Нужно ли согласовывать ремонт с управляющей компанией

Добрый вечер, Андрей!

Данное требование УК НЕЗАКОННО и ничтожно.

УК заставляет подписывать договор на управление домом, который, в частности, обязывает собственников согласовывать с УК привлечение подрядных организаций для проведения работ в квартирах, передавать управляющей компании копии лицензий/патентов этих организаций, список работников, согласовывать ход и время проведения работ.
Andrey

УК НЕ может «заставить» заключить договор на управление МКД, т.к. УК выбирают собственники данного МКД и все условия управления, помимо обязательных, где состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации, согласовывается на ОСС.

В соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ — по договору управления МКД одна сторона (УК) по заданию другой стороны (собственников МКД), в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Переустройство и перепланировку требуется согласовывать только в муниципалитете, как это прописано в Главе 4 ЖК РФ. Переустройство и перепланировка жилого помещения.

Мало того, на ремонтные работы в квартире, не требуется ни патента, ни лицензии, ни членства в СРО, за исключением работ с газовым оборудованием, а вот УК наоборот обязана иметь лицензию.

Резюме: УК это раб собственников МКД, которая призвана собственниками МКД для содержания и ремонта общего имущества МКД. Рабы не заставляют и не диктуют своих условий.

Даже и подписав такой договор с УК на ОСС, в случае нарушения

обязывает собственников согласовывать с УК привлечение подрядных организаций для проведения работ в квартирах, передавать управляющей компании копии лицензий/патентов этих организаций, список работников, согласовывать ход и время проведения работ
Andrey

собственнику «нарушившему» данное ничтожное условие договора НИЧЕГО не грозит.

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Перепланировка управляющая компания

Перепланировка управляющая компания

Подборка наиболее важных документов по запросу Перепланировка управляющая компания (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов

Судебная практика

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Нормативные акты

Согласование перепланировки с управляющей компанией. Разъяснения на 2022 год.

В нашу организацию часто поступают вопросы, например следующий: «Необходимо ли ставить в известность управляющую компанию, если делаю в квартире перепланировку?». 

Вначале ответим на ключевой вопрос нашей статьи.
А далее опишем подробнее роль управляющей компании в процессе ремонта и согласования перепланировок и ответим на основные вопросы.

Нужно ли согласовывать перепланировку с управляющей компанией?

С управляющей компанией согласовывать перепланировку НЕ требуется*.

*Исключением являются только перепланировки с затрагиванием общедомового имущества.

Инженерные коммуникации в ведении управляющей компании

• 
• 
• 

Историческая справка

До 2011 года управляющие компании входили в состав комиссий, проводящих приемку перепланировки после ремонта, то есть их подпись и печать были необходимы в акте о завершенной перепланировке.

После же 2011 года, согласно новому ППМ №508-ПП, управляющие компании были выведены за рамки организаций, участвующих в процессе согласования.

Данное изменение было введено только в Москве в 2011 году.
В области же это необходимо было делать до 2021 года.
Однако 16.08.2021 года вышло распоряжение 27РВ-278, в котором управляющие компании как согласующие организации также отсутствовали, поэтому с данного времени согласовывать перепланировку и ремонт с УК и в Московской области не требуется.

Ниже представлены ответы на основные вопросы, которые задают собственники квартир про управляющие компании и перепланировки.

Предписание управляющей компании об устранении нарушений перепланировки

Может ли управляющая компания дать предписание и подать в суд из-за перепланировки?

– Может. Но только в рамках своих компетенций. Например, собственник поставил кран на общедомовые стояки отопления и газоснабжения. Либо захламляет приквартирный холл.

Если ее претензия связана с внутренней перепланировкой, то управляющая компания может проинформировать о ситуации жилищную инспекцию, она проведет проверку и выдаст собственнику предписание на устранение нарушений.
И если собственник их не устранит в указанный срок, то тогда жилищная инспекция передаст дело в суд.

Примеры предписаний о незаконной перепланировке от УК

• 
• 

И если выше мы видим два относительно разумных письма от УК.
Их общий контекст в том, что мы ничего не знаем, но «вроде как» подозреваем что у вас был ремонт и перепланировка, у нас есть жалоба, ее нужно отработать, пустите нас посмотреть что там у вас такое…..

