именно компании управляют многоэтажками, можно на сайте ГИС ЖКХ и на сайте реформы ЖКХ. Можно выписать плюсы и минусы, предложив соседям выбрать из нескольких УК с наилучшими показателями, рекомендовал юрист.
Посмотрите, какие именно компании управляют многоэтажками
«Важно проверить наличие и срок действия лицензии у УК, количество домов в управлении и сколько домов отказались от ее услуг. И конечно, жильцам стоит лично пообщаться с работниками УК и узнать про их материально-техническую базу, запросить шаблон договора. При этом важно, чтобы процессы в компании были автоматизированы, так как это отразится на скорости приема заявок жильцов», — рассказала заместитель по правовым вопросам «Миэль» Ольга Балбек.
Собрание собственников
Следующим шагом по смене управляющей компании станет собрание собственников жилья. Но нередко часть жильцов занимает пассивную позицию — общие собрания не посещают или голоса отдают формально, в пользу большинства.
Единственное верное и логичное решение — активная позиция старшего по дому или по подъезду, который разъяснительной работой и агитацией должен ориентировать жильцов на принятие правильного решения — от него в дальнейшем будет зависеть качество управления домом и адекватная стоимость услуг, считает Пономарев.
«Инициативная группа жильцов должна подготовить повестку о созыве общего собрания участников МКД, в которой указывается основание для расторжения договора с действующей УК и ее смене. В повестку также стоит включить выбор способа управления многоэтажкой, утверждение новой управляющей компании, условия нового договора между управленцами и жильцами, сроки передачи технической документации, утверждение размера платежей за содержание и ремонт дома», — пояснил Баранов.
За десять дней до начала собрания надо оповестить жильцов (письменно или с применением электронных средств связи), при этом оповещение должно быть указано в реестре уведомлений, отметил гендиректор юрфирмы «Достигация».
Далее надо провести само собрание в очно-заочной форме, уточнил юрист. По его словам, результаты собрания должны быть зафиксированы в протоколе общего собрания.
Все владельцы квартир в многоэтажке, проголосовавшие как на очной части собрания собственников, так и на заочной, заполняют один и тот же бланк решения, пояснил Баранов. Он рассказал, что при получении бланка решения каждый собственник обязан расписаться в реестре выдачи бланков голосования.
После этого нужно составить протокол собрания. При этом важно помнить о кворуме. «Кворум — это минимальное количество голосов, при которых собрание можно считать правомочным. Согласно действующему жилищному кодексу, кворум считается достигнутым при числе голосов 50% плюс один голос», — уточнил Баранов.
Не забудьте составить протокол собрания
(Фото: Максим Коротченко/ТАСС)
Уведомление жильцов и старой УК
Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.
Новая УК
Следующим шагом станет заключение договора с новой управляющей компанией. «Согласно действующему законодательству, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязаны расписаться в договоре управления с новой УК — иначе договор будет считаться недействительным. Лучше сразу подписать его на собрании, чтобы еще раз не собирать жильцов», — подчеркнул Лямзин. По его словам, платить новым управленцам жильцы многоэтажки должны после того, как они заключат договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг.
Если на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ, то, как правило, впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию, пояснил Баранов. Он уточнил, что таким образом жильцы отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.