То ниже, также пример предписания управляющей компании.
Что можно о нем сказать, только то что «все смешалось в доме Облонских» и там просто неразумный набор текста.

С одной стороны финальный абзац условно верный, в суд подать могут, только не по перепланировке (это может сделать только жилищная инспекция), но в середине текста ссылаются на 883-ПП, то есть на документ который устарел больше 10 лет назад.

Может ли УК потребовать доступ для проверки перепланировки?

– Потребовать нет, может попросить.

И вы можете «пойти ей навстречу» и показать квартиру. Однако вы можете и отказать ей в ее просьбе.
Но так как управляющая компания «просто так» обычно никуда не ходит, велика вероятность, что у вас действительно есть перепланировка, и, отказавшись пускать управляющую компанию на квартиру для проверки ремонта, вы обострите ситуацию и приведете ситуацию к тому, что управляющая компания передаст жалобу «о возможной перепланировке» в жилищную инспекцию.

А МЖИ оперативно реагирует на жалобы управляющих компаний и быстро присылает собственнику предписание о доступе для обследования квартиры.

• 
• 
• 
• 

Конечно, собственник может отказать в доступе и жилищной инспекции, но ни к чему позитивному это не приведет.

После двух попыток попадания в квартиру (с предварительным уведомлением собственника о дате визита) жилищная инспекция передаст дело в суд о принудительном доступе.

Ниже представлен реальный объект взятый нами в работу в 2022 году.
Его мы взяли на стадии суда.
Процесс протекал следующим образом.

На собственника в управляющую компанию пожаловались соседи из за шумного ремонта
1. УК выдало первое письмо об обследовании квартиры (не пустили).
2. УК выдало второе письмо об устранении нарушений по предполагаемой ими со слов соседа перепланировке (игнорировали)
3. УК написало жалобу в Жилищную инспекцию
4. Жилищная инспекция направила первое письмо о доступе (не пустили)
5. Жилищная инспекция направила второе письмо о доступе (не пустили)
6. Жилищная инспекция подала в суд о принудительном доступе
7. Суд собственника известил о дате заседания суда.

И вот только на этом этапе собственник понял, что ситуация начинает развиваться по негативному сценарию и дело может закончиться пока не понятно как, но явно как то не хорошо и обратился к нам с классическим вопросом «что же делать?»

Самое интересное, что весь вопрос можно было решить на пункте 1 (Первое предписание УК обследовании квартиры). Так как после обследования нами квартиры оказалось, что весь ремонт и перепланировка заключалась в объединении ванной и туалета и перестановки раковины на кухней.

Достаточно было пустить УК в квартиру, мило с ними побеседовать, сказать «Какие вы молодцы! Спасибо что пришли, ай-я-яй а мы и не знали что у нас перепланировка, сейчас же обратимся в жилищную инспекцию и согласуем ремонт»
Далее управляющая компания проинформировала бы соседа что «жалоба отработана».

А собственник сделал бы техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ, сдал его в жилищную инспекцию и закрыл бы вопрос в течении месяца.

Теперь же придется идти на заседание суда, придумывать различные сказочные истории о том что «мы в квартире вообще не жили, предписание не получали, готовы в любое время обеспечить доступ инспектора жилищной инспекции, представителя УК и всех кого скажите тоже пустим».

• 
• 
• 

Стоит отметить, что здесь можно не сомневаться о «стремительности» протекания процесса.

Жилищная инспекция не «рассусоливает» процедуры и даже сейчас мы откроем «Америку», инспектору жилищной инспекции в какой то степени выгодно данное течение процесса.

Подобных жалоб у каждого инспектора сотни.
Инспектор направил первое письмо о доступе, пришел, ему не открыли.
Далее он направил второе письмо и если ему не открыли, он составляет акт о «не доступе» и закрывает дело.
То есть как чиновник, он свою работу сделал на 100 процентов.

Сидеть в «засаде» и пытаться где то «отловить» собственника с вручением предписания не предусмотрено его функциями.

Следующее его действие, это направить дело в юридический отдел Жилищной инспекции который передаст дело в суд. (Работают уже юристы жилищной инспекции).
То есть после второго «не доступа», у него становиться меньше на одно дело, что как чиновника его не может не радовать.

Дальше юридический отдел направляет исковое заявление о доступе в квартиру в суд.
И вот здесь уже 99 процентов собственников получая повестку из суда начинают понимать, что дело принимает не приятный оборот, так как дальше вариантов только два — либо обеспечат доступ физически — спилят с приставами дверь, либо вынесут решение приведении квартиры к первоначальным планам БТИ.
А если собственник и далее будет упорствовать то уже есть несколько случаев решений о продаже квартиры с публичных торгов.

Поэтому, если с подачи УК жалоба была передана в жилищную инспекцию, то необходимо начинать активное с ней взаимодействие уже на самом раннем этапе.

Может ли УК проверять законность перепланировки?

– Нет. Выше мы уже говорили, что управляющая компания не входит в перечень организаций, участвующих в процессе согласования перепланировок.

Кроме того, специалисты УК не являются профессионалами и не могут объективно оценить, относится то либо иное мероприятие по ремонту к перепланировке или нет.

Можно ли согласовать перепланировку без УК?

– Да, можно, во всех случаях где не затрагивается общедомовая собственность.

Несет ли управляющая компания ответственность за перепланировки жильцов?

– Ответ неоднозначен. Наше мнение не несет.

Допустим, если вы в течении получаса демонтировали часть несущей стены, и управляющая компания не успела это предотвратить просто потому, что ее не пустили в квартиру, то ответственность лежит полностью на собственнике.

Управляющая компания может в процессе проведения ремонта попросить предоставить согласованные документы.

Но собственник всегда может отказать, сказав, что: «Я делаю текущий ремонт и не меняю планировку квартиры, поэтому ваши вопросы по перепланировке ко мне не относятся».

Или особо юридически подкованный собственник может заявить — «а я делаю перепланировку по эскизу«.

Регламент согласования перепланировки по эскизу предполагает сначала выполнение ремонта и далее уже согласование постфактум. То есть формально собственник на момент ремонта ничего не нарушает.

Такой ответ имеет место быть, но надо понимать, что если входить в конфликтную ситуацию с управляющей компанией, у нее есть такой сильный «рычаг», как обращение за проверкой ремонта в жилищную инспекцию.

Нужно ли согласовывать косметический ремонт с УК?

– Ни косметический ремонт, ни ремонт с перепланировкой не требуется согласовывать с УК.

Какие действия управляющей компании при выявлении перепланировки?

– Проведение управляющей компанией проверки перепланировки возможно при обычной проверке или при подозрении наличия незаконных ремонтных мероприятий.

После проверки собственник может получить при несогласованной перепланировке уведомление (не предписание, предписание может выдать только жилищная инспекция) от управляющей компании о необходимости согласования перепланировки. 

Если собственник не отреагирует на этот документ, то далее обо всех незаконных перепланировках узнает надзорный орган – Мосжилинспекция или управление архитектуры – это те инстанции, кому сообщает о перепланировке квартир управляющая компания.

В каких случаях УК может быть необходима в процессе перепланировки?

– Не беря процесс ремонта, в котором собственник в большинстве случаев взаимодействует так или иначе с управляющей компанией (например, замена счетчиков, перекрытие воды, перенос стояков и т.д.), управляющая компания может нам помочь в нескольких случаях.
Основной из них – получение справки о том, что находится под квартирой собственника.

• 
• 
• 
• 
• 

Например, если квартира находится на втором этаже, а ниже находится нежилое помещение, то у собственника данной квартиры имеется гораздо больше возможностей в контексте согласования перепланировки, чем, например, у собственников жилых помещений на этажах выше.

Основное преимущество заключается в возможности согласования перепланировки без ухудшения жилищных условий соседей снизу.

Но чтобы при подаче документов в жилищную инспекцию доказать, что ниже расположено нежилое помещение, нам как раз потребуется из домоуправления соответствующая справка.

Конечно, можно обойтись и без управляющей компании и доказать это другими способами, например, получить документы БТИ на ниже расположенный этаж.
В данное время этот документ называется архивная копия плана БТИ. 
Но это платная услуга, долгая по времени, а управляющие компании, как правило, делают это быстро и бесплатно.

Какие преимущества у квартиры, расположенной над нежилым помещением?

Отсутствие жилья снизу дает возможность реализовать при ремонте и перепланировке массу интересных вариантов.

Отметим некоторые из них:

• Становится возможным увеличить размер санузла, используя для этого не только площади прилегающих нежилых помещений (подсобки, коридора и т.д.), но и площади жилой комнаты или кухни.
• Удастся согласовать расширение кухни с электрической плитой или ее полного переноса с использованием площади жилых комнат.

Ниже пример перепланировки с расширением санузла за счет жилой комнаты.

Частью намеченных работ являлось расширение совмещенного санузла (4) за счет части площади жилой проходной комнаты (2). Данная квартира находится на втором этаже, под которым располагаются нежилые помещения. Для согласования такой перепланировки потребовалась справка от управляющей компании о том, что ниже располагаются нежилые помещения. Потому что если бы под квартирой находилась квартира соседей, то подобную перепланировку нельзя было согласовать.

• 
• 
• 

Почему возникает необходимость документально подтверждать расположение квартиры над нежилым помещением?

Для жилищной инспекции очевиден факт того, что под квартирой нет другого жилого помещения только в том случае, если квартира находится на первом этаже.
В подвальном помещении жилья быть не может по определению.

В приложенном к пакету документов плане БТИ или техническом паспорте помещения всегда указывается этаж, на котором находится квартира. 
Наличие ниже расположенного нежилого помещения не отражается в документах БТИ.

Фотографии домов с нежилыми помещениями на первых этажах

• 
• 
• 

Как должна выглядеть справка от управляющей компании о ниже расположенном помещении?

По заявлению собственника справка готовится управляющей компанией в свободной форме, но должна иметь все атрибуты официального документа – исходящий номер, подпись и печать. В документе обязательно должен быть указан адрес квартиры, в которой оформляется перепланировка, и этаж ее расположения.

Избыточные требования управляющих компаний в новостройках

Отдельным случаем стоит выделить перепланировки в новостройках, которые согласуются еще до получения выписки о собственности из ЕГРН.

Зачастую бывает, что собственность на квартиру оформляется долго.

То есть, управляющая компания уже сформирована, ведет эксплуатацию дома, граждане приняли квартиру по ДДУ, подписали акт приема-передачи и все, они хотят делать ремонт.

И вот здесь многие управляющие компании, пользуясь ситуацией, начинают чинить всяческие препятствия проведению ремонта «в заботе о гражданах».

Данная забота выражается в желании управляющей компании начать «согласовывать перепланировку», причем за хорошие деньги, так как у граждан еще нет собственности на руках, и «пугая» тем, что если человек не собственник, то они могут ему запретить делать ремонт.

Да, даже и с оформленной собственностью особо «рьяные» УК зачастую утверждают собственникам, что без их «согласования» ремонт делать нельзя.

Раскроем ситуацию подробнее.

Покупка квартиры по ДДУ – это инвестиционный процесс. То есть вы и другие будущие собственники помещений, условно говоря, собрались и вложили свои средства в инвестиционный процесс – постройку жилого дома.

И по условиям договора вы должны получить прибыль в виде некого объекта недвижимости.
И вот дом наконец-то построен, принят госкомиссией, объект недвижимости (квартира, апартамент или офис) переданы владельцу по акту-приемки.

Договорные обязательства застройщика полностью выполнены, вы – законный владелец недвижимости.
И совершенно не важно, стоит она на учете в ЕГРН или не стоит.

Но управляющие компании пытаются навязать вам свою точку зрения: якобы вы еще не являетесь собственником и, пока это не произошло, именно управляющая компания должна заботиться о вас и остальных «пока еще не собственниках», а поэтому с ней необходимо подписать некий договор на некий «технадзор», который платный и суть которого в том, что сотрудник управляющей компании будет «надзирать» за вашим ремонтом.

Рассмотрим вопрос далее – с точки зрения продажи квартиры.

Зачастую граждане, не оформляя собственность, продают квартиру по ДДУ и акту приема передачи.
Разве может не собственник недвижимости что-то продать?

Иными словами, квартира принадлежит гражданину, и он может вести там ремонт в соответствии с действующим законодательством.

И законодательство предусматривает только один документ для проведения работ, это разрешение на перепланировку – распоряжение жилищной инспекции.

И никаких иных документов для проведения ремонта не требуется.

Причем данное разрешение действующее законодательство позволяет получить гражданам даже еще не вступившим в право собственности, приложив к пакету рассматриваемых документов вместо выписки ЕГРН заменяющие ее ДДУ и акт приема-передачи.

Разрешение Мосжилинспекции на перепланировку квартиры.

• 
• 

Ниже мы приложим требования одной из управляющих компаний к проведению ремонтных работ и перепланировки.

• 
• 
• 
• 

И даже выше представленные требования УК, это не самые объемные, так как этот застройщик сдает большие комплексы и, возможно, в связи с многочисленными конфликтными ситуациями с жителями, которые совершенно не понимают, что от них хотят, сократил их до объема, который можно прочитать и условно понять.

А вот ниже, представлены требования управляющей компании застройщика, который построил всего несколько домов, и этот документ мы даже не можем выложить целиком, так как это «объемный» по содержанию буклет из десятков страниц, которые регламентирует все стороны ремонтных работ вплоть до того как должны быть проложены кабели для сети интернет.

И читатель нашей статьи, скорее всего, просто покинет наш сайт, так как «домотать колесиком» до конца статьи будет затруднительно.

• 
• 
• 
• 

В подобных документах на множестве листов перечислено такое количество требований и проектов (которые непременно необходимо заказать по не рыночным ценам у дружественной проектной компании), что собственники говорят: «Проще продать квартиру, чем все это сделать».

Нужно ли согласовывать проект перепланировки с управляющей компанией

Нет, не нужно

Роль управляющей компании, конечно, важна, и мы в целом согласны с некоторыми пунктами из выдаваемых ими списков (например, пункты о правильном присоединении к электосетям или о замене батарей), но предоставлять отдельные рабочие проекты, начиная от слаботочных сетей и заканчивая проектом кондиционирования (которые все у них необходимо заказать, так как, конечно, «никто другой в Москве» это не может сделать), мы считаем явным перебором.

Кроме того, к разработанным проектам управляющие компании просят заключить некий договор на технадзор за ремонтными работами.

Это уже совершенно не нужный документ, который никакого юридического значения не имеет, а имеет только смысл оплаты какой-то суммы денег на расчетный счет управляющей компании или «дружественной» ей организации.

Максимум что можно сделать по желанию собственника, в качестве его «доброй воли», это передать на планируемый ремонт в управляющую компанию копию проектной документации в составе технического заключения и проекта перепланировки разработанной у компании с допуском СРО.

Возможно, на какие-то интересующие вопросы вы не нашли ответы в данной статье, мы всегда готовы ответить на них. Обращайтесь за бесплатной консультацией к нашим специалистам.

Благодарим Вас за то что прочитали нашу статью, надеемся, она была полезна.

Если у вас остались какие то вопросы, возможно вам необходимо согласовать перепланировку квартиры или разработать проектную документацию для самостоятельного согласования, мы будем рады вам помочь.

Ждем Вашего звонка по телефону указанном в «шапке» нашего сайта, также вы можете написать нам в Whatsapp или Telegram, мы будем рады ответить на ваши вопросы.

Долго, дорого, но надо

Если планировка квартиры устарела, ее можно изменить: снести одни стены, поставить другие. Согласование перепланировки требует времени (от четырех месяцев) и денег (десятков, а порой и сотен тысяч рублей — на стоимость влияет сложность и то, в каком регионе находится квартира). Поэтому многие делают перепланировку на авось и сильно рискуют: если о ней узнает администрация или управляющая компания, в лучшем случае они потребуют вернуть все как было. В худшем есть шанс лишиться квартиры.

Известный режиссер Тимур Бекмамбетов приобрел квартиру 226 кв. м в Москве, в доходном доме Мазинга, что в Малом Знаменском переулке. Здание построено в 1912 году и является объектом культурного наследия регионального значения.

Доходный дом К.К. Мазинга, Малый Знаменский пер., 7/10, стр. 2/Фото: um.mos.ru

Прежде чем заселиться, режиссер решил сделать в ней перепланировку и ремонт. Были демонтированы несущие перегородки, вскрыты полы. В декабре прошлого года комиссия установила, что произведенные изменения не совпадают с техническим паспортом помещения. Кроме того, в стенах исторического дома выявлены трещины. Перепланировку признали незаконной. Требования вернуть помещение в исходное состояние владелец проигнорировал, ремонтные работы продолжались. В итоге столичная мэрия потребовала изъять квартиру в судебном порядке.

«Местная администрация или УК вправе обратиться в суд, — отмечает управляющий партнер юридической компании «Позиция права» Егор Редин. — Если перепланировка будет признана не соответствующей нормам, собственника обяжут привести помещение в первоначальное состояние за свой счет. Если он этого не сделает в отведенные сроки, ему выпишут штраф, а квартиру выставят на торги».

Процесс согласования перепланировки сильно отличается в разных регионах. В Москве подать документы, заказать проект и получить разрешение удастся полностью удаленно. А в случае несложной перепланировки в доме типовой серии проект допускается взять бесплатно из регионального каталога. В других регионах придется обратиться в МФЦ или местную администрацию, а проект делать на заказ.

Шаг 1. Убеждаемся, что согласование необходимо

Есть довольно много работ, которые не являются перепланировкой. Их не надо согласовывать — сразу смело приступайте к ремонту.

При планировании ремонта ориентируйтесь на данные техпаспорта, советует управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев. Если в результате ремонта какая-то информация устареет, это придется согласовать.

Допустим, в техпаспорте указан материал, из которого сделаны полы, а вы решили сменить линолеум на ламинат. Или отмечено, что балкон не остеклен, а вы собираетесь его остеклить.

Важны и региональные особенности. «Замена остекления балкона или установка оконных решеток к работам по перепланировке или переустройству в Москве уже не относится, тогда как в Санкт-Петербурге замена остекления потребует проекта и согласования», — приводит пример эксперт. Региональные требования можно уточнить в местном комитете по архитектуре или МФЦ.

Шаг 2. Заказываем проект перепланировкиЕсли перепланировке все же быть, необходимо заказать проект. Составлять его имеет право только компания, у которой есть так называемый допуск СРО для выполнения проекта. СРО — саморегулируемая организация, фактически реестр профессионалов. Проверьте, есть ли компания в таком реестре или нет на сайте соответствующей СРО.

Составление проекта перепланировки — быстрая (от двух до десяти дней в зависимости от региона), но затратная часть процесса. Стоимость составления одного и того же проекта в разных компаниях отличается в разы. Не пожалейте времени и обзвоните максимальное количество проектных фирм в вашем регионе — это позволит сэкономить существенную сумму.

Москвичам повезло больше остальных — у них есть шанс получить проект бесплатно. «В Москве существует Каталог типовых проектов перепланировок в жилых домах массовых серий, откуда можно взять готовый проект. Но в регионах версий каталога, утвержденных местными муниципальными органами или жилищными инспекциями, нет», — комментирует Егор Редин.

Вместе с готовым проектом заказчику выдается техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке.

Шаг 3. Подаем документы на перепланировку

После получения проекта перепланировки собираем остальные документы и идем с ними (опять же в зависимости от региона) в МФЦ или местную администрацию, где перепланировками занимается межведомственная комиссия.

В Москве документы на перепланировку направляются удаленно, на сайте mos.ru: «Каталог услуг» → «Жилье, ЖКУ, двор» → «Документы» → «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» → «Согласование».

Техпаспорт квартиры и свидетельство о праве собственности администрация получает самостоятельно в электронном виде благодаря межведомственному взаимодействию.

После подачи документов ждем — ответ должен прийти в течение полутора месяцев (плюс-минус несколько дней). После получения разрешения на перепланировку наступает время ремонтных и перепланировочных работ.

Шаг 4. Работа со строительной бригадой

Наняв бригаду рабочих, придется строго следить, чтобы все изменения соответствовали утвержденному проекту. Иначе комиссия, которая будет принимать работу, заставит все переделывать.

Не торопитесь с отделкой: комиссии нужно предъявить голые стены — построенные или то, что осталось после сноса.

Решение о согласовании перепланировки действует в течение года с момента подписания. За этот год надо провести все работы и подать заявление на получение акта о выполнении работ.

Шаг 5. Приемка и завершающий этап

Принимать перепланировку придет комиссия, в большинстве регионов это межведомственная комиссия. После осмотра она выдает акт о перепланировке и решение, согласно которому все произведено по закону и в соответствии с проектом.

Но и на этом еще не все. Там же, в администрации, необходимо получить акт ввода перепланированного объекта в эксплуатацию, приложив решения комиссии и новый техпаспорт.

Теперь остается подать полученные разрешения в Росреестр для регистрации изменений. Проще всего это сделать в МФЦ.

Сроки и цены

Основные траты по согласованию перепланировки — проведение экспертиз и оплата услуг проектных организаций. Разброс цен очень большой: от бесплатного получения проекта из каталога в Москве до выплаты сотен тысяч рублей за экспертизы и проект сложной перепланировки в доме — памятнике архитектуры. Мелкие расходы (скажем, изготовление техпаспорта через сайт госуслуг) обойдутся в 2,4 тыс. рублей.

Сроки тоже связаны со сложностью перепланировки: могут понадобиться разные разрешения от компетентных органов. Процедура — от замеров и составления проекта до регистрации в Росреестре — занимает в среднем от четырех месяцев до года — такие сроки приводят эксперты.

Основная задача управляющих компаний – эксплуатация и содержание имущества в многоквартирных домах — все, что связано с функционированием дома: чистота каждого подъезда, отопление, свет и водоснабжение. Каждый житель является потребителем услуг, а УК — их поставщиком. Управляющая компания в рамках договора предоставляет жителю полный перечень услуг. В случае невыполнения обязательств заказчик вправе потребовать решения своего вопроса. О том, как правильно взаимодействовать с управляющей компанией, рассказал заместитель генерального директора УК «Наукоград» города Жуковский Павел Соболев.

Чего требовать и куда жаловаться

Собственники квартир в жилом доме имеют право требовать от управляющей компании:

• обеспечения безопасности и надежности дома;
• ремонта общих помещений и содержания их в чистоте;
• обеспечения связи с ресурсоснабжающими организациями;
• поддержки работ систем и оборудования дома;
• поддержания температуры зимой в квартирах больше +18. Если она ниже, жильцы могут потребовать перерасчета и устранения проблемы;
• температуры подачи горячей воды от 58 до 62 градусов. Если температура ниже, можно потребовать перерасчета за данную услугу;
• уборки подъезда и дворовой территории.

Например, заявку можно отправить в аварийно-диспетчерскую службу УК или обратиться в Единую диспетчерскую службу ЖКХ города.  Необходимо указать свои данные — ФИО, телефон, адрес. Решить проблему смогут в любой из этих служб (Единая диспетчерская служба передаст информацию в УК).

Каждой заявке присваивается номер. Если ответ не устроил, то следующим этапом необходимо обратиться к директору управляющей компании и написать заявление с указанием всех претензий.

При обнаружении несоблюдения правил технического обслуживания жалобу можно подать в государственную жилищную инспекцию и в региональный Роспотребнадзор. В случае неоправданного завышения цен на услуги жильцы вправе обратиться в ФАС. Если все предыдущие инстанции не помогли решить вопрос — обращение пишется в районную прокуратуру по месту жительства.

Тарифы и план ремонта

Следует обратить внимание на то, что тарифы УК складываются из двух составляющих: статья на содержание и статья на текущий ремонт, которая включает в себя ремонт подъездов, балконов, стояков замену окон. Жители имеют полное право спросить с управляющей компании выполнение данных работ и потребовать отчет.

Цены зависят от набора услуг: есть текущий ремонт, а есть дополнительные расходы — домофон, обслуживание системы видеонаблюдения, шлагбаум. Та же замена пластиковых окон — это дорогостоящая работа, и она требует повышения статьи на текущий ремонт.

Можно и нужно контролировать ремонт своего дома. Его план есть у председателя совета дома — он заранее знает, какие работы будут выполнены согласно бюджету начислений. Из-за высокой конкуренции УК стараются согласовывать планы текущего ремонта и выполнять в сроки. Обычно УК самостоятельно выходит к собственникам через представителя совета дома или инициативную группу, с которыми утверждается план текущего ремонта на год.

Так, наша управляющая компания согласовывает каждый план работ и в индивидуальном порядке утверждает его с председателем. В течение календарного года работы выполняются, после чего компания отчитывается перед собственниками.

Замена возможна

Совет дома — важный орган коммуникации, позволяющий жителям коллегиально решать сложившиеся ситуации и иметь прямой контакт с УК. Так, жители могут передать совету свои замечания и вопросы, а уже затем инициативная группа или ее представитель лично решит эти вопросы с управляющей компанией. Хороший тон для УК – постоянно отчитываться о выполнении работ и максимально информировать об этом жителей.

Если жильцы недовольны действующей управляющей компанией, то они могут инициировать проведение общего собрания для выбора новой УК. Предварительно с новой организацией необходимо проработать тариф и обсудить процесс перехода дома.

Отношения владельцев квартир и управляющих компаний редко бывают простыми. Часто у первых есть очень большие претензии, как обоснованные, так и необоснованные, ко вторым. Иногда достаточно небольших изменений – повышения информированности, создание чата и прямого общения, чтобы снять острые моменты. В целом же, жители домов просто хотят, чтобы все работало, а неполадки быстро устранялись.

Выбирая место для покупки жилья, покупатели также оценивают и ту управляющую компанию, с которой им придется жить и сотрудничать, читают отзывы, рассматривают тарифы. Именно поэтому компании важно вести диалог, а также быть открытой запросам граждан.

Не забывайте о своих правах и смело отстаивайте свои интересы!

Квартиры-студии в домах бизнес-класса: какие они и кому нужны?

Как не надо продавать, или Пять самых нелепых объявлений о недвижимости

Пять самых дешевых комнат в Москве

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Какие бывают изменения в квартире

Возможные изменения после ремонта делятся на две группы:

— перепланировка — это изменение конфигурации квартиры путем переноса или устранения стенных перегородок, создания новых дверных проемов и переноса существующих;

— переустройство — это манипуляции с инженерными сетями, санитарно-техническим, электрическим или другим оборудованием. Например, перенос санузла, газовых, нагревательных приборов, устройство индивидуальных систем отопления, замена газовой плиты на электрическую.

В Росреестре пояснили, что изменения в квартире могут произойти при слиянии двух или нескольких квартир в одну; при разделении одной квартиры на несколько или при присоединении к квартире общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Зачем вносить изменения в ЕГРН

После перепланировки квартиры часто происходят изменения основных характеристик объекта недвижимости. Например, из-за переноса, устранения и возведения новых стенных перегородок может поменяться общая площадь квартиры — как в меньшую, так и в большую сторону. При этом если общая площадь квартиры увеличится, возрастет ее кадастровая и рыночная стоимость, и, соответственно, налог на недвижимое имущество.

Кроме того, такая перепланировка также повлечет изменения содержащихся в ЕГРН графических сведений о помещении (плана помещения).

«Если у вас возникнет ситуация, связанная с продажей квартиры или получением наследства, а в ЕГРН будут содержаться данные до перепланировки, то противоречие между сведениями, содержащимися в представленных на регистрацию документах (например, о площади квартиры в договоре купли-продажи), и сведениями в ЕГРН будет являться основанием для приостановления регистрационных действий». — отметили в Росреестре.

Как внести изменения в ЕГРН

В Росреестре отмечают, что перепланировка квартиры проводится в соответствии с проектом и полученным решением о согласовании. Как правила, согласованием занимаются жилищные инспекции или местные администрации.

После завершения ремонта необходимо:

— получить от органа, согласовавшего проект, акт приемочной комиссии о завершении перепланировки и переустройства;

— заключить с кадастровым инженером договор подряда для подготовки технического план квартиры по результатам ее перепланировки на основании указанного акта и проекта планировки.

После этого технический план с соответствующим заявлением необходимо представить в Росреестр. Такое заявление может быть подано собственником квартиры или его представителем (эту роль может взять на себя кадастровый инженер, но потребуется нотариальная доверенность).

Заявление и технический план можно представить в Росреестр как при личном обращении, так и через МФЦ, почтовым отправлением или в электронном виде (например через сайт Росреестра или портал госуслуг).

Уточненные сведения будут внесены в ЕГРН в течение пяти рабочих дней (семи рабочих дней, если документы представлены через МФЦ).